Civilinė byla Nr. 3K-3-197/2012

Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00056-2011-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 32.5.1; 35.4; 42.4 (S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2012 m. balandžio 26 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Egidijaus Baranausko, Česlovo Jokūbausko (kolegijos pirmininkas) ir Prano Žeimio (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo E. E. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 13 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo E. E. ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Kelmeda“ ir akcinei bendrovei ,,Swedbank“ dėl nuosavybės teisės į daiktus pripažinimo ir hipotekos panaikinimo. Trečiasis asmuo byloje – S. G.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas yra dėl šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių pripažinimo pagrindinėmis pirkimo–pardavimo sutartimis, nuosavybės teisių pirkėjui į nekilnojamuosius daiktus pagal preliminariąsias sutartis pripažinimo ir pardavėjo pagal preliminariąsias sutartis bei banko sudarytos sutartinės hipotekos lakšto, kuriuo įkeisti aptariami nekilnojamieji daiktai, panaikinimo.

Ieškovas E. E. prašė teismo: 1) pripažinti, kad nuo 2008 m. liepos 25 d. ieškovas įgijo nuosavybės teisę į tris patalpas, esančias pastate (duomenys neskelbtini); 2) pripažinti ieškovui nuosavybę į atitinkamas dalis žemės sklypo (duomenys neskelbtini), proporcingai nuosavybės teise priklausančių patalpų dydžiui; 3) panaikinti atsakovų AB „Swedbank“ ir UAB „Kelmeda“ sudarytos sutartinės hipotekos lakšto dalis, kuriomis įkeistos trys aptariamos patalpos bei 0,0862 ha dydžio žemės sklypo dalis (duomenys neskelbtini).

Ieškovas su atsakovu UAB „Kelmeda“ 2008 m. liepos 25 d. sudarė tris preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis. Pagal šias sutartis būsimas pardavėjas UAB „Kelmeda“ įsipareigojo pastatyti pastatą su patalpomis, kurias ketino įsigyti būsimas pirkėjas E. E., ir, pripažinus pastatą tinkamu naudoti, su būsimu pirkėju sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį. Būsimas pirkėjas E. E. įsipareigojo preliminariųjų sutarčių sudarymo dieną sumokėti visą kainą už numatomas pirkti patalpas ir, pripažinus pastatą tinkamu naudoti, sudaryti su pardavėju pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas nurodė, kad jis įvykdė visas prievoles pagal preliminariųjų sutarčių sąlygas, bet atsakovas (pardavėjas) UAB „Kelmeda“ pareigos notarine tvarka įforminti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį neįvykdė. Atsakovui UAB „Kelmeda“ 2009 m. lapkričio 25 d. iškelta bankroto byla, todėl ieškovas suprato, kad šiame procese gali būti realizuotos jam priklausančios patalpos ir pažeistos jo daiktinės teisės. Kadangi visą patalpų kainą ieškovas sumokėjo preliminariųjų sutarčių sudarymo dieną – 2008 m. liepos 25-ąją, tai remdamasis CK 6.401 straipsnio 1 ir 5 dalimis prašė pripažinti jį nuo tos dienos įgijusiu nuosavybės teises į patalpas ir joms priklausančią žemės sklypo nuosavybės dalį. Pastatas, kuriame yra tos patalpos, buvo įregistruotas UAB „Kelmeda“ nuosavybės teise jau po preliminariųjų sutarčių sudarymo ir ieškovo tapimo patalpų savininku, todėl nei patalpos, nei atitinkama dalis žemės sklypo, ieškovo teigimu, negalėjo būti įkeista atsakovui AB „Swedbank“ be ieškovo sutikimo.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nutarčių esmė

Klaipėdos apygardos teismas 2011 m. gegužės 16 d. nutartimi E. E. ieškinį tenkino. Teismas pripažino, kad ieškovas nuo 2008 m. liepos 25 d. įgijo nuosavybės teisę į patalpas, esančias pastate (duomenys neskelbtini), ir į tuo adresu esančio žemės sklypo atitinkamas dalis, priskiriamas prie nuosavybės teise priklausančių patalpų. Teismas pripažino negaliojančia nuo 2008 m. rugsėjo 25 d. AB ,,Swedbank“ ir UAB „Kelmeda“ sudarytos sutartinės hipotekos lakšto dalį, kuria įkeistos ieškovui nuosavybės teise priklausančios patalpos, esančios pastate (duomenys neskelbtini), taip pat panaikino AB „Swedbank“ ir UAB „Kelmeda“ sudarytos sutartinės hipotekos lakšto dalį, kuria buvo įkeistas 0,0862 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini). Šia teismo nutartimi ieškovas E. E. išbrauktas iš BUAB „Kelmeda“ kreditorių sąrašo su 1 000 000 Lt reikalavimo suma.

