Civilinė byla Nr. 3K-3-114-378/2015
Teisminio proceso Nr. 2-01-3-14151-2012-3
Procesinio sprendimo kategorija 45.6
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2015 m. kovo 12 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Gražinos Davidonienės (pranešėja), Virgilijaus Grabinsko ir Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė),
rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo daugiabučių namų savininkų bendrijos „VIP Šilaičiai“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 9 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo daugiabučių namų savininkų bendrijos „VIP Šilaičiai“ ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Progresyvios investicijos“ dėl įpareigojimo (uždraudimo) atlikti veiksmus, tretieji asmenys – E. S., A. S., uždaroji akcinė bendrovė „P–Parkas“, uždaroji akcinė bendrovė „Swedbank lizingas“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Byloje sprendžiamas klausimas dėl to, ar daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija turi subjektinę teisę reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus, grindžiamus jos narių (daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų) sudarytomis pirkimo–pardavimo sutartimis, kurių šalimi daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija nėra.
Ieškovas DNSB „VIP Šilaičiai“ pareikštu ieškiniu prašė įpareigoti atsakovą UAB „Progresyvios investicijos“: 1) neatlygintinai perduoti ieškovo nuosavybėn 410,07 kv. m automobilių stovėjimo aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtą b1 (išskyrus tretiesiems asmenims E. S. ir A. S. priklausančias 667/10 000 dalis šių statinių); 157,46 kv. m automobilio stovėjimo aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtą b2; 958,42 kv. m ploto aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtą b3; 2) uždrausti atsakovui bet kokia forma, tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai sudaryti kliūtis neatlygintinai naudotis minėtomis automobilių stovėjimo aikštelėmis, kartu įpareigojant pašalinti esamas kliūtis – parkomatą, aikštelių apmokestinimą rodančius ženklus ir pan., įskaitant draudimą tokius veiksmus atlikti ir kitiems asmenims, sudariusiems bet kokius sandorius dėl aikštelių su atsakovu. Ieškovas nurodė, kad atsakovas, būdamas gyvenamųjų namų kvartalo (duomenys neskelbtini), statytoju, su UAB „Swedbank lizingas“ (buvęs pavadinimas UAB „Hansa lizingas“), finansavusiu minėtų namų statybas, laikotarpiu nuo 2006 m. iki 2007 m. sudarė su pirkėjais nekilnojamojo turto objektų: daugiabučiame gyvenamajame name esančių butų, garažų, cokoliniame aukšte esančių stovėjimo aikštelių preliminariąsias ir pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis. UAB „Swedbank lizingas“ pirkimo–pardavimo sutartimis įsipareigojo perleisti jam priklausančią žemės sklypo dalį daugiabučių namų savininkų bendrijos, kurios nariais pirkėjai įsipareigojo tapti, nuosavybėn, o iki žemės sklypo dalies perleidimo sandorio sudarymo dienos suteikti pirkėjams teisę neatlygintinai naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima turtas ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Žemės sklypo dalies kaina buvo įtraukta į turto, nurodyto pirkimo–pardavimo sutartyse, kainą. Atsakovas su pirmiau nurodytomis sutarties sąlygomis sutiko, tačiau neatsižvelgiant į tai 2007–2008 m. vienašališkai minėtame žemės sklype įregistravo lauko automobilių stovėjimo aikšteles, kuriose įrengė užtvarus, paskelbė apie automobilių stovėjimo vietų pardavimą. Ieškovas 2012 m. liepos 3 d. buvo pakviestas sudaryti su atsakovu žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau atsakovas neketino perduoti žemės sklype esančių aikštelių ieškovo nuosavybėn. Atsakovas pagal preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis įsipareigojo atlikti ir atliko gyvenamųjų namų aplinkotvarkos darbus, tarp jų įrengė antžemines automobilių stovėjimo aikšteles už pirkėjų lėšas dar iki minėtų aikštelių įregistravimo atsakovo vardu. Atsakovas nei preliminariosiose, nei pagrindinėse pirkimo–paradavimo sutartyse pirkėjams neatskleidė, kad antžeminės automobilių stovėjimo aikštelių vietos bus parduodamos. Atsakovas pirkimo–pardavimo sutartyse sutiko, kad UAB „Swedbank lizingas“ perleistų žemės sklypą daugiabučių namų savininkų bendrijai, o ieškovas pagrįstai tikėjosi, kad žemės sklypas jam bus perduotas su visais jame esančiais objektais. Ieškovas taip pat nurodė, kad reiškia prevencinį ieškinį, kurio senaties terminas nėra praleistas.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013 m. balandžio 30 d. sprendimu atmetė ieškinį.
Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs DNSB „VIP Šilaičiai“ įgaliotinių 2012 m. rugpjūčio 20 d. susirinkimo protokolą Nr. VIPS-12-3, nurodė, kad bendrijai buvo pavesta teikti ieškinį dėl antžeminių automobilių stovėjimo aikštelių perdavimo bendrijai, todėl padarė išvadą, jog bendrija turi teisę reikšti teisme tokio pobūdžio reikalavimą, t. y. ieškinį dėl daiktinių teisių pažeidimo, kuriam taikomas bendrasis dešimties metų ieškinio senaties terminas.
Teismas, įvertinęs 2008 m. sausio mėn. nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo trišalės sutarties nuostatas, sprendė, kad šios sutarties 4.6.1 ir 5.6.1 punktai nustato neatlygintiną žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, dalies naudojimą pagal paskirtį, t. y. naudojimąsi žemės sklypu tiek, kiek tai susiję su parduodamo turto tinkamu eksploatavimu, namo naudojimu pagal paskirtį (pavyzdžiui, turėti galimybę patekti į namą, naudoti žemės sklypą namo inžinieriniams tinklams pastatyti ir kt.), tačiau ši sutartis nenumato pirkėjo teisės neatlygintinai naudotis antžemine automobilių stovėjimo aikštele, esančia prie namo. Pastatai – daugiabučiai gyvenamieji namai, esantys (duomenys neskelbtini), buvo pripažinti tinkamais naudotis, tai reiškia, kad statiniai pastatyti pagal įstatymų nustatyta tvarka suderintą techninį projektą, yra tinkami ir saugūs naudoti pagal savo paskirtį. Teismo vertinimu, Statybos techniniai reglamentai STR 2.06.01:1999 ir STR 2.03.01:2001, kuriais vadovaujantis buvo suprojektuotos automobilių stovėjimo aikštelės, reglamentuoja jų įrengimą, tačiau nereglamentuoja jų neatlygintino perleidimo buto savininkams. Atsakovas ir fizinių asmenų grupė, susidedanti iš V. B. (ieškovo atstovas advokatas), S. Š. (bendrijos pirmininkas) ir G. M., 2008 m. rugsėjo 12 d. sudarė bendradarbiavimo sutartį, pagal kurią atsakovas atsisakė ketinimo parduoti 10 antžeminių automobilio stovėjimo aikštelių vietų ir įsipareigojo jas perleisti bendrijai neatlygintinai, o suinteresuotiems asmenims turėjo būti parduodamos likusios 31 stovėjimo vietos už ne didesnę kaip 15 000 Lt kainą. Ši sutartis 2011 m. gruodžio 22 d. buvo nutraukta. Teismo vertinimu, bendradarbiavimo sutarties sudarymas nepaneigia fakto, kad bendrijos nariams buvo žinoma apie antžeminių automobilių aikštelių įsigijimą atlygintinai.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014 m. balandžio 9 d. nutartimi paliko Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. balandžio 30 d. sprendimą nepakeistą.
