Civilinė byla Nr.2-2919-737/2012
Teisminio proceso Nr. 2-17-3-02521-2012-8
Procesinio sprendimo kategorija 128.11
(S)
JONAVOS RAJONO APYLINKĖS TEISMAS
N U T A R T I S
2012 m. gruodžio 12 d.
Jonava
Jonavos rajono apylinkės teismo teisėja Jūratė Petraškienė, rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal pareiškėjos J. P., atstovaujamos advokato Antano Jarašiaus, skundą dėl antstolio N. A. veiksmų, suinteresuotiems asmenims - antstoliui N. A. ir išieškotojui A. K.,
n u s t a t ė :
Pareiškėja J. P. reikalauja panaikinti 2012-09-26 antstolio N. A. patvarkymą vykdomojoje byloje Nr. 0165/11/01037, kuriuo atsisakyta skirti pakartotinę ekspertizę jos skolininkės areštuotam nekilnojamajam turtui (žemės sklypui, unikalus Nr.5333-0029-0012, gyvenamajam namui, unikalus Nr.5396-1000-8018 ir ūkiniams pastatams bei kiemo įrenginiams), esančiam (duomenys neskelbtini)., įvertinti; vykdomąją bylą Nr.0165/11/01037 sustabdyti; paskirti vykdomojoje byloje pakartotinę ekspertizę dėl žemės sklypo ir sodybos rinkos vertės nustatymo.
Skunde nurodė, jog žemės sklypas yra daugiau kaip 30 arų dydžio, gražioje, sveikoje ir patogioje vietoje, prie pušyno ir vandens telkinio (miesto maudymvietės). Todėl eksperto nustatyta 1 aro kaina 1.447 Lt yra akivaizdžiai per maža. Gyvenamasis namas ir sklypas įvertinti palyginus ne visiškai panašių turto objektų sandorių kainas. Turto vertintojas turėjo pažymėti visas nepanašias vertinamo ir palyginamojo objektų savybes ir vertinti kaip vienetą, susidedantį iš pastato ir žemės sklypo. Turto vertintojas tik iš dalies taikė atkuriamosios vertės (kaštų) metodą; neturėjo pakankamai informacijos apie panašius objektus šioje vietovėje. Netaikė naudojimo pajamų vertės metodo, nes parduodamas turtas gali duoti pinigines pajamas arba kitokią kiekinę matuojamą naudą, kt. Turto vertintojas nenustatė visų žemės sklypo teigiamų savybių (sklype augančių ąžuolų; pravesto miesto vandentiekio, netoli sklypo ribos atvestos gamtinių dujų trasos). Be to, Kauno apskrities VPK Kauno m. Žaliakalnio PK baigtas ikiteisminis tyrimas Nr. 66-1-00615-11, kurioje pateikti įtarimai R. J. pagal BK 182 str. 2 d., t.y. kuris ją suklaidindamas, nusikalstamu būdu įkalbėjo paimti paskolą ir pinigus - 42300 Lt perduoti jam. Yra pateikusi civilinį ieškinį, byla netrukus bus perduota teismui. Taigi, pardavus turtą iš varžytinių, nukentėtų ekonomiškumo principas - tektų teismine tvarka naikinti antstolio veiksmus ir taikyti restituciją. (b.l.2-3).
