Civilinė byla Nr. e2A-525-407/2017

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00320-2015-8

Procesinio sprendimo kategorijos:

(S)

2.6.11.6; 2.6.8.10.

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2017 m. spalio 3 d.   

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Godos Ambrasaitės – Balynienės, Nijolės Piškinaitės ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), rašytinio proceso tvarka apeliacinėje byloje pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Re factor“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo akcinės bendrovės SEB banko ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Re factor“ dėl skolos priteisimo ir pagal atsakovės ,,Re factor“ priešieškinį ieškovui akcinei bendrovei SEB bankui dėl piniginių lėšų priteisimo; trečiasis asmuo –  bankrutavusi uždaroji akcinė bendrovė ,,Turto valdymo centras“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

1. Ginčo esmė

1. 2013-11-19 tarp pardavėjo AB ,,SEB lizingas“ (kurio teises perėmė ieškovas AB SEB bankas) ir pirkėjos UAB ,,Re factor“ (atsakovės) buvo sudaryta negyvenamosios patalpos (kavinės – restorano) pirkimo pardavimo sutartis. Šalys susitarė, jog nurodytas turtas parduodamas už 2 200 000 Lt, prie šios sumos pridedant pridėtinės vertės mokestį – 462 000 Lt. Ieškovė nurodė, kad atsakovė sumokėjo 2 200 000 Lt sumą, tačiau nesumokėjo likusios 462 000 Lt sumos. 2013-11-28 šalys pasirašė perdavimo priėmimo nuosavybėn aktą. Pateiktu ieškiniu ieškovas AB SEB bankas prašė priteisti iš atsakovės UAB ,,Re factor“ 133 804,45 Eur (462 000 Lt) nesumokėtą kainą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Atsakovė su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti, be to, pateikė priešieškinį. Nurodė, kad  pastatas, kuriame yra atsakovės nupirktos patalpos, yra avarinės būklės. Atsakovės teigimu, pardavėjui dar 2013 m. rugpjūčio mėn. buvo žinoma apie pastato, kuriame yra ginčo patalpos, avarinę būklę, kadangi tai patvirtina UAB ,,Sweco Lietuva“ 2013-08-05 techninio vertinimo ataskaita. Ši esminė informacija apie patalpų būklę pasirašant pirkimo pardavimo sutartį nuo atsakovės buvo nuslėpta. Pasak atsakovės, patalpų apibūdinimas, nurodytas pirkimo pardavimo sutartyje kaip „techniškai netvarkingos“ neatitinka realios patalpų būklės, nes pastatas tuo metu buvo avarinės būklės (jo trūkumų šalinimas įvertintas 1 047 564 Lt suma) ir netgi buvo rekomenduojama nutraukti jo naudojimą. Tuo pagrindu atsakovė pasiūlė ieškovui ginčo patalpų kainą sumažinti, tačiau ieškovas kainos nesumažino. 2014-05-28 raštu „Dėl priešpriešinių piniginių reikalavimų įskaitymo“ atsakovė pareiškė, jog įskaito ieškovo 133 804,45 Eur (462 000 Lt) dydžio patalpų kainos sumokėjimo reikalavimą į atsakovės 178 428,19 Eur (616 076,86 Lt) reikalavimą dėl patalpų kainos sumažinimo, atlikus įskaitymą pasibaigia atsakovės prievolė ieškovui ir atsakovės reikalavimas ieškovui lieka 44 623,74 Eur (154 076,86 Lt).
3. Pateiktu priešieškiniu atsakovė UAB ,,Re factor“ prašė: 1) konstatavus, kad atsakovė 2014-05-28 teisėtai įskaitė priešpriešinius savo ir ieškovo AB SEB banko reikalavimus, atsakovei iš ieškovo priteisti 44 711,40 Eur dydžio pinigų sumą; arba 2) konstatavus, kad atsakovė 2014-05-28  negalėjo įskaityti priešpriešinių savo ir ieškovo reikalavimų, atsakovei iš ieškovo priteisti 178 515,85 Eur dydžio pinigų sumą; 3) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Vilniaus apygardos teismas 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimu priešieškinį atmetė, o ieškinį patenkino visiškai – priteisė ieškovui iš atsakovės 133 804,45 Eur skolą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir 3 672 Eur bylinėjimosi išlaidas.
5. Teismas nustatė, jog byloje nėra ginčo dėl to, kad pastato būklė yra avarinė. Teismas nurodė iš dalies pritariantis atsakovės argumentams, kad ieškovas be pateisinamos priežasties nesuteikė atsakovei visos jo turimos informacijos apie ginčo pastato būklę, t. y. nepateikė atsakovei UAB ,,Sweco Lietuva“ 2013-08-05 techninio vertinimo ataskaitos. Kita vertus, teismas pažymėjo, kad pirkimo pardavimo sutartyje ieškovas aiškiai ir nedviprasmiškai nurodė, kad ginčo pastatas yra techniškai netvarkingas ir jam reikalingos papildomos investicijos, siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę (sutarties 4.5. 