Civilinė byla Nr. e2-3694-855/2020

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00990-2020-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.3.; 2.6.8.4.; 2.6.11.6. (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. gruodžio 21 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo teisėja Renata Volodko, sekretoriaujant Daivai Šuopienei, Rimutei Svirobovičienei, dalyvaujant ieškovams Ž. K., T. S., jų atstovei advokatei Gretai Paskačimienei, atsakovės UAB "Krestona" atstovui advokatui Valdui Pumpučiui, atsakovės UAB "Esoros finansai" atstovui advokatui Arkadij Freidenzon,

viešame nuotoliniame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų Ž. K. ir T. S. ieškinį atsakovams UAB "Krestona", J. G., UAB "Esoros finansai" ir S. K, tretieji asmenys – R. S., V. B., MB „Staugamta“, I. M., J. K. M., notarė Renata Jaskutėlienė, antstoliai Irmantas Gaidelis, Asta Stanišauskaitė, Rimantas Vižainiškis, dėl nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą pripažinimo, turto kainos sumažinimo, hipotekos ir kitų apribojimų panaikinimo.

Teismas,

n u s t a t ė:

1. Ieškovai Ž.K. ir T.S. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovams UAB "Krestona", J.G., UAB "Esoros finansai" ir S.K., tretieji asmenys – R.S., V.B., MB „Staugamta“, I.M, J.K – M., notarė R.Jaskutėlienė, antstoliai I.Gaidelis, A.Stanišauskaitė, R.Vižainiškis, prašydami:

1) pripažinti ieškovų bendrosios dalinės nuosavybės teisę po ½ dalį į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) (toliau - nekilnojamasis turtas);

2) sumažinti minėto nekilnojamojo turto kainą iki 80 000 Eur;

3) pripažinti negaliojančiomis 2018-09-04 ir 2018-12-27 sutartines hipotekas, kuriomis minėtas nekilnojamasis turtas įkeistas atsakovams UAB "Esoros finansai" ir S.K., bei panaikinti visus kitus daikto suvaržymus;

4) priteisti ieškovams jų patirtas bylinėjimosi išlaidas.

1.1. Ieškovai nurodė, kad yra sugyventiniai, veda bendrą ūkį ir nusprendė bendrosios dalinės nuosavybės teise (po 1/2 dalį) įsigyti nekilnojamąjį turtą, todėl 2018-02-15 sudarė Preliminarią būsimo namo/turto pirkimo - pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) su atsakove UAB "Krestona", kuria atsakovė įsipareigojo pastatyti ir parduoti, o ieškovai už 105 000 Eur kainą nusipirkti nekilnojamąjį turtą - statomą namą bei jam priklausantį žemės sklypą, esančius (duomenys neskelbtini). (toliau - Sutartis). Atsakovė turėjo užbaigti namo statybą ir priduoti eksploatacijai iki 2018-07-31, gauti visus reikalingus dokumentus notarinės sutarties sudarymui, o pabaigus namo dalinę apdailą parengti jo apžiūros aktą, informuoti apie statybos užbaigimą ir numatomą pagrindinės sutarties pasirašymo datą. 2018-02-15 mokėjimo pavedimu ieškovė Ž.K. sumokėjo 25 000 Eur pradinę įmoką, kaip ir buvo numatyta Sutarties 2.4 p., o paaiškėjus, kad atsakovė iki Sutartyje nustatyto termino nepabaigs darbų bei atsakovei paprašius finansuoti statybas, ieškovai 2018 m. birželio - rugsėjo mėnesiais sumokėjo atsakovei dar 55 000 Eur. Taigi, viso ieškovai sumokėjo atsakovei 80 000 Eur, t. y. 76,2 procentus visos turto kainos, tačiau atsakovė iki šiol nebaigė nei statybos darbų, nei sudarė su ieškovais notarinę sutartį, nors iš ieškovų gautas lėšas naudojo apyvartinėms UAB "Kresona" reikmėms visoms tuo metu vykdytoms statyboms.

1.2. Pažymėjo, kad dar 2018 m. vasarą ieškovams buvo perduoti nebaigto statyti namo raktai, kad ieškovai galėtų vykdyti namo apdailos darbus, ieškovai atliko namo vidaus apdailos darbus ir faktiškai nuo 2018 m. lapkričio mėnesio apsigyveno bei iki šiol nuolat gyvena name, tuo tarpu atsakovė nuo 2018 m. rudens iš viso nevykdė jokių statybos darbų, nebendradarbiavo su ieškovais, vengė bendrauti, nereagavo į skambučius ir korespondenciją, vengė sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį, netgi buvo pakeitusi namo spynas, elgėsi nesąžiningai, piktnaudžiavo padėtimi. Be ieškovų žinios ir sutikimo atsakovė sudarė turto hipotekos sandorius su UAB "Esoros finansai" ir S.K., užtikrinant įsipareigojimus, kylančius iš 2018-09-24 paskolos sutarties, kurioje skolininkas yra UAB "Kresona" vadovas atsakovas J.G., ir 2018-12-27 paskolos sutarties, kurioje skolininkė yra atsakovė UAB "Krestona". Turtui taip pat taikomi antstolių I.Gaidelio, A.Stanišauskaitės ir R.Vižainiškio uždėti areštai.

1.3. Pabrėžė, jog atsakovė nepagrįstai teigia, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovų kaltės, piniginių lėšų neturėjimo, negalėjimo atsiskaityti su atsakove, ir pan., nes vien per 2018 m. birželio - liepos mėnesius ieškovai sumokėjo atsakovei 40 000 Eur, o per rugpjūčio - rugsėjo mėnesius - dar 15 000 Eur, ir ieškovai niekada nebuvo sulaukę atsakovės pretenzijų ar pranešimų apie statybos darbų užbaigimą, notarinės sutarties pasirašymo laiką.

1.4. Kadangi ieškovai yra sumokėję 76,2 proc. turto kainos ir jiems faktiškai perduotas turtas, kuriame jie šiuo metu ir gyvena, atsakovei UAB "Kretsona" suformavus namą, kaip atskirą turtinį vienetą, ieškovai nuo 80 000 Eur dydžio kainos sumokėjimo (2018-09-04) bendrai įgijo nuosavybės teisę į namą ir žemės sklypą, todėl ieškiniu prašė teismo pripažinti jų bendrosios dalinės nuosavybės teisę į ginčo turtą.

1.5. Ieškovai taip pat prašė sumažinti turto kainą iki 80 000 Eur, t. y. iki jų faktiškai sumokėtos sumos, kadangi atsakovė neįvykdė savo sutartinių įsipareigojimų užbaigti namo statybą, atlikti Sutarties 1 priede "Atliekamų darbų ir dalinės apdailos sąrašas" nurodytus darbus ir priduoti namą eksploatacijai. Namas neatitiko Sutartyje nustatyto 85 proc. baigtumo reikalavimo, neatliktas namo pridavimas, nebuvo atsakovės įrengta šildymo sistema, neatliktas dujų įvedimas, pajungimas ir pridavimas, neatlikti nuotekų valymo sistemos pridavimo darbai, nepastatyta automobilių stoginė ir sandėliukas, neįrengta vartų automatika, neįrengtas židinio kaminas. Dalį šių darbų, kurių neatliko atsakovė, ieškovai atliko savo lėšomis (automobilių stoginės ir sandėliuko statyba, vartų automatikos įrengimas, dujų katilo įsigijimas, montavimas, paleidimas, nuotekų sistemos pridavimas, vandens šildytuvo, katilinės įrangos įrengimas, elektros sistemos įrengimas ir pajungimas) ir patyrė viso 6 267,91 Eur išlaidų. Be to, ieškovai patyrė 435,06 Eur išlaidas namo draudimui, turės patirti papildomų išlaidų, siekdami tinkamai įregistruoti namo statybos užbaigimą, taip pat turi teisę į 30 Eur per dieną dydžio delspinigius už paleistą darbų atlikimo terminą, kas ieškinio pateikimo metu sudaro 21 900 Eur, ir visos šios aplinkybės taip pat sudaro pagrindą sumažinti turto kainą.

1.6. Ieškovai prašė pripažinti negaliojančiais 2018-09-24 ir 2018-12-27 turto hipotekos sandorius bei visus kitus turto suvaržymus, kadangi nuosavybės teisę į turtą įgijo nuo 2018-09-04, sandoriai sudaryti be ieškovų, kaip nekilnojamojo turto savininkų, žinios ir sutikimo, prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, todėl yra niekiniai.

2. Atsakovė UAB „Krestona“ su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti.

2.1. Nurodė, kad pasirašydamos Sutartį šalys aiškiai ją įvardijo kaip preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį, kurią įvykdžius bus pasirašyta atskira notarinė rašytinė sutartis, kurios pagrindu nuosavybės teisė į turtą bus perleista ieškovams. Pačioje Sutartyje numatyta, kad nuosavybės teisė į turtą pirkėjai pereina nuo turto priėmimo - perdavimo akto pasirašymo dienos, jeigu ji bus visiškai atsiskaičiusi už turtą. Turtas ieškovams nebuvo perduotas, nebuvo pasirašytas joks turto priėmimo - perdavimo aktas ar apžiūros aktas, o namo raktai buvo duoti tik sudarant galimybę ieškovams patekti į namą ir jį apžiūrėti, bet tai nebuvo namo perdavimas.

2.2. Ieškovai nepagrįstai nurodė, kad atsakovė vėlavo pastatyti namą, nes iš pridedamų nuotraukų matyti, kad dar 2018 m. kovą namas didžiąja dalimi buvo pastatytas, o Sutartimi atsakovė neįsipareigojo pastatyti 100 proc. baigtumo namo - namas baigtumas turėjo būti ne mažiau 85 proc., ir patys ieškovai pripažino, kad 2018 m. vasarą buvo atlikti visi darbai, kad būtų galimas likusių 15 proc. namo apdailos darbų atlikimas, taigi su neesminiais trūkumams 2018-07-31 dienai namas buvo pastatytas 85 proc. baigtumo.

2.3. Pabrėžė, kad notarinė pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo pasirašyta dėl pačių ieškovų kaltės, nes būtent jie atidėliojo sutarties pasirašymą dėl lėšų sumokėti likusią turto kainą neturėjimo, tuo tarpu atsakovė nevengė ir buvo suinteresuota pagrindinės sutarties sudarymu.

2.4. Pabrėžė, kad ieškovų pirmieji raginimai atsakovei buvo pradėti siųsti praėjus beveik 3 mėnesiams nuo Sutarties pabaigos, kai atsakovė jau nebeturėjo įstatyminės pareigos sudaryti su ieškovais notarinę sutartį.

2.5. Nurodė, kad namo apdaila buvo atlikta ieškovų rizika ir be atsakovės žinios, o savavališkas apdailos atlikimas negali būti laikomas turto perdavimu. Sutartyje nebuvo numatyta ir šalys nesutarė, kad ieškovai finansuos statybas, namas turėjo būti statomas UAB "Krestona" jėgomis ir lėšomis.

2.6. Visa Sutartyje numatyta turto kaina nebuvo sumokėta nei 2018-09-04, nei vėliau, be to, turtas tuo metu buvo apsunkintas kreditoriaus R.Z. hipoteka, kuri draudė be kreditoriaus sutikimo perleisti nuosavybės teisę į turtą, todėl ieškovai negalėjo nuo 2018-09-04 įgyti ir neįgijo nuosavybės teisės į turtą.

2.7. Nesutiko su reikalavimu sumažinti turto kainą 25 000 Eur, kadangi ieškovei net neįsigijo turto, kurio kainą prašo mažinti; name iki 2018-07-31 su neesminiais trūkumais buvo atlikti visi ieškovų nurodomi darbai (įrengta šildymo sistema, atliktas dujų įvedimas, prijungimas ir pridavimas, atlikti nuotekų valymo sistemos pridavimo darbai, pastatyta stoginė ir pan.), o ieškovai nepateikė tokių darbų atlikimo išlaidų įrodymų; atsakovė pastatė stoginės ir sandėliuko karkasą, nupirko ir paliko jam reikalingas medžiagas, ieškovai tik prisuko lentas; elektros sistema buvo įrengta tokio lygio, kaip numatyta Sutartimi. Ieškovai pateikė išlaidų bendrai 6 267,91 Eur sumai įrodymus, o turto kainą prašo mažinti net 25 000 Eur. Be to, jų nurodomos išlaidos namo draudimui, įvairių ventilių, alkūnių, perėjimų, trišakių ir santechnikos įrangos įsigijimui susijusios su namo eksploatavimu ir įrengimu, o ne defektais.

2.8. Pažymėjo, kad turto įkeitimo hipotekos kreditoriui R.Z. faktas ieškovams buvo žinomas dar prieš sudarant Sutartį, jie tą faktą žinojo iš Nekilnojamojo turto registro duomenų, sudarant Sutartį tarpininkavo nekilnojamojo turto agentas, sklypas buvo įkeistas dar 2017-11-15, o hipoteka UAB "Esoros finansai" ir S.K. naudai buvo prieš tai buvusių santykių su R.Z. tąsa, paskolos refinansavimas. Jokių apribojimų sudaryti tokius sandorius nebuvo, nes Sutartis su ieškovais pasibaigė dar 2018-07-31, tuo pačiu pasibaigė ir atsakovo pareiga sudaryti pagrindinę sutartį. Net ir pripažinus ieškovų nuosavybės teisę į turtą, sąžiningų hipotekos kreditorių teisės ginamos ir lieka galioti, o ieškovai neįrodinėja, kad kreditoriai buvo nesąžiningi.

3. Atsakovas J.G. per teismo nustatytą terminą atsiliepimo į ieškinį nepateikė, į teismo posėdį neatvyko, tačiau jis yra atsakovės UAB „Krestona“, kuri pateikė į bylą procesinius dokumentus ir buvo atstovaujama byloje advokato, vadovas, sudaręs UAB „Krestona“ vardu atstovavimo šioje byloje sutartį su advokatu V.Pumpučiu, taigi, jam apie teismo procesą neabejotinai žinoma. Be to, teismo posėdžio metu UAB "Krestona" atstovas patvirtino, kad įmonės vadovui ir atsakovui J.G. apie teismo procesą bei teismo posėdį yra žinoma, jis yra informuotas.

