Civilinė byla Nr. e2A-28-881/2023

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01487-2021-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.3; 2.6.8.4; 2.6.11.6; 2.4.4.5.1; 2.4.4.5.5; 3.3.1.20

                        (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. sausio 12 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Vilijos Mikuckienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Astos Radzevičienės ir Žilvino Terebeizos,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovių Estijos įmonės Estateguru tagatisagent OÜ ir bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Ergus“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo A. V. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Senamiesčio turtas“, uždarajai akcinei bendrovei „Barsera“, uždarajai akcinei bendrovei „Ergus“, Estijos įmonei Estateguru tagatisagent OU dėl sandorio patvirtinimo, nuosavybės pripažinimo ir sandorių pripažinimo negaliojančiais, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė „Jotalita“, uždaroji akcinė bendrovė „Rimar statyba“, Z. S.,
J. B., A. N., E. J., J. Č., T. O., M. R., B. V., J. J., S. Č., E. M., G. L., M. M. K., M. Č., D. A., J. K.,
Š. B., E. Ž., G. G..

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovas A. V. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „Senamiesčio turtas“, UAB „Barsera“, UAB „Ergus“, Estijos įmonei Estateguru tagatisagent OU (toliau – Estateguru tagatisagent OU), prašydamas :

1.1.                      pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ 2020 m. rugsėjo 10 d. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 7848;

1.2.                      pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento atsakovių UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ 2021 m. birželio 4 d. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. DJ-4394 dalyje dėl: Buto / Patalpos – Buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami); 6286/95217 dalies Negyvenamosios patalpos –  Parkingo, unikalus
Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami), t. y.: 3120/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,50 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 15, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1031/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,31 kv. m) ir P-20 (839/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,39 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,20 kv. m; 3166/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,69 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 16, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1046/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,46 kv. m) ir P-20 (851/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,51 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,66 kv. m; 57/1570 dalies Žemės sklypo, unikalus Nr(duomenys neskelbiami), kadastrinis adresas (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami);

1.3.                      pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento atsakovių UAB „Barsera“ ir Estateguru tagatisagent OÜ 2020 m. lapkričio 4 d. sudarytą hipotekos sutartį, notarinio registro
Nr. 9903;

1.4.                      patvirtinti nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį tarp ieškovo A. V. ir atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ ir pripažinti ieškovui A. V. nuosavybės teises, įpareigojant ieškovą A. V. sumokėti likusią pirkimo–pardavimo kainą, t. y.
34 994,80 Eur, dėl šių nekilnojamųjų daiktų: Buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami) (duomenys pagal 2018 m. lapkričio 16 d.  preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį – 48,7 m2 ploto, dviejų kambarių butas, esantis daugiabučiame gyvenamajame name (duomenys neskelbiami); projektinis buto numeris B20); 6286/95217 dalies Negyvenamosios patalpos – Parkingo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami), t. y.: 3120/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,50 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 15, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1031/17776 dalis iš
177,76 kv. m, t. y. 10,31 kv. m) ir P-20 (839/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,39 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,20 kv. m; 3166/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,69 kv. m, Projekto plane pažymėta indeksu 16, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1046/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,46 kv. m) ir P-20 (851/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,51 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,66 kv. m (duomenys pagal 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį – požemines automobilių stovėjimo vietas parkavimo vietų išdėstymo plane pažymėtas Nr. 13 ir 14); 57/1570 dalies Žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), kadastrinis adresas (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami);

1.5.                      pripažinti ieškovui A. V. nuosavybės teises į šiuos nekilnojamuosius daiktus, įpareigojant ieškovą A. V. sumokėti likusią pirkimo–pardavimo kainą – 46 602 Eur;

1.6.                      priteisti ieškovui iš atsakovių bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškinys grindžiamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.86 straipsnio pagrindu (tariamojo sandorio negaliojimas), taip pat CK 6.401, 6.165 straipsniais (būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis).

3.       Ieškovas nurodo, jog 2018 m. lapkričio 16 d. ieškovas A. V. ir UAB „ADPF“ sudarė preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto prikimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovas įsipareigojo nupirkti šiuos nekilnojamuosius daiktus: 48,7 kv. m ploto, dviejų kambarių butą, esantį daugiabučiame gyvenamajame name adresu (duomenys neskelbiami). Projektinis buto numeris B20; požeminę automobilių stovėjimo vietą (požeminio automobilių parkingo dalį), parkavimo vietų išdėstymo plane pažymėtą Nr. 13; požeminę automobilių stovėjimo vietą (požeminio automobilių parkingo dalį), parkavimo vietų išdėstymo plane pažymėtą Nr. 14; žemės sklypo, kuriame stovi daugiabutis gyvenamasis namas, dalį, proporcingą perkamam turtui gyvenamajame name (toliau – Turtas). Preliminariojoje sutartyje nustatyta bendra perkamo Turto kaina yra 94 880 Eur (buto kaina 79 880 Eur, parkavimo vietų kaina 15 000 Eur). Vykdydamas preliminariąją sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ieškovas sumokėjo UAB „ADPF“ 11 602 Eur dydžio avansą, kuris įskaičiuotas į bendrą mokėtiną Turto kainą. 2019 m. balandžio 26 d. ieškovas, UAB „ADPF“ ir atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ sudarė trišalę teisių ir pareigų perdavimo perleidimo priėmimo sutartį Nr. 2019/04/26, kuria UAB „ADPF“ teisės ir pareigos pagal 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją sutartį buvo perleistos atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“. 2019 m. birželio 18 d. ieškovas ir atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ sudarė kitą preliminariąją būsimojo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20190618, kurios pagrindu ieškovas sumokėjo atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ 5 000 Eur dydžio avansą. Ši preliminarioji sutartis bendru šalių susitarimu buvo nutraukta. Ieškovo atsakovei
UAB „Senamiesčio turtas“ sumokėtas 5 000 Eur avansas, 2019 m. gruodžio 10 d. tarpusavio užskaitymo aktu buvo įskaitytas kaip ieškovo sumokėtas atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ pagal 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją sutartį. 2019 m. gruodžio 12 d. ieškovas sumokėjo atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ dar 30 000 Eur dydžio avansą pagal 2018 m.
lapkričio 16 d. preliminariąją sutartį. Bendra ieškovo atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ sumokėtų piniginių lėšų suma pagal 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją sutartį yra 46 602 Eur. 2020 m. rugsėjo 10 d. atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ sudarė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 7848, kuria
UAB „Senamiesčio turtas“ perleido UAB „Barsera“ visą Turtą, kurį 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją sutartimi buvo įsipareigojęs parduoti ieškovui. Turtas buvo perleistas už bendrą 94 880 Eur kainą. Apie šio sandorio sudarymą ieškovui nebuvo žinoma. 2021 m. birželio 4 d. atsakovės UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ sudarė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. DJ-4394, kuria UAB „Barsera“ perleido UAB „Ergus“ visą Turtą, kurį 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją sutartimi UAB „Senamiesčio turtas“ buvo įsipareigojusi parduoti ieškovui. Apie šio sandorio sudarymą ieškovui visiškai atsitiktinai tapo žinoma 2021 m. birželio 18 d. Ieškovas įvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, t. y. sumokėjo sutarties 3.9.1 punkte nurodytą avansą (Turto kainos dalį). Dar daugiau, ieškovas sumokėjo didesnę Turto kainos dalį, nei to reikalavo preliminarioji sutartis. Kaip jau buvo minėta, ieškovas pagal preliminariąją sutartį iš viso yra sumokėjęs 46 602 Eur sumą. Nuo pat preliminariosios sutarties sudarymo ieškovas reguliariais mokėjimais finansavo Turto statybą, atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ vykdomą preliminariosios sutarties pagrindu. UAB „Senamiesčio turtas“ preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus įvykdė tik iš dalies: (iš dalies) pastatė Turtą, (iš dalies) įrengė butą pagal ieškovo parengtus planus, perdavė Turtą ieškovui valdyti ir naudoti. Neįvykdyti atsakovės įsipareigojimai apima: nebaigtą statyti ir nepriduotą gyvenamąjį namą (baigtumas 86%), neištaisytus Turto trūkumus, nesudarytą notarinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį. Taigi, ieškovas finansavo Turto statybą ir prisiimtus finansinius įsipareigojimus įvykdė didesne apimtimi nei tai buvo numatyta preliminariojoje sutartyje. Dėl šios priežasties ieškovas įgijo nuosavybės teisę į Turtą CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu.

4.       Ieškovo įsitikinimu, nagrinėjamu atveju ginčijami sandoriai turi būti pripažinti negaliojančiais, nes nepaisant to, kad ieškovo ir UAB „Senamiesčio turtas“ sudaryta preliminarioji sutartis bei iš jos kylanti atsakovės pareiga perduoti nuosavybės teisę į Turtą atsakovei yra galiojanti, 2020 m. rugsėjo 10 d. UAB „Senamiesčio turtas“ perleido Turtą UAB „Barsera“. Vėliau Turtas buvo įkeistas, o 2021 m. birželio 4 d. UAB „Barsera“ turtą perleido dar kartą atsakovei UAB „Ergus“. Minimi Turto perleidimo sandoriai buvo sudaryti tarp susijusių asmenų ir vėlesni atsakovių veiksmai rodė, kad preliminariąja sutartimi prisiimti įsipareigojimai yra / bus vykdomi nepaisant to, kieno vardu Turtas bus registruotas. Tačiau 2021 m. birželio 4 d. įvykęs Turto perleidimas, nutrūkęs atsakovių bendradarbiavimas su ieškovu bei vengimas įforminti Turto pardavimą ieškovui, o taip pat Turto perleidimo sandorių sudarymo aplinkybės, akivaizdžiai liudija, kad sandoriai yra sudaryti tik dėl akių, realiai nesiekiant sukurti jokių Turto perleidimo sandorių sukeliamų teisinių pasekmių. Dėl šių priežasčių atsakovių sudaryti Turto perleidimo sandoriai pripažintini negaliojančiais CK 1.86 straipsnio pagrindu (tariamojo sandorio negaliojimas). Pripažinus niekiniais ir negaliojančiais UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ sudarytus Turto perleidimo sandorius (kaip sudarytus dėl akių) yra laikoma, kad UAB „Barsera“ niekuomet neįgijo nuosavybės teisių į Turtą. Dėl šios priežasties ji negalėjo atlikti jokių disponavimo veiksmų su Turtu. Dėl šios priežasties UAB „Barsera“ ir Estateguru tagatisagent OÜ sudarytas Turto įkeitimo (hipotekos) sandoris (2020 m. lapkričio 4 d. hipotekos sutartis, notarinio registro Nr. 9903) bei UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ sudaryta Turto pirkimo–pardavimo sutartis pripažintini negaliojančiais, kaip sudaryti asmens, neturinčio teisės tokius sandorius sudaryti ir disponuoti sutarčių dalyku.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Vilniaus apygardos teismas 2022 m. birželio 7 d. sprendimu ieškovo A. V. ieškinį tenkino iš dalies:

5.1.                      pripažino negaliojančia ab initio (liet. nuo sudarymo momento) tarp UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ 2020 m. rugsėjo 10 d. sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį
Nr. 7848, patvirtintą Vilniaus miesto 6 – ojo notaro biuro notaro E. N. dėl buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami), 6286/95217 dalies negyvenamosios patalpos – parkingo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami), 57/1570 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), kadastrinis adresas (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami);

5.2.                      pripažino negaliojančia ab initio UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ 2021 m. birželio 4 d. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. DJ-4394, patvirtintą Vilniaus miesto 15-ojo notaro biuro notarės D. J. atstovės E. M. L., dalyje dėl: Buto / Patalpos – Buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami); 6286/95217 dalies Negyvenamosios patalpos – Parkingo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami), t. y.: 3120/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,50 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 15, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1031/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,31 kv. m) ir P-20 (839/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,39 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,20 kv. m; 3166/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,69 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 16, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1046/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,46 kv. m) ir P-20 (851/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,51 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,66 kv. m; 57/1570 dalies Žemės sklypo, unikalus
Nr(duomenys neskelbiami), kadastrinis adresas (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami);

5.3.                      pripažino ieškovo A. V. nuosavybės teisę į Butą / Patalpą – Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esantį (duomenys neskelbiami), 6286/95217 dalį Negyvenamosios patalpos – Parkingo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esantį (duomenys neskelbiami), t. y.: 3120/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,50 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 15, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1031/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,31 kv. m) ir P-20 (839/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,39 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,20 kv. m; 3166/95217 dalį Parkingo, kas sudaro 12,69 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 16, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis
R-1 (1046/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,46 kv. m) ir P-20 (851/18989 dalis iš
189,89 kv. m, t. y. 8,51 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,66 kv. m; 57/1570 dalį Žemės sklypo, unikalus Nr(duomenys neskelbiami), kadastrinis adresas (duomenys neskelbiami), esantį (duomenys neskelbiami), įpareigojant ieškovą A. V. sumokėti atsakovei
UAB „Senamiesčio turtas“ liekančią turto kainą – 48 278 Eur;

5.4.                      pripažino negaliojančia 2020 m. lapkričio 4 d. Maksimalios hipotekos sutartį, Reg. Nr. 9903, patvirtintą Vilniaus miesto 6-ojo notarų biuro notaro E. N., sudarytą tarp skolininko bei įkaito davėjo UAB „Barsera“ bei kreditorės Estateguru tagatisagent OU, kuria buvo įkeistas Butas, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esantis (duomenys neskelbiami), 6286/95217 dalies Negyvenamosios patalpos – Parkingo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), esančio (duomenys neskelbiami), t. y.: 3120/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,50 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 15, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1031/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,31 kv. m) ir P-20 (839/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,39 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,20 kv. m; 3166/95217 dalies Parkingo, kas sudaro 12,69 kv. m ploto, Projekto plane pažymėta indeksu 16, kuri yra atskiro naudojimo, su bendro naudojimo patalpomis, Projekte pažymėtomis R-1 (1046/17776 dalis iš 177,76 kv. m, t. y. 10,46 kv. m) ir P-20 (851/18989 dalis iš 189,89 kv. m, t. y. 8,51 kv. m), kurios yra bendro naudojimo, viso 31,66 kv. m;

5.5.                      priteisė ieškovui iš atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“, UAB „Barsera“, UAB „Ergus“
6 499,80 Eur bylinėjimosi išlaidas, lygiomis dalimis iš kiekvienos atsakovės po 2 166,60 Eur.

