Civilinė byla Nr. e2A-1135-343/2018

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-13330-2017-2

Procesinio sprendimo kategorijos:

(S)

2.4.2.1; 3.2.4.11; 3.3.1.18.2; 3.3.1.20

Kauno apygardos teismas

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. birželio 26 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Palubinskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Albinos Rimdeikaitės ir Egidijaus Tamašausko, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. kovo 5 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1416-877/2018 pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Domus Altera“, Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, trečiasis asmuo AB Šiaulių bankas.

             Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

Ginčo esmė

1. Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriame teismo prašė: 1) pripažinti negaliojančia 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-449; 2) įpareigoti B UAB ,,Domus Altera“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius; 3) tuo atveju, jei B UAB „Domus Altera“ per teismo nustatytą terminą neatlaisvins 0,8696 ha žemės sklypo, esančio  (duomenys neskelbtini), leisti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos pašalinti pastatus, esančius sklype, ir išregistruoti visas daiktines teises, visus juridinius faktus, susijusius su šiais nekilnojamaisiais objektais, iš Nekilnojamojo turto registro, visas išlaidas išieškant iš B UAB „Domus Altera“; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad 2016 lapkričio 28 d. atlikus atsakovei B UAB ,,Domus Altera“ išnuomoto valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), patikrinimą buvo nustatyta, jog žemės sklype esantys nekilnojamieji objektai nenaudojami, sklypas apaugęs savaiminiais krūmų želdiniais. Veikla pagal nustatytą paskirtį nėra vykdoma. Atsižvelgiant į tai, 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartis pripažintina negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu, o sklype esantys pastatai pašalintini.

3. Atsakovė B UAB ,,Domus Altera“ su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad aktyviai naudojasi ginčo žemės sklype esančiais pastatais, ieškovė jokių teisinių ir faktinių aplinkybių, paneigiančių, kad teisėtai pačios ieškovės sudaryta nuomos sutartis imperatyvioms įstatymo normoms prieštarauja ir pažeidžia viešąjį interesą, nepateikė. Ieškinio reikalavimas yra neproporcinga gynybos priemonė. Būdama teisėta pastatų savininke, B UAB „Domus Altera“ turėjo teisę sudaryti nuomos sutartį, todėl ieškovė galėtų prašyti sutartį nutraukti, jeigu nuomos sutartis nebūtų vykdoma arba netinkamai vykdoma ir tai būtų esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 str. 1 d.), o ne pripažinti negaliojančia.

4. Atsakovė Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos atsikirtimuose į jai pareikštus reikalavimus nurodė, kad inspekcija, būdama viešojo administravimo subjektu, neturi įgaliojimų atlikti veiksmų, kurie nenumatyti teisės aktuose. Byloje nėra nustatyta, jog ginčo statinių statyba būtų neteisėta, todėl Inspekcija, remdamasi Priežiūros įstatymo 15 straipsnio 1 dalimi, neturi teisės ar pareigos griauti galimai teisėtai įgytus statinius.

2. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

1. Kauno apylinkės teismo Kauno rūmai 2018 m. kovo 5 d. sprendimu ieškinį atmetė.

2. Teismas nurodė, kad VĮ Registrų centras išrašo duomenimis siurblinės ir sandėlio fizinis nusidėvėjimas atitinkamai yra 53 ir 57 procentai, o į bylą pateiktos nuotraukos ir ieškovės parengtas patikrinimo aktas nepatvirtina, kad pastatai yra sunykę taip, kad negali būti naudojami pagal paskirtį. Byloje nėra įrodymų, paneigiančių, kad nekilnojamojo turto objektai siurblinė ir sandėlis atitinka statinio sąvoką, yra tinkami eksploatuoti. Teismas vertino, kad atsakovės ir V. S. sudaryta siurblinės ir sandėlio neterminuota nuomos sutartis patvirtina, kad pastatai yra pakankamai geros būklės ir patrauklūs nuomininkui, įsipareigojusiam mokėti nuomos mokestį, kurio gavimas yra reikšmingas bankrutavusiai įmonei. Teismas šias aplinkybes vertino paneigiančias ieškovės teiginius, kad nebuvo pagrindo su atsakove sudaryti nuomos sutartį dėl to, kad pastatai sunyko.