4. Atsakovai UAB „Esoros finansai“ ir S.K. pateiktuose atsiliepimuose į ieškinį nurodė, kad su juo nesutinka, prašė jį atmesti, o tuo atveju, jeigu teismas tenkintų reikalavimą dėl nuosavybės teisių pripažinimo, prašė palikti galioti atsakovų naudai nustatytas hipotekas.

4.1. Nurodė, kad nėra CK 6.401 str. 5 d. įtvirtintų sąlygų, todėl ieškovams negali būti pripažinta nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą. Nors ieškovai galėtų reikšti reikalavimą CK 6.309 str. 1 d. pagrindu, prašydami patvirtinti turto pirkimo - pardavimo sutartį, tačiau toks reikalavimas byloje nepareikštas. Sutartyje šalys nesitarė dėl to, kad ieškovai finansuotų namo statybą, o susitarė dėl pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo ateityje, didžioji kainos dalis buvo sumokėta ne per visą statybos laikotarpį, o jau beveik pabaigus namo statybą, ir ieškovai neįrodė, kad jų 2018 m. birželį - rugsėjį sumokėtos lėšos buvo naudojamos būtent namo statybai. Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, kurios pagrindu buvo įregistruotas namo 48 proc. baigtumas, buvo sudaryta 2018-03-26, ir pagal ją namo atkūrimo sąnaudos sudaro 70 000 Eur, kurios, manytina yra R.Z. ir UAB "Krestona" investuotos lėšos į namo statybą, nes be 25 000 Eur pradinio įnašo, kiti ieškovų mokėjimai UAB "Krestona" buvo atlikti tik nuo 2018-06-15. Ieškovai nelaikytini nei statybos finansuotojais, nei namo statytojais, nes naujo statinio statytoju pripažįstamas tik toks asmuo, kuris investuoja lėšas į statybą ir kartu įgyvendina užsakovo teises bei turi statybą leidžiantį dokumentą ir žemės sklypą, kuriame vykdoma statyba, valdo teisėtu pagrindu.

4.2. Negalima konstatuoti ir nuosavybės teisės įgijimo CK 6.309 str. 1 d. pagrindu, nes dar iki Sutarties sudarymo sklypas buvo įkeistas R.Z. pagal 2017-11-15 maksimalios hipotekos sutartį, šis faktas buvo išviešintas Nekilnojamojo turto registre, o hipotekos kreditorius nebuvo informuotas apie Sutarties su ieškovais sudarymą, niekas į jį nesikreipė dėl leidimo parduoti sklypą ir namą ar perduoti jo valdymo teisę ieškovams, nors ieškovai privalėjo žinoti, kad turtas apsunkintas hipoteka, ir nei valdymo, nei nuosavybės teisė negali būti perduota ieškovams be hipotekos kreditoriaus sutikimo. Nuo 2018-09-24 turtas buvo įkeistas atsakovams UAB "Esoros finansai" ir S.K., t. y. ir toliau buvo apsunkintas hipoteka, tą išviešinant registre.

4.3. Ieškovams negali būti pripažinta nuosavybės teisė į turtą nuo 2018-09-04, nes tuo metu turtas buvo įkeistas atsakovui S.K., ir jis nebuvo davęs sutikimo dėl  nuosavybės teisių perleidimo, todėl nuosavybės teisių į tokį turtą pripažinimas prieštarautų imperatyviai CK 4.170 str. 3 d. nuostatai.

Ieškovų reikalavimas dėl turto kainos sumažinimo iki 80 000 Eur atmestinas, nes nebuvo sudaryta turto pirkimo - pardavimo sutartis, turtas ieškovams nebuvo perduotas, jie neįrodė, kad kaina turi būti sumažinta būtent 25 000 Eur suma, kainos sumažinimas akivaizdžiai pažeistų faktiškai nemokios UAB "Kresona" kreditorių interesus ir sukurtų prielaidas nepagrįstam ieškovų praturtėjimui. Ieškovai nurodo, jog atliko darbų už 6 267,91 Eur, kuriuos turėjo atlikti UAB "Krestona", tačiau kainą prašo sumažinti net 25 000 Eur suma, tuo tarpu jų pateikti įrodymai dėl statybos darbų vertintini kritiškai, nes iš jų negalima nustatyti, ar įsigytos prekės buvo naudojamos būtent ginčo namo statyboms, o ne kitiems objektams, darbų atlikimo adresas nesutampa su namo adresu, lėšos už namo draudimą nemažina namo ir sklypo kainos. Pabrėžė, kad UAB "Krestona" turi daug kreditorių, yra nemoki, vykdymo procese priimtas patvarkymas dėl areštuoto turto vertės ekspertizės paskyrimo, ir ekspertas nustatė, kad turto rinkos vertės šiuo metu yra 164 000 Eur, todėl patenkinus ieškovų reikalavimą būtų pažeisti UAB "Krestona" kreditorių interesai, ieškovai nepagrįstai praturtėtų.

4.4. Pabrėžė, kad UAB "Esoros finansai" ir S.K. yra sąžiningi hipotekos kreditoriai, todėl net ir pripažinus ieškovams nuosavybės teisę į turtą bei pripažintus hipotekos sandorius negaliojančiais, hipotekos teisės lieka galioti. Neišviešinta Sutartis negali būti panaudota prieš sąžiningus trečiuosius asmenis ir negali sukelti jiems neigiamų padarinių, juo labiau sudaryti pagrindo pripažinti negaliojančiais notaro patvirtintus hipotekos sandorius. UAB "Esoros finansai" jau pradėjo priverstinį skolos išieškojimą iš hipoteka įkeisto turto, o patenkinus ieškinį jis taps neįmanomas, tai pažeis atsakovų interesus, kuriems hipoteka buvo esminė paskolos sutarčių sudarymo su UAB "Kresona" ir J.G. sąlyga. Pagal CK 6.197 str. 6 d. sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. UAB "Esoros finansai" ir S.K nežinojo ir negalėjo žinoti apie Sutarties su ieškovais sudarymą hipotekos sandorių sudarymo metu, kuri ateityje galėtų sudaryti pagrindas hipotekos sutartis pripažinti negaliojančiomis, hipotekos sandoriai patvirtinti notaro, užtikrinančio jų teisėtumą.

4.5. Atsakovas S.K. prašė bylą nagrinėti jam nedalyvaujant.

5. Tretieji asmenys atsiliepimų į ieškinį bei kitų procesinių dokumentų nepateikė, į teismo posėdį neatvyko.

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

6. Ieškovų Ž.K. ir T.S., jų atstovės, atsakovų UAB "Krestona" ir UAB "Esoros finansai" atstovų paaiškinimais ir byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad 2018-02-15 tarp ieškovės Ž.K. bei atsakovės UAB "Krestona", atstovaujamos vadovo - atsakovo J.G., buvo sudaryta Preliminarioji būsimo namo/turto pirkimo - pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovė UAB "Krestona", kaip pardavėja, įsipareigojo pastatyti ir atskiros rašytinės sutarties pagrindu parduoti, o ieškovė Ž.K, kaip pirkėja, įsipareigojo nupirkti už Sutartyje nurodytą kainą - 105 000 Eur - Sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sąlygomis nekilnojamąjį turtą - namą (preliminarus plotas - 120,5 kv.m.) bei jam priklausantį žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančius (duomenys neskelbtini) (toliau - Sutartis, Preliminarioji sutartis).

7. Sutarties 2.1.-2.2. punktuose numatyta, kad nekilnojamojo turto bendra kaina yra 105 000 Eur, ir į ją įskaičiuota visų darbų, numatytų šios Sutarties priede, vertė. Sutarties 2.4. punkte šalys susitarė, kad už turtą pirkėja atsiskaito tokia tvarka ir terminais:

- pirkėja sumoka pradinę 25 000 Eur įmoką per 3 darbo dienas nuo Sutarties pasirašymo į pardavėjo banko sąskaitą;

- likusią kainos dalį - 80 000 Eur - pirkėja sumoka pardavėjai ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo notarinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo.

8. Kaip nurodė ieškovai, kaip iš esmės neginčijo atsakovė UAB "Krestona" ir kaip matyti iš ieškovės Ž.K. Luminor Bank AB banko sąskaitos išrašo, ieškovė Ž.K. 2018-02-15 sumokėjo atsakovei UAB "Krestona" pradinę Sutartyje numatytą įmoką - 25 000 Eur.

9. Sutarties 3.1. - 3.4. p., 5.1. p., 5.4. p., 6.1.- 6.3. p. šalys, be kita ko, susitarė, kad:

- pardavėja įsipareigoja pati ar pasitelkusi trečiuosius asmenis atlikti turto statybos darbus pagal projektą, šalių suderintą ir patvirtintą atliekamų darbų sąrašą (Sutarties priedas Nr. 1) bei šalių suderintą ir patvirtintą Namo patalpų išdėstymo planą (Sutarties priedas Nr. 2), laikantis Lietuvos Respublikos norminių teisės aktų nustatytų reikalavimų;

- pardavėja įsipareigoja užbaigti namo statybą ir priduoti eksploatacijai iki 2018-07-31, savo sąskaita gauti visus dokumentus, reikalingus namo notarinei pirkimo - pardavimo sutarčiai sudaryti, atskiros rašytinės turto pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu parduoti turtą pirkėjai Sutartyje nustatyta tvarka ir terminais;

- numatomas turto pridavimas eksploatacijai ir notarinės sutarties pasirašymas - 2018-07-31;

- pardavėjas įsipareigoja atlikus namo dalinę apdailą, parengti pasirašymui namo apžiūros aktą ir pakviesti pirkėją jį pasirašyti; jeigu pirkėja turi pretenzijų dėl namo kokybės, ji turi teisę savo pastabas įrašyti į namo apžiūros aktą;

- atlikęs turto statybos darbus, pardavėjas raštu informuoja pirkėją apie darbų pabaigą ir numatomą notarinės turto pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo datą;

 - turto pirkimo - pardavimo sutartį šalys įsipareigoja sudaryti ne vėliau kaip per 1 mėnesį nuo pardavėjo pranešimo dienos;

- nuosavybės teisė į turtą pirkėjai pereina nuo turto priėmimo - perdavimo akto pasirašymo dienos, jei iki akto pasirašymo dienos pirkėja yra pilnai atsiskaičiusi su pardavėja už perkamą turtą arba jei pirkėja turto įsigijimui naudoja bankinį kreditą; turto priėmimo - perdavimo aktą šalys įsipareigoja pasirašyti kartu su turto pirkimo - pardavimo sutartimi. 

10. Kaip nurodė ieškovai bei kaip iš esmės neneigė atsakovė UAB "Krestona", nei iki Sutartyje nustatyto termino (2018-07-31), nei vėliau, nei iki šiol atsakovė UAB "Krestona" nebuvo raštu, žodžiu ar kitais būdais informavusi pirkėjų apie darbų pabaigą, parengusi namo apžiūros aktą, pakvietusi pirkėjus jį pasirašyti, pasiūliusi ir pakvietusi sudaryti pagrindinę notarinę nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, turto priėmimo - perdavimo aktą ir pan. Kaip matyti iš VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro duomenų, žemės sklypas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei pastatas - vienbutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantys (duomenys neskelbtini), yra įregistruoti, kaip nuosavybės teise priklausantys atsakovei UAB "Krestona": žemės sklypas - 2017-11-08 Pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, o gyvenamasis namas (baigtumo procentas - 48 proc.) - nuo 2018-06-19 dienos įregistruotas UAB "Krestona" vardu 2018-05-09 Pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto pagrindu. Be to, VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro, Hipotekos registro ir Turto arešto aktų registro duomenimis, 2018-09-24 Paskolos sutarties, 2018-12-27 Paskolos sutarties, 2018-09-24 ir 2018-12-27 Maksimalios hipotekos sutarčių pagrindu ginčo žemės sklypas ir namas yra įkeisti atsakovams UAB "Esoros finansai" ir S.K., ginčo nekilnojamajam turtui įvairių atsakovės UAB "Krestona" kreditorių - trečiųjų asmenų R.S., V.B., MB „Staugamta“, I.M., J.K. – M. ir kitų - naudai antstolių turto arešto aktais bei teismo nutartimis taikomi areštai, o nuo 2020-05-19 įregistruotas pranešimas apie notaro atliktą vykdomąjį įrašą, nukreipiant išieškojimą į turtą hipotekos kreditorių naudai, antstolis I.Gaidelis buvo paskyręs areštuoto nekilnojamojo turto vertės ekspertizę, numatęs po 2020-08-28 skelbti turto varžytines. Šiuo metu dėl Vilniaus apygardos teismo 2020-08-05 nutartimi šioje pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių iki galutinio procesinio sprendimo byloje įsiteisėjimo uždrausta perleisti, įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į ginčo nekilnojamąjį turtą (išskyrus turto perleidimą ieškovams).

Dėl nuosavybės teisių į turtą pripažinimo

11. Ieškovai Ž.K. ir T.S. prašė pripažinti jiems bendrosios dalinės nuosavybės teisę (po 1/2 dalį) į aukščiau nurodytą nekilnojamąjį turtą, esantį Preliminarios sutarties su UAB "Krestona" dalyku, teigdami, kad pilnai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus, viso sumokėjo atsakovei UAB "Krestona" 76,2 procentus Sutartyje numatytos nekilnojamojo turto kainos (tuo pačiu prašydami mažinti turto kainą iki jų sumokėtos 80 000 Eur sumos), savo jėgomis ir lėšomis užbaigė ir atliko tuos darbus, kuriuos Sutartimi buvo įsipareigojusi atlikti, tačiau neatliko, atsakovė UAB "Krestona", faktiškai valdo turtą nuo 2018 m. vasaros iki šiol, name savo lėšomis pilnai atliko vidinę apdailą, gyvena ir naudojasi turtu, tuo tarpu būtent dėl neteisėtų ir nesąžiningų atsakovės UAB "Krestona" ir jos vadovo veiksmų, įmonei neatlikus visų sutartų darbų, vengiant bendrauti ir bendradarbiauti, be ieškovų žinios ir sutikimo sudarius hipotekos sandorius dėl faktiškai ieškovų įsigyto nekilnojamojo turto, iki šiol nėra sudaryta notarinės formos šio turto pirkimo - pardavimo sutartis ir nuosavybės teisė į turtą nėra įregistruota ieškovų vardu.

