Civilinė byla Nr. e2-169-804/2022

Proceso Nr. 2-48-3-02002-2020-5

Procesinio sprendimo kategorija: 

3.2.6.1.; 2.6.10.5.1.; 2.6.8.10.

(S)

VILNIAUS REGIONO APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. vasario 7 d.

Trakai

Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmų teisėjas Ričardas Prašmuntas,

sekretoriaujant Vilenai Jančevskai,

dalyvaujant ieškovės VšĮ Vilniaus arkivyskupijos ekonomo tarnybos atstovui advokatui Henrikui Celencevičiui, atstovams Mindaugui Varneliui ir Orintui Skrupskeliui,

atsakovės E. K.-M. individualios įmonės vadovei E. K.-M. ir įmonės atstovui Andrejui Prokopjevui (Andrej Prokopjev),

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės viešosios įstaigos Vilniaus arkivyskupijos ekonomo tarnybos ieškinį ir patikslintą ieškinį atsakovei E. K.-M. individualiai įmonei, trečiajam asmeniui E. K.-M. dėl skolos, delspinigių ir palūkanų priteisimo bei atsakovės E. K.-M. individualios įmonės priešieškinį ir patikslintą priešieškinį ieškovei viešajai įstaigai Vilniaus arkivyskupijos ekonomo tarnybai, trečiajam asmeniui Vilniaus arkivyskupijai dėl baudos priteisimo.

        Teismas 

n u s t a t ė :

Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslino, prašydama priteisti iš atsakovės 29 718,49 Eur skolą, 2 326,56 Eur delspinigių, 8 procentų metines palūkanas pagal Mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymą nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. 

Ieškovės atstovai teismo posėdžio metu patirtino ieškinyje ir tikslintame reikalavime nurodytas aplinkybes, kad 2015-10-23 ieškovė ir atsakovė sudarė Nekilnojamojo turto nuomos sutartį Nr. N15/29 (toliau ir Sutartis), kuria atsakovė išsinuomojo (duomenys neskelbtini) name patalpas, kurių unikalūs numeriai (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) patalpų naudojimo paskirtis atitinkamai prekybos ir negyvenamoji, pirmame aukšte, kurių plotas atitinkamai 104,15 m2 ir 24 m2. Sutartimi atsakovė įsipareigojo iki 2020-10-23 mokėti ieškovei nuomos mokestį, lygų 3 500 Eur ir PVM per mėnesį su sąlyga, kad iki 2019-02-01 atsakovė atliks pagrindinius neatskiriamų turto pagerinimų darbus, nurodytus šios Sutarties priede Nr. 4. Sutarties šalys susitarė, kad atsakovei bus padidintas nuomos mokestis, jei iki 2019 m. vasario 1 d. atsakovė neatliks visų neatskiriamų turto pagerinimų darbų, nurodytų šios sutarties Nr. N15/29 priede Nr. 4. 2016-02-22 ir 2019-02-11 vykusių bendrų turto apžiūrų metu sutarties šalys kartu patikrino, nustatė bei bendrai pasirašytu tarpusavio 2019-02-11 apžiūros aktu patvirtino, kad atsakovė neatliko darbų. Sutarties šalys susitarė, kad visi darbai ir jiems atlikti naudojamos medžiagos, projektinė dokumentacija, turėjo būti suderinti su ieškove raštu prieš atliekant darbus, tačiau šios pareigos atsakovė taip pat nesilaikė. Atsakovei neatlikus darbų iki 2019-02-01, ieškovė 2019-03-13 pranešimu Nr. S_94 pranešė atsakovei, kad iki 2020-10-23 atsakovė mokės nuomos mokestį, lygų 4 500 Eur ir PVM per mėnesį. 2019-05-20 raštu Nr. S-150 ieškovė priminė, kad Sutartis gali būti keičiama ar modifikuojama tik raštu ir pasirašius abiem Sutarties šalims (Sutarties Bendrosios dalies 12.4 p.), tačiau kooperuodamasis pasiūlė skaičiuoti atsakovei per pirmąsias dešimt vėlavimo dienų 0,03 procento dydžio delspinigius už kiekvieną pavėluotą dieną nuo vėluojamos apmokėti sumos, nekeičiant delspinigių dydžio už paskesnes (vienuoliktą ir vėlesnes) vėlavimo dienas. 2019-08-02 raštu Nr. S-221 ieškovė dar kartą priminė, kad Sutartis gali būti keičiama ar modifikuojama tik raštu ir pasirašius abiem Sutarties Šalims (Sutarties Bendrosios dalies 12.4 p.), o teisėtai sudaryta tarpusavio Sutartis turi abiem šalims įstatymo galią ir turi būti vykdoma tinkamai ir sąžiningai. Tačiau atsakovė pradėjo reguliariai nebemokėti už nuomą ir komunalines paslaugas. Todėl 2019-09-25 ieškovė kreipėsi į Vilniaus regiono apylinkės teismo Širvintų rūmus dėl sutartinių pažeidimų pašalinimo ir įpareigojimo atsakovei įvykdyti prievolę natūra (skolos priteisimo). Po ieškinio teisme priėmimo atsakovė ir toliau savo sutartinių įsipareigojimų nevykdė ir liko įsiskolinusi ieškovei 29 718,49 Eur už nuomą bei komunalines paslaugas pagal pateiktas apmokėti PVM sąskaitas – faktūras už laikotarpį nuo 2020 m. gegužės mėnesio iki 2020 m. spalio mėnesio (imtinai) bei 2 326,56 Eur dydžio delspinigius, paskaičiuotus pagal PVM sąskaitą – faktūrą Nr. D202010 01.

Taip pat ieškovės atstovai teismo posėdžio metu palaikė ieškovės dublike nurodytas aplinkybes, jog ieškovė nesutinka su atsakovės atsiliepime į ieškinį išdėstyta pozicija. Nesutikimą motyvuoja tuo, jog 2020-02-03 prašymu ir 2020-02-04 rašytiniais paaiškinimais atsakovė sutiko, jog su ieškovės techniniu prižiūrėtoju nebuvo suderintas vidaus apdailos darbų projektas (2016-05-06 projektas reg. Nr. 224), kuriam vykdyti 2016-11-07 buvo išduotas statybos leidimas atlikti kultūros paveldo statinio tvarkybos darbus Nr. LVP-109.

2020-09-07Vilniaus regiono apylinkės teismo Širvintų rūmuose civilinėje byloje Nr. e2-1224-522/2020 atsakovės atstovė (vadovė) teismui pripažino, kad nuo 2020 m. kovo visiškai nustojo mokėti ieškovei pagal Sutartį. 2020 m. rugsėjo 09 d. Atsakovo pradelsta mokėti skola sudarė 107689,61 Eur, iš kurių 104 120,37 Eur skolos už nuomą bei neapmokėtas komunalines paslaugas.

2020-09-09 ieškovė raštu Nr. S_215 teisėtai ir pagrįstai pareikalavo ne vėliau kaip per 15 (penkiolika) dienų, t.y. iki 2020-09-24, pašalinti Sutarties pažeidimus (Sutarties Bendrosios dalies 6.5, 6.7, 10.1.3, 11.5 p.): sumokėti pradelstą skolą, laiku ir tinkamai mokėti visas mokėtinas einamojo mėnesio sumas kas mėnesį ir įspėjo, kad neištaisius Sutarties pažeidimų, ateityje nutrauks ją vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka dėl atsakovės kaltės.

2020-09-23 ieškovė, atsakydama į 2020-09-22 atsakovės el. laišką, raštu Nr. S_227 pareikalavo iki 2020-09-24 perduoti ieškovei visus Patalpose atliktų darbų, panaudotų medžiagų bei sumontuotų įrengimų dokumentus (projektus, sąskaitas, aktus, apmokėjimo dokumentus, kitus techninius bei juos lydinčius dokumentus) (detalus dokumentų sąrašas pateiktas rašte), tačiau raštu su tuo nesutiko ir už ieškovę sprendė, kad ieškovei turto pagerinimai buvo nereikalingi.

2020-09-23 ieškovės atstovas telefonu paprašė leisti jam apžiūrėti patalpas prieš jų grąžinimą, kad parengti grąžinimo aktą, tačiau atsakovės atstovas kategoriškai atsisakė tai padaryti, todėl 2020-09-23 ieškovės atstovas el. paštu paprašė sudaryti jos atstovams galimybę patekti į patalpas.

2020-09-24 raštu Nr. S_229 ieškovė pranešė, kad atsakovės interesais atšaukė savo pranešimą (2020-09-09 d. raštas Nr. S_215) apie būsimą sutarties nutraukimą nuo 2020-09-25 dėl atsakovės kaltės bei aiškiai ir nedviprasmiškai pareiškė, jog pakeitė savo sprendimą dėl pasirinkto pažeistų teisių gynimo būdo, atsisakė būsimo Sutarties nutraukimo bei pranešė, kad Sutartis yra tęsiama ir patalpų perėmimas nevyks 2020-09-25. Tuo pačiu raštu ieškovė dar kartą pageidavo apžiūrėti atsakovės nuomojamas patalpas Sutarties tęsimo tikslu (Sutarties Bendrosios dalies 2.3 p.), ir pakartotinai paprašė pateikti nuomojamose patalpose atliktų darbų bei naudotų medžiagų dokumentus, kad ji galėtų įsitikinti patalpose atliktų darbų tinkamumu ir teisėtumu.

2020-09-28 pas ieškovę atvyko atsakovės vardu prisistatęs Andrejus Prokopjevas (Andrej Prokopjev), kuris dalino ieškovės darbuotojams valdingus nurodymus ir elgėsi savavališkai: neleisdamas susipažinti su kažkokiais raštais reikalavo juos kažkur registruoti, savavališkai juos dėjo ant stalo, fotografavo, grasino, elgėsi itin nepagarbiai, provokavo konfliktą bei fiziškai užpuolė ieškovės darbuotoją, kuris turėjo gintis, dėl ko Andrejus Prokopjevas (Andrej Prokopjev) buvo paprašytas nutraukti užpuolimą ir savanoriškai pasišalinti prieš iškviečiant policiją.

2020-09-30 ieškovė raštu Nr. S_232 dar kartą patvirtino, kad Sutartis yra galiojanti, bei siūlė joje nustatyta tvarka ir sąlygomis naudotis patalpomis iki 2025-09-23 už Sutarties Specialios dalies 4.1.2. punkte sutartą nuomos mokestį. Taip pat ieškovė paprašė atsakovės pateikti dokumentus, kuriais remiantis atsakovė reikalauja iš ieškovės sumokėti baudą bei dokumentus, patvirtinančius, jog iki 20196-02-01 nuomininkas atliko pagrindinius neatskiriamų Patalpų pagerinimų darbus, nurodytus šios Sutarties priede Nr. 4.

2020-10-02 raštu Nr. S_232 ieškovė nurodė, kad 2020-10-01 raštu pateiktame faktinių aplinkybių konstatavimo protokole ir interneto tinklalapio nuotraukoje atsakovė nepateikė jokių 2020-09-29 baudos reikalavimą patvirtinančių duomenų, todėl negali apsvarstyti šio reikalavimo, atsakovei vengiant pateikti jo pagrindimą bei nebendradarbiaujant su ieškove, bei vertina jį kaip nesąžiningą atsakovės bandymą pasipelnyti iš ieškovės ir praturtėti be teisėto pagrindo.