3. Teismas ieškovės požiūrį ir elgesį, kuomet sutarties sudarymo metu sprendžiant apie pastatų būklę vien tik iš viešojo registro duomenų, o siekiant nutraukti sutartį jau remiamasi faktine pastatų būkle, nors ji nuo sutarties sudarymo dienos iš esmės nepablogėjo, vertino neatsakingu ir nesąžiningu. Teismas pažymėjo, kad ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kokiu kitu geresniu, nei valstybinės žemės nuomos sutartis, būdu būtų užtikrintas viešasis visos visuomenės interesas racionaliai naudoti valstybinę žemę ir gauti iš to naudą visai visuomenei. Byloje nustatęs, kad pastatai ir statiniai nėra sunykę, faktiškai egzistuoja ir yra išnuomoti asmeniui, kuris juos naudoja pagal paskirtį, kad faktinės aplinkybės, buvusios nuomos sutarties sudarymo metu, iš esmės nepasikeitė, teismas sprendė, jog nėra pagrindo daryti išvadų, kad nebuvo teisinio pagrindo šios sutarties sudaryti, o ginčijama sutartimi buvo pažeistos imperatyvios Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto, CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Taisyklių 28 punkto nuostatos. Atsižvelgiant į tai, teismas reikalavimą pripažinti valstybinės žemės nuomos sutartį negaliojančia, kaip prieštaraujančią imperatyvioms įstatymo normoms, atmetė kaip neįrodytą.

4. Teismas nurodė, kad inspekcija šioje byloje nėra tinkama atsakovė. Inspekcijos funkcijas apibrėžiančiame Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatyme atvejų, kada inspekcija vykdo padarinių šalinimą pagal teismų sprendimus, sąrašas yra baigtinis, o įstatymo 15 straipsnio 1 dalies nuostata automatiškai nereiškia, kad inspekcija visais atvejais, visose bylose, kuriose yra nagrinėjami ginčai dėl statinių nugriovimo, turi įgyti statinių griovimo teisę ar pareigą, atsakovui tokios prievolės nevykdant. Teismo sprendimų, kai taikomos CK 4.104, 4.105 straipsniuose nurodytos pasekmės, pagrindu statinius griauti turėtų statinių savininkai, o jiems sprendimo nevykdant, suinteresuoti asmenys dėl priverstinio vykdymo turi teisę kreiptis į antstolius. Teismas, nustatęs, kad atsakovu šioje byloje yra patrauktas asmuo, kuris neturi atsakyti pagal ieškinį, atmetė ieškinį jo atžvilgiu, kaip pareikštą netinkamam atsakovui.

3. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai
4.  
1. Apeliaciniame skunde ieškovė prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. kovo 5 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Apeliantės vertinimu, pirmosios instancijos teismo sprendimas nepagrįstas, neteisėtas, todėl naikintinas šių argumentų pagrindu:

1. Teismas nepagrįstai laikė, jog ieškovės įrodinėjamos aplinkybės, susijusios su statinių sunykimu, nusidėvėjimu bei nenaudojimu pagal paskirtį, nepagrįstos ir neįrodytos. Konstatuota faktinė situacija žemės sklype patvirtina, kad atsakovei priklausantys statiniai yra nenaudojami ir sunykę. Tai, kad pastatų nusidėvėjimo procentas VĮ Registrų centras duomenimis sudaro 53 ir 57 proc. tik patvirtina statinių nenaudojimą ir sunykimą. Toks didelis nusidėvėjimo procentų įregistravimas Nekilnojamojo turto registre kaip tik ir reiškia jų netinkamumą naudojimui ir eksploatavimui pagal paskirtį, ir reiškia būtinybę juos remontuoti ar rekonstruoti.

