Civilinė byla Nr. e2-846-430/2021
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00849-2018-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.6.1; 3.2.3.8
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. kovo 5 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Loreta Braždienė,
sekretoriaujant Margaritai Armalienei,
dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Darnu Group“ atstovui advokatui Deividui Poškai, atsakovės akcinės bendrovės „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ atstovui advokatui Kęstučiui Žičkui,
teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Darnu Group“ ieškinį atsakovei akcinei bendrovei „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ dėl sutarties nutraukimo, piniginių lėšų ir palūkanų priteisimo.
Teismas
nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė „Darnu Group“ (toliau – UAB „Darnu Group“) kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą tarp šalių, negaliojančia nuo jos sudarymo momento, arba pripažinti, kad ieškovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo; priteisti iš atsakovės akcinės bendrovės „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ (toliau – AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“) 5 929 920 Eur sumą, kurią ieškovė pagal sutartį sumokėjo atsakovei; priteisti iš atsakovės 1 296 824,09 Eur palūkanų nuo pinigų sumokėjimo momento iki ieškinio pareiškimo ir 8,05 proc. metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Nurodė, kad ieškovei sutarties tikslas buvo įgyti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha) ir plėtoti šioje žemės sklypo dalyje gyvenamosios paskirties projektą; statinių įsigijimas buvo tik priemonė nurodytam tikslui pasiekti. Tai žinojo ir suprato abi sutarties šalys. Nesant nuostatos dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha), sutartis nebūtų sudaryta. Taigi teisė į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha) buvo esminė šalių sutarties nuostata. Ieškovė, įvertinusi atsakovės pateikiamą informaciją ir garantijas, nusprendė dalyvauti atsakovės paskelbtame konkurse, kurį laimėjo. Pasirašydama sutartį, atsakovė patvirtino ir garantavo ieškovei, jog 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi Nr. 49SZN- (14.49.57)-41/25-1268 parduodamiems nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti yra išnuomotas valstybinės žemės sklypas. Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017 pagal Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atsakovėms Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT), AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“, uždarajai akcinei bendrovei „MG Valda“ (toliau – UAB „MG Valda“) ir valstybės įmonei Registrų centrui (toliau – VĮ Registrų centras) tenkino ieškinį ir pripažino negaliojančia nuomos sutartį; taip pat pripažino negaliojančiais sutarties 2.1.10 punktą dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų pirkimo pardavimo ir sutarties 2.3 punktą dėl nuomos teisės perleidimo; pripažino negaliojančiais 2015 m. rugsėjo 3 d. priėmimo–perdavimo akto 2.1.10 punktą dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų ir sutarties 2.2 punktą dėl nuomos teisės perleidimo; priteisė iš AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ ieškovei UAB „Darnu Group“ (buvusi UAB „MG Valda“) 247 080 Eur, sumokėtus už radijo antenas; pripažino negaliojančiu sutarties 6.6 punktą, įtvirtinantį ieškovės teisę vienašališkai nesikreipiant į teismą nutraukti sutartį; įpareigojo VĮ Registrų centrą išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius statinius – radijo antenas (2 vnt.). Anot ieškovės, Lietuvos apeliacinio teismo priimtas sprendimas patvirtina, jog atsakovės ikisutartiniai ir sutartiniai pareiškimai ir garantijos neatitiko tikrovės, buvo klaidinantys. Ieškovė buvo akivaizdžiai suklaidinta atsakovės, jog sandoris sudaro ieškovei sąlygas vystyti gyvenamosios paskirties projektą 7,26 ha dydžio teritorijoje. Ieškovė, žinodama tikrąją reikalų padėtį, sutarties nebūtų sudariusi. Ieškovė prašė pripažinti sutartį negaliojančia kaip imperatyvioms teisės normoms prieštaraujantį sandorį, taikyti restituciją, priteisti sumokėtą sumą, atsakovei grąžinti nekilnojamąjį turtą (duomenys neskelbtini), arba pripažinti, kad ieškovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo.
2. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. vasario 19 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-1448-656/2019 ieškinį tenkino iš dalies – pripažino negaliojančia nuo sudarymo momento 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovės UAB „Darnu Group“ (buvusi UAB „MG Valda“) ir atsakovės AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“, likusią ieškinio dalį atmetė; taikė restituciją ir priteisė ieškovei iš atsakovės 5 929 920 Eur sumą, o atsakovei grąžino 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovei perleistą nekilnojamąjį turtą (duomenys neskelbtini); paskirstė bylinėjimosi išlaidas.
3. Lietuvos apeliacinis teismas 2020 m. kovo 3 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-123-881/2020 panaikino Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį, kuria ieškovės ieškinys iš dalies patenkintas ir taikyta restitucija, ir dėl šios dalies priėmė naują sprendimą – ieškovės UAB „Darnu Group“ ieškinio reikalavimą dėl 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia atmetė. Teismas taip pat panaikino Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ir perdavė bylos dalį pagal ieškovės UAB „Darnu Group“ ieškinio reikalavimą dėl 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimo nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo.
4. Apeliacinis teismas pažymėjo, kad ieškovė pateiktame ieškinyje buvo pareiškusi du alternatyvius reikalavimus: pripažinti sutartį negaliojančia arba pripažinti, kad ieškovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo. Pastarojo reikalavimo pirmosios instancijos teismas, pripažinęs sutartį negaliojančia, nenagrinėjo, dėl to, panaikinus skundžiamo teismo sprendimo dalį dėl sutarties pripažinimo negaliojančia, bylos dalis pagal ieškovės reikalavimą dėl sutarties nutraukimo perduota pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Taip pat pabrėžė, kad, grąžinus bylos dalį pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, skundžiamo teismo sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taip pat panaikinama ir visų šalių patirtų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas perduodamas spręsti pirmosios instancijos teismui.