Antstolis N. A. 2012-10-29 patvarkymu pareiškėjos skundą atsisakė patenkinti, ir jį su vykdomąja byla persiuntė Jonavos rajono apylinkės teismui. Patvarkyme nurodė, kad skolininkės teiginys, jog sklypo vertę didina tai, kad sklypas yra daugiau kaip 30 arų dydžio nepagrįstas, nes paremtas tik subjektyvia skolininkės, kuri nėra nekilnojamojo turto rinkos dalyvė, nuomone. Nepagrįsti teiginiai, kad kaina parinkta vien tam, kad pakaktų pardavus padengti vykdomąjį dokumentą, nes skola pagal vykdomąjį dokumentą sudaro 65937 Lt, o turtas įvertintas 53995 Lt, todėl gautos realizavus šį turtą sumos gali nepakakti visiškai įvykdyti vykdomąjį dokumentą. Pažymi, kad vykdant varžytynes, varžytynių dalyviai turi teisę siūlyti didesnę kainą, nei nurodyta nekilnojamojo turto ekspertizėje, o skolininkas iki varžytynių pradžios turi teisę pats arba pavesti kitiems asmenims surasti iš varžytynių parduodamo turto pirkėją, kuris sumokėtų tokią sumą, kuri atitiktų skolininko interesus (pvz. didesnę už eksperto nustatytą turto vertę), bet ne mažesnę pinigų sumą kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, kuri laikoma eksperto nustatyta turto vertė. Skolininkė savo deklaratyvių teiginių apie neva didesnę įvertinto turto rinkos vertę niekuo nepagrindžia, ji nėra susipažinusi su visu ekspertizės aktu, todėl nepagrįstai teigia, kad ekspertizės išvada nepagrįsta rinkos informacija, ar panašiais objektais. Antstolis eksperto nustatyta vertinamo objekto rinkos verte neturi pagrindo abejoti; sutinka su turto vertintojo teiginiu, kad mažesnio ploto žemės sklypo vienas aras rinkoje yra brangesnis nei didesnio, todėl turto vertintojas teisingai nustatė ir apskaičiavo žemės sklypo ploto pataisos koeficientą (v.b.l.151).
Suinteresuotas asmuo antstolis N. A. pateikė atsiliepimą, kuriame su skundu nesutinka, pažymi, kad skolininkės skundas paremtas tik jos pačios samprotavimais ir spėliojimais, bet neparemtas jokiais objektyviais įrodymais (pvz. realių sandorių pavyzdžiais ar kt.). Ekspertizės išvada dėl areštuoto turto rinkos vertės abejonių antstoliui nekelia (b.l. 10).
Suinteresuotas asmuo A. K. per teismo nustatytą terminą atsiliepimo nepateikė.
Skundas tenkintinas iš dalies.
Vykdomosios bylos Nr.0165/11/01037 medžiaga nustatyta, kad Kauno m. apylinkės teismas 2011-11-07 nutartimi civilinėje byloje Nr.2-20225-285/2011 patenkino A. K. reikalavimus priverstinai išieškoti iš J. P. 65800 Lt sumą bei parduoti iš varžytynių jai priklausantį nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini), ir butą, adresu (duomenys neskelbtini)(v.b.l.2-3). Šį teismo vykdomąjį raštą išieškotojas A. K. perdavė vykdyti antstoliui N. A. (v.b.l.5). Antstolio 2011-12-27 gautu nekilnojamojo turto registro išrašu nustatyta, kad nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vidutinė rinkos vertė 2010-08 mėn. vertinimu yra didesnė nei išieškotina suma (žemės sklypo – 77700 Lt, gyvenamojo namo – 14900 Lt, kitų priklausinių ir kiemo statinių – 879 Lt, viso 93479 Lt (v.b.l.9-12). Antstolis, atlikęs vidutinių rinkos verčių paiešką, nustatė, kad 2011-01-01 masinio vertinimo būdu sklypo kaina buvo 53800 Lt, atitinkamai gyvenamojo namo – 13800 Lt, kitų priklausinių ir kiemo statinių – 775 Lt (v.b.l.13-19). Esant tokiam vertės skirtumui antstolis savo iniciatyva 2012-02-10 