Civilinė byla Nr. e2-611-1019/2022

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-00885-2021-5

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.1.; 2.6.16.8.

 (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. vasario 15 d.

 Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Jurgita Rimeikienė,

sekretoriaujant Jolantai Žilienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „KC Projektai“ atstovui advokatui Gyčiui Šarkai,

atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovei L. K.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „KC Projektai“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Teismas

n u s t a t ė :

ieškovė teismui pateiktu ieškiniu prašo pripažinti neteisėtu ir negaliojančiu atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus (duomenys neskelbtini) įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl (duomenys neskelbtini) valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (žemės sklypo kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) nutraukimo“.

Ieškinyje nurodyta, kad (duomenys neskelbtini) buvo sudaryta (duomenys neskelbtini) ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Žemės sklypas), valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Nuomos sutartis). Nuomos sutartyje nurodyta išnuomojamojo Žemės sklypo naudojimo paskirtis – kitai paskirčiai ((duomenys neskelbtini) eksploatuoti).  Žemės sklype buvo (duomenys neskelbtini) statiniai, geležinkelio atšaka, kuri, kaip paaiškėjo vėliau, buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre kaip savarankiškas statinys, tačiau ne AB „Lietuvos geležinkeliai“, kuriai priklausė visa geležinkelio infrastruktūra, bet UAB „(duomenys neskelbtini)“ vardu, asfalto ir betono keliai, kurie Nekilnojamojo turto registre kaip atskiri nekilnojamieji daiktai nėra įregistruoti. (duomenys neskelbtini) Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyrius išdavė sutikimą Nr. (duomenys neskelbtini), kad Statinių savininkas, perleisdamas Statinius, perleistų ir Žemės sklypo nuomos teisę pagal Nuomos sutartį. (duomenys neskelbtini) Nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartimi Statinius ir Kelius įsigijo (kartu perimta ir Žemės sklypo nuomos teisė pagal Nuomos sutartį) UAB „KC projektai“ (toliau – ir Nuomininkas). (duomenys neskelbtini) tarp UAB „KC projektai“ ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriaus (toliau – ir NŽT, Nuomotojas), buvo sudarytas Susitarimas „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties patikslinimo“ Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Susitarimas, Nuomos sutarties pakeitimas), kuriuo buvo patikslintas Žemės sklypo naudojimo būdas, pagal kurį Žemės sklypo nuomininkui buvo suteikta teisė Žemės sklypą naudoti ne tik esamų Statinių eksploatavimui, bet taip pat papildomai Žemės sklypą naudoti sandėliavimo ir pramonės statinių statybos veiklai (Žemės sklype esančių Statinių rekonstrukcijai ir naujų sandėliavimo ir pramonės paskirties statinių statybai laikantis teisės aktų reikalavimų). Ieškinyje nurodoma, kad (duomenys neskelbtini) akcijų pirkimo – pardavimo sandoriu Žemės sklypo nuomininko UAB „KC projektai“ 100 % akcijų paketą nusprendė įsigyti investuotojų grupė – iš viso (duomenys neskelbtini) nauji akcininkai, kurie nusprendė naudoti Žemės sklypą pagal (duomenys neskelbtini) Žemės sklypo Nuomos sutarties pakeitimo 2 punkte nurodytą paskirtį – Žemės sklype atnaujinti/įrengti/pastatyti modernius sandėliavimo statinius (skystų, birių medžiagų, kitų prekių, medžiagų sandėliavimui), esamus Statinius rekonstruojant ir/ar pritaikant šiuolaikiniams sandėliavimo statinių reikalavimams (toliau –Teritorijos konversijos projektas). Šiems akcininkų planams ir Teritorijos konversijos projektui įgyvendinti ypatingai svarbi buvo Žemės sklype esanti geležinkelio atšaka (dėl jos Žemės sklypui buvo įregistruota specialioji žemės naudojimo sąlyga: „Geležinkelio kelių ir jų įrenginių, geležinkelio želdinių apsaugos zonos“), kuria buvo planuojama transportuoti prekes sandėliavimui. Tačiau akcininkai, nusprendę įgyvendinti Teritorijos konversijos projektą siekiant Žemės sklype atnaujinti/įrengti/pastatyti modernius sandėliavimo statinius, nuo pat pradžių susidūrė su rimtomis nenumatytomis kliūtimis šiam tikslui pasiekti (geležinkelio demontavimo, žemės sklypo kadastro duomenų tikslinimo, sklypo aplinkosauginės, miškų valstybės kadastro žemėlapio duomenų tikslinimo problemos, karantinas dėl COVID-19), kurios nebuvo vertintos ir įvertintos NŽT jai parengiant ir išsiunčiant Nuomininkui (duomenys neskelbtini) įspėjimą dėl Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą praėjus 2 mėnesių laikotarpiui nuo įteikimo Nuomininkui dienos (po (duomenys neskelbtini)), todėl dėl šių priežasčių NŽT (duomenys neskelbtini) įspėjimas dėl Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą yra nepagrįstas, dėl ko ir Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą yra neteisėtas. Ieškovui tapus Žemės sklypo nuomininku, laikotarpyje nuo (duomenys neskelbtini) Nuomos sutarties su ieškovu papildymo pasirašymo momento iki NŽT (duomenys neskelbtini) įspėjimo dėl Nuomos sutarties nutraukimo surašymo ieškovas teisėtai naudojosi Žemės sklypu pagal Nuomos sutartį, tinkamai mokėjo ir yra sumokėjęs žemės nuomos mokestį už visą laikotarpį ir nuosekliai siekė teisėto Žemės sklypo nuomos sutartyje leidžiamo tikslo – įgyvendinti Teritorijos konversijos projektą, tačiau jo įgyvendinimo metu susidūrė su objektyviomis rimtomis kliūtimis, dėl kurių Nuomininkas iki šio momento nėra baigęs įgyvendinti Teritorijos konversijos projekto, tačiau tą siekia padaryti ir tokia galimybė egzistuoja. (duomenys neskelbtini) NŽT įspėjime ir (duomenys neskelbtini) įsakyme nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį nurodytas vienintelis Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindas – tai, kad Žemės sklype patikrinimo metu nebuvo rasta Statinių, kuriems eksploatuoti (duomenys neskelbtini) buvo sudaryta Žemės sklypo nuomos sutartis. Pirma, ne visi statiniai (duomenys neskelbtini) vykusio Žemės sklypo patikrinimo metu buvo išardyti. Didžioji dalis statinių (rezervuarų ir cisternų) egzistuoja iki šiol – yra išardyta tik apie 1.5 m antžeminė jų dalis, bet likusi dalis (apie 3.5 m) yra įleista į žemę (t. y. apie 3/4 statinių egzistavo ir yra dabar) ir nebuvo išardyta, tik ji yra užpilta žemėmis. Antra, sudarius (duomenys neskelbtini) Nuomos sutarties pakeitimą Žemės sklypo nuomininkui buvo suteikta teisė Žemės sklypą naudoti ne tik esamų Statinių eksploatavimui (apie ką NŽT pasisakė savo Įspėjime ir tik dėl šio pagrindo, kad tariamai neliko statinių, nutraukė Žemės sklypo nuomos sutartį), tačiau ir antruoju alternatyviu galimu ir teisėtu Žemės sklypo naudojimo būdu – Žemės sklypą naudoti sandėliavimo ir pramonės statinių statybos veiklai (Žemės sklype esančių Statinių rekonstrukcijai ir/ar naujų sandėliavimo ir pramonės paskirties statinių statybai laikantis teisės aktų reikalavimų). NŽT savo Įspėjime ir Skundžiamame įsakyme nenagrinėjo bei visiškai nieko nepasisakė dėl šio antrojo Žemės sklypo naudojimo būdo. Įsakyme nėra nurodyta, kad Žemės sklypas nenaudojamas šiuo antruoju galimu jo panaudojimo būdu, todėl NŽT Skundžiamas įsakymas dėl Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą ir dėl šios priežasties negali būti pripažįstamas teisėtu pagrindu nutraukti Žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą.

Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Vilniaus rajono skyrius, vykdydamas žemės naudojimo valstybinę kontrolę, (duomenys neskelbtini) 10.50 val. atliko Žemės sklypo naudojimo patikrinimą, kurio metu buvo surašytas Žemės naudojimo patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau - Patikrinimo aktas) bei atlikta vietovės foto fiksacija. Patikrinimo metu nustatyta, kad Žemės sklypas apleistas, šiuo metu netinkamas naudojimui pagal paskirtį, sklypas užaugęs sumedėjusia augalija. VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo duomenimis nustatyta, kad ieškovui nuosavybės teise priklausantys Statiniai yra registruoti Nekilnojamojo turto registre, tačiau iš Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio matyti, kad Žemės sklype Statinių nėra. Taip pat Žemės sklypo patikrinimo metu nustatyta, kad žemės sklype Statinių nėra. Taigi, kitos paskirties Žemės sklypas nenaudojamas jame įregistruotiems, tačiau faktiškai neegzistuojantiems statiniams eksploatuoti. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus vedėjas, atsižvelgdamas į minėtos valstybinės žemės naudojimo kontrolės rezultatus, (duomenys neskelbtini) įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl (duomenys neskelbtini) valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (žemės sklypo kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“ (toliau - Įsakymas) nusprendė nutraukti prieš terminą Sutartį. Atsižvelgdami į tai, kad Ieškovas nuo (duomenys neskelbtini) Susitarimo sudarymo iki Sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini) Žemės sklypo nenaudojo pagal Sutartyje nustatytas sąlygas kitai paskirčiai, darytina išvada, kad ieškovas padarė esminį sutarties pažeidimą, kuris sudarė pagrindą Vilniaus rajono skyriui ginčijamu Įsakymu vienašališkai nutraukti Sutartį prieš terminą, laikantis CK 6.564 straipsnio 2 dalyje nustatytos procedūros.

