Civilinė byla Nr. e2-2005-845/2024

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-15703-2023-2

Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.1.4; 2.6.1.5; 2.6.8.4; 2.6.8.6; 2.6.8.10; 2.6.8.11.1; 3.1.7.6; 3.2.4.11; 3.2.6.1

(S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. birželio 4 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Lijana Le Huede,

sekretoriaujant D. Č.,

dalyvaujant ieškovės atstovams direktoriui P. B. ir adv. padėjėjai E. M.,

atsakovės atstovams vadovei H. K. ir adv. A. A.,

teismo posėdyje žodinio proceso tvarka (nuotoliniu būdu) išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Mažosios bendrijos „1.Rezultatas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „IDA BASAR“ dėl užstato grąžinimo, baudos priteisimo ir preliminariosios sutarties nepagrįsto nutraukimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, MB „Kristy Property“.

Teismas

n u s t a t ė :

ieškovė MB „1.Rezultatas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „IDA BASAR“ 20 824 Eur sumokėtą užstatą, 20 824 Eur baudą, 8 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovė (toliau - Pirkėja) ir atsakovė (toliau - Pardavėja) 2023 m. rugpjūčio 1 d. sudarė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis) dėl atsakovei priklausančio nekilnojamojo turto – 3177/7066 dalies negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – Turtas) įsigijimo už 120 824 Eur. Turto pirkėja – ieškovė dėl perkamo Turto įsigijimo bendravo su nekilnojamojo turto brokere – MB „Kristy Property“ K. A., kuri vykdė tarpininkavimo parduodant turtą paslaugas atsakovei. Pažymėjo, kad šalys Preliminariąja sutartimi susitarė pagrindinę Turto pirkimo – pardavimo sutartį pasirašyti iki 2023 m. spalio 15 d.; tuo atveju, jei iki nurodyto termino Pardavėjai nepavyktų gauti neįrengtos pastogės bendrasavininkių atsisakymų įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą, šalys bendru sutarimu pratęs terminą protingam laikotarpiui, kad Pardavėja galėtų užbaigti atsisakymų surinkimą (Preliminariosios sutarties 4.1. punktas). Nurodė, kad Pirkėja po Preliminariosios sutarties pasirašymo, vadovaudamasi Preliminariosios sutarties 3.2.1 punkto sąlyga, nustatančia pareigą sumokėti 20 824 Eur užstatą už perkamą Turtą, 2023 m. rugpjūčio 2 d. atliko į Pardavėjos sąskaitą 20 824 Eur pavedimą. 2023 m. rugsėjo 20 d. el. pirkėja paštu gavo iš Pardavėjos laišką, kad parduodamo Turto bendraturtė E. K. nori įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą už 120 824 Eur. Šios teisės įgyvendinimui Pardavėja susitarė su bendraturte E. K. sudaryti sandorį 2023 m. rugsėjo 25 d. Minėtu pranešimu Pardavėja informavo, kad sudarius sutartį su bendraturte, Pardavėja grąžins Pirkėjos sumokėtą užstatą. 2023 m. rugsėjo 25 d. Pardavėja telefonu informavo Pirkėjos atstovą, kad bendraturtė E. K. sutartu laiku neatvyko į notarų biurą ir sandoris neįvyko, todėl 2023 m. rugsėjo 25 d. Pardavėja raštu informavo Pirkėją, kad sandorio sudarymui paskirtas laikas – 2023 m. rugsėjo 27 d. 13 val. (duomenys neskelbtini) notaro biure. Pažymėjo, kad paskirtu laiku Pirkėjos atstovas atvyko į notarų biurą išsiaiškinti susiklosčiusios situacijos dėl bendraturtės pareikšto noro įgyvendinimo ir jo pasekmių. Notarė informavo Pirkėjos atstovą, kad bendraturtė turėjo informuoti notarę, o ne Turto savininką, dėl sandorio datos pakeitimo. Dėl susidariusios situacijos ir neaiškios bendraturtės pozicijos šalys susitarė sudaryti sandorį 2023 m. spalio 4 d. viliantis, kad iki to laiko bus gautas bendraturtės atsisakymas pasinaudoti pirmumo teise. 2023 m. spalio 4 d. šalys atvyko pas notarę, tačiau pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties nepasirašė, nes Pardavėja nurodė, kad tarp šalių sudaryta Preliminarioji sutartis negalioja, užstatas atitenka Pardavėjai, o Pirkėja, jei nori įvykdyti sandorį, turi sumokėti ne likusią sumą – 100 000 Eur, o 120 000 Eur, t. y. Pardavėja nusprendė, kad Turtą parduos ne už 120 824 Eur, kaip numatyta Preliminarios sutarties 3.1. punkte, bet už 140 824 Eur. Šalys atskiro susitarimo dėl Preliminariosios sutarties sąlygų keitimo nebuvo sudariusios ir pasirašiusios, be to, tokio susitarimo šalys net nebuvo aptarusios žodžiu, todėl toks nepagrįstas Pardavėjos sprendimas nesivadovauti Preliminariosios sutarties 3.1. punkte nustatyta Turto pardavimo kaina bei 4.1. punkte nustatytu terminu – sudaryti pagrindinę Turto pirkimo – pardavimo sutartį iki 2023 m. spalio 15 d. suponavo išvadą, kad Pardavėja nebeturėjo jokio intereso iš anksto aptartomis sąlygomis ir kaina parduoti Turtą Pirkėjai. Pirkėjos atstovas, siekdamas išsiaiškinti tikrąją Pardavėjos valią ir ketinimus, 2023 m. spalio 6 d. išsiuntė Pardavėjai Pretenziją dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties, kuria prašė Pardavėjos iki 2023-10-08 pateikti savo poziciją dėl pagrindinės Turto - nekilnojamojo turto: 3177/7066 dalies negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini) pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo šalių 2023-08-01 sudaryta Preliminariąja sutartimi aptartomis sąlygomis ir kaina bei nurodyti konkretų sandorio sudarymo laiką; pateikti bendraturtės E. K. atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise įsigyti Turtą. Pretenzijoje taip pat buvo nurodyta, kad Pardavėjui nepateikus savo galutinės pozicijos ir nesutarus dėl sandorio sudarymo datos ir laiko bei nepateikus bendraturtės atsisakymo, bus laikoma, kad pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis nesudaryta dėl Pardavėjos kaltės ir pareikalauta per dvi darbo dienas grąžinti Pirkėjai jos sumokėtą užstatą – 20 824 Eur bei sumokėti 20 824 Eur baudą, remiantis Preliminariosios sutarties 5.3. punkto nuostatomis. Pažymėjo, kad pretenzija buvo išsiųsta 2023 m. spalio 6 d. Pardavėjai el. paštu(duomenys neskelbtini) bei 2023 m. spalio 11 d. pakartotinai išsiųsta Pardavėjai šiais el. pašto adresais: (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini). Negavus atsakymo, Pirkėjos atstovė 2023 m. spalio 12 d. el. pašto adresais: (duomenys neskelbtini)ir (duomenys neskelbtini) išsiuntė priminimą, kuriuo nurodė, kad pagal tarp šalių sudarytą preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2023-10-15 bei prašė informuoti, kokia galutinė Pardavėjos pozicija dėl sandorio sudarymo bei nurodyti sandorio dieną ir valandą. 2023 m. spalio 13 d. Pardavėja pateikė Pirkėjos atstovei 2023-10-12 atsakymą į pretenziją, kuriame nurodė, kad Pirkėjos direktoriui V. D. 2023-09-27 neatvykus į notarų biurą paskirtu laiku pagrindinei pirkimo – pardavimo sutarčiai pasirašyti, Pardavėja įvertino šią aplinkybę kaip Pirkėjos atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ir vienašališkai nutraukė 2023-08-01 šalių sudarytą Preliminariąją sutartį dėl Pirkėjos kaltės. 2023 m. spalio 17 d. Pirkėjos atstovas pateikė atsakovei Raginimą/prieš teisminį įspėjimą, kuriuo remiantis Preliminariosios sutarties 5.3. punktu prašė per dvi darbo dienas grąžinti Pirkėjai jos sumokėtą 20 824 Eur užstatą bei sumokėti 20 824 Eur baudą. Teigė, kad Pardavėja iki šiol negrąžino Pirkėjai jos sumokėto užstato.

