VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

 (S)

 

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2024 m. gegužės 23 d.

Vilnius

 

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Kristina Lysionok,

sekretoriaujant Francui Rutkovskiui (Franc Rutkovskij),

dalyvaujant ieškovės atstovei advokatei Gražinai Versockienei,

ieškovės pirmininkui ir trečiajam asmeniui M. A.,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Solveiga“ atstovams advokatei Raimondai Lazauskienei ir vadovui S. P.,

atsakovės mažosios bendrijos Namų istorija atstovui advokatui Andriui Juoniui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės N. S. Bendrijos V. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Solveiga“ ir mažajai bendrijai Namų istorija dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, restitucijos taikymo ir įpareigojimo atlikti veiksmus, su trečiaisiais asmenimis, nepareiškiančiais savarankiškų reikalavimų byloje, Trakų kredito unija, UAB „Grožio oazė“, L. M. individuali įmonė „P“, UAB „Daermax investments“, UAB „Dameda“, R. A., S. A., D. A., M. A., I. A., J. K., I. K., E. B., G. K.-Brazauskė, D. K., K. T., V. P., I. P., K. S., B. S., R. S., J. K., R. S.-K., A. J., M. J., S. K., A. K., G. G., J. G., R. M., E. Č., A. S., A. Z., A. J..

 

Teismas

 

nustatė:

 

1.                      Ieškovė N. S. Bendrija V. (toliau – ieškovė arba Bendrija) kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama: 1) Pripažinti tarp atsakovių 2022 m. birželio 3 d. sudarytą Pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1871, kurios pagrindu atsakovė UAB „Solveiga“ perleido atsakovei MB Namų istorija nuosavybės teisę į negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), (toliau – ir patalpos / arba Katilinė) negaliojančia nuo jos sudarymo momento; 2) taikyti dvišalę restituciją, įpareigojant atsakovę MB „Namų istorija“ grąžinti atsakovei UAB „Solveiga“ negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), o atsakovę UAB „Solveiga“ įpareigojant grąžinti atsakovei MB „Namų istorija“ pastarosios sumokėtą kainą ar faktiškai gautą jos dalį; 3) įpareigoti atsakovę UAB „Solveiga“ per 5 (penkias) darbo dienas po to, kai atsakovė MB „Namų istorija“ grąžins jai negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), neatlygintinai perduoti ją ieškovės Namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) žinion; 4) priteisti iš priešingą suinteresuotumą nagrinėjamos bylos baigtimi turinčių proceso dalyvių ieškovės naudai jos patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurių dydį patvirtinančius įrodymus ieškovė pateiks iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos. Ieškinį grindė žemiau nurodytais argumentais.

1.1.       Ieškovė yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatusis juridinis asmuo, įsteigtas įgyvendinti daugiabučio gyvenamojo namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), (toliau – Pastatas) patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, atnaujinimu, Juridinių asmenų registre įregistruotas 2022 m. spalio 17 d.

1.2.       Vadovaujantis VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro išrašu su istorija ieškovės administruojamas Pastatas 1992 m. sausio 28 d. Akcijų pasirašymo sutarties Nr. 5 ir 1992 m. gegužės 8 d. Perdavimo–priėmimo akto pagrindu nuosavybės teise priklausė atsakovei UAB „Solveiga“. Pastatas po atliktos rekonstrukcijos yra registruotas kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis ir terasomis, pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji (trijų ir daugiau butų – daugiabučiai pastatai). Statybos pradžios ir pabaigos metai – 1980 m., rekonstravimo pradžios metai – 2005 m., rekonstravimo pabaigos metai – 2021 m., paprastojo remonto pradžios metai – 2021 m., paprastojo remonto pabaigos metai – 2023 m. Pastatas yra šildomas individualia centrinio šildymo sistema, vandentiekis – komunalinis vandentiekis, nuotekų šalinimas – komunalinis nuotekų šalinimas, dujos – gamtinės. Vadovaujantis tuo pačiu Pastato Nekilnojamojo turto registro išrašu su istorija, 2005 m. rugpjūčio 26 d. Leidimo vykdyti statybos darbus Nr. AS1-243, nuo 2005 m. gruodžio 8 d. iki 2008 m. lapkričio 24 d. vyko Pastato rekonstravimas į daugiabutį gyvenamąjį namą su komercinėmis patalpomis, buvo įrengtas lauko vandentiekis, lauko buitinės nuotekos, lietaus kanalizacija, t. y. iki tol Pastatas nuosavybės teise priklausė atsakovei UAB „Solveiga“ ir jis nebuvo daugiabutis, Pastato rekonstrukciją pertvarkant jį į daugiabutį vykdė atsakovė UAB „Solveiga“.

1.3.       Po to, kai Pastatas po rekonstrukcijos tapo daugiabučiu, iki ieškovės įsteigimo Pastate buvo susiklosčiusi laikina situacija, kai nebuvo įsteigta bendrija ir nebuvo paskirtas administratorius, todėl Pastato bendro naudojimo objektų neadministravo joks asmuo. Iki ginčijamo sandorio dėl Katilinės pardavimo sudarymo, būtent atsakovė, kaip statytojas, aprūpindavo Pastate esančius butus ir kitos paskirties patalpas šildymu.

1.4.       2022 m. balandžio 1 d. Pastato butų ir kitos paskirties patalpų savininkų iniciatyvinė grupė raštu Dėl (duomenys neskelbtini) bendrijos steigimo kreipėsi į atsakovę UAB „Solveiga“, informuodami apie numatomą steigti bendriją ir prašydami pateikti Bendrą namo aprašą, kuris turi būti sudaromas pagal administravimo įstatymą, visų daugiabučio namo esančio (duomenys neskelbtini) savininkų sąrašą su jų adresais, Katilinės atskaitomybės ribas, Vandentiekio atskaitomybės ribas, Bendro naudojimo objektų aprašą, Aktą apie namo esančio (duomenys neskelbtini) savininkų atsiskaitymą už šildymą ir vandenį. Kadangi atsakovė UAB „Solveiga“ į minėtą prašymą neatsakė, 2022 m. gegužės 5 d. Pastato butų ir kitos paskirties patalpų savininkų iniciatyvinės grupės atstovas pateikė prašymą (duomenys neskelbtini) savivaldybės merui, informuodamas, kad ketinama kurti daugiabučio gyvenamojo namo bendriją. Nurodė, kad šiuo klausimu raštu kreiptasi į pastato statytoją atsakovę UAB „Solveiga“ su prašymu perduoti bendrijos steigimui ir jos funkcionavimui reikalingą dokumentaciją ir informaciją, tačiau atsakovė UAB „Solveiga“ atsakymo į prašymą nepateikė. Prašė įpareigoti pastato statytoją atsakovę UAB „Solveiga“ pateikti visus įstatymo reikalaujamus duomenis apie namą esantį (duomenys neskelbtini).

1.5.       2022 m. birželio 8 d. (duomenys neskelbtini) savivaldybės administracija raštu informavo, kad daugiabutis namas, esantis adresu (duomenys neskelbtini) neturi pasirinkto ir (ar) skirto bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, todėl galimai atsakovė UAB „Solveiga“ nepateikė ieškovės prašomos informacijos. Pažymėjo, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) 4 straipsnio 7 punktu „(...)pastato statytojas privalo per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo perduoti įsteigtai bendrijai (...) turimus pastato (pastatų) statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus“, todėl savininkams buvo rekomenduota pakartotinai kreiptis į atsakovę UAB „Solveiga“ per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo.

1.6.       2023 m. vasario 27 d. prašymu dėl dokumentų perdavimo ieškovė kreipėsi į atsakovę UAB „Solveiga“, informuodama apie įsteigtą bendriją ir prašydama pateikti statytojo parengtą bendrojo naudojimo objektų aprašą, perduoti Bendrijai nepanaudotas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamąsias lėšas, skirtas pastatui (pastatams) atnaujinti ir kitoms bendrosioms reikmėms (jei Statytojas yra sukaupęs tokių lėšų), perduoti pastato statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, perduoti kitus su pastatu (bendrojo naudojimo objektais) susijusius dokumentus, esančius Statytojo žinioje, įskaitant, bet neapsiribojant visus su pastato techninės priežiūros vykdymu sijusius dokumentus, perduoti Bendrijai bendrojo naudojimo objektus, įskaitant katilinės patalpą ir įrangą bei katilinės patalpos raktus, perduoti su katilinės eksploatavimu susijusius dokumentus. Į pateiktą prašymą atsakovė UAB „Solveiga“ atsakymo nepateikė, todėl ieškovė kreipėsi su prašymu dėl informacijos pateikimo į (duomenys neskelbtini) savivaldybės administraciją. 2023 m. kovo 27 d. (duomenys neskelbtini) savivaldybės administracijos raštu Dėl dokumentų kopijų pateikimo ieškovė buvo informuota, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.84 straipsniu ir Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu, Savivaldybė nebuvo paskyrusi daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) bendrojo naudojimo objektų administratoriumi UAB „Solveiga“, o pagal Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 42 punktą, viena iš savivaldos funkcijų yra pagal įstatymų nustatytą kompetenciją vykdyti butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę. Tai savivaldybė įgyvendina per savo vykdomąją instituciją – savivaldybės administracijos direktorių, kuris vadovauja savivaldybės administracijai.

1.7.       Sužinojusi apie steigiamą Pastato savininkų bendriją, atsakovė UAB „Solveiga“ užuot vykdžiusi savo pareigą tinkamai perduoti Pastato bendro naudojimo objektus steigiamai bendrijai, 2022 m. birželio 3 d. Pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 1871 pagrindu Katilinę pardavė atsakovei MB Namų istorija. Ši sandorį atsakovė UAB „Solveiga“ sudarė jau žinodama apie savininkų iniciatyvinės grupės veikimą steigiant bendriją ir gaudama prašymus dėl informacijos ir dokumentų kopijų pateikimo. Vadovaujantis pirkimo–pardavimo sutarties nuostatomis, Katilinė atsakovei MB „Namų istorija“ buvo parduota už 102 000 Eur. Pirkimo–pardavimo sutartyje atsakovė UAB „Solveiga“ patvirtino kitai atsakovei MB Namų istorija, kad: „parduodamas daiktas yra tinkamai teisiškai įregistruotas, priklauso pardavėjui nuosavybės teise, yra teisėtai įsigytas, į parduodamą daiktą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų. Pardavėjas taip pat patvirtina, kad parduodamas daiktas neperleistas tretiesiems asmenims, neareštuotas, neįkeistas, neišnuomotas, nėra suteiktas panaudai, tretiesiems asmenims nėra suteikta jokių teisių į daiktą ir nėra pagrindo tokioms teisėms atsirasti ateityje, daiktas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl daikto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt., daiktas nėra teisminio (arbitražinio) ar ikiteisminio ginčo objektas, taip pat kad pardavėjo teisė valdyti, naudotis ar disponuoti daiktu neatimta ir neapribota, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į daiktą. Pardavėjas taip pat patvirtina, kad daiktas nėra apsunkintas jokiomis šioje sutartyje nenurodytomis daiktinėmis teisėmis: servitutais, uzufruktais, emphyteusis (ilgalaikė nuoma) ir pan.“, o Sutarties 9.5. p. patvirtino, kad „šios sutarties pasirašymo dieną nėra įsteigtos daugiabučio namo, kuriame yra daiktas, savininkų bendrijos, kuri organizuotų minėto daugiabučio namo bendro naudojimo patalpų, įrenginių, įrengimų valdymą, eksploatavimą ir teritorijos aplink minėtą daugiabutį namą priežiūrą bei tvarkymą, taip pat patvirtina, kad šios sutarties pasirašymo dieną nėra atliekami jokie veiksmai ir (ar) darbai, susiję su minėto daugiabučio namo renovacija (atnaujinimu / modernizavimu).“ Be kita ko, atsakovė UAB „Solveiga“ taip pat patvirtino, kad „šios sutarties sudarymas, pasirašymas ir įsipareigojimų pagal ją vykdymas nepažeidžia jokių potvarkių, sutarčių, susitarimų, įsipareigojimų, pardavėjo ar jo kreditorių ar kitų trečiųjų asmenų teisių bei Lietuvos Respublikos teisės aktų reikalavimų“ ir „pardavėjo žiniomis, nėra jokių teisme ar Arbitraže jam gresiančių bylų ar ginčų, kurie gali turėti įtakos šios sutarties galiojimui ar ja prisiimtų įsipareigojimų vykdymui“. Akivaizdu, kad visi šie atsakovės UAB „Solveiga“ patvirtinimai atsakovei MB Namų istorija buvo neteisingi.

