Civilinė byla Nr. e2A-1479-912/2020

Teisminio proceso Nr. 2-52-3-03869-2019-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.1.2.4.1.2; 2.6.16.5; 3.3.1.14; 3.3.1.18.1

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

NUTARTIS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. rugsėjo 17 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Irmanto Šulco, Žilvino Terebeizos ir Tomo Venckaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Oroporas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus regiono apylinkės teismo 2020 m. kovo 10 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Oroporas“ ieškinį atsakovei UAB „Garotiekis“ dėl 2017 m. gruodžio 7 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 8.4 punkto dalies pripažinimo negaliojančia; tretieji asmenys: UAB „Stirenas“, M. O..

Teisėjų kolegija

nustatė:

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė prašė: 1) pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sutarties sudarymo momento 2017 m. gruodžio 7 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties (toliau – sutartis) 8.4 punkto dalį, pagal kurią „laikoma, kad visa Nuomininko palikta įranga, daiktai, įrengimai, pagerinimai tampa Nuomotojo nuosavybe. Kompensacija už įrangą, daiktus, įrengimus, pagerinimus nėra mokama“; 2) priteisti iš atsakovės ieškovei bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė nurodė, kad ji, tretieji asmenys UAB „Stirenas“ ir M. O. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, kuria nuomotojos (tretieji asmenys) įsipareigojo sutartyje nustatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais perduoti nuomininkei (ieškovei) nuomos teise laikinai valdyti ir naudotis nekilnojamaisiais daiktais – patalpomis ir pastatais, o nuomininkė – priimti patalpas iš nuomotojų, nuomos teise laikinai valdyti ir jomis naudotis už užmokestį. Pagal sutarties 8.4. punktą, jeigu nuomininkė per 2 mėnesius nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo neatlaisvina patalpų ir (ar) žemės sklypų, kaip nurodyta šios sutarties 8.3 punkte, tokiu atveju sutarties 6.1 punkte nurodytas depozitas nuomininkui negrąžinamas ir laikoma, kad visa nuomininko palikta įranga, daiktai, įrengimai, pagerinimai tampa nuomotojo nuosavybe. Kompensacija už įrangą, daiktus, įrengimus, pagerinimus nemokama. Ieškovė 2019 m. spalio 24 d. gavo pakartotinį raginimą atlaisvinti patalpas, kuriame nurodyta, kad įrenginiai ir daiktai, taip pat ir saugoma produkcija, kurie 2019 m. lapkričio 4 d. bus patalpose, pereina nuomotojų nuosavybėn be atskiro dokumento pasirašymo, nuo 2019 lapkričio 4 d. ieškovė turi teisę išsivežti tik žaliavas. Ieškovė 2019 m. lapkričio 19 d. rašte nurodė, kad sutarties 8.4 punkto sąlyga nesąžininga, nes joje įtvirtinta esminė sutarties šalių nelygybė, todėl ieškovė prašė bendru sutarimu pripažinti aptariamą sąlygą negaliojančia ir jos netaikyti. Nuomotojai netenkino nurodyto prašymo. Įvardytame sutarties punkte susitarta dėl viso ieškovės turimo turto (kilnojamojo, įrangos, daiktų, net turimos pagamintos produkcijos) ir kad jis neatlygintinai perleidžiamas nuomotojoms. Šis turto perleidimas yra nuomininkės atsakomybės už sutarties pažeidimą forma. Dėl to nuomotojams be pagrindo suteikiamas perdėtas pranašumas. Nuosavybės teisių perėjimas nuomotojai negali būti laikomas sutartinės atsakomybės forma, nes tai neatitinka sutartinės atsakomybės paskirties – kompensuoti nuostolių dėl sutarties pažeidimo. Tai prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, kuriose įtvirtinti pagrindiniai civilinės atsakomybės principai, viešai tvarkai ir gerai moralei. Dėl aptariamos sutarties sąlygos nuomotojas gali nepagrįstai praturtėti nuomininko sąskaita. Nurodyta sutarties sąlyga yra niekinė ir negaliojanti. Nuomotojos pasinaudojo 2017 m. gruodžio 7 d. buvusia sunkia nuomininkės ekonomine būkle, žinojo, kad ieškovė nesenai įsteigta (2017 m. spalio 9 d.), siekianti pradėti verslą, jai skubiai reikėjo patalpų. Derybų metu ieškovė norėjo pašalinti iš sutarties ginčijamą punktą, bet atsakovė nesutiko.

3.       Tretieji asmenys UAB „Stirenas“ ir M. O. atsiliepime prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Jie atsiliepime nurodė, kad ieškovė 2017 metų rudenį kreipėsi į trečiąjį asmenį M. O. dėl gamybos, sandėliavimo ir kitos paskirties patalpų įsigijimo. Atsakovai, kuriuos atstovavo nekilnojamojo turto agentas, siekė parduoti patalpas. Šalys ne kartą susitiko apžiūrėti patalpų. Kartu su ieškove patalpas apžiūrėjo ekspertai. Šalys sutarė, kad ieškovė įsigis patalpas iš atsakovės ir trečiųjų asmenų už 580 000 Eur iki 2019 m. rugsėjo 1 d. Šalys 2017 m. gruodžio 7 d. sudarė preliminarią sutartį. Ieškovė neturėjo visos sumos atsiskaityti už patalpas, todėl išsiderėjo, kad patalpos būtų jai išnuomotos iki jų įsigijimo pagal preliminarią sutartį, bet ne ilgiau kaip iki 2019 m. rugsėjo 1 d. Ieškovė pageidavo iki patalpų įsigijimo atlikti remonto darbus, sumontuoti patalpose įrangą ir pradėti veiklą. Ji savo rizika įsivertino reikalingus atlikti remonto darbus. Tai užfiksuota patalpų remonto darbų apraše. Šalys susitarė, kad už remonto darbus ieškovei nebus kompensuojama pasibaigus ar nutraukus nuomos sutartį prieš terminą, nebent nuomos sutartis bus nutraukta dėl atsakovių kaltės (sutarties 4.3 punktas). Ieškovė įsipareigojo atlikti remonto darbų už 80 326 Eur iki 2018 m. rugsėjo 1 d. Tretieji asmenys tikėjosi, kad iki nuomos sutarties pabaigos ieškovė patalpas pagerins ir įsigis, o neįsigijusi, paliks pagerinimus. Ieškovė neatliko remonto darbų. Ieškovei suteikta didesnė negu 20 000 Eur nuomos mokesčio nuolaida tam, kad ji galėtų atlikti remonto darbus. Taip pat ieškovė turėjo teisę naudotis patalpose esančia įranga už 50 Eur per mėnesį mokestį. Taip pat ginčo šalys aiškiai susitarė, kaip elgsis, kai pasibaigus nuomos sutarčiai, ieškovė privalės išsikelti iš patalpų, jei iki nuomos sutarties pabaigos jų nenupirks. Tretieji asmenys prašė, kad prievolių pagal nuomos sutartį įvykdymą ieškovė užtikrintų įkeisdama turtą ar pateikdama savo akcininkų garantiją. Ieškovė nesutiko to padaryti. Derybų metu ieškovės vardu veikiantys asmenys tikino, kad trečiųjų asmenų finansinė rizika mažinama būtent ginčijama nuomos sutarties sąlyga. Aptariama sąlyga atsakovams buvo viena iš esminių. Dėl jos nesusitarus, nuomotojai nebūtų sutikę išnuomoti ieškovei patalpų. Ieškovė nevykdo nuomos sutarties sąlygų, ginčija nuomos sutarties pabaigos datą, nemokėjo nuomos mokesčio, už komunalines ir kitas paslaugas nuo 2018 m. liepos mėn. iki sutarties pabaigos. Nuomos sutarties 8.4 punkto formuluote siekta ieškovės veiksmus kvalifikuoti kaip įrengimų (įrangos) ir daiktų perdavimą trečiųjų asmenų nuosavybėn. Ieškovui neišsikėlus iš patalpų per sulygtą terminą, tretieji asmenys neturėtų pareigos išmontuoti ar saugoti ieškovės patalpose paliktų įrenginių. Tretieji asmenys nurodė, kad patirtų išlaidų įrangai išmontuoti, jai ir produkcijai transportuoti į kitas patalpas. Trečiųjų asmenų nuosavybėn perduoti daiktai atliktų netesybų funkciją – kartu su depozito suma būtų bauda už tai, kad ieškovė nevykdė pareigų pagal nuomos sutartį (neatlaisvino patalpų pasibaigus sutarčiai). Taip pat tai kompensuotų patalpų intensyvų eksploatavimą ir vertės sumažėjimą.