Ieškovė teigė, kad vadovaujantis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, ji turi teisę reikalauti netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra, kai šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo. Preliminariąja sutartimi šalys susitaria, kad joje aptartomis sąlygomis įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį. Nagrinėjamu atveju šalių sudaryta Preliminarioji sutartis yra rašytinė, pasirašyta tinkamų juridinių asmenų atstovų, todėl galiojanti CK 6.165 straipsnio 2 dalies prasme. Pažymėjo, kad ieškovė buvo pasirengusi sudaryti pagrindinę sutartį, t. y. turėjo pagrįstą lūkestį dėl Turto pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Ieškovės atstovo 2023 m. spalio 4 d. pateiktoje pretenzijoje atsakovei buvo siūloma dėl Pagrindinės sutarties sudarymo dienos ir laiko suderinimo kreiptis į ieškovės atstovą, tačiau nei po Pretenzijos, nei vėliau, atsakovė nepateikė jokios informacijos ar savo pozicijos dėl Pagrindinės sutarties sudarymo. Atsakovė 2023 m. spalio 13 d. atsakymu informuodama ieškovę apie Preliminariosios sutarties nutraukimą, aiškiai parodė, kad atsakovė nesudarys su ieškove Pagrindinės sutarties. Atsakovė savo 2023 m. spalio 13 d. atsakyme į pretenziją, nurodė, kad Pirkėjos direktoriui V. D. 2023-09-27 neatvykus į notarų biurą paskirtu laiku pagrindinei pirkimo – pardavimo sutarčiai pasirašyti, Pardavėja įvertino šią aplinkybę kaip Pirkėjos atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ir vienašališkai nutraukė 2023-08-01 šalių sudarytą Preliminariąją sutartį.

Taip pat ieškovė pažymėjo, kad šalys susitarė dėl Pagrindinės sutarties pasirašymo 2023-10-04 ir numatytą sandorio sudarymo dieną šalims atvykus į notarės biurą sandoris nebuvo sudarytas dėl Pardavėjos kaltės, o būtent dėl atsakovės nepagrįstų reikalavimų: sudaryti naują Preliminariąją sutartį, nes sudarytoji, atsakovės teigimu, nebegalioja (Preliminariosios sutarties 4.1. punkto sąlyga – įsipareigojimas sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį iki 2023 m. spalio 15 d.); sumokėti už parduodamą Turtą ne sutartą 120 824 Eur, o 140 824 Eur. Pabrėžė, kad Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad parduodamo Turto kaina yra 120 824 Eur ir ieškovė 2023-08-02 sumokėjo 20 824 Eur užstatą, todėl sudarius Pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį, ieškovė turi sumokėti likusią sumą, t. y. 100 000 Eur, o ne 120 824 Eur. Atsakovė savo veiksmais parodė, kad neketino aptartomis sąlygomis ir kaina parduoti Turto ieškovei, todėl nepagrįstai teigė, kad Preliminarioji sutartis negalioja jau 2023-10-04 susitikimo metu, kai tuo tarpu šalys dar galėjo derinti sandorio dieną iki pat 2023 m. spalio 15 d. Nurodė, kad ieškovė pateiktoje Pretenzijoje bei atstovų siųstuose el. laiškuose kelis kartus prašė Pardavėjos pateikti savo galutinę poziciją dėl Pagrindinės sutarties sudarymo, prašė informuoti apie sandorio dieną ir laiką, taip tikėdama, kad Turto Pagrindinė sutartis bus sudaryta, tačiau atsakovė neišsakė savo ketinimo sudaryti pagrindinę sutartį arba bent pratęsti terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Priešingai, atsakovė nebendradarbiavo ir 2023 m. spalio 12 d. nutraukė Preliminariąją sutartį, remdamasi Preliminariosios sutarties 5.2. punktu, kuriuo nustatyta, kad tuo atveju, jei pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį arba pradelsia terminą sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį dėl pirkėjo kaltės. Šiuo atveju pirkėjas sumoka 20 824 Eur baudą. Vadovaujantis šiuo punktu, pardavėjas gali pirkėjo pagal šią sutartį pardavėjui sumokėtą užstatą užskaityti kaip baudą. Nors atsakovė ieškovės atsisakymą sudaryti sutartį grindė aplinkybe, kad į 2023-09-27 įvykusį šalių susitikimą notarų biure atvyko ne ieškovės direktorius, o atstovas P. B., ieškovė pabrėžė, kad nei minėto susitikimo dieną, nei vėliau sutartą sandorio sudarymo dieną – 2023-10-04 ieškovė nė karto nebuvo išsakiusi savo pozicijos nei raštu, nei žodžiu, kad atsisako ar ketina atsisakyti iš anksto aptartomis sąlygomis ir kaina sudaryti pagrindinę turto pardavimo sutartį. Priešingai, ieškovės elgesys visą laikotarpį buvo nuoseklus ir aiškiai rodantis, kad ji turi lūkestį sudaryti Turto pagrindinę sutartį. Aplinkybė, kad 2023-09-27 susitikimo metu buvo aiškinamasi dėl bendraturtės išreikšto sutikimo pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą Turtą ir jo teisinių pasekmių bei sekančio susitikimo derinimas ir planavimas 2023-10-04, - nereiškia ieškovės atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, priešingai, šios aplinkybės rodo ieškovės ketinimą sudaryti sutartį. Pažymėjo, kad atsakovė atsakyme į pretenziją nurodydama, kad 2023-09-27 į notarės biurą neatvyko ieškovės direktorius, dėl ko atsakovė sprendė, kad yra atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, galimai pamiršo, kad šalys susitarė susitikti notarės biure 2023-10-04 ir suplanuotą sandorio dieną susitiko, tačiau pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl Pirkėjos kaltės, o dėl Pardavėjos nepagrįsto reikalavimo ir spaudimo pasirašyti naują Preliminariąją sutartį su nauja – 20 000 Eur didesne Turto pardavimo kaina. Ieškovės teigimu, atsakovės sprendimą nutraukti Preliminariąją sutartį lėmė ne ieškovės veiksmai, o būtent pačios atsakovės siekis nebeparduoti Turto už Preliminariojoje sutartyje šalių sutartą ir nustatytą kainą – 120 824 Eur. Pardavėjos reikalavimas sudaryti naują Preliminariąją sutartį bei tikslas parduoti Turtą už 20 000 Eur didesnę kainą rodo, kad atsakovė nevykdė Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų – Pardavėjos įsipareigojimo parduoti Turtą Pirkėjai už kainą lygią 120 824 Eur bei pagrindinę sutartį sudaryti iki 2023 m. spalio 15 d. Tvirtino, kad atsakovės 2023-10-13 atsiųstame 2023-10-12 atsakyme į pretenziją informavimas apie Preliminariosios sutarties nutraukimą 5.2 punkto pagrindu niekaip nesuderinamas nei su Preliminariosios sutarties 4.1. punkte nustatyta sąlyga – įsipareigojimu pasirašyti pagrindinę sutartį iki 2023 m. spalio 15 d., nei 5.2. punkte nustatytos sąlygos, nustatančios, kad vienašaliam sutarties nutraukimui turi būti įgyvendintas bent vienas iš dviejų pagrindų: i) Pirkėja atsisako sudaryti pagrindinę sutartį; ii) pradelsia terminą sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų. Taigi, Preliminariąja sutartimi nustatyti du savarankiški sutarties nutraukimo pagrindai. Pirmu atveju turi būti Pirkėjos atsisakymas: nagrinėjamu atveju, Pirkėja nei susitikimų metu, nei vėliau, nei žodžiu ar raštu nebuvo išsakiusi nesutikimo sudaryti pagrindinę prikimo pardavimo sutartį. Priešingai, Pirkėja ragino Pardavėją parinkti sandorio dieną ir datą, jei Pardavėja siekė parduoti Pirkėjai Turtą iš anksto šalių aptartomis sąlygomis ir kaina. Ieškovės teigimu, atsakovės pasirinkta gynybinė pozicija, kad sutartį nutraukė, nes neva 2023-09-27 į notarės biurą neatvyko Pirkėjos direktorius, prieštarauja tolimesnei įvykių eigai, o būtent suplanuotas ir įvykęs šalių susitikimas 2023-10-04, kuriame Pirkėja turėjo lūkestį sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį, tačiau Pardavėja nesutiko galiojančios Preliminariosios sutarties sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį, motyvuodama tuo, kad sutartis pasibaigusi ir būtina sudaryti naują sutartį su nauja Turto pardavimo kaina. Be to, net ir po 2023-10-04 įvykusio šalių susitikimo Pardavėja nei karto nesikreipė į Pirkėją su konkrečia sandorio diena ir valanda, kas rodo, kad Pardavėja neturėjo jokio intereso sudaryti pagrindinę sutartį su Pirkėja tomis sąlygomis ir kaina, kurias šalys aptarė Preliminariojoje sutartyje. Todėl Pirkėja ėmėsi iniciatyvos ir dar kartą 2023-10-06 Pretenzijoje bei 2023-10-11 Pirkėjos atstovės el. paštu išsiųstame pranešime paragino Pardavėją informuoti apie sandorio datą ir valandą, tačiau Pardavėja ignoravo Pirkėjos siekį ir norą sudaryti pagrindinę sutartį ir be jokio pagrindo sutartį nutraukė. Atsakovė elgėsi pasyviai visą laikotarpį, nereagavo į ieškovės siekį bendradarbiauti ir sudaryti pagrindinę sutartį, o atsakovės sprendimas nutraukti sutartį rodo, kad ketinimo sudaryti pagrindinę sutartį su ieškove ji nebeturėjo. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju iš ieškovės pusės nėra jokio delsimo sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, - atsakovės sprendimas nutraukti Preliminariąją sutartį 5.2. punkto pagrindu yra nepagrįstas.