1.8.       2022 m. spalio 27 d. ieškovė gavo atsakovės MB Namų istorija raštą, kuriame atsakovė MB Namų istorija ieškovę informavo, kad šiai atsakovei nuosavybės teise priklauso negyvenamoji patalpa – katilinė, esanti adresu (duomenys neskelbtini), t. y. Katilinė. Nurodė, kad Katilinėje yra įrengta ir veikia Pastato bendro naudojimo centralizuotos šilumos tiekimo katilinė, kurioje dujų pagalba ruošiamas šilumnešis ir tiekiamas karštas vanduo, skirti Pastato šildymui bei jo aprūpinimui karštu vandeniu. (duomenys neskelbtini) savivaldybės administracijai nevykdant CK 4.84 straipsnyje numatytų pareigų ir atitinkamai Pastato butų ir kitų patalpų savininkams nepasinaudojus CK 4.83 straipsnio 3 dalyje numatyta teise įsteigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį Pastato bendrojo naudojimo objektų administravimui atsakovė MB Namų istorija buvo priversta pasirūpinti Pastato katilinės funkcionavimu, būtinų Pastato naudojimui pagal jo tiesioginę paskirtį. Dėl to MB Namų istorija buvo priversta sudaryti sutartį dėl gamtinių dujų tiekimo, atlikti katilinės įrangos techninės priežiūros darbus. Tik atlikus minimus veiksmus buvo užtikrintas Pastato šildymas šildymo sezono metu ir nenutrūkstamas karšto vandens tiekimas į Pastatą. Gera valia atlikusi minimus veiksmus ir apmokėjusi dėl to patirtas išlaidas, šias išlaidas MB Namų istorija paskirstė Pastate esančių patalpų savininkams, tačiau dalis savininkų MB Namų istorijos nurodytas ir patirtas išlaidas apmokėti atsisakė. Atsakovė MB Namų istorija atkreipė ieškovės dėmesį, kad ji neturi teisinės pareigos vykdyti Pastato bendrojo naudojimo objektų administravimo, todėl siekdama išvengti papildomų darbo laiko ir piniginių lėšų sąnaudų ateityje, informavo, kad artimiausiu metu nutrauks gamtinių dujų tiekimo Pastatui sutartį, dėl ko bus nutrauktas šilumnešio ir karšto vandens tiekimas į Pastate esančius butus ir patalpas. Atsakovė MB Namų istorija raštu taip pat teigė, kad artimiausiu metu nutrauks sutartį dėl gamtinių dujų tiekimo į Pastato katilinę, todėl prašė ieškovės neatidėliojant imtis veiksmų Pastato katilinės nenutrūkstamam funkcionavimui užtikrinti. Taip pat atsakovė MB Namų istorija ieškovę informavo ir apie tai, kad dėl Katilinėje sumontuotos Pastato katilinės įrangos atsakovė negali visa apimtimi ir nevaržomai įgyvendinti nuosavybės teisės į patalpą. Nurodė, kad atsakovė MB Namų istorija esamoje situacijoje yra pasirengusi Katilinės patalpas išnuomoti Bendrijai už rinkos kainą (10 eurų už kv. m) arba parduoti jas Bendrijai už MB Namų istorija Patalpų pardavėjui sumokėtą Patalpų kainą 115 000 Eur papildomai pridedant MB „Namų istorija“ su Patalpų pirkimu susijusių ir faktiškai patirtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju jei Bendrija nesutiks pirkti ar nuomoti Patalpų, MB Namų istorija bus priversta reikalauti Bendrijos atlaisvinti Patalpas nuo bendrojo naudojimo Pastato katilinės įrangos. Na ir galiausiai, atsakovės MB Namų istorija teigimu, kilus nesutarimams tarp MB Namų istorija ir Pastato savininkų dėl Pastato bendroms reikmėms MB Namų istorija patirtų išlaidų atlyginimo, tokių išlaidų atlyginimo MB Namų istorija prašys iš Bendrijos. Nurodė, kad kuomet bus suskaičiuotos visos MB Namų istorija patirtos išlaidos, įskaitant Patalpų nuomos kainą, MB Namų istorija surašys ir pateiks Bendrijai tokių išlaidų kompensavimą atvaizduojančią PVM sąskaitą faktūrą.

1.9.       2023 m. kovo 29 d. atsakovė MB Namų istorija nutraukė Katilinėje esančios pastato šildymo sistemos įrangos priežiūrą ir dujų įsigijimą, kurių pagalba Pastate esantiems butams ir kitos paskirties patalpoms yra tiekiama šiluma ir karštas vanduo. Siekiant sudaryti ieškovei sąlygas tinkamai vykdyti Pastato bendrojo naudojimo katilinės įrangos profilaktiką ir priežiūrą, aprūpinti Pastatą šiluma (nurašyti skaitliukų rodmenis, atlikti bendrojo naudojimo įrangos priežiūros ir remonto darbus, sustabdyti ir/ar pašalinti avariją bei jos padarinius bendrojo naudojimo įrangoje) ieškovės atstovams yra reikalinga nuolat ir netrukdomai patekti į Katilinę, ko šiai dienai jie padaryti negali, nes Katilinės patalpa nuosavybės teise priklauso atsakovei MB Namų istorija. Ieškovė mano, kad ginčijamas Katilinės pirkimo–pardavimo sandoris tarp abiejų atsakovių buvo sudarytas pažeidžiant imperatyviųjų teisės normų reikalavimus, nes Katilinė, kaip pastato bendro naudojimo objektas, atsakovės UAB „Solveiga“ privalėjo būti perduotas įsteigtai ieškovei, o ne parduodamas atsakovei MB Namų istorija. Atsakovės UAB „Solveiga“ nuosavybės teisės į Katilinę buvo įregistruotos tik todėl, kad ji laikytina Pastato Statytoja, kuriai iki Pastato padalinimo į butus ir patalpas, Pastatas priklausė visa apimtimi kaip vienas turtinis vienetas, tačiau įrengus Pastate butus ir kitos paskirties patalpas, Pastate atsirado taip pat ir bendro naudojimo objektai, tokie kaip pvz. laiptinės, holai ir Katilinė, kuri šiuo atveju reikalinga visiems savininkams jų patalpoms ir butams šildyti ir aprūpinti karštu vandeniu.

1.10.       Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą Katilinės patalpa yra tikslinės paskirties patalpa, kuri privalo tarnauti išimtinai tik Pastato dujinei šildymo įrangai aptarnauti ir jos veikimo saugumui užtikrinti. Tai sudaro pagrindą eilinį kartą spręsti, kad ši patalpa laikytina Pastato savininkų bendruosius poreikius tenkinančiu objektu ir privalėjo būti perduota ieškovės žinion.

1.11.       Atsakovė MB Namų istorija verčiasi nekilnojamojo turto veikla, todėl prieš įsigydama Katilinę neabejotinai turėjo susipažinti su perkamo daikto charakteristikomis, juo labiau, kad ir ginčijamos Pirkimo–pardavimo sutarties priede – Patalpos (Buto) Kadastro duomenyse nurodyta, kad pastatas (duomenys neskelbtini) yra šildomas vietine šildymo sistema ir kad Katilinė yra daugiabučiame pastate, tad jeigu apžiūrėdama Katilinę ir matydama joje esančią Pastato šildymo įrangą atsakovė MB Namų istorija nebuvo pakankamai apdairi, kad suprastų, jog jai yra parduodamas Pastato bendro naudojimo objektas, tai iš Pirkimo–pardavimo sutarties priedo – Kadastro duomenų ši atsakovė privalėjo suprasti, kad Katilinė nėra savarankiškas turtinis vienetas, bet Pastato bendro naudojimo objektas. Dėl minėto, atsakovė MB Namų istorija negali būti laikoma sąžininga įgijėja ir atitinkamai jai netaikomos sąžiningo įgijėjo interesų užtikrinimo priemonės.

2.                      Atsakovė MB Namų istorija atsiliepime prašė ieškovės ieškinio reikalavimus spręsti teismo nuožiūra ir priteisti byloje patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė savo atsiliepimą grindė toliau nurodytais pagrindiniais argumentais.

2.1.       Derybų dėl sutarties sudarymo ir sutarties sudarymo metu UAB „Solveiga“ atstovas paaiškino, kad Patalpų ir jose esančios įrangos kaina nebuvo įskaičiuota į Pastato, kuriame yra Patalpos, patalpų, UAB „Solveiga“ parduotų tretiesiems asmenims, kainą. Todėl UAB „Solveiga“ žodinio susitarimo, sudaryto su pastate patalpas iš UAB „Solveiga“ įsigijusių asmenų, pagrindu administravo Patalpose įrengtą Katilinę, rūpinosi jos priežiūra ir eksploatacija, apmokėdavo šilumos ir karšto vandens tiekimo bei gamybos kainą tiekėjams. Savo ruožtu UAB „Solveiga“ patirtas katilinės administravimo išlaidas, pridedant pelno maržą, pagal jau minėtą susitarimą UAB „Solveiga“ apmokėdavo pastate esančių patalpų savininkai, pastariesiems pateiktų sąskaitų pagrindu.

2.2.       MB Namų istorija ir su ja susiję asmenys iš UAB „Solveiga“ nuosavybės teise ketino įgyti daug atskirų patalpų pastate, kuriame yra ginčo Patalpos. Viena iš esminių UAB „Solveiga“ įvardintų tokių patalpų pirkimo–pardavimo sąlygų buvo ir Patalpų su jose esančia įranga pirkimas už 102 000 Eur. Manydama, kad ir toliau galės administruoti pastato katilinę bei iš šios veiklos gauti pelną, MB Namų istorija sutiko iš UAB „Solveiga“ nuosavybės teise įgyti ginčo Patalpas.

2.3.       Atsakovei MB Namų istorija nuosavybės teise įgijus Patalpas ir pradėjus administruoti jose įrengtą Katilinę bei pateikus sąskaitas už šilumos ir karšto vandens tiekimą pastato, kuriame yra Patalpos, patalpų savininkams, dalis jų atsisakė apmokėti pateiktas sąskaitas. Atsakovės manymu, arba pastate esančių patalpų savininkai nesąžiningai siekė išvengti mokėjimo už Katilinės administravimą, arba UAB „Solveiga“ prieš sudarant sutartį atsakovei nurodė tikrovės neatitinkančią informaciją apie UAB „Solveiga“ ir pastate esančių patalpų savininkų susitarimą dėl Katilinės administravimo ir iš to gaunamo pelno. Tad, neatidėliojant, 2022 m. spalio 7 d. el. laišku atsakovė kreipėsi į (duomenys neskelbtini) savivaldybės administraciją su prašymu teisės aktų nustatyta tvarka paskirti pastato bendrojo naudojimo objektų administratorių. Iš (duomenys neskelbtini)savivaldybės administracijos atsakovei pateikto atsakymo atsakovė sužinojo, kad Pastato, kuriame yra patalpos, patalpų savininkai pradėjo Bendrijos steigimo procesą.

2.4.       Atsakovė MB Namų istorija susisiekė su Bendrijos steigimo proceso iniciatoriumi ir bandė gera valia išspręsti kilusią problemą, t. y. parduoti ieškovei Patalpas ir jose esančią įrangą arba šiuos daiktus ieškovei išnuomoti. Derybos dėl Patalpų ir jose esančios katilinės įrangos perdavimo ieškovei truko ilgai. Galiausiai ieškovė atsisakė pirkti ar nuomoti Patalpas ir pareikalavo leisti neatlygintinai naudotis Patalpomis bei jose esančia katilinės įranga.

2.5.       Kilus paminėtiems nesutarimams, atsakovė MB Namų istorija nedelsdama apie tai informavo UAB „Solveiga“. Dėl to su UAB „Solveiga“ žodžiu buvo susitarta, kad iki bus išspręsti kilę nesutarimai, atsakovė MN Namų istorija nemokės UAB „Solveiga“ Patalpų kainos. Tad iki šio kreipimosi surašymo dienos atsakovė nėra sumokėjusi UAB „Solveiga“ sutartimi sulygtos Patalpų kainos. Atsižvelgiant į tai, kad Sutarties 7.3. papunkčio pagrindu Nekilnojamojo turto registre yra registruotas apribojimas disponuoti Patalpomis be UAB „Solveiga“ sutikimo, MB Namų istorija neturi teisės perleisti Patalpų ieškovei. Tuo atveju, jei UAB „Solveiga“ pripažins ieškiniu keliamus reikalavimus, tokius reikalavimus taip pat pripažins ir MB Namų istorija.

2.6.       Atsakovė MB Namų istorija nepasisako dėl ieškinyje dėstomų argumentų, susijusių su patalpų pripažinimu Pastato, kuriame yra patalpos, bendrojo naudojimo objektu, sutarties prieštaravimu imperatyvioms įstatymo nuostatoms, ieškovės teise reikšti ieškinį, restitucijos taikymu bei UAB „Solveiga“ įpareigojimu perduoti Patalpas ieškovei, tačiau kategoriškai nesutinka su ieškinyje pateiktais argumentai apie jos nesąžiningumą. Atsakovė MB Namų istorija įsteigta ir pradėjo vykdyti veiklą 2022 m. birželio 1 d. Po dviejų dienų nuo jos įsteigimo buvo sudaryta ginčo sutartis, todėl, priešingai nei teigiama ieškinyje, atsakovė sutarties sudarymo metu neturėjo jokios patirties nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo srityje, sutartį sudarė visiškai pasikliaudama UAB „Solveiga“ pateiktas patikinimais, aprašytais sutartyje bei paaiškinimu apie egzistuojantį žodinį susitarimą tarp UAB „Solveiga“ ir Pastate, kuriame yra patalpos, patalpų savininkų dėl katilinės administravimo išlaidų atlyginimo. Taigi atsakovė laikytina sąžininga ir tuo pačiu nurodo, jog teismui konstatavus niekinės sutarties sudarymo faktą, sutinka grąžinti Patalpas UAB „Solveiga“.

3.                      Atsakovė UAB „Solveiga“ pateikė atsiliepimą, kuriuo su ieškiniu nesutiko. Nurodė šiuos pagrindinius nesutikimo motyvus.

