Civilinė byla Nr. e2A-631-658/2018

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-11705-2017-4

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.8.; 3.2.4.11.; 3.3.1.14.; 3.3.1.18.2.

(S)

Kauno apygardos teismas

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. balandžio 6 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algimanto Kukalio, Nerijaus Meilučio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Arūno Rudzinsko,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-18471-528/2017 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Verslo vystymo centras“ patikslintą ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus 2016 m. birželio 8 d. rašto Nr. 8SD-3605-(14.8.7.) bei Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. balandžio 18 d. rašto Nr. 1SS-1046-(9.5.) panaikinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

Ginčo esmė

Ginčas byloje kilęs dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo ir ieškovės teisės išsinuomoti valstybinę žemę lengvatine (ne aukciono) tvarka.

Ieškovė UAB „Verslo vystymo centras“ patikslintu ieškiniu teismo prašė: 1) pripažinti neteisėtais bei nepagrįstais (panaikinti) Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno skyriaus 2016 m. birželio 8 d. raštą Nr. 8SD-3605-(14.8.7.) bei Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. balandžio 18 d. raštą Nr. 1SS-1046-(9.5.) (sprendimą ikiteismine ginčų nagrinėjimo tvarka); 2) įpareigoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrių pakeisti 2015 m. gruodžio 23 d. Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, žemės sklypo nuomininku įrašant pareiškėją UAB „Verslo vystymo centras“; 3) priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovė procesiniuose dokumentuose (patikslintame ieškinyje, dublike) nurodė, kad pagal 2015 m. balandžio 15 d. patvirtintą detalųjį planą suformuotas ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotas 9 255 m2 ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), kuris 2015 m. gruodžio 23 d. nuomos sutartimi atsakovės buvo išnuomotas BUAB „DOMUS ALTERA“. Gavusi atsakovės sutikimą perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, BUAB „DOMUS ALTERA“ 2016 m. balandžio 5 d. pardavė ieškovei visus žemės sklype esančius statinius ir žemės sklypo nuomos teisę. Perėmusi nuosavybės teises, ieškovė kreipėsi į atsakovę dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nuomininko pakeitimo, juo nurodant ieškovę. 2016 m. liepos 8 d. sprendimu atsakovė atsisakė pakeisti nuomos sutarties šalį ir pareikalavo, kad ieškovė pagrįstų nuomojamos žemės ploto poreikį. Ieškovė apskundė šį sprendimą atsakovės vadovui, tačiau skundas buvo atmestas. Ieškovė teigė, kad visi ginčo sklype esantys statiniai priklauso ieškovei, todėl ji yra įgijusi teisę naudotis žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis kaip ir buvęs statinių savininkas, t. y. turi teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti visą valstybinės žemės sklypą. Atsakovė neįvertino, kad tikrinimo metu ginčo sklypo neužstatytoje teritorijoje pagal detalųjį planą buvo numatyta automobilių stovėjimo aikštelė, būtina ieškovės statiniams eksploatuoti. Teisė statyti aikštelę numatyta 2015 m. gruodžio 23 d. nuomos sutartyje, o aikštelės pastatymui objektyviai buvo reikalingas laikas projektavimo darbams ir leidimui gauti. Bylos nagrinėjimo metu minėta aikštelė pastatyta ir įregistruota, o Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos atlikusi patikrinimą nustatė, kad visi statybos darbai, įskaitant automobilių stovėjimo aikštelės įrengimą, yra atlikti teisėtai.

Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) atsiliepime prašė ieškovės patikslintą ieškinį atmesti. Atsakovė procesiniuose dokumentuose (atsiliepime į patikslintą ieškinį, triplike) nurodė, kad 2016 m. birželio 1 d. atliko ginčo valstybinės žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje ir surašė patikrinimo aktą, kuriame užfiksavo, kad dalis žemės sklypo apaugusi daugiamečiais medžiais, krūmais, žolėmis ir nėra naudojama pastatui–buitiniam korpusui eksploatuoti. Jokių statinių priklausančių ieškovei žemės sklypo dalyje, kurioje auga pieva, nebuvo, todėl šios dalies nuoma ne aukciono būdu negalima. NŽT Kauno miesto skyrius 2016 m. birželio 8 d. raštu informavo ieškovę, kad negalės spręsti dėl žemės sklypo nuomos pakeitimo, kol ieškovė nepateiks žemės sklypo plano, pagal kurį būtų galima pakoreguoti nuomos sutartį. Spręsti dėl sutikimo perleisti valstybinės žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą išdavimo atsakovė turėjo prieš išduodama sutikimą, tačiau tokį patikrinimą atliko tik gavusi ieškovės prašymą dėl žemės sklypo nuomininko pakeitimo. Teritorijų planavimo dokumentai neįpareigoja valstybinės žemės patikėtinio sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartis. Valstybinės žemės nuomos sutartis negali būti pakeista be plano, nes sutartyje įrašomas ne tik naujasis nuomininkas, bet ir nurodoma žemės sklypo dalis, į kurią perleidžiama nuomos teisė. Neturėdama žemės sklypo nuomos sutarties, ieškovė neteisėtai pradėjo buitinio korpuso kapitalinį remontą, iškirto medžius, želdynus, pašalino pievą ir savavališkai neužstatytoje valstybinės žemės dalyje įrengė automobilių stovėjimo aikštelę. Kauno miesto savivaldybės administracijos išduotas rašytinis pritarimas statinio projektui nėra statybą leidžiantis dokumentas, jis išduotas neturint žemės sklypo nuomos sutarties, todėl yra neteisėtas. Valstybinė žemė gali būti išnuomojama ne aukciono būdu tik prie esančių statinių, o ne būsimų statinių ar įrenginių statybai, o ginamos gali būti tik teisėtai, pagal galiojančius teisės aktus įgytos civilinės teisės. Pažymėjo, kad nuomos sutartis su ankstesne nuomininke nesuteikė teisės statyti naujų statinių.

Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Kauno apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimu patikslintą ieškinį tenkino visiškai. Panaikino atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno skyriaus 2016 m. birželio 8 d. raštą Nr. 8SD-3605-(14.8.7.) ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2017 m. balandžio 18 d. raštą Nr. 1SS-1046-(9.5.). Įpareigojo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrių pakeisti 2015 m. gruodžio 23 d. Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, žemės sklypo nuomininku įrašant ieškovę UAB „Verslo vystymo centras“. Priteisė iš atsakovės ieškovei 105 Eur žyminį mokestį ir 3 000 Eur advokato išlaidų. Teismas sprendimą grindė šiais argumentais:

Atsakovė davė sutikimą perleisti visą ginčo sklypo nuomos teisę. Teismas sprendė, kad atsakovės argumentai, kad ieškovė nenaudoja beveik pusės žemės sklypo, laikytini nepagrįstais, nes ginčo žemės sklypo 2015 m. gruodžio 23 d. Valstybinės žemės nuomos sutartyje Nr. 8SŽN-446 (3 ir 4.1 punktuose) numatyta galimybė žemės sklype statyti ir rekonstruoti tai pačiai veiklai vystyti reikalingus statinius bei įrenginius, kurių eksploatavimui išnuomotas žemės sklypas, jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Patvirtinto detalaus plano aiškinamajame rašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo vietų skaičius nustatomas pagal STR 2.06.01:1999, trūkstamas parkavimo vietų skaičius bus tikslinamas techninio projekto eigoje, o šiam sklypui reikalinga 59 automobilių stovėjimo vietos. Pagal dabar galiojantį STR 2.06.04.2014 (107 punktas), statant, rekonstruojant, ir net remontuojant statinius, turi būti įrengiamos privalomos automobilių stovėjimo vietos, o vien tik nurodytam automobilių stovėjimo vietų skaičiui įrengti reikalingas 1 475 m2 (25 × 59) plotas.

Teismas nenagrinėjo atsakovės argumentų dėl neteisėto aikštelės pastatymo, nes tai nėra šios bylos ginčo dalykas.

