Civilinė byla Nr. e2-9297-1200/2023

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-04887-2023-3

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.3; 2.4.4.5.5; 2.6.8.4; 3.1.7.6; 3.2.4.11; 3.2.6.1

 (S)

 

 

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

 

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2023 m. lapkričio 10 d.

Vilnius

 

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Aušra Mazaliauskienė

sekretoriaujant Jolantai Možeiko-Kodzis,

vertėjaujant Nomedai Gritėnaitei,

dalyvaujant ieškovui J. P. L., jo atstovei advokatei Linai Alksnienei,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Pranašumas“ atstovei advokatei Miglei Petronienei,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ atstovui advokatui Mantui Mikalopui,

trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, notarės Rimos Vižinytės atstovei advokatei Gretai Kubiliūtei,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo J. P. L. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Pranašumas“ ir uždarajai akcinei bendrovei „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ dėl nuosavybės teisės į turtą pripažinimo ir hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu, tretieji asmenys Vilniaus apygardos prokuratūra, notarė Rima Vižinytė.

 

Teismas

 

n u s t a t ė :

 

1.       ieškovas J. P. L. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei (toliau – ir UAB) „Pranašumas“ ir UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ (toliau – ir UAB „Profitus“), kuriuo prašo pripažinti J. P. L. nuosavybės teises į 1/24 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 1/24 dalį automobilių aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), ir butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. (duomenys neskelbtini) (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)); priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovas nurodo, kad 2021 m. vasario 2 d. su atsakove UAB „Pranašumas“ (toliau – ir atsakovė1) sudarė preliminariąją nepastatyto buto / turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20210202/1 (toliau – ir sutartis, preliminarioji sutartis), kuria atsakovė1 įsipareigojo parduoti ieškovui dviejų kambarių butą su balkonu jos statomame daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame sklype (duomenys neskelbtini), kartu su minėto žemės sklypo dalimi bei parkavimo vieta, pažymėta 10 numeriu (toliau – ir turtas). Ši sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis. Atsakovė1 įsipareigojo daugiabutį namą pastatyti bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (toliau – ir NTR) iki 2021 m. birželio 30 d., priduoti komisijai iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. Sutarties 3.3 punktu šalys įsipareigojo pagrindinę – notarinę, turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti iki 2021 m. birželio 30 d. Bendra perkamo turto kaina – 92 000 Eur; kainos dalis, lygi 85 000 Eur sumokama iki 2021 m. vasario 19 d., o 7 000 Eur suma – notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu. Vykdydamas prisiimtus įsipareigojimus ieškovas atliko 6 mokėjimus ir sumokėjo atsakovei1 85 000 Eur (2021 m. vasario 9 d.– vasario 18 d.). Ieškovo ir atsakovės1 2021 m. lapkričio 11 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20211111/2 šalys susitarė sumažinti turto kainą 3 500 Eur, t. y. iki 88 500 Eur, nes ieškovas atsisakė virtuvinio komplekto su buitine technika įrengimo; atsakovė1 įsipareigojo pastatyti daugiabutį namą ir įregistruoti butą NTR bei šalys susitarė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį iki 2021 m. gruodžio 31 d. 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu ieškovas ir atsakovė1 susitarė, kad butą su pilna apdaila atsakovė1 ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d. Ieškovas su atsakove1 2022 m. lapkričio 9 d. sudarė panaudos sutartį Nr. 20221109/1, kurios 1.1 ir 1.4 punktais susitarta, kad atsakovė1 perdavė ieškovui laikinai ir neatlygintinai valdyti butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir juo naudotis iki 2025 m. gruodžio 31 d. su galimybe pratęsti.

3.       Ieškovas nurodo, kad NTR duomenimis daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), statyba iki šiol yra nebaigta, nors 2021 m. kovo 17 d. buvo įregistruoti tiek daugiabutis namas, tiek pats butas. Be to, 2021 m. rugsėjo 13 d. buvo įregistruota automobilių aikštelė. Ieškovas iki šiol nebuvo pakviestas sudaryti pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties, nors NTR duomenimis atsakovė1 yra sudariusi nemažos dalies minėtame daugiabučiame name esančių butų kartu su dalimi žemės sklypo bei automobilių aikštele perleidimo sandorių.

4.       Nepaisant pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, atsakovė1 faktiškai perdavė turtą ieškovui 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. Ir nors 2022 m. lapkričio 9 d. buvo sudaryta panaudos sutartis, ji savaime nereiškia, kad turtas ieškovui buvo perduotas tik jos pasirašymo dieną.

5.       Aplinkybės, kad ieškovas, kaip fizinis asmuo, atsakovei1 yra sumokėjęs 85 000 Eur, kas sudaro 96,05 proc. turto kainos, be to, turtas nuo 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. yra faktiškai perduotas ieškovui, lemia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio 5 dalyje numatytus padarinius – pirkėjo nuosavybės teisių į turtą įgijimą.

6.       Ieškovas nurodo, kad šiuo metu egzistuoja kliūtis sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi 2022 m. vasario 14 d. butas buvo apsunkintas atsakovių UAB „Pranašumas“ ir UAB „Profitus“ (toliau – ir atsakovė2) sudaryta sutartine hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (įregistruota 2022 m. vasario 15 d., identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)). Nei preliminariosios sutarties sudarymo metu, nei vėliau ieškovas nebuvo informuotas apie atsakovės1 ketinimus sudaryti hipotekos sandorį ir įkeisti ieškovo įsigytą butą, juo labiau ieškovas jokio sutikimo dėl jo įsigyto buto įkeitimo nedavė. Kadangi atsakovė1 žinojo, kad už butą yra sumokėta beveik visa jo kaina ir šis turtas priklauso ieškovui, neturėjo ieškovo leidimo ir sutikimo hipotekos sandoriui, tokie atsakovės1 veiksmai neteisėti bei nesąžiningi, prieštaraujantys viešajai tvarkai ir gerai moralei, todėl sutartinė hipoteka yra niekinė ir negalioja ab initio (nuo pradžių, nuo sudarymo momento).

7.       Nei CK, nei Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme ar kituose teisės aktuose nenustatyta pareiga preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre, be to, ieškovas net ir negalėjo to padaryti, kadangi sutartyje turtas neidentifikuotas, todėl ši aplinkybė nevertintina kaip neapdairus ar nerūpestingas ieškovo elgesys.

8.       Atsakovė2 nesidomėjo faktine situacija bei faktine įkeičiamo turto būkle, jo neapžiūrėjo ir nereikalavo iš atsakovės1 informacijos apie su ginčo turtu susijusius sandorius, ypač atsižvelgiant į atsakovės1 vykdytos komercinės ūkinės veiklos pobūdį (nekilnojamojo turto objektų statyba pardavimui), taip siekdama minimalizuoti visas galimas rizikas dėl įkeičiamo šiam kreditoriui turto; priešingu atveju, gavusi informaciją apie tai, kad ieškovas yra sumokėjęs net 96,05 proc. kainos, tokio hipotekos objekto nebūtų priėmusi. Vien formalus įkeičiamo turto duomenų patikrinimas registruose bei įkaito davėjo pareiškimai ir garantijos nėra pakankami konstatuoti atsakovės2 sąžiningumą.

9.       Pateiktame dublike ieškovas prašo atmesti atsiliepimuose išdėstytus argumentus kaip nepagrįstus ir tenkinti ieškinį. Nesutikdamas su atsakovės1 argumentais nurodo, kad net jei nuolaida turto kainai būtų buvusi suteikta, tai nesuteikia teisės atsakovei1 nevykdyti sutartimi prisiimtų įsipareigojimų ar juos vykdyti netinkamai. Sutartis pasirašyta 2021 m. vasario 2 d., t. y. jau beveik vienerius metus gyvenant COVID-19 pandemijos sąlygomis, todėl atsakovė turėjo galimybę (bei pareigą) įvertinti savo pajėgumus ir numatyti realius darbų pabaigos terminus, neklaidindama ieškovo. Atsakovės1 sunkumai vykdant savo įsipareigojimus kreditoriams negali būti laikomi teisėta priežastimi nesudaryti su ieškovu pagrindinės sutarties; atsakovės1 atlikti nesąžiningi turto įkeitimo veiksmai vertintini kaip vengimas sudaryti pagrindinę sutartį. Vilniaus apygardos prokuratūros taikytas areštas nėra tikroji priežastis nesudaryti pagrindinės sutarties su ieškovu.

10.       Dėl preliminariosios sutarties neįregistravimo ieškovas dar kartą pažymi, kad sutartyje jo įsigyjamas butas nėra identifikuotas, nesant nurodyto konkretaus buto unikalaus numerio, konkrečios žemės sklypo ir automobilių aikštelės dalių bei pastarosios unikalaus numerio, nėra galimybių atlikti sutarties įregistravimą.