12. LR Civilinio kodekso (toliau - CK) 6.401 str. 1 d. numato, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutartį, kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 d. numato, kad preliminarioje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

13. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių; tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį; sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-09-25 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2008-10-06 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008). Sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotą sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-545/2004). Dėl šios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje ir yra nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas, besiskiriantis nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Be to, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 str.), vienas kurių yra ir teisių pripažinimas iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-12-23 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2013-01-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018-11-21 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018).

14. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018; 2019-11-11 nutartis c.b. Nr. e3K-3-334-823/2019).

15. Pagal kasacinio teismo praktiką CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesams užtikrinti, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Svarbus būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties bruožas yra tas, kad viena būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalis – pirkėjas – visada yra fizinis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015; 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316-611/2017). Dėl to Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs ir teismų praktikoje įtvirtinęs aiškinimą, jog kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto ar kitų veiksmų, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo ir netinkamos veiklos rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

16. Kompleksiškai įvertinęs šalių nurodytas aplinkybes, byloje esančius įrodymus (šalių bei atstovų paaiškinimus, rašytinius įrodymus), vadovaudamasis aukščiau nurodytomis teisės normomis bei jų aiškinimo ir taikymo praktika, teismas nagrinėjamoje byloje turi pakankamą pagrindą pripažinti ieškovams Ž.K. ir T.S., kaip pirkėjams, nuosavybės teisę į atsakovės UAB "Krestona" statytą gyvenamąjį namą bei jam priskirtiną žemės sklypą, esančius šalių sudarytos Preliminarios sutarties dalyku, CK 6.401 str. 5 d. pagrindu, kadangi byloje teismo nustatytos ir ieškovų įrodytos visos tam būtinos faktinės aplinkybės ir sąlygos:

a) kaip jau buvo minėta, 2018-02-15 Preliminariąja sutartimi pardavėja UAB "Krestona", kaip privatus pelno siekiantis juridinis asmuo (verslo įmonė), įsipareigojo pastatyti, atliekant Sutarties Priede Nr. 1 aprašytus darbus, sutartyje numatytą ir jos Priede Nr. 2 esančius projektinius sprendinius atitinkantį gyvenamąjį namą ir po to sudaryti su pirkėjais - fiziniais asmenimis - vartotojais, ketinantiems įsigyti šį nekilnojamąjį turtą savo asmeniniams poreikiams tenkinti ir taip įgyvendinti teisę į gyvenamąjį būstą bei sukurti sau nuosavybės teisę, šio turto pirkimo - pardavimo sutartį;

b) ieškovai Ž.K. ir T.S. iš esmės savo lėšomis finansavo gyvenamojo namo statybą ir aktyviai prisidėjo prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo, už pastatytą gyvenamąjį būstą bei žemės sklypą yra sumokėję atsakovei UAB "Krestona" didžiąją Sutartyje sulygtos turto kainos dalį. Kaip nurodė ieškovai, kaip iš esmės neginčijo atsakovė UAB "Krestona" ir kaip matyti iš ieškovės Ž.K. Luminor Bank AB banko sąskaitos išrašo, UAB "Krestona" Pinigų mokėjimo/priėmimo kvitų, ieškovė Ž.K. 2018-02-15 sumokėjo pradinę Sutartyje numatytą įmoką - 25 000 Eur, o laikotarpiu nuo 2018-06-15 iki 2018-09-04 tiek mokėjimo pavedimais, tiek grynais pinigais ieškovai viso sumokėjo atsakovei dar 55 000 Eur. Taigi, viso ieškovai už turtą yra sumokėję atsakovei UAB "Krestona" 80 000 Eur, kas sudaro 76,2 procentus Sutartyje numatytos turto kainos. Kaip matyti iš ieškovų paaiškinimų ir jų pateiktų rašytinių įrodymų (kurie teismo plačiau analizuojami vėlesniuose šio sprendimo punktuose), jie savo jėgomis, darbu ir lėšomis atliko ir tam tikrus Sutarties priede Nr. 1 numatytus statybos rangos bei apdailos darbus, kuriuos buvo įsipareigojusi atlikti atsakovė UAB "Krestona" ir kurių kaina įėjo į bendrą Sutartyje nurodytą turto kainą, o būtent sumontavo ir paleido namo šildymo sistemą, dujų kondensacinį katilą, įrengė įvažiavimo vartų automatiką, stoginę automobiliui ir pan., patirdami atitinkamas pinigines išlaidas. Be to, kaip paaiškino ieškovai, kaip iš esmės neneigė ir neginčijo atsakovė UAB "Krestona" bei kaip matyti iš ieškovų pateiktų rašytinių įrodymų, ieškovai per 2018 m. vasarą - rudenį sumontavo, pajungė ir paleido namo šildymo sistemas, elektrą, atliko visus namo vidaus apdailos darbus, investuodami tam, kaip jie nurodė, apie 60 000 Eur savo, t. y. pilnai įrengė namą ir pritaikė jį gyvenimui, apdraudė namą ir pan.;

c) tiek ginčo gyvenamasis namas, tiek žemės sklypas iš esmės nuo 2018 m. vasaros buvo atsakovės UAB "Krestona" faktiškai ir realiai perduotas valdyti ir naudotis ieškovams: ieškovai Ž.K. ir T.S. paaiškino, kad dar 2018 m. kovo mėnesį, t. y. praktiškai iš karto po Sutarties sudarymo jiems buvo perduoti tuo metu jau iš dalies pastatyto gyvenamojo namo raktai, ir nors pati atsakovė name toliau tęsė ir vykdė statybos darbus, tačiau tuo pačiu leido ir ieškovams vykdyti namo vidaus apdailos darbus, kurie didžiąja dalimi buvo atliekami 2018 m. vasarą - rudenį, atsakovė žinojo apie ieškovų vykdomus darbus, jiems niekada neprieštaravo, dėl jų nereiškė pretenzijų, o nuo 2018 m. lapkričio mėnesio, atlikę beveik visus vidaus apdailos darbus, ieškovai faktiškai apsigyveno name bei sklype ir jame iki šiol gyvena, namu bei sklypu naudojasi, juos valdo, savo lėšomis prižiūri ir išlaiko. Atsakovė UAB "Krestona" nepateikė teismui jokių įrodymų, kurie paneigtų šias ieškovų nurodomas aplinkybes dėl namo ir žemės sklypo valdymo ir naudojimo. Byloje nėra jokių įrodymų, jog atsakovė UAB "Krestona" būtų reiškusi pretenzijas ieškovams dėl jų atliekamų namo vidaus apdailos ir kitų darbų (įskaitant ir tų, kuriuos pagal Sutartį turėjo atlikti pati atsakovė), dėl ieškovų persikėlimo gyventi į namą ir faktinio nepertraukiamo gyvenimo jame, naudojimosi sklypu, prašiusi ieškovus išsikelti, perduoti atsakovei namo ir sklypo valdymą ir pan. Ieškovų pateikti rašytiniai įrodymai (aptarti šiame sprendime žemiau) patvirtina, kad ieškovai pilnai atliko name vidaus apdailos darbus, pajungė elektrą, šildymo sistemą, apdraudė namą, juo rūpinasi, išlaiko, prižiūri, kaip paaiškino posėdžio metu, pagal įrengtų skaitliukų duomenis atsiskaito už namui teikiamą elektros energiją ir vandenį ir nuotekų šalinimą, savo lėšomis šildo namą, moka už kitas namui teikiamas paslaugas (televiziją, internetą). Šios byloje nustatytos ir įrodymais pagrįstos aplinkybės paneigia atsakovės UAB "Krestona" teiginius apie tai, kad realiai faktiškai namas ir žemės sklypas nebuvo perduoti valdyti ieškovams, o atsakovės akcentuojamas faktas dėl jos atlikto namo spynų pakeitimo, kaip matyti iš abiejų šalių ir jų atstovų paaiškinimų, tik rodo 2018 m. vasarą tarp šalių kilusį konfliktą dėl namo įrengimo ir nuosavybės teisių įforminimo, kuris vėliau buvo išspręstas, ieškovams toliau tęsiant namo apdailos ir kitus darbus, o atsakovei UAB "Krestina" tęsiant namo statybos darbus, priimant bei panaudojant iš ieškovų gautas pinigines lėšas net ir po Sutartyje nustatyto termino pabaigos, t. y. šalims faktiškai tęsiant tarpusavio santykius bei vykdant sutartinius įsipareigojimus; 

d) nei ginčo nekilnojamojo turto faktinis perdavimas, nei nuosavybės teisių į turtą perleidimas ieškovams nebuvo įformintas Sutartyje nustatyta tvarka ir terminais dėl atsakovės UAB "Krestona" veiksmų ir kaltės, jai neužbaigus iki Sutartyje nustatyto termino (2018-07-31) sulygtų statybos darbų ir neatlikus namo perdavimo, pirkimo - pardavimo sutarties su ieškovais sudarymo procedūrų, taip pat ir po šio termino nors ir atlikus dar tam tikrus darbus (finansuojant ieškovams), tačiau vėliau vengiant bendrauti su ieškovais, nereaguojant į jų raginimus sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, neužbaigiant visų Sutartyje numatytų darbų, pagaliau, be ieškovų žinios įkeičiant nekilnojamąjį turtą UAB "Krestonos" ir J.G. kreditoriams. Šias aplinkybes patvirtina tiek ieškovų paaiškinimai apie tai, kad atsakovė UAB "Krestona" nuolat žodžiu žadėdavo sudaryti su ieškovais pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, vis atidedama nuosavybės teisių perleidimo įforminimą vėlesniam terminui, o vėliau apskritai vengdavo ieškovų, nereaguodavo į jų nuolatinius žodinius ir rašytinius raginimus sudaryti notarinę pirkimo - pardavimo sutartį, o nuo 2019 m. apskritai nustojo bendrauti su ieškovais; tiek byloje esantys rašytiniai įrodymai. Kaip matyti iš ieškovų pateiktų tiek paprastu paštu, tiek el. laiškais siųstų atsakovams UAB "Krestona" ir J.G. raštų ir pretenzijų, jau nuo 2018-10-22 ir per visus 2019 metus ieškovai kreipėsi į atsakovus, nurodydami, kad įmonė ir jos vadovas, su kuriais sudaryta Sutartis, vengia bendrauti telefonu, neatsako į kvietimus susitikti, sms žinutes, telefonų skambučius ir vengia spręsti klausimą dėl ginčo turto pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, turto tolimesnės priežiūros, pažymėdami, kad yra sumokėję atsakovei didžiąją dalį sandorio vertės, pradėję ir atlikę vidinės apdailos darbus ir yra pasirengę bet kada pasirašyti galutinį turto sandorį bei sumokėti likusią pinigų sumą, pabrėždami, kad atsakovai vilkina sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį be jokių paaiškinimų, konstruktyvių pasiūlymų, ragindami atsakovę sudaryti galutinę pirkimo - pardavimo sutartį, atlaisvinti jį nuo visų suvaržymų ir pranešti, kada bus sudaroma notarinė pirkimo - pardavimo sutartis.

17. Atsakovai UAB "Krestona" ir J.G. nepateikė į bylą jokių įrodymų, jog būtų reagavę į šiuos daugkartinius rašytinius ir žodinius raginimus, būtų juos neigę, o svarbiausia, jog būtų tiek Sutartyje nustatytu terminu - iki 2018-07-31, tiek per protingą terminą po to, tiek iki pat ieškinio pateikimo teismui informavę ieškovus apie užbaigtas namo statybas, pasirengimą perduoti turtą ieškovams, kvietę ir raginę ieškovus apžiūrėti turtą, pasirašyti turto apžiūros aktą, o svarbiausia - siūlę, kvietę ir raginę ieškovus sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį bei tokiu būdu teisiškai įforminti nuosavybės teisių į turtą perleidimą ieškovams. 

18. Atsakovės UAB "Krestona" teiginys, jog pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovų kaltės, jiems vengiant ją sudaryti, motyvuojant tai lėšų atsiskaityti už turtą neturėjimu ir pan., atmestinas, kaip visiškai nepagrįstas, neįrodytas ir nelogiškas. Tokią atsakovės poziciją akivaizdžiai paneigia tiek ieškovų paaiškinimai, tiek aukščiau pateikti įrodymai dėl piniginių lėšų atsakovei mokėjimo bei atsakovės tokių lėšų priėmimo iš ieškovų net ir pasibaigus Sutartyje nustatytam terminui, iki kada atsakovė turėjo turtą priduoti eksploatacijai ir pasirašyti notarinę jo pirkimo - pardavimo sutartį, dėl ieškovų nuolatinių raginimų ir aiškiai išreikšto noro bei pasirengimo sudaryti su atsakove turto pirkimo - pardavimo sutartį (be kita ko, išreikšto pasirengimo ir noro sumokėti likusią turto kainą). Atsakovės teiginius paneigia ir pats ieškinio šioje byloje pareiškimo faktas, taip pat faktas, jog ginčo nekilnojamasis turtas buvo ieškovų įsigyjamas be paskolos, pagaliau, ir ieškovų pateikti rašytiniai įrodymai - jų banko sąskaitų, esančių AB Luminor banke ir AB Swedbank, išrašai, rodantys pakankamų pilnai atsiskaityti už įsigyjamą turtą piniginių lėšų turėjimą 2018-07-31 dienai.