Teismas padarė išvadą, kad ieškovei įsigijus visus žemės sklype esančius pastatus iš esmės pasikeitė tik pastatų savininkas, todėl valstybinės žemės nuomos sutartis turėjo būti pakeista, joje įrašant naująja nuomininke ieškovę ir nekeičiant valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygų. Teismas, atsižvelgęs, kad įstatymai ar poįstatyminiai aktai nenumato jokių planų teikimo, pasikeitus valstybės išnuomotame žemės sklype visų esančių pastatų savininkui, atsakovės reikalavimą pateikti jai žemės sklypo planą su išskirta perleidžiamiems statiniams eksploatuoti reikalingomis žemės sklypo dalimis pripažino neteisėtu ir nepagrįstu.

Teismas sprendė, kad atsakovės veiksmai, kai ji 2016 m. vasario 5 d. Sutikimu sutiko dėl ginčo valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo naujam pastatų savininkui, o paskui atsisakė tai padaryti, keldama įstatymuose ar poįstatyminiuose aktuose nenumatytus reikalavimus, pažeidė ieškovės teisėtus lūkesčius. Minėtu Sutikimu atsakovė išreiškė kompetentingo viešojo subjekto valią ir tokiu būdu sudarė sąlygas atsirasti kitam juridiniam faktui – pastatų įsigijimo sandoriui sudaryti, taigi, sukūrė teisines pasekmes – teises ir pareigas dėl žemės sklypo nuomos, kurios neatskiriamos nuo daiktų valdymo ir naudojimo teisės. Dėl atsakovės neveikimo neigiami padariniai negali būti perkeliami tęstiniais valstybinės žemės nuomos santykiais suinteresuotiems asmenims. Be to, atsakovė nėra ginčijusi nei detaliojo plano sprendinių dėl suformuoto ginčo sklypo dydžio, nei 2016 m. kovo 29 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo be varžytynių sutarties Nr. 29/3/2016/VVC bei turto perdavimo–priėmimo akto.

Taip pat teismas pripažino, kad ieškovės reikalavimas dėl atsakovės įpareigojimo pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, pakeičiant nuomininką – juo įrašant ieškovę, nereiškia atsakovės administracinių funkcijų perėmimo. Kadangi ieškovės inicijuotas ginčas su valstybei atstovaujančia institucija valstybinės žemės valdymo teisės įsigijimo santykiuose yra civilinio teisinio pobūdžio, tai teismas ieškovės reikalavimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo laikė pagrįstu.

Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Apeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – patikslintą ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Jokių savarankiškai funkcionuojančių statinių valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalyje 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-466 sudarymo metu ir 2016 m. birželio 1 d. Žemės sklypo patikrinimo metu nebuvo, todėl šios žemės sklypo neužstatytos dalies nuoma ne aukciono būdu negalėjo būti sudaryta.

Teismas nevertino atsakovės atlikto žemės sklypo patikrinimo rezultatų ir tolimesnių NŽT veiksmų. Taip pat, atsakovės nuomone, teismas netinkamai aiškino Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11 d.; toliau – Taisyklės) 45 punkto nuostatas. Atsakovė po statinio pardavimo perrašydama žemės sklypo nuomos sutartį privalėjo įvertinti, ar naujasis statinių savininkas naudoja visą žemės sklypą jiems eksploatuoti. Paaiškėjus, kad ne visas žemės sklypas naudojamas ir reikalingas jame esantiems statiniams eksploatuoti pagal jų paskirtį, atsakovė pagrįstai pareikalavo pateikti planą, pagal kurį būtų galima pakoreguoti nuomos sutartį.

Atsakovė, prieš išduodama 2016 m. vasario 5 d. sutikimą perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę Nr. 8ST-141-(14.8.5.), turėjo vietoje įvertinti aplinkybes, susijusias su žemės sklypo naudojimu. Nagrinėjamu atveju NŽT Kauno skyrius išdavė sutikimą vietoje neįvertinęs šių aplinkybių. Tik 2016 m. birželio 1 d. atlikus patikrinimą vietoje nustatyta, kad ne visas žemės sklypas reikalingas jame esantiems statiniams eksploatuoti. Atsakovės nuomone, sutikimo išdavimas negali nulemti sutarties pakeitimo nevertinant nustatytų faktinių aplinkybių.

