Civilinė byla Nr. 3K-3-408-611/2016

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-17826-2014-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.6.3; 2.3.2.5

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. rugsėjo 30 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintaro Kryževičiaus, Andžej Maciejevski (pranešėjas) ir Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė),

rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo K. B. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 24 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo K. B. ieškinį atsakovams uždarajai akcinei bendrovei „Domas“, D. F., R. R., trečiasis asmuo notarė Rasa Inokaitienė, dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių asmens pirmenybės teisę pirkti žemės sklypą, kuriame yra jam priklausantys statiniai ir įrenginiai, ir šios pirmenybės teisės apsaugą, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovas prašė teismo perkelti jam pirkėjo teises ir pareigas pagal 2014 m. rugsėjo 18 d. pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis), priteisiant iš jo Sutartyje nurodytą kainą atsakovei UAB „Domas“.
3. Jis nurodė, kad pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 31 straipsnį turi pirmenybės teisę įsigyti žemės sklypą, kuris pagal Sutartį buvo parduotas UAB „Domas“. Ieškovui asmeninės nuosavybės teise priklauso pastatas – garažas, stovintis ant 0,2231 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas). Šis sklypas parduotas pažeidžiant ieškovo ir atsakovų 2014 m. rugpjūčio 21 d. susitarimą pirkti jį už sutartą kainą – 60 000 Lt (17 377,20 Eur). Atsakovai vienašališkai pakėlė Žemės sklypo kainą iki 65 000 Lt (18 825,30 Eur) ir, nepaisydami ieškovo pirmumo teisės, pardavė jį atsakovei UAB „Domas“.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

4. Kėdainių rajono apylinkės teismas 2015 m. rugsėjo 29 d. sprendimu ieškinį atmetė; paskirstė bylinėjimosi išlaidas; panaikino taikytas laikinąsias apsaugos priemones.
5. Teismas konstatavo, kad bylos duomenys neteikia pagrindo daryti išvados, jog atsakovai, pasirašydami Sutartį, būtų siekę ne perleisti turtą už rinkos kainą, o neteisėtai parduoti Žemės sklypą, siekdami sąmoningai apriboti ieškovo teises. Ieškovui, teismo vertinimu, buvo suteikta reali galimybė pasinaudoti jam priklausančia pirmenybės teise įsigyti Žemės sklypą. Teismas sprendė, kad ieškovo pateikti elektroniniai laiškai, kiti nurodomi šalių bendravimo faktai ir aplinkybės, kurie vyko pasibaigus terminui pasinaudoti pirmumo teise, neįrodo, jog jam buvo sutrukdyta pasinaudoti Žemės įstatyme nustatyta pirmumo teise. Nurodęs, kad ieškovas praleido terminą informuoti apie savo norą įgyvendinti pirmenybės teisę, teismas konstatavo, kad atsakovai turėjo teisę parduoti Žemės sklypą kitam pirkėjui (UAB „Domas“).
6. Teismas nurodė, kad susitarimą dėl nekilnojamojo turto būsimo pirkimo ir pardavimo gali garantuoti tik preliminariosios sutarties sudarymas, o telefoniniai pokalbiai ir (ar) susirašinėjimas elektroniniu paštu teisinių padarinių nesukelia. Ieškovui neįrodžius, kad iki termino pasinaudoti pirmumo teise pabaigos jis buvo sutaręs pirkti Žemės sklypą už 60 000 Lt (17 377,20 Eur), teismas atmetė kaip nepagrįstą ieškinio argumentą, jog atsakovai, sudarydami Sutartį, buvo nesąžiningi.
7. Įvertinęs atsakovų paaiškinimus ir byloje nustatytas aplinkybes, kad ieškovo įmonė yra likviduojama, ieškovas pastatu – garažu, esančiu Žemės sklype, pats nesinaudoja, jį nuomoja kitai įmonei, teismas sprendė, kad ieškovas realiai neketino pirkti šio sklypo. Ieškovas neįrodė, kad jis sutiko ar siekė nupirkti Žemės sklypą ir už 65 000 Lt (18 825,30 Eur).
8. Teismas pažymėjo, kad pirmenybės teisė pirkti žemę galioja ribotą laiką, kuriam pasibaigus ši teisė išnyksta. Ieškovas, nepasinaudojęs jam suteikta teise per tam skirtą laiką, neteko teisės į pažeistų teisių gynybą nurodytu pagrindu.
9. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2016 m. vasario 24 d. nutartimi pakeitė Kėdainių rajono apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 29 d. sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo, sumažino priteistą sumą; kitą sprendimo dalį paliko nepakeistą; priteisė atsakovui D. F. iš ieškovo bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.  