2.   Žemės sklypas gali būti laikomas užstatytu, jeigu jame yra statinio sąvoką atitinkantis nekilnojamasis daiktas, kurio eksploatacijai žemės sklypas ir yra naudojamas. Bylos faktinės aplinkybės patvirtina, kad žemės sklypas nėra ir negali būti naudojamas, o apleistų, nykstančių, fiziškai sunykusių liekanų (griuvėsių) negalima laikyti staliniais, kas suponuoja išvadą, kad sklypas nėra užstatytas (liekanų neįmanoma naudoti ar eksploatuoti pagal paskirtį). Statinių likučiai (liekanos, griuvėsiai) neatitinka statinio sąvokos, nefunkcionuoja, nėra ir negali būti naudojami (funkcionuoti) pagal paskirtį. Tarnybai šios aplinkybės paaiškėjo jau po ginčo žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo, kitu atveju sutartis nebūtų buvusi sudaryta.

3. Sprendime nepagrįstai teigiama, kad nepateikta įrodymų, kad nuomos sutarties nutraukimas ekonomiškai naudingas, atneš valstybei daugiau naudos. Valstybinę žemės nuomą reglamentuojantys teisės aktai nenustato pareigos vertinti, ar tokiais atvejais valstybė patirs iš to didesnę naudą, ir nėra teisės akto, nustatančio, kad visa valstybinė žemė būtinai turi būti išnuomota ar kad valstybinės žemės nuomos tikslas gauti kuo didesnę ekonominę naudą, pajamų.

4. Teismas nepagrįstai nusprendė priteisti beveik visas prašomas bylinėjimosi išlaidas, neatsižvelgiant nei į bylos nesudėtingumą, nei jos medžiagos apimtį, nei į rengtų procesinių dokumentų nedidelę apimtį bei nesudėtingumą, ar jiems parengti reikalingą valandų skaičių (nevertindamas neprotingai didelio valandų skaičiaus). Teismas neatsižvelgė į tai, kad prašymuose dėl bylinėjimosi išlaidų nurodytos nepagrįstai didelės sumos, jog nei prašymuose, nei pateiktose sąskaitose faktūrose paslaugos nedetalizuotos, nenurodytas paslaugoms teikti sugaištas laikas, nepateikta duomenų, susijusių su išlaidų apskaičiavimo pagrindimu, ir pan. Nebuvo pateikti tai įrodantys žiniaraščiai, apskaitos lapai, nežinia, kiek laiko truko konsultacija, nenurodyta, kokiomis datomis bei kiek laiko atskirai ir sumoje buvo atstovauta teisme, nepateikta, kaip buvo skaičiuojamas advokato atlygis už šias suteiktas paslaugas ir kt.. Nors priteistos bylinėjimosi išlaidos ir neviršija rekomendacijų, tačiau joms pagrįsti pateikti įrodymai kelia abejonių dėl jų suteikimo pagrįstumo, todėl teismas nevisapusiškai įsigilinęs jų priteisė per daug.

2. Atsakovė B UAB ,,Domus Altera“ atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą, skundą prašo atmesti, o sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo šiuos nesutikimo su apeliaciniu skundu argumentus:
1. Apeliantė nenurodė jokių teisinių ir faktinių aplinkybių, paneigiančių, kad teisėtai pačios apeliantės sudaryta nuomos sutartis neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms ir nepažeidžia viešojo intereso.
2. Žemės sklype esantys pastatai nėra sunykę ir yra naudojami bei tvarkomi tiek, kiek tai yra protinga, atsižvelgiant į UAB ,,Domus Altera“ kaip bankrutuojančios įmonės teisinį statusą. Apeliantės pateikiami įrodymai tikrosios pastatų ir žemės sklypo naudojimo padėties neatspindi, nes fiksuoja daugiau nei metų senumo situaciją. Tuo tarpu B UAB ,,Domus Altera“ pateikti įrodymai patvirtina pastatų ir statinių tinkamo naudoti faktą.
3. Tenkinus apeliacinį skundą ir įpareigojus atsakovę nugriauti jai nuosavybės teise   priklausančius pastatus, būtų pažeistos atsakovės nuosavybės teisės ir pakenkta UAB ,,Domus Altera“  kreditorių turtiniams interesams.
4. Visos bylinėjimosi išlaidos iš apeliantės priteistos pagrįstai ir remiantis jų suteikimo faktą    tinkamai patvirtinančiais įrodymais.
3. Atsakovė Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą, skundą prašo atmesti, o sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliantė, kvestionuodama teismo sprendimą, nurodo argumentus tik dėl teismo atmestų pirmojo ir antrojo patikslinto ieškinio reikalavimų bei dėl priteistų bylinėjimosi išlaidų. Apeliantė apeliaciniame skunde prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – patikslintą ieškinį tenkinti, tačiau apeliaciniame skunde visiškai nepasisako dėl teismo sprendimo dalies, kuria ieškinys inspekcijos atžvilgiu atmestas kaip pareikštas netinkamam atsakovui.

