Civilinė bylos Nr. e2-5460-868/2022

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-01244-2022-6

Procesinio sprendimo kategorija 3.2.6.1.

 (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. balandžio 29 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Vanda Višnevska,

sekretoriaujant Jekaterinai Kotrynai Vedmedytei,

dalyvaujant ieškovui S. D.,

ieškovo S. D. atstovei advokatei Danutei Puzirauskienei,

atsakovės UAB „MN projektas“ atstovui advokatui Rimantui Simaičiui,

trečiajam asmeniui R. D.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo S. D. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „MN projektas“ dėl sandorių pripažinimo iš dalies negaliojančiais ir įpareigojimo sudaryti sutartį, trečiasis asmuo byloje R. D..

Teismas        

n u s t a t ė :

ieškovas S. D. (toliau – ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu, vėliau ieškinį tikslino, paskutiniu patikslintu ieškiniu prašydamas „pripažinti negaliojančiomis šias 2019 11 04 preliminariosios sutarties Nr. 1701/PS/82 sąlygas: c) 15 str. 15.2. p. „Šalys susitaria, kad pasirašydamas šią Sutartį, taip pat įsipareigodamas prisijungti prie Žemės sklypo ir/ar kitų nekilnojamųjų daiktų bendraturčių naudojimosi nustatymo tvarkos sutarčių, nurodytų 15.1 punkte, Pirkėjas patvirtina žemiau nurodytas aplinkybes bei išreiškia savo sutikimą ir išankstinį pritarimą žemiau nurodytiems veiksmams (šie patvirtinimai ir sutikimai taip pat bus perkelti į Turto pirkimo pardavimo sutartį kartu su įsipareigojimu juos perkelti ir būsimiems įgijėjams), kurie galės būti atliekami be atskiro Pirkėjo sutikimo (jei tokio reiktų pagal teisės aktų reikalavimus): 15.2.1. Pagal atitinkamų nekilnojamųjų daiktų bendraturčių naudojimosi tvarkos nustatymo sutartis Pirkėjas patvirtins, kad jis sutinka ir neprieštarauja, kad kiti Žemės sklype esančių statinių, patalpų savininkai ir Žemės sklypo bendraturčiai jiems priklausančias bendrosios nuosavybės dalis valdytų, naudotųsi ir disponuotų (t. y. parduotų, mainytų ar kitaip perleistų, įkeistų garantuodami savo ar trečiųjų asmenų prievolių įvykdymą, apsunkintų kitomis daiktinėmis teisėmis) savo nuožiūra ir laikantis teisės aktų reikalavimų; Pirkėjas taip pat atsisakys pirmenybės teisės įsigyti perleidžiamas dalis bendrojoje nuosavybėje;“ d) 19 str. 19.2. p. dalyje „ <...> Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos) jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi.“ e) 19.3. Pirkėjas patvirtina, kad visos Sutarties sąlygos su juo buvo individualiai aptartos ir Pirkėjas turėjo galimybę derėtis dėl Sutarties sąlygų. 2. Pripažinti negaliojančiomis šias 2019 12 13 nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas: a) 10.3 p. (Šalys turi teisę, be jokio kitos Šalies sutikimo ar be bet kokios kitos šalies žodines ar rašytines valios išraiškos (laikoma, kad atitinkamai Pardavėjas ir Pirkėjas Šiuo iš anksto suteikia sutikimą atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui bei jų teisių perėmėjams) naudoti, valdyti ir disponuoti savo nuožiūra jiems priklausančiomis Garažo dalimis, įskaitant, tačiau neapsiribojant, parduoti įkeisti, nuomoti ar suteikti teisę naudotis bet kokiu kitu teisiniu pagrindu bet kuriems tretiesiems asmenims. Šalys (arba bet kuris kitas teisėtas Garažo dalies savininkas, teisių perėmėjas, arba naudotojas), vadovaujantis šioje Sutartyje nurodytomis naudojimosi tvarkos sąlygomis, naudosis, valdys ir disponuos (įskaitant, tačiau neapsiribojant, nuosavybes teises perleidimą, nuomą, įkeitimą, hipoteka ir/arba kitokį suvaržymą) atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui priklausančia Garažo dalimi atskirai ir nepriklausomai nuo bet kurio kito Garažo bendraturčio. b) 10.5 p. (Šalys šiuo neatšaukiamai ir besąlygiškai atsisako savo pirmumo teises (arba bet kokių kitų pirmojo atsisakymo ar panašių teisių) įsigyti Garažo dalį, nepriklausomai nuo jos kainos ir kitą pardavimo sąlygų. Atitinkamai Pardavėjas ir Pirkėjas šiuo pateikia (duoda) besąlyginį ir neatšaukiamą išankstinį sutikimą atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui parduoti ar bet kokiu kitu būdu perleisti jam priklausančią Garažo dalį bet kuriam fiziniam ar juridiniam asmeniui, su sąlyga, kad visi šioje Sutarties dalyje nustatyti apribojimai bus perkelti tokiai trečiajai šaliai. c) 10.9. p. (Šalys, perleisdamos atitinkamai joms priklausančių Garažo dalį, įsipareigoja perkelti šios Sutarties nuostatas, susijusias su<...>bendraturčių pirmumo teisės atsisakymu, į perleidimo sutartį, kad įgijėjas galėtų susipažinti su iš šios Sutarties kylančio teisėmis ir pareigomis, kurios įgijėjui taps privalomos). 3. Įpareigoti atsakovę UAB „MN Projektas“ per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D. 184/50000 dalių Negyvenamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio stovėjimo aikštelės, skirtos butui (duomenys neskelbtini) eksploatuoti), pirkimo-pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovei pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo metu; 4. Leisti atsakovei UAB „MN Projektas“ savo nuožiūra nustatyti, kuri automobilio stovėjimo vieta perduodama disponuoti, valdyti ir naudotis ieškovui po šio Ieškinio 3 punkte nurodytos pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo (bet kuri iš automobilių stovėjimo vietų, VĮ „Registrų centras“ įregistruotame plane pažymėtų indeksais nuo "1"iki "3", "6", "7", "13", "14", "21", "22", "25", "32", ''33'', "65", "91" , "95", "113", "114","116'', "125", nuo "138", "140", "141","Gr.1", "Gr.3", "Gr.5", "Gr.6") ir priteisti bylinėjimosi išlaidas“.