4.       Atsakovė UAB „Garotiekis“ teismo posėdyje paaiškino, jog negyvenamųjų patalpų nuomininkė UAB „Stirenas“ 2019 m. spalio 28 d. perėmė iš kitos patalpų nuomininkės M. O. teises ir pareigas, kurios kilo pagal 2017 m. gruodžio 7 d. nuomos sutartį. Atsakovė 2019 m. gruodžio 6 d. perėmė iš UAB „Stirenas“ teises ir pareigas, įgytas iš trečiųjų asmenų, kaip patalpų nuomotojų. Ieškovė informuota apie šį reikalavimo teisės perleidimą.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Vilniaus regiono apylinkės teismas 2020 m. kovo 10 d. sprendimu atmetė ieškinį, priteisė iš ieškovės atsakovei 1 415,70 Eur  bylinėjimosi išlaidų.

6.       Teismas nustatė, kad ieškovė (anksčiau – UAB „Lerneka“) kreipėsi į trečiąjį asmenį M. O., UAB „Stirenas“ ir UAB „Garotiekis“ direktorę, dėl gamybinės, sandėliavimo ir kitos paskirties patalpų įsigijimo, nes M. O. ketino parduoti ginčo patalpas. Derybų metu ieškovė įsipareigojo įsigyti patalpas iš UAB „Stirenas“, UAB „Garotekis“ ir M. O. (toliau – ir pardavėjai) už 580 000 Eur iki 2019 m. rugsėjo 1 d. Dėl to 2017 m. gruodžio 7 d. sudaryta preliminari nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovė neturėjo visos sumos, todėl pardavėjai sutiko išnuomoti ieškovei patalpas iki jas įsigis ieškovė, bet ne ilgiau kaip iki 2019 m. rugsėjo 1 d.

7.       Tretieji asmenys ir ieškovė 2017 m. gruodžio 7 d. pasirašė negyvenamųjų patalpų: 1) negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini); 2) negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini); 3) pastato-sandėlio (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini); 4) pastato – katilinės (duomenys neskelbtini) esančios (duomenys neskelbtini); 5) negyvenamosios patalpos – sandėliavimo patalpos (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini) (toliau – patalpos), nuomos sutartį. Joje įrašyta, kad šalių tikslas – iki 2019 m. rugsėjo 1 d. sudaryti patalpų pirkimo–pardavimo sutartį (nuomos sutarties e punktas). Taip pat šalys susitarė, kad sutarties pasirašymo metu taip pat pasirašo ir preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Nuomos sutarties 2 skyriuje aptartas nuomos terminas: patalpos išnuomojamos iki 2019 m. rugsėjo 1 d. arba iki patalpų pirkimo-pardavimo sandorio pasirašymo ir įsigaliojimo dienos. Nuomos sutarties 8 skyriuje šalys susitarė dėl patalpų perdavimo ir grąžinimo. Pasibaigus sutarčiai arba šalims nutraukus ją prieš terminą, nuomininkas per 5 darbo dienas nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo privalo grąžinti patalpas ir visą jose esančią įrangą bei tinklus, tokios būklės, kokios juos gavo, atsižvelgiant į jų normalų nusidėvėjimą, taip pat sumokėti nuomotojui už šį laikotarpį visas pagal sutartį mokėtinas sumas per 5 darbo dienas nuo atitinkamos nuomotojo išrašytos sąskaitos gavimo dienos. Nuomininkas privalo atlaisvinti patalpas nuo visų jam ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų, įrangos, šiukšlių, atliekų. Jos turi būti švarios ir tvarkingos, su visais susijusiais dokumentais, raktais ir pan. (nuomos sutarties 8.3 punktas). Nuomos sutarties 8.4 punkte nustatyta, kad nuomininkui per 2 mėnesius nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo neatlaisvinus patalpų ir (ar) žemės sklypų kaip nurodyta šios sutarties 8.3 punkte, sutarties 6.1 punkte nurodytas depozitas nuomininkui negrąžinamas ir laikoma, kad visa nuomininko palikta įranga, daiktai, įrengimai, pagerinimai tampa nuomotojo nuosavybe; kompensacija už įrangą, daiktus, įrengimus, pagerinimus nėra mokama.

8.       Šalims derantis dėl patalpų nuomos sutarties sąlygų, ieškovės atstovas advokatas D. B. tretiesiems asmenims bei trečiųjų asmenų nekilnojamojo turto agentui 2017 m. lapkričio 27 d. siuntė nuomos sutarties projektą, kuriame nebuvo 8.4 punkte ginčijamos sąlygos, bet sutarčių projektai netiko nuomotojoms. Jos įrašė nurodytą sąlygą į sutartį. Ieškovė derybų metu norėjo pašalinti aptariamą sąlygą, bet nuomotojos su tuo primygtinai nesutiko. Ieškovė nesutiko, kad sutarties vykdymas būtų užtikrintas užstatu ar garantija, todėl kaip prievolės užtikrinimo mechanizmas į nuomos sutartį įtrauktas 8.4 punktas. Ieškovė su tuo sutiko. Teismas pažymėjo, kad ieškovė savo poziciją dėl nesutikimo su sutarties 8.4 punkto sąlyga grindžia tik atstovo D. B. siųstu sutarties projektu, bet neįrodė, kad 2017 m. gruodžio 7 d. derybų metu prieštaravo ginčijamo punkto sąlygai.