5. Nagrinėjant bylos dalį iš naujo, ieškovė pateikė teismui patikslintą ieškinį, prašydama: 1) pripažinti 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą tarp AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ ir UAB „MG Valda“ (dabartinis pavadinimas UAB „Darnu Group“), nutraukta nuo 2018 m. sausio 22 d. pagal ieškovės 2017 m. gruodžio 21 d. pranešimą „Dėl 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo“; 2) priteisti iš atsakovės ieškovės naudai 5 929 920 Eur sumą; 3) įpareigoti ieškovę grąžinti atsakovei 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi įgytą nekilnojamąjį turtą (duomenys neskelbtini) 4) priteisti iš atsakovės ieškovės naudai 8,05 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 5) priteisti iš atsakovės ieškovės naudai visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.
6. Patikslintame ieškinyje nurodo, kad, ieškovui laimėjus konkursą atsakovui priklausantiems statiniams (duomenys neskelbtini), pirkti, šalys 2015 m. rugsėjo 2 d. sudarė nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė pardavė jai priklausančius statinius (duomenys neskelbtini), o ieškovė juos įsigijo už 6 177 000 Eur kainą. Pasirašydamas sutartį, atsakovas eksplicitiškai garantavo ieškovui, kad 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti išnuomotas valstybinės žemės sklypas. Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017 pagal Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį nuomos sutartį pripažino niekine ir negaliojančia, konstatavus, jog ji sudaryta nesilaikant tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų. Ieškovo sutarties sudarymo tikslas buvo įgyti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypo dalį ir turėti plėtros galimybę viso žemės sklypo dalyje (7,26 ha), o esamų statinių įsigijimas buvo tik priemonė šiam tikslui pasiekti, t. y. ieškovas siekė turėti galimybę žemės sklypo dalyje vystyti gyvenamosios paskirties projektą, pakeitus žemės sklypo naudojimo būdą į daugiabučių gyvenamųjų namų statybos. Teigia, kad sutarties kainai turėjo įtakos ne tik valstybiniame žemės sklype esantys statiniai, kurie buvo (duomenys neskelbtini) metų statybos ir sąlyginai nedidelės vertės, bet ir nuomotinas valstybinės žemės sklypo plotas ir atsakovės deklaruota galimybė šiame žemės sklype vystyti gyvenamosios paskirties projektą. Tiek derybose (ikisutartiniuose santykiuose), tiek sutartimi atsakovė garantavo, kad nuomos sutartis sudaryta laikantis tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų. Be to, 2014 m. balandžio 7 d. buvo gautas NŽT sutikimas perleisti žemės sklypo dalies nuomos teisę, kuriame nurodyta, kad NŽT neprieštarauja, kad perleidžiant valstybinės žemės sklype (duomenys neskelbtini), esančius atsakovui priklausančius nekilnojamuosius daiktus, būtų perleista ir nuomos teisė. Tačiau bylos duomenys ir nurodytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovei buvo pateikti tikrovės neatitinkantys pareiškimai, atsakovė veikė nesąžiningai tiek prieš sutarties sudarymą, tiek sutartyje pateikdama neteisingus pareiškimus ir garantijas, be kita ko, ir dėl nuomos sutarties teisėtumo. Lietuvos apeliaciniam teismui 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu konstatavus, kad nuomos sutartis sudaryta nesilaikant tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų ir pripažinus nuomos sutartį niekine ir negaliojančia, ieškovas priėmė sprendimą nutraukti su atsakovu sudarytą sutartį dėl esminio jos pažeidimo. Ieškovė buvo suklaidinta atsakovės, jog sutartis sudaro ieškovei sąlygas vystyti gyvenamosios paskirties projektą 7,26 ha dydžio teritorijoje. Priešingu atveju, ieškovė net nebūtų dalyvavusi konkurse, nebūtų teikusi paraiškos ir nebūtų sutarties sudariusi, dėl to šiuo metu yra susidariusi akivaizdi šalių interesų disproporcija, o atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo yra itin didelis, kas yra pagrindas konstatuoti, kad atsakovė padarė esminį sutarties pažeidimą. Nuomos sutartį pripažinus niekine ir negaliojančia, sutartis nebeatitiko tikrųjų šalių ketinimų, sutarties esmės ir tikslo. Sutartis nutraukta dėl esminio sutarties pažeidimo, dėl to ieškovei turi būti grąžinta pagal sutartį likusi sumokėta suma – 5 929 920 Eur. Pažymi, kad ieškovė prašo pripažinti, jog sutartis buvo nutraukta nuo 2018 m. sausio 22 d. Taip pat ieškovė visiškai palaiko ankstesniuose savo procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus.