Taip pat ieškovė nurodė, kad savo pareigą dėl užstato sumokėjimo įvykdė tinkamai ir laiku, tuo tarpu atsakovė savo pareigos parduoti Turtą už 120 824 Eur Pirkėjai bei iki 2023 m. spalio 15 d. pasirašyti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį neįvykdė. Pasak ieškovės, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės veiksmų ir kaltės, be to, atsakovė ne tik, kad nepagrįstai nutraukė Preliminariąją sutartį, bet ir be jokio pagrindo pasiliko ieškovės sumokėtą 20 824 Eur užstatą bei užskaitė jį kaip baudą; taip pat atsakovė be jokios objektyvios priežasties vienašališkai nutraukė Preliminariąją sutartį. Atsižvelgiant į tai, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės ir netinkamų veiksmų, vadovaujantis Preliminariosios sutarties 5.3 punktu, CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, atsakovė privalo grąžinti ieškovei jos sumokėtą užstatą – 20 824 Eur pagal Preliminariosios sutarties 3.2.1 punktą. CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatyta teisė reikalauti netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Atsižvelgiant į tai, kad Preliminariosios sutarties 5.3. punkte numatyta, kad jeigu pardavėja nutraukia sutartį arba atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, pardavėja pirkėjai turi grąžinti užstatą ir sumokėti 20 824 Eur baudą.

Atsakovė UAB „IDA BASAR“ prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad šalys 2023-08-01 sudarė preliminariąją sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo nupirkti iš atsakovės 3177/7066 dalis negyvenamosios patalpos - neįrengtos pastogės (toliau - Turtas), adresu (duomenys neskelbtini). Preliminariojoje sutartyje šalys inter alia susitarė dėl parduodamo Turto kainos - 120 824 Eur, užstato dydžio - 20 824 Eur, pagrindinės sutarties pasirašymo termino iki 2023-10-15; taip pat numatė, kad ieškovei, atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį arba ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų pradelsus terminą ją sudaryti, - kyla pareiga sumokėti atsakovei 20 824,00 Eur baudą. Preliminariosios sutarties vykdymas buvo sąlygojamas parduodamo Turto bendraturčių pirmumo teisės įsigyti parduodamą Turtą realizavimu, todėl Preliminariojoje sutartyje buvo numatyta, kad parduodamos Pastogės bendraturčiui įgyvendinus pirmumo teisę įsigyti parduodamą Turtą, atsakovė privalo grąžinti ieškovei jos sumokėtą užstatą. Pažymėjo, kad ieškovė 2023-08-02 sumokėjo atsakovei 20 824,00 Eur dydžio užstatą. Atsakovė 2023-08-01 pateikė (duomenys neskelbtini) notaro biurui prašymus persiųsti parduodamo turto bendraturčiams pranešimus dėl jų pirmumo teisės pirkti parduodamą Turtą už Preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą ir (duomenys neskelbtini)notaro biuro notarės A. P. informavimo apie pasinaudojimą šia teise tvarką bei terminą. Notarė 2023-09-18 el. paštu informavo atsakovę, kad yra gautas parduodamo Turto bendraturtės E. K. pranešimas, kuriuo ji pareiškė sutinkanti pasinaudoti pirmumo teise įsigyjant atsakovės parduodamą Turtą (pranešimas dėl pasinaudojimo pirmumo teise pirkti parduodamą Turtą E. K. buvo įteiktas pasirašytinai 2023-08-16). Dėl nurodytų aplinkybių notaras paskyrė parduodamo Turto pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo tarp atsakovės (pardavėjos) ir parduodamo Turto bendraturtės E. K. datą ir laiką – 2023-09-25 14:00 val., pranešimas parduodamo Turto bendraturtei E. K. apie sandorio sudarymo vietą, datą ir laiką per antstolio M. D. kontorą buvo pasirašytinai įteiktas 2023-09-20. Pažymėjo, kad atsakovė 2023-09-20 pranešė ieškovei apie parduodamo Turto bendraturtės E. K. iniciatyvą pasinaudoti pirmumo teise įsigyjant parduodamą Turtą, paskirtą datą sandoriui sudaryti ir garantijas, kad sandoriui įvykus, ieškovės sumokėtas užstatas bus jai grąžintas Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu.