2020-10-15 el. laišku ieškovė informavo, kad atvyks apžiūrėti patalpas 2020-10-16 09:30 val., bei kvietė dalyvauti ir sudaryti ieškovės atstovams galimybę patekti į patalpas, taip pat perduoti visus patalpose atliktų darbų, panaudotų medžiagų bei sumontuotų įrengimų, taip pat darbus atlikusių asmenų kvalifikaciją ir jiems vadovavusių asmenų dokumentus, kad ieškovė galėtų įsitikinti patalpose atliktų darbų tinkamumu ir teisėtumu.

2020-10-16 ieškovės atstovas su antstoliu V. M., statybos srities teismo ekspertu E. L. ir architekte - restauratore N. Š. – Š. pateko į patalpas (duomenys neskelbtini), ir – vykdė šių patalpų apžiūrą. Antstolio V. M. 2020-10-16 faktinių aplinkybių konstatavimo protokole Nr. 13-20-1468 pažymėta, kad patalpų nuomininko Atsakovės atstovas neatvyko, nors 2020-10-15 elektroniniu paštu buvo informuotas apie 2020-10-16 09:30 val. planuojamą nuomojamų patalpų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) Vilniuje apžiūrą.

2020-10-20 el. laišku ieškovė pranešė atsakovei, kad kadangi nepasinaudojo jo pasiūlyta Sutarties Specialios dalies 4.2. p. nustatyta taisykle, tai iki 2020-10-22 atsakovei nesudarius papildomo susitarimo raštu dėl naujo Nuomos mokesčio dydžio likusiam Nuomos terminui, ieškovė laikys, kad atsakovė išreiškė savo valią Sutarties Bendrosios dalies 10.3 punkto pagrindu nutraukti šią Sutarti vienašališkai nuo 2020-10-23, ir prašė pranešti, jei atsakovė laiko priešingai. Sutarties pasibaigimo atveju ieškovė priminė, kad jeigu grąžinamų patalpų būklė neatitinka Sutarties Bendrosios dalies 3 punkte keliamų reikalavimų, Nuomininkas privalo atlyginti visus būtinus remonto darbus, arba kitu, Šalims priimtinu ir raštu susitartu būdu, kompensuoti Nuomotojo patirtas išlaidas per trumpiausią laiką.

Iki 2020-10-23 atsakovė savo veiksmais (neveikimu) faktiškai nutraukė Sutartį, nors turėjo galimybę naudotis ginčo patalpomis visą Sutarties terminą iki 2025-09-23.

2020-12-04 Ekspertizės tyrimo ataskaitoje Nr. 20/12/04 ekspertas nustatė, jog atsakovė patalpose (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) nebaigė atlikti Darbų, aprašytų Sutarties priede Nr. 4, o atlikta Darbų dalis neatlikta kokybiškai ir teisėtai, todėl negali būti priimti pagal Priedą Nr. 4, be to, atsakovė neteisėtai atliko remonto ir statybos darbus, kurių metu vertybėms buvo padaryta žala (Tyrimo ataskaitos pav. 4, 5, 6, 7, 8.1, 8.2, 9.1, 9.2), kurios mastą galima įvertinti kaip didelį.

Atsakovės atstovai teismo posėdžio metu prašė ieškinį ir patikslintą ieškinį atmesti. Nurodė, kad atsakovė dalį nurodytų neatskiriamų turto pagerinimo darbų atliko tinkamai, o kitą dalį dėl ieškovės kaltės atlikti iki 2019-02-01 nespėjo ir turto pagerinimus užbaigė iki 2020 m. rugsėjo mėn., dėl ko tarp šalių kilo ginčas. Ieškovė nekreipė dėmesio į atsakovės argumentus ir vadovaujantis sutarties specialiosios dalies 4.1.2. punkto nuostatomis vienašališkai nutarė už visą nuomos laikotarpį skaičiuoti padidintą 4 500 Eur ir PVM nuomos mokestį, dėl ko atsakovė nesutinka. Vilniaus regiono apylinkės teismo Širvintų rūmų 2020-09-22 sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-1224-522/2020 ginčas buvo išspręstas bet šalys pateikė apeliacinius skundus.

Be to po 2020-03-16 karantino paskelbimo atsakovės parduotuvių veikla buvo sustabdyta, todėl atsakovė dėl įmonei taikomų COVID-19 prevencijos priemonių susidūrė su laikinais finansiniais sunkumais, dėl kurių, nuo karantino pradžios negalėjo vykdyti įprastos veiklos, o ieškovė nepaisant paskelbto karantino toliau nepagrįstai skaičiavo padidintą nuomos mokestį ir karantino metu, esant nenugalimos jėgos (force majeure) (CK 6.212 str.) aplinkybėms nepagrįstai atsisakė suteikti nuolaidą nuomos mokesčiui, kad atsakovė gautų Valstybės paramą dėl nuomos mokesčio kompensavimo už laikotarpį nuo 2020-03-16 iki 2020-08-31. Esant šalių ginčui dėl nuomos mokesčio dydžio skaičiavimo 2020-09-09 pranešimu ieškovė nuo 2020-09-25 nutraukė nuomos sutartį ir atsakovė iki pastarosios datos apmokėjo visus komunalinius mokesčius ir nuomos mokestį iki 2020-03-01 bei už 2020 m. rugsėjo mėn. Ieškinyje nurodytos skolos, t. y., mokėti nuomos mokestį nuo 2020 m. balandžio mėn. iki spalio mėn., atsakovė nesutinka.

Sutartimi ieškovė nuo 2015-10-23 atsakovei 10 metų terminui perdavė nekilnojamąjį daiktą laikinai valdyti ir jo naudotis, o atsakovė iki 2020-10-23 ieškovei įsipareigojo mokėti 3 500 Eur su PVM nuomos mokestį. Taip pat šalys sutarė, jog atsakovė atliks nuomojamų patalpų turto pagerinimo darbus ir savo veikloje galės naudotis atliktais pagerinimais, t. y. pagerinimai nebuvo skirti ieškovės veiklai, nes jomis faktiškai naudojosi atsakovė – nebent ieškovė turėjo kitą išankstinį nusistatymą, apie kurį atsakovė nežinojo. Sutartimi nustatyta pagerinimų 2019-02-01 data nėra naikinamas terminas sutarčiai įvykdyti, nes ieškovės veiklai nei nurodyta data, nei atlikti pagerinimai įtakos neturėjo. Kadangi nuo 2015-10-23 patalpos perduotos atsakovei, tai atlikti patalpų pagerinimo darbai turėjo įtakos tik atsakovės veiklai, kuri patalpomis ir naudojosi. Be to sutinkami Sutarties bendrosios dalies 3.1. punktu šalys sutarė, kad turtas ieškovei bus gražinamas ne blogesnės būklės nei ta, kuri buvo jį perduodant nuomininkui, t.y. jeigu atsakovė turto pagerinimus atliktu iškarto pasirašius sutartį tai per 10 metų nuomos terminą esant natūraliam nusidėvėjimui ieškovė galimai atliktų pagerinimų ir negautų, o turtas ieškovei būtų gražinamas ne blogesnės būklės nei ta, kuri buvo jį perduodant nuomininkui ir tokiu atveju sutarties sąlygos nebūtų pažeistos. Iš nuomos sutarties priedo Nr. 2 2015-10-23 turto perdavimo akto kopijos matyti, jog turto perdavimo metu patalpų būklė buvo konstatuota kaip „bloga“, o Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos 2020-09-07 akte patalpų būklė nustatyta kaip „gera“. Kad patalpų būklė yra gera patvirtinama ir 2020-09-23 eksperto akte.

Vykdant ginčo sutartį atsakovė ieškovei pateikė 2016-05-06 suderintą Patalpų restauravimo ir remonto projektą reg. Nr. 224, bei 2016-11-07 jo pagrindu išduotą leidimą atlikti kultūros paveldo objekto ar kultūros paveldo statinio tvarkybos darbus Nr. LPV-109, t. y. nuo 2016 m. rudens atsakovė ketino sumontuoti langus, kurie atitinka šalių pasirašytos sutarties ir 2016-05-06 suderinto Patalpų restauravimo ir remonto projekto reg. Nr. 224, bet dėl nežinomų priežasčių langai ieškovei netiko, neva jie nėra suderinti su kultūros paveldo institucija, nors paminėtas suderintas projektas pakartotinai ieškovei buvo pateiktas 2016 metais. Be to, tiek ant Patalpų restauravimo ir remonto projekto reg. Nr. 224, tiek ir ant 2016-11-07 jo pagrindu išduoto leidimo atlikti kultūros paveldo objekto ar kultūros paveldo statinio tvarkybos darbus Nr. LPV-109 yra ieškovės atstovų parašai, t.y. apie suderintą projektą ieškovė privalėjo žinoti ir buvo tinkamai informuota vien tik atsižvelgus į suderinimo vizų datas. Esant ieškovės prieštaravimams ir nesant ieškovės aiškaus sutikimo atsakovė negalėjo įrengti naujų langų, įėjimo durų, oro užuolaidos ir atitinkamai sutvarkyti fasado, t.y. būtent dėl ieškovės nebendradarbiavimo atsakovė neatliko pagrindinių rekonstrukcijos ir remonto darbų, dėl kurių 2016-05-06 suderintas Patalpų restauravimo ir remonto projektas reg. Nr. 224 ir 2016-11-07 jo pagrindu išduotas leidimas atlikti kultūros paveldo objekto ar kultūros paveldo statinio tvarkybos darbus Nr. LPV-109.

Atsakovė ketino užbaigti patalpų pagerinimo darbus dar 2016 m., nes Patalpų restauravimo ir remonto projektas reg. Nr. 224 bei langų specifikacija ieškovei buvo siunčiami 2016 m. rugsėjo mėn. Dėl langų specifikacijos ieškovė pretenzijų nereiškė, bet nuolat prieštaravo langų keitimui, nes neva šie klausimai nebuvo suderinti su Kultūros paveldo departamentu prie Kultūros ministerijos, dėl ko atsakovė be nuomotojo (ieškovės) pritarimo negalėjo užbaigti turto pagerinimą. Esant nustatytam faktui, kad ant Patalpų restauravimo ir remonto projekto reg. Nr. 224 lapų su langais nėra ieškovės parašų ir ieškovei tvirtinat, kad langų keitimas nėra suderintas; esant nepagrįstam reikalavimui būtinai įstatyti papildomą langą iš kiemo pusės, kai pagal suderintą projektą to daryti draudžiamą – atsakovė objektyviai negalėjo užbaigti visų pagerinimo darbų.

Dėl tokio ieškovės elgesio atsakovė turėjo pagrįstų abejonių ar ieškovė pritars dėl tolimesnių pagerinimų darbų, kai net ir tie darbai, kurie buvo atlikti ieškovei netiko. Nors kaip vėliau patvirtino tiek Kultūros paveldo departamente prie Kultūros ministerijos 2020-09-07 aktas, tiek ir eksperto dr. D. K. 2020-09-23 - 2020-10-08 tyrimo aktas atsakovė visus darbus atliko tinkamai, todėl ieškovė be teisėto pagrindo reikalavo mokėti padidintą nuomos mokestį.