7. Atsakovė AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ atsiliepime į patikslintą ieškinį prašo ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovės atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodo, kad atsakovas nepadarė esminio pirkimo–pardavimo sutarties pažeidimo, dėl to ieškovė neturėjo teisės nutraukti pirkimo–pardavimo sutartį. Atsakovės įsitikinimu, ieškovė neturėjo pagrindo nutraukti šalių pirkimo–pardavimo sutarties remiantis CK 6.217 straipsniu, t. y. dėl esminio sutarties pažeidimo. Atsakovas nepažeidė pirkimo–pardavimo sutarties, o jeigu ir būtų nustatyta, jog pažeidė sutartį, tai toks pažeidimas nekvalifikuotinas esminiu. Pranešime nurodytos aplinkybės ir argumentai, kuriais grindžiamas esminis pirkimo–pardavimo sutarties pažeidimas, akivaizdžiai neatitinka nei CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų, nei kasacinio teismo suformuotos teismų praktikos dėl šių kriterijų aiškinimo ir taikymo. Ieškovė neturėjo teisės vienašališkai nutraukti pirkimo–pardavimo sutarties CK 6.217 straipsnio 1 dalies pagrindu. Kadangi ieškovė tokios teisės neturėjo, tai jos pranešimas laikytinas neteisėtu, negaliojančiu ir nesukuriančiu jokių materialinių teisinių pasekmių. Atsakovė nepažeidė jokios pirkimo–pardavimo sutarties nuostatos. Ieškovė pranešime nurodė keletą pirkimo–pardavimo sutarties nuostatų, kurias, jo manymu, atsakovė pažeidė. Apie kiekvienos iš jų pažeidimą pranešime pasisakyta itin glaustai (lakoniškai), todėl atsakovui lieka iki galo neaišku, kokias konkrečias sutarties prievoles ir kaip (kokiu būdu) ji neva pažeidė. Atsakovės vertinimu, ji nepažeidė nė vienos iš ieškovo įvardintų pirkimo–pardavimo sutarties nuostatų. Atsakovė įvykdė savo prievolę (perduoti visus sutarties statinius) tinkamai, dėl to sutartis iš esmės pasibaigė. Vien tai, kad sutarties 2.3 punkte nurodyta, jog atsakovė valdo dalį žemės sklypo nuomos teise, nepatvirtina, kad atsakovė turėjo dėl šių aplinkybių kokią nors prievolę ieškovo naudai, dėl to neaišku, kaip (kokiu būdu) galėjo pažeisti šią sutarties nuostatą. Atsakovė nenuslėpė nuo ieškovės jokių esminių aplinkybių, patvirtino ir garantavo, kad statiniai priklauso nuosavybės teise, yra tinkamai teisiškai įregistruoti, teisėtai įgyti ir visiškai apmokėti, taip pat, kad nėra jokių žinomų viešosios teisės pažeidimų, kurie galėjo turėti įtakos nuosavybės teisei į statinius. Sudarant pirkimo–pardavimo sutartį atsakovės pareiškimai, patvirtinimai ir garantijos atitiko tikrovę. Taip pat atsakovė nenuslėpė nuo ieškovės, neapgavo ir nesuklaidino dėl radijo antenų faktinė ir (ar) teisinės būklės. Ieškovės valia buvo nukreipta į būtent tokios radijo antenų (t. y. be demontuotų metalinių konstrukcijų) įsigijimą. Taigi, sudarant pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovės pareiškimai, patvirtinimai ir garantijos dėl nuomos sutarties teisėtumo ir galiojimo atitiko tikrovę. Atsakovės nuomone, sutartyje pateikto pareiškimo, patvirtinimo ar garantijos neatitikties tikrovei faktas kiekvienu atveju nesuponuoja sutarties pažeidimo. Tokia išvada darytina atsižvelgiant į tai, kad gali pasitaikyti, jog pareiškimo, patvirtinimo ar garantijos pateikimo metu tam tikras faktas yra teisingas (atitinkantis tikrovę), tačiau vėliau, pasikeitus ar paaiškėjus naujoms aplinkybėms, jis tampa klaidingas. Tam tikrų nenumatytų ir nuo tos šalies nepriklausančių aplinkybių atsiradimas nedaro šalies pareiškimo, patvirtinimo ar garantijos neteisingu. Pažymi, kad nuomos sutarties sudarymas ir jos turinys (sąlygos), įskaitant nuomotinos žemės sklypo dalies plotą, priklausė išimtinai nuo NŽT valios (sprendimų). NŽT ne tik organizavo šio sandorio sudarymą, bet taip pat privalėjo užtikrinti jo sąlygų atitikimą teisės aktų reikalavimams. Be to, NŽT išdavė atsakovei sutikimą kartu su statiniais perleisti tokio paties ploto žemės sklypo dalies nuomos teisę. Atsakovas, pateikdamas pareiškimą, patvirtinimą ir garantiją dėl nuomos sutarties sudarymo pagal tuo metu galiojančius teisės aktus, iš esmės rėmėsi NŽT veiksmais, kurie leido pagrįstai manyti, jog sudaryta nuomos sutartis atitiko visus tuometiniuose teisės aktuose nustatytus reikalavimus, keliamus tokio pobūdžio sutartims. Atsakovė pasitikėjo NŽT veiksmais ir tikėjo, jog sudarant šią sutartį buvo tinkamai laikytasi viešojoje teisėje įtvirtintų valstybinės žemės nuomos procedūrų ir taisyklių. Pabrėžia, kad atsakovė atskleidė ieškovei visą su statiniais susijusią ir jam žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarties sudarymui ir įsipareigojimų pagal ją vykdymui. Jei atsakovė vis dėl to pažeidė kokią nors pirkimo–pardavimo sutarties nuostatą, tai toks pažeidimas nekvalifikuotinas esminiu, nes: a) pirkimo–pardavimo sutarties dalykas buvo tik statiniai, o ne statiniai ir žemės sklypo dalies nuomos teisė; b) atsakovė neketino parduoti ir pagal pirkimo-pardavimo sutartį nepardavė ieškovui, o ieškovas, nors ir siekė nupirkti, bet pagal sutartį nenupirko (ir negalėjo nupirkti) iš atsakovo žemės sklypo dalies nuomos teisės; c) atsakovas pirkimo–pardavimo sutartyje negarantavo (neužtikrino), jog ieškovas turės galimybę įgyvendinti gyvenamosios paskirties statybos projektą, juo labiau, jog turės galimybę įgyvendinti tokį projektą konkrečiai 7,26 ha ploto žemės sklypo dalyje; d) ieškovas negalėjo ir neturėjo tikėtis, jog pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu įgis garantuotą teisę realizuoti nekilnojamojo turto vystymo projektą būtent 7,26 ha ploto žemės sklypo dalyje; e) pagal pirkimo–pardavimo sutartį nuomotinos žemės sklypo dalies dydis (plotas) ir atitinkamai nekilnojamojo turto vystymo galimybė toje sklypo dalyje priklausė ieškovės rizikai; f) ieškovė, kaip tariamai nukentėjusioji šalis, nėra visiškai (galutinai) netekusi teisės į žemės sklypo dalies nuomą, todėl jos interesas išvystyti gyvenamosios paskirties statybos projektą atitinkamoje sklypo dalyje nėra iš esmės