Taip pat atsakovė nurodė, kad nustatytu laiku (2023-09-25) į (duomenys neskelbtini)notaro biurą pasirašyti Turto pirkimo - pardavimo sutarties atvyko tik atsakovės (pardavėjo) atstovė generalinė direktorė H. K., tuo tarpu pirkėja A. K. pasirašyti sutarties neatvyko; apie neatvykimą, neatvykimo priežastis nei iki nustatytos datos, nei po jos pirkėja E. K. notaro neinformavo. Neįvykus sandoriui, notarė 2023-09-25 išdavė atsakovei Liudijimą (toliau - Liudijimas Nr. 1), patvirtinantį faktinę aplinkybę, kad paskirtu sandorį sudaryti laiku parduodamo turto bendraturtė, turėjusi pirmumo teisę įsigyti parduodamą Turtą, sudaryti sandorio neatvyko. Tą pačią dieną (2023-09-25) atsakovės vadovas ir ieškovės akcininkas P. B. buvo susitikę (duomenys neskelbtini) ir aptarė būsimą sandorio sudarymą datą, bendrai telefonu derino su notaru būsimo sandorio sudarymo laiką; P. B. buvo supažindintas su notaro Liudijimu dėl A. K. neatvykimo pasirašyti sutarties. Be to, tą pačią dieną atsakovė papildomai raštu informavo ieškovę apie su notaru suderintą sandorio sudarymo datą ir laiką. Išnykus kliūčiai (bendraturčio pirmumo teisei) šalims Preliminariosios sutarties pagrindu sudaryti pagrindinį sandorį, notaras preliminariai suderinęs su šalimis laiką, 2023-09-25 paskyrė Turto pirkimo - pardavimo sandorio tarp šalių sudarymo datą ir laiką – 2023-09-27 13:00 val. Notaras 2023-09-26 persiuntė šalims Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties projektą susipažinimui. Nurodė, kad nustatytu laiku į (duomenys neskelbtini)notaro biurą pasirašyti Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties atvyko tik atsakovės (pardavėjo) atstovė generalinė direktorė H. K.. Ieškovo atstovas direktorius V. D. pasirašyti sutarties neatvyko, o atvykęs P. B. įgaliojimo pasirašyti šią sutartį neturėjo, paaiškinti direktoriaus neatvykimo pasirašyti sutartį priežasties negalėjo. Neįvykus sandoriui, notaras 2023-09-27 išdavė atsakovei Liudijimą, patvirtinantį faktinę aplinkybę, kad paskirtu laiku sudaryti sandorį ieškovės atstovas direktorius V. D. neatvyko. Notaras paaiškino, kad sutartis nepasirašyta dėl pirkėjo kaltės ir ieškovės užstatas teisėtai atitenka atsakovei. Dėl nurodytų aplinkybių atsakovė paaiškino P. B., kad Preliminarioji sutartis nutraukta dėl ieškovės kaltės ir sumokėtas užstatas lieka atsakovei kaip bauda už atsisakymą sudaryti sandorį. Taip pat nurodė, kad P. B. prašant atsakovė sutiko, kad notaras paskirtų kitą datą ir laiką Turto pardavimo sandoriui sudaryti, atsakovei akcentuojant, kad notaro paskirta data ir laikas, sudaromo sandorio sąlygos bus kitos: visa Turto pardavimo kaina turės būti sumokama iš karto, į ją nebus įskaičiuotas Preliminariosios sutarties pagrindu sumokėtas užstatas, nes ši sutartis yra nutraukta dėl ieškovės kaltės jam neatvykus pasirašyti sutarties, o užstatas liko atsakovui kaip bauda už atsisakymą pasirašyti sutartį. Pažymėjo, kad notaras paskyrė kitą Turto pardavimo sandorio sudarymo datą – 2023-10-04 dieną 13:00 val. Notaro paskirtu laiku sandoriui sudaryti į (duomenys neskelbtini)notaro biurą atvyko ieškovės direktorius V. D. ir atsakovės generalinė direktorė H. K.; atsakovė patvirtino savo poziciją, kad Turto pardavimo sandoris galimas, tačiau tik naujomis, o ne Preliminariosios sutarties, kuri dėl ieškovės kaltės nebegalioja, sąlygomis. Ieškovės direktorius V. D. pasiūlė atsakovei 5000 Eur kompensaciją už neįvykusį sandorį ir sutiko pasirašyti sutartį, tačiau tik Preliminariosios sutarties sąlygomis. Šalims nesusitarus, Turto pardavimo sandoris liko nepasirašytas. Preliminariojoje sutartyje (5.2 punkte) nustatyta, kad jeigu Pirkėjas atsisako sudaryti Pagrindinę sutartį, Pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti Sutartį dėl Pirkėjo kaltės. Šiuo atveju Pirkėjas sumoka Pardavėjui 20 824,00 Eur baudą. Vadovaujantis šiuo punktu, Pardavėjas gali Pirkėjo pagal šią Sutartį Pardavėjui sumokėtą užstatą užskaityti kaip baudą. Taigi, aplinkybės, kad ieškovė notaro nurodyta data ir laiku neatvyko į notaro biurą pasirašyti Pagrindinės sutarties yra akivaizdžios ir vertintinos kaip ieškovės atsisakymas sudaryti Pagrindinę sutartį. Taigi, ieškovė pažeidė Preliminariąją sutartį pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį ir Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta dėl ieškovės kaltės. Esant tokio pobūdžio aplinkybėms, atsakovė turėjo teisę nutraukti Preliminariąją sutartį ir reikalauti iš ieškovės baudos dėl atsisakymo pasirašyti Pagrindinę sutartį. 

Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, MB „Kristy Property“ per teismo nustatytą terminą atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

Teismo posėdyje ieškovės atstovai ieškinį palaikė.

Atsakovės atstovai teismo posėdyje su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.

Trečiojo asmens atstovas į teismo posėdį neatvyko, apie posėdžio vietą ir laiką buvo informuotas tinkamai, iki posėdžio pradžios prašymų gauta nebuvo, neatvykimo priežastys teismui nėra žinomos. Atsižvelgiant į tokio pobūdžio aplinkybes ir šalims nepaprieštaraujant, teismas išnagrinėjo bylą trečiojo asmens atstovui nedalyvaujant.

Ieškinys atmestinas.

Bylos duomenimis nustatyta, kad 2023 m. rugpjūčio 1 d. ieškovė (Pirkėja) ir atsakovė (Pardavėja) sudarė Preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis) dėl atsakovei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto – 3177/7066 dalies negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – Turtas), pardavimo už 120 824 Eur (Sutarties 1.1, 2.2 ir 3.1 punktai). Šalys detalizavo mokėjimo tvarką už parduodamą turtą 3.2.1 p. ir 3.2.2 punktuose, pagal kuriuos pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui 20 824,00 Eur užstatą per dvi darbo dienas nuo Sutarties pasirašymo, 50 000 Eur įsipareigojo sumokėti Pagrindinės sutarties pasirašymo dieną, o likusią 50 000 Eur kainą per 10 kalendorinių dienų po Pagrindinės sutarties pasirašymo. Sutarties 4.1 punktu šalys įsipareigojo pasirašyti Pagrindinę sutartį iki 2023 m. spalio 15 d.; taip pat šalys numatė, kad tuo atveju, jei iki nurodyto termino Pardavėjai nepavyktų gauti neįrengtos pastogės bendrasavininkių atsisakymų įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą, šalys bendru sutarimu pratęs terminą protingam laikotarpiui, kad Pardavėja galėtų užbaigti atsisakymų surinkimą. Preliminariosios sutarties 4.8 punktu šalys įsipareigojo sąžiningai naudotis savo teisėmis ir laikytis prisiimtų įsipareigojimų, siekiant įgyvendinti sutartį.

Ieškovė, vykdydama Sutartį, 2023-08-02 sumokėjo 20 824,00 Eur užstatą atsakovei pagal 2023-08-01 Preliminariąją sutartį, tai patvirtina Swedbank mokėjimo nurodymas.