Atsakovė, net ir ne iš karto pastebėjusi ir įvertinusi aplinkybes, dėl kurių visas žemės sklypas negali būti nuomojamas, turėjo ne tik teisę, bet ir pareigą atsisakyti tęsti nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis. O ieškovė, sužinojusi apie atsakovės reikalavimus ir pradėjusi teisminius ginčus, privalėjo elgtis apdairiai, rūpestingai ir nesiimti veiksmų bei priemonių, kurios sukurtų menamą lūkestį (pastačius naujus statinius) tikėtis viso sklypo nuomos. Apie tai, kad visas sklypo plotas negalės būti išnuomotas, ieškovė žinojo dar iki statybos pradžios.

Atsakovės nuomone, teismas nepagrįstai nevertino argumentų, jog ieškovė nenaudoja beveik pusės žemės sklypo. Tai, kad ieškovė pageidauja naudoti visą žemės sklypo plotą, negali nulemti vien tik ieškovės poreikių tenkinimo, ignoruojant viešųjų tikslų įgyvendinimą ir neatsižvelgiant į valstybinės žemės nuomos teisinį reguliavimą ir teismų praktiką.

Statybos inspekcijos 2017 m. birželio 15 d. statybos patikrinimo akte Nr. SPA-736-(15.2) nepagrįstai nurodyta, kad yra statybą leidžiantis dokumentas. Atsakovės nuomone, rašytinis pritarimas neatitinka statybą leidžiančio dokumento ir negali būti teisėtas. Be to, minėtame akte pažymėta, kad statybos rūšis – kapitalinis remontas, tačiau iš bylos medžiagos akivaizdu, kad ieškovė pastatė naujus statinius.

Nuomos sutartis taip pat nesuteikia teisės statyti naujų statinių, nes pagal 4.1 papunktį yra galimas turimo pastato tolimesnis veiklos vystymas, o ne naujų statinių statybą. Be to, pagal nuomos sutartį tik žemės sklypo nuomininkas galėjo vykdyti jam nuosavybės teise priklausančio pastato remonto, rekonstrukcijos ar statybos darbus, reikalingus tai pačiai veiklai, kaip jo nuosavybės teise valdomas pastatas, vystyti. Ieškovė, kilus ginčams, tame tarpe ir teisme pradėjus nagrinėti civilinę bylą dėl nuomos sutarties tęstinumo, savavališkai ir prisiimdama galimas neigiamas rizikas, pastatė naujus statinius be valstybės patikėtinio pritarimo, žinodama, kad nevisas žemės sklypo plotas bus nuomojamas.

Ieškovės lūkestis, jog užstačius visą sklypo plotą naujais statiniais, žemės sklypas bus nuomojamas ir toliau lengvatine (ne aukciono) tvarka, nėra teisėtas, prieštarauja viešajam interesui, valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl tokios ieškovės teisės negali būti saugomos ir ginamos. Be to, nors ieškovė siekį eksploatuoti pastatą, turintį rinkos vertę, realizavo, bet tai nereiškia, jog ji įsigijo ir teisę lengvatine tvarka naudotis visa valstybės žeme, bei joje statyti naujus statinius.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

CPK 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas ir absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, nenustatyta, todėl apeliacinės instancijos teismas bylą toliau nagrinėja tik apeliaciniu skundu apibrėžtose ribose.

Dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu

Byloje ieškovė įrodinėjo, kad visi ginčo valstybiniame žemės sklype esantys statiniai priklauso jai, todėl ji turi teisę ginčo valstybinės žemės sklypu naudotis tokiomis pat sąlygomis kaip ir buvęs statinių savininkas, t. y. turi teisę visą ginčo valstybinės žemės sklypą išsinuomoti ne aukciono būdu. Atsakovė įrodinėjo, kad dalis ginčo valstybinės žemės sklypo nebuvo ieškovės eksploatuotas, o tik vėliau užstatytas, todėl ši žemės sklypo dalis ieškovei negali būti išnuomota be aukciono.