19. Atsižvelgiant į visas aukščiau nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia esant visoms CK 6.401 str. 5 d. įtvirtintoms bei teismų praktikoje išaiškintoms, kaip privalomoms, sąlygoms ieškovų Ž.K. ir T.S. nuosavybės teisėms į Preliminarioje sutartyje numatytą nekilnojamąjį turtą - žemės sklypą ir gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini), atsirasti bei įgyti, todėl ieškovų ieškinio reikalavimas pripažinti jų nuosavybės teisę į šį nekilnojamąjį turtą tenkintinas.  

20. Atsakovų UAB "Krestona", trečiųjų asmenų UAB "Esoros finansai" ir S.K. argumentas, jog ieškovams negali būti pripažinta nuosavybės teisė į ginčo turtą, kadangi jie nėra sumokėję UAB "Krestona" visos Preliminarioje sutartyje šalių sulygtos šio nekilnojamojo turto kainos - 105 000 Eur, atmestinas.

21. Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalis numato, kad pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Šioje teisės normoje nėra reglamentuotos pirkėjo nuosavybės teisės įgijimo tvarkos, kai pirkėjas yra sumokėjęs ne visą, o dalį sutartyje numatytos statybos kainos. Kita vertus, aiškindamas šią normą būtent šiuo aspektu, kasacinis teismas vartotojų teisių ir pagrįstų lūkesčių gynimo kontekste yra atkreipęs dėmesį, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja. Anot kasacinio teismo, toks aiškinimas neatitiktų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuotos sutarties tikslo – aprūpinti fizinį asmenį (vartotoją) gyvenamuoju būstu, taip pat netinkamai paskirstytų šalių teises ir pareigas, nes sumokėjęs net ir didžiąją dalį statomo namo ar buto kainos pirkėjas neįgytų į šį daiktą jokių teisių bei jam tektų pardavėjo nemokumo rizika. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad net ir pažodinis CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimas negalėtų lemti neigiamų padarinių ieškovui (vartotojui), jeigu sutartiniuose santykiuose jis elgėsi sąžiningai ir rūpestingai, o visa pinigų suma už namą/butą buvo nesumokėta ne dėl jo, o dėl bendrovės veiksmų. Atsižvelgiant į tai, ieškovo - fizinio asmens (vartotojo) nenaudai CK 6.401 straipsnio nuostatų prasme negali būti priešpastatyti galimi neigiami padariniai dėl daiktinės teisės nustatymo nesumokėjus visos sumos už namą/butą (CK 6.206 straipsnis). Taigi, asmuo, sumokėjęs atskiro nebaigto statyti namo/buto visą ar didesnę dalį kainos, įgyja tam tikras daiktines teises į tą daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003-02-10 nutartis c.b. Nr. 3K-3-439/2003; 2011-06-08 nutartis c.b. Nr. 3K-3-261/2011).

22. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju:

a) ieškovai Ž.K. ir T.S. už ginčo nekilnojamąjį turtą sumokėjo didžiąją/esminę tiek Preliminarioje sutartyje sulygtos kainos dalį (76,2 proc.), tiek ir teismo sumažintą šio turto kainos dalį (80,7 proc.), iš dalies tenkinant ieškovų reikalavimą dėl turto kainos sumažinimo (apie tai plačiau šiame sprendime žemiau), t. y. beveik pilna apimtimi atsiskaitė su atsakove UAB "Krestona" už nekilnojamąjį turtą;

b) ieškovai visą laiką buvo ir tebėra pasirengę sumokėti likusią turto kainos dalį, apie ką ne kartą tiek žodžiu, tiek raštu buvo informavę atsakovę UAB "Krestona", ir tą likusią kainos dalį ieškovai turi pareigą sumokėti, įsiteisėjus šiam teismo sprendimui (o konkrečiai - per šalių sudarytoje Preliminarioje sutartyje nustatytą 30 kalendorinių dienų terminą;

c) ginčo nekilnojamasis turtas nuo 2018 m. vasaros - rudens, t. y. jau daugiau nei prieš 2 metus buvo faktiškai perduotas ieškovams valdyti ir naudotis, jame ieškovai pilnai atliko visus apdailos, įrengimo darbus, užbaigė statybas, nuolat ir nepertraukiamai gyveno ir tebegyvena, rūpinasi, išlaiko, gerina ir pan.; d) likusi turto kainos dalis nebuvo atsakovei UAB "Krestona" sumokėta ir jos priimta iš esmės dėl pačios atsakovės veiksmų ir kaltės, jai nepagrįstai ir nesąžiningai vengiant bendrauti ir bendradarbiausi su ieškovais, Sutartyje ir įstatymų nustatyta tvarka įforminti faktiškai tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius, sudaryti turto pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį ir joje numatyti būtent tas atsiskaitymo už turtą sąlygas, kurios buvo šalių sulygtos Preliminarioje sutartyje;

teismas sprendžia, kad neženklios likusios turto kainos dalies nesumokėjimas atsakovei negali sudaryti pagrindo paneigti jau 2018 m. rugsėjo pradžioje atsiradusią ieškovų, kaip sąžiningų ir rūpestingų vartotojų santykyje su nesąžiningu verslininku, nuosavybės teisę į turtą ir atmesti jų reikalavimą dėl nuosavybės teisių į visą turtą pripažinimo.

23. Atsakovė UAB „Krestona“ akcentavo tą aplinkybę, jog Preliminarioje sutartyje šalys nebuvo susitarusios dėl to, kad pirkėja finansuoja gyvenamojo namo statybą, iš ieškovų gautos lėšos buvo naudojamos ne konkrečiai jiems skirto gyvenamojo namo statybai, o apskritai UAB "Krestona" veikloje, kaip apyvartinės lėšos įvairiems įmonės reikšmėms, kitų tame pačiame gyvenamųjų namų kvartale atsakovės statytų namų statyboms ir pan., todėl nėra CK 6.104 str. 5 d. numatytos sąlygos nuosavybės teisių į namą perėjimui ieškovams. Su šiuo argumentu teismas nesutinka.

24. Nors nei viena iš Preliminarios sutarties šalių iš esmės neneigė tos aplinkybės, jog tuo metu UAB "Krestona", kaip nekilnojamojo turto vystytojas ir statytojas, toje pačioje vietoje / kvartale vykdė ne vieno gyvenamojo namo jai priklausančiuose žemės sklypuose statybą, dėl kurių su kitais asmenimis buvo sudarytos preliminarios sutartys (tą patvirtina ir Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenys dėl su kitais vartotojais - fiziniais asmenimis kilusių ir teismuose nagrinėtų ginčų, susijusių su preliminarių nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarčių vykdymu, pvz., žr. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020-10-07 sprendimą už akių c.b. Nr. e2-26492-905/2020), tačiau ši aplinkybė, o taip pat ir aplinkybė, jog formaliai pačioje Sutartyje expresis verbis nenurodyta, kad ieškovai finansuoja ginčo turto statybą, nepaneigia fakto, kad ieškovų sudarant Preliminarią sutartį 2018-02-15 sumokėta pradinė įmoka, ir ypač 2018 m. birželio - rugsėjo mėnesiais, netgi pasibaigus Sutartyje numatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui mokėtos atsakovui įmokos, buvo skirtos būtent ieškovų namo statybų finansavimui, statybų paspartinimui, tinkamam ir kuo operatyvesniam atsakovės prievolių pagal Preliminarią sutartį vykdymui. Ieškovai paaiškino, kad pinigai buvo mokami pačios UAB "Krestona" ir jos vadovo J.G. prašymu, jiems nurodant, kad tokiu būdu pagreitės namo statyba ir bus operatyviau įvykdyta sutartis su ieškovais. Kaip matyti iš bylos medžiagos, atsakovė UAB "Krestona" visus ieškovų jai mokėtus pinigus priėmė, jų negrąžino, ir faktiškai naudojo tiek ieškovų, tiek galimai ir kitų gyvenamųjų namų statybai. Taigi, faktinis abiejų Sutarties šalių elgesys, ieškovų didesnės dalies statybos kainos sumokėjimas (netgi ženkliai didesnės, negu ieškovai turėjo pareigą pagal Preliminarią sutartį - pagal ją ieškovai privalėjo sumokėti tik pradinę 25 000 Eur įmoką, tuo tarpu visą likusią 80 000 Eur sumą turėjo sumokėti tik po pagrindinės notarinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo) patvirtina, kad ieškovai iš esmės finansavo didžiąją dalį statybos darbų. Nors didelę dalį šių lėšų ieškovai sumokėjo atsakovei UAB "Krestona" 2018 m. liepos - rugsėjo mėnesiais, t. y. tada, kai gyvenamasis namas didžiąja dalimi, tiek kiek buvo įsipareigojusi atsakovė, jau buvo faktiškai pastatytas, tik neatlikti kai kurie statybos darbai (susiję su namo dokumentacijos įforminimu, įregistravimu, šildymo sistemos įrengimu, vartų automatikos įrengimu ir kt., apie kuriuos detaliau aprašyta šiame sprendime žemiau), teismas ieškovų atliktus mokėjimus turi pakankamą pagrindą pripažinti namo statybos finansavimu. Tokio pat aiškinimo, esant labai panašioms situacijoms, laikomasi ir teismų praktikoje, be kita ko, pažymint, jog tai, kad ieškovai nefinansavo buto/namo statybų, nelemia išvados, kad šalių teisiniams santykiams kvalifikuoti netaikytinas CK 6.401 straipsnis, nes pagal CK 6.401 straipsnį namo/buto statybų finansavimo faktas nėra būtinas, šio straipsnio 5 dalyje reglamentuota statybų finansavimo galimybė tik vienu būdu, tačiau tai nedraudžia susitarti dėl kitų dalyvavimo statyboje galimybių; jeigu jos nustatytos sutartyje, tai tokios aplinkybės nepaneigia preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo sutarties (LAT 2011-06-08 nutartis c.b. Nr. 3K-3-261/2011; 2018-11-21 nutartis c.b. Nr. e3K-3-434-695/2018).

25. Kaip nepagrįstas vertintinas ir atsakovės UAB "Krestona" argumentas, jog pasibaigus Preliminarioje sutartyje nustatytam terminui, iki kada turėjo būti pasirašyta notarinė pirkimo - pardavimo sutartis, apskritai išnyko atsakovės prievolė ją sudaryti, kadangi:

a) kaip jau buvo teismo konstatuota aukščiau, pagrindinė sutartis nagrinėjamu atveju buvo nesudaryta tiek sutartu terminu, tiek vėliau, tiek iki šiol būtent dėl pačios UAB "Krestona" veiksmų, tiksliau neveikimo, nenoro ir nesąžiningo elgesio, vengiant sutartinių įsipareigojimų įvykdymo;

b) faktinis Sutarties šalių elgesys net ir pasibaigus Sutartyje numatytam terminui, ieškovams toleruojant termino praleidimą, raginant atsakovę vykdyti prievoles, tikintis jų tinkamo ir visiško įvykdymo, tam tikslui 2018 m. liepos - rugsėjo mėnesiais sumokant itin didelę pinigų sumą (55 000 Eur), kaip siekiamo įgyti nuosavybės teise namo ir žemės sklypo, kainos dalį, o atsakovei UAB "Krestona" šiuos pinigus priimant, akceptuojant, toliau tęsiant tam tikrų statybos darbų objekte atlikimą, perduodant ginčo nekilnojamąjį turtą ieškovams faktiškai valdyti ir naudotis, leidžiant užbaigti atsakovės pagal Sutartį neatliktus darbus, taip pat atlikti name vidaus apdailos, pagerinimo ir kitus darbus, turtą prižiūrėti, išlaikyti, jame gyventi, niekada nereiškus ieškovams jokių pretenzijų dėl to, netgi nereikalaujant likusios turto kainos sumokėjimo, rodo tarp šalių buvus žodinį ir konkliudentiniais veiksmais išreikštą susitarimą pratęsti Preliminarioje sutartyje nustatytą turto statybų užbaigimo ir jo pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo terminą, tęsti (o ne nutraukti ir atsisakyti) sutarties vykdymą ir kaip minėta, preliminarių ikisutartinių santykių transformavimąsi į pirkimo - pardavimo santykius, kaip ieškovų nuosavybės teisių į turtą atsiradimo pagrindą.