Nuo pat 2015-10-23 atsakovė nuolat siekė bendradarbiauti su ieškove, pavyzdžiui, dėl turto pagerinimo savo sąskaita ir pastangomis derino projektus, remontavo patalpas, skambino ir siuntė dokumentus ieškovės atstovams – bet ieškovės atstovai su atsakove bendravo nenoriai ir teikė prieštaringą informaciją tuo pačiu kliudydami tinkamai vykdyti sutarties 4 priedo nuostatas.

Po 2019-02-01 ieškovė surašė aktą kuriame nurodė savo pastabas dėl patalpų remonto. Atsakovė su ieškovės pozicija nesutiko, bet siekdama ir toliau patalpose vykdyti veiklą ieškojo būdų taikiai išspręsti ginčą ir neaštrinti esamos situacijos (pvz. nurodinėjo, kad galimai sutarties pažeidimas buvo abipusis), norėjo tinkamai užbaigti turto pagerinimo darbus ir toliau iki 2025-10-23 vykdyti nuomos teisnius santykius, nes į patalpų remontą investavo daug pinigų, veiklai nupirko įrangą ir prekių atsargų pardavimui. Ieškovė tik vienu 2019-05-20 raštu Nr. S-150 sutiko šalių sutarimu nustatyti terminą turto pagerinimams atlikti, bet kartu reikalavo sumokėti 6000 Eur baudą, dėl ko atsakovė sutikti negalėjo, nes baudos mokėjimas būtų nepagrįstas ir tai tik patvirtintų, kad atsakovė sutinka, jog pažeidė sutartį. Todėl tik po ilgų derybų ir išnaudojus visas galimybes ginčą užbaigti taikiai atsakovė 2020 metais savo rizika ir be ieškovės pritarimo ar suderinimo užbaigė visus turto pagerinimo darbus. Ieškovei nebendradarbiaujant ir vengiant darbus priimti buvo kviečiami Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos specialistai, kad 2020-09-07 aktu konstatuoti nekilnojamojo daikto būklę ir ieškovei 2020-09-09 pranešimu nuo 2020-09-25 nutraukus ginčo nuomos sutartį atsakovė privalėjo patalpas atlaisvinti ir pakartotinai konstatuoti jų būklę.

Gavus pranešimą apie sutarties nutraukimą 2020 m. rugsėjo mėn. pabaigoje atsakovė nustatė, kad ieškovė patalpas (duomenys neskelbtini) ketino parduoti, nes į atsakovės nuomojamas patalpas ateidavo klientai ir domėjosi jų pirkimu. Todėl el. portale www.aruodas.lt buvo rastas nuo 2020-07-13 įkeltas skelbimas dėl patalpų pardavimo (duomenys neskelbtini) Skelbime buvo tik viena turto fotografija, t.y. būtent atsakovės nuomojamos patalpos (duomenys neskelbtini), su atsakovės įmonės vitrina. Vertinat tai, kad ieškovė kaimynystėje turi dar patalpas, todėl yra labai tikėtina, kad buvo ketinama parduoti atsakovei nuomojamas patalpas ir šalia esančias patalas ((duomenys neskelbtini)).

Dėl aukščiau išdėstytų argumentų susidaro pagrįsta išvada, kad vykdant nuomos sutartį ieškovė galimai tyčia klaidino atsakovę siekdama gauti ir padidintą nuomos mokestį ir atliktus nuomojamo daikto pagerinimo darbus, kadangi iki 2025-10-23 nuomos sutarties vykdyti neketino. 2020-09-09 pranešimas dėl sutarties nutraukimo ir skelbimas dėl patalpų pardavimo papildomai įrodo, kad atsakovei patalpų būklei suremontavus iš blogos būklės į geros kokybės ieškovė galimai nusprendė patalpas parduoti ir nuomininkas jai šiuo atveju tik trukdytų įvykdyti pirkimo pardavimo sandorį, dėl ko buvo bandoma tendencingai sudaryti sąlygas dėl tariamo sutarties pažeidimo iš atsakovės pusės.

Atsakovė tiek karantino metu, tiek ir vėliau esant pandemijai žodžiu ir pranešimais prašė nuomotoją (ieškovę) bendradarbiauti ir dėl esamos pandemijos taikyti nuolaidą nuomos mokesčiui nuo 2020-03-01, kad atsakovė galėtų kreiptis į Nacionalinę plėtros įstaigą „Investicijų ir verslo garantijos“ (INVEGA) dėl dalinio nuomos mokesčio kompensavimo labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms, tuo pačiu esant finansiniam sunkumams galėtų atsiskaityti su ieškove. Bet ieškovė nepaisė tokio prašymo ir raštu.

Ieškovei 2020-09-09 pranešimu nutraukus nuomos sutartį nuo 2020-09-25 atsakovė iškarto gavus dokumentą akceptavo ofertą, nutraukė veiklą ir patalpas iki nurodyto termino atlaisvino ir, be kita ko, 2020-09-29 papildomai siūlė ieškovei tinkamai išspręsti klausimą dėl nuomos mokesčio mokėjimo nuo 2020-03-01 iki 2020-08-31. Ieškovė eilinį kartą su atsakovės poziciją nepagrįstai nesutiko ir nepagrįstai pradėjo reikalauti vykdyti pačios 2020-09-09 pranešimu nutrauktą nuomos sutartį ir toliau naudotis atsakovės atlaisvintomis patalpomis.

Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, atsižvelgdama į karantino metu nustatytus ribojimus ir draudimus veiklos vykdymui dėl COVID-19, sudarė mokesčių mokėtojų, nukentėjusių nuo COVID-19, sąrašą. Atsakovė į šį sąrašą buvo įtraukta iškarto automatiškai, kadangi įmonės veikla buvo apribota ir parduotuvių veikla uždrausta, t.y. nuo 2020-03-16 atsakovei aiškiai susidarė nenugalimos jėgos (force majeure) (CK 6.212 str.) aplinkybės, kurios buvo žinomos viešai. Todėl sutinkamai su CPK 178 str. šalims nereikia įrodinėti žinomų ir viešai paskelbtų aplinkybių.

Tai ir šiuo pagrindu, vadovaujantis CPK 178 str. ir CK 6.212 str. nuostatom, ieškovei iš atsakovės negali būti priteista skola pagal ieškinį už laikotarpį nuo karantino paskelbimo 2020-03-16 iki jo atšaukimo 2020-06-16. Be to esant nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybėms ieškovė privalėjo tinkamai bendradarbiauti ir spręsti klausimą dėl nuomos mokesčio sumažinimo bei Valstybės garantuojamos kompensacijos gavimo.

E. K.-M. individuali įmonė dėl patalpų nuomos komunalinius mokesčius yra pilnai apmokėjusi iki pat numos sutarties nutraukimo 2020-09-25 ir nuomos mokestį nuo 2020-09-01 iki 2020-09-25. Dėl Ekonomo tarnybos neteisėtų veiksmų atsisakoma mokėti nuomos mokestį nuo 2020-03-01 iki 2020-08-31, kadangi Ekonomo tarnyba savo pareiškimais ir pranešimais E. K.-M. individualiai įmonei sudarė pagrįstus lūkesčius, kad esant paskalbtai COVID-19 pandemijai nuo 2020-03-01 iki 2020-08-31 pagrįstai galėjo būti taikoma 50 proc. nuolaida nuomos mokesčiui, kitą nuomos mokesčio dalį atsakovė apmokėtų gavus paramą iš Valstybės per Nacionalinę plėtros įstaigą „Investicijų ir verslo garantijos“ (INVEGA) dėl dalinio nuomos mokesčio kompensavimo labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms, todėl nagrinėjamu atveju nėra pagrindo tenkinti pateiktą ieškinį.

Ieškovės ir atsakovės sutarties bendrosios dalies 11.5 punkte sutarta: „(...) Nuomininkas privalo sumokėti Nuomotojui 0,1 procento dydžio delspinigius už kiekvieną pavėluotą dieną nuo vėluojamos apmokėti sumos“. Vadovaujantis paminėtu punktu Ekonomo tarnyba pateiktu ieškiniu iš atsakovės siekia priteisti 2 326,56 Eur delspinigių už praleistą terminą apmokėti atitinkamas sąskaitas, t. y., delspinigius pagal 0,1 proc. normą, ieškinyje net nenurodant nuo kokių sumų ir už kokį terminą delspinigiai apskaičiuoti. Šiuo atveju ieškovo reikalavimas priteisti aukščiau paminėtą delspinigių sumą yra aiškiai nepagristas ir net neaiškus.

Tiek pagal 2004 metais sudarytą nuomos sutartį, tiek ir pagal šiuo metu vykdomą 2015-10-23 nuomos sutartį Nr. N15/29 kiekvienais metais žiemos metu atsakovė turėjo nuomos mokesčio įsiskolinimų ir nuomotojui tai nuo 2004 metų akivaizdžiai buvo žinoma, nuomotojas geranoriškai bendradarbiavo su nuomininku, problemų dėl to nekildavo, delspinigiai nebuvo skaičiuojami, kadangi jau pavasarį atsakovė visada pilnai apmokėdavo esamą įsiskolinimą. 2015 m. rudenį, kol dar buvo šilti orai, Ekonomo tarnybai leidus, E. K.-M. individuali įmonė iki sutarties pasirašymo dienos pradėjo tvarkyti patalpas (duomenys neskelbtini), ir tokiu būdu leido suprasti, kad patalpos bus nuomojamos. Tik po kelių savaičių, kai jau iki tol faktiškai patalpos buvo perduotos ir pradėtas einamasis remontas, buvo sudarinėjama nauja 2015-10-23 nuomos sutartis Nr. N15/29. Tada atsakovės buvo pastebėta, kad sutartimi nustatyta nepagrįstai didelė delspinigių norma ir derybų metų buvo prašoma sumažinti šią normą iki protingos ir rinkoje nusistovėjusios mokesčių inspekcijos skaičiuojamos 0,03 proc. delspinigių sumos, bet Ekonomo tarnyba nesutiko ir buvo palikta 0,1 proc. delspinigių norma. Atsakovė nurodė, kad žiemos metu gali būti nuomos mokesčio įsiskolinimas ir toks delspinigių skaičiavimas vertinamas kaip lupikavimas. Ekonomo tarnybos atstovai žodžiu patvirtino, kad įmonė neturėtų pergyventi dėl šių delspinigių, nes jeigu įsiskolinimas apmokamas, tai kaip ir pagal iki tol nusistovėjusią praktiką delspinigiai faktiškai nebus skaičiuojami. Atsižvelgus į 2004-2014 metais šalių vykdytos nuomos sutarties praktiką, kai pagal nuomos sutartį delspinigiai nebuvo skaičiuojami – įmonė patikėjo Ekonomo tarnybos atstovų pažadais, kadangi pasitikėjo katalikų bažnyčia. Bet jau nuo 2017 metu Ekonomo tarnyba pradėjo skaičiuoti delspinigius. Esant aukščiau nurodytai faktiniai situacijai manoma, kad tokia katalikų bažnyčios (ieškovo) veika ir sutarties sąlyga dėl 0,1 proc. delspinigių skaičiavimo yra nesąžininga atsakovo atžvilgiu, dėl to atsakovė per visus 2019 m. prašo pakeisti sutartį, bet katalikų bažnyčia (ieškovas) kategoriškai atsisako keisti šios sutarties nuostatas.