Byloje nustatyta, kad 2023 m. rugsėjo 20 d. atsakovė informavo ieškovę apie tai, kad parduodamo Turto bendraturtė E. K. nori įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą už 120 824 Eur; todėl šios teisės įgyvendinimui atsakovė susitarė su bendraturte E. K. sudaryti sandorį 2023 m. rugsėjo 25 d. (duomenys neskelbtini) notarų biure. Atsakovė paaiškino, jog sandoriui įvykus, ieškovės sumokėtas užstatas bus grąžintas. Byloje esantis atsakovės 2023-09-25 laiškas ieškovei liudija, kad E. K. neatvyko 2023 m. rugsėjo 25 d. į notarų biurą ir sandoris neįvyko, tai patvirtina ir 2023-09-25 notarės liudijimas; todėl atsakovė 2023 m. rugsėjo 25 d. laišku informavo ieškovę, kad sandoriui paskirtas laikas 2023-09-27, 13.00 val., (duomenys neskelbtini)notaro biure. Pažymėtina, kad šių aplinkybių ieškovė neginčijo ir jas visiškai pripažino savo 2023-10-06 pretenzijoje atsakovei.

2023-09-27 notarės A. P. Liudijimas patvirtina, kad 2023-09-27, 13.00 val. buvo paskirtas laikas šalims  UAB „IDA BASAR“ ir MB „1.REZULTATAS“ atvykti į (duomenys neskelbtini)notarų biurą, pasirašyti 3177/7066 dalies Negyvenamosios patalpos – Neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Paskirtu laiku MB „1.REZULTATAS“ direktorius V. D. neatvyko.

Šalių paaiškinimais, liudytojų V. D. ir notarės A. P. parodymais nustatyta, kad 2023-09-27 sandoris neįvyko, tačiau P. B. prašant atsakovė sutiko, kad notaras paskirtų kitą datą ir laiką Turto pardavimo sandoriui sudaryti. Šalys susitarė 2023-10-04 atvykti į (duomenys neskelbtini) notaro biurą; šalims, o būtent ieškovės direktoriui V. D. ir atsakovės generalinei direktorei H. K. 2023-10-04 atvykus sudaryti Turto pirkimo-pardavimo sutarties pas notarą, atsakovė pareikalavo sumokėti 120 824,00 Eur, kadangi ieškovės sumokėtas 20 824 Eur užstatas buvo užskaitytas kaip bauda. Kadangi ieškovė nesutiko su tokia Turto kaina, sandoris nebuvo pasirašytas.

2023-10-06 ieškovė kreipėsi į atsakovę su pretenzija, prašydama pateikti iki 2023-10-08 galutinę poziciją dėl pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo šalių aptartomis sąlygomis ir kaina bei nurodyti konkretų sandorio sudarymo laiką; taip pat prašė pateikti bendraturtės E. K. atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise įsigyti Turtą; nenurodžius prašomos informacijos, bus laikoma, kad sutartis nesudaryta dėl pardavėjo kaltės ir pareikalauta grąžinti užstatą bei sumokėti baudą Sutarties 5.3 punkto pagrindu.

2023-10-12 atsakyme į pretenziją atsakovė nurodė, jog ieškovės vadovui V. D. 2023-09-27 neatvykus į notaro biurą pasirašyti sutarties, atsakovė – pardavėja šią aplinkybę vertino kaip pirkėjos atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, todėl 2023-08-01 Preliminarią sutartį nutraukė 5.2 punkto pagrindu (dėl pirkėjo kaltės), o sumokėtą 20 824,00 Eur užstatą užskaitė kaip baudą. Nurodė, kad E. K. atsisakymas yra saugomas (duomenys neskelbtini)notaro biure.

2023-10-17 ieškovė pateikė atsakovei raginimą, kuriame nurodė, kad 2023-09-27 pirkėjo atstovas atvyko į notaro biurą ir prašė notarės bei pardavėjo paaiškinti dėl bendraturtės E. K. pareikšto noro įgyvendinimo ir pasekmių. Dėl neaiškios bendraturtės pozicijos šalys susitarė sutartį sudaryti 2023-10-04. Šalims atvykus pas notarę 2023-10-04, ieškovas sutarties nepasirašė, nes pardavėjas nurodė, kad Preliminarioji sutartis nutraukta ir pardavėjas pareikalavo sumokėti ne 100 000 Eur, kaip numatė Sutarties 3.1 p., o 120 000 Eur. Ieškovė nurodė, kad Sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės, todėl, remiantis Sutarties 5.3 p., prašė grąžinti užstatą ir sumokėti 20 824 Eur baudą iki 2023-10-19.

Ginčas nagrinėjamoje byloje kilo dėl 2023-08-01 Preliminarios sutarties vykdymo ir vienašališko jos nutraukimo.

Ieškovė ieškinį grindė aplinkybe, jog atsakovė – pardavėja nepagrįstai vienašališkai nutraukė Preliminarią sutartį, pažeisdama CK 6.218 str. nuostatas; teigė, kad pagal Sutarties 4.1 p. pagrindinė sutartis turėjo būti pasirašyta iki 2023-10-15, todėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti nepažeidė. Nors 2023-09-27 buvo numatytas laikas pas notarą pagrindinei sutarčiai sudaryti, ieškovei kilo abejonių dėl bendraturtės E. K. ketinimo įgyvendinti pirmumo teisę; todėl 2023-09-27 P. B. atvyko į notaro biurą išsiaiškinti sandorio sudarymo aplinkybių. Ieškovės teigimu, pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo paskirta kita data - 2023-10-04, nes šią dieną dar terminas sutarčiai sudaryti galiojo ir sutartis dėl Turto turėjo būti sudaryta preliminarios sutarties sąlygomis. Taip pat ieškovė tvirtino, kad atsakovė nebendradarbiavo ir neteikė informacijos.

Tuo tarpu atsakovė teigė, kad Preliminarioji sutartis buvo nutraukta dėl pirkėjo kaltės pagal 5.2 p. ir 2023-10-04 šalys atvyko sudaryti sutarties, nurodant, kad 20 824,00 Eur avansas buvo užskaitytas kaip bauda, todėl Turto kaina buvo 120 824,00 Eur.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kitų, yra būdingas tas ypatumas, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Taigi, civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Kasacinis teismas savo praktikoje yra pažymėjęs, kad tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, - preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad šalys 2023-08-01 pasirašė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią jos susitarė iki 2023-10-15 sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė nagrinėjamoje byloje pripažino, kad 2023-09-27 buvo numatytas laikas pas notarą pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau jai kilo abejonių dėl bendraturtės E. K. ketinimo įgyvendinti pirmumo teisę; todėl 2023-09-27 P. B. atvyko į notaro biurą išsiaiškinti sandorio sudarymo aplinkybes. Sprendžiant, ar ieškovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį 2023-09-27 buvo pagrįstas, teismas įvertina šias bylai reikšmingas aplinkybes, kurios buvo nustatytos nagrinėjant bylą iš esmės šalių paaiškinimais, notarės A. P. ir liudytojo V. D. parodymais bei rašytiniais įrodymais:

1) 2023-08-01 atsakovė pateikė (duomenys neskelbtini)notaro biurui prašymus persiųsti parduodamo turto bendraturčiams pranešimus dėl jų pirmumo teisės pirkti parduodamą Turtą už Preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą ir (duomenys neskelbtini) notaro biuro notarės A. P. informavimo apie pasinaudojimą šia teise tvarką bei terminą;