6.       Teismas, spręsdamas dėl pirkimo–pardavimo sutarčių pripažinimo negaliojančiomis, visų pirma, pažymėjo, kad visos atsakovės yra tarpusavyje susiję asmenys. Atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ vienintelis akcininkas yra P. P., kuris taip pat yra vienintelis atsakovės 
UAB „Ergus“ akcininkas. Atsakovių UAB „Ergus“ ir UAB „Barsera“ direktorius yra tas pats asmuo – S. P.. Be to, atsakovės UAB „Barsera“ vienintelis akcininkas yra
UAB „Real Capital Baltic“, kurios visos akcijos priklauso atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“. Šių aplinkybių atsakovės neginčijo, todėl teismas pritarė ieškovui, kad visos įmonės yra tiesiogiai tarpusavyje susijusios ir faktiškai kontroliuojamos tų pačiu asmenų – S. P. ir
P. P., todėl jų nesąžiningumas yra preziumuojamas (CK 6.67 straipsnis). 

7.       Teismo įsitikinimu, atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Ergus“ argumentai, susiję su lėšų trūkumu ir dėl to neva atsiradusiu būtinumu parduoti turtą ir / ar draudimo parduoti turtą nebuvimu, neįrodo būtinumo sudaryti ginčijamus sandorius ir nepaneigia nesąžiningumo prezumpcijos, nes turtas buvo parduotas susijusiam asmeniui (kuris, nepaisant formalaus turto savininko pasikeitimo, akivaizdu neprarado realios galimybės disponuoti turtu), o byloje nustatyta, kad nauji savininkai, apart turto nuosavybės įregistravimo viešame registre, jokių kitų veiksmų neatliko, be kita ko, ieškovui 2020 m. rudenį buvo perduoti nebaigto statyti buto raktai, pultelis ir jis pats galėjo atlikti buto vidaus apdailos darbus.

8.       Byloje nėra duomenų, kad įvyko realus atsiskaitymas tarp atsakovių, sudarant ginčijamas pirkimo–pardavimo sutartis, šias aplinkybes patvirtino (2022 m. gegužės 18 d. teismo posėdžio garso įrašas 1.57 min) ir atsakovės atstovė (CPK 187 straipsnis).

9.       2021 m. vasario–balandžio mėn. tarp ieškovo ir atsakovių vyko susirašinėjimas, iš kurio akivaizdu, kad buvo tariamasi dėl ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo 2021 m. birželio – liepos mėn. pagal 2018 m. lapkričio 16 d. preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį.  Teismas, įvertinęs tai, kad vietoj sutarties su ieškovu buvo sudaryta ginčijama sutartis (2021 m. birželio 4 d. atsakovių UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ sutartis), visiškai pritarė ieškovui, jog atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ nepagrįstai atsisakė su ieškovu sudaryti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį.

10.       Kompleksiškai įvertinęs visus ginčui aktualiu laikotarpiu atsakovių sudarytus sandorius dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo, įvertinęs visumą byloje pateiktų duomenų ir įrodymų, teismas nusprendė, kad yra pagrindas daryti išvadą, jog atsakovės, sudarydamos pirkimo–pardavimo sutartis, nesiekė realiai perleisti jose nurodytų daiktų, tačiau tik simuliavo sandorių sudarymą siekdamos išvengti ir / arba apsunkinti sutarties su ieškovu sudarymą. Atsižvelgdamas į tai, teismas sprendė, kad nagrinėjamu atveju yra pagrindas ieškovo ieškinį šioje dalyje tenkinti ir pripažinti niekinėmis ir negaliojančiomis  nuo sudarymo momento tariamai sudarytas pirkimo–pardavimo sutartis.

11.       Kadangi byloje yra nustatyta, kad atsakovės UAB „Ergus“ ir UAB „Barsera“ neatsiskaitė su pardavėju, teismas, pripažinęs sandorius negaliojančiais dėl jų tariamo pobūdžio, šioms atsakovėms sutartyje nurodytos turto pardavimo kainos nepriteisė (CK 1.86 straipsnio 2 dalis,
1.80 straipsnio 2 dalis, 6.145 straipsnio 2 dalis).

12.       Teismas nusprendė, kad yra pakankamas pagrindas pripažinti ieškovo kaip pirkėjo nuosavybės teisę į nekilnojamuosius daiktus, esančius Preliminariosios sutarties dalyku, CK 6.401 straipsnio 
5 dalies pagrindu, kadangi byloje teismo nustatytos ir ieškovo įrodytos visos tam būtinos faktinės aplinkybės ir sąlygos: 1) preliminariąja sutartimi pardavėja UAB „Senamiesčio turtas“ įsipareigojo ieškovui pastatyti ir sudaryti pagrindinę sutartį dėl nekilnojamojo turto; 2) ieškovas savo lėšomis finansavo turto statybą ir aktyviai prisidėjo prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo, už pastatytą būstą, parkingą bei žemės sklypo dalį yra sumokėję UAB „Senamiesčio turtas“ didžiąją preliminariojoje sutartyje sulygtos Turto kainos dalį, iš viso 46 602 Eur, kas sudaro 49,2 proc. preliminariojoje sutartyje numatytos turto kainos; 3) Turtas nuo 2020 m. rudens buvo UAB „Senamiesčio turtas“ faktiškai ir realiai perduotas valdyti ir naudotis ieškovui, kadangi jam buvo perduoti Buto raktai, pultelis nuo parkingo, taigi, leido ieškovui vykdyti buto vidaus apdailos darbus; 4) atsakovės nepateikė teismui jokių įrodymų, kurie paneigtų šias ieškovo nurodomas aplinkybes. Byloje nėra jokių įrodymų, jog UAB „Senamiesčio turtas“ ir / ar vėliau sudarius fiktyvias sutartis naujosios savininkės UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ būtų reiškusios pretenzijas ieškovui dėl naudojimosi Turtu, prašiusios perduoti Turto valdymą;
5) nuosavybės teisių į turtą perleidimas ieškovui nebuvo įformintas sutartyje nustatyta tvarka ir terminais dėl atsakovių veiksmų.

13.       Teismas atmetė atsakovių argumentą, kad ieškovas negali būti pripažintas vartotoju, nes Turtas nebuvo perkamas ieškovo asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti, dėl to nėra pagrindo taikyti CK 6.401 straipsnyje įtvirtintas gynybos priemonės ir reikalauti sudaryti pagrindinę sutartį, nurodydamas, jog atsakovės viso proceso metu, apsiribojo deklaratyviais teiginiais, konkrečių įrodymų, patvirtinančių nurodytas aplinkybes, tarp jų ir dėl ieškovo versliškumo, nepateikė.

14.       Teismas vertino kaip nepagrįstą atsakovių argumentą, kad pasibaigus preliminarioje sutartyje nustatytam terminui, iki kada turėjo būti pasirašyta notarinė pirkimo–pardavimo sutartis, apskritai išnyko prievolė ją sudaryti, kadangi pagrindinė sutartis buvo nesudaryta tiek sutartu terminu, tiek vėliau, tiek iki šiol būtent dėl atsakovių veiksmų, nesąžiningo elgesio, vengiant sutartinių įsipareigojimų įvykdymo. Faktinis sutarties šalių elgesys net ir pasibaigus preliminarioje sutartyje numatytam terminui (2020 m. liepos 31 d.), atsakovėms toleruojant termino praleidimą, ruošiantis 2021 m. birželio – liepos mėn. sudaryti pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį, perduodant ginčo nekilnojamąjį turtą ieškovui faktiškai valdyti ir naudotis, atsakovėms niekada nereiškus ieškovui dėl to jokių pretenzijų, rodo tarp šalių buvus žodinį ir konkliudentiniais veiksmais išreikštą susitarimą pratęsti preliminariojoje sutartyje nustatytą turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminą.

15.       Teismas, įvertinęs byloje esančius duomenis, atmetė kaip nepagristą ieškovo reikalavimą dėl kainos sumažinimo. Pirma, ieškovas teigdamas apie dabartinį (aktualų) statinio baigtumą, įrodymų pagrindžiančių minėtas aplinkybes nepateikė (CPK 178 straipsnis). Antra, remiantis preliminariosios sutarties 3.9.2 punkto nuostatomis, tokia ieškovo kai pirkėjo teisė sumažinti kainą nenumatyta. Trečia, visuotinai žinoma aplinkybė, kad nekilnojamojo turto kaina per pastaruosius metus (nuo 2018 metų) itin ženkliai padidėjo (CPK 182 straipsnio 1 punktas). Taip pat teismas atmetė ir ieškovo reikalavimą dėl turto pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimo, kadangi šio reikalavimo nei procesiniuose dokumentuose, nei teismo posėdžio metu nepagrindė, o pripažinus ieškovo nuosavybės teisę, šis reikalavimas vertintinas kaip išvestinis reikalavimas, todėl yra perteklinis.

16.       Įvertinęs tai, kad 2020 m. rugsėjo 10 d. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis
Nr. 7848, pagal kurią UAB „Barsera“ įsigijo Turtą pripažinta negaliojančia ir tai, kad atsakovė UAB „Barsera“ ginčijama 2020 m. lapkričio 4 d. sutartinės hipotekos sutartimi užtikrino savo prievolių įvykdymą kreditorei Estateguru tagatisagent OU, bei tuo metu jau teisėta šio turto savininke be buvusio ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeisdamas jo nuosavybės teisę, teismas sprendė, jog hipotekos sutartis negalėjo būti sudaryta, todėl laikytina prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai), dėl ko pripažinta niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

17.       Teismas sprendė, kad ieškovas, neįregistruodamas preliminariosios sutarties viešajame registre, nepažeidė jam, kaip sutarties šaliai, tenkančių pareigų ar įstatymo reikalavimų. Be to, tokios galimybės net nebuvo, nes Turtas dar nebuvo pastatytas ir įregistruotas viešajame registre. Dėl šio priežasties teismas atmetė kaip nepagrįstus atsakovės Estateguru tagatisagent OU argumentus, jog ieškovas, neįregistravęs preliminariosios sutarties sudarymo, šio fakto negali panaudoti prieš sąžiningą trečiąjį asmenį. Teismo vertinimu, būtent atsakovės 
UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“, būdamos sąžiningomis ir apdairiomis, turėdamos tokių sutarčių sudarymo patirties, galėjo ir turėjo informuoti ieškovą apie jo teisę tokią sutartį įregistruoti.

18.       Atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ turėjo visas galimybes ir privalėjo informuoti kreditorę Estateguru tagatisagent OU apie sandorio su ieškovu sudarymą, apie sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sutartinės hipotekos sutartims sudaryti, tačiau to nepadarė, o priešingai – hipoteka įkeitė faktiškai ieškovui jau parduotą nekilnojamąjį turtą.

19.       Estateguru tagatisagent OU atstovas neneigia (2022 m. gegužės 18 d. teismo posėdžio garso įrašo 2.19 min.), kad kreditoriui puikiai buvo žinoma esama situacija, kadangi ir anksčiau su atsakovėmis turėjo sutartinių santykių, taip pat finansavo atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ statybas, tarp jų ir gyvenamojo, esančio (duomenys neskelbiami). Taigi, kreditorei buvo žinoma arba turėjo būti žinoma, kad atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ ir / ar vėliau turtą įgijusi atsakovė UAB „Barsera“ galimai turi įsipareigojimų potencialiems būsto pirkėjams, pagal anksčiau pasirašytas preliminariąsias sutartis.

20.       Byloje nėra nustatyta, kad ieškovas, kuris laikytinas silpnesniąja santykių šalimi (vartotoju), sumokėjęs dalį sumos už ginčo nekilnojamąjį turtą, buvo nesąžiningas ar netinkamai naudojosi jam suteiktomis teisėmis, todėl jam taip pat negali kilti tokie neigiami padariniai, kaip turtinė atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimą jis nėra atsakingas, kurių neprisiėmė, kurių neįtakojo ir apie kurias nežinojo. Priešingai, ieškovas, įvykdęs prievolę atsiskaityti už Turtą bei vadovaudamasis įprasta komercine praktika, galėjo pagrįstai tikėtis, jog Turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų. Tai konstatavus, atsakovių nesąžiningas elgesys negali būti panaudotas prieš ieškovą.

III.                      Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

21.       Atsakovė Estateguru tagatisagent OU apeliaciniu skundu prašo: panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo A. V. ieškinį atmesti; palikus galioti Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimą dalyje dėl 2020 m. lapkričio 4 d. maksimalios hipotekos sutarties, Reg. Nr. 9903 pripažinimo negaliojančia, nutarties rezoliucinėje dalyje pripažinti, kad hipoteka, kurios identifikavimo kodas 20120200065553, lieka galioti; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

21.1.                      Atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ 2020 m. rugsėjo 10 d. sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 7848 pripažinta niekine nesant
CK 1.86 straipsnyje įtvirtinto pagrindo. Sandoris yra niekinis, kai juo nėra sukuriamas sandoryje nurodytas teisinis rezultatas. Pirkimo–pardavimo sutartis buvo realiai įvykdyta, atsakovė UAB „Barsera“ sumokėjo už Turtą, įgijo Turto nuosavybės teises bei jomis objektyviai pasinaudojo, sudarydama Hipotekos sutartį.