11.       2019 m. ir vėlesni hipotekos sandoriai yra savarankiški ir sudaryti dėl skirtingų objektų, nėra jokių prielaidų šių sandorių laikyti vienu tęstiniu ir nepertraukiamu procesu. 2022 m. vasario 15 d. įregistruotos sutartinės hipotekos sandoris buvo sudarytas po ieškovo ir atsakovės1 sutarties sudarymo, susitarus dėl būsimo pirkimo–pardavimo sąlygų, ieškovui faktiškai sumokėjus didžiąją dalį kainos, o atsakovei1 – perdavus ieškovui valdyti ginčo nekilnojamąjį turtą, todėl ginčijama sutartinė hipoteka negalėjo būti įregistruota be ieškovo sutikimo. Atsakovė1 kreditorinius įsipareigojimus atsakovei2 prisiėmė laisva valia, kurių vėliau tik dėl nuo jos pačios priklausančių priežasčių negalėjo įvykdyti, todėl pagrindinė sutartis nesudaryta būtent dėl atsakovės1 kaltės. Be to, nepriklausomai nuo pagrindinės sutarties nesudarymo priežasčių, ieškovo nuosavybės teisės įgijimo momentas nekinta. Ieškovas, nors apie ankstesnius įsigyjamo turto įkeitimus nežinojo, tačiau šioje civilinėje byloje jokių reikalavimų, susijusių su anksčiau galiojusiais hipotekiniais sandoriais, nekelia.

12.       Ieškovas nurodo, kad panaudos sutarties 1.2 punkte padarytas atsakovės1 pareiškimas nereiškia, jog ieškovas savęs nelaikė ginčo turto savininku; šį punktą ieškovas suprato kaip atsakovės1 pareiškimą apie jo nuosavybės teises de facto (faktiškai, iš tikrųjų), kadangi tuo metu NTR vieninteliu turto savininku buvo (ir yra) registruota atsakovė UAB „Pranašumas“. Tačiau tai nereiškia, kad ieškovas nelaikė savęs savininku de jure (teisiškai). Vertinant retrospektyviai, tikėtina, kad panaudos sutartis buvo sudaryta pasinaudojant ieškovo, kaip užsienio valstybės piliečio, statusu, Lietuvos Respublikos teisinių niuansų nežinojimu, siekiant ateityje nesąžiningai, remiantis panaudos sutarties 1.2 punktu, paneigti ieškovo, kaip savininko, statusą.

13.       Nesutikdamas su atsakovės2 pozicija, kad nepasidomėjęs tuo, jog sudarant sutartį jau nuo 2019 m. egzistavo sutartinė hipoteka, todėl laikytinas nesąžiningu, ieškovas pažymi, kad 2019 m. ir vėlesni hipotekos sandoriai bei 2022 m. vasario 15 d. įregistruota sutartinė hipoteka yra savarankiški ir sudaryti dėl skirtingų objektų (pirmuoju atveju tik dėl žemės sklypo), taip pat nėra jokių prielaidų šių sandorių laikyti vienu tęstiniu ir nepertraukiamu procesu. 2022 m. vasario 15 d. įregistruotos sutartinės hipotekos sandoris buvo sudarytas jau po preliminariosios sutarties sudarymo, susitarus dėl būsimo pirkimo–pardavimo sąlygų, ieškovui faktiškai sumokėjus atsakovei1 didžiąją dalį kainos, perdavus ieškovui valdyti ginčo nekilnojamąjį turtą, todėl ieškovo įsigyto turto hipoteka be jo sutikimo negalėjo būti registruota ir aplinkybė, ar ieškovas pasidomėjo 2019 m. hipoteka, ar ne, neturi jokios teisinės reikšmės. Atsakovė2 nenurodo, kaip konkrečiai domėjosi įkeičiamu turtu; nors preliminariosios sutarties neįregistravimą įvardija kliūtimi sužinoti apie sudarytą sutartį, tačiau atsakovė2 turėjo ir kitų būtų sužinoti apie ieškovo teises į ginčo turtą, tačiau nepateikė jokių objektyvių įrodymų, patvirtinančių jos domėjimąsi faktine situacija bei faktine įkeičiamo turto būkle (jo verte), nėra įrodymų, kad ji būtų atlikusi turto apžiūrą, vertinusi atsakovės1 mokumą, reikalavusi iš atsakovės1 informacijos apie su ginčo turtu susijusius sandorius, sąžiningumo siejimas su iš esmės formaliu įkeičiamo turto duomenų patikrinimu registruose bei informacijos teiravimusi pas įkaito davėją nelaikytinas hipotekos davėjo sąžiningumu.

14.       Ieškovas daiktines teises, t. y. nuosavybės teisę į butą įgijo dar 2021 m. vasario 18 d., atsakovė2 daiktines teises pagal ginčijamą sutartinę hipoteką įgijo praėjus daugiau negu 2 metams po ieškovo nuosavybės teisių įgijimo. Nors ieškovo nuosavybės teisė nėra įregistruota, tačiau ieškovas to negalėjo padaryti dėl nuo jo valios nepriklausančių priežasčių – preliminariųjų sutarčių dėl nepastatyto objekto neregistruoja joks registras, kadangi pasirašius sutartį dar neegzistuoja toks objektas. Dėl šios priežasties ieškovas nelaikytinas pasyvia šalimi, kuriai taikytina neigiamų padarinių rizika.

15.       Teismo posėdžio metu ieškovas prašė ieškinį patenkinti. Nurodė, kad pardavęs turtą Prancūzijoje nusprendė vaikams nupirkti du butus, sudarė preliminariąsias sutartis, sumokėjo po 85 000 Eur, tačiau vieno buto nuosavybė yra, o kito – dar ne, nors dėl abiejų butų sudarytos vienodos sutartys, sumokėta vienoda kaina. Akcentavo, kad neatliko jokių neteisėtų veiksmų.

16.       Teismo posėdžio metu ieškovo atstovė prašė ieškinį patenkinti, palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus, akcentavo, kad ieškovas savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė tinkamai ir laiku, neatliko jokių neteisėtų veiksmų. Panaudos sutartį ieškovas sudarė nesuprasdamas jos esmės, jos sudarymui nebuvo objektyvaus poreikio. Nurodė nesant pagrindo ginčijamą hipoteką laikyti tęstine, sandorių objektai skiriasi; atsakovė1 sudarydama refinansavimo sandorį įkeitė jau apmokėtą butą. Atsakovės yra verslininkai, todėl turėjo elgtis sąžiningai ir atsakingai.

17.       Atsakovė UAB „Pranašumas“ atsiliepime į ieškinį prašo ieškovo reikalavimus spręsti teismo nuožiūra, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Taip pat nurodo ieškinio reikalavimą dėl sutartinės hipotekos pripažinimo negaliojančia pripažinti nepagrįstu. Pažymi, kad sutartis su ieškovu buvo sudaryta pritaikius ženklią nuolaidą, nes ieškovas per sutartyje nustatytą terminą sumokėjo didžiąją dalį turto kainos avansu. Daugiabutis namas, kuriame yra ieškinyje nurodytas turtas, sutartu terminu nebuvo pastatytas ir įrengtas ne dėl atsakovės1 kaltės, tam įtakos turėjo dėl COVID-19 viruso pandemijos taikyti ribojimai, įtakoję ir statybos (rangos) darbus, darbuotojų trūkumą darbo rinkoje, taip pat labai (kai kuriais atvejais net trigubai ir daugiau) pabrangusios statybinės medžiagos ir darbai, nepaisant to sutartyje nurodytos kainos atsakovė1 nekėlė ir sutarties nenutraukė. Ieškovas bute pradėjo gyventi ir jam butas faktiškai buvo perduotas valdyti / eksploatuoti nuo 2021 m. rugpjūčio mėnesio pradžios. Nurodė, kad šiai dienai yra įregistruotas 85 proc. daugiabučio namo baigtumas. Daugiabučio namo ir automobilių stovėjimo aikštelės įregistravimas suteikė galimybes sudarinėti notarines sutartis, tačiau faktiškai reikėjo sutvarkyti ir kreditorinius įsipareigojimus, todėl anksčiau sudaryti sutarties nebuvo galimybių. Be to ieškovas preliminariosios sutarties įstatymų nustatyta tvarka irgi neįregistravo, nors tam turėjo visas galimybes.

18.       Atsakovė nėra gavusi iš ieškovo pretenzijų dėl nesudarytos notarinės pirkimo–pardavimo sutarties, šalys tęsė sutartinius įsipareigojimus pasirašydamos preliminariosios sutarties pakeitimą, be to, 2022 m. lapkričio 9 d. buvo sudaryta panaudos sutartis, todėl ieškovas gyvena ginčo bute. Atsakovė nevengia sudaryti pagrindinės (notarinės) pirkimo–pardavimo sutarties, tačiau Vilniaus apygardos prokuratūrai 2022 m. spalio 12 d. areštavus visą atsakovės turtą tokia sutartis negalėjo būti sudaryta. Taip pat dėl taikyto turto arešto atsakovė nebegalėjo tinkamai įvykdyti ir savo sutartinių UAB „Profitus“, todėl nėra panaikinta sutartinė hipoteka.