Atsakovė pateikė priešieškinį ir patikslintą priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovės 25 969,02 Eur baudą.

Atsakovės atstovai teismo posėdžio metu palaikė priešieškinio ir tikslinto priešieškinio reikalavimus bei nurodytas aplinkybes, jog dėl netinkamo ir neprognozuojamo nuomotojo elgesio nuomininkas prarado prasmę toliau vykdyti sutartį, todėl nuomininkas nuo 2020-09-09 iki 2020-09-25 įvykdė nuomotojo reikalavimą atlaisvinti patalpas ir nuomotojui 2020-09-25 neatvykus apžiūrėti ir priimti patalpas buvo surašytas Turto gražinimo aktas, kurį nuomotojui ir patalpų savininkui 2020-09-28 kanceliarijoje (raštinėje) atsisakius priimti buvo nuomotojui išsiustas reg. paštu, t.y. sutartis nuo 2020-09-25 nutraukta nuomotojo reikalavimu ir nuomininkas tinkamai įvykdė sutarties bendrosios dalies 3.1. – 3.3. punktų reikalavimus dėl patalpų perdavimo.

Atsakovė mano, kad ieškovė sutartį nutraukė neteisėtai, pvz. be kita ko, neatsižvelgus, kad ieškovės pateiktas reikalavimas yra aiškiai nepagrįstas, kadangi reikalavimas sumokėti nepriteistą 107 689,61 eurų skolą su reikalavimu nuo 2020-09-25 nutraukti sutartį negalėjo būti reiškiamas 2020 m. rugsėjo mėn., kai dėl pateikto reikalavimo yra teisminis ginčas (teisminio proceso Nr. 2-48-3-02023-2019-6), kuris, kaip žinia, Vilniaus regiono apylinkės teismo Širvintų rūmų civilinėje byloje 2020 m. rugsėjo 22 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-1224-522/2020 buvo išspręstas E. K.-M. individualios įmonės naudai, t.y. 2020 m. rugsėjo mėn. sutarties nutraukimo metu atsakovė turėjo pagrindą teigti, kad sutarties nepažeidė ir ieškovė neturėjo pagrindo sutartį nutraukti.

Viso ginčo sutarties vykdymo metu ieškovė siekė ne tinkamo sutarties vykdymo, o tik nesąžiningai ir nepagrįstai norėjo gauti sau turtinės naudos, nuolat keldavo konfliktus, reiškė nepagrįstus reikalavimus, netinkamai bendradarbiavo ir 2020-09-09 pranešimu be teisėto pagrindo vienašališkai nutraukė sutartį, dėl ko atsakovė (nuomininkas) patalpose nutraukė veiklą ir tuo pačiu prarado prasmę toliau vykdyti nuomos teisinius santykius. Atsakovė nuolat pabrėždavo, kad nori tinkamai vykdyti sutartį ir ją ketino vykdyti iki 2025-10-23, kaip ir buvo numatyta sutartimi. Ieškovės pateiktas 2020-09-09 raštas ir tolimesni kontrahento (ieškovės) veiksmai įvertinti adekvačiai, t.y. E. K.-M. individuali įmonė 2020-09-09 reikalavimą įvykdė, nes nepagrįstai ir ne laiku reikalaujamos 107 689,61 Eur nesumokėjo ir kaip prašė ieškovė iki 2020-09-25 patalpas atlaisvino.

Įvertinus nuo 2020-09-09 šalių siustus dokumentus ir pareiškimus – ieškovės 2020-09-24 darbo laiko pabaigoje pateiktas raštas dėl neva atšaukto savo 2020-09-09 sprendimo negali būti vertinamas kaip adekvatus, protingas ir pateiktas laiku. Priešingai, tokie pareiškimai nuomininko vertinami kaip siekis išvengti galimos civilinės atsakomybės taikymo, o ne noras tinkamai vykdyti sutartį, todėl 2020-09-24 nuomotojo pasiūlymas ir kiti reikalavimai toliau vykdyti sutartį yra neadekvatus, neprotingi ir pagrįstai atsakovės nepriimti.

Sutarties bendrosios dalies 11.13. straipsnyje šalys sutarė, kad „Su sąlyga, kad iki sutarties nutraukimo dienos nuomininkas bus atlikęs visus neatskiriamų turto pagerinimo darbus, nurodytus šios sutarties priede Nr. 4, nutraukus šią sutartį esant nuomotojo kaltei, nuomotojas privalo sumokėti nuomininkui 6 (šešių) mėnesių nuomos mokesčio baudą, neatlyginant jokių kitų nuomininko nuostolių, susijusių su tokiu sutarties nutraukimu. Šiame sutarties punkte aptarta atsakomybė gali būti taikoma nuomotojui tik tuo laikotarpiu, kuriuo nuomininkui skaičiuojamas (taikomas) šios sutarties specialios dalies 4.1.1. punkte nurodytas nuomos mokesčio dydis“.

Atsižvelgus į nurodytus argumentus yra pagrindas E. K.-M. individualios įmonės naudai iš Viešosios įstaigos „Vilniaus arkivyskupijos ekonomo tarnybos“ priteisti 6 (šešių) mėnesių nuomos mokesčio 2 5969,02 Eur baudą (3 500 Eur x 2,2 proc. indeksavimas x 6 mėn. = 21 462 + 4 504 ,02 PVM = 25 969,02 Eur).

Ieškovės atstovai teismo posėdžio metu su priešieškiniu ir patikslintu priešieškiniu nesutiko, prašė atmesti kaip nepagrįstus dublike nurodytais motyvais bei papildomai parodė, jog Sutarties Bendrosios dalies 11.13 punkte aptarta sutartinė atsakomybė gali būti taikoma ieškovei tik tuo laikotarpiu, kuriuo atsakovei skaičiuojamas (taikomas) šios Sutarties Specialios dalies 4.1.1. punkte nurodytas nuomos mokesčio dydis. 2019-11-28 atsiliepimu atsakovė pripažino, kad dalį darbų atlikti nespėjo. 2021-03-15 sprendimu Vilniaus apygardos teismas priteisė ieškovei iš atsakovės visą reikalautą skolą, paskaičiuotą taikant šios Sutarties Specialios dalies 4.1.2. punkte nurodytą nuomos mokesčio dydį, konstatavęs, jog „įvertinus ieškovės pateiktus įrodymus yra neginčijamai nustatyta, kad patalpose iki 2019-02-01 ir netgi iki 2020-10-16 d. yra nebaigti atlikti darbai, aprašyti 2015-10-23 sutarties Priede Nr. 4, o atlikta Darbų dalis nebuvo atlikta pagal šiuos priedo Nr. 4 reikalavimus, t. y., praktiškai visi priedo Nr. 4 reikalavimai pažeisti, eksperto taip pat konstatuota, kad dalis darbų neatlikta teisėtai ir kokybiškai.“ (sprendimo 35 p.).

Taigi, nėra dar vienos Sutarties Bendrosios dalies 11.13 punkte nustatytos sąlygos taikyti ieškovei sutartinę atsakomybę laikotarpiu, kuriuo atsakovei nebuvo skaičiuotas (taikytas) šios Sutarties Specialiosios dalies 4.1.1 punkte nurodytas Nuomos mokesčio dydis.

Be to, nėra pagrindo taikyti sutartinę atsakomybę ieškovei, nes Sutartis nenutraukta ieškovės reikalavimu. Atsakovė priešieškiniu nepagrįstai teigia, kad neva, „sutartis nuo 2020-09-25 nutraukta nuomotojo reikalavimu ir nuomininkas tinkamai įvykdė sutarties bendrosios dalies 3.1. - 3.3. punktų reikalavimus dėl patalpų perdavimo“.

Pirmiausia, ieškovė nenutraukė Sutarties, bet tik pranešė apie jos būsimą sąlyginį nutraukimą 2020-09-09 d. raštu Nr. S-215, kuriame nurodyta taip: „Įspėjame, kad jei per nurodytą terminą Nuomininkas nepašalins Sutarties pažeidimų ir nepateiks Sutarties įvykdymo užtikrinimo, vadovaujantis Sutarties Bendrosios dalies 10.1.3, 10.1.4, 11.12.1 punktų ir kitomis Sutarties bei teisės aktų nuostatomis, tai Nuomotojas nutrauks Sutartį vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka dėl Nuomininko kaltės“.

Antra, kadangi minėtas pranešimas buvo sąlyginis, tai ieškovė turėjo teisę jį atšaukti atsakovės interesais, ką ieškovė aiškiai ir nedviprasmiškai pareiškė 2020-09-24 raštu Nr. S_229 (jog pakeitė savo sprendimą dėl pasirinkto pažeistų teisių gynimo būdo, atsisakė būsimo Sutarties nutraukimo bei pranešė, kad Sutartis yra tęsiama ir patalpų perėmimas nevyks 2020-09-25). Todėl Sutartis nebuvo nutraukta, o neįvykusio Sutarties nutraukimo neteisėtumas negali būti patvirtintas, nes jo nėra. Tai dar vienu savarankišku pagrindu patvirtina, kad Sutartis nebuvo nutraukta ieškovės reikalavimu nuo 2020-09-25.

Trečia, 2020-09-28 atsakovės vardu atvykęs Andrejus Prokopjevas neperdavė ieškovei patalpų ir tuo pačiu patvirtino, kad Sutartis nenutraukta.

Ketvirta, 2020-09-30 ieškovė raštu Nr. S_232 patvirtino atsakovei, kad Sutartis yra galiojanti, bei siūlė joje nustatyta tvarka ir sąlygomis naudotis patalpomis iki 2025-09-23.

Penkta, 2020-10-15 el. laišku ieškovė pasiūlė atsakovei apžiūros vietoje susitikus geranoriškai aptarti ir bendrai ieškoti tarp šalių kilusių sutarties vykdymo klausimų sprendimo dėl Sutarties išsaugojimo, kt. (priedas 10.6), tačiau atsakovė šį pasiūlymą vienareikšmiškai atmetė, ką patvirtina jos atsakymas pridėtas prie antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo.

Šešta, 2020-10-20 el. laišku ieškovė prašė paneigti, kad atsakovė savo valia nutraukė Sutartį vienašališkai nuo 2020-10-23, ir atsakovė to nepaneigė.

Sutarties Bendrosios dalies 11.13 punkte aptarta sutartinė atsakomybė gali būti taikoma ieškovei nutraukus šią Sutartį tik esant ieškovės kaltei. Tuo tarpu atsakovė remiasi ieškovės pranešimu apie būsimą Sutarties nutraukimą, kuris grindžiamas ne ieškovės, bet atsakovės kalte. 2020-09-09 d. rašte Nr. S_215 įspėjama, kad „Nuomotojas nutrauks Sutartį vienašališkai prieš terminą neteismine tvarka dėl Nuomininko kaltės“.