Teisėjų kolegija nurodė, kad ieškovas – gyvenamųjų namų savininkų bendrija – pareiškė reikalavimą įpareigoti atsakovą neatlygintinai perduoti ieškovo nuosavybėn ginčo statinius – antžemines automobilių stovėjimo aikšteles, ir išvestinį reikalavimą uždrausti atsakovui bet kokia forma sudaryti kliūtis neatlygintinai naudotis šiomis aikštelėmis. Ieškinio faktinis pagrindas – aplinkybės, kad pirkėjai, pasirašydami nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis, pagrįstai suprato, jog nuosavybės teise įsigijo nekilnojamąjį turtą, į kurį įeina žemės sklypo dalis, o į turto kainą yra įskaičiuota visa pagal projektą ir statybos techninius reglamentus sutvarkyta teritorija aplink gyvenamuosius namus. Kadangi pirkimo–pardavimo sutartyse nebuvo nustatytas pirkėjų įsipareigojimas už papildomą kainą įsigyti bendrijai nuosavybės teise perduotinas žemės sklype esančias antžeminės automobilių stovėjimo aikšteles, tai pirkėjai turėjo lūkesčių automobilius statyti prie gyvenamųjų namų. Taigi ieškovas reikalavimą atsakovui kildina iš atsakovo, finansuotojo ir daugiabučių namų pirkėjų sudarytų butų, garažų, požeminių automobilių stovėjimo aikštelių pirkimo–pardavimo sutarčių.
Teisėjų kolegija, įvertinusi CK 4.83 straipsnio 3 dalies, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – ir DNSBĮ) 2 straipsnio 4, 7 dalių, 3 straipsnio 4 dalies, 4 straipsnio 1, 4 dalių, Konstitucijos 35 straipsnio nuostatas, padarė išvadą, kad ieškovas yra bendrosios dalinės nuosavybės administratorius; bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, ji veikia bendraturčių vardu ir interesais tik kaip jų atstovė, padedanti įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę; daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai priklauso gyvenamojo namo savininkams (bendraturčiams) bendrosios dalinės nuosavybės teise; DNSBĮ nenustatyta, kad bendrija yra eksploatuojamo gyvenamojo namo ar žemės sklypo savininkė. Taigi ieškovas yra įsteigtas kaip specialųjį teisnumą turtintis savarankiškas juridinis asmuo, privalantis veikti nustatytais tikslais, ir jo teisnumas yra ribotas – tikslams, kuriems jis įkurtas, įgyvendinti (DNSBĮ 3 straipsnio 1, 2, 4, 9 dalys). Pagal DNSBĮ 24 straipsnį, bendrijos turtas yra atskirtas nuo butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų turto; bendrijos turtas yra bendrijos lėšomis ar kitais teisėtais būdais įgytos materialinės, nematerialinės ir finansinės vertybės. Ieškovas nėra gyvenamųjų namų butų, kitų patalpų savininkas, todėl teisėjų kolegija sprendė, kad jis neturi teisės reikšti ieškinio dėl ginčo statinių neatlygintinio perdavimo jo nuosavybėn, juo labiau tuo pagrindu, kad pirkėjai, kaip bendrijos nariai, pirkimo–pardavimo sutartimis įsigijo antžemines automobilių stovėjimo aukšteles kartu su perkamu turtu. Ieškovas, įgyvendindamas tik bendrąsias gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas, pareiškė reikalavimą, kuriuo nuosavybės teisę prašo ginti visa apimtimi – įpareigoti perduoti bendrijai nuosavybės teise ginčo statinius, t. y. pripažinti nuosavybės teisę, nors teisę reikšti reikalavimą dėl antžeminių automobilių stovėjimo aikštelių perleidimo daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybėn turi teisę šių sutarčių kontrahentai – pirkėjai, t. y. gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai.
Teisėjų kolegija, įvertinusi atsakovo, finansuotojo ir daugiabučių namų pirkėjų sudarytų butų, garažų, požeminių automobilių stovėjimo aikštelių pirkimo–pardavimo sutarčių 2.1, 4.1, 4.6, 4.6.1, 5.6, 5.6.1 punktų nuostatas, nustatė, kad šia sutartimi finansuotojas UAB „Swedbank lizingas“ pardavė, o pirkėjai nusipirko gyvenamojo namo butus, kitas patalpas, sutartyje taip pat aptartas žemės sklypo teisinis statusas ir naudojimosi šiuo žemės sklypu teisė (CK 6.394 straipsnio 2 dalis); finansuotojas taip pat įsipareigojo perleisti jam nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo dalį, kurią užima turtas ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį, daugiabučio namo savininkų bendrijos, kurios nariais įsipareigojo tapti pirkėjai, nuosavybėn. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad tais atvejais, kai pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne savarankiškas pastatas ar kitas nekilnojamojo turto objektas, bet jo dalis, t. y. butai, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą CK 6.394 straipsnis taikytinas kartu su Žemės įstatymo (toliau – ŽĮ) 30 straipsnio 7 dalimi. Tai reiškia, kad jeigu buto ar kitos patalpos pardavėjas yra žemės sklypo (viso ar jo dalies) savininkas, tai jis buto ar kitos patalpos pirkėjui privalo perduoti būtent nuosavybės, o ne kitokią daiktinę teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi. Pagal minėtas pirkimo–pardavimo sutartis pardavėjas yra finansuotojas UAB „Swedbank lizingas“, kuris, be kita ko, sutartimis įsipareigojo suteikti pirkėjams teisę neatlygintinai naudotis žemės sklypo dalimi, būtina perkamu nekilnojamuoju naudotis pagal paskirtį. Dėl šios priežasties teisėjų kolegija sprendė, kad ne bendrija, o pirkėjai turi teisę pareikšti ieškinį, ir ne atsakovui, o finansuotojui dėl įpareigojimo perduoti žemės sklypo dalį, reikalingą butams ir kitoms patalpoms eksploatuoti, proporcingai kiekvieno iš pirkėjų buto (patalpų) plotui, dėl tinkamo sutartinių įsipareigojimų vykdymo – suteikti neatlygintinai pirkėjų naudojimui žemės sklypo dalį, arba dėl pripažinimo, kad antžeminių automobilių stovėjimo aikštelių kaina buvo įskaičiuota į butų ir kitų patalpų bei žemės sklypo dalies pardavimo kainą. Tik tuomet galėtų būti sprendžiama, kuri žemės sklypo dalis turi būti perduotina gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų pirkėjų nuosavybėn, ar ginčo antžeminio stovėjimo aikšteles atsakovas pastatė pirkėjams perduotinoje žemės sklypo dalyje, kurios kaina pagal pirkimo–pardavimo sutarčių 6.4.1 punktą buvo įtraukta į perkamo turto (buto ir kitų patalpų) kainą, ir ar antžeminės automobilių stovėjimo aikštelės įrengimo sąnaudos pagal šias sutartis buvo įtrauktos į gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų bei žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo kainą, į kurią, pirkėjų teigimu, įskaičiuota visa pagal projektą ir statybos techninius reglamentus sutvarkyta teritorija aplink gyvenamuosius namus. Nekonstatavus šios aplinkybės, tačiau nustačius, kad atsakovas ginčo aikšteles pastatė gyvenamųjų namų savininkams perduotinoje žemės sklypo dalyje, būtų sprendžiamas ginčo statinių likimas.