5.1, 5.4, 5.5, 7.1 punktai). Pasak teismo, atsakovei buvo sudarytos galimybės susipažinti tiek su ginčo patalpų, tiek su ginčo pastato būkle (tą atsakovė aiškiai patvirtino sutartyje), todėl konstatavo, kad atsakovei pastato būklė buvo žinoma, arba bent jau turėjo būti žinoma, tuo labiau, kad net pačioje sutartyje šalys patvirtino, jog pastatas yra techniškai netvarkingas (dėl ko atsakovė dar atidžiau turėjo patikrinti jo būklę). Teismo vertinimu, bet koks apdairus, rūpestingas, atidus asmuo, tuo labiau, kad atsakovė verčiasi su nekilnojamuoju turtu susijusia veikla (jo pirkimu ir nuoma), tokioje situacijoje būtų atidžiai patikrinęs perkamo nekilnojamojo turto (tuo pačiu ir pastato, kuriame yra perkamas turtas) būklę prieš sutarties pasirašymą, arba pasinaudojęs kvalifikuota specialistų pagalba. Teismas kritiškai vertino atsakovės teiginius, kad specialistų pagalba brangiai kainuoja ir užima daug laiko, nes, teismo vertinimu, tai nepateisina atsakovės pasyvių veiksmų nagrinėjamu atveju.
6. Teismas taip pat nurodė, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2016-05-06 nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-250-611/2016, kurioje buvo nagrinėjamas ginčas tarp atsakovės ir jam konsultacines paslaugas teikusio asmens UAB „Recomm group“ (kuris iš esmės tarpininkavo perkant ginčo patalpas), taip pat nesutiko su atsakovo argumentais, jog jam nebuvo žinoma tikroji pastato būklė. Nagrinėjant nurodytą bylą pirmosios instancijos teisme buvo nustatyta, jog atsakovės vadovas E. R. lankėsi objekte, jį apžiūrėjo tiek išoriškai, tiek viduje; matė, kad pastatas aptrauktas tinklu, vadinasi, remontuotinas; nekilnojamojo turto brokeriui pasiūlius atsakovės atstovui apžiūrėti ir kitas pastato patalpas, esančias aukščiau, tai padaryti atsisakė.
7. Pasak teismo, šios bylos nagrinėjimo metu teismo posėdyje atsakovės atstovas taip pat patvirtino, kad neapžiūrėjo viso pastato, nes nematė tam poreikio. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas konstatavo, kad pati atsakovė buvo nepakankamai apdairi ir rūpestinga, tinkamai nepasidomėjo ginčo pastato būkle, nors nagrinėjamu atveju tai turėjo daryti itin atidžiai. Atsakovė apsiribojo tik jam ginčo patalpų pardavėjo pateiktu 2012-08-08 orientaciniu sąmatiniu skaičiavimu, kuriame nurodyta, jog ginčo pastato fasado plyšių injekavimui ir susiuvimui, fasado remontui reikalinga 120 540,20 Lt suma. Teismas pažymėjo, kad nurodytas skaičiavimas buvo atliktas daugiau kaip prieš metus iki sutarties sudarymo (per tą laiką pastato būklė galėjo reikšmingai pasikeisti), be to, iš nurodytos sąmatos matyti, jog šiuo atveju buvo paskaičiuotos tik dalies fasado remonto darbai (ir tai kosmetiniai), todėl atsakovė, būdama juridiniu asmeniu, kuriam keliami aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, turėjo reikalauti iš pardavėjo aktualių duomenų apie pastato būklę arba pati imtis aktyvių veiksmų dėl nurodytos būklės nustatymo. Teismas sprendė, kad atsakovei šių aktyvių nesiėmus ir pasirašius pirkimo pardavimo sutartį, atsakovė prisiėmė riziką ir atsakomybę už ginčo patalpų, tuo pačiu ir pastato, kaip jo bendraturtė, būklę.
8. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas sprendė, kad ieškovas iš esmės tinkamai įvykdė savo pareigas, t. y. atskleidė atsakovei pagrindinę informaciją apie ginčo pastato būklės netvarkingumą (sąvoka „techniškai netvarkingas“ nebuvo detalizuota, taigi, teismo vertinimu, iš esmės apimanti ir pastato avarinę būklę). Kadangi atsakovė neįrodė, kad turėjo apibrėžtą, galiojantį ir vykdytiną vienarūšį priešpriešinį reikalavimą ieškovui, teismas konstatavo, kad atsakovė nagrinėjamu atveju neturėjo teisinio pagrindo įskaityti priešpriešinius reikalavimus. Teismas sprendė, kad nepagrįstas ir atsakovės reikalavimas dėl nuostolių, susijusių su patalpų ir pastato avarinės būklės šalinimu, taip pat su patalpų nuomos mokesčio praradimais ir papildomomis išlaidomis, priteisimu, kadangi atsakovė, pirkdama ginčo patalpas, žinojo (turėjo žinoti) apie jų ir ginčo pastato būklę (jų trūkumus) ir jiems reikalingas papildomas investicijas (taip pat su tuo susijusias išlaidas). Be to, atsakovė, nesumokėjusi visos kainos už ginčo patalpas, neturėjo teisių šių patalpų perleisti valdyti kitam asmeniui(-ims) nuomos sutarties(-čių) pagrindu ir gauti iš to pajamų; todėl ir nuostolių, susijusių su negautomis pajamomis iš nuomos, atsakovė šiuo atveju taip pat negalėjo patirti.
9. Tenkindamas ieškinio reikalavimus, teismas nurodė, jog atsakovė neginčija, kad nėra sumokėjusi likusios pirkimo pardavimo sutarties kainos dalies – 133 804,45 Eur, kuri pagal pirkimo pardavimo sutartį turėjo būti sumokėta, todėl šią sumą priteisė ieškovui iš atsakovės.

3. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

10. Apeliaciniame skunde atsakovė UAB ,,Re factor“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti, o atsakovės priešieškinį patenkinti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovas, nuslėpęs informaciją apie pastato avarinę būklę, iš esmės nepažeidė patalpų pardavėjo pareigų. Tokie ieškovo veiksmai neatitinka teisėtumo ir sąžiningumo reikalavimų. Apie pastato būklę ir papildomų investicijų poreikį atsakovei buvo žinoma tik iš 2012-08-08 orientacinio sąmatinio skaičiavimo ir vizualinės pastato apžiūros, pirkimo pardavimo sutartis buvo pasirašyta atsakovei nežinant, kad pastatas yra avarinės būklės. Tuo tarpu ieškovas jau nuo 2013-08-05 turėjo UAB ,,Sweco Lietuva“ atliktų tyrimų išvadas, kuriose nurodyta, kad pastatas yra avarinės būklės ir pastato būklės šalinimas kainuotų 1 047 564 Lt. Teismo sprendimo išvados yra prieštaringos, nes teismas nors sutiko su atsakovės pozicija, kad ieškovas neatskleidė visos turėtos informacijos ir kad tai padarė neteisėtai, tačiau nepagrįstai sprendė, kad nenustatyti nesąžiningi ieškovo veiksmai. Argumentai, kad atsakovė, apgauta ieškovo, pati yra dėl to kalta, prasilenkia su sąžiningumo, teisingumo ir protingumo principais. Sutartyje nurodytos sąvokos, kad pastatas ,,techniškai netvarkingas“ negalima pavadinti nei aiškia, nei nedviprasmiška, nes iš jos neaišku, kokio laipsnio tas netvarkingumas yra. Teismas ignoravo patalpų pardavėjo pareigas ir nepagrįstai suabsoliutino patalpų pirkėjo pareigą būti rūpestingam, atidžiam ir apdairiam. Skundžiamu sprendimu įteisinamas pardavėjo elgesys, kai nutylima turto pirkimui pardavimui esminę reikšmę turinti informacija.
2. Teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovė pažeidė patalpų pirkėjos pareigas. Tai, kad patalpos yra avarinės būklės atsakovė negalėjo nustatyti paprastai apžiūrint pastatą. Ta aplinkybė, kad pirkėjas priėmė pirkimo pardavimo sutarties sąlygų neatitinkantį nekilnojamąjį daiktą, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties įvykdymą net tais atvejais, kai toks neatitikimas buvo aptartas sutartyje (CK 6.398 str. 4 d.). Tai, kad pastatas buvo avarinės būklės, nebuvo aptarta nei pirkimo pardavimo sutartyje, nei priėmimo perdavimo akte, tai reiškia, kad už nuslėptus trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. 2013-08-05 UAB ,,Sweco Lietuva“ techninio audito ataskaitos nepateikimas atsakovei prieš sudarant pirkimo pardavimo sutartį yra kliudymas atsakovei įvertinti pastato būklę. Atsakovė galėjo apžiūrėti tik pastato išorines sienas ir patalpų vidų, kadangi ieškovui keturių aukštų pastate priklausė tik patalpos, esančios  pirmame aukšte ir rūsyje. Ieškovui buvo žinomi kiti pastate esančių patalpų savininkai ir jų kontaktai, tačiau šia informacija ieškovas su atsakove nesidalijo. Po vizualinės patalpų apžiūros atsakovė pasirūpino orientacinio sąmatinio skaičiavimo gavimu, tuo tarpu ieškovas atsakovei nepateikė statybos ekspertų išvadų dėl pastato avarinės būklės. Nėra teisės normos, įpareigojančios pirkėją