Nurodė, kad ieškovas kartu su sutuoktine R. D. 2019 m. gruodžio 12 d. iš atsakovės UAB „MN projektas“, kuriai atstovavo L. P. – V. įsigijo butą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini), negyvenamųjų patalpų dalį (dviračio vietą) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančią (duomenys neskelbtini), Nr. R1 1467/650000, pažymėtą indeksu „100s-10“ (cokoliniame pastato aukšte) ir 425/115800 žemės sklypo dalį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). 2019 m. spalio 29 d. iš L. P. – V. gavo preliminarią pirkimo pardavimo sutartį (Nr. 1701/PS/81). Preliminarioje sutartyje nebuvo nurodyta, kad mums kartu su butu bus parduodama buto eksploatacijai reikalinga automobilio stovėjimo vieta. 2019 m. spalio 31 d. su sutuoktine R. D. nuvyko į atsakovės buveinę ir susitiko su atsakovės atstove vadybininke L. P. – V. Ieškovas nurodė, kad teiravosi jos apie galimybę įsigyti ne tik butą (kaip buvo nurodyta preliminarioje sutartyje), bet ir buto eksploatavimui skirtą parkavimo vietą. Atsakovės atstovės vadybininkė L. P. – V. teigė, kad automobilių stovėjimo vietų požeminėje aikštelėje yra pakankamai, ji patvirtino, kad įsigyti automobilio stovėjimo vietą nebus jokių problemų. Ieškovas nurodė, kad 2019 m. lapkričio 4 d. pasirašė preliminarią sutartį, kokią gavo iš atsakovės atstovės. Pažymėjo, jog sutarties sąlygos individualiai su ieškovu ir jo sutuoktine nebuvo aptartos ir tai tvirtino atsakingai. 2019 m. lapkričio 4 d. iš vadybininkės A. K. elektroniniu paštu buvo pakviesti 2019 m. gruodžio 12 d. atvykti pas notarą pasirašyti pirkimo pardavimo sutarties. Ieškovas nurodė, kad gavę kvietimą, telefonu susisiekė su atsakovės atstove vadybininke L. P. – V. su prašymu į sandorį dėl buto įsigijimo įtraukti parkavimo vietos, skirtos butui eksploatuoti, pirkimą. L. P. – V. atsisakė duoti atsakymą telefonu ir pasakė laukti raštiško atsakymo elektroniniu paštu. Pažymėjo, jog 2019 m. gruodžio 4 d. iš A. K. elektroniniu paštu gavo atsakymą: „UAB „MN projektas“ turi pasitvirtinęs savo pardavimų kainodarą ir strategiją ir siekia užtikrinti, kad potencialūs butų pirkėjai turėtų galimybę rinktis tiek butus, tiek parkingo vietas.<...> pardavimo proceso metu yra siekiama išlaikyti tokį laisvų vietų skaičių, kadbūtų užtikrinami naujų butų pirkėjų poreikiai. Projekto pardavimų eigoje, jei liks pakankamai laisvų neparduotų vietų, neabejotinai pasiūlysime Jums įsigyti tokią vietą, jei tai bus aktualu.“ Pažymėjo, jog atsakymo baigiamojoje dalyje nurodyta: „Preliminarioje sutartyje Jūs turite tokį punktą: 19.2. Pirkėjas patvirtina jog jam yra žinoma, kad Pastate ir Sklype yra įrengtas Pastato statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu galiojančių teisės aktų nuostatas atitinkantis automobilių stovėjimo vietų skaičius, ir Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos) jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi.“ Ieškovas nurodė, kad tą pačią dieną t. y. 2019 m. gruodžio 4 d., kreipėsi į atsakovės atstovą direktorių S. P. su prašymu padėti ir sudaryti sąlygas kartu su butu įsigyti ir jo eksploataciją skirtą automobilio stovėjimo vietą, tačiau atsakymo ieškovas nesulaukė. 2019 m. gruodžio 4 d., elektroniniu paštu vėl kreipėsi į A. K. informuoti apie siūlomas pirkti automobilio stovėjimo vietą, tačiau taip pat atsakymo nesulaukė. 2019 m. gruodžio 12 d. prieš pasirašydami notaro parengtą Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, notaro ir vadybininkės L. P. – V. prašė pakomentuoti sutarties sąlygas, kuriose įtvirtintos mūsų galimybės įsigyti automobiliui skirtą stovėjimo vietą. Notaras pasakė, kad sutartis neužkerta tokios galimybės, o atsakovės atstovė užtikrino, kad automobiliui skirta vieta mums bus pasiūlyta artimiausiu laiku, kai visi butai bus išparduoti. Pažymėjo, jog buvo pasakyta, kad visos pirkimo pardavimo sutarties sąlygos yra formalaus pobūdžio, negalinčio sukelti mums jokių neigiamų pasekmių. 2020 m. sausio 20 d., iš A. K. elektroniniu paštu gavo patvirtinimą, kad atsakovė gavo mokėjimą už perkamą butą ir dviračių saugyklą (kuri yra bendroje patalpoje su automobilių parkavimo aikštelėmis). 2020 m. balandžio 21 d., ieškovas vėl kreipėsi į atsakingus atsakovės darbuotojus su prašymu parduoti žadėtą automobilio stovėjimo vietą, tačiau atsakymo į užklausą negavo. Ieškovas nurodė, kad dar ne visi butai išparduoti ir reikia laukti. 2021 m. birželio 5 d., ieškovas kreipėsi į vadybininkę L. P. – V., išreikšdamas savo prašymą parduoti žadėtą automobilio stovėjimo vietą, tačiau ir vėl atsakymo į užklausą negavo. Vėliau telefonu skambino atsakovės atstovams dėl galimybės pirkti automobilio stovėjimo vietą, tačiau buvo pasakyta, kad reikia laukti ir artimiausiu laiku pardavimui bus pasiūlytos laisvos vietos. 2021 m. liepos 23 d. elektoriniu laišku kreipėsi į atsakovės vadybininką V. Z. su prašymu parduoti automobilio stovėjimo vietą. 2021 m. liepos 26 d., iš vadybininko V. Z. gavo atsakymą, kad automobilių stovėjimo vietas pradės pardavinėti tiktai po to, kai bus parduoti visi namo butai. Ieškovas nurodė, kad stebėjo namo butų pardavimus atsakovės internetiniame puslapyje. Nurodė, kad 2021 m. spalio 13 d., atsakovės internetiniame puslapyje pastebėjo, kad visi namo butai išparduoti. Tada elektroniniu paštu kreipėsi į vadybininką V. Z. su prašymu parduoti laisvą, butui eksploatuoti skirtą automobilio stovėjimo vietą. 2021 m. spalio 14 d., iš vadybininko V. Z. elektroniniu paštu gavo atsakymą, kad su mumis bus susisiekta, kai tiktai bus parduodamos automobilių stovėjimo vietos. Ieškovas 2021 m. spalio 14 d. vėl kreipėsi į vadybininką V. Z. su prašymu įrašyti į sąrašą asmenų, norinčių pirkti automobilių stovėjimo vietas, bei klausė, kada vyks pardavimai. 2021 m. spalio 14 d. iš vadybininko V. Z. elektroniniu paštu gavo atsakymą, kad dėl automobilių stovėjimo vietų pardavimo laukiamas vadovybės sprendimas, ir vietos kainuos nuo 13 000 Eur iki 15 000 Eur. 2021 m. spalio 20 d., raštu kreipėsi į atsakovės vadovą S. P. su prašymu parduoti žadėtą automobilio stovėjimo vietą. 2021 m. spalio 22 d., iš atsakovės atstovės L. G. elektroniniu paštu gavo tokio pobūdžio atsakymą: „Atkreipiame dėmesį, kad šalių sudarytos preliminariosios sutarties 19.2 punkte buvo aiškiai numatyta, kad „Pirkėjas patvirtina jog jam yra žinoma, kad Pastate ir Sklype yra įrengtas Pastato statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu galiojančių teisės aktų nuostatas atitinkantis automobilių stovėjimo vietų skaičius, ir Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos) jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi. Pastate esančiame garaže įrengtos automobilių aikštelės nėra butų priklausiniai. UAB „MN projektas“ savo nuožiūra sprendžia dėl jam privačios nuosavybės teise priklausančio turto (įskaitant turtą, kuris yra dalis bendrojoje nuosavybėje) disponavimo ir neprivalo tokio turto pardavinėti pagal suinteresuotų asmenų prašymus.“ Nurodė, kad ieškovas yra išbandęs visus tiesioginio bendravimo su atsakove UAB „MN projektas“ būdus. Ieškovas nurodė, kad atsakovė savo pažadų nevykdo ir, akivaizdu, remdamasi ginčo sutarčių sąlygomis, kurios yra neteisėtos, prieštaraujančios imperatyvioms teisės normoms, niekada gera valia nebeįvykdys. Pažymėjo, jog (duomenys neskelbtini) teritorija intensyviai užstatoma, nekuriant infrastruktūros, užtikrinančios gyventojų ir lankytojo susisiekimo poreikių (svečių atvykstančių automobiliais, lankymasis, paslaugų teikėjų privažiavimas, nuosavų automobilių parkavimas). Ieškovo teigimu, pirko butą su įmonės atstovų užtikrinimu, kad atsakovė suteiks galimybę įsigyti butui priklausančią automobilio stovėjimo vietą namo rūsyje. Pardavimo proceso eigoje buvo komentuojama sutartis ir mes buvome užtikrinti, kad automobilių stovėjimo vietai įsigyti kliūčių nebus. Ieškovas nurodė, kad šiuo metu patiria didelius nepatogumus gyvenant pirktame bute, esančiame (duomenys neskelbtini). Nuolat patiria stresą dėl parkavimo ir gaištame daug laiko, nuo to nukenčia sveikatos būklė ir profesinės veiklos kokybė. Automobilis yra būtinybė, nes tenka dienos metu dažnai per trumpą laiką (apie 30 min) keisti darbo vietų lokaciją, taip pat būtina prižiūrėti pagyvenusius, neįgalius tėvus, kuriems reikalinga priežiūra. Negali apgyventi savo sergančių tėvų kartu įsigytame bute, nes neįgalius tėvus tenka dažnai transportuoti pas gydytojus. Ieškovo teigimu, atsakovė UAB „MN projektas“ rengiant preliminarią sutartį – piktnaudžiavo savo padėtimi, būdama stipriąją puse. UAB „MN projektas“ atstovai iki sutarties (preliminariosios ir turto pirkimo – pardavimo sutarties) pasirašymo įtikinėjo, kad užtikrins poreikius, argumentuodami organizacijos mastais, ilgamete patirtimi ir viešoje erdvėje skelbiamomis vertybėmis. Nurodė, kad po 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo atsakovės UAB „MN projektas“ bendravimas pasikeitė.

