Civilinė byla Nr. e2-223-1099/2020

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-22619-2018-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 

 (S)

2.6.16.8; 3.1.7.6; 3.2.6.1

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. lapkričio 4 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Pavel Liubkevič,

sekretoriaujant Agnei Pitrėnienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Astorija Hotel“ atstovui advokatui Edvardui Steckiui,

atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos atstovei teisininkei G. M.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Astorija Hotel“ ieškinį dėl įpareigojimo atlikti veiksmus atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, tretieji asmenys Vilniaus miesto savivaldybės administracija, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos.

Teismas

n u s t a t ė:

I. Bylos esmė

1.       Byloje kilo ginčas dėl 157 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties pratęsimo/naujos sudarymo.

II. Šalių nurodytos aplinkybės ir argumentai

2.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Astorija Hotel“ kreipėsi į teismą prašydama: 1) panaikinti 2018 m. sausio 5 d. Nacionalinės žemės tarnybos (toliau – NŽT) prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus laikinai einančio pareigas skyriaus vedėjo pavaduotojo, atliekančio skyriaus vedėjo funkcijas, M. J. sprendimą Nr. 49SJN-29-(14.49.105) ir 2018 m. birželio 13 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos sprendimą Nr. 1SS-1152-(7.5.); 2) įpareigoti atsakovę priimti sprendimą pratęsti 157 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. 0101/0057:29, (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 82 N01/97-14342, sudarytą 1997 m. gruodžio 11 d., arba sudaryti su ieškove 157 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. 0101/0057:29, esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį; 3) priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

3.       Ieškovė ieškinyje ir rašytiniuose paaiškinimuose nurodo, kad jai nuosavybės teise priklauso pastatas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo pastatas), kuris priimtas naudoti ir įregistruotas (po rekonstrukcijos) 1998-1999 m. Teigia, kad 2017 m. lapkričio 16 d. pateikė NŽT prašymą pratęsti 157 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo žemės sklypas), nuomos sutartį Nr. 82 N01/97-14342 (toliau – ginčo nuomos sutartis), kuri buvo sudaryta 1997 m. gruodžio 11 d. dėl minėto sklypo išnuomavimo ieškovei trejiems metams; papildomai pažymi, jog minėta sutartis buvo pakeista/pratęsta 2010 m. lapkričio 24 d. susitarimu Nr. S49/2010-125 (toliau – 2010 m. lapkričio 24 d. susitarimas) ir 2013 m. liepos 15 d. susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-239 (toliau – 2013 m. liepos 15 d. susitarimas).

4.       Pažymi, kad NŽT Vilniaus miesto skyrius 2018 m. sausio 5 d. sprendimu Nr. 49SJN-29-(14.49.105.) (toliau – sprendimas Nr. 1) atsisakė tenkinti ieškovės prašymą ir nurodė, jog ginčo nuomos sutartis bus pripažinta pasibaigusia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Anot ieškovės, ji šį sprendimą Nr. 1 apskundė, tačiau NŽT 2018 m. birželio 13 d. priėmė sprendimą Nr. 1SS-1152-(7.5.) (toliau – sprendimas Nr. 2), kuriuo atsisakė tenkinti ieškovės skundą nurodant, jog nuomos sutarties terminas baigėsi 2016 m. liepos 15 d. ir kad žemės sklypuose, išnuomotuose iki 3 metų, draudžiama statyti naujus statinius ar įrenginius, taip pat rekonstruoti esamus pastatus.

5.       Anot ieškovės, ginčijamas sprendimas Nr. 1 neturi jokio teisinio ir faktinio pagrindo. Nurodo, kad po ginčo nuomos sutarties sudarymo, buvusi ginčo sklypo nuomininkė Lietuvos ir Švedijos UAB „Astorija Estate“ pagal suderintą projektą nuomojamame ginčo sklype baigė statyti paviljoną, kuriame buvo įrengtos papildomos viešos viešbučio, adresu (duomenys neskelbtini), erdvės (baras, restoranas), kurio plotas, tūris nėra pakitę, bei neatlikti jokie kiti sklypo užstatymo pakeitimai. Pabrėžia, kad statinio atitiktį valstybės institucijų keliamiems reikalavimams patvirtina 1998 m. sausio 13 d. Vilniaus apskrities viršininko administracijos valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos potvarkiu Nr. 100-06 sudarytos komisijos aktas bei 1999 m. balandžio 15 d. Vilniaus apskrities viršininko administracijos valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos potvarkiu sudarytos komisijos aktas, kuriuose konstatuota, jog atlikti statybos ir montavimo darbai tenkina projektų ir normatyvinių statybos dokumentų reikalavimus. Papildomai pažymi, kad ginčo sutartyje numatyta statinio statybos darbus vykdyti tik pagal nustatyta tvarka parengtą ir suderintą projektinę dokumentaciją, todėl nagrinėjamu atveju atlikti darbai atitiko ne tik dokumentaciją, bet ir buvo leidžiami ginčo sutarties nuostatų; keičiant/pratęsiant ginčo sutartį, ši nuostata nebuvo keista.

6.       Aiškina, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 30.7 papunktyje numatyta, jog sąlyga dėl draudimo statyti naujus statinius ar įrenginius, taip pat rekonstruoti esamus, turi būti įrašoma valstybinės žemės nuomos sutartyje. Ieškovė pažymi, kad po 1999 m. balandžio 15 d. Vilniaus apskrities viršininko administracijos valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos potvarkiu sudarytos komisijos akto pasirašymo, ginčo sklype nebuvo pastatyta jokių naujų statinių ar įrenginių, taip pat nebuvo rekonstruoti esami pastatai. Be to, atkreipia dėmesį į tai, kad ginčo pastato statybos pradžios metu (1996 m. rugsėjo 6 d.) ir sudarant ginčo sutartį, sprendime Nr. 1 nurodytos Taisyklės dar net negaliojo, o visi statybos darbai buvo suderinti su valstybės institucijomis ir jų patvirtinti.

7.       Ieškovė taip pat nurodo, kad ginčo sutartyje numatytas sutarties terminas yra ilgesnis nei iki 3 metų, tuo tarpu 2010 m. lapkričio 24 d. susitarimu ginčo nuomos sutarties terminas buvo pakeistas – numatant ne 3 metų terminą, bet konkrečias aplinkybes t. y. detaliojo plano parengimo momentą; 2013 m. liepos 15 d. susitarimas šį terminą įtvirtino alternatyviomis sąlygomis – iki detaliojo plano parengimo, bet ne ilgiau kaip trejiems metams. Taigi, ieškovės vertinimu, įstatymai ir kiti teisės aktai galioja į ateitį ir neturi grįžtamosios galios, todėl nagrinėjamu atveju tokios sąlygos taikymas (dėl trumpesnio termino, nei sutarta ginčo sutartyje) atgal pakenktų ieškovės interesams ir dėl šių priežasčių jai nėra taikytinas.

