Civilinė
byla Nr. 2A-188-492/2011
Teisminio
proceso Nr. 2-02-3-00014-2009-3
Procesinio sprendimo kategorija:
(S)
50.8; 121.15.; 121.18.; 121.21.;
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS
VARDU
2011 m. kovo 21 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės (pranešėjos) Virginijos
Volskienės,
teisėjų Romualdos Janovičienės, Algirdo
Auruškevičiaus,
sekretoriaujant Renatai Anderson,
dalyvaujant ieškovo UAB „SKR Baltic“ atstovei adv. Vilmai
Gečaitei,
atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos atstovei Daliai
Vaukaitei,
viešame teismo apeliacine žodinio proceso tvarka
išnagrinėjo atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos (Vilniaus apskrities
viršininko administracijos teisių perėmėja) apeliacinį skundą dėl Vilniaus
miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 10 d. sprendimo civilinėje byloje Nr.
2-288-592/2010 pagal ieškovo UAB “SKR Baltic” ieškinį atsakovams Lietuvos
Respublikai, atstovaujamai Nacionalinės žemės tarnybos, dėl žemės sklypo nuomos
sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir įsakymo panaikinimo.
Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę
bylą,
n u s t a t ė :
ieškovas UAB “SKR Baltic” prašė: 1) pripažinti atsakovo
Vilniaus apskrities viršininko administracijos vienašališką 2007-02-12
valstybinės žemės nuomos sutarčių Nr. N01/2007-168 ir N01/2007-169, sudarytų su
UAB „SKR Baltic“, nutraukimą neteisėtu (toliau - Sutartys); 2) panaikinti
Vilniaus apskrities viršininko 2009-01-28 įsakymą Nr. 2.3-1121-(01) „Dėl
valstybinės žemės sklypų (kadastriniai Nr. 0101/0068:1090, 0101/0068:1235) Oslo
g. 1, Vilniaus mieste, nuomos sutarčių nutraukimo“ (toliau - Įsakymas); 3)
priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Nurodė, kad pagal 2007-02-12 valstybinės žemės nuomos
sutartis Nr. N01/2007-168 ir N01/2007-169 sutartis atsakovė Vilniaus apskrities
viršininko administracija išnuomojo ieškovui UAB “SKR Baltic” 7 900 m² ir 74 126
m² ploto žemės sklypus, esančius Oslo g. 1, Vilniuje.
Sutartyse numatyta, kad žemės sklypų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis,
būdas ir pobūdis - žemės ūkio paskirties žemė, specializuotų šiltnamių ūkių,
specializuotų augalininkystės ūkių. 2008-10-01 raštu atsakovė informavo
ieškovą, kad po trijų mėnesių prieš terminą bus nutrauktos sutartys, nes žemės
sklypai yra naudojami ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, remiantis
2008-09-22 žemės naudojimo patikrinimo aktu. Po trijų mėnesių ieškovas gavo
įsakymą dėl sutarčių nutraukimo. Ieškovas mano, kad sutartys nutrauktos
nepagrįstai ir neteisėtai. Ieškovas išnuomotus ginčo sklypus naudojo pagal
tikslinę žemės sklypų naudojimo paskirtį, nepažeisdamas aukščiau minėtų įsakymų
ir sutarčių nuostatų. Tai patvirtina nuomos sutartys su trečiaisiais asmenimis,
iš kurių matyti, kad šiltnamiai yra išnuomoti asmenims, kurie pagal sudarytas sutartis
įsipareigojo šiltnamius naudoti pagal jų paskirtį, 2008-10-28
priėmimo-perdavimo aktas, pagal kurį ieškovas pardavė 1 760 kilogramus
valgomųjų krienų šaknų, 2008-08-01 paslaugų teikimo sutartis su V. Z., pagal kurią pastarasis
įsipareigojo teikti šiltnamių, esančių ginčo sklypuose priežiūros ir tvarkymo
paslaugas, 2008-09-25 antstolio A. B. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kuriame
konstatuota, kad ginčo sklypai naudojami pagal žemės sklypo paskirtį, o šiuose
sklypuose stovintys šiltnamiai yra naudojami žemės ūkio produkcijai auginti.
Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba (buvusi Vilniaus
apskrities viršininko administracija) prašė ieškinio netenkinti. Nurodė, kad
pagal 2007-02-12 valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N01/2007-168 ir N01/2007-169
ginčo sklypai turėjo būti naudojami žemės ūkio paskirčiai, specializuotų
šiltnamių ūkių, specializuotų augalininkystės ūkių. Vilniaus apskrities
viršininko administracijos darbuotojai, vykdydami Vilniaus miesto apylinkės
prokuratūros 2008-08-21 rašto Nr. C.2-358 reikalavimus, 2009-09-22 atliko
ginčo sklypų faktinio naudojimo patikrinimą, kurio metu nustatyta, kad 7 900 m2 ploto
žemės sklype yra nenaudojami šiltnamiai be langų, juose auga piktžolės, krūmai;
kad 74 126 m2 ploto žemės sklype yra apgriuvę nenaudojami šiltnamiai,
vakarinėje žemės sklypo dalyje yra išlikę pamatai, žemės sklypas nešienautas,
apaugęs žole, krūmais. Patikrinimo metu nustatytos faktinės aplinkybės, kurios
užfiksuotos Žemės naudojimo 2008-09-22 patikrinimo akte Nr. 6.18-6, leidžia
daryti išvadą, kad ginčo sklypai naudojami ne pagal pagrindinę tikslinę
naudojimo paskirtį, būdą bei pobūdį. Atsižvelgdama į minėtą patikrinimo aktą,
Vilniaus apskrities viršininko administracija
2008-10-01 raštu informavo ieškovę, kad ginčo žemės sklypai nėra naudojami
pagal tikslinę naudojimo paskirtį, būdą ir pobūdį, todėl po trijų mėnesių prieš
terminą bus nutrauktos sutartys. Ieškovas nepateikė įrodymų, kad jo pateiktos
teismui sutartys yra vykdomos, mokami mokesčiai, be to, nėra duomenų apie 74 126
m2 ploto žemės sklype esančių šiltnamių sutartinį naudojimą.
Nėra įrodymų, kad ieškovo nurodyti krienai buvo užauginti ginčo žemės
sklypuose, taip pat nėra įrodymų, kad ieškovas atsiskaitė su V. Z., todėl darytina išvada, kad
sutartis nebuvo įvykdyta. Antstolio A. B. surašytame faktinių aplinkybių konstatavimo protokole
nurodyti duomenys nėra tikslūs.
Vilniaus miesto 2 apylinkės teismas 2010 m. gegužės 10 d.
sprendimu ieškinį tenkino iš dalies. Pripažino atsakovės Vilniaus apskrities
viršininko administracijos vienašališką 2007-02-12 valstybinės žemės nuomos
sutarčių Nr. N01/2007-168 ir N01/2007-169, sudarytų su UAB “SKR Baltic”
nutraukimą neteisėtu. Panaikino Vilniaus apskrities viršininko 2009-01-28
įsakymą Nr.2.3-1121-(01) “Dėl valstybinės žemės sklypų (kadastriniai Nr.
0101/0068:1090, 0101/0068:01235) Oslo g. 1, Vilniaus mieste, nuomos sutarčių
nutraukimo”. Kitos ieškinio dalies netenkino. Priteisė iš atsakovės Vilniaus
apskrities viršininko administracijos ieškovui UAB “SKR Baltic” 2 856,60 Lt bylinėjimosi
išlaidų.