Atsakovė UAB „MN projektas“ (toliau – atsakovė) pateikė atsiliepimą į patikslintą ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka.

Nurodė, kad jog ieškovas ieškinį grindžia klaidinančiomis ir selektyviai atrinktomis faktinėmis aplinkybėmis bei neatskleidžia esminių nagrinėjamai bylai reikšmingų aplinkybių. Atsakovės įsitikinimu, ieškovo pasirinkti tariamai pažeistų teisių gynybos būdai per se indikuoja ieškinio nepagrįstumą.

Atsakovas, susipažinęs su Patikslintu ieškiniu, pastebi, kad Ieškovo Teismui pateiktas Patikslintas ieškinys ir jo priedai iš esmės yra analogiški Ieškiniui ir jo priedams. Esminiai Patikslinto ieškinio ir Ieškinio skirtumai yra trys: (i) Ieškovas ginčija nebe Preliminariosios sutarties projekto, bet identiškas 2019-11-04 Preliminariosios sutarties Nr. 1701/PS/82 dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo (toliau - Preliminarioji sutartis) sąlygas, atitinkamai prie Preliminariosios sutarties datos ir numerio priderino faktines aplinkybes bei Patikslinto ieškinio reikalavimus; (ii) Ieškinio reikalavimą iš „Įpareigoti atsakovą per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D. automobilio stovėjimo aikštelės, skirtos butui (duomenys neskelbtini) eksploatuoti, pirkimo-pardavimo sutartį' performulavo į „Įpareigoti atsakovą UAB „MN Projektas“ per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D. 184/50000 dalių Negyvenamosios patalpos - Garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio stovėjimo aikštelės, skirtos butui (duomenys neskelbtini)), pirkimo-pardavimo

Atsakovė nurodė, kad Ieškovas ir trečiasis asmuo preliminariosios sutarties sudarymo stadijoje patys pasirinko neįsigyti automobilio stovėjimo vietos garaže. Taip pat ginčijamos pagrindinės sutarties sąlygos yra vienos esminių, be kurių atsakovė su ieškovu pagrindinės sutarties apskritai nebūtų sudariusi. Tuo atveju, jeigu teismas įžvelgtų kokį nors pagrindą, kuris leistų kurią nors iš šioje civilinėje byloje ginčijamų esminių pagrindinės sutarties sąlygų pripažinti negaliojančia, tai reikštų ne tos konkrečios sąlygos, bet visos pagrindinės sutarties negaliojimą ir restitucijos taikymą; c) ginčijamos sutarčių sąlygos nepažeidžia nei viešosios tvarkos, nei geros moralės, kadangi jos į sutartis ir buvo įtrauktos būtent tam, kad būtų užtikrinta visos daugiaaukščių daugiabučių namų ir garažo dalių savininkų bendruomenės viešoji tvarka bei apsaugotas viešasis interesas; (iii) ieškovo reikalavimas įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovu nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, nepatenka į Lietuvos Respublikos civilinio kodekso CK 6.2282 str. 1 d., 2 d. ir CK 4.79 str. 1 d., 2 d., 3 d.; CK 1.80 str., CK 1.81 str., STR 2.06.04:2014 107 d. 30 lentelės 1.3. p. įtvirtintų gynybos būdų apimtį, pažeidžia Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 str. įtvirtintą nuosavybės neliečiamumo principą ir CK 6.156 str. įtvirtintą sutarties laisvės principą. Taip pat ieškovo nuolat nurodoma „buto eksploatavimui skirta parkavimo vieta“ neegzistuoja nei teisiškai, nei faktiškai. Atsakovės teigimu, ji niekada neturėjo pareigos ieškovui užtikrinti „buto eksploatavimui skirtos parkavimo vietos“. Atsakovė šiuo taip pat pareiškia, jog su ieškiniu nesutinka ir mano, kad ieškinys turi būti atmestas visoje apimtyje.

