Civilinė byla Nr. e2-189-856/2023

          Teisminio proceso Nr. 2-58-3-00202-2022-8                                           

                                                                             Procesinio sprendimo kategorijos 2.6.1.3.5; 2.6.1.5; 2.6.8.10; 2.6.8.11.1; 2.6.10.5.1; 2.6.16.5; 3.2.3.1; 3.2.6.1. (S)                                                                                                                                                                                                                               

 

 

ŠIAULIŲ APYGARDOS TEISMAS

 

                                                   S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2023 m. gruodžio 18 d.

Šiauliai

 

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Jurga Kramanauskaitė-Butkuvienė,

sekretoriaujant Justinai Samuilei,

dalyvaujant ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ atstovui advokatui G. B.,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ ir trečiojo asmens akcinės bendrovės „Žemaitijos pieno investicija“ atstovams advokatui V. G. ir advokato padėjėjai I. V.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Čia Market“ dėl nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių priteisimo bei atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ priešieškinį ieškovei bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl sumokėto depozito ir palūkanų priteisimo, tretieji asmenys, nereiškiantys savarankiškų reikalavimų, akcinė bendrovė „Žemaitijos pieno investicija“ ir uždaroji akcinė bendrovė „NT paslaugos“.  

 

Teismas

  

n u s t a t ė:

 

I. Ginčo esmė, byloje dalyvaujančių asmenų paaiškinimai

 

1.       Ieškovė bankrutuojanti uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir BUAB) „Nekilnojamojo turto valdymas“, atstovaujama nemokumo administratorės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „Lideres“, kreipėsi į teismą ieškiniu atsakovei UAB „Čia Market“, prašydama pripažinti atsakovės UAB „Čia Market“ vienašališką 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų, esančių adresu: (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini), nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01 neteisėtu, priteisti iš atsakovės 603 925,33 Eur nuostolių, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo įvykdymo bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

 

2.       Ieškovė nurodė, jog 2016-05-17 UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ su UAB „Čia Market“ sudarė dvi negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis: 1) 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis I), pagal kurią ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Patalpos I); 2) 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis II), pagal kurią ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Patalpos II). Sutarties I 8.1 p. numatyta, kad Patalpas I atsakovė iš ieškovės nuomosis 10 metų. Remiantis Sutarties I 4.8. p., nuomos termino pradžia laikoma ir Sutartyje I numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti praėjus 10 dienų terminui po perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos. Patalpos perduotos 2016-05-17, tad Patalpų I nuomos terminas turėjo pasibaigti 2026-05-17. Sutarties II 8.1 p. numatyta, kad Patalpų II nuomos terminas yra 5 metai. Šis terminas, vadovaujantis Sutarties 4.6 p., pradedamas skaičiuoti praėjus 1 mėnesiui nuo perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos. Pagal VĮ Registrų centro išrašą, Patalpas II ieškovė atsakovei perdavė 2016-06-20. Vadinasi, Patalpų II nuomos terminas turėjo pasibaigti 2021-06-19. 2020-02-28 atsakovė pateikė ieškovei pranešimus apie vienašališką abiejų sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01 dėl atsakovės teisių ir interesų pažeidimo. Ieškovė 2020-03-18 pateikė atsakovei atsakymus, nurodydama, kad toks vienašališkas sutarčių nutraukimas yra laikytinas visiškai neteisėtu. Taip pat ieškovė nurodė, kad tuo atveju, jeigu atsakovė iš tiesų nutrauktų sutartis, ji privalėtų atlyginti visus dėl tokio aiškiai neteisėto savo elgesio ieškovei kilsiančius nuostolius. Nepaisant šiame rašte išdėstytos ieškovės pozicijos, atsakovė vienašališkai 2020-04-03 perdavė ieškovei Patalpas I, o 2020-04-02 – Patalpas II.

 

3.       Nurodo, jog 2021-02-23 Šiaulių apygardos teisme ieškovė pareiškė ieškinį atsakovei, prašydama priteisti 305 963,86 Eur nuostolius, kuriuos atsakovė sukėlė ieškovei neteisėtai nutraukdama patalpų nuomos sutartis. Ieškovė nurodė, kad tuo atveju, jeigu atsakovė nebūtų neteisėtai nutraukusi sutarčių, ieškovė iš jos nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31 pagal sutartis būtų gavusi 305963,86 Eur nuomos mokesčio (180 397,54 Eur pagal Sutartį I ir 125 566,32 Eur pagal Sutartį II). Taigi, ieškovė pareiškė reikalavimą atsakovei dėl nuostolių (negautų pajamų) priteisimo už laikotarpį nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31. Šiaulių apygardos teismas 2021-09-20 sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-317-569/2021 ieškovės ieškinį atmetė. 2021-03-09 ieškovė ir UAB ,,NT paslaugos“ sudarė reikalavimo teisių perleidimo sutartį, pagal kurią ieškovė perleido 305 963,86 Eur dydžio nuomos mokesčio ir visų su pagrindiniu reikalavimu susijusių papildomų reikalavimų (palūkanų, delspinigių, baudų, netesybų, nuostolių ir kt.) reikalavimo teisę UAB ,,NT paslaugos“. Ieškovė byloje buvo pakeista jos teisių perėmėja UAB ,,NT paslaugos“. 2021-10-20 UAB „NT paslaugos“ pateikė apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2021-09-20 sprendimo. Lietuvos apeliacinis teismas, pagal UAB „NT paslaugos“ apeliacinį skundą nagrinėdamas civilinę bylą Nr. e2A-412-1120/2022, 2022-08-16 nutartimi į bylos nagrinėjimą įtraukė ieškovę BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“. 2021-05-21 Vilniaus apygardos teismo nutartimi civilinėje byloje Nr. eB2-1992-912/2021 UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ buvo iškelta bankroto byla (nutarties įsiteisėjimo data 2021-09-02), nemokumo administratore paskirta UAB „Lideres“. Taigi, Lietuvos apeliacinio teismo 2022-08-16 nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-412-1120/2022 buvo pateikta ieškovės nemokumo administratorei. Susipažinus su nutartimi ir nagrinėjamos civilinės bylos medžiaga, ieškovės nemokumo administratorei tapo žinoma situacija apie sutarčių nutraukimą, buvusį ieškinį dėl nuostolių priteisimo tik už laikotarpį nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31 bei reikalavimo teisės perleidimo sutartį. Ieškovės nemokumo administratorė, išanalizavusi ir įvertinusi aukščiau nurodytas aplinkybes bei gindama bankrutuojančios įmonės interesus, nusprendė reikšti ieškinį dėl atsakovės vienašališko nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei ieškovės nuostolių atlyginimo, t. y. negautų nuomos pajamų priteisimo už laikotarpį nuo 2021-01-01 iki šio ieškinio pareiškimo dienos pagal Sutartį I ir nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19 pagal Sutartį II.

 

4.       Teigia, jog atsakovė sutartis nutraukė neteisėtai, nesilaikydama Sutartyse nustatytos tvarkos, o taip pat iš ieškovės pusės nesant atliktų jokių esminių sutarčių pažeidimų. Pabrėžia, kad sutartys buvo ilgalaikės, toks ilgas patalpų nuomos terminas buvo viena iš pagrindinių sąlygų, dėl kurių ieškovė apskritai sudarė sutartis su atsakove. Ieškovė sutartyse apibrėžtą laikotarpį planavo gauti stabilias patalpų nuomos pajamas, tačiau atsakovė visiškai nepagrįstai šias sutartis vienašališkai nutraukė. Ilgesnis nei įprastai nuomos terminas buvo esminė abiejų šių nuomos sutarčių sąlyga, todėl mano, kad yra pagrindas abi sutartis vertinti kaip ilgalaikės nuomos sutartis, kurių baigtinis nutraukimo pagrindų sąrašas išdėstytas CK 4.169 straipsnyje, tačiau esamoje situacijoje nei vieno iš numatytų pagrindų, pagal kuriuos atsakovė būtų galėjusi nutraukti sutartis, nebuvo. Be to, šiuo atveju atsakovė pažeidė ir nuomos sutartyse nustatytą jų nutraukimo tvarką - sutarčių 11.1 p. numatyta, kad sutartys gali būti nutrauktos prieš terminą sutartyse nustatytais pagrindais, įskaitant sutarčių nutraukimą raštišku abiejų šalių susitarimu. Sutarčių 11.3 p. detaliai apibrėžti pagrindai, kuriems esant atsakovė turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti sutartis prieš terminą. Sutarčių 11.3. p. imperatyviai nurodyta, kad reikalaudama vienašališkai nutraukti sutartis atsakovė privalo pareikšti tokį reikalavimą teisme. Nagrinėjamu atveju ne tik neegzistavo nei vienas iš aukščiau aptartų sutarčių nutraukimo pagrindų, tačiau taip pat atsakovė ieškovei pateikė tik pranešimus apie sutarčių nutraukimą bei vienašališkai grąžino patalpas, tačiau jokio kreipimosi į teismą neinicijavo. Tokie nutraukimai neatitinka nuomos sutartyse aiškiai reglamentuotos vienašališko nutraukimo tvarkos, tad tokie atsakovės veiksmai yra neteisėti.

 

5.       Pažymi, kad nors atsakovė ne kartą reiškė ieškovei pretenzijas dėl išsinuomotų patalpų būklės, tačiau aplinkybių, dėl kurių patalpos būtų tapusios netinkamos naudotis, nebuvo, todėl ir pagrindo vienašališkai nutraukti sutartis atsakovė neturėjo. Nepraėjus nė metams po sutarčių sudarymo, atsakovė ieškovei pradėjo reikšti nepagrįstas pretenzijas. Iš pradžių atsakovė net keletą kartų (2017-02-06, 2017-03-06, 2017-05-12) pateikė pretenzijas dėl to, kad patalpos yra nepilnai užpildytos. Atsakydama į tokias atsakovės pretenzijas ieškovė nurodė, jog deda maksimalias pastangas tam, kad visos pastato dalys būtų sėkmingai išnuomotos. Tuo pačiu ieškovė pasiūlė, kad atsakovė pati išsinuomotų visą pastatą, kuriame yra patalpos, ir subnuomos pagrindu išnuomotų potencialiems nuomininkams. 2017-08-28 atsakovė ieškovei dar kartą pateikė pretenziją dėl tariamai nekokybiškų patalpų, kurioje pakartojo aukščiau aptartose pretenzijose išdėstytas aplinkybes apie pilnai neužpildytus abu pastatus, kuriuose yra patalpos. Tuo pačiu atsakovė nurodė, kad dėl nekokybiško patalpų stogo buvo neigiamai įtakota patalpose buvusių prekių būklė. Atsakydama į paminėtą pretenziją ieškovė nurodė, kad ji nuosekliai ir sistemingai tikrina abiejų patalpų būklę, todėl tokio lygio stogo defektai iš tiesų negalėjo egzistuoti. Nepaisant to, siekdama išvengti bet kokių nepagrįstų interpretacijų apie tariamą vandens pratekėjimą į patalpas, ieškovė įvertino nurodytus defektus ir nustatė, kad jie yra visiškai smulkūs ir kosmetinio pobūdžio. Negana to, minėtos smulkmenos, kurios visos buvo pašalintos, jokiu būdu netrukdė ir negalėjo trukdyti patalpų naudoti pagal paskirtį. 2018-01-29 atsakovė dar kartą kreipėsi į ieškovę teigdama, kad Patalpos I neatitinka temperatūrinių reikalavimų. Atsakydama į minėtą reikalavimą ieškovė informavo atsakovę, kad visi jos nurodyti šildymo sistemos sutrikimai buvo pataisyti ir šildymo sistema veikia tinkamai. 2019-11-19 atsakovė pateikė visiškai nepagrįstą pretenziją ieškovei, kurioje nurodė, kad pastatas, kuriame yra Patalpos II, yra nesaugus, kadangi pastato 2 aukšto baigtumas yra 73 procentai. Su tokiais aiškiai nepagrįstais atsakovės teiginiais ieškovė nesutiko bei dėl jų pateikė savo paaiškinimus, juolab, kad pastato, kuriame yra Patalpos II, būklė nuo Sutarties II sudarymo visiškai nepasikeitė. Tuo tarpu atsakovė, prieš sudarant Sutartį II, įvertino tiek Patalpas II, tiek ir patį pastatą, bei jokių pretenzijų dėl abiejų būklės nepateikė. Galiausiai, be aukščiau nurodytų nepagrįstų pretenzijų, atsakovė ne kartą buvo kreipusis į ieškovę prašydama sumažinti sutartyse nurodytą nuomos mokestį, kadangi, jos vertinimu, jis yra per didelis. Ieškovė su tokiais atsakovės prašymais nesutiko, kadangi patalpų nuomos mokestį abi šalys aiškiai suderino sutartyse. Negana to, ieškovė tuo pačiu ne kartą buvo nurodžiusi atsakovei, kad iš jos gaunamą nuomos mokestį ieškovė yra deklaravusi savo didžiausiam kreditoriui Luminor Bank AS, kuriam ir atitekdavo atsakovės mokamos lėšos. Dėl tos priežasties ieškovei buvo ypatingai svarbu, kad iš atsakovės gautinas nuomos mokestis jokiu būdu nesumažėtų. Teigia, jog atsakovės reiškiamos pretenzijos buvo nepagrįstos. Nepaisant to, atsakovė visuomet sulaukdavo ieškovės reakcijos ir atsakymo. Ieškovė bendradarbiavo su atsakove, vertino patalpų būklę, kylančias problemas ir pan., tuo tarpu atsakovė elgėsi nesąžiningai ir sutartis nutraukė nesant jokio esminio sutarties pažeidimo. Atsakovės veiksmai yra neteisėti, todėl prašo pripažinti neteisėtu atsakovės vienašališką nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01.

  

6.       Nurodo, jog egzistuoja visos civilinės atsakomybės taikymo atsakovės atžvilgiu sąlygos. Nagrinėjamu atveju atsakovė akivaizdžiai atliko neteisėtus veiksmus, kadangi nuomos sutartis nutraukė neteisėtai. Visų pirma, atsakovė pažeidė sutartyse įtvirtintą pareigą naudotis patalpomis nustatytą terminą, t. y. Patalpų I atžvilgiu – 10 metų, o Patalpų II atžvilgiu – 5 metus. Antra, atsakovė sutartis nutraukė nesant pagrindų sutarčių vienašališkam nutraukimui nuomininko sprendimu. Trečia, atsakovė sutartis nutraukė nesilaikydama jose nustatytos nutraukimo tvarkos ir nesikreipdama į teismą. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes nagrinėjamu atveju neabejotinai egzistuoja pirmoji civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga, t. y. vienašališkai nutraukdama sutartis atsakovė atliko akivaizdžiai neteisėtus veiksmus.