26. Pagrindo atmesti ieškovų reikalavimą nesudaro ir aplinkybė, jog Preliminarios sutarties sudarymo metu ir po to žemės sklypas bei namas 2017-11-15 Hipotekos sutarties pagrindu buvo įkeisti kreditoriui R.Z., užtikrinant atsakovo J.G. prievolių pagal 2017-11-15 Paskolos sutartį dėl 50 000 Eur paskolos, įvykdymą. Teismas iš dalies sutinka su atsakovų argumentu, jog ieškovai, dar prieš sudarydami ir pasirašydami Preliminarią sutartį dėl ginčo turto, galėjo ir turėjo būti apdairesni ir atidesni, o būtent patikrinti ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto duomenis prieinamuose viešuosiuose registruose (Nekilnojamojo turto registre, Hipotekos registre ir kt.), pasidomėti teisiniu turto statusu, daiktinėmis teisėmis, juridiniais faktais turto atžvilgiu ir pan., taip pat sudarę Preliminarią sutartį galėjo ją įregistruoti Nekilnojamojo turto registre ir pan. Kita vertus, nagrinėjamos bylos kontekste itin svarbi tampa ta aplinkybė, kad ieškovai santykiuose su atsakove buvo ir tebėra silpnesnioji šalis, vartotojai, reikalaujantys didesnės teisinės apsaugos. Kasacinis teismas savo praktikoje yra išaiškinęs, jog visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalimi yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iš verslininko (juridinio asmens) nekilnojamąjį daiktą savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti, tokia sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iš vartojimo teisinių santykių, todėl būtina užtikrinti vartotojo (fizinio asmens), kaip silpnesniosios sutarties šalies, interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-01-16 nutartis byloje Nr. 3K-3-91-686/2015). Nagrinėjamu atveju ieškovai ketino būstą ir žemės sklypą įsigyti būtent savo ir savo šeimos asmeniniams poreikiams tenkinti, sudarant sutartį su atitinkamos srities profesionalu - verslininku, pelno siekiančiu juridiniu asmeniu, kurio veikla kaip tik ir yra susijusi išimtinai su nekilnojamojo turto statyba, jo pirkimu - pardavimu (realizavimu). Kaip matyti iš Sutarties turinio ir kaip paaiškino ieškovai bei atsakovės UAB "Krestona" atstovas, sutartis buvo sudaryta tarpininkaujant profesionaliam tarpininkui - R.S., veikiančiam pagal individualios veiklos pažymą ir dirbančiam pagal franšizės sutartį su UAB "DNB būstas" bei pagal Tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartį, sudarytą su UAB "Krestona", t. y. profesionalus tarpininkas buvo pasitelktas būtent atsakovės ir atitinkamai veikė jos, o ne ieškovų, interesais ir naudai. Taigi, priešingai nei teigia atsakovė UAB "Krestona", būtent ji, o ne ieškovai - vartotojai, buvo stipresniąja, daugiau žinių, susijusių su statybomis, nekilnojamojo turto pirkimu - pardavimu, ir patirties šioje srityje turinčia šalimi, ir teismo nuomone, būtent atsakovė UAB "Krestona", būdama sąžininga, atidi ir rūpestinga pardavėja, galėjo ir turėjo informuoti pirkėjus apie visas tiek Preliminariai, tiek pagrindinei pirkimo - pardavimo sutartims sudaryti reikšmingas aplinkybes, o taip pat ir apie Preliminarios sutarties sudarymo metu buvusius daiktinius ir kitus turto suvaržymus, trečiųjų asmenų teises ir pretenzijas į turtą ir pan. Kaip paaiškino ieškovai Ž.K. ir T.S., kaip nepaneigė atsakovė bei kaip matyti iš Preliminarios Sutarties turinio, atsakovė UAB "Krestona" nenurodė ir neinformavo pirkėjų apie Sutarties sudarymo metu buvusius turto suvaržymus ir trečiųjų asmenų teises į turtą, pati įsipareigojo gauti visus dokumentus, reikalingus  pirkimo - pardavimo notarinei sutarčiai sudaryti ir jos pagrindu turtą parduoti ieškovams, t. y. užtikrinti sklandų ir teisiškai įmanomą nuosavybės teisių į turtą perėjimą pirkėjams. Byloje nėra absoliučiai jokių įrodymų, kurie patvirtintų atsakovės teiginius, jog ji buvo informavusi ieškovus apie turto hipoteką Preliminarios sutarties sudarymo metu. Byloje taip pat nėra jokių įrodymų, kad atsakovai UAB "Krestona" bei J.G. būtų informavę ir tuometinį hipotekos kreditorių R.Z. apie sutartį su ieškovais, jų pretenzijas į turtą ir tai, kad tinkamo Preliminarios sutarties vykdymo atveju, turtas vėliausiai 2018-07-31 turėjo pereiti ieškovų nuosavybėn. Teismui pateiktame R.Z. 2020-08-28 rašte nurodyta, kad jis apie Preliminarios sutarties sudarymo bei vykdymo aplinkybes nebuvo informuotas, į jį niekada nebuvo kreiptasi dėl leidimo parduoti sklypą ir jame statomą gyvenamąjį namą ar perduoti jo valdymą ieškovams ar kitaip apsunkinti jam įkeistus daiktus, išskyrus dėl leidimo juos įkeisti antrine hipoteka UAB "Esoros finansai" naudai tikslu refinansuoti 2017-11-15 J.G. suteiktą paskolą, nors su R.Z. sudaryta Sutartinės hipotekos sutartimi J.G. ir UAB "Krestona", be kita ko, buvo draudžiama įkeičiamą daiktą apsunkinti paskesne hipoteka, jį bet kokiu būdu perleisti tiek nuosavybės, tiek valdymo teise (pagal dovanojimo, pirkimo - pardavimo, nuomos, panaudos ir kitas panašaus pobūdžio sutartis) tretiesiems asmenims ar bet kuriuo kitu būdu apriboti įkaito davėjo teises į jį be išankstinio rašytinio kreditoriaus sutikimo, o paaiškėjus šių draudimų pažeidimams, įkaito davėjas įsipareigojo atlyginti kreditoriui visus jo patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iš įkeičiamo daikto vertės. Pagaliau, kaip matyti iš bylos medžiagos, hipotekos kreditorius R.Z., be kurio žinios ir sutikimo ginčo nekilnojamasis turtas tapo 2018-02-15 Preliminarios sutarties su ieškovais objektu, o vėliau ir ieškovų nuosavybe, nei pačios Preliminarios sutarties, nei kitų atsakovės UAB "Krestona" ar J.G. veiksmų neginčijo, jo atžvilgiu galiausiai hipoteka apskritai pasibaigė ir nagrinėjamoje byloje pareikštais reikalavimais niekaip nepaliečiamos jo teisės ir pareigos.

27. Kaip ir prašė ieškinyje pareikštu reikalavimu, ieškovams Ž.K. ir T.S. pripažintina bendrosios dalinės nuosavybės į minėtą nekilnojamąjį turtą lygiomis dalimis, t. y. po ½ dalį kiekvienam iš ieškovų. Teismas nemato jokio pagrindo netenkinti tokio reikalavimo dėl būtent bendrosios dalinės nuosavybės pripažinimo ir būtent tokiomis dalimis, kaip nurodė ieškovai, atitinkamai nemato pagrindo pritarti atsakovės UAB „Krestona“ pozicijai, kad šiuo atveju nuosavybės teisė galėtų būti pripažinta nebent Sutartį su atsakove sudariusiai ieškovei Ž.K., kadangi:

a) tarp pačių ieškovų nėra ginčo ir byloje apskritai tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad tiek sudarant ir pasirašant Preliminarią sutartį, tiek ją vykdant, per visą jos galiojimo ir vykdymo laiką, tiek bendraujant su atsakovais UAB „Krestona“ ir J.G., tiek ir reiškiant jiems pretenzijas dėl tinkamo sutartinių įsipareigojimų vykdymo, tiek atliekant ginčo nekilnojamajame turte visus kitus vidaus apdailos darbus, turto išlaikyme, priežiūroje, tvarkyme, valdyme ir visuose santykiuose, susijusiuose su nekilnojamuoju turtu, ieškovai Ž.K. ir T.S., kaip ilgą laiką faktiniuose šeimos santykiuose gyvenantys, bendrą ūkį vedantys asmenys (sugyventiniai), dalyvavo veikdami bendrai, siekdami įgyti nekilnojamąjį turtą ir jį įgydami bendrai, gerindami ir išlaikydami bendrai, ir taip išreikšdami savo bendrą suderintą valią dėl bendrosios dalinės nuosavybės sukūrimo;

b) byloje esantys rašytiniai įrodymai neabejotinai patvirtina, kad netgi pačioje Preliminarioje sutartyje su atsakove UAB „Krestona“ yra ne tik ieškovės Ž.K., bet ir T.S. parašai, piniginius mokėjimus už turtą UAB „Krestona“ naudai atliko, o taip pat atitinkamus statybos rangos darbus, medžiagas įgijo, finansavo ir atliko, rašytines pretenzijas atsakovei reiškė tiek ieškovė Ž.K., tiek ieškovas T.S.;

c) vadovaujantis LR CK 6.969 str., 6.974 str. bei teismų praktika, faktinių sutuoktinių santykių pobūdį turinčių nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, ūkio tvarkymas kartu, bendro turto kūrimas abiejų naudotomis iš bendro ūkio gautomis ir asmeninėmis lėšomis, bendru jų darbu, teismui gali būti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimą dėl bendros jungtinės veiklos, sukuriant bendrąją dalinę nuosavybę, ir tokio susitarimo buvimas gali būti įrodinėjamas visais įmanomais įrodymais (LAT 2001-10-31 nutartis c.b. A.B. v V.S., Nr. 3K-3-1029/2001; 2003-02-17 nutartis c.b. Z.V. v A.V., Nr. 3K-3-236/2003; 2004-01-14 nutartis c.b. J.M. v A.U., Nr. 3K-3-553/2004; 2008-04-08 nutartis c.b. V.J. v L.L.L., Nr. 3K-3-235/2008; 2009-09-28 nutartis c.b. V.G. v V.G., J.G., Nr. 3K-3-336/2009; 2010-11-30 nutartis c.b. R.V. v M.K.T., Nr. 3K-3-482/2010; 2011-03-28 nutartis c.b. L. M. v. O. D. V., Nr. 3K-3-134/2011 ir kt.);

d) atsakovė UAB „Krestona“ nenurodė, nepaaiškino ir neįrodė, kaip ieškovų reikalavimo būtent šiuo aspektu patenkinimas, t. y. pripažįstant nuosavybės teisę į turtą abiem ieškovams lygiomis dalimis, o ne vien ieškovei Ž.K., pažeistų atsakovės, kaip pardavėjos, teises ir teisėtus lūkesčius, kokią neigiamą turtinę įtaką jai turėtų ir pan.

Dėl turto kainos sumažinimo

28. Sutarties 2.1.- 2.2. punktuose numatyta, kad nekilnojamojo turto bendra kaina yra 105 000 Eur, ir į ją įskaičiuota visų darbų, numatytų šios Sutarties priede Nr. 2, vertė. Ieškovai, kaip minėta, sumokėję atsakovei iš viso 80 000 Eur, prašė sumažinti Sutartyje sulygtą nekilnojamojo turto ir darbų kainą 25 000 Eur, t. y. iki jų faktiškai sumokėtos 80 000 Eur sumos dėl to, kad atsakovė UAB „Krestona“, neatlikusi visų Sutartyje numatytų statybos rangos darbų, perdavė ieškovams netinkamos kokybės daiktą, dalį tokių darbų ieškovai atliko savo jėgomis ir lėšomis, už vėlavimą atlikti darbus ieškovai turi teisę reikalauti iš ieškovės delspinigius. Toks ieškovų reikalavimas laikytinas pagrįstu iš dalies.

29. Teismas pažymi, kad atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju tarp šalių buvo sudaryta mišri civilinė sutartis, turinti savyje tiek vartojimo pirkimo – pardavimo, tiek ir vartojimo statybos rangos sutarčių požymių (atsakovė įsipareigojo ir pastatyti, atliekant atitinkamus šalių sulygtus konkrečius statybos rangos darbus, ir parduoti ieškovams nekilnojamąjį turtą, ir Sutarties kainą sudarė tiek paties nekilnojamojo turto, tiek ir sulygtų rangos darbų kaina/vertė), nagrinėjamu atveju aktualios yra LR CK 6.334 str. 1 d. 2 p., 6.363 str. 7 d. 3 p., 6.665 str. 1 d. 2 p., 6.687 str. 1 d. nuostatos, numatančios, jog pirkėjas, kuriam buvo parduotas netinkamos kokybės daiktas, arba užsakovas, jeigu darbai atlikti nukrypstant nuo sutarties sąlygų, turi teisę reikalauti iš pardavėjo/rangovo atitinkamai sumažinti daikto / darbų kainą; be to, užsakovui kyla pareiga apmokėti rangovui tik už realiai atliktus statybos rangos darbus.

30. Sutarties priede Nr. 1 "Atliekamų darbų viso pastato įrengimui su daline apdaila aprašymas", kuriame aptarti darbai, kuriuos vadovaujantis Sutarties 1.1. p., 3.1. p., įsipareigojo atlikti atsakovė ir kurie, vadovaujantis Sutarties 2.2. p., įėjo į turto kainą, numatyta kad be kita ko, kad pardavėja turi atlikti tokius darbus, kaip:

- namo pridavimas - ruošiama dokumentacija ir priduodamas namas statybos inspekcijai, baigtumas - ne mažiau 85 procentų (22 p.);

- sumontuotas dujinis kondensacinis katilas, iki namo atvestos dujos (21 p.);

- biologinis nuotekų valymo įrenginys vienam namui (18 p.);

- vidaus vandentiekis ir kanalizacija - vamzdynų klojimas iki prietaisų (19 p.);

- vidaus elektros ir silpnos srovės – įrenginėjamas įvadas 10 kw galingumo, įrenginėjame el. instaliacija visame name iki 80 taškų, saugiklių skydas su saugikliais, sumontuojamos potinklinės paskirstymo ir montažinės dėžutės (8 p.);

- įvažiavimo vartų montavimas - įrenginėjami automatiniai įvažiavimo vartai (16 p.);

- stoginė automobiliui iki 30 kv.m. (23 p.).

31. Nors atsakovė UAB „Krestona“ teigė atlikusi visus Sutarties priede Nr. 1 numatytus darbus, išskyrus namo dokumentacijos parengimą ir pridavimą statybos inspekcijai, tačiau tokia atsakovės pozicija didžiąja dalimi laikytina neįrodyta ir ją paneigia byloje esantys įrodymai.