priėmė patvarkymą skirti ekspertizę turto rinkos vertei nustatyti, pavedant ją atlikti UAB „Turto vertė“ teismo ekspertui G.J. B. (v.b.l.28) ir apie tai informavo skolininkę (b.l.29). Turto vertintojas 2012-07-19 pateikė nekilnojamojo turto ekspertizę Nr.1207-0013, kuria skolininkės turtas buvo įvertintas bendrai 53995 Lt sumai (sklypas - 44580 Lt, gyvenamasis namas - 852 Lt, kiti priklausiniai ir kiemo statiniai – 663 Lt; v.b.l.77-115). Skolininkė J. P. 2012-09-11 pateikė antstoliui prieštaravimus dėl turto įvertinimo ir prašė paskirti vykdomojoje byloje pakartotinę ekspertizę dėl žemės sklypo ir sodybos, esančios adresu (duomenys neskelbtini) ., rinkos vertės nustatymo, nes nustatyta 1.447 Lt vieno aro vertė yra per maža, kadangi šiame rajone parduodamų sklypų 1 aro kaina yra nuo 4500 iki 6-7000 Lt (v.b.l.135,139). Skolininkė pateikė 2007-09-03 nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame žemės sklypo vidutinė rinkos vertė 2007 m. rugpjūčio 10 d. buvo 94506 Lt, gyvenamojo namo – 14254 Lt, kitų kiti priklausinių ir kiemo statinių – 1445 Lt, viso 110205 Lt (v.b.l.137-138). Antstolis pakartotinai atlikęs vidutinių rinkos verčių paiešką nustatė, kad 2012-01-01 žemės sklypo vertė yra 53800 Lt (v.b.l.140). Skolininkė 2012-09-14 pateikė antstoliui prašymą jokių vykdymo veiksmų neatlikinėti, nes baigiama baudžiamoji byla (v.b.l.141). Antstolis 2012-09-26 patvarkymais pakartotinę ekspertizę skirti atsisakė (v.b.l.143), skolininkės prašymo sustabdyti vykdymo veiksmus dėl baigiamo ikiteisminio tyrimo netenkino (v.b.l.145).
CPK 681 straipsnyje nustatytose areštuoto skolininko turto įkainojimo taisyklėse reikalaujama, kad skolininko turtas būtų įkainotas rinkos kaina, atsižvelgiant į turto nusidėvėjimą bei arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones apie turto vertę. Pagal įstatymą vykdymo procese areštuotas turtas turi būti įkainotas objektyviai, maksimaliai artima esančiai laisvoje rinkoje turto rinkos kaina. Teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas – visų pirma antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia realias galimybes taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai atitiktų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-211/2007; 2008 m. gruodžio 16 d. nutartis c.b. Nr. 3K-3-604/2008).
Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašu nustatyta, kad 2010-08-18, tai yra prieš du metus, vertinimu ginčo turto vertė buvo beveik du kartus didesnė, nei turtas įkainuotas šiai dienai - 93479 Lt (b.l.9-12). 2011-01-01 ši vertė sumažėjo iki 72975 Lt (b.l.13-19). 2012-07-19 ekspertizės akte eksperto G.J. B., nustatyta, kad ginčo turto (adresu (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 53995 Lt (vien žemės sklypo vertė – 44580 Lt) (b.l.76-115). Nors antstolis nurodo, jog pagrindo abejoti turto vertintojo nustatyta ginčo turto verte neturi, tačiau gavęs ekspertizės aktą jis pakartotinai atliko vidutinių rinkos verčių paiešką ir nustatė, kad vien tik žemės sklypo vertė 2012 m. sausio 1 d. yra 53800 Lt (b.l.140), t.y. 9220 Lt didesnė nei eksperto nustatyta. Pastarasis skirtumas ir didelė kainų dinamika masinio turto vertinimo metu per gana trumpą laiko tarpą, teismui kelia pagrįstų abejonių dėl turto vertės nustatymo ekspertizės išvadoje teisingumo.