 

7.       Teigia, jog dėl atsakovės neteisėtų veiksmų ieškovė patyrė žalą, nes negavo suplanuoto gauti patalpų nuomos mokesčio. Atsakovė patalpomis privalėjo naudotis atitinkamai 5 metus pagal Sutartį II ir 10 metų pagal Sutartį I. Atsakovė sutartis neteisėtai nutraukė 2020-04-01. Po sutarčių nutraukimo patalpos kitiems nuomininkams nebuvo išnuomotos, nors ieškovė nuomininkų aktyviai ieškojo, tiek savo jėgomis patalpindama skelbimus specializuotose interneto portaluose, tiek ir pasitelkdama profesionalias nekilnojamojo turto brokerių paslaugas teikiančią UAB „Landsale“. Taip pat ieškovė, pasinaudodama savo ištekliais, kreipėsi į didžiuosius Lietuvoje veikiančius mažmeninės prekybos tinklus siūlydama išsinuomoti patalpas. Nepaisant to, visos pasitelktos priemonės nedavė laukiamo rezultato, todėl Patalpos I iki šiol neišnuomotos. Sutarties II pasibaigimo terminas buvo numatytas 2021-06-19, tačiau visą laikotarpį nuo atsakovės neteisėto Sutarties II nutraukimo iki Sutartyje II numatyto nuomos termino pabaigos Patalpos II taip pat nebuvo išnuomotos. Kadangi patalpos nebuvo išnuomotos, ieškovė patyrė nuostolius negavusi pagal sutartis konkrečiai numatytų pajamų. Svarbu tai, kad Šiaulių apygardos teisme ieškovė (dar iki bankroto bylos iškėlimo) jau buvo pareiškusi ieškinį atsakovei, prašydama priteisti 305 963,86 Eur nuostolius (negautas pajamas) dėl neteisėto nuomos sutarčių nutraukimo už laikotarpį nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31. Atsižvelgiant į jau vykusią bylą ir joje pareikštus reikalavimus, ieškovė šiuo ieškiniu nuostolių atlyginimo (negautų pajamų) prašo atitinkamai už laikotarpį, kurio neapima ankstesnis teisminis ginčas, t. y. už laikotarpį nuo 2021-01-01 iki šio ieškinio pareiškimo dienos pagal Sutartį I, ir nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19 pagal Sutartį II.

 

8.       Nurodo, jog Sutarties I 6.1. p. nustato, kad už Patalpų I nuomą atsakovė įsipareigoja ieškovei mokėti 18 528,58 Eur, įskaitant PVM lygų nuomos mokestį. Sutarties I 6.2. p. taip pat nustatė, kad atsakovė be nurodyto nuomos mokesčio tuo pačiu privalo mokėti ieškovei 1 094,87 Eur, įskaitant PVM lygų pastato, kuriame yra patalpos, administravimo mokestį. Analogiškame Sutarties II punkte buvo numatyta, kad atsakovės už Patalpų II mokėtinas nuomos mokestis sudaro 12 705 Eur įskaitant PVM. Be to, pagal Sutartį II atsakovės mokėtinas Patalpų II administravimo mokestis sudaro 1 573 Eur įskaitant PVM. Iš ieškovės už nuomą atsakovei išrašytų sąskaitų faktūrų matyti, kad atsakovės pagal Sutartį I mokėtinas nuomos mokestis už mėnesį 2020 m. sudarė 22 546,89 Eur įskaitant PVM. Tuo tarpu pagal Sutartį II 2020 m. mokėtinas nuomos mokestis sudaro 15695,79 Eur. Sutarčių 6.6. p., kuris yra analogiškas abejose sutartyse, buvo nurodyta, kad pradedant nuo 2017-01-01 nuomos mokestis indeksuojamas kiekvienais metais, dauginant prieš tai ėjusių kalendorinių metų nuomos mokestį iš Statistikos departamento prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės apskaičiuoto ir paskelbto praėjusių metų vidutinio metinio vartotojų kainų indekso (toliau – ir VKI). Pagal suderintą vartotojų kainų indeksą (SVKI), 2020 m. gruodį apskaičiuota metinė (2020 m. gruodį, palyginti su 2019 m. gruodžiu) pagal VKI apskaičiuotoji infliacija sudarė 0,2 procento. 2020 metų vidutinis metinis vartotojų kainų indeksas sudarė 100,2. Vadinasi nuomos mokesčio suma už 2021 metų kalendorinį mėnesį pagal Sutartį I sudarė 22591,98 Eur, o pagal Sutartį II – 15 727,18 Eur. Ieškovės negautos pajamos už 2021 metus pagal Sutartį I sudaro 271 103,76 Eur. Sutartyje II numatytas nuomos terminas – 2021-06-19, todėl iki šios datos ieškovės negautos pajamos pagal Sutartį II sudaro 88 596,45 Eur. Iš viso pagal abi sutartis ieškovės negautos pajamos už patalpų nuomą per 2021 metus sudaro 359 700,21 Eur. Pagal suderintą vartotojų kainų indeksą (SVKI) 2021 m. gruodį apskaičiuota metinė (2021 m. gruodį, palyginti su 2020 m. gruodžiu) pagal VKI apskaičiuotoji infliacija sudarė 10,6 procentų. 2021 metų vidutinis metinis vartotojų kainų indeksas sudarė 110,6. Vadinasi nuomos mokesčio suma už 2022 metų kalendorinį mėnesį pagal Sutartį I sudaro 24 986,73 Eur. Sutarties I nuomos termino pabaiga 2026-05-17. Patalpos po neteisėtų atsakovės veiksmų nutraukiant sutartį iki šiol neišnuomotos. Jeigu atsakovė neteisėtai nebūtų nutraukusi Sutarties I, ieškovė iki šio ieškinio pareiškimo dienos už patalpų nuomą pagal Sutartį I už 2022 metus būtų gavusi 244 225,12 Eur pajamų. Taigi, ieškovė iš viso per 2021-2022 metus būtų gavusi 603 925,33 Eur pajamų (515 328,88 Eur pagal Sutartį I + 88 596,45 Eur pagal Sutartį II). Šių pajamų ieškovė iš atsakovės negavo tik dėl atsakovės neteisėtų veiksmų, susijusių su sutarčių nutraukimu. Nagrinėjamu atveju egzistuoja ir antroji civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga.

 

9.       Ieškovės nuomone, nagrinėjamu atveju tiek faktinis, tiek ir teisinis priežastinis ryšys yra akivaizdūs. Jeigu atsakovė nebūtų nutraukusi sutarčių pažeidžiant jose numatytą terminą, ieškovė nebūtų patyrusi jokių nuostolių, t. y. atsakovės veiksmai nulėmė tai, kad ieškovė negavo planuotų pajamų už patalpų nuomą. Tas pats pasakytina ir apie aiškiai egzistuojantį teisinį priežastinį ryšį. Jeigu atsakovė būtų laikiusis savo iš sutarčių kilusių įsipareigojimų ir visą sutartyse numatytą terminą būtų naudojusis patalpomis, ieškovė būtų gavusi visas planuotas pajamas. Tuo tarpu atsakovei neteisėtai nutraukus sutartis, kaip tik ir susidarė situacija, kuomet ieškovė negauna iš anksto suplanuotų ir aiškiai apibrėžtų pajamų. Taigi, tarp atsakovės atliktų neteisėtų veiksmų ir ieškovės patirtų nuostolių yra priežastinis ryšys, t. y. egzistuoja trečioji būtina civilinės atsakomybės taikymo sąlyga. Nurodo, jog nagrinėjamu atveju egzistuoja visos civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlygos, todėl ji privalo atlyginti ieškovei 603 925,33 Eur nuostolių, kuriuos ieškovė patyrė negaudama suplanuotų patalpų nuomos pajamų.

 

10.       Atsakovė UAB „Čia Market“ atsiliepime į pareikštą ieškinį nurodo, jog su ieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti ir priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Pažymi, jog ieškovės atstovė nemokumo administratorė nepagrįstai sutartis vertina kaip ilgalaikės nuomos (emphyteusis) sutartis. Jei šalys būtų siekusios sudaryti daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo - ilgalaikės nuomos (emphyteusis) – sandorį (CK 4.165 straipsnis), tokiu atveju šalys būtų privalėjusios sudaryti notarinės formos sutartis. Aplinkybė, kad šalys sudarė paprastos rašytinės formos sandorius patvirtina, jog šalys nelaikė šių sutarčių ilgalaikės nuomos (emphyteusis) sutartimis. Tuo tarpu jei būtų traktuojama kitaip, sutartys būtų negaliojančios dėl įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymo. Ginčo atveju šalys yra sudarę iš prievolinių teisinių santykių kylančias negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (CK 6.477 straipsnio 1 dalis). Iš sutarčių nuostatų nematyti šalių valios ir tikslo iš esmės susitarti dėl daiktinių, o ne prievolinių teisinių santykių. Ilgalaikės nuomos nuomininkas išnuomotu nekilnojamuoju daiktu naudojasi kaip savininkas (CK 4.168 straipsnio 1 dalis). Pagal šalių sudarytų sutarčių 5.2. punktą, nuomotojas prisiėmė pareigas atlikti pastato ir patalpų kapitalinį remontą, o pagal CK 4.168 straipsnio 2 dalį pareiga išlaikyti išnuomotą nekilnojamąjį daiktą ir jį remontuoti tenka nuomininkui. Taigi, šalys susitarė ne dėl emphyteusis, o prievolinių teisinių santykių - negyvenamųjų patalpų nuomos. Pažymi, kad toks šių santykių kvalifikavimas, be kita ko, kyla ir iš šalių sudarytos sutarties pavadinimo.

 

11.       Nurodo, jog atsakovė pagrįstai ir teisėtai vienašališkai nutraukė sutartis egzistuojant esminiam sutarčių pažeidimui, t. y. dėl to, kad atsakovė iš sutarčių negavo to, ko pagrįstai tikėjosi sudarydama sutartis (CK 6.217, 6.218 straipsniai). Patalpas atsakovė išsinuomojo veiklai, kuriai būtina ne tik kad patalpos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį, tačiau esminę reikšmę turi ir nuolatinis ir pakankamas pirkėjų srautas (Sutarčių 2.2. punktas), kurį, be kita ko, gali užtikrinti pilnas viso pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užpildymas. Tokiu būdu nuomotojo pareiga užtikrinti pilną pastato, kuriame yra patalpos, užimtumą kyla iš sutarčių tikslo ir esmės. Atsakovės pagrįstą lūkestį dėl patalpų užpildymo lėmė ir ankstesnis patalpų užimtumas, kai, pavyzdžiui, pastate, kuriame yra (duomenys neskelbtini) patalpos, patalpas nuomojosi UAB „Levandų vaistinė“, sutarties terminas iki 2023 m. spalio 29 d. Vis dėlto, atsakovė (nuomininkas) nuo pat bendradarbiavimo su ieškove (nuomotoju) pradžios negavo to, ką sudarydama sutartis pagrįstai tikėjosi gauti, t. y. ne visose pastatų, kuriuose yra nuomotos (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) patalpos, patalpose buvo vykdoma komercinė veikla: pastato, kuriame yra (duomenys neskelbtini) patalpos, patalpų užpildymas sudarė mažiau 30 procentų, pastato, kuriame yra (duomenys neskelbtini) patalpos, patalpų užpildymas siekė iki 50-60 procentų. Sutarčių sudarymo metu buvo užtikrinta, jog patalpų plotai sudarant nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis bus pilnai (100 procentų) išnaudojami. Nuomininkas ne kartą reiškė pretenzijas nuomotojui dėl nepakankamo pastatų patalpų užpildymo, deklaravo savo pagrįstą lūkestį dėl likusių patalpų užpildymo kaip esminę sutarčių sudarymo aplinkybę, tačiau nuomotojas, atsakydamas į pretenzijas, apsiribojo tik deklaratyviais teiginiais, kad deda pastangas surasti nuomininkus, netgi bandė pareigą ieškoti nuomininkų perkelti pačiam nuomininkui, siūlydamas nuomoti likusias patalpas ir jas subnuomoti. Tačiau faktiškai situacija pastate, kuriame yra (duomenys neskelbtini) patalpos, nepasikeitė iki sutarčių nutraukimo, o pastate, kuriame yra (duomenys neskelbtini) patalpos, situacija pasikeitė tik iš dalies ir tik atsakovės pastangomis pritraukus vaistinę Camelia. Visgi visą sutarčių vykdymo laikotarpį lankytojų srautas buvo daug mažesnis, nei atsakovė pagrįstai tikėjosi prieš sudarydama sutartis.

 

12.       Pažymi, jog sutarčių vykdymo metu ne kartą susidurta su patalpų techninės būklės problemomis: kiauro stogo problema patalpose, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę; (duomenys neskelbtini) patalpos šaltuoju metų laiku neatitiko teisės aktuose nustatytų temperatūros reikalavimų; virš (duomenys neskelbtini) patalpų esančio pastato II aukšto baigtumas 73 procentai, kas verčia pagrįstai abejoti pastato saugumu; nuo patalpų perdavimo nuomininkui reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka - buvo atidaryti didieji prekybos centrai „LIDL“, „Rimi“, „Norfa“, „Aibė“ parduotuvės; net ir paaiškėjus, kad nepriklausomo turto vertinimo duomenimis (duomenys neskelbtini) patalpų rinkos nuomos mokestis yra 9 744 Eur, kai (duomenys neskelbtini) sutartyje nustatytas nuomos mokestis 18 634 Eur, t. y. kone du kartus didesnis, ieškovė nesutiko su daliniu (duomenys neskelbtini) sutarties pakeitimu nuo 2020 m. sausio 1 d., taip pat nuo 2020 m. kovo 1 d. Ieškovė nesutiko nutraukti (duomenys neskelbtini) sutartį šalių susitarimu, galiausiai, nuomininkui kilus abejonėms dėl patalpų ploto, atlikus naujus kadastrinius matavimus, paaiškėjo aplinkybės, kad faktinis patalpų plotas yra ženkliai mažesnis, nei nurodyta sutartyse: (duomenys neskelbtini) patalpų faktinis plotas mažesnis už sutartinį plotą apie 50 m2; (duomenys neskelbtini) patalpų faktinis plotas mažesnis 75,21 m2, dėl ko už patalpų nuomą buvo permokėta keliasdešimt tūkstančių eurų. Tai, šalia kitų aplinkybių, sustiprino atsakovės pagrįstas abejones ieškovės sąžiningumu tiek ikisutartinių santykių, tiek sutarčių vykdymo metu. Pati ieškovė pripažįsta, kad egzistavo aplinkybės, pažeidžiančios atsakovės, kaip nuomininkės, interesus. Dalį šių aplinkybių ieškovei pavykdavo išspręsti (pvz., kiauro stogo problema), dalį įsipareigojimų (užtikrinti 100 procentų pastatų užimtumą bei lankytojų srautą) ieškovei nepavyko įgyvendinti iki pat sutarčių nutraukimo, negana to, savo įsipareigojimus ieškovė nepagrįstai siekė perkelti atsakovei. Pažymi, jog ne kartą reikalavo ieškovės, atsižvelgiant į nuomos sąlygas ir patalpų būklę, sumažinti nuomos mokestį, tačiau ieškovė nesutiko to padaryti remdamasi tuo, jog gaunamą nuomos mokestį buvo deklaravusi savo didžiausiam kreditoriui Luminor Bank AS. Taigi, esminiai pažeidimai, dėl kurių atsakovė negavo iš sutarčių to, ko tikėjosi, nebuvo pašalinti - tiek patalpų užimtumas, tiek pastatų saugumas.