4. Trečiasis asmuo atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą, skundą prašo atmesti, o sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliantė dirbtinai siekia sukurti teisiškai ydingą situaciją, kai bankas negali gauti naudos iš B UAB ,,Domus Altera“ turimo turto realizavimo. Nuomos sutarties pripažinimas negaliojančia darytų tiesioginę neigiamą įtaką B UAB ,,Domus Altera“ kreditorių galimybei maksimalia apimtimi patenkinti savo reikalavimus. Visos bylinėjimosi išlaidos banko naudai priteistos pagrįstai, remiantis jų suteikimo faktą tinkamai patvirtinančiais įrodymais ir buvo sąlygotos pačios ieškovės procesinio elgesio, todėl nemažintinos.

         Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

5. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

1. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 str. 2 d.). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, todėl nagrinėtinas apeliacinio skundo teisinis ir faktinis pagrindas.
2. Apeliantė (ieškovė) apeliaciniame skunde ginčija pirmosios instancijos teismo argumentus, kurių pagrindu teismas atmetė kaip neįrodytus ieškinio reikalavimus pripažinti valstybinės žemės nuomos sutartį negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu, argumentuodama netinkamu bylos aplinkybių ištyrimu ir įvertinimu bei teisės normų, reglamentuojančių pastatais, statiniais ar įrenginiais užstatytos valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygas, taikymu.
3. Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, atsiliepimų į jį argumentus, konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai).