10. Kolegija rėmėsi Žemės įstatymo 31 straipsnio 1, 4 dalių nuostatomis, nurodė, kad įstatyme įtvirtinta žemės savininko pareiga pranešti raštu apie ketinimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas sietina su asmens, turinčio pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jam priklausantys statiniai ir įrenginiai, teisių apsauga, kad žemė nebūtų parduota kitam asmeniui, nepasiūlius jos pirmiausiai įsigyti statinių ir įrenginių, kurie stovi ant parduodamos žemės, savininkui, taip pat siekiant apsaugoti šį asmenį nuo nesąžiningų žemės savininko veiksmų, jeigu jis norėtų parduoti žemę kitam pirkėjui geresnėmis sąlygomis, negu buvo pasiūlytos pirmenybės teisę turinčiam asmeniui.
11. Nustačiusi, kad atsakovai D. F. ir R. R. 2014 m. liepos 15 d. per notarą registruota siunta išsiuntė ieškovui pareiškimą apie ketinimą parduoti Žemės sklypą už 60 000 Lt (17 377,20 Eur) arba 7,29 aro už 25 000 Lt (7240,50 Eur), prašydami ne vėliau kaip per 14 dienų nuo pranešimo gavimo dienos raštu pranešti 17-ajam notarų biurui apie savo norą arba atsisakymą pirkti; šis pareiškimas buvo įteiktas K. B. individualios įmonės adresu, kolegija konstatavo, kad toks pareiškimo įteikimo būdas yra tinkamas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 123 straipsnio 3, 4 dalys). Nei per pareiškime nurodytą 14 dienų terminą, nei per Žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje nustatytą 30 dienų terminą ieškovas apie savo sprendimą pirkti Žemės sklypą (jo dalį) ar atsisakyti jį pirkti nepranešė. Nors atsakovai įgijo teisę parduoti Žemės sklypą 2014 m. liepos 15 d. pareiškime nurodytomis sąlygomis kitam pirkėjui, šia teise nepasinaudojo, 2014 m. rugpjūčio 27 d. ieškovui registruota siunta per notarą išsiuntė naujus pareiškimus, siūlydami įsigyti visą Žemės sklypą už padidintą – 65 000 Lt (18 825,30 Eur) – kainą. Šį atsakovų pareiškimą (pranešimą) ieškovas gavo, tačiau įsigyti Žemės sklypą naujai pasiūlytomis sąlygomis atsisakė. Kolegija atmetė kaip nepagrįstus ieškovo argumentus, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nevertino svarbaus rašytinio įrodymo – 2014 m. rugpjūčio 21 d. ieškovo ir atsakovo D. F. elektroninio susirašinėjimo dėl sutikimo pirkti ginčo žemės sklypą, kuriuo, ieškovo teigimu, jis pirmą kartą buvo informuotas apie Žemės sklypo pardavimą ir pasiūlymą priėmė. Kolegija pažymėjo, kad sutikimą įsigyti Žemės sklypą už 60 000 Lt (17 377,20 Eur) ieškovas išreiškė 2014 m. rugpjūčio 21 d., t. y. pasibaigus notaro ir įstatyme nustatytiems terminams; atsakovai vedė su ieškovu derybas dėl sutarties sudarymo, dėl to atsakovai atsisakė ieškinio kitoje civilinėje byloje, tačiau, ieškovui vengiant atlikti konkrečius veiksmus ir pateikus prašymą kitoje byloje atlyginti bylinėjimosi išlaidas, derybos nutrūko. Taigi atsakovų 2014 m. liepos 15 d. pasiūlymas, pasibaigus jo galiojimo terminui, derybų keliu nebuvo įgyvendintas; skirtingai nuo ofertos (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.167 straipsnis), pranešimas apie ketinimą parduoti daiktą pirmumo teisę turinčiam asmeniui gali būti atšaukiamas, todėl nėra pagrindo daryti išvados, kad atsakovai (Žemės sklypo bendraturčiai) buvo susaistyti ieškovo sutikimo įsigyti Žemės sklypą už 60 000 Lt (17 377,20 Eur); atsakovams padidinus parduodamo turto kainą ir tinkamai apie tai pranešus ieškovui 2014 m. rugpjūčio 27 d. notariniu pranešimu, ieškovui buvo sudaryta galimybė pasinaudoti pirmumo teise pirkti Žemės sklypą ta kaina, kuria atsakovai iš tiesų jį pardavė UAB „Domas“, todėl ieškovo pirmumo teisė nebuvo pažeista.