Teismų praktikoje išaiškinta, kad teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Jis riboja šių santykių šalių galimybę tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina imperatyviosios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014).

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK nuostata detalizuota Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, kuriame papildomai nurodyta, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata yra įtvirtinta ir Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (nutarimo redakcija, galiojanti nuo 2015 m. vasario 11 d.) 28 punkte.

Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyminis pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Kas reiškia, jog pastatų savininkai (nuomotojai) turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą. Nuomotino ar perkamo žemės sklypo dydis nustatomas pagal tikslinę paskirtį atitinkantį faktinį jo naudojimą, o sklypo ribos – pagal viešosios teisės (teritorijų planavimo) normas kompetentingų valdžios institucijų aktais patvirtintu sklypo planu. Taigi valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams užtikrinti tinkamą jų statinių eksploataciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).

Teisėjų kolegija pažymi, kad kasacinis teismas yra nurodęs, jog ne aukciono tvarka įgyjama teisė į valstybinės žemės nuomą yra nustatyta kaip išimtinė–lengvatinė tiems asmenims, kurie turi nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių, ir tai žemei, kuri reikalinga šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (žr., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2013 m. liepos 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013). Taigi, šiuo atveju reikia įvertinti esminę aplinkybę – ar ginčijamų NŽT sprendimų priėmimo metu buvo statiniai, kuriems eksploatuoti ieškovė turėjo teisę visą ginčo žemės sklypą išsinuomoti lengvatine tvarka.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovė iš BUAB „DOMUS ALTERA“ 2016 m. kovo 29 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo be varžytinių sutartimi Nr. 29/03/2016/VVC ir 2016 m. balandžio 5 d. Nekilnojamojo turto ir nuosavybės teisės į jį perdavimo–priėmimo aktu įsigijo visus ginčo žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), esančius statinius ir ginčo žemės sklypo nuomos teisę (e. bylos 1 T., b. l. 155–161). 2016 m. balandžio 21 d. ieškovė kreipėsi į atsakovę prašydama pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį nuomininku nurodant ieškovę (e. bylos 1 T., b. l. 71). NŽT Kauno skyrius 2016 m. birželio 1 d. atliko ginčo žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje ir surašė patikrinimo aktą Nr. 8ŽN-144-(14.8.66), kuriame nurodyta, kad dalis žemės sklypo yra apaugusi daugiamečiais medžiais, krūmais, žolėmis ir nėra naudojama pastatui–buitiniam korpusui eksploatuoti (e. bylos 1 T., b. l. 162–169). NŽT Kauno miesto skyrius 2016 m. birželio 8 d. raštu Nr. 8SD-3605-(14.8.7.) informavo ieškovę, kad didžioji dalis žemės sklypo negali būti išnuomota, o ieškovė turi pateikti žemės sklypo planą su išskirtomis dalimis statinių eksploatavimui, pagal kurį būtų galima pakoreguoti nuomos sutartį (e. bylos 1 T., b. l. 101–104). Ieškovė šį NŽT raštą apskundė (2016 m. liepos 4 d. skundas; e. bylos 1 T., b. l. 109–113). Atsakovė 2017 m. balandžio 18 d. raštu Nr. 1SS-1046-(9.5.) nurodė, kad ieškovei gali būti išnuomota ne aukciono tvarka tik ta valstybinės žemės sklypo dalis, kuri reikalinga šiame sklype ieškovei nuosavybės teise priklausantiems statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (el. bylos 1 T., b. l. 118–123). Ieškovė nesutikdama su NŽT sprendimais kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl jų panaikinimo ir valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo, kurį pirmosios instancijos teismas tenkino.

