VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

NUTARTIS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. lapkričio 21 d. 

Vilnius 

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Visvaldo Kazakiūno (kolegijos pirmininko ir pranešėjo), Rositos Patackienės ir Dainiaus Rinkevičiaus, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apelianto (atsakovo) UAB „Milenija“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023-06-27 sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo S. V. ieškinį dėl prievolės įvykdymo natūra, netesybų priteisimo arba (alternatyvus reikalavimas) nuostolių atlyginimo priteisimo, pareikštą atsakovui UAB „Milenija“ ir

nustatė: 

I. Ginčo esmė 

1. Ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas: 1) įpareigoti atsakovą įvykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieškovu nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (toliau – žemės sklypas), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name, (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto (toliau – butas), kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo – pardavimo už 165 000 Eur sutartį; 2) skirti atsakovui 300 Eur dydžio baudą už kiekvieną uždelstą įvykdyti teismo sprendimą dieną, jeigu atsakovas per nustatytą terminą neįvykdys sprendimo; 3) priteisti iš atsakovo 15 097 Eur dydžio delspinigius; 4) teismui atmetus ieškinio reikalavimą įpareigoti atsakovą įvykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra, patenkinti alternatyvų reikalavimą – ieškovui iš atsakovo priteisti jo prarastos galimybės įsigyti Rezervavimo sutartyje Nr. 2020/10/16 nurodytą nekilnojamąjį turtą vertę – 80 000 Eur – bei 5 procentų dydžio metines palūkanas už teismo priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo dienos; 4) priteisti ieškovui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovas nurodė, kad šalys 2021-12-07 sudarė Rezervavimo sutartį Nr. 2020/10/16, kurios 1.1 punkte buvo nustatyta: šios sutarties pagrindu pardavėjas įsipareigoja atskiros rašytinės sutarties pagrindu parduoti, o pirkėjas – nupirkti už šioje sutartyje nurodytą kainą bei šioje sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sąlygomis žemiau nurodytą nekilnojamąjį turtą: butui priklausančią dalį žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1130 ha, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausantį pardavėjui ir būsimą butą statomame dvibučiame name (duomenys neskelbtini), kurio preliminarus plotas 100 m2 (toliau sutartyje žemės sklypas ir būsimas namas kartu vadinami Turtu). Pagal šios sutarties 2.1 punktą šalys susitarė, kad turto kaina yra 165 000 Eur. Šalys patvirtino, kad nurodyta kaina yra nustatyta bendru šalių susitarimu, galutinė ir nekeičiama. Sutarties 3.1 punkte nustatyta, kad sutarties 2.1 punkte nurodytą turto kainą pirkėjas privalo sumokėti pardavėjui tokia tvarka: 5 000 Eur pirkėjas įsipareigoja sumokėti mokėjimo pavedimu į pardavėjo nurodytą atsiskaitomąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini) per 3 (tris) darbo dienas nuo šios sutarties pasirašymo, tokiu būdu užtikrindamas pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą. Likusią kainos dalį – 160 000 Eur pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui per 30 darbo dienų nuo pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo ir notarinio patvirtinimo dienos, įregistravus VĮ Registrų centre 100 proc. Turto baigtumą.