Ieškovė pateikė dubliką, kuriame nurodė, kad ne visiškai pagrįsta yra Nuomotojo (duomenys neskelbtini) Įspėjime nurodyta ir atsiliepime kartojama aplinkybė, jog Žemės sklype visiškai nėra jokių Nuomininkui priklausančių Statinių. Nuomininkas ieškinyje atskleidė bei įrodymais pagrindė faktą, jog dėl ankstesnių Statinių savininkų / ankstesnių Žemės sklypo nuomininkų (naudotojų) veiksmų Statiniai bei Žemės sklypas buvo užterštas naftos produktais, o Bendrovė savo sąskaita ir jėgomis buvo priversta pašalinti užterštumo pasekmes ir sutvarkyti Statinius bei Žemės sklypo teritoriją. Dėl šios užterštumo naftos produktais priežasties Bendrovė priėmė sprendimą laikinai iki Teritorijos konversijos projekto įgyvendinimo pradžios dalį Statinių ((duomenys neskelbtini)) išardyti, kad būtų užtikrinta, jog visos užterštumo pasekmės bus pašalintos, o likusią dalį kuro rezervuarų, kurie užima didžiąją dalį Žemės sklypo ir kurių didžioji dalis yra ne žemės paviršiuje, o įmontuoti į žemę, išardyti tik iš dalies: ko rezultate buvo nuardyta mažesnioji (apie 25 %) antžeminė kuro rezervuarų betoninės konstrukcijos dalis, o didesnioji į žemę įkastų kuro rezervuarų betoninės konstrukcijos dalių (apie 75 %) liko stovėti ir yra Žemės sklype iki dabar, tik dėl saugumo šios žemėje esančios statinių dalys yra uždengtos žemėmis. Vadinasi, priešingai negu nurodoma atsakovo atsiliepime, žemės sklype iš tikrųjų yra išlikusi dalis Statinių, kuro rezervuarai, tik jų didžioji dalis šiuo metu yra uždengta žemėmis. Atsakovas daugiau kaip 4,5 metų nuo dalies Statinių išmontavimo darbų pabaigos neteikė jokių pretenzijų ieškovui kaip Žemės sklypo nuomininkui dėl šio fakto, kad Žemės sklype buvę Statiniai laikinai nenaudojami, tokiu būdu pripažindamas, kad ir išmontavus dalį Statinių Žemės sklypo naudojimas yra pagrįstas ir teisėtas. Aplinkybė, kad ieškovas, siekdamas išspręsti ne jo sukurtas ekologines problemas, t. y. išvalyti Statinius ir Žemės sklypą nuo naftos teršalų, išardė dalį Statinių, o kuro rezervuarus išardė iš dalies, nepanaikino ir ieškovo teisės atstatyti Statinius, kuria ieškovas turi turėti galimybę pasinaudoti. Akivaizdu, kad Statinių atstatymas negali įvykti per 2 mėnesius, kuriuos atsakovas nurodė Įspėjime, todėl net ir dėl atsakovo nurodytos priežasties Žemės sklypo nuomos sutartis buvo nutraukta nepagrįstai nesuteikus pakankamo termino ieškovui atstatyti Statinius. Atsakovas net ir atsiliepime nepasisakė dėl antrojo Žemės sklypo naudojimo būdo - sandėliavimo ir pramonės statinių statybai (toks alternatyvus Žemės sklypo naudojimo būdas įtvirtintas (duomenys neskelbtini) Nuomos sutarties pakeitimo 2 punkte ir (duomenys neskelbtini) Nuomos sutarties 7.3. punkte) ir neįrodinėja, kad Žemės sklypo naudojimas pagal šį būdą yra neteisėtas, dėl ko NŽT atliktas Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą yra neteisėtas. Atkreiptinas dėmesys, jog atsakovas atsiliepime, cituodamas teisės aktus, reglamentuojančius Žemės sklypo nuomos santykius, nepagrįstai nemini ir nepagrįstai atsisako taikyti LRV 1999-03-09 nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 30.7. ir 38.7 punktus, kuriuose nuomininkui numatyta galimybė ir teisė valstybinės žemės sklype statyti naujus statinius, o ne tik išsinuomotą žemės sklypą naudoti esamų pastatų eksploatavimui. Būtent remiantis įvardytomis teisės normomis, kurių atsakovas nepagrįstai netaiko, tokia galimybė teisėtai ir pagrįstai buvo įtvirtinta Žemės sklypo nuomos sutarties 7.3. punkte ir Nuomos sutarties (duomenys neskelbtini) pakeitimo 2 bei 4 punktuose. Ieškovo nuomone, atsakovas neturėjo teisės priimti Skundžiamo įsakymo nutraukiant sutartį vienašališkai ne teismine tvarka, kadangi ieškovui nesutinkant su Įspėjime nurodytais motyvais bei pateikus savo nesutikimą patvirtinančius argumentus ir įrodymus, laikytina, kad tarp šalių kilo ginčas dėl Žemės sklypo nuomos sutarties vykdymo tinkamumo/netinkamumo, tokį ginčą kompetenciją spręsti turi tik kompetentingas teismas, todėl susiklosčius nurodytai situacijai, ieškovo nuomone, atsakovas neturėjo teisės užbaigti Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo procedūros ne teismine tvarka, o privalėjo dėl Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą kreiptis į teismą su ieškiniu.

Atsakovė pateikė tripliką, kuriame papildomai nurodė, Žemės sklypas be aukciono buvo išnuomotas esamiems Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems pastatams ir kitiems inžineriniams statiniams: sandėliui (unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini)), kurio pagrindinė naudojimo paskirtis - sandėliavimo, siurblinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), siurblinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kurių pagrindinė naudojimo paskirtis - pagalbinio ūkio, kitiems inžineriniams statiniams - inžinerinei įrangai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kurie nėra laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, eksploatuoti, todėl nesant pagrindinių statinių valstybinėje žemėje nutraukiama ir Žemės sklypo Nuomos sutartis (Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas, Taisyklių 28 punktas). Šių Statinių nugriovimas negali būti pagrindu be aukciono išnuomotame Žemės sklype statyti naujus statinius ir tokiu atveju gauti išskirtines ir lengvatines verslo sąlygas valstybės sąskaita, kadangi teisės aktai nenumato galimybės naujai statybai be aukciono nuomojamame valstybinės žemės sklype. Prie statinių, kurie neturi aiškios funkcinės paskirties ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio, žemės sklypo nuomos sutartys negali būti sudarytos, o valstybinės žemės patikėtinis turi teisę reikalauti atlaisvinti sklypą. Tik asmuo, turintis valstybinės žemės plote savarankiškai funkcionuojančių statinių, turi teisę reikalauti sudaryti žemės nuomos sutartį šiems statiniams eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės ploto. Teisės aktų nuostatos suteikia teisę be aukciono išnuomoti žemės sklypą po esamais savarankiškai funkcionuojančiais statiniais, o ne planuojamais statyti. Nors kiti inžineriniai statiniai - inžinerinė įranga ((duomenys neskelbtini)), Nekilnojamojo turto registre įregistruoti kaip atskiri kiti inžineriniai statiniai, tačiau šie kiti inžineriniai statiniai - inžinerinė įranga, registravimo metu, pagal savo atliekamą funkciją buvo (duomenys neskelbtini) cecho eksploatuojamų statinių ir įrenginių sudedamosios dalys ir priklausiniai. Įvertinus tai, kad Žemės sklype jokių statinių, kuriems esant būtų galima valstybinės žemės nuoma, nėra, todėl pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 26 dalį, buvusių statinių atstatymas reikštų naujų statinių statybą. Joks teisės aktas, reglamentuojantis Nacionalinės žemės tarnybos veiklą, nenumato Nacionalinės žemės tarnybos pareigos (ar teisės) suteikti teisę ir protingą terminą Ieškovui pasinaudoti galimybe atstatyti Statinius. Pažymėtina, kad Žemės sklypo VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta, kad Žemės sklypo tikslinė žemės naudojimo paskirtis - kitos paskirties, būdas - pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, todėl neaišku, apie kokių dviejų Žemės naudojimo būdų nustatymą kalba ieškovas. VĮ Registrų centro duomenimis, Žemės sklypui nustatytas vienas žemės sklypo naudojimo būdas - pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, o Ieškovo dublike nurodytas žemės sklypo naudojimo „būdas“ - sandėliavimo ir pramonės statinių statybai, tai šio Žemės sklypo naudojimo pobūdis, kuris reiškė Žemės sklype leidžiamos veiklos specifiką, kuris įsigaliojus Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2013 m. gruodžio 11 d. įsakymui Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl žemės ūkio ministro ir aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymo Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl pagrindinės žemės naudojimo paskirties žemės naudojimo būdų turinio, žemės sklypų naudojimo pobūdžių sąrašo ir jų turinio patvirtinimo“ pakeitimo“, netaikomas. Nei Žemės sklypo Nuomos sutartyje, nei (duomenys neskelbtini) su Ieškovu sudarytame Susitarime nėra numatyta nuomininko teisė griauti esamus statinius ir jų vietoje statyti naujus, kadangi žemės sklypas be aukciono buvo išnuomotas esamų statinių eksploatacijai, o ne naujų statinių statybai. Naujų statinių statyba galima tik išimtiniais atvejais, kuomet nauji statiniai yra neatsiejamai susiję su esamais ir būtini pastarųjų tinkamai eksploatacijai, ir tik gavus žemės sklypo savininko pritarimą tokių statinių statybai. Pažymėtina, kad nagrinėjamu atveju, nėra pagrindo taikyti Taisyklių 30.7 bei 38.7 papunkčių, kadangi Žemės sklype statinių, kuriems esant būtų galima valstybinės žemės nuoma, nėra, o Sutarties 7.3 papunktyje ir Susitarimo 4 punkte įrašyta sąlyga reiškia turimų statinių (kurių eksploatavimui ir buvo išnuomotas žemės sklypas) tolimesnį veiklos vystymą, o ne naujų statinių statybą.