Nurodė, kad ginčo sutartys sudarytos 2007-02-12, nenurodant
kokios būklės sklypai perduoti nuomininkui, kokius įsipareigojimus prisiima
nuomininkas tuo atveju, jei nuomos sudarymo metu šiltnamiai buvo remontuotini
ir pan., t.y. tokios aplinkybės turėjo būti žinomos ir nuomotojui. Teismas
laikė, kad 2008-09-22 žemės patikrinimo aktas, kuriuo vadovavosi atsakovė,
nutraukdama ginčo nuomos sutartis, iš esmės nepatvirtina fakto, kad ginčo
sklypai naudojami ne pagal ginčo sutartis ar pagrindinę tikslinę žemės
naudojimo paskirtį, nes patikrinimas atliktas po pusantrų metų, rugsėjo mėnesio
pabaigoje, pasibaigus sezoniniams darbams (paprastai žemės ūkio darbai tuo metu
būna baigti ar baigiami), kurio metu konstatuojama ir statinių būklė, piktžolių
augimas ir pan. Dėl analogiškų motyvų pirmos instancijos teismas kritiškai
vertino ir antstolio G. M. 2007-09-22
faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą. Teismas laikė, kad antstolio A. B. faktinių aplinkybių
konstatavimo protokolas patvirtina, kad išnuomoti sklypai buvo naudoti pagal
paskirtį, ypač, kai teisme apklausti liudytojai patvirtino, kad sezono metu
patys betarpiškai matė, jog šiltnamiai (kuriuos matė patekę į teritoriją) buvo
naudojami daržovėms ir kitiems augalams auginti, kompostui laikyti, teritorija
prie šiltnamių buvo tinkamai tvarkoma. Pirmos instancijos teismo vertinimu,
atsakovė Vilniaus apskrities viršininko administracija nepateikė įrodymų,
paneigiančių ieškovo nurodytas aplinkybes, jog pagal ginčo sutartis žemės
sklypai buvo naudojami ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo
paskirtį.
Apeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba
(Vilniaus apskrities viršininko administracijos teisių perėmėja) prašė Vilniaus
miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 10 d. sprendimą panaikinti ir priimti
naują sprendimą - ieškinio netenkinti. Nurodė, kad apeliantė teisėtai nustatė
esminį sutarčių pažeidimą (2009-09-22 atliko 7 900 kv.m. ploto žemės sklypo
Oslo g. 1, Vilniuje, ir 74 126 kv.m. ploto žemės sklypo Oslo g. 1, Vilniuje,
faktinio naudojimo patikrinimą), kuris ir tapo pagrindu 2007-02-12 valstybinės
žemės nuomos sutarčių Nr. N01/2007-168 ir Nr. N01-2007-169, nutraukimui.
2008-09-22 patikrinimo akte Nr. 6.18-6 nustatytas aplinkybes patvirtina ir antstolio
G. M. 2007-09-22 faktinių
aplinkybių konstatavimo protokolas Nr. 120-07-82. Teismas neteisingai įvertino
antstolio A. B. 2008-09-25
faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą Nr. 42/08/298, nes jame nurodyti
duomenys nėra tikslūs: 74 126 kv.m. ploto žemės sklype yra 32 šiltnamiai, o
nurodytose nuotraukose yra keli iš šiltnamių, tačiau ne bendras vaizdas. Nėra
aišku, kodėl antstolis nurodė, kad 74 126 kv.m. ploto žemės sklype yra tik 8
šiltnamiai, o 24-ių nenurodė. Nors antstolis nurodė, kad ginčo žemės sklype yra
8 statiniai, tačiau pateikė tik penkių nuotraukas. Nėra aišku, kurie objektai
kurioje nuotraukoje nurodyti. Antstolis padarė išvadą, kad 5 šiltnamiai yra
naudojami žemės ūkio produkcijai auginti, tačiau nepateikė jokių nuorodų į
tokias išvadas. Apeliantė pažymėjo, kad žemės sklypo naudojimas pagal paskirtį
yra esminė sutarties sąlyga, susijusi su šios sutarties sudarymo tikslu -
viešuoju interesu tinkamai disponuoti valstybės turtu. Be to, šios sąlygos
netinkamas vykdymas yra tiesiogiai susijęs su nuosavybės teises į ginčo sklypą
siekiančių atkurti asmenų teisėtais interesais. Tačiau teismas to neįvertino.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2004 m. birželio 29 d. nutarime yra akcentavęs,
kad vienašališkas nuomotojo nuomos sutarties prieš terminą nutraukimas yra
laikomas nuomotojo pažeistų teisių operatyviu gynimu.
Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovas UAB “SKR Baltic”
prašė Nacionalinės žemės tarnybos (buvusi Vilniaus apskrities viršininko
administracija) apeliacinio skundo netenkinti, Vilniaus miesto 2 apylinkės
teismo 2010 m. gegužės 10 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti iš
atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos ieškovo naudai visas turėtas bylinėjimosi
išlaidas. Nurodė, kad į bylą pateikti įrodymai patvirtina, kad išnuomoti žemės
sklypai buvo naudojami pagal tikslinę paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį, t.y.,
šiuose žemės sklypuose buvo vykdoma specializuota šiltnamių ūkių veikla.