3. Sutartį šalys pasirašė 2020-12-07, o 2020-12-08 ieškovas sumokėjo atsakovui sutarties 3.1.1 punkte nurodytą 5 000 Eur įmoką, t. y. užtikrino pagrindinės sutarties sudarymą, ir įmokos sumokėjimo dokumentą persiuntė elektroniniu paštu atsakovui. 2020-12-13 atsakovo interesais veikiantis nekilnojamojo turto agentas susisiekė su ieškovu ir nurodė, kad 2020-12-07 pasirašytoje sutartyje yra įsivėlusi klaida – nurodytas neteisingas (duomenys neskelbtini)esančio žemės sklypo kadastrinis numeris ir plotas, o taip pat adresu (duomenys neskelbtini)statomo būsimo buto numeris per klaidą nurodytas ne 101, bet 85. Dėl šios priežasties agentas 2020-12-13 elektroniniu paštu nusiuntė ieškovui ir atsakovui pataisytą sutarties Nr. 2020/10/16 variantą, kurios 1.1 punkte jau buvo nurodyti teisingi žemės sklypo ir statomo buto duomenys. Tačiau dėl ieškovui nežinomų priežasčių pataisytame sutarties variante jos sudarymo data buvo nurodyta jau nebe 2020-12-07, bet 2020-10-16. Ieškovas ne(at)kreipė dėmesio į naujai atsiųstoje sutartyje nurodytą atgalinę datą ir pasirašė jam atsiųstą sutarties variantą. Tai, kad pataisytas sutarties variantas ne tik buvo atsiųstas ieškovui 2020-12-13, bet ir atsakovo interesais veikiančio nekilnojamojo turto agento modifikuotas 2020-12-13, t. y. jau po to, kai buvo 2020-12-07 pasirašytas sutarties variantas, patvirtina šios sutarties, pateikiamos su ieškiniu Microsoft Word dokumento formatu, metaduomenys, pagal kuriuos paskutinį kartą šis dokumentas buvo pakeistas (modifikuotas) 2020-12-13, 10:02 val., ir tokius pakeitimus atliko būtent nekilnojamojo turto agentas Maksim Dorenskij, kuris ir atsiuntė jį ieškovui 2020-12-13, 10:03:51 val. Ieškovas pažymėjo, kad 2020-12-13 atliktas anksčiau sudarytos sutarties tekste esančių klaidų ištaisymas: žemės sklypo kadastrinio numerio, ploto ir statinio adreso pakeitimas, tuo pačiu nurodant atgalinę sutarties sudarymo datą, negali būti laikomas iš esmės naujo susitarimo dėl to paties turto sudarymu, sukeliančiu šalims pasekmes atgaline data, įskaitant, bet neapsiribojant, tariamą įmokos nesumokėjimą nustatytu terminu ir sutarties tariamą negaliojimą dėl šios priežasties (Sutarties 3.1.1 punktas). 

4. Ieškovas paaiškino, kad atsakovas sutartimi įsipareigojo atlikti buto statybos darbus bei butą įrengti pagal sutarties šalių suderintą bazinę buto apdailos sąmatą, suderintą sutarties priede Nr. 1 (sutarties 3.1.3 punktas). Sutarties 3.1.2 punkte nustatyta, kad atsakovas parduos turtą, kurio baigtumas bus 100 proc. Pagal sutarties 4.5 punkto nuostatas atsakovas įsipareigojo visus darbus pabaigti ir perduoti ieškovui iki 2021-07-31, o pagrindinę sutartį sudaryti taip pat iki 2021-07-31 (sutarties 4.3 punktas). Iš pateikiamo šalių susirašinėjimo matyti, kad po sutarties sudarymo šalys komunikavo dėl buto įrengimo, ieškovas teikė informaciją apie pasirinktas buto apdailos medžiagas, kurias atsakovas pirko butui įrengti pagal ieškovo nurodymus, kad ieškovas pats savo lėšomis pirko statybines medžiagas ir kitas prekes, reikalingas butui įrengti ir apstatyti, kad jį galima būtų naudoti pagal paskirtį. Ieškovas atkreipė dėmesį į tai, kad toks bendravimas vyko ne tik iki sutartyje nustatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino, tačiau ir jam suėjus. Taigi, ieškovui nekilo abejonių, kad nors pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ir butas nebuvo užbaigtas 100 proc. iki sutartyje nustatyto termino – 2021-07-31, abi šalys po šio termino elgėsi taip, kad tokie veiksmai aiškiai rodė, jog nei ieškovas, nei atsakovas nelaikė, kad pagrindinės sutarties termino praleidimas nutraukė šalių susitarimą sudaryti pagrindinę sutartį sutartyje nustatytomis sąlygomis.