21.2.                      Iš pirkimo–pardavimo sutarties 6.1 ir 6.2 punktų matyti, kad Turto nuosavybės teisė atsakovei UAB „Barsera“ buvo perduota tuo pačiu metu, kai tarp atsakovių
UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ buvo sudaryta Turto pirkimo–pardavimo sutartis. Faktą, kad Turtas atsakovei UAB „Barsera“ buvo perduotas nuosavybės teise patvirtina ir nuosavybės teisės į Turtą įregistravimas UAB „Barsera“ vardu Nekilnojamojo turto registre. Byloje esantys rašytiniai įrodymai taip pat patvirtina, kad už Turtą su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ bei pirminiu kreditoriumi BIGBANK AS buvo laiku ir tinkamai atsiskaityta, tai patvirtina hipotekos išregistravimo faktas (Hipoteka išregistruota 2020 m. lapkričio 9 d.), pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos (kainos sumokėjimo tvarka, 4.1, 5.1, 5.2 punktai) ir bankinio pavedimo kopija (2020 m.
lapkričio 5 d. per banką AS LHV PANK atliktas mokėjimo nurodymas, iš kurio matyti, kad Estateguru OU tiesiogiai BIGBANK AS pervedė 53 787,82 Eur). Teismo posėdyje atsakovės UAB „Ergus“ atstovė nurodė, jog pirkimo kaina nebuvo sumokėta pagal atsakovių UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ 2021 m. birželio 4 d. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. DJ-4394, bet ne pagal 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį.

21.3.                      Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovėms UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ sudarius 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį buvo pasiekti ir įgyvendinti pirkimo–pardavimo sandorio esmę atitinkantys tikslai – įvykdyta valia už atlyginimą perleisti Turtą. Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu UAB „Barsera“ ne tik formaliai tapo Turto savininke, bet taip pat įgyvendino nuosavybės teises į Turtą. UAB „Barsera“, užtikrindama Susitarimo dėl paskolos suteikimo pagrindu gautų paskolos lėšų grąžinimą investuotojams, sudarė Turto Hipotekos sutartį, kuria sukurta Estateguru tagatisagent OU hipotekos teisė, bei Estateguru tagatisagent OU naudai apdraustas Turtas nuo įvairių sunaikinimo ir apgadinimų rizikų. Būtent Hipotekos sutartimi UAB „Barsera“ realiai įgyvendino Turto savininko teisę disponuoti Turtu ir jį apsunkindama trečiųjų asmenų daiktinėmis teisėmis, sukūrė Estateguru tagatisagent OU daiktines į Turtą. Jeigu nebūtų sukurtos hipotekos kreditoriaus teisės, UAB „Barsera“ negautų iš Estateguru tagatisagent OU tarpusavio skolinimo platformos investuotojų paskolintų lėšų, nebūtų atliktas galutinis atsiskaitymas pagal 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį ir nebūtų užbaigta BIGBANK AS naudai nustatyta Turto hipoteka. Visos šios Hipotekos sutarties sudarymo pasekmės įrodo, kad Estateguru tagatisagent OU įgijo realias hipotekos teises į Turtą.

21.4.                      Teismo įvardintas atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ tikslas, sudarant 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį, neva apsunkinti ieškovo teises, neatitinka byloje nustatytų aplinkybių ir įrodymų. Iš bylos duomenų matyti, kad
UAB „Barsera“ po 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo beveik vienerius metus su ieškovu aptarinėjo Turto pardavimo ieškovui variantus (šios aplinkybės matyti iš į bylą pateikto ieškovo ir UAB „Barsera“ susirašinėjimo elektroniniu paštu). Tai rodo, kad ieškovas neprieštaravo Turto savininko pasikeitimui, be to, po 2020 m.
rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, nebuvo vengiama Turto pardavimo, bet šalys nesusitarė dėl UAB „Barsera“ ir ieškovui priimtinų Turto perleidimo sąlygų.

21.5.                      Teismo sprendime išskirtos aplinkybės, jog, anot teismo, nebuvo paneigta prezumpcija dėl atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“, UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ nesąžiningumo bei nebuvo nustatyta būtinybė parduoti Turtą, yra nesusijusios su sąlygomis, kurios įrodinėtinos ginče dėl tariamo sandorio. Ieškovo teisių pažeidimas galėtų būti pagrindas taikyti CK 6.66 straipsnyje nustatytą sandorių negaliojimo pagrindą – actio Pauliana. Būtent šio kreditoriaus teisių gynimui skirto instituto viena iš taikymo sąlygų yra sandorį sudariusio asmens (skolininko) nesąžiningumas, kuris gali būti įrodinėjamas
CK 6.67 straipsnyje nustatytomis nesąžiningumo prezumpcijomis. Ieškovas šioje byloje nereiškė reikalavimo dėl 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia actio Pauliana pagrindu, neįrodinėjo CK 6.66 straipsnio taikymui būtinų sąlygų.

21.6.                      2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartis pažeidžia Estateguru tagatisagent OU 
(o ne ieškovo) interesus, kadangi Estateguru tagatisagent OU sutikimą atsakovei
UAB „Barsera“ perleisti Turtą suteikė su sąlyga, kad bus visiškai atsiskaityta pagal Susitarimą dėl paskolos suteikimo. Tačiau Estateguru tagatisagent OU nereiškė byloje savarankiškų reikalavimų dėl šio sandorio, nes jis neįtakoja Estateguru tagatisagent OU hipotekos teisės pagal Hipotekos sutartį galiojimo. Nesant tikrų pirkimo–pardavimo sutarties tariamumo sąlygų ir pareikšto reikalavimo dėl sandorio negaliojimo kitais pagrindais, byloje nėra pagrindo pripažinti negaliojančia 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartį ir konstatuoti ieškovo teisių pažeidimą.

21.7.                      Ieškovui nuosavybės teisė į Turtą pripažinta nesant CK 6.401 straipsnio taikymo pagrindų arba būtinųjų sąlygų. Ieškovas ketino įgyti Turtą komerciniais tikslais (nuomos ir pelno gavimo tikslais). Pirmosios instancijos teismas nenustatinėjo, kokio tikslo, sudarydamas preliminariąją sutartį ir tuo pat metu turėdamas du kitus gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektus, siekė ieškovas. Net jeigu ieškovas yra vartotojas, ieškovas ir atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ nesudarė pagrindinės sutarties preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu. Po preliminariosios sutarties pabaigos ieškovas vykdė derybas dėl Turto pirkimo iš atsakovės UAB „Barsera“. Šiais veiksmais preliminariosios sutarties terminas negalėjo būti pakeistas, nes UAB „Barsera“ nebuvo preliminariosios sutarties šalis, o taip pat rašytinės formos preliminariojoje sutartyje nesilaikymas daro sutartį negaliojančia (CK 6.165 straipsnio 2 dalis).

21.8.                      Hipotekos sutartis nepažeidė ieškovo teisių, nes 2020 m. lapkričio 4 d., kai buvo sudaryta Hipotekos sutartis, ieškovas nebuvo įgijęs Turto nuosavybės teisių (pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nebuvo sumokėta visa Turto pirkimo kaina), taip pat per 3 mėn. nuo preliminariosios sutarties pabaigos ieškovas nesikreipė į teismą dėl sutarties pripažinimo pagrindine ir pirkėjo teisių į Turtą pripažinimo. Hipotekos sutarties sudarymo metu Turto savininkui nebuvo nustatyta jokių apribojimų disponuoti Turtu. Hipotekos sutarties panaikinimas, ieškovo teisių pažeidimą konstatuojant retroaktyviai, po to, kai ieškovui per 1 metus nuo preliminariosios sutarties galiojimo pabaigos nepavyko įgyti Turto kitais būdais, yra nepagrįstas, pažeidžia teisingumo ir sąžiningumo, taip pat teisinio apibrėžtumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių principus. 

21.9.                      Nėra pagrindo atsisakyti ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus teises. Estateguru tagatisagent OU yra sąžiningas hipotekos kreditorius, hipotekos teises įgijęs atlygintinio sandorio pagrindu. Sudarant Hipotekos sutartį hipotekos kreditoriui nebuvo atskleisti ir leistinomis priemonėmis prienami duomenys apie ieškovo pretenzijas į Turtą. Ieškovas nesiėmė jam prieinamų veiksmų, kad būtų išviešintos jo reikalavimo teisės į Turtą, atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ nesudarius pagrindinės sutarties, ieškovas nesikreipė į teismą, nesiekė apriboti UAB „Senamiesčio turtas“ teisių disponuoti Turtu bei vykdė derybas dėl Turto pirkimo iš atsakovės UAB „Barsera“. Prioriteto ieškovo teisėms prieš sąžiningo hipotekos kreditoriaus teises suteikimas, remiantis ieškovo vartotojo statusu, neturi teisinio pagrindo bei iš esmės pažeidžia hipotekos kreditoriaus teises, nes ieškovas išreiškė pritarimą statomo Turto hipotekai ir prisiėmė su tuo susijusią riziką.

21.10.                      Teismo sprendimu pripažinti negaliojančiais sandoriai, kuriuos patvirtino ir teisėtumą patikrino notarai, kurie neįtraukti į bylos nagrinėjimą.

22.       Atsakovė UAB „Ergus“ apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo A. V. ieškinį atmesti; priteisti bylinėjimosi išlaidas; panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 30 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

22.1.                      Teismas nepagrįstai ir priešingai byloje esantiems rašytiniams įrodymams nusprendė, kad neva nėra pateikta įrodymų, jog atsakovė UAB „Barsera“ būtų atsiskaičiusi su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ pagal 2020 m. rugsėjo 10 d. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu Turtas buvo įkeistas BIGBANK AS. Kadangi su pirminiu hipotekos kreditoriumi buvo atsiskaityta, BIGBANK AS naudai nustatyta Turto hipoteka buvo panaikinta (išregistruota 2020 m. lapkričio 9 d.), todėl akivaizdu, jog su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ buvo atsiskaityta tinkamai.

22.2.                      Teismas nepagrįstai nusprendė, kad Turtas faktiškai juo naudotis ir valdyti buvo neva perduotas ieškovui, o ieškovas juo naudojosi nuo 2020 m. rudens. Ieškovas neatliko Turte absoliučiai jokių darbų, ką pripažino ieškovo atstovas teismo posėdžio metu. Turtas iki šiol nėra įrengtas, trūksta apdailos, jame nėra atlikta absoliučiai jokių įrengimo darbų. Turte atlikti tik tie darbai, kurie buvo numatyti atlikti atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“. Ieškovas niekuomet neišlaikė buto, nemokėjo mokesčių, susijusių su butu. Ieškovas žinojo laiptinės kodą bei galimai neperspėjęs atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ pasiėmė Turto raktus ar pasidarė jų dublikatą, o tai nereiškia, jog Turtas buvo perduotas ieškovui valdyti ir juo naudotis.

22.3.                      Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovas yra vartotojas, siekęs įsigyti Turtą savo asmeninių poreikių tenkinimui. Teismui pateikti įrodymai patvirtina, kad ieškovas yra verslininkas, turintis ne vieną nekilnojamąjį objektą, o Turtą pirko tik dėl to, jog siekė jį nuomoti arba parduoti. Atsakovei visi ieškovo ketinimai buvo žinomi ir atskleisti, nes ieškovas jau prieš tai buvo įsigijęs kitą butą iš atsakovės UAB „Barsera“ (esantį (duomenys neskelbiami)), kurį šiuo metu nuomoja.

22.4.                      Teismas nepagrįstai nustatė atsakovių nesąžiningumą, nes jį vertino tik tuo aspektu, kad  atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“, UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ yra tarpusavyje susiję asmenys. Tačiau net ir taikant prezumpciją bei įrodinėjant atsakovių nesąžiningumą, teismas turėjo įvardinti kokie atsakovių veiksmai ar elgesys buvo nesąžiningi, kas sąlygojo tokią teismo išvadą. Be to, net nebuvo atsižvelgta į tai, kad Estateguru tagatisagent OU yra niekaip nesusijusi su likusiomis atsakovėmis. Be to, informacija apie 2020 m.
rugsėjo 10 d. sudarytą Turto pirkimo–pardavimo sutartį bei Hipotekos sutartį nuo ieškovo niekuomet nebuvo slepiama. Apie tai, jog pasibaigus sutarties terminui Turtas buvo perleistas atsakovei UAB „Barsera“ ir įkeistas Estateguru tagatisagent OU, ieškovas visuomet žinojo.

22.5.                      Teismas visiškai neįvertino atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ elgesio ir siekio su ieškovu sudaryti pagrindinę sutartį. Iš ieškovo pateikto susirašinėjimo matyti, jog atsakovės bandė derinti pagrindinės sutarties sudarymą ir parduoti Turtą ieškovui, tačiau ieškovui vis kas nors netikdavo, t. y. netiko Turto kaina, atlikti darbai ir t. t.

22.6.                      Ieškovas sutiko, kad atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ grąžintų jam sumokėtą avansą, tačiau nesutiko tartis dėl šios įmokos grąžinimo sąlygų, norėjo, jog įmoka būtų grąžinta iš karto, nesudarius jokio susitarimo su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“.

22.7.                      Teismas nepagrįstai nustatė, kad atsakovės neva nepateikė duomenų ir negalėjo paaiškinti dėl ko sudarė ginčijamas sutartis tarpusavyje. Dėl COVID-19 pandemijos buvo apriboti darbų pajėgumai, medžiagų tiekimas, stojo darbas, neplanuotai stojo ir statybos objekte, todėl atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ buvo reikalingos lėšos, kad būtų galima  atsiskaityti su pirminiu kreditoriumi, ir užbaigti statybos darbus. Ieškovas atsisakė pirkti Turtą nustatytu terminu ir neatsiskaitė už Turtą, todėl atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“, siekdama gauti lėšų, Turtą pardavė atsakovei UAB „Barsera“. UAB „Barsera“, įgijusi Turtą, įregistravo į jį nuosavybę, įkeitė Estateguru tagatisagent OU ir atsiskaitė su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“. UAB „Senamiesčio turtas“, gavusi lėšų, toliau tęsė darbus objekte. Vėliau atsakovė UAB „Barsera“ pardavė Turtą atsakovei UAB „Ergus“, nes trūko finansinių resursų grąžinti paskolą Estateguru tagatisagent OU, o ir Turto kainos išaugo beveik 50 procentų. Atsižvelgiant į tai, buvo nuspręsta parduoti Turtą atsakovei
UAB „Ergus“, kad pastaroji jį įkeistų kitam kreditoriui ir tokiu būdu atsiskaitytų su kreditoriais. Tačiau atsakovei UAB „Ergus“ galiausiai nepavyko gauti paskolos ir įkeisti Turto, nes turtui buvo pritaikytas areštas.