 

13.       Nurodo, jog nagrinėjamu atveju sutartis nutraukė ne jose nustatyta tvarka, o įstatymo (CK 6.217, 6.218 straipsniai) nustatyta tvarka ir terminais. Esminis sutarčių pažeidimas nagrinėjamu atveju pasireiškė tuo, kad atsakovė (nuomininkas) nuo pat bendradarbiavimo su ieškove (nuomotoju) pradžios negavo to, ką sudarydama sutartis pagrįstai tikėjosi gauti. Be to, ieškovė akivaizdžiai pažeidė šalių bendradarbiavimo pareigą ignoruodama atsakovės pagrįstas iniciatyvas. Galiausiai, nutraukimo pranešimuose nurodyti esminiai sutarčių pažeidimai lėmė, kad atsakovės veikla patalpose tapo vis labiau nuostolinga, tolimesnis veiklos vykdymas patalpose pagal buvusias sutartines sąlygas tapo visiškai neperspektyvus ir vedantis atsakovę link bankroto. Nutraukimo pranešimai ieškovei buvo pateikti prieš 30 dienų, laikantis CK 6.218 straipsnyje nustatytos tvarkos, dėl to ginčo tarp šalių nėra. Mano, jog nutraukimo pranešimuose nurodyti sutarčių pažeidimai atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įvirtintus esminio sutarties pažeidimo požymius. Tuo tarpu ieškovė nepaneigė esminio sutarčių pažeidimo fakto egzistavimo, apsiribojo nuorodomis į neaktualias sutarčių nuostatas dėl sutarčių nutraukimo teismo tvarka bei niekuo nepagrįstu teiginiu, kad sutarčių terminai - 5 ir 10 metų, ieškovei turėjo esminės reikšmės. Atsakovė sutartis nutraukė esant įstatyme įtvirtintam pagrindui - esminiam sutarčių pažeidimui - bei apie sutarčių nutraukimą informavo iš anksto, pateikusi 2020 m. vasario 28 d. pranešimus dėl sutarties nutraukimo. Taigi, sutartys nutrauktos teisėtai bei laikantis nutraukimo tvarkos.

 

14.       Mano, jog ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kurie pagrįstų, kad atsakovė atliko kokius nors neteisėtus veiksmus. Antra vertus, nagrinėjamu atveju egzistuoja faktinės aplinkybės ir įrodymai, patvirtinantys, kad atsakovė jų neatliko, o priešingai, sutartys dėl ieškovės kaltės vienašališkai buvo nutrauktos teisėtai ir pagrįstai bei laikantis įstatymo nustatytos nutraukimo tvarkos.

 

15.       Teigia, jog atsakovė negali būti laikoma atsakinga už ieškovės nurodomą žalą. Sprendžiant dėl 603 925,33 Eur netiesioginių nuostolių (negautų pajamų) atlyginimo pažymi, kad tokie nuostoliai teisės doktrinoje apibrėžiami kaip dėl neteisėtų veiksmų patiriamos išlaidos arba turto sumažėjimas ir atlyginami tik atsižvelgiant į jų buvimo realumą. Pirma, ieškovės pareikštas reikalavimas dėl tariamos žalos atlyginimo yra nepagrįstas jau vien dėl to, kad ieškovė neįrodė, jog nurodyto dydžio nuostoliai buvo padaryti kokiais nors tariamai neteisėtais atsakovės veiksmais. Todėl nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo teigti, kad nagrinėjamu atveju egzistuoja kokiais nors atsakovės neteisėtais veiksmais ieškovei padaryta žala kaip viena iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų. Antra, ieškovė byloje nepateikė jokių įrodymų, kurie galėtų objektyviai pagrįsti, kad dėl tariamų atsakovės neteisėtų veiksmų būtų padaryta ieškinyje nurodoma 603 925,33 Eur žala (nuostoliai). Tariamus 603 925,33 Eur nuostolius ieškovė grindžia vien tik deklaratyviais pareiškimais bei pačios ieškovės parengta lentele apie nutrauktose sutartyse numatytus nuomos mokesčio dydžius laikotarpiu nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2022 m. spalio 24 d. pagal (duomenys neskelbtini) sutartį bei nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2021 m. birželio 19 d. pagal (duomenys neskelbtini) sutartį. Taigi, ieškovė neįrodė tiek jai tariamai padarytų nuostolių fakto, tiek ir tokių nuostolių dydžio. Dar daugiau, ieškovės nurodomas tariamų nuostolių dydis, jo skaičiavimas yra ydingas tiek teisine, tiek faktine prasme, kadangi: ieškovė nepagrįstai į nuostolių dydį įtraukia pridėtinės vertės mokestį; reali (duomenys neskelbtini) patalpų nuomos rinkos vertė, nustatyta nepriklausomų turto vertintojų duomenimis, sudaro 9 744 Eur per mėnesį, todėl pagrįstai manytina, kad tik tokio dydžio pajamas gali būti pagrįstai tikimasi gauti už (duomenys neskelbtini) patalpų nuomą; Lietuvos teismų praktikoje išaiškinta, kad negautos pajamos, kaip žala, turi būti nustatomos pagal įmonės pelningumo maržą, o ieškovė tokių duomenų nepateikė ir šių aplinkybių neargumentavo. Trečia, ieškovės reikalavimas priteisti tariamai patirtus 603 925,33 Eur nuostolius yra akivaizdžiai prieštaraujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamai praktikai dėl negautų pajamų, kaip žalos, priteisimo. Ketvirta, nepaisant to, jog nagrinėjamu atveju būtų galima reikalauti nebent negauto grynojo pelno, ieškovė neįrodinėja, kad tariamai negauta 603 925,33 Eur suma yra reali, neišvengiama (t. y. kad ieškovė tikėjosi ir iš anksto numatė gauti šią sumą). Juolab, kad ieškovė jau nuo pat sutarčių sudarymo iš atsakovės gavo daugybę pranešimų apie esminius sutarties pažeidimus ir ketinimus nutraukti sutartis, galiausiai, gavusi nutraukimo pranešimus ieškovė iš anksto žinojo, kad sutartys bus nutrauktos nuo 2020 m. balandžio 1 d., kas paneigia ieškovės neva turėtų gauti pajamų tikėtinumą, realumą. Penkta, panašiosiose faktinėmis aplinkybėmis bylose teismai, vertindami tariamų negautų pajamų pagrįstumą, be kita ko, atsižvelgia į ieškovo, reikalaujančio nuostolių priteisimo, pastangas surasti naujus nuomininkus, trečiųjų asmenų įtaką sutarčių nutraukimui. Nagrinėjamoje byloje susidarė būtent tokia situacija, sudaranti pagrindą atmesti ieškovės ieškinį dėl negautų pajamų. Pažymi, kad ieškovė naujų nuomininkų tariamai pradėjo ieškoti tik po sutarčių nutraukimo praėjus nemažai laiko, nors apie sutarčių nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d. žinojo iš anksto iš 2020 m. vasario 28 d. nutraukimo pranešimų. Atsakovės įsitikinimu, vien sutarties su nekilnojamojo turto brokeriu sudarymas, kelių elektroninių laiškų ieškovės pasirinkimu išsiuntimas ir skelbimų įdėjimas nelaikytinas pakankamais įrodymais, kad ieškovė deda pakankamas pastangas mažinti tariamus nuostolius. Pažymi ir tai, jog sutarčių nutraukimą, be kita ko, lėmė ir reikšmingai pasikeitusi prekybinė aplinka - buvo atidaryti didieji prekybos centrai „LIDL“, „Rimi“, „Norfa“, „Aibė“ parduotuvės. Taigi, yra akivaizdi, be kita ko, trečiųjų asmenų įtaka sutarčių nutraukimui. Taigi, teigia, jog nagrinėjamu atveju ieškovė nepatyrė nurodomų nuostolių, todėl neįrodė ir neegzistuoja žala, kaip viena iš būtinų sąlygų atsakovės civilinei atsakomybei taikyti.

 

16.       Pažymi, jog ieškovė neįrodė ir neegzistuoja priežastinis ryšys tarp atsakovės neva atliktų neteisėtų veiksmų ir ieškovės deklaruojamos žalos. Pirma, atsakovė neatliko jokių ieškovės nurodomų neteisėtų veiksmų. Antra, jei ieškovė ir patyrė kokius nors nuostolius, šiuos nuostolius ji patyrė ne dėl kokių nors atsakovės ar kitų asmenų veiksmų, o dėl pačios ieškovės veiksmų ar neveikimo. Todėl, remiantis CK 6.248 straipsnio 4 dalimi bei CK 6.253 straipsnio 1 dalimi ir 5 dalimi, atsakovė negali būti laikoma atsakinga už ieškovės nurodomus nuostolius. Trečia, net jei būtų nustatyta, kad atsakovė atliko kokius nors neteisėtus veiksmus, ieškovės teiginius apie tariamai egzistuojantį priežastinį ryšį su ieškovės nurodoma tariama 603 925,33 Eur žala paneigia aukščiau aptartos aplinkybės apie tariamų nuostolių nepagrįstumą.

 

17.       Nurodo, jog ieškovei neįrodžius ir atsakovei neatlikus jokių neteisėtų veiksmų, atsakovės kaltė taip pat laikytina neįrodyta, o kaltės prezumpcijos taikyti negalima, nes kaltė ir neteisėti veiksmai pagal generalinio delikto doktriną atskirai vienas nuo kito egzistuoti negali.

 

18.       Ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, dublike atsikirsdama į atsakovės UAB „Čia Market“ atsiliepimą, papildomai nurodė, jog šalys nei vienoje sutartyje nebuvo susitarusios dėl ieškovės pareigos užtikrinti konkretų pastatų, kuriuose buvo nuomojamos patalpos, užpildymą. Sutartyje I apskritai nėra jokių sąlygų ir ieškovės įsipareigojimų, susijusių su pastato, kuriame yra Patalpos I, nuoma ir užimtumu. Tuo tarpu Sutarties II 7.1.5 ir 7.1.6 punktuose nuomotojas įsipareigojo dėti pastangas, kad pastate esančios patalpos būtų išnuomotos, tačiau joks konkretus pastato užimtumas nebuvo sutartas ir Sutartyje II įtvirtintas. Taigi, sutartimis ieškovė neįsipareigojo užtikrinti konkretaus pastatų, kuriuose yra nuomojamos patalpos, užimtumo lygio. Tuo atveju, kai sutartyse nėra tokių sąlygų, kuriomis ieškovė būtų įsipareigojusi užtikrinti tam tikrą pastatų, kuriuose buvo atsakovei nuomojamos patalpos, užimtumo lygį, nėra jokio objektyvaus pagrindo aplinkybes dėl pastatų užimtumo vertinti kaip esmines sutarčių sąlygas ir jomis grįsti vienašališką sutarčių nutraukimą. Be to, nors atsakovė akcentuoja, kad patalpas išsinuomojo veiklai, kuriai esminę reikšmę turi nuolatinis ir pakankamas pirkėjų srautas, kurį gali užtikrinti pilnas viso pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užpildymas, tačiau pažymi, jog ieškovei negali būti perkelta pareiga pritraukti atsakovei lankytojų/pirkėjų. Atsakovė pati turi rūpintis savo teikiamų paslaugų, prekybos reklama, pritraukti klientus, vystyti verslą, o ne tokius reikalavimus kelti ieškovei. Be to, atsakovės teiginiai apie mažą pirkėjų srautą ir nuostolingą jos veiklą patalpose, nėra pagrįsti jokiais objektyviais įrodymais. Pažymi, jog ieškovė vertėsi patalpų nuoma, todėl buvo suinteresuota išnuomoti visas komercines patalpas pastatuose, esančiuose adresu: (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), dėl ko net ir be atsakovės raginimų dėjo dideles pastangas ir ieškojo nuomininkų.

 

19.       Nors kaip dar vieną esminį sutarčių pažeidimą atsakovė įvardija tai, kad jai išnuomotų patalpų plotas buvo ženkliai mažesnis nei nurodyta sutartyse, ieškovė pažymi, jog sutartyse yra nuostatos, aptariančios situacijas dėl galimo plotų skirtumo, t. y. Sutarties I 6.4 punktas bei Sutarties II 6.4 punktas. Esant tokiai sutartyse įtvirtintai sąlygai, kuomet patalpų nuomos mokestis buvo fiksuotas, t. y. nustatyta kaina už objektą, o ne skaičiuojama pagal 1 m2 kainą, atsakovės pretenzijos dėl nuomos mokesčio permokėjimo yra nepagrįstos. Taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad abejose sutartyse yra nurodyta, jog patalpos nuomininko veiklai yra perduodamos tokios, kokios yra, be jokių papildomų pagerinimų, pakeitimų ir neatliekant jokio remonto ar kitaip nepritaikant patalpų nuomininko poreikiams arba pagal nuomininko pageidavimus (Sutarties I 4.3 p., Sutarties II 4.2 ir 4.6 punktai). Iš šių sutarčių nuostatų matyti, jog atsakovei buvo suteikta galimybė pritaikyti nuomojamas patalpas nuomininko veiklai, pavyzdžiui, įrengiant reikiamas vidines pertvaras patalpose. Akivaizdu, jog atsakovei pritaikius patalpas konkrečiai pagal jos vykdomą veiklą ir poreikius, galėjo pasikeisti (sumažėti) ir nuomojamų patalpų plotas. Atsakovės į bylą pateikti kadastriniai matavimai yra atlikti jau sutarčių galiojimo metu, kuomet patalpas faktiškai ir pritaikiusi savo reikmėms naudojo atsakovė, todėl tikėtina, jog patalpų ploto sumažėjimą lėmė pačios atsakovės veiksmai, o ne ieškovės nesąžiningumas.