5. Ieškovas nurodė, kad 2022-04-29 pateikė atsakovui pretenziją dėl sutarties nevykdymo, po kurios gavo atsakymą, iš kurio matyti, kad: i) atsakovas manė, jog ieškovas neturi ketinimų vykdyti sutartį, nes tariamai nepateikė įrodymų, kad galės per 30 dienų sumokėti likusią turto kainą, nurodytą sutarties 3.1.2 punkte; ii) sutartis 2021-07-31 pasibaigė ir šalių nebesaisto; iii) ieškovas tariamai netinkamai vykdė sutartį, nes laiku nesumokėjo 5 000 Eur avansinės įmokos, nes tariamai sutartis buvo sudaryta ne 2020-12-07, bet 2020-10-16. Galiausiai, atsakovas 2022-06-01 raštu informavo ieškovą, kad grąžino jam jo sumokėtą 5 000 Eur avansą ir kad sutinka atlyginti ieškovo patirtus nuostolius dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Ieškovo įsitikinimu, nurodomos aplinkybės patvirtina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta išimtinai dėl atsakovo neveikimo, o tokį neveikimą nulėmė atsakovo nenoras parduoti ieškovui turtą už nebepalankią atsakovui sutartyje nustatytą kainą, kadangi pagal viešai žinomą informaciją nekilnojamojo turto kainos rinkoje išaugo, kas iš esmės matyti iš atsakovo raštų turinio.

6. Ieškovas laikėsi pozicijos, jog atsižvelgiant į tai, kad sutartimi šalys sutarė ne tik dėl turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo ateityje, tačiau ir dėl dar nesukurto turto statybos darbų atlikimo/užbaigimo apimties ir terminų, dėl turto baigtumo laipsnio, kas reiškia, kad atsakovas įsipareigojo organizuoti ir turto kadastrinių duomenų, reikalingų jo baigtumo laipsniui įregistruoti nekilnojamojo turto registre, nustatymą. Tai, kad po pagrindinės sutarties sudarymo termino suėjimo šalys ilgą laiką neparodė, kad jų nebesaisto prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kad šalys apsikeitė pozicijomis dėl turto galimo pardavimo kitokiomis, nei nustatytos sutartyje, sąlygomis, rodo, kad šalys iš esmės nesutarė dėl vienos iš siekiamos sudaryti sutarties sąlygų – kainos. Šios aplinkybės ir sutarties nuostata, pagal kurią ieškovui buvo suteikta teisė pasirinkti kitokį buto apdailos variantą, nei atsakovo siūlomas, ir kad ieškovas šia jam suteikta teise naudojosi, teikia pagrindą išvadai, kad sudarytoji sutartis yra ne vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį. Ieškovo vertinimu, šalių sudaryta sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl ieškovas savo pažeistas teises gali ginti, reikalaudamas prievolę įvykdyti natūra, t. y. įpareigoti atsakovą sudaryti su ieškovu pagrindinę sutartį –buto pirkimo–pardavimo sutartį, ar naudotis kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis). 

7. Ieškinyje taip pat nurodyta, kad dėl to, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta sutartyje nustatytu terminu ir atsakovas atsisako ją sudaryti sutartyje nustatytomis sąlygomis, ieškovui kyla neigiamos pasekmės – jis numatytu terminu negavo turto, kurį nuo 2021-07-31 turėti nuosavybės teise ir jame gyventi turėjo pagrįstus lūkesčius, kilusius iš sutarties ir jos vykdymo. Ieškovas yra savo lėšomis įgijęs buto apdailai skirtų medžiagų, kurios jau yra panaudotos, įrengiant butą, o taip pat pagal buto parametrus pagamintus baldus, buitinę techniką ir šios išlaidos viršija 15 000 Eur, todėl atsakovo sutarties neteisėtu nevykdymu pažeistos ieškovo teisės ir interesai galėtų būti apginti, sudarius pagrindinę sutartį tokiomis sąlygomis, kurios nustatytos sutartyje. 

8. Ieškovas nurodė, kad ieškinio pateikimo metu atsakovas prievolės pastatyti ir parduoti ieškovui Turtą įvykdymo terminą yra praleidęs daugiau kaip 10 mėnesių, todėl, atsižvelgdamas į sutarties 5.2 punktą ir CK 1.125 straipsnio 5 dalyje nustatytą sutrumpintą ieškinio senaties terminą ieškiniams dėl netesybų išieškojimo, ieškovas reikalavo iš atsakovo priteisti delspinigius – 15 097,50 Eur, priskaičiuotus už 183 dienas (165 000 × 0,05 proc. × 183 d.). 