8.       Be to, ieškovės teigimu, sprendime Nr. 1 nurodomas CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas numato ne sutarties pasibaigimo, o jos nutraukimo pagrindą, kurio, anot ieškovės, šiuo atveju nebuvo ir nėra. Aiškina, kad ginčo nuomos sutarties pagrindu nuomos santykiai tęsiasi daugiau nei 20 metų, nėra jokių duomenų apie netinkamą ginčo sklypo naudojimą, nuomos mokestis visada yra sumokamas, todėl sprendimas Nr. 1 yra nepagrįstas ir neteisėtas. Tuo labiau, kad ginčo žemės sklype yra ieškovei priklausančio ginčo pastato dalis, todėl ieškovė turi teisę į ginčo sklypo nuomą ne aukciono tvarka ar ginčo sutarties pratęsimą.

9.       Ieškovė taip pat nesutinka ir su sprendimu Nr. 2 bei pažymi, kad atsakovė nepagrįstai tvirtina, jog ginčo sutarties terminas baigėsi 2016 m. liepos 15 d., nes atsakovė neatsižvelgia į tarp šalių susiklosčiusius santykius. Pažymi, kad šalys, pratęsdamos ginčo sutartį, nors sutarties terminas faktiškai jau būdavo pasibaigęs, nevertino kaip imperatyvių ginčo sutarties nuostatų, susijusių su jos keitimu. Be to, anot ieškovės, ginčo sutartyje nebuvo nuostatos, ribojančios sutarties pakeitimą kitokia nei rašytine forma, todėl mano, jog šalys 2010 m. lapkričio 24 d. ir 2013 m. liepos 15 d. susitarimais pakeitė ginčo sutarties sąlygas.

10.       Ieškovė aiškina, kad sprendime Nr. 2 yra konstatuota, jog į ginčo sklypo ribas patenka dalis ginčo pastato, todėl, ieškovės nuomone, šiuo atveju yra Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 9 straipsnio 6 dalyje 1 punkte numatytas pagrindas išnuomoti ieškovei ginčo sklypą.

11.       Be to, anot ieškovės, ginčijamas sprendimas Nr. 2 neatitinka Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo (toliau – VAĮ) 8 straipsnio 1 dalies reikalavimų, nes nėra nurodoma kokiomis teisės aktų normomis jis grindžiamas; nėra pateikiami motyvai, kokias potencialias neigiamas pasekmes gali sukelti ginčo sklypo nuomos sutarties sudarymas bei nėra suformuluojama, kodėl neatsižvelgiama į ieškovės skunde nurodytus argumentus.

12.       Ieškovės vertinimu, NŽT sprendimai atsisakyti pratęsti ginčo nuomos sutartį iš esmės apriboja ieškovės nuosavybės teises, nes ieškovė negali laisvai disponuoti ginčo pastatu, netenka praktinių galimybių užtikrinti tinkamą pastato būklę, jos atitikimą teisės aktų keliamiems reikalavimams.

13.       Pažymi, kad nagrinėjamu atveju šalys savo santykiuose iš esmės vadovavosi favor contractus principu, kuris turi būti taikomas ir šioje byloje (o ne valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu). Teigia, kad remiantis šiuo principu pirmenybė turi būti teikiama ne formaliems sandorio nutrūkimo argumentams, bet šalių valiai sukurti jų siekiamus civilinius teisinius santykius, jeigu šie iš esmės gali teisėtai egzistuoti bei sukelti atitinkamus teisinius padarinius; pabrėžia ir tai, jog sutarties nutraukimas yra kraštutinė priemonė, kuri šiuo atveju negali būti taikoma.

14.       Ieškovės atstovas teismo posėdžio metu ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti visiškai. Papildomai paaiškino, kad nagrinėjamu atveju prie ginčo pastato teisėtai pastatytas paviljonas/priestatas (kuris buvo priimtas atitinkamų institucijų) yra ginčo pastato dalis ir įtrauktas į bendrą jo plotą; be to, minėtas priestatas net yra įtrauktas į Vilniaus Senamiesčio apsaugos reglamentą ir Kultūros vertybių registrą. Nurodė, kad minėto priestato dalis patenka į ginčo žemės sklypo plotą. Pažymėjo, kad valstybė, atstovaujama NŽT, 2010 m. ir 2013 m. pratęsusi ginčo sutartį, nors formaliai sutarties terminai buvo jau pasibaigę, pripažino santykių tąsą; tuo pagrindu ieškovei iki šiol siunčiami pranešimai dėl nuomos mokesčio mokėjimo, todėl dabar ginčijamas atsisakymas pratęsti ginčo sutartį sukelia neapibrėžtumą (NŽT suprato/turėjo suprasti, kad pastatytas priestatas yra ne laikino, o nuolatinio pobūdžio); tuo labiau nenurodant koks valstybės interesas pažeidžiamas (net Inspekcija jokio pažeidimo nenustatė, o savivaldybė pritaria sutarties pratęsimui); nėra duomenų, jog sklypą būtų planuojama naudoti kitais tikslais. Pažymėjo, jog ieškovė tinkamai vykdė ir vykdo savo įsipareigojimus – moka nuomos mokesčius. Be to, anot ieškovės atstovo, priestato (su viso ginčo pastato) dokumentacija buvo suderinta su atitinkamomis institucijomis, NŽT neginčijo statybos teisėtumo, visas pastatas su priestatu buvo priimtas ir įregistruotas. Ieškovės atstovas patikslino, kad šiuo atveju prašoma pratęsti ginčo sutarties terminą trejiems metams (atsižvelgiant į tarp šalių susiklosčiusią praktiką) nuo teismo sprendimo priėmimo ir per šį terminą bus siekiama dviejų žemės sklypų/atitinkamai ir nuomos sutarčių sujungimo (kurie dabar išnuomoti ieškovei).

15.       Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba atsiliepime į ieškinį su ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti kaip nepagrįstą.

16.       Atsakovė pripažįsta, kad 1997 m. gruodžio 11 d. buvo sudaryta ginčo nuomos sutartis su ieškove (asmeniui, kurio teises ir pareigas perėmė ieškovė) dėl ginčo žemės sklypo, kuri vėliau buvo pakeista/pratęsta 2010 m. lapkričio 24 d. ir 2013 m. liepos 15 d. susitarimais; nustatytas nuomos sutarties terminas – iki detaliojo plano parengimo, bet ne ilgiau kaip trejiems metams. Pažymi, kad ieškovei 2017 m. lapkričio 16 d. kreipusis su prašymu pratęsti nuomos sutartį, pastarasis nebuvo patenkintas, nes, vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 2 dalimi, ginčo nuomos sutartis bus pripažinta pasibaigusia ir ji bus išregistruota iš NTR.

17.       Atsakovė nurodo, kad Taisyklių 30.7 papunktyje nurodyta, jog žemės sklypuose, išnuomotuose iki 3 metų, draudžiama statyti naujus statinius ar įrenginius, taip pat rekonstruoti esamus. Pažymi, kad ginčo nuomos sutarties 2 ir 3 punktuose buvo nurodyta, jog žemė išnuomojama laikinam paviljonui statyti. NŽT teigimu, jos Vilniaus miesto skyrius 2018 m. kovo 23 d. atliko faktinių duomenų patikrinimą vietoje, kurio metu buvo nustatyta, kad ginčo pastato kontūrai išeina už žemės sklypo ribų, užimamas valstybinės žemės plotas – 13 kv. m. Tuo pagrindu atsakovė pagal kompetenciją kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją, tačiau pastaroji įvertino, jog nenustatyti jokie viešojo intereso pažeidimai.