Atsakovė prieštaringai teigia, kad norėjo tinkamai vykdyti sutartį ir ją ketino vykdyti iki 2025-10-23, tačiau tuo pačiu tai paneigė, patvirtindamas, kad reikalaujamos 107 689,61 eurų nesumokėjo ir kaip prašė ieškovė iki 2020-09-25 patalpas atlaisvino (ibidem). Taigi, atsakovė iš esmės savo valia ir nuo jo priklausančių priežasčių nutraukė veiklą ginčo patalpose. Atsakovė aiškiai teigia, kad ieškovė prašė (ne reikalavo) atlaisvinti patalpas. Jei Sutartis būtų buvusi nutraukta, ieškovė neabejotinai reikalautų, o atsakovė turėtų vykdyti reikalavimą atlaisvinti patalpas. Tačiau atsakovė bando ieškovės atšauktu pranešimu pridengti jos paties išskaičiavimu įvykdytą išsikraustymą iš ginčo patalpų.

Atsakovė faktiškai tesumokėjo tik trečdalį sutarto Nuomos mokesčio. Todėl visų aukščiau aptartų įrodymų pagrindu galima teisėtai ir pagrįstai daryti pagrįstą išvadą, kad atsakovė siekė ne vykdyti Sutartį, bet nuolatiniu Sutarties prievolių nevykdymu (pažeidimu) provokavo ieškovę tuo pagrindu nutraukti Sutartį bei tuo pačiu naudojosi ginčo patalpomis už trečdalį sutarto Sutarties Specialiosios dalies 4.1 punkte mokesčio, tokiu būdu nesąžiningai praturtėdama ieškovės sąskaita .

Iš viešai apie atsakovės įmonę informacijos matyti, jog nuolat mažėja atsakovės įmonės darbuotojų skaičius. Be to, atsakovė sustabdė savo veiklą ne tik ginčo tapalpose, tačiau ir kitose jos veiklos vietose, tai patvirtina ieškovės į bylą pateiktas antstolės faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas.

Galiausia, iš atsakovės apskaičiavimo akivaizdžiai matyti, kad ji prašo priteisti ne tik baudą, bet ir PVM. Tačiau nenurodo, kokiu teisiniu pagrindu jis siekia surinkti šį valstybei mokėtiną mokestį, nes pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymą baudos nėra apmokestinamos PVM mokesčiu.

Teismo posėdžio metu liudytoja D. M. parodė, jog yra Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Vyriausiojo miesto architekto Kultūros paveldo apsaugos poskyrio specialistė. Ji yra dalyvavo Kultūros paveldo objekto patikrinime. Pagal savo pareigybės aprašymą ir atliekamas funkcijas liudytoja turi teisę surašyti paveldo objekto būklės patikrinimo aktą. Kuomet tikrino patalpas, atsimena, kad buvo remonto projektas. Patalpų būklę tikrino ne pagal projektą, o pagal Kultūros vertybių registro duomenis, kurie yra vieši. Patalpos aprašomos remiantis minėto registro duomenimis ir jeigu patalpose būna atliktas remontas, pažymi apie tai. Vertinant ir lyginant Kultūros registro duomenis ir patalpos būklę vizualiai apžiūrit, kiek atsimena patalpų būklė buvo gera. Bet projekto duomenų nevertino. Vyriausiojo miesto architekto Kultūros paveldo apsaugos poskyrio kultūros paveldo patikrinimo aktas negali būti lyginamas su Kultūros paveldo departamento aptikrinimo aktu, nes šie dokumentai iš esmės skiriasi. Atlikti ginčo patalpos apžiūrą Kultūros paveldo apsaugos poskyrio specialistai buvo pakviesti prašymą pateikusio asmens. Pagal VĮ „Registro centras“ buvo nustatyta, kad apžiūrą atlikti prašo ginčo patalpų valdytojas. Daugiau patikslinti dėl prašymo pateikimo aplinkybių negali. Dėl kokių aplinkybių buvo kviečiama atlikti apžiūrą ginčo patalpoje nežino, nes ginčas vyko prieš metus laiko ir todėl aplinkybių patikslinti. Suprato, tik kad nuomininkas išsikvietė sudaryti aktą dėl sandorio. Pagal surašytą Kultūros paveldo objekto patikrinime aktą negalima tvirtinti, kad tarp šalių sudarytas susitarimas dėl darbų atlikimo buvo įgyvendintas tinkamai. Kaip ekspertas vertintų atliktus darbus ji pasakyti negali, nes ji nėra ekspertė. Ji tikrino tik būklę ir nenustatinėja pažeidimų. Kultūros paveldo objekto patikrinimo aktas negaliotų jei ekspertas nustatytų, jog buvo pažeisti projekto reikalavimai. Į patikrinimą pakvietęs asmuo jokių papildomų dokumentų nepateikė, kad buvo pertinkuoti skliautai neminėjo, o tiesiog vizualiai apžiūrint objektą tą nustatyti sunku.

Teismo posėdžio metu liudytojas E. L. parodė, kad jis yra inžinierinės bendrovės vadovas, atlieka teismo ir netik ekspertizes, atlieka auditus tarptautiniu mastu. Turi apie 20 metų darbo šioje srityje patirtyje. Tenka dalyvauti teismo procesuose kaip ekspertas ir kaip arbitras. Dėl praėjusiais metais atliktos ginčo objekte – (duomenys neskelbtini) patalpose. Išvados surašymo tikslas buvo nustatyti ar apžiūros metu esama būklė atitiko sutarties sąlygas. Atliekant tyrimą pasigedo dokumentų: atliktų darbų projektų, techninių specifikacijų, aktų, medžiagų savybių deklaracijų, procesinių dokumentų ir t. t. Neturėjo pilnos dokumentacijos. Dėl klausimo apie neatskiriamų darbų atlikimo gali pakomentuoti, jog fasado darbai nebuvo priduoti nuomotojui, negalėjo aptikrinti langų, durų ir šildymo/šaldymo įrenginių eksploatacinių savybių deklaracijų, elektros darbų projektinių ir atitikties dokumentų. Kokie darbai turėjo būti atlikti pagal susitarimą dabar atlikti negali. Didelis informacijos kiekis buvo. Pats Sutarties priedas Nr. 4 buvo pateiktas. Dėl atliktų darbų kokybės gali pasakyti, kad pagal tuos duomenis, kuriuos turėjo tyrimo metu, jog darbai neturėjo visų procesinių dokumentų: leidimų, projekto pilna apimtimi. Dokumentacija neatitiko tvarkybos darbų rengimo projekto taisyklių. Keitėsi patalpų išplanavimas. Projektas buvo daliai darbų, o nuomininkas atliko daugiau darbų nei numatyta projekte. Be projekto buvo atlikti vidaus darbai (sienų, lubų konstrukcijos). Projektas su savininku tinkamai suderintas nebuvo. Dėl projekto pakeitimo, mano, kad nuomininkas jį padarė dėl finansinių priežasčių. Dėl pateiktų buhalterinių dokumentų gali pasakyti, kad dalies medžiagų, kurios buvo nurodytos sąskaitose, ginčo objekte rastos nebuvo. Apibendrinant galima sakyti, tai šalis nesuderino iki galo pozicijos. Iš nuomininko pusės darbai nebuvo pilnai atlikti. Išvadoje nurodyta, kad padaryta žala kultūros vertybei padaryta remiantis Kultūros vertybių restauratorė N. Š. Š. Tai nebuvo kritinė išvada. Tai buvo informacija apie vertybes, nesi ji buvo pasikviesta kaip papildoma specialistė, anksčiau buvusi šiose patalpose. Vidaus darbams leidimai reikalingi ar ne priklauso nuo to, ar tose patalpose buvo saugotinos vertybės.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

Ieškinys ir patikslintas ieškinys tenkintinas pilnai.

Priešieškinis ir patikslintas priešieškinis atmestinas.

Iš byloje esančių duomenų nustatyta, kad ieškovė ir atsakovė 2015-10-23 sudarė Nekilnojamojo turto nuomos sutartį Nr. N15/29 (toliau ir Sutartis), pagal kurią atsakovė (toliau ir nuomininkas) išsinuomojo (duomenys neskelbtini) esančias patalpas, kurių unikalūs numeriai (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) patalpų naudojimo paskirtis atitinkamai prekybos ir negyvenamoji, pirmame aukšte, kurių plotas atitinkamai 104,15 m2 ir 24 m2. Sutarties 4.1. punktu atsakovė įsipareigojo iki 2020-10-23 mokėti ieškovei nuomos mokestį, lygų 3 500 Eur ir PVM per mėnesį su sąlyga, kad iki 2019-02-01 atsakovė atliks pagrindinius neatskiriamų turto pagerinimų darbus, nurodytus Sutarties priede Nr. 4. Taip pat sutarties šalys susitarė, kad atsakovei iki 2019-02-01 neatlikus pagrindinių neatskiriamų turto pagerinimų darbų, ji iki 2020-10-23 mokės nuomos mokestį, lygų 4 500 Eur ir PVM per mėnesį. 2019-02-11 d patalpų apžiūros akte konstatuota, kad neatlikti apžiūros akte išvardinti darbai bei nurodyti kiti atsakovės padaryti pažeidimai. Iki 2019 m. vasario 1 d. atsakovei neatlikus visų neatskiriamų turto pagerinimo darbų, nurodytų Sutarties priede Nr. 4, ieškovė 2019-03-13 pranešimu Nr. S_94 pranešė atsakovei, kad ji iki 2020-10-23 mokės nuomos mokestį, lygų 4 500 Eur ir PVM per mėnesį. Bylos šalys derybų būdu bandė susitarti dėl sutartinės civilinės atsakomybės taikymo sąlygų ir sutarties sąlygų pakeitimo, tačiau abiem pusėms palankus susitarimas nebuvo pasiektas.

Dėl ieškinio ir patikslinto ieškinio reikalavimų

Tarp bylos šalių nėra ginčo dėl to, kad atsakovė iki 2019-02-01 neatliko visų pagrindinių neatskiriamų turto pagerinimų darbų, nurodytų Sutarties priede Nr. 4, tačiau kaip teigia atsakovė, sutarti darbai nebuvo atlikti dėl ieškovės kaltės, t. y., dėl ieškovės nepakankamo bendradarbiavimo. Atsakovės atstovai nurodė, jog dalį nurodytų neatskiriamų turto pagerinimo darbų atliko tinkamai, o kitos dalies tinkamai atlikti nespėjo ir apie tai po 2019-02- 11 turto apžiūros metu buvo diskutuota su Ekonomo tarnybos atstovais, prašoma iki 2019-05-04 nustatyti terminą trūkumams pašalinti. Be to, atsakovė į patalpų pagerinimą investavo daugiau nei 50 000,00 Eur. Atsakovės atstovė pažymėjo, kad patalpos buvo labai blogos būklės, todėl prieš atsakovei pardedant veiklą jose šias patalpas reikėjo pagerinti (remontuoti). Šalys sutarė, jog remontą savo sąskaita atliks atsakovė ir už tai 5 metus bus mažesnis nuomos mokestis. Patalpų vidaus remonto darbai buvo atlikti tinkamai, remontui naudojamos tinkamos medžiagos, atitinkančios teisės aktų reikalavimus ar specifikaciją. Atsakovė derino projektus, nuomotojui siuntė dokumentus ir prašymus dėl remonto darbų suderinimo, bet ieškovė šiuo klausimu bendradarbiavo netinkamai, atsisakė suteikti terminą sutarties vykdymo trūkumams pašalinti.