9. Ieškovas nurodė, kad dėl atsakovo neteisėtų veiksmų patyrė netiesioginius nuostolius, kurių išraiška yra prarastos galimybės vertė, t. y. ieškovas prarado galimybę įsigyti gyvenamąjį būstą tomis kainomis, kurios galiojo sutarties pasirašymo metu. Turėdamas teisėtą lūkestį pagal sutartį įsigyti turtą, ieškovas sutarties galiojimo laikotarpiu neieškojo kito gyvenamojo būsto. Sutartis buvo sudaryta 2020-12-07, o aplinkybė, kad atsakovas nebeparduos turto ieškovui galutinai tapo aiški 2022-06-01. Taigi, ieškovas dėl atsakovo neteisėtų ir nesąžiningų veiksmų prarado daugiau kaip 1,5 metų. Per tą laikotarpį gyvenamojo būsto pasiūla sumažėjo, o kainos reikšmingai išaugo. Ieškovas pažymėjo, kad dėl atsakovo neteisėtų veiksmų jis atsidūrė tokioje situacijoje, jog už norimą gyvenamąjį būstą turės mokėti daugiau. Siekiant atkurti padėtį, buvusią iki sutarties pasirašymo, ieškovui priteistinas iš atsakovo nuostolių dėl prarastos galimybės atlyginimas, kurį ieškovas įvertino 80 000 Eur, remdamasis į bylą pateikto 2023-03-31 teismo ekspertizės akto išvadomis.

10. Atsakovas laikėsi pozicijos, kad susiklostė šalių ikisutartiniai teisiniai santykiai CK 6.165 straipsnio prasme. Atsakovo teigimu, suėjus terminui (2021-07-31), kuomet turėjo būti sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis, nesudarius pagrindinės sutarties ir rašytinio susitarimo dėl rezervavimo sutarties pratęsimo, šalių tarpusavio įsipareigojimai nutrūko, kadangi buvo susiklostę ikisutartiniai teisiniai santykiai.

11. Atsakovas nurodė, kad buto apdaila buvo parinkta tokiu pat principu, kaip ir kito dvibučiame name esančio buto. Atsakovas buvo parinkęs atitinkamas medžiagas, įvertindamas tiek jų kokybę, tiek kainą. Tačiau, atsakovo teigimu, ieškovas rezervavimo sutarties galiojimo terminu ėmė siūlyti atsakovui savo parinktas medžiagas, keisdavo nuomonę dėl apdailos medžiagų, t. y. rinkdavosi brangesnes, už kurias žadėdavo apmokėti papildomai, tačiau žadėjęs apmokėti kainų skirtumą, to nedarė, nors tokia ieškovo pareiga buvo numatyta ir sutarties 3.1.3. punkte. Pradžioje atsakovas manė, jog ieškovas ketina ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, todėl į kai kuriuos ieškovo siūlymus pagal galimybes atsižvelgdavo, nepriklausomai nuo to, kad ieškovo nuomonės keitimas sunkino apdailos bute sprendimus bei darbų užbaigimą. Tačiau pagrindinės sutarties sudarymo terminas pasibaigė, sutarties terminas nebuvo pratęstas, nauja sutartis taip pat nebuvo sudaryta. Atsakovo teigimu, gamintojai nebuvo atvykę į butą jo apžiūrėti bei išmatuoti vietas baldams, baldai, kuriuos ieškovas tvirtina užsakęs, nėra ir nebuvo sumontuoti bute. Ieškovo nurodomos buitinės technikos įsigijimas, atsakovo nuomone, nepatvirtina fakto, kad tokia technika skirta įrengti konkrečiame bute, nepateiktas tokių pirkinių apmokėjimą patvirtinantis dokumentas ar duomenys, kad tokia technika būtų atgabenta ar sumontuota bute. 