Teismas nustatė, kad ieškovas su atsakovu UAB „Kelmeda“ 2008 m. liepos 25 d. pasirašė tris preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis: sutartį Nr. 08/07/25-001, kuria susitarė, kad UAB „Kelmeda“ pastate (duomenys neskelbtini), įrengs su visa apdaila ir parduos ieškovui 2 kambarių patalpas – 45,55 kv. m bendro ploto patalpas už 250 000 Lt; sutartį Nr. 08/07/25-002, kuria susitarė, kad UAB „Kelmeda“ tame pačiame pastate įrengs su visa apdaila ir parduos ieškovui 3 kambarių butą – 104,7  kv. m bendro ploto patalpas už 500 000 Lt; sutartį Nr. 08/07/25-003, kuria susitarė, kad UAB „Kelmeda“ šiame pastate įrengs su visa apdaila ir parduos ieškovui 2 kambarių butą – 52,14 kv. m bendro ploto patalpas už 250 000 Lt.

Įvertinęs preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių priedus – patalpų išdėstymo planus – teismas konstatavo, kad šių sutarčių dalykas yra gyvenamosios patalpos (butai), kvalifikavo preliminariąsias sutartis kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis, todėl ginčui išspręsti taikė CK 6.401 straipsnį. Teismo teigimu, byloje nėra duomenų, kad patalpų pirkimas būtų susijęs ne su ieškovo asmeniniais ar jo šeimos poreikiais, todėl ginčo sutartis pripažino ir vartojimo sutartimis su visais iš to išeinančiais teisiniais padariniais.

Teismo išaiškinimu, CK 6.401 straipsnio 5 dalies teisės norma neįtvirtina reikalavimo, kad būsimo nekilnojamojo turto statybos būtų finansuojamos vien tik pirkėjo lėšomis ar kad tokių lėšų dalis sudarytų esminę finansavimo dalį, todėl ieškovas, sumokėdamas visą kainą už patalpas, finansavo jų statybas ir nuo to momento įgijo į jas nuosavybės teisę. Pripažinęs, kad ieškovas nuo 2008 m. liepos 25 d. įgijo nuosavybės teises į ginčo patalpas, teismas sprendė, jog sutarčių šalys iš esmės įgyvendino visas pirkimo–pardavimo sandoriui reikšmingas teises ir pareigas (CK 6.305 straipsnio 1 dalis) – pardavėjas perdavė daiktą pirkėjui nuosavybės teise, o pirkėjas priėmė daiktą ir sumokėjo už jį nustatytą pinigų sumą. Pardavėjas vengė įforminti parduotų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį notarine tvarka, motyvuodamas tuo, kad neturėjo lėšų baigti statybos darbus, todėl, teismo įsitikinimu, yra įgyvendintos visos CK 1.93 straipsnio 4 dalies sąlygos sandoriui pripažinti galiojančiu. Dėl patalpų įkeitimo teismas įvertino tai, kad preliminariųjų sutarčių sudarymo metu įkeitimas buvo registruotas ne ginčo patalpoms (butams), bet 11 proc. baigtumo pastatui, kuris, trečiojo asmens S. G. teigimu, tuo metu apskritai neegzistavo (buvo sugriuvęs), o įkeistas buvo tik žemės sklypas. Teismo vertinimu, vėlesnis hipotekos duomenų pakeitimas, įkeičiant 35 atskirus objektus ir taip užtikrinant atsakovo UAB „Kelmeda“ įsipareigojimų bankui vykdymą, galėjo būti atliekamas tik esant ieškovo sutikimui, nes galimybė UAB „Kelmeda“ įkeisti patalpas preliminariosiose sutartyse nebuvo įtvirtinta. Ieškovo sutikimas įkeisti patalpas, kaip tai nustatyta CK 6.401 straipsnio 6 dalyje, taip pat nebuvo gautas. Be to, ieškovas nuo 2008 m. liepos 25 d. įgijo nuosavybės teises į ginčo patalpas, todėl hipotekos duomenų pakeitimo metu UAB „Kelmeda“ jau nebuvo šio turto savininkas ir negalėjo juo disponuoti (CK 4.37, 4.93 straipsniai). Remdamasis šiais argumentais teismas konstatavo, kad ginčo patalpų įkeitimas prieštarauja imperatyviosioms teisės normoms ir yra niekinis (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

Teismas darė išvadą, kad pagal sutartis parduotos patalpos neatskiriamai susijusios su atitinkamomis žemės sklypo dalimis. Atskiro susitarimo dėl žemės perleidimo šalys nesudarė, todėl teismas konstatavo, kad, ieškovui sumokėjus visą sutartyse nustatytą nekilnojamojo turto kainą ir įgijus nuosavybės teisę į patalpas, tomis pačiomis sutartimis buvo perleista ir nuosavybės teisė į atitinkamas žemės sklypo dalis (taikant pagal analogiją CK 6.401 straipsnio 5 dalį). Prievolę dėl žemės sklypo dalies įkeitimo teismas pripažino įvykdyta, todėl hipoteką šiam žemės sklypui laikė pasibaigusia (CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 13 d. nutartimi tenkinus atsakovo AB ,,Swedbank“ atskirąjį skundą nutarta panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. gegužės 16 d. nutartį ir ieškinį atmesti.