19.       Nurodo, kad ilgą laiką bendradarbiauja su UAB „Profitus“; kai buvo gautas finansavimas statyboms, turtas dar nebuvo parduotas ieškovui; siekdama gauti finansavimą, atsakovė1 turėjo pateikti sutartinių įsipareigojimų / prievolės įvykdymo užtikrinimą, todėl sutartine hipoteka buvo įkeistas jai priklausantis turtas; šiuo atveju buvo įkeistas visas pastatas – daugiabutis (duomenys neskelbtini). Atsakovei1 grąžinus suteiktą paskolą hipoteka bus panaikinta. Sutartis dėl finansavimo statyboms buvo sudaryta teisėtai, be to išviešinta viešajame registre, atsakovė1 jokių neteisėtų veiksmų, kreipdamasi dėl finansavimo statyboms, neatliko. Todėl pagrindo naikinti sutartinę hipoteką ar ją pripažinti neteisėta nėra.

20.       Pateiktame triplike prašo ieškovo reikalavimus spręsti teismo nuožiūra, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad neatitinka tikrovės teiginiai dėl negalėjimo įregistruoti sutarties viešajame registre, nes butas nebuvo identifikuotas. Nuo pat pradžių buvo identifikuotas žemės sklypas, o vėliau ir butas. Ieškovui nuolat buvo teikiama informacija apie vykdomus darbus, apie numatomus ir planuojamus darbų terminus. Pažymi, kad buvo įtraukta į „Nukentėjusiųjų nuo COVID-19“ sąrašą, kas sąlygojo darbų atlikimo terminus. Šalys pratęsė preliminariosios sutarties terminą. Nurodo, kad Vilniaus apygardos prokuratūros pritaikyto turto arešto mastas ir terminas lėmė, kad atsakovė atsidūrė tokioje situacijoje, kai negali tinkamai ir laiku atsiskaityti su kreditoriais ir negali tinkamai bei laiku įvykdyti sutartinių įsipareigojimų. Atsakovė sutinka su ieškovo reikalavimu dėl nuosavybės teisių įregistravimo, tačiau nesutinka, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl jos kaltės. Sandoris su atsakove UAB „Profitus“ dėl finansavimo jį užtikrinant sutartine hipoteka buvo sudarytas dar ieškovui nesant ginčo turto savininku; kaip matyti iš sutartų terminų, atsakovė1 buvo suplanavusi ir pagrįstai tikėjosi, kad sutartinė hipoteka iki turto notarinės (pagrindinės) sutarties sudarymo bus panaikinta, tačiau dėl aptarto taikyto arešto tai nepadaryta. Atsakovė1 nesutinka su ieškovu, kad sutartis dėl sutartinės hipotekos turtui buvo sudaryta neteisėtai bei jam nežinant – ši sutartis dėl finansavimo statyboms buvo sudaryta teisėtai, be to išviešinta viešajame registre. Atsakovė1 jokių neteisėtų veiksmų, kreipdamasi dėl finansavimo statyboms, neatliko.

21.       Teismo posėdžio metu atsakovės1 atstovė prašė ieškinio reikalavimus spręsti teismo nuožiūra, pabrėžė nesutinkanti, kad atsakovė1 elgėsi nesąžiningai, nurodė, kad neturėjo tikslo nesudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, taip įvyko dėl nuo jos nepriklausančių priežasčių. Atsakoves sieja ilgalaikiai tęstiniai sutartiniai santykiai.

22.       Atsakovė UAB „Profitus“ atsiliepime į ieškinį prašo ieškovo reikalavimą dėl sutartinės hipotekos pripažinimo niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento atmesti, kitus ieškinio reikalavimus išspręsti teismo nuožiūra, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad su nekilnojamojo turto projektų (tarp jų ir projekto „Panauja“ – daugiabučio gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini)) vystytoja, atsakove UAB „Pranašumas“, pastato statybai bei kitiems su minėtu projektu susijusiems darbams yra sudariusi keletą sutarčių dėl projektų finansavimo (refinansavimo), vienos iš jų užtikrinimui sudaryta ir ginčijama hipotekos sutartis.

23.       Nuo pat projekto pradžios (2019 m. I-ąjį ketvirtį) pardavėjas ginčo pastato statybai bei kitiems su ginčo projekto vystymu susijusiems darbams naudojo investuotojų lėšas, užtikrindamas savo prievolių, prisiimtų pastarųjų subjektų atžvilgiu, įvykdymą ginčo turto (žemės sklypo bei jame esančių / būsimų statinių) įkeitimu. Ginčo turtas (o tai reiškia – ir ginčo butas, kaip būsimas objektas žemės sklype) užtikrinant vystytojo prievoles (jų įvykdymą), atsakovės1 sudarytais (NTR išviešintais) hipotekos sandoriais buvo nepertraukiamai įkeistas nuo pat 2019 m. balandžio mėn., t. y. žymiai anksčiau, nei ieškovas su pardavėja sudarė preliminariąją sutartį. Atsakovė2 duomenų apie ieškovo ir UAB „Pranašumas“ sudarytą sandorį neturėjo.

24.       Pažymi, kad ieškovas visos preliminariąja sutartimi sulygtos turto kainos atsakovei1 nėra sumokėjęs. Ieškovo akcentuojamas kasacinio teismo išaiškinimas dėl dalies, t. y. ne visos, sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo, kaip pagrindo nuosavybės teisei į gyvenamąjį namą ar butą įgyti, buvo pateiktas savo faktiniu pagrindu skirtingoje byloje, juo nesiremtina kaip precedentu. Todėl ieškovas nuosavybės teisės į ginčo butą CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu esamoje situacijoje neįgijo.

25.       Ieškovo ir atsakovės1 sudaryta panaudos sutartis, kuria atsakovė1 pareiškė, kad yra vienintelis ginčo buto savininkas, o ieškovas, sudarydamas sandorį bei pagal jį perimdamas butą valdyti panaudos pagrindais, su pastaruoju atsakovės1 pareiškimu (t. y. faktu, jog, būtent, pardavėjas, o ne pirkėjas, panaudos sutarties pasirašymo metu vis dar buvo teisėtu turto savininku) sutiko, patvirtina, kad pardavėjas, kaip teisėtas turto savininkas, ginčo hipotekos sutartį sudarė teisėtai.

26.       Aplinkybė, kad preliminariosios sutarties pasirašymo metu žemės sklypas buvo suformuotas bei įregistruotas reiškia, kad neegzistavo kliūčių įregistruoti preliminariąją sutarti. Be to ieškovas nurodo, kad 2021 m. kovo 17 d. butas buvo įregistruotas (suteikiant unikalų Nr., bei adresą), tačiau ir po ginčo buto identifikavimo, pasirašytų preliminariosios sutarties pakeitimų ieškovas nesiėmė jokių veiksmų dėl sutarties išviešinimo.

27.       Sutartinė hipoteka turto atžvilgiu egzistavo nuo pat projekto pradžios (2019 m.); pastarosios hipotekos faktas buvo išviešintas viešuose registruose, su NTR duomenimis ieškovas, prieš pasirašydamas sutartį, turėjo visas galimybės susipažinti. Nors hipotekos kreditoriai ginčo laikotarpiu keitėsi, visgi, ginčo turtas visą laiką buvo nepertraukiamai įkeistas. Ieškovas nesilaikė pareigos elgtis atidžiai bei rūpestingai, domėtis sudaromam sandoriui reikšmingomis aplinkybėmis, rinkti su pasirašomu sandoriu susijusią informaciją, ne tik veikė savo rizika, bet ir negali būti laikomas sąžiningu, t. y. jo interesai susiklosčiusioje situacijoje negali būti iškeliami aukščiau už kitų sąžiningų subjektų interesus.

28.       Atsakovė2 prieš sudarydama ginčo hipotekos sutartį buvo aktyvi, domėjosi įkeičiamu turtu, susipažino su registrais, teiravosi pardavėjo informacijos. Susiklosčiusią situaciją – atsakovės2 nežinojimą apie preliminariąją sutartį, lėmė paties ieškovo nerūpestingumas. Kadangi atsakovė2 savo daiktines teises į ginčo turtą įregistravo teisės aktų nustatyta tvarka, jos interesai pagal
CK 1.75 straipsnio 3 dalį gali būti ginami.

29.       Pateiktame triplike prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir neteisėtą, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad į bylą nėra pateikta įrodymų, patvirtinančių, kad sutartimi sulygdamas dėl ginčo buto pirkimo ieškovas siekė patenkinti savo ar šeimos narių asmeninius poreikius (poreikį į gyvenamąjį būstą), o ne kitokių tikslų (pvz., komercinės nuomos). Pažymi, kad nors kaip teigiama dublike, turtas ieškovui buvo perduotas beveik prieš dvejus metus, tačiau ieškovas jame negyvena, panaudos sutartyje numatyta galimybė perduoti turtą naudotis tretiesiems asmenims, ieškovui nuosavybės teise priklauso iš viso net 4 butai, tokios aplinkybės suponuoja ieškovo versliškumą. Ieškovui sutartį sudarius ne asmeninių (šeimos, namų ūkio) poreikių tenkinimo tikslais, jis vartotoju nelaikytinas, todėl CK 6.401 straipsnio 5 dalis netaikytina. Remdamasi Vilniaus universiteto Teisės fakulteto Privatinės teisės katedros profesoriaus, Lietuvos Mokslų Akademijos tikrojo nario Valentino Mikelėno teisine išvada, parengta civilinėje byloje
Nr. e2-983-643/2023 (savo pobūdžiu panašioje į nagrinėjamą bylą) spręstais klausimais teigia, kad pirkėjas gali įgyti nuosavybės teisę į įkeistą turtą tik tuo atveju, jeigu to turto hipotekos sandoryje nebuvo draudimo perleisti įkeistą turtą kitiems asmenims. Maža to, pirkėjas, neįregistravęs turto įgijimo sandorio, negali jo panaudoti prieš sąžiningus trečiuosius asmenis.