suvaržytas ar juo labiau paneigtas; g) net jeigu būtų nustatyta, kad ieškovė turėjo pagrįstą ir teisėtą lūkestį dėl gyvenamosios paskirties statybos projekto išvystymo konkrečiai 7,26 ha ploto žemės sklypo dalyje, tai šis lūkestis liko neįgyvendintas ne dėl atsakovės tyčinių veiksmų (neveikimo), o dėl NŽT priimtų sprendimų (aktų); h) ieškovė yra pripažinusi, jog, nesant galimybės žemės sklypo dalyje vykdyti gyvenamosios paskirties statybos, ji ketina atstatyti radijo antenų stiebus ir naudoti statinius radijo transliacijoms, kam šią dieną nėra jokių kliūčių. Taip pat atsakovė pažymėjo, kad ieškovė yra nekilnojamojo turto vystymo srities profesionalė, dėl to žinojo (ar turėjo žinoti), kad pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijusi tik statinius prisiims jiems eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalies pasikeitimo riziką. Tikėtina, kad ieškovės planuota grąža iš investicinio projekto ženkliai viršijo išlaidas statinių įsigijimui, tačiau tokio verslo sprendimo nepasiteisinimas nėra pagrindas vienašaliam pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimui pagal CK 6.217 straipsnį. Ginčo atveju esminę reikšmę turinti aplinkybė, kad nuomotinos žemės sklypo dalies dydis (o tuo pačiu ir nekilnojamojo turto vystymo galimybė toje sklypo dalyje) priklausė ieškovės rizikai, yra aiškiai ir nedviprasmiškai nustatyta byloje dėl pirkimo–pardavimo sutarties priimtuose teismų sprendimuose, dėl to turi prejudicinę reikšmę šiai nagrinėjamai bylai. Pažymi, kad ieškovė siekė, jog atsakovė įsipareigotų parduoti jai gyvenamosios paskirties statybos projektą ir užtikrintų jo įgyvendinimo prielaidas, t. y. teisę į žemės sklypo dalies nuomą. Tačiau atsakovė kategoriškai nesutiko su ieškovės siūlyta sandorio struktūra (sąlygomis), kuri buvo paremta iš esmės ne statinių, o žemės sklypo dalies nuomos teisės ir netgi investicinio nekilnojamojo turto vystymo projekto pirkimu–pardavimu. Atsakovė savo nesutikimą aiškiai išreiškė 2015 m. rugpjūčio 12 d. vykusių šalių derybų metu, tai atspindi šių derybų protokolas Nr. 1. Jame buvo įrašyta, jog „parduodanti organizacija neprisiima verslo rizikos“, t. y. bet kokios rizikos, susijusios su parduodamiems statiniams eksploatuoti reikalinga žemės sklypo dalimi, jos dydžiu, kitomis charakteristikomis bei galimybėmis ir perspektyvomis vykdyti joje kokią nors investicinę veiklą, įskaitant daugiabučių gyvenamųjų namų statybą. Ieškovas pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijo (nusipirko) tik statinius, o ne statinius ir žemės sklypo dalies nuomos teisę. Faktas, kad pirkimo–pardavimo sutarties dalykas buvo statiniai, nustatytas Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. kovo 3 d. sprendime, priimtame byloje dėl pirkimo–pardavimo sutarties. Ieškovė negalėjo ir neturėjo tikėtis, kad galiojant nuomos sutarčiai ji pagal pirkimo–pardavimo sutartį automatiškai įgis (perims) teisę į 7,26 ha ploto žemės sklypo dalies nuomą. Taip pat ieškovė nepagrįstai siekia sudaryti įspūdį, jog ji neteko teisės į žemės sklypo dalies nuomą. Ieškovė gali nevystyti gyvenamosios paskirties statybos projekto, o gali naudoti statinius pagal esamą jų paskirtį, t. y. radijo transliacijoms, būtent tai ji ir planavo daryti nepavykus išsinuomoti 7,26 ha žemės sklypo dalies.
8. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas palaikė ieškinyje nurodytas aplinkybes ir prašė ieškinį tenkinti.
9. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas palaikė atsiliepime į ieškinį nurodytas aplinkybes ir prašė ieškinį atmesti.
II. Teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
10. Iš bylos ir teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų nustatyta, kad Vilniaus miesto deputatų tarybos Vykdomojo komiteto 1971 m. liepos 23 d. sprendimu Nr. 365 16 ha valstybinės žemės sklypas (duomenys neskelbtini), buvo perduotas atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“. Vilniaus miesto meras 1999 m. birželio 30 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 113 išnuomojo trejų metų laikotarpiui atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ nuosavybės teise valdomiems pastatams eksploatuoti 1,746 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini). Vilniaus miesto valdybos 2000 m. gruodžio 7 d. sprendimu V 2365V nutraukta 1999 m. birželio 30 d. valstybinės žemės nuomos sutartis ir nuspręsta įtraukti į laisvos valstybinės žemės fondą 17 460 kv. m ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini). Vilniaus apskrities viršininko 2009 m. birželio 26 d. įsakymu Nr. 2.3-11217-(01) minėtas žemės sklypas, priskirtas laisvos žemės fondui. Atsakovė AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ 2005 m. gegužės 30 d. raštu Nr. 4A-279/25-02 kreipėsi į Lietuvos Respublikos aplinkos apsaugos ministeriją ir 2005 m. gegužės 30 d. raštu Nr. 4A-279/2.5-02 kreipėsi į Lietuvos Respublikos susisiekimo ministeriją dėl naujos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo. Vilniaus apskrities viršininko 2009 m. birželio 26 d. įsakymu Nr. 2.3-11217-(01) „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), priskyrimo laisvos valstybinės žemės fondui, sklypo (duomenys neskelbtini), įregistravimo VĮ Registrų centre ir sklypo dalies išnuomojimo AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ nuspręsta žemės sklypą ne aukciono tvarka penkiasdešimt aštuoneriems metams išnuomoti atsakovei. NŽT Vilniaus skyrius 2012 m. birželio 13 d. sutikimu „Dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo“ Nr. 49PSR-(14.49.5.) neprieštaravo, jog būtų perleisti valstybinėje žemėje esantis ginčo turtas. AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ direktoriaus 2012 m. lapkričio 13 d. įsakymu „Dėl nekilnojamojo turto pripažinimo nereikalingu ir šio turto pardavimo“ Nr. 393 ginčo turtas buvo pripažintas nereikalingu ir sudaryta šio turto pardavimo viešojo aukciono būdu komisija. 