18.       Atsakovės vertinimu, nagrinėjamu atveju ginčo nuomos sutarties terminas baigėsi 2016 m. liepos 15 d. Pažymi, kad valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik griežtai vadovaujantis imperatyviųjų teisės normų nuostatomis, įskaitant, tačiau neapsiribojant Žemės įstatymo ir CK nuostatomis, todėl nepagrįsti ieškovės nurodomi argumentai ir teiginiai, kad NŽT raštai yra nepagrįsti, ar prieštarauja tarp šalių nusistovėjusiai praktikai. Anot NŽT, ji, kaip ir bet kuri kita valstybės institucija, privalo vadovautis teisės aktų nuostatomis ir negali interpretuoti imperatyvių teisės aktų nuostatų kitaip; šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvūs.

19.       Atsakovė aiškina, kad ieškovė šiuo atveju ginčija ne sprendimą nutraukti ginčo nuomos sutartį, o raštą/pranešimą, kuriuo informuojama, kad nuomos sutartis yra pasibaigusi, todėl bus pripažinta pasibaigusia. Be to, pakartotinai nurodo, kad pagal ginčo nuomos sutartį, pakeistą susitarimais, sutarties terminas baigėsi 2016 m. liepos 15 d. ir šiai dienai nesant teisinio pagrindo sudaryti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį, NŽT imsis priemonių ginčo nuomos sutarčiai pripažinti pasibaigusiai. Taigi, minėto rašto/-ų panaikinimo atveju, NŽT turės teisę priimti sprendimus dėl nuomos teisinių santykių pasibaigimo, o ieškovė įgys teisę juos ginčyti. Atsakovės vertinimu, sprendimo Nr. 1 ir sprendimo Nr. 2 apskundimas tik vilkina ginčo nuomos sutarties pripažinimą pasibaigusia ir pažeidžia viešąjį interesą.

20.       Pažymi, kad ginčijami sprendimas Nr. 1 ir sprendimas Nr. 2 yra pagrįsti, nurodytos aiškios teisės aktų nuostatos, aplinkybių vertinimas, todėl nėra pagrindo jų naikinti, o reikalavimai įpareigoti NŽT Vilniaus miesto skyrių priimti sprendimą pratęsti ginčo žemės sklypo ginčo nuomos sutartį arba sudaryti su ieškove 157 kv. m ploto žemės sklypo nuomos sutartį nepagrįsti.

21.       Atsakovės atstovė teismo posėdžio metu su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Papildomai nurodė, kad nagrinėjamu atveju ginčo sutartyje buvo sutarta, jog žemė išnuomojama laikinam paviljonui statyti, t. y. sutarta tik dėl laikino statinio, o faktiškai ieškovės buvo pastatytas ne laikinas, o nuolatinis statinys – priestatas, kuris šiuo metu yra sudėtinė viso ginčo pastato dalis. Be to, pažymėjo, kad minėtas priestatas užima ir kito valstybinio žemės sklypo dalį – 13 kv. m. Taigi, anot atstovės, šios aplinkybės įrodo, kad buvo/yra pažeista tiek ginčo sutartis (jos sąlygos), tiek teisės aktų reikalavimai. Teigė, kad ieškovė dėl naujos nuomos sutarties sudarymo nesikreipė. Anot atstovės, šiuo metu ginčo sutartis faktiškai yra pasibaigusi, tačiau pasibaigimas nėra įformintas NŽT raštu (įprastai priimamas atitinkamas aktas).

22.       Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija atsiliepime į ieškinį prašo civilinę bylą nagrinėti teismo nuožiūra, vadovaujantis teisės aktų reikalavimais bei atsižvelgiant į atsiliepime išdėstytus argumentus.

23.       Trečiasis asmuo nurodo, kad 1997 m. rugpjūčio 28 d. sprendimu Nr. 1450V nuspręsta leisti ieškovei statyti laikiną paviljoną prie ieškovei nuosavybės teise priklausančio ginčo pastato, esančio (duomenys neskelbtini) sklypo, kol šis sklypas nebus reikalingas visuomenės poreikiams, bet ne ilgiau nei 3 metams. Teigia, kad 1997 m. gruodžio 4 d. Vilniaus miesto valdybos sprendimu Nr. 1992V buvo pakeistas minėtas sprendimas Nr. 1450V, išdėstant nuomos sutarties pratęsimo galimybes ir sąlygas. Pažymi, kad nagrinėjamu atveju ginčo nuomos sutartis sudaryta iš esmės vadovaujantis šiais 1997 m. rugpjūčio 28 d. ir 1997 m. gruodžio 4 d. sprendimais.

24.       Aiškina, kad, remiantis bylos duomenimis, ieškovė tinkamai ir laiku vykdė bei vykdo prisiimtus įsipareigojimus, mokėdama nuomos mokestį už nuomojamą valstybinę žemę prie ieškovei nuosavybės teise priklausančio ginčo pastato, todėl negali būti nepagrįstai suvaržomos jos, kaip nuomininkės, teisės. Nurodo, kad ginčo sutarties 3 punkte aiškiai ir nedviprasmiškai nurodyta, jog žemė išnuomojama būtent laikinam paviljonui statyti, kuris ir buvo pastatytas bei vėliau įregistruotas su reikalingų institucijų suderinimais ir leidimais – 1999 m. balandžio 15 d. Vilniaus apskrities viršininko administracijos ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos aktu Nr. 259 įregistruota statinio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), viešbučio rekonstrukcija. Taigi, anot trečiojo asmens, ginčo sutartis šiuo atveju buvo sudaryta siekiant sudaryti tinkamas sąlygas ieškovei įgyvendinti nuosavybės teises į sklype esantį statinį (jį eksploatuoti).

25.       Trečiasis asmuo pažymi, kad neturi informacijos, jog ginčo nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu ieškovė būtų netvarkingai vykdžiusi prisiimtus sutartinius įsipareigojimus; tiek pasirašant ginčo sutartį, tiek ir šiuo metu ginčo sklypas užstatytas ieškovei nuosavybės teise priklausančiais statiniais. Trečiojo asmens vertinimu, teisės aktų ginamas viešasis interesas užtikrinti valstybinės žemės naudojimą pagal Vyriausybės nutarimais, kitais teisės aktais nustatytą paskirtį, turėtų būti svarbus aspektas ir ginamo viešojo intereso, tai, kad šis interesas turi būti ginamas, nepažeidžiant teisėtų statinių savininkės interesų ar kaip galima mažiau juos pažeidžiant.

26.       Trečiasis asmuo atkreipia dėmesį į tai, kad atsakovė NŽT, teigdama, jog nuomojamuose valstybinės žemės sklypuose, išnuomotuose iki trejų metų, draudžiama statyti naujus statinius, taip pat rekonstruoti esamus, nevertino aplinkybės, jog šalių sudarytoje ginčo sutartyje, kaip minėta, buvo susitarta, jog žemė išnuomojama būtent laikinam paviljonui statyti.