Skolininkei pareiškus prieštaravimus dėl turto vertinimo ekspertizės metu nustatytos turto vertės, teismas privalo vertinti ekspertizės aktos pagrįstumą ir išsamumą. Ekspertizės aktu nustatyta, kad turto vertintojas pasirinko du vertinimo metodus (išlaidų (kaštų) ir lyginamąjį). Žemės sklypo vertei pagrįsti naudotas lyginamosios vertės metodas, kuriuo turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas. Turto vertintojas iš 5 palyginimui parinktų objektų, nurodė tik vieno objekto duomenų gavimo šaltinį, paaiškindamas, kad apie kitų palyginamųjų objektų pirkimo pardavimo sandorius, įregistruotus VĮ Registrų centre 2011-2012 m., informaciją jis gavo iš VĮ Registrų centro duomenų bazės ir tikslios informacijos, pagal kurią galima būtų identifikuoti analogą, nepateikė (b.l.88). Neesant ekspertizės akte tikslių palyginamųjų objektų adresų, jų pardavimo datų, teismas neturi galimybės patikrinti ar ekspertizės akte pateikiamos palyginamųjų objektų kainos yra teisingos. Be to ekspertizės akte ekspertas, analizuodamas nekilnojamojo turto rinkos konjunktūrą, aptaria tik butų kainų pokyčius, kai vertinamas žemės sklypas su statiniais. Analizuodamas kainų pokyčius laike, ekspertas nurodo, kad butų kainų pokyčiai yra simboliniai, tai yra per metus kainos sumažėjo priklausomai nuo vietovės nuo 0,2 proc. iki -1,6 proc. per metus. Ekspertas analizavo ginčo sklype esančių pastatų nusidėvėjimo klausimus, tačiau apie patį namų valdos žemės sklypą nurodė tik tiek, kad jis yra apžėlęs aukšta tankia žole. Todėl iš ekspertizės akto nėra aišku, kodėl ginčo turto ir ypač žemės klypo, vertė per kelerius metus reikšmingai sumažėjo. Kaip teisingai nurodo pareiškėja, ekspertizės akte nėra duomenų apie tai, ar ekspertas, vertindamas ginčo turtą, atsižvelgė į atvestas komunikacijas.
Pareiškėjos nurodyti argumentai apie ikiteisminio tyrimo pabaigimą baudžiamojoje byloje Nr. 66-1-00615-11, nėra susiję su pakartotinės ekspertizės klausimo sprendimu, todėl nėra analizuojami.
Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia, kad kilus abejonėms dėl ekspertizės išvados pagrįstumo, antstolio patvarkymas, kuriuo atsisakyta skirti pakartotinę ekspertizę skolininkės areštuotam nekilnojamajam turtui (žemės sklypui, unikalus Nr.5333-0029-0012, gyvenamajam namui, unikalus Nr.5396-1000-8018 ir ūkiniams pastatams bei kiemo įrenginiams), esančiam (duomenys neskelbtini)., įvertinti, naikintinas. Antstolis įpareigojamas skirti pakartotinę ekspertizę, pavedant ją atlikti kitam ekspertui (682 str.2 d., 219 str. 2 d.).
Pareiškėja taip pat prašo vykdomąją bylą sustabdyti, tačiau teismas, atsižvelgdamas į tai, kad vykdomosios bylos sustabdymo klausimo sprendimą įstatymas priskiria išskirtinai antstolio prerogatyvai (CPK 626-627 str.), šį pareiškėjos reikalavimą atmeta.
Vadovaudamasis LR CPK 510 str., 682 str., teismas,
n u t a r i a :
J. P. skundą tenkinti iš dalies.
Panaikinti antstolio patvarkymą vykdomojoje byloje Nr. 0165/11/01037, kuriuo atsisakyta skirti pakartotinę ekspertizę skolininkės areštuotam nekilnojamajam turtui (žemės sklypui, unikalus Nr.5333-0029-0012, gyvenamajam namui, unikalus Nr.5396-1000-8018 ir ūkiniams pastatams bei kiemo įrenginiams), esančiam (duomenys neskelbtini)., įvertinti.
Įpareigoti antstolį paskirti pakartotinę ekspertizę, pavedant ją atlikti kitam ekspertui.
Kitoje dalyje skundą atmesti.
Nutartis per 7 dienas nuo nuorašo įteikimo dienos gali būti skundžiama Kauno apygardos teismui per Jonavos rajono apylinkės teismą.
Teisėja Jūratė Petraškienė