12. Kolegija atmetė kaip teisiškai nereikšmingus argumentus dėl atsakovų nesąžiningumo, nurodė, jog 2014 m. gegužės 28 d. atsakovų pasirašytos preliminariosios sutarties, pagal kurią D. F. ir R. R. gavo iš UAB „Domas“ 15 000 Lt (4344,30 Eur) avansą, dalykas buvo tik Žemės sklypo dalis (7,29 aro), reikalinga įvažiuoti į UAB „Domas“ garažus, tačiau pagrindinė sutartis iki nustatyto laiko nebuvo sudaryta, todėl neatsirado ir padarinių (ieškovo teisių pažeidimas). 
13. Remdamasi CPK 314 straipsnio nuostatomis, kolegija nurodė, kad kartu su apeliaciniu skundu ieškovo pateiktas eksperto A. B. 2015 m. spalio 19 d. ekspertizės aktas, kurio išvadoje teigiama, kad „tikėtina, jog 2014 m. liepos 16 d. UAB „Bijusta“ registruotos siuntos įteikimo pranešime, eilutėje „Siuntą priėmė“, rankraštinį įrašą „K. B.“ parašė bei greta pasirašė ne K. B.“; pažymėjo, kad prašomas pridėti įrodymas pirmosios instancijos teismui neteiktas, ekspertizės akte paminėtų aplinkybių teismas netyrė ir dėl jų nepasisakė. Akto pridėjimas po pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimo, kolegijos vertinimu, nebuvo būtinas. Be to, paaiškėjus dokumento suklastojimo atvejui, šis faktas lemiamos reikšmės ginčo teisinio santykio kvalifikavimui neturėtų, nes Žemės sklypas atsakovei UAB „Domas“ buvo parduotas, remiantis ne 2014 m. liepos 15 d. pareiškimu (pasiūlymu), o 2014 m. rugpjūčio 27 d. atsakovų pasiūlymu, kurio gavimo fakto ieškovas nekvestionuoja. Nenustačiusi CPK 314 straipsnyje įtvirtintų pagrindų priimti pateiktą naują įrodymą, kolegija šį prašymą atmetė kaip nepagrįstą.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

14. Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 24 d. nutartį ir Kėdainių rajono apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Teismai, spręsdami, kad Sutartis sudaryta teisėtai, nepažeidus ieškovo pirmumo teisės, nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos Žemės įstatymo 31 straipsnio nuostatų aiškinimo ir taikymo praktikos (žr. kasacinio teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-463/2012). Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalies nuostatos, įtvirtinančios statinių ir įrenginių savininkų pirmenybės teisę pirkti parduodamą žemės sklypą, paskirtis yra užtikrinti sąžiningas pardavimo sąlygas. Ši norma taikytina visais atvejais, kai egzistuoja joje nurodytos sąlygos: žemės sklypo (ar dalies) pirkimo–pardavimo sandoris ir statinių ir (ar) įrenginių ant parduodamo sklypo buvimo faktas. Nagrinėjamu atveju egzistavo visos būtinos sąlygos taikyti pirmumo teisę.
2. Netinkamai aiškintas ir taikytas Žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtintas pirmenybės teisės įgyvendinimo mechanizmas, nepagrįstai statinių savininko sprendimo įforminimas prilygintas būtinumui sudaryti preliminariąją sutartį. Tokio reikalavimo Žemės įstatyme nenustatyta. Be to, neteisingai aiškinta Žemės įstatyme nustatyta informavimo apie sutikimą pirkti sklypą tvarka, nurodant, kad būtina pranešti notarei. Atsakovui pateikus naują pasiūlymą, turėjo būti taikomas naujas 30 dienų terminas, skaičiuotinas nuo 2014 m. rugsėjo 12 d. (2014 m. rugpjūčio 27 d. pareiškimo įteikimo registruotu laišku). Sutartis sudaryta nepasibaigus šiam terminui.     
3. Pažeistos įrodymų tyrimo ir vertinimo taisyklės, dėl ko neteisingai nustatytos faktinės aplinkybės. Teismai nevertino įrodymų viseto, išvadas grindė, esant esminių prieštaravimų tarp įrodymų. Liko neįvertintas rašytinis įrodymas – ieškovo ir D. F. 2014 m. rugpjūčio 21 d. elektroninio susirašinėjimo laiškai, iš kurių matyti, kad ieškovas pasiūlymą įsigyti Žemės sklypą priėmė ir pirmenybės teise pasinaudojo per vieną dieną nuo pranešimo gavimo, nepraleidęs Žemės įstatyme nustato termino. Teismai nepagrįstai šį terminą skaičiavo nuo 2014 m. liepos 18 d., nes 2014 m. liepos 15 d. pranešimo tą dieną ieškovas negavo, jame nėra ieškovo parašo (parašas suklastotas). Teismai nepagrįstai pripažino tinkamu atsakovų pareiškimo įteikimą ieškovo individualios įmonės adresu (CPK 123 straipsnio nuostatos reglamentuoja tik procesinių dokumentų įteikimo tvarką). Nepagrįsta teismų išvada, kad ieškovas atsisakė įsigyti Žemės sklypą naujai pasiūlytomis sąlygomis, nes per įstatyme nustatytas 30 dienų jis negalėjo to padaryti (2014 m. rugpjūčio 27 d. pranešimas jam įteiktas 2014 m. rugsėjo 12 d., o sandoris sudarytas 2014 m. rugsėjo 18 d.).      
