Civilinė byla Nr. e2A-470-852/2023

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-05056-2022-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4;

3.3.1.18.2

(S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. kovo 7 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Petkuvienės, Andriaus Veriko (kolegijos pirmininko ir pranešėjo) ir Renatos Volodko,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų V. B. ir I. B. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovės K. K. ieškinį atsakovams V. B. ir I. B. dėl avanso grąžinimo, tretieji asmenys – B. J., G. K..

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė K. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovų V. B. ir I. B. 7000,00 Eur negrąžinto avanso, 5 procentų dydžio metinių palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidų.

2.       Ieškovė nurodė, kad ieškojo gyvenamojo namo savo šeimos gyvenimui. Ieškovė susidomėjo gyvenamuoju namu ir žemės sklypu, esančiais adresu (duomenys neskelbtini), kurių kaina buvo 117 000,00 Eur. Ieškovei buvo aktuali gyvenamojo namo kaina, nes ketino imti paskolą iš banko turto įsigijimui. Atsakovas V. B. ir turtą pasiūlęs pirkti nekilnojamojo turto brokeris (trečiasis asmuo) B. J. patikino ieškovę, kad namas ir žemės sklypas nesunkiai bus įvertintas tokiai sumai ir tai atliks jų nekilnojamojo turto vertintoja B.. Atsižvelgiant į tai, šalys 2022 m. sausio 28 d. sudarė preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovui parduodant, o ieškovei įsigyjant namą ir 0,060 ha žemės sklypą, esančius adresu (duomenys neskelbtini), už 117 000,00 Eur. Pagal sutartį ieškovė sumokėjo 7000,00 Eur avansą. Vėliau atsakovų nekilnojamojo turto vertintoja nurodė, kad ji negali gyvenamojo namo įvertinti 117 000,00 Eur sumai. Atsakovai ir brokeris tikrinosi pas kitą turto vertintoją, tačiau jis taip pat namą ir sklypą vertino apie 68 000,00 Eur sumai, dėl to ieškovė neturėjo galimybės gauti 117 000,00 Eur dydžio paskolos namui įsigyti.

3.       Ieškovė pažymėjo, kad jos ketinimai įsigyti namą ir žemės sklypą buvo rimti, tačiau ji to negalėjo padaryti, nepasitvirtinus atsakovų ir jo įgalioto asmens pateiktai informacijai apie nekilnojamojo turto kainą. Ji visiškai pagrįstai pasitikėjo namų statyba ir pardavimu užsiimančio pardavėjo ir jo profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio patikinimais dėl namo rinkos kainos. Sutarties sąlygose nėra įtvirtintos netesybos, todėl bet kuriuo atveju atsakovai turi grąžinti avansą. Kita vertus, pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovų kaltės, todėl taikytina sutarties 5.1. punkto sąlyga, pagal kurią tuo atveju, jei pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl pardavėjo kaltės, sutartis laikoma nutrūkusi ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui avansą. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad atsakovas V. B. užsiima gyvenamųjų namų statyba ir pardavimu, be to, jam atstovavo profesionalus nekilnojamojo turto brokeris, o ieškovė ketino pirkti gyvenamąjį namą savo šeimos poreikiams, todėl sudaryta preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis vertintina ir sąžiningumo aspektu.

4.       Atsakovai pateikė atsiliepimą, kuriame prašė ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad šalys dėl ginčo turto 2022 m. sausio 28 d. sudarė preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį ir įsipareigojo iki 2022 m. vasario 28 d. sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį. Ieškovė sumokėjo 7000,00 Eur avansą. 2022 m. vasario mėn. pradžioje ieškovė kreipėsi į atsakovus, reikalaudama grąžinti sumokėtą avansą, kadangi turtas neva yra vertinamas mažesne suma nei sutartimi sutarta kaina. Ieškovės kreipimasis nebuvo grindžiamas jokiais įrodymais ar paaiškinimais, kodėl turėtų būti laikoma, kad pagrindinė sutartis negali būti sudaroma dėl atsakovų kaltės. 2022 m. vasario 15 d. ieškovė pateikė pretenziją, reikalaudama grąžinti avansą. Pretenzija iš esmės buvo grindžiama vienu argumentu – neva ieškovė negali gauti banko paskolos, kadangi turto vertintojai įvertino turtą mažesnei nei 117 000,00 Eur sumai. Kartu su pretenzija taip pat nebuvo pateiktas nė vienas įrodymas, pagrindžiantis ieškovės teiginius. 2022 m. vasario 21 d. atsakovai pateikė atsakymą į pretenziją, kuriame nurodė, kad nėra jokio pagrindo laikyti, jog pagrindinė sutartis nesudaroma dėl atsakovų kaltės. Atsakovai taip pat nurodė, kad nėra jokių kliūčių sudaryti pagrindinę sutartį iš atsakovų pusės bet kuriuo metu, netgi nesuėjus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui. Atsakovų teigimu, pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės, šiai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, todėl atsakovams lieka avansas.

5.       Atsakovai pažymėjo, kad šalys derybų būdu, savo nuožiūra nustatė sutarties sąlygą – nekilnojamojo turto kainą. Sutarties šalys turi teisę laisvai susitarti dėl sutarties sąlygų, įskaitant ir susitarimą dėl kainos. Šalys preliminariąja sutartimi nesusitarė, kad tik tuo atveju, jeigu turtas ekspertų bus įvertintas 117 000,00 Eur sumai, šalims kils pareiga sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovai nėra profesionalūs nekilnojamojo turto vertintojai ir neturi tokios patirties šioje srityje, todėl nei tarėsi, nei garantavo dėl kokios nors turto vertinimo sumos. Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatytos sąlygos, galinčios suteikti pagrindą ieškovei manyti, kad turtą profesionalūs ekspertai įvertins būtent 117 000,00 Eur sumai. Atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovai neturi pareigos domėtis ieškovės turimomis lėšomis, turto įsigijimo finansavimu ar kreditavimu, kadangi tai yra išimtinai ieškovės ir trečiųjų asmenų santykiai. Atsakovai, parduodami nekilnojamąjį turtą, nevertina, ar ieškovė perka šį turtą iš savų, ar iš skolintų lėšų, todėl atsakovai šių nekilnojamojo turto pirkimo aplinkybių nežino ir neprivalo žinoti. Sudarant preliminariąją sutartį, ieškovė turėjo įvertinti, ar turto kaina yra tinkama ir ar sugebės vykdyti preliminariąja sutartimi prisiimamas prievoles. Ieškovė, prieš sudarydama preliminariąją sutartį, galėjo savarankiškai įvertinti turto kainą, pavyzdžiui, palygindama panašaus turto kainas nekilnojamojo turto skelbimų portaluose arba pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto vertintojais. Taip pat ir paskolos gavimo galimybes ieškovė galėjo įvertinti prieš prisiimdama įsipareigojimą sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovų teigimu, tik dėl ieškovės neapdairumo ir aplaidumo ieškovė neatliko nurodytų svarbių veiksmų, siekiant įsigyti turtą, kurie niekaip nėra sietini su atsakovų pareigomis. Taip pat pažymėjo, kad preliminarioji sutartis buvo sudaryta siekiant suteikti papildomo laiko ieškovei pasirengti pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovai sutiko pirma sudaryti preliminariąją sutartį, kadangi ieškovė reikalavo atidėti pagrindinės sutarties sudarymą. Ieškovei nurodžius, kad ji atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovai siūlė pratęsti preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą arba atlikti dalinį avanso grąžinimą, jeigu, nesudarius pagrindinės sutarties, atsakovams greitu metu pavyktų parduoti turtą kitam subjektui. Dėl ieškovės kaltės nesudarius pagrindinės sutarties, ieškovės sumokėta avanso suma atsakovams pagrįstai liko kaip netesybos.

6.       Atsakovai taip pat nurodė, kad pagrindinis ieškovės argumentas (pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, kadangi, įvertinus turtą, paaiškėjo, kad jo rinkos vertė yra mažesnė nei kaina, nustatyta preliminariojoje sutartyje, todėl nėra galimybės gauti tokio dydžio paskolos iš banko) nėra grindžiamas nė vienu įrodymu. Ieškovė nepateikia nė vieno įrodymo, pagrindžiančio atliktą nekilnojamojo turto vertinimą. Ieškovė nepateikia jokių duomenų, iš kurių būtų galima daryti išvadą, kad ji iš tiesų kreipėsi į banką ar kitą kredito įstaigą, siekdama gauti paskolą, skirtą pagrindinės sutarties sudarymui ir įvykdymui.

