Civilinė byla Nr. e2-4826-570/2025
 Teisminio proceso Nr. 2-28-3-01284-2025-9

                                                                                        Procesinio sprendimo kategorijos:

    2.6.8.10.; 2.6.8.11.1.; 2.6.16.5.; 3.2.3.9.

                                                            (S)

MARIJAMPOLĖS APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. lapkričio 25 d.

Marijampolė

Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmų teisėja Rūta Neveckienė,

sekretoriaujant I. G.,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gintaras“ direktoriui (duomenys neskelbtini). ir atstovui advokato padėjėjui V. R.,

atsakovės mažosios bendrijos „Aštuoni septynetai“ vadovei (duomenys neskelbtini) ir atstovui advokatui G. K., 

žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gintaras“ ieškinį atsakovei mažajai bendrijai „Aštuoni septynetai“ dėl vienašalio sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu. 

Teismas

n u s t a t ė :

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Gintaras“ (toliau – ieškovas, nuomotojas) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei mažajai bendrijai (tolia – MB)„Aštuoni septynetai“ (toliau – atsakovė, nuomininkė), prašydama pripažinti neteisėtu MB „Aštuoni septynetai“ vienašalį 2024 m. spalio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 55 nutraukimą, priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad šalys 2024 m. spalio 30 d. sudarė terminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 55 (toliau - Nuomos sutartis), pagal kurią nuomotojas perdavė nuomininkui valdyti ir naudotis 12,91 kv.m ploto negyvenamąsias patalpas, esančias pastato, unikalus numeris (duomenys neskelbtini) antrame aukšte, adresu (duomenys neskelbtini). Nuomos terminas prasidėjo 2024 m. lapkričio 10 d., o baigiasi 2027 m. lapkričio 9 d. Nuomojamos patalpos pagal sutartį turėjo būti naudojamos reklamos fotografo, fotografavimo veiklai. Ieškovė 2025 m. balandžio 20 d. gavo atsakovės direktorės E. V. pranešimą, kad nuo 2025 m. gegužės 20 d., vienašališkai nutraukia Nuomos sutartį, nes „Per visą nuomos laikotarpį nebuvo pateiktos tinkamos patalpos, taip pat nebuvo užtikrintos tinkamos sąlygos jomis naudotis. Be to, nuomotojo bendravimas buvo nepagarbus, o tai sukėlė papildomą stresą ir diskomfortą“. Ieškovė nesutinka su sutarties nutraukimu prieš terminą, nes nurodytos aplinkybės neatitinka nei LR Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatytų kriterijų, nei Nuomos sutarties 9.5 punkte numatytų pagrindų. Ieškovės nuomone, atsakovė neturėjo pagrindo nesikreipdama į teismą vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį. Tuo pačiu tai taip pat reiškia, kad mažajai bendrijai „Aštuoni septynetai“ iš Nuomos sutarties kylančios mokėjimo prievolės lieka galioti ir po 2025 m. gegužės 20 d. Ieškovė 2025 m. balandžio 23 d. gavo dar vieną mažosios bendrijos „Aštuoni septynetai“ direktorės E. V. pranešimą „Dėl vienašalio sutarties nutraukimo“. Minėtame pranešime nurodoma, kad „Patalpose vykdomi dažni, iš anksto nesuderinti remonto darbai, kurie ženkliai riboja Nuomininko galimybę naudotis patalpomis, trikdo klientų srautą, veiklą ir darbo laiką; Patalpų būklė yra netinkama; Nuomotojas nevykdo savo pareigos tinkamai prižiūrėti patalpas ir užtikrinti jų atitiktį teisės aktų reikalavimams; Patalpų naudojimo režimas buvo apribotas dėl Nuomotojo veiksmų – buvo apribotas darbo laikas, ribojama prieiga prie patalpų, o apie tokius apribojimus Nuomininkas nebuvo informuotas iš anksto; Trikdoma veikla, dėl ko Nuomininkui atsiranda finansiniai nuostoliai bei reputacijos žala“. Atsakovės nurodyta aplinkybė, kad neva tai per visą nuomos laikotarpį nebuvo nuomininkui perduotos tinkamos patalpos, neatitinka tikrovės, nes patalpų perdavimą nuomininkui šalys įformino pasirašydamos 2024 m. spalio 30 d. negyvenamųjų patalpų perdavimo-priėmimo aktą, kuriame buvo nurodyta, kad patalpų būklė perdavimo metu yra gera, perduodant patalpas šalys viena kitai pretenzijų neturi. Patalpų nuomos terminas prasidėjo 2024 m. lapkričio 10 d., tačiau E. V. iki 2025 m. vasario mėnesio patalpose nebūdavo. Dar iki nuomos sutarties sudarymo E. V. nurodė, kad patalpos jai reikalingos iš esmės tam, kad galėtų patalpų adresu įregistruoti mažosios bendrijos „Aštuoni septynetai“ buveinę. Ieškovas vykdė remonto darbus tame pačiame pastate esančiose kitose patalpose. Žinodamas, kad mažajai bendrijai „Aštuoni septynetai“ išnuomotos patalpos dar nėra naudojamos pagal paskirtį, 2025 m. vasario 9 d. laikinai pasinaudojo ginčo patalpomis, sunešdamas į jas apšiltinimui skirtas medžiagas. Minėtos medžiagos šiose patalpose buvo laikomos tik dvi dienas, t.y. 2025 m. vasario 9 ir 10 dienomis, kurios buvo nedarbo dienos.  E. V. 2025 m. vasario 9 d. nufotografavo patalpose laikomas medžiagas ir žodžiu pareikalavo jas pašalinti iš patalpų. Ieškovas nedelsdamas  atlaisvino patalpas.  Jokių rašytinių pretenzijų atsakovė dėl patalpų ieškovui nereiškė iki pat 2025 m. balandžio 20 d. nes buvo vienkartinis, esmingai nesutrukdė atsakovo veiklai ir dėl jo atsakovas ieškovui nepateikė rašytinio įspėjimo. Nuomos sutarties 9.5 punkte nustatyta: „Nuomininkas turi teisę savo iniciatyva, pakartotinai įspėjęs, pagal sutarties 9.6 punktą vienašališkai nutraukti šią sutartį prieš terminą jeigu 9.5.1. patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudoti pagal nuomos paskirtį; 9.5.2. nuomotojas neperduoda patalpų nuomininkui arba kliudo naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ir sutarties sąlygas“. Nuomos sutarties 9.6 punkte nustatyta: „Abi šios sutarties šalys turi teisę reikalauti nutraukti šią sutartį 9.3 ar 9.5 punktuose numatytais pagrindais, įspėjusi kitą šalį raštu prieš 30 kalendorinių dienų, tik po to, kai nusiuntė kitai šaliai rašytinį reikalavimą pašalinti pažeidimus ar įvykdyti prievolę per protingą terminą, tačiau šalis, gavusi tokį reikalavimą, per jame nurodytą terminą pažeidimų nepašalino ar prievolės neįvykdė. Raštiško įspėjimo įteikimu laikoma diena, kai kita šalis gauna raštišką įspėjimą. Atsakovė tokių veiksmų neatliko, todėl privalo vykdyti terminuotą nuomos sutartį.