Teismas nurodė, kad, nepaisant to, jog ieškovo finansinis reikalavimas patvirtintas atsakovo UAB „Kelmeda“ bankroto byloje, kreditorius, kuris kartu, kaip teigiama ieškinyje, yra vartotojas ir grindžia savo reikalavimą CK 6.401 straipsnio 5 dalimi, prašydamas apginti jo teisę ir kitais būdais (pvz., pripažinti jam nuosavybės teisę į būstą po to, kai patvirtintas jo finansinis reikalavimas įdėtų lėšų į statybą apimtimi), tokį (naują) reikalavimą galima reikšti, tuo pačiu metu atsisakant finansinio reikalavimo patvirtinimo ar prašant jį sumažinti atitinkamu dydžiu. Iškėlus atsakovui UAB „Kelmeda“ bankroto bylą, jos kreditoriaus (šioje byloje – ieškovo) teisinė galimybė pareikšti ne tik piniginį, bet ir kitokio turtinio pobūdžio reikalavimus, siekiant nuosavybės teisės į daiktus (patalpas) pripažinimo, neturi būti laikoma prarasta, nes tokios galimybės netekimas galėtų lemti, jog į bankrutuojančios įmonės turto masę gali patekti ir jai nepriklausantis daiktas. Nustačius, kad kreditorius yra daikto savininkas, jo piniginis reikalavimas bankrutuojančiai įmonei neturėtų būti tvirtinamas, o jeigu patvirtintas – turėtų būti išbraukiamas iš reikalavimų sąrašo.

CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis S. A. v. UAB ,,Beržolė“ civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006). Preliminariosios būsimo būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti būstą, bet ir po to sudaryti pagrindinę būsto pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis).

CK 6.401 straipsnio 1 dalyje pateikta būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties samprata. Pagal ją pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nustatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Tokia specifinė sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties šalių tikslai, nukreipti į pirkėjo – fizinio asmens ar jo šeimos aprūpinimą gyvenamuoju namu ar butu ne su jo verslu ar profesija susijusiems reikalams, lemia tai, kad ši sutartis laikytina ir vartojimo sutartimi, kuriai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (CK 6.188 straipsnis). Preliminariųjų sutarčių sudarymas ir vykdymas siekiant tenkinti kitokio pobūdžio asmeninius ar šeimos poreikius (įsigyti ne būsimą gyvenamąjį būstą, bet kitokios paskirties daiktus) negali būti kvalifikuojamas kaip teisinis santykis, kurio reguliavimui būtų galima taikyti CK 6.401 straipsnio arba vartojimo sutarčių sudarymą bei vykdymą reglamentuojančias normines nuostatas. Jei preliminariąja sutartimi siekiama įgyti ne gyvenamosios paskirties daiktus (ne gyvenamąjį namą ar butą), tokiems santykiams negali būti taikomas ne tik CK 6.401 straipsnis apskritai, bet ir CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostata atskirai dėl pirkėjo, finansuojančio gyvenamojo namo ar buto statybą, nuosavybės teisių įgijimo į statomą gyvenamąjį namą ar butą momento nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