22.8.                      Teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovės, sudarydamos ginčijamas pirkimo–pardavimo sutartis nesiekė realiai perleisti jose nurodytų daiktų, tačiau tik simuliavo sandorių sudarymą, siekdamos išvengti ir / arba apsunkinti sutarties su ieškovu sudarymą. Įvykdyti sandoriai negali būti laikomi tariamais. Nėra teisėto pagrindo vertinti, jog tarp atsakovių buvo sudaryti tariami sandoriai, nes jie buvo realiai įvykdyti. Tai, jog Hipotekos sutartis nėra tariama patvirtina rašytiniai dokumentai ir jos įvykdymo faktas. Visi sudaryti sandoriai buvo nulemti verslo sprendimų, siekiant išvengti žymiai didesnių neigiamų padarinių. Kadangi ginčijami sandoriai buvo vykdomi, o didžioji dalis įvykdyta visa apimtimi, nėra jokio teisėto pagrindo pripažinti ginčijamus sandorius tariamais ir negaliojančiais nuo jų sudarymo momento, nes tai neatitinka CK nuostatų ir vieningai formuojamos kasacinio teismo praktikos.

22.9.                      Nėra ir pagrindo pripažinti ieškovo nuosavybės teisių į Turtą. Ieškovas nėra atsiskaitęs su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ už Turtą. Ieškovas ir UAB „Senamiesčio turtas“ taip pat nėra pasirašę dokumento dėl Turto perdavimo–priėmimo, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo vengimo atsiskaityti už Turtą. Preliminariosios sutarties terminas nebuvo pratęstas neapibrėžtam laikui, nes sutarties sąlygos keičiamos tik šalių rašytiniu susitarimu. Ieškovas nesudarė jokių raštinių susitarimų nei su UAB „Senamiesčio turtas“ nei su UAB „Barsera“, nors UAB „Barsera“ ir siuntė ieškovui preliminariosios sutarties teisių ir pereigų perleidimo susitarimą. Taigi, būtent dėl ieškovo veiksmų šalys nesudarė pagrindinės sutarties.

23.       Atsiliepimais į atsakovių Estateguru tagatisagent OÜ ir UAB „Ergus“ apeliacinius skundus ieškovas A. V. su jais nesutinka, prašo apeliacinius skundus atmesti. Atsiliepimus į apeliacinius skundus grindžia šiais argumentais:

23.1.                      Teismas tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, ištyrė bylai reikšmingas aplinkybes, todėl padarė pagrįstas, motyvuotas teisiškai reikšmingas išvadas dėl sudarytų pirkimo–pardavimo sandorių tariamo pobūdžio ir jų negaliojimo, ginant ieškovo, kaip vartotojo, pažeistas teises. Teismas, spręsdamas dėl sandorių pripažinimo tariamais, pagrįstai pažymėjo, jog visos atsakovės yra tarpusavyje susiję asmenys, dėl to jų nesąžiningumas gali būti preziumuojamas (CK 6.67 straipsnis). Atsakovės, norėdamos paneigti šią prezumpciją, privalėjo įrodinėti priešingas aplinkybes, tačiau to nepadarė.

23.2.                      Teismas pagrįstai vertino, kad argumentų, susijusių su lėšų trūkumu ir dėl to neva atsiradusiu būtinumu parduoti turtą, nebuvimas, neįrodo būtinumo sudaryti ginčijamus sandorius ir nepaneigia nesąžiningumo prezumpcijos, nes turtas buvo parduotas susijusiems asmenims. Be to, byloje nustatyta, kad naujosios Turto savininkės, išskyrus turto nuosavybės įregistravimo viešame registre, jokių veiksmų su Turtu neatliko, be kita ko, ieškovui 2020 m. spalio mėn. buvo perduoti nebaigto statyti buto raktai, pultelis ir jis pats galėjo atlikti Turto vidaus apdailos darbus.

23.3.                      Byloje nėra duomenų, kad įvyko realus atsiskaitymas tarp atsakovių, sudarant ginčijamus sandorius. Šias aplinkybes patvirtino atsakovės UAB „Ergus“ atstovė.

23.4.                      Apeliančių teiginiai dėl nepateiktų įrodymų, kad Turtas buvo perduotas ieškovui, nepagrįsti. Apie tai, kad raktai buvo perduoti ieškovui 2020 m. spalio mėn. (juos perdavė S. P. ieškovui, kad galėtų atlikti Buto apdailą) patvirtina ir ieškovo 2021 m.
liepos 16 d. elektroninis laiškas. Šias aplinkybes taip pat patvirtina ir antstolio
D. K. 2022 m. sausio 7 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kuris rodo, kad ir šiuo metu ieškovas turi galimybę naudotis Turtu, atlikti Buto apdailą ir jį valdyti kaip savo.

23.5.                      Atsakovės UAB „Ergus“ apeliacinio skundo teiginys, kad Turtas nebuvo ir negalėjo būti ieškovui perduotas, nes preliminarioji sutartis aiškiai numatė, jog Turtas bus perduodamas, kai šalys sudarys pagrindinę sutartį ir ieškovas sumokės visą Turto kainą, yra nepagrįstas, neatitinkantis jo nurodomų Preliminariosios sutarties 4.2.6, 5.5, 6.4 punktų nuostatų turinio. Preliminariosios sutarties 4.2.6 punkte nustatyta pareiga pirkėjui atlikti Buto apdailą per 6 mėn. nuo pagrindinės sutarties sudarymo; 5.5 punkte teigiama, kad pasirašius statybos darbų priėmimo–perdavimo aktą pirkėjui perduodami bei įvažiavimo į sklypą vartų raktai ir nuo to momento pereina Turto atsitiktinio žuvimo ar sugedimo rizika, o 
6.4 punkte teigiama, jog nuosavybės teisė į Turtą pirkėjui pereina nuo pagrindinės sutarties, kuri kartu bus ir Turto priėmimo–perdavimo aktas, sudarymo dienos. Taigi, Butas buvo perduotas ieškovui 2020 m. spalio mėn. apdailos darbams ir valdymui, nors statybos perdavimo aktas ieškovui pasirašyti pateiktas taip ir nebuvo. Be to, ieškovas buvo parengęs Buto įrengimo brėžinius, pagal kuriuos atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ pradėjo Buto įrengimo darbus (inžineriniai įvadai, pertvaros, elektra).

23.6.                      Ieškovo pateikti įrodymai patvirtina, kad 2021 m. vasario–balandžio mėn. tarp ieškovo ir atsakovių (jų vardu veikiančio S. P.) vyko susirašinėjimas, iš kurio matyti, jog buvo tariamasi dėl pagrindinės sutarties sudarymo 2021 m. birželio – liepos mėn.

23.7.                      Ginčo aplinkybėmis Preliminariosios sutarties terminų pasibaigimo, dėl kurio būtų iš viso pasibaigusios (paneigiamos) ieškovo, fizinio asmens (vartotojo) teisės įgyti nuosavybės teisę į jo finansuotą ir jam statytą būstą, nėra. Preliminariosios sutarties 6.2 punkte numatyta, kad terminas dėl pagrindinės sutarties sudarymo gali būti pratęsiamas atskiru rašytiniu šalių susitarimu, bet ne ilgiau nei iki 2020 m. liepos 31 d., išskyrus, jei terminas Preliminariojoje sutartyje nustatyta tvarka atitinkamai pratęsiamas dėl pardavėjo kaltės. Preliminariosios sutarties 14.9 punkte nustatyta, kad jeigu šalys per šioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, išskyrus atvejus, kai pagal sutartį terminas pratęsiamas, tai prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia. Taigi, termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimas yra galimas ir siejamas su pardavėjo kalte. Ginčo atveju, tokia kaltė yra nustatyta ir atsakovių nepaneigta. Ieškovas niekada neatsisakė sudaryti pagrindinės sutartie, reikalavo ištaisyti Buto trūkumus (tinkamai įrengti sienos pertvarą ir sanmazgą) ir perduoti jam nuosavybę kaip galima greičiau. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad dėl pagrindinės sutarties sudarymo tartasi dar ir 2021 m.
liepos mėn.

23.8.                      Atsakovių deklaratyvūs teiginiai apie ieškovo neva atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįsti jokiais įrodymais (CPK 178 straipsnis).

23.9.                      Apeliančių teiginiai, kad ieškovo poreikis gyvenamajam būstui jau yra patekintas ir jis negali būti laikomas vartotoju šios konkrečios Preliminariosios sutarties atžvilgiu, yra nepagrįsti. Ginčo Turtą ieškovas pirko gyvenimui, savo asmeninių poreikių tenkinimui, tą suponuoja ir pats statyto nekilnojamojo turto naudojimo pobūdis – gyvenamoji paskirtis. Ieškovas Preliminariosios sutarties sudarymo metu ir šiuo metu negyvena jam nuosavybės teise priklausančiame bute (duomenys neskelbiami), nes butas yra mažas (43 kv. m) ir neatitinka šeimos poreikių. Ieškovas niekada neužsiėmė jokia nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo veikla ar pan. Rąstinis namas (duomenys neskelbiami), yra ieškovo sodyba, naudojama dažniausiai poilsiui šiltuoju metų laiku ir joje jis nuolat negyvena ir neturi tikslo gyventi, kadangi visa jo veikla, darbas yra (duomenys neskelbiami).

23.10.                      Kasacinio teismo formuojama teismų praktika leidžia šioje byloje nustatytas aplinkybes vertinti, kaip sudarančias pagrindą pripažinti 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį ir 2021 m. 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartį tariamais sandoriais. Ginčo bylos atveju buvo sudaryta tik regimybė dėl nuosavybės perėjimo atsakovėms
UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“, siekiant panaikinti galimybę ieškovui įgyti nuosavybės teisę į jam, kaip fiziniam asmeniui, statytą ir jo iš anksto 49,2 procentais apmokėtą Turtą, kurį jis faktiškai valdė ir valdo. Tokia išvada darytina iš tokių faktų ir aplinkybių: 1) realia  faktine Turto savininke liko atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“, nes pareigos pagal abi pirkimo–pardavimo sutartis pabaigti namo statybą liko tik jai. Atsakovės UAB „Barsera“ deklaruotas siekis Estateguru tagatisagent OU gauti kreditą namo (duomenys neskelbiami), kuriame yra Turtas, statybos užbaigimui neatitiko tikrovės, o Estateguru tagatisagent OU šios aplinkybės netikrino (tokių įrodymų nėra); 2) deklaruotos pagal 2020 m. birželio 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį kainos (pinigų) atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ nėra gavusi; 3) abi pirkimo–pardavimo sutartis sudarė susiję asmenys (tie patys naudos gavėjai, savininkai); atsakovės UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ su įgytu Turtu jokių veiksmų neatliko, t. y. neįrenginėjo įsigyto buto, jo netvarkė, nei Butu, nei parkingais nesinaudojo, nereikalavo iš ieškovo grąžinti raktus.

23.11.                      Hipotekos kreditoriaus pasikeitimas nepakeitė susijusių atsakovių santykio su Turtu, jų pareigų apimties, nes hipoteka Turtui liko galioti. Šalių valia buvo ne perleisti Turtą nuosavybėn, o sukurti nuosavybės teisės perėjimo atsakovėms regimybę. Tikrasis tariamąja (fiktyvia) pripažintos sutarties tikslas buvo ne negrąžinamai perduoti Turtą atsakovėms UAB „Barsera“ ar UAB „Ergus“ nuosavybėn ir gauti už tai atlygį, o sudaryti UAB „Barsera“ ir vėliau UAB „Ergus“ galimybę formaliai turėti (išlaikyti) vertingą Butą su priklausiniais nuosavybėje bei refinansuoti pas kitą kreditorių galimai geresnėmis sąlygomis ir galimai gauti papildomų lėšų savo naudai, paliekant atsakovę
UAB „Senamiesčio turtas“ su visomis pareigomis statybų srityje bankrutuoti prieš kitus fizinius asmenis (ieškovą ir trečiuosius asmenis byloje).

23.12.                      Estateguru tagatisagent OU pagal jos procesinį materialinį statusą byloje tenka pareiga pagrįsti, kad ji įvertinto su ja sudaryto hipotekos sandorio atsiradimo aplinkybių teisėtumą (pagrįstumą) – buvo aktyvi ir tinkamai įvertino UAB „Barsera“ nuosavybės atsiradimo pagrindo teisėtumą į jai hipotekos objektu pasiūlytą Turtą, įvertino UAB „Barsera“ kreditavimo galimybes ir deklaruotus tikslus, atliko tyrimą šiais klausimais tiek remdamasi privačiais, tiek viešaisiais šaltiniais ir kt. Tačiau to ji nei pirmosios instancijos teisme, nei šiuo metu apeliaciniame skunde nepadarė (nenurodė). Estateguru tagatisagent OU nepagrindė, kad ji yra sąžiningas hipotekos kreditorius (įkaito turėtojas), nes sudarė sandorius su asmeniu (UAB „Barsera“), kuris ab initio nebuvo teisėtas Turto savininkas,
t. y. 2020 m. lapkričio 4 d. hipotekos sandorio sudarymo metu egzistavo esminiai trūkumai, dėl kurių ji hipotekos teisės neįgijo ir už kuriuos ji yra taip pat atsakinga (jai tenka tokio negaliojimo pasekmės). Todėl Estateguru tagatisagent OU apeliacinio skundo alternatyvus prašymas dėl teismo rezoliucinės dalies, prašant joje pripažinti, kad hipoteka lieka galioti, yra teisiškai nepagrįstas ir negalimas.