30.       Nurodo, kad 2020 m. rugsėjo 17 d., t. y. dar iki ieškovo ir atsakovės1 preliminariosios sutarties pasirašymo, tarp atsakovių buvo pasirašyta etapinio išmokėjimo paskolos sutartis, kuria šalys be viso kito sulygo, kad vystytojo prisiimtų turtinių įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimui įkeičiamas ne tik žemės sklypas, bet ir formuojamas pastatas (kuriame yra ginčo butas) bei visi aptariamame sklype būsimi statiniai. Atsakovei UAB „Profitus“ laikantis savo veiklos modelio ginčo butas buvo nepertraukiamai įkeistas tiek 2020 m. rugsėjo 17 d. etapinio išmokėjimo paskolos sutarties pagrindu sudarytu hipotekos sandoriu, tiek vėlesnėmis (įskaitant ginčijamą) hipotekos sutartimis. Kadangi preliminariosios sutarties sudarymui (ginčo buto perleidimui) nebuvo gautas hipotekos kreditoriaus, sutikimas (kaip to reikalauta pagal atsakovių sudarytos hipotekos sutarties 4 punktą), tokia sutartis laikytina neteisėta – negalinčia sukurti teisėtų padarinių jos šalims.

31.       Be to, tuo atveju, jeigu, ieškovas nuo 2021 m. vasario mėn. (96,05 proc. kainos sumokėjimo momento), iš tikrųjų būtų įgijęs buto nuosavybės teisę, panaudos sandoris nebūtų buvęs sudarytas. Atsižvelgiant į tai, kad remiantis viešai skelbiama informacija, ieškovas yra (duomenys neskelbtini) – Lietuvos Respublikoje registruotos ir veikiančios įmonės vadovas, kaip vadovui jam keliami aukštesni atidumo, rūpestingumo ir teisinio išprusimo reikalavimai, todėl atmestini argumentai dėl Lietuvos Respublikos teisės aktų neišmanymo. Nepaisant to, kad teisės aktai nenumato privalomos preliminariosios sutarties registracijos, siekdamas sandorį panaudoti prieš sąžiningus trečiuosius asmenis ieškovas savo iniciatyva privalėjo pasirūpinti teisine registracija, to nepadaręs turi prisiimti su tuo susijusias neigiamas teisines pasekmes.

32.       Atsakovė2 ginčo situacijoje veikė sąžiningai: domėjosi tiek ginčo turtu, tiek projekto vystytoju, susipažino su NTR išrašais apie butą; teiravosi pardavėjo informacijos apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie atsakovės1 kreditingumą, be to ginčo hipoteka buvo patvirtinta notaro, todėl jokio pagrindo abejoti ginčo hipotekos sutarties teisėtumu objektyviai nebuvo. Pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net tuomet, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Atsakovė2 visą laiką veikė kaip sąžiningas hipotekos kreditorius, kuriam apie preliminariąją sutartį ginčo hipotekos sutarties sudarymo metu nebuvo ir objektyviai negalėjo būti žinoma. 

33.       Teismo posėdžio metu atsakovės2 atstovas prašė ieškinį atmesti, palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus. Nurodė, kad ieškovas turi ne vieną nekilnojamojo turto objektą, todėl netaikytina CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostata. Hipoteka žemės sklypui egzistavo nuo 2019 m., o butas be žemės sklypo negali būti parduotas. Ieškovas pagal amžių ir pareigas, galėjo atidžiaus pasidomėti perkamu objektu, registrų informacija, taip pat įregistruoti preliminariąją sutartį. Atsakovė2 elgėsi sąžiningai, apdairiai ir nematė apribojimų ginčo sutarčiai sudaryti. Akcentavo, kad atsakovė2, kaip sutelktinio finansavimo platforma atstovauja 138 investuotojų (dauguma fiziniai asmenys) interesus.

34.       Trečiasis asmuo Vilniaus apygardos prokuratūra teismo nustatytu terminu pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame prašo dėl ieškinio pagrįstumo spręsti teismo nuožiūra; nagrinėti bylą jos atstovui nedalyvaujant. Nurodo, kad Lietuvos kriminalinės policijos biuro Sunkaus ir organizuoto nusikalstamumo tyrimo 4-oje valdyboje 2022 m. gegužės 20 d. pradėtas ir šiuo metu atliekamas ikiteisminis tyrimas, kuriame įtariama, kad įvairių įmonių, tarp jų ir UAB „Pranašumas“ vadovai bei kiti su jomis susiję asmenys, vystydami nekilnojamojo turto statybos projektus sudarė avansines bei pirkimo–pardavimo sutartis, kurių pagrindu už statomus ar pastatytus, parduodamus bei ketinamus parduoti namus, tarp jų ir (duomenys neskelbtini), gavo iš įvairių fizinių ir juridinių asmenų atsiskaitymus, tačiau šių pajamų neapskaitė ir kt., lėšas pervedė į asmenines ar šeimos narių sąskaitas tokiu būdu pasisavindami didelės vertės svetimas lėšas, kt. Ikiteisminio tyrimo metu Vilniaus apygardos prokuratūros 2-ojo baudžiamojo persekiojimo skyriaus prokuroro 2022 m. spalio 11 d. nutarimu siekiant užtikrinti galimus civilinius ieškinius dėl įtariamomis nusikalstamomis veikomis padarytos turtinės žalos atlyginimo, taip pat galimus turto konfiskavimą ir išplėstinį konfiskavimą, buvo paskirtas laikinas nuosavybės teisė apribojimas UAB „Pranašumas“ vardu nekilnojamojo turto registre įregistruotam nekilnojamajam turtui (iš viso 33 objektams), įskaitant ginčo nekilnojamuosius daiktus, visiškai apribojant UAB „Pranašumas“ teises šį turtą valdyti ir juo disponuoti, tačiau paliekant teisę jį naudoti; turto saugotoja paskirta UAB „Pranašumas“. Ginčo sandorių sudarymo ir vykdymo aplinkybės nėra ikiteisminio tyrimo objektas.

35.       Trečiasis asmuo notarė Rima Vižinytė atsiliepime į ieškinį prašo atmesti ieškinio dalį dėl sutartinės hipotekos Nr. (duomenys neskelbtini) sandorio, registruoto 2022 m. vasario 15 d. IDK Nr. (duomenys neskelbtini) pripažinimo niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento; kitą dalį teismui spręsti savo nuožiūra; priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

36.       Nurodo, kad net ir pripažinus hipotekos sandorį negaliojančiu, tai savaime nereikštų, kad notarė netinkamai vykdė savo pareigas ir atliko kokius nors neteisėtus veiksmus (kas galėtų lemti notarės atsakomybę). Ieškovas savo reikalavimų negrindžia netinkamų notarinių veiksmų atlikimu, priešingai – ieškinys yra grindžiamas aplinkybe, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ elgėsi nesąžiningai, neatskleidė atsakovei2 ir notarei informacijos apie su ieškovu sudarytą preliminarią sutartį ir gautus mokėjimus.

37.       Tvirtindama hipotekos sandorį, notarė laikėsi teisės aktų ir kasacinio teismo praktikos keliamų teisėtumo, atidumo ir rūpestingumo reikalavimų. CK 4.262 straipsnyje įtvirtinta, kad įrašyti į viešą registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo duomenimis ginčo buto nuosavybės teisės turėtoja hipotekos sandorio sudarymo metu nurodyta atsakovė1; preliminarioji buto pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 20210202/1 viešame registre registruota nebuvo. Taigi, jokie buto suvaržymai įregistruoti nebuvo, todėl nebuvo jokių teisinių kliūčių patvirtinti hipotekos sandorį. Notarė atsižvelgė ir į tai, kad pagal Nekilnojamojo turto registro išrašą butas buvo įkeistas dviem hipotekos sandoriais, kas buvo nurodyta ir hipotekos sandoryje.

38.       Teismo posėdžio metu trečiojo asmens atstovė palaikė atsiliepime nurodytus argumentus

.

Teismas

 

k o n s t a t u o j a:

 

Ieškinys tenkinamas.