2.       Atsakovė su ieškiniu nesutinka visiškai. Atsiliepime nurodė, kad

3.       2025 m. sausio 27 d. atsakovė gavo pranešimą iš tiekėjų, kad bus pristatyta fotostudija (darbo ir veiklos priemonė), buvo sutarta, jog tos dienos 13 val. tretieji asmenys padės įnešti fotostudiją į nuomojamas patalpas, tačiau atvykus į nuomojamas patalpas pamatyta, kad kabinete sudėtos statybinės medžiagos (poliesterolio rulonai ir kt.), taigi nuomojamos patalpos - kabinetas pilnai užkrautas statybinėmis ir kitomis medžiagomis. Nedelsiant susisiekta su nuomotoju, kuris nurodė, jog yra išvykęs, tačiau pažymėjo, kad jo (ieškovo) darbuotojai, kurie remontavo antro aukšto patalpas, rytoj iškraustys viską, be kita ko, buvo pažadėta, kad daugiau nepasikartos patalpų valdymo pažeidimai. 2025 m. vasario 2 d. atsakovei atvykus į nuomojamas patalpas buvo pastebėta, kad lauko duryse paliktas nulaužtas raktas, o patekus į vidų pastebėta, kad antrame aukšte vykdomi statybos remonto darbai. Nuomojamų patalpų durys nukeltos, o kabinetas paruoštas remonto darbams, tačiau apie šiuos faktus nei prieš nuomos sutarties sudarymą nei jos vykdymo metu atsakovė nebuvo informuota, taigi egzistuojant tokiai situacijai ekonominė veikla negalėjo būti vykdoma. 2025 m. vasario 8 d. patalpose buvo vykdomi remonto darbai, vedžiojami elektros laidai, tačiau ieškovas apie taip pat nepranešė, o atsakovė vėlgi negalėjo naudotis patalpomis. 2025 m. kovo 15 d., tikslu įsitikinti ar patalpos tvarkingos ar/ir bus galima jas naudoti pagal tikslinę paskirtį ir/ar bus galima į jas atvežti fotostudiją, atvykus į patalpas, pastebėjo, kad jos prikrautos baldų, statybininkių darbo įrankių ir visokių kitokių daiktų, turėta iškraustyti patalpas, jas išvalyti, tačiau apie tai ieškovas vėlgi neinformavo. 2025 m. kovo 16 d. buvo atvežta fotostudija į nuomojamas patalpas, tačiau patalpoms nebuvo tiekiama elektros energija (elektra buvo atjungta), taigi vėlgi sukelti nepatogumai ir sutarties vykdymo pažeidimai iš ieškovo pusės - negalėta patikrinti ar veikia fotostudija, vėl pranešta nuomotojui ir paprašyta patalpų apsaugos signalizacijos ir interneto kodų, be to, išaiškėjo ir kitas patalpų trūkumas - patalpų durys po remonto neužsirakina. Praėjus keletui dienų nuomotojas pranešė, kad spyna sutvarkyta, tačiau po kurio laiko atvykus spyna vėl neveikė (nerakino). Tačiau šiuo atveju nuomotojas šaukdamas apkaltino atsakovę, kad neva tai ji specialiai taip daranti, tačiau šį raktą davus UAB „Gintaras“ darbuotojams jie įsitikino, kad raktas, kuris buvo duotas atsakovei nerakino durų, po to, atsakovei duotas kitas raktas. 2025 m. kovo mėn. nuomotojas pranešė, kad nuo 2025 m. balandžio 1 dienos bus betonuojamos nuomos patalpų grindys ir nebus galima vaikščioti, taigi ir patalpose vykdyti veiklos nebus galima. 2025 m. balandžio 9 d. ieškovas pareiškė, kad UAB „Gintaras“ nedirba sekmadieniais, signalizacija būna įjungta, todėl liepė atsakovei sekmadieniais nedirbti, t.y. tą dieną nesinaudoti patalpomis. Tačiau sutartis nenumato, jog sekmadieniais nuomininkas negali naudotis patalpomis, kai tuo tarpu savaitgaliai – tai pačios intensyviausios darbo dienos (tuo metu daugiausia klientams būtinos fotografo paslaugos), taigi ieškovas be jokio teisinio pagrindo pritaikė apribojimus atsakovės veiklai, o dėl to, atsakovė prarado dalį pajamų. 2025 m. balandžio 16 d. atsakovė pakartotinai paprašė, kad būtų duotas interneto prisijungimo kodas, nes turėjo atvykti fotostudijos distributorius ir pravesti mokymus,