Įvertinusi 2008 m. liepos 25 d. ieškovo su atsakovu UAB „Kelmeda“ sudarytų preliminariųjų sutarčių turinį (sutarčių sąlygas) teisėjų kolegija sprendė, kad sutarčių šalys susitarė ne dėl statomų butų, bet dėl kitos paskirties negyvenamųjų patalpų statybos finansavimo ir būsimo perdavimo ieškovui. Sutartyse nėra nurodyta, kad jų dalykas yra gyvenamosios paskirties patalpų pastatymas.  Sprendžiant iš kitų byloje esančių įrodymų taip pat konstatuotina, kad atsakovo statytas objektas negali būti pripažįstamas gyvenamojo namo teisinį statusą turinčiu statiniu, o jame esančios patalpos – gyvenamuoju būstu (butais). Nekilnojamojo turto registre šis pastatas registruotas kaip pastatas – poilsio namai, kurio paskirtis – poilsio, o patalpos jame – negyvenamosios patalpos – poilsio patalpos, kurių paskirtis – poilsio. Žemės sklypo, kuriame statomas šis pastatas, naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektams skirta teritorija. Išskaidžius nebaigtą statyti pastatą suformuojant 35 atskirus nekilnojamojo turto objektus, šie objektai viešame turto registre įregistruoti kaip negyvenamosios paskirties patalpos. Byloje esančiame VĮ Registrų centro pranešime (pridėtas prie Klaipėdos miesto apylinkės teismo hipotekos teisėjo 2008 m. rugsėjo 25 d. nutarties (T. 1, b. l. 127-131) nurodyta, kad pastate, kurio paskirtis yra poilsio, įregistruota gyvenamųjų patalpų (butų) – 0, negyvenamųjų patalpų – 35. Byloje nėra duomenų, kad pastato statytoja ir žemės sklypo savininkė UAB „Kelmeda“ būtų gavusi leidimą statyti gyvenamosios paskirties statinį, taip pat nėra duomenų, kad ji būtų gavusi leidimą keisti negyvenamųjų patalpų jame paskirtį į kitą paskirtį – gyvenamųjų patalpų (butų). Šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių 5.2 punkte nurodyta, kad būsimas pirkėjas yra informuotas, jog pastatas yra statomas būsimam pardavėjui nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, kurio paskirtis: kita (komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti). Statytos patalpos neatitinka visų reikalavimų, keliamų gyvenamosioms patalpoms (pvz., jos nėra šildomos). Dėl to teismas nepripažino, kad ieškovas su statytoju sudarė preliminariąsias būsimų gyvenamųjų patalpų (butų) pirkimo–pardavimo sutartis.

Ieškovas finansavo nekilnojamojo registruotino daikto – negyvenamųjų patalpų statybos ir įrengimo darbus, todėl pripažinti ieškovui nuosavybės teises į šias patalpas taikant CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatas nėra teisinio pagrindo. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad pagrindas patalpas pripažinti gyvenamosiomis patalpomis yra prie šalių sudarytų sutarčių pridėti parduodamų patalpų išdėstymo planai, yra nepagrįsta, nes šie planai niekaip nepaneigia ir nepakeičia viešame Nekilnojamojo turto registre įrašytų duomenų apie patalpų teisinį statusą ir paskirtį.

Iš ieškovo sudarytų su atsakovu UAB „Kelmeda“ sutarčių teksto matyti, kad šalys susitarė, jog atsakovas įsipareigoja pastatyti ieškovui patalpas ir ateityje sudaryti jų pirkimo–pardavimo sutartį, bet ne notariškai įforminti jau sudarytą būsimo daikto pirkimo–pardavimo sutartį. Tai reiškia, jog iš šių sutarčių kylančios prievolės dalykas yra šalių veiksmai, kuriais ateityje siekiama sudaryti kitą savarankišką sutartį, nors kaina už numatomus pastatyti ir perduoti nekilnojamuosius daiktus sumokama jau preliminariųjų sutarčių sudarymo metu. Nagrinėjamu atveju nebuvo atlikti veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas (jį parduodant) kitai šaliai, nes jis dar nebuvo sukurtas, be to, pagal nustatytą teisinį statusą (registruotinas nekilnojamasis daiktas) jis ir negalėjo būti perduodamas kaip būsimas daiktas.

Teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad 2008 m. liepos 25 d. ieškovo ir atsakovo sudarytos sutartys turi tiek preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties, tiek statybos rangos sutarties požymių. Teismas ieškovo mokėjimą už numatomas įsigyti patalpas pripažino jų statybos finansavimu, nes tokio mokėjimo kvalifikavimas kaip avanso teikimas neatitiktų avanso paskirties. Teisėjų kolegijos vertinimu, šalių sudarytose sutartyse numatytas pirkėjo nuosavybės į  būsimas (statomas) patalpas įgijimo būdas skiriasi nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos.

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas negali būti būsimas nekilnojamasis daiktas (išskyrus būsimą gyvenamąjį namą ar butą). Pagal CK 4.49 straipsnio 4 dalies normą nuosavybės teisė į būsimą registruotiną daiktą negali būti sutartimi perleista iš anksto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis A. K. v. UAB ,,Alsva“ civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008). Nekilnojamieji daiktai (šioje byloje aptariamų sutarčių objektai – negyvenamosios patalpos) yra registruojami daiktai (CK 4.253 straipsnis). Tai lemia, kad būsimas nekilnojamasis daiktas negali būti nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas. Dėl šios priežasties ieškovo ir atsakovo UAB „Kelmeda“ sudarytoms sutartims negalėtų būti taikomos ir CK 6.165 straipsnio nuostatos.