Visų pirma teisėjų kolegija nurodo, kad šios bylos nagrinėjimo dalykas yra valstybinės žemės nuomos teisiniai santykiai, o ne ieškovės pastatytų automobilių aikštelių teisėtumo klausimas. Atkreiptinas dėmesys, kad šiuo metu yra iškelta atskira civilinė byla dėl Kauno miesto savivaldybės administracijos 2016 m. gruodžio 22 d. išduoto rašytinio pritarimo statinio projektui Nr. RPSP-21-161222-01332 panaikinimo ir 2017 m. liepos 20 d. deklaracijos apie statybos užbaigimą/paskirties keitimą Nr. 1 panaikinimo bei statybos padarinių šalinimo, kurioje bus išspręstas ieškovės pastatytų aikštelių teisėtumo klausimas (Kauno apylinkės teismo civilinė byla Nr. e2-11044-528/2018), todėl apeliacinės instancijos teismas nepasisako dėl apeliantės argumento dėl statybą leidžiančio dokumento teisėtumo.

Apeliantė teigia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino teisės aktų nuostatas dėl teisės be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, nevertino apeliantės atlikto žemės sklypo patikrinimo rezultatų, todėl nepagrįstai pripažino, kad ieškovė turi teisę ne aukciono būdu išsinuomoti visą valstybinės žemės sklypą. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su tokiais apeliantės argumentais.

Teisėjų kolegija pažymi, jog vien aplinkybė, jog atsakovė išdavė sutikimą, kad BUAB „DOMUS ALTERA“ perleistų ginčo valstybinės žemės sklypo nuomos teisę ieškovei, nesudaro pagrindo teigti, kad ieškovė įgijo nuomos teisę į visą valstybinės žemės sklypą (NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. vasario 5 d. sutikimas Nr. 8ST-141-(14.8.5.); e. bylos 1 T., b. l. 154). Atsakovės duotame sutikime yra nurodyta, jog NŽT sutinka, kad valstybinės žemės sklypo nuomos teisė būtų perleista žemei, kuri reikalinga pastatui–buitiniam korpusui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) eksploatuoti. Taigi, jau tuo metu ieškovė galėjo ir turėjo suprasti, kad nustačius, jog ne visas valstybinės žemės sklypas yra reikalingas ieškovės įsigyjamų pastatų eksploatacijai, nuomos sutartis su ieškove bus sudaryta tik dėl dalies ginčo žemės sklypo.

Pažymėtina, kad Žemės įstatyme yra nustatyta, kad NŽT organizuoja ir vykdo valstybinės žemės naudojimo kontrolę (32 straipsnio 3 dalies 9 punktas, 36 straipsnis). Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.12 papunktį valstybinės žemės nuomotojai kontroliuoja, kaip valstybinės žemės sklypų nuomininkai vykdo sąlygas, numatytas valstybinės žemės nuomos sutartyse, o nustatę pažeidimų – reikalauja juos pašalinti arba inicijuoja šių sutarčių nutraukimą ir įstatymų nustatyta tvarka kreipiasi, kad būtų atlyginti nuostoliai. Remiantis tuo, atsakovė galėjo bet kuriuo metu atlikti ginčo žemės sklypo patikrinimą siekdama nustatyti kaip yra vykdoma sudaryta nuomos sutartis. Taigi, nors tokio patikrinimo atsakovė neatliko sutikimo davimo metu, tačiau turėjo teisę tai padaryti ieškovei pateikus prašymą dėl nuomos sutarties pakeitimo. Be to, NŽT sudarydama naują valstybinės žemės nuomos sutartį su kitu nuomotoju ar keisdama jau sudarytą, turi įvertinti kiekvieno nuomininko teisę be aukciono išsinuomoti žemės sklypą, statinių buvimą (nebuvimą) šiame sklype ir pan.

Byloje nustatyta, kad ieškovė 2016 m. kovo 23 d. sudarė projektavimo darbų sutartį Nr. 2016.AS-03 su UAB „Ra studija“ dėl administracinio pastato plane žymimo 1B3b, adresu Chemijos g. 15, Kaunas, kapitalinio remonto projekto parengimo, projekto vykdymo priežiūros atlikimo bei kitų su tuo susijusių sutartyje nurodytų darbų, statybą leidžiančio dokumento gavimo. Iš Sutarties priedo Nr. 4 „Projektavimo užduotis“ matyti, kad sutartimi susitarta ne tik dėl administracinio pastato kapitalinio remonto, bet ir dėl naujų statinių – automobilių stovėjimo aikštelių suprojektavimo (e. bylos 1 T., b. l. 170–171). Ieškovė pateikė ir Kauno miesto savivaldybės administracijos išduotą rašytinį pritarimą statinio projektui, kuriame nurodyta, kad ieškovė ne tik gali atlikti administracinio pastato kapitalinį remontą, bet ir statyti naują statinį (e. bylos 1 T., b. l. 173–174). Iš VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašų taip pat matyti, kad ieškovė 2017 m. rugsėjo 1 d. įregistravo naujai pastatytus statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (e. bylos 1 T., b. l. 148–153; 2 T., b. l. 132–136).