4.       Ieškovė dublike nurodė, jog ginčo Nuomos sutarties 9.3 punkte reglamentuota Nuomotojo teisė savo iniciatyva vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą ne teismine tvarka. Ginčo Nuomos sutarties 9.5 punkte reglamentuota Nuomininko teisė savo iniciatyva vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą, tačiau šiame punkte, kitaip nei 9.3 punkte, nėra numatyta, kad nuomininkas gali sutartį nutraukti neteismine tvarka. Taigi Nuomos sutartyje nebuvo nustatyta, kad atsakovas vienašališkai gali sutartį nutraukti neteismine tvarka. Šiuo atveju tai reiškia, kad atsakovas turėjo laikytis CK 6.498 straipsnyje įtvirtintų reikalavimų ir inicijuoti sutarties nutraukimą galėjo pareikšdamas teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Atsakovas nesilaikė CK 6.498 straipsnyje nustatytos tvarkos. Nuomos sutarties 9.5 punkte nustatyta: „Nuomininkas turi teisę savo iniciatyva pakartotinai įspėjęs, pagal sutarties 9.6 punktą vienašališkai nutraukti šią sutartį prieš terminą jeigu 9.5.1. patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudoti pagal nuomos paskirtį; 9.5.2. nuomotojas neperduoda patalpų nuomininkui arba kliudo naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ir sutarties sąlygas“. Nuomos sutarties 9.6 punkte nustatyta: „Abi šios sutarties šalys turi teisę reikalauti nutraukti šią sutartį 9.3 ar 9.5 punktuose numatytais pagrindais, įspėjusi kitą šalį raštu prieš 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų, tik po to, kai nusiuntė kitai šaliai rašytinį reikalavimą pašalinti pažeidimus ar įvykdyti prievolę per protingą terminą, tačiau šalis, gavusi tokį reikalavimą, per jame nurodytą terminą pažeidimų nepašalino ar prievolės neįvykdė. Raštiško įspėjimo įteikimu laikoma diena, kai kita šalis gauna raštišką įspėjimą“. Atsakovas vienašališkai nutraukė Nuomos sutartį nesilaikydamas Nuomos sutarties 9.6 punkte įtvirtinto reikalavimo prieš nutraukiant sutartį įspėti kitą šalį apie atsiradusį sutarties pažeidimą ir nustatyti protingą terminą pažeidimui pašalinti.  Atsiliepime nurodoma, kad ieškinio reikalavimas yra ydingas, kadangi jis nesukels jokių materialinių santykių tarp šalių pasikeitimų, t.y. neatsiras jokių kitokių teisinių padarinių nei vienai iš šalių, taigi tai yra procesinis pagrindas ieškiniui atmesti. Su tokia atsakovo nuomone negalima sutikti. Atsakovas vienašališkai nutraukdamas Nuomos sutartį tuo pačiu nutraukė šalis siejusius nuomos santykius. Jei teismas tenkintų ieškinį ir pripažintų, kad Nuomos sutartis buvo nutraukta neteisėtai, tai toks sprendimas reikštų, kad šalis ir toliau saisto tarpusavio įsipareigojimai, kylantys iš Nuomos sutarties. Taigi akivaizdu, kad teismo sprendimas turėtų esminės įtakos šalių teisėms ir pareigoms. Atsakovė atsiliepime nurodė, kad ieškovas pats naudojosi išnuomotomis patalpomis statybinių medžiagų ar/ir kitų daiktų sandėliavimui, uždraudė sekmadienį ateiti (įeiti) į nuomojamas patalpas ir dirbti, nebuvo perduotas interneto prieigos slaptažodis, nevykdyti kiti įsipareigojimai, o patys pažeidimai buvo tęstinio pobūdžio, pašalinus vienus trūkumus atsirasdavo kiti, o tam tikri sutarties vykdymo pažeidimai nebuvo pašalinti, kurie iš esmės trukdė atsakovei vykdyti komercinę veiklą, dėl ko buvo patirti turtiniai nuostoliai, pvz. dėl uždraudimo vykdyti komercinę veiklą sekmadienį prarasta tam tikra dalis pajamų, sukelti nepatogumai, patirtos neigiamos emocinės ir stresinės situacijos, sukurtas diskomfortas. Su tokia atsakovo nuomone negalima sutikti. Nuomos terminas prasidėjo 2024 m. lapkričio 10 d., tačiau mažosios bendrijos „Aštuoni septynetai“ darbuotojų įskaitant Numos sutartį pasirašiusią E. V., iki 2025 m. vasario mėnesio patalpose nebūdavo. Dar iki nuomos sutarties sudarymo E. V. nurodė, kad patalpos jai reikalingos iš esmės tam, kad galėtų patalpų adresu įregistruoti mažosios bendrijos „Aštuoni septynetai“ buveinę. Pasak E. V., registruoti mažosios bendrijos buveinės adresą jai reikia tam, kad galėtų teikti paraišką paramai gauti. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakovas nuomos mokestį už 2024 m. gruodžio mėnesį sumokėjo 2025 m. sausio 11 d. Kitą mokėjimą atsakovas atliko tik 2025 m. balandžio 20 d. E. V. teiginiai, kad jai patalpos reikalingos tik buveinės adresui įregistruoti, bei atsakovės elgesys (veiklos nevykdymas, nuomos mokesčio nemokėjimas) leido ieškovui manyti, kad patalpose atsakovas nevykdys intensyvios veiklos. Ieškovas vykdė remonto darbus tame pačiame pastate esančiose kitose patalpose. Žinodamas, kad mažajai bendrijai „Aštuoni septynetai“ išnuomotos patalpos dar nėra naudojamos pagal paskirtį, taip pat atsižvelgdamas į tai, kad atsakovas nėra sumokėjęs nuomos mokesčio už 2025 m. sausio ir vasario mėnesius, ieškovas 2025 m. vasario 9 d. laikinai pasinaudojo ginčo patalpomis, sunešdamas į jas apšiltinimui skirtas medžiagas. Minėtos medžiagos šiose patalpose buvo laikomos tik dvi dienas, t.y. 2025 m. vasario 9 ir 10, kurios buvo nedarbo dienos. Nors iki tol  E. V. patalpose nesilankydavo, tačiau 2025 m. vasario 9 d. lyg tyčia į nuomojamas patalpas atvyko ir nufotografavo patalpose laikomas medžiagas bei žodžiu pareikalavo jas pašalinti iš patalpų. Ieškovas sekančią dieną patalpas atlaisvino.  Patalpas pagal paskirtį atsakovas pradėjo intensyviau naudoti tik po 2025 m. kovo 16 d., kai patalpose pastatė fotografavimo įrangą. Jokių rašytinių pretenzijų atsakovė dėl patalpų ieškovui nereiškė iki pat 2025 m. balandžio 20 d. Ieškovas laikinai ir trumpą laiką pasinaudojo atsakovui išnuomotomis patalpomis, tas pažeidimas turėtų būti laikomas mažareikšmiu kuris, esmingai nesutrukdė atsakovo veiklai, nes, viena vertus, atsakovas jokios reikšmingesnės veiklos ten ir nevykdė, o antra, dėl to atsakovas ieškovui nepateikė rašytinio įspėjimo. Ieškovas, vykdydamas CK 6.492 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą nuomotojo prievolę daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, kovo mėnesio pirmoje pusėje atliko grindų betonavimo darbus, dėl kurių apie septynias dienas patalpomis nebuvo galima naudotis. Tačiau, kaip jau buvo minėta, atsakovė patalpomis ir šiaip nesinaudojo. Atsakovė nurodo, kad jai nebuvo perduotas WiFi prisijungimo kodas ir tai sutrikdė jos veiklą. Pažymėtina, kad patalpose veikia ne tik WiFi ryšys, tačiau yra ir laidinis interneto ryšys. Todėl atsakovė galėjo internetu naudotis netrukdomai. Atsakovė nurodo, kad buvo sugedusi durų spyna ir jai buvo nesaugu patalpose palikti brangią įrangą. Kaip įrodymą atsakovė pateikia vaizdo įrašą, kuriame matyti, kad kažkoks vyras mėgina užrakinti duris ir raktas spynoje nepasisuka. E. V. neva tai sugedusią durų spyną aptiko savaitgalį, kai yra nedarbo dienos. Ieškovas ėmėsi priemonių patikrinti durų spyną pirmą darbo dieną po pranešimo apie gedimą. Ieškovo pasitelkti darbuotojai nustatė, kad durų spyna veikia. Tikėtina, kad E. V. nepavyko durų užrakinti ne dėl spynos gedimo, o dėl kitų priežasčių (ne iki galo įkištas raktas, netinkamas raktas ir pan.), kurios nesusijusios su ieškovu. Atsiliepime nurodoma, kad ieškovas liepė atsakovei sekmadieniais nedirbti, t.y. tą dieną nesinaudoti patalpomis. Su tokiais teiginiais negalima sutikti. Minėta, kad atsakovė ilgą laiką apskritai nesinaudojo patalpomis. Kiti nuomininkai savo veiklai patalpomis naudodavosi šešias dienas per savaitę, išskyrus sekmadienius. Šeštadienį baigus darbą patalpos būdavo užrakinamos, įjungiama saugos signalizacija ir perduodamos saugos tarnybai. Tokia nusistovėjusi tvarka buvo tinkama iki tol, kol E. V. nieko neįspėjusi nusprendė į patalpas atvykti sekmadienį. Kadangi tai padarė neįspėjusi, todėl ir kilo laikina problema. Tačiau niekas nei E. V. nei kitiems su atsakovu susijusiems asmenims neuždraudė patalpose lankytis sekmadieniais. Ieškovui sužinojus apie E. V. poreikį lankytis patalpose sekmadieniais buvo priimti atitinkami organizaciniai sprendimai ir E. V. neliko jokių kliūčių šį poreikį įgyvendinti. Problema dėl naudojimosi patalpomis sekmadieniais apskritai nebūtų kilusi, jei tik atsakovė būtų apie tokį poreikį ieškovą įspėjusi. Atsiliepime atsakovė nurodo, kad 2025 m. kovo 16 d. buvo atvežta fotostudija į nuomojamas patalpas, tačiau buvo susidurta su problema, kad į patalpas nebuvo tiekiama elektros energija. Pažymėtina, kad elektros energijos teikimo ieškovas atsakovei niekada nebuvo nutraukęs. 2025 m. kovo 16 d. buvo sekmadienis, todėl tą dieną patalpose ieškovo atstovų, kurie būtų galėję patikrinti atsakovės nusiskundimų pagrįstumą, nebuvo. Sekančią dieną, t.y. pirmadienį elektros energijos tiekimo sutrikimų nebuvo nustatyta. Atsiliepime atsakovė reiškia priekaištą, jog ieškovas nesumažino patalpų nuomos kainos tuo metu, kai patalpomis nebuvo galima naudotis dėl objektyvių priežasčių. Su tokiais priekaištais negalima sutikti. Atsakovė buvo atleista nuo prievolės mokėti mokestį už patalpų šildymą. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakovė turėjo prievolę mokėti už patalpų šildymą 7 procentus nuo visos iš šilumos tiekėjų gautos sąskaitos sumos (Nuomos sutarties 7.3.4 punktas). Ieškovo kas mėnesį teikiamose atsakovui sąskaitose buvo nurodyta mokėtina suma – 275 eurai, kas reiškia, kad mokestis už šildymą į mokėtiną sumą nebuvo įtrauktas.