prieš turto pirkimą samdyti ekspertą, kuris įvertintų turto būklę. Pardavėjas neatsako tik už tuos trūkumus, kurie pirkėjui buvo žinomi arba akivaizdūs. Pareiga atskleisti perleidžiamo turto kokybę tenka pardavėjui, nepriklausomai nuo to, ar pirkėjas konkrečiai to teiraujasi. Be to, atsakovė prašė informaciją, susijusia su pastato ir patalpų būkle, surinkti nekilnojamojo turto brokerio UAB ,,Recomm group“. Teismai, sprendę atsakovės ir UAB ,,Recomm group“ ginčą, konstatavo, kad nekilnojamojo turto brokeris atsakovės prašymo dėl duomenų apie pastato ir patalpų būklę surinkimo vykdyti neprivalėjo.
3. Teismas privalėjo taikydamas sutarčių aiškinimo taisykles nustatyti sąvokos ,,techniškai netvarkingas“ turinį. Pirkimo pardavimo sutartį rengė pardavėjo pasirinktas notaras, į sutartį įtraukęs pardavėjo pageidaujamas sąlygas. Neaiškios, dviprasmiškos sutarties nuostatos aiškinamos jas pasiūliusios šalies nenaudai (CK 6.193 str. 4 d.). Pirkimo pardavimo sutarties 5.1. 5.4, 5.5 ir 7.1 punktai patvirtina, kad sutarties sudarymo metu ieškovas, žinodamas tikrąją patalpų ir pastato būklę, turėjo ką slėpti. Žinojimas, kad nekilnojamasis turtas turi trūkumų, nėra tas pats, kas žinojimas, kad jis yra avarinės būklės. Atsakovė iš apžiūros ir orientacinio sąmatinio skaičiavimo žinojo apie pastato trūkumus, bet nežinojo apie avarinę pastato būklę ir jos šalinimo kaštus. Pats faktas, kad ieškovas nuslėpė ekspertų išvadas apie pastato avarinę būklę, reiškia, kad atsakovė neturėjo galimybės tinkamai įvertinti pastato ir patalpų būklės. Sutarties sąlygos, kuriomis ribojama pardavėjo atsakomybė, yra negaliojančios.
4. Teismas nepagrįstai atleido ieškovą nuo įrodinėjimo pareigos, kad atsakovei buvo žinoma apie pastato avarinę būklę. Byloje nustatyta, kad tarp šalių vyko derybos dėl patalpų kainos sumažinimo. Tai reiškia, kad ieškovas faktiškai pripažino savo nesąžiningą elgesį atsakovės atžvilgiu.
11. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovas AB SEB bankas prašo jį atmesti, o skundžiamą sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodo, kad atsakovė yra didelės patirties nekilnojamojo turto rinkoje turinti verslininkė, dėl ko jai tenka žymiai daugiau pareigų nei pati atsakovė nurodo. Patalpų pardavimas buvo inicijuojamas ne ieškovo, visas derybas vedė, patalpas ir turtą aprodė bei visus dokumentus perdavė ekonominis patalpų savininkas UAB ,,Turto valdymo centras“. Todėl jei kokios nors informacijos atsakovė negavo, ji jos negavo iš ekonominio patalpų savininko, o ne ieškovo. Tačiau atsakovė neįrodė, kad ji kokios nors informacijos būtų reikalavusi, priešingai, ji elgėsi aplaidžiai ir pasyviai. Dėl šios priežasties daug specifinių nuostatų, susijusių su banko atsakomybės ribojimu, buvo įtrauktos į pirkimo pardavimo sutartį. Atsakovė laisva valia pasirašytinai patvirtino, kad turėjo galimybę apžiūrėti patalpas dar prieš jų įsigijimą, o tai reiškia, kad žinojo arba privalėjo žinoti apie pastato būklę. Nė vienas sutarties punktas nėra ir nebuvo ginčijamas ar pripažintas negaliojančiu įstatymo nustatyta tvarka.

     Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo teisiniai argumentai ir išvados

12. Pagrindinis atsakovės apeliacinio skundo argumentas yra tas, ar ieškovas (pardavėjas), nepateikdamas atsakovei (pirkėjai) 2013-08-05 UAB ,,Sweco Lietuva“ atliktos techninio vertinimo ataskaitos, pažeidė pardavėjo pareigą informuoti pirkėją apie parduodamo daikto kokybę, kas  sudaro pagrindą atsakovei reikalauti sumažinti pirkimo kainą (CK 6.399 str., 6.334 str. 1 d. 2 p.) bei taikyti bendrąjį pažeistų teisių gynimo būdą – reikalauti atlyginti nuostolius. Su tokiais atsakovės argumentais teisėjų kolegija nesutinka.
13. Parduodamų daiktų kokybė ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje šie neaptarti – įprastus reikalavimus (CK 6.327 str. 1 d.). CK 6.399 straipsnyje nustatyta, kad tuo atveju, kai pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos bendrosios CK 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad pardavėjas atsako už netinkamą parduoto daikto kokybę, jeigu nenurodė pirkėjui ir su juo neaptarė daikto trūkumų.
14. Šiuo atveju perkamų patalpų (ir pastato, kuriame jos yra) trūkumai šalių buvo aptarti pirkimo pardavimo sutartyje. Sutartyje šalys patvirtino, kad pirkėja (atsakovė) iki pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo turėjo galimybę tinkamai apžiūrėti ir apžiūrėjo patalpas ir pastatą, įvertino patalpų ir pastato techninę būklę, pirkėjai buvo atskleista aplinkybė, kad pastatas, kuriame yra patalpos, yra techniškai netvarkingas ir kad reikalingos papildomos investicijos siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę, pirkėja patvirtino, kad parduodamo turto charakteristikos atitinka jos keliamus reikalavimus ir atitinka kainą, nurodytą sutartyje, kad susipažino su perkamo turto būkle, nusidėvėjimo laipsniu, naudojimo paskirtimi ir dėl jų pretenzijų neturi (sutarties 5.4, 5.5, 7.1 p).
15. Atsakovė neginčija, kad perkamą turtą vizualiai apžiūrėjo, tai patvirtina ir įsiteisėjusiu Vilniaus m. apylinkės teismo 2014-12-08 sprendimu, priimtu civilinėje byloje Nr. 2-18280-779/2014, nustatytos aplinkybės, kad atsakovės atstovas lankėsi objekte, apžiūrėjo jį išoriškai ir viduje, matė, kad pastatas remontuotinas, prašė nekilnojamojo turto brokerio atstovo pasikalbėti su kaimynais apie tai, kokios išlaidos lauktų remontuojant namą (CPK 182 str. 2 p.). Tai rodo, kad atsakovė suprato būtinybę remontuoti perkamą pastato dalį.
16. Prieš sudarant pirkimo pardavimo sutartį perkamų patalpų ir pastato, kuriame jos yra, būklė buvo įvertinta 2013-10-03 nekilnojamojo turto agentūros (Baltijos turto vertinimo agentūra) nustatant perkamų patalpų kainą, kuria vadovavosi šalys, sudarydamos pirkimo pardavimo sutartį. Be to, pats faktas, kad pastatas, kuriame yra ginčo patalpos, pastatytas iki 1940 m., patvirtina, kad pastato būklė negali būti gera.
17. Byloje nėra ginčo, kad atsakovei iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo nebuvo pateikta UAB ,,Sweco Lietuva“ 2013-08-05 atlikta techninio vertinimo ataskaita, tačiau ši ataskaita prieštarauja kitiems byloje surinktiems įrodymams ir kolegijos vertinimu, tai nesudaro pagrindo konstatuoti neteisėtų ieškovo, kaip patalpų pardavėjo, veiksmų. Minėta ataskaita yra tik vienas iš byloje esančių įrodymų apie pastato būklę. Įstatymas nenumato pardavėjo pareigos pateikti tokią ataskaitą pirkėjui. Be to, ši techninio vertinimo ataskaita, kurioje nurodyta, kad statinys yra avarinės būklės, o jo eksploatacija neleistina, prieštarauja 2013-10-08 Baltijos turto vertinimo agentūros nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitai, kurioje nurodyta, kad pastato būklė geresnė nei vidutinė, bei firmos UAB ,,Tyrimai ir projektai“ statinio konstrukcijų tyrimo aktui, kuriame nurodoma, kad dalies pirmo aukšto pagrindinių fasadų būklė yra gera (atsakovė įsigijo patalpas, esančias rūsyje ir pirmame aukšte), pirmo aukšto vidaus patalpų tarp ašių 1-6 vizualinė būklė yra gera, išskyrus įvažiavimo ir kiemo pusės fasadus, o avarinė būklė yra 2, 3 ir 4 aukštų.