2) Notarė 2023-09-18 el. paštu informavo atsakovę, kad yra gautas parduodamo Turto bendraturtės E. K. pranešimas, kuriuo ji pareiškė sutinkanti pasinaudoti pirmumo teise įsigyjant atsakovės parduodamą Turtą (pranešimas dėl pasinaudojimo pirmumo teise pirkti parduodamą Turtą E. K. buvo įteiktas pasirašytinai 2023-08-16). Dėl nurodytų aplinkybių notaras paskyrė parduodamo Turto pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo tarp atsakovės (pardavėjos) ir parduodamo Turto bendraturtės E. K. datą ir laiką – 2023-09-25 14:00 val., pranešimas parduodamo Turto bendraturtei E. K. apie sandorio sudarymo vietą, datą ir laiką per antstolio M. D. kontorą buvo pasirašytinai įteiktas 2023-09-20;

3) 2023-09-20 atsakovė informavo ieškovę apie parduodamo Turto bendraturtės E. K. iniciatyvą pasinaudoti pirmumo teise įsigyjant parduodamą Turtą, paskirtą datą sandoriui sudaryti ir garantijas, kad sandoriui įvykus, ieškovės sumokėtas užstatas bus jai grąžintas Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu;

4) Nustatytu laiku (2023-09-25) į (duomenys neskelbtini) notaro biurą pasirašyti Turto pirkimo - pardavimo sutarties atvyko tik atsakovės (pardavėjo) atstovė generalinė direktorė H. K., tuo tarpu pirkėja E. K. pasirašyti sutarties neatvyko; apie neatvykimo priežastis pirkėja E. K. notaro neinformavo. Neįvykus sandoriui, notarė 2023-09-25 išdavė atsakovei Liudijimą, patvirtinantį faktinę aplinkybę, kad paskirtu sandorį sudaryti laiku parduodamo turto bendraturtė, turėjusi pirmumo teisę įsigyti parduodamą Turtą, sudaryti sandorio neatvyko;

5) 2023-09-25 atsakovės vadovė ir ieškovės akcininkas P. B. susitiko (duomenys neskelbtini) ir aptarė būsimą sandorio sudarymą datą, telefonu suderino su notaru būsimo sandorio sudarymo laiką; atsakovės atstovė H. K. teismo posėdyje paaiškino, kad 2023-09-25 susitikimo su P. B. metu ji pateikė informaciją, jog E. K. neatvyko pas notarą įgyvendinti pirmumo teisės;

6) Byloje esantis rašytinis įrodymas, kurio ieškovė neginčijo, o būtent - 2023-09-25 atsakovės laiškas ieškovei patvirtina, kad atsakovė informavo ieškovę apie Turto pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo datą ir laiką – 2023-09-27, 13:00 val. bei vietą. Taip pat šiuo laišku atsakovė informavo ieškovę, kad E. K. neatvyko 2023-09-25 į notaro biurą pasirašyti sutarties;

7) 2023-09-26 notaras persiuntė šalims Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties projektą susipažinimui, šią aplinkybę ieškovės atstovas teismo posėdyje pripažino;

8) Šalių paaiškinimais, notarės ir liudytojo V. D. parodymais nustatyta, kad 2023-09-27 į (duomenys neskelbtini) notaro biurą pasirašyti Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties atvyko tik atsakovės (pardavėjo) atstovė generalinė direktorė H. K., tuo tarpu ieškovės atstovas, tuo metu buvęs direktorius V. D., pasirašyti sutarties neatvyko, juolab, kad jis ir teismo posėdyje parodė, kad jis nežinojo, kad 2023-09-27 turi būti pasirašyta sutartis, jis turėjo klausimų, teigė, kad jo nekvietė ir 2023-09-27 jis iš viso neturėjo tikslo pasirašyti sutarties. Liudytojo teigimu, tai buvo priverstinė data, jis nesuprato, kas įvyko. Taip pat liudytojas V. D. patvirtino, kad nors gavo laišką dėl 2023-09-27 turinčio įvykti sandorio pasirašymo, jis laiško neskaitė, o teigė, kad P. B. važiavo pas notarą išsiaiškinti visas aplinkybes.

Sprendžiant dėl ieškovės atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį pagrįstumo, svarbu įvertinti ir P. B. paaiškinimus, duotus teismo posėdyje apie tai, jog jo manymu, atsakovė siekė turtą skubiai parduoti, todėl jam kilo abejonių ir manė, kad reikia susisiekti su bendraturte E. K., nes iš jos gavo informaciją, kad ji siekė turtą įsigyti. P. B. nurodė, kad E. K. jį informavo, jog buvo Italijoje, todėl negalėjo 2023-09-25 atvykti pas notarą, tačiau byloje įrodymų, patvirtinančių šias aplinkybes, nėra (CPK 178 str.); juolab, kad pastaroji neinformavo notarės ir neprašė pakeisti nustatytos datos. P. B. patvirtino, kad V. D. 2023-09-27 neatvyko į notaro biurą, nes situacija buvo neaiški.

Taip pat išsiaiškinti bylai reikšmingas aplinkybes, teismas liudytoja apklausė notarę A. P., kuri apie sandorio sudarymo aplinkybes parodė, kad tai buvo ilgas procesas, nevienkartinis veiksmas. Liudytoja paaiškino, kad atsakovės atstovė kreipėsi į notarą dėl palėpės pardavimo ir teiravosi, kokie dokumentai yra reikalingi. Kadangi buvo daug bendraturčių, buvo reikalingi jų atsisakymai dėl pirmumo teisės įgyvendinimo, kuriuos notarė paruošė, pranešimai buvo įteikti per antstolį. Patvirtino, kad buvo gautas E. K. pranešimas, jog ji nori pirkti turtą, todėl notarė paruošė sutartį ir paskyrė laiką, tačiau E. K. neatvyko; tuomet notarė paruošė sutarties projektą ir išsiuntė šalims, o 2023-09-27 sandorio sudaryti atvyko ne įmonės vadovas, o netinkama šalis, kuri nepateikė jokio įgaliojimo; todėl pirmas sandoris neįvyko. Notarė parodė, kad į biurą atvykęs P. B. negalėjo paaiškinti direktoriaus V. D. neatvykimo priežasčių. Taip pat notarė nurodė, kad 2023-10-04 buvo nustatytas kitas laikas šalims sandoriui sudaryti, šalys atvyko, tačiau sandorio kaina buvo kita ir šalys nesusitarė.

Pažymėtina, kad notarės parodymus dėl P. B. įgaliojimų patvirtina VĮ Registrų centro juridinių asmenų išrašo duomenys, iš kurių matyti, kad P. B. ieškovo direktoriaus pareigas pradėjo eiti nuo 2023-11-30, o nuo 2020-07-15 iki 2023-11-30 šias pareigas ėjo V. D..

Byloje konstatuota, kad Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes ieškovės atstovas neatvyko 2023-09-27 į notaro biurą nurodytu laiku, juolab, kad 2023-09-27 notarės A. P. Liudijimas patvirtina, kad 2023-09-27, 13.00 val. buvo paskirtas laikas šalims UAB „IDA BASAR“ ir MB „1.REZULTATAS“ atvykti į (duomenys neskelbtini) notarų biurą, pasirašyti 3177/7066 dalies Negyvenamosios patalpos – Neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Paskirtu laiku MB „1.REZULTATAS“ direktorius V. D. neatvyko.