 

20.       Nors dar vienu esminiu sutarčių pažeidimu, dėl kurių atsakovė negavo iš sutarčių to, ko tikėjosi, ji taip pat įvardija ir pastatų saugumą bei patalpų techninės būklės problemas, tačiau ieškovė pažymi, kad ji reaguodavo į visas atsakovės reiškiamas pretenzijas, tačiau ne visos jos buvo pagrįstos. Ieškovė įvertino atsakovės įvardytus stogo defektus ir nustatė, kad jie yra visiškai smulkūs ir kosmetinio pobūdžio. Visi trūkumai buvo pašalinti ir jokiu būdu netrukdė ir negalėjo trukdyti patalpų naudoti pagal paskirtį. Taip pat buvo išspręsti atsakovės nurodyti šildymo sistemos sutrikimai, šildymo sistema veikė tinkamai. Tuo tarpu dėl atsakovės teiginių, jog pastatas, kuriame yra Patalpos II, yra nesaugus, kadangi pastato 2 aukšto baigtumas yra 73 procentai, ieškovė nesutiko, nes atsakovė prieš sudarant Sutartį II įvertino tiek Patalpas II, tiek ir patį pastatą, bei jokių pretenzijų dėl abiejų būklės nepateikė. Pabrėžia, kad ne kiekvienas nuomos laikotarpiu atsiradęs patalpų trūkumas gali būti vertinamas kaip esminis sutarties pažeidimas. Kaip šalys buvo numačiusios sutartyse, esminiai pažeidimai, sudarantys pagrindą vienašališkai nutraukti sutartis, pareiškiant reikalavimą dėl to teisme, siejami su patalpų netinkamumu naudotis, o ne bet kokiais, sutvarkomais ir pašalinamais, trūkumais, atsirandančiais patalpų eksploatacijos metu. Taigi, ieškovė nepadarė jokio esminio sutarčių pažeidimo, kuris suteiktų teisę atsakovei vienašališkai nutraukti sutartis.

 

21.       Pažymi, kad prekybos centrų nuomos versle negautų pajamų skaičiavimas pagal grynojo pelno rodiklį nėra taikomas. Būtent nuomos sutartyse nurodytas nuomos mokestis ir yra negautas nuomotojo pelnas, nes išlaidas nuomotojas patiria dar iki objekto išnuomojimo, t. y. išlaidos pastato įsigijimui ir jo pritaikymui nuomos verslui vykdyti. Taigi, ieškinyje nurodyta 603 925,33 Eur žala yra objektyvi ir atspindinti realius ieškovės praradimus. Negana to, ieškinyje nurodytas žalos dydis turi būti ne mažinamas, o gali tik didėti, nes atsakovei neteisėtai ir nepagrįstai nutraukus sutartis, ieškovė savo lėšomis turėjo apmokėti įprastai nuomininkų apmokamas išlaidas, t. y. išlaidas draudimui, šildymui, elektrai, pastato administravimui ir pan. Be to, neteisėtas atsakovės nuomos sutarčių nutraukimas lėmė ir tai, kad ieškovė prarado ir kitus, smulkesnius, nuomininkus, kurie nutraukė sutartis ir nuomos tęsti nepageidavo, kas vėlgi sukėlė nuostolius.

 

22.       Atsakovė UAB „Čia Market“, triplike atsikirsdama į ieškovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dubliką, papildomai nurodė, jog prieš sudarant sutartis abiem sutarčių šalims buvo žinoma, kad atsakovės veiklos vykdymui pirmiausia yra itin svarbus pastatų, kuriuose įkuriamos atsakovės prekybos vietos, lankytojų srautas. Tam, kad lankytojų srautas prekybos centre būtų kuo didesnis, tiesioginę reikšmę turi prekybos centro (pastato) patalpų užimtumas. Patalpų nuoma visam prekybos centrui turėjo suteikti atitinkamą statusą - jis sulauks daugiau lankytojų, bus patrauklesnis visuomenei. Būtent tokius pažadus, t. y. pilną pastatuose esančių kitų patalpų užimtumą, didelį pirkėjų srautą, statybų užbaigimą, ieškovė žadėjo atsakovei prieš sutarčių sudarymą. Sutartys dėl patalpų nuomos sudarytos 2016 m. gegužės 17 d., o nutrauktos nuo 2020 m. balandžio 1 d., kas reiškia, kad ieškovė turėjo itin ilgą laikotarpį tinkamam sutartinių įsipareigojimų įvykdymui, o atsakovė, įvertinusi, jog net ketverius metus ieškovė nesiima jokių veiksmų, kad atsakovė gautų tai, ko pagrįstai tikėjosi sudarant sutartis, pagrįstai ir teisėtai nutraukė sutartis. Vertinant sutarčių nutraukimą ieškovės sutartinių įsipareigojimų pažeidimai neturi būti vertinami izoliuotai, o turi būti vertinama jų visuma, kadangi pažeidimai bei jų neištaisymas ar nesavalaikis ištaisymas per ketverių metų nuomos santykių laikotarpį kartojosi, atsakovei tapo aišku, jog ieškovė ir ateityje nedės jokių pastangų dėl tinkamo sutartinių įsipareigojimų vykdymo, nepradės laikytis bendradarbiavimo ar kooperavimosi pareigų. Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. T. N. sutartis, tiek (duomenys neskelbtini) sutartis buvo sudarytos prisijungimo būdu ir ieškovė buvo kategoriška dėl sutarčių nuostatų keitimo, t. y. atsakovė neturėjo jokios įtakos sutarčių turiniui. Po ilgų derybų nuostatas dėl ieškovės pareigos dėti pastangas dėl pastatuose, kuriuose buvo nuomojamos patalpos, esančių patalpų išnuomavimo kitiems nuomininkams, ieškovė sutiko įdėti tik į (duomenys neskelbtini) sutarties, kurios nuomos terminas trumpesnis, nuostatas. Tačiau ši sąlyga atsakovei buvo esminė abiejų sutarčių atveju, tai akivaizdu dėl jos veiklos specifikos.

 

23.       Pažymi, jog sutarčių nutraukimo metu nebuvo vieno esminio sutarčių vykdymo pažeidimo, o egzistavo jų visuma: pastatų, kuriuose buvo patalpos, trūkumai, ieškovės nereagavimas į patalpų trūkumus arba nepagrįstai ilgas reagavimas ir trūkumų šalinimas, mėnesiais į patalpas bėgantis vanduo, dėl ko mažėjo pirkėjų srautas, tušti prekybos centrai, kuriuose buvo patalpos, neišnuomotos nei administracinės, nei komercinės patalpos, nebaigiami statybos darbai, nesąžiningas patalpų ploto ir kainos skaičiavimas, nebendradarbiavimas, nesikooperavimas vykdant sutartis. Atsakovė negavo tos kokybės paslaugos, kokios normaliomis sąlygomis tikėjosi. Jei atsakovei minėtos aplinkybės būtų buvę žinomos prieš sudarant sutartis, ji šių sutarčių nebūtų sudariusi.

 

24.       Taipogi atsakovė UAB „Čia Market“ nurodė, jog Šiaulių apygardos teisme buvo nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-317-569/2021 pagal ieškovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovėms UAB „Čia Market“ ir akcinei bendrovei (toliau – ir AB) „Žemaitijos pieno investicija“ dėl nuostolių priteisimo. Minėtoje byloje atsakovė UAB „Čia Market“ pareiškė priešieškinį ieškovui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl depozito ir palūkanų priteisimo. Bylos nagrinėjimo apeliacinėje instancijoje (Lietuvos apeliacinio teismo civilinė byla Nr. e2A-412-1120/2022) metu buvo pateikta 2021 m. kovo 9 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutartis, kuria UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ perleido UAB „NT paslaugos“ „reikalavimo teisę bei visas iš jos kylančias ir su ja susijusias papildomas teises į solidarius skolininkus - UAB „Čia Market“ <...>, „Žemaitijos pieno investicija“, AB, <...>“. Išnagrinėjus minėtą bylą Lietuvos apeliaciniame teisme, byla grąžinta Šiaulių apygardos teismui nagrinėti iš naujo (civilinės bylos Nr. e2-190-357/2023). Šiaulių apygardos teismas 2023 m. sausio 30 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2-190-357/2023 išskyrė bylą pagal UAB „Čia Market“ priešieškinį ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl depozito ir palūkanų priteisimo į atskirą bylą ir pastarąją bylą prijungė prie Šiaulių apygardos teismo civilinės bylos Nr. e2-189-856/2023. Atkreipia dėmesį, kad 2021 m. kovo 9 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutarties sudarymo metu UAB „Čia Market“ turėjo reikalavimą UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atžvilgiu, kadangi nuomotojas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nebuvo grąžinęs nuomininkui UAB „Čia Market“ pagal sutartis sumokėtų depozitų. Kadangi UAB „Čia Market“ ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ siejo nuomos teisiniai santykiai, šalis siejo dvišalės prievolės. Viena vertus, pagal atsakovės UAB „Čia Market“ priešieškinio reikalavimus atsakove turėtų būti UAB „NT paslaugos“ (UAB „Čia Market“ duotų sutikimą reikalavimo perleidimui su sąlyga, kad perleidžiamos ne tik teisės, bet ir pareigos), kita vertus, BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ negalėjo pareikšti ieškinio šioje byloje, kadangi pagal 2021 m. kovo 9 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutarties 1.2 punktą „Reikalavimo teisė, perleidžiama pagal šią sutartį naujajam kreditoriui, apima: teisę iš Skolininkų reikalauti 305963,86 Eur (trys šimtai penki tūkstančiai devyni šimtai šešiasdešimt trys eurai 86 centai) nuomos mokesčio bei teisę iš Skolininkų reikalauti visų pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, įstatymus ir kitus teisės aktus galimų papildomų reikalavimų (palūkanų, delspinigių, baudų, kitų netesybų, nuostolių ir kt.) įvykdymo“. Mano, jog šios nagrinėjamos bylos ieškovė yra perleidusi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo, nepriklausomai nuo nuostolių skaičiavimo laikotarpio, UAB „NT paslaugos“, todėl BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ Šiaulių apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-189-856/2023 yra netinkama ieškovė.

 

25.       Trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“ atsiliepime į ieškinį nurodė, jog pritaria atsakovės AB „Čia Market“ triplike išdėstytai pozicijai dėl ieškovės netinkamumo šioje byloje ir, pritardamas atsakovei, palaiko jos atsiliepime į ieškinį bei triplike išdėstytiems argumentams pilna apimtimi, todėl teismas šių argumentų nebekartoja.

 

26.       Atsakovė UAB „Čia Market“ priešieškiniu ieškovei BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ prašo priteisti iš ieškovės 52 890,26 Eur (iš jų 51 625,78 Eur sumokėto ir negrąžinto depozito suma bei 12(duomenys neskelbtini),48 Eur priskaičiuotos kompensacinės palūkanos) skolą, 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

 

27.       Nurodė, jog atsakovei vienašališkai nutraukus su ieškove sudarytas nuomos sutartis ir pilnai atsiskaičius pagal sutartis su ieškove, ieškovė nėra grąžinusi atsakovei pastarosios pagal nuomos sutartis sumokėto depozito. Patalpas atsakovė ieškovei perdavė 2020-04-02 ir 2020-04-­03 vienašališkai, antstoliams konstatuojant faktines aplinkybes. (duomenys neskelbtini) sutarties 6.5 punkte, be kita ko, nustatyta, kad „Nuomininkas taip pat įsipareigoja per 10 (dešimt) dienų nuo Perdavimo - priėmimo akto pasirašymo dienos sumokėti į šiame punkte nurodytą Nuomotojo sąskaitą 30 625,78 Eur (trisdešimt tūkstančių šešių šimtų dvidešimt penkių eurų ir 78 centų) dydžio sumą, kuri bus laikoma depozitu pagal šią Sutartį ir galės būti naudojama tokiomis sąlygomis: 6.5.1 depozitas bus naudojamas pradelstiems finansiniams Nuomininko įsipareigojimams pagal šią Sutartį padengti. Nuomotojui panaudojus visą ar dalį depozito, Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 5 (penkias) darbo dienas atstatyti depozitą taip, kad jis atitiktų Sutarties 6.5 punkte nurodytą dydį; 6.5.2 depozitas bus įskaitomas kaip Nuomos mokestis už paskutinius Nuomos termino mėnesius.“ (duomenys neskelbtini) sutarties 6.5 punkte, be kita ko, nustatyta, kad „Nuomininkas taip pat įsipareigoja per 10 (dešimt) dienų nuo Perdavimo - priėmimo akto pasirašymo dienos sumokėti į šiame punkte nurodytą Nuomotojo sąskaitą 21 000 Eur (dvidešimt vieno tūkstančio eurų ir 00 euro centų) dydžio sumą, kuri bus laikoma depozitu pagal šią Sutartį ir galės būti naudojama tokiomis sąlygomis: 6.5.1 depozitas bus naudojamas pradelstiems finansiniams Nuomininko įsipareigojimams pagal šią Sutartį padengti. Nuomotojui panaudojus visą ar dalį depozito, Nuomininkas privalo ne vėliau, kaip per 5 (penkias) darbo dienas atstatyti depozitą taip, kad jis atitiktų Sutarties 6.5 punkte nurodytą dydį; 6.5.2 depozitas bus įskaitomas kaip Nuomos mokestis už paskutinius Nuomos termino mėnesius.“ Pasak atsakovės, nagrinėjamu atveju nei viena iš depozito panaudojimo sąlygų neegzistuoja.

 

28.       Pažymi, jog vykdydamas sutartis nuomininkas 2016-05-31 pavedimu į (duomenys neskelbtini) sutartyje nurodytą Nuomotojo sąskaitą sumokėjo 30 625,78 Eur sumą (depozitą) pagal (duomenys neskelbtini) sutarties 6.5 punktą. Taip pat nuomininkas 2016-06-13 pavedimu į (duomenys neskelbtini) sutartyje nurodytą nuomotojo sąskaitą sumokėjo 21 000 Eur sumą (depozitą) pagal (duomenys neskelbtini) sutarties 6.5 punktą. Tokiu būdu nuomininkas yra sumokėjęs nuomotojui 51 628,78 Eur dydžio depozitą pagal sutartis (toliau – ir Depozitas). Pažymi, kad su nuomotoju pagal sutartis už 2020 metų kovo mėnesio patalpų nuomą buvo atsiskaityta, 2020 metų kovo mėnesio 13 ir 17 dienomis pervedant lėšas į nuomotojo nurodytą banko sąskaitą, ir nuomininkas neturi skolos nuomotojui. Taigi, nuo 2021-04-01 nutraukus sutartis ir nuomininkui visiškai atsiskaičius su nuomotoju pagal sutartis, nuomotojas nuomininkui priklausančiomis Depozito lėšomis ilgą laiką disponuoja be teisėto pagrindo. 2020-12-28 prašymu Nr. 749 grąžinti pagal nuomos sutartis sumokėtą depozitą nuomininkas kreipėsi į nuomotoją su prašymu nutraukus sutartis (pasibaigus nuomos santykiams) ne vėliau kaip iki 2020-12-31 grąžinti sumokėtą 51 625,78 Eur depozitą (toliau – ir Pretenzija dėl depozito grąžinimo), tačiau nuomotojas į nuomininko Pretenziją dėl depozito grąžinimo neatsakė, Depozito negrąžino. Ieškovė nenurodė jokių aplinkybių, kokiu pagrindu atsakovei nebuvo grąžintas pagal sutartis sumokėtas Depozitas, atsakovė nėra informuota apie jokį Depozito teisėtą panaudojimą, mano, jog bet koks tariamas Depozito įskaitymas būtų laikytinas neteisėtu, nes neatitiktų nei formos - nepateiktas joks pranešimas dėl Depozito įskaitymo, nei turinio - neegzistuoja vykdytinas priešpriešinis vienarūšis nuomotojo reikalavimas nuomininko atžvilgiu, reikalavimų (CK 6.130-6.131 straipsniai). Mano, jog minėtos aplinkybės sudaro pagrindą nuomininkui reikalauti priteisti iš nuomotojo sumokėtą Depozitą ir kompensacines palūkanas, skaičiuotinas nuo pareikalavimo grąžinti Depozitą termino pabaigos (CK 6.53, 6.222 straipsniai).