7.       Trečiasis asmuo atsakovų pusėje B. J. pateiktame atsiliepime prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad jis su atsakovais yra susitaręs dėl tarpininkavimo parduodant ginčo namą ir žemės sklypą. Trečiojo asmens teigimu, pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis šalių sutartu terminu sudaryta nebuvo dėl visiškai elementarių priežasčių, t. y. ieškovės atsisakymo ir nenoro tai padaryti. Ieškinyje ieškovė nurodo nieko bendro su realybe neturinčias aplinkybes, t. y. jog perkamas objektas bus įvertintas 117 000,00 Eur suma ir tai atliks B.. Remdamasi šia aplinkybe, kuri byloje nėra įrodyta, ieškovė reikalauja 7000,00 Eur avanso grąžinimo. Pažymėjo, jog ieškovei nei žodžiu, nei raštu trečiojo asmens nebuvo žadėta ar nurodyta, kad perkamas daiktas bus įvertintas vienokio ar kitokio dydžio sumai. Trečiajam asmeniui buvo žinoma, jog ieškovė dėl objekto pirkimo finansavimo ketina kreiptis į kredito įstaigą, tačiau ši aplinkybė plačiau aptariama nebuvo, kadangi kredito gavimu objektui įsigyti privalėjo pasirūpinti pati ieškovė, o trečiasis asmuo tokios pareigos neturėjo ir šiuo klausimu ieškovės apskritai nekonsultavo. Tokį trečiojo asmens elgesio modelį pagrindžia ir sutartis, kurioje nėra numatoma išlyga apie tai, jog ieškovei negavus paskolos objektui įsigyti, sutartis būtų laikoma nutraukta nesant ieškovės kaltei ar pan. Ieškovė sutarties 4.1.3.1. punktu patvirtino, jog turi visas galimybes pilna apimtimi vykdyti sutartinius įsipareigojimus preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis. Anot trečiojo asmens, pagrindinės objekto pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo dėl atsakovų kaltės faktas byloje taip pat negali būti laikomas įrodytu. Taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad 2022 m. liepos mėn. ieškovė susisiekė su trečiuoju asmeniu ir telefoninio pokalbio metu pranešė, jog visgi ketina įsigyti objektą ir paprašė pateikti objekto nuotraukas tam, kad būtų atliktas objekto vertės nustatymas. Pateikus ieškovei fotonuotraukas, jokio atsakymo nebuvo gauta.

8.       Trečiasis asmuo ieškovės pusėje G. K. atsiliepimu prašė ieškinį patenkinti ieškovės ieškinyje išdėstytais argumentais. Nurodė, kad jis susituokė su ieškove ir ieškojo nusipirkti gyvenamąjį namą savo šeimos gyvenimui. Jie susidomėjo ginčo namu, kurio kaina buvo 117 000,00 Eur. Ieškovė pateikė paraišką (duomenys neskelbtini) dėl būsto paskolos gavimo, vėliau ji telefonu kalbėjosi su (duomenys neskelbtini) E. Š., kuri nurodė, kad pagal ieškovės gaunamas pajamas ji gali gauti iki 180 000,00 Eur dydžio paskolą, tačiau tam ji, visų pirma, turi įvertinti įsigyjamą būstą. Atsakovas V. B. ir trečiasis asmuo brokeris B. J. patikino ieškovę, kad turtas nesunkiai bus įvertintas 117 000,00 Eur sumai ir tai atliks jų nekilnojamojo turto vertintoja B.. Todėl buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Vėliau ieškovė buvo informuota, kad atsakovų ir trečiojo asmens B. J. parinkta nekilnojamojo turto vertintoja B. negali gyvenamojo namo įvertinti 117 000,00 Eur sumai. Tuomet 2022 m. vasario 7 d. buvo suorganizuotas susitikimas trečiojo asmens B. J. ofise, kurio metu buvo svarstoma galimybė pakeisti namo paskirtį, taip pat atsakovas pasiūlė savo vertintoją ir buvo sutarta, kad B. J. su juo susitiktų dėl turto įvertinimo 117 000,00 Eur sumai. Tačiau kitas turto vertintojas taip pat turtą vertino apie 68 000,00 Eur sumai. Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovų kaltės ir ieškovė įgijo teisę reikalauti iš atsakovų grąžinti 7000,00 Eur dydžio avansą.

9.       Ieškovė K. K. 2022 m. rugsėjo 7 d. teismo posėdyje nurodė, kad apie parduodamą nekilnojamąjį turtą sužinojo iš internetinio puslapio, kuriame iš pradžių buvo nurodyta, kad nekilnojamojo turto kaina yra 120 000,00 Eur, o vėliau kaina sumažėjo iki 117 000,00 Eur, todėl nusprendė apžiūrėti jį ir pirmą kartą parduodamas turtas buvo apžiūrėtas 2022 m. sausio 27 d. Ieškovė pažymėjo, kad nekilnojamojo turto brokeris (trečiasis asmuo) patikino ieškovę, kad turtas bus įvertintas 117 000,00 Eur sumai, turi pažįstamą turto vertintoją. Iki preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo jokių dokumentų nebuvo gavusi, jai nebuvo pateikti, o preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties tekstą sudarė brokeris, su avanso suma sutiko, ją nurodė atsakovai. Ieškovė paaiškino, kad atsakovas kreipėsi į ieškovę su paklausimu, ar brokeris kalbėjo su jais dėl turto įvertinimo. Vėliau brokeris pranešė, kad namas 117 000,00 Eur sumai negali būti įvertintas, todėl pasiūlė susitikti ofise ir aptarti tolimesnius veiksmus bei siūlė pakeisti namo paskirtį. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad šalys susitarė, kad turto įvertinimą atliks atsakovai bei buvo informavusi atsakovus ir brokerį, jog yra svarbi turto įvertinimo ataskaita, nes dokumentai turės būti pateikti bankui.

10.       Atsakovas V. B. 2022 m. rugsėjo 7 d. teismo posėdyje nurodė, kad parduodamas nekilnojamas turtas iš pradžių buvo sodo paskirties, o šiuo metu paskirtis yra pakeista į gyvenamąją. Paaiškino, kad turto kaina buvo pasiūlyta brokerio. Apie tai, kad ieškovė pirks turtą su paskola asmeniškai nebuvo informuotas, o visus pardavimo klausimus sprendė brokeris, kadangi su juo buvo sudaręs sutartį, o turto įvertinimo nedarė. Taip pat nurodė, kad buvo bandoma taikiai susitarti ir siūloma iškart grąžinti 4000,00 Eur, o vėliau 3000,00 Eur, kai turtas būtų parduotas kitiems pirkėjams.

11.       Trečiasis asmuo B. J. 2022 m. rugsėjo 7 d. teismo posėdyje patvirtino, kad su juo susisiekė pats atsakovas V. B., kuris nurodė, kad galimai nori parduoti turimą nekilnojamąjį turtą. Trečiasis asmuo paaiškino, kad paskelbė nekilnojamojo turto skelbimą ir nurodė, kad nekilnojamas turtas parduodamas už 117 000,00 Eur kainą. Vėliau su juo susisiekė ieškovė, kuri norėjo apžiūrėti namą. Trečiasis asmuo patvirtino, kad ieškovė minėjo, jog nekilnojamąjį turtą pirks su banko paskola bei tą aplinkybę, jog sakė ieškovei, kad turtas gali būti įvertintas 67 000,00 Eur sumai. Pažymėjo, kad iki preliminariosios sutarties sudarymo nebuvo kalbama apie turto įvertinimą, nes tokius veiksmus turėjo atlikti pirkėjai, t. y. ieškovė. Ieškovė su sutartimi susipažino tą pačią dieną, kai reikėjo sutartį pasirašyti. Trečiojo asmens teigimu, jis nebuvo įsipareigojęs atlikti turto vertinimo, tačiau pasiūlė, kad turtą preliminariai galėtų įvertinti jo pažįstama turto vertintoja. Taip pat paaiškino, kad 2022 m. vasario 7 d. susitiko ofise, kadangi ieškovė nurodė, kad negali sudaryti notarinės pirkimo – pardavimo sutarties, nes bankas nesuteiks tokio dydžio paskolos.

12.       Liudytoja E. Š. 2022 m. rugsėjo 7 d. teismo posėdyje nurodė, kad dirba (duomenys neskelbtini). Pažymėjo, kad pažįsta ieškovę, nes ieškovei buvo teikiami banko dokumentai, įskaitant ir pasiūlymas dėl paskolos suteikimo, taip pat vyko konsultacijos laikotarpiais 2022 m. sausio 12 d., 2022 m. sausio 24 d. ir 2022 m. vasario mėn. pabaigoje. Nurodė, kad kai ieškovė nebuvo išrinkusi konkretaus nekilnojamojo turto, (duomenys neskelbtini) buvo pateikta ieškovės paraiška dėl 90 000,00 Eur sumos suteikimo, ir buvo įvertintos ieškovės galimybės ir nurodyta, jog ieškovė gali pretenduoti į didesnę paskolos sumą. Taip pat 2022 m. sausio 24 d. vykusioje konsultacijoje buvo atkreiptas ieškovės dėmesys, kad bus finansuojami 85 procentai nuo turto kainos arba atlikto turto įvertinimo. Liudytoja taip pat paaiškino, kad ieškovė minėjo, jog su turto įvertinimu padės turto pardavėjai, o vėliau ieškovė pranešė, kad buvo atliktas turto įvertinimas ir nustatyta, kad turto rinkos vertė yra apie 67 000,00 Eur, todėl buvo nurodyta, kad (duomenys neskelbtini) suteiks paskolą nuo 67 000,00 Eur.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

13.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimu patenkino ieškovės K. K. ieškinį ir priteisė ieškovei iš atsakovų V. B. ir I. B. solidariai 7000,00 Eur negrąžinto avanso, 5 procentų dydžio metinių palūkanų už priteistą 7000,00 Eur sumą nuo 2022 m. kovo 4 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir lygiomis dalimis 972,50 Eur bylinėjimosi išlaidų. Taip pat teismas priteisė valstybės naudai iš atsakovų lygiomis dalimis 40,32 Eur išlaidų. Teismas sprendimą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