5.       Atsakovė triplike nurodo, kad nuomos sutarties neteisėtumo nutraukimo pagrindą, ieškovas įrodinėja tuo, jog Nuomos sutartis galėjo būti nutraukta tik teismine tvarka, t.y. teigiama, jog Nuomos sutartis neteismine tvarka negalėjo būti nutraukta bei referuoja į CK 6.498 str. normą, tačiau kaip atsakovė atsiliepime nurodė, jog ji Nuomos sutartį nutraukė vadovaujantis dviem savarankiškais pagrindais - įstatyminiu ir sutartiniu, taigi atsakovės veiksmai atitiko reikalavimus nustatytus tiek įstatymo CK 6.217 str. 1 d., 2 d., tiek Nuomos sutarties nutraukimo sąlygas bei tvarką. 5. Nuomos teisinius santykius reglamentuojančio CK 6.483 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomotojo pareiga per visą nuomos terminą užtikrinti, kad nuomojamas daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas. Taigi, tiek pačioje nuomos sutartyje, tiek nuomos teisinius santykius reglamentuojančio CK 6.483 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomotojo pareiga per visą nuomos laikotarpį užtikrinti, kad nuomojamas daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, t. y. nuomotojas turi užtikrinti perduoto daikto tinkamą kokybę, turi užtikrinti, kad išnuomojamas daiktas atitiks tokią būklę, kokia egzistavo daiktą išnuomojant ir kokios būklės pagrįstai tikėjosi nuomininkas nuomos teisinių santykių pradžioje. Be to, atsakovė nurodė eilę bei periodiškai pasikartojančių iš ieškovo pusės Nuomos sutarties pažeidimo atvejų, kas liudija, jog atsakovė negalėjo nepertraukiamai tinkamai naudotis nuomos patalpomis, be je, atsakovei uždraudimas patekti į Nuomos patalpas sekmadienį aplamai liko nepašalintas, o toks veiksmas laikytinas esminių atsakovės teisių ir interesų pažeidimu greta kitų, todėl atsakovė teisėtai ir pagrįstai nutraukė Nuomos sutartį. Tačiau ieškovė kvestionuoja šį pagrindą, neva atsakovė galėjo nutraukti Nuomos sutartį tik teismine tvarka, tačiau išvada, neva, tai atsakovė nutraukdama Nuomos sutartį nesikreipdama į teismą veikė neteisėtai bei ieškovės teiginys – „ vadinasi, vienašalis sutarties nutraukimas nesuėjus nuomos sutarties terminui galimas tik teismo tvarka “ yra neteisingas bei atmestinas. Be to, ieškovas kvestionuoja bei teigia, jog atsakovė nesilaikė sutarties nutraukimo tvarkos, tačiau su tokia pozicija nesutiktina, kadangi CK 6.218 str. nustato vienašališko sutarties nutraukimo tvarką – pareigą informuoti apie santykio pabaigą kitą šalį prieš 30 d., tą ieškovė ir padarė (pranešimai yra pateikti į bylą), taigi šiuo atveju nutraukiant Nuomos sutartį CK 6.217 str. 1 d. kartu taikomas ir CK 6.218 str. 1 d., kuris nustato sutarties nutraukimo tvarką. Nesutiktina su ieškovės pozicija, kad – „jei teismas tenkintų ieškinį ir pripažintų, kad Nuomos sutartis buvo nutraukta neteisėtai, tai toks sprendimas reikštų, kad šalis ir toliau saisto tarpusavio įsipareigojimai, kylantys iš Nuomos sutarties. Taigi akivaizdu, kad teismo sprendimas esminės įtakos šalių teisėms ir pareigoms. Netgi teismui nustačius, kad Nuomos santykiai nutraukti neteisėtai, nei teisiškai nei faktiškai teismo sprendimo pagrindu nuomos santykiai neatsikuria, pats neteisėtumo faktas nesugrąžina šalių į padėti buvusią iki sutarties nutraukimo. Be to, sutarties laisvės principas (CK 6.156 str.) užtikrina atsakovei teisę į santykio pabaigą, tai valinis atsakovės sprendimas sąlygotas ieškovės neteisėtų veiksmų. 15. Neteisėtumo pripažinimas (CK 6.246 str.), tai tam tikro juridinio fakto ar sąlygos nustatymas, tačiau nesukuriantis padarinių ir neatkuria teisinių nuomos santykių, taigi akivaizdu, jog ieškinys yra ydingas bei nesukeliantis materialinių padarinių, taigi netgi ir teismui konstatavus neteisėtumo faktą, šalims jokios teisės ir pareigos neatsiras, tai todėl civilinė byla turėtų būti nutraukta.