 

29.       Nurodė, jog sutartyse Depozito grąžinimo terminas nėra atskirai apibrėžtas, tačiau CK 6.222 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kai sutartis nutraukta, šalis gali reikalauti grąžinti jai viską, ką ji yra perdavusi kitai šaliai vykdydama sutartį, jeigu ji tuo pat metu grąžina kitai šaliai visa tai, ką buvo iš pastarosios gavusi. CK 6.53 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad prievolę, kurios įvykdymo terminas neapibrėžtas, skolininkas privalo įvykdyti per septynias dienas nuo tos dienos, kurią kreditorius pareikalavo prievolę įvykdyti, išskyrus atvejus, jeigu pagal įstatymus ar sutarties esmę aiškus kitoks prievolės įvykdymo terminas. 2020-12-28 Pretenzija dėl depozito grąžinimo nuomininkas kreipėsi į nuomotoją su prašymu nutraukus sutartis (pasibaigus nuomos santykiams) ne vėliau kaip iki 2020-12-31 grąžinti sumokėtą 51 625,78 Eur Depozitą, todėl nuomotojas laikytinas pažeidusiu prievolės grąžinti Depozitą terminą vėliausiai nuo 2021-01-05. Kadangi nuomotojas yra praleidęs piniginės prievolės grąžinti 51 625,78 EUR dydžio Depozitą terminą, todėl iš nuomotojo nuomininkui priteistinos 1 2(duomenys neskelbtini),48 Eur dydžio kompensacinės palūkanos, t. y. 6 procentų dydžio kompensacinės palūkanos nuo grąžintinos 51 625,78 Eur sumos už laikotarpį nuo 2021-01-05 iki priešieškinio pateikimo dienos (CK 6.210, 6.261 straipsniai) (51 625,78 Eur x 6 procentai/365 x 149 dienos (nuo 2021-01-05 iki 2021-06-02 imtinai). Taipogi už priešieškiniu priteistiną sumą iš nuomotojo priteistinos 6 procentų dydžio metinės procesinės palūkanos, skaičiuojamos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

 

30.       Trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“ atsiliepime į priešieškinį nurodė, jog su priešieškiniu ir jame išdėstytais argumentais bei reikalavimais sutinka bei prašo jį tenkinti.

 

31.       Ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsiliepime į pareikštą priešieškinį nurodė, jog su juo nesutinka, prašo jį atmesti. Pažymi, jog turi teisę pasilikti atsakovės sumokėtą Depozitą. Iš sutarčių nuostatų matyti, kad jose nebuvo numatyti absoliučiai jokie informavimo įpareigojimai ieškovei, jeigu ji nuspręstų panaudoti pagal sutartis iš atsakovės gautą depozitą, dėl ko atsakovė nepagrįstai teigia, kad tuo atveju, jeigu ieškovė būtų panaudojusi atsakovės sumokėtą Depozitą, ji būtų informavusi atsakovę. Nurodo, jog atsakovės pagal sutartis sumokėtą depozitą panaudojo dengiant atsakovės įsipareigojimus nuo 2021-01-01 iki 2021-02-28, todėl remiantis sutarčių 6.5. p. nuostatomis, Depozitas yra panaudotas neįvykdytiems atsakovės įsipareigojimams padengti. Kadangi atsakovės reikalavimas grąžinti jai sumokėtą Depozitą yra nepagrįstas, vien dėl to ir papildomi su šiuo reikalavimu susiję reikalavimai priteisti kompensacines ir procesines palūkanas yra nepagrįsti. Negana to, po priešieškinyje minimų pretenzijų išsiuntimo atsakovė nesiėmė jokių veiksmų, kad atgautų jai neva priklausančias Depozito lėšas, tokiu būdu dirbtinai didindama priteistinų palūkanų dydį, kas patvirtina atsakovės reikalavimų nepagrįstumą.

 

32.       Teismo posėdžio metu ieškovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atstovas advokatas G. B. ieškinį palaikė, prašė jį tenkinti, o priešieškinį atmesti procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais.

 

33.       Atsakovės UAB „Čia Market“ ir trečiojo asmens AB „Žemaitijos pieno investicija“ atstovai advokatas V. G. ir advokato padėjėja I. V. teisminio bylos nagrinėjimo metu prašė ieškinį atmesti, o priešieškinį tenkinti procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais.

 

34.       Trečiasis asmuo UAB „NT paslaugos“ atsiliepimo į ieškinį neteikė, teismo posėdžiuose jo atstovas nedalyvavo.

 

Teismas

 

k o n s t a t u o j a:

 

II. Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

 

35.       UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ (nuomotojas) ir UAB „Čia Market“ (nuomininkas) 2016-05-17 sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis I), pagal kurią nuomotojas įsipareigojo perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Patalpos I), už šioje sutartyje nurodytą nuomos mokestį, o nuomininkas įsipareigojo priimti patalpas, jas naudoti pagal sutarties 2.2. punkte nurodytą paskirtį (mažmeninė ir didmeninė prekyba maisto ir jas lydinčiomis prekėmis, įskaitant alkoholinius gėrimus, tabako gaminius, įvairaus tipo universalios parduotuvės, prekių sandėliavimas, maisto produktų gamyba (kulinarija ir konditerija), visuomeninis maitinimas, paslaugų teikimas, administracinės patalpos), tinkamai ir laiku mokėti nuomos mokestį bei kitus sutartyje nurodytus mokėjimus šioje sutartyje numatytomis sąlygomis. Nuomos terminas – 10 metų (Sutarties I 8.1. punktas).

 

36.       UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Čia Market“ 2016-05-17 sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Sutartis II), pagal kurią nuomotojas įsipareigojo perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias adresu: (duomenys neskelbtini)  (toliau – ir Patalpos II), už šioje sutartyje nurodytą nuomos mokestį, o nuomininkas įsipareigojo priimti patalpas, jas naudoti pagal sutarties 2.2. punkte nurodytą paskirtį (mažmeninė ir didmeninė prekyba maisto ir jas lydinčiomis prekėmis, įskaitant alkoholinius gėrimus, tabako gaminius, įvairaus tipo universalios parduotuvės, prekių sandėliavimas, maisto produktų gamyba (kulinarija ir konditerija), vaistais, visuomeninis maitinimas, paslaugų teikimas, administracinės patalpos), tinkamai ir laiku mokėti nuomos mokestį bei kitus sutartyje nurodytus mokėjimus šioje sutartyje numatytomis sąlygomis. Nuomos terminas – 5 metai (Sutarties II 8.1. punktas).

 

37.       2020-02-28 Pranešimu dėl sutarties nutraukimo Nr. 107 atsakovė informavo ieškovę, jog nuo 2020 m. balandžio 1 d. nutraukia negyvenamųjų patalpų adresu: (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 16-307. Pranešime atsakovė nurodė, jog negavo to, ką sudarydama sutartį pagrįstai tikėjosi gauti: 1) ne visose pasažo patalpose (vaistinėje) buvo vykdoma komercinė veikla (raštu kreiptasi 2017-02-06, 2017-03-06, 2017-05-12, situacija pasikeitė tik pačios atsakovės iniciatyva ir pastangomis pritraukus vaistinę Camelia); 2) nuomininkas susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę (2017-08-28 pretenzija „Dėl nekokybiškų patalpų); 3) nuomojamos patalpos šaltuoju metų laiku neatitiko teisės aktuose nustatytų temperatūros reikalavimų (2018-01-29 pretenzija „Dėl nekokybiškų patalpų); 4) nuo patalpų perdavimo nuomininkui reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai „Lidl“, „Rimi“, šalia patalpų 2020 metais planuojamas atidaryti naujas prekybos centras „Norfa“; 5) nuomos mokesčio dydis neatitinka rinkos kainos, nepriklausomo vertinimo duomenimis, rinkos nuomos mokestis yra 9 744 Eur, tuo tarpu sutartinis nuomos mokestis – 18 634 Eur; 6) ieškovė nesutiko su daliniu sutarties pakeitimu nuo 2020-01-01 (2019-12-09 raštas „Dėl sutarties dalinio pakeitimo“), taip pat nuo 2020-03-01 (2020-02-04 siūlymas „Pakeisti nuomos sutarčių sąlygas“). 

 

38.       2020-02-28 Pranešimu dėl sutarties nutraukimo Nr. 106 atsakovė informavo ieškovę, jog nuo 2020 m. balandžio 1 d. nutraukia negyvenamųjų patalpų adresu: (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 16-306. Pranešime atsakovė nurodė, jog negavo to, ką sudarydama sutartį pagrįstai tikėjosi gauti: 1) ne visose pasažo patalpose buvo ir yra vykdoma komercinė veikla (užpildymas iki 50-60 procentų) arba kaimyninėse patalpose vykdoma veikla nepritraukia lankytojų (2017-02-06 prašymas „Dėl valdomų patalpų, 2017-03-06 pakartotinis prašymas, 2017-05-12 prašymas „Dėl patalpų nuomos kainos“); 2) nuomininkas susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę (2017-08-28 pretenzija „Dėl nekokybiškų patalpų); 3) ieškovė nesutiko nutraukti sutartį šalių susitarimu (2019-08-06 siūlymas „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties“, 2019-08-28 pakartotinis siūlymas); 4) patalpos 2 aukšto baigtumas 73 procentai, kas verčia abejoti pastato saugumu (2019-11-19 pranešimas); 5) nuo patalpų perdavimo nuomininkui reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai „Lidl“, „Norfa“, Aibės parduotuvė.

 

39.       Ieškovė 2020-03-18 Atsakymu į pranešimus dėl sutarčių nutraukimo nurodė atsakovei, jog nesutinka su nuomininko vienašališku sutarčių nutraukimu. Pažymėjo, jog abiejų sutarčių XI skyriuje yra aiškiai apibrėžiamos sutarčių nutraukimo prieš terminą sąlygos, atkreipė dėmesį, jog nei vienas pranešimuose nurodytų pagrindų, dėl kurių nuomininkas nutraukia sutartis, neatitinka sutarčių 11.3. punkte aptariamų pagrindų. Be to, sutarčių 11.3. punkte imperatyviai nurodyta, kad reikalaudamas vienašališkai nutraukti sutartis nuomininkas privalo pareikšti tokį reikalavimą teisme. Taip pat ieškovė nurodė, kad tuo atveju, jeigu atsakovė iš tiesų nutrauktų sutartis, ji privalėtų atlyginti visus dėl tokio aiškiai neteisėto savo elgesio ieškovei kilsiančius nuostolius. Atsakovė vienašališkai 2020-04-03 perdavė ieškovei Patalpas I, o 2020-04-02 – Patalpas II.

 

40.       Ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškiniu atsakovei UAB „Čia Market“ 2021-02-24 kreipėsi į Šiaulių apygardos teismą, prašydama priteisti 305 963,86 Eur nuostolius, kuriuos atsakovė sukėlė ieškovei neteisėtai nutraukdama patalpų nuomos sutartis, nurodė, kad laikotarpiu nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31 negavo 305 963,86 Eur nuomos mokesčio (180 397,54 Eur pagal Sutartį I ir 125 566,32 Eur pagal Sutartį II) (civilinė byla Nr. e2-317-569/2021). Šiaulių apygardos teismas, išnagrinėjęs civilinę bylą, 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimu ieškinį atmetė motyvuodamas tuo, kad ieškovė teigdamas, jog atsakovė sutartis nutraukė neteisėtai, nepareiškė savarankiško ieškinio reikalavimo dėl nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtais, todėl neįrodė, kad atsakovė atliko neteisėtus veiksmus ir sutartis nutraukė neteisėtai, dėl ko nėra pagrindo ieškovei priteisti jo reikalaujamą žalą – negautas pajamas.

 

41.       Ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir trečiasis asmuo UAB „NT paslaugos“ 2021-03-09 sudarė Reikalavimo teisių perleidimo sutartį, pagal kurią ieškovė perleido 305 963,86 Eur dydžio reikalavimo teisę į solidarius skolininkus UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ bei visas iš jos kylančias ir su ja susijusias papildomas teises. Reikalavimo teisių perleidimo sutartyje šalys susitarė, jog pagal šią sutartį perleidžiama reikalavimo teisė apima: teisę iš skolininkų reikalauti 305 963,86 Eur nuomos mokesčio bei teisę iš skolininko reikalauti visų pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, įstatymus ir kitus teisės aktus galimų papildomų reikalavimų (palūkanų, delspinigių, baudų, netesybų, nuostolių ir kt.) įvykdymo.

 

42.       Trečiasis asmuo UAB „NT paslaugos“ pateikė apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimo, Reikalavimo teisių perleidimo sutarties pagrindu prašydamas pakeisti byloje ieškovę. Šiaulių apygardos teismas 2021 m. spalio 25 d. nutartimi pakeitė ieškovę UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ jos teisių ir pareigų perėmėja UAB „NT paslaugos“.

 

43.       Vilniaus apygardos teismo 2021 m. gegužės 21 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. eB2-1992-912/2021 UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ buvo iškelta bankroto byla, nutartis įsiteisėjo 2021-09-02, nemokumo administratore paskirta UAB „Lideres“.

 

44.       Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs UAB „NT paslaugos“ apeliacinį skundą (civilinė byla Nr. e2A-412-1120/2022), 2022 m. spalio 27 d. nutartimi panaikino Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir bylą grąžino pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, sprendė, jog nepaisant to, kad ieškovė byloje nereiškė atskiro reikalavimo dėl atsakovės atlikto sutarčių vienašalio nutraukimo pripažinimo neteisėtu, ieškovei reiškiant reikalavimą dėl civilinės atsakomybės taikymo atsakovei, teismas, spręsdamas dėl atsakovės veiksmų neteisėtumo, turėjo vertinti, ar atsakovės atliktas vienašalis sutarčių nutraukimas buvo teisėtas. 