27.       Be to, anot trečiojo asmens, kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad pasibaigus valstybinės žemės nuomos sutarties terminui, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą žemės sklypo nenumatoma naudoti kitoms reikmėms ir buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal valstybinės žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus, buvusio nuomininko prašymu gali būti sudaroma nauja valstybinės žemės nuomos sutartis.

28.       Trečiasis asmuo Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) atsiliepime į ieškinį prašo civilinę bylą nagrinėti teismo nuožiūra.

29.       Trečiasis asmuo nurodo, kad įvertinus NŽT Vilniaus miesto skyriaus 2018 m. kovo 28 d. rašte Nr. 49SJN-751-(14.49.105.) ir atsakovės prieduose nurodytas aplinkybes, susijusias su ginčo pastato statybos teisėtumu, bei išnagrinėjus su pastato rekonstravimu susijusią dokumentaciją, 2018 m. liepos 12 d. raštu Nr. 2D-9632 „Dėl viešbučio pastato rekonstravimo teisėtumo“ informavo NŽT Vilniaus miesto skyrių, kad Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnyba (kurios funkcijas perėmė Vilniaus apskrities viršininko administracijos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentas, dabar – Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos Vilniaus teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentas) 1999 m. balandžio 15 d. išdavė aktą Nr. 259 „Dėl pastatyto statinio priėmimo naudoti“ (jame nurodyta, kad ginčo pastato rekonstravimas buvo vykdomas turint 1995 m. rugsėjo 5 d. išduotą leidimą statyti Nr. R-95-37), kuriuo ginčo pastatas priimtas naudoti ir jo pagrindu įregistruotas NTR. Taip pat minėtame rašte nurodė, kad žemės sklypo formavimas 1997 m. buvo vykdomas esant 1995 m. išduotam leidimui rekonstruoti pastatą pagal Projektą ir TP korektūrą, kuriuose buvo nurodyta priestato vieta ir gabaritai. Be to, Inspekcija rašte paaiškino, kad nenustatė jokių viešojo intereso pažeidimų: viešbučio priestatu užimtas 13 kv. m valstybinės žemės plotas nepažeidžia trečiųjų asmenų interesų, nedaro neigiamo poveikio gretimiems ar kitiems valstybinės žemės naudotojams, todėl 1997 m. žemės sklypo suformavimo teisėtumo klausimų ir 1995 m. statybos leidimo išdavimo teisėtumo klausimų nenagrinėjo.

30.       Anot trečiojo asmens, nagrinėjamoje byloje spręstina ar NŽT, kaip žemės sklypo nuomotoja, pagrįstai ginčijamais sprendimais informavo ieškovę, kad ginčo nuomos sutartis yra pasibaigusi ir nebus pratęsta, nors, kaip ieškovė nurodo, į žemės sklypą patenka jai nuosavybės teise priklausančio statinio, kuris 1999 m. priimtas naudoti ir įregistruotas NTR, dalis ir ji tinkamai vykdo sutartinius įsipareigojimus.

III. Byloje nustatytos reikšmingos ginčui išspręsti aplinkybės

31.       Iš byloje esančios rašytinės medžiagos ir šalių paaiškinimų nustatyta, kad Lietuvos Respublikai priklauso 0,0157 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

32.       Nustatyta, kad ieškovei UAB „Astorija Hotel“ (iki 2002 m. – UAB „Astorija Estate“) priklauso ginčo pastatas-viešbutis, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).

33.       Vilniaus miesto valdyba 1997 m. rugpjūčio 28 d. sprendimu Nr. 1450V „Dėl sklypų (duomenys neskelbtini) ribų ir dydžio nustatymo“ nuspręsta nustatyti, jog Lietuvos ir Švedijos UAB „Astorija Estate“ (išnuomoti) laikinam paviljonui statyti prie šios bendrovės viešbučio statinio (duomenys neskelbtini) sklypą, 157 kv. m dydžio, laikinai sklypo nuomai, kol šis sklypas nebus reikalingas visuomenės poreikiams, bet ne ilgiau kaip trejiems metams.

34.       Vilniaus miesto valdybos 1997 m. gruodžio 4 d. sprendimu Nr. 1992V „Dėl Vilniaus miesto valdybos 1997-08-28 sprendimo Nr. 1450V „Dėl sklypų (duomenys neskelbtini) ribų ir dydžio nustatymo“ dalinio pakeitimo“ iš dalies pakeistas minėtas 1997 m. rugpjūčio 28 d. sprendimas, iš esmės papildant, jog sklypo nuomos sutartis gali būti pratęsiama, suteikiant pirmumo teisę UAB „Astorija Estate“.

35.       Nustatyta, kad, vadovaujantis minėtais Vilniaus miesto valdybos 1997 m. rugpjūčio 28 d. ir 1997 m. gruodžio 4 d. sprendimais, 1997 m. gruodžio 11 d. tarp Vilniaus miesto mero pavaduotojo ir UAB „Astorija Estate“ sudaryta Valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartis Nr. 82 N01/97-14342, kurios pagrindu UAB „Astorija Estate“ išnuomota 157 kv. m ploto žemės sklypo dalis, esanti prie UAB „Astorija Estate“ viešbučio statinio (duomenys neskelbtini) trejiems metams; sutarties 3 punkte numatyta, jog žemė išnuomojama laikinam paviljonui statyti; sutarties 11.2 punkte nustatyta laikinos nuomos sąlyga – kol nebus reikalinga visuomenės reikmėms, bet ne ilgiau kaip 3 metams; statinio statybos darbus vykdyti tik pagal nustatyta tvarka parengtą ir suderintą projektinę dokumentaciją.

36.       Iš byloje pateiktų rašytinių įrodymų ir šalių paaiškinimų nustatyta, kad Vilniaus apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos 1999 m. balandžio 15 d. aktu Nr. 259 ginčo pastatas priimtas naudoti (po atliktos ginčo pastato rekonstrukcijos pagal 1995 m. rugsėjo 5 d. išduotą leidimą statyti Nr. R-95-37); minėta rekonstrukcija šio akto pagrindu buvo užregistruota ir NTR.

37.       Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2010 m. birželio 8 d. įsakymu Nr. 30-1342 „Dėl sklypo (duomenys neskelbtini) gatvėje nuomos“ pasiūlyta Vilniaus apskrities viršininkui išnuomoti 157 kv. m ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini), bet ne ilgiau nei trejiems metams.

38.       Nustatyta, kad 2010 m. spalio 4 d. NŽT Vilniaus miesto skyriuje gautas UAB „AAA Astorija“ prašymas išnuomoti ginčo žemės sklypą ir sudaryti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.

39.       NŽT 2010 m. lapkričio 16 d. įsakymu Nr. Ž49-2915 „Dėl valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), nuomos teisių ir pareigų perėmimo“ pripažinta, kad UAB „Astorija Estate“ teisės ir pareigos pagal ginčo nuomos sutartį pereina UAB „AAA Astorija“ iki detaliojo plano parengimo, bet ne ilgiau kaip iki 2013 m. birželio 8 d.