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-41/25-1268 atsakovė NŽT išnuomojo 58-eriems metams lengvatine (ne aukciono) tvarka atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ 72 60 kv. m ploto žemės sklypo dalį, esančią 126 kv. m žemės sklype (duomenys neskelbtini), dėl išnuomotame žemės sklype jai nuosavybės teise esančių statinių eksploatavimo ir priežiūros. Išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis nurodytas: kitos paskirties žemė: inžinerinės infrastruktūros teritorijos, visuomeninės paskirties teritorijos (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos, rekreacinių miškų). Atsakovas turto pardavimui organizuoti pasitelkė uždarąją akcinę bendrovę „Newsec advisers LT“ (toliau – UAB „Newsec advisers LT“), kuri pardavimo pranešime viešai paskelbė, jog parduodamas „Gyvenamosios paskirties vystymo projektas“, t. y. viešojo konkurso sąlygose nurodoma: „7,26 ha sklypas, priklausantis nuomos teise, su statiniais (duomenys neskelbtini)“; žemės sklypo plane išskiriama 7,26 ha dydžio teritorija; vystymo projekto pristatyme UAB „Newsec advisers LT“ nurodyta tokia informacija: „Didelė teritorija (bendrame 12,64 ha valstybiniame žemės sklype, kuriame 7,26 ha ploto sklypas priklauso nuomos teise)“; „Galimybė jame išvystyti naują patrauklų kvartalą, didelės objekto užstatymo galimybės – iki 181 500 kv. m“. Ieškovės užsakymu uždarosios akcinės bendrovės „OBER-HAUS“ (toliau – UAB „OBER-HAUS“) 2015 m. rugsėjo 2 d. parengtoje turto vertinimo ataskaitoje nurodyta, kad valstybinės žemės nuomos teisėmis valdomoje žemės sklypo dalyje esantys pastatai ir kiti inžineriniai statiniai yra menkaverčiai (nuvertėję fiziniu, funkciniu ir ekonominiu požiūriu), dėl to gyvenamosios paskirties komplekso išvystymas valstybinio žemės sklypo dalyje (7,26 ha) pripažįstamas kaip efektyviausias (pelningiausias) vertinamo turto panaudojimas. 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė pardavė ieškovei už 6 177 000 Eur: i) pastatą – kontrolės postą, pastatą – administracinį pastatą, pastatą – radijo centrą, pastatą – transformatorinę, pastatą – sandėlį, pastatą – sandėlį, du antenos aptarnavimo pastatus šunų virtuvę, kitus inžinerinius statinius – kiemo statinius (tvorą, baseiną, kiemo aikštelę, radijo antenas (2 vnt.). Sutartyje nurodyta, kad parduodamas turtas yra valstybinės žemės sklype (duomenys neskelbtini), sklypo plane (duomenys neskelbtini) pažymėtame indeksu (duomenys neskelbtini), kurio plotas 72 600 kv. m. Sklypo dalį atsakovas valdo nuomos teise 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49SŽN-(14.49.57.)-41/25-1268 pagrindu. Sutartyje nurodyta, kad sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė – inžinerinės infrastruktūros teritorijos (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos) (sutarties 2.2 punktas). Vadovaujantis sutarties 2.3 punktu, kartu su parduodamu turtu atsakovas ieškovui perleido ir žemės sklypo dalies nuomos teisę. Žemės sklypo dalies nuomos teisės perleidimui 2014 m. balandžio 7 d. buvo gautas NŽT Vilniaus miesto skyriaus sutikimas. 2016 m. vasario 5 d. Lietuvos Respublikos generalinis prokuroras, ginantis viešąjį interesą, kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu dėl 2014 m. vasario 14 d. nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo išregistruoti statinius. 2017 m. lapkričio 17 d. Lietuvos apeliacinis teismas priėmė sprendimą civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017, kuriuo nusprendė Vilniaus apygardos teismo 2017 m. sausio 11d. sprendimą, kuriuo ieškinys buvo atmestas, panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo išregistruoti statinius, tenkinti. Šis Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas įsiteisėjo. Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu nusprendė: pripažinti negaliojančia žemės sklypo nuomos sutartį; pripažinti negaliojančiais sutarties 2.1.10 p. dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), pirkimo–pardavimo ir sutarties 2.3 p. dėl nuomos teisės perleidimo; pripažinti negaliojančiais 2015 m. rugsėjo 3 d. priėmimo–perdavimo akto 2.1.10 p. dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų ir sutarties 2.2 p. dėl nuomos teisės perleidimo; priteisti iš atsakovo ieškovui 247 080 Eur, sumokėtus už radijo antenas; pripažinti negaliojančiu sutarties 6.6 p., įtvirtinantį ieškovo teisę vienašališkai nesikreipiant į teismą nutraukti sutartį; įpareigoti VĮ „Registrų centras“ išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius stalinius – radijo antenas (2 vnt.). 2017 m. gruodžio 21 d. pranešimu ieškovė informavo apie 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo pardavimo sutarties nutraukimą.
Dėl sutarties nutraukimo dėl esminio sutarties pažeidimo
11. Vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai reglamentuojami CK 6.217 straipsnyje, išskiriant šalių pasirašytoje sutartyje numatytus atvejus ir esant įstatymu reglamentuotam esminiam sutarties pažeidimui. Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas, nulemtas sutartį pažeidusios šalies kaltais veiksmais.
12. Sprendžiant ar prievolė neįvykdyta tyčia, ar dėl didelio neatsargumo, būtina išanalizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia (CK 6.248 straipsnis).
13. Byloje nagrinėjamu atveju ieškovė 2017 m. gruodžio 21 d. pranešimu informavo atsakovę apie 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimą, sutarties nutraukimą grįsdama šiais motyvais: teismo sprendimu pripažinus negaliojančiu pirkimo pardavimo sutarties 2.1.10 punktą dėl 120 m ir 60 m aukščio antenų pirkimo–pardavimo ir pripažinus negaliojančia valstybinės žemės nuomos sutartį, ieškovė negavo pagal sutartį to, ką tikėjosi gauti; atsakovė pateikė klaidinančias garantijas apie apribojimų parduodamam turtui nebuvimą, valstybinės žemės nuomos sutarties atitiktį galiojantiems teisės aktams; galimybę parduodamame žemės sklype plėtoti gyvenamosios paskirties vystymo projektą.