4. Netinkamai aiškintos ir taikytos CPK 314 straipsnyje įtvirtintos įrodymų priimtinumo taisyklės, nepagrįstai atsisakytas priimti eksperto A. B. 2015 m. spalio 19 d. ekspertizės aktas, kuris pašalina įrodymų prieštaravimus.
5. Pažeistos CPK 320 straipsnio nuostatos, nes apeliacinės instancijos teismas netyrė ir nevertino atsakovų nesąžiningumo, nepatikrino pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Atsakovai dar 2014 m. gegužės 28 d. buvo sudarę preliminariąją sutartį dėl Žemės sklypo pardavimo. Pagal šią sutartį sumokėtas avansas.
15. Atsakovas D. F. atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti, Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 24 d. nutartį palikti galioti, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
1.   Teismai tinkamai taikė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, tinkamai nustatė teisiškai reikšmingas aplinkybes, vertino, be kitų įrodymų, ieškovo ir atsakovo D. F. elektroninio susirašinėjimo laiškus. Ne tik ieškovas, bet ir atsakovė UAB „Domas“, kurios statiniai yra Žemės sklype, turėjo pirmenybės teisę jį pirkti.     
2. Teismai nenukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos praktikos, tinkamai taikė Žemės įstatymo 31 straipsnio nuostatas; aiškinosi, ar egzistuoja sąlygos, kurioms esant asmuo turi pirmenybės teisę įsigyti žemės sklypą; įvertinę bylos duomenis, konstatavo, kad ieškovas šia teise nepasinaudojo, nors jam buvo sudaryta reali galimybė.
3. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė CPK 314 straipsnio nuostatas, pagrįstai nepridėjo prie bylos 2015 m. spalio 19 d. ekspertizės akto, nes jis galėjo būti pateiktas bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, be to, jis neįrodo, kad buvo pažeista ieškovo pirmenybės teisė įsigyti Žemės sklypą.
4. Nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad teismai sprendimo pirkti Žemės sklypą ar atsisakyti jį pirkti įforminimą prilygino būtinumui sudaryti preliminariąją sutartį.
5. Ieškovas nepagrįstai teigia, kad atsakovai buvo nesąžiningi. 2014 m. gegužės 28 d. preliminarioji sutartis dėl kito objekto, nei nurodytas Sutartyje, buvo pasibaigusi ir pagrindinės sutarties šalys nebuvo sudariusios.
16.           Atsakovė R. R. atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti, Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 24 d. nutartį palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
1.    Teismai tinkamai aiškino ir taikė Žemės įstatymo 31 straipsnio nuostatas, ieškovo pirmenybės teisė nebuvo pažeista. Procesiniuose sprendimuose teismų nenurodyta, kad sutikimas pirmenybės teise įsigyti Žemės sklypą turėjo būti išreikštas preliminariosios sutarties sudarymu, o vertino, ar nebuvo sudarytas kitoks susitarimas dėl Žemės sklypo pirkimo, ieškovui nepasinaudojus pirmenybės teise. Kadangi ieškovas per 30 dienų nuo 2014 m. liepos 15 d. pranešimo gavimo atsisakė pirmenybės teisės (nepasinaudojo ja), tai jos neteko, o atsakovai turėjo teisę, gavę geresnį pasiūlymą, padidinti Žemės sklypo kainą, už kurią pirkti šį turtą ieškovas atsisakė.     
2. Teismai nepažeidė įrodymų tyrimo ir vertinimo taisyklių, padarė pagrįstas išvadas dėl ieškovo reikalavimų nepagrįstumo. Teismai įvertino tiek ieškovo, tiek atsakovų pateiktus įrodymus, paaiškinimus, liudytojų parodymus, pasisakė dėl šių įrodymų tinkamumo, įrodomosios reikšmės.  
3. Nors ieškovas nurodo, kad teismai nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos teismų praktikos dėl Žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtinto pirmenybės teisės instituto aiškinimo ir taikymo, konkrečių neatitikimų ar pažeidimų nenurodo. 
4. Ieškovas nepagrindė aplinkybės, kad būtinumas pateikti ekspertizės aktą kilo po bylos išnagrinėjimo pirmosios instancijos teisme, todėl pagrįstai nebuvo pridėtas prie bylos. Be to, šio įrodymo (ne)priėmimas nesukelia jokių pasekmių.
