Civilinė byla Nr. e2A-323-464/2021
Teisminio proceso Nr. 2-58-3-00238-2019-3
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.12; 2.6.9.2; 2.6.16.4
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. gegužės 13 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Danguolės Martinavičienės ir Viginto Višinskio,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo S. G. apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 30 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. e2-103-569/2020 pagal ieškovo S. G. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei ,,Baltisches Haus“ ir uždarajai akcinei bendrovei ,,Ontra“ dėl sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir pasibaigusia, nepagrįsto praturėjimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas S. G., ne kartą tikslinęs ieškinį, prašė:
1.1. pripažinti, kad LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ 2004 m. kovo 1 d. sudarytos prekybos centro nuomos sutarties 2.1 punkto dalis, pagal kurią ieškovui nuosavybės teise priklausančios bendrojo naudojimo patalpos (133,19 kv. m) išnuomotos atsakovei UAB „Baltisches Haus“ 15 metų laikotarpiui, pasibaigė 2011 m. rugpjūčio 25 d. ir nuo šios datos ji pripažintina negaliojančia (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.80 straipsnis);
1.2. priteisti solidariai iš atsakovių UAB „Baltisches Haus“ ir UAB „Ontra“ nepagrįstai sutaupytus / nepagrįstai gautus 105 774,70 Eur;
1.3. priteisti iš atsakovių 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;
1.4. priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad 2005 m. spalio 5 d. iš LUAB ,,Progresyvus verslas“, kurios veikla Šiaulių apygardos teismo 2019 m. balandžio 8 d. sprendimu, įsiteisėjusiu 2019 m. gegužės 9 d., pripažinta pasibaigusia (civilinė byla Nr. B2-18-440/2019), įgijo nuosavybės teises į 207,95 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas ir 133,19 kv. m ploto bendrojo naudojimo patalpas, esančias prekybos centre (duomenys neskelbtini). Tą pačią dieną su patalpų pardavėja LUAB ,,Progresyvus verslas“, kuriai nuosavybės teise priklausė visos kitos šiame prekybos centre esančios negyvenamosios ir bendrojo naudojimo patalpos, ieškovas sudarė susitarimą, suteikdamas jai teisę neatlygintinai valdyti ir naudoti jam priklausančias 133,19 kv. m ploto bendrojo naudojimo patalpas. Tačiau 2005 m. spalio 5 d. susitarimo 2.4 punkte buvo sulygta, kad, pasikeitus patalpų savininkui, šis susitarimas dėl LUAB ,,Progresyvus verslas“ teisės neatlygintinai valdyti ir naudoti ieškovui priklausančias 133,19 kv. m ploto bendrojo naudojimo patalpas nebegalios.
3. Pažymėjo, kad dar iki jam įsigyjant iš LUAB ,,Progresyvus verslas“ ginčo patalpas ieškovas su atsakove UAB ,,Baltisches Haus“ buvo sudaręs 2004 m. rugsėjo 10 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, kuria įsipareigojo atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ išnuomoti ateityje jam priklausysiančias patalpas. Toks šalių susitarimas buvo įgyvendintas 2005 m. spalio 7 d. pasirašius patalpų perdavimo–priėmimo aktą dėl 207,95 kv. m ploto patalpų perdavimo atsakovei. Be to, 2004 m. kovo 1 d. sudaryta sutartimi tuometinė visų patalpų savininkė LUAB ,,Progresyvus verslas“ visas būsimo prekybos centro, tame tarpe ir visas bendrojo naudojimo patalpas, išnuomojo atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“, sutarties 2.1 punkte nustačius, kad prekybos centras išnuomojamas terminuotam 15 metų laikotarpiui, skaičiuojamam nuo perdavimo akto pasirašymo. Toks aktas buvo pasirašytas 2005 m. liepos 1 d.
4. Ieškovo vertinimu, kadangi buvusi patalpų savininkė LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2011 m. rugpjūčio 25 d. pardavė turėtas negyvenamąsias ir bendrojo naudojimo patalpas atsakovei UAB ,,Ontra“, ieškovo 2005 m. spalio 5 d. susitarimo pagrindu suteikta jai teisė neatlygintinai valdyti ir naudoti, be kita ko, ir ieškovui priklausančias bendrojo naudojimo patalpas, kurių plotas 133,19 kv. m, pasibaigė. Visgi naujoji dalies prekybos centro patalpų savininkė, atsakovė UAB ,,Ontra“, be ieškovo leidimo ir sutikimo visas, taigi ir ieškovui priklausančias bendrojo naudojimo patalpas išnuomojo atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“.
5. Pasak ieškovo, buvusios patalpų savininkės UAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ 2004 m. kovo 1 d. sudarytos nuomos sutarties 2.1 punkto atitinkama dalis, kuria jam nuosavybės teise priklausančios bendrojo naudojimo patalpos buvo išnuomotos 15 metų laikotarpiui, prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, įtvirtinančioms asmens nuosavybės teisės neliečiamumą. Todėl pripažintina, kad 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro nuomos sutarties 2.1 punkte numatytas nuomos terminas ieškovo patalpų atžvilgiu pasibaigė 2011 m. rugpjūčio 25 d., taigi nuo šios datos nuomos sutartis dėl jam priklausančių bendrojo naudojimo patalpų nuomos yra niekinė ir negaliojanti.
6. Ieškovo teigimu, atsakovės, disponuodamos jam priklausančiomis bendrojo naudojimo patalpomis, nepagrįstai sutaupė ir praturtėjo jo sąskaita, t. y. atsakovė UAB „Ontra“, laikotarpiu nuo 2011 m. rugpjūčio 25 d. iki 2020 m. birželio 30 d. gavusi nuomos mokestį už ieškovui priklausančias bendrojo naudojimo 133,19 kv. m patalpas, nepagrįstai praturtėjo ne mažiau kaip 105 774,70 Eur suma jo sąskaita, o atsakovė UAB „Baltisches Haus“, nors ir mokėjo nuomos mokestį UAB ,,Ontra“, tačiau faktiškai sutaupė tą pačią sumą ieškovo sąskaita.
Todėl iš atsakovių solidariai priteisina vienos jų nepagrįstai sutaupyta, o antros – nepagrįstai gauta 105 774,70 Eur suma už jam priklausančių bendrojo naudojimo patalpų nuomą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Šiaulių apygardos teismas 2020 m. rugsėjo 30 d. sprendimu ieškovo S. G. ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo atsakovei UAB ,,Ontra“ 5 614,40 Eur, atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ – 6 282,32 Eur bylinėjimosi išlaidas, o valstybei – 6,05 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidas.
8. Spręsdamas ieškovo ginčijamos 2004 m. kovo 1 d. sutarties 2.1 punkte įtvirtintos sąlygos teisėtumo ir privalomumo ieškovui klausimą, teismas iš byloje esančių VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų nustatė, kad LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovės UAB „Baltisches Haus“ 2004 m. kovo 1 d. sudaryta nuomos sutartis bei 2005 m. liepos 1 d. patalpų perdavimo aktas buvo įregistruoti viešame registre (išviešinti) 2005 m. spalio 5 d. Vėliau, t. y. 2011 m. rugpjūčio 1 d., LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovė UAB ,,Ontra“ sudarė teisių bei pareigų pagal 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro patalpų nuomos sutartį perleidimo sutartį, pagal kurią LUAB ,,Progresyvus verslas“ perleido visas nuomotojo teises ir pareigas, kylančias iš nuomos sutarties (su visais vėlesniais jos pakeitimais ir papildymais) atsakovei UAB ,,Ontra“. Teismas pažymėjo, kad šis susitarimas yra galiojantis, ieškovas jo neginčija, duomenų apie jo neteisėtumą nėra.
9. Atsižvelgdamas į aplinkybes, kad ieškovas nuosavybės teisę į negyvenamąsias patalpas bei ginčo objektu tapusias 133,19 kv. m bendrojo naudojimo patalpas įgijo jau po 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties tarp LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovės UAB „Baltisches Haus“ sudarymo, t. y. 2005 m. spalio 5 d., kad jo su patalpų pardavėja LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2005 m. spalio 5 d. sudarytas atskiras susitarimas, duodant leidimą pardavėjai naudotis ir ieškovo įgyjamomis ginčo patalpomis, nebuvo išviešintas, teismas padarė išvadą, jog, pasikeitus patalpų dalies savininkui, ieškovo ir buvusios savininkės LUAB ,,Progresyvus verslas“ susitarimas savaime negali turėti įtakos anksčiau atsiradusioms nuomininko teisėms pagal įregistruotą nuomos sutartį ar lemti nuomos sutarties dalies negaliojimą. Juo labiau kad ieškovas nė neginčijo žinojęs apie 2004 m. kovo 1 d. sutartį bei jos turinį, o tuo teismui taip pat leido įsitikinti ir ieškovo su atsakove UAB ,,Baltisches Haus“ 2004 m. rugsėjo 10 d. sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties turinys.
10. Net ir sutikdamas su ieškovo argumentais, kad jis neturėjęs tikslo ginčo patalpų nuomoti neterminuotai be jokio atlygio, teismas nurodė, jog ieškovui visgi buvo žinoma apie nuomos sutarties sudarymą terminuotam 15 metų laikotarpiui. Teismas pažymėjo, kad jeigu prekybos centro bendraturtis per nuomos laikotarpį nebūtų pasikeitęs, ieškovas nebūtų ginčijęs 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties sąlygų, nors jo nuosavybės teisės lygiai taip pat būtų ribojamos. Dėl to sprendė, kad nėra pagrindo tenkinti ieškovo reikalavimą dėl dalies sandorio pripažinimo negaliojančiu.