23.13.                      Preliminariosios sutarties 11.7 punkte nustatyta sąlyga ieškovui, kad jis neprieštarauja, jog pardavėjui priklausanti gyvenamojo namo dalis, kaip nebaigta statyba bei žemės sklypo dalis gali būti įkeista pardavėjo pasirinktam statybas finansuojančiam bankui (ar kitai kredito įstaigai), užtikrinant prievoles pagal pardavėjo sudarytą kreditavimo sutartį, o įregistravus Nekilnojamojo turto registre turtą, kaip atskirą turtinį vienetą, šis įkeitimas liks galioti Turto atžvilgiu. Turto įkeitimas bus išregistruotas per 10 darbo dienų nuo kreditavimo įstaigos nurodytos sumos sumokėjimo pagal šios sutarties 3.9.3 punktą (Preliminariosios sutarties 11.7.2 punktas). Tačiau ši nuostata niekaip nepatvirtina, kad ieškovas yra išdavęs sutikimą (ar kitaip išreiškęs savo valią) hipoteka įkeisti Turtą atsakovei UAB „Barsera“. Toks sutikimas pagal Preliminariąją sutartį suteiktas tik atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ ir įkeisti gyvenamojo namo dalį, kaip nebaigtą statybą bei žemės sklypo dalis. Pagal Preliminariosios sutarties 11.7 punktą ieškovui sumokėjus likusią turto kainą, hipoteka turi visiškai išnykti, tačiau ginčo atveju, nenuginčijus Estateguru tagatisagent OU sudarytos hipotekos, tai neįmanoma, ką pagrįstai įvertino ir pirmosios instancijos teismas.

23.14.                      Atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ deklaracija grąžinti gautą pinigų sumą, t. y.
46 602 Eur, ir sumokėti 34 000 Eur kompensaciją, buvo visiškai deklaratyvi, nes ieškovui paprašius įnešti šią pinigų sumą į depozitinę notaro banko sąskaitą, jis jos įgyvendinti nesutiko, t. y. realiai neketino tokio savo pasiūlymo vykdyti ar tam neturėjo lėšų.

23.15.                      Apeliančių argumentai, kad egzistuoja ir absoliutūs pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindai, nes teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų, t. y. notarų, tvirtinusių teismo pripažintais negaliojančiais sandorius, teisiškai nepagrįsti ir neatitinka situacijos, kurioje dalyvavo ginčo sandorius tvirtinę notarai. Teisiniai padariniai pagal tokius sandorius tenka atsakovėms, t. y. asmenims sudariusiems ir dalyvavusiems tokiuose neteisėtuose sandoriuose. Notarai nėra tokių sandorių dalyviai, savo vardu neįgijo jokių materialiųjų teisių ir pareigų. Apeliantės taip pat nenurodė jokių aplinkybių, jog notarai ginčo atveju būtų pažeidę kokias nors savo, kaip notarų, pareigas, neįvertinę tam tikrų aplinkybių, nors turėjo kažkokius duomenis, ar atlikę kažkokius veiksmus, kurie įtakojo netinkamą atsakovų valią, sudarant ginčo sandorius.

24.       Atsiliepimu į atsakovės UAB „Ergus“ apeliacinį skundą atsakovė Estateguru tagatisagent OU su apeliaciniu skundu sutinka, prašo jį tenkinti. Atsiliepimą į apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:

24.1.                      UAB „Ergus“ pagrįstai teigia, kad pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo 2020 m. birželio 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį pripažinti tariamu sandoriu. Remiantis šioje byloje nustatytomis aplinkybėmis ir esančiais įrodymais, darytina išvada, jog pirkimo–pardavimo sutartis buvo visiškai įvykdyta. Faktą, kad UAB „Barsera“ buvo perduota Turto nuosavybės teisė patvirtina pirkimo–pardavimo sutarties 6.1 ir 6.2 punktai, pagal kuriuos, Turto nuosavybės teisė UAB „Barsera“ pereina nuo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento. Be to, Turto nuosavybės teisės perdavimą UAB „Barsera“ taip pat pagrindžia viešame registre pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu įregistruota UAB „Barsera“ nuosavybės teisė į Turtą.  

24.2.                      Aplinkybę, jog UAB „Barsera“ sumokėjo UAB „Senamiesčio turtas“ pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytą pirkimo kainą, patvirtina byloje nustatytų faktų visuma. Pagal pirkimo–pardavimo sutarties 5.1 ir 5.2 punktus visa Turto pirkimo kaina, t. y. 94 880 Eur, atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ nurodymu, turėjo būti sumokėta UAB „Senamiesčio turtas“ kreditoriui BIGBANK AS, kurio naudai buvo įkeistas Turtas. 2020 m. spalio 30 d. BIGBANK AS išdavė patvirtinimą „Dėl leidimo parduoti ir įkeisti paskesnės eilės įkeitimu bankui įkeistą turtą“, pagal kurį BIGBANK AS įsipareigoja atsisakyti Turto hipotekos su sąlyga, kad kredito pagal UAB „Senamiesčio turtas“ ir BIGBANK AS sudarytą kreditavimo sutartį išankstiniam grąžinimui bus sumokėta ne mažesnė kaip 53 787,82 Eur Buto kainos dalis.

24.3.                      Estateguru tagatisagent OU pateikė į bylą rašytinį įrodymą apie atliktą dalies kainos
(53 787,82 Eur) pagal pirkimo–pardavimo sutartį sumokėjimą 2020 m. lapkričio 5 d. banko pavedimu BIGBANK AS. Šis mokėjimas buvo atliktas pagal 2020 m. lapkričio 4 d.
UAB „Barsera“ ir Estateguru tagatisagent OU sudarytą susitarimą dėl lygiagretaus įsipareigojimo Nr. 2020-11-04 (toliau – Susitarimas dėl paskolos suteikimo). Remiantis byloje esančiu Nekilnojamojo turto registro išrašais apie Turtą, BIGBANK AS naudai nustatyta Turto hipoteka buvo išregistruota 2020 m. lapkričio 9 d. Kadangi BIGBANK AS naudai nustatyta Turto hipoteka buvo panaikinta, darytina išvada, jog pagal pirkimo–pardavimo sutartį buvo sumokėta Turto pirkimo kaina.

24.4.                      Tai, kad UAB „Barsera“, sudariusi 2020 m. birželio 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį ir įgijusi nuosavybės teisę į Turtą, neatliko Buto įrengimo darbų, savaime negali būti laikoma aplinkybe, patvirtinančia, kad pirkimo–pardavimo sutartis yra tariamas sandoris. Įsigyto turto remonto darbai yra naudojimasis turtu, kuriuos gali atlikti ir ne savininkas.
UAB „Barsera“ valdė turtą ir juo disponavo, kas yra tiesioginis nuosavybės teisės įgyvendinimo įrodymas.

24.5.                      Iš bylos duomenų matyti, kad UAB „Barsera“ po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo beveik vienerius metus su ieškovu aptarinėjo Turto pardavimo ieškovui variantus, kai Turtą ieškovui parduoda UAB „Barsera“. Remiantis byloje esančiais įrodymais, ieškovas apie tai, kad Turtas priklauso UAB „Barsera“  vėliausiai sužinojo 2021 m. vasario mėn. Tačiau dėl to atsakovėms UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“  nereiškė jokių pretenzijų. Taigi, po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo nebuvo vengiama Turto pardavimo, bet šalys nesusitarė dėl UAB „Barsera“ ir ieškovui priimtinų Turto perleidimo sąlygų.

24.6.                      Estateguru tagatisagent OU išdavė UAB „Barsera“ sutikimą, pagal kurį sutiko, kad Turtas būtų parduotas ir pakartotinai įkeistas, su sąlyga, kad UAB „Barsera“ į Estateguru tagatisagent OU banko sąskaitą sumokės 106 654,31 Eur. Tačiau UAB „Barsera“ šiame sutikime nurodyto mokėjimo nustatytu terminu neatliko. Apie tai, kad Turtas 2021 m. birželio 4 d. buvo perleistas UAB „Ergus“ Estateguru tagatisagent OU niekaip nebuvo informuota. Šią aplinkybę ji sužinojo tik susipažinusi su ieškovo pareikštu ieškiniu.
2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartis pažeidžia Estateguru tagatisagent OU, o ne ieškovo, interesus, tačiau Estateguru tagatisagent OU nereiškė byloje savarankiškų reikalavimų dėl šio sandorio, nes jis neįtakojo Estateguru tagatisagent OU hipotekos teisės pagal 2020 m. lapkričio 4 d. Maksimalios hipotekos sutartį, Reg. Nr. 9903 galiojimo.

24.7.                      Teismas neturėjo teisinio pagrindo ieškovui pripažinti nuosavybės teisę į Turtą. Ieškovas nuosavybės teise turi du atskirus gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektus, kurie patenkina ieškovo poreikį į gyvenamąjį būstą. Ieškovas į bylą nepateikė jokių įrodymų, jog jo turimas nekilnojamasis turtas nėra tinkamas patenkinti šį poreikį. Preliminarioji sutartis negali būti laikoma sudaryta vartojimo tikslais. 

24.8.                      Į bylą nėra pateikta jokių Turto valdymo perdavimą ieškovui patvirtinančių dokumentų. Ieškovas ir UAB „Senamiesčio turtas“ nesudarė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, taip pat tarp ieškovo ir UAB „Senamiesčio turtas“ nebuvo sudarytas Preliminariosios sutarties 6.2, 9.1 ir 14.9 punkto sąlygas atitinkantis rašytinis susitarimas dėl galutinio termino, iki kurio turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, pratęsimo. Nei Preliminarioji sutartis, nei teisės aktai nenumato jokių atveju, kuomet preliminarioji sutartis galėtų būti sudaroma ar pratęsima ne rašytine forma, todėl, vadovaujantis Preliminariosios sutarties 14.9 punktu, susitarimas dėl Turto pardavimo Preliminariosios sutarties nurodytomis sąlygomis 2020 m. rugpjūčio 1 d. baigėsi.

25.       Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė UAB „Ergus“ prašo jį tenkinti ir panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimą į apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:

25.1.                      Nėra teisėto pagrindo vertinti, jog tarp atsakovių buvo sudaryti tariami sandoriai, nes jie buvo įvykdyti. Atsakovė UAB „Barsera“ pilna apimtimi įvykdė 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, įgytą Turtą įregistravo, juo disponavo, su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ atsiskaitė, dėl ko buvo panaikinta pirminio kreditoriaus hipoteka. Atsakovė Estateguru tagatisagent OU pagal Hipotekos sutartį išmokėjo atsakovei UAB „Barsera“ paskolą. Vadinasi pirkimo–pardavimo sutartis bei Hipotekos sutartis buvo įvykdytos. Šalys sutarčių pagrindu prisiėmė teises ir pareigas bei jas vykdė. Pagal 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė UAB „Ergus“ vykdė jai tenkančias prievoles, t. y. Turtą įregistravo savo vardu, su atsakove UAB „Barsera“ atsiskaitė bei ieškojo kreditoriaus, kuriam būtų galėjęs įkeisti Turtą ir atsikaityti su atsakove Estateguru tagatisagent OU.

25.2.                      Byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, kad už Turtą su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ bei pirminiu kreditoriumi BIGBANK AS buvo laiku ir tinkamai atsiskaityta. Tai patvirtina hipotekos išregistravimo faktas ir 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos (kainos sumokėjimo tvarka), bankinio pavedimo kopija. Tai, jog Hipotekos sutartis nėra tariama, patvirtina rašytiniai dokumentai ir jos įvykdymo faktas, naujo kreditoriaus paieška, bandymas atsiskaityti su atsakove Estateguru tagatisagent OU, ir 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartyje numatyta atsiskaitymo tvarka (Sutarties 2.1.1, 2.1.2, 2.2 punktai).

25.3.                      Atsakovės UAB „Ergus“ atstovė teismo posėdžio metu duodama paaiškinimus neteigė, jog už Turtą nėra atsiskaityta tarp atsakovių. UAB „Ergus“ atstovė nurodė, jog jai šios aplinkybės apie vykusį atsiskaitymą iki galo nėra žinomos, o tarp UAB „Senamiesčio turtas“ bei UAB „Barsera“ apie vykusį atsiskaitymą galėtų patikslinti UAB „Senamiesčio turtas“ atstovas.

25.4.                      Ieškovui nustatytu terminu atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovė
UAB „Senamiesčio turtas“ susidūrė su lėšų trūkumų, todėl, siekdama gauti pajamų, buvo priversta parduoti Turtą atsakovei UAB „Barsera“. Be to, vis dar buvo tikimasi ir deramasi su ieškovu, tačiau ieškovui nepagrįstai bandant pakeisti Turto kainą, atsakovė
UAB „Barsera“ suprato, kad šalims susitarti nepavyks. Todėl, siekiant išsaugoti didelės vertės Turtą ir atsiskaityti su atsakove Estateguru tagatisagent OU, buvo sudaryta 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartis.

25.5.                      Per metus šalims nepavyko susitarti dėl UAB „Barsera“ ir ieškovui priimtinų Turto perleidimo sąlygų, todėl sandoris tarp šalių sudarytas nebuvo. Šalims nepavykus susitarti, atsakovė informavo ieškovą apie sumokėto avanso grąžinimą bei pasisiūlė papildomai kompensuoti nuostolius. Pirmosios instancijos teismas apskritai nevertino ieškovo pozicijos, t. y. aplinkybių, kad ieškovui buvo žinomas Turto savininko pasikeitimas, sudaryta Hipotekos sutartis ir faktas, jog 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartis pasibaigusi, nes per nustatytą terminą nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis.

25.6.                      Teismas visiškai nepagrįstai sprendė, jog Hipotekos sutarties sudarymo metu ieškovui priklausė Turto nuosavybės teisė. Ieškovas nebuvo Turto savininkas, nuosavybė nebuvo perduota ieškovui, ieškovas nebuvo atsiskaitęs už Turtą su UAB „Senamiesčio turtas“, o preliminarioji sutartis jau buvo pasibaigusi, jokių kitų sutarčių dėl Turto su ieškovu sudaryta nebuvo. Negana to, ieškovas sutartimi buvo išreiškęs iš ankstinį pritarimą Hipotekos sutarties sudarymui, todėl Hipotekos sutarties sudarymas ieškovo nuosavybės teisių negalėjo pažeisti ir nepažeidė. 