Apeliantė nepagrįstai kritikuoja 2008-09-25 antstolio A.
B. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą.
Antstolis, prieš surašydamas minėtą protokolą, apžiūrėjo visą teritoriją ir
joje esančius šiltnamius, nufotografavo, pasirinktinai, daugumą žemės sklypuose
esančių šiltnamių. Apeliantė nepateikė įrodymų, paneigiančių šiame faktinių
aplinkybių protokole nustatytas aplinkybes. Sudarydama 2007-02-12 nuomos
sutartis Nr. N01/2007-168 ir Nr. N01/2007-169 Vilniaus apskrities viršininko
administracija žinojo, kad ateityje bus keičiama žemės sklypų, kadastriniai Nr.
0101/0068:1090 ir Nr. 0101/0068:1235 pagrindinė tikslinė paskirtis, rengiamas detalusis
planas ir iš esmės keisis ginčo žemės sklypuose vykdomos veiklos pobūdis. todėl
apeliantės argumentai dėl turėtų lūkesčių, kad žemės sklype bus plėtojama ir
vystoma žemės ūkio veikla, yra nepagrįsti. Atsakovė nepateikė jokių pagrįstų
argumentų ar įrodymų, iš kurių būtų galima spręsti, kad ieškovas UAB “SKR”
Baltic” pažeidė 2007-02-12 nuomos Nr. N01/2007-168 bei Nr. N01/2007-169
nuostatas ir dėl to atsakovė būtų patyrusi nuostolius ar kitokio pobūdžio
praradimus. Nagrinėjamu atveju nėra teisinės galimybės pretendentams į
Miškinio rėžinio kaimo teritoriją atkurti nuosavybės teises natūra, 2007-02-12
sudarytos ginčo nuomos sutartys ir šių sutarčių nutraukimas nėra susiję su
pretendentų atkurti nuosavybės teises į Miškinių rėžinio kaimo teritoriją teisėmis
ir teisėtais interesais.
Nacionalinės žemės tarnybos apeliacinis skundas
tenkintinas.
2007 m. vasario 12 d. buvo sudarytos dvi žemės sklypų
nuomos sutartis, Nr. N01/2007-168 ir Nr. N01/2007-169, kuriomis nuomotojas –
Vilniaus apskrities viršininko administracija, atstovaudama Lietuvos
Respublikos valstybę, išnuomojo nuomininkui UAB „SKR Baltic“ du žemės sklypus –
atitinkamai 7 900 kv.m. ploto, kadastrinis Nr. 0101/0068:1090, esantį Oslo g.
1, Vilniaus mieste, ir 74 126 kv.m. ploto, kadastrinis Nr. 0101/0068:1235,
esantį Oslo g. 1, Vilniaus mieste (t. 1, l. 16-31). Valstybinės žemės nuomos
sutartyse 3 p. buvo nurodyta, kad išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė
naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis yra žemės ūkio paskirties
žemė, specializuotų šiltnamių ūkių, specializuotų augalininkystės ūkių.
Vilniaus apskrities viršininko administracija, reaguodama į Vilniaus miesto
apylinkės prokuratūros 2008-08-21 nurodymą dėl komisijos sudarymo ir išvados
pateikimo, žemės naudojimo patikrinimo 2008-09-22 aktu Nr. 6.18-6, apžiūrėjusi
7 900 kv.m. ir 74 126 kv.m. žemės sklypus Oslo g. 1 Vilniaus mieste,
kadastriniai Nr. 0101/0068:1090 ir 0101/0068:1235, konstatavo, kad jie nėra
naudojami pagal pagrindinė tikslinę paskirtį (l. 42-45) Vilniaus miesto
apylinkės prokuratūra dar 2007-11-15 kreipėsi į Vilniaus apskrities viršininko
administraciją su nurodymu pateikti išvadą, ar šie žemės sklypai naudojami
pagal pagrindinę tikslinę paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį, bei pateikė
pretendentų atkurti nuosavybės teises žemės sklypų buvimo vietoje užsakymu
atliktą antstolio G. M. faktinių
aplinkybių konstatavimo 2007-09-22 protokolą Nr. 120-07-82 (t. 2, l. 46-53).