13.1.                      Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad nagrinėjamoje byloje nekilo ginčas, kad 2022 m. sausio 28 d. ieškovė ir atsakovai, tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui B. J. ir pagal jo pateiktą sutarties formą, kurios anksčiau ieškovė nematė, pasirašė preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią šalys įsipareigojo sudaryti iki 2022 m. vasario 28 d. pagrindinę sutartį, atsakovams parduodant, o ieškovei įsigyjant namą ir 0,060 ha žemės sklypą, esančius adresu (duomenys neskelbtini), už 117 000,00 Eur. Pagal preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį ieškovė sumokėjo 7000,00 Eur avansą. Preliminarioji sutartis sudaryta tą pačią dieną, kada ieškovė atvyko apžiūrėti parduodamą daiktą. Teismas pažymėjo, kad nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo viena pagrindinių sąlygų yra jo kaina. Todėl tikėtina, kad tokio brangaus turto pardavėjas (atsakovai) privalo ir turi žinoti, kada ir kokiu būdu pirkėjas atsiskaitys. Kadangi pirkėjas (ieškovė) neturėjo atsiskaitymui reikalingos visos sumos, tai tikėtina šalys ir sutarė dėl preliminariosios sutarties sudarymo. Tai suponuoja ir išvadą, kad atsakovai turėjo žinoti, kad ieškovė ginčo nekilnojamąjį turtą ketina pirkti gaudama kreditą, kuris paprastai suteikiamas atsižvelgiant į parduodamo nekilnojamo turto, kuris įkeičiamas kredito įstaigai, vertę. Byloje nekilo ginčo, kad sudarant preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį dalyvavo nekilnojamojo turto brokeris B. J., kuris atstovavo atsakovų interesus, todėl kaip savo srities profesionalas turėjo žinoti, kad pirkėjas atsiskaitys su jo klientu (atsakovais) tinkamai tik tuo atveju, jei gaus kreditą likusiai sumai, o kredito sumą apsprendžia ir įkeičiamo bankui nekilnojamo turto rinkos vertė – tai paprastai brokeriams žinoma aplinkybė. Taigi, labiau tikėtina, kad šis brokeris turėjo išviešinti tokias kredito suteikimo sąlygas pardavėjui, kuriam atstovauja. Aplinkybė, kad formaliai preliminariojoje sutartyje raštu nebuvo aptartos minėtos kredito gavimo sąlygos, vienareikšmiškai nereiškia, jog ginčo šalys dėl jų nesitarė ar joms nebuvo žinoma, kad realiai pirkėjas sumokės likusią sumą tik gavęs kreditą, atsižvelgiant į perkamo turto vertę. Atkreipė dėmesį į tai, kad preliminariojoje sutartyje nenumatyta, jog pirkėjas prisiima riziką tuo atveju, jei ginčo turto rinkos vertė nesiekia 117 000,00 Eur.

13.2.                      Teismas iš byloje pateiktos uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „1Partner LT“ eksperto 2022 m. rugpjūčio 2 d. konsultacinės išvados nustatė, kad ginčo nekilnojamojo turto rinkos kaina 2022 m. vasario 28 d. yra 64 400,00 Eur - ženkliai skiriasi nuo sutartos pirkimo – pardavimo kainos. Tai iš esmės patvirtino ieškovės ieškinyje nurodytą aplinkybę, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo šio turto vertė buvo tik apie 68 000,00 Eur. Teisme liudytoja apklausta (duomenys neskelbtini) darbuotoja E. Š. patvirtino, kad ieškovė 2022 m. sausio – vasario mėn. kreipėsi dėl 117 000,00 Eur vertės ginčo turto pirkimo, bankui finansuojant 85 procentų šios sumos. Liudytoja nurodė, kad ieškovė informavo ją, jog turto vertinimo ataskaitą atliks pardavėjas, kad atlikus vertinimą turto rinkos vertė sudarė 67 000,00 Eur. Liudytoja patvirtino, jog informavo ieškovę, kad tokiu atveju finansavimas sudarytų 85 procentus nuo 67 000,00 Eur. Teismas sprendė, jog minėtas ieškovės bendravimas su kredito įstaiga patvirtina jos realų ketinimą gauti paskolą nuo 117 000,00 Eur sumos. Akivaizdu, kad nagrinėjamu atveju pirkėjui finansuojamos sumos nepakanka, todėl jis, elgdamasis rūpestingai ir sąžiningai, pagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, nes priešingu atveju pažeistų tokią sutartį negalėdamas tinkamai atsiskaityti (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai).

13.3.                      Pirmosios instancijos teismas, vertindamas atsakovų ir trečiojo asmens B. J. teiginius, kad preliminariosios sutarties 4.1.3.1. punktu ieškovė pareiškė, jog yra gavusi visus reikalingus leidimus, sprendimus, sutikimus, patvirtinimus reikalingus pagrindinei sutarčiai sudaryti, o tai apima ir sprendimą gauti reikalingo dydžio kreditą, sprendė, kad ieškovė yra vartotoja, todėl šiame punkte aiškiai turėjo būti atskleista nuostata arba tiksliai įvardinta, kad ieškovė turi atitinkamos kredito įstaigos sprendimą finansuoti 117 000,00 Eur vertės nekilnojamojo turto įsigijimą. Kadangi šiame punkte tai nenurodoma, be to, ir kitomis sutartinėmis sąlygomis nenumatyta finansavimo (kreditavimo) rizikos pasekmės, todėl tokia sutartinė sąlyga aiškintina prisijungusios šalies – ieškovės – naudai, t. y. neperkeliant ieškovei atsakomybės dėl finansavimo (mažesnio kreditavimo) suteikimo (CK 6.193 straipsnis). Byloje nebuvo duomenų, kad pirkėjas dėl kitų priežasčių atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį, kad ieškovė ar jos sutuoktinis (trečiasis asmuo G. K.) turėjo įgūdžių nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo teisiniuose santykiuose. Tokiu atveju teismas konstatavo, kad ne dėl pirkėjos kaltės nesudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis. Atitinkamai pardavėjas neturi teisės taikyti pirkėjui netesybas ir negrąžinti avanso. Atsižvelgdamas į byloje nustatytų aplinkybių ir esamų įrodymų visumą, teisinį reglamentavimą ir teismų praktiką, teismas darė išvadą, jog ieškovė pagrįstai reikalauja gražinti avansą, kuris priteistinas iš atsakovų solidariai (CK 3.1209 straipsnis).

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

14.       Apeliantai (atsakovai) V. B. ir I. B. apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimą ir ieškinį atmesti bei priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliantai (atsakovai) apeliaciniame skunde nurodo tokius pagrindinius argumentus:

14.1.                      Pirmosios instancijos teismas neteisingai taikė normas ir teismų praktiką, reglamentuojančius avanso grąžinimo klausimus, dėl ko nepagrįstai nenustatė ieškovės kaltės dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį. Sprendime yra pacituota eilė teisės normų, teismų praktika, kuria teismai turėtų vadovautis ginčuose dėl avanso susigrąžinimo. Visgi, teismas į jokius ginčui aktualius teisės aktus bei teismų praktiką visiškai neatsižvelgė. Teismas sprendime konstatavo, kad ieškovė atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį dėl to, nes negavo finansavimo iš banko. Taip pat nurodė, kad ieškovė ir jos sutuoktinis (trečiasis asmuo G. K.) neturėjo įgūdžių nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo teisiniuose santykiuose, todėl ne dėl pirkėjo kaltės nesudaryta pagrindinė sutartis. Tačiau akivaizdu, kad ieškovė byloje savo kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo nepaneigė. Šalys preliminarios sutarties 5.1. punktu susitarė, kad nustatytą terminą praleidus dėl ieškovės kaltės, ši sutartis laikoma nutrūkusi ir atsakovams, kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas. Taigi, šalys įtvirtino pareigą sudaryti pagrindinę sutartį ir atsakovų teisę negrąžinti sumokėto avanso, jeigu pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta dėl ieškovės kaltės. Nagrinėjamu atveju pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatas ieškovės sumokėtas avansas atliko ne tik mokėjimo ir atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją. Preliminariojoje sutartyje buvo aiškiai susitarta, kad avansas lieka atsakovams, jeigu sutartis nesudaroma dėl ieškovės kaltės.

14.2.                      Byloje nebuvo ginčo, kad apie atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, pareiškė ieškovė. Kartu su atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį ieškovė nepateikė jokių pagrįstų argumentų ir įrodymų, neįrodė jokios atsakovų kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Atsakovų įsitikinimu, visi byloje pateikti įrodymai patvirtina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės. Ieškovė neįsivertino savo galimybių sudaryti pagrindinę sutartį – sumokėti nekilnojamojo turto kainos. Šios aplinkybės ieškovė nebuvo tinkamai išviešinusi atsakovams. Atsakovai preliminariosios sutarties sudarymo metu turėjo ir kitus potencialius nekilnojamojo turto pirkėjus, tačiau ieškovė atvykusi iškart išreiškė norą turtą pirkti ir sudaryti preliminariąją sutartį, sumokėti avansą. Rodant tokį susidomėjimą, tarp šalių buvo sudaryta sutartis, tačiau tuo pačiu atsakovai prarado kitus potencialius nekilnojamojo turto pirkėjus. Ieškovė teigia, kad nekilnojamojo turto pagrindinės sutarties negalėjo sudaryti, nes negavo banko paskolos. Tačiau prieš sudarant preliminariąją sutartį ieškovė turėjo įvertinti, ar nekilnojamojo turto kaina yra tinkama ir ar sugebės vykdyti preliminaria sutartimi prisiimamas prievoles. Kaip nurodė banko darbuotoja, liudijusi teismo posėdžio metu, ieškovei dar prieš sudarant preliminariąją sutartį buvo žinomos kredito suteikimo sąlygos: ieškovė konsultavosi su banko darbuotoja dėl paskolos suteikimo, teikė paraiškas, jai buvo nurodyta, kad išsirinkus perkamą turtą reikės bankui pateikti turto vertinimą ir tik nuo turto vertinimo metu nustatytos turto kainos arba sutartimi nustatytos turto kainos (priklausomai, kuri suma mažesnė) bankas galės finansuoti turto įsigijimą. Ieškovei buvo žinoma, kad turto vertinimą turi pateikti kredito gavėjas, o bankas vertinimų neatlieka. Ieškovė taip pat teigė, kad pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti dėl to, kad nekilnojamas turtas nebuvo įvertintas preliminaria sutartimi susitarta suma, tačiau faktiškai ieškovė turto vertinimo nebuvo atlikusi. Ieškovė nepateikė įrodymų, jog ji kreipėsi į kelis ar bent vieną turto vertintoją, ar jai buvo parengtas bent preliminarus turto vertinimas. Taigi, byloje nėra pateikta duomenų, jog ginčo turto vertinimas buvo faktiškai atliktas ir kad nustatyta ieškovei nepriimtina kaina. Ieškovė, atsisakydama sudaryti pagrindinę sutartį, rėmėsi nepatvirtinta informacija, kad nekilnojamas turtas nebus įvertintas 117 000,00 Eur suma. Atsakovams pagrįstų įrodymų apie turto vertinimą atsisakydama sudaryti pagrindinę sutartį ieškovė nepateikė.