Teisėjų kolegija konstatavo, kad ieškovo reikalavimas nepagrįstas, nes bendrija teisių į statinius (inžinerinius) – aikšteles (iš jų – dvi antžemines automobilių stovėjimo aikšteles) – neturi, todėl nėra teisinio pagrindo įpareigoti atsakovą perduoti ieškovui ginčo statinius. Kadangi pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė netinkamais motyvais, tai teisėjų kolegija pašalino iš skundžiamo procesinio sprendimo motyvuojamosios dalies pirmosios instancijos teismo išvadas, kad bendrijos nariai sutarčių (preliminariųjų ir pagrindinių) pagrindu įgijo teises į žemės sklypą – automobilių stovėjimo aikšteles, taip pat kad butų pirkėjai minėtų sutarčių pagrindu neįgijo daiktinės teisės neatlygintinai naudotis ginčo automobilių stovėjimo aikštelėmis.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai
Kasaciniu skundu ieškovas DNSB „VIP Šilaičiai“ prašo panaikinti pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinius sprendimus ir priimti naują sprendimą – tenkinti ieškinį, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, taip pat įvertinti galimybę skirti žodinį bylos nagrinėjimą. Nurodomi šie esminiai argumentai:
1. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas, kad daugiabučio namo savininkų bendrija neturi teisės reikšti nagrinėjamo reikalavimo dėl neatlygintino žemės sklypo dalies perdavimo jos nuosavybėn, netinkamai taikė CK 6.191 straipsnį. Ši teismo išvada padaryta nepagrįstai neatsižvelgus ir neįvertinus to, kad nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatos dėl žemės sklypo dalies nuosavybės teisės neatlygintino perleidimo bendrijai laikytinos sutartimis trečiojo asmens (bendrijos) naudai (CK 6.191 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad pirkėjai sutartyse, sudarytose su atsakovu ir finansuotoju, susitarė, jog iš sutarčių atsiradusi prievolė perduoti žemės sklypą turi būti įvykdyta trečiajam asmeniui – būsimai pirkėjų įsteigtai daugiabučių namų savininkų bendrijai. Dėl to teisę reikalauti įvykdyti prievolę turi tiek sutartis sudarę asmenys, tiek trečiasis asmuo, kurio naudai išlygtas prievolės įvykdymas. Pagal CK 6.191 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą sutarties trečiojo asmens naudai sampratą, tokiomis sutartimis laikomos visos sutartys, kurių įvykdymas išlygtas kitam asmeniui. Tai reiškia, kad įsipareigojimas įvykdyti sutartį trečiajam asmeniui yra vienintelis ir pakankamas pagrindas trečiojo asmens reikalavimo teisei atsirasti. Teisės doktrinoje pripažįstama, kad šalių valia dėl teisės trečiajam asmeniui suteikimo gali būti išreikšta tiek expressis verbis, tiek implicitiškai. Trečiasis asmuo įgyja reikalavimo teisę iš sutarties, jeigu šalys dėl jos eksplicitiškai susitarė arba jeigu tokį jų ketinimą galimai rodo kiti požymiai, sutarties sudarymo aplinkybės, sutarties tikslas ir kiti individualiu atveju svarbūs veiksniai. Taigi, įvertinus pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatas, akivaizdu, kad sutarčių šalys turėjo aiškius ketinimus dėl būsimos daugiabučių namų savininkų bendrijos reikalavimo teisės. Pažymėtina, kad tiek pagal teisės doktriną, tiek pagal Europos sutarčių teisės principų (PECL) 6.110 straipsnį ir UNIDROIT Principų 5.2.2 straipsnį, sutartis gali būti sudaroma ir dar neegzistuojančių asmenų naudai.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl sutarties trečiojo asmens naudai instituto aiškinimo yra neaiški, nevienoda ir prieštaringa: 1) sutartis laikoma sudaryta trečiojo asmens naudai be jokių papildomų reikalavimų ir kriterijų tokiai sutarčiai (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. kovo 22 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje M. D. P. v. R Butkauskaitė ir kt., bylos Nr. 3K-3-336/2000; 2001 m. lapkričio 29 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Mėlynoji uoga“ v. UAB „Danajos autotransportas“ ir kt., bylos Nr. 3K-7-936/2001; 2006 m. sausio 11 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje M. S. v. M S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-25/2006; 2006 m. rugsėjo 11 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje N. N. v. UAB „Statoil Lietuva“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-465/2006); 2) vienintelis minėtą sutartį kvalifikuojantis kriterijus – jos įvykdymas numatomas trečiajam asmeniui (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. rugsėjo 10 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje AB bankas „Hansa-LTB“ v. UAB draudimo kompanija „Baltic Polis“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-797/2003; 2004 m. gruodžio 13 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje R. P. M. v. AB „Hansabankas“, bylos Nr. K-3-657/2004; 2006 m. sausio 23 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje AB „Stomatologijos klinika“ v. Kauno miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-11/2006; 2009 m. gruodžio 1 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje M. L. v. Latvijos Respublikos bendrovė „Air Baltic Corporation“ AS, bylos Nr. 3K-3-541/2009); 3) būtinas tokią sutartį kvalifikuojantis kriterijus – trečiajam asmeniui suteikta prievolės įvykdymo reikalavimo teisė (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. sausio 31 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje K. U. v. AB viešbutis „Lietuva“ ir kt., bylos Nr. 3K-7-145/2003; 2009 m. kovo 16 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje O. V. v. UAB DK „PZU Lietuva“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-12/2009).
2. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškinys pareikštas netinkamam atsakovui, t. y. kad nagrinėjamo pobūdžio reikalavimas turi būti reiškiamas finansuotojui. Atsakovu byloje turi būti asmuo, kuris tariamai pažeidė ieškovo teises ar teisėtus interesus, kuris pagal ieškinį turi atsakyti ieškovui. Nagrinėjamu atveju ieškovo interesus pažeidė būtent atsakovas, o ne finansuotojas.
Ginčo žemės sklypas nuosavybės teise priklauso finansuotojui, bet išperkamosios nuomos sutarties pagrindu yra valdomas atsakovo, t. y. atsakovas, statydamas naują gyvenamųjų namų kvartalą, pasirinko tokią projekto įgyvendinimo schemą, kad žemės sklypą nupirko ne iš savo apyvartinių lėšų, o pasinaudojo finansuotojo teikiama finansine paslauga, siekdamas sklypą įsigyti išperkamosios nuomos būdu. Išperkamoji nuoma, kaip ir lizingas, yra tik viena iš finansavimo formų, turinti daug panašumų į finansinio lizingo paslaugą. Tai, kad lizingo davėjas neturi intereso valdyti ar naudoti turtą, o sudarydamas lizingo sutartį jis veikia kaip lizingo gavėjo finansuotojas – už atlyginimą teikia finansavimo paslaugas lizingo gavėjui sutartomis sąlygomis, ne kartą pažymėta ir kasacinio teismo praktikoje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 26 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „A. J. Šokoladas“ v. UAB „Dzūkija“, bylos Nr. 3K-3-578/2006; 2013 m. kovo 12 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje AB NORD lizingas v. UAB „Vagomra“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-66/2013). Finansuotojas nagrinėjamu atveju dalyvauja tik kaip finansinės paslaugos teikėjas ir teisinis žemės sklypo savininkas, o atsakovas yra ekonominis žemės sklypo savininkas ir faktinis jo valdytojas. Be to, atsakovas jau yra sumokėjęs visas įmokas pagal išperkamosios nuomos sutartį, ką patvirtina faktas, kad žemės sklypas yra parengtas perduoti ieškovo nuosavybėn.