9.       Teismas vertino, kad nėra pagrindo teigti, jog nuomos sutarties sudarymo metu ieškovė buvo ekonomiškai silpna, nepatyrusi ar neturinti derybų patirties šalis, nes 2017 m. gruodžio 7 d. derybose ją atstovavo advokato padėjėja, derybų metu ieškovės atstovas V. M. telefonu konsultavosi su advokatu D. B.. Teismas pažymėjo, jog nuomos sutarties 8.4 punkte nurodyta sąlyga dėl turto perėjimo atsakovei įsigalioja tik tuomet, jeigu ieškovė ilgiau nei 2 mėnesius po sutarties pabaigos neišsikelia iš patalpų. Pagal nuomos sutarties 8.3 punktą, pasibaigus sutarčiai, ieškovė turėjo atlaisvinti patalpas per 5 darbo dienas. Dėl to  ieškovė turėjo galimybę išvengti šios nuostatos taikymo.

10.       Teismas pažymėjo, kad nuomos sutarties sudarymo metu nebuvo aišku, kokia įranga bus likusi patalpose, kokia bus jos vertė, todėl nėra pagrindo teigti, kad šalių nelygybė dėl tarpusavio prievolių neatitikties buvo sudarant sutartį. Teismas pažymėjo,  kad ieškovė –  verslininkė. Jai  taikomi aukštesni profesionalumo, atidumo ir rūpestingumo standartai, susiję su verslo rizika.

11.       Teismas vertino, kad sutarties 8.4 punktu ginčo šalys siekė aiškiai susitarti dėl patalpose esančios įrenginių (įrangos) ir daiktų perdavimo nuomotojoms, jeigu ieškovė šių daiktų per 2 mėnesius nuo nuomos sutarties nutraukimo, nuomos termino pabaigos neišvežtų iš patalpų. Sutarties sudarymo metu šalys nežinojo, kokia bus įrangos vertė ginčijamos sąlygos įsigaliojimo metu. Jeigu palikta įranga vertinga, tai ji būtų vienintelis ieškovės turtas, garantuojantis finansinių įsipareigojimų nuomotojoms įvykdymą ir kompensuotis atsakovės nuostolius.

12.       Teismas padarė išvadą, kad nekilnojamojo turto nuomos sutartis sudaryta tik ieškovės iniciatyva, nuomos sutarties 8.4 punkto sąlyga nuomotojoms turėjo esminės reikšmės apsispręsti ir sudaryti sutartį, šis punktas buvo aptartas ir įvertintas abiejų sutarties šalių, ieškovę derybų metu atstovavo kvalifikuota teisininkė, todėl ji turėjo ir galėjo suprasti savo prisiimamų pareigų reikšmę bei teisinius padarinius. Teismas nenustatė nuomos sutarties 8.4 punkto negaliojimo pagrindų.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

13.       Ieškovė apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus regiono apylinkės teismo 2020 m. kovo 10 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

13.1.                      Atsakovės nurodytos aplinkybės, kad nuomos sutarties 8.4 punktas įrašytas į sutartį dėl to, kad jiems nereikėtų išmontuoti įrangos, ieškoti sandėliavimo patalpų, nereiktų jos saugoti prieštarauja realiems šiuo metu atliekamiems atsakovės veiksmams. Ieškovė 2020 m. kovo 12 d. priverstinai iškeldinta iš patalpų vykdant Vilniaus regiono apylinkės teismo 2020 m. kovo 2 d. sprendimą (civilinė byla Nr. e2-1663-723/2020). Antstolis M. D. surašė ieškovės naudojamo ir likusio patalpose turto aprašą, kuriame nurodyti daiktai, įranga, likusi patalpose. Turto saugotoja atsakovės direktorė M. O., kuri dalyvavo iškeldinimo procese, pasirašė, kad saugos ieškovės paliktą turtą, neperleis jo tretiesiems asmenims. Atsakovės vadovės veiksmai patvirtina, kad atsakovė nesiekia įgyvendinti nuomos sutarties 8.4 punkte įtvirtintų nuostatų, ginčijama sutarties sąlyga netaikoma ir negalioja.

13.2.                      Atsakovės direktorė, kaip turto saugotoja, įsipareigojo grąžinti ieškovei jos paliktą atsakovės patalpose turtą, nurodytą turto apraše, todėl atsakovės teismo proceso pirmos instancijos teisme metu nurodytos aplinkybės ir argumentai, jog nuomos sutarties 8.4 punktas buvo ypač svarbus atsakovei, nes tai buvo vienintelis realus ir galimas ieškovės prievolių užtikrinimo būdas, yra paneigtas atliktais atsakovės direktorės veiksmais.

13.3.                      Sutarties 8.4 punkte nustatyta nuomotojos teisė neatlygintinai įgyti visą nuomininkės įrangą, daiktus, įrengimus, pagerinimus, jei nuomininkė per 2 mėnesius nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo neatlaisvina patalpų ir (ar) žemės sklypų, negali būti laikoma sutartinės atsakomybės forma.

13.4.                      Ieškovės turimo kilnojamojo turto nuosavybės teisių automatinis perėjimas nuomotojai negali būti laikomas sutartinės atsakomybės forma, nes tai neatitinka sutartinės atsakomybės kompensacinės paskirties, prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, įtvirtinančioms pagrindinius civilinės atsakomybės principus, prieštarauja viešai tvarkai ir gerai moralei, sudaro pagrindą nuomotojai nepagrįstai praturtėti nuomininkės sąskaita, t. y. tokia sutarties sąlyga yra niekinė ir negaliojanti CK 1.80 ir 1.81 straipsnių pagrindu.

13.5.                      Atsakovės vadovė šiose patalpose anksčiau, vadovaudama įmonei UAB „Prokma“, vykdė analogišką veiklą ieškovės vykdomai veiklai, t. y. putų polistirolo gamybą, todėl žinojo, kokia visos putų polistirolo gamybos linijos, t. y. įrangos, reikalingos tokiai veiklai vykdyti, apytikslė vertė. Dėl to, sudarant nuomos sutartį, buvo esminė šalių nelygybė, nes atsakovė, įvertinusi putų polistirolo gamybos įrangos kainas, sutarties 8.4 punktu nusprendė pasipelnyti, jei bus įvyks 8.4 punkte nustatytos aplinkybės, vietoj to, kad remtųsi įstatymuose reglamentuojamomis realiomis civilinės atsakomybės formomis, tokiomis kaip nuostolių atlyginimas.

14.       Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė prašo atmesti apeliacinį skundą ir palikti nepakeistą teismo sprendimą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

14.1.                      Ieškovė rėmėsi CK 6.228 straipsniu, teigdama, kad ji buvo silpnesnioji šalis ir sutarties sudarymo metu egzistavo esminė šalių nelygybė. Teismas nustatė, kad nuomos sutarties tekstą su ginčijama sąlyga iki sutarties pasirašymo gavo ieškovės advokatas, derybų dėl sutarties teksto formuluočių metu ją atstovavo advokato padėjėja, o ieškovės direktorius derybų dėl nuomos sutarties sudarymo metu telefonu konsultavosi su advokatu D. B.. Teismas akcentavo, kad ieškovė neįrodė, jog 2017 m. gruodžio 17 d., kai vyko derybos dėl galutinio nuomos sutarties teksto, būtų prieštaravusi ginčijamai nuostatai. Ieškovė šių aplinkybių skunde neginčija.