Teismas konstatavo, kad 2008 m. liepos 25 d. šalių sudarytas sutartis tiksliausiai kvalifikuojantys bruožai būdingi nekilnojamojo daikto – negyvenamųjų patalpų statybos rangos sutarčiai. Ieškovas finansavo negyvenamųjų patalpų statybos ir įrengimo (su visa jų apdaila) darbus. Ieškovo su atsakovu UAB „Kelmeda“ sudarytos sutartys kvalifikuotinos kaip susitarimai dėl statybos rangos teisinių santykių sukūrimo, todėl jiems taikytinos statybos rangos sutartis reglamentuojančios teisės normos (CK 6.681–6.699 straipsniai). Kvalifikuodama ieškovo sudarytas sutartis  statybos rangos sutartimis, pagal kurias buvo numatyta pastatyti patalpas ieškovo – fizinio asmens – asmeniniams ar jo šeimos poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesine veikla, tenkinti, teisėjų kolegija pripažino, kad šioms sutartims taip pat taikytinos vartojimo rangos sutarties taisyklės (CK 6.681 straipsnio 4 dalis, 6.672–6.680 straipsniai). Atsakovas UAB „Kelmeda“ neįvykdė savo prievolių ieškovui pagal vartojimo rangos sutartį – nepastatė, nepridavė naudoti statomų patalpų ir neperdavė jų ieškovui, t. y. neatliko rangos sutartyje numatyto darbo. Ieškovas turi teisę pasinaudoti CK 6.334 straipsnyje nustatytomis pirkėjo teisėmis (CK 6.680 straipsnis), tokį savo teisių gynimo būdą jis įgyvendino, pareikšdamas atitinkamo dydžio finansinį reikalavimą BUAB „Kelmeda“ bankroto byloje.

Konstatavus, kad nėra teisinio pagrindo ginti ieškovo pažeistas teises ieškinyje nurodytais būdais ir pripažinti jam nuosavybės teisių į patalpas bei žemės sklypo dalį, nėra pagrindo tenkinti ir išvestinių ieškinio reikalavimų, susijusių su tų nekilnojamųjų daiktų įkeitimo sandorio pripažinimu negaliojančiu arba hipotekos panaikinimu.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas E. E. prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 13 d. nutartį ir palikti galioti Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. gegužės 16 d. nutartį. Kasaciniame skunde išdėstyti tokie kasacijos pagrindai ir juos pagrindžiantys esminiai argumentai:

1. Sutarties laisvės principas užtikrina šalims teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nusistatyti tarpusavio teises ir pareigas. Sprendžiant ginčus iš sutartinių santykių nevalia ignoruoti sutarties šalių valios ir vadovautis vien įstatymo nuostatomis. Spręsdamas sutartinių ginčų klausimus teismas nuo sutarties sąlygų turinio gali nukrypti ir vadovautis teisės normomis tik tada, kai šalių sutartis prieštarauja bendriesiems teisės principams, viešajai tvarkai ar imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 1.5, 1.81, 6.157 straipsniai, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 27 d. nutartis UAB ,,ŽVC“ v. AB ,,Pineka“ byloje Nr. 3K-7-262/2010; 2010 m. gruodžio 27 d. nutartis AB DnB NORD bankas v. P. A. B. byloje Nr. 3K-3-559/2010). Byloje apeliacinės instancijos teismas, išaiškinęs 2008 m. liepos 25 d. sutartis, padarė nepagrįstą išvadą, kad ši sutartis atitinka vartojimo rangos teisinius santykius ir kad ji turi būti aiškinama pagal vartojimo rangą reglamentuojančias CK normas, nes sudarant preliminariąsias sutartis pastatas jau buvo beveik pastatytas, išplanuotas, suskirstytas į atskirus objektus, todėl, ieškovo teigimu, jis negalėjo pateikti atsakovui užsakymo atlikti statybos rangos darbus ir vėliau už juos sumokėti. Šalių sutartys atitiko CK 6.165 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias preliminariąją sutartį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 13 d. nutartyje AB ,,Klaipėdos apdaila“ v. V. K. byloje Nr. 3K-3-468/2006 konstatuota, kad teisinius santykius kaip rangos galima vertinti tik tuo atveju, jeigu šalys sutartimi neįsipareigoja ateityje sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutarties, tokios sutarties negalima kvalifikuoti kaip preliminariosios sutarties, ji yra statybos rangos sutartis. Ieškovo teigimu, šalys, sudarydamos preliminariąsias sutartis, aiškiai tarėsi dėl konkretaus objekto įgijimo ieškovo nuosavybėn, tuo tikslu sumokėta visa sutarties kaina jos sudarymo metu. Dėl to toks mokėjimas negali būti pripažįstamas kaip avansas už būsimą darbą. Sudarant sutartis susitarta, kurie konkrečiai butai parduodami ir už kokią kainą. Sutartys negali būti vertinamos kaip rangos, nes šalys nederino darbų apimties, sąmatos, atlikimo terminų, atliktų darbų priėmimo–perdavimo aktų, preliminariosiose sutartyse išdėstytas įsipareigojimas ateityje sudaryti notarinę patalpų pirkimo–pardavimo sutartį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 11 d. nutartyje R. B. v. UAB ,,Eudanas“, AB ,,Ūkio bankas“ byloje Nr. 3K-3-261/2011 konstatuota, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis turi tiek preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties, tiek statybos rangos sutarties bruožų. Vienos ar kitos sutarties bruožai vyrauja priklausomai nuo to, ar pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą, ar šalys ateityje įsipareigoja sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį.

2. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje pateikta būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sąvoka, pagal ją pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja patas ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 13 d. nutartyje V. M. v. UAB “Progresyvios investicijos”, UAB “Hanza lizingas” byloje Nr. 3K-3-451/2004, 2007 m. vasario 26 d. nutartyje R. J. v. UAB „Ginta ir partneriai“ byloje Nr. 3K-3-72/2007 išaiškinta, kad tokiu atveju pirkėjas laikomas silpnesniąja sandorio šalimi, kuriai taikoma su tokiu statusu susijusi teisinė apsauga. Lietuvos apeliacinis teismas padarė išvadą, kad netaikytinos būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimą–pardavimą reglamentuojančios teisės normos, nes ieškovas įgijo negyvenamosios paskirties objektus. Tokia išvada prieštarauja preliminariųjų sutarčių 2.2 punktui, kuriame nurodyta ,,pagal preliminarų gyvenamojo namo patalpų planą; yra pridėti gyvenamųjų patalpų planai, patalpos (3 kambarių)“ – ieškovo lūkesčiai buvo įsigyti gyvenamąsias patalpas ir jas panaudoti kaip gyvenamąsias, nes dėl tokio sutarties objekto buvo susitarta. Tai, kad pastatas neįregistruotas kaip gyvenamasis, neužkerta ieškovui galimybės ateityje įsigytas patalpas įregistruoti kaip gyvenamosios paskirties, juolab kad teisme apklausiamas trečiasis asmuo UAB ,,Kelmeda“ buvęs vadovas S. G. patvirtino, jog patalpose yra įrengti patogumai, būdingi gyvenamajai patalpai: sanitariniai mazgai, vandentiekis, virtuvės ir kt. Ieškovo teigimu, šalių sudarytos sutartys vertintinos ne kaip preliminarios, o kaip pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys, nes sumokėta visa kaina pagal šias sutartis ir dėl atsakovo UAB ,,Kelmeda“ kaltės notarine tvarka neįforminta pirkimo–pardavimo sutartis. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 13 d. nutartyje V. M. v. UAB ,,Progresyvios investicijos”, UAB ,,Hanza lizingas” byloje Nr. 3K-3-451/2004, 2008 m. spalio 8 d. nutartyje byloje Nr. 3K-3-455/2008, 2008 m. gruodžio 23 d. nutartyje A. K. v. UAB „Alsva“ byloje Nr. 3K-3-608/2008 konstatuota, kad būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalis pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta apimtimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. reikalauti įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) ir naudotis visais kitais civilinių teisinių santykių gynimo būdais.

Atsakovo AB ,,Swedbank“ atsiliepimu į ieškovo E. E. kasacinį skundą prašoma kasacinio skundo netenkinti ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 13 d. nutartį palikti nepakeistą. Atsiliepime pateikti tokie esminiai nesutikimo su kasaciniu skundu argumentai:

Atsakovo vertinimu, sudarytos sutartys yra preliminariosios, tačiau tiek jas vertinant kaip preliminariąsias, tiek kaip rangos, tai neturėtų esminės įtakos Lietuvos apeliacinio teismo nutarties galutinei išvadai atmesti ieškinį. Kasaciniame skunde išdėstyti argumentai, pagrindžiantys, dėl ko turėtų būti taikoma CK 6.401 straipsnio 5 dalis, tačiau ši norma gali būti taikoma tik tokiu atveju, kai preliminariojoje nepastatyto gyvenamojo namo ar buto sutartyje vyrauja rangos sutarties požymiai, kurie yra neigiami tame pačiame kasaciniame skunde. Atsakovas sutinka su Lietuvos apeliacinio teismo nutartyje išdėstytais motyvais dėl CK 6.401 straipsnio netaikymo. CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, tačiau ginčas byloje yra dėl negyvenamųjų patalpų (poilsio patalpų), kurių tokį statusą patvirtina Nekilnojamojo turto registro išrašai. Be to, ieškovas sutartyse išreiškė sutikimą dėl perkamų patalpų statybos komercinės paskirties žemės sklype.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl būsimojo pirkėjo teisių į kitos (poilsio) paskirties patalpas pagal preliminariąją sutartį

Pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalį pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Aptariamose įstatymo normose suformuluota preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sąvoka, pagrindinės tokios sutarties šalių teisės ir pareigos, taip pat nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui nuo visos kainos sumokėjimo. Iš kitoms preliminariosioms sutartims nustatyto teisinio reglamentavimo CK 6.401 straipsniu išskiriamos preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartys, kurių esminis išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra sutarties dalykas – būsimas nepastatytas gyvenamasis namas ar butas. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje pripažįstama, kad sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamą sutartį pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartis R. B. v. BUAB ,,Eudanas“, AB ,,Ūkio bankas“ civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

Konstatuotina, kad jei preliminariąja sutartimi siekiama įgyti ne gyvenamosios paskirties daiktus, t. y. ne gyvenamąjį namą ar butą, kaip tai nurodyta įstatyme, o sutarties dalykas – kitokios paskirties nekilnojamasis daiktas, tai iš tokios preliminariosios sutarties atsiradusiam teisiniam ginčui netaikytinos CK 6.401 straipsnio nuostatos dėl pirkėjo ir pardavėjo teisių bei pareigų, nes šios teisės ir pareigos nustatytos tik įstatyme apibrėžtam preliminariosios sutarties dalykui. Pagal išdėstytą CK 6.401 straipsnio teisinį reglamentavimą aiškiai atskirtos preliminariosios sutartys pagal jų dalyką, dėl to į šio straipsnio teisinio reglamentavimo sritį nepatenka preliminariųjų sutarčių, siekiant įsigyti ne būsimą gyvenamąjį būstą, o kitos paskirties daiktus, sudarymo ir vykdymo teisiniai santykiai. Šie teisiniai santykiai, kylantys iš preliminariųjų sutarčių sudarymo ir vykdymo, reglamentuojami CK šeštosios knygos XII skyriaus teisės normų dėl ikisutartinių santykių.

Apeliacinės instancijos teismas nutartyje konstatavo, kad pagal 2008 m. liepos 25 d. ieškovo su atsakovu UAB „Kelmeda“ sudarytas preliminariąsias sutartis jų šalys susitarė ne dėl statomų butų, bet dėl kitos paskirties negyvenamųjų patalpų numatomame pastatyti pastate (duomenys neskelbtini). Teismas nepripažino, kad ieškovas su statytoju sudarė preliminariąsias būsimų gyvenamųjų patalpų (butų) pirkimo–pardavimo sutartis. Kasacinio teismo teisėjų kolegija, įvertinusi bylos medžiagą, kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentus, skundžiamos apeliacinės instancijos teismo nutarties motyvus ir jų pagrindu padarytas išvadas, neturi teisinio pagrindo nesutikti su pirmiau nurodyta išvada, kad šalys preliminariąsias sutartis sudarė dėl kitos paskirties negyvenamųjų patalpų. Pažymėtina tai, kad, kaip tai teisingai konstatavo apeliacinės instancijos teismas, šalys preliminariosiose sutartyse nesusitarė dėl butų pastatymo. Sutarčių dalyku nurodytos patalpos, kurios bus pastatytos kartu su sutartyse įvardytu pastatu ir, pripažinus pastatą tinkamu naudoti, dėl patalpų bus sudaroma pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis. Nekilnojamojo turto registre šis pastatas registruotas kaip pastatas – poilsio namai, kurio paskirtis – poilsio, o patalpos jame – negyvenamosios patalpos – poilsio patalpos, kurių paskirtis – poilsio. Byloje esančiame VĮ Registrų centro pranešime nurodyta, kad pastate, kurio paskirtis yra poilsio, įregistruota gyvenamųjų patalpų (butų) – 0, negyvenamųjų patalpų – 35. Išskaidžius nebaigtą statyti pastatą suformuojant 35 atskirus nekilnojamojo turto objektus, šie objektai viešame turto registre įregistruoti kaip negyvenamosios paskirties patalpos. Šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių 5.2 punkte nurodyta, kad būsimas pirkėjas yra informuotas, jog pastatas yra statomas būsimam pardavėjui nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, kurio paskirtis: kita (komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti). Žemės sklypo, kuriame statomas šis pastatas, naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektams skirta teritorija. Bylos įrodymais nepagrįsti kasacinio skundo argumentai, kad ieškovo lūkesčiai buvo įsigyti gyvenamąsias patalpas. Kasacinio skundo teiginys, kad ginčo patalpos yra savo įrengimu panašios į gyvenamąsias, nekeičia šių patalpų, pastato ir žemės sklypo, kuriame yra patalpos, negyvenamosios paskirties statuso. Tai, kad, ieškovo teigimu, egzistuoja galimybė pakeisti pastato ir ginčo patalpų jame paskirtį į gyvenamąją, neturi teisinės reikšmės tiek pastato, tiek patalpų jame teisinės padėties, apibrėžtos Nekilnojamojo turto registre, konstatavimui. Kasacinio skundo teiginiu dėl ginčo patalpų prilyginimo gyvenamosioms iš esmės prieštaraujama Nekilnojamojo turto registre esantiems įregistruotiems ginčo nekilnojamųjų daiktų duomenims. Aptariamu kasacinio skundo teiginiu taip pat prieštaraujama apeliacinės instancijos teismo nutartyje nustatytoms faktinėms bylos aplinkybėms pagal CPK 176–185 straipsniuose išdėstytas įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles ištirtus ir įvertintus bylos įrodymus.