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas palaikė pateiktą ieškinį, dubliką nurodytais motyvais. Papildomai nurodė, jog (duomenys neskelbtini) NŽT atliko patikrinimą ieškovei nedalyvaujant, apie patikrinimą ieškovė nebuvo informuota. Pažymėjo, kad visos problemos, trukdžiusios naudoti žemės sklypą, išsprendė (duomenys neskelbtini) m. pradžioje. Patikslino, kad ginčas dėl geležinkelio atšakos užtruko apie 1,5 metų; (duomenys neskelbtini) m. pradžioje prasidėjo aplinkosauginės problemos, nes buvo nurodyta išvalyti nuo naftos produktų (duomenys neskelbtini) ha teritoriją, tai užtruko apie 1 m. 10 mėn. Kadangi rezervuarai buvo užteršti, jų neįmanoma išvalyti, todėl reikėjo griauti. Nurodė, kad (duomenys neskelbtini) buvo tikimasi pradėti projektavimą, tačiau paaiškėjo, kad sklypas patenka į valstybinę miško teritoriją. Pakeisti duomenis užtruko apie 2 metus. 2020 m. kovo mėnesį prasidėjo karantinas, sustojo darbų projektavimas. (duomenys neskelbtini) atnaujino projektavimo darbus, tačiau gavo įspėjimą, kad bus nutraukta nuomos sutartis. Pažymėjo, kad (duomenys neskelbtini) sutarties pakeitimas nenuginčytas, privalomas abiem šalims, NŽT negali atsisakyti taikyti vienašališkai. Ieškovės atstovo teigimu, žemės sklypo panaudojimui dviem būdais numatytas bendras terminas ((duomenys neskelbtini) metai). Ieškovė atliko daug parengiamųjų darbų, investavo daug lėšų, sąžiningai naudojo žemės sklypą pagal galimus panaudojimo būdus. Išvaliusi žemės sklypą, ieškovė pagerino žemės sklypo vertę. Nurodė, kad, norint vykdyti statybą, reikia nugriauti. NŽT fiksavo tuo momentu, kai dalis statinių buvo išardyta, siekiant statyti. Ieškovės atstovo teigimu, 2 mėn. įspėjimo terminas neprotingas, nes neįmanoma per tiek atstatyti (duomenys neskelbtini) statinius. Nagrinėjamu atveju svarbus Žemės įstatymo pakeitimas (2021-11-25), pagal kurį įspėjimo terminas – 2 metai; be to, išspręsta, kad gali būti nauja statyba. Pažymėjo, kad NŽT per 20 metų sutarties laikotarpį nereiškė jokių pretenzijų, todėl ieškovė manė, kad naudoja teisėtai.

Atsakovės atstovė teismo posėdžio metu su pareikštu ieškiniu nesutiko, palaikė atsiliepime, triplike nurodytus motyvus. Papildomai nurodė, jog valstybinės žemės sklypo nuoma ne aukciono tvarka sietina tik su esamo statinio eksploatacija. Sklypas išnuomotas pagrindiniam statiniui – sandėliui – eksploatuoti. Valstybinę kontrolę atliko Vilniaus rajono skyrius. Paaiškino, kad patikrinti kiekvienais metais kiekvieną sklypą nėra techninių galimybių, veiklą planuoja metiniuose planuose.  Ginčo sklypas tikrintas tik (duomenys neskelbtini). Kadangi ieškovė nuo (duomenys neskelbtini) žemės sklypo nenaudojo pagal sutarties sąlygas, konstatuotas esminis sutarties pažeidimas. Dėl naujų statybų NŽT pozicija tokia, kad nauja statyba negalima vietoj senų. Jei būtų pagrindinis statinys (sandėlis), tolimesnės veiklos vystymui šalia esamų statinių būtų galima statyba. Tai, kas buvo atliekama ieškovės, neturi teisinės reikšmės. Pagal sutartį buvo nustatytas vienas žemės sklypo naudojimo būdas ir teisė naujų statybų šalia esamų statinių.

Ieškinys tenkintinas visiškai.

Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, jog (duomenys neskelbtini) Valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Nuomos sutartis) AB „(duomenys neskelbtini)“ (duomenys neskelbtini) metams išnuomotas (duomenys neskelbtini) ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Žemės sklypas). Nuomos sutartyje nurodyta išnuomojamojo Žemės sklypo naudojimo paskirtis – kitai paskirčiai ((duomenys neskelbtini) cechui eksploatuoti). (duomenys neskelbtini) UAB „(duomenys neskelbtini)” ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ sprendimais reorganizavus AB „(duomenys neskelbtini)” valstybinės žemės nuomininku tapo UAB „(duomenys neskelbtini)”. Žemės sklype buvo UAB „(duomenys neskelbtini)“ nuosavybės teise priklausantys statiniai - sandėlis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), siurblinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kiti (inžineriniai) - inžinerinė įranga (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – ir Statiniai), kuriuos (duomenys neskelbtini) Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartimi UAB „(duomenys neskelbtini)“ pardavė ieškovei. (duomenys neskelbtini) Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyrius išdavė sutikimą Nr. (duomenys neskelbtini), kad Statinių savininkas, perleisdamas Statinius, perleistų ir Žemės sklypo nuomos teisę pagal Nuomos sutartį. Atsižvelgiant į tai, kad Žemės sklypas buvo užstatytas ieškovei nuosavybės teise priklausančiais statiniais, (duomenys neskelbtini) su ieškove buvo sudarytas susitarimas „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties patikslinimo“ Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Susitarimas), kuriuo AB „(duomenys neskelbtini)“ pagal (duomenys neskelbtini) sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos“ turėtos teisės ir pareigos perėjo UAB „KC projektai“. Šiuo susitarimu nustatyta, kad Žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – kitos paskirties, būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – pramonės ir sandėliavimo įmonių statybos. Susitarimo 3 punkte nustatyta, kad išnuomojamame žemės sklype esamų statinių rekonstrukcija ir naujų pastatų, statinių statyba, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos: galima vadovaujantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymu ir kitais teisės aktais. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyrius (duomenys neskelbtini) atliko Žemės sklypo naudojimo patikrinimą ir (duomenys neskelbtini) surašė Žemės sklypo patikrinimo aktą (toliau – ir Patikrinimo aktas), kuriame nurodė, jog Žemės sklypas apleistas, šiuo metu netinkamas naudoti pagal paskirtį. Sklypas užaugęs sumedėjusia augalija. Bylos duomenimis, ieškovės atstovai patikrinime nedalyvavo, ieškovės teigimu, apie šį patikrinimą Nuomininkas nebuvo informuotas, nežinojo. Duomenų, kad ieškovė buvo informuota apie patikrinimą, byloje nėra (CPK 178 straipsnis). Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyrius (duomenys neskelbtini) surašė ir Nuomininkui pateikė įspėjimą (toliau – ir Įspėjimas), jog po dviejų mėnesių nuo įspėjimo gavimo dienos nutrauks Žemės klypo nuomos sutartį prieš terminą, nes Statiniai šiuo metu Žemės sklype yra išardyti ir jų nesimato, o Žemės sklypas be Nuomininkui priklausančių statinių negali būti nuomojamas ne aukciono tvarka. Atsakovė (duomenys neskelbtini) priėmė įsakymą, kuriuo įformino savo sprendimą nutraukti Nuomos sutartį (toliau – Įsakymas). Taigi iš esmės Sutarties nutraukimo pagrindu atsakovė vertina esant Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą, t. y. jog ginčo Žemės sklypas nėra užstatytas ieškovei priklausančiais statiniais, kurie suteiktų teisę nuomotis žemės sklypą (jo dalį).

Ieškovė prašo pripažinti Įsakymą nutraukti Nuomos sutartį negaliojančiu, nes ne visi statiniai (duomenys neskelbtini) vykusio Žemės sklypo patikrinimo metu buvo išardyti, be to, sudarius Susitarimą Žemės sklypo nuomininkui buvo suteikta teisė Žemės sklypą naudoti ne tik esamų Statinių eksploatavimui, tačiau ir antruoju alternatyviu galimu ir teisėtu Žemės sklypo naudojimo būdu – Žemės sklypą naudoti sandėliavimo ir pramonės statinių statybos veiklai (Žemės sklype esančių Statinių rekonstrukcijai ir/ar naujų sandėliavimo ir pramonės paskirties statinių statybai laikantis teisės aktų reikalavimų). Ieškovės teigimu, siekdama Žemės sklype atnaujinti/įrengti/pastatyti modernius sandėliavimo statinius (skystų, birių medžiagų, kitų prekių, medžiagų sandėliavimui), esamus Statinius rekonstruojant ir/ar pritaikant šiuolaikiniams sandėliavimo statinių reikalavimams, ieškovė per nuomos terminą atliko daug paruošiamųjų darbų bei jiems atlikti patyrė dideles investicijas, kurios ženkliai padidino Žemės sklypo vertę. Ieškovės teigimu, NŽT nustatytas 2 mėnesių įspėjimo terminas su galimybe pašalinti atsakovo įvardytą Žemės sklypo nuomos sutarties naudojimo (nenaudojimo) pažeidimą, yra neobjektyvus ir neatitinka šalių bendradarbiavimo principo. Atsakovė, nesutikdama su ieškiniu, nurodė, kad kitos paskirties Žemės sklypas negali būti naudojamas jame įregistruotiems, tačiau faktiškai neegzistuojantiems statiniams eksploatuoti, o kadangi Žemės sklype jokių statinių, kuriems esant būtų galima valstybinės žemės nuoma, nėra, todėl buvusių statinių atstatymas reikštų naujų statinių statybą.

Taigi nagrinėjamoje civilinėje byloje yra sprendžiamas ginčas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties vienašališko nutraukimo nuomotojo iniciatyva, motyvuojant žemės sklypo nenaudojimu pagal paskirtį ir statinių nuomojamame žemės sklype nebuvimu.

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui); žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. 

Kasacinio teismo praktikoje sprendžiant materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą, aiškinimo ir taikymo klausimus, yra pažymėta, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Jis riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas negu tas, kurias įtvirtina imperatyviosios įstatymų nuostatos (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 23 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-425-421/2017 27 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). 

Kasacinis teismas yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploataciją (Žemės įstatymo 9 straipsnis, CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Sistemiškai aiškindamas šias teisės normas kasacinis teismas yra konstatavęs, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype ir žemės sklypo naudojimas jiems eksploatuoti yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sąlyga (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640/2015 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).

Kasacinio teismo praktikoje taip pat pateikti išaiškinimai dėl statiniams eksploatuoti būtino valstybinės žemės sklypo naudojimo pobūdžio: pažymėta, kad teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Tai reiškia, kad asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam konkrečiam tikslui – turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui naudoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę; savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą. Teisės normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017 44 punktą; 2017 m. lapkričio 23 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-425-421/2017 30 punktą; 2018 m. balandžio 9 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018 18 punktą ir juose nurodytą kasacinio teismo praktiką).

Nagrinėjamoje byloje ginčas yra kilęs dėl jau sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties vienašalio nutraukimo, todėl tokiu atveju taikomos teisės normos, reglamentuojančios sutarčių nutraukimą, šiuo konkrečiu atveju būtent CK 6.217 ir 6.564 straipsniai.