40.       Tuo pagrindu 2010 m. lapkričio 24 d. sudarytas susitarimas Nr. S49/2010-125, kuriame iš dalies pakeista ginčo nuomos sutartis – pakeista nuomininkė iš UAB „Astorija Estate“ į UAB „AAA Astorija“; pakeistas sutarties terminas – įrašant „iki detaliojo plano parengimo, bet ne ilgiau kaip iki 2013 m. birželio 8 d.“; taip pat nurodyta ginčo žemės sklypo apskaičiuota vertė; susitarime, be kita ko, nurodyta, jog jis yra neatskiriama ginčo nuomos sutarties dalis.

41.       2013 m. balandžio 24 d. NŽT Vilniaus miesto skyriuje gautas UAB „AAA Astorija“ prašymas pratęsti ginčo žemės sklypo nuomos teisę maksimaliai galimam laikotarpiui. Tuo pagrindu NŽT kreipėsi 2013 m. gegužės 9 d. raštu Nr. 49SDŽ-(14.49.105-193) į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją su prašymu informuoti ar ginčo žemės sklypo nenumatoma naudoti kitoms reikmėms bei ar yra parengtas sklypo detalusis planas. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2013 m. birželio 10 d. raštu informavo NŽT ir ieškovę, kad nenumatoma ginčo sklypą naudoti visuomenės poreikiams, todėl nurodė neprieštaraujanti, jog šis sklypas būtų išnuomotas iki bus parengtas teritorijos detalusis planas, bet ne ilgiau kaip trejiems metams.

42.       Nustatyta, kad NŽT 2013 m. birželio 20 įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2)-874 „Dėl valstybinės žemės nuomos termino pratęsimo, vidutinės rinkos vertės perskaičiavimo ir nuomos sutarties su UAB „AAA Astorija“ pakeitimo“ buvo nuspręsta laikyti, jog UAB „AAA Astorija“ išsinuomoja ginčo žemės sklypą iki bus parengtas teritorijos detalusis planas, bet ne ilgiau kaip trejiems metams.

43.       Tuo pagrindu 2013 m. liepos 15 d. sudarytas susitarimas Nr. 49SŽN-(14.49.57)-239, kuriame iš dalies pakeista ginčo nuomos sutartis – pakeistas sutarties terminas – įrašant „iki detaliojo plano parengimo, bet ne ilgiau kaip trejiems metams“; taip pat nurodyta ginčo žemės sklypo apskaičiuota vertė; susitarime, be kita ko, nurodyta, jog jis yra neatskiriama ginčo nuomos sutarties dalis.

44.       2017 m. lapkričio 16 d. NŽT Vilniaus miesto skyriuje gautas UAB „Astorija Hotel“ (buvęs pavadinimas UAB „AAA Astorija“) prašymas pratęsti ginčo žemės sklypo nuomos teisę maksimaliai galimam laikotarpiui.

45.       NŽT Vilniaus miesto skyrius 2018 m. sausio 5 d. sprendimu Nr. 49SJN-29-(14.49.105) (sprendimas Nr. 1) iš esmės atsisakė tenkinti ieškovės prašymą (nors tiesiogiai tai ir nenurodyta) ir nurodė, jog ginčo nuomos sutartis bus pripažinta pasibaigusia, ji ir ginčo žemės sklypas bus išregistruoti iš NTR. Ieškovė, nesutikdama su minėtu sprendimu, pateikė NŽT 2018 m. sausio 24 d. skundą.

46.       NŽT 2018 m. birželio 13 d. sprendimu Nr. 1SS-1152-(7.5) (sprendimas Nr. 2) minėto skundo netenkino; iš esmės nurodė, kad NTR nėra duomenų apie ginčo žemės sklype registruotus statinius, tačiau faktiškai, atlikus patikrinimą vietoje, buvo nustatyta, jog ginčo žemės sklype yra ginčo pastato dalis; be to, nustatyta, jog ginčo pastato dalis pietrytinėje pusėje išeina už ginčo žemės sklypo ribų ir užima 13 kv. m valstybinės žemės plotą; taip pat nurodė, jog ginčo nuomos sutarties terminas baigėsi 2016 m. liepos 15 d. bei nėra pagrindo naujos sutarties sudarymui, todėl bus siekiama minėtą sutartį pripažinti pasibaigusia.

47.       Į bylą pateiktas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2018 m. balandžio 6 d. raštas Nr. A51-27308/18(2.14.1.12-MP8), kuriame, be kita ko, nurodyta, kad ginčo pastatas funkciškai susijęs su priestatu; ieškovė žemės sklypą eksploatuoja laikydamasi kultūros paveldo objektui taikomų reikalavimų. Anot savivaldybės, ginčo pastatas yra reprezentacinėje Vilniaus senamiesčio teritorijos dalyje, kurio tinkamam eksploatavimui reikalingas ne tik pagrindinis žemės sklypas, bet ir ginčo žemės sklypas. Pažymėtina, kad pagal teritorijų planavimo dokumentus nenumatoma ginčo žemės sklypo naudoti visuomenės reikmėms, todėl siekiant užtikrinti ieškovės veiklos ir valstybinės žemės nuomos santykių tęstinumą, neprieštarauja ginčo žemės sklypo nuomos termino pratęsimui.

48.       Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija 2018 m. liepos 12 d. raštu Nr. 2D-9632, atsakydama į NŽT 2018 m. kovo 28 d. kreipimąsi dėl ginčo pastato dalies teisėtumo, be kita ko, nurodė, kad ginčo pastato priestato plotas įskaičiuotas į NTR nurodytą viešbučio bendrąjį plotą; be to, minėtas priestatas pastatytas nepažeidžiant projekto ir TP korektūros sprendinių. Inspekcija rašte nurodė, kad šiuo atveju nenustatė jokių viešojo intereso pažeidimų – viešbučio priestatu užimtas 13 kv. m valstybinės žemės plotas nepažeidžia trečiųjų asmenų interesų, nedaro neigiamo poveikio gretimybėms ar kitiems valstybinės žemės naudotojams.

49.       Iš NTR duomenų ir šalių paaiškinimų taip pat nustatyta, kad ieškovei 2004 m. balandžio 21 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi Nr. N01/2004-623 išnuomotas ir kitas žemės sklypas – 0,0969 ha ploto, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); iš esmės esantis po ir prie ginčo pastato-viešbučio; pagal NTR duomenis, šio sklypo nuomos terminas – nuo 2004 m. balandžio 21 d. iki 2098 m. balandžio 20 d.

Ieškinys iš esmės tenkintinas.

IV. Teismo argumentai ir motyvai

Dėl valstybinės žemės nuomos teisinių santykių

50.       Žemė – nacionalinis Lietuvos turtas, todėl žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą, išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, bei apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises (Žemės įstatymo 1 straipsnio 2 dalis).

51.       Valstybinės žemės savininkė yra Lietuvos valstybė, valstybine žeme gali būti disponuojama ją perleidžiant nuosavybėn neatlygintinai, parduodant, išnuomojant ar perduodant neatlygintinai naudotis, sudarant sandorius dėl žemės servitutų CK ir kitų įstatymų nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teiktų visuomeninę naudą. Žemės santykiai turi būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatyminė teisė (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnis, CK XXIX skyrius, Žemės įstatymas, kiti specialieji įstatymai). Valstybinės žemės naudojimo, valdymo bei disponavimo teisiniams santykiams yra taikomas specialusis teisinis reglamentavimas, kurį lemia ir su viešuoju interesu susijęs santykių objektas – valstybinė žemė. Šiam teisiniam reglamentavimui yra būdingas imperatyvusis pobūdis; taip užtikrinama valstybinės žemės socialinė paskirtis – teikti visuomeninę naudą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-437/2009; 2014 m. spalio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014; 2018 m. kovo 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018).