32. Atsakovė UAB "Krestona“ procesiniuose dokumentuose ir jos atstovas teismo posėdžio metu teigė, kad bendrovė pilnai įrengė name šildymo sistemą, įsigijo ir įrengė katilą, suprojektavo, įvedė į namą, pajungė ir pridavė dujas, tačiau atsakovė nepateikė į bylą jokių tai galinčių patvirtinti įrodymų. Priešingai, būtent ieškovai tiek savo paaiškinimais, tiek pateiktais, abejonių nekeliančiais rašytiniais įrodymais pagrindė, jog jie savo jėgomis ir lėšomis atliko Sutarties priedo 20-21 punktuose nurodytus darbus, susijusius su gyvenamojo namo šildymo sistemos įrengimu, tam reikalingų medžiagų įgijimu bei darbų atlikimu. UAB "Celsis" 2018-08-25, 2018-10-04, 2018-10-05 Pardavimo siūlymas, Pardavimo dokumentai ir čekiai rodo, kad už 408,55 Eur ieškovų buvo įsigytas vandens šildytuvas ir jo daviklis, už 1 113,86 Eur - dujinis katilas bei su juo susijusi įranga (kamino alkūnė, perėjimas per sieną, lauko temperatūros daviklis), už 539,28 Eur - elektroterminė galvutė ir termostatas; už 485,43 Eur - įvairios katilo montavimui ir paleidimui reikalingos medžiagos, įrankiai, detalės; 2018-10-02, 2018-10-25, 2018-11-08, 2018-11-15 UAB "Dujų balionų pildymo centras" PVM sąskaitos faktūros, kasos pajamų orderis ir mokėjimo nurodymai 50,82 Eur, 25,41 Eur, 50,82 Eur, 50,82 Eur sumoms, T.S. 2018-11-14 mokėjimo nurodymas UAB "Dujų balionų pildymo centras" 25,41 Eur sumai rodo propanų ir butanų mišinio, reikalingo patalpų šildymui, kol įrengiamas namas ir paleidžiama centralizuota dujų sistema, įsigijimą; ieškovo T.S. ir J.J. Darbų priėmimo - perdavimo aktas pagal 2018-10-04 Sutartį rodo, kad minėtas asmuo ieškovų užsakymu atliko dujinio kondensacinio katilo montavimo ir paleidimo eksploatacijai darbus ieškovų namo adresu (duomenys neskelbtini), už kuriuos ieškovų jam buvo sumokėta 895 Eur; T.S. 2018-10-24 mokėjimo nurodymas patvirtina 30 Eur sumokėjimą Valstybinei energetikos inspekcijai už vidaus dujotiekį (duomenys neskelbtini); AB "Energijos skirstymo operatorius" 2018-11-22 Atliktų darbų aktas ir T.S. 2018-11-22 bei 2019-04-23 mokėjimo nurodymai patvirtina 126,46 Eur (63,23 +63,23) ieškovų išlaidas už dujų pirminį paleidimą į vidutinio kliento dujų sistemą objekte (duomenys neskelbtini). Taigi, aukščiau minėti įrodymai pagrindžia, jog ieškovai patyrė viso 3 801,86 Eur įvairių išlaidų, susijusių su šildymo sistemos name įrengimu, dujinio katilo įsigijimu, sumontavimu ir dujų atvedimu, kuriuos šiuo atveju teismo vertinamos, kaip būtinos, įrodytos, protingos ir pagrįstos, kuriuos, kaip minėta, buvo Sutartimi įsipareigojusi atlikti atsakovė, ir kurių neatlikimas atitinkamai sudaro pagrindą sumažinti ieškovų už turtą/darbus atsakovei mokėtiną kainą.

33. Ieškovų paaiškinimai, jų ilgalaikio gyvenimo name faktas bei byloje pateikta T.S. išrašyta 2018-11-19 UAB "Avgust VFL" Išankstinio mokėjimo sąskaita patvirtina, kad ieškovai patyrė 95 Eur išlaidų nuotekų sistemos paleidimo darbams, nors vadovaujantis Sutarties priedo 18-19 punktais būtent atsakovė UAB „Krestona“ turėjo atlikti visus darbus, susijusius su nuotekų valymo įrenginio įrengimu ir kanalizacija. Atsakovė nepateikė jokių argumentų ir paaiškinimų, dėl kurių šie darbai ir išlaidos negalėtų būti laikomi pagrįstais, būtinais ir įrodytais.

34. Ieškovų paaiškinimai ir UAB „Givi statybos projektai" 2019-09-03 T.S. išrašyta PVM sąskaita faktūra patvirtina, jog ieškovai patyrė 495,01 Eur išlaidų vartų automatikos įrengimui, nors vadovaujantis Sutarties priedo 16 p., būtent atsakovė UAB „Krestona“ turėjo įrengti/sumontuoti automatinius įvažiavimo vartus. Atsakovė teismo proceso metu iš esmės neneigė, jog šių darbų neatliko ir neteikė jokių priešingas išvadas leidžiančių daryti įrodymų.

35. Ieškovų paaiškinimai ir byloje esantys rašytiniai įrodymai - 2019-10-24 Statybos rangos sutartis tarp T.S. ir T.S., Atliktų darbų priėmimo - perdavimo aktas, Prekių (paslaugų) pirkimo - pardavimo kvitas dėl automobilio stoginės ir sandėliuko patalpų specialiųjų statybos darbų atlikimo (duomenys neskelbtini)., patvirtina, jog ieškovai patyrė 505 Eur išlaidų stoginės automobiliui įrengimui, nors vadovaujantis Sutarties priedo 23 p., būtent atsakovė UAB „Krestona“ turėjo įrengti stoginę automobiliui. Nors iš ieškovų pateiktų dokumentų matyti, ir ieškovai teigė atlikę ir sandėliuko įrengimo darbus, tačiau Sutarties priede Nr. 2 šalys nebuvo susitarusios dėl atsakovės UAB „Krestona“ pareigos įrengti/pastatyti ir sandėliuką, todėl jo įrengimui patirtos išlaidos negali būti vertinamos kaip sudarančios pagrindą mažinti Sutarties kainą.

36. Ieškovų paaiškinimai ir byloje esantys rašytiniai įrodymai - T.S. 2020-07-16 mokėjimo nurodymai AB "Energijos skirstymo operatorius" 44,34 Eur ir 902,63 Eur sumoms patvirtina, kad ieškovai patyrė viso 946,97 Eur išlaidų elektros sistemos įrengimo ir pajungimo išlaidų, nors vadovaujantis Sutarties priedo 8 p. atsakovė UAB „Krestona“ buvo įsipareigojusi pilnai įrengti elektros įvadą, el. instaliaciją name, saugiklių skydą, paskirstymo ir montažines dėžutes ir pan. UAB "Krestona" nepateikė jokių argumentų ir įrodymų, dėl kurių tokio pobūdžio išlaidos negalėtų būti laikomos pagrįstomis ir būtinomis.

37. Ieškovų paaiškinimai apie tai, kad jie yra apdraudę gyvenamąjį namą bei jų pateiktas AB "Lietuvos draudimas" Būsto draudimo liudijimas patvirtina, jog ginčo gyvenamasis namas iš tikrųjų 2020-05-15 - 2021-02-14 laikotarpiui ieškovės Ž.K. apdraustas būsto draudimu, tačiau su namo draudimu susijusios ieškovų išlaidos negali būti laikomos sudarančiomis pagrindą atitinkamai mažinti turto kainą, kadangi Sutartimi atsakovė UAB „Krestona“ nebuvo įsipareigojusi savo lėšomis apdrausti statomą/pastatytą namą, draudimo išlaidos susijusios su betarpišku ieškovų, kaip savininkų, naudojimusi namu, jo priežiūra ir išlaikymu, o tokia pareiga tenka būtent ieškovams.

38. Nei ieškovai, nei atsakovė UAB „Krestona“ byloje iš esmės nekvestionavo tos faktinės aplinkybės, jog ji neatliko Sutarties priedo 22 punkte esančio įpareigojimo parengti reikalingą dokumentaciją ir priduoti namą Statybos inspekcijai, t. y. atitinkamai pakoreguoti/pakeisti ir parengti naują gyvenamojo namo ir sklypo kadastrinių matavimų bylą, kurioje būtų patikslinti duomenys, lyginant su ta 2018-03-26 kadastrinių matavimų byla, pateikta VĮ ‚Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registrui, kurioje įregistruotas 46 procentų namo baigtumas, t. y. kurioje atsisprindėtų faktinė situacija po atsakovės vadovaujantis Preliminaria sutartimi su ieškovais atliktų statybos darbų, o taip pat gauti visus reikalingus dokumentus iš statybos kontrolę ir priežiūrą vykdančios institucijos tiek kadastro duomenų pakeitimui, tiek apskritai pirkimo – pardavimo sutarties sudarymui, bei visus šiuos dokumentus perduoti ieškovams. Kaip matyti iš aktualiausių VĮ „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro duomenų, ir šiuo metu gyvenamojo namo kadastriniai duomenys yra nepakeisti, tiek namo baigtumo procentas (48 proc.), tiek kiti duomenys tebėra išlikę nepakitę nuo 2018-03-26 kadastro duomenų bylos parengimo ir jų įregistravimo 2018-06-18, nors tiek šalių paaiškinimai, tiek byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina ir šalus nekvestionuoja tos aplinkybės, jog įregistruoti registre duomenys yra pasenę, nebeatitinka dabartinės faktinės situacijos, pagal kurią namo statyba iš esmės yra užbaiga, t. y. namas turi 100 procentų baigtumą. Taigi, kadangi Sutartyje sulygti dokumentacijos parengimo, namo pridavimo inspekcijai ir kiti minėti su dokumentacija bei jos perdavimu ieškovams darbai buvo atsakovės UAB „Krestona“ neatlikti, šiuo darbus turės atlikti ir atitinkamai dėl jų išlaidas turės patirti ieškovai, kaip turto savininkai, o tai, teismo nuomone, sudaro pagrindą atitinkamai mažinti Sutartyje sulygtą turto kainą. Kita vertus, ieškovai apskritai teismo proceso metu nenurodė ir nepateikė įrodymų, kokio dydžio išlaidos šiuo aspektu jie neabejotinai patirtų, kokia tokio pobūdžio darbų reali ar labiausiai tikėtina vertė, dėl to teismas neturi objektyvios galimybės nustatyti tokių darbų ir išlaidų kainą bei konkrečią sumą, kuria galėtų būti mažinama Sutarties kaina.

39. Nors ieškovai teigė, kad atsakovė neįvykdė ir įsipareigojimo perduoti pirkėjams ne mažesnio nei 85 procentų baigtumo namą, tačiau byloje nėra pakankamai tokią išvadą leidžiančių daryti įrodymų. Kaip matyti iš atsakovės UAB „Krestona“ pateiktos 2018-03-26 Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylos ir joje esančių fotonuotraukų bei VĮ „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro duomenų, 2018-03-26 dienai gyvenamojo namo baigtumas sudarė 48 proc., ir buvo atlikti visi esminiai Sutarties priedo 1-7 punktuose numatyti statybos darbai. Kaip paaiškino ieškovai, po Sutarties sudarymo atsakovė 2018 m. vasarį – gegužę intensyviai vykdė kitus statybos darbus ir ženkliai pasistūmėjo į priekį, vėliau 2018 m. birželio – rugsėjo mėnesiais ieškovams papildomai finansuojant, atsakovė objekte dirbo iš esmės iki 2018 m. rugsėjo mėnesio, ir jos liko neatlikti tiek ieškinyje ieškovų nurodyti darbai – šildymo sistemos įrengimas, dujų įvedimas, pajungimas, nuotekų valymo sistemos pridavimo darbai, automobilio stoginės, vartų automatikos įrengimas. Taigi, įvertinant ieškovų nurodytų UAB „Krestona“ atliktų ir neatliktų darbų pobūdį ir apimtį, pačių ieškovų papildomai atliktų darbų pobūdį bei apimtį, tai, kad atsakovei 2018 m. rugsėjį baigus darbus statybų objekte, ieškovai iš esmės jau nuo 2018 m. lapkričio mėnesio apsigyveno name, nurodę, kad tuo metu jis jau buvo visiškai tinkamas gyventi, nesant byloje jokių kitų duomenų ir įrodymų, teismas neturi pagrindo spręsti, jog atsakovės atliktų statybos darbų prasme ieškovams būtų perduotas mažesnio nei 85 proc. baigtumo namas, bei tuo pagrindu mažinti turto kainą daugiau, negu teismas ir taip mažina.

40. Taigi, atsižvelgdamas į visas aukščiau nurodytas aplinkybes bei teismo išdėstytus argumentus, vadovaudamasis įrodymų tikėtinumo, pakankamumo ir kitais civiliniame procese taikytinais įrodymų vertinimo principais, teismas sprendžia, jog ieškovai Ž.K. bei T.S. įrodė faktiškai ir realiai patirtą 5 843,84 Eur sumą (3 801,86+95+495,01+505+946,97) toms medžiagoms, įrenginiams bei statybos darbams, kuriuos Sutartimi buvo įsipareigojusi atlikti, tačiau faktiškai neatliko atsakovė UAB „Krestona“, ir kurie įėjo į Sutartyje šalių sulygtą turto/darbų kainą, ir būtent šia suma atsiranda pakankamas pagrindas mažinti Sutartyje numatytą nekilnojamojo turto kainą. Tokiu būdu teismas ieškovų reikalavimą dėl turto kainos sumažinimo tenkina iš dalies, sumažindamas turto kainą nuo 105 000 Eur iki 99 156,16 Eur (105 000 – 5 843,84) bei patvirtindamas ieškovų, kaip pirkėjų, pareigą sumokėti už ginčo turtą atsakovei UAB „Krestona“ būtent šią pinigų sumą. Atėmus sprendimo priėmimo dienai ieškovų jau faktiškai sumokėtą 80 000 Eur sumą, nesumokėtas turto kainos likutis sudaro 19 156,16 Eur (99 156,16 - 80 000).