14.3.                      Ieškovė nebandė ieškoti turto vertintojų, nors būtent tokią pareigą turėjo, jeigu norėjo gauti paskolą iš banko (bankas buvo ją informavęs apie tai dar prieš sudarant preliminariąją sutartį). Vietoj to, ieškovė bandė perkelti atsakomybę pardavėjams, t. y. atsakovams ir brokeriui, neva jie įsipareigojo atlikti turto vertinimą ir dar įsipareigojo, kad turtas bus įvertintas 117 000,00 Eur. Nagrinėjamu atveju akivaizdu, kad ieškovė prieš sudarydama preliminariąją sutartį nebuvo pakankamai apdairi, nes neįsitikino, ar gaus kreditą, be to, po preliminariosios sutarties sudarymo net nesiėmė ir nebandė imtis jokių veiksmų, kurių reikia kredito gavimui. Be to, ieškovė tik bylos nagrinėjimo metu atliko nekilnojamojo turto vertinimą. Šis vertinimas negali būti aktualus ginčo išsprendimui, kadangi jis neegzistavo ieškovei priimant sprendimą nesudaryti pagrindinės sutarties. Be kita ko, kaip ne kartą minėta, net jeigu dar iki pagrindinės sutarties sudarymo datos būtų atliktas nekilnojamojo turto vertinimas ir turto vertė nustatyta mažesnė nei pardavimo kaina, ieškovei atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį tai būtų vertinama kaip jos kaltė, nes pagrindinės sutarties sudarymas nebuvo siejamas su turto vertinimu, jo rezultatais ar ieškovės galimybe gauti banko paskolą. Ieškovė, žinodama, kad jai reikia turto vertinimo ir jame nustatytos kokios nors konkrečios turto vertės, privalėjo šiuo pasirūpinti dar iki preliminariosios sutarties sudarymo, arba sudarant sutartį numatyti atitinkamą sąlygą dėl turto vertės, nustatomos turto vertinimu. Jokių įsipareigojimų dėl turto vertinimo ar juo labiau, dėl nustatytinos nekilnojamojo turto vertės nei atsakovai, nei trečiasis asmuo neprisiėmė. Preliminariojoje sutartyje tokio įsipareigojimo nenustatyta, ieškovė nepateikė jokių kitų tai pagrindžiančių įrodymų, todėl jos teiginiai yra visiškai deklaratyvūs.

14.4.                      Nėra pagrindo sutikti su teismo sprendime nurodytu argumentu, kad ieškovės ir jos vyro patirties nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sandorių sudaryme nebuvimas šalina jų atsakomybę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Byloje nenurodytos jokios aplinkybės, kad ieškovė dėl kokių nors priežasčių negebėjo suprasti sudaromos preliminariosios sutarties sąlygų ir / ar jų nesuprato. Ieškovė dar prieš sudarant preliminariąją sutartį bendravo su banko darbuotoja dėl kredito gavimo, todėl suprantama, jog galėjo įrašyti sąlygą dėl turto vertės nustatymo ar sutarties nutraukimo negavus kredito, taip apsidraudžiant nuo galimai kylančios atsakomybės už įsipareigojimų nevykdymą. Priešingai, ieškovė teismo posėdžio metu patvirtino, kad preliminariąją sutartį perskaitė, suprato visas jos sąlygas, tame tarpe suprato, jog dėl jos kaltės nesudarius pagrindinės sutarties, avansas nebus grąžintas. Jokių pageidavimų papildyti preliminariąją sutartį nereiškė. Teismas visiškai neteisingai vertino ir tai, kad tarp ieškovės ir atsakovų susiklostė vartojimo teisiniai santykiai. Atsakovai nėra verslininkai, byloje nėra jokių įrodymų, kad atsakovai užsiimtų nekilnojamojo turto pardavimais ar kita susijusia veikla. Tokių įrodymų ir negali būti pateikta, kadangi jie neegzistuoja – atsakovai jokių verslų neturi, atsakovas turi tik (duomenys neskelbtini) kvalifikaciją, o atsakovė dirba (duomenys neskelbtini). Kaip nurodė atsakovas teismo posėdžio metu, nekilnojamąjį turtą statė sau, tik po to nusprendė jį parduoti. Be to, pareiga įrodyti savo teiginius, kad atsakovai yra verslininkai (nors atsakovai nėra jokie verslininkai) tenka tam, kas teigia, t. y. ieškovei. Byloje tokių įrodymų nėra, todėl teismas negalėjo ieškovės įvardyti kaip vartotojos ir vertinti preliminariosios sutarties sąlygų jos naudai.

14.5.                      Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai visą atsakomybę už pagrindinės sutarties nesudarymą perkėlė atsakovams ir jų brokeriui. Atsakovai nei žinojo, nei turėjo žinoti apie ieškovės turtinę padėtį, ieškovė tik pasirašiusi preliminariąją sutartį informavo atsakovus apie atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį dėl negauto finansavimo iš banko. Atsakovams nebuvo žinoma, kokia dalimi ieškovė ketino nekilnojamąjį turtą pirkti savo turimomis lėšomis, o kokiai sumai jai reikėjo banko finansavimo. Įprastai tokia informacija nėra nurodoma preliminariojoje sutartyje. Tačiau atsakovai pagrįstai tikėjosi, jog, sudarydama preliminariąją sutartį, ieškovė savo galimybes yra įvertinusi, kadangi žadėjo pirkti brangų turtą. Taigi, su teismo išvada įpareigojančia atsakovus įrašyti papildomas sąlygas jokiu būdu negalima sutikti, kadangi ji formuoja itin aukštų ir nelogiškų reikalavimų praktiką pardavėjams.

14.6.                      Byloje nebuvo ginčo, kad šalys nustatė nekilnojamojo turto kainą, lygią 117 000,00 Eur. Šalys turėjo teisę susitarti dėl šios sąlygos, kadangi įstatymai nenustato už kokią kainą privalo būti parduodamas nekilnojamas turtas. Ieškovė teismo posėdžio metu patvirtino, kad nekilnojamąjį turtą apžiūrėjo, jai ir jos vyrui tiko ir jie buvo pasirengę sumokėti susitartą kainą, nes nekilnojamasis turtas buvo to vertas. Ieškovė prieš pasirašydama preliminariąją sutartį neprašė pagrįsti, kad sutarta nekilnojamojo turto kaina atitinka rinkos vertę, jokių pageidavimų dėl to nereiškė, todėl šalys susitarė dėl tokios kainos, kokia realiai vertino nekilnojamojo turto vertę. Šalys preliminaria sutartimi ir jokiu kitu susitarimu nesusitarė, kad tik tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas ekspertų bus įvertintas 117 000,00 Eur sumai, šalims kils pareiga sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovai nėra profesionalūs nekilnojamojo turto vertintojai ir neturi tokios patirties šioje srityje, todėl nei tarėsi, nei garantavo dėl kokios nors nekilnojamojo turto vertinimo sumos. Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatytos sąlygos, galinčios suteikti pagrindą ieškovei manyti, kad nekilnojamąjį turtą profesionalūs ekspertai įvertins būtent 117 000,00 Eur sumai. Taigi, šalys preliminaria sutartimi susitarė tik dėl to, kad nekilnojamas turtas bus parduotas už 117 000,00 Eur.

14.7.                      Teismas nepagrįstai nurodė, kad atsakovai privalėjo žinoti, kada ir kokiu būdu ieškovė atsiskaitys už perkamą nekilnojamąjį turtą. Preliminariojoje sutartyje nurodyta nekilnojamojo turto pardavimo kaina ir terminai. Pati ieškovė nenurodė atsakovams į kurį banką kreipėsi dėl pirkimo – pardavimo sandorio finansavimo, neturėjo preliminarių sąlygų (sutikimo) išduotų banko, pagal kurias galima būtų preliminariojoje sutartyje konkretizuoti turto kainos mokėjimo sąlygas. Kaip ne kartą yra pažymėta, ieškovei neišviešinus informacijos apie jos faktinę galimybę įsigyti nekilnojamąjį turtą prieš sudarant preliminariąją sutartį, atsakomybė už tai tenka jai pačiai. Nei atsakovai, nei brokeris neprivalo domėtis, juo labiau prašyti patvirtinimų, iš kokių lėšų pirkėjas atsiskaitys pirkdamas nekilnojamąjį turtą. Teismui formuojant tokią praktiką, susidarytų situacija, kai brokeriai visais atvejais turėtų išsiaiškinti, iš kokių lėšų pirkėjas atsiskaitys už perkamą turtą. Pirkėjui galiausiai negavus finansavimo, dėl pagrindinės sutarties nesudarymo kaltas lieka pardavėjas. Be to, jei atsakovams ar brokeriui būtų buvę žinoma apie tai, kad ieškovei reikia gauti banko finansavimą ir tai yra vienintelė galimybė ieškovei nusipirkti nekilnojamąjį turtą, atsakovai ir brokeris neprivalėjo į preliminariąją sutartį įtraukti ieškovei palankių nuostatų. Kiekvienas asmuo veikia savo interesais, todėl šiuo atveju, jeigu ieškovė nebuvo užtikrinta dėl kredito gavimo, galėjo prašyti įtraukti su tuo susijusias sąlygas į preliminariąją sutartį arba iš viso jos nepasirašyti iki gaus patvirtinimą apie kredito suteikimą.