52.       Vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įtvirtintų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje, yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Dėl to bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė, įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 1 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje, yra nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse taip pat nustatytos šios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu.

53.       CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK nuostata detalizuojama Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (punkto redakcija, galiojanti nuo 2014 m. sausio 1 d.), kuriame nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata įtvirtinta Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11 d.) 28.1 punkte.

54.       Nurodytos teisės normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta. Šią nuostatą patvirtina nuosekliai formuojama teismų praktika tiek civilinėse, tiek administracinėse bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2017 m. birželio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017; Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013 m. vasario 21 d. nutartis, priimta administracinėje byloje Nr. A438-228/2013). Taigi, privalomos sąlygos, kurioms esant valstybinė žemė gali būti nuomojama ne aukciono būdu, yra pakankamai aiškiai suformuluotos nurodytose teisės normose ir teisminė praktika, jas aiškinant, yra nuosekliai plėtojama.

55.       Pirmiau aptartas teisinis reguliavimas reiškia, kad, asmeniui prašant išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu konkrečiu atveju tikrinti, ar toks asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę prašomu būdu išsinuomoti žemės sklypą, ir priklausomai nuo nustatytų aplinkybių sudaryti arba atsisakyti sudaryti žemės nuomos sutartį.

56.       Nagrinėjamu atveju byloje nekilo ginčo dėl to, kad ginčo žemės sklypas buvo išnuomotas ieškovei (perėmusiai nuomos teises ir pareigas iš UAB „Astorija Estate“) ginčo nuomos sutartimi; taip pat byloje nekilo ginčo dėl to, jog minėtas žemės sklypas išnuomotas iš esmės laikinam paviljonui statyti; be kita ko, nustatytos laikinos nuomos sąlygos – kol nebus reikalinga visuomenės reikmėms, taip pat statybos darbus vykdyti tik pagal nustatyta tvarka parengtą ir suderintą projektinę dokumentaciją.

57.       Byloje nustatyta, kad UAB „Astorija Estate“, kurios nuomos teises ir pareigas perėmė ieškovė, 1998-1999 m., be kita ko, pastatė minėtą paviljoną-priestatą, kartu rekonstruodama ir visą ginčo pastatą. Kaip minėta, 1999 m. balandžio 15 d. Vilniaus apskrities viršininko administracijos ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos aktu Nr. 259 įregistruota statinio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), viešbučio rekonstrukcija, o į viso ginčo pastato-viešbučio plotą įtrauktas ir minėto priestato plotas (tai patvirtino tiek pati atsakovė, tiek Inspekcija). Pažymėtina, kad Inspekcija, atlikusi, be kita ko, minėto priestato statybos teisėtumo patikrinimą, konstatavo, jog priestatas pastatytas nepažeidžiant projekto (pagal byloje turimus duomenis – 1995 m. rugsėjo 1 d.) ir jo korektūros sprendinių, gavus visus reikiamus sutikimus/leidimus, įregistruotas NTR (įtraukiant į ginčo pastato plotą). Byloje nekilo ginčo dėl to, kad po 1999 m. ginčo priestatas nebuvo rekonstruojamas/jokie jo ploto, tūrio ar kiti pakeitimai nebuvo atliekami.

58.       Taigi, byloje (pagal šioje byloje turimus duomenis) nustatyta (ir iš esmės ginčo dėl šios aplinkybės nekilo), kad minėtas priestatas pastatytas teisėtai (tuo labiau tai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas). Kita vertus, atsakovė pabrėžia, kad buvo pastatytas ne laikinas paviljonas/priestatas, kaip kad buvo nurodyta ginčo nuomos sutartyje, o nuolatinis, tokiu būdu pažeidžiant ginčo sutarties ir teisės aktų nuostatas. Byloje ieškovė neginčijo, kad pastatytas ginčo priestatas buvo ne laikino, o nuolatinio pobūdžio; tai patvirtina ir byloje pateikta rašytinė medžiaga (nuotraukos, Inspekcijos patikrinimas ir kt.).

59.       Teismas, įvertinęs nurodytas aplinkybes, sprendžia, kad nors ginčo nuomos sutartimi ir buvo sutarta, jog, kaip minėta, ginčo žemės sklypas išnuomojamas laikinam paviljonui statyti, tačiau tolesni ieškovės ir valstybės, atstovaujamos NŽT, veiksmai – ginčo nuomos sutarties pratęsimas tiek 2010 m., tiek 2013 m., iš esmės patvirtino, kad NŽT (kaip ir kitos institucijos – Inspekcija, savivaldybė) neturėjo priekaištų dėl pastatyto paviljono pobūdžio (ne laikino, o nuolatinio). Be to, pažymėtina, kad minėtas priestatas buvo įtrauktas net į Vilniaus Senamiesčio apsaugos reglamentą, taip pat Kultūros vertybių registrą, todėl NŽT, pratęsinėjusi ginčo sutartį, negalėjo nežinoti apie ginčo priestato pobūdį. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad statyba ginčo žemės sklype, priešingai nei teigia atsakovė, nebuvo uždrausta – kaip minėta, ginčo sutarties 11.2 punkte šalys numatė, jog statinio statybos darbus leidžiama vykdyti tik pagal suderintą projektinę dokumentaciją (kas faktiškai ir buvo atlikta), todėl šiuo atveju netaikomas atsakovės nurodomas Taisyklių 30.7 papunktis (draudžiantis statyti naujus statinius ar įrenginius, taip pat rekonstruoti esamus žemės sklypuose, išnuomotuose iki 3 metų); tuo labiau, jog, kaip teisingai pastebėjo ieškovė, nurodytos Taisyklės patvirtintos tiek po ginčo sutarties sudarymo, tiek jau po priestato pastatymo ir iš esmės jo priėmimo (faktiniai priėmimo darbai pradėti 1998 m. sausio 13 d., paskyrus priėmimo komisiją).

60.       Atsakovė, kvestionuodama ginčo priestato statybos teisėtumą, nepateikė iš esmės jokių savo abejones pagrindžiančių įrodymų, nereiškė (daugiau nei 20 m.) jokių reikalavimų dėl tariamos statybos neteisėtumo ir pan.; tuo labiau, jog Inspekcija, į kurią atsakovė kreipėsi, nenustatė iš esmės jokių pažeidimų. Taigi, šioje dalyje atsakovės atsikirtimo argumentai atmestini kaip nepagrįsti ir neįrodyti.