5. Ieškovo argumentai dėl atsakovų ir notarės nesąžiningumo nepagrįsti, 2014 m. gegužės 28 d. preliminarioji sutartis to neįrodo.
17.            Atsakovė UAB „Domus“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti, Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 24 d. nutartį palikti galioti, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
1. Teismai nenukrypo nuo kasacinio teismo Žemės įstatymo 31 straipsnio nuostatų aiškinimo ir taikymo praktikos, vadovavosi išaiškinimais dėl pastatų savininko pirmumo teisės egzistavimo pagrindų ir šios teisės įgyvendinimo būdo. Ši teisė nėra absoliuti ir turi būti derinama su žemės sklypo savininko teisių apsauga. Teismai pagrįstai sprendė, kad vėlesni pranešimai nebuvo privalomi ir patvirtina aplinkybę, kad atsakovai – Žemės sklypo savininkai – vykdė derybas dėl sklypo kainos. Galutinės Žemės sklypo pardavimo sąlygos buvo palankesnės atsakovams, ne ieškovui. Nepagrįstas ieškovo argumentas, kad teismai statinių savininko sprendimo įforminimą prilygino būtinumui  sudaryti preliminariąją sutartį.
2. Ieškovas nepagrindė argumentų, kad teismai pažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas. Pranešimai galėjo būti įteikiami ne tik ieškovo gyvenamosios, bet ir jo individualios įmonės adresu (CK 6.166 straipsnis). Ieškovas nepagrįstai teigia, kad 2014 m. rugpjūčio 21 d. susirašinėjimas, kuriuo jis išreiškė pageidavimą pirkti Žemės sklypą, privalomai saistė atsakovus. Šis susirašinėjimas ir 2014 m. rugpjūčio 27 d. pranešimas ieškovui pagrįstai teismų laikyti Žemės sklypo savininkų ir potencialių pirkėjų derybomis.
3. Ieškovas nepateikė pagrįstų argumentų dėl CPK 314 straipsnio nuostatų pažeidimo. Nors parašo suklastojimo įteikimo pažymoje argumentu ieškovas rėmėsi bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teise, jis turėjo teikti tai patvirtinančius rašytinius įrodymus, prašyti skirti rašysenos ekspertizę. Be to, ekspertizės aktas nepatvirtina, kad ieškovas nebuvo tinkamai informuotas apie gautą pranešimą.    
18.            Trečiasis asmuo notarė R. Inokaitienė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
1. Notaras atliko visus reikalingus veiksmus teisės pažeidimams užkirsti ir sudarė faktinį pagrindą patvirtinti Sutartį: ieškovas buvo tinkamai informuotas apie galimybę pasinaudoti pirmumo teise, tačiau ja nepasinaudojo; buvo pakankamas pagrindas manyti, kad pranešimas ieškovui buvo įteiktas tinkamai; notaro siųstuose atsakovų pareiškimuose buvo aiškiai nurodyta, kokia forma turi būti išreikštas ieškovo sutikimas, todėl ieškovas turėjo suprasti, jog vien elektroninio susirašinėjimo būdu išreikštas sutikimas yra nepakankamas tokios teisės atsiradimo pagrindas.
2. Statinių ir įrenginių savininkai neturi pirmenybės teisės į visą parduodamą sklypo dalį, nebent būtų nustatyta, kad jis būtinas statiniams (įrenginiams) naudoti. Taigi ieškovo reikalavimas perkelti jam pirkėjo teises į Žemės sklypą galėtų būti tenkinamas tik tokia apimtimi, kiek tai pagrįstai reikalinga ieškovo, kaip pastatų savininko, teisėtiems interesams užtikrinti.   

  Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl teisės normų, reglamentuojančių asmens pirmenybės teisę pirkti žemės sklypą, kuriame yra jam priklausantys statiniai ir įrenginiai, ir šios pirmenybės teisės apsaugą, aiškinimo ir taikymo

19. Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Taigi įstatymas imperatyviai įtvirtina pirmenybės teisę pirkti privačią žemę asmeniui, kuris parduodame žemės sklype turi nuosavybės teise priklausančius statinius ir įrenginius. Be to, toks asmuo turi teisę pirkti tomis pačiomis sąlygomis, kokiomis būtų parduodama bet kuriam trečiajam asmeniui. Toks įstatymo reglamentavimas skirtas tiek privačiame žemės sklype esančių statinių savininko, tiek šios žemės savininko teisėtiems interesams užtikrinti ir subalansuoti. Žemės sklype esančių statinių savininkas neturi jokių privilegijų prieš kitus asmenis dėl pardavimo sąlygų, išskyrus pirmenybės teisę, taip užtikrinant žemės savininko teisę laisvai disponuoti savo nuosavybe, taip pat užtikrinamas statinių ir įrenginių savininko tinkamas nuosavybės teisės įgyvendinimas į šiuos statinius ir įrenginius, suteikiant jam galimybę turėti nuosavybės teisę ir į šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti reikalingą žemę.
20. Žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta žemės savininko pareiga apie sprendimą parduoti žemės sklypą ir pardavimo sąlygas registruotu laišku (įteikiant) pranešti Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje nurodytam statinių ir įrenginių, esančių parduodamame žemės sklype, savininkui. Statinių ir įrenginių savininkas sprendimą pirkti tokį žemės sklypą ar atsisakyti jį pirkti turi priimti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Statinių ar įrenginių savininkui atsisakius pirkti žemės sklypą arba per nustatytą terminą nepriėmus sprendimo, privačios žemės savininkas gali perleisti žemės sklypą kitiems asmenims.
21. Taigi Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalies nuostata, įtvirtinanti statinių ir įrenginių savininkų pirmenybės teisę pirkti parduodamą žemės sklypą, taikytina, kai egzistuoja šioje normoje nurodytos sąlygos: ketinamas sudaryti privačios žemės sklypo (ar dalies) pirkimo–pardavimo sandoris ir statinių ir (ar) įrenginių ant parduodamo sklypo buvimo faktas. Be to, esminės Žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtintos pirmenybės teisės tinkamo įgyvendinimo sąlygos yra šios: žemės savininkas, nusprendęs parduoti žemės sklypą, privalo apie ketinimą parduoti žemės sklypą informuoti žemės sklype esančių statinių ir įrenginių savininką; statinių ir įrenginių savininkas turi būti informuotas registruotu paštu (įteikiant), t. y. jam turi būti suteikta reali galimybė pasinaudoti jam priklausančia pirmenybės teise; statinių ir įrenginių savininkas turi būti informuotas apie žemės sklypo pardavimo sąlygas (kainą, plotą, apmokėjimo tvarką ir pan.); statinių ir įrenginių savininkui suteikiamas 30 dienų terminas apsispręsti, kuris negali būti trumpinamas ir per kurį žemės sklypas negali būti perleidžiamas tretiesiems asmenims. Be to, Žemės įstatymo 31 straipsnis neįtvirtina statinių ir įrenginių savininko sprendimo pirkti žemės sklypą įforminimo formos, todėl žemės savininkas apie sprendimą gali būti informuojamas bet kokia forma.
22. Teisėjų kolegija pažymi, kad tiek Žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtinta pirmiau aptarta pirmenybės teisė, tiek CK ketvirtosios knygos 4.79 straipsnyje įtvirtinta bendraturčio pirmenybės teisė pirkti kitam bendraturčiui priklausančią dalį yra daiktinės teisės institutai. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tiek Žemės įstatyme, tiek kituose įstatymuose (Civiliniame kodekse, Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatyme, Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinajame įstatyme) įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemę prigimtis yra analogiška. Įstatymų leidėjas, nustatydamas pirmenybės teisę, visais atvejais siekia tų pačių tikslų – užtikrinti tų asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau nei visi kiti tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto pardavimas gali turėti tiesioginę įtaką, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatymo suteikta garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014; 2007 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2007). Todėl kasacinio teismo praktika dėl bendraturčio pirmenybės teisės įgyvendinimo taikytina ir aiškinant Žemės įstatymo 31 straipsnio normą.
23. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl CK 4.79 straipsnyje įtvirtintos bendraturčio pareigos prieš parduodant savo dalį tretiesiems asmenims informuoti apie tai bendraturčius, išaiškino, kad toks pranešimas CK 4.79 straipsnio 2 dalies prasme reiškia tik informaciją bendraturčiui apie ketinimą parduoti trečiajam asmeniui, todėl CK 4.79 straipsnio 2 dalyje nustatyto reikalavimo raštu pranešti apie ketinimą parduoti negalima sutapatinti su oferta, kuri yra konkretus pasiūlymas sudaryti sutartį konkrečiomis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-133/2007). Toks pranešimas galėtų būti vertinamas kaip oferta tik tuo atveju, jeigu jis būtų aiškiai apibrėžtas – pranešime adresatas (bendraturtis) būtų nurodytas kaip pirkėjas, o ne išreikštas ketinimas parduoti dalį kitam asmeniui; iš pranešimo turinio būtų galima daryti išvadą, kad tai – oferta bendraturčiui.
24. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl bendraturčio pirmenybės teisės įgyti kito bendraturčio dalį, taip pat yra nurodęs, kad jeigu bendraturtis, nusprendęs parduoti savo dalį ir tinkamai pranešęs kitiems bendraturčiams apie šių teisę pirkti parduodamą dalį pirmenybės teise, nekeičia savo valios dėl bendrąja nuosavybe esančios dalies pardavimo, tačiau neįgyvendina šio siekio dar kurį laiką, pavyzdžiui, dėl to, kad neatsiranda šios dalies pirkėjų ar nesusitaria su potencialiais pirkėjais dėl pirkimo ir pardavimo sąlygų, tai jis neprivalo pakartotinai pranešti kitam bendraturčiui apie šios dalies pardavimą. Tokią pareigą bendrosios nuosavybės dalį parduodantis bendraturtis turėtų tuo atveju, jeigu jo valia dėl bendrąja nuosavybe esančios dalies pardavimo pasikeistų. Tokiu atveju jis turėtų iš naujo pranešti kitiems bendraturčiams apie bendrosios nuosavybės dalies pardavimą, nurodydamas kainą ir kitas pardavimo sąlygas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-273/2007).
25. Be to, statinio ir (ar) įrenginio ant parduodamo privažios žemės sklypo savininkas turi pirmenybės teisę pirkti žemės sklypo dalį, būtiną šiam turtui naudoti pagal paskirtį, prieš perleidžiamo žemės sklypo bendraturtį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014).
26. Taikant aptariamas įstatymo nuostatas, turi būti įvertinta, kokia apimtimi ginama statinių ir įrenginių savininko pirmenybės teisė pirkti parduodamą privačią žemę. Asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-463/2012).
27. Nagrinėjamos bylos atveju bylą nagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nustatė, kad ieškovas turi pirmenybės teisę pirkti atsakovams D. F., R. R. priklausantį ir atsakovei UAB „Domas“ perleistą Žemės sklypą. Bylos nagrinėjimo metu ginčo šalys neginčijo ieškovo pirmenybės teisės pirkti visą pagal Sutartį perleistą Žemės sklypą.
28. Tačiau bylą nagrinėję teismai pripažino, kad ieškovas atsakovų pranešime nustatytu terminu nepasinaudojo turima pirmenybės teise ir atsisakė pirkti Žemės sklypą. Tokia bylą nagrinėjusių teismų išvada yra teisiškai nepagrįsta, padaryta neatsižvelgus į pirmiau aptartą teisinį reguliavimą. Byloje apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad atsakovai D. F. ir R. R. po pirmojo 2012 m. liepos 15 d. jų pranešimo ieškovui apie ketinamą parduoti Žemės sklypą pakeitė pardavimo sąlygas: padidino sklypo kainą ir suteikė galimybę pirkti tik visą parduodamą Žemės sklypą, t. y. pakeitė parduodamo sklypo dydį. Tokiu atveju, atsižvelgiant į šios nutarties 24 punkte pateiktą išaiškinimą, atsakovai turėjo ieškovą iš naujo informuoti apie ketinimą parduoti jiems priklausantį Žemės sklypą. Atsakovai 2014 m. rugpjūčio 27 d. pareiškimu, kuris ieškovui buvo įteiktas 2014 m. rugsėjo 12 d., tokią pareigą įgyvendino ir iš naujo informavo ieškovą apie ketinimą parduoti Žemės sklypą pakeistomis sąlygomis, tačiau, nesulaukę Žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje nustatyto termino pabaigos, 2014 m. rugsėjo 18 d. Sutartimi perleido Žemės sklypą atsakovei UAB „Domas“, taip pažeisdami įstatymu įtvirtintą ieškovo pirmenybės teisę. Ieškovo 2014 m. rugsėjo 19 d. pranešimas atsakovams, pirma, surašytas jau po Sutarties sudarymo, antra, jis nepagrįstai apeliacinės instancijos teismo buvo įvertintas kaip ieškovo atsisakymas pirkti Žemės sklypą.
29. Bylą nagrinėję teismai, netinkamai aiškindami ir taikydami anksčiau aptartas materialiosios teisės normas ir nukrypdami nuo kasacinio teismo praktikos, nepagrįstai nekonstatavo ieškovo pirmenybės teisės pirkti Žemės sklypą pažeidimo ir negynė jo pažeistų teisių.
30. Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas yra priimtiniausias pažeistos savininko pirmenybės teisės gynimo būdas, nes šis gynimo būdas, palyginti su kitais, pvz., sandorio negaliojimo institutu, yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-463/2012). Tačiau civilinėje teisėje galiojant dispozityviškumo principui, asmuo yra laisvas pasirinkti pažeistos teisės gynimo būdą. Tiek žemės sklypo bendraturtis, tiek statinio ar įrenginio savininkas pirmenybės teisės pirkti žemę pažeidimo atveju gali nereikšti reikalavimo perkelti žemės sklypo pirkėjo teisių ir pareigų, o naudotis kitais teisių gynimo būdais, pvz., reikalauti atitinkamos sandorio dalies negaliojimo ir restitucijos taikymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-463/2012).