 

45.       Kol Lietuvos apeliaciniame teisme buvo nagrinėjamas UAB „NT paslaugos“ apeliacinis skundas, ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, atstovaujama nemokumo administratorės UAB „Lideres“, 2022 m. spalio 25 d., t. y. iki Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. spalio 27 d. nutarties priėmimo, Šiaulių apygardos teismui pateikė šioje byloje nagrinėjamą ieškinį atsakovei UAB „Čia Market“ dėl nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių už laikotarpį nuo 2021-01-01 iki 2022-10-24 (pagal Sutartį I) ir nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19 (pagal Sutartį II) priteisimo.

 

46.       Grąžinta iš naujo nagrinėti civilinė byla, kurios Nr. e2-190-357/2023, prieš tai iš jos išskyrus UAB „Čia Market“ priešieškinį ieškovei UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl sumokėto depozito ir palūkanų priteisimo į atskirą bylą, kuri buvo prijungta prie šios nagrinėjamos bylos Nr. e2-189-856/2023, buvo sustabdyta iki bus išnagrinėta ši civilinė byla.

 

III.                      Teisiniai ir faktiniai argumentai, kuriais grindžiamas teismo sprendimas

 

Ieškinys tenkinamas iš dalies, priešieškinis atmetamas.

 

47.       Ginčas nagrinėjamas pagal ieškovės ieškinį dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių už laikotarpį nuo 2021-01-01 iki 2022-10-24 (pagal Sutartį I) ir nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19 (pagal Sutartį II) priteisimo bei atsakovės priešieškinį ieškovei dėl sumokėto depozito ir palūkanų priteisimo.

 

Dėl ieškovės (ne)tinkamumo

 

48.       Atsakovės UAB „Čia Market“ ir trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“ laikosi pozicijos, jog nagrinėjamos bylos ieškovė yra perleidusi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo nepriklausomai nuo nuostolių skaičiavimo laikotarpio UAB „NT paslaugos“ 2021 m. kovo 9 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutartimi, todėl BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ Šiaulių apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-189-856/2023 yra netinkama ieškovė. Ne kartą atsakovė ir trečiasis asmuo teikė prašymus stabdyti šios civilinės bylos nagrinėjimą iki įsiteisės Vilniaus apygardos teisme nagrinėjamoje civilinėje byloje Nr. e2-2485-614/2023 pagal ieškovių UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ ieškinį atsakovėms UAB „NT paslaugos“ ir BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl 2021 m. kovo 9 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutarties pripažinimo negaliojančia priimtas sprendimas (dėl tos pačios Reikalavimų teisių perleidimo sutarties pripažinimo negaliojančia ieškinys Vilniaus apygardos teisme kitoje civilinėje byloje Nr. e2-2683-1187/2023 nagrinėjamas ir pagal ieškovės BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovei UAB „NT paslaugos“, kurioje trečiaisiais asmenimis dalyvauja UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“). Teismas su šiais atsakovės ir trečiojo asmens argumentais nesutinka ir sprendžia, jog BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ yra tinkama ieškovė šioje nagrinėjamoje byloje.

 

49.       Iš 2021 m. kovo 9 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutarties įžanginės dalies nustatyta, jog pradinis kreditorius UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir naujasis kreditorius UAB „NT paslaugos“, atsižvelgdami į tai, jog pradinis kreditorius turi neabejotiną 305 963,86 Eur dydžio reikalavimo teisę (toliau šioje sutartyje 305 963,86 Eur reikalavimo teisė ir visos su ja susijusios ir iš jos kildinamos teisės vadinamos „reikalavimo teise“) į solidarius skolininkus UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ <...>, pradinis kreditorius, įgyvendindamas savo reikalavimo teisę, Šiaulių apygardos teisme pradėtoje civilinėje byloje Nr. e2-317-569/2021 yra pareiškęs ieškinį dėl nuomos mokesčio priteisimo ir tarp pradinio kreditoriaus ir skolininkų vyksta ginčas dėl šios reikalavimo teisės <...> susitarė, jog šia sutartimi pradinis kreditorius neatšaukiamai ir besąlygiškai perleidžia naujajam kreditoriui, o naujasis kreditorius perima iš pradinio kreditoriaus reikalavimo teisę bei visas iš jos kylančias ir su ja susijusias papildomas teises į solidarius skolininkus UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ (Sutarties 1.1 punktas). Reikalavimo teisių perleidimo sutarties 1.2 punkte aptarta, ką apima reikalavimo teisė pagal šią sutartį, t. y. teisę iš skolininkų reikalauti 305 963,86 Eur nuomos mokesčio bei teisę iš skolininkų reikalauti visų pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, įstatymus ir kitus teisės aktus galimų papildomų reikalavimų (palūkanų, delspinigių, baudų, kitų netesybų, nuostolių ir kt.) įvykdymo.

 

50.       Teismo vertinimu, Reikalavimo teisių perleidimo sutarties šalys aiškiai apibrėžė šios sutarties objektą, siedami jį su teisme nagrinėjama civiline byla (tuometinis Nr. e2-317-569/2021), t. y. konkretų nuostolių dydį, kuris yra sustabdytos civilinės bylos Nr. e2-190-357/2023 nagrinėjimo dalykas (žr. šio sprendimo 46 punktą), ir kurioje laikotarpis, už kurį prašoma priteisti nuostolius, yra nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31, taipogi su būtent šiuo pagrindiniu pagal Reikalavimo teisių perleidimo sutartį 305 963,86 Eur dydžio reikalavimu susijusius visus kitus galimus papildomus reikalavimus. Todėl nagrinėjamam ginčui visiškai neaktualus Reikalavimo teisių perleidimo sutarties nuginčijimas, kadangi šioje byloje prašoma priteisti nuostolius už laikotarpį nuo 2021-01-01 ir vėliau, kas nepatenka į Reikalavimo teisių perleidimo sutarties objektą. Taigi, iš tiesų, kol nėra įsiteisėjęs teismo sprendimas byloje, kurioje prašoma pripažinti negaliojančia Reikalavimo teisių perleidimo sutartį, neaiškus ieškovo tinkamumas civilinėje byloje Nr. e2-190-357/2023, kurios nagrinėjimas šiuo metu sustabdytas, tik kitu pagrindu, tačiau šioje nagrinėjamoje civilinėje byloje ieškovas yra BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, nes Reikalavimo teisių perleidimo sutarties objektas neapima šios bylos nagrinėjimo ribų, taigi, dėl ieškovės tinkamumo teismui abejonių nekyla.  

 

Dėl sutarčių nutraukimo (ne)teisėtumo

 

51.       Nagrinėjamu atveju ieškovė teigia, kad sutartis atsakovė vienašališkai nutraukė neteisėtai, nes nesilaikė jose numatytos vienašališkos sutarčių nutraukimo tvarkos ir nesikreipė į teismą dėl sutarčių nutraukimo. Pasak ieškovės, taip pat nebuvo pagrindo nutraukti sutarčių dėl esminio jų pažeidimo. Atsakovė teigia, jog sutartis nutraukė dėl esminio sutarčių pažeidimo – atsakovė nuo pat bendradarbiavimo su ieškove pradžios negavo to, ką sudarydama sutartis pagrįstai tikėjosi gauti.

 

52.       Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.189 straipsnio 1 dalis), todėl vienašalis sutarties nutraukimas galimas tik toje sutartyje ar įstatyme nustatytais atvejais.

 

53.       Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, jog pagal CK 6.217 straipsnį sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą, jei įrodomos CK 6.217 straipsnio 2 dalies sąlygos; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K‑3-386-378/2018).

 

54.       Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. To paties straipsnio 2 dalyje numatyta, jog nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į šiuos kriterijus: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta. CK 6.217 straipsnio 4 dalis numato, jog kitais šiame straipsnyje nenumatytais pagrindais sutartį galima nutraukti tik teismo tvarka pagal suinteresuotos šalies ieškinį, o 5 dalyje nustatyta, jog vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais.

 

55.       Nagrinėjamu atveju abiejų sutarčių nutraukimo prieš terminą sąlygos buvo numatytos XI skyriuje. Sutarčių 11.1. punkte numatyta, kad jos gali būti nutrauktos prieš terminą sutartyse nustatytais pagrindais, įskaitant sutarčių nutraukimą raštišku abiejų šalių susitarimu. Sutarčių 11.3. punkte numatyti pagrindai, kuriems esant nuomininkas (atsakovė) turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti sutartis prieš terminą, t. y.: patalpos dėl aplinkybių, už kurias atsakovė neatsako, pasidaro netinkamos naudotis ir/arba atsakovė dėl ieškovės kaltės prarado galimybę naudotis žemės sklypu, ir jeigu nuomininkas raštu apie tai įspėjo nuomotoją, o nuomotojas per nuomininko nustatytą protingą terminą, ne trumpesnį nei 15 kalendorinių dienų nuo nuomotojo rašytinio įspėjimo gavimo dienos, nepašalino aplinkybių, kurios trukdo naudotis patalpomis ir/ar žemės sklypu (11.3.1. p.); nuomotojas (ieškovė) nedaro kapitalinio patalpų ar pastato remonto, kurį jis privalo daryti, ir nuomininkas (atsakovė) nepageidauja perimti kapitalinio remonto darbų atlikimo iš nuomotojo (11.3.2. p.). Taigi, šalys sutartimis nenumatė galimybės nutraukti sutartis dėl vienos iš šalies padaryto esminio pažeidimo ar kitų svarbių aplinkybių, sutartyse numatyta tik atsakovės teisė, esant sutarčių 11.3. punkte numatytiems pagrindams, dėl sutarčių nutraukimo anksčiau termino kreiptis į teismą, arba sutartis nutraukti raštišku abiejų šalių susitarimu. 

 

56.       Taigi, atsakovė, vienašališkai nutraukdama Sutartis, padarė pažeidimą, tačiau tai neatima jai teisės įrodinėti, kad ieškovė padarė esminius sutarčių pažeidimus ir ji turėjo teisėtą pagrindą nutraukti sutartis, todėl visų pirma reikia įvertinti, ar sutarčių pažeidimai, kuriuos nurodo atsakovė, gali būti laikomi esminiais pagal įstatymą (CK 6.217 straipsnis). Esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise, todėl nagrinėjamu atveju šalims sutartyse nenumačius vienašališko jų nutraukimo galimybės, atsakovė, teigdama, jog sutartis nutraukė dėl esminio jų pažeidimo, turėjo įrodyti esminio sutarčių pažeidimo faktą. Esminio sutarties pažeidimo įrodinėjimas reiškia, kad turi būti konstatuota, jog sutarties nevykdymas atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje numatytus kriterijus; kiekvienu sutarties pažeidimo atveju tai yra vertinamojo pobūdžio aplinkybės, todėl kita šalis gali gintis įrodinėdama, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010). Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-89/2014; 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-386-378/2018).

 

57.       Nagrinėjamu atveju pranešimuose dėl sutarčių nutraukimo atsakovė kaip esminį sutarčių pažeidimą įvardijo tai, jog ji negavo to, ką sudarydama sutartis pagrįstai tikėjosi gauti. D. N. gatvės patalpų nurodė, jog: 1) ne visose pasažo patalpose (vaistinėje) buvo vykdoma komercinė veikla (raštu kreiptasi 2017-02-06, 2017-03-06, 2017-05-12, situacija pasikeitė tik pačios atsakovės iniciatyva ir pastangomis pritraukus vaistinę Camelia); 2) nuomininkas susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę (2017-08-28 pretenzija „Dėl nekokybiškų patalpų); 3) nuomojamos patalpos šaltuoju metų laiku neatitiko teisės aktuose nustatytų temperatūros reikalavimų (2018-01-29 pretenzija „Dėl nekokybiškų patalpų); 4) nuo patalpų perdavimo nuomininkui reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai „Lidl“, „Rimi“, šalia patalpų 2020 metais planuojamas atidaryti naujas prekybos centras „Norfa“; 5) nuomos mokesčio dydis neatitinka rinkos kainos, nepriklausomo vertinimo duomenimis, rinkos nuomos mokestis yra 9 744 Eur, tuo tarpu sutartinis nuomos mokestis – 18 634 Eur; 6) ieškovė nesutiko su daliniu sutarties pakeitimu nuo 2020-01-01 (2019-12-09 raštas „Dėl sutarties dalinio pakeitimo“), taip pat nuo 2020-03-01 (2020-02-04 siūlymas „Pakeisti nuomos sutarčių sąlygas“) (žr. šio sprendimo 37 punktą). D. G. tako patalpų nurodė, jog: 1) ne visose pasažo patalpose buvo ir yra vykdoma komercinė veikla (užpildymas iki 50-60 procentų) arba kaimyninėse patalpose vykdoma veikla nepritraukia lankytojų (2017-02-06 prašymas „Dėl valdomų patalpų, 2017-03-06 pakartotinis prašymas, 2017-05-12 prašymas „Dėl patalpų nuomos kainos“); 2) nuomininkas susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę (2017-08-28 pretenzija „Dėl nekokybiškų patalpų); 3) ieškovė nesutiko nutraukti sutartį šalių susitarimu (2019-08-06 siūlymas „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties“, 2019-08-28 pakartotinis siūlymas); 4) patalpos 2 aukšto baigtumas 73 procentai, kas verčia abejoti pastato saugumu (2019-11-19 pranešimas); 5) nuo patalpų perdavimo nuomininkui reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai „Lidl“, „Norfa“, Aibės parduotuvė (žr. šio sprendimo 38 punktą).