15.       Ieškovė K. K. atsiliepime prašo apeliantų (atsakovų) apeliacinį skundą atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodo tokius pagrindinius argumentus:

15.1.                      Atsakovo V. B. ir trečiojo asmens B. J. paaiškinimai dėl jų iki 2022 m. sausio 28 d. preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo duoto įsipareigojimo parengti parduodamo turto įvertinimo 117 000,00 Eur sumai, prieštarauja ieškovės, taip pat liudytojos E. Š. paaiškinimams, rašytiniams įrodymams, taip pat atsakovo elgesiui ne kartą žadėjus grąžinti ieškovės sumokėtą avansą. Atsakovas ir trečiasis asmuo, teikdami atsiliepimus į ieškinį ir duodami paaiškinimus teismo posėdyje, juos keitė, painiojosi, todėl jų paaiškinimus reikėtų vertinti atsižvelgiant į kitus įrodymus byloje. Tuo tarpu ieškovės paaiškinimai buvo nuoseklūs tiek procesiniuose dokumentuose, tiek ir duoti teismo posėdžio metu. Juos patvirtino nešališkas liudytojas – (duomenys neskelbtini) atstovė E. Š., rašytiniai įrodymai, iš dalies paties atsakovo ir trečiojo asmens teikti paaiškinimai bei veiksmai.

15.2.                      Šalys iki sudarant 2022 m. sausio 28 d. preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį susitarė, kad atsakovo ir jo brokerio, trečiojo asmens pažįstamas profesionalus vertintojas įvertins turtą reikiamai sumai – 117 000,00 Eur. (Duomenys neskelbtini) interneto puslapyje yra nurodomi turto vertintojai, kuriuos bankas rekomenduoja, taigi ieškovė neprivalėjo būtinai kreiptis į juos. Atsakovo ir trečiojo asmens duotas pasižadėjimas reikiama suma įvertinti parduodamą turtą buvo susitarimas ar vienašališka atsakovo garantija be kurio ieškovė nebūtų sudariusi preliminariosios sutarties, nes nebūtų turėjusi pakankamai lėšų įsigyti turtą - jei turtas nėra įvertintas reikiamai sumai, bankas reikiamo dydžio paskolos nesuteikia. Tai buvo žinoma atsakovui. Pagal banko taisykles, bankas suteikia 85 procentų dydžio paskolą nuo turto kainos. Taigi iki sudarant preliminariąją sutartį atsakovo įgalioto asmens duotas pažadas dėl turto įvertinimo reikiamai 117 000,00 Eur sumai, laikytinas pardavėjo (atsakovo) suteikta garantija (vienašaliu sandoriu) arba susitarimu, kurio būsimos pagrindinės sutarties sudarymas negali pažeisti. Apie tai buvo nurodyta 2022 m. spalio 26 d. vykusiame teismo posėdyje, šalims sakant baigiamąsias kalbas. Taip pat ieškovė atkreipė dėmesį į tai, kad pagal preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 3.4. punktą, jeigu sutartis nutraukiama dėl trečiųjų asmenų kaltės (šiuo atveju – trečiojo asmens), tai avansas yra grąžinamas.

15.3.                      Ieškovės teigimu, nekilnojamasis turtas neatitiko reikalavimų, dėl ko šalys susitarė prieš pasirašant preliminariąją sutartį – jo rinkos vertė buvo kur kas mažesnė nei pardavimo kaina. Ieškovės vertinimu, atsakovai nepateikė jokių įrodymų, kad turto vertė 2022 m. sausio mėn. buvo kitokia nei ieškovės teismui pateiktoje konsultacijoje dėl galimos rinkos kainos – 61 200,00 Eur. Tai, kad turto vertė preliminariosios sutarties sudarymo metu nebuvo pakankama gauti 117 000,00 Eur dydžio banko paskolą, patvirtina ieškinio argumentai, paaiškinimai teismo posėdyje bei rašytiniai įrodymai (žinutės, kuriose minima problema, susijusi su turto verte ir galimi jos sprendimo būdai - turto paskirties keitimas, pakartotinis vertinimas ir t. t.). Be to, daugumą veiksmų, susijusių su preliminariosios sutarties parengimu, jos sudarymu, ieškovės informavimu, vykdė trečiasis asmuo B. J., kuris buvo atsakovo įgaliotas atstovas parduodant nekilnojamąjį turtą, dėl to ieškovė pasitikėjo trečiuoju asmeniu, taip pat ir pažadu, kad nekilnojamasis turtas bus įvertintas reikiamai sumai. Atsižvelgiant į tai, jog atsakovai pažeidė 2022 m. sausio 28 d. preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 4.1.3. punkte įtvirtintus sutartinius įsipareigojimus ir duotas garantijas, dėl ko ieškovė negalėjo gauti paskolos iš banko ir sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, jiems buvo pagrįstai taikyta atsakomybė numatyta sutarties 5 punkte ir grąžinti ieškovei jos sumokėtą 7000,00 Eur avansą.

15.4.                      Byloje yra nustatyta, kad ieškovė yra vartotoja, nes ketino įsigyti nekilnojamąjį turtą savo asmeniniams šeimos poreikiams. Taip pat byloje yra nustatyta, kad priimti sprendimus, susijusius su jo nekilnojamojo turto pardavimu, atsakovas patikėjo jį atstovauti trečiajam asmeniui, kuris yra profesionalus nekilnojamojo turto brokeris. Ieškovė savo ruožtu teismo posėdžio metu nurodė, kad dėl to ji pasitikėjo trečiuoju asmeniu, todėl iš esmės nenagrinėjo kiekvieno punkto preliminariosios turto pirkimo – pardavimo sutarties, kurią jiems pateikė trečiasis asmuo, neprašė nekilnojamojo turto dokumentų, patikėjo jo pažadu įvertinti turtą reikiama suma, nes brokeris turi savo turto vertintoją ir savo notarą. Tuo tarpu atsakovas teismo posėdyje nurodė, kad jis yra (duomenys neskelbtini), jis įrenginėjo parduodamą gyvenamąjį namą pardavimui, o gautus avanso pinigus iš ieškovės panaudojo kito sklypo pirkimui. Taigi iš šių faktinių aplinkybių matyti, kad atsakovas iš esmės užsiima nekilnojamojo turto vystymo verslu. Be to, atsakovas nurodė, kad dėl mokėjimo už turtą, kitų klausimų, jis su pirkėja (ieškove) nebendravo, visa tai derino trečiasis asmuo, kuris turėjo visus įgaliojimus, susijusius su turto pardavimu, su juo buvo sutartas atlyginimas už teiktas paslaugas. Pas ieškovę susiformavo pasitikėjimas atsakovu iš esmės dėl to, kad šiam atstovavo trečiasis asmuo, kuris yra profesionalus nekilnojamojo turto brokeris, išmanantis nekilnojamojo turto pardavimo klausimus, jo vertę, gali pasirūpinti reikalingais specialistais toje srityje. Ieškovės vertinimu, pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į minėtas faktines aplinkybes, pagrįstai konstatavo, kad tarp šalių susiklostė vartojimo teisiniai santykiai.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,
teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas netenkinamas.

16.       Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.

17.       Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (lot. – pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Nagrinėjamu atveju absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, taip pat nėra kitų aplinkybių, dėl kurių būtų pagrindas peržengti skundo ribas (CPK 329 straipsnis 2 – 3 dalys). Dėl to apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas apeliacinį skundą, remiasi jo teisiniais bei faktiniais pagrindais, neperžengdamas jo ribų.

18.       Nagrinėjamo ginčo objektu yra ieškovės teisė į sumokėto avanso susigrąžinimą bei atsakovų teisė reikalauti netesybų už preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties pažeidimą.

Dėl apeliantų argumentų

19.       Ieškovė ieškiniu prašė priteisti pagal preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį sumokėtą 7000,00 Eur avansą, nurodydama, kad ji atsisakė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį, tačiau dėl to nėra jos kaltės. Ieškovės teigimu, pagrindinės sutarties ji nesudarė, nes nepasitvirtino pardavėjo ir jį atstovavusio nekilnojamojo turto brokerio pateikta informacija apie parduodamo nekilnojamojo daikto rinkos vertę, dėl ko ieškovė negavo paskolos minėto daikto įsigijimui.

20.       Atsakovai laikėsi pozicijos, kad preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pažeidė ieškovė, nes būtent ieškovė atsisakė sudaryti notarinę pirkimo – pardavimo sutartį. Atsakovai nurodė, kad jie reikalauja iš ieškovės sutartinių netesybų, kurių dydis pagal preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 5.1. punkto nuostatas atitinka pirkėjos sumokėtą 7000,00 Eur dydžio avansą.