Atsakovas, sudaręs su pirkėjais sutartis, kuriose buvo įtvirtinta žemės sklypo perdavimo įsteigtai daugiabučių namų savininkų bendrijai tvarka, neatsižvelgdamas į suformuotus teisėtus pirkėjų lūkesčius, vienašališkai žemės sklype esančias aikšteles įregistravo kaip atskirus nekilnojamojo turto objektus, jam priklausančius nuosavybės teise. Dėl to susidarė situacija, kad norimas atlikti žemės sklypo dalies perdavimas ieškovo nuosavybėn būtų netinkamas, nes kartu nebūtų perduota visa ten esanti infrastruktūra, dėl kurios perėmimo susiformavo teisėtas lūkestis. Be to, būtent atsakovas trukdo pirkėjams neatlygintinai naudotis žemės sklypu (įrengė aikštelių atitvarus, apmokestino automobilių statymą ir pan.). Finansuotojas jokių veiksmų, trukdančių pirkėjams naudotis šia teise, neatliko ir neatlieka, t. y. jis nepažeidė ir nepažeidžia sutartinių įsipareigojimų, kiek tai susiję su ginčo aikštelėmis. Tarp šalių nėra ginčo dėl žemės sklypo dalies, priklausančios finansuotojui, perdavimo privalomumo. Ginčas kilo tik dėl atsakovo neteisėtai atliktų veiksmų. Ginčo aikštelės nuosavybės teise priklauso ne finansuotojui, o atsakovui. Tiek finansuotojas (teisinis sklypo savininkas), tiek atsakovas (ekonominis sklypo savininkas ir sklype vienašališkai įregistruotų aikštelių teisinis ir ekonominis savininkas) turi dalyvauti tinkamame žemės sklypo dalies perdavime ieškovo nuosavybėn, tačiau pažeidimus padarė tik atsakovas (atsisakydamas perduoti aikšteles), bet ne finansuotojas.
3. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad sudarant nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo susitarta dėl neatlygintino automobilių stovėjimo aikštelių perdavimo ieškovo nuosavybėn, padaryta netinkamai aiškinant ir taikant CK 6.193 straipsnyje įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles, nukrypstant nuo kasacinio teismo šiuo klausimu suformuotos praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Miaras“ v. A. D. individuali įmonė „Aldaujana“, bylos Nr. 3K-7-409/2010; 2011 m. balandžio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje 453-ioji DNSB v. VĮ Registrų centras, bylos Nr. 3K-7-34/2011; kt.). Pirmiau nurodytą išvadą teismas padarė vadovaudamasis vien tik sisteminiu sutarties aiškinimo principu (CK 6.193 straipsnio 2 dalis), tačiau neatsižvelgęs į kitas sutarčių aiškinimo taisykles, nenustatęs tikrųjų šalių ketinimų, neatsižvelgęs į protingo žmogaus kriterijų, šalių elgesį po sutarties sudarymo, nepagrįstai neaiškindamas sutarties sąlygų pirkėjų naudai (CK 6.193 straipsnio 1, 4, 5 dalys). Bet kuris sąžiningas, protingas ir apdairus pirkėjas preliminariosios ir pirkimo–pardavimo sutarties nuostatas, atsakovo veiksmus, šalių elgesį galėjo ir turėjo suprasti vienareikšmiškai – kad bendrijai bus neatlygintinai perduotas visas žemės sklypas kartu su visais ant jo esančiais objektais, įrengta aplinka (taip pat aikštelėmis), o iki perdavimo pirkėjams bus neatlygintinai leidžiama ta žemės sklypo dalimi (jos dangomis) eiti, važiuoti, statyti automobilius įrengtose aikštelėse ir atlikti kitus sklypo naudojimo pagal paskirtį veiksmus.
4. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškinio nepagrįstumo, pažeidė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles (CPK 185 straipsnis). Teismas sprendime neanalizavo ir nepasisakė dėl preliminariosios sutarties 3.6, 8.3 punktų ir jo priedo Nr. 1 nuostatų, dangų planų, trečiųjų asmenų atsiliepime išdėstytų aplinkybių, atsakovo teiktos kvartalo reklaminės medžiagos ir kitų byloje ieškovo pateiktų įrodymų, kurie pagrindė bylai reikšmingas aplinkybes ir patvirtino teisėtų pirkėjų lūkesčių dėl neatlygintino aikštelių naudojimo ir perleidimo ieškovo nuosavybėn susiformavimo faktą. Be to, teismas savo sprendimą grindė tik atsakovo pateiktais teiginiais, neparemtais rašytiniais įrodymais, taip pat netinkamai vertino kai kurių rašytinių įrodymų (pvz., bendradarbiavimo sutarties) reikšmę.
5. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi ŽĮ 30 straipsnio 7 dalimi, kuri taikoma tik tais atvejais, kai žemės sklypas ar jo dalis daugiabučiame name esančio buto ar kitos patalpos pardavėjui priklauso nuosavybės teise. Šiuo atveju žemės sklypas nuosavybės teise niekada nepriklausė atsakovui, o buvo ir yra finansuotojo nuosavybė. Teismas taip pat nepagrįstai rėmėsi CK 6.394 straipsnio 1 dalies nuostatomis ir nepasisakė dėl ieškovo argumentų dėl nuosavybės teisės į parduotame žemės sklype esančius objektus perėjimo žemės sklypo pirkėjui prezumpcijos (CK 6.395 straipsnio 1 dalis). Sutartyse nėra nustatyta, kad žemės sklype įrengtos aikštelės bus atskirai parduodamos, o ne perduodamos neatlygintinai kartu su žemės sklypu. Sutartyse buvo nustatyta, kad bus įformintas žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandoris ir buvo išdėstytos esminės tokio sandorio sąlygos (CK 6.165 straipsnis). Taigi pirkėjai (taip pat jų interesams atstovaujantis ir tiesioginis žemės sklypo įgijėjas – ieškovas) galėjo pagrįstai manyti, kad žemės sklypas (pagrindinis daiktas) ieškovo nuosavybėn bus perduotas kartu su visais jame esančiais objektais (antraeiliais daiktais), tarp jų ir aikštelėmis, nemokant už tai jokių papildomų sumų (CK 4.14 straipsnis, 6.395 straipsnio 1 dalis).
Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas UAB „Progresyvios investicijos“ su skundu nesutiko, prašė palikti apeliacinės instancijos teismo nutartį nepakeistą, o kasacinį skundą atmesti. Nurodomi šie argumentai:
1. Teisminio nagrinėjimo ribas apibrėžia ieškovo suformuluotas ieškinio pagrindas ir dalykas (CPK 13 straipsnis, 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai). Nagrinėjamu atveju ieškovas ieškiniu reikalavo įpareigoti atsakovą neatlygintinai perduoti ieškovo nuosavybės automobilių stovėjimo aikšteles. Pagal nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis ieškovas, kaip ketinama įsteigti daugiabučių namų savininkų bendrija, įgijo reikalavimo teises dėl žemės sklypo, kuriame yra pirkėjų įsigytas turtas, dalies jam perdavimo. Ieškovo ieškiniu reiškiami su žemės sklypo dalies perėmimu nesusiję reikalavimai, todėl negalima sutapatinti reiškiamų reikalavimų neatlygintinai perduoti aikšteles su teise reikalauti neatlygintinai perduoti žemės sklypo dalį, kurios atsakovas neginčija. Ieškovas teigia, kad aikštelės jam neatlygintinai turėtų būti perduotos kartu su numatyta perduoti žemės sklypo dalimi, be to, su pirkėjais sudarytose turto pirkimo pardavimo sutartyse aikštelių įrengimas buvo numatytas aplinkos sutvarkymo darbų dalyje. Nagrinėjamo ginčo atveju tai, kad aplinkos sutvarkymo darbų dalyje buvo numatyta įrengti antžemines automobilių stovėjimo aikšteles, nereiškia, jog atsakovo įrengtos aikštelės gyventojams bus perleistos neatlygintinai. Taigi tarp šalių kilo ginčas ne dėl žemės sklypo dalies ieškovui perdavimo sudarytose turto pirkimo–pardavimo sutartyse nustatyta tvarka, o dėl fakto klausimo, ar antžeminių automobilių stovėjimo aikštelių kaina buvo įskaičiuota į butų ir kitų patalpų pardavimo kainą ir ar atsakovas įrengtas aikšteles gyventojams įsipareigojo perleisti neatlygintinai. Nurodytų reikalavimo teisių ieškovas, kaip daugiabučių namų savininkų bendrija, neturi, nes šios reikalavimo teisės gali priklausyti kiekvienam iš turto pirkimo–pardavimo sutartį sudariusių asmenų. Sprendžiant klausimą dėl ieškovui perduotinos žemės sklypo dalies, kaip teisingai nurodė apeliacinės instancijos teismas, pirmiausiai būtina nustatyti, ar antžeminės automobilių stovėjimo aikštelės sąnaudos pagal šalių sudarytas sutartis buvo įtrauktos į butų ir kitų patalpų pardavimo kainą. Nenustačius atsakovo įsipareigojimo gyventojams neatlygintinai perduoti įrengtas antžemines automobilių stovėjimo vietas, tokios reikalavimo teisės neturėtų ir ieškovas. Ieškovo cituojama teismų praktika ir nurodomi argumentai, susiję su sutarčių sudarymu trečiųjų asmenų naudai, nagrinėjamo ginčo atveju neaktualūs, nes, minėta, ieškovo teisės reikalauti perleisti atitinkamą žemės sklypo dalį atsakovas neginčija, tačiau tai nereiškia, kad ieškovui priklausanti reikalavimo teisė suteikia jam teisę reikšti reikalavimus dėl neatlygintino aikštelių perdavimo. Be to, reikalavimai yra reiškiami atstovaujant ne visiems suinteresuotiems asmenims, nes ne visi ginčo žemės sklype pastatyti gyvenamieji namai priklauso įsteigtai bendrijai, tačiau reikalaujama ieškovui perleisti visas šiame sklype esančias aikšteles.
2. Teismai, atmesdami ieškovo reikalavimus, sutarčių aiškinimo taisyklių, įtvirtintų CK 6.193 straipsnyje, nepažeidė, nenukrypo nuo šiuo klausimu formuojamos kasacinio teismo praktikos. Teismai tyrė ginčo sutarčių tikslą, turinį, konkrečius šalių įsipareigojimus ir jiems įvykdyti nustatytus terminus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, įvertinę rašytinius ir kitus įrodymus, padarė pagrįstas išvadas, kad nėra teisinio pagrindo, kuriuo remiantis atsakovas privalėtų suteikti ieškovui ir (arba) turto pirkėjams nemokamai naudotis jam nuosavybės teise priklausančiomis aikštelėmis. Vadovaujantis CK 6.394 straipsnio 1 dalimi, pirkėjui kartu su nuosavybės teise į daiktą pardavėjas parduoda teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Tačiau nei turto pirkimo–pardavimo sutartys, nei įstatymas neįtvirtina, kad pirkėjams turėtų būti perduoti kiti savarankiški nekilnojamojo turto objektai, priklausantys kitiems asmenims. Ieškovo prašomos jo nuosavybėn perduoti aikštelės yra teisėtai sukurti, savarankiški nekilnojamojo turto objektai, nuosavybės teise priklausantys atsakovui. Jų sukūrimo teisėtumas nebuvo ir nėra ginčijamas, todėl nėra jokio teisinio pagrindo reikšti reikalavimus dėl jų neatlygintino perdavimo.
Atsakovas, vystydamas nekilnojamojo turto statybos projektus ir turintis ilgametę patirtį šioje srityje, tiek aptariamo ginčo laikotarpiu, tiek vėlesniuose projektuose įrengiamas automobilių stovėjimo vietas realizuodavo kaip atskirus, nuo pagrindinio įsigyjamo turto nepriklausančius objektus arba parduodamas juos įskaičiuotus į įsigyjamo turto kainą, aiškiai apibrėždavo antžeminės automobilio stovėjimo vietos įskaičiavimą į kainą ir tai nurodydavo sutartyse. Aplinkybė, kad atsakovas įsipareigojo atlikti aplinkotvarkos darbus, nereiškia, jog sukurtas darbų rezultatas pirkėjams bus perleistas neatlygintinai.
Tretieji asmenys atsiliepimų į ieškovo kasacinį skundą nepateikė.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl bylos nagrinėjimo kasacine tvarka ribų
Pagal civiliniame procese galiojantį dispozityvumo principą teisminio nagrinėjimo dalyko nustatymas yra ginčo šalių, o ne teismo pareiga, teismas nagrinėja ginčą neperžengdamas ginčo šalių nustatytų ribų. Paprastai bylos nagrinėjimo teisme ribas nustato ieškovas. Jo suformuluotas ieškinio dalykas (reikalavimas) ir nurodytas faktinis ieškinio pagrindas (aplinkybės, kuriomis jis grindžia savo reikalavimą) apibrėžia teisminio nagrinėjimo dalyką (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai), leidžia teismui tinkamai pasirengti bylos nagrinėjimui, o atsakovui (kitiems proceso dalyviams), kuriam pareikštas ieškinys, – teikti atsikirtimus, gintis nuo pareikšto ieškinio ar su juo sutikti.
Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas, nagrinėdamas šalių ginčą, sprendė, kad ieškovas (kasatorius) – daugiabučių namų savininkų bendrija, gindamas namų patalpų savininkų teises ir teisėtus interesus, turi teisę reikšti reikalavimus dėl automobilių stovėjimo aikštelių perdavimo jo nuosavybėn, grindžiamus butų pirkėjų (šiuo metu butų savininkų ir bendrijos narių) ir pardavėjų (atsakovo ir trečiojo asmens) sudarytomis nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis. Ieškinį teismas atmetė padaręs išvadą, kad butų pirkėjai nurodytų pirkimo–pardavimo sutarčių pagrindu neįgijo daiktinės teisės neatlygintinai naudotis ginčo automobilių stovėjimo aikštelėmis, sutartimis nebuvo susitarta dėl neatlygintino šių aikštelių perdavimo kasatoriaus nuosavybėn. Apeliacinės instancijos teismas, tikrindamas pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, padarė priešingą išvadą, kad daugiabučių namų savininkų bendrija neturi teisės reikšti nagrinėjamų reikalavimų dėl neatlygintino automobilių stovėjimo aikštelių perdavimo, o tokią teisę turi nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis butus (patalpas) įgiję pirkėjai. Padaręs šią išvadą, apeliacinės instancijos teismas paliko pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, tačiau kitais motyvais, todėl nepasisakė ir nevertino pirmosios instancijos teismo išvadų, kad minėtų pirkimo–pardavimo sutarčių pagrindu pirkėjai neįgijo daiktinės teisės neatlygintinai naudotis ginčo aikštelėmis, teisėtumo ir pagrįstumo ir šias išvadas pašalino iš sprendimo motyvuojamosios dalies.