12. Atsakovo teigimu, suėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui (2021-07-31), šalių bendravimas nutrūko, dėl ko atsakovas laikė, kad ieškovas turto įsigyti nepageidauja Atsakovui nebuvo pateikta informacija, kaip ieškovas ketina atsiskaityti už perkamą turtą (naudotis banko paslaugomis ar mokės pats). Ieškovas nereiškė pretenzijų, neragino sudaryti pagrindinės sutarties. Atsakovas taip pat pažymėjo, kad rezervavimo sutartyje konkretesnė atsiskaitymo tvarka nustatyta nebuvo, ieškovas neprašė iš atsakovo papildomų dokumentų (pavyzdžiui, sąmatos ar pan.), kurie reikalingi, kreipiantis į kredito įstaigas dėl paskolos suteikimo, neprašė atsakovo sutikimo dėl turto įkeitimo. Dėl šių aplinkybių atsakovas turėjo pagrindą manyti, kad ieškovas turto įsigyti neketina. 

13. Atsakovas pažymėjo, kad sutarties pasirašymo dieną nė viena iš šalių neįgijo turtinės naudos, butas dar nebuvo suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas, šalys susitarė, kad atsakovas gaus, parengs reikiamus dokumentus (sutarties 3.1.2 punktas). Taigi, faktiškai šalys susitarė dėl tam tikrų organizacinio pobūdžio veiksmų atlikimo. Nė viena iš šalių neįgijo turtinės naudos, ieškovui nebuvo perduotas turtas, nebuvo suteikta teisė daryti ūkinį poveikį turtui. Sutarties 5.1 ir 5.2 punktuose buvo numatyta šalių atsakomybė – netesybos, jeigu jos neatliktų sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Tokiu būdu, atsakovas manė, kad ieškovas galėtų reikalauti iš atsakovo nebent nuostolių atlyginimo, jeigu įrodytų, kad tokius nuostolius patyrė. Be to, tik atlikus rezervavimo sutartyje nustatytus veiksmus galėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, kas reiškia, kad šalių sudaryta sutartis laikytina preliminariąja CK 6.165 straipsnio prasme. Atsakovo vertinimu, rezervavimo sutartyje nebuvo specifinių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties požymių, CK 6.401 straipsnyje nustatytų sąlygų. Atsakovas teigė, kad šalių sudaryta sutartis yra preliminarioji sutartis CK 6.165 straipsnio prasme, kas reiškia, kad pasibaigus sutartyje nustatytam terminui, šalių tarpusavio teisės ir pareigos pasibaigė, todėl tokios sutarties vykdymas natūra nėra galimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis Nr. e3K-3-434- 695/2018). 

14. Atsakovas laikėsi pozicijos, kad šiuo atveju ieškovas negali reikalauti nei sutarties vykdymo natūra, nei netesybų, o savo pažeistas teises galėtų ginti tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatytu būdu, jeigu įrodytų visų būtinų faktų egzistavimą, atsakomybei nurodomu pagrindu taikyti. Pažymėjo, kad CK 6.165 straipsnio 4 dalis nustato, kad preliminariosios sutarties sudarymo atveju nukentėjusi šalis gali reikalauti nuostolių atlyginimo, kurie turi būti realūs ir pagrįsti, susiję su ieškovo išlaidomis, patirtomis deryboms ar kitomis pagrįstomis išlaidomis. Be to, į nuostolius negali būti įskaitytos negautos pajamos ar kitokie iš lūkesčių kylantys nuostoliai. 

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 

15. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023-06-27 sprendimu ieškinį (pirmąją alternatyvių reikalavimų grupę) visiškai patenkino. 

16. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad šalys sutartimi susitarė ateityje sudaryti pirkimo –pardavimo sutartį turto, kuris sutarties sudarymo metu dar nebuvo sukurtas, t. y. sutartyje nurodytas sklypas nuosavybės teise priklausė atsakovui, tačiau pastatas, kuriame turėtų būti ieškovui parduodamas butas, buvo dar tik statomas (sutarties 1.1 punktas). Šalys sutartimi taip pat susitarė dėl turto kainos, jos mokėjimo tvarkos ir sąlygų (sutarties 3.1 punktas). Šalys sutarties 4.3 punktu susitarė, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021-07-31. Be to, atsakovas įsipareigojo darbus baigti ir perduoti pirkėjui ne vėliau kaip iki 2021-07-31 (sutarties 4.5 punktas). Taigi, atsakovas šalių sudaryta sutartimi buvo įsipareigojęs visus darbus baigti iki buto 100 proc. baigtumo ir perduoti ieškovui ne vėliau kaip iki numatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino – 2021-07-31 (sutarties 3.1.2, 4.5 punktai). Atsakovo atstovas, vadovas D. P., duodamas paaiškinimus 2023-05-09 teismo posėdžio metu, patvirtino, kad 2021-07-31 butas iki 100 procentų baigtumo nebuvo pastatytas, sutarties 3.1.2 ir 4.5 punktuose numatytos sąlygos dėl visiško darbų užbaigimo ir reikalingų dokumentų pirkim – pardavimo sandorio sudarymui parengimo nebuvo įvykdytos, atsakovas iki 2021-07-31 neorganizavo pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo, nes 2021-07-31 dar neegzistavo šalių sutartas pirkimo – pardavimo sutarties dalykas. Sprendimą priėmęs teismas pažymėjo, kad atsakovas įsipareigojo gauti, parengti ir pasirašyti visus turto ir nuosavybės teisės į jį perdavimo ieškovui bei sandorio sudarymui reikiamus dokumentus ir parduoti 100 proc. baigtumo turtą ieškovui už sutartyje nustatyta kainą (sutarties 3.1.2 punktas).

17. Skundžiamame spendime pažymėta, kad atsakovas neteigė ir neįrodinėjo, kad atsakovo sutarties 3.1.2, 4.5 punktais prisiimti įsipareigojimai dėl reikalingų sandorio sudarymui dokumentų gavimo ir parengimo, darbų užbaigimo ir pridavimo ieškovui nebuvo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių ir / arba dėl netinkamų oro sąlygų visiems darbams laiku pabaigti, ir / arba pardavėjas ne dėl savo kaltės negalėjo pasirašyti pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties šalių nustatytu terminu, t. y. iki 2021-07-31 (sutarties 4.4 punktas). Pirmosios instancijos teismas taip pat pažymėjo, kad atsakovo vadovas D. P. teisme (2023-05-09 teismo posėdžio metu) patvirtino, kad iš ieškovo iki 2021-07-31 nebuvo gavęs informacijos, kad jis nenori ar negali vykdyti sutarties; D. P. nurodė iš ieškovo neprašęs dokumentų, galinčių patvirtinti kredito būsto įsigijimui suteikimą ieškovui, taip pat iki 2021-07-31 ieškovui nebuvo pareiškęs pretenzijų dėl netinkamo rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų vykdymo. Ieškovas sudaryta sutartimi nebuvo įsipareigojęs pateikti atsakovui kokių nors įrodymų, kad turės galimybę įvykdyti sutarties sąlygas dėl kainos sumokėjimo šalių sutartu terminu Atsakovas taip pat nebuvo įsipareigojęs pateikti įrodymų, kad sugebės įvykdyti įsipareigojimus dėl darbų užbaigimo ir visų dokumentų parengimo sutartu laiku, tačiau sutarties 4.2 punkte abi šalys užtikrino, kad bus tinkamai pasiruošusios sudaryti pagrindinę sutartį. Atsižvelgdamas į šalių susitarimo turinį ir šalių teisme duotus paaiškinimus, sprendimą priėmęs teismas pažymėjo, kad atsakovui buvo žinoma, jog ieškovas ketina už perkamą turtą atsiskaityti, pasinaudodamas būsto kreditu, kas yra įprasta ir dažna praktika, įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Pažymėjo ir tai, kad būsto kredito gavimui reikalingas konkretaus perkamo turto įkeitimas, kuris galimas, tik esant suformuotam ir teisiškai įregistruotam nekilnojamojo turto objektui, o toks objektas 2021-07-31 dar neegzistavo. Be to, sutarties 3.1.2 buvo nustatyta pareiga pirkėjui sumokėti pardavėjui turto kainą per 30 darbo dienų nuo pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo ir notarinio patvirtinimo dienos, įregistravus 100 proc. baigtą turtą VĮ Registrų centre; atitinkamai sutarties 5.1 punkte ieškovui buvo nustatyta atsakomybė (netesybos) dėl turto kainos sumokėjimo terminų pažeidimo. Pirmosios instancijos teismas priėjo išvadą, kad atsakovo argumentai, jog ieškovas neinformavo atsakovo, kokiu būdu ketina atsiskaityti už turtą, neprašė atsakovo sutikimo turtui įkeisti ar nepateikė atsakovui įrodymų (garantijų), jog yra finansiškai pajėgus įvykdyti įsipareigojimus dėl kainos sumokėjimo, nepagrįsti ir nelogiški, nes ieškovas šių veiksmų atlikti iki 2021-07-31 negalėjo (nebuvo suformuotas konkretus turtas – pagrindinis pirkimo – pardavimo sutarties dalykas) ir neprivalėjo (nebuvo sutartimi prisiėmęs tokio pobūdžio įsipareigojimų). 