Lietuvos apeliacinis teismas nutartyje pažymėjo, kad sutartyse išdėstyta ir tam tikrų sąlygų, būdingų rangos sutartims. Kasaciniame skunde argumentuojama apie tai, kad, kasatoriaus teigimu, sudarant preliminariąsias sutartis susitarta, kurie objektai bus parduodami ir už kokią kainą; sutartys negali būti vertinamos kaip rangos, nes šalys nederino darbų apimties, sąmatos, atlikimo terminų, atliktų darbų priėmimo–perdavimo aktų, preliminariosiose sutartyse išdėstytas įsipareigojimas ateityje sudaryti notarinę patalpų pirkimo–pardavimo sutartį. Kasacine tvarka bylą nagrinėjančios teisėjų kolegijos vertinimu, šalys savo ketinimus išreiškė sudarytų sutarčių sąlygose, sutartyse aiškiai įvardytas jų tikslas – ateityje sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo–pardavimo sutartį. Tai, kad bylos šalių sudarytose sutartyse neišdėstyta visų esminių statybos rangos sutarčių sąlygų, nėra pagrindo sutartis teisiškai kvalifikuoti rangos sutartimis ir spręsti, kad aptariamose sutartyse išdėstytos rangos sutarčių sąlygos. Be to, sutarčių teisinis kvalifikavimas neturi teisinės reikšmės byloje sprendžiant teisinį ginčą pagal pareikštą ieškinio reikalavimą – dėl nuosavybės teisių į patalpas ieškovui pripažinimo nuo kainos už jas sumokėjimo momento. Pirmiau nurodyta, kad sutartimis šalys susitarė ne dėl gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo ateityje, dėl to esant ginčui dėl nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą įgijimo momento netaikytina CK 6.401 straipsnio 5 dalis, pagal kurią pirkėjas pagal preliminariąją sutartį įgyja nuosavybės teisę nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo momento tais atvejais, kai sutarties dalykas yra gyvenamasis namas ar butas. Pagal CK 4.49 straipsnio 4 dalies teisės normą nuosavybės teisė į būsimą registruotiną daiktą negali būti sutartimi perleista iš anksto. Būtent taip ši norma taikoma teismų teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis A. K. v. UAB ,,Alsva“ civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008). Taigi nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas negali būti būsimas nekilnojamasis daiktas (išskyrus būsimą gyvenamąjį namą ar butą CK 6.401 straipsnio 5 dalies prasme). Nagrinėjamoje byloje aptariamų sutarčių ginčijami objektai yra negyvenamosios patalpos, kurios dar nebuvo pastatytos ir neegzistavo kaip registruojami nekilnojamieji daiktai sutarčių sudarymo ir kainos sumokėjimo už juos metu, dėl to nuosavybės teisė į dar neegzistavusias patalpas negalėjo būti perleista iš anksto būsimajam pirkėjui sumokėjus visą patalpų kainą pagal šalių sudarytas preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis. Dėl to Lietuvos apeliacinis teismas nutartyje teisiškai pagrįstai nepripažino ieškovo nuosavybės teisių įgijimo į ginčijamas patalpas ir jų hipotekos panaikinimo.

Teisėjų kolegija, išdėsčiusi argumentus ir išaiškinimus, iš jų visumos daro išvadą, kad apeliacinės instancijos teismo nutarties teisinė išvada – atmesti ieškinį – yra teisiškai pagrįsta. Apeliacinės instancijos teismo nutarties teisėtumas nenuginčytas kasacinio skundo argumentais (CPK 346 straipsnio 2 dalis), dėl to nutartis paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Iš ieškovo priteistina 48,75 Lt išlaidų, susijusių su bylos procesinių dokumentų įteikimu, Lietuvos valstybei (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnis, 340 straipsnio 5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

nutaria:

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 13 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovo E. E. valstybei 48,75 Lt (keturiasdešimt aštuonis litus 75 ct) išlaidų, susijusių su bylos procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.