14.2.                      Sprendime teisingai nurodoma, kad jeigu ieškovė ir įsigijo gamybai skirtą įrangą iki tam tinkamų patalpų išsinuomojimo, tai tik jai tenka tokių savo veiksmų rizika ir dėl to ji netampa silpnesne šalimi. Skunde ieškovė nepaaiškina, kodėl nusipirko veiklai įrangą tuo metu, kai dar neturėjo įrangai naudoti reikalingų patalpų.

14.3.                      Ieškovė neturėjo nusipirkusi įrangos iki nuomos sutarties sudarymo. Ši aplinkybė atsakovei tapo žinoma po sprendimo priėmimo, vykdant ieškovė priverstinį iškeldinimą iš patalpų. Ieškovė pateikė 2019 m. gegužės 31 d. susitarimą, pagal kurį nuo 2019 m. gruodžio 9 d. nutraukiama 2018 m. balandžio 13 d. įrangos pirkimo–pardavimo išsimokėtinai sutartis. Ši sutartis patvirtina, kad ieškovė įsigijo įrangą jau sudariusi nuomos sutartį. Dėl to ieškovės nurodytos aplinkybės neatitinka tikrovės. Atsakovė mano, jog šis susitarimas sudarytas atgaline data, siekiant išvengti nuomos sutarties 8.4 punkte nurodytų padarinių.

14.4.                      Pirmosios instancijos teismas nenustatė, jog nuomos sutarties 8.4 punktu šalys būtų siekusios įstatymui prieštaraujančių tikslų. Kokių tikslų šalys siekė, sudarydamos šį punktą, suprato taip pat ir ieškovė, nes ji skunde ne kartą pabrėžia, kad pagal ginčijamą nuostatą jos turimas kilnojamasis turtas pereina nuomotojai. Iš to galima daryti išvadą, kad ieškovė supranta šio punkto padarinius ir jie neprieštarauja viešajai tvarkai ar gerai moralei.

14.5.                      Nuomos sutarties sudarymo metu ginčo šalys nežinojo, kokios vertės turtas bus patalpose ginčijamos nuostatos įsigaliojimo metu. Ieškovė nei savo procesiniuose dokumentuose, nei teismo posėdžio metu nenurodė, koks jos turtas buvo laikomas išnuomotose patalpose, kokia jo vertė, t. y. net bylos nagrinėjimu metu nebuvo žinoma, koks yra realus netesybų dydis. Nežinant turto vertės, teismui nebuvo pagrindo teigti, kad netesybos yra per didelės.

14.6.                      Bylos nagrinėjimo metu nebuvo žinomi atsakovės patirti nuostoliai, nes ieškovė nebuvo atlaisvinusi patalpų, nors nuomos sutartis pasibaigė 2019 m. rugsėjo 1 d. Dėl to nebuvo pagrindo teigti, kad nustatytų netesybų dydis neproporcingas atsakovės patirtiems nuostoliams.

14.7.                      Apeliantė skundą grindžia naujais argumentais ir aplinkybėmis, kurios nebuvo nagrinėtos pirmosios instancijos teisme. Ieškovės su skundu pateikti nauji įrodymai ar argumentai, kurie nėra susiję su pirmos instancijos teisme nurodytomis aplinkybėmis bei reikalavimais, turėtų būti nevertinami, o prašymas priimti naujus įrodymus netenkinamas. Apeliantės pateikti įrodymai nesusiję su ginčo objektu – sutarties 8.4 punkto galiojimu. Skundo argumentais ir naujais įrodymais ieškovė ginčija praktinį šios nuostatos įgyvendinimo procesą.

14.8.                      Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad nuomos sutarties 8.4 punkto paskirtis daugiafunkcinė, t. y. nustatyti maksimalų toleruotiną ieškovės išsikėlimo terminą, pasibaigus nuomos sutarčiai, ir paskatinti ieškovę išsikelti iš patalpų. Ieškovė iš patalpų iškeldinta teismine tvarka.

14.9.                      Ieškovei neišsikėlus iš patalpų, atsakovė neturėtų pareigos išmontuoti ir pervežti įrangą į kitą vietą, kad galėtų naudotis patalpomis. Ieškovė nepateikė duomenų, pagrindžiančių, kad atsakovės vadovė, kaip turto saugotoja, įsipareigojo grąžinti ieškovei jos paliktą turtą. Ieškovės priverstinis iškeldinimas baigtas, nes patalpose nėra įrangos ar daiktų, kurie priklausytų ieškovei ar tretiesiems asmenims.

14.10.                      Ieškovės nuomotojų nuosavybėn perduoti daiktai atliktų ir dalies sutartų netesybų funkciją, kartu su depozito suma būtų bauda už ieškovo įsipareigojimų pagal sutartį nevykdymą: patalpų negrąžinimą laiku po nuomos termino pabaigos, patalpų nudėvėjimą dėl intensyvaus jų naudojimo ir patalpų vertės sumažėjimą. Sprendime nustatytos ginčijamos nuostatos funkcijos įgyvendintos praktiškai. Ieškovė patalpas grąžino, praėjus daugiau negu 6 mėn. po sutarties nutraukimo, teismui priėmus sprendimą dėl ieškovės iškeldinimo, ji tęsė gamybinę veiklą. Patalpos grąžintos netvarkingos, su pradėta, bet nebaigta ardyti įranga, besimėtančiomis šiukšlėmis ir įrangos dalimis, gamybinėmis ir statybinėmis atliekomis. Garo katilai grąžinti atsakovei visiškai nudėvėti ir, preliminariu vertinimu, nebetinkami naudoti. Ieškovė nepagerino patalpų sutartais remonto darbais, kurių vertė 80 000 Eur, daugiau negu pusę nuomos termino nemokėjo nuomos mokesčio ir už komunalines paslaugas, todėl liko skolinga atsakovei daugiau negu 112 000 Eur (civilinės bylos Nr. e2-4074-967/2019 ir e2-2757-723/2020). Nurodytos aplinkybės pagrindžia, kad ginčijama nuostata – vienintelis ieškovės prievolių užtikrinimo būdas.

14.11.                      Ieškovė nesiėmė veiksmų išsikelti iš patalpų pasibaigus nuomai, pradėjo ginčyti nuomos sutarties 8.4 punkto nuostatą tik tuomet, kai suprato, kad jos taikymas bus neišvengiamas. Ieškovė nemokėjo nuomos, neišsikėlė iš patalpų pasibaigus nuomai ir nevykdė kitų sutartinių nuostatų, kurios reikalavo ieškovės aktyvių veiksmų. Tikėtina, kad ji nebūtų sumokėjusi jokių iš anksto sutartų baudų ar kitų netesybų, jeigu šios būtų nustatytos pinigine forma. Ieškovė, kurios akcininkas yra ją byloje atstovaujantis advokatas, nepatirdama realių nuostolių dėl teisinio atstovavimo, nevengia su atsakove bylinėtis dėl kiekvienos jai netinkančios ir jos jai taikomos sutartinės nuostatos (civilinė byla Nr. e2-357-892/2020).