Dėl faktinių aplinkybių

39.       Iš į bylą pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovas 2021 m. vasario 2 d. su atsakove UAB „Pranašumas“ sudarė preliminariąją nepastatyto buto / turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20210202/1, kuria susitarė iki 2021 m. birželio 30 d. sudaryti turto pirkimo–pardavimo pagrindinę – notarinę sutartį (sutarties 1.5, 2.1, 3.3 punktai) 4 punkte nustatytomis sąlygomis. Butas – gyvenamosios paskirties 2 kambarių, 48 kv. m ploto butas su balkonu,
UAB „Pranašumas“ statomame daugiabučiame gyvenamajame name esančiame sklype (duomenys neskelbtini), ketvirtame aukšte iš keturių (4A-2), kuris pardavėjui priklausys nuosavybės teise; balkono plotas į buto plotą neįskaičiuojamas ir pirkėjas perka vieną parkavimo vietą, priede prie sutarties pažymėtą 10 numeriu (sutarties 1.1 punktas). Pardavėjas Sutarties 3.1 punktu įsipareigojo daugiabutį namą, kuriame bus turtas, pastatyti bei įregistruoti NTR iki 2021 m. birželio 30 d. ne mažesniu kaip 80 proc. baigtumu (sutarties 3.1.3 punktas). Šalys sutarė, kad turto (buto, parkavimo vietos, žemės sklypo dalies, bendro naudojimo patalpų dalies (taip kaip apibrėžta 1.1–1.4 punktuose) kaina su „pilna“ apdaila yra 91 000 Eur, parkingo vietos kaina – 1 000 Eur, bendra perkamo turto kaina – 92 000 Eur (sutarties 4.1.1.1 punktas). Sutarties
4.2 punktu šalys sutarė, kad nuosavybės teisė į butą pirkėjui pereis nuo pagrindinės sutarties sudarymo dienos, kuri tuo pačiu reikš ir buto perdavimo–priėmimo aktą. Šalys susitarė, kad buto kainos dalis, lygi 85 000 Eur turės būti sumokėta pardavėjui iki 2021 m. vasario 19 d., galutinė atsiskaitymo suma 7 000 Eur turės būti sumokėta notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu. Buto vidaus „dalinės“ ir „pilnos“ apdailos specifikacija apibūdinta priede Nr. 2 prie sutarties.

40.       Pateikti bankiniai mokėjimo pavedimai patvirtina, kad vykdydamas prisiimtus įsipareigojimus ieškovas atliko 6 mokėjimus ir sumokėjo atsakovei 85 000 Eur: 1) 2021 m. vasario 9 d. pervedė 14 200 Eur; 2) 2021 m. vasario 10 d. – 14 200 Eur; 3) 2021 m. vasario 11 d. – 14 200 Eur; 4) 2021 m. vasario 12 d. – 14 200 Eur; 5) 2021 m. vasario 15 d. – 14 100 Eur; 6) 2021 m. vasario 18 d. – 14 100 Eur.

41.       Ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2021 m. lapkričio 11 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20211111/2 šalys susitarė sumažinti turto kainą 3 500 Eur, galutinė sutarties kaina numatoma 88 500 Eur, nes ieškovas atsisakė virtuvinio komplekto su buitine technika įrengimo (pakeitimo 2.2, 2.3 punktai); atsakovė įsipareigojo pastatyti daugiabutį namą ir įregistruoti butą NTR ne mažesniu kaip 85 proc. baigtumu bei šalys susitarė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį iki 2021 m. gruodžio 31 d.

42.       Ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20220831/1 šalys susitarė, jog butą su pilna apdaila atsakovė ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d.

43.       Ieškovas ir atsakovė UAB „Pranašumas“ 2022 m. lapkričio 9 d. sudarė panaudos sutartį Nr. 20221109/1, kurios 1.1 ir 1.4 punktais susitarta, kad atsakovė perdavė ieškovui laikinai ir neatlygintinai valdyti butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir juo naudotis iki 2025 m. gruodžio 31 d. su galimybe pratęsti.

44.       Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2023 m. kovo 2 d. išrašas su istorija patvirtina, kad butas (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) registre registruotas kaip nebaigtas statyti, baigtumas 85 proc., nuosavybės teisė – UAB „Pranašumas“, įrašas galioja nuo 2021 m. balandžio 20 d., įregistravimo pagrindas – 2021 m. vasario 11 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. ACUB-20-210211-00470. Statybos pradžios metai 2018 m., statybos pabaigos metai – 2020 m.; kadastro duomenų nustatymo data – 2020 m. gruodžio 22 d. Butui 2022 m. vasario 15 d. įregistruota 2022 m. vasario 14 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini). Taip pat matyti, kad butui nuo 2020 m. rugsėjo 21 d. buvo registruota sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini), kuri išregistruota 2022 m. kovo 14 d. išregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 10 d. pranešimas apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. (duomenys neskelbtini); įrašas galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d. Taip pat butui buvo registruota 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini), išregistruota 2022 m. kovo 10 d. pranešimo apie sutartinės hipotekos pabaigą
Nr. (duomenys neskelbtini)pagrindu, įrašas galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d. Nuo 2023 m. sausio 19 d. atliktas notaro vykdomasis įrašas Nr. (duomenys neskelbtini), dėl hipotekos IDK (duomenys neskelbtini); taikytas antstolės Aurelijos Puodžiukienės, areštas nuo 2022 m. lapkričio 30 d. bei Vilniaus apygardos prokuratūros areštas nuo 2022 m. spalio 11 d.

45.       Į bylą pateikto Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2019 m. rugsėjo 12 d. išrašo duomenimis žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) atsakovės UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise registruotas nuo 2019 m. balandžio 15 d. 2019 m. vasario 13 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 8-1203 bei 2019 m. balandžio 12 d. priėmimo–perdavimo akto Nr. 8-2591 pagrindu. Nuo 2019 m. balandžio 12 d. šiam sklypui registruota hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (įrašas galioja nuo 2019 m. balandžio 12 d.) bei nuo 2019 m. birželio 17 d. hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (įrašas galioja nuo 2019 m. birželio 17 d.). Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2022 m. sausio 19 d. išrašo duomenimis minėtam sklypui registruotos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (IDK Nr. (duomenys neskelbtini)) (įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d.) ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (IDK Nr. (duomenys neskelbtini)) (įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d.).

46.       Atsakovių 2020 m. rugsėjo 17 d. sudaryta etapinio išmokėjimo paskolos sutartimi
Nr. 16-2009-3, UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB Pranašumas“ 1 200 000 Eur paskolą nekilnojamojo turto vystymui penkiolikos mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir buto (duomenys neskelbtini), unikalus
Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) įkeitimu ir sąlygine hipoteka įkeičiant formuojamą pastatą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

47.       Atsakovės 2020 m. rugsėjo 18 d. sudarė sutartinę (sąlyginę) hipoteką, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2020 m. rugsėjo 17 d. paskolos sutartį Nr. 16-2009-3, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Profitus“ žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); būsimą nekilnojamąjį turtą, kuriam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir iš jo suformuotus nekilnojamuosius daiktus; gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini), unikalus
Nr. (duomenys neskelbtini).

48.       Atsakovių 2021 m. kovo 24 d. sudaryta etapinio finansavimo paskolos sutartimi Nr. 16-2103-11, UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB Pranašumas“ 1 200 000 Eur paskolą refinansavimui penkiolikos mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir pastato (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) įkeitimu. 

49.       Atsakovės 2021 m. kovo 26 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2021 m. kovo 4 d. etapinio finansavimo paskolos sutartį Nr. 16-2103-11, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Profitus“ gyvenamąjį pastatą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

50.       Paskolos sutartimi Nr. 16-2202-5, sudaryta 2022 m. vasario 4 d. UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ refinansuodama UAB „Pranašumas“ įsipareigojimus pagal 2021 m. kovo 24 d. paskolos sutartį Nr. 16-2103-11, suteikė UAB „Pranašumas“ 75 300 Eur paprastąją paskolą šešių mėnesių terminui (grąžinimo data – 2023 m. rugpjūčio 3 d.). Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas buto (duomenys neskelbtini), unikalus
Nr. (duomenys neskelbtini), įkeitimu. Paskolos sutarties 3.18 punkte šalys nurodė, kad įkeičiamas turtas paskolos sutarties sudarymo metu yra suvaržytas hipoteka (turtas įkeistas įsipareigojimų, kylančių iš refinansuojamos paskolos sutarties, užtikrinimui, hipotekos turėtojas – Profitus).

51.       Atsakovės 2022 m. vasario 14 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2022 m. vasario 4 d. paskolos sutartį Nr. 16-2202-5, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė kreditoriui butą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini).

Dėl nuosavybės teisių pripažinimo

52.       Nustatyta, kad ieškovas su atsakove1 sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas prašo pripažinti jo nuosavybės teises į 1/24 dalį žemės sklypo, 
1/24 dalį automobilių aikštelės bei butą (duomenys neskelbtini); savo reikalavimus grindžia tuo, kad yra sumokėjęs 96,05 proc. turto kainos, tačiau atsakovė1 preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu savo įsipareigojimų neįvykdė, pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nesudaryta. Atsakovė UAB „Pranašumas“ dėl šių ieškovo reikalavimų iš esmės neprieštarauja, pabrėžia, kad pagrindinė sutartis nesudaryta ne dėl nuo jos priklausančių priežasčių. Atsakovė UAB „Profitus“ nesutinka dėl ieškovo kaip vartotojo statuso ir atitinkamai jo teisių gynimo būdo, taip pat teigia, kad neįregistravęs preliminariosios sutarties ieškovas turi prisiimti dėl to kylančias neigiamas pasekmes, be to turtas hipoteka apsunkintas nuo 2019 m.