Sprendžiant dėl ieškovės nurodytos priežasties, dėl ko sandoris nebuvo sudarytas, teismui yra ne tik nesuprantama, bet ir nepateisinama ieškovės pozicija dėl bendraturtės E. K. pirmumo teisės įgyvendinimo, kuria ji rėmėsi kaip kliūtimi sandoriui sudaryti. Šiame kontekste svarbu pažymėti, kad atsakovė 2023-09-25 laiške ieškovei aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, jog E. K. 2023-09-25 neatvyko į notarų biurą ir notarė 2023-09-25 išdavė Liudijimą, patvirtinantį, kad E. K. paskirtu laiku į notarų biurą neatvyko; juolab, šalys teismo posėdyje patvirtino, kad 2023-09-25 jos susitiko (duomenys neskelbtini) ir aptarė būsimą sandorio sudarymą datą, telefonu suderino su notaru būsimo sandorio sudarymo laiką; be to, susitikimo metu atsakovė pateikė ieškovei informaciją, kad E. K. neatvyko pas notarą įgyvendinti pirmumo teisės. Taigi, bendraturtės pozicija buvo aiški ir akivaizdi, todėl notarė paskyrė laiką sandoriui sudaryti: 2023-09-27, 13.00 val., (duomenys neskelbtini) notarų biuras. 2023-09-26 šalims notarė išsiuntė Sutarties projektą. Įvertinus šias aplinkybes, ieškovo pasirinktą poziciją, jog jis tą dieną atvyko į notaro biuro išsiaiškinti situacijos dėl bendraturtės ketinimo įgyvendinti pirmumo teisę, teismas sprendžia, kad ieškovės pozicija yra nepagrįsta ir prieštaraujanti konstatuotiems faktams apie tai, kad bendraturtės pozicija nekėlė abejonių ir buvo vertinama kaip atsisakymas įgyvendinti savo pirmumo teisę į Turtą (tai patvirtina oficialus įrodymas – 2023-09-25 notarės Liudijimas) ir ieškovei apie tai buvo žinoma dar iki 2023-09-27.

Taigi bylos faktiniai duomenys sudaro pagrindą teismui spręsti, kad ieškovės nurodyta aplinkybė dėl galimos bendraturtės pirmumo teisės įgyvendinimo, - savaime nesudarė pagrindo ja remtis pateisinant savo neatvykimą pas notarą nurodytu ir šalių sulygtu laiku; juolab, kad situacija dėl bendraturtės pirmumo teisės buvo pakankamai aiški ir atskleista ieškovei; todėl ieškovės tinkamo atstovo neatvykimas nurodytu laiku sudaryti pagrindinės sutarties yra vertinamas kaip vengimas sudaryti pagrindinę sutartį ir tai pagrįstai sudarė pagrindą atsakovei spręsti, jog ieškovė atsisakė sudaryti sutartį. Taigi, ieškovės elgesys neatitiko rūpestingo ir atidaus pirkėjo elgesio standarto. Nors ieškovė laikėsi pozicijos, kad neaiški situacija dėl bendraturtės buvo kliūtis sudaryti pagrindinę sutartį, svarbu pažymėti, kad preliminariosios sutarties galiojimo laikotarpiu ieškovė nekėlė klausimo, kad tai gali turėti neigiamos įtakos pagrindinei sutarčiai sudaryti. Priešingai, Sutarties 5.4 punkte šalys aiškiai nustatė atsakomybę ir garantijas tuo atveju, jei Turto bendrasavininkai įgyvendintų pirmumo teisę (pardavėjas įsipareigojo grąžinti pirkėjui jo sumokėtą avansą).

Pažymėtina, kad CK 6.38 str. reikalauja, kad prievolės būtų vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal sutarties nurodymus. Pagal CK 6.189 str., galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, o CK 6.200 str. 1 d. reikalauja sutartis vykdyti tinkamai ir sąžiningai. Byloje nustatyta, kad ieškovė sudarė Sutartį laisva valia, pagal kurią prisiėmė ne tik teises, bet ir pareigas. Teismas nenustatė byloje duomenų, jog atsakovės veiksmai būtų apriboję ieškovei galimybę atvykti 2023-09-27 pas notarą sudaryti pagrindinę sutartį. Netinkamai vykdydama sutartinius įsipareigojimus ieškovė veikė savo rizika ir prisiėmė iš to kylančias pasekmes.

Nagrinėjamos bylos kontekste teismas atkreipia dėmesį ir į tai, jog jis nenustatė, kad atsakovė būtų sudariusi Sutartį su trečiaisiais asmenimis, perleidusi Turtą. Iš VĮ Registrų centro rašto dėl duomenų pateikimo matyti, kad atsakovei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto – 3177/7066 dalies negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini), laikotarpiu nuo 2023-01-01 iki 2024-03-18 (duomenys neskelbtini)notarų biuro notarės A. P. buvo užsakyti du Nekilnojamojo turto registrų duomenų, reikalingų sandoriui sudaryti, tikrinimai (2023-07-25 ir 2023-09-22), kurie ir buvo susiję su nagrinėjamoje byloje ginčo preliminarios sutarties sudarymu ir jos vykdymu. Taigi, nurodyta aplinkybė tik patvirtina atsakovės valią sudaryti su ieškove pagrindinę sutartį. Juolab, kad atsakovė teismo posėdyje patvirtino, kad šiai dienai Turtas nėra parduotas.

Ieškovė savo reikalavimą grindė aplinkybe, jog Preliminariosios sutarties 4.1. punkte nustatyta sąlyga – įsipareigojimu pasirašyti pagrindinę sutartį iki 2023 m. spalio 15 d. ir 5.2. punkte nustatytomis sąlygomis, pagal kurias sutartis vienašališkai gali būti nutraukta esant bent vienam pagrindui: 1) pirkėja atsisako sudaryti pagrindinę sutartį; 2) pradelsia terminą sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės liudija, kad bendraturtei atsisakius įgyvendinti savo pirmumo teisę, notaras 2023-09-25 paskyrė Turto pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo datą 2023-09-27, 13.00 val., tačiau į (duomenys neskelbtini)notaro biurą pasirašyti Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties atvyko tik atsakovės (pardavėjo) atstovė generalinė direktorė H. K., tuo tarpu ieškovės atstovas, tuometinis direktorius V. D., pasirašyti sutarties neatvyko. Konstatuota, kad 2023-09-27 atvykęs P. B. (ieškovės akcininkas) įgaliojimo pasirašyti sutartį neturėjo, paaiškinti direktoriaus neatvykimo priežasčių negalėjo. Todėl notaras 2023-09-27 išdavė atsakovei Liudijimą, patvirtinantį, kad paskirtu laiku sudaryti sandorį ieškovės atstovas direktorius V. D. neatvyko. Taigi, tokios aplinkybės suponuoja išvadą, kad pagrindas, numatytas Sutarties 5.2 punkte nutraukti vienašališkai Sutartį, egzistavo. Juolab, kad teismas jau aukščiau pasisakė dėl ieškovės nepagrįsto vengimo sudaryti pagrindinę sutartį 2023-09-27. Teismas nenustatė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nuo ieškovės valios nepriklausančių priežasčių, tiksliau – dėl to, kad atsirado Sutarties 4.1 punkte nustatyta sąlyga, o būtent, kad Pardavėjai nepavyko gauti neįrengtos pastogės bendrasavininkių atsisakymų įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą.

Be to, teismas negali ignoruoti aplinkybės, kurios ieškovė neginčijo, jog ieškovės direktorius V. D., 2023-10-04 paskyrus kitą sandorio sudarymo laiką, pasiūlė atsakovei 5000 Eur kompensaciją už neįvykusį sandorį ir sutiko pasirašyti sutartį, tačiau tik Preliminariosios sutarties sąlygomis. Taigi, ieškovė tokiu elgesiu pripažino, jog 2023-09-27 sandoris neįvyko dėl jos kaltės. Teismas laiko pagrįsta atsakovės poziciją, kad 2023-09-27 pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta, todėl remiantis Preliminarios sutarties 5.2 p. ji buvo nutraukta dėl ieškovės kaltės, o sumokėtas užstatas liko atsakovei kaip bauda už atsisakymą sudaryti sandorį (Sutarties 5.2 p.). Todėl ieškovės teiginiai, jog 2023-10-04 šalys atvyko sudaryti pagrindinės sutarties pagal 2023-08-01 preliminarios sąlygas, nes terminas buvo iki 2023-10-15, atmestini kaip prieštaraujantys nustatytoms faktinėms bylos aplinkybėms.