21.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimu ieškovės reikalavimą dėl sumokėto avanso priteisimo tenkino visiškai. Šį sprendimą teismas pagrindė tuo, jog sudarant preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį abiem šalims buvo žinoma, kad pirkėja (ieškovė) K. K. nekilnojamąjį daiktą ketina pirkti gavusi banko paskolą ir kad sudarytoje sutartyje šalys atskirai neaptarė, jog būtent pirkėja prisiima riziką tuo atveju, jei bankas jai nesuteiks reikiamos paskolos. Teismas pažymėjo, kad sutartis negali būti aiškinama prisijungusios šalies – šiuo atveju pirkėjos – nenaudai ir kad būtent todėl nurodyta situacija, kai pirkėja negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties dėl nesuteiktos banko paskolos, nereiškia pirkėjos nepagrįsto atsisakymo sudaryti sutartį.

22.       Apeliantai nurodo, kad nesutinka su pirmosios instancijos teismo pateiktu sutarties aiškinimu, teigia, kad preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 5.1. punkte buvo aiškiai susitarta, jog nesudarius pagrindinės notarinės sutarties dėl pirkėjos kaltės, jos sumokėtas avansas bus panaudotas nuostolių atlyginimui ir nebus grąžinamas. Taip pat atsakovai teigia, kad atsisakymas sudaryti notarinę sutartį remiantis tuo, kad bankas nesuteikė pirkėjai reikiamos paskolos, yra akivaizdus įrodymas, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjos kaltės. Apeliantai pažymi, kad sutartos kainos sumokėjimas yra pirkėjo pareiga ir kad sudarydama preliminariąją sutartį būtent pirkėja turėjo būti užsitikrinusi finansavimo šaltinius.

23.       Apeliacinės instancijos teismas patikrinęs bylą įrodymų vertinimo ir teisės taikymo aspektu, konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismo išvados dėl sutartinės atsakomybės paskirstymo tarp sutarties šalių yra pagrįstas sudarytos sutarties nuostatomis bei sutarties šalių tikraisiais ketinimais. Spręsdamas dėl sutartinių netesybų taikymo pirmosios instancijos teismas teisingai aiškino sutartį ir tinkamai taikė civilinę atsakomybę nustatančius įstatymus bei teismų praktiką.

24.       Kaip minėta, byloje yra kilęs ginčas dėl atsakovų teisės į netesybas už sutarties pažeidimą. Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019, 43 punktas). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 8 punktas). Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021, 9 punktas).

25.       Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje nustatytas faktines aplinkybes visiškai sutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad šiuo atveju nebuvo pagrindo konstatuoti ieškovės nesąžiningumo ar jos kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Kaip jau minėta, teismų praktikoje laikoma, kad vien faktas, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl kurios nors preliminariosios sutarties šalies atsisakymo sudaryti sutartį, savaime nereiškia, kad ši šalis yra nesąžininga, kad ji yra kalta dėl sutarties nesudarymo ir kad tai suteikia kitai sutarties šaliai teisę į netesybas.

26.       Pirmosios instancijos teismas pagrįstai preliminariąją sutartį aiškino ne vien pagal sutarties tekstą, bet ir pagal jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo padarytomis išvadomis, kad sudarydamos preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį šalys iš tikrųjų susitarė, jog ieškovė iš atsakovų nekilnojamąjį daiktą pirks pasinaudodama banko paskola. Minėtas aplinkybes patvirtina ieškovės 2022 m. sausio 11 d. užpildyta būsto paskolos paraiška, taip pat teismo posėdžio metu duoti liudytojos (duomenys neskelbtini) darbuotojos E. Š. parodymai ir ieškovės paaiškinimai. Teismas teisingai nustatė, jog sandorio sudarymui reikšmingą aplinkybę, susijusią su būtinybe gauti paskolą, ieškovė atskleidė nekilnojamojo turto brokeriui B. J., kuris sudarant sandorį veikė kaip atsakovų atstovas ir įgaliotinis tvarkant visus pardavimo reikalus. Paminėtą aplinkybę teismo posėdžio metu patvirtino ir pats nekilnojamojo turto brokeris B. J..

27.       Apeliacinės instancijos teismas taip pat kaip ir pirmosios instancijos teismas vertina, kad ieškovės ketinimas įsigyti nekilnojamąjį turtą buvo realus ir kad ieškovė ikisutartinių teisinių santykių metu elgėsi sąžiningai. Skirtingai nei teigia atsakovai, ieškovė, sudarydama 2022 m. sausio 28 d. preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, buvo atlikusi visus reikiamus veiksmus, kurie priklausė nuo jos valios, siekiant užsitikrinti savo galimybę sumokėti sutartą kainą. Byloje nustatyta, kad ieškovė buvo gavusi visus reikiamus patvirtinimus iš (duomenys neskelbtini) dėl galimybės gauti paskolą perkamam nekilnojamajam daiktui. Būsto paskolos paraiška ir banko atsakymas patvirtina, kad ieškovės ir jos sutuoktinio finansinės galimybės, jų mokumas buvo įvertintas kredito įstaigos ir ieškovei buvo suteiktas preliminarus teigiamas sprendimas dėl paskolos suteikimo. Ikisutartinių ketinimų realumą įrodo ir tai, kad ieškovė kartu su sutuoktiniu G. K. įvykdė preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 6.1. punktą, pagal kurį ieškovė turėjo sumokėti iš viso 7000,00 Eur dydžio avansą, kuris pagal 2022 m. sausio 28 d. preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas atliko dvejopą funkciją, t. y. mokėjimo, kadangi vėliau turėjo būti įskaitytas į bendrą nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo kainą, bei netesybų (nuostolių atlyginimo) funkciją, tuo atveju, jei notarinė pirkimo – pardavimo sutartis nebūtų sudaryta dėl pirkėjo (ieškovės) kaltės.

28.       Bylos duomenimis nustatyta, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pabaigos, t. y. 2022 m. vasario 28 d., nebuvo sudaryta. Ieškovė neginčijo, kad sutarties atsisakymo iniciatyva priklausė jai. Tai patvirtina rašytiniai įrodymai. Byloje nustatyta, kad ieškovė K. K., praėjus dviem savaitėms po preliminariosios sutarties sudarymo, t. y. 2022 m. vasario 15 d., pateikė atsakovams V. B. ir I. B. pretenziją dėl skolos grąžinimo, kuria ieškovė reikalavo iki 2022 m. vasario 21 d. grąžinti atsakovams sumokėtą 7000,00 Eur dydžio avansą. Ieškovė pretenzijoje nurodė, kad preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis, taip pat kaip ir derybos dėl namo pirkimo – pardavimo, buvo sudaryta dalyvaujant atsakovų nekilnojamojo turto brokeriui B. J., kuris nurodė, kad namas bus įvertintas ne mažiau nei 117 000,00 Eur, nes jis tai yra aptaręs su turto vertintoja, tačiau vėliau ši turto vertintoja nurodė, kad namą įvertins 68 000,00 Eur, dėl ko nebuvo galimybės gauti 117 000,00 Eur dydžio paskolą iš banko tam, kad galima būtų šį namą įsigyti. Byloje nustatyta, kad atsakovai su pretenzija nesutiko ir 2022 m. vasario 21 d. atsiliepime į pretenziją nurodė, kad preliminariojoje sutartyje nebuvo jokių nuostatų, kurios sutarties vykdymą iš pardavėjų ar pirkėjos pusės sietų su turto vertinimu ir (arba) kreditavimo suteikimu ar nesuteikimu. Atsakovai nurodė, kad pirkėja galėjo įtraukti tokias nuostatas į sutartį, tačiau tokio prašymo neišreiškė ir yra atsakinga už tai, kad atsisakė sudaryti sutartį. Tačiau apeliacinės instancijos teismas, kaip ir pirmosios instancijos teismas, su tokiu atsakovų vertinimu nesutinka. Kaip jau yra nurodyta, aiškindamas šalių susitarimą, teismas vadovaujasi tikraisiais šalių ketinimais ir realiu šalių elgesiu vykdant sutartį, o ne vien gramatiniu sutarties tekstu.

29.       Kasacinio teismo yra ne kartą išaiškinta, jog vykdant sutartį gali paaiškėti, kad šalys skirtingai suvokia ir aiškina sudarytos sutarties sąlygas, kartu ir iš sutarties kiekvienai jų kylančias teises bei pareigas. Tokiu atveju šalims (vienai jų) kreipusis į teismą ir ginčijant sutarties turinį, teismui kyla pareiga nustatyti, dėl kokių sutarties sąlygų kilo ginčas ir, jeigu jos neaiškios, jas išaiškinti, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Šios taisyklės įtvirtintos CK 6.193 – 6.195 straipsniuose ir jų aiškinimo bei taikymo klausimais pasisakyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienai iš šalių. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-357/2012). Subjektyvaus sutarties aiškinimo metodo, įpareigojančio aiškintis tikruosius šalių ketinimus, o ne vien remtis pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (objektyvus sutarties aiškinimo metodas), taikymą lemia reikalavimas, kad kiekviena sutartis būtų aiškinama sąžiningai. Dėl to aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgtina ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą.

30.       Minėta, kad šiuo atveju šalys iš tikrųjų aptarė sutarties sudarymo ir vykdymo aplinkybes, t. y. kad pirkėja atskleidė pardavėją atstovaujančiam nekilnojamojo turto brokeriui, jog kainos sumokėjimui jai yra reikalinga banko paskola, kuri suteikiama pagal perkamo nekilnojamojo daikto rinkos vertę, t. y. iki 85 procentų rinkos vertės. Teismas neturi pagrindo nesiremti ieškovės paaiškinimais, kad ši aplinkybė buvo esminė, kad ji šalių buvo tinkamai suprasta ir kad tai patvirtina pats faktas, jog šalys sudarė ne pirkimo - pardavimo sutartį, bet preliminariąją sutartį, įvertindamos pirkėjai reikiamą laiko tarpą dokumentų parengimui ir paskolos iš banko gavimui. Pirmosios instancijos teismas teisingai pažymėjo, kad sutarties tekstą rengė pardavėjas, kad pirkėja prie sutarties prisijungė ir kad jos galimybės įtraukti visas sąlygas į rašytinį sutarties tekstą buvo ribotos, nors tokios sąlygos buvo aptartos ir jas pirkėja buvo akceptavusi. Byloje iš B. J. paaiškinimų nustatyta, kad ieškovė preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pasirašė tą pačią dieną, kad su sutarties projektu galėjo susipažinti apie 20 minučių prieš pasirašant. Teismo vertinimu, paminėtos sutarties pasirašymo aplinkybės patvirtina, kad pirkėja turėjo labai ribotas galimybes derėtis ir reikalauti įtraukti į sutarties tekstą žodžiu suderintas nuostatas dėl nekilnojamojo daikto įvertinimo ir dėl pardavėjo atsakomybės už jo pateiktos informacijos apie parduodamą daiktą tikrumą.