53.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad
CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis – specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Tokią sutartį sudaręs pirkėjas disponuoja teise rinktis iš platesnio savo pažeistų teisių gynimo būdų spektro (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-403/2020). Pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatytu būdu, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018 m. lapkričio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 53 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

54.       CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015).

55.       Pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalį pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminarioje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

56.       Pagal kasacinio teismo praktiką CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesams užtikrinti, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Svarbus būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties bruožas yra tas, kad viena būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalis – pirkėjas – visada yra fizinis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316-611/2017). Dėl to Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs ir teismų praktikoje įtvirtinęs aiškinimą, jog kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto ar kitų veiksmų, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo ir netinkamos veiklos rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

57.       Teismas atmeta atsakovės UAB „Profitus“ argumentus, kad šiuo atveju ieškovas nelaikytinas vartotoju, kadangi turi ne vieną nekilnojamojo turto objektą, ginčo būste negyvena, turtą tikėtina įsigijo komerciniais tikslais.

58.       Pagal Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatymo 2 straipsnio 20 dalies ir preliminariosios sutarties sudarymo metu aktualios redakcijos CK 6.2281 straipsnio 2 dalies normas, vartotojas – fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis. Vartojimo sutartimi pripažįstama tokia sutartis, kuria verslininkas įsipareigoja perduoti vartotojui prekes nuosavybės teise arba suteikti paslaugas vartotojui, o vartotojas įsipareigoja priimti prekes ar paslaugas ir sumokėti jų kainą (CK 6.2281 straipsnio 1 dalis).

59.       Kasacinio teismo praktikoje sutartis kvalifikuojama kaip vartojimo, kai: pirma, prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo; antra, fizinis asmuo prekes ir paslaugas įsigyja ne dėl savo ūkinės komercinės ar profesinės veiklos, o savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti; trečia, prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis asmuo, veikiantis verslo tikslais) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-358-248/2016 31, 32 punktus; 2018 m. liepos 25 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018 29 punktą, kt.). Teismui konkrečiu atveju sprendžiant, ar sudaryta sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo, būtina identifikuoti sutarties šalis (vartotoją ir prekių (paslaugų) tiekėją) bei nustatyti, kokio tikslo, sudarydama sutartį, siekia viena iš sutarties šalių – vartotojas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-206/2014; 2019 m. spalio 29 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-321-687/2019 26 punktą).

60.       Teismas pažymi, kad pagal bendrąją įrodinėjimo naštos taisyklę šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus (CPK 12, 178 straipsniai). Šiame kontekste kasacinio teismo išaiškinta, kad CPK 178 straipsnyje įtvirtinta bendroji įrodinėjimo pareiga nustatyta tam asmeniui, kuris teigia, o ne tam, kuris neigia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-165-686/2017, 36 punktas). Teismo vertinimu, atsakovė2 nepagrindė aplinkybių, kad sudarydamas preliminariąją sutartį ieškovas siekė patenkinti ne savo asmeninius poreikius, tačiau siekė su verslu susijusių komercinių tikslų (CPK 178 straipsnis). 

61.       Nors iš atsakovės pateiktų Registro duomenų matyti, kad ieškovui nuosavybės teise priklauso ne vienas nekilnojamojo turto objektas, tačiau šios faktinės aplinkybės savaime nepatvirtina ieškovo siekio gauti komercinės naudos sudarant preliminariąją sutartį. Ieškovo pateiktas Mokesčių mokėtojų registre tvarkomų duomenų išrašas patvirtina, kad ieškovas, kaip mokesčių mokėtojas jokios veiklos nevykdo. Įrodymai, kad ieškovas užsiimtų patalpų nuomos veikla – nepateikti. Preliminariąja sutartimi siekiamo įsigyti nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpos (buto) – pobūdis suponuoja, kad sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovo poreikius – apsirūpinti gyvenamuoju būstu, nepaisant jau turimo kito nekilnojamojo turto. Ieškovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad du butus (duomenys neskelbtini) pirko vaikams, taip pat paaiškino, kad ginčo buto neįrenginėjo, jame negyvenama, nes projekto vystymas strigo, pagrindinė sutartis nustatytu terminu nebuvo sudaryta.

62.       Teismo vertinimu, ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2021 m. vasario 2 d. sudaryta preliminarioji sutartis atitinka vartojimo sutartims keliamą subjektiškumo požymį – ieškovas yra fizinis asmuo, o atsakovė – verslininkė, laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojų interesus apsaugančios specialiosios teisės normos. Kadangi sudaryta preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), ieškovas savo pažeistas teises gali ginti pasirinktais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

63.       Byloje nustatyta ir ginčo nėra, kad ieškovas už ginčo turtą yra sumokėjęs iš esmės beveik visą kainą (96,05 proc.). Ieškovas nurodo ir atsakovė1 (pardavėja) procesiniuose dokumentuose patvirtina, kad butas yra realiai perduotas ieškovui nuo 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. Pagrindinė sutartis preliminariojoje sutartyje ir jos pakeitimuose nustatyta tvarka ir terminais nesudaryta dėl atsakovės UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų kitiems kreditoriams ir ginčo turto įkeitimo (hipotekos) šiems įsipareigojimams užtikrinti be ieškovo žinios bei Vilniaus apygardos prokuratūros taikyto arešto. 

64.       Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies norma nekilnojamojo turto pirkėjams – vartotojams – suteikia teises ginti savo teises pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą, jei pirkėjas už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto ar kitų veiksmų. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011). Teismas nesutinka su atsakovės UAB „Profitus“ pozicija, kad nagrinėjamoje byloje negalima remtis minėtoje byloje pateiktu kasacinio teismo išaiškinimu dėl skirtingų bylos aplinkybių. Nors kasacinio teismo nagrinėtoje byloje vertinta pardavėjo – verslininko, nemokumo situacija, tačiau nagrinėjamos bylos aplinkybės leidžia spręsti, kad ir nagrinėjamu atveju, pagrindinė sutartis nesudaryta ir visa likusi nesumokėta turto kaina nesumokėta ne dėl ieškovo kaltės, o dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių. Byloje nėra duomenų, kad ieškovas finansiškai neišgalėtų sumokėti likusią turto kainos dalį. Byloje surinkti duomenys leidžia spręsti, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pardavėjos kaltės, šiai ginčo butu, be ieškovo žinios, užtikrinus savo finansinius įsipareigojimus, bei dėl tuo metu taikyto Vilniaus apygardos prokuratūros arešto nuo 2022 m. spalio 11 d. Pažymėtina, kad į bylą pateikti duomenys, jog Vilniaus apygardos prokuratūroje 2023 m. gegužės 5 d. priimtas nutarimas, kuriuo pakeistos 2022 m. spalio 11 d. nutarimu UAB „Pranašumas“ paskirto laikino nuosavybės teisės apribojimo į jai priklausantį nekilnojamąjį turtą sąlygos leidžiant UAB „Pranašumas“ parduoti J. P. L. butą, esantį (duomenys neskelbtini) taigi Vilniaus apygardos prokuratūros taikytas areštas nebėra kliūtimi pagrindinės sutarties sudarymui.

65.       Įvertinęs į bylą pateiktų rašytinių įrodymų visumą, šalių paaiškinimus, teismas sprendžia, kad šiuo atveju egzistuoja visos CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo prielaidos, reikalingos ieškovo nuosavybės teisei į turtą įgyti. Neženklios likusios ginčo turto kainos dalies nesumokėjimas nesudaro pagrindo paneigti ieškovo, kaip sąžiningo vartotojo nuosavybės teisę į turtą ir atmesti jo reikalavimą dėl nuosavybės teisių į visą ginčo turtą pripažinimo, todėl šis ieškovo reikalavimas tenkinamas. 

66.       Nesant ginčo dėl žemės sklypo ir automobilių aikštelės dalių dydžio bei dėl likusios kainos sumokėjimo teismas šiuo aspektu plačiau nepasisako.

67.       Ieškovo nuosavybės teisės nepaneigia atsakovės UAB „Profitus“ argumentai dėl to, kad pagal atsakovių sudarytas hipotekos sutartis turtas buvo įkeistas dar iki preliminariosios sutarties sudarymo ir be išankstinio įkaito davėjo sutikimo negalėjo būti parduotas. Vertindamas atsakovės argumentus teismas pažymi, kad atsakovės UAB ,,Profitus“ pateikta prof. habil. dr. Valentino Mikelėno teisine išvada nesivadovauja, nes, viena vertus, ji nelaikytina teisės doktrinos šaltiniu, kadangi pateikta konkrečios civilinės bylos medžiagos pagrindu, antra, teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad teisminė sistema grindžiama principu iura novit curia (teismas žino teisę), kuris reiškia, jog faktinių bylos aplinkybių teisinė kvalifikacija yra teismo prerogatyva, todėl teismas to negali pavesti atlikti kitiems asmenims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-167/2014; 2018 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460-421/2018; 2022 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-2-611/2022).