31. Nagrinėjamu atveju ieškovui pasirinkus savo pažeistų teisių gynimo būdą – reikalaujant jam perkelti pirkėjo teises pagal atsakovų sudarytą Sutartį – toks ieškovo reikalavimas turi būti tenkinamas. Todėl bylą nagrinėjusių pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimas ir nutartis naikintini ir byloje priimamas naujas sprendimas – ieškovo ieškinį tenkinti ir perkelti jam pirkėjo teises pagal pirmiau aptartą pirkimo–pardavimo sutartį (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktai, 359 straipsnio 1 dalies 4 punktas).
32. Kiti kasacinio skundo argumentai, atsižvelgiant į pirmiau teisėjų kolegijos pateiktus išaiškinimus ir motyvus, neturi teisinės reikšmės teisiniam bylos rezultatui, taip pat vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų ir laikinųjų apsaugos priemonių

33. Tenkinus kasacinį skundą, perskirstytinos šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Kasatorius pateikė įrodymus, patvirtinančius, kad bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme jis sumokėjo 144,81 Eur žyminio mokesčio už pateiktą ieškinį, 868 Eur už advokato teisinę pagalbą. Šios išlaidos kasatoriui priteistinos lygiomis dalimis po 337,60 Eur (1012,81 Eur : 3) iš atsakovų (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) redakcija, galiojusi nuo 2015 m. kovo 20 d.) 7, 8.2 punktai).
34. Kasatorius pateikė įrodymus, patvirtinančius, kad jis sumokėjo 144,55 Eur žyminio mokesčio už apeliacinį skundą ir 600 Eur už advokato teisinę pagalbą surašant apeliacinį skundą. Šios išlaidos kasatoriui priteistinos lygiomis dalimis po 248,18 Eur (744,55 Eur : 3) iš atsakovų (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis, Rekomendacijų 7, 8.9 punktai).
35. Kasaciniame teisme kasatorius patyrė 424,77 Eur žyminio mokesčio išlaidų, 1000 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Tenkinus kasacinį skundą, šios išlaidos jam priteistinos lygiomis dalimis po 474,92 Eur (1424,77 Eur : 3) iš atsakovų (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis, Rekomendacijų 7, 8.12 punktai). Taigi iš viso kasatoriui iš atsakovų priteistina po 1060,70 Eur (337,60 Eur  + 248,18 Eur  + 474,92 Eur ) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
36. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 30 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 14,68 Eur tokių išlaidų. Patenkinus kasacinį skundą, panaikinus pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinius sprendimus ir priėmus naują sprendimą tenkinti ieškovo ieškinį, šios išlaidos į valstybės biudžetą priteistinos lygiomis dalimis po 4,89 Eur iš atsakovų (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 2 dalis).
37. Išnagrinėjus kasacinę bylą ir priėmus baigiamąjį teismo procesinį sprendimą, išnyko poreikis taikyti laikinąsias apsaugos priemones (CPK 150 straipsnio 2 dalis, 340 straipsnio 5 dalis). Dėl nurodytų priežasčių panaikintinos 2016 m. liepos 14 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų atrankos kolegijos nutartimi pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės – įrašas Nekilnojamojo turto registre dėl 0,2231 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kėdainių rajono apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 29 d. sprendimą ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. vasario 24 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą.

Ieškovo K. B. ieškinį patenkinti ir perkelti jam pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų D. F. ir R. R. su atsakove UAB „Domas“ 2014 m. rugsėjo 18 d. sudarytą 0,2231 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį, priteisiant iš ieškovo K. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) atsakovei UAB „Domas“ (j. a. k. 259670120) 18 825,30 Eur (aštuoniolika tūkstančių aštuonis šimtus dvidešimt penkis Eur 30 ct).

Priteisti ieškovui K. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės UAB „Domas“ (j. a. k. 259670120), atsakovo D. F. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir atsakovės R. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) po 1060,70 Eur (vieną tūkstantį šešiasdešimt Eur 70 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Priteisti valstybei iš atsakovės UAB „Domas“ (j. a. k. 259670120), atsakovo D. F. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir atsakovės R. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) po 4,89 Eur (keturis Eur 89 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, atlyginimo.

Panaikinti 2016 m. liepos 14 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų atrankos kolegijos nutartimi pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones – įrašą Nekilnojamojo turto registre dėl 0,2231 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo.

Šios nutarties kopiją nusiųsti VĮ Registrų centrui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                      Gintaras Kryževičius

                                                                      Andžej Maciejevski

                                                                      Janina Stripeikienė