14. Pažymėtina, kad sprendžiant, ar sutarties nutraukimas yra teisėtas, be sutarties nutraukimo pagrindų egzistavimo, taip pat svarbu nustatyti, ar sutartis nutraukta nustatyta tvarka. Sutarties nutraukimas yra vienašalis veiksmas, kuris neįmanomas be kitos sutarties šalies informavimo. Įstatyme nenustatyta pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą forma, todėl šalys gali pačios susitarti dėl jos, o jeigu sutartyje neaptarta, – pranešimu laikytina bet kokia forma, kuri, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, yra protinga ir priimtina (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-364/2013).
15. Byloje nagrinėjamu atveju 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties 6.7 punkte šalys numatė, kad sutartis gali būti nutraukta Lietuvos Respublikos įstatymuose nustatytais atvejais, pagrindais ir tvarka. Pagal sutarties 6.6 punktą tuo atveju, jei NŽT ar kita kompetentinga institucija atsisako su pirkėju sudaryti susitarimą dėl nuomininko pakeitimo į pirkėją sutarties 2.3 punkte nurodytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje arba sudaryti naują nuomos sklypo dalies sutartį ir (ar) atsisako papildyti sklypo naudojimo būdus gyvenamųjų teritorijų naudojimo būdu bei atitinkamai pakeisti sklypo dalies nuomos sutartį, pirkėjas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą sutartį nutraukti. Pirkėjas, nutraukdamas sutartį šiame punkte nurodytu atveju, per notarų biurą raštu ir elektroniniu paštu (duomenys neskelbtini) persiunčia pardavėjui pranešimą apie vienašalį sutarties nutraukimą. Praėjus penkioms darbo dienoms po pranešimo gavimo dienos, pirkėjas turi teisę kreiptis į notarų biurą, patvirtinusį sutartį, su prašymu notariškai patvirtinti vienašalį sandorį – pirkėjo pareiškimą apie vienašalį sutarties nutraukimą bei šiuo pagrindu išduoti notarų liudijimą, patvirtinantį sutarties nutraukimą. Taigi sutarties 6.6 punkte buvo aptarta sutarties nutraukimo tvarka konkrečiais atvejais, t. y. jei NŽT ar kita kompetentinga institucija atsisako su pirkėju sudaryti susitarimą dėl nuomininko pakeitimo į pirkėją arba sudaryti naują nuomos sklypo dalies sutartį ir (ar) atsisako papildyti sklypo naudojimo būdus gyvenamųjų teritorijų naudojimo būdu bei atitinkamai pakeisti sklypo dalies nuomos sutartį.
16. Jeigu pranešimas apie sutarties nutraukimą buvo gautas, tai sudaro teismui pagrindą vertinti, kad CK 6.218 straipsnio 1 dalies reikalavimas įvykdytas, nepriklausomai nuo to, ar buvo laikytasi pranešimų teikimo tvarkos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 6 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-12-695/2019 28 punktas). Teismo nuomone, nesant sutartyje aptartų atvejų dėl sutarties nutraukimo pagrindų, ieškovė galėjo pasinaudoti kitu, sutartyje neaptartu, bet priimtinu ir leidžiamu būdu informuoti atsakovę apie sutarties nutraukimą. 2017 m. gruodžio 21 d. pranešimu ieškovė informavo apie 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimą, atsakovė neginčija gavusi pranešimą dėl sutarties nutraukimo, todėl pats pranešimas apie sutarties nutraukimą vertintinas kaip tinkamas atsakovės informavimas ir turintis oficialią galią (CK 6.218 straipsnio 1 dalis). Ginčo dėl to, kad atsakovė būtų nesupratusi pranešimo turinio, byloje nėra.
17. CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtinti kriterijai, kuriais vadovaujantis sutarties pažeidimas kvalifikuojamas kaip esminis. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.
18. Vertinant aplinkybes, dėl kokių priežasčių liko neįgyvendinti ieškovės teisėti lūkesčiai, t. y. lūkestis įgyti pastatus ir nuomos teisę į valstybinę žemę, akcentuotina valstybinės žemės naudojimo paskirtis. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas nustato, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo ja taisyklių 45 punkto 1 pastraipa nustato, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Tokiu reglamentavimu užtikrinamas imperatyvios CK 6.394 straipsnio 3 dalies, kuri skirta statinių savininko teisėms užtikrinti, įgyvendinimas. Tačiau ypač svarbu, kad valstybinė žemė išnuomojama esamų pastatų, turinčių konkrečią paskirtį, eksploatavimui ir ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018 26 punktas).
19. Byloje nagrinėjamu atveju ieškovė, kaip teigia procesiniuose dokumentuose, siekė įgyvendinti investicinį projektą – statyti gyvenamuosius namus, tačiau 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi nupirkti nekilnojamieji daiktai buvo iš esmės kitos, specifinės, paskirties, nė vienas iš jų nebuvo gyvenamosios paskirties. 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ pardavė ieškovei kontrolės postą, administracinį pastatą, pastatą – radijo centrą, transformatorinę, du sandėlius, du antenos aptarnavimo pastatus, šunų virtuvę, inžinerinius statinius – kiemo statinius (tvorą, baseiną, kiemo aikštelę, dvi radijo antenas. Sutartyje nurodyta valstybinio žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė – inžinerinės infrastruktūros teritorijos (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos) (sutarties 2.2 punktas). Taigi ieškovė, profesionali investuotoja, pirkdama kitos, ne gyvenamosios, paskirties pastatus, neketindama tęsti pastatų eksploatavimo pagal jų tikslinę paskirtį, plėtoti specifinės veiklos, susijusios su įgytų pastatų naudojimu, negalėjo turėti teisėtų, įstatymu pagrįstų lūkesčių pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį. Asmens lūkestis, jog, pakeitus ginčo sklypo paskirtį į gyvenamąją, šis sklypas jam bus išnuomotas ne aukciono tvarka, nėra teisėtas ir todėl negali būti saugomas teisės. Esant siekiui sklype vykdyti veiklą, nesusijusią su turimo pastato eksploatavimu, toks lūkestis prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti teisės aktų nustatyta tvarka ginamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008).