25.7.                      Atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ pateikė rašytinius įrodymus, kad ieškovas yra verslininkas, turintis ne vieną nekilnojamąjį objektą, o Turtą pirko verslo tikslais. Atsakovei ieškovo ketinimai buvo žinomi ir atskleisti, nes ieškovas jau anksčiau buvo įsigijęs kitą butą iš UAB „Barsera“ ((duomenys neskelbiami)), kurį nuomoja. Byloje esantys rašytiniai įrodymai parodo, jog ieškovas ketino iš UAB „Senamiesčio turtas“ įsigyti ne vieną butą, nes 2019 m. birželio 18 d. tarp ieškovo ir UAB „Senamiesčio turtas“ buvo sudaryta dar viena preliminarioji būsimojo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 20190618, pagal kurią ieškovas už kitą tame pačiame name planuojamą įsigyti turtą sumokėjo 5 000 Eur avansą UAB „Senamiesčio turtas“. Vėliau ši sutartis buvo nutraukta. Taigi, akivaizdu, kad ieškovas niekuomet neketino pirkti Turto kaip vartotojas, o nuo pat pradžių elgėsi kaip verslininkas.

25.8.                      Nuosavybės teisės į Turtą ieškovui negali būti pripažintos ir jų ieškovas niekada nebuvo įgijęs, nes ieškovas iki šiol neatsiskaitė su UAB „Senamiesčio turtas“ už Turtą; Turtas niekada nebuvo ir šiuo metu nėra perduotas ieškovui; sutartis dėl grubaus pažeidimo iš ieškovo pusės yra pasibaigusi ir negaliojanti; ieškovas nėra vartotojas, siekęs įsigyti Turtą asmeninių poreikių tenkinimui.

        Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

26.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

Dėl naujų įrodymų apeliacinės instancijos teisme prijungimo

27.       Atsakovė UAB „Ergus“ kartu su apeliaciniu skundu pateikė naujus įrodymus: elektroninį laišką ir UAB „Barsera“ pažymą apie visišką atsiskaitymą. Nurodė, kad poreikis pateikti papildomus įrodymus apie UAB „Ergus“ dalinį atsiskaitymą su UAB „Barsera“ iškilo susipažinus su teismo sprendimu, kuriuo išvados dėl ginčytinų sandorių negaliojimo motyvuotos tuo, jog už Turtą neva nebuvo atsiskaityta.

28.       Pagal CPK 314 straipsnyje įtvirtintą nuostatą, apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Taip siekiama panaikinti galimybę piktnaudžiauti procesu ir skatinti bylos dalyvius veikti už greitą ir išsamų bylos ištyrimą, bylinėtis sąžiningai, atskleidžiant bylai reikšmingus duomenis pirmosios instancijos teisme, o ne sukuriant netikėtumus po pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. sausio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-50-1075/2019). 

29.       Teisėjų kolegija, įvertinusi atsakovės nurodytas aplinkybes, o taip pat, kad pateikti įrodymai gali būti reikšmingi sprendžiant dėl apeliacinio skundo argumentų, be to, ieškovas su šiais įrodymais yra susipažinęs, juos priima ir vertina kartu su kitais byloje esančiais įrodymais.

Dėl byloje nustatytų aplinkybių ir ginčo esmės

30.       Bylos duomenimis nustatyta, kad 2018 m. lapkričio 16 d. ieškovas A. V. ir UAB „ADPF“ sudarė Preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovas įsipareigojo nupirkti šiuos nekilnojamuosius daiktus: 48,7 kv. m ploto, dviejų kambarių butą, esantį daugiabučiame gyvenamajame name (duomenys neskelbiami). Projektinis buto numeris B20; požeminę automobilių stovėjimo vietą (požeminio automobilių parkingo dalį), parkavimo vietų išdėstymo plane pažymėtą Nr. 13; požeminę automobilių stovėjimo vietą (požeminio automobilių parkingo dalį), parkavimo vietų išdėstymo plane pažymėtą Nr. 14; žemės sklypo, kuriame stovi daugiabutis gyvenamasis namas, dalį, proporcingą perkamam turtui gyvenamajame name. Preliminariojoje sutartyje nustatyta bendra perkamo Turto kaina – 94 880 Eur (buto kaina 79 880 Eur, parkavimo vietų kaina 15 000 Eur) (Preliminariosios sutarties 3.1–3.3 punktai). Vykdydamas Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus (Sutarties 3.9 punktas) ieškovas sumokėjo UAB „ADPF“ 11 602 Eur dydžio avansą, kuris buvo įskaičiuotas į bendrą mokėtiną Turto kainą.

31.       2019 m. balandžio 26 d. ieškovas, UAB „ADPF“ ir atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ sudarė trišalę Teisių ir pareigų perdavimo perleidimo priėmimo sutartį Nr. 2019/04/26, kuria
UAB „ADPF“ teisės ir pareigos pagal 2018 m. lapkričio 16 d. Preliminariąją sutartį buvo perleistos atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“. Ieškovo atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ sumokėtas 5 000 Eur avansas, 2019 m. gruodžio 10 d. tarpusavio užskaitymo aktu buvo įskaitytas kaip ieškovo sumokėtas atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ pagal 2018 m.
lapkričio 16 d. Preliminariąją sutartį. 2019 m. gruodžio 12 d. ieškovas sumokėjo atsakovei
UAB „Senamiesčio turtas“ dar 30 000 Eur dydžio avansą pagal 2018 m. lapkričio 16 d. Preliminariąją sutartį. Bendra ieškovo atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ sumokėtų piniginių lėšų suma pagal 2018 m. lapkričio 16 d. Preliminariąją sutartį sudaro 46 602 Eur.

32.       Ieškovo užsakymu, 2020 m. vasario mėn. buvo parengti baldų, buto santechnikos ir elektros taškų išdėstymo planai. Teismui pateikti elektroniniai laiškai patvirtina, kad šie planai buvo perduoti atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“ santechnikos ir elektros taškams įrengti (I tomas b. l. 217–218). Ieškovo teigimu, santechnikos ir elektros taškai bute yra įrengti pagal ieškovo poreikius ir jo užsakymu parengtus planus.

33.       2020 m. rugsėjo 10 d. atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Barsera“ sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 7848, atsakovė kuria UAB „Senamiesčio turtas“ perleido atsakovei UAB „Barsera“ visą Turtą, kurį 2018 m.
lapkričio 16 d. Preliminariąja sutartimi buvo įsipareigojusi parduoti ieškovui. Turtas buvo perleistas už bendrą 94 880 Eur kainą.

34.       2020 m. lapkričio 4 d. atsakovė UAB „Barsera“ (skolininkė ir įkaito davėja) ir atsakovė Estateguru tagatisagent OU (Įkaito turėtoja) sudarė Maksimalios hipotekos sutartį, Reg.
Nr. 9903, pagal kurią skolinio įsipareigojimo užtikrinimui buvo įkeistas ginčo turtas

35.       2021 m. birželio 4 d. atsakovės UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. DJ-4394, kuria atsakovė UAB „Barsera“ perleido atsakovei UAB „Ergus“ visą Turtą, kurį 2018 m. lapkričio 16 d. Preliminariąja sutartimi atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ buvo įsipareigojusi parduoti ieškovui.

36.       Ieškovas pareiškė ieškinį dėl Preliminariojoje sutartyje nurodytų nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sandorio tarp ieškovo ir atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ patvirtinimo, ieškovo nuosavybės teisės į nekilnojamuosius daiktus pripažinimo ir atsakovų tarpusavyje sudarytų turto perleidimo ir hipotekos sandorių (2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartis, 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartis, Hipotekos sutartis) pripažinimo negaliojančiais ab initio. 

37.       Vilniaus apygardos teismas ieškovo ieškinį tenkino iš dalies. Teismas, įvertinęs visus ginčui aktualiu laikotarpiu atsakovių sudarytus sandorius dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo, taip pat byloje nustatytas aplinkybes ir pateiktus įrodymus, sprendė, kad yra pagrindas daryti išvadą, jog atsakovės sudarydamos pirkimo–pardavimo sutartis, nesiekė realiai perleisti jose nurodytų daiktų, tačiau tik simuliavo sandorių sudarymą, siekdamos išvengti ir / arba apsunkinti sutarties su ieškovu sudarymą, todėl ieškovo ieškinį šioje dalyje tenkino, pripažindamas niekinėmis ir negaliojančiomis ab initio ieškovo ginčijamas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Įvertinęs Preliminariosios sutarties sąlygas, ieškovo sumokėtą avansą bei tai, kad Preliminariojoje sutartyje nurodytas turtas nuo 2020 m. rudens buvo atsakovės
UAB „Senamiesčio turtas“ faktiškai ir realiai perduotas valdyti ir naudotis ieškovui, sprendė, jog yra pakankamas pagrindas CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu pripažinti ieškovo, kaip pirkėjo, nuosavybės teisę į Preliminariojoje sutartyje nurodytus nekilnojamuosius daiktus. Atsižvelgdamas į tai, kad atsakovė UAB „Barsera“ Hipotekos sutartimi užtikrino prievolių įvykdymą kreditorei Estateguru tagatisagent OU be tuo metu jau teisėtu šio turto savininku buvusio ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeisdama jo nuosavybės teisę, teismas sprendė, jog Hipotekos sutartis negalėjo būti sudaryta, todėl ieškovo ieškinį ir šioje dalyje tenkino, pripažindamas ginčijamą Hipotekos sutartį niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

38.       Atsakovė Estateguru tagatisagent OÜ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti, o palikus galioti Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimą dalyje dėl 2020 m. lapkričio 4 d. maksimalios hipotekos sutarties, Reg. Nr. 9903 pripažinimo negaliojančia, nutarties rezoliucinėje dalyje pripažinti, kad hipoteka, kurios identifikavimo kodas 20120200065553, lieka galioti.

39.       Atsakovė UAB „Ergus“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti.

Dėl tarp atsakovių sudarytų Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių pripažinimo tariamomis ir negaliojančiomis ab initio

40.       Apeliančių teigimu, pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančius rašytinius įrodymus, neatsižvelgė į ginčijamų sutarčių sudarymo sąlygas ir visas šiai bylai teisingai išspręsti reikšmingas aplinkybes, dėl ko padarė nepagrįstą išvadą, kad byloje nėra duomenų apie atsiskaitymą tarp susijusių asmenų, atsakovių UAB „Senamiesčio turtas“, UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ pagal jų tarpusavyje sudarytas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis ir jog šios realiai nesiekė perleisti Turto, tačiau tik simuliavo sandorių sudarymą, siekdamos išvengti ir / arba apsunkinti sutarties su ieškovu sudarymą. Teisėjų kolegija su šiais apeliančių argumentais nesutinka.

41.       Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad neturintys esminio valios elemento – siekio sukurti tam tikras civilines teises ir pareigas – veiksmai nėra sandoriai. Praktikoje būna situacijų, kai vedami tam tikrų tikslų asmenys simuliuoja sandorio sudarymą, t. y. atlieka veiksmus, formaliai atitinkančius sandorio formą, realiai nesiekdami sandorio prigimtį atitinkančio teisinio tikslo. Tokioms faktinėms situacijoms reguliuoti skirtas tariamojo sandorio institutas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. birželio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-337/2008;
2017 m. lapkričio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-420-248-2017, 23 punktas).

42.       Tik dėl akių (neketinant sukurti teisinių pasekmių) sudarytas sandoris negalioja (CK 1.86 straipsnis). Kasacinis teismas nutartyse ne kartą yra pažymėjęs, kad esminis tariamojo sandorio požymis – šalių valios simuliacija, kuria siekiama sudaryti vaizdą, kad šalių sudaryta sutartis, kurios iš tiesų jos sudaryti neketino, t. y. nesiekė sukurti, pakeisti ar panaikinti civilinių teisių ir pareigų. Tam tikrais atvejais tokiais sandoriais siekiama neteisėtų tikslų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-684/2017). Aplinkybių, ar sandoris buvo realiai vykdomas, nustatymas yra fakto klausimas.

43.       Kasacinio teismo praktikoje nurodoma ir tai, kad tariamasis sandoris paprastai nevykdomas. Įvykdytas sandoris negali būti laikomas tariamuoju – turinčiu paslėptą (neviešą) šalių suderintą sąlygą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. sausio 18 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-47/2006; 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-418/2008).

44.       Sprendžiant, ar sandoris tariamasis, turi būti tiriamas ne tik sutarties tekstas, bet ir tai, kokia buvo sandorio šalių tikroji valia, kokie buvo jų tokio elgesio motyvai ir tikslai, kaip šalys elgėsi po sandorio sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-68/2005; 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-418/2008). Dėl to bylose dėl sandorių pripažinimo tariamaisiais įrodinėjimo dalykas yra dvi pagrindinės faktinių aplinkybių, patvirtinančių ar paneigiančių sandorio fiktyvumą, grupės: pirma, teismai turi nustatyti, ar atsirado sandorio teisinę prigimtį atitinkantys teisiniai padariniai – ar sandorio dalyviai realiai įgijo atitinkamas civilines teises ir pareigas; antra, teismai turi aiškintis, kokia buvo tikroji sandorio šalių valia, jų elgesio motyvai ir tikslai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. birželio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-337/2008). Sprendžiant dėl šalių tikrųjų ketinimų sudarant sandorius, reikia ne apsiriboti tik tam tikrų aplinkybių vertinimu, bet vertinti jas visas kompleksiškai – tik taip galima išsiaiškinti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. liepos 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-339/2012).

45.       Ginčuose dėl tariamojo sandorio teisinių pasekmių taikymo galioja bendrosios civilinės procesinės įrodinėjimo taisyklės, pareiga įrodyti sandorio tariamumą tenka šaliai, kuri šia aplinkybe grindžia savo poziciją byloje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. birželio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-337/2008). Ieškovui prašant pripažinti sutartį negaliojančia kaip sudarytą tariamai, pareiga įrodyti, jog sutartis buvo vykdoma, tenka atsakovui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-191/2006).