3.1.       Bendriją įsteigė didžioji dalis – 21 buto savininkai. Be jų name yra komercinių patalpų, kurių savininkai valdo daugiau kaip pusę namo ploto ir yra apie 40 turtinių vienetų savininkai. Žinant, kad namo savininkų bendrija gali būti steigiama tik daugiau kaip pusės name esančių turtinių vienetų savininkų sprendimu, kyla abejonių dėl bendrijos įsteigimo teisėtumo. Abejonėms pagrindo neliktų, jei būtų galimybė išnagrinėti steigiamojo bendrijos narių susirinkimo protokolą, kuris buvo pateiktas VĮ Registrų centrui, kaip pagrindas Namo Savininkų Bendrijai V. įregistruoti, tačiau yra viešai neprieinamas dokumentas.

3.2.       MB Namų istorija steigėjams nupirkus 8 turtinius vienetus komercinių patalpų, buvo sutarta, kad namą administruos MB Namų istorija, kuriai tuo tikslu perduota dalis su namo rekonstrukcija ir priežiūra susijusios dokumentacijos. MB Namų istorija pareikalavus, nedelsiant jai bus perduota ir likusi dokumentacija.

3.3.       Katilinė parduota 2022 m. birželio 3 d., o bendrija įsteigta 2022 m. spalio 17 d. Katilinės pardavimo metu bendrija neegzistavo. Bendrijos tikslas – perimti katilinę, nepaisant to, kad tai yra savarankiškas privatus turtinis vienetas, o iš ko ji bus perimta, nėra akivaizdaus skirtumo, jei tik Bendrija ras katilinės perėmimui teisinį pagrindą.

3.4.       Katilinę 2005 metais UAB „Solveiga“ lėšomis įrengė ir sumontavo UAB ,,DS-1“, su kuria buvo pasirašyta ,,Dujų sistemos techninio aptarnavimo sutartis“, kurios pagrindu katilinė prižiūrima ir esant reikalui, remontuojama iki šios dienos. Katilinėje įrengtos dvi karšto vandens ir šildymo apskaitos sistemos, kurių viena aptarnauja butus, o kita komercines patalpas. UAB ,,Dameda“ (vienas iš (duomenys neskelbtini) turtinių vienetų savininkų), įrengdama savo gydymo įstaigą adresu (duomenys neskelbtini) UAB „Solveiga“ priklausančioje katilinėje atliko nedidelius pertvarkymo darbus, įrengdama savo individualią karšto vandens ir šildymo apskaitos sistemą. Po konsultacijų su UAB ,,DS-1“ paaiškėjo, kad namo bendrijai turi būti perduota karšto vandens ir šildymo apskaitos sistema. Precedentas, kai savininkui nesutinkant, katilinė būtų perduota namo bendrijai, nežinomas. Ieškovė, nerasdama konkretaus teisinio pagrindo perimti katilinę, manipuliuoja sąvokomis, kai karšto vandens ir šildymo apskaitos sistemos privalomas perdavimas bendrijai keičiamas į karšto vandens ir šildymo gamybos sistemą, teikiančią šilumą ir karštą vandenį visam objektui adresu (duomenys neskelbtini), tai yra Katilinę.

4.                      Pasirengimo bylos nagrinėjimui iš esmės metu ieškovė ieškinio reikalavimus kelis kartus tikslino, byla išnagrinėta pagal ieškovės 2023 m. lapkričio 13 d. patikslintą ieškinį, kuriuo ieškovė pareiškė šiuos reikalavimus atsakovėms:

4.1.       Pripažinti tarp atsakovių UAB „Solveiga“ ir MB Namų istorija 2022 m. birželio 3 d. sudarytą Pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1871, kurios pagrindu atsakovė UAB „Solveiga“ perleido atsakovei MB „Namų istorija“ nuosavybės teisę į negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), ir šioje patalpoje esančią įrangą, kurią sudaro: Dujų skaitliukas UNIGAS T2, Dujų tūrio kolektorius TC3433-T5833, Plokštė apskaitos TG 0212 – 22201763, Dujų katilas K – 1 AVC COMPACTA NR. 12030009 185/235 KW – Num 12405, Dujinis katilas K2 12030008 Num 12416, K1 siurbliukas N1 VORTEX Nr. 31248 – 005182213, K2 siurbliukas N2 VORTEX Nr. 31248 – 005186513, K1 išsiplėtimo indas ECBI – E2014215, K2 išsiplėtimo indas ECBI - E6533244, Boileris 1 ACV SMART – 240 litrų Nr. G06602801 Nr. 1926, Boileris 2 ACV SMART – 240 litrų NR. 06602801 Nr. 1927, 1 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B46003085, 2 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B11185586, Vandens minkštinimo įranga: druskos talpykla ir filtras 1vnt. WAVECYBER F0118EJB085 0735 ir siūlinis filtras, Vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 59643500, Didelis išsiplėtimo indas 500 litrų ELBI E6656723, Vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 96281022, Skaitliukas AXIOMA Nr. E3-3221810431011 03103731 SN, EVO plius DAB Nr. B120/250.40M Nr. 12304003669, Skaitliukas ULTRA HEAT Nr. 2WR5453-4AD15-02B4, Skaitliukas SIEMENS Nr. 7243644, Vandens siurbliukas WILO Nr. 4033770/0411, Skaitliukas AXIOMA Nr. C3-3221810431011 SN 03107024, Siurblys DAB 60150945 DM 12248064842, 2vnt termoreguliatoriai vienodais numeriais – ESBE 1210130 ARA661, Vandens siurbliukas GRUNDFOS Nr. P/N 96281483 PC:0511, Apskaitos skaitliukas elektros Nr. A861458584, Šildytuvas FRICO 2404/199977 negaliojančia nuo jos sudarymo momento;

4.2.       Taikyti dvišalę restituciją, įpareigojant atsakovę MB Namų istorija grąžinti atsakovei UAB „Solveiga“ negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), ir šioje patalpoje esančią įrangą, kurią sudaro Dujų skaitliukas UNIGAS T2, Dujų tūrio kolektorius TC3433-T5833, Plokštė apskaitos TG 0212 – 22201763, Dujų katilas K – 1 AVC COMPACTA NR. 12030009 185/235 KW – Num 12405, Dujinis katilas K2 12030008 Num 12416, K1 siurbliukas N1 VORTEX Nr. 31248 – 005182213, K2 siurbliukas N2 VORTEX Nr. 31248 – 005186513, K1 išsiplėtimo indas ECBI – E2014215, K2 išsiplėtimo indas ECBI - E6533244, Boileris 1 ACV SMART – 240 litrų Nr. G06602801 Nr. 1926, Boileris 2 ACV SMART – 240 litrų NR. 06602801 Nr. 1927, 1 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B46003085, 2 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B11185586, Vandens minkštinimo įranga: druskos talpykla ir filtras 1vnt. WAVECYBER F0118EJB085 0735 ir siūlinis filtras, Vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 59643500, Didelis išsiplėtimo indas 500 litrų ELBI E6656723, Vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 96281022, Skaitliukas AXIOMA Nr. E3-3221810431011 03103731 SN, EVO plius DAB Nr. B120/250.40M Nr. 12304003669, Skaitliukas ULTRA HEAT Nr. 2WR5453-4AD15-02B4, Skaitliukas SIEMENS Nr. 7243644, Vandens siurbliukas WILO Nr. 4033770/0411, Skaitliukas AXIOMA Nr. C3-3221810431011 SN 03107024, Siurblys DAB 60150945 DM 12248064842, 2vnt termoreguliatoriai vienodais numeriais – ESBE 1210130 ARA661, Vandens siurbliukas GRUNDFOS Nr. P/N 96281483 PC:0511, Apskaitos skaitliukas elektros Nr. A861458584, Šildytuvas FRICO 2404/199977, o atsakovę UAB „Solveiga“ įpareigojant grąžinti atsakovei MB „Namų istorija“ pastarosios sumokėtą 2022 m. birželio 3 d. Pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 1871 kainą ar faktiškai gautą jos dalį;

4.3.       Įpareigoti atsakovę UAB „Solveiga“ per 5 (penkias) darbo dienas po to, kai atsakovė MB „Namų istorija“ grąžins jai negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), ir šioje patalpoje esančią įrangą, kurią sudaro Dujų skaitliukas UNIGAS T2, Dujų tūrio kolektorius TC3433-T5833, Plokštė apskaitos TG 0212 – 22201763, Dujų katilas K – 1 AVC COMPACTA NR. 12030009 185/235 KW – Num 12405, Dujinis katilas K2 12030008 Num 12416, K1 siurbliukas N1 VORTEX Nr. 31248 – 005182213, K2 siurbliukas N2 VORTEX Nr. 31248 – 005186513, K1 išsiplėtimo indas ECBI – E2014215, K2 išsiplėtimo indas ECBI - E6533244, Boileris 1 ACV SMART – 240 litrų Nr. G06602801 Nr. 1926, Boileris 2 ACV SMART – 240 litrų NR. 06602801 Nr. 1927, 1 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B46003085, 2 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B11185586, Vandens minkštinimo įranga: druskos talpykla ir filtras 1vnt. WAVECYBER F0118EJB085 0735 ir siūlinis filtras, Vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 59643500, Didelis išsiplėtimo indas 500 litrų ELBI E6656723, Vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 96281022, Skaitliukas AXIOMA Nr. E3-3221810431011 03103731 SN, EVO plius DAB Nr. B120/250.40M Nr. 12304003669, Skaitliukas ULTRA HEAT Nr. 2WR5453-4AD15-02B4, Skaitliukas SIEMENS Nr. 7243644, Vandens siurbliukas WILO Nr. 4033770/0411, Skaitliukas AXIOMA Nr. C3-3221810431011 SN 03107024, (5)Siurblys DAB 60150945 DM 12248064842, 2vnt termoreguliatoriai vienodais numeriais – ESBE 1210130 ARA661, Vandens siurbliukas GRUNDFOS Nr. P/N 96281483 PC:0511, Apskaitos skaitliukas elektros Nr. A861458584, Šildytuvas FRICO 2404/199977, neatlygintinai perduoti ją ieškovės žinion;

4.4.       Atsakovėms įvykdžius teismo sprendimą dalyje dėl restitucijos taikymo, pripažinti pasibaigusiomis atsakovės UAB „Solveiga“ daiktines teises į negyvenamosios paskirties patalpą – Katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią adresu (duomenys neskelbtini), pripažįstant ieškovei teisę įregistruoti šiai patalpai juridinį faktą apie nustatytą bendrojo naudojimo objekto valdymą įsteigus bendriją;

4.5.       Priteisti iš priešingą suinteresuotumą nagrinėjamos bylos baigtimi turinčių proceso dalyvių (t. y. iš atsakovės UAB „Solveiga“) ieškovės naudai pastarosios patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurių dydį patvirtinančius įrodymus ieškovė pateiks iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos.

5.                      Atsiliepime į patikslintą ieškinį atsakovė MB Namų istorija iš esmės palaikė pirminiame atsiliepime išdėstytą poziciją, kurią papildė šiais argumentais:

5.1.       Kaip dabar jau tapo žinoma, dalis esminių atsakovės UAB „Solveiga“ ir (ar) jos atstovo patvirtinimų, inter alia (be kita ko) paskatinusių MB Namų istorija sudaryti Sutartį joje nurodytomis sąlygomis, Sutarties sudarymo metu neatitiko ir iki šios dienos neatitinka tikrovės ir yra melagingi, in concreto (konkrečiai) : Sutarties 9.1. papunktis, kuriame, be kita ko, nurodyta, jog į parduodamą daiktą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, o Sutarties sudarymas nepažeidžia trečiųjų asmenų teisių ir kt. Tuo atveju, jei atsakovė MB Namų istorija būtų žinojusi apie minėtų patvirtinimų neatitikimą tikrovei, neabejotinai nebūtų sudariusi Sutarties.

5.2.       Sutiktina su ieškinio teisiniu pagrindu, pristatytu ieškinio 26–51 punktuose. Atsakovės MB Namų istorija manymu, esamoje situacijoje atsakovė UAB „Solveiga“ nesąžiningai Nekilnojamojo turto registre įregistravo savo nuosavybės teisę į patalpą, kuri kartu su įranga ex lege (pagal įstatymą) laikytina pastate esančių patalpų savininkų bendrąja daline nuosavybe ir tyčia tai nuslėpė nuo MB Namų istorija.

5.3.       Atsakovė MB Namų istorija įsteigta ir pradėjo vykdyti veiklą 2022 m. birželio 1 d. Po dviejų dienų nuo įsteigimo buvo sudaryta ginčijama Sutartis. Todėl priešingai nei teigiama ieškinyje, atsakovė Sutarties sudarymo metu neturėjo jokios patirties nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo srityje. Atsakovė Sutartį sudarė visiškai pasikliaudama kitos atsakovės pateiktas patikinimais, aprašytais Sutartyje bei paaiškinimu apie egzistuojantį žodinį susitarimą tarp atsakovės ir Pastate, kuriame yra patalpa, patalpų savininkų dėl katilinės administravimo išlaidų atlyginimo. Vadinasi atsakovė MB Namų istorija laikytina, sąžininga ir juolab būdamas sąžininga atsakovė sutinka, kad teismui konstatavus niekinės Sutarties sudarymo faktą, daiktai, taikant dvišalę restituciją, natūra būtų grąžinti atsakovei UAB „Solveiga“.