Sutarties priede 4 Turto neatskiriamų pagerinimų sąrašas yra išvardinti Darbai 1.1. – 1.6, kuriuos įsipareigoja atlikti nuomininkas. Priedo 2 p. nustato, kad visi darbai turi būti atlikti nepažeidžiant pastato konstrukcijų. Jeigu bus atliekami išorės ar vidaus pakeitimai, kuriuos privaloma suderinti su atitinkamomis institucijomis, tai nuomininkas šiuos suderinimus atlieka savo jėgomis ir sąskaita. Priedo 4 p. nustatė, kad visi darbai ir jiems atlikti naudojamos medžiagos turi būti suderinti su Nuomotoju raštiškai.

Tarp šalių iš esmės kilo ginčas dėl nuomos sutarties dydžio pagal Nuomos sutarties 4.1 p., ieškovo tvirtinimu, atsakovei priklauso mokėti nuomos mokestį pagal 4.1.2 p., lygų 4 500 Eur ir PVM, nes ji iki 2019-02-01 neatliko visų neatskiriamų Turto pagerinimo darbų, nurodytų Sutarties priede Nr. 4.

CK 6.156 straipsnyje įtvirtinta teisė laisvai sudaryti sutartis, savarankiškai spręsti dėl tarpusavio teisių ir pareigų. Šiame straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas apima ir šalių teisę pasirinkti ir sudaryti tokios rūšies sutartį, kuri labiausiai atitinka jų interesus. Pagal CK 6.487 str. nuomos mokestis gali būti nustatomas šio str. 3 d. numatytais būdais: 1) konkrečia pinigų suma, kuri turi būti mokama iš karto arba periodiškai; 4) nuomininko pareiga savo lėšomis pagerinti išnuomoto daikto būklę. Kaip matyti iš šalių ikisutartinių santykių, Sutarties turinio, šalys pasirinko mišrų nuomos mokesčio nustatymo būdą, kuris iš esmės atitiko CK 6.487 str. 3 d. 1 ir 4 p. reikalavimus. Taigi, atsakovė sutartimi prisiėmė pareigą atlikti neatskiriamus Turto pagerinimo darbus. Kaip matyti iš Sutarties turinio, pagerinimų apimtis atsakovei buvo aiškiai žinoma, ji taip pat prisiėmė pareigą pagal Priedo 4, 2-4 p. turto pagerinimo pakeitimus suderinti su atitinkamomis institucijomis, bei su nuomotoju suderinti darbus ir naudojamas medžiagas raštiškai.

CK 6.259 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta dėl abiejų šalių kaltės, skolininko atsakomybė atitinkamai gali būti sumažinta arba jis gali būti visiškai atleistas nuo atsakomybės.

Patalpos, esančios (duomenys neskelbtini) yra įrašytos į Kultūros vertybių registrą ir paskelbtos valstybės saugomomis viešajam pažinimui ir naudojimui. Atsakovė, ketindama atlikti pagrindinius neatskiriamų turto pagerinimų darbus, nurodytus Sutarties priede Nr. 4, parengė Patalpų restauravimo ir remonto projektą reg. Nr. 224, kuris 2016-05-06 buvo suderintas su Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos specialistais. Minėto projekto pagrindu Kultūros paveldo departamentas prie Kultūros ministerijos 2016-11-7 išdavė leidimą atlikti kultūros paveldo objekto ar kultūros paveldo statinio tvarkybos darbus Nr. LPV-109.

2019-02-11 šalių bendrame Apžiūros akte yra konstatuoti neatlikti darbai: nepakeistas, bet užmūrytas langas Nr. 5, kiti langai pakeisti be suderinto projekto neatitinkančiais Sutartyje numatytų reikalavimų, nepateikti langų sertifikatai, garantijos dokumentai, nepateikti pakeistų durų dokumentai, garantijos dokumentai, nesuderinus su Nuomotojo techniniu prižiūrėtoju atlikta vidaus apdaila, nesuderinus su Nuomotoju sumontuoti kondicionieriai ir jų išoriniai blokai, Nuomotojui nepateikti jų techniniai dokumentai, šildymo-šaldymo projektas, ant fasado be suderinimo nutiesti vamzdeliai, sumontuotas naujas kondicionieriaus išorinis blokas, dėl kurio pretenzijas pareiškė ir namo gyventojai, nesumontuota oro užuolaida prie įėjimo į patalpas, nepateikti techniniai dokumentai suderinimui, nesuremontuotas turto fasadas, nepakeista elektros instaliacija ir elektros paskirstymo skydas, nepateiktas varžų montavimo protokolas ir inžinerinių tinklų brėžiniai, nesumontuoti prie vidinio kiemo durų radiatoriai.

Byloje liudytoju apklaustas E. L. patvirtino 2020-12-04 Ekspertizės tyrimo ataskaitoje Nr. 20/12/04 (toliau – Tyrimo ataskaita), nurodytas aplinkybes, kad 2020-10-16 apžiūrėjus patalpas, galima teigti, jog (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) kadastrinėse bylose atitinkamai pažymėtais indeksais 10-7, 10-8 ir 11-1, esančiose patalpose yra nebaigti atlikti darbai, aprašyti 2015-10-23 sutarties Priede Nr. 4, o atlikta Darbų dalis nebuvo atlikta pagal šiuos priedo Nr. 4 reikalavimus (visi priedo Nr. 4 reikalavimai pažeisti, nurodant pažeidimus papunkčiui): 1) Turto fasado remonto darbai nebuvo priduoti Nuomotojo techniniam prižiūrėtojui ir nebuvo pasirašyti paslėptų darbų aktai; 2) Nepateiktos pakeistų langų ir durų eksploatacinių savybių deklaracijos, todėl neįmanoma patikrinti ar šie gaminiai atitinka kokybei keliamus reikalavimus. Nepateikta jokia dokumentacija, įrodanti, jog langams ir durims yra suteikta 10 m. garantija. Langas, Sutarties priedo Nr. 1 plane pažymėtas Nr. 5 nebuvo pakeistas; 3) Sienų, lubų ir grindų danga nebuvo iš anksto suderinta su nuomotojo techniniu prižiūrėtoju; 4) Nepateiktos sumontuotos šildymo ir šaldymo įrangos eksploatacinių savybių deklaracijos, naudojimo instrukcijos ir kita techninė dokumentacija, nepateikta jokia dokumentacija, įrodanti, jog šiai įrangai suteikta 5 m. garantija; 5) Nepateiktos įrengtos elektros instaliacijos kokybę įrodančios eksploatacinių savybių deklaracijos ir dokumentacija, įrodanti, jog sumontuotoms medžiagoms suteikta 2 m. garantija. Ekspertas padarė išvadą (2 k.), kad visi statybos darbai nebuvo atlikti, o dalis darbų neatlikta kokybiškai ir teisėtai, todėl negali būti priimti pagal Priedą Nr. 4 dėl akte išvardintų priežasčių. Ekspertas padarė išvadą, kad nuomininkas statybos darbus atliko neturėdamas restauravimo ir remonto projekto ir reikalingų suderinimų, t.y. neteisėtai. Nuomininkas Projektą parengė ir suderino su kultūros apsaugos reikalingomis institucijomis bei gavo leidimą atlikti tvarkybos darbus tik nedidelei daliai darbų (langų ir durų keitimui bei fasado tinko remontui), tačiau iki to leidimo gavimo nuomininkas jau buvo atlikęs kitus darbus be savininko ir institucijų sutikimų. Su Nuomotojo techniniu prižiūrėtoju nebuvo suderintas vidaus apdailos darbų projektas, tuo pažeidžiant priedo Nr. 4 1.3 p. įtvirtintą sąlygą. Konstatuota, jog nuomininkas neteisėtai atliko griovimo darbus ir naujos statybos darbais pakeitė buvusį patalpų išplanavimą. Padaryta išvada, kad pagal nuomininko pateiktus buhalterinius dokumentus pirktos statybinės medžiagos ir gaminiai nebuvo panaudoti atliekant būtent statybos darbus nuomojamose patalpose (2.3 p.). Nuomininkas pažeidė Statybos įstatymo (redakcija nuo 2015-11-01 iki 2016-03-31) 18 str. 11 p., 24 str. 4 p. įtvirtintą reikalavimą atliekant statybos darbus, Nekilnojamojo Kultūros paveldo apsaugos įstatymo (redakcija nuo 2015-01-01 iki 2016-07-13) 23 str. 7 p. reikalavimą. Nuomojamoms patalpoms ir jose esančioms vertybėms buvo padaryta žala, kurios mastą galima įvertinti kaip didelį, žalos dydis gali būti detalizuojamas atskiru paskaičiavimu (atsakymas į 3 klausimą).

Teismo posėdžio metu liudytojas patikslino, jog išvadą dėl žalos vertybėms padarė tik atsižvelgdamas į kartu ginčo objekto apžiūroje dalyvavusios Kultūros vertybių restauratorės N. Š.-Š. išsakytas pastabas.

Iš išdėstyto, teismas vertina, jog iki 2019-02-01 patalpose buvo nebaigti atlikti darbai, aprašyti 2015-10-23 sutarties Priede Nr. 4, o atlikta Darbų dalis nebuvo atlikta pagal šiuos priedo Nr. 4 reikalavimus. Teismas kritiškai vertina atsakovės į bylą pateiktą 2020-09-27 Kultūros paveldo objekto būklės patikrinimo aktą Nr. A631-171/20(2.3.3 – VMA). Visų prima, Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Vyriausiojo miesto architekto skyriaus Kultūros paveldo apsaugos poskyrio specialistė patalpų būklę tikrino ne pagal projektą, o pagal viešai skelbiamus Kultūros vertybių registro duomenis. Antra, kultūros paveldo objekto būklės vertinimas buvo atliktas vizualiai apžiūrėjus patalpas. Tą patvirtino ir pati byloje liudytoja apklausta Kultūros paveldo apsaugos poskyrio specialistė D. M.. Liudytoja taip pat patvirtino, jog pagal surašytą Kultūros paveldo objekto patikrinimo aktą negalima tvirtinti, kad tarp šalių sudarytas susitarimas dėl darbų atlikimo buvo įgyvendintas tinkamai.

Atsakovė gindama savo poziciją, jog dalį sutartį turto pagerinimo darbų ji atliko tinkamai, grindė į bylą pateiktu eksperto dr. D. K. 2020-09-23 – 2020-10-08 tyrimo aktu (toliau – Tyrimo aktas). Iš šio tyrimo akto turinio matyti, jog buvo pateikiami atsakymai kokie darbai patalpose buvo atlikti nuo 2015-10-23 ir kokia atliktų darbų vertė. Pažymėtina, jog liudytoju kviečiamas D. K. į teismo posėdžius neatvyko, atsakovė atsisakė savo reikalavimo tyrimo aktą surašiusi D. K. apklausti liudytoju byloje.