Antstolis konstatavo, kad žemės sklypuose 7 900 kv.m. ir 74 126 kv.m.,
esančiuose Oslo g. 1, Vilniaus mieste, esantys visi šiltnamiai yra apleisti,
kai kurių metalinis karkasas sulinkęs, vietomis sulūžę, dalies šiltnamių išdužę
stiklo paketai, visų vidus apaugęs žolėmis, kai kuriuose auga nedideli
medeliai; teritorija apaugusi krūmais, žolėmis ir kitais augalais, vidaus ir
išorės gerbūviu nesirūpinama; tarpai tarp šiltnamių taip pat užžėlę žolėmis ir
augalais; dalies šiltnamių likę tik pamatai. Konstatuoti faktai iliustruojami fotonuotraukomis.
Identiškas aplinkybes nustatė Vilniaus apskrities viršininko administracijos
sudaryta komisija po metų – šiltnamiai nenaudojami, išdužusiais stiklais, auga
piktžolės ir krūmai, žolė nešienauta. Vilniaus apskrities viršininko administracija,
remdamasi patikrinimo aktu ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 str.
1 d. 1 p., įspėjo 2008-10-01 raštu Nr. (31)-1.2-3506-/3.31 (t. 1, l. 11)
nuomininką UAB „SKR Baltic“, kad 7 900 kv.m. ir 74 126 kv.m. ploto žemės sklypų
nuomos sutartys po 3 mėnesių bus nutrauktos, ir Vilniaus apskrities viršininko
2009-01-28 įsakymu Nr. 2.3-1121-(01) valstybinės žemės sklypų (kadastriniai Nr.
0101-0068:1090, 0101/0068:1235) Oslo g. 1, Vilniaus mieste, buvo nutrauktos (t.
1, l. 10).
Ieškovas UAB „SKR Baltic“, nesutikdamas su žemės sklypų
nuomos sutarčių nutraukimu, įrodinėjo, kad žemės sklypai buvo naudojami pagal
paskirtį; jau sutarties sudarymo metu šiltnamiai buvo remontuotini; žemės
sklypų nuomos sutartyse buvo numatyta galimybė keisti tikslinę žemės naudojimo
paskirtį ir ieškovas tam parengė detalųjį planą; jei žemės sklypų nuomos
sutartys ir buvo pažeistos, tai buvo ne esminiai pažeidimai, kurie būtų
teisėtas pagrindas sutartis nutraukti.
Civilinio kodekso 6.564 str. 1 d. 1 p., numato žemės nuomotojo
teisę nutraukti sutartį prieš terminą, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne
pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus
teisėjų kolegija 2010 m. lapkričio 29 d. nutartimi civilinėje byloje Nr.
3K-3-473/2010 išaiškino, kad vienašalis sutarties nutraukimas kaip
nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo yra
įtvirtinta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį –
esminį sutarties pažeidimą. Esminis sutarties pažeidimas yra vertinamojo
pobūdžio aplinkybė kiekvieno ginčo atveju, todėl kita šalis turi galimybę
įrodinėti, kad pažeidimas nebuvo esminis. Vertinant CK 6.217 str. 2 d.
nurodytus kriterijus, laikytina, kad kuo didesnis yra atotrūkis tarp sutarties
neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė yra tikimybė, kad sutarties
nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. Esminį pažeidimą nulemia tai,
ar nukentėjusioji šalis negavo didžiąja dalimi to, ko tikėjosi per visą jos
terminą gauti. Taigi CK 6.564 str. 1 d. 1 p. taikomas sistemiškai su CK 6.217
str., nuomotojas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tuo
atveju, kai nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagal tikslinę žemės
naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį. Nutartyje
pažymima, kad pagal savo teisinius padarinius netinkamas naudojimas, kai žemės
naudojimo laipsnis yra menkas, gali būti prilyginamas visiškam nenaudojimui ir
būti pakankamas pagrindas nutraukti šalių sutartį.