Pažymėtina, jog CK 6.545 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas vienodą teismų praktiką, yra išaiškinęs, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-492/2014, 2016 m. liepos 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-362-684/2016; ir kt.). Požymiai, kurių pagrindu sprendžiama, ar sutarties pažeidimas yra esminis, nurodyti CK 6.217 straipsnio 2 dalyje. Sprendžiant, ar nuomininkas nevykdė jam priskiriamos pareigos naudoti nuomojamą žemės sklypą pagal paskirtį ir ar šis pareigos nevykdymas gali būti laikomas esminiu nuomos sutarties pažeidimu, kaip jį apibūdina CK 6.217 ir 6.564 straipsnių normų dispozicijos, būtina atsižvelgti į individualias sutarties ypatybes, šalių elgesį, tarp šalių susiklosčiusią sutarties vykdymo praktiką, nustatyti sutartį pažeidžiančius nuomininko veiksmus ir įvertinti, ar nustatyti nuomininko veiksmai leidžia nuomotojui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje, taip pat ar šioje situacijoje būdamas nuomotoju kiekvienas protingas asmuo galėtų pagrįstai prarasti pasitikėjimą nuomininko gebėjimu vykdyti sutartinius įsipareigojimus ir kt. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies asmeniniai interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusioji šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių. Svarbu atsižvelgti ir į sutarties vykdymo tarp šalių susiklosčiusią praktiką, taip pat į sutartį pažeidusios šalies vaidmenį, t. y. nustatytina, ar sutartis netinkamai įvykdyta sąmoningai to siekiant (tyčia), ar dėl aplaidumo (didelio neatsargumo). Nukentėjusioji šalis negali remtis CK 6.217 straipsnio 2 dalies ir sutartyje numatytais vienašalio nutraukimo pagrindais kaip pretekstu vienašališkai nutraukti sutartį. Nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiajai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo. Vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo yra įtvirtinta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004; kt.).

Pagal kasacinio teismo praktiką žemės nuomos sutarties nutraukimo pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą pagrindą sudaro ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas. Tačiau pažymėtina, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, sąlygojamas sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties (pvz., žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt.). Dėl šios priežasties pagal kasacinio teismo praktiką vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartį civilinėje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010; kt.). Taigi, vertinant, ar valstybinės žemės nuomininko veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti nuomos sutartį pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, teisiškai reikšminga aplinkybė yra ne tik laiko tarpas, kai žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir priežastys, dėl kurių nuomininkas nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį.

Iš byloje esančių įrodymų bei šalių pateiktų duomenų nustatyta, jog (duomenys neskelbtini) Nuomos sutartimi buvo išnuomotas Žemės sklypas (duomenys neskelbtini) cechui eksploatuoti (Sutarties 3 punktas). Pagal Sutarties 5 punktą, statant pastatus (statinius, įrenginius) išnuomojamame sklype būtina laikytis įstatymų ir jų lydimųjų teisės aktų ir Vilniaus apskrities viršininko administracijos įsakymo reikalavimų. Pagal Nuomos sutarties 7.3. punktą, nuomininkas įsipareigojo pastatų statybos, remonto ir teritorijos tvarkymo darbus vykdyti tik pagal nustatyta tvarka parengtą ir patvirtintą projektinę dokumentaciją. Ieškovei įgijus nuosavybės teisę į Žemės sklypo teritorijoje esančius statinius – sandėlį, siurblines ((duomenys neskelbtini) vnt.), kitus inžinerinius statinius/ inžinerinę įrangą (kuro rezervuarus, tepalų cisternas, kuro cisternas, mazuto cisternas), ieškovė (duomenys neskelbtini) su Lietuvos valstybe, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriaus, sudarė susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties patikslinimo, kuriuo buvo patikslintas Žemės sklypo naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – pramonės ir sandėliavimo įmonių statybos, papildomai Susitarime numatyta galimybė Žemės sklype esančių Statinių rekonstrukcijai ir naujų pastatų, statinių statybai, gavus NŽT sutikimą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymu ir kitais teisės aktais. Atsakovė neginčija valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo teisėtumo, vadinasi, pripažįsta, kad ji buvo sudaryta, laikantis teisės aktų reikalavimų, t .y. kad žemės sklype esantys statiniai galėjo būti naudojami pagal paskirtį ir tokiam naudojimui buvo reikalingas žemės sklypas. Byloje taip pat nustatyta, kad šiuo metu minėti objektai ginčo sklype įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, tačiau faktiškai dalies jų nėra, jie išardyti, atliekant teritorijos tvarkymo darbus dėl užterštumo naftos produktais (laikotarpiu nuo (duomenys neskelbtini)) – išardyti visų rezervuarų likę metaliniai karkasai, nuardyta visų rezervuarų antžeminė betoninio aptvaro dalis, likusi kiekvieno rezervuaro betoninė konstrukcijos dalis uždengta žemėmis, išardytas sandėlis ir sutvarkytas po statiniais buvusiosios teritorijos paviršius, išardytos siurblinės ir sutvarkyta jų aplinka. Atsakovės teigimu, nesant statinių, išnyko pagrindas nuomoti žemės sklypą lengvatine tvarka, buvęs sudarant nuomos sutartį. Teismas pažymi, kad nagrinėjamu atveju sprendžiant, ar yra pagrindas nutraukti Žemės nuomos sutartį, būtina sistemiškai įvertinti Nuomos sutarties nuostatas. Sutarties 7.3 punkte nurodyta, kad išnuomotame žemės sklype galima vykdyti pastatų statybos, remonto ir teritorijos tvarkymo darbus pagal parengtą ir patvirtintą projektinę dokumentaciją. Susitarimo dėl Nuomos sutarties patikslinimo 2 punkte nustatyta, kad Žemės sklypo naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – pramonės ir sandėliavimo įmonių statybos, o pagal Susitarimo 4 punktą yra galima esamų Žemės sklype statinių rekonstrukcija ir naujų pastatų statyba. Tokios nuostatos reiškia, kad išnuomotame sklype nuomininkei suteikiama statybos teisė, laikantis sutartyje nurodytų apribojimų ir sąlygų. Byloje nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) pradėti projektavimo darbai dėl įvairios paskirties pastatų komplekso rekonstrukcijos į sandėlius, kurie buvo sustabdyti (duomenys neskelbtini), paaiškėjus, kad atskiros projektuojamos teritorijos zonos yra įtrauktos į valstybės miškų kadastrą kaip valstybinės reikšmės miško žemė. Patikslinus valstybės miškų kadastro duomenis, (duomenys neskelbtini) projektavimo darbai atnaujinti.