11. Teismo vertinimu, nepagrįstas ir ieškovo reikalavimas dėl sutaupytų / gautų lėšų iš solidarių atsakovų priteisimo. Pagal CK 6.494 straipsnio 1 dalį, kai išnuomoto daikto nuosavybės teisė iš nuomotojo pereina kitam asmeniui, registruotina nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu iš nuomos sutarties atsiradusios teisės įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruotos viešame registre. Nagrinėjamu atveju atsakovė UAB ,,Ontra“ (naujoji nuomotoja) iš buvusios nuomotojos LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2011 m. rugpjūčio 1 d. sutartimi dėl teisių ir pareigų pagal 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro patalpų nuomos sutartį perleidimo perėmė visas nuomotojos teises ir pareigas, kylančias iš įregistruotos nuomotojos LUAB ,,Progresyvus verslas“ su nuomininke UAB ,,Baltisches Haus“ 2004 m. rugsėjo 10 d. sudarytos nuomos sutarties (su visais vėlesniais jos pakeitimais ir papildymais), taigi naujajai nuomotojai perėjo ir teisė, iki kol pasibaigs nuomos sutarties terminas, disponuoti ieškovui priklausančiomis 133,19 kv. m bendrojo naudojimo patalpomis.
12. Kita vertus, teismas pripažino įrodytais tokius atsakovių atsikirtimų į ieškinį argumentus, kad atsakovė UAB ,,Ontra“ nuo 2011 m. rugsėjo mėn. neskaičiavo bei atsakovei UAB „Baltisches Haus“ neteikė sąskaitų už ieškovui priklausančias 133,19 kv. m bendrojo naudojimo patalpas, nuomos mokestis buvo skaičiuojamas tik už atsakovei UAB ,,Ontra“ nuosavybės teise priklausančias asmenines ir bendrojo naudojimo patalpas, t. y. už 2 880,97 kv. m plotą. Taigi nėra pagrindo ir išvadai, kad atsakovė UAB ,,Ontra“ yra praturtėjusi ieškovo sąskaita, todėl jai pareikštą ieškinį teismas atmetė.
13. Atmesdamas ir ieškovo reikalavimą dėl 105 774,70 Eur iš atsakovės UAB „Baltisches Haus“ priteisimo už, kaip teigė ieškovas, šios atsakovės nepagrįstą sutaupymą ieškovo sąskaita, teismas nurodė, kad toks sutaupymas / atsakovės praturtėjimas taip pat nebuvo įrodytas. Skirtingai negu yra įsitikinęs ieškovas, atsakovė UAB „Baltisches Haus“ prievolės mokėti nuomos mokestį pagal su LUAB ,,Progresyvus verslas“ sudarytą nuomos sutartį ieškovui neturėjo, tokį mokestį jį privalėjo mokėti nuomotojos teises perėmusiai atsakovei UAB ,,Ontra“. Todėl nėra priežastinio ryšio tarp ieškovo turto sumažėjimo ir deklaruojamo atsakovės praturtėjimo.
14. Be to, teismo vertinimu, ieškovas, jau žinodamas apie LUAB ,,Progresyvus verslas“ sudarytos 2004 m. kovo 1 d. sutarties su atsakove UAB „Baltisches Haus“ sąlygas, pats perleido patalpų bendraturtei LUAB ,,Progresyvus verslas“ teisę neatlygintinai naudotis jam priklausančia 1/3 dalimi bendrojo naudojimo patalpų, kiek tai buvo reikalinga šios bendrovės veiklai vykdyti ir kitoms funkcijoms įgyvendinti. Atitinkamai, ieškovas pats ir prisiėmė tokių savo nuostolių atsiradimo riziką tuo atveju, jei patalpų bendraturtis pasikeistų, o nuomininkas ir toliau pageidautų nuomoti patalpas pagal išviešintą nuomos sutartį. Net jeigu bendraturtė LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir nebūtų pardavusi jai priklausiusių patalpų, ieškovas 15 metų jokių pajamų iš ginčo objektu tapusių 133,19 kv. m bendrojo naudojimo patalpų nuomos nebūtų gavęs.
15. Teismas atkreipė dėmesį ir į tai, kad bylos nagrinėjimo metu pats ieškovas pripažino aplinkybę, jog teisę neatlygintinai naudotis ginčo patalpomis pardavėjai ir patalpų bendraturtei LUAB ,,Progresyvus verslas“ jis buvo suteikęs dėl palankesnių dalies prekybos centro patalpų įsigijimo sąlygų, todėl abejotina, ar ieškovas apskritai patyrė kokių nors nuostolių, negaudamas pajamų sutarties laikotarpiu už 133,19 kv. m bendrojo naudojimo patalpų plotą.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai
16. Ieškovas S. G. apeliaciniame skunde prašo Šiaulių apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 30 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti visiškai, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
16.1. Teismas pažeidė proceso teisės normas, įtvirtinančias įrodymų tyrimą, vertinimą, teismo sprendimo motyvavimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 176 straipsnio 1 dalis, 177 straipsnio 1 dalis, 178 straipsnis, 185 straipsnio 1 dalis, 263 straipsnis, 270 straipsnio 4 dalies 3 punktas). Teismas visiškai netyrė byloje surinktų įrodymų, patvirtinančių šalių elgesį po 2011 m. rugpjūčio 25 d. sutarties sudarymo, įrodymų, patvirtinančių, kad atsakovėms buvo žinoma apie ieškovo ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ susitarimo turinį bei tai, kad atsakovės neturi teisės neatlygintinai naudotis bendrojo naudojimo patalpomis.
16.2. Teismas, vadovaudamasis tik VĮ Registrų centro įrašu dėl UAB ,,Baltisches Haus“ ir LUAB „Progresyvus verslas“ prekybos centro nuomos sutarties įregistravimo, be pagrindo suabsoliutino įrašo viešajame registre reikšmę, visiškai netirdamas ir nevertindamas šalių elgesio iki 2011 m. rugpjūčio 25 d. ir po šios datos. Šalių susirašinėjimas patvirtina, kad atsakovams buvo žinomas ieškovo ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ susitarimas. Atsakovės nesiėmė veiksmų atlaisvinti patalpas ir taip pažeidė ieškovo teisę į turto neliečiamumą.
16.3. Nepriklausomai nuo to, kad yra įregistruota nuomos sutartis su atitinkamomis sąlygomis, tai automatiškai nereiškia ir negali reikšti, kad joje numatytos sąlygos automatiškai yra teisėtos ir pagrįstos, nepažeidžiančios kitų asmenų teisių. Tai, kad ieškovo ir LUAB „Progresyvus verslas“ susitarimas nebuvo įregistruotas viešame registre, t. y. nebuvo išviešintas registre, nereiškia ir negali reikšti, kad apie tokį susitarimą atsakovės nežinojo ir negalėjo žinoti, t. y. jog toks susitarimas nebuvo joms asmeniškai išviešintas.
16.4. Teismas nepagrįstai ignoravo kasacinio teismo išaiškinimus, pateiktus 2011 m. balandžio 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2011, kad tuo atveju, jei nėra daikto savininko valios dėl jam nuosavybės teise priklausančio daikto suteikimo naudotis, o asmuo daiktu naudojasi be savininko valios ir sutikimo, tokia situacija vertinama kaip nepagrįstas praturtėjimas ir sutaupymas. Šiuo atveju ieškovas nuo 2011 m. rugpjūčio 25 d. niekam nesuteikė teisės naudoti ir valdyti jam priklausančio turto, tačiau faktiškai atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ nuo 2011 m. rugpjūčio 25 d. iki 2020 m. birželio 30 d. juo naudojosi ir ginčo dėl to nėra. Ieškovas ir atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ dėl ginčo patalpos niekada nebuvo sudarę nuomos ar kitokios sutarties. Todėl nebuvo jokio teisinio pagrindo naudotis patalpomis.
16.5. Ieškovo sutikimas įsigyti patalpas, kurių dalis buvo išnuomota atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ pagal jos ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ sudarytą prekybos centro nuomos sutartį, nereiškia ir negali reikšti, kad ieškovas prisiėmė riziką, kad jis atsisako gauti ar praranda teisę gauti bet kokį atlygį iš bet ko už jam priklausančio turto naudojimą, nes tiek LUAB ,,Progresyvus verslas“, tiek atsakovėms buvo žinoma apie susitarimą dėl teisės valdyti ir naudoti patalpas. Todėl egzistavo visos nepagrįsto praturtėjimo (sutaupymo) ieškinio sąlygos.
16.6. Atsakovė UAB ,,Ontra“ nors ir teigia, kad nuomos mokesčio iš atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ neėmė, bet tai nepaneigia fakto, kad neturėdama teisės ir teisinio pagrindo ji leido naudotis patalpomis neatlygintinai. Tokie atsakovės UAB ,,Ontra“ veiksmai prisidėjo prie atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ nepagrįsto sutaupymo, nes ji neatlygintinai naudojosi ieškovo bendrojo naudojimo patalpomis, t. y. nepagrįstai sutaupė ieškovo sąskaita.
16.7. Teismas netinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus ir be pagrindo padarė išvadą, kad atsakovė UAB ,,Ontra“ neėmė nuomos mokesčio už ieškovo bendrojo naudojimo patalpas. Tą patvirtina aplinkybė, kad 2011 m. rugpjūčio 1 d. sutartyje yra aiškiai nurodyta, kad šia sutartimi teisių perleidėja, t. y. LUAB „Progresyvus verslas“, perleidžia, o teisių perėmėja, t. y. atsakovė UAB ,,Ontra“, perima visas nuomotojo teises ir pareigas, kylančias iš nuomos sutarties.
17. Atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ atsiliepime prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius argumentus:
17.1. Ieškovas nenurodė, kuo konkrečiai pasireiškė įrodymų vertinimo taisyklių pažeidimas, t. y. kokios byloje nustatytos faktinės aplinkybės tariamai neatitinka tikrovės. Vien tai, kad teismas, vertindamas bylos aplinkybes ir taikydamas materialinės teisės normas, priėmė ieškovui nepalankų sprendimą, nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų vertinimo taisyklės. Ieškovas nenurodė, kaip keistųsi bylos aplinkybių vertinimas, jei teismas tariamai nebūtų pažeidęs įrodymų vertinimo taisyklių, t. y. kokios aplinkybės nebūtų pripažintos nustatytomis, o kokios būtų nustatytos kitaip.
17.2. Teismas nesuteikė Nekilnojamojo turto registro duomenims prioriteto prieš ieškovo teikiamus į bylą įrodymus. Teismas akcentavo tik tai, kad susitarimo tarp ieškovo ir LUAB „Progresyvus verslas“ pasirašymo dieną jau galiojo ir Nekilnojamojo turto registre buvo registruota nuomos sutartis, todėl susitarimas savaime negali turėti įtakos anksčiau atsiradusioms nuomininko teisėms pagal įregistruotą sutartį ar daryti negaliojančią sutarties dalį.
17.3. Atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ yra teisėta bendrojo naudojimosi patalpų, kurių savininkas yra ieškovas, nuomininkė ir jomis teisėtai naudojosi. Susitarimo, sudaryto tarp LUAB „Progresyvus verslas“ ir ieškovo, nuostatos neturi jokios reikšmės sutarties galiojimui ir negalėjo būti naudojamos prieš atsakovę, reikalaujant pripažinti sutarties dalį pasibaigusia.
17.4. Tai, kad susitarimas tarp LUAB „Progresyvus verslas“ ir ieškovo nustojo galioti po nuosavybės teisės į prekybos centro patalpas perleidimo atsakovei UAB ,,Ontra“, nedaro jokios įtakos sutarties galiojimui ir negali sukurti atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ papildomų pareigų. Atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ nėra susitarimo šalis, jos nesaisto jokie ieškovo ir kito bendraturčio susitarimai, sudaryti jau po nuomos sutarties sudarymo ir jos įregistravimo Nekilnojamo turto registre. Teismas pagrįstai nurodė, kad jau įsigydamas patalpas pastate ieškovas negalėjo nežinoti apie sutartį ir jos sąlygas, todėl susitarimo sąlygos negali būti naudojamos prieš atsakovę UAB ,,Baltisches Haus“.
17.5. LUAB „Progresyvus verslas“, atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ ir UAB „Ontra“ 2011 m. rugpjūčio 1 d. susitarime dėl teisių ir pareigų pagal 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro patalpų nuomos sutartį perleidimo numatyta, kad UAB ,,Ontra“ iš LUAB „Progresyvus verslas“ perima visas sutartyje įtvirtintas nuomotojo teises ir pareigas. Jokių išlygų dėl patalpų nuomos pakeitimo ar nutraukimo susitarime dėl teisių ir pareigų pagal 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro patalpų nuomos sutartį perleidimo nėra įtvirtinta. Atsakovė UAB ,,Ontra“, perimdama teises ir pareigas pagal 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro patalpų nuomos sutartį, 2011 m. rugpjūčio 1 d. susitarime patvirtino, kad turi visus būtinus įgaliojimus ir teises sudaryti ir vykdyti visą sutartį. Sutartyje nuomotojas irgi yra patvirtinęs, kad turi visus būtinus įgaliojimus ir teises sudaryti ir vykdyti sutartį. Todėl net jei ir būtų konstatuota, kad ieškovas turi teisę reikšti kokius nors piniginius reikalavimus, jie negali būti naudojami prieš sąžiningą sutarties šalį – atsakovę UAB ,,Baltisches Haus“.
17.6. Atsižvelgiant į tai, kad nuomos mokestį atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ mokėjo nuomos sutarčių pagrindu, o teisės aktuose yra įtvirtintos priemonės, kurios konkrečiai taikytinos šiai situacijai (CK 4.83 straipsnio 6 dalis), nepagrįsto praturtėjimo institutas negali būti taikomas.
17.7. Ieškovas nepagrįstai savo poziciją grindžia kasacinio teismo 2011 m. balandžio 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2011, pateiktais išaiškinimais, kadangi ieškovo cituojamos ir nagrinėjamos bylos ratio decidendi (sprendimo pagrindas, argumentai, kuriais grindžiamas sprendimas) nesutampa.
18. Atsakovė UAB ,,Ontra“ atsiliepime prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius argumentus:
18.1. Ieškovas neįrodė, kad atsakovė UAB ,,Ontra“ praturtėjo jo sąskaita, t. y. kad ji gavo nuomos mokestį už ieškovui priklausančią bendrojo naudojimo patalpų dalį ar kad atsakovė UAB ,,Ontra“ neturėjo teisės gauti tiek pajamų iš jai priklausančio turto nuomos, kiek jų yra gavusi. Visos atsakovės gautos pajamos ginčo atveju yra nuomos mokestis būtent už pačiai atsakovei nuosavybės teise priklausančių patalpų nuomą (subnuomą) (už 2 880,97 kv. m plotą), taigi atsakovė UAB ,,Ontra“ nuomos mokestį iš atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ gavo teisėtai bei pagrįstai.
18.2. Į bylą pateikti skaičiavimai, argumentai ir pridedami įrodymai patvirtina, kad atsakovė UAB ,,Ontra“ nuomininkei teikdavo sąskaitas tik už jai priklausančių patalpų Nr. 1 ir Nr. 3 (su joms priklausančių bendrojo naudojimo patalpų dalimi), kurių bendras plotas yra 2 880,97 kv. m, nuomą, t. y. ji gavo tiek nuomos mokesčio, kiek jai priklausė. Pajamų už ieškovui priklausančių bendrojo naudojimo patalpų dalį ji negaudavo, ieškovas tokių aplinkybių neįrodė.
18.3. Patikslintame ieškinyje tariamo nepagrįsto praturtėjimo suma apskaičiuota remiantis neegzistuojančiais duomenimis – neegzistavusiu nuomos mokesčiu.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl rašytinių paaiškinimų
19. Lietuvos apeliaciniame teisme 2021 m. balandžio 19 d. gauti apelianto S. G. rašytiniai paaiškinimai, kuriuose išdėstyta apelianto pozicija dėl atsakovių UAB ,,Baltisches Haus“ ir UAB ,,Ontra“ atsiliepimuose į apeliacinį skundą pateiktų argumentų, t. y. atsikirtimai į juos.
20. CPK yra įtvirtintas ribotos apeliacijos modelis. Ribotos apeliacijos modelio valstybėse apeliacija yra pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo kontrolės mechanizmas (lot. revisio prioris instantiae), o ne pakartotinis bylos išnagrinėjimas, todėl ir apeliacinis procesas nėra pirmosios instancijos teismo proceso pakartojimas. Bylos nagrinėjimas apeliacinės instancijos teisme vyksta pagal specialias taisykles ir jis nėra identiškas procesui pirmosios instancijos teisme.
21. Viena iš tokių specialiųjų apeliaciniam procesui būdingų taisyklių yra įtvirtinta CPK 323 straipsnyje ir ji draudžia, pasibaigus apeliacinio skundo padavimo terminui, keisti arba papildyti apeliacinį skundą naujais argumentais. Taip pat apeliaciniame procese nėra numatyta galimybė atsikirsti į atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentus (pateikti atsiliepimą į kitos šalies atsiliepimą, kitaip tariant, dubliką; CPK 227 straipsnio 2 dalis).
22. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantas, savo rašytiniuose paaiškinimuose atsikirsdamas į atsakovių atsiliepimuose į jo apeliacinį skundą išdėstytus argumentus, nors tokio procesinio veiksmo (savo esme – dubliko) apeliacinis procesas net nenumato, kartu siekia išplėsti ir savo apeliacinio skundo argumentų sąrašą, juos papildydamas naujomis aplinkybėmis bei motyvais. Atsižvelgiant į tai, apelianto rašytinius paaiškinimus atsisakoma priimti.
23. Šiame kontekste taip pat pažymėtina, kad paaiškinimai, kuriuos prašoma priimti, surašyti praėjus beveik pusei metų nuo atsakovių atsiliepimų į apeliacinį skundą apeliantui išsiuntimo dienos ir pateikti į apeliacine tvarka nagrinėjamą bylą teismo posėdžio išvakarėse. Toks procesinis apelianto elgesys nėra suderinamas ir su CPK 7 straipsnyje įtvirtintais proceso koncentracijos bei ekonomiškumo principais, sąžiningu naudojimusi procesinėmis teisėmis, kas sudaro savarankišką (papildomą) pagrindą atsisakyti juos priimti.
Dėl sutarties sąlygos, kurioje nustatytas jos terminas, modifikavimo ir galiojimo
24. Asmenys savo nuožiūra laisvai naudojasi civilinėmis teisėmis, taip pat teise į gynybą (CK 1.137 straipsnio 1 dalis). Dispozityvumo principas garantuoja ir užtikrina proceso dalyviui teisę laisvai disponuoti procesinėmis teisėmis, tame tarpe ir pasirinkti vieną ar kelis savo pažeistų teisių gynimo būdus, juos sujungiant (CPK 13 straipsnis). Nebaigtinis civilinių teisių gynybos būdų sąrašas yra išvardintas CK 1.138 straipsnyje. Dažniausiai civilinių teisių gynybos būdus nustato teisės normos, reguliuojančios konkretų teisinį santykį.