31.       Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad paskolos suteikimas priklausė ne tik nuo pirkėjos valios, bet ir nuo kitų aplinkybių, šiuo atveju ypač nuo perkamo nekilnojamojo daikto rinkos vertės nustatymo. Nors apeliantai ir trečiasis asmuo B. J. teigė, kad nebuvo įsipareigoję ir negarantavo parduodamo daikto įvertinimo sutartai 117 000,00 Eur sumai, tačiau faktinės aplinkybės ir šalių elgesys rodo ką kitą. Teismo posėdžio metu nekilnojamojo turto brokeris B. J. patvirtino, kad vis dėlto buvo aptaręs su pirkėja, kad jo turto vertintoja B. preliminariai galėtų įvertinti turtą tokiai sumai kaip sutarta. Brokeris teisme teigė, kad jo patikinimas reiškė tik preliminaraus įvertinimo galimybes ir nesuteikė jokių garantijų, tačiau teisėjų kolegijos vertinimu, toks trečiojo asmens pasiūlymas, įvertinant aplinkybes, jog ieškovė yra fizinis asmuo, kuri siekė savo šeimos poreikiams įsigyti nekilnojamąjį turtą bei neturėjo patirties, susijusios su nekilnojamojo turto sandorių sudarymais, o atsakovų interesais veikė nekilnojamojo turto brokeris, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto pardavimo srityje, sukūrė ieškovei teisėtą ir pagrįstą lūkestį, kad nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita bus parengta nekilnojamojo turto brokerio pasiūlytos turto vertintojos ir kad nustatyta turto rinkos vertė atitiks preliminariojoje pirkimo – pardavimo sutartyje sutartą kainą.

32.       Apeliacinės instancijos teismas atmeta apeliantų argumentus, kad nekilnojamojo turto įvertinimas buvo tik pačios pirkėjos reikalas ir kad tik ji yra atsakinga už tai, kad suklydo dėl perkamo daikto rinkos vertės ir dėl to negavo paskolos. Pardavėjo pareigos yra aiškiai apibrėžtos įstatyme, - pagal įstatymą pardavėjas privalo pateikti pirkėjui reikiamus daikto dokumentus ir garantuoti daikto kokybę. CK 6.327 straipsnio 1 dalis nustato, kad parduodamo daikto kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, - įprastus reikalavimus. Nagrinėjamu atveju byloje nustatyta, kad parduodamo nekilnojamojo daikto rinkos kainai esminę reikšmę turėjo jo paskirtis, t. y. „kita paskirtis (sodų)“. Ieškovės pateiktoje UAB „1Partner LT” Konsultacinėje išvadoje dėl galimos rinkos kainos pažymima, kad nekilnojamasis turtas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), yra vertinamas atsižvelgiant į jo paskirtį, t. y. į tai, kad žemės sklypo paskirtis – mėgėjų sodo žemės sklypas, o sodo namo paskirtis – kita (sodų). Atsižvelgiant į tokią perkamų nekilnojamųjų daiktų paskirtį, galima rinkos kaina 2022 m. sausio 28 d. yra 64 400 Eur, iš jų sąlyginai: 0.0600 ha bendro ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); paskirtis: žemės ūkio (naudojimo būdas – mėgėjų sodo žemės sklypai) – 3200,00 Eur; 76.05 kv. m bendro ploto pastatas - sodo namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); paskirtis – kita (sodų) – 61 200,00 Eur (1 t., e. b. l. 93, 97). Paminėtina, kad atsakovai byloje neginčijo, jog sudarant preliminariąją sutartį parduodamo nekilnojamojo daikto paskirtis buvo būtent tokia, t. y. „kita (sodų)“ ir kad paaiškėjus, jog parduodamas daiktas nebus įvertintas sutartai kainai, atsakovai netgi siūlė išspręsti šį klausimą pakeičiant parduodamo daikto paskirtį. Apeliacinės instancijos teismas taip pat atkreipia dėmesį, kad byloje nėra įrodymų patvirtinančių, jog sudarant preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjai buvo informavę pirkėją apie šią esminę parduodamo daikto teisinę charakteristiką, įtakojančia daikto rinkos vertę. Preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties tekste parduodamas daiktas yra įvardijamas kaip namas ir pažymima, kad sąvoka „namas“ reiškia namą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), unikalus sklypo Nr. (duomenys neskelbtini), namo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras namo plotas 76.05 kv. m., bendras sklypo plotas 0.0600 ha, kuris pardavėjui priklauso nuosavybės teise. Preliminariojoje pirkimo – pardavimo sutartyje nėra jokių nuorodų apie tai, kad parduodamas namas nėra gyvenamosios paskirties pastatas, bet yra kitos paskirties pastatas. Byloje taip pat nėra duomenų apie tai, kad iki sudarant preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pardavėjas buvo supažindinęs pirkėją su jo nuosavybės teisę patvirtinančiais dokumentais, kuriuose būtų fiksuota ir namo bei žemės sklypo paskirtis. Taigi byloje nėra duomenų apie tai, kad pardavėjas tinkamai įvykdė savo pareigas, t. y. atskleidė pirkėjai parduodamo daikto charakteristikas ir kad nepaisant to pirkėja sutiko sudaryti sutartį.

33.       Atskirai teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad pardavėjas sudarant sandorį buvo atstovaujamas nekilnojamojo turto brokerio. Atsakovas V. B. teismo posėdžio metu patvirtino, kad visus pardavimo klausimus sprendė ir tvarkė trečiasis asmuo B. J.. Teismų praktikoje pažymima, kad teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus (CK 6.718 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų (CK 6.718 straipsnio 2 dalis). Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus. Jei kliento nurodymai prieštarauja įstatymams, nusistovėjusioms profesinės veiklos taisyklėms, standartams, profesinės veiklos etikai ar sutarties sąlygoms, paslaugų teikėjas turi teisę atsisakyti vykdyti tokius nurodymus ir sutartį nutraukti (CK 6.718 straipsnio 3 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad nekilnojamojo turto agento (brokerio) paslaugų teikimo atskirai nereglamentuoja CK ar kiti teisės aktai, todėl jų paslaugų teikimui, vadovaujantis CK 6.716 straipsnio 3 dalimi, taikomos atlygintinų paslaugų teikimo santykius reglamentuojančios CK šeštosios knygos XXXV skyriaus „Atlygintinų paslaugų teikimas“ normos (CK 6.718 straipsnio 1 – 3 dalys), be to, atsižvelgtina į Lietuvos standarto LST EN 15733:2010 „Nekilnojamojo turto agentų paslaugos. Nekilnojamojo turto agentų paslaugų teikimo reikalavimai“ (toliau – ir Standartas), kaip neprivalomo, negriežtosios teisės (angl. – soft law) šaltinio, nuostatas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-250-611/2016 ir kt.). Nors Standartas nėra privalomas, tačiau teismai į Standarte įtvirtintas nuostatas, vertindami konkrečios bylos faktines aplinkybes, gali atsižvelgti, nustatydami nekilnojamojo turto agentų profesinį standartą ir elgesio taisykles. Šiuo atveju tarp šalių kilusiam ginčui yra aktualios Standarto 3.1.1. ir 3.1.2. punktuose nurodytos taisyklės, reikšmingos agento profesinei veiklai santykiuose su pirkėju. Pagal Standarto 3.1.1. punktą, bet kuriai 2.2 (klientas), 2.3 (pardavėjas) ir 2.4 (pirkėjas) straipsniuose nurodytai šaliai nekilnojamojo turto agento teikiama informacija turi būti aiški ir nedviprasmiška, nepriklausomai ar ta informacija teikiama raštu ar žodžiu, elektroninėmis priemonėmis, ar kitaip. Pagal Standarto 3.1.2. punktą, nekilnojamojo turto agentas praneša pirkėjui apie pirkėjo teises ir pareigas ir stengiasi laiku suteikti pirkėjui susijusią informaciją, kuri gali turėti įtakos bet kokiam su nekilnojamojo turto sandoriu susijusiam sprendimui, pvz., 1) dėl ieškomo nekilnojamojo turto klasės rinkos kainų; 2) nekilnojamojo turto apibūdinimo (pvz. duomenų apie turto rūšį, dydžius, vietą ir susisiekimą); 3) galimų išlaidų, pvz. kainų, mokesčių valstybei, paslaugų kainų; 4) informacijos (pvz. dėl nekilnojamojo turto nuosavybės registravimo pažymos) apie pardavėjo teisę į nuosavybę ar teisę disponuoti, įskaitant bet kokius servitutus ir įkaitinius raštus bei nuosavybės teisei ar disponavimui turtu taikomus apribojimus; 5) kadastro arba patvirtinto nuosavybės teise priklausančio turto plano; 6) statinio charakteristikų ir patogumų apibūdinimo; 6) dokumento, įrodančio, kad nekilnojamojo turto agentas jį įgaliojusios šalies vardu turi teisę imti mokestį už sandorį; 7) planuojamų ir vystomų zonų statuso; 8) atskleistų arba nekilnojamojo turto agentui žinomų trūkumų. Nekilnojamojo turto pardavimo brokerio pareigą atskleisti visą informaciją, kuri gali turėti įtakos bet kokiam su nekilnojamojo turto sandoriu susijusiam sprendimui, numato ir Standarto 3.1.2. punktas.