Nagrinėjamoje byloje gi, kilo ginčas ne dėl remonto darbų patalpose atlikimo, bet dėl konkrečių turto pagerinimo darbų atlikimo. Sutarties priedu Nr. 4 nuomininkas įsipareigojo: 1) suremontuoti Turto fasadą: atskirų vietų tinko remontas ir sienų dažymas dviem sluoksniais, paruošiant pagrindą. Dažymo plotą ir tinko remonto vietas nuomininkas privalo suderinti ir darbus priduoti Nuomotojo techniniam prižiūrėtojui, pasirašant paslėptų darbų aktus. Tyrimo akto 1 punkte nurodyta, jog pastato fasadas yra suremontuotas, atlikti pažeistų vietų tinkavimo darbai, fasado dažymas. Tačiau iš šios Tyrimo akto 1 punkte nurodytos informacijos nėra aišku ar pastato fasado darbai buvo atlikti kaip sutarta Sutarties priedo Nr. 4, 1.1 papunktyje (nudažytas dviem sluoksniais ir t.t.). Tyrimo ataskaitoje nurodyta, jog Turto fasado remonto darbai nebuvo priduoti Nuomotojo techniniam prižiūrėtojui ir nebuvo pasirašyti paslėptų darbų aktai.

Analogiška situacija yra ir dėl kitų Darbų atlikimo. Tyrimo akte konstatuojamas darbų atlikimas (langų, durų, šildymo/šaldymo sistemos pakeitimas ir t.t.). Tyrimo ataskaitoje gi, nurodoma, jog nepateiktos pakeistų langų ir durų, šildymo ir šaldymo įrangos, elektros instaliacijos eksploatacinių savybių deklaracijos.

Nors Tyrimo akte pateikta išvada, jog patalpų atliktų remonto darbų vertė yra 58 536,73 Eur su PVM, tačiau teismas pateiktą darbų atlikimo sumą vertina kritiškai. Iš Tyrimo akto nėra aišku kas sudaro šią sumą (medžiagos, darbai, įranga ir pan.). Kaip nurodyta Tyrimo ataskaitoje, pagal nuomininko pateiktus buhalterinius dokumentus (PVM sąskaitas – faktūras) pirktos statybinės medžiagos ir gaminiai nebuvo panaudoti atliekant statybos darbus nuomojamose patalpose, dalis medžiagų net teoriškai negalėjo būti panaudotos. Be to, kaip jau minėta, byloje sprendžiamas sutartų Turto pagerinimo darbų atlikimo nustatytu terminu klausimas, o pateiktame Tyrimo akte ginčo išsprendimui aktualios informacijos nėra. Ieškovė nesiėmė maksimalių pastangų sutarties sąlygai įvykdyti, kokių būtų ėmęsis tokiomis aplinkybėmis protingas asmuo (CK 6.200 straipsnio 4 dalis).

Nors atsakovė teigia, kad Turto gerinimo darbai buvo laiku neatlikti ir dėl ieškovės kaltės, tačiau pagal Sutarties 4 priedo 2 p. darbų suderinimas su atitinkamomis institucijomis buvo nuomininko pareiga, šiuos suderinimus jis įsipareigojo atlikti savo jėgomis ir sąskaita. Šalių sutartas 3 metų terminas Darbams atlikti buvo pakankamas ir šį terminą vertino ir su juo sutiko pati atsakovė pasirašydama Sutartį. 

Byloje nėra duomenų, įrodančių, kad ieškovės kaltės Turto gerinimo darbai buvo neatlikti laiku, o nustatytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovė nesikreipė į ieškovės techninį prižiūrėtoją dėl remonto darbų derinimo ir naudojamų medžiagų. Dėl nurodytų aplinkybių, byloje nėra teisinio pagrindo konstatuoti esant nustatytą ieškovės kaltę bei CK 6.259 str. pagrindu mažinti skolininkės atsakomybę.

Ginčydama ieškinio reikalavimus atsakovė taip pat nurodo, jog ji 2020 m. ir 2021 m. buvo įtraukta į nukentėjusių nuo COVID-19 sąrašą, nes įmonės veikla buvo apribota ir parduotuvių veikla uždrausta, t. y. nuo 2020-03-16 atsakovei aiškiai susidarė nenugalimos jėgos (CK 6.212 straipsnio) aplinkybės. Atsakovės įsitikinimu, ieškovė karantino metu pasirinko neleistiną ir aiškiai neįmanomą savo civilinių teisių gynybos būdą, o atsakovė įvertinusi tai, kad pandemija pagrįstai gali užtrukti ilgą laiką, dėjo visas pastangas, jog sumažinti šalių galimus busimus nuostolius, dėl to nutarė nutraukti nuomos teisinius santykius. Be to, atsakovei nebuvo galimybės kreiptis dėl galimos kompensacijos gavimo.

CK 6.212 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis atleidžiama nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą, jeigu ji įrodo, kad sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių ji negalėjo kontroliuoti ir protingai numatyti sutarties sudarymo metu, ir kad negalėjo užkirsti kelio šių aplinkybių ar jų pasekmių atsiradimui. Nenugalima jėga nelaikoma tai, kad rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių arba skolininko kontrahentai pažeidžia savo prievoles.

Teismų praktikoje pripažįstama, kad nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybes kvalifikuoja tokie požymiai: 1) aplinkybių nebuvo sudarant sutartį ir jų atsiradimo nebuvo galima protingai numatyti; 2) dėl susidariusių aplinkybių sutarties objektyviai negalima įvykdyti; 3) šalis, neįvykdžiusi sutarties, tų aplinkybių negalėjo kontroliuoti ar negalėjo užkirsti joms kelio; 4) šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių ar jų padarinių atsiradimo rizikos. Nesant šių kriterijų visumos, faktinės aplinkybės negali būti pripažintos nenugalima jėga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2010; 2012 m. birželio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-268/2012; 2020 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-147-421/2020, kt.).

Nagrinėjamoje byloje ieškovė prašo priteisti iš atsakovės 29 718,49 Eur už nuomą bei komunalines paslaugas už laikotarpį nuo 2020 m. gegužės mėnesio iki 2020 m. spalio mėnesio.

Šalyje karantinas paskelbtas 2020-03-16. Teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis Vilniaus apygardos teismas 2021-03-15 sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-1609-619/2021 pagal ieškovės VšĮ Vilniaus arkivyskupijos ekonomo tarnybos ieškinį atsakovei E. K.-M. individualiai įmonei dėl skolos, delspinigių ir palūkanų priteisimo ieškinį tenkino iš dalies ir priteisė iš atsakovės, be kita ko, 81 338,22 Eur skolą pagal sąskaitas faktūras išrašytas laikotarpyje nuo 2019-04-09 iki 2020-04-21.

Taigi, atsakovė nevykdė prisiimtų sutartinių įsipareigojimų, t. y, nemokėjo ne tik nuomos mokesčio bet ir komunalinių mokesčių, jau nuo 2019 m. balandžio mėnesio, todėl kritiškai vertinamos atsakovės nurodytos aplinkybės, jog atsiskaityti už nuomą su ieškove ji negalėjusi dėl šalyje paskelbto karantino. Atsakovė nevykdė savo sutartinių įsipareigojimų ir po pasibaigusio karantino. Byloje nėra duomenų, kad atsakovė būtų bandžiusi bent iš dalies atsiskaityti su ieškove ir po to, kai buvo atšauktas pirmasis karantinas.

        Atsakovės nurodytų aplinkybių vertinimui teismas laiko svarbią ieškovės atstovo paminėtą Vilniaus apygardos teismo 2020-12-10 nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-1986-430/2020. Iš teismų informacinės sistemos LITEKO matyti, jog Vilniaus apygardos teismas apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Visana“ ir atsakovės E. K.-M. individualios įmonės apeliacinius skundus dėl Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmų 2020 m. rugsėjo 22 d. galutinio sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Visana“ ieškinį atsakovei E. K.-M. individualiai įmonei dėl skolos priteisimo.

        Teisėjų kolegija konstatavo, jog <... Teismui patikrinus teismų informacinės sistemos duomenis, buvo nustatyta, jog Vilniaus miesto apylinkes teisme (bylos Nr. 1-266-486/2019) ir Vilniaus apygardos teisme (bylos Nr. 1A-109-497/2020) buvo nagrinėjama baudžiamoji byla (bylos Nr. 1A-109-497/2020) atsakovės savininkės E. K.-M. atžvilgiu. Iš minėtos baudžiamosios bylos nuosprendžio ir nutarties turinių matyti, jog šioje baudžiamojoje byloje buvo nagrinėjamos aplinkybės dėl apgaulingai tvarkomos individualios įmonės (t. y. šios bylos atsakovės) buhalterinės apskaitos, neapskaitytų dalies įvykusių ūkinių–finansinių operacijų ir kt. veikų bei buvo priimtas apkaltinamasis nuosprendis, taip pat šioje baudžiamojoje byloje buvo tenkintas iš dalies Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos civilinis ieškinys ir priteista iš E. K.-M. IĮ 72 089,25 Eur gyventojų pajamų mokesčio, 480,60 Eur įmokų į garantinį fondą, 35 586,47 Eur pelno mokesčio, viso 108 156 Eur. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šios aplinkybės tikėtinai taip pat turėjo įtakos dėl kurių atsakovė buvo susidūrusi su finansiniais sunkumais ir negalėjo atsiskaityti su ieškove, kurių atsakovė neatskleidė pirmosios instancijos teismui....>. 

Atsižvelgiant į išdėstytą, ieškovės reikalavimas dėl skolos už nuomą ir komunalinius mokesčius priteisimo laikytinas įrodytu pilnai, todėl iš atsakovės ieškovei priteistina 29 718,49 Eur skola (CPK 178 str., CK 6.156, 6.259 str., 6.212 str. 1 d., 6.487 str.)

Ieškovė taip pat prašo priteisti iš atsakovės 2 326,56 Eur dydžio delspinigius (Sutarties 4.4 punktas).

Netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (CK 6.71 straipsnio 1 dalis), o šalių teisė susitarti dėl netesybų, inter alia (be kita ko) dėl jų dydžio, yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis). Kreditoriaus teisė reikalauti netesybų atsiranda tada, kai skolininkas prievolės neįvykdo arba ją įvykdo netinkamai (CK 6.205 straipsnis).

Iš Sutarties matyti, jog šalys 11.5 punktu sutarė, kad už prievolės įvykdymo termino praleidimą nustatomos netesybos (0,1 proc. delspinigiai), skaičiuojami už kiekvieną pavėluotą kalendorinę dieną nuo laiku nesumokėtos sumos.

Šalims sutarus dėl tam tikro dydžio netesybų, sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo atveju skolininkas negali jo ginčyti, išskyrus atvejus, kai netesybos būtų neprotingos, akivaizdžiai per didelės, atsižvelgiant į konkrečios prievolės pobūdį, padarytą pažeidimą, jo padarinius, skolininko elgesį, prievolės sumą ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-138-684/2018).