Byloje įrodyta, kad šalys sudarė sutartį, kurioje yra
sąlyga dėl žemės sklypo naudojimo pagal tam tikrą paskirtį - žemės ūkio
paskirties, specializuotų šiltnamių ūkių, specializuotų augalininkystės ūkių,
todėl byla turi būti sprendžiama pagal sutarties sąlygų vykdymą, vadovaujantis
sutarties nuostatomis. Atsakovo pateikti į bylą įrodymai – 2007-09-22 antstolio
G. M. faktinių aplinkybių
konstatavimo protokolas, 2008-09-22 žemės naudojimo patikrinimo aktas, aptarti
aukščiau, patvirtina, kad išnuomoti žemės sklypai nebuvo naudojami sutartyje
numatytu būdu pagal tikslinę paskirtį. Pažymėtina, kad žemės sklypai remiantis
Vilniaus apskrities viršininko įsakymais 2007-01-08 Nr. 2.3-30-1 ir 2007-01-09
Nr. 2.3-35-01 ginčo žemės sklypai buvo išnuomoti ne aukciono tvarka, taigi jų
naudojimas pagal tikslinę paskirtį nuomotojui turi esminę reikšmę, todėl
sutarties pažeidimų vertinimui taikytini griežtesni kriterijai, valstybinės
žemės sklypų nuomos sutarties teikiama nauda siejama ne tik su nuomos mokesčio
mokėjimu, bet ir jo efektyviu panaudojimu pagal tikslinę paskirtį, kuri
suponuoja ne tik žemės ūkio veiklos vystymą, bet ir gyventojų užimtumą, žemės
ūkio produkcijos tiekimą vietos rinkai ir pan. Pirmosios instancijos teismo
išvada, kad atsakovo pateikti įrodymai nėra pakankami išvadai apie išnuomotų
žemės sklypų nenaudojimą pagal tikslinę paskirtį yra neobjektyvi, nes
neatitinka aukščiau aptartų įrodymų turinio. Ieškovo į bylą pateikti įrodymai nepaneigia
atsakovo argumentų dėl žemės sklypų nenaudojimo pagal tikslinę paskirtį.
Duomenų, kad išnuomotose žemės sklypuose po sutarčių sudarymo buvo vykdoma
specializuotų šiltnamių veikla iki faktus konstatavo 2007-09-22 antstolis G. M., civilinėje byloje apskritai
nėra. Ieškovas pateikė į civilinę bylą su liudytojais S. P., Ž. V., G. M., R.
Ž., A. G. nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudarytas 2007 m. pabaigoje –
2008 m. pradžioje (t. 1., l. 49-53), kuriomis buvo išnuomoti keli šiltnamiai
(11 vnt.) iš esančių įregistruotų 45 (Nekilnojamojo turto registro centrinio
duomenų banko išrašai t. 1., l. 20-21, 25-31). 2008 m. realizuota produkcija iš
7 900 kv.m. ir 74 126 kv.m. ploto žemės sklypų – 1 760 kg krienų šaknys (t. 2,
l. 147-149) už 3 115 Lt. Toks produkcijos kiekis yra nereikšmingas vertinant
viso išnuomoto žemės ploto mastu. Ieškovas taip pat teikė įrodymus, kad
keliuose šiltnamiuose 2008 m. vasarą augintas agurkų derlius buvo sunaikintas
dėl ligos (t. 2, l. 144-145), tačiau tokie duomenys kelia pagrįstas abejones jų
tikrumu, nes nėra įrodymų, patvirtinančių, kad ieškovo šiltnamius naudojo
agurkų auginimui – pirko sėklas, trąšas, samdė darbuotojus, turėjo išlaidų
šildymui, elektrai, vandeniui ir pan., todėl teisėjų kolegija, spręsdama dėl
žemės sklypų panaudojimo, jais nesiremia. Taip pat atmetami įrodymai, kuriais
ieškovas siekia įrodyti, kad dėl teritorijos priežiūros buvo sudaryta paslaugų
teikimo sutartis su G. P. (t. 2, l. 125), kuris, remiantis 2007-08-03 aktu,
visoje 8,3 ha teritorijoje tręšė veją, naikino piktžoles, kirto krūmus, vežė
šiukšles, remiantis 2007-08-31 aktu rinko ir vežė atliekas 5,9 ha teritorijoje,
sodino pušeles, tvarkė klombas (t. 2, l. 127, 126), nes praėjus santykinai
trumpam laiko tarpui – 2007-09-22 antstoliui G. M. konstatuojant faktines aplinkybes, tokių darbų ir pėdsakai
nebuvo aptikti. Panašaus pobūdžio ieškovo pateikti į civilinę bylą duomenys po
to, kai jį atsakovas 2008-10-01 įspėjo apie žemės sklypų nuomos sutarties
nutraukimą dėl to, kad sklypai nėra naudojami pagal tikslinę paskirtį, teisėjų
kolegijos nėra vertinami apskritai, nes jais remiantis negalima įrodyti
reikšmingų byloje faktinių aplinkybių – žemės sklypų naudojimo pagal sutartyje
numatytą tikslinę paskirtį nuo sutarčių sudarymo iki įspėjimo pateikimo.