68.       Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 5 punktą preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyta teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi). Pagal šio straipsnio 6 dalį, nepastatytas butas gali būti įkeičiamas tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka, jeigu preliminarioji sutartis nenumato ko kita. Ginčo preliminariojoje sutartyje tokių įrašų nėra.

69.       Teismas atmeta atsakovės „Profitus“ argumentus, kad ginčo turtas buvo nepertraukiamai įkeistas nuo 2019 m. ir dėl to ieškovas negalėjo įgyti nuosavybės teisės, be hipotekos kreditoriaus sutikimo. Nagrinėjamu atveju teismas sprendžia, jog sprendžiant dėl ieškovo nuosavybės teisių yra aktuali iki preliminariosios sutarties sudarymo atsakovių 2020 m. rugsėjo 18 d. sudaryta sutartinė (sąlyginė) hipoteka, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2020 m. rugsėjo 17 d. paskolos sutartį Nr. 16-2009-3, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Profitus“ žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (įkeičiamas daiktas1); būsimą nekilnojamąjį turtą, kuriam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir iš jo suformuotus nekilnojamuosius daiktus (įkeičiamas daiktas2); bei 5 gyvenamąsias patalpas (duomenys neskelbtini) (įkeičiami daiktai 3–7).

70.       Minėtos hipotekos sutarties sudarymo metu preliminariąja sutartimi ieškovo siekiamas įgyti butas nebuvo pastatytas ir identifikuotas, taigi iš esmės atitiko šios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2 punkte nurodytą įkeičiamą daiktą2. Sutartinės hipotekos specialiųjų sąlygų 10 ir 11 punktuose nurodyta, kad įkeičiamo daikto2 atžvilgiu hipoteka yra sąlyginė ir įsigalios nuo to momento, kai įkeičiamas daiktas2 ar iš jo sukurti nekilnojamieji daiktai bus įregistruoti nekilnojamojo turto registre kaip skolininko nuosavybė.

71.       Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo duomenimis butas (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) registre registruotas UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise nuo 2021 m. balandžio 20 d. Todėl darytina išvada, kad sąlyginės hipotekos sąlyga apimanti ieškovo preliminariąja sutartimi siekiamą įgyti butą, preliminariosios sutarties sudarymo metu dar nebuvo įsigaliojusi. Ji įsigaliojo jau po ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ preliminariosios sutarties sudarymo ir ieškovui jau sumokėjus beveik visą (esminę) turto kainą. Be to, ieškovo apie tokią sudarytą hipoteką neinformavus. NTR duomenys rodo, kad įrašas apie butui 2020 m. rugsėjo 21 d. registruotą sutartinę hipoteką Nr. (duomenys neskelbtini), kuri išregistruota 2022 m. kovo 14 d. išregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 10 d. pranešimas apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. (duomenys neskelbtini); galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d., taigi išviešintas buvo jau po preliminariosios sutarties sudarymo. Hipotekos sutarties sąlygos dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios ieškovui nebuvo žinomos, teisėtam nekilnojamojo turto savininkui (ieškovui) netaikytinos (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-200-943/2019). Todėl ieškovas negali būti laikomas atsakingu šių, preliminariosios sutarties sudarymo metu neišviešintų bei dar ir neatsiradusių (sąlyginių) aplinkybių nežinojimo.

72.       Po preliminariosios sutarties sudarymo ir esminės turto kainos sumokėjimo sudaryta 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka nėra ginčijama, todėl teismas dėl jos nepasisako.

73.       Vertinant atsakovės UAB „Profitus“ argumentus dėl paties ieškovo nesąžiningumo, neišviešinant preliminarios sutarties viešajame registre, aktualūs kasacinio teismo išaiškinimai, kad asmens teisių registracija viešajame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją; kad asmens nuosavybės teisės į konkretų daiktą teisinė registracija yra išvestinis veiksmas, kurį lemia nuosavybės teisės į tą registruotiną daiktą atsiradimo pagrindas (sandoris, administracinis aktas, naujo daikto sukūrimas ir kt.) (CK 4.47 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-67/2011). Todėl aplinkybė, kad ieškovas nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto, savaime nepaneigia jo, kaip nekilnojamojo turto įgijėjo, teisių bei teisėtų interesų, be kita ko, atsižvelgiant ir į tai, jog įstatymas nenumato prievolės viešinti preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-200-943/2019). Be to, kaip nustatyta byloje ieškovas yra vartotojas, o tai, kad yra įmonės vadovas, savaime nelemia aukštesnių rūpestingumo ir atidumo standartų taikymo jo elgesio atžvilgiu asmeninio pobūdžio sandoriuose, kita vertus, nenustatyta, kad ieškovas būtų elgęsis neapdairiai ir nerūpestingai, kaip minėta, atsakovių sudarytas hipotekos sandoris išviešintas NTR – galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d., preliminariojoje sutartyje atsakovė UAB „Pranašumas“ nebuvo nurodžiusi jokių turto suvaržymo sąlygų.

74.       Pasisakydamas dėl ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2022 m. lapkričio 9 d. sudarytos panaudos sutarties, teismas nurodo, kad pagal CK 6.629 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą panaudos sutarties apibrėžimą, panaudos sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) nesunaudojamąjį daiktą laikinai ir neatlygintinai valdyti ir juo naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti tą daiktą tokios būklės, kokios jis jam buvo perduotas atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą arba sutartyje nustatytos būklės. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad panaudos sutarties sudarymui konstatuoti esminę reikšmę turi panaudos davėjo realus turto perdavimas naudotis panaudos gavėjui ir pastarojo priėmimas šį turtą naudoti, kitaip sakant, panaudos davėjo išoriškai (formaliai) išreikštoji valia turi atitikti tikrąją (vidinę) jo valią bei tikslą, kurio šiuo sandoriu siekiama (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-238-915/2015). Įvertinęs byloje nustatytas aplinkybes: 1) jau 2021 m. vasario 18 d. ieškovas buvo sumokėjęs beveik visą turto kainą; 2) kaip nurodo ieškovas ir pripažino atsakovė UAB „Pranašumas“ turtas jau 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. buvo perduotas ieškovui; 3) paskutiniu 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios sutarties pakeitimu šalys susitarė, jog butą su pilna apdaila atsakovė ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d., darytina išvada, kad jokio objektyvaus poreikio sudaryti panaudos sutartį šalys neturėjo, sudaryta sutartis neatitiko tikrosios sutarties šalių valios, todėl byloje nustatytų aplinkybių visumoje ji nevertintina, kaip paneigianti ieškovo nuosavybės teisę.

Dėl sutartinės hipotekos

75.       Pagal CK 4.170 straipsnio 1 dalį hipoteka – daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. To paties straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad hipoteka suteikia šios daiktinės teisės turėtojui teisę patenkinti hipoteka užtikrintą reikalavimą iš hipotekos objekto vertės pirmiau už kitus skolininko kreditorius.

76.       Ieškovas prašo pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. (duomenys neskelbtini) (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)), kadangi butas jau buvo parduotas ieškovui, todėl atsakovė UAB „Pranašumas“ neturėjo teisės jo įkeisti kitiems asmenims.

77.       Į bylą pateikti duomenys patvirtina, kad ginčijama hipoteka butui registruota nuo 2022 m. vasario 15 d. Anksčiau šio nekilnojamojo daikto atžvilgiu buvo taikomos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini), kurios abi yra pasibaigusios 2022 m. kovo 10 d. pranešimais Nr. 8-2250 ir Nr. 8-2252 nuo 2022 m. kovo 14 d.

78.       Teismui šiuo sprendimu CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu pripažinus ieškovo nuosavybės teises į ginčo turtą, konstatuotina, kad tiek atsakovėms 2022 m. vasario 4 d. sudarant paskolos sutartį Nr. 16-2202-5, tiek prievolių pagal šią sutartį įvykdymą užtikrinant 2022 m. vasario 14 d. sutartine hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovas buvo viso ginčo turto, taigi ir buto, savininku.

79.       Pažymėtina, kad įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti hipotekos objektu esančio nekilnojamojo daikto savininkas (CK 4.170 straipsnio 2 dalis), nes tik turto savininkui priklauso teisė valdyti, naudoti turtą ir juo disponuoti, ir niekas prieš savininko valią šio turto negali paimti, apriboti nuosavybės teisę, išskyrus įstatymus ir teismo sprendimą (CK 4.37–4.39 straipsniai). Taip pat ir CK 4.206 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad įkaito davėjas turi būti įkeičiamojo daikto savininkas arba asmuo, kuriam priklauso turtinė teisė, esanti įkeitimo objektu, išskyrus atvejus, kada įstatymas nustato, kad įkeitimo objektas gali būti įgytas įkaito davėjo nuosavybėn ateityje. Taigi, įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti tik įkeičiamo daikto savininkas, o teisės normos, nustatančios, jog daiktą įkeisti gali tik jo savininkas, yra imperatyvios. Šiame teismo sprendime išdėstytų motyvų pagrindu nusprendus, jog ginčo hipotekos sudarymo metu ieškovas jau buvo ginčo turto, taigi ir buto, teisėtu savininku, nustačius, kad ginčo hipoteka buvo sudaryta be ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeidžiant jo nuosavybės teisę, sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) laikytina prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai), todėl pripažintina niekine ir negaliojančia nuo jo sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

80.       Atsakovė UAB „Profitus“ nurodo, kad sudarydama ginčijamą hipotekos sandorį veikė sąžiningai: domėjosi tiek ginčo turtu, tiek projekto vystytoju, susipažino su NTR išrašais apie butą; teiravosi pardavėjo informacijos apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie atsakovės1 kreditingumą, be to ginčo hipoteka buvo patvirtinta notaro, todėl jokio pagrindo abejoti ginčo hipotekos sutarties teisėtumu objektyviai nebuvo. Pagal
CK 4.197 straipsnio 6 dalį sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net tuomet, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Atsakovė2 visą laiką veikė kaip sąžiningas hipotekos kreditorius, kuriam apie preliminariąją sutartį ginčo hipotekos sutarties sudarymo metu nebuvo ir objektyviai negalėjo būti žinoma. Teismas nesutinka, kad atsakovės UAB „Profitus“ nurodyti argumentai sudaro pagrindą ginti jos, kaip sąžiningo hipotekos kreditoriaus teises.