6.       Ieškovės vadovas (duomenys neskelbtini) teismo posėdyje nurodė, jog atsakovė E. V. patalpas (vieną nedidelį kabinetą antrame pastato aukšte) išsinuomojo trims metams faktiškai dėl to, kad jai reikėjo gauti europinę paramą veiklai vykdyti ir viena iš sąlygų buvo turėti patalpas. Jie dar siūlė trumpesniam laikui, bet (duomenys neskelbtini) primygtinai reikalavo trims metams. Šiuo adresu yra įregistruota ir mažosios bendrijos veiklos vieta. Patalpas perdavė tvarkingas, tačiau atsakovė veiklos nevykdė, Jos buvo visiškai tuščios, netgi nebuvo kėdės ar stalo. Ji pat patalpose niekada nesilankydavo. Todėl kai buvo atliekamas pastato remontas, darbininkai į Patalpas susinešė polisterolį, kitas statybines medžiagas. Tačiau (duomenys neskelbtini) pareikalavus, sekančią dieną buvo atlaisvinta. Atsakovė visada ieškovo priekabių. Patvirtino, kad prisijungimo prie interneto slaptažodis buvo iškabintas viešai koridoriuje netoli jos durų esančioje spintelėje, ji bet kada galėjo pasižiūrėti. Tačiau pati atsakovė laiku nemokėjo nuomos mokesčio, buvo susidaręs įsiskolinimas už du mėnesius, tad teko raginti atsiskaityti. Dėl darbo sekmadienį paaiškino, kad atsakovė jam paskambino sekmadienį, kad negali įeiti į patalpas, dėl pajungtos signalizacijos pirmame aukšte. Jis pasakė, kad norint įeiti į patalpas sekmadienį, reikėjo informuoti, tuomet būtų pasirūpinę. Be to, buvo galima išsikvieti parduotuvės darbuotojus ir būtų įleidę, tačiau pati atsakovė nebendradarbiavo, o tik nuolatos reiškė visokias pretenzijas. Dėl rakto paaiškino, kad jai buvo duotas patalpų raktas ir dėl kokių priežasčių jis nerakino, nežinoma. Visiems nuomininkams tokios sąlygos tiko. Ko atsakovė pareikalaudavo, jie įvykdydavo.

7.       Atsakovės vadovė (duomenys neskelbtini) nurodė, jog ji patalpas išsinuomojo ne fiktyviai, bet ketindama ten atsidaryti fotostudiją. Ji užsisakė brangią fotoįrangą ir kol jos laukė, dirbo iš namų. O kai ją atvežė, negalėjo įeiti į užimtas patalpas, kai atvyko specialistai padėti išmokyti naudotis, nebuvo interneto, neveikė elektra, ji turėjo didelių problemų. Bet blogiausiai buvo, kai ji atvyko dirbti sekmadienį. Į išsinuomotas patalpas negalėjo patekti dėl įjungtos signalizacijos. Jokių kodų jai perduota nebuvo. Teko kviesti parduotuvės pardavėją, kuri atvažiavusi sekmadienį buvo labai nepatenkinta. Kai telefonu susisiekė su G. S., jai liepė eiti į bažnyčią, sakė nedirbti ir pan. Iš pokalbio suprato, kad sekmadieniais dirbti negalės. Todėl susirado kitas patalpas, kur iki šiol sėkmingai dirba, o su ieškove sutartį nutraukė, prieš tai ne kartą įspėjusi dėl sutarties nevykdymo ir daromų pažeidimų. Be to, ją neigiamai veikė toks bendravimas su nuomotoju, jo tonas, nepagarbus ir arogantiškas vadovo elgesys, nesaugumas, patalpų naudojimas nuomotojo tikslais.

Teismas

k o n s t a t u o j a:

ieškinys atmestinas.

Nustatytos faktinės aplinkybės

8.       Iš ieškovo pateiktos nuomos sutarties nustatyta, kad nuomotojas UAB „Gintaras“ ir nuomininkė MB „Aštuoni septynetai“  2024 m. spalio 30 d. sudarė terminuotą 12,91 kv.m ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) pastato nuomos sutartį Nr. 55. Nuomos terminas prasidėjo 2024 m. lapkričio 10 d., o baigiasi 2027 m. lapkričio 9 d. (DOK- 2325).