          Atsakovė pažymėjo, kad ieškovas preliminariąją sutartimi pageidavo įsigyti tik butą, vėliau ir dviračių saugyklą, o poziciją dėl požeminės automobilio stovėjimo vietos įsigijimo garaže pakeitė jau po preliminariosios sutarties pasirašymo, atsakovė automobilių stovėjimo vietomis pirmiausia norėjo aprūpinti asmenis, kurie preliminariųjų sutarčių pagrindu pageidavo įsigyti kompleksinį turtą (butas + dviračių saugykla + požeminė automobilių stovėjimo vieta) iš karto. Dėl šios priežasties ieškovui ir trečiajam asmeniui ne kartą buvo nurodyta, kad galimybę įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą garaže ieškovas turės, kai bus parduoti visi butai projekte ir liks laisvų automobilio stovėjimo vietų. Atsakovės teigimu, ieškovas ir trečiasis asmuo turėjo visas galimybes derėtis dėl preliminariosios sutarties sąlygų bei įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą garaže preliminariąja sutartimi kartu su butu ir dviračių saugykla. Atsakovė pažymėjo, jog ieškovas pats nusprendė šia teise nepasinaudoti. Atsakovė atkreipė dėmesį į tai, jog virš garažo, kuriame ieškovas nori įsigyti automobilio stovėjimo vietą, yra pastatyti viso penki gyvenamosios paskirties daugiaaukščiai daugiabučiai pastatai. Kiekvienas šiuose pastatuose esantis butas turi savo unikalų numerį, tarp jų ir ieškovo butas. Priešinga situacija yra su garažu, kuris yra vienas turtinis vienetas, turi vieną bendrą unikalų numerį, o visoms dviračių saugykloms ir automobilių stovėjimo vietoms yra suteikti tik indeksai jų identifikavimo tikslais. Dėl šios priežasties įsigyjant dviračių saugyklą ar automobilio stovėjimo vietą yra įgyjama atitinkama garažo dalis bendrojoje nuosavybėje. Priklausomai nuo dalių vardiklio (atsakovė garažo dalių apskaičiavimui naudojo 650 000 vardiklį, o VĮ „Registrų centras“ vėliau patogumo dėlei supaprastino šį skaičių iki 50 000) viena automobilio stovėjimo vieta garaže sudaro 184/50000 dalių arba 2394/650000 dalių viso garažo nuosavybės teisės. Tuo tarpu garaže esančių dviračių saugyklų dalys yra skirtingos, kadangi priklauso nuo konkrečios dviračių saugyklos ploto. Dėl šios priežasties visi asmenys, kurie įsigyja garaže esančią dviračių saugyklą ir/arba automobilio stovėjimo vietą, tampa garažo bendraturčiais. Pradinėje dviračių saugyklų ir automobilių stovėjimo vietų pardavimo stadijoje visos garažo dalys priklausė išimtinai atsakovei, kadangi atsakovė verčiasi nekilnojamojo turto veikla, tai kuo daugiau garažo dalių parduoda, tuo mažiau garažo dalių valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Galiausia, kai bus parduotos visos garažo dalys, atsakovė garažo dalių nebeturės ir garažo valdyme apskritai nebedalyvaus. Garažo valdyme liks tik garažo dalis išsipirkę asmenys, kurių absoliuti dauguma yra fiziniai asmenys (vartotojai). Tokio tipo nekilnojamasis turtas dažnai yra vienas atskiras nekilnojamojo turto objektas, turi tik vieną bendrą unikalų numerį, todėl, siekiant apsaugoti visų bendruomenės narių interesus nuo nepagrįsto jų nuosavybės teisių varžymo ir apsunkinimo, jis įprastai parduodamas tik su išankstiniu jį perkančio asmens pirmenybės teisės atsisakymu ir išankstiniu naudojimosi tvarkos nustatymu, užtikrinant bendrasavininkams realią galimybę disponuoti savo nekilnojamuoju turtu. Atsakovė papildomai pažymėjo, jog pagrindinės sutarties IX dalyje „Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymas“ įsigyjamo sklypo dalių atžvilgiu yra įtvirtintos tokios pačios naudojimosi tvarkos sąlygos kaip ir garažo dalių atveju. Ieškovas šių sąlygų neginčija, kadangi jos jam yra akivaizdžiai naudingos. Kaip žinia, buto pardavimas atskirai be jam priskirtinos žemės sklypo dalies yra negalimas, todėl pagrindinės sutarties IX dalies „Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymas“ nuostatos įneša papildomo aiškumo visiems bendruomenės nariams. Lygiai taip pat tarnauja ir pagrindinės sutarties X dalies nuostatos, kurios skirtos apsaugoti visos bendruomenės narių interesus garažo dalių valdymo, naudojimosi ir disponavimo atveju. Iš anksto žinodama aukščiau nurodytas aplinkybes, siekdama, kad garažo dalių (dviračių saugyklų ir automobilių stovėjimo vietų) pardavimo procesas vyktų sklandžiai, o taip pat siekdama, kad visi garažo dalių (dviračių saugyklų ir automobilių stovėjimo vietų) įgijėjai ateityje galėtų laisvai valdyti, naudoti ir disponuoti jiems priklausančiomis garažo dalimis (dviračių saugyklomis ir automobilių stovėjimo vietomis), atsakovė su kiekvienu potencialiu garažo dalių pirkėju atitinkamose preliminariosiose sutartyse aptarė būtinybę CK 4.79 str. 2 d. pagrindu atsisakyti CK 4.79 straipsnio 1 dalyje garantuojamos pirmenybės teisės pirkti parduodamas garažo dalis, esančias bendrąja nuosavybe, ir CK 4.81 straipsnio pagrindu, iš anksto nusistatyti naudojimosi garažu, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, tvarką. Atitinkamai, šios nuostatos, kaip vienos iš esminių sąlygų, buvo įtrauktos tiek į preliminariąsias, tiek į pagrindines sutartis. Tokia sąlyga yra ir su ieškovu sudarytoje preliminariojoje sutartyje: „15.1. Pasirašydamas Turto pirkimo – pardavimo sutartį Pirkėjas įsipareigoja prisijungti prie Pardavėjo nustatytos Žemės sklypo ir, jei Pirkėjas įsigyja atitinkamas Turto dalis – prie požeminės automobilių saugyklos, dviračių saugyklos naudojimosi nustatymo tvarkų, kurios numato bendraturčių teises savo nuožiūra disponuoti turimomis nuosavybės dalimis, ir kurios sudaromos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.81 straipsnio pagrindu. Pirkėjas patvirtins, kad jis sutinka ir neprieštarauja, kad kiti Žemės sklype esančių statinių, patalpų savininkai ir Žemės sklypo bendraturčiai jiems priklausančias bendrosios nuosavybės dalis valdytų, naudotųsi ir disponuotų (t. y. parduotų, mainytų ar kitaip perleistų, įkeistų garantuodami savo ar trečiųjų asmenų prievolių įvykdymą, apsunkintų kitomis daiktinėmis teisėmis) savo nuožiūra ir laikantis teisės aktų reikalavimų; Pirkėjas taip pat atsisakys pirmenybės teisės įsigyti perleidžiamas dalis bendrojoje nuosavybėje“. Atsakovė pažymėjo, jog išankstinis pirmenybės teisės atsisakymas ir naudojimosi tvarkos nustatymas yra itin svarbus visų penkių daugiaaukščių daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir/ar garažo dalių savininkų bendruomenei ir pirmiausia yra skirtas jų interesams apsaugoti, o ne sudaryti kokias nors išskirtines teises atsakovei. Nesant bent vieno iš visų garažo dalių savininkų išankstinio pirmenybės teisės atsisakymo ir nenusistačius naudojimosi garažu tvarkos būtų nepagrįstai apsunkinta visų bendruomenės narių (butų ir/ar garažo dalių savininkų) galimybė laisvai naudoti, valdyti ir disponuoti jiems nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamuoju turtu. Nors ieškovas teigia, kad atsakovė yra nesąžininga, kadangi į pagrindinę sutartį įdėjo 10.3 p., 10.5 p., 10.9. p. sąlygas, tačiau, kaip galima matyti iš aukščiau išdėstyto, yra priešingai. Pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9. p. sąlygos yra skirtos apsaugoti ne tik atsakovės ar patiesi, bet ir visos daugiaaukščių daugiabučių namų ir garažo bendruomenės, kurių nariai dauguma yra fiziniai asmenys (vartotojai), interesus. Pažymėjo, kad pats ieškovas pasinaudojo garažo naudojimo nustatymo tvarkos nuostatomis ir be kitų bendrasavininkų atskiro sutikimo įkeitė jam priklausančią garažo dalį. Būtent ieškovas, formuodamas ir reikšdamas reikalavimus, pripažinti negaliojančiomis esmines, visos bendruomenės darniam egzistavimui būtinas pagrindinės sutarties sąlygas, elgiasi nesąžiningai. Tuo atveju, jeigu ieškovo reikalavimai dėl pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9. p. sąlygų būtų patenkinti, kiekvienas garažo dalių savininkas, kurių dauguma yra vartotojai, privalėtų kas kartą ieškovui pasiūlyti įsigyti garažo dalis, o to nepadarius, ieškovas įgytų teisę kreiptis į teismą. Pripažinus šias sąlygas negaliojančiomis, visi iki šiol sudaryti hipotekos sandoriai dėl garažo dalių įkeitimo taip pat turėtų būti pripažinti negaliojančiais (nes jie sudaryti be kitų garažo bendraturčių sutikimo), ir t.t. Viena vertus, be pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9. p. esminių sąlygų atsakovė su ieškovu ir trečiuoju asmeniu pagrindinės sutarties apskritai nebūtų sudaręs, kadangi šios nuostatos skirtos apsaugoti visų penkių daugiaaukščių daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir/ar garažo dalių savininkų bendruomenės interesus. Atsakovė kiekvienam bendruomenės nariui, tarp jų ir ieškovui, įsipareigojo perkelti analogiškas sutarčių sąlygas visiems bendruomenės nariams, kad visi be išimties bendruomenės nariai galėtų laisvai naudotis, valdyti ir disponuoti įgyjamais butais ir/ar garažo dalimis. Kita vertus, tuo atveju, jeigu bet kuris iš penkių daugiaaukščių daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir/ar garažo dalių savininkų bendruomenės narių dar prieš sudarydamas preliminariąją ir/ar pagrindinę buto ir/ar garažo dalių pirkimo – pardavimo sutartį būtų žinojęs, kad bet kuris kitas bendruomenės narys neatsisakys savo pirmenybės teisės įsigyti garažo dalis, neabejotina, kad preliminariųjų ir/ar pagrindinių sutarčių su atsakove apskritai nebūtų sudaręs. Atsakovės teigimu, jei civilinėje byloje bet kuri iš pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9. p. esminių sąlygų būtų pripažinta negaliojančia, atsakovė įgytų nepagrįstą pranašumą prieš visus kitus bendruomenės narius. Bet kurios iš šių pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9. p. esminių sąlygų panaikinimas lemtų teisėtų, preliminariųjų ir/ar pagrindinių sutarčių pagrindu suformuotų, visų bendruomenės narių lūkesčių