46.       Ieškovas pareikštu byloje ieškiniu įrodinėjo, kad atsakovių sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoriai yra tariamieji, o atsakovės, atsikirsdamos į joms pareikštus reikalavimus, turėjo įrodinėti, jog ginčijami sandoriai realiai buvo įvykdyti. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs visumą byloje pateiktų duomenų ir įrodymų, padarė išvadą, kad atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“, UAB „Barsera“, UAB „Ergus“, sudarydamos ginčijamas pirkimo–pardavimo sutartis, nesiekė realiai perleisti jose nurodyto Turto, tačiau tik simuliavo sandorių sudarymą, siekdamos išvengti ir / arba apsunkinti sutarties su ieškovu sudarymą.

47.       Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorio įvykdymui konstatuoti būtina nustatyti, kad teises ir pareigas pagal šį sandorį yra įgijusios abi sutarties šalys. Priešingai nei teigia apeliantės, vien atsakovių UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ nuosavybės teisių į Turtą įregistravimas Nekilnojamojo turto registre, atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ prievoles užtikrinančios BIGBANK AS naudai nustatytos Turto hipotekos panaikinimas ir naujos Hipotekos sutarties su atsakove Estateguru tagatisagent OU sudarymas, nepatvirtina, kad ginčijami sandoriai buvo realiai įvykdyti, o atsakovės pagal juos įgijo visas teises ir pareigas. Byloje nėra jokių duomenų, kad įvyko realus atsiskaitymas tarp atsakovių, sudarant ginčijamus sandorius. Apeliančių nurodytas 2020 m. lapkričio 5 d. per banką AS LHV PANK atliktas mokėjimo nurodymas, iš kurio matyti, jog atsakovė Estateguru tagatisagent OU tiesiogiai BIGBANK AS pervedė
53 787,82 Eur sumą, nepatvirtina atsakovės UAB „Barsera“ atsiskaitymo su atsakove
UAB „Senamiesčio turtas“ pagal 2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį (likusios 44 752,18 Eur sumos sumokėjimo). Taip pat ir atsakovės UAB „Ergus“ kartu su apeliaciniu skundu pateikta UAB „Barsera“ pažyma apie visišką atsiskaitymą, nepateikus kitų mokėjimą patvirtinančių įrodymų (mokėjimo pavedimo, sąskaitos išrašo ir pan.), nepatvirtina atsakovės UAB ,,Ergus“ atsiskaitymo pagal 2021 m. birželio 10 d. pirkimo–pardavimo sutartį.

48.       Pirmosios instancijos teismas išvadą, kad neatsirado realių ginčijamų sandorių padarinių, padarė vertindamas ne tik sutarties tekstą, bet ir byloje surinktų bei įvertintų įrodymų visumą. Teismas, spręsdamas dėl pirkimo–pardavimo sutarčių pripažinimo negaliojančiomis, vertino tai, kad visos atsakovės yra tarpusavyje susijusios ir faktiškai kontroliuojamos tų pačių asmenų –
S. P. ir P. P. (UAB „Senamiesčio turtas“ ir UAB „Ergus“ vienintelis akcininkas yra P. P.; atsakovių UAB „Ergus“ ir UAB „Barsera“ direktorius yra tas pats asmuo –
S. P.; UAB „Barsera“ vienintelis akcininkas yra UAB „Real Capital Baltic“, kurios visos akcijos priklauso atsakovei UAB „Senamiesčio turtas“), dėl to pagrįstai sprendė, jog atsakovių nesąžiningumas yra preziumuojamas (CK 6.67 straipsnis). Atkreiptinas dėmesys, kad 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartį atsakovių UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ vardu pasirašė tas pats asmuo – S. P.. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad atsakovių nurodytos priežastys, lėmusios ginčijamų sandorių sudarymą (bendrovės susidūrė su lėšų trūkumu), neįrodo būtinumo ginčo turtą parduoti tarpusavyje susijusioms ir tų pačių asmenų kontroliuojamoms įmonėms ir nepaneigia nesąžiningumo prezumpcijos, nes byloje nėra duomenų, jog sudarant ginčijamus sandorius tarp atsakovių įvyko realus atsiskaitymas, be to, byloje nustatyta, kad nauji savininkai, išskyrus turto nuosavybės įregistravimą viešame registre, jokių veiksmų su Turtu neatliko. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad ginčijamosiose nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyse yra nustatyta pirkėjo pareiga ne vėliau kaip per 6 mėn. nuo sutarties sudarymo dienos užbaigti buto apdailos darbus (2020 m. rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutarties 8.3.2 punktas; 2021 m. birželio 4 d. pirkimo–pardavimo sutarties 5.3 punktas), tačiau byloje nėra duomenų, jog Turto pirkėjos
UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ būtų šį įsipareigojimą įvykdžiusios. Priešingai, apeliantė 
UAB „Ergus“ apeliaciniame skunde nurodė, kad ginčo butas iki šiol yra neįrengtas, trūksta apdailos, jame nėra atlikta jokių įrengimo darbų. 

49.       Pirmosios instancijos teismas taip pat įvertino ir šalių teismui pateiktą elektroninį susirašinėjimą, iš kurio padarė išvadą, kad 2021 m. vasario–balandžio mėn. tarp ieškovo ir atsakovių vyko susirašinėjimas dėl ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo 2021 m. birželio–liepos mėn., be to, teismas įvertino ir rašytiniais įrodymais patvirtintas ieškovo nurodytas aplinkybes, jog ieškovo užsakymu dar 2020 m. vasario mėn. buvo parengti baldų, buto santechnikos ir elektros taškų išdėstymo planai, pagal kuriuos ginčo bute atsakovė
UAB „Senamiesčio turtas“ įrengė santechnikos ir elektros taškus, o 2020 m. rudenį ieškovui jau buvo perduoti nebaigto statyti buto raktai ir pultelis.

50.       Pirmosios instancijos teismas, kompleksiškai įvertinęs visus ginčui aktualiu laikotarpių atsakovių sudarytus sandorius dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo, visumą byloje pateiktų duomenų ir įrodymų, pagrįstai konstatavo, kad ginčijamo sandorio išorinė forma panaudota tik tam, jog viena šalis – atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“, išvengtų sutarties su ieškovu sudarymo, t. y.  atsakovės UAB „Barsera“ ir UAB „Ergus“ realiai neįgijo civilinių teisių ir pareigų, bet ir neketino sudaryti realaus sandorio – nesiekė sudaromais sandoriais sukurti teisinių padarinių. Tikroji sutarties šalių valia buvo formaliai pakeisti daiktų savininką. Ginčijamos pirkimo–pardavimo sutartys buvo sudarytos tik dėl akių, todėl tokie sandoriai yra tariami ir negalioja nuo sudarymo momento (CK 1.86 straipsnio 1 dalis).

51.       Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į nustatytas aplinkybes ir nurodytus argumentus, sprendžia, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė šios nutarties 41–45 punktuose nurodytas teismų praktikos nuostatas, teismo išvados dėl tariamuosius sandoriu patvirtinančių aplinkybių pagrįstos tinkamu ir visapusišku bylos įrodymų vertinimu, nepažeidžiant įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų, todėl priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą.

Dėl ieškovo nuosavybės teisės į Turtą pripažinimo

52.       Apeliančių teigimu, pirmosios instancijos teismas pripažino ieškovo nuosavybės teisę į ginčo turtą, nesant CK 6.401 straipsnio taikymo pagrindų arba būtinųjų sąlygų. Ieškovas nėra atsiskaitęs su atsakove UAB „Senamiesčio turtas“ už Turtą. UAB „Senamiesčio turtas“ su ieškovu nėra pasirašiusi dokumento dėl Turto perdavimo–priėmimo. Ieškovas neatliko Turte jokių darbų, neišlaikė buto, nemokėjo mokesčių, susijusių su butu. Ieškovas žinojo laiptinės kodą bei galimai neperspėjęs atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ pasiėmė ginčo buto raktus ar pasidarė jų dublikatą, tačiau tai nereiškia, jog Turtas buvo perduotas ieškovui valdyti ir juo naudotis. Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo vengimo ir atsisakymo atsiskaityti už Turtą. Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovas yra vartotojas, siekęs įsigyti Turtą asmeninių poreikių tenkinimui. 

53.       Pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalį, pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.

54.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis). Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šios sutarties specifiką kitų preliminariųjų sutarčių atžvilgiu, yra nurodęs, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik
CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
2011 m. birželio 8 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2014 m. spalio 29 d. nutartis byloje
Nr. 3K-3-460/2014).

55.       Kasacinis teismas taip pat yra pabrėžęs, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuota sutartis turi tiek preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties, tiek statybos rangos sutarties bruožų. Vienos ar kitos sutarties bruožai vyrauja priklausomai nuo to, ar pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), ar šalys ateityje įsipareigoja sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Be to, kai pirkėjas – fizinis asmuo – tokią sutartį sudaro savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, tokia sutartis taip pat gali būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2011 m. birželio 8 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011), ir tai lemia būtinumą sutarties sąlygas aiškinti vartotojų naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis).

56.       Vadovaujantis kasacinio teismo išaiškinimu, nurodytas teisinis reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Tik dėl šios priežasties, siekiant ginti tokio pirkėjo interesus, užtikrinant, kad jis patenkintų savo poreikį į gyvenamąjį būstą, CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta speciali pirkėjo nuosavybės įgijimo tvarka, besiskirianti nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012).

57.       Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Šioje teisės normoje nėra reglamentuotos pirkėjo nuosavybės teisės įgijimo tvarkos, kai pirkėjas yra sumokėjęs ne visą, o dalį sutartyje numatytos statybos kainos. Kasacinis teismas nurodęs, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja. Toks aiškinimas neatitiktų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuotos sutarties tikslo – aprūpinti fizinį asmenį (dažniausiai vartotoją) gyvenamuoju būstu, taip pat netinkamai paskirstytų šalių teises ir pareigas, nes sumokėjęs net ir didžiąją dalį statomo namo ar buto kainos pirkėjas neįgytų į šį daiktą jokių teisių bei jam tektų pardavėjo nemokumo rizika. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Teismų praktikoje pripažįstama, kad asmuo, sumokėjęs atskiro nebaigto statyti buto visą ar didesnę dalį kainos, įgyja tam tikras daiktines teises į tą daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011).

58.       Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su kitomis CK ir kitų įstatymų įtvirtintomis daiktines teises reglamentuojančiomis teisės normomis. Tai reiškia, jog tam, kad į tokiu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre. Tokia išvada išplaukia iš Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 2 straipsnio 4 dalies, 3 straipsnio, 5 straipsnio 1 dalies
2 punkto, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 1 dalies 2 punkto, 11 straipsnio, 13 straipsnio normų sisteminės analizės. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad viešame registre gali būti registruojamas ir nebaigtas statyti statinys, atitinkamai civilinės apyvartos ir nuosavybės teisės objektu gali būti ir nebaigtas statyti statinys (Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje
Nr. 3K-3-317-611/2016).

59.       Atsižvelgdama į nurodytą kasacinio teismo išaiškinimą, teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje įvertina tai, kad ginčo Turtas yra įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre kaip turtinis vienetas (86 proc. baigtumas); ieškovas už statomą Turtą yra sumokėjęs 46 602 Eur sumą, atitinkančią 49,20 procentų visos Turto kainos (94 880 Eur), t. y. ženkliai didesnę kainos dalį nei nurodyta Preliminariojoje sutartyje (pagal Preliminariąją sutartį ieškovas privalėjo sumokėti tik pradinę 11 602 Eur įmoką, tuo tarpu visą likusią 83 278 Eur sumą turėjo sumokėti po pagrindinės notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo). Atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ visus ieškovo sumokėtus pinigus priėmė ir jų negrąžino. Taigi, faktinis abiejų sutarties šalių elgesys patvirtina, kad ieškovas iš esmės finansavo ženkliai didesnę dalį ginčo Turto statybos darbų.

60.       Kaip jau buvo nurodyta šios nutarties 48 punkte, į bylą pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad dar 2020 m. vasario mėn. ieškovo užsakymų buvo parengti baldų, buto santechnikos ir elektros taškų išdėstymo planai, pagal kuriuos ginčo bute atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ įrengė santechnikos ir elektros taškus, o nuo 2020 m. rudens tiek ginčo butas, tiek parkingo dalys iš esmės buvo atsakovės UAB „Senamiesčio turtas“ faktiškai ir realiai perduoti valdyti ir naudoti ieškovui, kadangi jam buvo perduoti buto raktai, pultelis nuo parkingo. Atsakovės, teigdamos, kad buto raktus ir parkingo pultelį ieškovas pasiėmė savavališkai, jokių šias aplinkybes pagrindžiančių įrodymų (pvz., kad reiškė pretenzijas ieškovui dėl naudojimosi turtu, reikalavo grąžinti raktus ir pultelį ir pan.) nepateikė. Atkreiptinas apeliančių dėmesys į tai, kad pagal Preliminariosios sutarties sąlygas jokių apdailos darbų ginčo bute iki pagrindinės sutarties sudarymo ieškovas atlikti neįsipareigojo. Preliminariosios sutarties 4.2.6 punktu ieškovas įsipareigojo buto apdailą užbaigti ne vėliau kaip per 6 mėn. nuo pagrindinės sutarties sudarymo dienos ir nuosavybės teisės į Turtą įgijimo dienos. 

61.       Nors atsakovės ir akcentavo Preliminarioje sutartyje (Sutarties 6.2 punktas) numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimą (2020 m. liepos 31 d.), teismui pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad 2021 m. vasario–balandžio mėn. tarp ieškovo ir atsakovių (jų vardu veikiančio S. P) vyko susirašinėjimas, iš kurio matyti, jog buvo tariamasi dėl pagrindinės sutarties sudarymo 2021 m. liepos mėn., todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad pačių šalių valia šis terminas buvo pratęstas. Apeliantės, teigdamos, kad pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, jam pačiam vengiant ją sudaryti ir / ar reiškiant pretenzijas dėl buto įrengimo kokybės, jokių šias aplinkybes patvirtinančių įrodymų nepateikė, o teismui pateiktas elektroninis susirašinėjimas šių aplinkybių taip pat nepatvirtina.