81.       Dėl paties ieškovo nesąžiningumo, neišviešinant preliminarios sutarties viešajame registre pasisakyta sprendimo 73 punkte – ieškovas tokios pareigos neturėjo, be to kaip nustatyta, laikytinas silpnesniąja teisinių santykių šalimi, vartotoju, sumokėjusiu 96,05 proc. turto kainos, tinkamai besinaudojusiu jam suteiktomis teisėmis, turėjusiu pagrįstus lūkesčius dėl nuosavybės įgijimo, todėl jam negali kilti tokie neigiami padariniai, kaip turtinė atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimą jis nėra atsakingas, kurių neprisiėmė, kurių neįtakojo ir apie kurias nežinojo.

82.       Įvertinęs byloje nustatytas aplinkybes teismas sprendžia, kad nagrinėjamu atveju būtent atsakovė UAB „Pranašumas“ statybos finansavimui pasitelkdama atsakovę UAB „Profitus“, du kartus refinansuodama paskolas ir savo prievoles užtikrindama naujomis hipotekomis, žinodama apie sutartimi su ieškovu prisiimtus įsipareigojimus, buto perleidimo (realaus perdavimo) ieškovui aplinkybes, didžiosios kainos dalies (96,05 proc.) už ginčo turtą, taigi ir butą, sumokėjimą bei su tuo susijusius ieškovo turimus teisėtus lūkesčius, turėjo ne tik galimybes, bet ir pareigą informuoti esamą ir būsimą kreditorių – UAB „Profitus“, apie sutarties su ieškovu sudarymą, apie sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sutartinės hipotekos sutarčiai sudaryti, tačiau to nepadarė; priešingai – deklaruodama, kad sudaroma hipoteka nepažeidžia jokio teisės akto, jokių trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų, taip pat, jog yra gavusi visus hipotekai sudaryti privalomus trečiųjų asmenų sutikimus (sutartinės hipotekos bendrųjų sąlygų 7.2 punktas), hipoteka įkeitė faktiškai ieškovui jau parduotą butą taip užtikrindami savo prisiimtų paskolinių prievolių kreditoriams įvykdymą.

83.       Pagal CK 4.197 straipsnio 6  dalį sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, viešame registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš viešo registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Byloje nustatytų aplinkybių ir pateiktų įrodymų visuma lemia poreikį ginti ieškovo, kaip sąžiningo turto savininko ir vartotojo, o ne hipotekos kreditorės, verslininkės UAB ,,Profitus“ teises. 

84.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų. Tokie duomenys gaunami iš įvairių šaltinių, pirmiausia iš turto savininko ar jo atstovo paaiškinimų, iš registrų ar kitų asmenų, oficialių ir privačių šaltinių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-580-686/2015). Bylos duomenys rodo, kad atsakovė UAB ,,Profitus“ domėjosi sandorio objektu, t. y. susipažino su NTR išrašais, teiravosi atsakovės UAB „Pranašumas“ apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie atsakovės1 kreditingumą, tačiau to nepakako. Pačios atsakovės nurodoma aplinkybė, kad ji kaip sutelktinio finansavimo platforma atstovauja kitus asmenis lemia poreikį itin atidžiai domėtis kontrahentu ir vertinti sudaromos sutarties sąlygas. Konstatuota, kad UAB „Pranašumas“ neatskleidė visų tiek refinansavimo, tiek ginčo hipotekos sandorio sudarymui reikšmingų aplinkybių. Į bylą pateikta juridinio asmens anketa – kreditavimo paraiška nepatvirtina, kad joje nurodyti visi duomenys tikslūs, t. y., pvz., grafoje 5.1 nepažymėtos pasirašytos preliminarios sutartys nereiškia, kad jos nebuvo sudarytos (kaip vertina atsakovė „Profitus“). Minėta, kad ginčo hipoteka sudaryta UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2022 m. vasario 4 d. paskolos sutartį Nr. 16-2202-5, ši paskolos sutartis sudaryta refinansuoti UAB „Pranašumas“ įsipareigojimus pagal 2021 m. kovo 24 d. paskolos sutartį Nr. 16-2103-11. Taigi pateiktoje paraiškoje užpildytos refinansavimui aktualios grafos, tuo tarpu nurodyta, kad 5.1 grafa pildoma, kai kredito paskirtis yra NT vystymas. Taip pat į bylą pateikti 2022 m. sausio 26 d. Creditinfo duomenys rodo, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ priklausė padidintos rizikos skolininko F klasei, todėl atsakovė UAB ,,Profitus“, kaip sutelktinio finansavimo platforma, kreditavimo srities profesionalas, galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti. 

85.       Teismas pažymi, kad teismai, nagrinėdami bylas, kuriose buvo ginamos sąžiningų vartotojų (fizinių asmenų), faktiškai įgijusių nuosavybės teisę į turtą iš vengusių savo prievoles tinkamai įvykdyti ir nuosavybės teisių perleidimą įforminti nesąžiningų pelno siekiančių juridinių asmenų, iš esmės identiškus argumentus, kaip ir pateikti nagrinėjamoje byloje (dėl preliminarių sutarčių neįregistravimo viešame registre, pirkėjų neatidumo ir neapdairumo, hipotekos kreditorių sąžiningumo ir jų teisių apsaugos būtinumo, pan.) ne kartą yra įvertinę kaip nesudarančius pagrindo hipotekos sandorių išsaugojimui ir palikimui galioti (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-334-823/2019; Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. gruodžio 23 d. nutartis Nr. e2A-609-464/2021, 2023 m. sausio 12 d. nutartis Nr. e2A-28-881/2023, 2023 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-611-881/2023 ir kt.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

86.       Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad ieškovas patyrė 3 214 Eur išlaidas: paduodamas ieškinį sumokėjo 1 714 Eur žyminį mokestį (2023 m. kovo 29 d. mokėjimo nurodymas) ir turėjo 1 500 Eur išlaidų už advokato paslaugas (2023 m. balandžio 6 d. sąskaita bei 2023 m. balandžio 7 d., 2023 m. rugpjūčio 22 d. pinigų priėmimo kvitai). Išlaidos advokato pagalbai neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) 8.2, 8.3, 8.16, 8.19 punktuose nustatytų dydžių, todėl ieškinį patenkinus ieškovui iš atsakovių lygiomis dalimis priteisiama 3 214 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, po 1 607 Eur iš kiekvienos atsakovės (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

87.       Vadovaujantis CPK 92 straipsniu ir 96 straipsnio 1 dalimi iš atsakovių valstybei lygiomis dalimis priteisiama 13,28 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, po 6,64 Eur iš kiekvienos.

Dėl laikinųjų apsaugos priemonių

88.       Teismas pažymi, kad pagal CPK 150 straipsnio 3 dalį Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. balandžio 6 d. nutartimi byloje pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės galioja iki teismo sprendimo įvykdymo.

 

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268 straipsniu, 270 straipsniu, 307 straipsniu,

 

n u s p r e n d ž i a :

 

ieškinį patenkinti visiškai.

Pripažinti ieškovo J. P. L, gim.(duomenys neskelbtini), nuosavybės teises į 1/24 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 1/24 dalį automobilių aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), ir butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

Pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. (duomenys neskelbtini) (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)).

Priteisti ieškovui J. P. L., gim. (duomenys neskelbtini), iš atsakovių uždarosios akcinės bendrovės „Pranašumas“, juridinio asmens kodas 303180994, ir uždarosios akcinės bendrovės „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, juridinio asmens kodas 304570552, po 1  607 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus septynis eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti valstybei iš atsakovių uždarosios akcinės bendrovės „Pranašumas“, juridinio asmens kodas 303180994, ir uždarosios akcinės bendrovės „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, juridinio asmens kodas 304570552, po 6,64 Eur (šešis eurus, 64 centus) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, sumokant Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, įmokos kodas 5662; teismui pateikiant išlaidų apmokėjimą patvirtinantį dokumentą.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

 

 

Teisėja                                                                 Aušra Mazaliauskienė