18. Atsakovė prieš pirkdama patalpas turėjo galimybę ir ja pasinaudojo įsitikinti pastato, kuriame jos yra, būkle, ką ji patvirtinto ir sudarytoje sutartyje. Be to, šiame kontekste reikšminga aplinkybė yra ta, kad pirkėja yra juridinis asmuo, kuris verčiasi nekilnojamojo turto veikla, ginčo patalpas taip pat įsigijo siekdama jose vykdyti verslą, todėl jai, kaip pirkėjai, keliami aukštesni atidumo, atsargumo ir rūpestingumo standartai.
19. Atsakovė įrodinėdama ieškovo atsakomybę už parduoto daikto trūkumus, be kita ko, remiasi CK 6.398 straipsnio 4 dalimi, kurioje nustatyta, jog aplinkybė, kad pirkėjas priėmė pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų neatitinkantį nekilnojamąjį daiktą, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties įvykdymą net ir tais atvejais, kai toks neatitikimas buvo aptartas nekilnojamojo daikto perdavimo dokumente. Šiuo atveju tai, kad pastatas yra techniškai netvarkingas, kad jam reikalingos papildomos investicijos, siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę, buvo nurodyta pirkimo pardavimo sutartyje (sutarties 5.4, 7.1 p.).
20. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti; įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017-05-17 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017). Nagrinėjamu atveju, kaip minėta, pastato ir patalpų trūkumai buvo aptarti sutartyje, todėl atsakovė netenka teisės jais remtis.
21. Atsakovė nurodo, kad teismas, vertindamas ginčo sutarties nuostatas turėjo atsižvelgti į tai, kad jos pasiūlytos pardavėjo. Atsakovė remiasi CK 6.193 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta norma, kuri nustato, kad kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Pagal kasacinio teismo praktiką, aiškindamas rašytine forma sudarytos sutarties turinį, teismas pirmiausia atsižvelgia į rašytinės sutarties tekstą. Jei jis yra aiškus ir neprieštarauja kitoms byloje nustatytoms aplinkybėms, teismas, spręsdamas dėl sutarties turinio (šalių teisių ir pareigų), turi pagrindą daryti išvadą, kad tikroji šalių valia sutampa su rašytiniu sutarties tekstu, ir remtis lingvistiniu sutarties aiškinimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017-06-01 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-260-695/2017). Šiuo atveju pirkimo pardavimo sutarties sąlygos yra aiškios – jose įtvirtinta, kad patalpos ir pastatas, kuriame jos yra, yra techniškai netvarkingas, kad reikalingos papildomos investicijos, siekiant užtikrinti tinkamą pastato techninę būklę.
22. Tai, kad atsakovė vedė derybas su ieškovu dėl sutarties kainos sumažinimo, kad ieškovas vykstant deryboms sutiko svarstyti kainos sumažintino galimybę 300 000 Lt suma, savaime nesudaro pagrindo konstatuoti ieškovo nesąžiningų veiksmų, susijusių su informacijos apie parduodamą turtą neatskleidimu.
23. Remiantis išdėstytu, apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo keisti ar naikinti skundžiamo sprendimo, todėl jis paliekamas nepakeistas.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Teisėjai                                                                               Goda Ambrasaitė - Balynienė

Nijolė Piškinaitė

                                                                                                             Vigintas Višinskis