9.       Nuomininkė 2025 m. balandžio 20 d. raštu informavo nuomotoją, jog nuo 2025 m. gegužės 20 d., t.y. anksčiau nustatyto termino vienašališkai nutraukia nuomos sutartį prieš terminą dėl esminių sutarties pažeidimų. Esminiais pažeidimais įvardino tai, jog „nuo pat nuomos pradžios patalpos buvo nuolat remontuojamos, kilo nuolatiniai nesklandumai. Per visą nuomos laikotarpį nebuvo pateiktos tinkamos patalpos, taip pat nebuvo užtikrintos tinkamos sąlygos jomis naudotis. Be to, nuomotojo bendravimas buvo nepagarbus, o tai nuomininkei sukėlė papildomą stresą ir diskomfortą“ (DOK- 2325) .

10.       Atsakovė laikosi pozicijos, kad ieškovas pažeidė sutarties sąlygas, t.y.  

-       2024 m. gruodžio 01 jos nuomojamoje patalpose buvo ištiesęs juodą plėvelę, o po ja bei ant viršaus buvo vanduo, patalpos buvo netvarkingos ir negalėjo būti naudojamos,

-       2025 m. sausio 27 d. nuomojamos patalpos buvo pilnai užkrautas statybinėmis ir kitomis medžiagomis.

-       2025 m. vasario 2 d. atsakovei atvykus į nuomojamas patalpas pastebėjo, kad lauko duryse paliktas nulaužtas raktas, o patekus į vidų pastebėta, kad antrame aukšte vykdomi statybos remonto darbai, nuomojamų patalpų durys nukeltos, o kabinetas paruoštas remonto darbams.

-       2025 m. vasario 8 d. patalpose buvo vykdomi remonto darbai, vedžiojami elektros laidai, tačiau nuomotojas apie tai nuomininkės nebuvo informavęs.  

-       2025 m. kovo 15 d., patalpos prikrautos baldų, statybininkių darbo įrankių ir visokių kitokių daiktų, turėta iškraustyti patalpas, jas išvalyti, tačiau apie tai ieškovas vėlgi neinformavo.

-       2025 m. kovo 16 d. nebuvo tiekiama elektros energija į patalpas (elektra buvo atjungta), patalpų durys po remonto neužsirakino.

-       2025 m. balandžio 9 d. ieškovas pareiškė, kad UAB „Gintaras“ nedirba sekmadieniais, signalizacija būna įjungta, todėl liepė atsakovei sekmadieniais nedirbti, t. y. tą dieną nesinaudoti patalpomis.

-       2025 m. balandžio 16 d. atsakovė pakartotinai paprašė, kad būtų duotas interneto prisijungimo kodas, nes turėjo atvykti fotostudijos distributorius ir pravesti mokymus, tikslu įvertinti kaip veikia ir kaip naudotis fotostudija.

11.       Kaip matyti iš atsakovės pateiktų fotonuotraukų, nuomojamos patalpos yra remontuojamos,  be durų, nuotraukų darymo metu jame sandėliuojamos įvairios medžiagos, todėl tokios būklės galimai netinkamos atsakovės veiklai vykdyti (DOK-21645).

12.       Kaip matyti iš atsakovės pateikto susirašinėjimo su ieškovės atstovu (DOK-21645), pats ieškovo vadovas pripažino, kad nuomojamose patalpose vieną dieną buvo sandėliukas, vėliau atsiuntė interneto prisijungimus, prieš tai parašęs, jog atsiuntė dėl to, jog ji sumokėjo nuomos mokestį ir už praeitą laikotarpį. Atsakovė nuolat įspėjo ieškovą, kad jai nėra saugu nuomojamose patalpose, nes statybininkai turi patalpų raktus, tai papildomos išlaidos jai, į ką ieškovės vadovas atsakė, kad jie turi visų patalpų raktus, to reikalauja nuomos sutartys ir įstatymai. Rašo, kad pas kitą nuomininką (duomenys neskelbtini) irgi buvo ir tvarkėsi. Jiems tai jokiu problemų nesukėlė, nors jie tikrai ten dirba. Ieškovės atstovas taip pat parašė, kad sekančią savaitę antradienį - trečiadienį betonuos patalpas tai prašė tomis dienomis nevaikščioti antrame aukšte ir pan.

13.       Išklausius ieškovės atstovo ir atsakovės atstovės pokalbį dėl darbo laiko sekmadieniais (DOK-21645 priedas), akivaizdu, jog ieškovės vadovas (duomenys neskelbtini) paaiškino, kad sekmadieniais jie nedirba ir pasiūlė nedirbti ir atsakovei dėl pastato pirmame aukšte įjungtos signalizacijos.

14.       Ieškovas teigia, kad terminuota nuomos sutartis nuomininko reikalavimu negali būti nutraukta prieš terminą, nes nesilaikyta Nuomos sutartyje nustatytos tvarkos, o sutarties patalpų perdavimo priėmimo aktas patvirtina, kad atsakovei buvo perduotos tvarkingos patalpos, o vėliau atsiradę pažeidimai, pašalinti. Gi atsakovė teigia, kad ne kartą įspėjo ieškovą apie sutarties pažeidimus, tačiau ne visi buvo pašalinti, pažeidimai tęstiniai, o blogiausia buvo tai, kad sekmadieniais ji negalės tinkamai naudotis išnuomotomis patalpomis dėl pirmame aukšte įjungtos signalizacijos ir iš to kylančių nepatogumų. Mano, kad sutartį nutraukė tinkamai neteismine tvarka pagal Sutarties reikalavimus.

15.       Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl nuomininko teisės nutraukti terminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį prieš terminą pagal atitinkamas nuomos sutarties sąlygas dėl esminių sutarties sąlygų pažeidimo, kai, nuomininko teigimu, nuomojamomis patalpomis tampa neįmanoma naudotis pagal jų paskirtį, dėl kurios jos buvo išnuomotos.