6.                      Atsakovė UAB „Solveiga“ atsiliepime į patikslintą ieškinį pateikė naują nesutikimo su ieškiniu poziciją ir ją grindė šiais pagrindiniais argumentais:

6.1.       Ieškovė patikslintu ieškiniu siekia be jokio teisėto pagrindo paimti nuosavybės teises iš teisėto jo savininko, tačiau tokie ieškovės ketinimai grubiai pažeidžia LR Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtintą nuosavybės neliečiamumo principą. Atsakovės nuosavybės teisės į Katilinę viešajame registre buvo įregistruotos 2021 m. spalio 18 d. statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-00-211018-00211 (toliau ir - Statybos užbaigimo aktas) pagrindu. Byloje nėra ginčo dėl leidimo vykdyti rekonstrukcijos darbus teisėtumo ar pagrįstumo, ieškovai neginčija Statybos užbaigimo akto, atitinkamai vien tik subjektyvus ieškovų įsitikinimas, kad Katilinė priskirtina prie bendro naudojimo patalpų, niekaip nepaneigia viešojo registro duomenų, kad Katilinė yra ne bendro naudojimo patalpa, o atskiras nekilnojamojo turto objektas, kurio paskirtis – negyvenamoji patalpa.

6.2.       Ieškovė priskiria Katilinę ir įrangą prie bendro naudojimo patalpų remdamasi vieninteliu argumentu, jog neva Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo (suvestinė redakcija, galiojusi 2021 m. sausio 1 d., t. y. tada kai buvo baigta pastato rekonstrukcija į daugiabutį gyvenamąjį namą) 2 straipsnio 44 punktas numato, kad daugiabučio namo šilumos punkto įrenginiai yra neatskiriama namo dalis ir šio namo butų ir patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, kurią draudžiama perduoti tretiesiems asmenims, tačiau aptariamas įstatymas reglamentuoja šilumos ūkio valstybinį valdymą, šilumos ūkio subjektų veiklą, jų santykius su šilumos vartotojais, tarpusavio ryšius ir atsakomybę, todėl ginčo aspektu šis įstatymas nėra taikomas, nes Pastatas nėra šildomas centralizuotai, o atsakovės nėra šilumos tiekėjos šio įstatymo 2 straipsnio 46 punkto prasme.

6.3.       Ieškovė klaidina teismą, kad atsakovė UAB „Solveiga” įsigijo Pastatą su Katiline ir įranga, t. y. klaidina teismą, jog atsakovė įsigijo Pastatą su šildymo ir karšto vandens tiekimo sistema, nes aptariama sistema buvo įrengta UAB „Solveiga” lėšomis. Iki rekonstrukcijos Pastatas buvo šildomas centralizuotu šildymu. Atsakovė UAB „Solveiga” investavo bendrovės lėšas į vietinės šildymo sistemos sukūrimą tikslu gauti pelną, o ne tikslu įrengtą šildymo sistemą neatlygintinai perduoti daugiabučio namo gyventojams. Butų pirkimo–pardavimo sutartyse nenurodoma, kad nuosavybės teisės į Katilinę ir joje esančią įrangą yra perleidžiamos patalpų pirkėjams. Daugiabučio namo savininkai niekada neginčijo atsakovės UAB „Solveiga” nuosavybės teisių į Katilinę ir joje esančią įrangą.

6.4.       Atsakovė su MB Namų istorija derėjosi ir susitarė dėl didelės vertės sandorio, kurio pagrindu MB Namų istorija iš atsakovės UAB „Solveiga” įgijo ne tik Katilinę su įranga, bet ir kitas patalpas, esančias Pastate, dėl ko atmestini, kaip nepagrįsti, ieškovės motyvai, jog Katilinės su įranga sandoris buvo atliktas skubos tvarka, atsakovei UAB „Solveiga” sužinojus apie Bendrijos steigimą.

6.5.       UAB „Traksalis“ parengta nekilnojamojo daikto (Pastato) kadastrinių matavimų byla patvirtina, jog Katilinė niekada nebuvo priskirta prie bendro naudojimo patalpų. Katilinė nuo pat pradžių buvo suformuota kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas. Atsakovė UAB „Solveiga“ patvirtina, jog registruojant aptariamą turtą pats nekilnojamojo turto registras konstatavo, jog Katilinė nėra ir negali būti priskirtas prie bendro naudojimo objektų, Katilinė priskirtina prie negyvenamosios paskirties patalpų.

6.6.       Priešingai, nei yra įsitikinusi ieškovė, atsakovė UAB „Solveiga“, kaip statytojas, neprivalo perduoti ieškovei Katilinės ir joje esančios karšto vandens ir šildymo gamybos sistemos. Ieškovei turi būti perduotos tik karšto vandens ir šildymo apskaitos sistemos, kurios šiuo metu yra Katilinės patalpoje. Atsakovės UAB „Solveiga“ duomenimis, iki šiol atsakovė MB Namų istorija buvo suteikusi prieigą prie karšto vandens ir šildymo apskaitos sistemos, jokių ginčų nekilo, jei atsakovė MB Namų istorija spręstų trukdyti ieškovei naudotis aptariama apskaitos sistema, karšto vandens ir šildymo apskaitos sistema gali būti lengvai perkeliama į Pastato bendrojo naudojimo patalpa, pažymėtas plane R-10. Būtent R-10 patalpoje yra įrengti ir šalto vandens priėmimo skaitliukai. Akivaizdu, kad būtų neproporcinga priemonė, dėl ieškovės teisės naudotis karšto vandens ir šildymo apskaitos sistema, nusavinti didelės vertės nuosavybę iš jos teisėto savininko, juolab vertinant tai, jog ši sistema gali būti lengvai perkelta į bendrojo naudojimo patalpas R-10, o Pastatas apskritai turi teisę prisijungti prie centrinės (duomenys neskelbtini) miesto šildymo sistemos.

6.7.       Atsakovės UAB „Solveiga“ įsitikinimu, šiuo atveju ieškovė prieš kreipdamasi į teismą pagal DNSBĮ 12 straipsnio 1 dalies nuostatas pirmiausia turėjo gauti bendrijos narių daugumos pritarimą, nes byloje iš esmės sprendžiamas klausimas dėl Pastato šildymo būdo parinkimo, paslaugų teikėjo administruojant šildymo sistemą.

7.                      Bylos nagrinėjimo iš esmės metu 2024 m. kovo 25 d. teismo posėdyje atsakovės UAB „Solveiga“ atstovai, be kita ko, kėlė klausimą dėl daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) bendraturčių teisių į ginčo katilinę (ne)įsigijimo, tuo tarpu MB Namų istorija atstovas, be kitų argumentų, taip pat pareiškė, jog teismas turėtų įvertinti ar ginčo katilinė, kaip tokia, gali būti savarankišku teisinių santykių objektu, nes be jos daugiabutis namas negali būti naudojamas pagal paskirtį. Įvertinęs šalių teismo posėdžio metu nurodytus argumentus, siekdamas tinkamai ir visapusiškai atskleisti bylai išnagrinėti reikšmingas aplinkybes, taip pat to, kad būtų išvengta šalims netikėto aplinkybių ir įrodymų vertinimo, teismas 2024 m. kovo 26 d. nutartimi nustatė šalims 14 d. terminą pasisakyti dėl ginčo objekto – Katilės vertinimo pagrindiniu ar antraeiliu daiktu; taip pat įtraukė į bylą visus ginčo daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkus trečiaisiais asmenimis, nepareiškiančiais savarankiškų reikalavimų byloje, ir sudarė galimybę pasisakyti dėl byloje kilusio ginčo, pateikiant atsiliepimą į patikslintą ieškinį.

8.                      Atsakovė UAB „Solveiga“ pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose iš esmės nurodė, jog yra visi įstatymo ir teismų praktikoje pripažįstami pagrindai Katilinę vertinti savarankišku pagrindiniu daiktu. Savo poziciją grindė šiais argumentais:

8.1.       Pažymėjo, kad teismų praktikoje pasisakyta, jog vien ta aplinkybė, kad negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, pagal kasacinio teismo praktiką nesudaro pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendrojo naudojimo.

8.2.       Nagrinėjamu atveju nėra ginčo dėl to, kad Katilinė gali būti savarankišku teisinių santykių objektu; atitinka daiktams keliamus reikalavimus ir neturi draudimo dalyvauti savarankiškai civilinėje teisinėje apyvartoje, ką tiesiogiai patvirtina tiek Katilinės registracija atsakovės UAB „Solveiga“ vardu nekilnojamojo turto registre, tiek vėlesnis Katilinės pardavimas kitai atsakovei. Katilinė kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas, kaip savarankiškas daiktas, taipogi turi savo vertę – bylos duomenimis nustatyta, kad ginčo katilinė atsakovei MB Namų istorija buvo parduota už 102 000 Eur kainą.

8.3.       Byloje nėra ginčo ir dėl to, jog daugiabučio namo gyventojai Katilinės negyvenamąja patalpa niekada nesinaudojo. Šią ginčo patalpą iki pardavimo atsakovei MB Namų istorija vienasmeniškai valdė atsakovė UAB „Solveiga“, nes ši patalpa nuo pat pradžių buvo sukurta valdyti kaip savarankiškas daiktas.

8.4.       Nėra pagrindo teigti, jog katilinė turi teisiškai reikšmingą funkcinį ryšį su daugiabučiu pastatu, nes atsakovė pateikė byloje įrodymus – UAB „Gren Trakai“ vyriausiojo inžinieriaus E. G. 2024 m. vasario 23 d. raštą Nr. 2024-017-03-01-68, kuris patvirtina, jog ginčo pastatas, adresu (duomenys neskelbtini), gali prisijungti prie centralizuotai šilumą teikiančių tinklų.

8.5.       Ieškovė pirmiausia privalo byloje nuginčyti statybą leidžiantį dokumentą ir Statybos užbaigimo aktą, nes būtent šių dokumentų pagrindu buvo įregistruotos atsakovės nuosavybės teisės į ginčo Katilinę. Konkrečiai pagal statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu galiojusią DNSBĮ redakciją bendra inžinerinė įranga galėjo būti įrengta atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose (2 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Tai reiškia, kad vien ta aplinkybė, jog patalpose yra bendra inžinerinė įranga, nesudaro pagrindo vertinti patalpos kaip bendro naudojimo.

9.                      Ieškovė rašytiniuose paaiškinimuose pažymėjo, jog tam, kad Pastatas galėtų tarnauti kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis, jis turi būti šildomas, o pastato paprastojo remonto projekte ir VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenimis Pastatas yra šildomas individualia centrinio šildymo sistema, t. y. pastato rūsyje esančia katiline. Kitų pastato šildymo būdų nėra numatyta jokiuose dokumentuose, nurodytas pastato šildymo būdas yra vienintelis. Atitinkamai pirkdami butus ir patalpas, savininkai šias patalpas pirko su aukščiau nurodytu šildymo būdu, o įvertinus tai, kad šis pastato šildymo būdas yra individualus (t. y. pastatas šildomas savarankiškai kūrenant dujas pastate įrengta katiline), darytina išvada, kad katilinės patalpa ir joje esanti įranga laikytini antraeiliais daiktais (t. y. pastato priklausiniais). Atkreipė dėmesį, kad Pastate yra daugiau pagal savo funkcinę paskirtį analogiškų Katilinės patalpai patalpų (2024 m. vasario 20 d. buvo gautas VĮ Registrų centro raštas „Dėl informacijos pateikimo“, kuriame atsakant į nurodytą ieškovės paklausimą, buvo paaiškinta: „prašyme nurodytos patalpos, plane pažymėtos R-1 (laiptinė 6,78 kv. m), R-5 (sandėlis 6,19 kv. m), R-6 (elektros skydinės patalpa 1,71 kv. m), R-7 (elektros skydinės patalpa 5,39 kv. m), R-10 (sanitarinis mazgas 2,86 kv. m) 2023 m. balandžio 3 d. parengtoje pastato kadastro duomenų byloje užfiksuotos kaip rūsyje esančios bendro naudojimo patalpos), atitinkamai tai, kad katilinės patalpa nuosavybės teise buvo įregistruota kaip atsakovės UAB „Solveiga“ nuosavybė, negali paneigti to, kad tiek Katilinės patalpa, tiek ir anksčiau nurodytos patalpos, į kurias atsakovė UAB „Solveiga“ jau neišreiškė savo turtinių pretenzijų, savo funkcine paskirtimi iš esmės tarnauja tiems patiems poreikiams tenkinti (vandeniui, šildymui, elektros energijai tiekti į pastatą, kaip san. mazgai ir pan.), todėl akivaizdu, jog tik nuo pačios atsakovės UAB „Solveiga“ pageidavimų priklausė, kaip ji, būdama pastato statytoja, įteisins nuosavybės teises į šias patalpas. Atitinkamai darytina išvada, kad šiuo atveju atsakovė UAB „Solveiga“ neturėjo teisės iš visų anksčiau nurodytų bendros paskirties patalpų išskirti būtent Katilinės patalpą ir pasinaudodama savo, kaip statytojos, teisiniu statusu, įregistruoti nuosavybės teises į šią patalpą.

10.                      Trečiasis asmuo UAB „Dameda“ pateikė į bylą pranešimą apie tai, kad nuosavybės teise valdo negyvenamąsias patalpas – Kliniką, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini), kurios buvo suformuotos sujungus 4 atskirus butus. Įsigyjant nuosavybės teise priklausančias patalpas UAB „Dameda“ pirko patalpas, kurių šildymo sistema yra vietinis dujinis šildymas, t. y. nuo (duomenys neskelbtini) centrinės šildymo sistemos nepriklausoma autonominė šildymo sistema, kuri veikia Pastate esančioje katilinėje, deginant į Pastatą paduodamas dujas. 