41. Dar labiau mažinti nekilnojamojo turto kainą teismas nagrinėjamu atveju neturi faktinio ir teisinio pagrindo, kadangi: 

a) ieškovai nenurodė ir neįrodinėjo byloje, jog be aukščiau aptartų jų pačių nurodytų statybos rangos darbų, sulygtų Sutartimi, kurių, kaip nustatė teismas, faktiškai neatliko UAB „Krestona“, atsakovė buvo įsipareigojusi atlikti ir kitus darbus ar kad ieškovams perduoto turto kokybė ir kitais aspektais neatitiko šalių Sutartyje nustatytų reikalavimų;

b) šalių sudarytoje Sutartyje nebuvo nustatytos nekilnojamojo turto kainos patikslinimo ar pakeitimo galimybės, o esant tokiai situacijai laikoma, jog šalys nenustatė galimybės kainą keisti, ir tai nereiškia sutarties spragos, kurią turi užpildyti teismas;

c) teismų praktika, kuria remiasi ieškovai, prašydami sumažinti daikto kainą, nagrinėjamu atveju netaikytina, kadangi jų nurodytoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-06-08 nutartyje, priimtoje c.b. Nr. 3K-3-261/2011, buvo aptariama turto kainos sumažinimo galimybė dėl įvykusių pasikeitimų nekilnojamojo turto rinkoje, esminio tokio pobūdžio turto kainų kritimo (sumažėjimo), iškreipusio šalių interesų pusiausvyrą, o ne dėl turto kokybės netinkamumo ir pan., o nagrinėjamoje byloje ieškovai nebuvo nurodę ir savo reikalavimo neįrodinėjo pasikeitusia situacija nekilnojamojo turto rinkoje, tuo tarpu kaip matyti iš antstolio I.Gaidelio 2020-07-31 patvarkymo dėl ekspertinės ginčo turto vertei nustatyti išvadų vykdomojoje byloje Nr. 0008/20/00709, žemės sklypas ir gyvenamasis namas, esantys (duomenys neskelbtini), buvo eksperto įvertinti 164 000 Eur suma;

d) ieškovų nurodyta aplinkybė, jog jie, vadovaujantis Sutarties 7.2. p. turi teisę reikalauti iš atsakovės 30 Eur už kiekvieną dieną dydžio delspinigių už darbų atlikimo termino pažeidimą, kas ieškinio pateikimo dienai sudarytų 21 900 Eur, nevertintina, kaip sudaranti pagrindą būtent tokia suma sumažinti Sutartimi sulygto turto kainą, kadangi tokio pobūdžio aplinkybė nesusijusi su turto kokybės netinkamumu, kaip aukščiau nurodytose CK normose įtvirtintu pagrindu taikyti vieną ar kitą pirkėjo/užsakovo teisių gynimo būdą, tarp jų ir reikalauti sumažinti kainą; byloje nėra duomenų, kad ieškovai apskritai būtų reiškę reikalavimą atsakovei UAB „Krestona“ dėl delspinigių pagal Sutartį sumokėjimo, taikę priešpriešinių reikalavimų šiuo aspektu įskaitymą ir pan., t. y. pasinaudoję Sutartyje numatyta teise reikalauti delspinigių, ir tokio reikalavimo ieškovai nėra pareiškę ir nagrinėjamoje byloje; ieškovams patiems faktiškai dar 2018 – 2019 m. atlikus visus aukščiau teismo aptartus statybos rangos darbus (išskyrus namo dokumentacijos parengimą ir pridavimą), už kurių atlikimo termino praleidimą galėtų būti prašoma delspinigių, ir nereikalaujant pačios atsakovės atlikti tuos darbus natūra, bei ieškovų teises, kiek tai susiję su minėtų darbų neatlikimu, iš esmės apginant turto kainos sumažinimo institutu, spręsti apie papildomos sankcijos atsakovei UAB „Krestona“ taikymą už tokių darbų neatlikimą delspinigių forma, nėra pagrindo; e) ieškovų nurodytos aplinkybės dėl jų patirtų bylinėjantis su atsakovais advokato išlaidų, kaip pagrindo mažinti turto kainą, atmestini, kadangi bylinėjimosi išlaidos, patiriamos civiliniame procese, yra paskirstomos ir atlyginamos atskira tvarka, laikantis CPK 93-98 str. nustatytų taisyklių;

f) jokių kitų aplinkybių ir pagrindų, leidžiančių mažinti turto kainą, ieškovai nenurodė ir neįrodė, teismas tokių aplinkybių nenustatė.

Dėl turto hipotekos sandorių pripažinimo negaliojančiais

42. Šalių ir jų atstovų paaiškinimai ir byloje esantys rašytiniai įrodymai - VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro, Hipotekos registro duomenys, 2018-09-24 Paskolos sutartis, 2018-12-27 Paskolos sutartis, 2018-09-24 ir 2018-12-27 Maksimalios hipotekos sutartys  - patvirtina, kad ginčo žemės sklypas ir namas atitinkamai nuo 2018-09-24 ir 2018-12-27 yra įkeisti atsakovams S.K. ir UAB "Esoros finansai", užtikrinant atsakovo J.G. įsipareigojimų pagal 2018-09-24 Paskolos sutartį dėl 50 000 Eur paskolos, įvykdymą, tuo tarpu atsakovės UAB "Esoros finansai" naudai turtas įkeistas, užtikrinant atsakovės UAB "Krestona" įsipareigojimų pagal 2018-12-27 Paskolos sutartį dėl 20 000 Eur paskolos įvykdymą. Kaip paaiškino atsakovų UAB "Krestona" ir UAB "Esoros finansai" atstovai ir kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, minėtos paskolos hipotekos kreditoriams nei vieno iš skolininkų - nei UAB "Krestona", nei J.G. - nebuvo ir iki šiol nėra grąžintos, todėl Vilniaus miesto 32-ojo notarų biuro notarės R.Jaskutėlienės 2020-05-19 ir 2020-08-26 buvo padaryti Vykdomieji įrašai dėl priverstinio skolų išieškojimo iš hipoteka įkeisto nekilnojamojo turto, jie perduoti vykdyti antstoliui I.Gaideliui, kuris buvo paskyręs areštuoto nekilnojamojo turto vertės ekspertizę, numatęs po 2020-08-28 skelbti turto varžytines.

43. Ieškovai Ž.K. ir T.S. prašė pripažinti minėtus hipotekos sandorius negaliojančiais, iš esmės teigdami, kad jų sudarymo metu ieškovai jau buvo tapę ginčo nekilnojamojo turto savininkais, todėl jiems nuosavybės teise priklausantis turtas negalėjo būti įkeistas be jų žinios ir sutikimo, užtikrinant nebesančios turto savininke UAB "Krestona" bei J.G. prievoles. Atitinkamai atsakovai su tokiu reikalavimu nesutiko, tiek dėl to, kad jų nuomone, ieškovai apskritai neįgijo nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą ir tokia daiktinė teisė jiems negali būti pripažinta šio teismo proceso metu, tiek dėl to, kad Preliminarioji sutartis, iš kurios ieškovai kildina savo nuosavybės teisę, nebuvo įregistruota viešajame registre, atitinkamai negalėjo ir negali būti panaudota prieš sąžiningus trečiuosius asmenis, šiuo atveju - prieš sąžiningus hipotekos kreditorius UAB "Esoros finansai" bei S.K., kurie nežinojo ir negalėjo žinoti apie ieškovų pretenzijas ir teises į turtą, ir kurių naudai nustatyta hipoteka turi bet kuriuo atveju išlikti.

44. Šiame kontekste teismas visų pirma pabrėžia nuosavybės teisės apsaugos standartų, įtvirtintų tiek LR Konstitucijoje, tiek Europos Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijoje, svarbą. Konstitucijos 23 straipsnyje nustatyta: nuosavybė neliečiama; nuosavybės teises saugo įstatymai; nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama. Aiškindamas šią nuostatą Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtinti nuosavybės neliečiamumas ir apsauga reiškia, jog savininkas turi teisę valdyti jam priklausantį turtą, juo naudotis ir disponuoti, taip pat teisę reikalauti, kad kiti asmenys nepažeistų šių jo teisių, o valstybė turi pareigą ginti ir saugoti nuosavybę nuo neteisėto kėsinimosi į ją (Konstitucinio Teismo 2002-09-19 nutarimas). Įgyvendinant Konstitucijos nuostatas, nuosavybės teisių apsauga įtvirtinta ir nuosavybės teisių ribojimo galimybės nustatytos CK teisės normose – 4.39 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuosavybės teisė gali būti apribota paties savininko valia, įstatymų arba teismo sprendimo; 4.93 straipsnyje nurodyta, kad Lietuvos Respublika garantuoja visiems savininkams vienodą teisių apsaugą; niekas neturi teisės: 1) paimti iš savininko nuosavybę prievarta, išskyrus įstatymų numatytus atvejus; 2) reikalauti, kad savininkas prieš savo valią sujungtų savo nuosavybę su kito savininko nuosavybe; nuosavybė iš savininko prieš jo valią neatlygintinai gali būti paimta tik teismo sprendimu ar nuosprendžiu. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad nuosavybės teisės pažeidžiamos, jeigu be teisėto pagrindo ribojamos savininko teisės valdyti daiktą, juo naudotis ar disponuoti (pvz., LAT 2009-10-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-419/2009).

45. Šio sprendimo 11-27 punktuose teismo konstatuota ir pripažinta, kad ieškovai Ž.K. ir T.S. iš esmės nuo 2018-09-04, kai jau buvo sumokėję atsakovei UAB "Krestona", kaip pardavėjai, didžiąja dalį nekilnojamojo turto kainos, vadovaujantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi bei teismų praktikos išaiškinimais, ginančiais sąžiningų vartotojų teises bei teisėtus lūkesčius, realiai tapo ir atitinkamai laikytini ginčo nekilnojamojo turto teisėtais savininkais (bendraturčiais), kuriems buvo perduotos turto naudojimo ir valdymo teisės, o tai savo ruožtu suponuoja išvadą dėl jų, kaip bendraturčių, nuosavybės teisių gynimo įstatymu būtinumo. Kadangi atsakovai UAB "Krestona" ir J.G. aukščiau nurodytais 2018-09-24 ir 2018-12-27 sutartinės hipotekos sandoriais užtikrino savo prievolių pagal paskolos sutartis, sudarytas su savo kreditoriais S.K. ir UAB "Esoros finansai", įvykdymą, be tuo metu jau teisėtais šio turto savininkais buvusių ieškovų žinios ir sutikimo, taip pažeisdami jų nuosavybės teisę, minėtos sutartinės hipotekos sutartys laikytinos prieštaraujančiomis imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai ir kt.), todėl pripažintinos niekinėmis ir negaliojančiomis nuo jų sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

46. Teismas pažymi, kad teismų praktikoje pabrėžiama, jog viena vertus, nei CK, nei Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme ar kituose teisės aktuose nenustatyta pareiga preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre, nors tai padaryti, siekiant užsitikrinti būsimą sandorį bei maksimaliai apsaugoti būsimų pirkėjų teises, nedraudžiama, ir netgi rekomenduotina. Taigi, ir nagrinėjamu atveju ieškovai, neįregistruodami Preliminarios sutarties viešame registre, nepažeidė jiems, kaip sutarties šaliai, tenkančių pareigų ar įstatymo reikalavimų. Kaip jau buvo minėta sprendime ankščiau, ginčo teisiniuose santykiuose ieškovai laikytini silpnesniąją sutartinių teisinių santykių šalimi, vartotojais, sudariusiais sutartį su verslo įmonė, todėl būtent atsakovė UAB "Krestona", būdama sąžininga ir apdairia šalimi, turėdama tokių sutarčių sudarymo patirties, galėjo ir turėjo informuoti ieškovus apie jų teisę tokią sutartį įregistruoti, taip pat ir informuoti apie tuo metu ginčo turtui buvusią nustatytą sutartinę hipoteką kreditoriaus R.Z. naudai. 

47. Teismas taip pat sprendžia, jog būtent atsakovė UAB "Krestona" ir jos vadovas J.G., betarpiškai per visą šį laikotarpį bendravę su ieškovais, žinodami apie būsimo namo ir žemės sklypo perleidimo ieškovams sandorio sudarymo aplinkybes bei sąlygas, faktinę padėtį, abiejų Preliminarios sutarties šalių veiksmus, apie didžiosios kainos dalies už nekilnojamąjį turtą sumokėjimą, apie ginčo nekilnojamojo turto perdavimą valdyti ir naudotis ieškovams bei jų turimus teisėtus lūkesčius, turėjo visas galimybes ir privalėjo informuoti 2018 m. rugsėjį ir gruodį atsiradusius kreditorius apie tokio sandorio su ieškovais sudarymą, apie sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sutartinės hipotekos sutartims sudaryti, tačiau, kaip matyti, nei de facto, nei de jure to nepadarė, o priešingai - hipoteka įkeitė faktiškai ieškovams jau parduotą nekilnojamąjį turtą, taip užtikrindami savo prisiimtų paskolinių prievolių kreditoriams įvykdymą. Pažymėtina, kad 2018-09-24 ir 2018-12-27 Sutartinės hipotekos sutartimis skolininkams bei įkaito davėjui UAB "Krestona" ir J.G., be kita ko, buvo draudžiama įkeičiamus daiktus apsunkinti paskesne hipoteka, juos bet kokiu būdu perleisti tiek nuosavybės, tiek valdymo teise (pagal dovanojimo, pirkimo - pardavimo, nuomos, panaudos ar kitas panašaus pobūdžio sutartis) tretiesiems asmenims ar bet kuriuo kitu būdu apriboti įkaitų davėjo teises į jį be išankstinio rašytinio kreditorių sutikimo, o paaiškėjus minėtų draudimų pažeidimui, įkaito davėjas įsipareigojo atlyginti kreditoriams visus jų patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iš įkeičiamų daiktų vertės. Nagrinėjamu gi atveju atsakovai UAB "Krestona" ir J.G. elgėsi akivaizdžiai nesąžiningai tiek ieškovų Ž.K. ir T.S., faktiškai nuo 2018 m. rugsėjo pradžios įgijusių nuosavybės teisę į ginčo turtą, atžvilgiu, tiek ir savo kreditorių UAB "Esoros finansai" ir S.K., kuriems įkeitė UAB "Krestona" tuo metu jau nebepriklausantį nekilnojamąjį turtą, neatskleidę ieškovų turimų teisių į turtą, atžvilgiu. Abejose sutartinės hipotekos sutartyse UAB "Krestona" ir J.G. pareiškė ir patvirtino, kad įkeičiami daiktai nėra išnuomoti, nėra suteikti panaudai, nėra perleisti kitiems asmenims, neareštuoti, dėl jų nėra pareikšta jokių pretenzijų, nepaduoti ieškiniai, ir įkaito davėjo žiniomis, nėra gresiančių pretenzijų ar ieškinių, taip pat nėra kitų apribojimų disponuoti įkeičiamais daiktais (Sutarčių 9.1. p., 8.1. p.).