Ieškovo į bylą pateikiamas antstolio A. B. faktinių aplinkybių konstatavimo 2008-09-25 protokolas Nr.
42/08/298 (t. 1, l. 62-80), kuriame užfiksuota 74 126 kv.m. ir 7 900 kv.m.
ploto sklypuose esančių statinių apžiūra, taip pat neįrodo žemės sklypo
naudojimo pagal tikslinę paskirtį. Antstolis konstatuoja, kad viename sklype 8,
kitame – 5 šiltnamiai naudojami pagal paskirtį, tačiau tokie faktai iš esmės
nesutampa su 2008-09-22 žemės naudojimo patikrinimo akte nustatytomis
aplinkybėmis, t.y. kad šiltnamiai nenaudojami, auga piktžolės, teritorija
neprižiūrima. Beje, ir antstolio pateikiamos prie protokolo fotonuotraukos
neįrodo intensyvaus šiltnamių naudojimo pagal paskirtį - jose užfiksuota, kad
šiltnamiai apleisti, jų vidus netvarkomas, auga piktžolės, mėtosi sandėliuojami
indeliai daigams. Dėl to teisėjų kolegija nepripažįsta patikimais ir nesiremia ieškovo
įrodymais - jo sudaryta 2008-08-01 paslaugų teikimo sutartimi su V. Z., 2008-09-12 darbų įvykdymo
aktu ir kt. (t. 1, l. 55-61), juose nurodytas aplinkybes apie teritorijos
tvarkymą, piktžolių naikinimą paneigia VAVA sudarytos komisijos žemės naudojimo
patikrinimo aktas.
Teisėjų kolegija, remdamasi aptartais įrodymais, daro
išvadą, kad žala žemės sklypo savininkui buvo daroma neefektyviu žemės ūkio
paskirties žemės naudojimu, negaunama nauda, kuri vertinama ne vien pinigais,
bet ir žemės sklypo nepriežiūra, netvarkymu, netręšimu, apleidimu, piktžolių
įsiveisimu ir jų nenaikinimu bei kitokios netvarkos darymu (šiltnamių
netvarkymu) ar sąlygų jai sudarymu žemės ūkio paskirties žemėje. Neefektyvią
veiklą ir neracionalų visuomeninių išteklių naudojimą sukuriančių santykių
išsaugojimas neturėjo jokios vertės, todėl sprendžiant tolimesnių sutartinių
santykių tarp šalių tęsimo klausimą atsakovas VAVA sutarties stabilumo
principui pagrįstai nesuteikė prioriteto ir sutartį vienašališkai nutraukė.
Nagrinėjamu atveju neturi reikšmės ieškovo įrodinėjamas nedidelės žemės sklypo
dalies naudojimas žemės ūkio veiklai, nes žemės naudojimo laipsnis menkas,
naudojamo objekto santykis su nenaudojama dalimi yra nedidelis; toks naudojimo
mastas neatitinka lūkesčių, neadekvatus išnuomotam plotui.
Civilinę bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas
nepagrįstai konstatavo, kad atsakovui nebuvo pagrindo vienašališkai nutraukti
sutartį dėl esminių jos sąlygų pažeidimo, teisėjų kolegija, įvertinusi įrodymus
byloje, daro priešingą išvadą, todėl Vilniaus m. 2 apylinkės teismo 2010 m.
gegužės 10 d. sprendimas naikintinas, ir nauju sprendimu ieškinys atmestinas
(CPK 329 str. 1 d., 185 str.).