pažeidimą. Bendruomenės nariai prarastų galimybę laisvai naudotis, valdyti ir disponuoti jiems nuosavybės teise priklausančiais butais ir/ar garažų dalimis. Pažymėjo, kad atsakovė negali būti įpareigojama sudarinėti kokias nors papildomas nekilnojamojo turto įsigijimo sutartis, pažeidžiant sutarčių laisvės ir nuosavybės neliečiamumo principus. Pripažinus negaliojančia visą pagrindinę sutartį, turėtų būti taikoma restitucija, šalys būtų grąžinamos į pradinę padėtį, kas leistų ieškovui pasitraukti iš jo interesų neatitinkančios pagrindinės sutarties ir iš visos bendruomenės. Ieškovas privalėtų grąžinti butą bei dviračių saugyklą atsakovei natūra, o atsakovė privalėtų grąžinti ieškovui jo už butą ir dviračių saugyklą sumokėtas lėšas. Taip pat atlyginti buto bei dviračių saugyklos pagerinimo išlaidas, jeigu tokių ieškovas patyrė. Būtent tokios galimos pagrindinės sutarties sąlygos (-ų) negaliojimo, jeigu negaliojimui būtų nustatytas teisinis ir faktinis pagrindas, civilinės teisinės pasekmės labiausiai atitiktų visų penkių daugiaaukščių daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir/ar garažo dalių savininkų bendruomenės interesus. Atsakovės teigimu, ginčijamos pragrindinės sutarties, o taip pat ir preliminariosios sutarties sąlygos (jeigu tokios būtų ginčijamos) yra sąžiningos ne tik paties ieškovo, bet ir visos penkių daugiaaukščių daugiabučių namų būtų ir garažo dalių savininkų bendruomenės atžvilgiu. Dėl šios priežasties nėra pagrindo ginčijamas sąlygas pripažinti negaliojančiomis. Atsakovė pažymėjo, jog ieškovas visiškai nenurodė jokių motyvų ir nepateikė absoliučiai jokių įrodymų, kurie pagrįstu, kad atsakovė į preliminariosios sutarties projektą, į pagrindinę sutartį, o taip pat ir į preliminariąją sutartį (jeigu jos sąlygos būtų ginčijamos) įtraukė ginčijamas sąlygas, turėdamas vienintelį tikslą, kuris būtų priešingas viešajai tvarkai ar gerai moralei. Tuo labiau, kad atsakovė būtų piktnaudžiavusi savo teisėmis. Atsakovė verčiasi nekilnojamojo turto vystymo veikla, todėl, projekte „(duomenys neskelbtini)“ pardavusi visus pastatytus būstus ir garažo dalis, garažo dalių valdyme visiškai nebedalyvaus. Dėl šios priežasties, priešingai nei teigia ieškovas, atsakovė neturi ir niekada neturėjo intereso ar tikslo drausti ar kažkokiomis kitomis priemonėmis trukdyti atsakovei ar kitiems butų savininkams įsigyti automobilių stovėjimo vietas garaže. Pagrindinis ir vienintelis ginčijamų sutarčių sąlygų įtraukimo tikslas buvo visiems be išimties bendruomenės nariams užtikrinti galimybę laisvai naudotis, valdyti ir disponuoti įgyjamais butais ir/ar garažo dalimis. Šiuo tikslu atsakovė neveikė nei prieš ieškovą, nei prieš kitus bendruomenės narius. Priešingai, į sutartis įtraukdama ginčijamas preliminariosios ir pagrindinės sutarties sąlygas, atsakovė užtikrino viešojo intereso gynimą – visos bendruomenė narių nuosavybės teisių tinkamą ir realų praktinį įgyvendinimą. Siekdama užkirsti kelią neproporcingam visų bendraturčių nuosavybės teisių varžymui, atsakovė teisėtais būdais, remdamasi CK 4.79 straipsnio 2 dalimi ir CK 4.81 straipsniu, surinko visų garažo bendraturčių išankstinius pirmenybės teisės įsigyti garažo dalis atsisakymus bei iš anksto nustatė naudojimosi garažu tvarką, prie kurios prisijungė visi garažo dalis įsigiję bendruomenės nariai, įskaitant ieškovą. Tokiu būdu atsakovė papildomai užkirto kelią potencialiems bendraturčių ginčams dėl pirmenybės teisės įsigyti garažo dalis ir užtikrino butų savininkams ateityje antrinėje rinkoje parduoti butą ir garažo dalis kaip vieną turtinį kompleksą. Atsakovė, įgyvendindama šį tikslą, elgėsi sąžiningai tiek ikisutartiniuose, derybiniuose, santykiuose, tiek sudarant, vykdant preliminariąją ir pagrindinę sutartis. Dar iki preliminariųjų sutarčių pasirašymo, derybinėje stadijoje, atsakovė tiek ieškovą ir trečiąjį asmenį, tiek kitus bendruomenės narius individualiai supažindino su sutarčių sąlygomis, aptarė jas susitikimų metu, išklausė ir atsižvelgė į potencialių pirkėjų pastabas. Taip pat supažindino su esminėmis, visos bendruomenės darniam funkcionavimui reikalingomis sutarčių sąlygos, kurios negali būti keičiamos. Ieškovas derėjosi dėl preliminarios sutarties sąlygų ir individualių derybų rezultatus užfiksavo preliminarios sutarties 5 skyriuje (sąlygos dėl buto kainos galimo pasikeitimo). Faktas, kad pirkėjas į šias sąlygas neįtraukė nuostatų apie automobilio stovėjimo vietos garaže įsigijimą rodo, kad sudarant preliminariąją sutartį tai nebuvo pirkėjo prioritetas ar kitaip svarbi nuostata. Ieškovas nenurodė ir nagrinėjamu atveju neegzistuoja teisinis pagrindas, kuris įtvirtintų pareigą perleisti ieškovui atsakovės nuosavybės teise valdomą turtą ir/ar įpareigotų atsakovę sudaryti sutartį su ieškovu dėl šio nekilnojamojo turto perleidimo. Nagrinėjamu atveju ieškovas ir trečiasis asmuo notaro akivaizdoje pasinaudojo antrąja savo teise ir, vardan kitų esamų ir būsimų bendruomenės narių (taip pat absoliučios daugumos vartotojų) teisių, iš anksto atsisakė pasinaudoti pirmenybės teise pirkti bendrąja nuosavybe tiek su atsakove, tiek su kitais bendraturčiais esančias garažo dalis. Taip pat notaro akivaizdoje prisijungė prie bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo garažo naudojimosi tvarkos. Atsakovės atsisakymas parduoti automobilio stovėjimo vietą ieškovui net nėra sandoris, todėl nesuprantama kaip jis apskritai gali būti pripažįstamas negaliojančiu CK 1.80 str. ir CK 1.81 str. pagrindais. Nors atsakovė projektuodama statinį turi užtikrinti tam tikrą automobilio stovėjimo ir/ar kitų patalpų kiekį, tačiau jokiu būdu negali versti konkrečių butų pirkėjų papildomai įsigyti ir kitus nekilnojamojo turto objektus. Potencialūs butų pirkėjai dviračių saugyklų ir/ar automobilio stovėjimo vietų gali nenorėti įsigyti dėl įvairiausių priežasčių – lėšų stygiaus, vairuotojo pažymėjimo ir/ar automobilio neturėjimo, neįgalumo, buto pirkimo nuomos tikslais ir kt. Jeigu dalis potencialių butų pirkėjų nepageidauja įsigyti dviračių saugyklos ir/ar automobilių stovėjimo vietos, tai natūralu, jog atsakovė yra laisva šį turtą parduoti norintiems jį įsigyti asmenims. Vilniaus miesto prioritetas yra mažinti automobilių kiekį aukščiau nurodytose miesto zonose ir skatinti gyventojus rinktis alternatyvias transporto priemones. Taigi, priešingai nei nurodo ieškovas, teisės aktai nenumato reikalavimo, kad vienam butui turi būti užtikrinama viena automobilio stovėjimo vieta. Tuo labiau konkreti vieta būtent ieškovo butui. Atsakovės teigimu, ieškovas nelabai supranta, kad tuo atveju, jeigu atsakovė į bendruomenės narių, tarp jų ir ieškovo, preliminariąsias ir pagrindines butų ir garažo dalių pirkimo – pardavimo sutartis nebūtų įtraukęs ieškovo ginčijamų sąlygų, vienam butui tektų dar mažiau automobilių stovėjimo vietos, nei numato STR 2.06.04:2014 108 d. ir 108.1. p. Kitaip tariant, su lyg kiekvienu buto, kurio savininkas turi ir garažo dalių, pirkimo – pardavimo sandoriu naujų butų įgijėjai prarastų bet kokias galimybes įsigyti garažo dalis, kadangi jas pirmumo teise galėtų įsigyti dabartiniai garažo dalių savininkai. Galiausiai susidarytų tokia situacija, kad kai kurie butų savininkai garaže turėtų po 3-4 ar net daugiau automobilio stovėjimo vietų (asmeniniams poreikiams arba nuomai), o naujai butus įsigyjantiems asmenims būtų užkirstos bet kokios galimybės kartu su butu įsigyti ir automobilio stovėjimo vietą garaže. Aukščiau išdėstyta patvirtina, kad priešingai nei teigia ieškovas, ginčijamos preliminariosios sutarties projekto ir pagrindinės sutarties sąlygos kaip tik padeda užtikrinti STR 2.06.04:2014 108 d. ir 108.1. p. įtvirtintų automobilio stovėjimo vietų proporcijos laikymąsi. Atsakovė nurodė, kad ieškinyje nuolat vartojamos sąvoka „buto eksploatavimui skirta parkavimo vieta“, tačiau toks dalykas kaip „buto eksploatavimui skirta parkavimo vieta“ neegzistuoja nei teisiškai, nei faktiškai. Kaip minėta aukščiau, automobilių stovėjimo vietų gali būti mažiau nei butų, todėl nei vienas butas negali turėti „buto eksploatavimui skirtos parkavimo vietos“. Dėl šios priežasties automobilių stovėjimo vietos, įrengtos negyvenamojoje patalpoje, suformuotoje kaip atskiras turtinis vienetas, negali būti registruojamos kaip daugiabučiame name esančio buto priklausinys, nes negyvenamoji patalpa (automobilių stovėjimo aikštelė) yra atskiras nekilnojamojo turto objektas, turintis unikalų numerį bei kitus Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo dėl turto registro nuostatų patvirtinimo 14 punkte nurodytus identifikuojančius kriterijus. Atskiros automobilių stovėjimo vietos, kurios yra įrengiamos daugiabučio namo negyvenamojoje patalpoje, taip pat negali būti registruojamos nei kaip visas nekilnojamojo turto objektas, nei kaip dalis, nes šios vietos neturi fizinių savybių (pertvarų, atskiro pateikimo galimybių ir pan.) kurių reikia atskiro nekilnojamojo turto vienetui suformuoti ir registruoti. Dėl šios priežasties visa tokia negyvenamoji patalpa, kurioje yra įrengiamos automobilių stovėjimo vietos, yra suformuojama kaip vienas atskiras nekilnojamojo turto objektas, turintis unikalų numerį bei kitus nekilnojamam daiktui identifikuoti reikalingus ir registruojamus duomenis, o konkrečios automobilio stovėjimo vietos bendrasavininkams priskiriamos tik nustatant šio daikto naudojimo tvarką (CK 4.81 str.). Aukščiau išdėstyta patvirtina, jog neegzistuoja ir niekada neegzistavo ieškovo „buto eksploatavimui skirta parkavimo vieta“. Taip pat atsakovė niekada neturėjo pareigos ieškovui užtikrinti, o juolab privalomai parduoti automobilio stovėjimo vietos garaže. Dėl šios priežasties akivaizdu, jog ieškovo ieškinys yra nepagrįstas.