Nagrinėjamu atveju svarbu tai, kad iki pat (duomenys neskelbtini) Patikrinimo, (duomenys neskelbtini) Įspėjimo atsakovė jokių pretenzijų ieškovei dėl žemės sklypo naudojimo nereiškė, todėl darytina išvada, kad atsakovė laikė, jog ieškovė valstybinės žemės nuomos sutartį vykdo tinkamai ir tai atitiko atsakovės interesus. Ieškovė tiek savo procesiniuose dokumentuose (ieškinyje, dublike), tiek teismo posėdžio metu nurodė, jog tapusi žemės sklypo nuomininke siekė Žemės sklype atnaujinti/ įrengti/ pastatyti modernius sandėliavimo statinius (skystų, birių medžiagų, kitų prekių, medžiagų sandėliavimui), esamus Statinius rekonstruojant ir/ar pritaikant šiuolaikiniams sandėliavimo statinių reikalavimams, šiam tikslui pasiekti atliko parengiamuosius darbus, šalino objektyvias kliūtis – buvo atliktas Žemės sklypo duomenų kadastro tikslinimas, Žemės sklypo aplinkosauginių problemų dėl Statinių ir Žemės sklypo užterštumo naftos produktais ir šio užterštumo padarinių pašalinimas, Miškų valstybės kadastro žemėlapio duomenų tikslinimas, sudaryta Projektavimo sutartis. Visi šie ieškovės atlikti veiksmai parodo ieškovės aiškias bei aktyvias pastangas sutvarkyti išsinuomotą žemės sklypą ir naudoti pagal paskirtį, šie darbai ir veiksmai atlikti iki atsakovės atlikto žemės naudojimo patikrinimo, akto surašymo ir ieškovės įspėjimo apie sutarties nutraukimą.

Atsakovės atstovė teismo posėdžio metu nurodė, kad atsakovė vienašališką valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą grindžia ta aplinkybe, jog ieškovei nuomojamame Žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių, kuriems eksploatuoti buvo išnuomotas Žemės sklypas (šiuo atveju – sandėlio), todėl nėra galimybės ir jų atstatyti, nes tai reikštų naują statybą. Teismo vertinimu, tai nėra pakankamas pagrindas pripažinti ieškovę iš esmės pažeidus sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį ir ją nutraukti.

Vertinant atsakovės teisę vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį aktualu įvertinti tai, ar atsakovė iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Atsakovės teigimu, nesant Statinių Žemės sklype, yra pagrindas nutraukti Žemės sutartį. Ieškovės paaiškinimais nustatyta, kad Statiniai išardyti, nuardyta visų rezervuarų antžeminė betoninio aptvaro dalis, likusi kiekvieno rezervuaro betoninė konstrukcijos dalis uždengta žemėmis, sutvarkytas po statiniais buvusiosios teritorijos paviršius, išardytos siurblinės ir sutvarkyta jų aplinka, vykdant Vilniaus regiono aplinkos apsaugos departamento privalomąjį nurodymą, taip pat dėl galimybės Statinius rekonstruoti/modernizuoti pritaikant juos birių ar skystų produktų laikymui. Pažymėtina, kad valstybinės žemės nuomos sutartis buvo sudaryta (duomenys neskelbtini) metų laikotarpiui, todėl negalima laikyti, jog dėl savarankiškai funkcionuojančių statinių nebuvimo žemės sklype patikrinimo metu atsakovės interesai buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusioji šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti. Nagrinėjamu atveju tokių aplinkybių nenustatyta, todėl, teismo vertinimu, tai nesudaro pagrindo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį. Atsakovė nenurodė argumentų, kad dėl susiklosčiusių aplinkybių nuomotojai atsirado neigiamų padarinių. Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju svarbi aplinkybė, kad ieškovė moka žemės mokesčius, įsiskolinimo nėra.

Teismo vertinimu, esant tokioms aplinkybėms, darytina išvada, kad nagrinėjamu atveju Žemės nuomos sutarties nutraukimas po to, kai nuomininkė pradėjo darbus ir organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, juos tęsia ir šiuo metu yra investavusi į tai lėšų, neatitiktų nuomininkės teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė.

Pažymėtina tai, jog sutarties nutraukimas galimas kaip kraštutinė priemonė, kuri gali būti naudojama tik sutartyje arba įstatyme nurodytais atvejais. Sutiktina su atsakove, jog išsinuomotos žemės naudojimas ne pagal sutartyje nustatytą paskirtį arba nenaudojimas pagal sutartyje nustatytą paskirtį gali sudaryti pagrindą nutraukti žemės nuomos sutartį. Tą patvirtina šioje byloje ginčijamo Įsakymo nutraukti Sutartį priėmimo metu galiojusios Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalies nuostatos, numačiusios, jog valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Tačiau šiuo atveju teismas neturi pagrindo vertinti, jog ieškovė jai išnuomotą žemės sklypą naudojo ne pagal paskirtį.