 

58.       Iš bylos duomenų nustatyta, kad 2017 m. vasario 6 d., 2017 m. kovo 6 d. ir 2017 m. gegužės 12 d. atsakovė UAB ,,Čia Market“ kreipėsi į ieškovę, prašydama užpildyti komercines patalpas, kuriose yra jų išsinuomotos patalpos, 100 procentų, kad padidėtų klientų srautas, o jei to padaryti nepavyksta (2017 m. gegužės 12 d. raštas) – sumažinti patalpų nuomos kainą. Pastarajame rašte atsakovė taip pat nurodė, jog iki 2017 m. liepos 1 d. nepasikeitus situacijai, ji bus priversta nutraukti patalpų nuomos sutartis tiek Šiauliuose, tiek Panevėžyje. 2017 m. birželio 22 d. ieškovė atsakė atsakovei, jog deda maksimalias pastangas pastatų užpildymui nuomininkais, atsisakė patenkinti atsakovės prašymą ir sumažinti nuomojamų patalpų pagal sutartis kainą. Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 28 d. pakartotinai kreipėsi su pretenzija į ieškovę dėl pilnai neužpildytų nuomojamų patalpų, nurodė, kad patalpos nekokybiškos – per kiaurą stogą bėga vanduo. Ieškovė 2017 m. rugsėjo 18 d. atsakyme į 2017-08-28 pretenziją Nr. (duomenys neskelbtini) nurodė toliau dedanti pastangas ieškodama nuomininkų, dėl pretenzijų, susijusių su patalpų kokybe, nurodė, kad sistemingai tikrina ir prižiūri visų nuomojamų patalpų būklę, nesutinka, kad jos yra netinkamos būklės, pranešė pašalinusi smulkius defektus dėl vandens pratekėjimo. Atsakovė 2018 m. sausio 29 d. kreipėsi į ieškovę dėl nekokybiškų patalpų, išsinuomotų pagal Sutartį I, nes nuomojamos patalpos neatitiko higienos normų reikalavimų (per maža temperatūra). Ieškovė 2018 m. vasario 7 d. atsakyme į 2018 m. sausio 29 d. pretenziją Nr. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad jos atstovai sureguliavo nuomojamose patalpose pagal Sutartį I temperatūrą, po ko šildymo sistema veikia tinkamai. Atsakovė 2019 m. rugpjūčio 6 d. siūlė ieškovei nutraukti Sutartį II šalių susitarimu nuo 2020-05-01, tačiau ieškovė 2019 m. rugsėjo 12 d. raštu nesutiko nutraukti minėtos sutarties. Atsakovė 2019 m. lapkričio 19 d. prašymu Nr. 608 pareikalavo pateikti nuomojamų patalpų pagal Sutartį II statybos užbaigimo aktą, duomenis, patvirtinančius, kad šis aktas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Ieškovė 2019 m. lapkričio 29 d. pateikė atsakovei atsakymą į prašymą pateikti dokumentus, kuriame nurodė, jog Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas nuomojamų patalpų (pastato pirmame aukšte, kuriame ir nuomoja patalpas atsakovė) pagal Sutartį II 100 procentų baigtumas, dar 2006-02-20 pastato pirmas aukštas pripažintas tinkamu naudoti, nuomotojas jokių dokumentų nuomininkui pateikti neprivalo, kadangi pasato techninė ir teisinė būklė nuo Sutarties II sudarymo nepasikeitė. Atsakovė 2019 m. gruodžio 9 d. raštu Nr. 650 kreipėsi į ieškovę, prašydama keisti Sutarties I sąlygas dėl nuomos kainos, nes rinkos kaina yra ženkliai mažesnė (nuo nustatytos 11 Eur už 1 m2 sumažinti iki 7 m2) ir naują nuomos kainą nustatyti ir taikyti nuo 2020-01-01. Atsakovė 2020 m. vasario 24 d. siūlymu Nr. 090 siūlė ieškovei pakeisti abiejų sutarčių nuomos kainą, t. y. nuo 2020-03-01 sumažinti nuomos mokestį: Patalpos I - iki 3 000 Eur/mėn.; Patalpos II - iki 4 100 Eur/mėn.; iki 2020-03-01 kompensuoti atsakovei permokėto nuomos mokesčio skirtumą, atsiradusį dėl nuomojamo ploto sutartinio ir faktinio neatitikimo (atlikus Patalpos I ploto matavimus nustatyta, jog plotas, numatytas sutartyje, ženkliai padidintas, faktinis plotas (1 924,79 m2) yra 75,21 m2 mažesnis, nei sutartinis (2 000 m2) (Sutarties I 1.8. punktas), vasario mėnesiui permokėta suma 19 322,68 Eur; nuo 2020-03-01 nuomos mokestį skaičiuoti pagal faktinį nuomojamą Patalpos I plotą. 

 

Dėl patalpose vykdomos veiklos

 

59.       Pasak atsakovės, esminis sutarčių pažeidimas pasireiškia tuo, jog ji negali naudoti išsinuomotų patalpų pagal paskirtį, taigi, yra sutarčių 11.3. punkte numatytos aplinkybės. Teigia, kad ji ginčo patalpas išsinuomojo veiklai, kuriai būtina ne tik kad jos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį, tačiau esminę reikšmę turi ir nuolatinis bei pakankamas pirkėjų srautas, kurį, be kita ko, gali užtikrinti pilnas viso pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užpildymas, (duomenys neskelbtini) gatvės pastato, kuriame buvo išsinuomotos patalpos, užpildymas sudarė mažiau 30 procentų, (duomenys neskelbtini) pastato patalpų užpildymas siekė iki 50-60 procentų, sutarčių sudarymo metu buvo užtikrinta, jog patalpų plotai sudarant nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis bus pilnai (100 procentų) išnaudojami. Tokiu būdu nuomotojo pareiga buvo užtikrinti pilną pastatų, kuriuose atsakovė nuomojosi patalpas, užimtumą, kuri kyla iš sutarčių tikslo ir esmės. Atsakovė nurodė, kad jos pagrįstą lūkestį dėl patalpų užpildymo lėmė ir ankstesnis jų užimtumas. Ieškovė nurodo, kad ji dėjo pastangas surasti nuomininkus likusioms tuščioms patalpos užpildyti, ištaisė atsakovės pranešimuose nurodytus patalpų trūkumus, teigia, jog nagrinėjamu atveju esminio sutarčių pažeidimo nebuvo. Taigi, paminėtų aplinkybių kontekste būtina įvertinti, ar nuomininkė iš esmės negavo to, ko tikėjosi pagal sutartis.

 

60.       Pažymėtina, jog paprastai šalys, ypač verslo subjektai, sudarydamos sutartis, visų pirma aptaria tas sutarčių sąlygas, kurios joms yra aktualiausios ir svarbiausios, t. y. esminės. Nors atsakovė nurodė, jog sutartį sudarė prisijungimo būdu, ji negalėjo įtakoti jos sąlygų ir ginčo kontekste turi būti vertinama kaip silpnesnioji sutarties šalis – vartotojas, teismas su šiais argumentais nesutinka. Visų pirma, sutartis pasirašė du juridiniai asmenys, verslo subjektai, atstovaujami profesionalių teisininkų (liudytoja A. D., buvusi UAB „Čia Market“ direktorė, nurodė, jog bendrovėje buvo teisininkas). Antra, liudytojas M. B., kuris yra AB „Žemaitijos pieno investicija“ vadovas, nurodė, jog jis taipogi dalyvavo tiek patalpų apžiūros, tiek ilgų derybų procesuose, kas reiškia, kad šalys derino sutarčių sąlygas. Trečia, atsakovė neįrodė, jog jai buvo būtina pasirašyti sutartis bet kokiomis sąlygomis, nors kažkurios iš sutarčių sąlygų jai ir buvo nepriimtinos, ar ieškovė nesutiko su jokiomis korekcijomis sutarties projekte. Galų gale, juridiniams verslo subjektams netaikomos vartotojams taikomos ir jų teises bei interesus ginančios teisės normos, jiems galioja aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, jie taipogi turi prisiimti ir atsakomybę už nepasiteisinusią verslo riziką.

 

61.       Atkreiptinas dėmesys, jog nei vienoje sutartyje šalys nebuvo susitarusios dėl nuomotojo (ieškovės) pareigos užtikrinti pastatų, kuriuose buvo nuomojamos patalpos, užpildymą. Sutarties II 7.1.5. ir 7.1.6. punktuose nuomotojas (ieškovė) įsipareigojo dėti pastangas, kad pastate esančios patalpos būtų išnuomotos (7.1.5. Nuomotojas tiek kiek priklauso nuo Nuomotojo turi dėti pastangas, kad Pastate esančios patalpos būtų išnuomotos kitiems nuomininkams; 7.1.6. Nuomotojas administruos (pats ar paves tai daryti tretiesiems asmenims) likusias Nuomotojo dispozicijoje esančias laisvas patalpas bei dės pastangas laisvas patalpas užpildyti naujais Nuomininkais), tačiau neįsipareigojo užtikrinti viso pastato užimtumo. Tuo tarpu Sutartyje I nėra net ir užuominos į ieškovės įsipareigojimą dėti pastangas, kad pastate esančios patalpos būtų išnuomotos, visgi liudytoju apklaustas buvęs ieškovės vadovas R. B. neneigė, jog žadėjo ieškoti nuomininkų ir užpildyti likusį pastatų plotą, jų ieškojo, tačiau norinčių išsinuomoti patalpas neatsirado. Esant aplinkybei, kuomet sutartyse nebuvo numatytos sąlygos, numatančios, jog ieškovė yra įsipareigojusi užtikrinti tam tikrą pastatų, kuriuose buvo atsakovei nuomojamos patalpos, užimtumą 100 procentų, nėra pagrindo aplinkybes dėl pastatų užimtumo vertinti kaip esmines sutarčių sąlygas ir jomis grįsti vienašališką sutarčių nutraukimą.

 

62.       Taipogi neaišku, kuo remiantis atsakovė teigia, jog (duomenys neskelbtini) gatvės pastato užpildymas sudarė mažiau nei 30 procentų, o (duomenys neskelbtini) tako pastato patalpų užpildymas siekė iki 50-60 procentų, kadangi byloje nėra jokių įrodymų apie ginčo patalpų užpildymą sutarčių sudarymo metu. Visgi, įvertinus tai, jog patalpų (duomenys neskelbtini) gatvėje paskirtis yra pastatas – parduotuvė su vaistinės patalpomis, o iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo nustatyta, jog bendras pastato, esančio (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), plotas yra 1 460,85 m2 ir atsakovė nuomojosi 1 392,08 m2 plotą (likęs 68,77 m2 plotas buvo pritaikytas vaistinės patalpoms (jį nuo 2013-11-25 nuomojo vaistinė)), t. y. beveik visą pastatą, darytina išvada, jog atsakovės pateikti duomenys apie minėto pastato užpildymą yra neteisingi, o tai verčia abejoti ir atsakovės pateikiamais duomenimis apie (duomenys neskelbtini) tako patalpų užpildymą.   

 

63.       Sutiktina su ieškove, jog nuomotojui negali būti perkelta pareiga pritraukti į atsakovės išsinuomotas patalpas lankytojų/pirkėjų, ir tuo turi rūpintis pati atsakovė, nes ieškovės veikla - nekilnojamojo turto nuoma, todėl akivaizdu, jog ji ir taip buvo suinteresuota išnuomoti visas pastatuose buvusias patalpas ir gauti didesnes pajamas. Be to, atsakovės teiginiai apie mažą pirkėjų srautą ir nuostolingą jos veiklą patalpose, nėra pagrįsti jokiais įrodymais. Pažymėtina ir tai, jog, kaip jau buvo minėta, beveik visą pastatą, esantį (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini), buvo išsinuomojusi atsakovė, taigi, dėl to, jog į patalpas, kaip teigia atsakovė, nebuvo pritraukiamas klientų srautas, buvo išimtinai atsakinga tik pati atsakovė, o ne ieškovė. 

 

64.       Taigi, apibendrinant konstatuotina, jog ieškovė sutartimis nebuvo įsipareigojusi pasiekti nei dalinio, nei visiško pastatų, kuriuose patalpas nuomojosi atsakovė, užpildymo, nebuvo įsipareigojusi pritraukti pirkėjų srautų, dėl ko ieškovė nepažeidė jokių sutartinių nuostatų, todėl neišnuomotų patalpų atsakovės nuomotuose pastatuose buvimas negali būti siejamas su esminiu sutarčių pažeidimu ir pagrindu šių sutarčių vienašališkam nutraukimui.

 

Dėl patalpų būklės

 

65.       Kaip minėta šio sprendimo 57 punkte, atsakovė pranešimuose dėl sutarčių vienašališko nutraukimo nurodė ir kitus pagrindus: dėl pastato neužbaigtumo, temperatūrinių reikalavimų neatitikimo, kiauro stogo, prekybinės aplinkos pasikeitimų, didžioji dalis kurių taip pat patenka ir į Sutarčių 11.3. punkte numatytą sąlygą sutartims vienašališkai nutraukti, jei nuomotoja neatlieka kapitalinio remonto arba patalpomis nėra galimybės naudotis. 

 

66.       Visų pirma, pažymėtina, jog atsakovė iki sutarčių sudarymo apžiūrėjo, be kita ko, pastatus ir patalpas, įvertino jų teisinę ir techninę būklę bei patvirtino, kad viskas pilnai atitinka jos poreikius ir yra tinkama jos veiklai (sutarčių 4.1. punktai). Taigi, atmetamas atsakovės teiginys, jog pastatas, kuriame yra Patalpos II, yra nesaugus, nes pastato antro aukšto baigtumas yra 73 procentai. Antra, kaip nustatyta iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo, pirmo aukšto, kuriame patalpas buvo išsinuomojusi atsakovė, baigtumas yra 100 procentų, minėtos patalpos buvo pripažintos tinkamomis naudotis, todėl tai, jog antro aukšto baigtumas buvo 73 procentai, neturėjo įtakos nei visų patalpų saugumui, nei atsakovės išsinuomotų patalpų naudojimui pagal paskirtį. Priešingų aplinkybių atsakovė neįrodė.

 

67.       Atkreiptinas dėmesys, jog nors atsakovė vienu iš abiejų patalpų netinkamumo naudotis kriterijumi įvardija kiaurą stogą, visgi byloje nėra jokių duomenų, kad (duomenys neskelbtini) gatvėje nuomojamose patalpose būtų buvę susidurta su šia problema, t. y. 2017-08-28 pretenzijoje nurodoma, jog per stogą bėga vanduo tik (duomenys neskelbtini) tako patalpose, ką patvirtino ir liudytojais apklausti tiek buvusi atsakovės direktorė A. D., tiek buvęs ieškovės (duomenys neskelbtini) R. B., teigdami, jog per stogą vanduo bėgo tik Šiauliuose nuomojamose patalpose. Tačiau tie patys liudytojai parodė, jog ši problema buvo išspręsta, stogas sutvarkytas, ką patvirtina ir ta aplinkybė, jog tik vieną pretenziją, t. y. 2017-08-28, dėl šios problemos atsakovė ir teikė. Tas pats pasakytina ir apie šildymo sistemos sutrikimus (duomenys neskelbtini) gatvės patalpose – ieškovė juos pašalino, dėl to ginčo nėra, ir ši problema daugiau nesikartojo, ką patvirtina ir ta aplinkybė, jog atsakovė ieškovei reiškė tik tą vieną pretenziją 2018-01-29. Taigi, minėti trūkumai buvo pašalinti ir netrukdė naudoti patalpų pagal paskirtį.