11.                      Trečiasis asmuo G. K.-B. pateikė rašytinis paaiškinimus, nurodydama, jog 2007 m. pabaigoje jos seneliai – R. ir K. S., įsigijo butą, adresu (duomenys neskelbtini). Jie buvo pirmieji įsigiję butą šiame name ir ypač džiaugėsi privačia, tik namui priklausančia šildymo sistema ir katiline, galimybe patiems reguliuoti šildymą savo bute bei kartu su kitais namo gyventojais patiems nuspręsti šildymo sezono pradžios ir pabaigos datą. Buvo žadamos ekonomiškos šildymo sąnaudos, o seneliams tai buvo ypač aktualu, nes jų pagrindinė gyvenamoji vieta buvo Vilniuje, o šį butą vis tiek reikėjo šildyti net ir čia negyvenant nuolatos. Žinia, jog katilinė buvo parduota be namo gyventojų žinios, senelius sukrėtė. Nežinomybė dėl namo šildymo galimybių ateityje, tarp namo gyventojų kilusi sumaištis, įtampa dėl uždelsto šildymo sezono pradžios senelius paskatino galvoti apie buto pardavimą, nors šis butas jiems buvo be galo brangus ir svarbus. Norint išsaugoti šį butą šeimoje, su galimybe seneliams ir toliau mėgautis atostogomis (duomenys neskelbtini), ji, G. K.-B., kartu su savo vyru E. B., 2023 m. liepos mėn. nusipirko butą iš senelių, nes seneliams patiriamos įtampos ir suirutės buvo per daug.

12.                      Trečiasis asmuo J. G. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad butą ginčo pastate nupirko kartu su vyru G. G. 2011 metais. Perkant butą labai svarbu buvo tai, kad namui priklauso atskira nuo miesto šildymo sistema ir katilinė. Buvo informuoti tiek pardavėjo, tiek kitų butų savininkų (klausinėjo kaimynų), kad šildymo sąnaudos labai ekonomiškos ir šildymas vyksta daugumos gyventojų sutarimu. Kitaip sakant, gyventojai reguliuojasi šildymą patys, o UAB „Solveiga“ prižiūri katilinę, už ką jai buvo mokama kas mėnesį. Be to, karštą vandenį taip pat gyventojams ruošia namo katilinė. Pardavėjas išvardino bendrai namo gyventojams priklausančią infrastruktūrą, tai buvo terasa, automobilių aikštelė, pobūvių salė ir katilinė. Svarbiausia perkant butą visgi buvo katilinė, nes augino mažus vaikus ir turėjo paskolą, tad tiek šiluma, tiek taupymas buvo labai svarbūs. Kol UAB „Solveiga“ administravo namą, visada buvo pabrėžiama, kad Katilinė „mūsų visų“. Taip buvo kartojama ir gyventojų susirinkimų metu ir vykdant katilinės priežiūros ir remonto darbus (už kuriuos mokėjo gyventojai). Jaučiasi šokiruota dėl to, kad gyvenamam namui priklausanti šildymo sistema gali būti parduota ir gyventojai pradedami reketuoti, dėl to, kas priklauso namui ir buvo žadėta prižiūrėti už tai imant atlygį. Nerimauja dėl to, kokią dar namo infrastruktūrą yra perpardavinėjusi UAB „Solveiga“, svarsto, gal vamzdžiai ir stogas taip pat gali būti parduodami. Nurodo, jog nesupranta, kaip teisėtai buvo galima įvykdyti pastato šildymui skirtos katilinės pardavimą. Jei būtų žinojusi, kad namo infrastruktūra namo gyventojams nepriklauso, buto nebūtų pirkusi. Tačiau taip pat mano, kad ir gyvenamos patalpos name nebūtų registruojamos be reikiamos infrastruktūros.

13.                      Trečiasis asmuo A. J. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, jog 2012 metais pirko butą, adresu (duomenys neskelbtini) mieste. Pardavėjas kelis sykius pabrėžė, jog namas turi nuosavą, nuo miesto nepriklausomą, katilinę, gali pagal gyventojų pageidavimą reguliuoti šildymo sezono pradžią ar pabaigą. Ieškojo ekonomiško būsto, tad tai jai pasirodė labai didelis privalumas. Žinia apie tai, kad namui priklausanti katilinė buvo parduota MB Namų istorija, nustebino. Nežinojo, jog privatus verslas gali įsigyti gyvenamojo namo katilinę. Apie tai, kiek žino, taip pat nebuvo informuoti namo gyventojai.

14.                      Trečiasis asmuo S. K. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad 2008 metais pirko butą adresu (duomenys neskelbtini). Viena svariausių priežasčių, kodėl renkantis iš tuo metu buvusios gausios pasiūlos priėmė sprendimą pirkti būtent šį butą, buvo namui priklausantis dujinis šildymas. Pardavėjas pabrėžė tokio šildymo privalumus, tokius kaip sprendimas kada pradėti ir pabaigti šildymą, mažesnės išlaidos, nes šildymas priklauso namui, o ne miestui ir t.t.; vedė į katilinę ir rodė namui priklausančius įrenginius. Žinia apie tai, kad namui priklausanti katilinė buvo parduota MB Namų istorija, pribloškė. Negali patikėti, jog teisinėje valstybėje gali būti vykdomi tokie sandoriai, kad daugiabučio namo būstų šildymo bei karšto vandens užtikrinimas, bendrųjų patalpų šildymo užtikrinimas (kuris apibrėžiamas higienos normomis), gali taip netikėtai tapti privačia verslo nuosavybe bei sandoriu, gyventojams to net nežinant.

15.                      Trečiasis asmuo A. Z. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, jog gyvenamojo būsto, registruoto adresu (duomenys neskelbtini) savininke tapo 2019 metais. Įsigyta gyvenamoji patalpa – butas įsigijimo metu buvo tik dalinio užbaigtumo, reikiamos asmeninių santaupų sumos jam įsigyti neturėjo, todėl buvo numačiusi banko kreditavimą, o apsispręsti renkantis iš kelių alternatyvų paskatino tuometinio pastato vystytojo ir būsto pardavėjo UAB „Solveiga“ steigėjo S. P. užtikrinimai, kad namui priklausąs autonominis šilumą generuojantis įrenginys (katilinė) yra nesusietas su miesto centrinio šildymo sistema, namo gyventojai kolegialiu sutarimu sprendžia šildymo sezono pradžios ir pabaigos klausimus. Katilinės veikimo ekonomiškumą namo vystytojas grindė ne tik žodžiais, bet ir pateikė skaičiavimus, kokios sąnaudos tenka 1 kv. m būsto išlaikymui šaltuoju sezonu, ir kitus skaičiavimus. Būtent ši faktinė informacija ir paveikė apsisprendimą rinktis būstą šiame name – skaičiuojant ateities sąnaudas paskolos įmokoms ir palūkanoms, buvo ypatingai svarbus namo nuosavos katilinės faktorius, tikintis mažesnių šildymo kaštų. Būsto šildymo specifikacija, inžineriniai tinklai buvo išsamiai aprašomi ir turto vertinimo dokumentuose, pateiktuose paskolą suteikusiam bankui. Kaip būsto pridėtinė vertė Pastato vystytojo UAB „Solveiga“ steigėjo S. P. buvo nurodoma ir bendro naudojimo terasa, pokylių salė, sandėliukai, etc. Įvairūs prievoliniai santykiai, atsiradę valdant, naudojant autonominę katilinę ir ja disponuojant (mokant už priežiūrą, eksploatavimą ir remontą) suponavo tai, kad prievoliniai teisiniai santykiai atsirado įgyvendinant nuosavybės teises. Visos (duomenys neskelbtini) darnios kaimynystės bendruomenės narius šokiravo žinia apie parduotą autonominio šildymo mazgą. Šis komercinis sandoris įvykdytas slapčia, neinformavus jokiomis komunikacinėmis priemonėmis namo gyventojų. Sandorio aplinkybės ėmė aiškėti tik artinantis šildymo sezonui. Neapibrėžtumas, kurį teko išgyventi, ypatingai paveikė šeimas, auginančias mažamečius vaikus. Tačiau, neabejotinai, nukentėjo visi namo gyventojai – dėl laiku nepradėto šildymo sezono nušalo brangūs egzotiniai kambariniai augalai, nukentėjo paveikslai ir kiti vertingi dailės kūriniai ar baldai. Dėl atsiradusio ir besikaupiančio kondensato ėmė veistis žmonių sveikatai kenksmingas pelėsis. Klausimas, kiek dėl laiku nepradėto šildymo pasikeitė pastatui naudotų statybinių medžiagų varža, kitos fizinės ir fizikinės savybės, lieka atviras. Atsižvelgiant į aptartus dalykus, į bendraturčių santykių dvilypumą, būstų savininkų teisėtų lūkesčių pažeidimus, į bendrosios dalinės nuosavybės teisės ribojimo pagrindus bei jų sudėtingumą, šios teisės įgyvendinimo ypatumus, pareigos tartis su gyventojais nepaisymą, siekimą maksimaliai patenkinti tik savo – UAB „Solveiga“ merkantilinius interesus, ignoruojant namo gyventojus, yra netoleruotini ir neatitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų.

16.                      Tretieji asmenys B. S. ir R. S. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad 2016 metais pirko butą adresu (duomenys neskelbtini). Viena iš svarbių priežasčių, kodėl renkantis priėmė sprendimą pirkti būtent šį butą, buvo namui priklausantis dujinis šildymas. Yra įsitikę, kad daugiabučio namo būstų šildymo bei karšto vandens, kaip ir bendrųjų patalpų šildymo užtikrinimas (kuris apibrėžiamas higienos normomis), negali netikėtai tapti privačia verslo nuosavybe bei sandoriu, gyventojams to net nežinant.

17.                      Tretieji asmenys K. T. ir D. K. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, jog įsigijo būstą, adresu (duomenys neskelbtini), 2021 m. balandžio mėnesį. Apžiūrint butą buvo informuoti, kad visas daugiabutis turi individualią šildymo sistemą nuo miesto, dujinę katilinę, kurioje yra ruošiamas karštas vanduo ir šildomas visas namas, todėl namo šildymo kaštai ir karšto vandens paruošimo kaštai yra daug mažesni negu gyventojų, naudojančių miesto centrinį šildymą. UAB „Solveiga“ direktoriaus S. P. teigimu katilinė priklausė daugiabučiui, o jo įmonės buhalterija apskaičiuodavo ir pateikdavo sąskaitą už karšto vandens ruošimą ir šildymą kiekvienam butui pagal buto kvadratūrą. Jų šeimai su mažamečiais vaikais šis faktas davė teigiamą impulsą apsisprendžiant dėl būsto įsigijimo. Artėjant 2022 m. žiemos sezonui sužinojo, kad daugiabučio katilinė parduota UAB Namų istorija. Pardavimas buvo įvykdytas slapta, daugiabučio gyventojai apie tai nebuvo informuoti. Dėl to komplikavosi šildymo sezono pradėjimas, ilgai vyko derybos su naujais katilinės šeimininkais, atsirado papildomų mokesčių, sąskaitos tapo ženkliai aukštesnės. Šitas įvykis šokiravo visą daugiabučio bendruomenę, kilo nesutarimai, žmonės nenorėjo mokėti smarkiai išaugusių sąskaitų, atsirado žmonių, ieškančių galimybių atsijungti nuo vietinės šildymo sistemos bei karšto vandens ruošimo. Buto kadastro duomenimis butas šildomas individualia centrinio šildymo sistema (gamtinės dujos), įsigydami būstą tikėjo ir pasitikėjo pardavėjo pateikta informacija. 

18.                      Trečiasis asmuo J. K. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad buto adresu (duomenys neskelbtini) savininke tapo 2007 metais. Perkant butą buvo informuota pardavėjo, kad namui priklauso atskira nuo miesto šildymo sistema. Buvo teigiama, kad šildymas yra autonominis ir ekonomiškas. Už priežiūrą ir remontą UAB „Solveiga“ buvo mokama kas mėnesį, padalinus sąskaitas visiems gyventojams. UAB „Solveiga“ administruojant namą buvo teigiama, kad katilinė priklauso visiems butų ir name esančių patalpų savininkams, o ne pačiai UAB „Solveiga“, ji tik prižiūri sistemą ir veikia kaip administratorius. Už katilinės priežiūros ir remonto darbus mokėjo gyventojai. Nesupranta, kaip teisėtai įmanoma parduoti namo infrastruktūros dalį, kurią prižiūri, rūpinasi ir eksploatuoja name esančių butų ir kitų patalpų savininkai ir kuri buvo reklamuojama, kaip bendra namo nuosavybė buto pirkimo–pardavimo metu.