14.12.                      Atsakovės direktorė nežinojo, kokią ir kokios vertės įrangą nusipirks ieškovė. Nuomos sutarties 8.4 punktas įtvirtina ne viso ieškovės turto perdavimą, bet tik to turto, kuris bus patalpose po 2 mėnesių po nuomos sutarties pabaigos. Ieškovė galėjo palikti vertingą turtą ir tuščias patalpas – viskas priklausė nuo jos veikimo. Ieškovė nenurodo, kokios vertės turtą paliko patalpose. Kitoje byloje ieškovė siekia įrodyti, kad turtas priklauso tretiesiems asmenims. Vykstant šalių deryboms, ieškovė neprašė pakeisti ginčijamo punkto, neįrodinėjo, kad 2 mėn. terminas per trumpas, neprašė nustatyti ilgesnio termino.

Teisėjų kolegija

konstatuoja: 

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

15.       Nagrinėjamoje byloje keliamas negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlygos, pagal kurią dėl nuomininko kaltės nutraukus nuomos sutartį išnuomotose patalpose nuomininko palikti daiktai pereina nuomotojo nuosavybėn, pripažinimo negaliojančia klausimas.

16.       Pagal Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai ar ne. Apeliacinės instancijos teismas nenustatė absoliučių šioje byloje apeliacine tvarka apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų.

Dėl naujų įrodymo pateikimo apeliacijoje

17.       CPK 314 straipsnyje įtvirtinta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. 

18.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CPK 314 straipsnis reglamentuoja naujų įrodymų priėmimo apeliacinės instancijos teisme klausimą. Bendroji procesinė šiame straipsnyje įtvirtinta taisyklė yra ta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme. Perfrazavus šią taisyklę, darytina išvada, kad dalyvaujantys byloje asmenys bendriausia prasme neturi teisės teikti naujus įrodymus apeliacinės instancijos teisme. Toks draudimas – ribotos apeliacijos, būdingos civiliniam procesui, išraiška. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka paskirtis – neperžengiant apeliacinio skundo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šio apeliaciniam procesui keliamo tikslo įgyvendinimas būtų apsunkintas arba netgi apskritai taptų neįmanomas, jeigu dalyvaujantys byloje asmenys turėtų neribotą procesinę galimybę teikti apeliacinės instancijos teisme naujus įrodymus ir jais remtis. Dėl to, siekiant pašalinti (ar sumažinti) tokių padarinių atsiradimo galimybę, proceso įstatymo lygmeniu ir yra įtvirtintas draudimas teikti, o kartu ir priimti, naujus įrodymus. Šis draudimas kartu užtikrina ir teisinį tikrumą bei apibrėžtumą, nes, užkirsdamas kelią remtis tokiais įrodymais, kurie nefigūravo pirmosios instancijos teisme, pašalina (ar sumažina) procesinės staigmenos sukūrimo dalyvaujantiems byloje asmenims galimybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-248/2019).

19.       Vis dėlto ribojimas teikti naujus įrodymus, kad ir kokiems procesiniams tikslams užtikrinti jis yra nustatytas, nėra absoliutus. Kita vertus, šio ribojimo išlygos CPK 314 straipsnio prasme sietinos su objektyvių priežasčių, sutrukdžiusių dalyvaujančiam byloje asmeniui pirmosios instancijos teisme pateikti atitinkamus įrodymus, egzistavimu, t. y. draudimas pateikti ir kartu priimti naujus įrodymus netaikomas tais atvejais, jeigu, pirma, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė priimti atitinkamus įrodymus, antra, įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Pažymėtina, kad šių juridinių faktų buvimas pats savaime nėra pakankamas naujiems įrodymams priimti. Kasacinis teismas yra išskyręs atitinkamus kriterijus, kurie turi būti patikrinti ir įvertinti sprendžiant, ar egzistuoja pagrindas priimti naujus įrodymus: ar buvo objektyvi galimybė pateikti įrodymus bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme; ar vėlesnis įrodymų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo; ar naujai prašomi priimti įrodymai turės įtakos sprendžiant šalių ginčą; ar šalis nepiktnaudžiauja įrodymų vėlesnio pateikimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019).

20.       Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad, sprendžiant naujų įrodymų priėmimo apeliacinės instancijos teisme klausimą, be pirmiau įvardytų kriterijų, taip pat svarbu patikrinti ir įvertinti, ar naujais įrodymais nėra įrodinėjamos faktinės aplinkybės, kurios nebuvo nurodytos, tirtos ir vertintos pirmosios instancijos teisme (CPK 306 straipsnio 2 dalis), t. y. ar jais nesiekiama paneigti kito ribotai apeliacijai užtikrinti nustatyto draudimo, kuris, kitaip negu draudimas teikti ir priimti naujus įrodymus, yra absoliutus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-248/2019).

21.       Apeliantė su apeliaciniu skundu pateikė naują rašytinį įrodymą – antstolio M. D. 2020 m. kovo 12 d. turto aprašo kopiją. Taip pat apeliantė 2020 m. rugsėjo 7 d. pateikė teismui papildomus paaiškinimus raštu, prie kurių pridėjo naujų įrodymų: ieškovės 2020 m. kovo 12 d. prašymo antstoliui dėl išsikėlimo iš patalpų termino pratęsimo (su priedais), 2020 m. kovo 19, 26 d. paklausimų atsakovei ir antstoliui dėl saugomo turto atsiėmimo datos ir laiko suderinimo, 2020 m. balandžio 3 d. raginimo kopijas. Atsakovė su atsiliepimu į apeliacinį skundą pridėjo naujų įrodymų: ieškovės 2019 m. gegužės 31 d. susitarimo, atsakovės 2020 m. balandžio 16 d. skundo dėl antstolio veiksmų, 2020 m. balandžio 29 d. atskirojo skundo, antstolio 2020 m. kovo 9 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo, 2020 m. gegužės 18 d. turto arešto akto, PVM sąskaitos-faktūros ir jos apmokėjimą pagrindžiančių dokumentų kopijas.

22.       Apeliantė teigia, kad teikia teismui papildomus paaiškinimus, nes byla apeliacine tvarka nagrinėjama ne žodinio, bet rašytinio proceso tvarka. Pagal CPK 321 straipsnyje įtvirtintą taisyklę, apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka. Dalyvaujantys byloje asmenys gali pateikti teismui motyvuotą prašymą bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka (CPK 322 straipsnis). Apeliantė, kurią atstovauja profesionalus teisininkas, nesuformulavo tokio prašymo apeliaciniame skunde. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliantė nepagrindė būtinumo teikti papildomus rašytinius paaiškinimus vėliau. Šioje byloje sprendžiamas klausimas dėl šalių pasirašytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties konkrečios nuostatos teisėtumo. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs šalių pateiktus naujus rašytinius įrodymus, daro išvadą, kad jie neturės įtakos sprendžiant šalių ginčą, todėl atsisako priimti juos į bylą. Be to, pažymėtina, kad CPK normose, kuriose reglamentuotas apeliacinis procesas nenustatyta byloje dalyvaujantiems asmenims teisės teikti paaiškinimus raštu. Dėl to teisėjų kolegija atsisako priimta nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismui pateiktus paaiškinimus raštu (CPK 312, 320 straipsniai).