Atsakovė ginčydama prašomą priteisti delspinigių sumą nurodo, jog tik po kelių savaičių, kai jau iki tol faktiškai patalpos buvo perduotos ir pradėtas einamasis remontas, buvo sudarinėjama nauja 2015-10-23 nuomos sutartis, atsakovė pastebėjo, kad sutartimi nustatyta nepagrįstai didelė delspinigių norma ir derybų metų buvo prašoma sumažinti šią normą iki protingos ir rinkoje nusistovėjusios mokesčių inspekcijos skaičiuojamos 0,03 proc. delspinigių sumos, tačiau ieškovė nesutiko ir buvo palikta 0,1 proc. delspinigių norma.

Nustatant, ar netesybos nėra pernelyg didelės, motyvuotai gali būti atsižvelgiama į įvairias aplinkybes, kurių sąrašas nebaigtinis: į šalių sutartinių santykių pobūdį ir sutarties tikslus, ar šalys yra vartotojai (ar verslo subjektai), į kreditoriaus patirtų nuostolių dydį, skolininko elgesį, į CK 1.5 straipsnyje įtvirtintus teisingumo, sąžiningumo, protingumo principus, sutarties šalių interesų pusiausvyrą, bankų mokamų palūkanų dydį, CK 6.251 straipsnyje, reglamentuojančiame visiško nuostolių atlyginimo principą, nustatytus kriterijus: atsakomybės prigimtį, šalių turtinę padėtį, šalių tarpusavio santykius, kt. Kita vertus, netesybų mažinimas neturi pažeisti nuostolių patyrusios šalies interesų. Koks netesybų dydis yra tinkamas konkrečiu atveju, yra fakto klausimas, kurį byloje turi įrodyti šalys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. kovo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-170/2013). Kriterijus, pagal kuriuos sprendžiama, ar netesybos ne per didelės, nustato ir pagal juos netesybas vertina teismas, kiekvienu konkrečiu atveju nustatydamas būtent tai bylai reikšmingas aplinkybes (CPK 185 straipsnis). Kasacinis teismas savo nutartyse nėra nustatęs universalaus netesybų dydžio, kuris būtų pripažintinas protingu kiekvienos bylos atveju.

Sprendžiant dėl priteistinų delspinigių dydžio, atsakovės reikalavimas sumažinti nuomos sutartyje numatytą 0,1 proc. delspinigių dydį iki 0,03 proc. grindžiamas tuo, kad šis dydis nėra protingas.

Pagal suformuotą teismų praktiką skolininkas turi įrodyti, jog nustatytas delspinigių dydis pažeidžia skolininko interesus ir turi būti vertinamas kaip galimybė kreditoriui nepagrįstai praturtėti. Nagrinėjamu atveju sutartis sudaryta šalių laisva valia, abi sutarties šalys yra privatūs verslo subjektai ir atsakovė turi ilgalaikę verslo patirtį, dėl to visuomet turėjo galimybę derėtis su kita verslo (sutarties) šalimi dėl delspinigių dydžio. Tokią poziciją yra išdėstęs ir apeliacinės instancijos teismas minėtoje įsiteisėjusioje 2020-12-10 nutartyje. Teisėjų kolegija konstatavo, jog <... atsakovė buvo ne vartotojas, o verslo juridinis asmuo, turintis patirties verslo ir derybų srityse, galintis numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius ir pasirinkti (suderėti) sutarčių sąlygas...>.

Nors atsakovė ir nurodo, kad dėl netesybų dydžio kreipėsi į ieškovę, tačiau byloje tai patvirtinančių įrodymų nepateikė, dėl to atsižvelgus į šių aplinkybių visumą yra pagrindas konstatuoti, jog šalių (kaip verslo subjekto) nustatytų delspinigių dydis yra protingas ir nenustatyta, kad šis dydis galėtų prieštarauti CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.

Be to, kaip matyti iš ieškovės į bylą pateikto 2019-08-02 rašto Nr. S_221, ieškovė sumažino atsakovei skaičiuojamus nuo sutarto 0,1 proc. iki 0,03 proc. už pirmąsias 10 vėlavimo dienų. Atsakovei toliau netinkamai vykdant sutartinius įsipareigojimus, buvo skaičiuojami Sutartimi nustatyti delspinigiai. Ieškovės reikalaujami delspinigiai paskaičiuoti už laikotarpį po karantino pabaigos.

Atsižvelgiant į šias aplinkybes, ieškovei iš atsakovės 2 326,56 Eur delspinigiai.

CK 6.37 straipsnyje numatyta, kad skolininkas, neįvykdęs savo piniginės prievolės, turi mokėti įstatymų nustatyto dydžio ar šalių susitartas palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad tuo atveju, kai šalių ginčas kyla dėl pavėluotų mokėjimų pagal komercinius sandorius ir kreditorius reikalauja taikyti Mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymo nustatytas palūkanų normas, šis specialusis įstatymas turi pirmenybę prieš CK 6.210 straipsnį, ir teismas turėtų taikyti šio Įstatymo nustatytas palūkanas, tarp jų ir nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. gruodžio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-505/2010; 2011 m. kovo 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-92/2011; 2012 m. lapkričio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-526/2012). Todėl minėtame įstatyme nustatytos palūkanos taikytinos ir sprendžiant reikalavimą dėl procesinių palūkanų priteisimo. Atsižvelgiant į išdėstytą, ieškovei iš atsakovės priteistinos 8 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).

Dėl priešieškinio ir patikslinto priešieškinio reikalavimų

Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės 6 mėnesių nuomos mokesčio 25 969,02 Eur baudą. Reikalavimą grindžia Sutarties 11.13 punktu, kurio šalys sutarė: <...Su sąlyga, kad iki sutarties nutraukimo dienos nuomininkas bus atlikęs visus neatskiriamų turto pagerinimo darbus, nurodytus šios sutarties priede Nr. 4, nutraukus šią sutartį esant nuomotojo kaltei, nuomotojas privalo sumokėti nuomininkui 6 (šešių) mėnesių nuomos mokesčio baudą, neatlyginant jokių kitų nuomininko nuostolių, susijusių su tokiu sutarties nutraukimu. Šiame sutarties punkte aptarta atsakomybė gali būti taikoma nuomotojui tik tuo laikotarpiu, kuriuo nuomininkui skaičiuojamas (taikomas) šios sutarties specialios dalies 4.1.1. punkte nurodytas nuomos mokesčio dydis...>.

        Anksčiau aprašytais motyvais teismas nustatė, kad atsakovė nėra atlikusi visų neatskiriamų turto pagerinimo darbų arba juos atliko netinkamai, taigi sąlygos taikyti Sutarties 11.13 punktą nėra.

        Be to, dar viena būtina sąlyga baudos taikymui – sutarties nutraukimas esant nuomotojo kaltei.  

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų matyti, jog ieškovė 2020-09-09 d. raštu Nr. S_215, įspėjo nuomininkę, jog šiai per nurodytą terminą Nuomininkas nepašalins Sutarties pažeidimų ir nepateiks Sutarties įvykdymo užtikrinimo, tai nuomotoja nutrauks Sutartį vienašališkai dėl nuomininkės kaltės.

Kitu 2020-09-24 raštu Nr. S_229, ieškovė informavo atsakovę apie savo pozicijos pasikeitimą, nurodydama, jog Sutartis yra tęsiama ir patalpų perėmimas nevyks 2020-09-25. Vėliau ieškovė, 2020-09-30 raštu Nr. S_232 patvirtino atsakovei, kad Sutartis yra galiojanti, bei siūlė joje nustatyta tvarka ir sąlygomis naudotis patalpomis iki 2025-09-23. Ieškovė 2020-10-15 el. laišku pasiūlė atsakovei apžiūros vietoje susitikus aptarti ir bendrai ieškoti tarp šalių kilusių sutarties vykdymo klausimų sprendimo dėl Sutarties išsaugojimo. Galiausiai ieškovė 2020-10-20 el. laišku pranešė atsakovei, kad iki 2020-10-22 atsakovei nesudarius papildomo susitarimo raštu dėl naujo Nuomos mokesčio dydžio likusiam Nuomos terminui, ieškovė laikys, kad atsakovė išreiškė savo valią Sutarties Bendrosios dalies 10.3 punkto pagrindu nutraukti Sutarti vienašališkai nuo 2020-10-23, ir prašė pranešti, jei atsakovei savo poziciją.

        Taigi, Sutartis tarp šalių 2020-10-23 nutraukė pati atsakovė, nereaguodama į ieškovės siūlymus derėtis dėl Sutarties vykdymo sąlygų, todėl atsakovė prašomos priteisti baudos pagal Sutarties 11.13 punktą nėra pagrindo.

        Kiti šalių procesiniuose dokumentuose išdėstyti ir teismo posėdžių metu išsakyti argumentai nėra teisiškai reikšmingi, dėl to teismas dėl jų plačiau nepasisako. Pažymėtina, jog teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. kovo 16 nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-107/2010; 2015 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-459-611/2015).

        Dėl bylinėjimosi išlaidų

CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

Ieškovė pareikšdama ieškinį sumokėjo 802,56 Eur žyminio mokesčio už ieškinio reikalavimus ir išlaidas banko pavedimams apmokėti bei prašo priteisti ieškovės patirtas 11 374 Eur bylinėjimosi išlaidas (advokato ir eksperto paslaugoms apmokėti). Šioms išlaidoms pagrįsti ieškovė pateikė bylinėjimosi išlaidų detalizaciją ir atliktų mokėjimų patvirtinimą.

Ieškovės ieškinys yra patenkintas visiškai, todėl iš atsakovės ieškovei priteistina 12 176,56 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Iš atsakovės priteistinas 554 Eur žyminis mokestis valstybei už priešieškinio reikalavimus.

Taip pat iš atsakovės valstybei priteistinos 15,69 Eur išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu.

Vadovaudamasis išdėstytais teiginiais bei Lietuvos Respublikos CPK 259, 270, 441 straipsniais, teismas

n u s p r e n d ž i a :

        Ieškinį, patikslintą ieškinį tenkinti pilnai.

        Priešieškinį, patikslintą priešieškinį atmest.

        Priteisti ieškovei VšĮ Vilniaus arkivyskupijos ekonomo tarnybai, į. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovės E. K. – M. individualios įmonės, j. a. k. (duomenys neskelbtini), 29 718,49 Eur (dvidešimt devynių tūkstančių septynių šimtų aštuoniolikos eurų 49 ct) skolos, 2 326,56 Eur (dviejų tūkstančių trijų šimtų dvidešimt šešių eurų 56 ct) delspinigių, 8 (aštuonių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 32 045,05 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos, t. y. nuo 2020-11-11, iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 12 176,56 Eur bylinėjimosi išlaidų.

        Priteisti iš atsakovės E. K. – M. individualios įmonės, j. a. k. (duomenys neskelbtini), 554 Eur (penkių šimtų penkiasdešimt keturių eurų 00 ct) žyminį mokestį ir 15,69 Eur (penkiolikos eurų 69 ct) išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei.

        Sprendimas gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per sprendimą priėmusį teismą.

Teisėjas                                                                        Ričardas Prašmuntas