Kasaciniu skundu kasatorius prašo panaikinti tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismų priimtus procesinius sprendimus ir priimti naują sprendimą – tenkinti ieškinį, bei nurodo argumentus, jo manymu, patvirtinančius apeliacinės instancijos teismo išvados, kad jis neturi teisės reikšti nagrinėjamus reikalavimus, nepagrįstumą. Be to, jis taip pat nurodo argumentus dėl pirmosios instancijos teismo išvadų apie tai, kad butų pirkėjai pirkimo–pardavimo sutartimis neįgijo teisės neatlygintinai naudotis automobilių stovėjimo aikštelėmis ir kad sutartimis nebuvo susitarta dėl neatlygintino šių aikštelių perdavimo jo nuosavybėn, nepagrįstumo. Kaip pirmiau nurodyta, apeliacinės instancijos teismas šių pirmosios instancijos teismo išvadų nevertino ir dėl jų nepasisakė. Dėl šios priežasties teisėjų kolegija, nagrinėdama bylą kasacine tvarka, pasisako tik dėl tų kasacinio skundo argumentų, kuriais grindžiamas apeliacinės instancijos teismo priimtos nutarties neteisėtumas, ir nepasisako dėl tų kasacinio skundo argumentų, kuriais grindžiamas pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo neteisėtumas (CPK 340 straipsnis 1 dalis, 347 straipsnio 2 dalis).
Teisėjų kolegija, įvertinusi kasacinio skundo argumentus, sprendžia, kad šios bylos kasacinio nagrinėjimo dalykas – ar kasatorius, daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija, turi subjektinę teisę reikšti nagrinėjamus materialiuosius reikalavimus dėl neatlygintino automobilių stovėjimo aikštelių perdavimo jo nuosavybėn, grindžiamus jo narių (daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų) sudarytomis pirkimo–pardavimo sutartimis, kurių šalis kasatorius nėra.
Dėl daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos teisės reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus, grindžiamus daugiabučių gyvenamųjų namų butų pirkėjų ir šių butų pardavėjų sudarytomis pirkimo–pardavimo sutartimis
Asmens teisė kreiptis į teismą įtvirtinta Konstitucijos 30 straipsnyje, ši teisė yra ir vienas iš civilinio proceso principų (CPK 5 straipsnis). Konstitucinis Teismas yra pasisakęs, kad asmens konstitucinė teisė kreiptis į teismą – ir dėl tiesiogiai įtvirtintų Konstitucijoje, ir dėl įgytųjų teisių –negali būti dirbtinai suvaržyta, taip pat negali būti nepagrįstai pasunkintas šios teisės įgyvendinimas; šios teisės negalima paneigti. Teisė kreiptis į teismą, inter alia, suponuoja ir tinkamo teisinio proceso reikalavimą, kuris yra vienas esminių konstitucinio teisinės valstybės principo elementų (Konstitucinio Teismo 2008 m. birželio 30 d., 2007 m. gegužės 15 d., 2008 m. sausio 21 d. nutarimai ir kt.).
Kasacinio teismo praktikoje nuosekliai pažymima, kad teisės kreiptis į teismą, kaip konstitucinės asmens teisių ir laisvių garantijos, įtvirtintos Konstitucijos 30 straipsnio 1 dalyje, CPK 5 straipsnio 1 dalyje, turinys – kiekvieno suinteresuoto asmens teisė įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama subjektinė materialioji teisė arba įstatymų saugomas interesas. Pasisakydamas dėl teisės į teisminę gynybą įgyvendinimo procesinių aspektų, kasacinis teismas yra nurodęs, kad CPK 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas teisminės gynybos prieinamumo principas tiesiogiai susijęs su CPK 13 straipsnyje įtvirtintu dispozityvumo principu, kuris reiškia, kad asmuo, manantis, jog jo teisės pažeistos, tik pats sprendžia, ar ginti pažeistą teisę ir kokį pažeistų teisių gynimo būdą pasirinkti (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 3 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje A. U. ir kt. v. R. S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-474/2009; išplėstinės teisėjų kolegijos 2009 m. gruodžio 15 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje V. L. v. Tauragės medžiotojų klubas „Sakalas“, bylos Nr. 3K-7-470/2009; kt.). Teisę kreiptis į teismą apriboti galima tik įstatymu ar įstatymo pagrindu priimtu teismo sprendimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011m. balandžio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje G. N. v. E. K. ir kt., bylos Nr. 3K-3-199/2011; 2015 m. vasario 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Manfula“ v. AB „Vilniaus degtinė“, bylos Nr. 3K-3-51-248/2015).
Kasacinio teismo išaiškinta, kad suinteresuotumas pagal CPK 5 straipsnio 1 dalį – tai savarankiškas teisinis interesas ir poreikis jį ginti. Teisė kreiptis į teismą nereiškia, kad asmuo gali reikalauti ginti nuo pažeidimų bet kieno teisę, ji reiškia galimybę kreiptis į teismą tam, kad būtų apginta jo subjektinė teisė ar įstatymų saugomas interesas (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 2 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Kauno keliai“ v. Klaipėdos miesto savivaldybė, bylos Nr. 3K-3-25/2009). Pagal CPK 2, 5 straipsnius teisminė gynyba taikoma tiems asmenims, kurie įrodo, kad jų teisės ir teisėti interesai pažeidžiami. Tačiau jeigu jie neįrodo, kad turi teisę ar teisėtą interesą dėl ginčo dalyko, tai ieškinys gali būti atmetamas taikant CPK 5 straipsnį, nes pareikštas netinkamo ieškovo – asmens, kuris neįrodė, kad jam priklauso teisė, kad jo teisė pažeidžiama ar ginčijama, kad jis turi teisinį interesą dėl ginčo dalyko (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 8 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje AB „If draudimas“ v. Vilniaus miesto savivaldybė, bylos Nr. 3K-3-252/2009; 2015 m. sausio 27 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Lik 2“ v. Vilniaus miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-8-916/2015). Taigi ieškovas (privatus fizinis ar juridinis asmuo), kreipdamasis į teismą, turi teisę ginti tik savo pažeistas teises ir tesėtus interesus, teisę ginti kitų asmenų teises ir interesus ir (ar) ginti viešąjį interesą turi tik tiesiogiai įstatyme nustatyti subjektai (CPK 5 straipsnio 3 dalis).