Dėl trečiojo asmens įtraukimo

23.       Apeliacinės instancijos teisme 2020 m. rugsėjo 7 d. gautas pareiškėjo A. D. prašymas įtraukti jį į bylą trečiuoju asmeniu ieškovės pusėje ir panaikinti Vilniaus regiono apylinkės teismo 2020 m. kovo 10 d. sprendimą, nes byla išnagrinėta jam nedalyvaujant ir jo neišklausius, bei grąžinti bylą pirmajai instancijai nagrinėti iš naujo.

24.       Pareiškėjas nurodo, kad šalių ginčas kilo dėl patalpų nuomos sutarties 8.4 punkto, pagal kurį atsakovė nori pasisavinti pareiškėjui nuosavybės teise priklausančią putų polistirolo gamybos ir pakavimo įrangą, kietojo kuro katilą „E-1“, kurie yra atsakovei ir M. O. priklausančiose patalpose (duomenys neskelbtini).

25.       Pagal CPK 47 straipsnio 1 dalį, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų dėl ginčo dalyko, gali įstoti į bylą ieškovo arba atsakovo pusėje iki baigiamųjų kalbų pradžios, jeigu bylos išsprendimas gali turėti įtakos jų teisėms arba pareigoms. Jie gali būti įtraukiami dalyvauti byloje taip pat motyvuotu šalių prašymu arba teismo iniciatyva.

26.       Sutarties privalomumas ir uždarumas – klasikiniai ir visuotinai pripažįstami sutarčių teisės principai, kartu išreiškiantys būdingas sutarties, kaip sandorio, savybes. Abu šie principai prasme atsispindi CK 6.154 straipsnio 1 dalyje įtvirtintoje sutarties sampratos apibrėžtyje: sutartis – tai dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikros rūšies veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. Be to, sutarties privalomumo principo turinys tiesiogiai įtvirtintas CK 6.189 straipsnio 1 dalies normoje – teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims ir tik sutartį sudariusios šalys gali reikšti iš jos kylančius reikalavimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. sausio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-145/2003; 2004 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-146/2004; 2010 m. lapkričio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-453/2010).

27.       Iš apeliacinės instancijos teismui pateiktų duomenų matyti, kad ieškovė prašo pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sutarties sudarymo momento 2017 m. gruodžio 7 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 8.4 punkto dalį, pagal kurią laikoma, kad visa nuomininko palikta įranga, daiktai, įrengimai, pagerinimai tampa nuomotojo nuosavybe. Kompensacija už įrangą, daiktus, įrenginius, pagerinimus nėra mokama. Pareiškėjas teigia, kad pirmosios instancijos teismas sprendė išnagrinėjo bylą jam nedalyvaujant ir jo neišklausius, nors ginčijamu punktu atsakovė siekia įgyti nuosavybės teisę į trečiojo asmens turtą. Teisėjų kolegija pažymi, kad šioje byloje sprendžiamas šalių ginčas dėl konkretaus sutarties punkto aiškinimo ir galiojimo. Dėl to šios bylos išsprendimas neturės įtakos pareiškėjo materialiosioms teisėms ir pareigoms. Nurodytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pasirašė ieškovė (nuomininkė) ir tretieji asmenys UAB „Stirenas“ ir M. O. (nuomotojai). Tretieji asmenys perleido reikalavimo teisę pagal nuomos sutartį atsakovei. Pareiškėjas A. D. nėra patalpų nuomos sutarties šalis, todėl, įtraukus jį į bylą trečiuoju asmeniu, būtų pažeisti sutarties privalomumo ir uždarumo principai. Be to, pareiškėjas prašymą įtraukti į bylą trečiuoju asmeniu pateikė išnagrinėjus bylą pirmosios instancijos teisme. CPK nenustatyta galimybės į bylą įtraukti naują byloje dalyvaujantį asmenį apeliacinės instancijos teisme. Esant pirmiau nurodytoms aplinkybėms, negali būti tenkinamas pareiškėjo prašymas įtraukti jį į bylą trečiuoju asmeniu ieškovės pusėje.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

28.       Byloje nustatyta, kad ieškovė (ankstesnis pavadinimas – UAB „Lerneka“) ir tretieji asmenys M. O., UAB „Stirenas“ 2017 m. gruodžio 7 d. pasirašė preliminarią  nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo nupirkti, o tretieji asmenys parduoti patalpas už 580 000 Eur iki 2019 m. rugsėjo 1 d. Tą pačią dieną ieškovė ir tretieji asmenys pasirašė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Pastarąja sutartimi tretieji asmenys (sutartyje kartu vadinami nuomotoju) išnuomojo ieškovei (nuomininkei) penkias negyvenamąsias patalpas (duomenys neskelbtini) (sutarties 1.2 punktas). Sutarties e punkte šalys susitarė, kad esminis šalių tikslas yra iki 2019 m. rugsėjo 1 d. sudaryti nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį. Nuomos sutarties 2.1 punkte įtvirtinta, kad patalpos išnuomojamos iki 2019 m. rugsėjo 1 d. arba iki patalpų pirkimo–pardavimo sandorio pasirašymo ir įsigaliojimo dienos.

29.       Sutarties 2.2 punkte šalys susitarė, kad nuomininkė neturės pirmenybės teisės sudaryti naujos nuomos sutarties papildomam nuomos terminui ar bent kuriam kitam terminui, jeigu nuomotojas iki nuomos termino pabaigos bus pareiškęs nuomininkui bent vieną pagrįstą raštišką įspėjimą dėl šios sutarties nuostatų pažeidimo. Nuomininkas įsipareigojo už kiekvieną kalendorinį mėnesį nuomotojui mokėti nuomos mokestį, numatytą sutarties 3.1 punkte, su patalpomis ir jų eksploatavimu susijusias išlaidas – komunalinius ir paslaugų mokesčius, valstybinės žemės nuomos mokestį, nekilnojamojo turto mokestį, pridėtinės vertės mokestį (sutarties 3.5.1 – 3.5.4 punktai).

30.       Nuomininkė iki 2017 m. gruodžio 15 d. įsipareigojo sumokėti į nuomotojų sąskaitą 8 000 Eur (plius PVM), jeigu taikomas, dydžio depozitą, kuris gali būti panaudotas bet kokiems nuomininko privalomiems pagal sutartį mokėjimams (įskaitant bet neapsiribojant nuomos mokestį, delspinigius, palūkanas) padengti (jeigu nuomininkas jų nemokės nustatytu laiku ir tvarka), žalai, atsiradusiai dėl nuomininko, jo darbuotojų ar bet kokių kitų susijusių asmenų kaltės, nuomotojui atlyginti, taip pat kaip bauda, jeigu nuomininkas nevykdo sutartyje nustatytų įsipareigojimų (sutarties 6.1 punktas).