Trečiasis asmuo R. D. (toliau – trečiasis asmuo) pateikė atsiliepimą į patikslintą ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu sutinka.

Nurodė, kad atsakovė dar iki pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo nedviprasmiškai, o nuolat tvirtindama, įsipareigojo mums parduoti buto eksploatavimui reikalingą parkavimo vietą. Net notaro biure atsakovės pardavimo vadybininkė L. V. mums užtikrino, kad tikrai mūsų norus išgirdo ir parkavimo vietą mums parduos. Pažymėjo, jog po pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo pakartotinai daug kartų kreipėsi į atsakovę prašydami parduoti automobilių aikštelės vietą namo, kuriame pardavė butą, cokoliniame aukšte. Atsakovė atsakydama į užklausimus, nuolat tikino, kad parkavimo vietą parduos. Trečiasis asmuo pažymėjo, jog per šį laikotarpį išbandė visas parkavimo alternatyvas. Pažymėjo, jog pirko šį butą su aiškiais pažadais ir patikinamais iš atsakovės, kad, kaip atsiras galimybė, bus pasiūlyta pirkti automobilių aikštelės vieta. Pasirašinėjat sutartį notaras be dviprasmybių garantavo, kad sutarties pasirašymas nepažeidžia mūsų teisių įsigyti automobilių aikštelę. Nurodė, kad visos komunikacijos su atsakovės atstovais sudaro pagrindą teigti, kad atsakovė visomis išgalėmis vengia vykdyti įsipareigojimus ir mums buto eksploatavimui reikalingos parkavimo vietos neparduos. Pažymėjo, kad atsakovė net ir po to, kai visi butai buvo išparduoti lieka dalies automobilių aikštelės savininke. Atsakovė nevykdo duodamų pažadų dėl automobilių aikštelės pardavimų, dalino nepagrįstus pažadus, viešai deklaravo save sąžiningo verslo pavyzdžiu, galimai, siekiant išvengti ieškinių iš klientų. Trečiojo asmens teigimu, atsakovės elgesį galima kvalifikuoti kaip nesuderinamą su sąžiningo verslo nuostatomis. Atsakovė atsisako jį parduoti, motyvuodama, kad automobilių aikšteles naudoja savo reikmėms (tai reiškia – turi iš jų naudos). Kartu atsakovė parduoda automobilių aikšteles subjektams, neturintiems žemės nuosavybės. Vertinat atsakovės sukurta situacija, ir nesąžiningais veiksmais, tenka konstatuoti, kad yra pažeistos nuosavybės ((duomenys neskelbtini)) į žemės sklypą teisės. Atsakovė disponuoja nuosavybe – automobilių aikštelės dalimi, kuris yra ant svetimos žemės. Visi namo gyventojai, nuosavybėje turintys butus ir neturintys automobilių aikštelės moka valstybės mokesčius už tuos, kurie turi automobilių aikštelę. Atsakymuose į mūsų užklausas atsakovė pažymi, kad automobilių aikštelė nėra namo priklausinys. Taip pat automobilių aikštelės, atsakovės yra nesąžiningai paskirstytos tarp žemės sklypo savininkų. Valdomų butų plotai yra neproporcingi valdomų automobilių aikštelių plotams. Tačiau atsakovės sukurta tvarka įpareigoja mokėti valstybės žemės mokesčius proporcingai butų plotui. Taigi sukurta tvarka automobilių aikštelių savininkus visiškai atleidžia nuo žemės mokesčių, kuriuos sumoka būtų savininkai iš kurių dalis neturi automobilių aikštelės. Trečiasis asmuo pažymėjo, jog atsakovė tyčia perkėlė mokesčių už automobilių aikštelę naštą namo butų savininkams siekiant sau naudos.

Teismo posėdžio metu ieškovas ir jo atstovė prašė patikslintą ieškinį tenkinti visiškai.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas prašė patikslintą ieškinį atmesti.

Teismo posėdžio metu trečiasis asmuo prašė patikslintą ieškinį tenkinti visiškai.

            Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Byloje nustatyta, kad pagal 2019 m. lapkričio 4 d. Preliminariąją sutartį  Nr. 1701/PS/82 dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sudarymo, ieškovas su atsakovė susitarė, kad atsakovė parduos, o ieškovas pirks 2 kambarių butą su balkonu bei dviračio saugyklą už 113 000 Eur kainą. Šalys susitarė, kad 2 kambario buto kaina su balkonu būtų 110 000 Eur, o dviračio saugyklos kaina - 3 000 Eur. Taip pat šalys susitarė, kad jeigu pirkėjas (ieškovas) sudaro Turto pirkimo-pardavimo sutartį iki 2019 m. gruodžio 20 d., tai Buto kaina yra mažinama iki 109 000 Eur. Buto adresas pagal Preliminariąją sutartį buvo - (duomenys neskelbtini), korpusas C, Butas C5.28, preliminarus buto plotas – 55,27 kv. m., Dviračio saugyklos numeris pagal Preliminariąją sutartį – S18., preliminarus plotas – 3,73 kv. m. Kartu su Preliminariąja sutartimi atsakovė ieškovui pateikė šiuos dokumentus: dalinis apdailos darbų sąrašas; Pastato statybos projekto dalis, Buto planas; Požeminės automobilio vietos ir /ar Dviračių saugyklos planas; žemės sklypo planas.

2019 m. gruodžio 12 d. ieškovas (pirkėjas), trečiasis asmuo (pirkėja) ir atsakovė (pardavėja) sudarė Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį (notarinio registro Nr. RJ-6044), pagal kurią ieškovas su trečiuoju asmeniu bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įsigijo:

-55,27 kv. m butą/patalpą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), buto Nr. (duomenys neskelbtini);

-1467/650000 dalis Nekilnojamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), patalpos Nr. (duomenys neskelbtini), cokoliniame pastato aukšte, kadastrinių matavimų byloje pažymėta indeksu „100s-10“, t. y. „dviračių saugyklos dalis“;

-425/115800 dalis žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini).