48. Aplinkybė, kad visų atsakovų - tiek skolininkų UAB "Krestona" bei J.G., tiek kreditorių S.K. ir UAB "Esoros finansai" - interesai dėl sutartinės hipotekos sandorių išsaugojimo sutampa, nelemia vertinimo, kad ieškovų elgesys, tiek neįregistravus Preliminarios sutarties, tiek sumokant atsakovei didžiąja turto kainos dalį, tiek kitas, buvo neapdairus ar nesąžiningas ir dėl to jų, juo labiau vartotojų - fizinių asmenų teisės neturėtų būti ginamos. Vieninteliams UAB "Krestona" ir J.G. buvo žinomos visos sutarčių sudarymui reikšmingos aplinkybės, kurios nei ieškovams, nei kreditoriams S.K. ir UAB "Esoros finansai" nebuvo atskleistos, todėl būtent jų toks elgesys (informacijos slėpimas, sutartinių prievolių nevykdymas) pripažintinas nesąžiningu ir priešingu teisei.

49. Viena vertus, teismas iš dalies sutinka su atsakovų S.K. ir UAB "Esoros finansai" teiginiu, jog pripažinus negaliojančiais ir panaikinus hipotekos sandorius, jiems, kaip sąžiningai tokių sandorių šaliai (o šių kreditorių sąžiningumo nei vienas iš dalyvaujančių byloje asmenų nekvestionuoja ir neginčija; jokio pagrindo spręsti apie kreditorių nesąžiningumą neturi ir teismas), kyla neigiami padariniai. Be to, CK 4.197 straipsnio 2 dalies 6 punkte nustatyta, kad sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. 

50. Kita vertus, byloje nėra nustatyta, kad ieškovai, kurie laikytini silpnesniąja santykių šalimi, vartotojais, kurie sumokėjo beveik visą sumą už ginčo nekilnojamąjį turtą, buvo nesąžiningi ar netinkamai naudojosi jiems suteiktomis teisėmis, taigi jiems taip pat negali kilti tokie neigiami padariniai, kaip turtinė atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimą jie nėra atsakingi, kurių neprisiėmė, kurių neįtakojo ir apie kurias nežinojo. Priešingai, ieškovai, įvykdę savo prievolę atsiskaityti už perkamą turtą beveik pilna apimtimi bei vadovaudamiesi įprasta komercine praktika, galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų. Tai konstatavus, UAB "Krestona" ir J.G. nesąžiningas elgesys (įskaitant neatsiskaitymą su savo kreditoriais pagal paskolos sutartis) negali būti panaudotas prieš vartotojus, juolab kad šie net nebuvo informuoti apie konkrečius atsakovų tarpusavio įsipareigojimus. Be to, jau aukščiau minėtame CK 4.197 straipsnio 2 dalies 6 punkte taip pat numatyta, jog kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Taigi, civiliniai įstatymai numato galimybę pripažinti negaliojančiais ir tokius hipotekos sandorius, kuriuose hipotekos kreditoriai elgėsi sąžiningai, atsižvelgiant į tai, ar yra būtinybė ginti tokio kreditoriaus teises, o šiuo konkrečiu atveju - pasveriant dvi teisines vertybes  - silpnesniojo vartotojo - fizinio asmens teises ir teisėtus lūkesčius bei sąžiningo hipotekos kreditoriaus, dalyvavusio komerciniuose santykiuose su kitais asmenimis, teises ir lūkesčius. Kadangi nagrinėjamu atveju būtent UAB "Krestona" ir J.G. elgėsi nesąžiningai ir neteisėtai, atsakovai S.K. ir UAB "Esoros finansai", pripažinus hipotekos sandorius negaliojančiais, gali pasinaudoti įstatymo jiems suteiktomis teisėmis ir reikšti atitinkamus reikalavimus tiek pačiai įmonei, tiek asmenims, kurie priėmė atitinkamus sprendimus, pirmiausiai jos vadovui J.G. (dėl skolų priteisimo, žalos atlyginimo, sandorių pripažinimo negaliojančiais dėl apgaulės ir kt.), ir tokiu būdu ginti savo pažeistas teises.

51. Tenkindamas ieškovų reikalavimą pripažinti negaliojančiais hipotekos sandorius, kurių pagrindu ginčo nekilnojamajam turtui įregistruotos hipotekos, teismas vadovaujasi tiek aukščiau nurodytomis teisės normomis, tiek ir teismų praktika itin panašiose bylose, kuriose buvo ginamos sąžiningų vartotojų (fizinių asmenų), faktiškai įgijusių nuosavybės teisę į turtą iš vengusių savo prievoles tinkamai įvykdyti ir nuosavybės teisių perleidimą įforminti nesąžiningų pelno siekiančių juridinių asmenų, bei kuriose iš esmės identiški nesąžiningų verslininkų - juridinių asmenų bei sąžiningų hipotekos kreditorių argumentai, kaip ir pateikti nagrinėjamoje byloje (dėl preliminarių sutarčių neįregistravimo viešame registre, pirkėjų neatidumo ir neapdairumo, hipotekos kreditorių sąžiningumo ir jų teisių apsaugos būtinumo pan.) teismų pripažinti, vis dėlto, nesudarančiais pagrindo hipotekos sandorių išsaugojimui ir palikimui galioti (LAT 2014-10-29 nutartis c.b. Nr. 3K-3-460/2014; Lietuvos apeliacinio teismo 2018-10-10 nutartis c.b. Nr. e2A-476-464/2018; Lietuvos apeliacinio teismo 2019-11-11 nutartis c.b. Nr. e3K-3-334-823/2019 ir kt.). 

52. Nors atsakovai – hipotekos kreditoriai pateikia teismų praktikos pavyzdį, kuriame teigiama, jog neišviešinta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis negali būti panaudota prieš sąžiningas trečiąsias šalis bei negali sukelti joms jokių neigiamų pasekmių, juo labiau negali sudaryti pagrindo pripažinti notaro patvirtintus hipotekos sandorius negaliojančiais, tad pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį hipotekos teisė sąžiningam hipotekos kreditoriui išlieka, net jeigu hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu (Lietuvos apeliacinio teismo 2019-12-19 sprendimas c.b. Nr. e2A-663-1120/2019), tačiau nagrinėjamos bylos kontekste teismas negali vadovautis šiuo sprendimu, kadangi:

a) minėtoje byloje ieškovės pagrindinis reikalavimas dėl nuosavybės teisių į statomą butą pripažinimo CK 6.401 str. 5 d. pagrindu, taip pat dėl preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi apskritai buvo apeliacinės instancijos teismo atmestas, jam konstatavus, jog ieškovė neįrodė visos buto kainos ar jos didžiosios dalies sumokėjimo fakto ir kitų sąlygų nuosavybės teisei atsirasti, atitinkamai todėl teismai neturėjo pagrindo spręsti ir dėl šio buto hipotekos sandorio (ne)galiojimo;

b) jau aukščiau teismo pateiktuose praktikos pavyzdžiuose pateikti aiškinimai dėl būtinumo prioritetiškai ginti sąžiningą preliminarios būsto pirkimo - pardavimo sutarties šalį - vartotoją (fizinį asmenį - būsto pirkėją), jam tinkamai įvykdžius pareigą atsiskaityti už perkamą būstą, net ir esant tokio būsto įkeitimui sąžiningų hipotekos kreditorių naudai, taip pat esant preliminarios sutarties neįregistravimo registre faktui, jeigu kita sandorio šalis - verslo įmonė elgiasi neteisėtai ir nesąžiningai tiek vartotojų, tiek hipotekos kreditorių atžvilgiu;

c) esant teismo precedentų kolizijai, teismas taiko precedentą (precedentus), suformuotą aukštesnės instancijos teismo (šiuo atveju - vadovaujasi jau minėtomis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimis panašiose bylose), juo labiau, jei tokia praktika palaikoma bei plėtojama žemesnių instancijų teismuose (įskaitant ir tame pačiame Lietuvos apeliaciniame teisme).

Dėl kitų apribojimų turtui panaikinimo 

53. Nors iš VĮ „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro, Turto arešto aktų registro, Antstolių informacinės sistemos duomenų matyti, kad ginčo nekilnojamajam turtui – žemės sklypui ir gyvenamajam namui, esantiems (duomenys neskelbtini), antstolių I.Gaidelio, R.Vižainiškio, A.Stanišauskaitės, o po civilinės bylos iškėlimo – ir antstolių D.Kisieliaus bei G.Badikonio vykdomosiose byloje priimtais turto arešto aktais, o taip pat teismų nutarčių pagrindu taikomas areštas įvairių atsakovų UAB "Krestona" ir J.G. kreditorių - trečiųjų asmenų R.S., V.B., MB „Staugamta“, I.M., J.K. – M. ir kitų – naudai, ir ieškovai prašė panaikinti visus / bet kokius turtui taikomus suvaržymus, tačiau tenkinti tokį pakankamai abstraktų ieškovų reikalavimą būtent šioje civilinėje byloje ir šio teismo proceso rėmuose teismas negali ir neturi kompetencijos bei įgalinimų, kadangi:

a) tai reikštų kitų kompetentingų subjektų (teismų, nagrinėjančių kitas civilines bylas, kuriose dalyvauja atsakovė UAB „Krestona“; antstolių, vykdančių išieškojimus UAB „Krestona“ kreditorių naudai ir pan.) konkrečiuose teismo ir vykdymo procesuose priimtų aktų paneigimą, teismo kišimąsi į kitus procesus, visiškai nesusijusius su nagrinėjama civiline byla;

b) įsiteisėjęs nagrinėjamoje byloje priimtas sprendimas, kuris įgys res judicata galią, kuriuo pripažįstama ieškovų Ž.K. ir T.S. bendroji dalinė nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą, ir pats savaime ginčo nekilnojamojo turto priklausomybės ieškovams, o ne atsakovei UAB „Krestona“ faktas a priori (pats savaime) sudarys pagrindą tiek antstoliams, tiek teismams panaikinti/pakeisti savo priimtus turto arešto aktus vien dėl to, jog areštuojamas gali būti tik konkrečiam skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas, o turtas, nepriklausęs ir nepriklausantis skolininkei UAB „Krestona“, negalėjo, negali ir negalės būti areštuojamas, kitaip suvaržomas ir į jį negali būti nukreipiamas išieškomas, tenkinant UAB „Krestona“ kreditorių reikalavimus.

Dėl bylinėjimosi išlaidų ir laikinųjų apsaugos priemonių

54. Patenkinus iš dalies ieškinį, vadovaujantis CPK 150 str., Vilniaus apygardos teismo 2020-08-05 nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės paliktinos galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo.

55. Vadovaujantis CPK 93 str. 2 d., proporcingai patenkintų reikalavimų daliai (byloje patenkinta apie 90 procentų ieškovų reikalavimų, nes iš dalies atmetamas tik vienas iš trijų reikalavimų - dėl turto kainos sumažinimo bei išvestinis reikalavimas dėl turto areštų panaikinimo), ieškovui T.S., faktiškai patyrusiam šioje byloje bylinėjimosi išlaidas, iš atsakovų UAB "Esoros finansai" ir J.G., dėl kurių veiksmų iš esmės byloje ieškovų reikalavimai ir tenkinami, lygiomis dalimis priteistinos bylinėjimosi išlaidos. Kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, ieškovas T.S. sumokėjo 2 063 Eur žyminį mokestį bei patyrė viso 1 350 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai, kuri pasireiškė ieškinio, dubliko ir kitų procesinių dokumentų parengimu bei atstovavimu teismo posėdyje, todėl ieškovui atitinkamai priteistina 3 072 Eur patirtų išlaidų dalis.

56. Atsakovai bei tretieji asmenys jokių duomenų ir įrodymų apie savo galimai patirtas procese bylinėjimosi išlaidas teismui nepateikė.

Teismas, vadovaudamasis LR CPK 93, 98 str., 246 str., 260 str., 268 str., 270 str., 307 str.,

       n u s p r e n d ė:

            Ieškinį tenkinti iš dalies.

            Pripažinti ieškovų Ž. K. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) ir T. S. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) bendrosios dalinės nuosavybės teisę po ½ dalį į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini).

          Sumažinti ieškovų Ž. K. ir T. S. bei atsakovės UAB „Krestona“ (kodas – 304142345, Naugarduko g. 41-226, Vilnius) 2018-02-15 Preliminarioje būsimo namo/turto pirkimo pardavimo sutartyje Nr. 2018/02/03 numatytą nekilnojamojo turto - žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), kainą iki 99 156,16 Eur (devyniasdešimt devyni tūkstančiai vienas šimtas penkiasdešimt šeši eurai 16 centų).  

            Pripažinti negaliojančiomis 2018-09-24 ir 2018-12-27 Maksimalios sutartinės hipotekos sutartis, reg. Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini), patvirtintas Vilniaus miesto 32-ojo notarų biuro notarės Renatos Jaskutėlienės, sudarytas tarp skolininkų bei įkaito davėjo J. G. ir UAB "Krestona" bei kreditorių S. K. ir UAB "Esoros finansai", kuriomis jiems buvo įkeisti žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini).

         Kitoje dalyje ieškinį atmesti. 

         Priteisti ieškovui T. S. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) iš atsakovų UAB "Krestona" (kodas – 304142345, Naugarduko g. 41-226, Vilnius) ir J. G. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) lygiomis dalimis 3 072 Eur (tris tūkstančius septyniasdešimt du eurus) bylinėjimosi išlaidų.

          Įsiteisėjus teismo sprendimui, jo kopijas siųsti VĮ "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registrui, Hipotekos registrui, Turto arešto aktų registrui.

          Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.

           Teisėja                                                                        Renata Volodko