31.       Pagal nuomos sutarties 8.3 punktą, pasibaigus sutarčiai arba šalims nutraukus ją prieš terminą, nuomininkas per 5 darbo dienas nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo privalo grąžinti patalpas ir visą jose esančią įrangą bei tinklus, tokios būklės, kokios juos gavo, atsižvelgiant į jų normalų nusidėvėjimą, taip pat sumokėti nuomotojui už šį laikotarpį visas pagal sutartį mokėtinas sumas per 5 darbo dienas nuo atitinkamos nuomotojo išrašytos sąskaitos gavimo dienos. Patalpos privalo būti nuomininko grąžintos atlaisvintos nuo visų nuomininkui ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų, įrangos, šiukšlių, atliekų, švarios ir tvarkingos, su visais susijusiais dokumentais, raktais ir pan.

32.       Nuomos sutarties 8.4 punktu šalys susitarė, kad, jeigu nuomininkas per 5 darbo dienas nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo neatlaisvina patalpų ar žemės sklypų, kaip nurodyta šios sutarties 8.3 punkte, nuomininkė privalo mokėti nuomos mokestį, nustatytą šios sutarties 3.1 punkte, ir visus kitus mokėjimus, kurie nustatyti šioje sutartyje, iki patalpų ir žemės sklypų visiško atlaisvinimo. Jeigu nuomininkė per 2 mėnesius nuo sutarties nutraukimo ar jos kitokio pasibaigimo neatlaisvinus patalpų ir (ar) žemės sklypų kaip nurodyta šios sutarties 8.3 punkte, 6.1 punkte nurodytas depozitas nuomininkei negrąžinamas ir laikoma, kad visa nuomininkės palikta įranga, daiktai, įrengimai, pagerinimai tampa nuomotojo nuosavybe. Kompensacija už įrangą, daiktus, įrengimus, pagerinimus nėra mokama.

Dėl nuomos sutarties sąlygos (sutarties 8.4 punkto) kvalifikavimo ir aiškinimo

33.       Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis, savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, taip pat sudaryti ir šiame kodekse nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6. 156 straipsnio 1 dalis). Sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos (CK 6.156 straipsnio 4 dalis). Jeigu sutarties sąlygas nustato dispozityvioji teisės norma, tai šalys gali susitarti šių sąlygų netaikyti arba susitarti dėl kitokių sąlygų

34.       Pagal pastatų nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja už mokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai naudoti pastatą, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.530 straipsnio 1 dalis). Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota (CK 6.479 straipsnio 1 dalis). Terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys sutarties neatnaujina sudarydamos naują susitarimą arba CK 6.481 straipsnio nustatyta tvarka (CK 6.496 straipsnis).

35.       Pagal CK 6.70 straipsnio 1 dalį, prievolių įvykdymas gali būti užtikrinamas pagal sutartį arba įstatymus netesybomis, įkeitimu (hipoteka), laidavimu, garantija, rankpinigiais ar kitais sutartyje numatytais būdais. Gali būti užtikrinamas tiek esamų, tiek ir būsimų prievolių įvykdymas (CPK 6.70 straipsnio 2 dalis).

36.       Imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris, taip pat ir viešajai tvarkai bei gerai moralei prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja (CK 1.80 straipsnio 1 dalis, 6.81 straipsnio 1 dalis).

37.       CK 6.193 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 5 dalis).

38.       Iš bylos duomenų matyti, kad šalys sudarė terminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Apeliantė teigia, kad nuomos sutartyje nustatytas kilnojamojo turto nuosavybės teisių perėjimas nuomotojai negali būti laikomas sutartinės atsakomybės forma, nes tai neatitinka sutartinės atsakomybės kompensacinės paskirties, prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, įtvirtinančioms pagrindinius civilinės atsakomybės principus, prieštarauja viešai tvarkai ir gerai moralei, sudaro pagrindą nuomotojai nepagrįstai praturtėti nuomininkės sąskaita.

39.       Vertinant nagrinėjamoje byloje ginčijamą sutarties sąlygą reikšmingi sutarties šalių veiksmai, elgesys ir derybos iki sutarties sudarymo. Ieškovė kreipėsi į trečiuosius asmenis, prašė išnuomoti patalpas. Tretieji asmenys norėjo parduoti šias patalpas. Ieškovė ir tretieji asmenys sudarė dvi sutartis: preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį ir negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Ieškovės atstovas advokatas D. B. išsiuntė atsakovei nuomos sutarties projektą. Atsakovė įrašė į sutartį ginčijamą sąlygą. Ši sąlyga nebuvo siurprizinė, nes ieškovė iki sutarties pasirašymo apie ją žinojo, vyko derybos dėl sutarties sąlygų formuluotės, ieškovę atstovavo advokato padėjėja. Ieškovė siūlė išbraukti nurodytos sąlygos, bet nuomotojai su to nesutiko. Jie nurodė, kad aptariama sutarties sąlyga jiems buvo esminė ir be jos jie nebūtų išnuomoję patalpų ieškovei. Ieškovė neginčijo, kad ieškovės vadovas derybų metu telefonu konsultavosi su advokatu. Taigi ieškovę derybų procese atstovavo kvalifikuoti teisininkai, kurie turėjo galimybę įvertinti nuomos sutarties sąlygas ir jų nevykdymo teisinius padarinius. Sutarties pasirašymo metu ir vykdydama sutartį ieškovė neginčijo aptariamos sąlygos, su ja sutiko, taip pat nekėlė klausimo dėl jos pakeitimo (CK 6.204 straipsnis).

40.       Pirmiau nurodyta sutarties sąlyga šalys susitarė dėl prievolių įvykdymo užtikrinimo. CK 6.70 straipsnyje įtvirtintas prievolių įvykdymo užtikrinimų sąrašas nebaigtinis. Šalys laisva valia gali susitarti dėl kitų, viešajai tvarkai, teisės principams ir gerai moralei neprieštaraujančių, užtikrinimo būdų. Tai – vienas iš sutarties laisvės išraiškos atvejų (CK 6.156 straipsnis). Pagal CK 6.70 straipsnio 2 dalį, gali būti užtikrinamas tiek esamų, tiek ir būsimų prievolių įvykdymas. Prievolių užtikrinimo institutas skatina skolininką laiku įvykdyti prievolę, o kreditoriui suteikia papildomą garantiją.