Nurodytas turtas įsigytas už 112 000 Eur kainą.

Pareikštu ieškiniu ieškovas ginčija ir preliminariosios, ir pagrindinės notariškai patvirtintos pirkimo - pardavimo sutarčių sąlygas, taip pat prašo įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovu automobilio stovėjimo aikštelės, skirtos butui (duomenys neskelbtini), eksploatuoti, pirkimo – pardavimo sutartį.

Su pareikštu ieškiniu atsakovė kategoriškai nesutinka.

Teismų praktikoje pripažįstama, kad vartojimo sutarčiai kvalifikuoti nustatytini trys požymiai, apibūdinantys sutarties šalių teisinį statusą: prekes ar paslaugas turi įsigyti fizinis asmuo; fizinis asmuo prekes ar paslaugas turi įsigyti savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams tenkinti; šias prekes ar paslaugas turi teikti verslininkas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-256/2009; 2011 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-397/2011). CK 6.2281 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad vartotojas, tai fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis. Verslininkas – fizinis asmuo arba juridinis asmuo ar kita organizacija, ar jų padalinys, savo prekybos, verslo, amato arba profesijos tikslais siekiantys sudaryti ar sudarantys sutartis, įskaitant asmenis, veikiančius verslininko vardu arba jo naudai.

Dėl ieškovo reikalavimo pripažinti negaliojančiomis 2019 m. lapkričio 4 d. Preliminariosios sutarties Nr. 1701/PS/82 sąlygas.

Ieškovas prašo pripažinti negaliojančiomis preliminarios sutarties 15 str. 15.2 p., o būtent ieškovas ginčija pareikštą sutikimą, be nekilnojamojo daikto bendraturčių sutikimo, realizuoti turtą. Taip pat ginčija atsisakymą pirmenybės teisės įsigyti perleidžiamas dalis bendrojoje nuosavybėje.

Šiuo pareikštu reikalavimu ieškovas ginčija preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas. Dėl Preliminarios sutarties yra suformuota aiški teismo praktika, pagal kurią, tai yra organizacinė sutartis. Nagrinėjamu atveju šalys vėliau sudarė pagrindinę notariškai patvirtintą sutartį, todėl teismas sprendžia, kad ieškovo reikalavimas dėl preliminarios sutarties sąlygų nuginčijimo yra nenagrinėtinas teisme, nes toks sprendimas negali sukelti jokių teisinių pasekmių. Todėl civilinė byla dalyje dėl reikalavimo dėl Preliminariosios sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis nutrauktina (CPK 293 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

            Dėl ieškovo reikalavimo dėl pagrindinės notariškai patvirtintos pirkimo – pardavimo sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis.

Ieškovas prašo pripažinti negaliojančiomis pirkimo pardavimo sutarties sąlygas, kurios yra nurodytos sutarties 10.3 p. (šalių teisė disponuoti ir realizuoti savo garažo dalis ( bendroji dalinė nuosavybė) be kitų bendrasavininkų sutikimo; sutarties 10.5 p. (ieškovas neatšaukiamai ir besąlygiškai atsisako savo pirmumo teises (arba bet kokių kitų pirmojo atsisakymo ar panašių teisių) įsigyti Garažo dalį, nepriklausomai nuo jos kainos ir kitą pardavimo sąlygų; 10.9. p. ( Šalys, perleisdamos atitinkamai joms priklausančių Garažo dalį, įsipareigoja perkelti šios Sutarties nuostatas, susijusias su<...>bendraturčių pirmumo teisės atsisakymu, į perleidimo sutartį). Ieškovas šį reikalavimą grindžia CK 6.2282 straipsnio 1 dalies ir 2 dalies (vartotojas negali atsisakyti šiame kodekse jiems nustatytų teisių; kai verslininkas pažeidžia vartotojų teises, vartotojas turi teisę įstatymų nustatyta tvarka kreiptis dėl pažeistų jo teisių gynimo); CK 4.79 straipsnio 1 dalies (bendraturčiai turi pirmenybės teisė pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį); CK 6.2284 straipsnio (vartotojas turi teisę teismo tvarka reikalauti pripažinti negaliojančiomis vartojimo sutarties nesąžiningas sąlygas) nuostatomis.

Teismas išanalizavęs ginčijamas sutarties sąlygų punktus sprendžia, kad šių sąlygų įteisinimas suteikia šalims teisę laisvai disponuoti savo dalimi garažo, ir tai yra šalims naudinga dėl šių priežasčių: ieškovas gali laisvai be kitų bendraturčių sutikimo parduoti savo dalį garažo, ir atitinkamai, atsakovas kaip nekilnojamojo turto vystytojas irgi galėjo (gali) parduoti savo dalis garažo tretiesiems asmeninis. Šiuo atveju teismas sprendžia, kad nėra pažeistos CK 4.79 straipsnio normos, nes šalys susitarė raštu, jog kiekviena šalis savo dalis garažo realizuos be kitų bendraturčių sutikimo. Taip pat teismas sprendžia, kad šalių susitarimą dėl atsisakymo pirmumo teisės pirkti bendraturčių turtą (garažo dalis) negalima laikyti nesąžiningų, nes kitaip ieškovui kaip garažo dalies savininkui, bei atsakovui, kaip vystytojui būtų apsunkinta teisė realizuoti savo garažo dalis.

          Teismas nustato, kad ginčijamos sutarties sąlygos nėra nesąžiningos ir /ar prieštaraujančios įstatymo reikalavimams, todėl ieškovo reikalavimas dėl pirkimo pardavimo sutarties sąlygų 10.3 p. ir 10.5 p. pripažinimo negaliojančiomis netenkintinas. Kadangi teismas nustatė, kad nėra pagrindo pripažinti nesąžiningomis sutarties sąlygos nurodytos 10.3 punkte ir 10.5 punkte, todėl nėra jokio pagrindo pripažinti, kad ir sutarties 10.9 punkto sąlygos yra nesąžiningos.

          Todėl teismas sprendžia, kad ieškovo reikalavimas dėl pripažinimo negaliojančiomis pirkimo- pardavimo sutarties sąlygas netenkintinas, kaip neįrodytas ( CPK 178 straipsnis).

         Dėl ieškovo reikalavimo įpareigoti atsakovą sudaryti su ieškovu garažo dalies pirkimo pardavimo sutartį bei leidimo atsakovui savo nuožiūra nustatyti automobilio stovėjimo vietą.

         Dėl ieškovo reikalavimo leisti atsakovui savo nuožiūra nustatyti, kuri stovėjimo vieta perduodama disponuoti, valdyti ir naudotis ieškovui, tai teismas sprendžia, kad šis reikalavimas yra sąlyginis, ir tokio reikalavimo teismas negalėtų tenkinti. Tačiau teismas sprendžia, kad kadangi šioje byloje ieškovas yra vartotojas, tai teismas gali modifikuoti ieškovo reikalavimą. Teismo posėdžio metu ieškovas nurodė, kad sutinka, jog atsakovas jam parduotų garažą Nr. 140.

          Iš elektroninio susirašinėjimo šalių teismas sprendžia, kad atsakovė ieškovui ir trečiajam asmeniui aiškiai paaiškino, kad jie turės teisę prašyti parduoti jiems vietą automobilio stovėjimui (parkavimo vieta) kai bus parduoti visi butai. Šiuo metu visi butai jai yra parduoti, bei šiuo metu yra likusios šios neišparduotos pakavimo vietos bei sandėliukai: "1"iki "3", "6", "7", "13", "14", "21", "22", "25", "32", ''33'', "65", "91" , "95", "113", "114","116'', "125", nuo "138", "140", "141", "Gr.1", "Gr.3", "Gr.5", "Gr.6. Todėl teismas sprendžia, kad šiuo atveju, kai visi butai, jau yra parduoti, ir pagal ieškovą parkavimo vietos jau yra parduodamos ir ne butų savininkams, yra pagrindas tenkinti ieškovo reikalavimą, t. y. leisti jam įsigyti prakavimo vietą, įpareigojant atsakovą sudaryti su ieškovu parkavimo vietos pirkimo - pardavimo sutartį. Teismas sprendžia, kad yra pagrindas tenkinti šį reikalavimą dėl šių motyvų. Šiame ginče ieškovas yra vartotojas, todėl jis yra silpnesnė šalis. O atsakovas ieškovui jau pažadėjo (įsipareigojo) parduoti parkavimo vietą kai bus parduoti visi butai. Ieškovas iki pasikreipimo į teismą kreipėsi į atsakovę dėl parkavimo vietos pardavimo, tačiau geranoriškai šio ginčo atsakovė neišsprendė.

           Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas teigė, kad parkavimo vietos yra atsakovės nuosavybė, ir ji gali laisvai savo turtu disponuoti. Taip pat pažymėjo, kad ieškovas pagal sutarties sąlygas atsisakė pirmumo teisės įsigyti parkavimo vietas. Pažymėjo, kad šiuo metu atsakovas parkavimo vietų neparduoda. Be to, nurodė, kad šiuo metu yra ir kitų buto savininkų prašymų parduoti jiems parkavimo vietas. Todėl sprendžia, kad patenkinus ieškovo reikalavimą, būtų pažeisti kitų buto savininkų ir/ar garažo bendraturčių interesai. Su tokia pozicija teismas nesutinka, nes tai, kad ieškovas pasirašė notariškai patvirtintos sutarties sąlygas, nereiškia, kad jis vėliau negali įsigyti parkavimo vietos atskirąja sutartimi. Atsižvelgiant į sudarytos sutarties sąlygas spręstina, kad atsakovas, kaip vystytojas, turėjo tikslą parduoti pastatytus butus bei visus norinčius aprūpinti automobilių stovėjimo vietomis ir/ar sandėliukais, tačiau kai visi butai jau yra parduoti, tai teismas sprendžia, kad atsakovas pagal jo sutikimą (įsipareigojimą) privalo parduoti ieškovui jo prašoma parkavimo vietą. Atsakovas teismui pateikė duomenis, kad ir kiti buto savininkai pageidauja įsigyti parkavimo vietas, t. y. jų yra apie penkis. Tačiau sprendžiant iš kiekio nerealizuotų parkavimo vietų praktiškai visi norintis gali įsigyti parkavimo vietas, ir ieškinio patenkinimas dalyje dėl parkavimo vietos pardavimo ieškovui, nepažeis kitų buto savininkų ir/ar garažo bendraturčių interesų. Duomenų, kad teismuose yra iškeltų kitų civilinių bylų dėl atsakovės įpareigojimo parduoti parkavimo vietas, nėra. Teismas nesutinka, kad šiuo atveju atsakovės, kaip garažo savininkės teisė parduoti yra absoliuti. Teismas sprendžia, kad šitame ginče atsakovė buvo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų vystytoja. Tai yra jos tikslas buvo pastatyti gyvenamąjį namą bei jos gyventojus (savininkus) aprūpinti automobilio stovėjimo vietomis, jeigu jie pageidauja. Todėl teismas sprendžia, kad kai visi butai parduoti, tai atsakovė turi parduoti ieškovui jo prašomą parkavimo vietą. Teismas nesutinka, kad garažas, tai yra buvo priklausinys (taip nustatyta teismų praktikoje), tačiau neabejotinai ieškovas kaip buvo savininkas turi teisę įsigyti parkavimo vietą. Šiuo atveju tai galima vertinti, ne kaip pirmumo teisė įsigyti garažo dalį, o kaip ieškovo teisė įsigyti parkavimo vietą, pagal išankstinį atsakovės sutikimą (įsipareigojimą), kai visi butai jau yra parduoti. Taip pat teismas sutinka su ieškovo teiginiais, kad butų savininkai privalo mokėti žemės mokestį, o tik parkavimo vietos savininkai neturėtų mokėti žemės mokesčio valstybei, todėl ir dėl to teismas sprendžia, kad butų savininkų teisė nupirkti parkavimo vietą turėtų būti realizuota. Nagrinėjamoje byloje ieškovas nurodė, kad prašo leisti įsigyti parkavimo vietą už 14 000 Eur. Atsakovė nors nurodė, kad nesiruošia šiuo metu parduoti parkavimo vietos, tačiau kitos kainos nenurodė. Todėl teismas sprendžia, kad yra pagrindas remtis ieškovo nurodyta pardavimo kaina, nes kitų duomenų apie kaina nėra. Pats atsakovas savo elektroniniame susirašinėjime yra nurodęs, kad parkavimo vietos kaina yra nuo 13 000 Eur iki 15 000 Eur.

          Todėl teismas tenkina ieškovo reikalavimą dalyje dėl įpareigojimo atsakovei parduoti ieškovui parkavimo vietą už 14 000 Eur, o būtent, atsakovė įpareigotina per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su ieškovu 2394/650000 dalių Negyvenamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo - pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovei pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo metu (CK 6.156 straipsnio 2 dalis, CPK 178 straipsnis).

          Dėl bylinėjimosi išlaidų

         Patenkinus ieškinį iš dalies, yra pagrindas iš atsakovės ieškovui priteisti dalį jo patirtų bylinėjimosi išlaidų. Iš esmės ieškovės kėlė tris reikalavimus, o teismas tenkina tik jo vieną reikalavimą, todėl iš atsakovės ieškovui priteistina 1 340 Eur bylinėjimosi išlaidų (340 Eur sumokėto žyminio mokesčio už reikalavimą dėl sutarties sudarymo; 1 000 Eur už advokato teisines paslaugas (3000:3 = 1000 Eur, nes patenkintas tik vienas ieškovo reikalavimas) (CPK 93 strapsnis).

        Patenkinus ieškinį iš dalies iš ieškovo atsakovei priteistina dalis atsakovės patirtų bylinėjimosi išlaidų. Iš viso byloje atsakovė prašė priteisti 9 161,15 Eur atstovavimo išlaidų. Pagal Rekomendacijas atsakovė galėtų prašyti šių bylinėjimosi išlaidų: 4 198,25 Eur už atsiliepimo parengimą (1679,30 x 2,5 = 4 198,25 Eur); 671,72 Eur už atskirojo skundo parengimą (1679,30 x 0,4 = 671,72 Eur) , 1343,44 Eur už atstovavimą teismo posėdžiuose (2022-02-28 d. teismo posėdis – 1 val., 2022-04-06 d. teismo posėdis – 3 val., 2022-04-11 d. teismo posėdis – 4 val., iš viso 8 val., 1679,30 x 0,1 =167,93 Eur; 167,93 x 8 =1343,44 Eur). Patenkinus ieškinį iš dalies iš ieškovo atsakovei priteistina 4378,18 Eur bylinėjimosi išlaidų ( 4198,25 :3 = 1399,42; 1399,42 x 2 = 2798,84 Eur (netenkinti du ieškovo reikalavimai); 671,72 Eur už atskirąjį skundą, nes atskirasis skundas patenkintas; 895,62 Eur už atstovavimą teismo posėdžiuose, 45 Eur sumokėto žyminio mokesčio už atskirąjį skundą (1343,44 : 3 = 447,81 Eur, 447,871 x 2 = 895,62 Eur; 2798,84 +671,72 +895,62 + 45 = 4378,18 Eur).

           Atlikus bylinėjimosi išlaidų įskaitymą iš ieškovo atsakovei priteistina 2993,18 Eur bylinėjimosi išlaidų ( 4378,18 – 1340 = 3038,18 Eur) (CPK 93 straipsnis).

         Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259-270 straipsniais, 293 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 93 str., teismas

n u s p r e n d ė:

           Civilinę bylą dalyje dėl reikalavimo dėl pripažinimo negaliojančiomis 2019 m. lapkričio 4 d. preliminarios sutarties sąlygas, nutraukti.

          Ieškinį patenkinti iš dalies.

           Įpareigoti atsakovę uždarąją akcinę bendrovę „MN Projektas“, j. a. k. 302574064, per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D., a. k. (duomenys neskelbtini) 2394/650000 dalių Negyvenamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo - pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovei pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo metu.

           Kitoje dalyje ieškinio reikalavimus atmesti.

           Priteisti iš ieškovo S. D., a. k. (duomenys neskelbtini) 3 038,18 Eur (tris tūkstančius trisdešimt aštuonis eurus 18 ct)     bylinėjimosi išlaidų atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „MN Projektas“, j. a. k. 302574064, naudai.

          Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

        Teisėja                                                  Vanda Višnevska