19.                      Trečiasis asmuo A. K. rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad butą (duomenys neskelbtini), įsigijo 2020 metais (butas įsigytas su 77 procentų išbaigtumu). Jos žiniomis daugiabutis namas renovuotas 2007 m., nedalyvavęs valstybinėj renovavimo programoje pagal individualų projektą. Apsisprendimą įsigyti butą lėmė ne centralizuotas, o šildymas iš name įrengtos katilinės, nes manė, kad tai turėjo būtį ekonomiškesnis šildymas, nei centralizuotas; kolektorinis šilumos reguliavimas; bute įrengta pirtis; įrengti papildomi stacionarūs elektriniai radiatoriai kambariuose; elektrinis grandininis šildymas ir elektrinis gyvatukas vonios kambaryje. Apie katilinę tada nieko neklausė, nesidomėjo, o kam ji priklauso, brokeris neinformavo. Svarbiausia, kad kainos už šildymą buvo nedidelės ir tikrai tenkino iki to laiko, kol UAB „Solveiga“ nepardavė buvusio VMI korpuso. Tada kainos labai padidėjo, atsirado didelės sumos už nepaskirstytą šilumą. Po kiek laiko sužinojo, kad katilinė parduota MB Namų istorija ir yra privati. Jokių sutarčių su buvusiais (UAB „Solveiga“), nei dabartiniais privačios katilinės savininkais sudariusi nebuvo. Žinia, kad name esanti katilinė, pasirodo yra privati ir yra parduota, buvo netikėta. Tokiu atveju, jei katilinė ir būtų privati nuosavybė, apie tai pirkėjas turėtų būti informuojamas iš anksto. Susidarius tokiai situacijai, kilus daug abejonių ir klausimų dėl katilinės, priėmė asmeninį sprendimą atsijungti nuo namo šilumos ir vandens pašildymo sistemos. Butas Nr. 28 nuo 2022 m. lapkričio 3 d. yra atsijungęs nuo šios katilinės. Pakeitus šildymo būdą iš individualus centrinio šildymo į vietinio šildymo sistemą, įteisintas buto 100 procentų baigtumas, atnaujinta Nekilnojamo daikto kadastrinių matavimų byla ir buto kadastro duomenys; užpildyta ir gauta deklaracija apie statinio, jo dalies statybos užbaigimą, statinio, jo dalies, paskirties pakeitimą, juridiškai įteisintas vietinio šildymo faktas Nekilnojamo turto registrų bazėje.

20.                      Trečiojo asmens L. M. individualios įmonės „P“ savininkas rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad 2004 m. vasario 11 d. įregistravo savo individualią įmonę, kurios veiklai buvo būtina būstinė. Pirmoji buvo Vilniuje ir centrinio šildymo kaštai ten sparčiai augo. Kadangi veiklą perkėlė į (duomenys neskelbtini), pradėjo ieškoti pigesnio varianto šiame mieste. 2007 pavasarį laikraštyje pastebėjo skelbimą apie parduodamas nedideles patalpas su vietiniu dujiniu (t. y. ne centralizuotu) šildymu netoli nuo jo verslo vietos – (duomenys neskelbtini). Pirmas apsilankymas vietoje ir ekskursija po pastatą su S. P. paliko gerą įspūdį. Didžiausias privalumas – tik tam namui skirta didelė dujinė katilinė pusrūsyje, be to, kiekvienam butui skirta po sandėliuką ir parkavimo vietą. Todėl vienas pirmųjų pasirašė 11 buto pirkimo sutartį, nors darbai dar nebuvo baigti. Pažymėjo, kad šildymo kaštai buvo daug metų priimtini, kuo džiaugėsi visi namo gyventojai. Deja, prieš keletą metų sužinojo, kad S. P. pardavė tame name savo turėtas patalpas kartu su dujine katiline. Nuo to momento šildymo kaštai pradėjo sparčiai augti ir jau viršijo centrinį šildymą naudojančių (duomenys neskelbtini) sąskaitas.

21.                      Bylos nagrinėjimo iš esmės metu šalys iš esmės palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytas pozicijas, tretieji asmenys bylos nagrinėjime teismo posėdyje nedalyvavo.

Ieškinys tenkintinas.

22.                      Byloje kilo ginčas dėl Pastato – daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Katilinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), teisinio statuso ir sandorio, kuriuo ši patalpa buvo perleista atsakovei MB Namų istorija teisėtumo.

23.                      Bendrija pareikštu ieškiniu siekia, kad ginčo Katilinė būtų pripažinta bendrąja daline Pastato patalpų savininkų nuosavybe, ir prašo pripažinti negaliojančia ab initio (nuo pradžios) atsakovių 2022 m. birželio 3 d. sudarytą Pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1871 (anksčiau ir toliau – Sutartis), kurios pagrindu atsakovė UAB „Solveiga“ perleido atsakovei MB Namų istorija nuosavybės teisę į ginčo Katilinę, kartu su visa joje esančia įranga už 102 000 Eur kainą (bylos nagrinėjimo metu sulygta kaina dar nesumokėta, tačiau nuosavybės teisės perleistos nuo sandorio sudarymo), pripažinti atsakovės UAB „Solveiga“ daiktines teises į Katilinę pasibaigusiomis, pripažįstant ieškovei teisę įregistruoti šiai patalpai juridinį faktą apie nustatytą bendrojo naudojimo objekto valdymą įsteigus bendriją.

24.                      Atsakovė MB Namų įstorija dėl Sutarties pripažinimo negaliojančia iš esmės neprieštarauja, nurodydama, jog buvo suklaidinta pardavėjos patikinimais dėl to, jog sandorio sudarymu nėra pažeidžiami jokie trečiųjų asmenų teisės ir interesai. Atsakovė UAB „Solveiga“ su ieškiniu kategoriškai nesutinka, teigdama, jog ieškovė iš esmės siekia nusavinti privačią nuosavybę, taip pat kvestionuoja Bendrijos teisę reikšti ieškinį, kuriuo iš esmės siekiama įgyti nuosavybę Pastato butų ir kitų patalpų savininkų vardu.

Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos teisės reikšti ieškinį, susijusį su daugiabučio namo patalpų statuso įvertinimu 

25.                      Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 5 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kiekvienas suinteresuotas asmuo turi teisę įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė arba įstatymų saugomas interesas. CK 1.78 straipsnio 5 dalyje nustatyta, jog reikalavimą dėl niekinio sandorio teisinių pasekmių taikymo gali pareikšti bet kuris suinteresuotas asmuo. CK 6.227 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog teisę pareikšti ieškinį dėl absoliutaus sutarties negaliojimo turi visi asmenys, kurių teises ar teisėtus interesus tokia sutartis pažeidė. Sisteminė šių materialiojo įstatymo nuostatų analizė leidžia daryti išvadą, jog suinteresuotas asmuo (CK 1.78 straipsnio 5 dalies prasme) – tai asmuo, kurio teises ar teisėtus interesus pažeidė niekinis sandoris.

26.                      Nagrinėjamu atveju nors ieškovė nėra ginčijamo sandorio šalis ir negali reikšti ieškinio dėl viešo intereso gynimo (CPK 49 straipsnis), visgi būtina atsižvelgti į ieškovės, kaip juridinio asmens veiklos specifiškumą.

27.                      Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija yra butų ir kitų patalpų savininkams atstovaujantis subjektas, steigiamas tam, kad įgyvendintų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimu ir priežiūra. Atsižvelgiant į tai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija steigiama tam, kad įgyvendintų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės turinį sudarančias valdymo ir naudojimo teises, ji turi įgaliojimus atstovauti butų ir kitų patalpų savininkams šiuose santykiuose, inter alia (be kita ko), reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus teisme, jeigu tai būtina daugiabučio gyvenamojo namo ir jame esančių bendrojo naudojimo objektų valdymui ir naudojimui pagal paskirtį užtikrinti. Toks teisės normų, reglamentuojančių daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrijos, atstovaujančios butų ir kitų patalpų savininkams, teisę reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus, susijusius su bendrosios dalinės nuosavybės teisės turinį sudarančių valdymo ir naudojimo teisių įgyvendinimu, aiškinimas atitinka kasacinio teismo nuosekliai formuojamą praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-243-695/2019, 28, 29 punktai ir joje nurodyta praktika).

28.                      Ieškovė yra daugiabučio namo savininkų bendrija, kurios tikslas pagal Bendrijos įstatų 8 punktą – įgyvendinti pastato patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, atnaujinimu. Ieškiniu reiškiami reikalavimai dėl Katilinės, kuri, ieškovės įsitikinimu, nuosavybės teise priklauso Pastato butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, o Bendrija pagal įstatymą turi pareigą užtikrinti tinkamą šio turo naudojimą ir priežiūrą. Be to, ieškovė pateikė bylą duomenis, jog klausimas dėl Pastato savininkų teisių į Katilinę gynimo buvo sprendžiamas 2023 m. balandžio 19 d. Pastato butų ir patalpų savininkų susirinkime ir buvo nuspręsta šias teises ginti teisme (Protokolo 1 punktas). Nors atsakovė UAB „Solveiga“ kvestionavo minėto susirinkimo priimtų sprendimų teisėtumą, be kita ko, nurodydama protokolo trūkumus ir netinkamą sprendimų įforminimą, tačiau teismas šių faktinių aplinkybių nevertina ir dėl jų nepasisako, nes tai nebuvo bylos nagrinėjimo dalykas. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog tiek UAB „Solveiga“, tiek MB Namų istorija yra Pastato patalpų savininkės, tačiau reikalavimo dėl Pastato butų ir kitų patalpų susirinkimo sprendimų nuginčijimo byloje nereiškė. Taip pat į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukti kiti (be atsakovių) Pastato butų ir kitų patalpų savininkai, tinkamai informuoti apie iškeltą bylą ir ieškovės patikslinto ieškinio reikalavimus, jokių pretenzijų dėl ieškovės teisės juos reikšti nepateikė, rašytiniuose paaiškinimuose iš esmės palaikė ieškovės pusę.

29.                      Įvertinęs nustatytų aplinkybių visumą ir remdamasis paminėta kasacinio teismo jurisprudencija, teismas sprendžia, jog gindama Pastato butų ir kitų patalpų savininkų teises bei įgyvendindama įstatymo uždėtas pareigas rūpintis tinkamu Pastato savininkų bendrosios dalinės nuosavybės naudojimu bei priežiūra, Bendrija turi suinteresuotumą ginčyti Katilinės pirkimo–pardavimo sandorį ir reikšti su tuo susijusius reikalavimus nagrinėjamoje byloje.

Dėl Katilės (ne)pripažinimo antraeiliu daiktu ir (ar)bendrojo naudojimo patalpomis

30.                      Byloje kilo ginčas dėl daugiabučio namo negyvenamosios patalpos – Katilės teisinio statuso. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name gali būti bendrojo ar individualaus naudojimo. Priklausomai nuo šio (bet ne vien tik nuo jo) fakto gali būti nustatyta bendroji ar vieno asmens nuosavybės teisė į patalpas. Jeigu negyvenamosios patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir paskirtos naudoti individualiai, tai nėra pagrindo spręsti dėl jų kaip dėl bendrojo naudojimo patalpų, nes jos nesiekė tenkinti ir netenkino bendrų reikmių. Negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name vien dėl to, kad jos skirtos ne gyventi, o namo gyventojų kitiems poreikiams patenkinti, negali būti vertinamos kaip to daugiabučio namo priklausinys. Jos gali būti savarankišku daiktu (patalpomis) kitame daikte (daugiabučiame name) ir veikti atskirai nuo vieno ar visų butų. Pavyzdžiui, jose gali būti vykdoma ūkinė, komercinė ar dar kitokia (pavyzdžiui, visuomeninė, kultūrinė, politinė) veikla. Bet gali būti, kad toks savarankiškas daiktas kaip negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name yra buto ar butų priklausinys, jeigu atitinka priklausiniui jam nustatytus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012).

31.                      Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad Katilinė Nekilnojamojo turto registre yra įregistruota kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas. Ši aplinkybė, kaip ir tai, jog dėl nuosavybės teisių perleidimo į Katilinę buvo sudarytas notarinis sandoris – ginčijama pirkimo–pardavimo sutartis, atsakovės UAB „Solveiga“ vertinimu, byloja apie tai, kad Katilinė yra pagrindinis, savarankiškai funkcionuojantis daiktas. Visgi teismas neturi pagrindo su tokia atsakovės pozicija sutikti.

32.                      Kasacinis teismas 2024 m. vasario 15 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024 yra pažymėjęs, kad bendroji dalinė nuosavybė atsiranda esant patalpų savininkų daugetui; nenustačius bendrosios dalinės nuosavybės Statinyje atsiradimo momento, nuosavybės objektų ir subjektų, nėra pagrindo spręsti dėl ginčo patalpų teisinio statuso. Tik tai nustatęs teismas gali vertinti, ar atitinkamos patalpos gali būti priskiriamos prie bendrojo naudojimo patalpų dėl savo techninių savybių, jų paskirties ir funkcinio ryšio su patalpų eksploatavimu, nepriklausomai nuo jų faktinio naudojimo ar teisinės registracijos (nutarties 45 punktas). Taigi iš paminėto kasacinio teismo išaiškinimo spręstina, jog: i) Katilinės statusui tinkamai įvertinti būtina nustatyti bendrosios dalinės nuosavybės ginčo Pastate atsiradimo momentą ir ii) Katilinės statusui neturi reikšmės jų faktinis naudojimas ir (ar) teisinė registracija.