20. 2015 m. rugsėjo 02 d. pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N49SŽN-(14.49.57.)-41/25-1268 buvo galiojanti, buvo gautas NŽT Vilniaus skyriaus 2014 m. balandžio 7 d. sutikimas „Dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo“, kuriuo įgaliotoji institucija neprieštaravo, kad būtų perleistas valstybinėje žemėje esantis turtas, todėl vertinti, kad duomenys apie valstybinės žemės nuomą buvo neteisingi, pagrindo nėra. Tik 2016 metais, 2016 m. vasario 5 d. Lietuvos Respublikos generaliniam prokurorui, ginančiam viešąjį interesą, kreipiantis į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu dėl 2014 m. vasario 14 d. nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo išregistruoti statinius, 2017 m. lapkričio 17 d. Lietuvos apeliacinis teismas priėmė sprendimą civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017, kuriuo nusprendė panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2017 m. sausio 11d. sprendimą, kuriuo ieškinys buvo atmestas, ir priimti naują sprendimą – ieškinį dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo išregistruoti statinius, tenkinti. Taigi, valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nuginčyta 2017 m. lapkričio 17 d., tačiau 2015 m. rugsėjo 2 d., pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu, nebuvo duomenų apie valstybinės žemės nuomos sutarties neteisėtumą.
21. Analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma vertintini du prievolės vykdymo aspektai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Aplinkybė, kad pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti / nupirkti ginčo turtą tolimesniam jo eksploatavimui, o gauti iš NŽT ar kitos kompetentingos institucijos sutikimą dėl nuomininko iš AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ į UAB „MG Valda“ pakeitimo ir ne aukciono būdu išsinuomoti visą 72 600 kv. m ploto (su 5 proc. paklaida) valstybinio žemės sklypo dalį, nustatyta Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017. Tačiau prievolės vykdymas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nei pažadėtu, nei faktiškai atliktu aspektu net ir negalėtų būti vertinamas, kadangi valstybinė žemės nuomos teisė (nors ieškovas, kaip nustatyta įsiteisėjusiu teismo sprendimu, to siekė) negali būti parduodama privačių subjektų tarpusavio susitarimu ir negali būti pirkimo–pardavimo sutarties objektas, todėl ieškovė negalėjo turėti ir teisėtų lūkesčių.
22. Teismas atmeta kaip nepagrįstus ieškovės argumentus, kad atsakovė ieškovei pateikė tikrovės neatitinkančius pareiškimus, veikė nesąžiningai tiek prieš sutarties sudarymą, tiek sutartyje pateikdama neteisingus pareiškimus ir garantijas dėl nuomos sutarties teisėtumo. Vertinant ikisutartinių santykių aspektu, 2015 m. rugpjūčio 12 d. vykusių šalių derybų protokole Nr. 1 buvo įrašyta, jog „parduodanti organizacija neprisiima verslo rizikos“. Taigi nors ieškovė ir siekė, kad atsakovė įsipareigotų parduoti gyvenamosios paskirties statybos projektą ir užtikrintų jo įgyvendinimo prielaidas, t. y. teisę į žemės sklypo dalies nuomą, tačiau atsakovė nesutiko su ieškovės siūlytomis sandorio sąlygomis.
23. Pasisakant dėl ieškovės argumentų, kad, pasirašydama sutartį, atsakovė eksplicitiškai garantavo ieškovei, jog 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti išnuomotas valstybinės žemės sklypas, svarbi kasacinio teismo suformuota taisyklė, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas riboja šių santykių šalių galimybę tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011). Taigi atsakovė nesuteikė ir negalėjo suteikti garantijų dėl valstybinės žemės nuomos. Teismo nuomone, NŽT išduotas sutikimas kartu su statiniais perleisti tokio paties ploto žemės sklypo dalies nuomos teisę negalėjo būti suprastas kaip nuomos teisės pardavimas, todėl ieškovės argumentai dėl sutarties kainos dydžio, kurią, ieškovės teigimu, lėmė valstybinės žemės nuoma, vertintini kaip nepagrįsti.
24. Nors atsakovė turto pardavimo organizavimui pasitelkusi UAB „Newsec advisers LT“ pardavimo pranešime viešai paskelbė, jog parduodamas „Gyvenamosios paskirties vystymo projektas“, o vystymo projekto pristatyme UAB „Newsec advisers LT“ nurodė tokią informaciją: „Didelė teritorija (bendrame 12,64 ha valstybiniame žemės sklype, kuriame 7,26 ha ploto sklypas priklauso nuomos teise)“; „Galimybė jame išvystyti naują patrauklų kvartalą, didelės objekto užstatymo galimybės – iki 181 500 kv. m“, tačiau tokios informacijos pateikimas ieškovę, turinčią daug patirties investicinių projektų įgyvendinime, negalėjo suklaidinti tiek, kad nekiltų abejonių dėl galimybės vykdyti gyvenamosios paskirties objektų statybą ant valstybinės žemės, esant aiškiems įstatymų ribojimams dėl valstybinės žemės nuomos ir valstybinės žemės naudojimo paskirties. Tai, kad ieškovė nebuvo tikra galimybe pakeisti nuomininką atsispindėjo ir pirkimo–pardavimo sutarties nuostatose, kuriose buvo aptartos sutarties nutraukimo galimybės, jeigu valstybės įgaliotos institucijos nesutiktų pakeisti valstybinės žemės nuomininko.
25. Svarbu ir tai, kad būtent ieškovės užsakymu UAB „OBER-HAUS“ 2015 m. rugsėjo 2 d. parengė turto vertinimo ataskaitą, kurioje nurodyta, kad valstybinės žemės nuomos teisėmis valdomoje žemės sklypo dalyje esantys pastatai ir kiti inžineriniai statiniai yra menkaverčiai (nuvertėję fiziniu, funkciniu ir ekonominiu požiūriu), dėl to gyvenamosios paskirties komplekso išvystymas valstybinio žemės sklypo dalyje (7,26 ha) pripažįstamas kaip efektyviausias (pelningiausias) vertinamo turto panaudojimas. Taigi informacija apie gyvenamosios paskirties komplekso išvystymą buvo pagrįsta ne tik skelbimo apie aukcioną informacija, bet ir ieškovo pasirinkto profesionalaus rinkos veikėjo UAB „OBER-HAUS“ turto vertinimo ataskaita.