25. Apeliantas 2020 m. rugpjūčio 25 d. galutinai suformulavęs savo ieškinio pagrindą ir dalyką, be kita ko, papildė ieškinį prašymu pripažinti, kad 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro nuomos sutarties 2.1 punkto dalis, pagal kurią ieškovui nuosavybės teise priklausančios bendrojo naudojimo patalpos (133,19 kv. m) išnuomotos atsakovei UAB „Baltisches Haus“ 15 (penkiolikos) metų laikotarpiui (skaičiuojant nuo 2005 m. liepos 1 d. iki 2020 m. liepos 1 d.), pasibaigė 2011 m. rugpjūčio 25 d. Taip pat nurodė, kad kiti ieškinio reikalavimai lieka nepakitę.
26. Savo ieškinio reikalavimus apeliantas grindė tokiomis faktinėmis aplinkybėmis: pirma, 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties 2.1 punkto atitinkama dalis prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, pagal kurias asmens nuosavybė yra neliečiama (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnis, CK 4.39 straipsnio 1 dalis); antra, yra išnykęs teisinis pagrindas, kuriuo ginčo bendrojo naudojimo patalpos buvo perduotos neatlygintiniam naudojimui, t. y. nebegalioja jo ir pradinės patalpų savininkės bei bendraturtės LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2005 m. spalio 5 d. sudarytas susitarimas dėl teisės neatlygintinai naudotis ginčo patalpomis perdavimo.
27. Teisėjų kolegija, įvertinusi apelianto procesiniuose dokumentuose įvardytas faktines aplinkybes, sprendžia, kad pareikštu ieškiniu iš esmės siekiama tiek nuomos sutarties sąlygų modifikavimo, nustatant kitą nei joje buvo numatytas bendrojo naudojimo patalpų nuomos terminą, tiek ir šios sąlygos pripažinimo negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu.
28. Šiame kontekste pažymėtina tai, kad apeliantas siekia modifikuoti / nuginčyti 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutartį, kurią sudarė atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ su tuometine dar visų šių patalpų savininke LUAB ,,Progresyvus verslas“, ir kurios teises bei pareigas pagal šią nuomos sutartį 2011 m. rugpjūčio 1 d. perėmė naujoji patalpų savininkė, atsakovė UAB ,,Ontra“. Kitaip tariant, apeliantas kvestionuoja sutarties, kurios šalimi pats nebuvo, teisėtumą.
29. Pagal CK 6.154 straipsnio 1 dalį sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai viena ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę.
30. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje ne kartą yra pasisakęs, kad CK 6.154 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta norma atspindi klasikinius ir visuotinai pripažįstamus sutarčių teisės principus, t. y. sutarties privalomumo ir jos uždarumo. Sutarties privalomumo principo turinys tiesiogiai įtvirtintas ir CK 6.189 straipsnio 1 dalies normoje – teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutarties uždarumo principas pažodžiui konkrečioje CK normoje neapibrėžtas, tačiau teisės doktrinoje ir praktikoje jis suformuluotas remiantis civilinių santykių reglamentavimo ypatumais ir sutarčių teisės normų sisteminiu vertinimu. Civilinių santykių subjektai veikia inter alia (be kita ko) lygiateisiškumo, autonomijos, nesikišimo į privačius reikalus principų pagrindu, civiliniams santykiams nebūdingas pavaldumas, iš to išplaukia, kad sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims ir tik sutartį sudariusios šalys gali reikšti iš jos kylančius reikalavimus. Tai yra sutarties uždarumo principo esmė. Sutartis susaisto tik jos šalis, todėl, išskyrus įstatyme numatytas išimtis, turi teisinės įtakos tik jos šalių tarpusavio teisėms ir pareigoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-453/2010; 2017 m. liepos 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-323-421/2017, 27 punktas).
31. Visgi sutarties uždarumo principas turi išimčių – įstatyme numatyti atvejai, kai sutartis turi įtakos trečiųjų asmenų, ne tik jos šalių, teisėms ir pareigoms. Vienas šių atvejų įtvirtintas CK 6.191 straipsnyje, tai – sutartis trečiojo asmens naudai, kurios esmė ta, jog sutarties šalis gali išlygti, jog iš sutarties atsiradusi prievolė turi būti įvykdyta trečiajam asmeniui ir taip pastarajam sukurti reikalavimo teisę dėl šios prievolės vykdymo. Teismas sutarties galią tretiesiems asmenims (tiesioginį poveikį sutartyje nedalyvavusių asmenų teisėms ir pareigoms) gali pripažinti tokiu atveju, kai tokia galimybė leidžiama įstatyme ir byloje nustatomos faktinės aplinkybės, sudarančios pagrindą taikyti atitinkamą sutarties uždarumo principo išimtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-291-701/2017, 49 punktas).
32. Nagrinėjamos bylos atveju susiklostė tokia situacija, kad atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ su patalpų savininke LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2004 m. kovo 1 d. sudaryta nuomos sutartis dėl būsimo statomo prekybos centro viso pastato nuomos įtakos apelianto teisėms ir pareigoms jos sudarymo metu objektyviai negalėjo turėti, kadangi apeliantas dalį jos objektų tapusių ir atsakovei išnuomotų patalpų iš LUAB ,,Progresyvus verslas“ įgijo gerokai vėliau, t. y. tik 2005 m. spalio 5 d.
33. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje esančių įrodymų visuma sudaro pagrindą padaryti labiau tikėtiną išvadą, kad tiek ginčo 2004 m. kovo 1 d. sutartis, kurios vienos iš sąlygų galiojimo klausimą kelia apeliantas, tiek ir kiti LUAB ,,Progresyvus verslas“, apelianto, atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ susitarimai buvo sudaryti siekiant bendro tikslo, t. y. žemės sklype (duomenys neskelbtini), tuo metu priklausiusiame LUAB ,,Progresyvus verslas“, nugriovus ir šalia jo esantį apeliantui nuosavybės teise priklausiusį pastatą, pastatyti naują prekybos centrą, jį bendrai išnuomojant atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“. Tačiau tokia padaryta išvada pati savaime nesudaro pagrindo spręsti, kad egzistuoja sąlygos pripažinti negaliojančia ar modifikuoti apelianto ginčijamą sutarties sąlygą.
34. Kaip matyti iš byloje esančių VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų banko išrašų, 2005 metais buvo pastatytas 3 219,47 kv. m ploto prekybos centras, kurį sudarė 3 savarankiški nekilnojamieji daiktai – negyvenamosios (prekybos) patalpos, t. y.: (1) 2 553,66 kv. m ploto patalpa, adresu (duomenys neskelbtini); (2) 205,32 kv. m ploto patalpa, adresu (duomenys neskelbtini); (3) 60,93 kv. m ploto patalpa, adresu (duomenys neskelbtini). Be to, kiekvienai iš šių patalpų priskirta ir po 1/3 dalį visų bendrojo naudojimo patalpų, t. y. po 1/3 (a-1) 364,56 kv. m, ir 1/3 (a-2) 35 kv. m ploto patalpų (žr. ieškinio priedus Nr. 1-3).
35. Ginčo 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutartimi, kuri, kaip minėta, buvo sudaryta dar nepastačius pastato, LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ susitarė dėl visų nuomos sutarties sąlygų ir tvarkos. Sutarties 1.1 punkte numatyta, kad ši sutartis bus taikoma prekybos centrui, būsiančiam pastate, kuris bus pastatytas žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) šalia autobusų stoties. Nuomotoja (LUAB ,,Progresyvus verslas“) šia sutartimi ketina išnuomoti prekybos centro patalpas, nurodytas ir apibūdintas šioje sutartyje, t. y. visą pastatą. Prekybos centras bus perduotas nuomininkei (atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“) ir jos bus naudojamas sutartyje nustatytais terminais, sąlygomis ir tvarka.
36. Apelianto siekiamu nuginčyti / modifikuoti 2.1 punktu sutarties šalys sutarė, kad sutartis įsigalioja ir tampa joms privaloma vykdyti nuo jos pasirašymo momento. Prekybos centro nuomos santykiai tarp šalių atsiranda ir nuomos terminas bei nuomos mokestis pradedami skaičiuoti ir mokėti nuo prekybos centro priėmimo–perdavimo akto pasirašymo. Prekybos centras yra išnuomojamas nuomininkei (atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“) fiksuotam 15 metų laikotarpiui nuo prekybos centro perdavimo akto pasirašymo dienos.
37. Sutarties 4.1 punktu LUAB ,,Progresyvus verslas“ įsipareigojo prekybos centrą pastatyti ir priduoti naudoti ne vėliau kaip per 3 metus nuo sutarties pasirašymo. Be to, 13 punkte buvo sutarta ir dėl galimo pastato pardavimo ar kitokio jo perleidimo sąlygų, sulygstant, kad nuomotoja (LUAB ,,Progresyvus verslas“) gali laisvai parduoti ar kitaip perleisti pastatą ar jo dalį su sąlyga, kad naujasis savininkas trišalėje sutartyje numatytomis sąlygomis perims nuomotojo teises ir pareigas pagal šią sutartį.
38. Nuomotoja taip pat suteikė nuomininkei ir atitinkamas garantijas, kurios yra aptartos sutarties 1.4 punkto a-c papunkčiuose, ir kurių esmė – nėra tokių aplinkybių, kuriuos turėtų neigiamą poveikį nuomininkės padėčiai dabar ir / ar ateityje, be kita ko, užtikrinant nevaržomą patekimą (įėjimą) į prekybos centrą ir netrukdomą juo naudojimąsi 24 val. per parą ir 7 dienas per savaitę (išskyrus valdžios institucijų veiksmus, avarijų ar gamtos poveikį), turtinių ar kitų teisių perleidimą kitiems asmenims pirmus 2 metus nuo pastato priėmimo–perdavimo dienos tik turint išankstinį rašytinį nuomininkės sutikimą, ir visais atvejais – tik teisiškai įpareigojant naująjį savininką perimti visas šioje sutartyje (kuri taps trišale sutartimi tarp abiejų šalių ir naujojo savininko) numatytų teisių ir įsipareigojimų vykdymą. Akivaizdu, kad sulygtos nuomininkės (atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“) teisės pagal 2004 m. kovo 1 d. ginčo nuomos sutartį turėjo būti nekintamos ir užtikrinamos per visą 15 metų sutarties galiojimo terminą, apimant visas nuomojamų patalpų, tame tarpe ir bendrojo naudojimo, dalis, ir nepriklausomai nuo to, kas vėliau (po šios sutarties pasirašymo) tampa patalpų / jų dalių savininku.