33.                      Nagrinėjamu atveju byloje nustatyta, kad ginčo Pastatas kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis ir terasomis, pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji (trijų ir daugiau butų – daugiabučiai pastatai), įregistruotas 2021 metais, atlikus pastato rekonstrukciją. Iki to laiko 1980 metais pastatytas Pastatas gyvenamųjų patalpų neturėjo, kaip teismo posėdyje paaiškino UAB „Solveiga“ vadovas, iki rekonstrukcijos pastate veikė buitinio aptarnavimo kombinatas. Po rekonstrukcijos Pastate, be kitų patalpų, atsirado 22 butai. Taigi savininkų daugetas ir jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai, kaip pvz.,: pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga (DGBĮ 2 straipsnio 4 dalis, CK 4.82 straipsnio 1 dalis) atsirado po pastato rekonstrukcijos į daugiabutį, t. y. juridiškai 2021 m. spalio 18 d., kuomet buvo išduotas Statybos užbaigimo aktas Nr. ACCA-00-211018-00211. Kartu atkreiptinas dėmesys į tai, jog 2021 m. spalio 18 d. yra tik formali rekonstrukcijos pabaigos data, o patalpų savininkų daugetas de facto (realiai) atsirado daug anksčiau, nes kaip matyti iš trečiųjų asmenų paaiškinimų, dalis iš jų butus įsigijo dar 2007 metais, teigdami, jog buvo pirmi įsigiję naujai suformuotas gyvenamąsias patalpas ir, kad tuo metu butai neturėjo 100 procentinio baigtumo. Taigi, realiai Pastato savininkų daugetas atsirado UAB „Solveiga“ įregistravus ir perleidus nuosavybės teises į pirmąjį butą Pastate, kas bylos duomenimis įvyko 2007 metais. 

34.                      2022 m. spalio 17 d. įsteigus Bendriją, ši, siekdama įgyvendinti įstatuose deklaruotus tikslus, jų tarpe ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymą bei priežiūrą, kreipėsi į rekonstruoto Pastato statytojo teises įgyvendinusią atsakovę UAB „Solveiga“ dėl Pastato bendrojo naudojimo objektų, įskaitant Katilinės patalpą ir įrangą bei katilinės patalpos raktų bei susijusių dokumentų perdavimo, tačiau paaiškėjo, jog Katilinė dar 2022 m. birželio 3 d. pirkimo–pardavimo sutartimi buvo perleista MB Namų istorija. Iš 2022 m. spalio 27 d. MB Namų istorija rašto Bendrijai matyti, kad po Bendrijos įsteigimo MB Namų įstorija, kaip tuometinė Katilinės savininkė, siekė šias patalpas ir jose esančią įrangą perleisti Bendrijai, siūlė patalpas pirkti už jų pardavėjui – UAB „Solveiga“ tariamai sumokėtą 115 000 Eur kainą (byloje nustatyta, jog patalpų kaina – 102 000 Eur iki šiol nėra sumokėta), papildomai pridedant MB „Namų istorija“ su Patalpų pirkimu susijusių ir faktiškai patirtų išlaidų atlyginimą, taip pat siūlė patalpas išnuomoti Bendrijai už rinkos kainą (10 Eur už kv. m), nurodydama, jog tuo atveju, jei Bendrija nesutiks pirkti ar nuomoti patalpų, MB „Namų istorija“ bus priversta reikalauti Bendrijos atlaisvinti patalpas nuo bendro naudojimo Pastato katilinės įrangos.

35.                      Vertinant susiklosčiusią faktinę situaciją sutiktina, kad Bendrijos įsteigimas nereiškia bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimo (sukūrimo) ir kaip teisingai pažymėjo atsakovės UAB „Solveiga“ atstovė, Konstitucinis Teismas, aiškindamas DNSBĮ 20 straipsnio 3 dalį, yra konstatavęs, kad bendrija valdo ir naudoja tik bendrojo naudojimo patalpas, bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą ir bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kurios bendrijos nariams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Tuo tarpu fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas (t. y. patalpas, kurios nėra bendrojo naudojimo) valdo, naudoja ir jomis disponuoja patys šių patalpų savininkai. Bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus (Konstitucinio Teismo 1999 m. birželio 23 d. nutarimas byloje Nr. 11/98). 

36.                      Tačiau pažymėtina, jog nagrinėjamu atveju ginčas kilo ne dėl tuščių negyvenamųjų patalpų, kurios, kaip minėta, gali būti bendrojo ar individualaus naudojimo, o dėl patalpų su inžinerine – šildymo sistema statuso ir galėjimo būti savarankišku civilinių sandorių objektu, t. y. visų pirma dėl galimybės tokią Pastato inžinierinę sistemą valdyti, naudoti ir ja disponuoti atskirai nuo paties Pastato. Pažymėtina, jog pagal DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalį ir 15 dalies 2 punktą bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus) yra Pastato bendrojo naudojimo objektai, priklausantys daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise. Taigi pagal įstatymo raidę, nepriklausomai nuo to, kokiu būdu yra administruojama Pastato savininkų bendroji dalinė nuosavybė (ar yra įsteigta bendrija ar ne), pastatui funkcionuoti būtinos inžinerinės sistemos, kaip ir pastato pagrindinės konstrukcijos, turi būti valdomos ir naudojamos visų pastato savininkų bendrai, o namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti savo bendrosios dalinės nuosavybės į šiuos objektus dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą, išskyrus atvejus, kai perduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis (CK 4.82 straipsnio 2 dalis). 

37.                      Konstatuotina, jog remiantis paminėtu teisiniu reglamentavimu, daugiabučio namo inžinerinės sistemos a priori (iš anksto) negali būti savarankišku teisinių santykių objektu ir, teismo vertinimu, tai lemia tokių sistemų neatskiriamas funkcinis ryšys su Pastatu, kaip pagrindiniu daiktu – toks, kad pagrindinis daiktas be esminės dalies netenka savo naudingumo, nes netenkina poreikių, kuriems yra skirtas; savo ruožtu, esminė daikto dalis neturi savarankiškos paskirties – jos funkcija yra užtikrinti pagrindinio daikto atitiktį tikslinei paskirčiai, be pagrindinio daikto esmine jo dalimi esantis daiktas nenaudingas. 

38.                      Pažymėtina, jog nagrinėjamoje byloje vertinimo objektas yra daugiabutis gyvenamasis namas ir Katilinė, kurioje įrengta namo šildymo inžinerinė įranga. Katilinė, kaip atskiras nekilnojamasis daiktas suformuota ir Nekilnojamojo turto registre įregistruota 2022 m. kovo 25 parengtos Kadastro duomenų bylos ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-00-211018-00211 pagrindu, po atliktos Pastato rekonstrukcijos į daugiabutį namą. Nors bylos nagrinėjimo metu UAB „Solveiga“ akcentavo, jog Pastato rekonstrukcija atlikta 2005 metais išduoto statybos leidimo pagrindu, o tuo metu galiojusi DNSBĮ redakcija numatė, jog inžinerinė įranga gali priklausyti tretiesiems asmenims (2 straipsnio 5 dalies 2 punktas), tačiau nurodytas teisinis reglamentavimas nagrinėjam ginčui nėra aktualus, nes byloje nėra jokių rašytinių įrodymų, pagrindžiančių, kokiu pagrindu daugiabučio namo statytojas, perleisdamas nuosavybės teises į naujai suformuotus gyvenamuosius butus, tokias teises į Pastato inžinerines sistemas pasiliktų sau. Tuo labiau, kad Katilinė, kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas, įregistruota po to, kai buvo suformuoti ir parduoti butai Pastato bendraturčiams. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, jog UAB „Solveiga“ pozicija apie verslo modelį, administruojant katilinę ir gaunant iš to atitinkamų pajamų, nebuvo suderinta su Pastato bendraturčiais iki atitinkamų butų ar kitų patalpų pirkimo–pardavimo sandorių su jais sudarymo, duomenų apie tokio modelio įgyvendinimą ir atitinkamų statybų priežiūrą vykdančių institucijų jam pritarimą, išduodant statybų leidimą, byloje taip pat nėra. Iš Daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis Darbo projekto dalies (į bylą pateikti trys popieriniai variantai) „Šildymas, vėdinimas“ Aiškinamojo rašto matyti, kad projektuojamame name (šiuo metu jau rekonstruotame) numatyta 2 dvivamzdės vandens šildymo sistemos; šiluma bus tiekiama iš dujinės katilinės, esančios namo rūsyje; (...) kiekvienam butui nuo stovo suprojektuota po atskirą atšaką su autonominiu šilumos skaitikliu, montuojamu kolektorinėje dėžėje, bute; šildymo prietaisai butuose – konvektoriai, statomi prie langų su žemomis palangėm ir apatinio pajungimo plieniniai radiatoriai prie langų su aukštomis palangėmis kabinami ant sienos“. Taigi, jokių indikacijų apie tai, jog butuose sumontuota ir prie vietinės centrinės šildymo sistemos pajungta inžinierinė įranga, Pastate išvedžioti vamzdžiai ir rūsyje esanti katilinė turės skirtingą statusą, t. y. kad Pastato šildymo inžinerinės sistemos dalis, esanti katilinėje, funkcionuos savarankiškai, projektinėje dokumentacijoje nenumatyta.   

39.                       Kasacinis teismas savo jurisprudencijoje yra pažymėjęs, kad sprendžiant dėl inžinerinės įrangos teisinio statuso, būtina įvertinti specifinę daugiabučio gyvenamojo namo paskirtį – tenkinti asmens būsto poreikius. Daugiabutis gyvenamasis namas kaip nuosavybės teisės objektas sukuriamas statybos būdu. Tam, kad įgytų teisinį statusą, jis turi būti pastatytas laikantis viešosios teisės reikalavimų, atitikti esminius statinio reikalavimus (Statybos įstatymo 4 straipsnis) ir kompetentingų valstybės institucijų pripažintas tinkamu naudoti. Kad gyvenamasis namas būtų pripažintas tinkamu, neužtenka pastatyti pastatą, jis gali būti naudojamas pagal paskirtį tik tuo atveju, kai gyventojai (negyvenamų patalpų naudotojai) turi galimybę naudotis būtinomis komunalinėmis paslaugomis ir energijos ištekliais. Be energijos, vandens tiekimo, nuotekų šalinimo ir kt. inžinierinių tinklų pastatas netenkina gyventojų būsto poreikių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306/2010).

40.                      Iš byloje surinktų įrodymų visumos matyti, kad ginčo Katilinė ir joje sumontuota inžinierinė įranga yra suprojektuota, pastatyta ir naudojama vandens ir viso Pastato šildymui, t. y. katilinė, be šilumos energijos Pastatui generavimo neturi jokios kitos tikslinės paskirties, todėl iš esmės atitinka esminių Pastatų dalių statusą (CK 4.15 straipsnis) ir negali būti savarankišku teisinių santykių objektu. Tokio Katilinės statuso nepaneigia, nei jos registracija Nekilnojamojo turto registre, kaip savarankiško nekilnojamojo turto objekto, nei atsakovės UAB „Solveiga“ į bylą pateiktas UAB „Gren Trakai“ raštas, kuriame centralizuotą šilumą (duomenys neskelbtini)teikianti bendrovė nurodo, jog namas adresu (duomenys neskelbtini), gali prisijungti prie centralizuotai šilumą teikiančių tinklų, o Pastato savininkai, pageidaujantys prijungti šilumos vartojimo įrenginius prie centralizuoto šilumos tiekimo tinklų, privalo pateikti raštišką prašymą šilumos tiekimo techninėms sąlygoms gauti. Pažymėtina, jog galimybė prisijungti prie centralizuoto šilumos tiekimo tinklų, kuria, galimai, kaip matyti iš pateiktų rašytinių paaiškinimų, pasinaudojo Pastato buto Nr. 28 savininkė – trečiasis asmuo A. K., nelemia ir (ar) nesuteikia Katilinei ir joje esančiai inžinerinei įrangai kitokią, nei projektinėje dokumentacijoje nurodytą, paskirtį. Be to, Pastato butų ir kitų patalpų savininkai, įsigiję patalpas pastate su vietinio centrinio šildymo sistema, turi teisę būtent šia sistema ir naudotis, ar pasinaudoti galimybe jungtis prie centralizuoto šilumos tiekimo tinklų yra išimtinai jų diskrecijos teisė, kuri turi būti įgyvendinama nepažeidžiant kitų bendraturčių teisių ir interesų. Byloje nebuvo vertinamos aplinkybės dėl buto Nr. 28 sprendimo atsijungti nuo Pastato vietinio centrinio šildymo sistemos ir teismas šiuo klausimu nepasisako, tačiau atkreiptinas dėmesys, jog trečiajam asmeniui A. K., kaip ir kitiems Pastato savininkams, nuosavybės teise, be buto, priklauso ir kitos patalpos, o konkrečiai – pagalbinio ūkio patalpa (sandėlis), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris, nesant kitokių duomenų, tikėtina, yra šildomas iš Pastato vietinio centrinio šildymo sistemos, t. y. iš Katilinės.

41.                      Pripažindamas Katilinę su joje esančia šildymo inžinerine įranga Pastato esmine dalimi, teismas nesivadovauja Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymu, nes, kaip teisingai pažymėjo atsakovė UAB „Solveiga“, šis įstatymas yra skirtas reglamentuoti šilumos ūkio valstybinį valdymą, kuomet šiluma yra gaminama centralizuotai, ir netaikomas ginčo atveju, kuomet šiluma yra gaminama Pastate veikiančioje katilinėje. Taigi nagrinėjamu atveju neaktualios minėto įstatymo nuostatos apie tai, kad, nors pagal bendrą taisyklę Daugiabučio namo šilumos punkto įrenginiai yra šio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė (2 straipsnio 44 dalis), tačiau tuo atveju, jeigu daugiabučio namo butų ir patalpų savininkai šilumos punkto įrenginių bendrosios nuosavybės teise nevaldo, bendroji nuosavybės teisė gali būti įgyjama įstatyme nustatytu būdu (24 straipsnio 2 dalis). Taikyti šio reglamentavimo pagal teisės analogiją teismas taip pat neturi pagrindo, nes šiuo atveju ginčui išspręsti teismas rėmėsi DNSBĮ, CK Ketvirtosios knygos nuostatomis bei kasacinio teismo išaiškinimais inter alia (be kita ko) 2010 m. liepos 2 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-306/2010.