26. Teismas atmeta kaip nepagrįstus ieškovės argumentus klaidinančių garantijų dėl radijo antenų faktinės ir (ar) teisinės būklės suteikimo, kadangi byloje nepateikta įrodymų, jog ieškovė negalėjo vizualiai įvertinti parduodamo objekto būklės (CPK 178 straipsnis). Be to, kaip minėta, ieškovė buvo pasitelkusi profesionalų turto vertintoją UAB „OBER-HAUS“, kuris konstatavo parduodamų objektų faktinę būklę ir vertę, o sutarties 5.7.2 punkte patvirtino, kad įsigyjamas turtas atitinka jos, kaip pirkėjos, keliamus reikalavimus bei mokamą kainą už turtą, dėl turto teisinio statuso / sklypo ir jo dalių naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio bei turto faktinės būklės jokių pretenzijų pardavėjui neturi ir įsipareigoja nereikšti ateityje.
27. Įstatymų leidėjas, numatydamas sutarties šaliai galimybę nutraukti sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo, tokią galimybę sieja su sutartį pažeidusios šalies kaltais veiksmais. Įvertinus nurodytus argumentus, konstatuotina, kad atsakovė negali būti vertinama kaip sutarties šalis padariusi pažeidimą savo kaltais veiksmais, todėl ieškovė neturėjo teisinio pagrindo nutraukti pirkimo–pardavimo sutarties dėl esminio sutarties pažeidimo (CK 6.217 straipsnis). Kadangi tik sutarties tinkamo nevykdymo atveju sutartį pažeidusiai šaliai gali atsirasti neigiami padariniai, t. y. šiuo atveju – grąžinti sumokėtas pinigines lėšas už parduotą turtą, grąžinti parduotą turtą atsakovei ir priteisti palūkanas, teismui nenustačius aplinkybių, patvirtinančių atsakovės netinkamą sutarties vykdymą, nėra teisinio pagrindo minėtiems reikalavimams tenkinti. Vadovaujantis tuo, kas nurodyta, patikslintas ieškinys atmetamas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
28. CPK 93 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendroji bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklė – šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.
29. Kasacinės instancijos teismas pasisako, kad klientas su advokatu dėl teisinių paslaugų susitaria pasirašydami sutartį (Lietuvos Respublikos advokatūros įstatymo 48 straipsnio 1 dalis); klientas advokatui už pagal sutartį teikiamas teisines paslaugas moka šalių sutartą užmokestį, kurį nustatant atsižvelgiama į bylos sudėtingumą, advokato kvalifikaciją ir patirtį, kliento finansinę padėtį ir kitas reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Respublikos advokatūros įstatymo 50 straipsnio 1, 3 dalys). Taigi Advokatūros įstatymas nustato bendruosius kriterijus, į kuriuos šalys atsižvelgia, kai tariasi dėl advokato darbo užmokesčio. Tai savo ruožtu reiškia, kad teisinių paslaugų sutarčiai galioja bendrasis sutarties laisvės principas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis), o šalys yra laisvos susitarti, kokio dydžio atlygį klientas mokės už advokato teikiamas teisines paslaugas. Tačiau teisminio ginčo nagrinėjimo atveju proceso dalyvis, nesantis advokatą ir jo klientą siejančios sutarties dėl teisinių paslaugų teikimo šalimi, nėra saistomas šios teisinių paslaugų sutarties sąlygų. Todėl tuo atveju, kai sprendžiant bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimą yra nustatoma, kad išlaidas dėl suteiktos advokato teisinės pagalbos patyrusi šalis turi teisę į šių išlaidų atlyginimą, pareigą atlyginti šias išlaidas turinti priešinga šalis ar kitas dalyvaujantis byloje asmuo yra saistomas ne advokato su klientu sudarytoje sutartyje dėl teisinių paslaugų teikimo nustatytos šių paslaugų kainos, bet įstatyme įtvirtintų atlygintinų išlaidų dydžio nustatymo kriterijų ir maksimalių jų dydžių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-326-219/2019).
30. Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d įsakymu Nr.1R-77 „Dėl teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr.1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ pakeitimo keistų ir išdėstytos naujos redakcijos Rekomendacijose numatyta, kad nustatant priteistino užmokesčio dydį atsižvelgiama į bylos sudėtingumą, specialių žinių reikalingumą, būtinybę išvykti į kitą vietovę, nei registruota advokato darbo vieta, pinigų sumų dydį, teisinių paslaugų teikimo pastovumą ir pobūdį, teisinių klausimų naujumą, advokato darbo laiko sąnaudas, šalių elgesį proceso metu ir kitas svarbias aplinkybes.
31. Atsakovė prašo priteisti 15 160,09 Eur atstovavimo išlaidoms atlyginti.
32. Nagrinėjamu atveju ieškinio suma yra didelė (5 929 920 Eur), byla yra didelės apimties, nagrinėta nuo 2014 metų gegužės mėn., nagrinėta tiek apeliacinės, tiek kasacinės instancijos teisme, o apeliaciniam teismui panaikinus sprendimą grąžinta pirmosios instancijos teismui, kas lėmė ir papildomų procesinių dokumentų rengimą, ir advokato darbo laiko sąnaudas. Įvertinęs, atsakovės patirtų atstovavimo išlaidų dydį, vadovaudamasis realumo, būtinumo ir pagrįstumo kriterijais, atsižvelgęs į tai, kad ieškovė atsakovės patirtų atstovavimo išlaidų neginčija, teismas atsakovės patirtas atstovavimo išlaidas laiko pagrįstomis ir atsakovei iš ieškovės priteisia 15 160,09 Eur bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268–270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
Patikslintą ieškinį atmesti.
Priteisti atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“, j. a. k 120505210, iš ieškovės UAB „Darnu Group“, j. a. k. 123010339, 15 160,09 Eur (penkiolika tūkstančių vienas šimtas šešiasdešimt Eur 9 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėja Loreta Braždienė