39. Susitarimo, sudaryto 2004 m. rugpjūčio 31 d. tarp LUAB ,,Progresyvus verslas“, atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“, L. G., S. G. firmos, atstovaujamos apelianto, atsižvelgiant į tai, kad apeliantui bei kitiems asmenims priklausė pastatai, kuriuos iš jų nuomojosi atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“, ir kuriuos buvo ketinama nugriauti, jų vietoje pastatant naują prekybos centrą su autobusų stotimi, taip pat į jau aptartos 2004 m. kovo 1 d. ginčo sutarties nuostatas, 6 punkte buvo susitarta, kad pastatytame prekybos ir paslaugų centre LUAB ,,Progresyvus verslas“ perleis apeliantui nuosavybės teisę į 200 kv. m ploto prekybines patalpas. Šio susitarimo 7 punktu atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ taip pat įsipareigojo išsinuomoti iš apelianto 6 punkte numatytą prekybinį plotą.
40. Vykdydami šį susitarimą, apeliantas ir atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ 2004 m. rugsėjo 10 d., t. y. dar iki jam įsigyjant nuosavybėn atitinkamą patalpų dalį, pasirašė nuomos sutartį Nr. Stotis/04-1.0, kuria apeliantas įsipareigojo 15 metų terminui atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ išnuomoti ateityje jam priklausysiančias 200 kv. m bendro ploto patalpas, kurios bus pastatytos bei įrengtos prekybos ir paslaugų centre (duomenys neskelbtini) autobusų stoties vietoje (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) kampe, (duomenys neskelbtini), šį terminą pradedant skaičiuoti nuo patalpų perdavimo nuomininkei valdyti ir naudoti momento (sutarties 1, 2.1, 3 punktai).
41. Pastačius prekybos centrą, LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“, vykdydamos 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutartį, 2005 m. liepos 1 d. pasirašė jos priedą Nr. 1 – negyvenamųjų patalpų perdavimo–priėmimo aktą. Iš šio akto turinio matyti, kad juo LUAB ,,Progresyvus verslas“ perdavė tuo metu jai nuosavybės teise priklausiusias patalpas (duomenys neskelbtini), pastate, pažymėtame indeksu 1E1p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir patalpas (duomenys neskelbtini), pastate, pažymėtame indeksu 1E1p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), su patalpos 4-2 bendrojo naudojimo patalpomis, kurių plotas 133,19 kv. m., iš viso 3 014,51 kv. m ploto patalpas (akto 1 punktas).
42. Taigi, viena vertus, 2005 m. liepos 1 d. UAB ,,Baltisches Haus“ kaip nuomos objektas buvo perduotos LUAB ,,Progresyvus verslas“ priklausiusios patalpos Nr. 1 ir Nr. 3 kartu su joms tenkančiomis 2/3 dalimis bendrojo naudojimo patalpų bei ginčo objektu tapusios 133,19 kv. m bendrojo naudojimo patalpos, kurios tuo metu nuosavybės teise dar nepriklausė apeliantui. Kita vertus, nuomininkei nebuvo perduotos tuo metu LUAB ,,Progresyvu verslas“ taip pat tebepriklausiusi 207,95 kv. m ploto patalpa Nr. 2, esanti adresu (duomenys neskelbtini).
43. VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo duomenys patvirtina, kad ginčo bendrojo naudojimo patalpos kartu su 207,95 kv. m ploto patalpomis, esančiomis (duomenys neskelbtini), apeliantui buvo perleistos 2005 m. spalio 5 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytos su LUAB ,,Progresyvus verslas“, pagrindu. Pažymėtina, kad ši sutartis į bylą nėra pateikta, todėl ir jos sudarymo sąlygų apeliacinės instancijos teismas neturi galimybės nustatyti.
44. Apeliantas su LUAB ,,Progresyvus verslas“ tą pačią dieną, kai buvo sudaryta patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartis, t. y. 2005 m. spalio 5 d., pasirašė susitarimą dėl teisės perleidimo, kurio dalykas – teisės perleidėjas S. G. neatlygintinai perleido teisės perėmėjai LUAB ,,Progresyvus verslas“ perleidžiamą teisę (susitarimo 2.1, 2.3 punktai), kuri šio susitarimo 1.1.6 punkte apibūdinta taip: „Perleidžiama teisė“ – S. G. priklausanti teisė valdyti 1/3 dalį bendrojo naudojimo patalpų, jomis naudojantis, jas tvarkyti ir administruoti (įskaitant teisę perduoti jas panaudai, išnuomoti, kitaip gauti iš jų pajamas ir pan.).
45. Šio susitarimo preambulėje yra nurodoma, kad toks susitarimas buvo sudarytas atsižvelgiant į tai, jog teisės perleidėjui (t. y. apeliantui S. G.) asmeninės nuosavybės teise priklauso patalpa–2, t. y. 207,95 kv. m bendro ploto negyvenamoji patalpa, kurios unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti adresu (duomenys neskelbtini), registro Nr. (duomenys neskelbtini) (susitarimo 1.1.2 punktas) bei 1/3 bendrojo naudojimo patalpų, t. y. 1/3 (a-1) 364,56 kv. m ir 1/3 (a-2) 35 kv. m, iš viso – 133,19 kv. m, o patalpos (duomenys neskelbtini) (jas identifikuojantys duomenys nurodyti susitarimo 1.1.1 ir 1.1.3 punktuose) bei 2/3 dalys bendrojo naudojimo patalpų priklauso LUAB ,,Progresyvus verslas“, taip pat į tai, kad teisės perėmėja pageidauja perimti perleidžiamą teisę, teisės perleidėjas (apeliantas) sutinka ir nori perleisti perleidžiamą teisę.
46. Be to, 2.2 punkte yra susitarta, kad teisės perleidėjas, t. y. apeliantas S. G., turi teisę neatlygintinai naudotis 1/3 dalimi bendrojo naudojimo patalpų, kiek tai reikalinga jo veiklai vykdyti ir kitoms funkcijoms įgyvendinti, o teisės perėmėja, t. y. LUAB ,,Progresyvus verslas“ įsipareigoja nekliudyti teisės perleidėjui bei jo klientams patekti į patalpą–2 bei kitaip naudotis 1-3 dalimi bendrojo naudojimo patalpų.
47. Jau po tokio turinio susitarimo sudarymo, kuriuo apeliantas LUAB ,,Progresyvus verslas“ naudai atsisakė teisės spręsti dėl 1/3 jam priklausiusių bendrojo naudojimo patalpų valdymo, jų tvarkymo ir administravimo, įskaitytinai ir dėl jų panaudojimo būdo (perdavimo panaudai, nuomai ar pan.), atsisakė pajamų iš šio turto nuomos gavimo, pasilikdamas vien teisę neatlygintinai ir pats jomis naudotis, patenkant į jam priklausančią patalpą–2, apeliantas su atsakove UAB ,,Baltisches Haus“ 2005 m. spalio 7 d. pasirašė negyvenamųjų patalpų perdavimo–priėmimo aktą (priedą Nr. 2 prie jų 2004 m. rugsėjo 10 d. pasirašytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties). Šiuo aktu apeliantas (nuomotojas) perdavė atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ (nuomininkei) valdyti ir naudotis 207,95 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias adresu (duomenys neskelbtini). Taigi apeliantas atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ atlygintinai perdavė naudotis tik patalpą (duomenys neskelbtini), be ginčo bendrojo naudojimo patalpos, nes ir nuomos sutartyje dėl bendrojo naudojimo patalpų nuomos nebuvo sulygta. Pažymėtina, kad šalių nuomos sutarties 11.7 punkte yra nurodyta, kad ši sutartis gali būti pakeista ar papildyta tik dvišaliu rašytiniu susitarimu, kuris tampa neatskiriama sutarties dalimi.
48. Vadinasi, nagrinėjamoje byloje faktiškai susiklostė tokia situacija, kad ginčo objektu tapusias bendrojo naudojimo patalpas atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ valdė ir naudojo su LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2004 m. kovo 1 d. sudarytos nuomos sutarties pagrindu, o apeliantas, iki LUAB ,,Progresyvus verslas“ buvo visų prekybos centro patalpų bendraturtė, tam neprieštaravo ir pretenzijų dėl to nei nuomininkei UAB ,,Baltisches Haus“, nei bendraturtei nereiškė, nekėlė sutarčių pakeitimo klausimo ir nesiekė to, kad būtų pakeista nuomos sutarties dalis, kuria buvo išnuomotos jam priklausančios bendrojo naudojimo patalpos, nors tam visas galimybes turėjo.
49. Apelianto teigimu, atsižvelgiant į 2005 m. spalio 5 d. susitarimo su LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2.4 punktą, kad pasikeitus patalpų savininkui susitarimas dėl teisės perleidimo negalioja, jo pareiga leisti neatlygintinai LUAB ,,Progresyvus verslas“ naudotis 1/3 dalimi bendrojo naudojimo patalpomis pasibaigė tada, kai LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2011 m. rugpjūčio 25 d. pirkimo–pardavimo sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) perleido visas nuosavybės teise priklausančias patalpas Nr. 1 ir Nr. 3 kartu su 2/3 dalimi bendrojo naudojimo patalpomis atsakovei UAB ,,Ontra“.