4. Bylos duomenimis nustatyta, kad Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2015 m. spalio 22 d. sprendimu buvęs žemės sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini), buvo pertvarkytas padalijant į 22 žemės sklypus, tarp jų ir į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). 0,8696 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, patikėjimo teise valdomas ieškovės. Šiame žemės sklype esantys pastatai ir statiniai: pastatas – siurblinė, pažymėta plane 1H1p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), fizinio nusidėvėjimo procentas - 53 procentų; pastatas – sandėlis, pažymėtas plane 2F1g, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), fizinis nusidėvėjimas 57 procentai; kiti inžineriniai statiniai – aikštelė, pažymėta plane b1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kiti inžineriniai statiniai – tvora, pažymėta plane t1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kiti inžineriniai statiniai – tvora su cokoliu, pažymėta plane t2, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), fizinis nusidėvėjimas 75 procentai, nuosavybės teise priklauso atsakovei B UAB „Domus Altera“.
5. Byloje taip pat nustatyta, kad Kauno apygardos teismo 2014 m. kovo 10 d. nutartimi atsakovei UAB ,,Domus Altera“ iškelta bankroto byla, Kauno apygardos teismo 2014 m. rugsėjo 19 d. nutartimi įmonė pripažinta bankrutavusia ir likviduojama. 2015 m. gruodžio 1 d. bankroto administratorius ieškovei pateikė prašymą išnuomoti valstybinės žemės sklypus, tarp jų ir (duomenys neskelbtini).  2015 m. gruodžio 23 d. ieškovė ir B UAB „Domus Altera“ sudarė nuomos sutartį Nr. 8SŽN-449, kuria ieškovė trisdešimt penkeriems metams (1 ir 2 punktai) išnuomojo atsakovei B UAB „Domus Altera“ 0,8696 ha valstybinės žemės  sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos. Ieškovė, 2016 m. lapkričio 28 d. atlikusi žemės naudojimo patikrinimą, nustatė, kad sklype esantys statiniai nenaudojami, sklypas apaugęs savaiminiais krūmų želdiniais, veikla pagal nustatytą paskirtį (pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos) nėra vykdoma. Šioms aplinkybėms patvirtinti pateiktos nuotraukos. 2017 m. birželio 1 d. B UAB „Domus Altera“ ir V. S. sudarė 427,39 kv. m. negyvenamųjų patalpų, pažymėtų 41H1p ir 68F1g, esančių pastatuose (duomenys neskelbtini) neterminuotą nuomos sutartį, kurios 2.1 punkte nuomininkas įsipareigojo mokėti 213,70 Eur nuomos mokestį kas mėnesį, į kurį įskaičiuotas ir  žemės nuomos mokestis. Priėmimo–perdavimo akte nurodyta, kad patalpos yra apleistos. 2017 m. rugpjūčio 4 d. antstolis S. U. konstatavo faktines aplinkybes apie sandėlio (duomenys neskelbtini), būklę ir nustatė, kad pastato nuomininkas pradėjo tvarkyti aplinką, buldozeriu lygina žemes, tvarko žemę, kuri buvo apaugusi žolėmis, pastogėje laikoma iš gyventojų surinkta padangų krūva, skirta utilizavimui, statinės, kuriose saugomi automobilių tepalai.
6. Teisėjų kolegija, įvertinusi šalių sudarytos nuomos sutarties sąlygų turinį, procesiniuose  dokumentuose išdėstytus argumentus, daro išvadą, kad tarp šalių susiklostė valstybinės žemes nuomos ne aukciono būdu teisiniai santykiai, todėl kilusiam ginčui spręsti taikytinos nuostatos, reguliuojančios valstybinių žemės sklypų nuomos ne aukciono tvarka teisinius santykius (CK 6.551 str. 2 d., Žemės įstatymo 9 str., Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos LR Vyriausybės 1999 kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (aktuali 2018 m. vasario 4 d. redakcija), toliau - Taisyklės.
7. Ieškovė apeliaciniame skunde nurodo teisinius argumentus, susijusius su atsakovės tinkamu teisės išsinuomoti valstybinės žemės sklypą jai nuosavybės teise priklausančių pastatų naudojimui realizavimu. Ieškovė, grįsdama ieškinį aplinkybėmis, jog valstybinės žemės sklype atsakovei priklausantys statiniai sunykę, likę tik jų pamatai, t. y. nurodydama, jog nei žemės sklypas, nei statiniai atsakovės nenaudojami pagal tiesioginę jų paskirtį, prašė valstybinės žemės nuomos sutartį pripažinti negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu. Taigi, byloje ginčijama su atsakove B UAB „Domus Altera“ sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, todėl laikytini pagrįstais ieškovės apeliaciniame skunde išdėstyti argumentai, kad sąlygų valstybinės žemės sklypo nuomai ne aukciono būdu buvimas ir jų vertinimas sudaro šios bylos nagrinėjimo dalyką. Apeliacinės instancijos teismas vertina, kad nagrinėjamo ginčo išsprendimui esminę reikšmę turi aplinkybių, susijusių su atsakovei priklausančių statinių būkle ir jų naudojimu pagal tiesioginę paskirtį ginčijamos sutarties sudarymo metu ištyrimas ir teisinis šių aplinkybių  įvertinimas.
8. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas, kad byloje nėra įrodymų, paneigiančių, kad nekilnojamojo turto objektai siurblinė ir sandėlis atitinka statinio sąvoką, vertino, kad pastatai yra tinkami eksploatuoti, o atsakovės ir V. S. sudaryta siurblinės ir sandėlio neterminuota nuomos sutartis paneigia ieškovės teiginius, kad nebuvo pagrindo su atsakove sudaryti nuomos sutartį, pažymint, kad nuomos mokesčio gavimas yra reikšmingas bankrutavusiai įmonei.
9. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Valstybinės žemės nuomos sandoriai, sudaryti pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas, yra niekiniai visa apimtimi arba ta dalimi, kuria buvo pažeistos imperatyviųjų teisės normų nuostatos, jeigu galima padaryti išvadą, kad sandoris būtų buvęs sudarytas ir neįtraukiant negaliojančios dalies (CK 1.80, 1.96 straipsniai). Analogiški reikalavimai bei teisiniai padariniai taikytini ir administraciniams aktams dėl valstybinės žemės nuomos, priimtiems pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014).
10. Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teiktų visuomeninę naudą. Žemės santykiai turi būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus.
11. Vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įtvirtintų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje, yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Dėl to bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė, įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 1 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje, yra nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalyse taip pat nustatytos šios taisyklės išimtys, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu.
12. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK nuostata detalizuojama Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (punkto redakcija, galiojanti nuo 2014 m. sausio 1 d.), kuriame nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata įtvirtinta Taisyklių 28.1 punkte.
13. Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyme nurodytas pagrindas – teisėtas (nuomos ar nuosavybės teise) šioje žemėje esančių ir statinio ar įrenginio statusą atitinkančių objektų valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams užtikrinti tinkamą jų turimų statinių eksploatavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamoje teismų praktikoje taip pat laikomasi nuoseklios pozicijos, kad, esant teisminiam ginčui dėl to, ar asmeniui turi būti išnuomojamas žemės sklypas, reikia įvertinti, ar šiam asmeniui priklausantys statiniai ir įrenginiai atitinka įstatyme nurodytus kriterijus. Būtina sąlyga yra tai, kad valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui eksploatuoti ir naudoti pagal jo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008).
14. Pirmosios instancijos teismas, remdamasis VĮ Registrų centras išrašo duomenimis, kuriuose  siurblinės nusidėvėjimas nurodytas 53 procentai, o sandėlio 57 procentai, bei atsakovės ir V. S. sudarytą šių statinių nuomos sutartį vertindamas patvirtinančia, kad pastatai yra pakankamai geros būklės ir patrauklūs nuomininkui, darė išvadą, jog byloje nėra įrodymų,  patvirtinančių, kad pastatai yra sunykę taip, kad negali būti naudojami pagal paskirtį. Tačiau pirmosios instancijos teismas nenustatinėjo, ar atsakovė, teikdama prašymą nuomoti valstybinės žemės sklypą be aukciono, naudojasi šiuo žemės sklypu ir ar eksploatuoja šiame žemės sklype esančius statinius, t. y. juose vykdo Nekilnojamojo turto kadastre nurodytą veiklą. Tai, kad lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas akcentavo ir administracinėje byloje Nr. A438-228/2013. Šioje byloje teisėjų kolegija pažymėjo, kad kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla, susijusi su esančio statinio naudojimu (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013 m. vasario 21 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A438-228/2013; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011). Kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013).
15. Teisėjų kolegija, ištyrusi byloje esančius įrodymus, daro išvadą, kad nėra įrodymų, patvirtinančių, jog, sudarant ginčo žemės nuomos sutartį, egzistavo būtina prielaida – atsakovei priklausančių statinių eksploatavimas, kurio pagrindu galėjo atsirasti atsakovės teisė be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą. Ieškovė 2016 m. lapkričio 29 d. patikrinimo vietoje metu nustatė, kad sklype esantys statiniai nenaudojami, sklypas apaugęs savaiminiais krūmų želdiniais, veikla pagal nustatytą paskirtį (pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos) nėra vykdoma ir šias aplinkybes patvirtina pateiktos fotonuotraukos, kas patvirtina statinių nenaudojimo ir žemės sklypo nereikalingumo statiniams eksploatuoti faktą. Atsakovė atsikirtimuose teigia, kad apeliantės pateikiami įrodymai tikrosios pastatų ir žemės sklypo naudojimo padėties neatspindi, nes fiksuoja daugiau nei metų senumo situaciją, tuo tarpu B UAB ,,Domus Altera“ pateikti įrodymai patvirtina pastatų ir statinių tinkamo naudojimo faktą. Tačiau kaip matyti iš šiems argumentams pagrįsti atsakovės  pateikto  2017 m. rugpjūčio 4 d. antstolio S. U. faktinių aplinkybių protokolo ir šias aplinkybes užfiksavusių fotonuotraukų, pastatas-sandėlio apskritai nėra užfiksuota, o pastatas-siurblinė išnuomotas  sandėliavimui, jame nėra jokios siurblinės įrangos, t. y. jis nėra eksploatuojamas pagal tiesioginę paskirtį. 