34.       Nagrinėjamu atveju nustatyta, ir šalys neginčijo, kad iki nekilnojamojo turto apžiūros ieškovė jokių dokumentų, susijusių su parduodamu nekilnojamu turtu neprašė, o tokių dokumentų taip pat ieškovei neteikė nei atsakovai, nei nekilnojamojo turto brokeris B. J.. Taip pat nustatyta, kad ieškovė kartu su sutuoktiniu nekilnojamąjį turtą pirmą kartą apžiūrėjo 2022 m. sausio 27 d., o preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis buvo sudaryta 2022 m. sausio 28 d., tačiau ir sudarant preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį ieškovei nebuvo pateikti jokie dokumentai, o su preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties nuostatomis ieškovė susipažino tik šios sutarties pasirašymo metu. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nustatytos aplinkybės leidžia spręsti, kad atsakovai, kaip pardavėjai, bei juos atstovaujantis nekilnojamojo turto brokeris neįvykdė savo pareigų ir neatskleidė pirkėjai (ieškovei) visos esminę reikšmę turinčios informacijos, susijusios su nekilnojamu turtu, kuri galėjo lemti pirkėjos (ieškovės) apsisprendimą dėl turto įsigijimo, sudarant preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį. Teismui taip pat nekyla abejonių, kad nekilnojamojo turto brokeris kaip savo srities specialistas turėjo žinoti, jog parduodamo nekilnojamojo turto paskirtis turės įtakos parduodamo turto rinkos vertei, tačiau tokios informacijos neatskleidė, o pasirašius preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, be to ir klaidino ieškovę teigdamas, kad jo pažįstama turto vertintoja gali įvertinti parduodamą turtą reikiamai sandorio sumai. Byloje nustatyta, kad nustačius, jog preliminari nekilnojamojo turto rinkos vertė yra apie 67 000,00 Eur, trečiasis asmuo B. J. pateikė ieškovei pasiūlymą pakeisti nekilnojamojo turto paskirtį, tokiu būdu padidinant nekilnojamojo turto vertę. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su apeliantų (atsakovų) argumentais, kad ieškovė prieš pasirašydama preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį neprašė pagrįsti, kad sutarta nekilnojamojo turto kaina atitinka rinkos vertę, jokių pageidavimų dėl to nereiškė, o preliminaria sutartimi sutikdama pirkti nekilnojamąjį daiktą - „namą“, kaip jis apibrėžtas šioje sutaryje, turėjo suprasti kad perkamo nekilnojamojo daikto įprasta paskirtis yra „kita (sodų)“ ir kad tuo pačiu būtent ji prisiima riziką, jog daiktas nebus įvertintas reikiamai sumai.

35.       Teisėjų kolegija kaip ir pirmosios instancijos teismas vertina, kad ieškovė sudarydama preliminiariąją pirkimo – pardavimo sutartį neprisiėmė rizikos, susijusios su perkamo daikto rinkos vertės svyravimais ir iš to kylančių pasekmių dėl negautos paskolos iš banko. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad sutarties šalys preliminariojoje pirkimo – pardavimo sutartyje susitardamos dėl netesybų nebuvo nuoseklios ir visų galimų situacijų sutartyje neaptarė. Iš preliminariosios sutarties turtinio matyti, kad šalių susitarimas dėl netesybų taikymo ir avanso grąžinimo, nesudarius pagrindinės sutarties, yra fragmentiškas ir kad į rašytinį sutarties tekstą nėra įtrauktos visos sąlygos, dėl kurių šalys iš tikrųjų dėrėjos ir susitarė. Iš preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties teksto matyti, kad šalys tarėsi dėl pirkėjos mokamo avanso už perkamą nekilnojamąjį daiktą, o avanso sumokėjimas už perkamą daiktą paprastai nelaikomas netesybomis ir neįvykdžius sutarties yra grąžinamas. Sutartyje šalys nurodė, kad bus taikomos netesybos, kurių dydis atitinka avanso dydį, ir kad tokios netesybos bus taikomos tik vienos sutarties šalies naudai, t. y. teisę į netesybas šalys nustatė tik pardavėjui. Iš sutarties turinio taip pat matyti, kad netesybų taikymo pagrindu šalys nurodė šalies kaltę dėl sutarties nesudarymo, nors pagal įstatymą (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) neįvykdžius preliminariosios sutarties įsipareigojimų, netesybų taikymui yra reikšmingas „nepagrįstas vengimas ar atsisakymas sudaryti sutartį“. Galiausiai, į sutarties turinį šalys įtraukė prieštaringas nuostatas dėl avanso grąžinimo, numatant, kad avansas pirkėjai grąžinamas, jei sutartis nutraukiama dėl trečiųjų asmenų (sutarties 3.4. punktas) arba jeigu dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra pardavėjo kaltė (sutarties 5.1. punktas). Kaip matyti, šalys sutartyje neaptarė nei netesybų taikymo pardavėjui, nei avanso grąžinimo, jeigu preliminari sutartis yra nutraukiama nesant kurios nors sutarties šalių kaltės ar kitokio nepagrįsto vengimo sudaryti pagrindinę sutartį, nors avanso grąžinimas tokiu atveju yra įprastas ir laikomas sąžininga sutarčių sudarymo ir vykdymo praktika.

36.       Kaip jau buvo minėta, ieškovė ir atsakovai preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 3.4. punktu sulygo, kad jeigu sutartis bus nutraukta dėl trečiųjų asmenų, avansas pirkėjui grąžinamas, t. y. sutarties šalys grąžinamos į padėtį, buvusią iki sutarties sudarymo. Pažymėtina, kad preliminariojoje pirkimo – pardavimo sutartyje šalys plačiau nedetalizavo, kokie asmenys bei jų atlikti veiksmai patenka į 3.4. sutarties nuostatą, kuomet sutarties šalims negali būti taikoma sutartinė civilinė atsakomybė. Tačiau remiantis civilinių sutarčių aiškinimo principais bei atsižvelgiant į šioje byloje nustatytas faktines aplinkybes, teismas sprendžia, kad šalių 2022 m. sausio 28 d. sudarytos preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties 3.4. punktas apima tuos atvejus, kai preliminarioji sutartis yra nutraukiama, t. y. nesudaroma pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis, dėl objektyvių nuo sutarties šalių valios nepriklausančių aplinkybių.

37.       Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo vertinimui, kad ieškovės atsisakymas sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį buvo pagrįstas, kad šiuo atveju nėra pagrindo taikyti ieškovei sutartines netesybas, ir kad pardavėjas turi grąžinti pagal preliminariąją sutartį gautą 7000,00 Eur dydžio avansą.

38.       Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (V. de H. v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Tokios pat pozicijos laikomasi ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinio skundo argumentais, įpareigojančiais teismą motyvuotai atsakyti, gali būti pripažįstami ne bet kokie teiginiai, o tik tie argumentai, kurie yra teisiškai reikšmingi nagrinėjamam ginčui išspręsti. Vertinant, ar apeliacinio skundo argumentai yra pakankami jų išsamumo aspektu, reikšminga yra tai, ar išdėstytais motyvais teismas atsakė į teisiškai reikšmingus klausimus, neperžengdamas bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribų (CPK 320 straipsnis). Kadangi kiti apeliaciniame skunde nurodyti argumentai neturi esminės reikšmės, vertinant pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.

39.       Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo ir atsiliepimo į skundą argumentus, nustatytus faktinius bylos duomenis, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nustatė visas reikšmingas bylai aplinkybes, tinkamai vadovavosi įrodymų vertinimo taisyklėmis, todėl iš esmės priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą, ir kad nėra pagrindo naikinti ar keisti šį sprendimą apeliaciniame skunde išdėstytais argumentais (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

40.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).

41.       Kadangi apeliantų (atsakovų) apeliacinis skundas iš esmės atmetamas, apeliacinės instancijos teisme jų patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.

42.       Ieškovė į bylą pateikė prašymą priteisti 300,00 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą, taip pat įrodymus, pagrindžiančius šias išlaidas.

43.       Spręsdamas dėl atlygintinų išlaidų dydžio, teismas vadovaujasi CPK 98 straipsnio 2 dalyje, Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (nuo 2015 m. kovo 20 d. galiojanti Rekomendacijų redakcija) 2 punkte įtvirtintais kriterijais, atsižvelgia į Rekomendacijose nurodytus rekomendacinius maksimalius užmokesčio dydžius (8.11. punktas), galimas darbo ir laiko sąnaudas, parengto procesinio dokumento pobūdį, turinį. Teismas sprendžia, kad ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinėje instancijoje už advokato teisinę pagalbą atitinka teisingumo, protingumo, sąžiningumo, realumo bei būtinumo kriterijus ir laikomos pagrįstomis, todėl jos ieškovei lygiomis dalimis priteisiamos iš apeliantų (atsakovų) (CPK 98 straipsnis).

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

n u t a r i a:

Apeliantų (atsakovų) V. B. ir I. B. apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. lapkričio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovei K. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) lygiomis dalimis iš atsakovų V. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir I. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 300,00 Eur (tris šimtus eurų ir 00 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                        Rūta Petkuvienė

                                                                                Andrius Verikas

                                                                                Renata Volodko