50. Kaip minėta, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, todėl iš esmės pritartina apeliantui, kad nuo jo nurodyto termino pati LUAB ,,Progresyvus verslas“ galėjo netekti teisės neatlygintinai spręsti ginčo patalpų valdymo, naudojimo, jų tvarkymo ir administravimo (įskaitant teisę perduoti jas panaudai, išnuomoti, kitaip gauti iš jų pajamas ir pan.) klausimus (žr. susitarimo 1.1.6 punktą „Perleidžiama teisė“, 2.1, 2.3 punktus). Tačiau vien pažodiniu sutarties aiškinimo metodu visiškai tiksliai atskleisti buvusius šalių ketinimus, sudarant šį susitarimą, aiškiai identifikuoti šalių tikslą jį sudaryti (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), kitaip tariant, teisingai išaiškinti susitarimo turinį jau nebeįmanoma, nes antrosios šio susitarimo šalies veikla pasibaigė ir ji yra likviduota. Todėl į apelianto pateikiamą susitarimo sąlygų aiškinimą atsižvelgiama kartu vertinant faktinį šalių elgesį po šio susitarimo ir kitų susijusių su juo sandorių sudarymo. Apie sandorių sąsajas teisėjų kolegija jau pasisakė pirmiau (žr. šios nutarties 33 ir kitus punktus).
51. Skirtingai negu tvirtina apeliantas, tokia aplinkybė, kad LUAB ,,Progresyvus verslas“ jai priklausiusias prekybos centro patalpas perleido atsakovei UAB „Ontra“, neteikia pagrindo spręsti, jog atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ naudojosi apeliantui priklausančia 1/3 dalimi bendrojo naudojimo patalpų be jokio teisėto pagrindo (t. y. nesudariusi sutarties) ir dėl to taikytinas nepagrįsto praturtėjimo institutas. Taip pat nėra pagrindo padaryti išvadą, kad atsakovės su buvusia nuomotoja sudarytos terminuotos nuomos sutarties dalis dėl jos termino pabaigos momento, kiek tai susiję su apeliantui priklausančiomis bendrojo naudojimo patalpomis, turėtų būti modifikuojama pagal jo pasiūlymą, t. y. pripažįstant, kad 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutartis ginčo patalpų dalyje yra pasibaigusi patalpų atsakovei UAB „Ontra“ perleidimo dieną (2011 m. rugpjūčio 25 d.).
52. Šioje nutartyje jau buvo aptarta, kad apelianto ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2005 m. spalio 5 d. susitarimas dėl teisės perleidimo buvo sudarytas šių ginčo patalpų perleidimo jo nuosavybėn dieną, bet jau po jų perdavimo naudotis nuomos sutarties pagrindu atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ apelianto neginčijamu ir galiojančiu 2005 m. liepos 1 d. perdavimo–priėmimo aktu. Nustačius šiuos faktus, pirmosios instancijos teismo pozicija dėl apeliantui sudarytų palankesnių prekybos centro patalpos–2 su 1/3 bendrojo naudojimo patalpų įsigijimo sąlygų (žr. nutarties 15 punktą) yra visiškai pagrįsta bei suponuoja tokį teisėjų kolegijos vertinimą, kad apelianto perleista patalpų pardavėjai LUAB ,,Progresyvus verslas“ teisė savo nuožiūra spręsti dėl 133,19 kv. m ploto bendrojo naudojimo patalpų panaudojimo būdo, jo raštu duotas sutikimas dėl neatlygintino naudojimosi šiomis patalpomis buvo jam kompensuoti negyvenamosios (prekybinės) paskirties patalpų pardavimo momentu. Vadinasi, kaip pripažino ir pirmosios instancijos teismas, turtinio pobūdžio praradimų, ginčo patalpomis naudojantis ir kitų prekybos centro patalpų buvusiai bei esamai savininkėms, apeliantas iš esmės nėra patyręs.
53. Aptariamų faktinių aplinkybių kontekste taip pat pažymėtina, kad LUAB ,,Progresyvus verslas“ su atsakovėmis UAB ,,Ontra“ ir UAB ,,Baltisches Haus“ 2011 m. rugpjūčio 1 d. sudarė sutartį dėl teisių ir pareigų pagal 2004 m. kovo 1 d. prekybos centro patalpų nuomos sutartį perleidimo, kurioje nurodoma, jog ši sutartis sudaroma atsižvelgiant ir į LUAB ,,Progresyvus verslas“ ketinimą perleisti nuosavybės teises į patalpas UAB ,,Ontra“. Pagal minėtos sutarties 1 punktą, LUAB ,,Progresyvus verslas“ perleido, o UAB ,,Ontra“ perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas, kylančias iš 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties su vėlesniais jos pakeitimais ir papildymais.
54. Taigi atsakovė UAB ,,Ontra“ ne tik tapo dalies patalpų prekybos centre savininke, bet ir perėmė visas LUAB ,,Progresyvus verslas“ teises bei pareigas, kylančias iš ginčo nuomos sutarties, taigi ir teisę nuomoti atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ ginčo objektą – 1/3 dalį bendrojo naudojimo patalpų, kurios 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties pasirašymo momentu tebepriklausė LUAB ,,Progresyvus verslas“. Ginčo bendrojo naudojimo patalpos 15 metų terminui atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ buvo išnuomotos 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutartimi jų buvusios savininkės LUAB ,,Progresyvus verslas“ valia, nuomininkei jos perduotos 2005 m. liepos 1 d. perdavimo–priėmimo aktu, o nuomos santykis 2005 m. spalio 5 d. išviešintas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre. Akivaizdu, kad apeliantas įgijo nuosavybėn jau išnuomotas ginčo bendrojo naudojimo patalpas ir 2005 m. spalio 5 d. susitarimu, sudarytu su jų pardavėja, tam pritarė. Įrašas viešame registre apie 2004 m. kovo 1 d. sudarytą nuomos sutartį tebegaliojo ir atsakovei UAB ,,Ontra“ 2011 m. rugpjūčio 1 d. pasirašant trišalę sutartį dėl nuomotojos teisių bei pareigų pagal nuomos sutartį perėmimo ir 2011 m. rugpjūčio 25 d. sudarant turto pirkimo–pardavimo sandorį.
55. Aptarti kitų asmenų sudaryti sandoriai negalėjo suformuoti jokio teisėto apelianto lūkesčio dėl iki jam tampant patalpų savininku sudarytos nuomos sutarties modifikavimo remiantis vien jo su LUAB ,,Progresyvus verslas“ 2005 m. spalio 5 d. pasirašytu susitarimu dėl teisės perleidimo bei šio susitarimo 2.4 punktu, juo labiau kad atsakovės nebuvo šio susitarimo dalyvėmis (šalimis). Pirmosios instancijos teismas pagrįstai rėmėsi CK 6.494 straipsnio nuostatomis, kurio 1 dalyje tiesiogiai pasisakyta apie viešame registre įregistruotos nuomos sutarties galiojimą ir naujajam savininkui, išnuomoto daikto nuosavybės teisei iš nuomotojo perėjus kitam asmeniui. Įsigydamas nuosavybėn 15 metų terminui jau išnuomotas bendrojo naudojimo patalpas, dar daugiau, pasirašydamas su jų pardavėja LUAB ,,Progresyvus verslas“ ir atitinkamą susitarimą, pagal kurį būtent pardavėjai teko 1/3 dalį bendrojo naudojimo patalpų naudojimo, administravimo, tvarkymo bei jų valdymo teisė, pačiai pardavėjai ir po patalpų pardavimo pasilikus teisę toliau spręsti, ar perduoti ginčo patalpas kitiems asmenims panaudai (neatlygintinam naudojimuisi), ar perduoti jas nuomai, ar kaip kitaip gauti pajamas už jų naudojimą (žr. 2005 m. spalio 5 d. susitarimo 1.1.6, 2.1, 2.3 punktai), apeliantas ekonominės naudos iš šių patalpų naudojimo gavimo galėjo tikėtis tik pasibaigus nuomos terminui arba kitaip susitaręs su jų nuomininke UAB ,,Baltisches Haus“, kurios įgytas pagal įregistruotą viešame registre nuomos sutartį teises per visą nuomos terminą gina įstatymas.
56. Tokia aplinkybė, buvo ar nebuvo viešame registre išviešintas 2005 m. spalio 5 d. apelianto ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ susitarimas dėl teisės perleidimo, šiuo atveju net nėra reikšminga, kadangi susitarimo sąlygos teisines pasekmės gali sukelti tik pačioms jo šalims. Todėl ir apeliacinio skundo argumentai, kad atsakovės net ir be susitarimo išviešinimo negalėjo nežinoti apie jo sudarymą, nėra aktualūs. Šiuo aspektu pažymėtina dar ir tai, kad apeliantas jokių savo teiginius dėl atsakovės UAB ,,Ontra“ žinojimo apie jo ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ sudarytą susitarimą pagrindžiančių įrodymų į bylą nepateikė.
57. Ieškovo, atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ elgesys, sudarant visas pirmiau detaliai aptartas sutartis, patvirtina ne tik jų bendro intereso pastatyti, išnuomoti bei išsinuomoti ginčo patalpas buvimą, bet ir tai, kad jų visų bendras tikslas ir interesas buvo atitinkamą naudą pagal kiekvieną iš nuomos sutarčių gauti būtent 15 metų, nes ir apelianto su atsakove UAB ,,Baltisches Haus“ sudarytos nuomos sutarties 3 punkte buvo numatytas tapatus nuomos terminas. Nei 2005 m. spalio 5 d. susitarime dėl teisės perleidimo, nei apelianto ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ su atsakove UAB ,,Baltisches Haus“ sudarytose nuomos sutartyse nebuvo nustatyta sąlyga, kad jų pasirašytų sutarčių terminai (nuomos sutarčių galiojimas) gali priklausyti nuo kitų šalių tarpusavio susitarimų ar būti modifikuojami.
58. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad LUAB ,,Progresyvus verslas“ nuosavybės teisės perleidimo naujai savininkei, atsakovei UAB ,,Ontra“, faktas eliminavo tik pačios LUAB ,,Progresyvus verslas“ teisę neatlygintinai naudotis ginčo patalpomis (2005 m. spalio 5 d. susitarimo 2.4 punktas), tačiau šis susitarimas nėra niekaip susijęs su kitų sutarčių galiojimo terminais, juo labiau negali paneigti nuomininkės pagal teisėtai sudarytą, galiojančią, viešame registre įregistruotą nuomos sutartį įgytos teisės naudotis nuomos objektu tokiomis sąlygomis bei terminu, kokie buvo sulygti 2014 m. kovo 1 d. nuomos sutartimi.
59. Negalima sutikti ir su tokiais apeliacinio skundo argumentais, kad po 2011 m. rugpjūčio 25 d. patalpų perleidimo atsakovei UAB ,,Ontra“ pačių šalių valia dėl 2014 m. kovo 1 d. nuomos sutarties termino pasikeitė. Priešingai nei šalių susirašinėjimą interpretuoja apeliantas, iš į bylą patektų atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ 2011 m. gruodžio 6 d. – 2018 m. spalio 4 d. adresuotų pranešimų matyti, kad pats apeliantas buvo suinteresuotas tęsti nuomos teisinius santykius, kiek tai susiję su jam priklausančiomis bendrojo naudojimo patalpomis, visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį, tačiau kitomis sąlygomis – gaunant už tai atlygį (nuompinigius). Be to, visi šie raštai buvo adresuoti ir siųsti tik nuomininkei, atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“, naujoji patalpų savininkė UAB ,,Ontra“ nebuvo informuojama, o tai tik patvirtina teisėjų kolegijos vertinimą, susijusį su objektyvių duomenų, pagrindžiančių atsakovės UAB ,,Ontra“ žinojimą apie ankstesnius šalių susitarimus, nebuvimu byloje (žr. šios nutarties 56 punktą).
60. Šalių elgesio po sutarčių sudarymo vertinimo kontekste svarbu pažymėti taip pat ir tai, kad apeliantas su ieškiniu į teismą kreipėsi praėjus net 8 metams nuo jo ir LUAB ,,Progresyvus verslas“ sudarytame susitarime nurodytos sąlygos atsiradimo, t. y. patalpų perleidimo. Kaip minėta pirmiau, viena iš sandorius sudariusių šalių – LUAB ,,Progresyvus verslas“ jau yra likviduota ir išregistruota iš juridinių asmenų registro, taigi jos pozicijos dėl susijusių sandorių sudarymo ir šalių turėtų ketinimų įvertinimas tapo negalimas. Objektyvių priežasčių, kodėl visą šį laiką buvo delsiama kreiptis į teismą, apeliantas nenurodė.
61. Apibendrindama argumentus, teisėjų kolegija visiškai pritaria ir pirmosios instancijos teismo sprendime padarytoms išvadoms, kad apelianto ginčijama 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties sąlyga, susijusi ginčo bendrojo naudojimo patalpų nuomos terminu, neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Nors šios sąlygos prieštaravimą pamatinei asmens teisei į turto neliečiamumą apeliantas susiejo su kitų prekybos centro patalpų savininko pasikeitimu bei jo sutikimo davimu naudotis jam priklausančiomis ginčo patalpomis ankstesniajai savininkei LUAB ,,Progresyvus verslas“, CK 6.494 straipsnio 1 dalyje nustatytos įregistruotos sutarties nuomininko garantijos, be kita ko, ir nuomos sutarties terminas asmens teisės į jam priklausančio turto neliečiamumą nepažeidžia, juolab jau įgijus šį turtą su atitinkamu apsunkinimu (su galiojančia jo nuomos sutartimi).
62. Pažymėtina, kad sandorių negaliojimo institutas taikytinas tuo atveju, kai sprendžiama, ar sutartis sudaryta teisėtai. Todėl ir taikant CK 1.80 straipsnio 1 dalį sprendžiama, ar sutarties sudarymas joje šalių suderėtomis sąlygomis neprieštaravo imperatyviosioms įstatymo normoms. Nuomos sutartį sudariusi tuometinė visų prekybos centro patalpų (ir tų, kurios vėliau buvo perleistos apeliantui) savininkė turėjo teisę susiderėti dėl bet kurių nuomos sąlygų, įskaitytinai ir nuomos termino. Teisėtai sudarytos sutarties vykdymas (neįvykdymas, netinkamas vykdymas) iš principo negali prieštarauti imperatyviosioms įstatymo normoms. Tai, kad sutartis vykdoma nesilaikant jos teisėtų sąlygų, reiškia sutarties pažeidimą, bet ne sandorio negaliojimą. Taigi sandorių negaliojimo institutas negali būti taikomas sutarties pažeidimo atveju, nes tai neatitiktų sandorių negaliojimo paskirties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-684/2019, 19 punktas).
63. Kaip matyti iš bylos medžiagos, 2020 m. birželio 30 d. negyvenamųjų patalpų grąžinimo aktu atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ grąžino UAB ,,Ontra“ ginčo patalpas, suėjus 2004 m. kovo 1 d. sutartyje numatytam terminui. Taigi ginčo nuomos sutartis jau yra pasibaigusi, todėl jos sąlygų modifikavimo klausimas prarado aktualumą.
64. Aptarti ir kiti apeliacinio skundo argumentai kitokios, nei padarė pirmosios instancijos teismas, išvados dėl 2004 m. kovo 1 d. sutarties 2.1 punkto dalies, kuria buvo nustatytas sutarties terminas, modifikavimo / pripažinimo negaliojančia nesuponuoja, taigi šie apelianto reikalavimai buvo atmesti pagrįstai.
Dėl nepagrįsto sutaupymo / praturtėjimo turto savininko sąskaita
65. Sprendžiant dėl apeliacinio skundo argumentų, kuriais apeliantas kvestionuoja teismo išvadas, susijusias su nepagrįsto praturtėjimo ir turto gavimo institutų taikymu, dar kartą pažymėtina, kad atsakoves UAB ,,Baltisches Haus“ ir UAB ,,Ontra“ siejo sutartiniai teisiniai santykiai, kurių pagrindas – dar 2004 m. kovo 1 d. sudaryta nuomos sutartis. Būtent šios sutarties ir 2005 m. liepos 1 d. pasirašyto negyvenamųjų patalpų perdavimo–priėmimo akto pagrindu UAB ,,Baltisches Haus“ buvo perduotos valdyti ir naudoti, be kita ko, ir apelianto vėliau įgyta 1/3 dalis bendrojo naudojimo patalpų.
66. Ginčo dėl to, kad iki 2011 m. rugpjūčio 25 d. atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ nuomos mokestį tuometinei savininkei LUAB ,,Progresyvus verslas“ mokėjo ir už ginčo patalpas, byloje nėra. Apeliantas pareiškė reikalavimą tik dėl 2004 m. kovo 1 d. nuomos sutarties dalies, kuria buvo nustatytas jam priklausančių bendrojo naudojimo patalpų nuomos terminas, tačiau bendrojo naudojimo patalpų perdavimo fakto nuomininkei neginčijo. Toks apelianto procesinis elgesys sudaro pagrindą spręsti, kad jis buvo suinteresuotas jam priklausančių patalpų perdavimu naudotis kitiems asmenims atlygintinai.
67. Visgi, kaip teisingai sprendė pirmosios instancijos teismas, apelianto atitinkami lūkesčiai savaime nereiškia jo reikalavimo pagrįstumo. Apeliantas naujajai patalpų savininkei, atsakovei UAB ,,Ontra“, reikalavimą pareiškė CK 6.242 straipsnio pagrindu, įrodinėdamas, kad ši atsakovė praturtėjo apelianto sąskaita, t. y. gavo iš atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ nuomos mokestį už jam nuosavybės teise priklausančias patalpas, nors byloje esančių įrodymų visuma sudaro pagrindą kitokiai išvadai padaryti.
68. Pagal 2004 m. kovo 1 d. sutarties priedą Nr. 1, pradinė patalpų savininkė atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ perdavė 3 014,15 kv. m ploto patalpas, t. y. 2 553,66 kv. m ploto patalpą, esančią adresu (duomenys neskelbtini) 1, 60,93 kv. m ploto patalpą, esančią adresu (duomenys neskelbtini) bei tiek šioms, tiek vėliau apeliantui nuosavybėn perleistai patalpai, esančiai adresu (duomenys neskelbtini), priskirtas bendrojo naudojimo patalpas, kurių bendras plotas 364,56 kv. m ir 35 kv. m (2 553,66 kv. m + 60,93 kv. m + 364,56 kv. m + 35 kv. m). Nuomos mokestį pradinė savininkė skaičiavo nuo viso pastato ploto.