2017 m. rugpjūčio 4 d. antstolio konstatuota aplinkybė, kad sandėlio nuomininkas pradėjo tvarkyti aplinką, buldozeriu lygina žemes, tvarko žemę, kuri buvo apaugusi žolėmis, nepatvirtina pastatų naudojimo pagal jų tiesioginę paskirtį sutarties sudarymo metu fakto, šio fakto nepatvirtinta ir atsakovės ir V. S. sudaryta siurblinės ir neegzistuojančio natūroje sandėlio neterminuota nuomos sutartis. Atvirkščiai, antstolio konstatuotos aplinkybės, kad sandėlio nuomininkas pradėjo tvarkyti aplinką, buldozeriu lygina žemės, tvarko žemę, kuri buvo apaugusi žolėmis, patvirtina, jog ginčo žemė sklypas yra apleistas, todėl negalėjo būti naudojamas pagal tikslinę paskirtį. Esant tokioms aplinkybėms ir įrodymams, teisėjų kolegija priešingai, nei pirmosios instancijos teismas, daro išvadą, kad atsakovė, kaip pastatų savininkė, neturi teisės į ginčo žemės sklypo nuomą ne aukciono būdu.
16. Atsakovė B UAB ,,Domus Altera“, atsikirsdama į jai reiškiamus reikalavimus teigia, kad, nepaisant įmonei taikytų bankroto procedūrų, įmonė turėjo teisę sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį  ir gali eksploatuoti jai priklausančius statinius. Nustatyta, kad atsakovei UAB ,,Domus Altera“ bankroto byla iškelta 2014 m. kovo 10 d., teismo nutartis pripažinti įmonę bankrutavusia ir likviduojama priimta 2014 m. rugsėjo 19 d. Prašymą išnuomoti ginčo valstybinės žemės sklypą bankrutuojanti įmonė ieškovei pateikė 2015 m. gruodžio 1 d., sutartis sudaryta 2015 m. gruodžio 23 d. LR Įmonių bankroto įstatymo 30 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad nuo teismo nutarties likviduoti įmonę dėl bankroto įsiteisėjimo dienos įmonė netenka teisės vykdyti ūkinę komercinę veiklą. Likviduojama dėl bankroto įmonė gali sudaryti tik susijusius su įmonės veiklos nutraukimu arba teismo nutartyje likviduoti įmonę numatytus sandorius. Atsakovė B UAB ,,Domus Altera“, įgijusi bankrutavusios įmonės statusą nuo teismo nutarties likviduoti įmonę dėl bankroto įsiteisėjimo dienos, neteko teisės vykdyti ūkinę komercinę veiklą, todėl ji jokių pastatų eksploatuoti pagal jų tikslinę paskirtį neturi galimybių (ĮBĮ 32 str. 1 d.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, spręsdamas bankroto proceso tikslų ir Įmonių bankroto įstatymo  30 straipsnio 3 dalies normos aiškinimo ir taikymo klausimus, 2015 m. kovo 4 d. nutartyje, priimtoje  civilinėje byloje Nr. 3K-3- 109-611/2015, nurodė, kad bankrutavusios įmonės likvidavimo stadijoje yra vienintelis tikslas – realizuoti visą įmonės turtą ir atsiskaityti su kreditoriais, tačiau nebeatliekami jokie veiksmai įmonės mokumui atkurti ar ją išsaugoti. Todėl paprastai suteikimas bankrutavusiai įmonei teisės tęsti ūkinę komercinę veiklą prieštarauja likvidavimo stadijos paskirčiai ir esmei. Nagrinėjamu atveju teismo nutartyje, kuria atsakovė pripažinta bankrutavusia ir likviduojama, nėra numatyta galimybė atsakovei sudaryti kokius nors sandorius. Todėl bankrutavusios UAB „Domus Altera“ veiksmai trisdešimt penkerių metų laikotarpiui sudarant žemės nuomos sutartį ir ja prisiimant įsipareigojimus mokėti žemės nuomos mokestį vertintini kaip prieštaraujantys likviduojamos įmonės statusą turinčios atsakovės likvidavimo stadijos paskirčiai ir esmei. Atsakovė dėl likviduojamos įmonės statuso negali vykdyti ūkinės veiklos ir atitinkamai išsinuomoti valstybinės žemės sklypų, kuriuose yra jai nuosavybės teise priklausantys statiniai, kadangi valstybinės žemės sklypai yra išnuomojami juose esantiems statiniams pagal jų paskirtį eksploatuoti.
17. Byloje nustatytų aplinkybių ir aukščiau nurodytų argumentų pagrindu, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčijamos sutarties sudarymo metu atsakovei priklausantys statiniai nebuvo naudojami ir eksploatuojami pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę jų paskirtį, todėl jų naudojimui ir eksploatavimui valstybinės žemės sklypas nebuvo reikalingas, t. y. neegzistavo sąlygos išnuomoti atsakovei valstybinės žemės sklypą lengvatinėmis sąlygomis, t.y. ne aukciono tvarka. Be to, nuo 2014 m. rugsėjo 19 d. B UAB „Domus Altera“ įgijo likviduojamos įmonės statusą ir prasidėjo jos likvidavimo procesas. Todėl su atsakove B UAB ,,Domus Altera“ 2015m. gruodžio 23 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis pripažintina negaliojančia nuo jos sudarymo momento, kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymo normoms (CK 1.80 str. 1 d., 6.551 str. 1 d., Žemės įstatymo 9 str., 6 str.1 d., Taisyklių 28.1. punktas).