42.                      Pažymėtina ir tai, jog nagrinėjamu atveju Pastato sudėtine dalimi teismas vertina ne tik Katilinėje sumontuotą šildymo įrangą, bet ir visą katilinės patalpą. Nors, kaip teisingai pažymėjo UAB „Solveiga“, vien ta aplinkybė, kad negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, pagal kasacinio teismo praktiką nesudaro pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendrojo naudojimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. sausio 25 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-1/2011), nagrinėjamu atveju inžinierinės sistemos yra patalpoje, kuri be šilumos energijos generavimo, neturi jokios kitos paskirties, t. y. ja kitokiu tikslu nėra galimybės naudoti. Tą, be kita ko, patvirtina ir šalių bylos nagrinėjimo metu pateikti paaiškinimai, kad iš esmės visa patalpa yra užimta inžineriniais įrenginiais; ir MB Namų įstorija 2022 m. spalio 27 d. rašte nurodytos aplinkybės apie tai, jog neatlaisvinus patalpų nuo jose esančių įrenginių, jomis nėra galimybės naudotis. Tą taip pat sąlygoja ir tai, jog vandens šildymo katilai yra priskiriami prie potencialiai pavojingų įrenginių kategorijos (Potencialiai pavojingų įrenginių priežiūros įstatymo 3 straipsnio 1 punktas), o patalpoms, kuriose yra įrengiami dujiniai prietaisai, yra keliami ypatingi saugumo ir dydžio reikalavimai (Lietuvos Respublikos energetikos ministro 2012 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. 1-2 patvirtintų Dujų sistemų pastatuose įrengimo taisyklių III dalis), todėl sutiktina su ieškovės pozicija, jog nagrinėjamu atveju ne tik Katilinėje sumontuota įranga, bet ir pati patalpa, turintį vienintelę tikslinę paskirtį, yra Pastato, kaip pagrindinio daikto, esminė sudėtine dalimi, be kurios nei Pastatas, nei pati Katilinė negali savarankiškai pilnaverčiai funkcionuoti (CK 4.15 straipsnis).

Dėl pirkimo–pardavimo sandorio pripažinimo negaliojančiu, restitucijos taikymo ir kitų ieškinio reikalavimų tenkinimo

43.                      CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Sandoris gali būti pripažintas niekiniu ir negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu tuomet, kai jis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-161-684/2019, 17 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

44.                      Pagal bendrąją bendrosios nuosavybės įgyvendinimo taisyklę, įtvirtintą CK 4.75 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kaip jau minėta (šios sprendimo 37 punktas), namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės, nustatytos CK 4.82 straipsnio 1 dalyje, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą, išskyrus atvejus, kai perduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis (CK 4.82 straipsnio 2 dalis). 

45.                      CK 4.82 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės teise asmeniui priklausančia atitinkamos patalpos dalimi taisyklė yra imperatyvi, jos pažeidimas sudaro pagrindą sandorį vertinti kaip prieštaraujantį imperatyviosioms įstatymo normoms ir pripažinti negaliojančiu CK 1.80 straipsnio pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024, 54 punktas). Be to, pagal CK 4.37 straipsnio 2 dalį tik savininkas turi teisę disponuoti turtu ir jį perleisti kitam asmeniui.

46.                      Nagrinėjamu atveju pripažinus, jog Katilinė yra antraeilis daiktas – Pastato, kaip pagrindinio daikto, esminė dalis, konstatuotina, kad ši bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso Pastato bendraturčiams, o UAB „Solveiga“ ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu nebuvo Katilinės savininkė, todėl sandoris, kaip prieštaraujantis imperatyviosioms įstatymo normoms, pripažintinas niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento.

47.                      Pagal CK 1.80 straipsnio nuostatas kai sandoris negalioja, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi, natūra, – atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenumato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių; turtas, buvęs pripažinto negaliojančiu sandorio dalyku, negali būti išreikalautas iš jį sąžiningai įgijusio trečiojo asmens, išskyrus šio kodekso 4.96 straipsnio 1, 2 ir 3 dalyse numatytus atvejus (straipsnio 2 ir 4 dalys). 

48.                      CK 4.96 straipsnio nuostatos reglamentuoja daikto išreikalavimą iš sąžiningo įgijėjo ir nustato to išreikalavimo ribojimus. Pasisakydamas šiuo klausimu kasacinis teismas yra pasisakęs, kad tokiu atveju, kaip nagrinėjamoje byloje, turto pirkėjas negali gintis tuo, jog yra sąžiningas įgijėjas. Teismas nurodė, kad ginčo turtas, kaip esminės pagrindinio daikto dalys, nėra savarankiškas teisinių santykių objektas ir pagal įstatymą negalėjo būti parduotas atskirai nuo pagrindinio daikto (pastato ar nuosavybės teisės objektais esančių gyvenamųjų ar kitos paskirties patalpų). Įstatymo nežinojimas nepateisina neteisėtų veiksmų, todėl asmuo, įgijęs turtą, kurio įgyti neleidžia galiojantys įstatymai, negali būti laikomas sąžiningu turto įgijėju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306/2010). Be to, kaip matyti iš atsakovės MB Namų istorija 2022 m. spalio 27 rašto ieškovei, atsakovė vėliausiai šią dieną suvokė, jog įsigytoje katilinėje yra bendro naudojimo inžinerinė įranga (rašte pasiūlė Bendrijai Katilę išpirkti arba ją nuomotis, priešingu atveju pareikalaus Katilę atlaisvinti nuo bendro naudojimo Pastato įrangos), tačiau jokių pretenzijų iki pat šios bylos iškėlimo turto pardavėjai – UAB „Solveiga“ nereiškė. Toks atsakovės elgesys negali būti vertinamas sąžiningu, todėl remiantis kasacinio teismo praktika ir byloje nustatytomis aplinkybėmis konstatuotina, jog nagrinėjamu atveju nėra pagrindo taikyti restitucijos natūra ribojimų.

49.                      Kadangi byloje nustatyta, kad MB Namų įstorija pagal Katilinės įsigijimo sutartį nė iš dalies neatsiskaitė su pardavėja, pritaikius restituciją joks turtas nepriteisiamas jokiai iš atsakovių, o UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į Katilinę registracija naikintina.

50.                      Pripažinus Katilinę esmine Pastato dalimi ir panaikinus UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į šį turtą registraciją, kiti ieškovės reikalavimai dėl katilinės perdavimo ir daiktinių teisių išregistravimo tampa neaktualūs. Pažymėtina, jog pati ieškovė tiek procesiniuose dokumentuose, tiek bylos nagrinėjimo teismo posėdyje metu jos atstovai, teikdami paaiškinimus, pripažino, kad po to, kai MB Namų įstorija nutraukė sutartį dėl dujų Pastatui tiekimo, tokią sutartį sudarė pati Bendrija ir šiuo metu Bendrija paskirsto gyventojams šildymo išlaidas; taip pat Bendrijos pirmininkas nurodė, jog Bendrija yra sudariusi Katilinės techninės priežiūros sutartį, taigi, de facto (faktiškai) vykdo Katilinės priežiūrą ir valdymą. Atitinkamai, formalus UAB „Solveiga“, kaip statytojo, Katilinės perdavimas Bendrijai (tuo labiau, jog dėl kitų bendro naudojimo objektų perdavimo byloje ginčo ieškovė nekėlė), niekaip nepakeis jau faktiškai susiklosčiusio ir Bendrijos vykdomo Katilinės valdymo. Šiuo atveju, galimai būtų aktualus su Katiline susijusių dokumentų perdavimo klausimas, tačiau šios aplinkybės byloje nebuvo tiriamos ir teismas dėl jų nepasisako, o sprendimui įsiteisėjus, Bendrija įgys teisę reikalauti visų, su Katiline, kaip Pastato bendraturčių bendrąja daline nuosavybe, susijusių dokumentų, jei tokie iki šiol jai nebuvo perduoti. Įvertinus bylos baigtį, konstatuotina, jog ieškinys tenkinamas pilnai, nepaisant tam tikrų ieškinio reikalavimų netenkinimo dėl prarasto aktualumo. 

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

51.                      Pagal CPK 93 straipsnį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Jeigu ieškinys patenkinamas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos šalims proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai. Teismas gali nukrypti nuo šių bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių, atsižvelgdamas į tai, ar šalių procesinis elgesys buvo tinkamas, ir įvertindamas priežastis, dėl kurių susidarė bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 4 dalis).

52.                      Teismas vertina, jog nagrinėjamu atveju nukrypti nuo bendrųjų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių nėra pagrindo. Nors atsakovė MB Namų istorija akcentavo, jog buvo suklaidinta atsakovės UAB „Solveiga“ patikinimų dėl to, kad jokie kiti asmenys neturi jokių teisių į Katilinę, ir kad sudaromas pirkimo–pardavimo sandoris niekaip nepažeis kitų asmenų teisėtų interesų, visgi teismas nepripažino atsakovės MB Namų istorija sąžininga įgijėja, todėl patenkinus ieškinį, ieškovės byloje patirtos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos iš abiejų atsakovių lygiomis dalimis.  

53.                      Ieškovė byloje patyrė 4 496,46 Eur atstovavimo išlaidų. Remiantis CPK 98 straipsniu, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose Rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Todėl, vertindamas byloje šalių patirtų advokato pagalbos išlaidų dydį, teismas vadovaujasi Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintomis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85.

54.                      Kita vertus, kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad CPK 98 straipsnio 2 dalis turi būti taikoma sistemiškai su Lietuvos Respublikos advokatūros įstatymo (toliau – Advokatūros įstatymas) nuostatomis. Advokatūros įstatyme nustatyta, kad advokato honoraro dydis nustatomas teisinių paslaugų sutartyje. Jei teismui pateikiami įrodymai, kad advokatui yra sumokėtas honoraras, CPK 98 straipsnio 2 dalis taikytina tada, kai priešinga šalis pateikia įrodymų, jog šis honoraras yra neprotingai didelis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-621/2004).

55.                      Teismo posėdžio metu teismui pasiūlius pasisakyti dėl byloje patirtų atstovavimo išlaidų dydžio ir pagrįstumo, byloje dalyvaujantys asmenys ginčo dėl atstovavimo išlaidų pagrįstumo byloje nekėlė, vertinti jų atitiktį Rekomendacijoms byloje dalyvaujantys asmenys neprašė. Atsižvelgdamas į bylos sudėtingumą, į byloje pateiktų paruošiamųjų ir kitų procesinių dokumentų kiekį ir apimtis, įvertinęs tai, kad bylinėjimosi išlaidų detalizacijoje nėra su byla nesusijusių bylinėjimosi išlaidų, teismas visas ieškovės atstovės pagalbos išlaidas laiko būtinomis ir protingomis, todėl pagrįstomis ir priteistinomis iš atsakovių lygiomis dalimis, t. y. po 2 248,23 Eur iš kiekvienos atsakovės.

56.                      Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai (išskyrus juridinius asmenis) ir bendrija, kreipdamiesi į teismą dėl visų reikalavimų, susijusių su bendrijos veikla, yra atleidžiami nuo žyminio mokesčio mokėjimo. Taigi, ieškovė pagal įstatymą yra atleista nuo žyminio mokesčio mokėjimo, todėl pagal CPK 96 straipsnio 1 dalį bylinėjimosi išlaidos, nuo kurių mokėjimo ieškovė buvo atleista, išieškomos lygiomis dalimis iš atsakovių į valstybės biudžetą nuo patenkintų ieškinio reikalavimų. Įvertinus, tai, jog byloje buvo sprendžiamas ginčas dėl turto – Katilinės statuso ir pirkimo – pardavimo sandorio pripažinimo negaliojančiu, žyminis mokestis apskaičiuojamas nuo ginčo turto vertės – 102 000 Eur, todėl iš atsakovių lygiomis dalimis priteistina 1 740 Eur žyminio mokesčio, po 870 Eur iš kiekvienos atsakovės.

Remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 265–270 straipsniais, teismas

 

nusprendžia:

 

ieškinį patenkinti.

Pripažinti, kad Katilinė, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esanti (duomenys neskelbtini), su visa joje esančia inžinerine įranga, yra Pastato – Daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esminė dalis. 

Pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo 2022 m. birželio 3 d. UAB „Solveiga“ ir MB Namų įstorija sudarytą Pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 1871.

Panaikinti UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į Katilinę, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esančią (duomenys neskelbtini), registraciją.

Priteisti ieškovei Namo Savininkų Bendrijai V., juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), lygiomis dalimis iš atsakovių UAB „Solveiga“, juridinio asmens kodas 181220133, ir MB Namų istorija, juridinio asmens kodas 306093295, 4 496,46 Eur (keturis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt šešis eurus ir 46 euro centus) bylinėjimosi išlaidų, t. y. po 2 248,23 Eur iš kiekvienos atsakovės.

Priteisti į valstybės biudžetą iš atsakovių UAB „Solveiga“, juridinio asmens kodas 181220133, ir MB Namų istorija, juridinio asmens kodas 306093295, lygiomis dalimis 1 740 Eur (vieną tūkstantį septynis šimtus keturiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų, po 870 Eur iš kiekvienos atsakovės. Šios lėšos turi būti įmokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (juridinio asmens kodas 188659752) į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5662. Mokėjimo kvitą reikia pateikti į bylą.

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Vilniaus apygardos teismą.

 

Teisėja                                                                                                                               Kristina Lysionok