Dėl Sutarties nutraukimo pagrindo

16.       CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos reglamentuoja nuomos santykius. Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007). Neterminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį šalys gali nutraukti bet kada, nenurodydamos pagrindo, prieš nustatytą terminą įspėjusios viena kitą (CK 6.480 straipsnis). Terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes tuo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas, todėl terminuotos sutarties atveju šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra ribojama. Įprastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 straipsnyje), sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rūšių pažeidimai, kaip šių sutarčių vienašalio nutraukimo pagrindai, pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali nebūti siejami su esminiais sutarties pažeidimais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004). Taigi sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad jeigu šalys susitarė, kad tam tikros sutarties sąlygos pažeidimas yra pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, tai nebūtina, kad jos būtų susitarusios šį pažeidimą vertinti kaip esminį. Sutartyje ir įstatyme išvardytų vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobūdžiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalies kriterijus. Tačiau sutartyje nurodytas nutraukimo pagrindas yra sutarties sąlyga, todėl teismo vertinamas ir kontroliuojamas sutarties sąlygų teisėtumo ir sąžiningumo aspektais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-596-313/2015).

17.       Kaip jau minėta, byloje nustatyta, kad ieškovė ir atsakovė 2024 m. spalio 30 d. sudarė Patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė už 200 Eur mėnesinį nuomos mokestį išnuomojo atsakovei patalpas, esančias, (duomenys neskelbtini) pastato, unikalus numeris (duomenys neskelbtini) antrame aukšte, laikotarpiu nuo 2024 m. lapkričio 10 d. iki 2027 m. lapkričio 9 d. Nuomojamos patalpos pagal sutartį turėjo būti naudojamos reklamos fotografo, fotografavimo veiklai vykdyti. Šalių pasirašytame 2024 m. spalio mėn. 30 d. perdavimo - priėmimo akte nurodyta, kad patalpų būklė gera, tačiau kaip matyti iš pateiktų atsakovės fotonuotraukų, sutarties vykdymo metu patalpų būklė tikrai nebuvo gera. 

18.       Teismas nustatė, kad Sutarties galiojimo laikotarpiu įvyko sutarties vykdymo pažeidimai dėl nuomotojo kaltės (atsakovės patalpose ieškovas buvo sukrovęs statybines medžiagas, ji negalėjo į nuomojamas patalpas įeiti sekmadienį dėl pirmame aukšte įjungtos signalizacijos, patalpose ir koridoriuje buvo vykdomi remonto darbai, galimai ieškovas neperdavė interneto prisijungimo duomenų, vieną kartą buvo pradingusi elektra). Akivaizdu, kad tokios patalpos pagal jų paskirtį fotostudijos veiklai, klientų priėmimui tinkamos nebuvo. Šių faktų iš esmės ieškovė neginčijo, tačiau teigė, kad atsakovė patalpas išsinuomojo tik tam, kad gautų paramą, jose nevykdė jokios veiklos, netgi nebuvo baldų, todėl su patalpomis nuomotojas galėjo daryti ką tinkamas.

19.       Gi atsakovė paaiškino, jog patalpas išsinuomojusi laukė užsakytos brangios fotoaparatūros, kurią gavo 2025-01-27, o jos paleidimo darbai turėjo vykti 2025-04-16 (DOK- 34356), tačiau kilo problemų su ginčo patalpomis.

20.       Kad buvo sutarties vykdymo pažeidimai ir ieškovės atstovas tinkamai nebendradarbiavo su atsakove arba bendravo gana kategoriškai, arogantiškai patvirtina ir į bylą pateikti atsakovės rašytiniai įrodymai – susirašinėjimas su (duomenys neskelbtini)., video medžiaga, atsakovės klientų UAB „7 Natos” rašytas paaiškinimas bei foto nuotraukos. 

21.       Taip pat nustatyta, kad atsakovė teikė ieškovei pretenzijas dėl užimtų, remontuojamų ar netinkamų naudotis patalpų, taip pat buvo reikalaujama atitinkama suma mažinant mokėtiną nuomos mokestį.

22.       Šalių sudarytos 2024 m. spalio 30 d. Patalpų nuomos sutarties Nuomos sutarties 9.5 punktas nustato Nuomininko teisę savo iniciatyva pakartotinai įspėjus, pagal sutarties 9.6 punktą, vienašališkai nutraukti šią sutartį prieš terminą jeigu: Patalpos dėl aplinkybių, už kurias Nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudoti pagal nuomos paskirtį (sutarties 9.5.1 p.); Nuomotojas neperduoda patalpų Nuomininkui arba kliudo naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ir sutarties sąlygas (sutarties 9.5.2 p.). 

23.       Taigi, šalys susitarė, jog nuomininkas turi teisę vienašališkai nutraukti šią Sutartį nesikreipiant į teismą, nepasibaigus nuomos terminui, apie tai pakartotinai įspėjęs nuomotoją, jeigu patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudotis ir nuomotojas nepašalina patalpų trūkumų per šalių sutartą terminą. Šį Sutarties punktą vienašališkai nusprendė taikyti atsakovė, teigdama, kad patalpų trūkumai nebuvo pašalinti, pažeidimai tęstiniai, be to, akivaizdu, kad patalpomis ji tinkamai negalės naudotis sekmadieniais, kai pagal darbo pobūdį, būtent savaitgaliais turi lankytis klientai ir pan.

24.       Kasacinio teismo praktikoje aiškinant CK nustatytas vienašališko sutarties nutraukimo nuostatas pažymėta, kad įstatymo leidėjas suteikia galimybę vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukti sutartį esant žemiau nurodytiems pagrindams. Pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui, kuris nustatomas atsižvelgiant į CK 6.217 straipsnio 2 dalies nurodytas aplinkybes. Antra, jei sutarties pažeidimas pasireiškia termino praleidimu ir sutarties įvykdymas nepraranda prasmės po termino praleidimo (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis). Trečia, CK 6.217 straipsnio 5 dalis leidžia sutarties šalims vienašališkai nutraukti sutartį joje nustatytais atvejais, t. y. aptarus sutartyje konkrečius jos nutraukimo pagrindus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375-687/2016; 2018 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-312-1075/2018).

25.       Be to, CK 6.498 straipsnio nuostatos dėl teisės pareikšti reikalavimą nutraukti nuomos sutartį teisme nėra imperatyviosios. Tai reiškia, kad šalys sudarydamos nuomos sutartį gali susitarti dėl kitokios jos nutraukimo tvarkos. Ginčo Nuomos sutarties 9.5., 9.6. punktuose reglamentuota Nuomotojo teisė savo iniciatyva vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą ne teismine tvarka. Ginčo Nuomos sutarties 9.5 punkte reglamentuota Nuomininko teisė savo iniciatyva vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą, tačiau svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad šiame punkte, kitaip nei 9.3 punkte, nėra numatyta, kad nuomininkas gali sutartį nutraukti neteismine tvarka.