61.       Teismas dar kartą pažymi, kad ginčo priestato statybos teisėtumas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, todėl teismas šiame sprendime iš esmės nevertina aplinkybės, jog ginčo priestatas užima, be kita ko, ir kito valstybei priklausančio žemės sklypo dalį (13 kv. m); išaiškintina, kad atsakovė, mananti, jog ieškovė neteisėtai pastatė ginčo priestato dalį, turi dėl to reikšti atitinkamus reikalavimus ar kreiptis į atitinkamas institucijas (ką atsakovė iš esmės ir padarė – kreipdamasi į Inspekciją, ir, kaip nurodė teismo posėdžio metu, planuojanti kreiptis į prokuratūrą dėl viešojo intereso gynimo); kita vertus, teismo vertinimu, net jeigu ir būtų nustatyta, kad dalį ginčo priestato ieškovė pastatė neteisėtai, tai nesudaro pagrindo netenkinti jos prašymo dėl ginčo žemės sklypo nuomos sutarties pratęsimo (ginčo nuomos sutarties pratęsimas/naujos sudarymas nėra susijęs su kitame žemės sklype galimai atliktais pažeidimais).

Dėl valstybinės žemės nuomos teisinių santykių tęstinumo

62.       Kaip minėta, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyme nurodytas pagrindas – teisėtas (nuomos ar nuosavybės teise) šioje žemėje esančių ir statinio ar įrenginio statusą atitinkančių objektų valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams užtikrinti tinkamą jų statinių eksploatavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).

63.       Atkreiptinas dėmesys į tai, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio statinys turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o jo eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Taigi, savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. spalio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).

64.       Kasacinio teismo formuojamoje teismų praktikoje laikomasi nuoseklios pozicijos, kad, esant teisminiam ginčui dėl to, ar asmeniui turi būti išnuomojamas žemės sklypas, reikia įvertinti, ar šiam asmeniui priklausantys statiniai ir įrenginiai atitinka įstatyme nurodytus kriterijus. Būtina sąlyga yra tai, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype ir žemės sklypo naudojimas jiems eksploatuoti bei naudoti pagal paskirtį yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sąlyga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007; 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008; 2015 m. spalio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015).

65.       Kaip nustatyta nagrinėjamoje byloje, šiuo atveju į ginčo sklypo ribas patenka dalis ginčo pastato – ginčo priestatas (kuris, kaip minėta, įregistruotas kaip ginčo pastato dalis), kuriam naudoti pagal paskirtį (viešbučio eksploatavimas) būtinas ginčo žemės sklypas, todėl, teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju yra aukščiau nurodytos sąlygos išnuomoti ieškovei ginčo sklypą (Žemės įstatymas 9 straipsnio 6 dalyje 1 punktas, CK 6.551 straipsnio 2 dalis).

66.       Kita vertus, nors atsakovė teigė, kad faktiškai ginčo nuomos sutarties terminas pasibaigė 2016 m. liepos 15 d., tačiau iki šiol joks administracinis aktas dėl šios nutarties nutraukimo ar pripažinimo pasibaigusia nėra priimtas, t. y. faktiškai ginčo nuomos sutartis šiuo metu yra galiojanti. Tai patvirtina ir tai, kad ieškovei iki šiol siunčiami pranešimai dėl nuomos mokesčio už ginčo žemės sklypą mokėjimo. Taigi, nagrinėjamu atveju spręstinas klausimas ne dėl naujos nuomos sutarties sudarymo, o dėl ginčo nuomos sutarties pratęsimo (jai šiuo metu dar faktiškai galiojant).

67.       Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad viešasis interesas užtikrinti valstybinės žemės naudojimą turi būti ginamas nepažeidžiant teisėtų statinių savininkės interesų ar kaip galima mažiau juos pažeidžiant (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2013 m. vasario 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-156/2013). Be to, pažymėta, kad teisė nuomotis valstybinės žemės sklypą teisėtiems pastatams ar statiniams eksploatuoti ar kitam, įstatymui neprieštaraujančiam, tikslui, kuris nurodomas valstybinės žemės nuomos sutartyje, – įstatymo ginama teisė.

68.       Teisėtų lūkesčių principas įtvirtina idėją, jog būtina pripažinti, gerbti ir ginti teisėtai įgytas civilines teises, t. y. asmuo, teisėtai įgijęs civilines teises, turi pagrįstą tikėjimą, kad savo teises galės įgyvendinti tiek veikdamas šiandien, tiek ateityje. Teisėtų lūkesčių apsaugos principas siejasi su pareiga laikytis prisiimtų įsipareigojimų bei teise pagrįstai tikėtis, kad asmens pagal galiojančius teisės aktus įgytos teisės bus išlaikytos tam tikrą laiką ir galės būti realiai įgyvendinamos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-48/2009; 2011 m. balandžio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-148/2011). Viena iš teisėtų lūkesčių apsaugos principo taikymo sąlygų – kad asmuo būtų teisėtai pagal galiojančius teisės aktus įgijęs civilines teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011).

69.       Pažymėtina, kad žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams (Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalis). Žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Žemės nuomos termino nustatymo motyvai turi būti išdėstyti sprendime išnuomoti valstybinės žemės sklypą. Valstybinės žemės nuomos sutartyje nustatytas žemės nuomos terminas gali būti pratęsiamas Vyriausybės nustatytais atvejais (Žemės įstatymo 3 ir 4 dalys).

70.       Pasibaigus valstybinės žemės nuomos sutarties terminui, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą žemės sklypo nenumatoma naudoti kitoms reikmėms ir buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal valstybinės žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus, buvusio nuomininko prašymu pagal Taisykles gali būti sudaroma nauja valstybinės žemės nuomos sutartis. Jeigu valstybinės žemės sklype esančio statinio ar įrenginio nustatytas ekonomiškai pagrįsto naudojimo trukmės terminas suėjęs, tačiau statinys neišregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro arba nėra kitų duomenų apie statinio žuvimą (nugriovimą, sugriovimą, sunykimą, sudegimą ir panašiai), valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti sudaroma terminui, ne ilgesniam nei viena dešimtoji dalis nustatytos statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstos naudojimo trukmės (Taisyklių 46 punktas).

71.       Konstitucinis Teismas 2014 m. balandžio 14 d. nutarime yra pažymėjęs, kad konstitucinis teisinės valstybės principas – universalus principas, kuriuo yra grindžiama visa Lietuvos teisės sistema ir pati Konstitucija. Šis principas, be kitų reikalavimų, suponuoja ir tai, kad turi būti užtikrintos žmogaus teisės ir laisvės. Vienas iš konstitucinio teisinės valstybės principo elementų yra konstitucinis proporcingumo principas. Reikalavimas laikantis konstitucinio proporcingumo principo asmens teisių ir laisvių įstatymu neriboti labiau, negu reikia teisėtiems ir visuomenei svarbiems tikslams pasiekti, inter alia suponuoja reikalavimą įstatymų leidėjui nustatyti tokį teisinį reguliavimą, kuris sudarytų prielaidas pakankamai individualizuoti asmens teisių ir laisvių apribojimus: ribojantis asmens teises ir laisves įstatymo nustatytas teisinis reguliavimas turi būti toks, kad sudarytų prielaidas kiek įmanoma įvertinti individualią kiekvieno asmens padėtį ir, atsižvelgiant į visas svarbias aplinkybes, atitinkamai individualizuoti konkrečias tam asmeniui taikytinas ribojančias jo teises priemones.