41.       Atsakovė teigia, kad ji siekė parduoti negyvenamąsias patalpas. Ginčijama sąlyga, viena vertus, skatino ieškovę, mokėti nuomos mokestį ir ne vėliau kaip iki nuomos termino pabaigos išpirkti nuomos objektą. Kita vertus aptariama sutarties sąlyga užtikrino, kad patalpos turės būti atlaisvintos per du mėnesius po sutarties nutraukimo, o, nuomininkei laiku to nepadarius, nuomotojai neturėtų pareigos išmontuoti ir saugoti įrangą, kitus daiktus, t. y. nepatirtų papildomų išlaidų. Svarbu tai, kad vykstant deryboms dėl sutarties, sutarties pasirašymo metu šalys negalėjo žinoti, kokios vertės turtas liks patalpose po 2 mėnesių po nuomos sutarties pasibaigimo. Iš sutarties turinio, šalių derybų eigos matyti, kad ieškovė žinojo, kad, pasibaigus negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčiai, ji neįgis pirmumo teisės ją pratęsti, bet turės grąžinti patalpas per 5 dienas nuomotojams. Sutarties 8.4 punkte, ieškovei suteiktas papildomas 2 mėnesių terminas, per kurį ji turėjo atlaisvinti patalpas ir iš patalpų nepasiimtus daiktus palikti nuomotojų nuosavybėn. Taigi ieškovė, sudarydama sutartį, prisiėmė verslo riziką, kad nuosavybės teisė į po sutarties nutraukimo patalpose paliktus daiktus pereis nuomotojams. Ginčijama punkto nuostata įsigaliojo po 2 mėnesių nuo sutarties pasibaigimo. Ieškovė per du mėnesius turėjo teisę atlaisvinti patalpas, išsivežti visą turtą, taip pat ir įrangą, kuriuo ji naudojosi, ir grąžinti nuomotojams tuščias patalpas. Ginčijama nuostata įsigalioja tik tuomet, jei ieškovė (patalpų nuomininkė) nevykdo sutartyje nustatytos pareigos atlaisvinti patalpas 2 mėnesius, t. y. sutarties 8.4 punkto ginčijamos dalies įsigaliojimas priklauso išskirtinai nuo ieškovės atliktų veiksmų. Tai – sąlyginė prievolė (CK 6.30 straipsnis). Pagal CK 6.30 straipsnio 5 dalį, prievolė, kurios atsiradimas siejamas su sąlyga, kurios buvimas visiškai priklauso nuo skolininko, negalioja. Tačiau jeigu sąlyga yra tam tikrų veiksmų atlikimas ar neatlikimas, prievolė galioja net ir tais atvejais, kai tų veiksmų atlikimas ar neatlikimas priklauso nuo skolininko. Nagrinėjamoje byloje susidarė tokia situacija, kai šalių nuomos sutarties 8.4 punkte įtvirtintos sąlyga yra ieškovės, kaip prievolės skolininkės pagal nuomos sutartį, veiksmų atlikimas ar neatlikimas. Jeigu ieškovė būtų laiku įvykdžiusi sutartyje nustatytą pareigą ir laiku grąžinusi patalpas nuomotojams, ši sutarties nuostata nebūtų įsigaliojusi. Dėl to apeliantės argumentas, kad trečiasis asmuo M. O. žinojo, kokios vertės įranga naudojosi ieškovė, ginčijamu punktu nustatyta nuomotojų teisė neatlygintinai įgyti visą nuomininkės kilnojamąjį turtą negali būti laikomas sutartinės atsakomybės forma atmestinas kaip nepagrįstas. 

42.       Pažymėtina, kad sąlyginės prievolės sąlyga turi būti teisėta ir neprieštarauti viešajai tvarkai ir gerai moralei (CK 6.31 straipsnio 1 dalis). CK 6.31 straipsnyje reglamentuotas sąlygos ir su ja susijusios prievolės negaliojimas atitinka CK 1.80 ir 1.81 straipsniuose įtvirtintus sandorių negaliojimo pagrindus. Dėl pirmiau šioje nutartyje aptartas sutarties laisvės principo turinio, prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų parinkimo sutartyje ypatumų, teisėjų kolegija daro išvadą, kad šalių sutarties 8.4 punktas ir jame nustatyta sąlyga yra teisėta ir neprieštarauja viešajai tvarkai bei gerai moralei. Byloje nėra pagrindo konstatuoti nuomotojų nesąžiningumo. Apeliantė nepagrįstai teigia, kad atsakovė turėjo taikyti įstatyme reglamentuotą civilinės atsakomybės formą (nuostolių atlyginimą). Aplinkybė, kad prievolės neįvykdžiusi šalis patiria tam tikrų nuostolių (nagrinėjamu atveju – netenka kilnojamojo turto), savaime nereiškia, kad kita šalis nepagrįstai praturtėja, o sutarties sąlyga prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei ir dėl to negalioja. Apeliantės nurodytos aplinkybės, kad nuomotose patalpose likęs turtas priklauso ne jai, bet kitiems asmenims, yra ne šios bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme dalykas. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad, bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, ieškovė teigė, kad įrangą įsigijo iki nuomos sutarties sudarymo momento, bet apeliacinės instancijos teisme pakeitė savo poziciją ir pateikė naujų argumentų. 

43.       Teisėjų kolegija sprendžia, jog apeliantės argumentas, kad atsakovės vadovės veiksmai patvirtina, jog atsakovė nesiekia įgyvendinti nuomos sutarties 8.4 punkte įtvirtintų nuostatų, ginčijama sutarties sąlyga netaikoma, nes ieškovė priverstinai iškeldinta teismo sprendimu, antstolis sudarė ieškovės naudoto ir likusio patalpose turto aprašą, turto saugotoja paskirta atsakovės direktorė, nepagrįstas. Atsakovė nurodė, kad ieškovė iškeldinta iš patalpų teismo sprendimu praėjus 6 mėnesiams po sutarties nutraukimo, visą tą laiką ieškovė vykdė veiklą. Dėl to atsakovės pasirinktas jos teisių gynimo būdas nepatvirtina ieškovės teiginių.

44.       Dėl visų pirmiau šioje nutartyje išdėstytų priežasčių konstatuotina, kad apeliantė neįrodė, jog ginčijama sutarties sąlyga yra niekinė ir negaliojanti (CK 1.80 ir 1.81 straipsniai).

45.       Kiti šalių argumentai yra išvestiniai iš pirmiau šioje nutartyje aptartųjų, todėl dėl jų teisėjų kolegija išsamiau nepasisako.

46.       Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto procesinio sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010). Teisėjų kolegija pažymi, kad pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, byloje esančius įrodymus, tinkamai pritaikė proceso ir materialiosios teisės normas, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo pakeisti ar panaikinti pirmosios instancijos teismo priimtą sprendimą, dėl to apeliacinis skundas atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

47.       Atmetus apeliacinį skundą, atsakovei priteistinos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1, 4 dalys, 98 straipsnis). Atsakovė pateikė rašytinius įrodymus, kad už advokato teisines paslaugas (atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą) sumokėjo 1 197,90 Eur. Įvertinusi priežastis, dėl kurių susidarė bylinėjimosi išlaidos, bylos apimtį, pobūdį, sudėtingumą, atsiliepimo į apeliacinį skundą turinį, teisinių paslaugų pobūdį, turinį, atsižvelgusi į teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio rekomenduojamus maksimalius advokato užmokesčio už teikiamą teisinę pagalbą civilinėse byloje dydžius (2.1, 2.2, 2.5, 2.7, 2.9, 8.11 punktai), teisėjų kolegija daro išvadą, kad atsakovės prašomų priteisti išlaidų advokato pagalbai dydis per didelis, todėl mažintinas iki 800 Eur. Iš viso iš ieškovės atsakovei priteistina 800 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 2 dalimi, 331 straipsniu, teisėjų kolegija

nutaria:

Palikti nepakeistą Vilniaus regiono apylinkės teismo 2020 m. kovo 10 d. sprendimą.

Priteisti atsakovei UAB „Garotiekis“ (kodas186451090) iš ieškovės UAB „Oroporas“ (kodas 304690854) 800 Eur (aštuonis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.