18. Sprendimą priėmęs teismas nenustatė ieškovo veiksmų ar neveikimo, kurie būtų turėję įtakos atsakovo negalėjimui sudaryti pagrindinės sutarties iki 2021-07-31. Pagrindinė turto pirkimo –pardavimo sutartis iki šalių sutarto termino – 2021-07-31 (sutarties 4.3 punktas) nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, atsakovui neįvykdžius rezervavimo sutarties 3.1.2 ir 4.5 punktuose numatytų prievolių iki 2021-07-31.

19. Pirmosios instancijos teismo vertinimu, tai, kad atsakovas po 2021-07-31 neinformavo ieškovo, kad sutartis pasibaigė, negrąžino avanso, iš esmės neatliko veiksmų, kurie būtų aiškiai parodę ir ieškovui leidę suprasti, kad atsakovas toliau neketina vykdyti rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, bet, priešingai, toliau komunikavo su ieškovu statybos darbų objekte klausimais: dėl apdailos medžiagų (sutiko apmokėti ieškovo išsirinktas medžiagas – plyteles, laminatą), 2021 m. rudenį organizavo susitikimą, siekdamas aptarti papildomus darbus (dviejų įvažiavimų, rekuperatoriaus, kondicionieriaus įrengimą), sudarė galimybes ieškovui patekti į butą ir atlikti reikiamus matavimus baldams užsakyti, tik patvirtino ieškovui atsakovo ketinimus sudaryti pagrindinę sutartį ir kartu sudarė pagrindą ieškovui suvokti, kad Rezervavimo sutarties nuostatos galioja. ‎Šalių veiksmai po 2021-07-31, aiškinant juos pagal CK 6.193 straipsnyje išdėstytas sutarčių aiškinimo taisykles, patvirtina, kad rezervavimo sutartis nepasibaigė atsakovo nurodomu momentu – 2021-07-31, nes šalys išreiškė valią ją pratęsti iki darbų užbaigimo, buto baigtumo 100 proc. Kartu pažymėjo, kad šalys aiškiai nenustatė pratęsiamo termino pagrindinei sutarčiai sudaryti – kaip nustatyta iš atsakovo vadovo teismui duotų paaiškinimų, atsakovas 2021-07-31 tiksliai nežinojo, kada jam pavyks užbaigti darbus ir sutvarkyti visus reikiamus dokumentus. Atsakovo vadovas D. P.pripažino, kad konkretaus kainos padidėjimo ieškovui po 2021-07-31 nebuvo nurodęs ir naujos preliminarios sutarties projekto, kurioje būtų nurodyta nauja turto kaina ir naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, nebuvo parengęs ir pateikęs ieškovui.

20. Skundžiamame sprendime taip pat nustatyta, kad šalys tarpusavio sutarimu (rezervavimo sutartimi) buvo užfiksavusios dar nebaigto statyti turto kainą ir ją nustatę kaip galutinę ir nekeičiamą, todėl, pirmosios instancijos teismo vertinimu, tokia sąlyga šalys kartu prisiėmė ir Turto kainos pokyčių iki Turto galutinio užbaigimo ir paruošimo pagrindinei sutarčiai sudaryti riziką Todėl sprendimą priėmęs teismas neturėjo pagrindo turto kainos rinkoje pokyčių vertinti kaip pagrindo keisti rezervavimo sutartyje nustatytą kainą, juo labiau, kad darbų pabaiga priklausė nuo atsakovo veiksmų. Dėl šių aplinkybių atsakovo argumentai, jog iki 2021-07-31 šalims nesudarius pagrindinės sutarties, buvo būtina raštu sudaryti naują rezervavimo sutartį, kurioje būtų nustatytas naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti ir nauja turto pardavimo kaina, buvo atmesti kaip nepagrįsti ir neįrodyti (CPK 185 straipsnis). 