18. Ieškinyje apeliantė reiškė reikalavimą leisti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos pašalinti pastatus, esančius sklype ir išregistruoti visas daiktines teises, visus juridinius faktus, susijusius su šiais nekilnojamaisiais objektais iš Nekilnojamojo turto registro, tuo atveju, jei B UAB „Domus Altera“ per teismo nustatytą terminą neatlaisvins sklypo. Pirmosios instancijos teismas šį reikalavimą atmetė. Apeliantė apeliaciniame skunde nekelia šios skundžiamo sprendimo dalies teisėtumo ir pagrįstumo klausimo, todėl teisėjų kolegija, pritardama pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvams, kuriais šis reikalavimas atmestas, plačiau šiuo klausimu nepasisako.
19. Įvertinusi nustatytas bylos faktines aplinkybes, byloje esančius įrodymus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė bylos faktines aplinkybes, pažeidė procesines teisės normas, reglamentuojančias įrodymų vertinimą (CPK 185 straipsnis) ir netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomą ne aukciono tvarka, todėl nepagrįstai atmetė ieškinį. Atsižvelgusi į nagrinėjamoje byloje nustatytas aplinkybes, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, atstovaujamos Kauno miesto skyriaus, apeliacinis skundas tenkintinas – Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. kovo 5 d. sprendimas naikinamas ir priimamas naujas sprendimas – ieškinys tenkinamas iš dalies (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 330 straipsnis).
20. Kolegijai priėmus naują sprendimą, iš naujo sprendžiamas ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas. Kadangi sprendimas priimtas ieškovės naudai ir todėl tik ji turi teisę į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, o ji atlyginti bylinėjimosi išlaidų neprašo, tai kitiems proceso dalyviams bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 330 straipsniu, teismas

n u s p r e n d ž i a :

apeliacinį skundą tenkinti iš dalies.

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2018 m. kovo 11 d. sprendimą panaikinti. Priimti naują sprendimą.

Ieškinį tenkinti iš dalies.

Pripažinti negaliojančia 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-449. Įpareigoti B UAB ,,Domus Altera“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius.

Likusioje dalyje ieškinį atmesti.

Sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                             Rūta Palubinskaitė

Albina Rimdeikaitė

Egidijus Tamašauskas