62.       Apeliančių argumentai, kad ieškovas negali būti pripažintas vartotoju, nes Turtas nebuvo perkamas ieškovo asmeniniams, šeimos poreikiams tenkinti ir dėl to nėra pagrindo taikyti
CK 6.401 straipsnyje įtvirtintas gynybos priemonės ir reikalauti sudaryti pagrindinę sutartį, atmestini kaip neįrodyti. Byloje nėra duomenų, kurie sudarytų pagrindą spręsti, kad Preliminarioji sutartis dėl ginčo Turto pirkimo–pardavimo buvo sudaryta verslo tikslais. Byloje nustatytos aplinkybės, kad ieškovui nuosavybės teise priklauso butas, esantis (duomenys neskelbiami), kuris, ieškovo teigimu, yra mažas (43 kv. m) ir neatitinka šeimos poreikių, taip pat ir sodyba, esanti, (duomenys neskelbiami), kuri naudojama poilsiui šiltuoju metu laiku, nesant įrodymų, jog šiuo nekilnojamuoju turtu yra patenkintas ieškovo poreikis į gyvenamąjį būstą, niekaip nepaneigia ieškovo, kaip vartotojo, statuso ir atitinkamai galimybės taikyti CK 6.401 straipsnio nuostatas. 

63.       Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje esančius įrodymus ir nustatytas faktines aplinkybes, taip pat vadovaudamasi šios nutarties 52–57  nurodytomis teisės normomis bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimais ir praktika, pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad nagrinėjamoje byloje yra pakankamas pagrindas pripažinti ieškovo A. V., kaip ginčo Turto pirkėjo, nuosavybės teisę į nekilnojamuosius daiktus, esančius šalių sudarytos 2018 m. lapkričio 16 d. Preliminariosios sutarties dalyku, CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu, todėl sprendimas šioje dalyje paliekamas nepakeistas.

Dėl turto hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu

64.       Kaip jau buvo minėta, ginčo Turtas nuo 2020 m. lapkričio 4 d. atsakovės UAB „Barsera“ (skolininkė ir įkaito davėja) ir atsakovės Estateguru tagatisagent OU (įkaito turėtoja) maksimalios hipotekos sutarties pagrindu buvo įkeistas Estateguru tagatisagent OU naudai. Pirmosios instancijos teismas ieškovo reikalavimą tenkino ir pripažino įkeitimo sandorį negaliojančiu. Apeliantė Estateguru tagatisagent OU apeliaciniame skunde nurodo, kad teismas nepagrįstai pripažino negaliojančia Hipotekos sutartį ir nepagrįstai nepaliko galioti Turto hipotekos teisės sąžiningai hipotekos kreditorei Estateguru tagatisagent OU.

65.       Hipoteka – esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui (CK 4.170 straipsnio 1 dalis). CK 4.181 straipsnio 1 dalyje reglamentuojama svetimo daikto hipoteka – nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai skolininkas yra kitas asmuo negu įkeisto daikto savininkas. Pažymėtina, kad įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti hipotekos objektu esančio nekilnojamojo daikto savininkas (CK 4.170 straipsnio 2 dalis), nes tik turto savininkui priklauso teisė valdyti, naudoti turtą ir juo disponuoti, ir niekas prieš savininko valią šio turto negali paimti, apriboti nuosavybės teisę, išskyrus įstatymus ir teismo sprendimą
(CK 4.37 – 4.39 straipsniai). Taip pat ir CK 4.206 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad įkaito davėjas turi būti įkeičiamojo daikto savininkas arba asmuo, kuriam priklauso turtinė teisė, esanti įkeitimo objektu, išskyrus atvejus, kada įstatymas nustato, kad įkeitimo objektas gali būti įgytas įkaito davėjo nuosavybėn ateityje. Taigi, įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti tik įkeičiamo daikto savininkas, o teisės normos, nustatančios, jog daiktą įkeisti gali tik jo savininkas, yra imperatyvios.

66.       Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad ieškovas, sumokėjęs didžiąją dalį Turto kainos, vadovaujantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi bei teismų praktikos išaiškinimais, ginančiais sąžiningų vartotojų teises bei teisėtus lūkesčius, realiai tapo ir yra laikytinas ginčo nekilnojamojo turto teisėtu savininku, kuriam dar iki pagrindinės sutarties sudarymo buvo perduotos Turto naudojimo ir valdymo teisės, o tai suponuoja išvadą dėl jo, kaip savininko, nuosavybės teisių gynimo įstatymu būtinumo. Įvertinus tai, kad 2020 m.
rugsėjo 10 d. pirkimo–pardavimo sutartis, pagal kurią atsakovė UAB „Barsera“ įsigijo ginčo turtą, pripažinta negaliojančia ir tai, jog atsakovė UAB „Barsera“ ginčijama 2020 m.
lapkričio 4 d. Hipotekos sutartimi užtikrino savo prievolių kreditorei Estateguru tagatisagent OU, įvykdymą, be tuo metu teisėtu šio turto savininku buvusio ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeisdama jo nuosavybės teisę, Hipotekos sutartis, kaip teisingai sprendė pirmosios instancijos teismas, laikytina prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185,
4.186 straipsniai.), todėl pagrįstai pripažinta niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

67.       Apeliantės Estateguru tagatisagent OU argumentai, kad ieškovas, neįregistravęs preliminarios sutarties sudarymo fakto, negali panaudoti jo prieš sąžiningą trečiąjį asmenį, t. y. atsakovę Estateguru tagatisagent OU, atmestini kaip nepagrįsti, nes teisės aktuose nėra nustatyta pareiga preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre, todėl ieškovas, jos neįregistruodamas viešame registre, jam, kaip sutarties šaliai, tenkančių pareigų ar įstatymo reikalavimų nepažeidė. Be to, kaip teisingai ginčijamame sprendime nurodė pirmosios instancijos teismas, būtent atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ ir su ja susijusi įmonė
UAB „Barsera“ betarpiškai per visą šį laikotarpį bendravę su ieškovu, žinodamos apie būsimo ginčo turto perleidimo ieškovui sandorio sudarymo aplinkybes bei sąlygas, faktinę padėtį, abiejų preliminariosios sutarties šalių veiksmus, turėjo visas galimybes ir privalėjo informuoti kreditorę apie preliminariojo sandorio su ieškovu egzistavimą, tačiau to nepadarė, o priešingai – hipoteka įkeitė faktiškai ieškovui jau parduotą nekilnojamąjį turtą, taip užtikrindami savo (UAB „Barsera“) prisiimtų paskolinių prievolių kreditorei įvykdymą. Be kita ko, ginčijamoje 2020 m. lapkričio 4 d. sutartinės hipotekos sutartyje atsakovė UAB „Barsera“ kaip įkaito davėja ir skolininkė pareiškė ir patvirtino, kad įkeičiami daiktai nėra išnuomoti, nėra suteikti panaudai, nėra perleisti kitiems asmenims, nėra areštuoti, dėl jų nėra pareikšta jokių pretenzijų, nepaduoti ieškiniai, ir įkaito davėjos žiniomis, nėra gresiančių pretenzijų ar ieškinių, taip pat nėra kitų apribojimų disponuoti įkeičiamais daiktais (Sutarties 7.1 punktas).

68.       Teisėjų kolegija iš dalies sutinka su atsakove Estateguru tagatisagent OU, kad panaikinus hipotekos sandorį jai, kaip sąžiningai sandorio šaliai, kyla neigiami padariniai. Tačiau byloje nėra nustatyta, kad ieškovas buvo nesąžiningas ar netinkamai naudojosi jam suteiktomis teisėmis, todėl jam negali kilti tokie neigiami padariniai, kaip atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimą jis nėra atsakingas. Ieškovas, įvykdęs savo prievolę atsiskaityti už perkamą Turtą bei vadovaudamasis įprasta komercine praktika, galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks Turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų. Be to, atsakovių Estateguru tagatisagent OU ir UAB „Barsera“ sudaryta Hipotekos sutartis pažeidžia ieškovo teises, nes skola pagal sudaryta Hipotekos sutartį šiuo metu yra ženkliai didesnė nei ieškovo likusi sumokėti Turto kainos dalis pagal Preliminariąją sutartį. Palikus galioti Hipotekos sutartį ieškovas atsidurtų daug blogesnėje padėtyje, nei hipotekos kreditorė, nes privalėtų sumokėti likusią Turto kainos dalį pardavėjui ir iš nusipirkto buto dar patekinti hipotekos kreditorės reikalavimą, t. y. sumokėti kito asmens skolą, užtikrintą hipoteka. Susiklosčiusi situaciją, įvertinus interesų pusiausvyros principą, lemia tai, kad nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių, todėl hipoteka turi būti baigiama teismo sprendimu. CK 4.197 straipsnio 2 dalies
6 punkte numatyta, kad tuo atveju, kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditorių, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Kadangi nagrinėjamu atveju būtent atsakovė UAB „Senamiesčio turtas“ ir su ja betarpiškai susijusi įmonė atsakovė UAB „Barsera“ elgėsi nesąžiningai ir neteisėtai, kreditorė, pripažinus hipotekos sutartį negaliojančia, gali pasinaudoti įstatymo jai suteiktomis teisėmis ir reikšti atitinkamus reikalavimus tiek pačiai įmonei, tiek asmenims, kurie priėmė atitinkamus sprendimus ir tokiu būdu ginti savo pažeistas teises (CK 1.138 straipsnis).

Dėl absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų

69.       Apeliantės apeliaciniuose skunduose nepagrįstai nurodo, kad egzistuoja ir absoliutūs pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindai, nes teismas nusprendė dėl neįtrauktų dalyvauti byloje asmenų materialiųjų teisių ir pareigų (CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punktas), t. y. notarų, kurie patvirtino teismo negaliojančiais pripažintus sandorius.

70.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad asmuo įtraukiamas į teismo procesą trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, tuo atveju, kai, atsižvelgiant į to asmens ir vienos iš šalių materialiojo teisinio santykio pobūdį, procesas gali paveikti, nors ir netiesiogiai, to asmens materialiąsias subjektines teises ir pareigas. Pagrindinis trečiojo asmens dalyvavimo procese tikslas – padėti šaliai, su kuria jis dalyvauja, laimėti bylą ir taip išvengti savo materialiosios teisinės padėties pablogėjimo. Taigi trečiojo asmens, nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų, dalyvavimą procese gali pagrįsti tik atitinkamas jo ir vienos iš proceso šalių materialusis teisinis santykis ir teisinis procesinis suinteresuotumas bylos baigtimi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. liepos 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-334/2011; 2014 m. spalio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2014; kt.). Kasacinio teismo konstatuota, kad trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, nors ir nėra tiesioginis ginčo dalyvis, yra suinteresuotas konkrečia bylos baigtimi ir jam procesinių įstatymų suteikiamos visos procesinės teisės, išskyrus tas, kurios susijusios su galimybe disponuoti ginčo dalyku. Tai trečiajam asmeniui leidžia dalyvauti procese taip, kad jis pats galėtų užtikrinti savo teises ir teisėtus interesus. Tam, jog asmuo galėtų įstoti į bylą kaip trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, būtinas pakankamas (glaudus) nagrinėjamos bylos teisinis ryšys su trečiojo asmens materialiosiomis teisėmis ir pareigomis. Šis ryšys nustatomas kiekvienu konkrečiu atveju teismui įvertinus susiklosčiusius teisinius santykius ir faktines bylos aplinkybes, kurių gali būti pačių įvairiausių. Jei bylos ir trečiojo asmens materialiųjų teisių ir pareigų teisinis ryšys nepakankamas, teismas, atsižvelgdamas į CPK 7 straipsnį, turėtų atsisakyti priimti tokį asmenį dalyvauti byloje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-21/2010). Šiuo atveju byloje nėra duomenų, jog šios bylos nagrinėjimas būtų susijęs su notarų teisėmis ir pareigomis. Ieškovas neįrodinėja neteisėtų notarų veiksmų, nereiškia jiems jokių reikalavimų. Taigi, notarų neįtraukimas į bylą trečiuoju asmeniu, nesant duomenų, jog ši byla būtų susijusi su notarų teisėmis ir pareigomis, negali būti laikoma pagrindu panaikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą.

71.       Kiti apeliacinių skundų argumentai neturi teisinės reikšmės skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo vertinimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako.

Dėl bylos procesinės baigties

72.       Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai ištyrė ir įvertino visas nagrinėjamam klausimui reikšmingas faktines aplinkybes, teisingai aiškino ir taikė ginčui aktualias materialiosios teisės normas, vadovavosi kasacinio teismo praktika ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurį naikinti ar keisti atsakovių apeliaciniuose skunduose išdėstytais argumentais nėra pagrindo, todėl apeliaciniai skundai atmetami, o skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

73.       Teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis nustatyta, kad atsakovės
UAB „Senamiesčio turtas“ bankroto byloje jau yra patvirtintas ieškovo A. V. 46 602 Eur finansinis reikalavimas, todėl pripažinus ieškovo nuosavybės teisę į ginčo Turtą, atsakovės
UAB ,,Senamiesčio turtas“ bankroto byloje turėtų būti sprendžiamas klausiamas dėl jo pašalinimo iš kreditorių finansinių reikalavimų sąrašo.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

74.       Atsižvelgiant į bylos procesinę baigtį apeliantų bylinėjimosi išlaidos, patirtos bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 302 straipsnis). Ieškovas nepateikė įrodymų apie bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, todėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas nesprendžiamas
(CPK 98 straipsnio).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2022 m. birželio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.        

Teisėjai                                                          Vilija Mikuckienė

                                                                  Asta Radzevičienė

                                                          Žilvinas Terebeiza