Ieškovo argumentai, kad sudarant žemės sklypų nuomos
sutartį juose esantys šiltnamiai buvo remontuotini, sutartyse nebuvo aptarta
žemės sklypų būklė, šios aplinkybės buvo žinomos atsakovui, neturi reikšmės
sprendžiant dėl tinkamo sutartyje numatyto žemės sklypų naudojimo pagal
paskirtį. Ieškovas yra verslininkas, išsinuomodamas žemės sklypus turėjo veikti
kaip rūpestingas ir apdairus subjektas bei įvertinti galimas sutartinių pareigų
vykdymo rizikas.
Teisėjų kolegija taip pat nereikšmingais pripažįsta
ieškovo argumentus, kad jis parengė išnuomotų žemės sklypų detalųjį planą, kuriame
numatyta kita žemės sklypo paskirtis, nes sutartyse buvo numatyta galimybė
keisti žemės naudojimo paskirtį. Ginčo sutarčių 3 p. numatyta galimybė keisti
žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį,
numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą –
Lietuvos Respublikos įstatymų bei jų lydimųjų aktų tvarka. Tokios sąlygos
įrašymas į sutartį nėra sutikimas nuo jos sudarymo momento keisti tikslinę
žemės naudojimo paskirtį, ir ieškovas, nepakeitęs sutarties, ir ėmęsis rengti
detalųjį planą, veikė savo rizika, neteisėtai ir negali turėti ateityje su tuo
susijusių pagrįstų lūkesčių, jo interesus ginti nėra teisėto pagrindo. Pastarieji
ieškovo veiksmai tik patvirtina, kad jis ne aukciono būdu išsinuomoto žemės
ūkio paskirties sklypo apskritai neketino naudoti per sutartyse numatytą
terminą (iki 25 metų) pagal žemės sklypo pagrindinę tikslinę naudojimo
paskirtį. Detaliojo plano rengimo darbai buvo pradėti nedelsiant po sutarčių
sudarymo – 2007 m. rugpjūčio - spalio mėnesį (t. 1, l. 32, 35, 41-48). Vilniaus
apskrities viršininko administracijos 2007-10-25 raštas „Dėl detaliojo plano
rengimo“ ieškovui UAB „SKR Baltic“, kuriuo buvo pateiktas atsakymas į jo 2007-08-31
raštą, negali būti vertinamas kaip sutikimas keisti valstybinės žemės sklypų
nuomos sutarties sąlygas dėl tikslinės žemės naudojimo paskirties, toks
aiškinimas neatitinka dokumento turinio. Rašte yra aptariama tik abstrakti
galimybė įstatymų nustatyta tvarka, esant tam tikroms sąlygoms, keisti sutartį,
teisinių pasekmių, kai nėra konkrečių susitarimų, toks dokumentas nesukuria.
Atsikirsdamas į ieškinį, atsakovas pateikė į civilinę bylą
įrodymus, kad ginčo žemės sklypas patenka į buvusio Miškinių rėžinio kaimo
teritoriją, nuosavybės teises natūra pretenduoja atkurti 78 asmenys (t. 2, l.
25-27), didelis suinteresuotųjų asmenų ratas lėmė operatyvius VAVA veiksmus
nutraukiant ginčo sutartis. Pretendentų teisė atkurti nuosavybę natūra gali
būti ginama taip pat nutraukiant neefektyviai naudojamos žemės sklypų nuomos
sutartis (CK 6.564 str. 1 d. 3 p.), tačiau teisėjų kolegija, spręsdama dėl
ieškinio pagrįstumo, šių aplinkybių netiria, jos nepatenka į nagrinėjamos bylos
ribas, nes sutartis VAVA nutraukė kitu - CK 6.564 str. 1 d. 1 p. numatytu
pagrindu.
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso
kodekso 325 str., 326 str. 1 d. 3 p., 331 str., teisėjų kolegija
n u s p r e n d ė:
Vilniaus miesto 2 apylinkės teismo 2010 m. gegužės 10 d.
sprendimą panaikinti ir priimti naują – UAB „SKR Baltic“ ieškinį atmesti.
Priteisti iš ieškovo UAB „SKR Baltic“ į valstybės biudžetą Lt
teismo procesinių dokumentų siuntimo išlaidų apeliacinės instancijos teisme.
Kolegijos pirmininkė
Virginija
Volskienė
Teisėjai
Romualda
Janovičienė
Algirdas
Auruškevičius