72.       Nagrinėjamu atveju teismas iš esmės sutinka su trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės administracijos pozicija, kad privataus asmens – šiuo atveju ieškovės, interesas netrukdomai įgyvendinti savo nuosavybės teisę, jo teisėtų lūkesčių apsauga, teisinis saugumas ir teisinis tikrumas, kad valstybė vykdys prisiimtus įsipareigojimus, užtikrins kiekvieno asmens pasitikėjimą tiek pačia valstybe, tiek ir teise, nagrinėjamoje byloje negali būti paneigtas konstatavus formalų ginčo nuomos sutarties termino pasibaigimą; tuo labiau atsižvelgiant į tarp šalių susiklosčiusius ilgalaikius nuomos santykius, jų tąsą – ginčo nuomos sutartis 2010 m. ir 2013 m. buvo pratęsinėjama nepaisant to, jog faktinis ginčo nuomos terminas taip pat būdavo jau pasibaigęs.

73.       Nagrinėjamu atveju ieškovė teisę nuomotis valstybinę žemę, kaip minėta, pagal ginčo nuomos sutartį įgijo dar 1997 m. gruodžio 11 d. sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu. Minimos sutarties pagrindu ieškovė žemės sklypą valdė teisėtu pagrindu, įgyvendino sutartyje nustatytas sąlygas – kaip minėta aukščiau šiame sprendime, teisės aktų nustatyta tvarka pastatė priestatą, kuris šiuo metu yra ginčo žemės sklype, t. y. ginčo žemės sklypas užstatytas ieškovei priklausančiu statiniu (jo dalimi). Taip pat byloje nėra nustatyta, kad ginčo nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu ieškovė būtų netvarkingai vykdžiusi prisiimtus sutartinius įsipareigojimus. Priešingai, nustatyta (ir ginčo dėl to byloje nekilo), kad ieškovė sąžiningai vykdė nuomininko pareigas, laikėsi teisės aktuose nustatytos tvarkos, mokėjo (ir iki šiol moka) nuomos mokestį. Be to, byloje nenustatyta, kad pagal teritorijų planavimo dokumentus ginčo žemės sklypą būtų planuojama naudoti visuomenės ar kitoms reikmėms; tai patvirtino ir trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija tiek 2018 m. balandžio 6 d. raštu, tiek nagrinėjant šią bylą. Byloje taip pat nekilo ginčo dėl to, kad ginčo pastato (įskaitant ir priestato) ekonomiškai pagrįsto naudojimo trukmės terminas būtų suėjęs. Minėta, kad valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis vienas iš tikslų yra nepažeidžiant proporcingumo principo sudaryti sąlygas nuomininkams tinkamai įgyvendinti savo nuosavybės teises ir teisėtus interesus.

74.       Atsižvelgdamas į nustatytas aplinkybes ir nurodytus motyvus, teismas sprendžia, kad nenustačius ieškovės UAB „Astorija Hotel“ neteisėtų veiksmų ginčo nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, nepratęsti su ja valstybinės žemės nuomos sutarties argumentuojant vien šios sutarties pasibaigimo terminu, prieštarautų šio sprendimo 71 punkte išdėstytai oficialiai konstitucinei doktrinai dėl teisinės valstybės principo aiškinimo bei pateiktai kasacinio teismo praktikai dėl teisėtų lūkesčių ir proporcingumo principų aiškinimo, taip pat neatitiktų Taisyklių 46 punkto nuostatų.

75.       Taigi, darytina išvada, kad ginčijami NŽT Vilniaus miesto skyriaus 2018 m. sausio 5 d. bei NŽT 2018 m. birželio 13 d. sprendimai, kuriais netenkinti ieškovės prašymai dėl ginčo nuomos sutarties pratęsimo, laikytini nepagrįstais, todėl naikintini; o atsakovė NŽT, atsižvelgiant į ieškovės bylos nagrinėjimo metu patikslintą reikalavimą ir tarp šalių susiklosčiusią praktiką, įpareigotina pratęsti 157 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 82 N01/97-14342, sudarytą 1997 m. gruodžio 11 d., trejiems metams, terminą pradedant skaičiuoti nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, nebent nurodytas žemės sklypas bus reikalingas visuomenės reikmėms, t. y. numatant galimybę, nesuėjus nustatytam trejų metų terminui, nutraukti šią sutartį, jeigu atsiras poreikis ginčo žemės sklypą naudoti visuomenės reikmėms.

76.       Kiti šalių argumentai (be kita ko, dėl ginčytų sprendimų atitikimo VAĮ 8 straipsnio reikalavimams), atsižvelgiant į nustatytas faktines aplinkybes, nurodytus sprendimo motyvus ir padarytas išvadas (ginčijamus sprendimus panaikinus), vertintini kaip teisiškai nereikšmingi, todėl teismas dėl jų plačiau nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

77.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

78.       Ieškovė patyrė byloje 4 311,95 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 4 041,95 Eur išlaidos teisinei pagalbai apmokėti ir 270 Eur žyminis mokestis.

79.       Atsakovė iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos nepateikė jos patirtas bylinėjimosi išlaidas patvirtinančių įrodymų, be to, ieškinį tenkinus, šios išlaidos atsakovei neatlygintinos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis). Tretieji asmenys iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos taip pat nepateikė jų patirtas bylinėjimosi išlaidas pagrindžiančių įrodymų, todėl jos tretiesiems asmenims neatlygintinos (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

80.       Teismo vertinimu, ieškovės patirtos bylinėjimosi (atstovavimo) išlaidos neviršija 2004 m. balandžio 2 d. Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintų maksimalių atlygintinų išlaidų dydžių; be to, teismas nenustatė, jog minėtos išlaidos būtų, atsižvelgiant į bylos sudėtingumą, atliktų procesinių veiksmų skaičių, nepagrįstai per didelės ir reikėtų jas mažinti.

81.       Taigi, ieškinį tenkinus visiškai, ieškovei iš atsakovės priteistina 4 311,95 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

82.       Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, iš atsakovės nepriteistinos, kadangi neviršija minimalaus 5 Eur dydžio (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakymas Nr. 1R-19/1K-2 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“; CPK 92 straipsnis); be to, atsakovė atleista nuo jų mokėjimo (CPK 83 straipsnio 1 dalies 5 punktas).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268–270 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a:

ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Astorija Hotel“ ieškinį dėl įpareigojimo atlikti veiksmus atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, tretieji asmenys Vilniaus miesto savivaldybės administracija, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos, iš esmės tenkinti.

Panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus 2018 m. sausio 5 d. sprendimą Nr. 49SJN-29-(14.49.105).

Panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos 2018 m. birželio 13 d. sprendimą Nr. 1SS-1152-(7.5.).

Įpareigoti atsakovę Nacionalinę žemės tarnybą, j. a. k. 188704927, pratęsti 157 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 82 N01/97-14342, sudarytą 1997 m. gruodžio 11 d., trejiems metams, terminą pradedant skaičiuoti nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, nebent nurodytas žemės sklypas bus reikalingas visuomenės reikmėms.

Priteisti iš atsakovės Nacionalinė žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, j. a. k. 188704927, ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Astorija Hotel“, j. a. k. 126000460, 4 311,95 Eur (keturis tūkstančius tris šimtus vienuolika eurų 95 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėjas                                                     Pavel Liubkevič