Tačiau iš byloje esančių įrodymų taip pat matyti, kad nei 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-466 sudarymo metu, nei 2016 m. birželio 1 d. žemės sklypo patikrinimo metu, nei ginčijamų NŽT sprendimų (raštų) priėmimo metu, dalyje ginčo žemės sklypo nebuvo jokių pastatų. NŽT patikrinimo akte nustatyta, kad žemės sklypo dalis tarp taškų 8–12 ir 1–3 yra apaugusi daugiamečiais medžiais, krūmais, žolėmis ir nėra naudojama pastatui–buitiniam korpusui eksploatuoti (e. bylos 1 T., b. l. 162–169). Ieškovė neneigė aplinkybės, kad tuo metu šioje žemės sklypo dalyje nebuvo jokių jai priklausančių statinių.

Ieškovė procesiniuose dokumentuose nurodė, kad bylos nagrinėjimo metu ginčo žemės sklypo neužstatytoje dalyje buvo pastatyta automobilių stovėjimo aikštelė, kuri įregistruota VĮ Registrų centre, todėl ieškovė turi teisę be aukciono išsinuomoti visą valstybinės žemės sklypą. Vis dėlto, teisėjų kolegija sutinka su apeliante, kad ieškovė neturėjo teisės be aukciono išsinuomoti visą ginčo valstybinės žemės sklypą. Iš sprendimo 10–12 punktuose nurodytų teisės aktų ir teisminės praktikos aiškiai matyti, kad išsinuomoti valstybinę žemę ne aukciono tvarka turi teisę tik tie asmenys, kurie tame žemės sklype turi nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių, ir tik tai žemei, kuri reikalinga šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad teisės aktuose nenustatyta galimybės be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018).

Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nustatytos aplinkybės pagrindžia, kad skundžiamų NŽT sprendimų priėmimo metu, dalyje ginčo žemės sklypo faktiškai nebuvo jokių statinių, kuriems naudoti ieškovė turėtų teisę ne aukciono būdu išsinuomoti valstybinės žemės sklypą. Minėta, kad valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik vadovaujantis imperatyviųjų teisės normų nuostatomis, valstybinės žemės sklypai ne aukciono tvarka išnuomojami ant šių sklypų esančių pastatų savininkams, kad esantys pastatai galėtų būti naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį, teisės aktuose nenustatyta galimybės be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokia linkme teisę aiškina ir kasacinės instancijos teismas savo naujausioje praktikoje (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018). Šiuo atveju ieškovė jau ginčo nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu ginčo žemės sklype pastačiusi ir įregistravusi naujus statinius siekė dirbtinai sukurti sąlygas įgyti valstybinės žemės nuomos teisę ne aukciono būdu. Dėl to ieškovės lūkestis nuomotis visą ginčo valstybinės žemės sklypą lengvatine (ne aukciono) tvarka, kai ji ginčo valstybinės žemės sklypą užstatė naujais statiniais nesudarius valstybinės žemės nuomos sutarties, prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti ginamas teisės aktų nustatyta tvarka (CK 1.137 straipsnio 3 dalis).

Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovės siekis eksploatuoti bylos nagrinėjimo metu naujai pastatytus statinius, savaime nesukūrė teisės ieškovei lengvatine tvarka naudotis visa valstybės žeme. Ieškovė jau iš skundžiamų NŽT sprendimų turėjo suprasti, kad nėra visų reikalingų sąlygų, kurių pagrindu ji galėtų nuomotis visą ginčo valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, todėl ieškovės tolimesni veiksmai įrodo, kad ji naujus statinius pastatė prisiimdama galimas neigiamas pasekmes.