  Byloje nustatyta, kad Sutarties 4.1 punktu šalys įsipareigojo pasirašyti Pagrindinę sutartį iki 2023 m. spalio 15 d.; taip pat šalys numatė, kad tuo atveju, jei iki nurodyto termino Pardavėjai nepavyktų gauti neįrengtos pastogės bendrasavininkių atsisakymų įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą, šalys bendru sutarimu pratęs terminą protingam laikotarpiui, kad Pardavėja galėtų užbaigti atsisakymų surinkimą. Pagal Sutarties 6.1 punktą, visi Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja sudaryti tik raštu ir pasirašyti abiejų šalių. Tuo tarpu byloje duomenų, kad šalys būtų atlikę Sutarties pakeitimus, o būtent – partęsę terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, nėra (CPK 178 str.); taip pat nėra ir duomenų, kad atsakovei nepavyko gauti neįrengtos pastogės bendrasavininkių atsisakymų įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą.

Ieškovė teigė, jog buvo nustatyta kita data - 2023-10-04 sandoriui sudaryti ir ji turėjo ketinimus sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau šiame kontekste svarbu pažymėti, kad net ir tuo metu (2023-10-04) E. K. atsisakymo įgyvendinti pirmumo teisės nebuvo (buvo tie patys įrodymai – notarės Liudijimas) ir tai jau nebuvo ieškovei kliūtis sudaryti sutartį. Bylos duomenys liudija, kad 2023-09-27 ir 2023-10-04 faktinė situacija dėl E. K. buvo ta pati ir įrodymų, patvirtinančių, kad ieškovė būtų bent pasidomėjusi dėl E. K. atsisakymo įgyvendinti pirmumo teisę, nėra (CPK 178 str.); tokio pobūdžio aplinkybės sudaro pagrindą teismui spręsti, kad ieškovė nepagristai atsisakė sudaryti sutartį 2023-09-27, o abejones dėl E. K. pasirinko kaip gynybinę versiją ir siekį išvengti civilinės atsakomybės pagal Sutarties 5.2 p.

Ieškovė teigė, kad atsakovė nepagristai nutraukė vienašališkai 2023-08-01 Sutartį ir pažeidė CK 6.218 str. reikalavimus.

Sprendžiant dėl nurodytų teiginių, svarbu pabrėžti, jog privatinėje teisėje galioja dispozityvumo principas, o tai reiškia, jog šalys yra laisvos nustatyti Sutarties sąlygas; be to, kasacinis teismas savo praktikoje konstatavo, jog teismas neturėtų iš esmės paneigti šalių valios dėl atsakomybės už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą (LAT 2008-09-30 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-443/08). Nagrinėjamoje byloje iš Sutarties turinio akivaizdu, jog šalys valią buvo suderinę aiškiai dėl Sutarties nutraukimo pagrindų ir sankcijų už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą (Sutarties 5.2 ir 5.3 punktai). Taigi, ieškovė, pasirašydama Sutartį, išreiškė sutikimą su sutarties sąlygomis, tame tarpe ir dėl vienašalio jos nutraukimo ir baudos dydžio, ir šios sąlygos ją tenkino. Sutarties sąlygų turinys ir formuluotė buvo išdėstyti aiškiai, nedviprasmiškai, dėl ko ieškovei kilo pareiga vykdyti Sutartį joje nustatytomis sąlygomis.

CK 6.217 str. 5 d. nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais. Preliminarios sutarties 5.2 p. suteikė pardavėjui teisę vienašališkai nutraukti sutartį joje nustatytomis sąlygomis, kurias atsakovė teisėtai ir pagrįstai įgyvendino. Taigi, ieškovės teiginiai, kad atsakovė nesilaikė CK 6.218 str. reikalavimų dėl sutarties nutraukimo, atmestini kaip prieštaraujantys 2023-08-01 Sutarties turiniui ir šalių išreikštai valiai dėl vienašalio Sutarties nutraukimo.

Kaip jau buvo pirmiau nurodyta, pagrindas civilinei atsakomybei CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme atsirasti yra nepagrįstas preliminariosios sutarties šalies vengimas ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį. Pažymėtina, kad byloje esantys duomenys liudija, jog ieškovė nesudarė Pagrindinės sutarties, nes notarės paskirtu laiku ji atvyko išsiaiškinti situacijos dėl bendraturtės pozicijos, nors ši pozicija jau buvo žinoma ir akivaizdi 2023-09-25; priešingu atveju, notarė nebūtų nustačiusi konkrečios datos sandoriui sudaryti.

CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu šalys per sutartyje nustatytą terminą nesudaro pagrindinės sutarties, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Byloje įrodymų viseto pagrindu konstatuota, kad ieškovė nepagrįstai 2023-09-27 atsisakė sudaryti sutartį ir teismas jos veiksmus vertina kaip nesąžiningą vengimą 2023-09-27 sudaryti pagrindinę sutartį. Byloje esanti šalių tarpusavio susirašinėjimo medžiaga, jų paaiškinimai, liudytojų parodymai patvirtina, kad ieškovė vengė sudaryti pagrindinę sutartį, nors atsakovė ją kvietė atvykti pas notarą ir pateikė visą informaciją, susijusią su bendraturčių pirmumo teisės įgyvendinimu. Nagrinėjamos bylos kontekste teismas negali ignoruoti fakto, kad abi šalys yra juridiniais asmenys, verslininkai, turintys sutarčių sudarymo patirtį; juolab, kad teismo posėdyje tiek buvęs ieškovės vadovas V. D. patvirtino, kad turi aukštąjį išsilavinimą, taip pat P. B. turi teisinį aukštąjį išsilavinimą. Pagal kasacinio teismo praktiką verslininkams yra taikomi aukštesni bonus pater familias (atidus, rūpestingas ir apdairus asmuo) elgesio standartai (LAT 2020 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-354-1075/2020).

Byloje nustatyta, kad šalys Preliminariojoje sutartyje aiškiai patvirtino susitarimą dėl netesybų, įskaitomų į nuostolius, tikslaus dydžio tais atvejais, kai neįvykdomi įsipareigojimai sudaryti pagrindinę sutartį (Sutarties 5.2 ir 5.2 punktai). Teismas nagrinėjamoje byloje nenustatė ieškovės civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių (pagal CK 6.253 straipsnio 1 dalį civilinė atsakomybė netaikoma, taip pat asmuo gali būti visiškai ar iš dalies atleistas nuo civilinės atsakomybės šiais pagrindais: dėl nenugalimos jėgos, valstybės veiksmų, trečiojo asmens veiksmų, nukentėjusio asmens veiksmų, būtinojo reikalingumo, būtinosios ginties, savigynos).

ieškovės Mažosios bendrijos „1.Rezultatas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „IDA BASAR“ dėl užstato grąžinimo, baudos priteisimo ir preliminariosios sutarties nepagrįsto nutraukimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, MB „Kristy Property“, atmesti.

Priteisti iš ieškovės Mažosios bendrijos „1.Rezultatas“, j. a. k.: 303106403, į valstybės biudžetą  41,45 Eur (keturiasdešimt vieną eurą ir 45 euro centus) pašto išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus m. apylinkės teismą.

Teisėja                                                                Lijana Le Huede