Be to, teismų praktikoje nuosekliai pažymima, kad tam, jog asmens, kuris kreipėsi į teismą pažeistos teisės ar teisėto intereso gynybos, reikalavimas būtų patenkintas, turi būti identifikuotas materialusis teisinis santykis, kuris sieja ginčo šalis, ir iš jo kylanti ieškovo reikalavimo teisė (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. vasario 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje P. N. v. M. S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-56/2007; 2012 m. kovo 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje AB ,,Lietuvos draudimas“ v. UAB ,,Statinių priežiūra“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-105/2012; 2014 m. gegužės 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB Namų priežiūros centras v. UAB „Schindler–Liftas“, bylos Nr. 3K-3-257/2014; kt.).
Kaip pirmiau nurodyta, šioje byloje reiškiamus reikalavimus dėl neatlygintino automobilių stovėjimo aikštelių perdavimo kasatoriaus nuosavybėn jis (daugiabučių namų savininkų bendrija) grindžia savo narių (butų ir kitų patalpų savininkų) ir pardavėjų (atsakovo ir trečiojo asmens) sudarytomis nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartimis. Kasatorius nėra šių sutarčių šalis, tačiau sutartimis pardavėjas (finansuotojas, trečiasis asmuo), be kita ko, įsipareigojo perleisti jam nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo dalį, kurią užima turtas ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį, daugiabučio namo savininkų bendrijos, kurios nariais įsipareigojo tapti pirkėjai, nuosavybėn. Taigi tam, kad būtų nustatytas minėtų kasatoriaus reikalavimų pagrįstumas, turi būti nustatyta, ar kasatorių ir atsakovą (pardavėją pagal pirkimo–pardavimo sutartis) sieja prievoliniai teisiniai santykiai, t. y. ar kasatorius turi iš nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių kylančias reikalavimo teises atsakovui.
Teisėjų kolegija pažymi, kad vienas sutarčių teisės principų – sutarties uždarumo principas, reiškia, kad sutartis sukuria teises ir pareigas ją sudariusiems asmenims ir, išskyrus įstatyme įtvirtintas išimtis, nesukuria teisių ir pareigų tretiesiems asmenims. Sutarties uždarumo principo išimtys – įstatyme įtvirtinti atvejai, kai sutartis turi įtakos trečiųjų asmenų, ne tik jos šalių, teisėms ir pareigoms. Vienas jų įtvirtintas CK 6.191 straipsnyje. Tai – sutartis trečiojo asmens naudai, kurios esmė – sutarties šalis gali nustatyti, kad iš sutarties atsiradusi prievolė turi būti įvykdyta trečiajam asmeniui, ir taip jam sukurti reikalavimo teisę dėl šios prievolės vykdymo. Kaip sutarties uždarumo principo išimtis vertinamas teisių perėmimas (CK 6.190 straipsnyje 1 dalis, kt.) ir kiti įstatyme nurodyti atvejai. Teismų praktikoje suformuluota taisyklė, kad teismas sutarties galią tretiesiems asmenims (tiesioginį poveikį sutartyje nedalyvavusių asmenų teisėms ir pareigoms) gali pripažinti tokiu atveju, kai tai įtvirtinta įstatyme ir byloje konstatuojamos faktinės aplinkybės, sudarančios pagrindą taikyti atitinkamą sutarties uždarumo principo išimtį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. kovo 1 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje L. E. įmonė v. antstolis A. B. ir kt., bylos Nr. 3K-3-146/2004; 2010 m. lapkričio 15 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje A. V. v. P. V., bylos Nr. 3K-3-453/2010; 2011 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Baldjoda“ v. Furniture Production International A/S, bylos Nr. 3K-3-367/2011). Sutarties uždarumo principas lemia, kad tik sutarties šalys gali reikšti reikalavimus dėl jos netinkamo vykdymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. gegužės 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB Namų priežiūros centras v. UAB „Schindler–Liftas“, bylos Nr. 3K-3-257/2014).
Šioje byloje teismų nustatyta, kad 2006 m. atsakovas žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), pradėjo statyti daugiabučius gyvenamuosius namus ir nuo 2007 m. kartu su projekto finansuotoju trečiuoju asmeniu pradėjo sudarinėti preliminariąsias butų, garažų, požeminių automobilių stovėjimo aikštelių pirkimo–pardavimo sutartis su būsimais pirkėjais. Šių sutarčių 49, 50 punktuose nustatyta, kad žemės sklypo dalis, kurioje statomas namas, nuosavybės teise priklauso finansuotojui; į bendrą pagrindinės sutarties kainą įeina ir šios žemės sklypo dalies kaina; finansuotojas perleis žemės sklypo dalies nuosavybės teisę statomo daugiabučio namo savininkų bendrijai, kurios narys bus pirkėjas; pirkėjas apmokės žemės sklypo dalies sandorio notarinio tvirtinimo išlaidų dalį, kuri apskaičiuojama bendras išlaidas dalijant iš visų namo butų skaičiaus. Atsakovas ir finansuotojas su pirkėjais 2008 m. ėmė sudarinėti nekilnojamųjų daiktų (butų, garažų, požeminių automobilių stovėjimo aikštelių) pirkimo–pardavimo sutartis, kurių 4.6, 5.6 punktuose nustatyta, kad finansuotojas įsipareigoja (atsakovas su tuo sutinka) perleisti jam nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo atitinkamą dalį daugiabučio namo savininkų bendrijos, kurios nariais įsipareigoja tapti pirkėjai, nuosavybėn; iki žemės sklypo dalies perleidimo sandorio sudarymo dienos finansuotojas suteikia pirkėjams teisę neatlygintinai naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima turtas ir kuri jam būtina naudoti pagal paskirtį; žemės sklypo dalies kaina yra įtraukta į turto kainą; pirkėjai sutinka, kad jų sumokėta žemės sklypo dalies kaina būtų įskaityta kaip būsimos daugiabučio namo, kuriame yra butas, savininkų bendrijos mokėtinos žemės sklypo dalies kaina, už kurią minėta žemės sklypo dalis bus parduota būsimai daugiabučio namo, kuriame yra butas, savininkų bendrijai.
Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarčių laisvės principas nėra absoliutus, jį riboja imperatyviosios įstatymų nuostatos. Imperatyviosios teisės normos gali nustatyti sąlygas, kurios į tam tikras sutartis įtraukiamos ex officio, t. y. neatsižvelgiant į šalių valią. Tuo atveju, jeigu nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartys sudaromos dėl tokio turto, kuris užima tam tikrą žemės sklypo, be kurio šis turtas negali būti naudojamas pagal paskirtį, dalį, privalomąsias pirkimo–pardavimo sutarčių sąlygas dėl pirkėjų teisių į žemės sklypo dalį, kurią šis turtas užima, reglamentuoja CK 6.394 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. To paties straipsnio 2 ir 3 dalyse nustatytos įvairios teisės, kurios gali būti perduotos nekilnojamojo daikto įgijėjui kaip pagrindas naudotis žemės sklypu – tai gali būti nuosavybės (jeigu pardavėjas yra žemės sklypo savininkas), taip pat ir žemės nuomos, užstatymo ar, pavyzdžiui, panaudos teisė. Pagal šią įstatymo nuostatą net ir tuo atveju, kai pastato ar kito su žeme susijusio nekilnojamojo daikto pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, jis turi teisę neperleisti pastato pirkėjui žemės sklypo nuosavybės teisės, bet žemės sklypą išnuomoti ar leisti juo naudotis kitokios teisės pagrindu. Svarbu tai, kad naudojimosi žemės sklypu teisė būtų aptarta nekilnojamojo daikto, esančio žemės sklype, pirkimo–pardavimo sutartyje; priešingu atveju tokia sutartis bus pripažinta negaliojančia (CK 6.394 straipsnio 2 dalis).