26.       Bendrosios sutarčių aiškinimo taisyklės įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Aiškinant sutartį, pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinant subjektyvųjį sutarties aiškinimo principą su jos teksto lingvistine analize. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje sutarčių aiškinimo taisykles reglamentuojančių teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikoje pažymėta, kad jei šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvųjį sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, taip pat atsižvelgtina į tai, kokią prasmę sutarčiai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, į šalių elgesį sutarties sudarymo metu ir po sutarties sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2012). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-18-378/2015).

27.       Nagrinėjamu atveju, vertinant ginčo Sutarties sąlygą, įtvirtintą Sutarties 9.5 punkte, matyti, kad ji siejama su patalpų tinkamumu naudoti, kuris turėtų būti vertinamas atsižvelgiant į patalpų paskirtį, bei nuomotojo veiksmus šalinant trūkumus, dėl kurių patalpos tampa netinkamomis naudoti.

28.       Nuomos teisinius santykius reglamentuojančio CK 6.483 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomotojo pareiga per visą nuomos terminą užtikrinti, kad nuomojamas daiktas būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, t. y. nuomotojas turi užtikrinti perduoto daikto tinkamą kokybę, turi užtikrinti, kad išnuomojamas daiktas atitiks tokią būklę, kokia egzistavo daiktą išnuomojant ir kokios būklės pagrįstai tikėjosi nuomininkas nuomos teisinių santykių pradžioje.

29.       Byloje nustatyta, kad ginčo patalpos buvo išnuomotos fotostudijai (Sutarties 1.2 p.). Taip pat nustatyta, kad išnuomotos negyvenamosios paskirties patalpos, kaip paaiškėjo pradėjus vykdyti sutartį, buvo su trūkumais – į patalpas buvo sukrautos statybinės medžiagos, darbininkų įrankiai, nukeltos durys, koridorius remontuojamas, taigi, joms ir koridoriui reikalingas kapitalinis remontas (tą patvirtino ir ieškovas, teigdamas, kad turi pareigą atlikti kapitalinį patalpų remontą).

30.       Todėl jis patalpas tokiai veiklai vykdyti gali išnuomoti tik atlikęs kapitalinį remontą, o ne nuomos sutarties vykdymo metu, to klausimo nesuderinęs su nuomininku.

31.       Byloje atsakovė įrodė, kad laikotarpiu nuo patalpų perdavimo iki patalpų perdavimo nuomotojui – 2025 m. gegužės 20 d., nevykdė ir vėliau negalėjo vykdyti veiklos ir patalpų naudoti pagal paskirtį, dėl kurios jas išsinuomojo iš viso beveik 7 mėnesius. Kaip paaiškėjo, dėl pastato ypatumų, tai jog pirmame aukšte yra parduotuvė, kuri sekmadieniais nedirba ir pirmame aukšte įjungta signalizacija, o ją atjungti reikia iškvieti į darbą parduotuvės darbuotojus, naudojimasis patalpomis bus apsunkintas visu sutarties galiojimo laikotarpiu, ką patvirtino ir ieškovės atstovas (kad sekmadieniai jie nedirba, siūlė nedirbti ir atsakovei).

32.        Bylos duomenys patvirtina, kad pirmoji atsakovės pretenzija siųsta 2025 m. sausio 27 d. (DOK-34356), vėliau įspėjimai telefonu buvo siunčiami vasario, kovo ir balandžio mėn. pradžioje.

33.       Tačiau ir po to pažeidimai tęsėsi. Pokalbis apie negalėjimą dirbti sekmadienį vyko 2025 m. balandžio mėn. Atsakovė suteikė terminą trūkumams šalinti, dėl negalėjimo naudotis patalpomis prašė sumažinti nuomos mokestį, kas padaryta nebuvo. Todėl 2025-04-20 įteikė ieškovei pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą.

34.       Nors ieškovė pagrįstai teigia, kad, pažodžiui taikant Sutarties 9.5 punktą, nebuvo atsakovės rašytinio pranešimo, kur nurodytas terminas iki kada pašalinti sutarties pažeidimus, po ko galėjo būti pateiktas pranešimas, kad sutartis nutraukiama prieš terminą, tačiau vertinant Sutarties šalių veiksmus ir vykusias derybas, pokalbius, bendradarbiavimo ribas ir nuomotojo bendravimo stilių,  nustatytas aplinkybes dėl nuomotojo išnuomotų patalpų naudojimosi savo tikslais, patalpų remonto, darytina išvada, jog ieškovė neužtikrino atsakovės teisės naudotis patalpomis nepertraukiamai pagal Sutartyje numatytą paskirtį, dėl ko atsakovė negalėjo tinkamai, kaip to tikėjosi sudarydama ginčo nuomos sutartį, vykdyti komercinės veiklos patalpose. Dėl atsakovės negalėjimo naudoti patalpas pagal paskirtį, teismas vertina, kad atsakovė tinkamai pasinaudojo Sutartyje numatyta teise į sutarties nutraukimą prieš terminą pagal Sutarties 9.5., 9.6. punktus, apie tai įspėjusi ieškovą, o po to 2025-04-20 raštu pranešusi apie sutarties nutraukimą.

35.       Todėl atsižvelgiant į anksčiau išdėstytų aplinkybių visetą, ieškovės reikalavimas pripažinti neteisėtu MB „Aštuoni septynetai“ vienašalį 2024 m. spalio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 55 nutraukimą neteisėtu atmestinas. 

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

36.       Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai (CPK 80 straipsnio 1 dalis 1 punktas, 93 straipsnio 1 dalis).

37.       Nagrinėjamu atveju ieškovės ieškinys atmestas, todėl atsakovės turėtos bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš pralaimėjusios šalies. Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės 1140 Eur už suteiktas teisines paslaugas byloje (procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose) (DOK-36711, CPK 178 straipsnis). Prašymas tenkintinas. Valstybei bylinėjimosi išlaidų suma už procesinių dokumentų įteikimą sudaro 7,93 Eur (neviršija 8  Eur), todėl iš ieškovės nepriteistinos.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268 – 270 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a :

ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovei  mažajai bendrijai „Aštuoni septynetai“ juridinio asmens kodas  307016679 iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Gintaras“ juridinio asmens kodas 151130687 1140 Eur Eur (vieną tūkstantį vieną šimtą keturiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo (sprendimo) priėmimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmus.

Teisėja                                                                                                    Rūta Neveckienė