69. Iš byloje esančių atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ iš atsakovės UAB ,,Ontra“ gautų sąskaitų faktūrų registro išrašo matyti, kad naujosios patalpų savininkės apskaičiuoto nuomos mokesčio dydis skyrėsi nuo LUAB ,,Progresyvus verslas“ skaičiuoto nuomininkei mokesčio, t. y. buvo mažesnis. Paskutinės LUAB ,,Progresyvus verslas“ atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ išrašytos sąskaitos už 2011 m. rugpjūčio mėn. suma yra 81 909,53 Lt + PVM (3 014,15 kv. m x 27,175 Lt), o jau kitą mėnesį naujosios savininkės UAB ,,Ontra“ išrašytos sąskaitos suma buvo mažesnė – 78 290,36 Lt + PVM (2 880,94 kv. m x 27,175 Lt), nors, akivaizdu, buvo taikytas tas pats nuomos mokesčio tarifas (27,175 Lt už 1 kv. m). Todėl nėra pagrindo nesutikti su atsakovėmis, kad tokį bendro nuomos mokesčio dydžio sumažėjimą lėmė būtent tai, kad naujoji savininkė jo neskaičiavo už apeliantui nuosavybės teise priklausančią bendrojo naudojimo patalpų dalį, t. y. 133,19 kv. m.
70. Kitokių įrodymų apeliantas į bylą nepateikė, todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad atsakovė UAB ,,Ontra“, priešingai nei yra įsitikinęs apeliantas, nėra sutaupiusi ar praturtėjusi apelianto sąskaita, dėl ko jai būtų kilusi pareiga sumokėti ieškinyje reikalaujamą priteisti sumą. Naujoji patalpų savininkė nedalyvavo šalių derybose, vykusiose iki ginčo pastato pastatymo ar sudarant nuomos sutartis bei kitus susitarimus, o jos sprendimas perėmus nuomotojos teises bei pareigas pagal 2004 m. kovo 12 d. nuomos sutartį neskaičiuoti nuomos mokesčio už tą bendrojo naudojimo patalpų dalį, kurios nuosavybės teise priklausė apeliantui, nesudaro pagrindo kitokiam šios situacijos vertinimui.
71. Pasisakant dėl atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ nukreipto reikalavimo pagrįstumo, visų pirma pažymėtina, kad 105 774,70 Eur sumos priteisimo apeliantas reikalauja prašydamas taikyti nepagrįsto praturtėjimo / sutaupymo institutą (CK 6.242 straipsnis). Šis institutas taikomas siekiant užtikrinti, kad niekas negali praturtėti svetimo nuostolio sąskaita be įstatyme ar sutartyje numatyto pagrindo, todėl įrodinėtinos aplinkybės, kad asmuo yra praturtėjęs ar sutaupęs kito asmens sąskaita. Apeliantas tokio teisinio rezultato siekė mėgindamas nuginčyti nuomos sutarties, kurios jis nebuvo sudaręs, sąlygą dėl vėliau jo įgyto turto nuomos termino.
72. Kiekvienas suinteresuotas asmuo turi teisę įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė arba įstatymų saugomas interesas (CPK 5 straipsnio 1 dalis). Šią savo teisę suinteresuoti asmenys gali įgyvendinti pareikšdami teisme ieškinį ar pateikdami kitokį CPK numatytą procesinį dokumentą. Ieškinyje, be kitos būtinos informacijos (CPK 135 straipsnis), turi būti nurodomos aplinkybės, kuriomis ieškovas grindžia savo reikalavimą (faktinis ieškinio pagrindas), ir ieškovo reikalavimas (ieškinio dalykas).
73. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas šių teisės normų aiškinimo ir taikymo praktiką, yra pasisakęs, kad ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą. Būtent tinkamas ieškinio dalyko ir pagrindo suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2011; 2014 m. vasario 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-37/2014).
74. Teismas, pripažinęs ieškinio faktiniu pagrindu nurodytas aplinkybes įrodytomis, atlieka jų teisinį įvertinimą (nustato ir taiko ginčo teisinį santykį reglamentuojančias teisės normas) ir sprendžia, ar tokio pažeistų teisių gynimo būdo pagrįstai reikalaujama, ar jis taikytinas ir, jei taip, kokia apimtimi. Teismas yra saistomas ieškinio pagrindu nurodytų aplinkybių ir negali nustatyti tokių aplinkybių, kuriomis, reikšdamas reikalavimą, nesirėmė ieškovas, tačiau kitoks, nei ieškovas nurodė, nustatytų aplinkybių teisinis įvertinimas nelaikomas ieškinio pagrindo pakeitimu (ieškinio ribų peržengimu) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-278/2014; 2015 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-710-611/2015).
75. Nagrinėjamu atveju apelianto įrodinėtos faktinės aplinkybes, kad nebuvo jokio teisėto pagrindo (t. y. sutarties) spręsti dėl nuomos mokesčio už 133,19 kv. m ploto bendrojo naudojimo patalpas mokėjimo atsakovei UAB ,,Ontra“, nes šis mokestis turėjo būti mokamas jam kaip patalpų savininkui, to nedariusios atsakovės nepagrįstai sutaupė arba praturtėjo jo sąskaita, pripažintos neįrodytomis. Priešingai, yra konstatuoti visiškai kitokie, nei apelianto įrodinėti, faktai, t. y. kad (i) tokia sutartis buvo sudaryta ir dėl ginčo patalpų; (ii) ją sudarė tuometinė patalpų savininkė LUAB ,,Progresyvus verslas“ su atsakove UAB ,,Baltisches Haus“; (iii) ši sutartis tapo privaloma ir pačiam apeliantui, vėliau įsigijusiam ginčo patalpas iš LUAB ,,Progresyvus verslas“ su galiojančia nuomos sutartimi, ir naujajai patalpų savininkei UAB ,,Ontra“; (iv) naujoji savininkė tapo teisėtu subjektu, galinčiu reikalauti nuomos mokesčio už ginčo patalpas mokėjimo, tačiau faktiškai jo atsisakė (neskaičiavo).
76. Vadinasi, pagal byloje šalių įrodinėtas ir nustatytas faktines aplinkybes spręsti, kad atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ yra sutaupiusi nuomos mokestį būtent apelianto sąskaita, nėra jokio pagrindo. Taip pat nėra pagrindo, esant galiojančiai nuomos sutarčiai, įskaitytinai ir dėl ginčo turto, kaip nors kitaip teisiškai kvalifikuoti apelianto pareikštą turtinį reikalavimą ar remtis apelianto apeliaciniame skunde nurodoma kasacinio teismo nutartimi, kurioje nebuvo nustatyta jokio teisėto pagrindo (sutarties) naudotis turtu.
77. Be to, tiek apeliantas, tiek atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ yra verslininkai, taigi abu turėjo vienodas galimybes įvertinti sudaromus sandorius ir juos sudaryti būtent tokiomis sąlygomis, derėtis dėl kitokių sąlygų arba susilaikyti nuo jų sudarymo. Šiuo atveju, kaip minėta, apeliantas teisę gauti atlygį už jam priklausančią dalį bendrojo naudojimo patalpų siekė įgyvendinti praėjus net 8 metams nuo pradinės turto savininkės ir šių patalpų nuomotojos turimų likusių patalpų prekybos centre perleidimo momento, naujajai patalpų savininkei ir nuomotojai, atsakovei UAB ,,Ontra“, pretenzijų dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo nereiškė, o patalpų nuomininkei, atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“, rašytinių pretenzijų dėl nuomos mokesčio jam mokėjimo taip pat nereiškė daugiau nei 6 metus nuo kitų patalpų perleidimo atsakovei UAB ,,Ontra“. Tokios aplinkybė taip pat teikia pagrindą vertinimui, kad atsakovės UAB ,,Baltisches Haus“ praturtėjimas / sutaupymas negali būti laikomas apelianto nuostoliais, kadangi pats apeliantas nesugebėjo įgyvendinti savo teisių taip, kad būtų išvengta nuostolių (CK 6.242 straipsnio 3 dalis).
78. Atmestini kaip nepagrįsti ir tokie apeliacinio skundo argumentai, kad apeliantas neišreiškė valios perduoti ginčo turtą naudoti atsakovėms, nes, kaip nurodyta, tam buvo teisinis pagrindas – nuomos sutartis, kurios sudarymo jis neginčijo ir savo veiksmais (rašytinėmis pretenzijomis atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“) patvirtino savo suinteresuotumą jos vykdymu.
79. Taigi pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad apeliantas neįrodė nepagrįsto praturtėjimo instituto taikymo sąlygų, todėl ir šioje ginčo dalyje priėmė teisingą sprendimą.
Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo
80. Apelianto turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas nekyla, kadangi jo apeliacinis skundas netenkinamas.
81. Atsakovė UAB ,,Ontra“ prašo atlyginti jai 1 645,60 Eur, o atsakovė UAB ,,Baltisches Haus“ – 2 795,10 Eur išlaidas už suteiktas teisines paslaugas rengiant atsiliepimus į apeliacinį skundą, pateikia šių išlaidų faktą bei jų dydį pagrindžiančius įrodymus. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į CPK 93 straipsnio 1 dalies, 98 straipsnio nuostatas, į suteiktų teisinių paslaugų pobūdį ir Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalių dydžių, patvirtintose Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85, nurodytus jų apskaičiavimo kriterijus bei maksimalius dydžius, pripažįsta, kad atsakovei UAB ,,Ontra“ kompensuotinos visos jos patirtos apeliacinės instancijos teisme išlaidos, t. y. 1 645,60 Eur. Atsakovei UAB ,,Baltisches Haus“ atlygintinų išlaidų dydis mažintinas iki rekomenduojamo maksimalaus dydžio, t. y. 1 818,50 Eur (1 398,50 Eur x 1,3).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
n u t a r i a :
Šiaulių apygardos teismo 2020 m. rugsėjo 30 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo S. G. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Ontra“ (juridinio asmens kodas 301742107) 1 645,60 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus keturiasdešimt penkis eurus ir 60 centų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti iš ieškovo S. G. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Baltisches Haus“ (juridinio asmens kodas 111543781) 1 818,50 Eur (vieną tūkstantį aštuonis šimtus aštuoniolika eurų ir 50 centų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Dalia Kačinskienė
Danguolė Martinavičienė
Vigintas Višinskis