Atsakovė Žemės nuomos sutartį, sudarytą (duomenys neskelbtini) metų laikotarpiui, vienašališkai nutraukė įspėjus ieškovę prieš 2 mėnesius. Ieškovės teigimu, atsakovės nurodytas 2 mėnesių įspėjimo terminas dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą yra minimalus terminas, kuris, be kita ko, yra skirtas ir nuomininkui suteikti realią galimybę ištaisyti įspėjime nurodytus pažeidimus, dėl kurių ketinama nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį. Ieškovė atkreipė dėmesį, kad pagal nuo 2022-03-01 įsigaliojančius Žemės įstatymo pakeitimus (2021 m. lapkričio 25 d. priimtas Lietuvos Respublikos žemės įstatymo Nr. I-446 9 ir 24 straipsnių pakeitimo ir Įstatymo papildymo 9-1 straipsniu įstatymas), Žemės įstatymo 9 straipsnis buvo papildytas nauja 15 dalimi, pagal kurią sprendimas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą dėl statinių ar įrenginių nenaudojimo pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų tiesioginę paskirtį priimamas, jeigu per nustatytą 2 metų laikotarpį valstybinės žemės nuomininkas nepašalina nustatytų žemės nuomos sutarties pažeidimų. Ieškovo nuomone, įstatymo leidėjas, priimdamas Žemės įstatymo pakeitimą įtvirtino specialiąją normą, kad valstybinės žemės sklypo nuomininkui, kuris nenaudoja nuomojamame žemės sklype nuomininkui priklausančių statinių, turi būti suteiktas mažiausiai 2 metų terminas šiam pažeidimui (statinių nenaudojimui) ištaisyti, kadangi vėl pradėti naudoti statinius pagal paskirtį dėl objektyvių priežasčių yra būtinas mažiausiai 2 metų terminas, o ne 2 mėnesių terminas, kuris buvo suteiktas ieškovui dėl ieškovo nuomojamame Žemės sklype buvusių Statinių nenaudojimo. Teismas pažymi, kad civiliniai įstatymai ir kiti civilinius santykius reglamentuojantys teisės aktai negalioja atgaline tvarka (CK 1.7 straipsnio 2 dalis), todėl nagrinėjamu atveju taikytina įstatymo redakcija, galiojusi būtent ginčo laikotarpiu, juolab kad ieškovės nurodytas Žemės įstatymo pakeitimas įsigalios tik 2022-03-01.

Apibendrinant tai, kas išdėstyta, įvertinus byloje esančius rašytinius įrodymus, šalių atstovų paaiškinimus, teismas sprendžia, jog atsakovė nutraukė su ieškove sudarytą Nuomos sutartį nesant tam pagrindo, todėl darytina išvada, jog Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus vedėjo (duomenys neskelbtini) įsakymas Nr. (duomenys neskelbtini) yra nepagrįstas, todėl naikintinas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

Ieškovė patyrė 188 Eur žyminio mokesčio išlaidų, taip pat 6212,50 Eur atstovavimo išlaidų, iš viso – 6400,50 Eur. Iš prašyme pateiktų ataskaitų, sąskaitų už teisines paslaugas matyti, kad sąskaitos išrašytos ieškovei už ieškinio, dubliko, rašytinių paaiškinimų parengimą, pasirengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose (2021-09-22 (duomenys neskelbtini); 2022-01-14 (duomenys neskelbtini)). Iš teismui pateiktų bylinėjimosi išlaidas pagrindžiančių įrodymų, t. y. mokėjimo nurodymų, nustatyta, kad ieškovė už patirtas atstovavimo išlaidas yra apmokėjusi 6212,5 Eur.

CPK 98 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato, dalyvavusio nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šio straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ar advokato darbo laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintuose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Sprendžiant klausimą dėl išlaidų advokato pagalbai apmokėti priteisimo, turi būti vadovaujamasi CPK 98 straipsnio 2 dalies nuostatomis, t. y. tokios išlaidos turi būti proporcingos bylos sudėtingumui, advokato darbo ir laiko sąnaudoms ir neviršyti Teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio. Nustatydamas priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, teismas atsižvelgia į šiuos kriterijus: bylos sudėtingumą; teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialių žinių reikalingumą; ankstesnį (pakartotinį) dalyvavimą toje byloje; būtinybę išvykti į kitą vietovę, negu registruota advokato darbo vieta; ginčo sumos dydį; teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį; sprendžiamų teisinių klausimų naujumą; šalių elgesį proceso metu; advokato darbo laiko sąnaudas; kitas svarbias aplinkybes (Rekomendacijų 2 punktas). Taigi, sprendžiant klausimą dėl išlaidų advokato ar advokato padėjėjo pagalbai apmokėti atlyginimo priteisimo šaliai, turi būti atsižvelgiama tiek į bendrąsias bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisykles, tiek ir į konkrečios jų rūšies – išlaidų advokato ar advokato padėjėjo pagalbai atlyginti – dydžio nustatymo kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-190-611/2019).Teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad teismas, spręsdamas dėl išlaidų advokato pagalbai apmokėti, vadovaujasi ne tik nurodytais CPK 98 straipsnyje įtvirtintais kriterijais, tačiau ir sąžiningumo, teisingumo principais bei realumo, būtinumo ir pagrįstumo kriterijais, siekiant, kad nebūtų pažeistas šalių lygiateisiškumo principas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. spalio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008).

Atsižvelgiant į ginčo ir įrodinėjimo sudėtingumą, teisinių paslaugų kompleksiškumą, advokato darbo laiko sąnaudas, bylos apimtį, teismo posėdžių skaičių, jų trukmę, teismas daro išvadą, kad ieškovės nurodytos išlaidos už advokato teisinę pagalbą neviršija 2004-05-02 LR Teisingumo ministro įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintoje rekomendacijoje dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikimą teisinę pagalbą (paslaugas) nustatytų maksimalių dydžių, yra realios, būtinos bei pagrįstos, todėl ieškovės prašomos priteisti teisinės pagalbos išlaidos pripažintinos pagrįstomis. Ieškinį patenkinus visiškai, iš atsakovės ieškovei priteistina 6212,5 Eur atstovavimo išlaidų, taip pat 188 Eur žyminio mokesčio, iš viso – 6400,50 Eur.

Atsižvelgiant į tai, kad šioje byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011-11-07 įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 nustatytos minimalios valstybei priteistinų bylinėjimosi išlaidų sumos (5 Eur), procesinių dokumentų siuntimo išlaidos iš atsakovės nepriteistinos (CPK 92 straipsnis).

Dėl laikinųjų apsaugos priemonių

Sprendimui įsiteisėjus, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. sausio 18 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės panaikintinos (CPK 150 straipsnio 3 dalis).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268–270 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a :

ieškinį tenkinti visiškai.

Pripažinti negaliojančiu Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus rajono skyriaus vedėjo (duomenys neskelbtini) įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl (duomenys neskelbtini)  valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (žemės sklypo kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) nutraukimo“.

Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „KC Projektai“ (juridinio asmens kodas 302560449) iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (juridinio asmens kodas 188704927) 6400,50 Eur (šešis tūkstančius keturis šimtus eurų 50 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimui įsiteisėjus, panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. sausio 18 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones.

Sprendimo patvirtintą kopiją pateikti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja                                                                                                                               Jurgita Rimeikienė