Tais atvejais, kai pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne savarankiškas pastatas ar kitas nekilnojamojo turto objektas, bet jo dalis, t. y. butai, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą taikytinas ne tik CK 6.394 straipsnis, bet ir ŽĮ 30 straipsnis, tiesiogiai reglamentuojantis būtent tokio pobūdžio pirkimo–pardavimo sutarties šalių santykius dėl žemės. Minėto straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Taigi tais atvejais, kai sudaroma buto ar kitos daugiabučiame name esančios patalpos pirkimo–pardavimo sutartis, o pardavėjas yra žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamam turtui naudoti pagal paskirtį, arba viso žemės sklypo savininkas, kartu su butu ar patalpomis turi būti perduodama ir nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį. Ši įstatymo norma yra imperatyvioji, nes joje nepalikta galimybės sutarties šalims susitarti kitaip. ŽĮ 30 straipsnio 7 dalies normoje nenurodyta jokių išlygų, susijusių su žemės sklypo savininko teisių apimtimi. Pareiga perduoti žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamam butui ar kitoms patalpoms naudoti pagal paskirtį, nuosavybės teisę siejama su parduodamo turto tinkamu eksploatavimu ir nepriklauso nuo to, ar pardavėjas yra viso, ar tik dalies žemės sklypo, priskirto daugiabučiam namui, savininkas. Teisiškai reikšminga aplinkybė yra nuosavybės teisės į žemės sklypą turėjimas. Jeigu buto ar kitos patalpos pardavėjas yra žemės sklypo (viso ar jo dalies) savininkas, tai ŽĮ 30 straipsnio 7 dalies norma įsakmiai jį įpareigoja perduoti buto ar kitos patalpos pirkėjui būtent nuosavybės, o ne kitokią daiktinę teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi. Taigi šalys buto (kitų patalpų) pirkimo–pardavimo sutartyje privalo susitarti dėl žemės nuosavybės teisės perleidimo. Tokios pat pozicijos laikosi ir kasacinis teismas savo praktikoje, formuojamoje taikant ir aiškinant CK 6.394 straipsnį, ŽĮ 30 straipsnio 7 dalį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. balandžio 12 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje A. S. ir kt. v. BUAB „Kasva“ ir kt., bylos Nr.3K-3-221/2013; 2013 m. gegužės 15 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje K. L. K. v. Lietuvos Respublika, bylos Nr. 3K-3-289/2013; 2015 m. sausio 9 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Klaipėdos apygardos prokuratūros prokuroras v. UAB „Rosetta Group“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-68-686/2015).
Teisėjų kolegija, įvertinusi šiuo klausimu formuojamą kasacinio teismo praktiką, kurioje išaiškinta, kad pirmiau nurodytas įstatymų reglamentavimas yra imperatyvus, sprendžia, kad nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis, kuriomis kasatorius grindžia šioje byloje reiškiamus reikalavimus, negalėjo būti susitarta dėl žemės sklypo dalies, priklausančios pirkėjų perkamiems butams (patalpoms) ir reikalingos šiam turtui naudoti pagal paskirtį bei tinkamai eksploatuoti, nuosavybės teisės perleidimo kasatoriui (daugiabučio namo savininkų bendrijai). Kadangi nekilnojamojo turto pardavėjas yra žemės sklypo savininkas (trečiasis asmuo), tai nuosavybės teisė į minėtą žemės sklypo dalį galėjo būti perleista tik nekilnojamojo turto pirkėjams. Dėl šios priežasties kasatorius, kuris nėra nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių šalis ir kuriam šiomis sutartimi nesukuriamos jokios teisės ir (ar) pareigos, neturi subjektinės teisės reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus, grindžiamus šiomis pirkimo–pardavimo sutartimis. Kaip teisingai nurodė apeliacinės instancijos teismas, ne bendrija (kasatorius), o turto pirkėjai turi teisę reikšti reikalavimus dėl įpareigojimo perduoti žemės sklypo dalį, reikalingą butams ir kitoms patalpoms eksploatuoti, proporcingai kiekvieno iš pirkėjų buto (patalpų) plotui, taip pat dėl tinkamo sutartinių įsipareigojimų vykdymo – suteikti neatlygintinai pirkėjų naudojimui žemės sklypo dalį, arba dėl pripažinimo, kad antžeminių automobilių stovėjimo aikštelių kaina buvo įskaičiuota į butų ir kitų patalpų bei žemės sklypo dalies pardavimo kainą.
Nustačius, kad imperatyviosios įstatymų nuostatos draudžia tokias sutarties sąlygas, pagal kurias nuosavybės teisė į atitinkamas žemės sklypo dalis perleidžiama kasatoriui, t. y. kad nuosavybės teisė į žemės sklypo dalis, reikalinga perkamam turtui tinkamai naudoti pagal paskirtį, gali būti perleista tik butų (patalpų) pirkėjams, teisiškai nepagrįsti tampa kasatoriaus argumentai dėl to, kad šios sutarties sąlygos patvirtina, jog minėtos pirkimo–pardavimo sutartys buvo sudarytos trečiojo asmens (kasatoriaus) naudai.
Taip pat teisiškai nepagrįstais laikytini kasacinio skundo argumentai, kad finansuotojas (trečiasis asmuo) nagrinėjamu atveju dalyvauja tik kaip finansinės paslaugos teikėjas ir teisinis žemės sklypo savininkas, o atsakovas yra ekonominis žemės sklypo savininkas ir faktinis jo valdytojas, todėl ŽĮ 30 straipsnio 7 dalies nuostatos neturėtų būti taikomos. Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių 2.1, 2.2 punktų sąlygas nekilnojamojo turto (butų, garažų) pardavėjas yra būtent finansuotojas, t. y. asmuo, kuriam nuosavybės teise ir priklauso žemės sklypas, ant kurio yra parduodamas nekilnojamasis turtas. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad ginčo dėl to, kam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas (jo dalis), ant kurio yra pastatyti daugiabučiai gyvenamieji namai, byloje nėra.
Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas, jog šiuo atveju kasatorius neturi subjektinės teisės reikšti nagrinėjamų materialiųjų teisinių reikalavimų, grindžiamų nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimis, tinkamai taikė ir aiškino CK 6.394 straipsnio, ŽĮ 30 straipsnio 7 dalies bei proceso teisės normų, reglamentuojančių teisę į teisminę gynybą, nuostatas. Dėl šios priežasties nėra pagrindo panaikinti ar pakeisti skundžiamą apeliacinės instancijos teismo nutartį (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnio 3 dalis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų šioje byloje
Kasacinis teismas turėjo 11,35 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 12 d. pažyma). Teisėjų kolegijai netenkinus kasacinio skundo šios išlaidos priteistinos iš kasacinį skundą padavusio ieškovo DNSB „VIP Šilaičiai“ (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 96 straipsniai).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Palikti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 9 d. nutartį nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo DNSB „VIP Šilaičiai“ (j. a. k. 302618557) valstybei 11,35 Eur (vienuolika Eur 35 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Gražina Davidonienė
Virgilijus Grabinskas
Janina Stripeikienė