21. Sprendime šalių sudaryta rezervavimo sutartis Nr. 2020/10/16 kvalifikuota kaip preliminarioji būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovas pažeistas teises gali ginti, reikalaudamas prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju buto pirkimo – pardavimo sutartį). Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad turtas nuosavybės teise priklauso atsakovui, atsakovo galimybės disponuoti turtu nepasikeitusios nuo sutarties sudarymo (išskyrus teismo šioje byloje ieškovo pareikštų reikalavimų įvykdymui užtikrinti pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones), atsakovas yra užbaigęs buto statybą ir įrengimą pagal rezervavimo sutartį, todėl kliūčių, dėl kurių rezervavimo sutartimi atsakovo prisiimti įsipareigojimai negalėtų būti vykdomi natūra, nėra ir nustatytos aplinkybės sudarė pagrindą pirmosios instancijos teismui apginti ieškovo teises ir interesus jo pasirinku būdu – įpareigoti atsakovą įvykdyti rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieškovu nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto, kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo – pardavimo už 165 000 eurų sutartį (CK 1.138 straipsnio 4 punktas).

32. Sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties turinio, ji aiškinama pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinat sutartį, turi būti nagrinėjami tikrieji jos šalių ketinimai (valia) sutarties sudarymo metu, atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, ją vykdant, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-323/2010; 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014). 

33. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015). Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018 m. lapkričio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 53 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). 

34.CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Pagal šio straipsnio 2 dalies nuostatas preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyta: 1) pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties; 2) būsimo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos; 3) sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas; 4) gyvenamojo namo ar buto statybos terminai; 5) teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi); 6) rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys; 7) žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą. Šio straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus kolegijos 2018-11-21 nutartyje, priimtoje išnagrinėjus civilinę bylą Nr. e3K-3-434-695/2018 (žr. paminėtos nutarties 54 pastraipą), nurodyta, kad sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta rezervavimo sutartis Nr. 2020/10/16 atitinka šiuos požymius.

42. Kiti apeliaciniame skunde ir atsiliepime į jį nurodyti argumentai neturi esminės reikšmės, vertinant pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, todėl dėl jų nepasisakoma. Pažymėtina, kad teismų praktikoje laikomasi nuostatos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-252/2010).

43. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.). Sutinkama su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, todėl jų nepakartoja, o pareiškėjo apeliacinis skundas netenkinamas dėl anksčiau nurodytų motyvų. 

Dėl bylos procesinės baigties. 

44. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai patenkino ieškovo ieškinio reikalavimus. Pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, sprendimas motyvuotas, atitinka teismų formuojamą praktiką šios kategorijos bylose. Naikinti ar keisti skundžiamą sprendimą remiantis atsakovo apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo, sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

45. Byla išspręsta ne apelianto naudai, todėl jo turėtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos. Ieškovas pateikė įrodymus, kad turėjo su šios bylos nagrinėjimu apeliacinės instancijos teisme susijusių bylinėjimosi išlaidų – 2 719,48 Eur. Šios išlaidos neperžengia CPK 98 straipsnio 2 dalyje ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 bei Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio nustatytų ribų. Atsakovo apeliacinį skundą atmetus, iš atsakovo ieškovui priteistinos bylinėjimosi išlaidos – 2 719,48 Eur (CPK 79 straipsnis, 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 330, 331 straipsniais,

n u t a r i a :

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023-06-27 sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovui S. V., a. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovo UAB „Milenija“, j. a. k. 303104384 bylinėjimosi išlaidas – 2 719,48 Eur (du tūkstančius septynis šimtus devyniolika eurų ir keturiasdešimt aštuonis euro centus).

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.