Teisėjų kolegija taip pat sutinka su apeliante, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė Taisyklių 45 punktą. Nagrinėjamu atveju nors ieškovei Nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo sutartimi buvo perleista visa ginčo žemės sklypo nuomos teisė (sutarties 1.1.8. papunktis; CK 6.394 straipsnio 3 dalis), tačiau atsakovei atlikus patikrinimą vietoje ir nustačius, kad dalis žemės sklypo nėra naudojama ieškovei priklausantiems pastatams eksploatuoti, NŽT turėjo teisę spręsti, kad ši dalis žemės sklypo negali būti išnuomota bei pagal Taisyklių 34.3 papunktį ir 45 punktą įpareigoti ieškovę pateikti žemės sklypo planą su išskirtomis žemės sklypo dalimis statinių eksploatavimui, pagal kurį būtų galima pakoreguoti nuomos sutartį. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas visiškai nevertino NŽT Kauno skyriaus 2016 m. birželio 1 d. patikrinimo akto Nr. 8ŽN-144-(14.8.66) ir rėmėsi išimtinai ieškovės pateiktais įrodymais bei argumentais. Netinkamai įvertinus byloje esančius įrodymus, pirmosios instancijos teismas padarė neteisingą išvadą, kad ieškovė turi teisę be aukciono išsinuomoti visą ginčo valstybinės žemės sklypą, taip pat nepagrįstai panaikino ginčijamus NŽT sprendimus (raštus) Nr. 8SD-3605-(14.8.7.) ir Nr. 1SS-1046-(9.5.) bei įpareigojo apeliantę pakeisti 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446.

Apibendrinant tai kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad, priimant ginčijamus NŽT sprendimus (raštus), ginčo valstybinio žemės sklypo dalyje tarp taškų 8–12 ir 1–3 (kaip nurodyta NŽT patikrinimo akte) nebuvo jokių ieškovei nuosavybės teise priklausančių ar nuomojamų pastatų, kurių buvimas šiame valstybinės žemės sklype pagal teisės aktus suteiktų teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą. Dėl to atsakovė pagrįstai sprendė, kad ieškovė neturi teisės be aukciono išsinuomoti visą valstybinės žemės sklypą ir pagrįstai atsisakė pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį tol, kol ieškovė nepateiks žemės sklypo plano su išskirtomis žemės sklypo dalimis, reikalingomis ieškovei priklausančių statinių eksploatavimui.

Teisėjų kolegija papildomai pažymi, kad nors ieškovė ir neturi teisės išsinuomoti visos norimos valstybės žemės ne aukciono būdu, tačiau ji gali norimo valstybinės žemės sklypo dalį, kuri nebus išnuomota lengvatine tvarka, išsinuomoti kartu su kitais suinteresuotais asmenimis dalyvaudama aukcione ir jį laimėjusi (CK 6.551 straipsnio 1 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalis).

Dėl bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų

Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes teisėjų kolegija konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą ir asmenų teisę išsinuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu reglamentuojančias materialinės teisės normas, nevisapusiškai ištyrė ir įvertino byloje pateiktus įrodymus, dėl to skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas ir priimtinas naujas sprendimas – ieškinys atmestinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).

Panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimą, atitinkamai keistinas bylinėjimosi išlaidų atlyginimo paskirstymas (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Tačiau atsakovė nei pirmosios instancijos teisme, nei apeliacinės instancijos teisme iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos bylinėjimosi išlaidas patvirtinančių įrodymų nepateikė, todėl jos atsakovei nėra priteisiamos.

Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu valstybei iš šalių nepriteistinos, kaip sudarančios mažesnį nei numatyta Teisingumo ministro kartu su Finansų ministru dydį (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

n u s p r e n d ž i a:

Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti.

Šis Kauno apygardos teismo sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                                                                Algimantas Kukalis

Nerijus Meilutis

Arūnas Rudzinskas