 

68.       Kaip dar vieną esminį sutarčių pažeidimą atsakovė įvardija tai, jog išnuomotų patalpų plotas buvo ženkliai mažesnis, nei nurodyta sutartyse: (duomenys neskelbtini) patalpų faktinis plotas mažesnis už sutartinį plotą apie 50 m2, o (duomenys neskelbtini) patalpų faktinis plotas mažesnis 75,21 m2, dėl ko už patalpų nuomą buvo gerokai permokėta. Atkreiptinas dėmesys, jog sutarčių 6.4. punktu šalys patvirtino, kad nuomos mokesčio dydis yra nustatytas kaip fiksuotas dydis, atsižvelgiant į 1.8. punkte nurodytą patalpų plotą. Šalys susitarė, jog tuo atveju, jeigu dėl bet kokių priežasčių (naujų patalpų kadastrinių matavimų ar kt.) paaiškėtų, kad patalpų plotas yra didesnis ar mažesnis, nei nurodyta sutarčių 1.8. punkte, tai nebus pagrindas keisti nuomos mokestį ir jis išliks nepakitęs. Be to, pažymėtina, jog abiejose sutartyse nurodyta, kad patalpos nuomininko veiklai yra perduodamos tokios, kokios yra, be jokių papildomų pagerinimų, pakeitimų ir neatliekant jokio remonto ar kitaip nepritaikant patalpų nuomininko poreikiams arba pagal nuomininko pageidavimus (Sutarties I 4.3 p., Sutarties II 4.2 p.). Atsakovei buvo suteikta galimybė prisitaikyti nuomojamas patalpas veiklai pagal savo poreikius, o (duomenys neskelbtini) gatvės patalpas ji išvis perėmė iš prieš tai buvusio nuomininko UAB „Fresh Market“, kuris galimai taipogi patalpas buvo įsirengęs pagal savo veiklą ir poreikius, todėl, tikėtina, galėjo pasikeisti ir nuomojamų patalpų plotas. Pažymėtina ir tai, jog atsakovės byloje pateikti kadastriniai matavimai atlikti prieš pat vienašališką sutarčių nutraukimą, jau dedant aktyvias pastangas jas visais įmanomais būdais nutraukti (Patalpų I kadastriniai matavimai atlikti 2019-11-20, o Patalpų II - 2019-11-12), be to, jau atsakovei ne vienerius metus naudojantis patalpomis pagal savo poreikius ir veiklą, todėl tikėtina, kad patalpų ploto sumažėjimą galėjo lemti pačios atsakovės veiksmai, o ne nuomotojo nesąžiningumas. Nuomotojo sąžiningumu taipogi nėra pagrindo abejoti, kadangi sutartyse buvo aptarta ir situacija, jei paaiškėtų, jog išnuomotas plotas yra didesnis, nei nurodytas sutartyse, dėl ko ieškovė negautų papildomų pajamų. Taigi, ir šios atsakovės pretenzijos, įvertinus jas sutartinių santykių kontekste, yra nepagrįstos.

 

69.       Vertinant sutarčių nutraukimo pagrįstumą atsakovės nurodomais pagrindais, turi būti nustatyta, ar jos nurodyti trūkumai iš tikrųjų egzistavo, ar ieškovė juos ištaisė, ar nurodyti trūkumai buvo dideli ir atsakovei trukdė naudotis ginčo patalpomis pagal jų paskirtį bei turėjo esminę reikšmę tolimesniam atsakovės sutarčių vykdymui. Iš 59-68 punktuose nurodytų aplinkybių darytina išvada, jog tam tikri trūkumai egzistavo, tačiau ieškovė juos ištaisė, šie trūkumai nebuvo dideli, jie netrukdė atsakovei naudotis ginčo patalpomis pagal jų paskirtį bei negalėjo turėti esminės reikšmės tolimesniam atsakovės sutarčių vykdymui. Taigi, atsakovė neįrodė, jog egzistavo esminiai trūkumai, trukdę naudoti patalpas pagal jų paskirtį, ir sudarantys pagrindą vienašališkai nutraukti sutartis. Be to, pažymėtina, jog pretenzijas, susijusias su patalpų būkle (kiauras stogas, šildymo sistemos sutrikimai), atsakovė teikė 2017-2018 metais, o sutartis nutraukė tik 2020-04-01, kas taipogi patvirtina, jog trūkumai, siejami su patalpų technine būkle, nebuvo esminiai ir patalpomis naudotis netrukdė. Teismo vertinimu, atsakovė tiesiog pervertino savo galimybes, priėmė rizikingą verslo sprendimą, kuris galimai nepasiteisino, neįvertino to, jog gali reikšmingai pasikeisti prekybinė aplinka, kaimynystėje atsirasti konkurencija (didžiųjų prekybos centrų atsiradimas), įvykti ženklūs pokyčiai negyvenamųjų patalpų nuomos rinkoje (nebuvo numatyta galimybė keisti nuomos mokestį sutartyje ženkliai pasikeitus rinkos sąlygoms).

 

70.       Pagal kasacinio teismo praktiką, sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-89/2014; 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K3-386-378/2018). Taigi, atsakovė turėjo paneigti ieškovės teiginius apie neteisėtą sutarčių nutraukimą ir pagrįsti, kad dėl nurodytų pažeidimų sutarčių tolesnis galiojimas jai būtų sukėlęs sutarčių sudarymo nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Sutiktina su ieškove, jog atsakovė tik deklaratyviai teigia, kad jos veikla patalpose tapo vis labiau nuostolinga, tolimesnis veiklos vykdymas patalpose tapo visiškai neperspektyvus ir vedantis atsakovę link bankroto. Atsakovei nepateikus jokių įrodymų, pagrindžiančių tokius jos teiginius, darytina išvada, jog esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o atsakovė siekia įrodyti tariamą sutarties nutraukimo pagrindą. Taigi, apibendrinant konstatuotina, jog nebuvo nei sutartinio, nei įstatyme numatyto pagrindo sutarčių nutraukimui, todėl teismas pripažįsta atsakovės vienašališką sutarčių nutraukimą neteisėtu (neteisėti veiksmai).

 

Dėl sąlygų, būtinų civilinei atsakomybei taikyti

 

71.       CK 6.246 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos (neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti (neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad sutartinė atsakomybė gina lūkesčių interesą. Jos kompensacinė funkcija pirmiausia pasižymi siekimu, kad nukentėjusio nuo sutarties pažeidimo asmens padėtis būtų kiek įmanoma artimesnė padėčiai, tarsi sutartis būtų buvusi tinkamai įvykdyta. Dėl to taikant sutartinę atsakomybę siekiama užtikrinti, kad nukentėjusi šalis tokioje padėtyje ir atsidurtų (žr., pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. kovo 24 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-44-313/2021 33 punktą).

 

72.       Sutartinei civilinei atsakomybei taikyti būtina nustatyti ne tik sutartinės prievolės pažeidimą – neteisėtus veiksmus (CK 6.246 straipsnis), bet taip pat ir padarytus nuostolius bei jų dydį (CK 6.249 straipsnis), atliktų neteisėtų veiksmų (neveikimo) ir atsiradusių nuostolių priežastinį ryšį (CK 6.247 straipsnis). Sutartinės civilinės atsakomybės atveju skolininko kaltė, kaip dar viena būtinoji civilinės atsakomybės nustatymo sąlyga, preziumuojama (CK 6.248 straipsnio 1 dalis).

 

73.       Pripažinus atsakovės vienašališką 2016-05-17 negyvenamųjų patalpų, esančių adresu: (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini), nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020-04-01 neteisėtu, konstatuotinas atsakovės veiksmų neteisėtumas, taigi, egzistuoja pirmoji civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga.

 

74.       Žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai (CK 249 straipsnio 1 dalis). Pagal nurodytą CK normą, atsižvelgiant į neteisėtų veiksmų ir atsiradusios žalos santykio pobūdį, išskiriamos dvi nuostolių (žalos) rūšys – tiesioginiai nuostoliai (turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos) ir netiesioginiai nuostoliai (negautos pajamos). Tiesioginė žala yra neteisėtų veiksmų tiesioginis rezultatas, o negautos pajamos yra žalos rūšis, kuri atsiranda kaip žalos padarymo tam tikram turtui, turtinės teisės įgyvendinimui papildomas rezultatas. Tačiau tiek realiai patirta žala, tiek ir negautos pajamos turi būti tiksliai apskaičiuotos. Asmuo, kuris reikalauja atlyginti žalą, privalo įrodyti jam padarytų nuostolių dydį, pateikti įrodymus, patvirtinančius turto praradimą (sužalojimą) ar realią pajamų gavimo tikimybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugsėjo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-351/2011). Nuostolių, kaip piniginės žalos išraiškos, turi būti atlyginama tiek, kiek nukentėjęs asmuo prarado dėl neteisėtų žalą padariusio asmens veiksmų, nes toks atlyginimas atitiktų žalos kompensavimo funkciją (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-127/2012).

 

75.       Pažymėtina, kad CK įtvirtinto visiško nuostolių atlyginimo paskirtis – atsakingam už padarytą žalą asmeniui (skolininkui prievolėje) atlyginus tiesioginius ir (ar) netiesioginius nuostolius, grąžinti šalis į iki teisės pažeidimo buvusią padėtį, kompensuojant nukentėjusiam asmeniui (kreditoriui) jo patirtą nuostolių dydį. Negautos pajamos, kaip netiesioginiai nuostoliai, yra asmens pagrįstai tikėtinos gauti lėšos, kurias asmuo būtų gavęs iš teisėtos veiklos, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Negautos pajamos, kaip nuostoliai, yra suprantamos kaip grynasis pelnas, t. y. tai, kuo būtų pagerėjusi nukentėjusiojo turtinė padėtis. Ar patirti nuostoliai gali būti vertinami kaip negautos pajamos arba patirtos išlaidos (turto sumažėjimas), spręstina pagal tokius kriterijus: 1) ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto; 2) ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai; 3) ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų kitos šalies veiksmų. Nukentėjęs asmuo privalo įrodyti nuostolių, patirtų negautos naudos forma, realumą, dydį ir priežastinį ryšį su neteisėtais kalto asmens veiksmais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2006 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-585/2006; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2008).

 

76.       Ieškovė įrodinėja, jog dėl atsakovės neteisėtų veiksmų vienašališkai prieš terminą nuo 2020-04-01 nutraukiant sutartis, ji patyrė nuostolius, nes negavo suplanuoto gauti patalpų nuomos mokesčio: pagal Sutartį I po 22 591,98 Eur taikant indeksaciją kas mėnesį nuo 2021-01-01 iki kreipimosi į teismą šiuo ieškiniu dienos 2022-10-24, viso 515 328,88 Eur, ir pagal Sutartį II po 15 727,18 Eur taikant indeksaciją kas mėnesį nuo 2021-01-01 iki 2021-06-19, viso 88 596,45 Eur (kaip minėta šio sprendimo 40 punkte, dėl nuomos mokesčio priteisimo laikotarpiu nuo 2020-04-01 iki 2020-12-31 ginčas nagrinėjamas civilinėje byloje Nr. e2-190-357/2023). Atkreiptinas dėmesys, jog ieškovė į šiame sprendimo punkte nurodomus nuomos mokesčio dydžius įskaičiuoja pridėtinės vertės mokestį (toliau – ir PVM).

 

77.       Kaip nurodyta šio sprendimo 35 ir 36 punktuose, Patalpų I nuomos terminas 10 metų, o Patalpų II – 5 metai, atitinkamai nuomos sutartys turėjo pasibaigti 2026-05-17 (Sutarties I 4.8. punktas), ir 2021-06-19 (Sutarties II 4.6. punktas). Sutarties I 6.1. punktu šalys susitarė, jog už patalpų nuomą nuomininkas kas mėnesį moka nuomotojui patalpų nuomos mokestį, kuris yra lygus 11 Eur už 1 m2, bei papildomai sumoka taikytiną PVM, iš viso nuomos mokestis sutarties sudarymo dieną sudaro 15 312,88 Eur be PVM (nuomojamas plotas 1 392,08 m2). Sutarties 6.2. punktu šalys susitarė, jog kartu su nuomos mokesčiu nuomininkas įsipareigoja mokėti ir 0,65 Eur už 1 m2 dydžio mokestį už pastato administravimą, kuris suprantamas kaip mokestis, mokamas už pastato, kuriame yra patalpos, tinkamą ir savalaikį darbų, susijusių su eksploatacinėmis paslaugomis, organizavimą, koordinavimą, administravimą ir kitų reikalingų veiksmų atlikimą. Iš viso mokestis už šiame punkte nurodytą pastato administravimą sudaro 904,85 Eur be PVM. Šalys susitarė, jog šis mokestis neturi būti suprantamas kaip mokestis už pačias eksploatacines paslaugas, kurios atskirai apmokamos 6.9. punkte nustatyta tvarka. Analogiškos nuostatos buvo numatytos ir Sutartyje II, skyrėsi tik nuomos kaina, kuri numatyta 5,25 Eur už 1 m2 (Sutarties II 6.1. punktas), nuomos mokestis sutarties sudarymo dieną – 10 500 Eur be PVM (nuomojamas plotas 2 000 m2) ir pastato administravimo mokestis – 1 300 Eur be PVM (Sutarties II 6.2. punktas). Sutarčių 6.6. punktuose buvo numatyta, kad pradedant nuo 2017-01-01 nuomos mokestis indeksuojamas kiekvienais metais, dauginant prieš tai ėjusių kalendorinių metų nuomos mokestį iš Statistikos departamento prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės apskaičiuoto ir paskelbto praėjusių metų vidutinio metinio vartotojų kainų indekso (toliau – ir VKI).

 

78.       Taigi, atsakovei UAB „Čia Market“ vienašališkai nutraukus negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ negavo pajamų, kurios buvo numatytos gauti iš anksto (kaip minėta, patalpos buvo išnuomotos atitinkamai iki 2026-05-17 ir 2021-06-19), ir kurias ieškovė pagrįstai tikėjosi gauti esant normaliai veiklai. Vienašališko sutarčių nutraukimo pripažinimas neteisėtu leidžia konstatuoti, jog šių pajamų ieškovė negavo dėl neteisėtų atsakovės veiksmų. Pažymėtina, jog atsakovei nutraukus nuomos sutartis, ieškovė tiek pati ieškojo nuomininkų, potencialiems klientams siųsdama komercinius pasiūlymus elektroniniu paštu (pateiktos elektroninių laiškų kopijos), tiek ir pasitelkdama profesionalias nekilnojamojo turto brokerių paslaugas teikiančią UAB „Landsale“ (2020-04-10 sutartis dėl atstovavimo išnuomojant turtą), tačiau nepaisant to tiek Patalpos I, tiek Patalpos II nebuvo išnuomotos. Dėl paminėto teismas konstatuoja, jog ieškovė įrodė nuostolių faktą ir toliau pasisakys dėl nuostolių dydžio.

 

79.       Visų pirma, pritartina atsakovės pozicijai, jog ieškovė nepagrįstai į nuostolių dydį įtraukia PVM. Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 3 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog PVM objektas yra prekių tiekimas ir paslaugų tiekimas, t. y. pridėtinės vertės mokesčiu gali būti apmokestintas tik prekių ar paslaugų pardavimas. Nuostoliai nepatenka į PVM apmokestinamų objektų sąrašą, todėl jie negali būti apskaičiuojami pridedant PVM.

 

80.       Be to, teismo vertinimu, atsakovei 2020-04-03 perdavus ieškovei Patalpas I, o 2020-04-02 ir Patalpas II, ieškovė neturi teisės reikalauti ir sutarčių 6.2. punktuose numatyto pastatų administravimo mokesčio, kadangi atsakovei išsikėlus iš patalpų ir jose nebevykdant veiklos, ieškovė neįrodė, jog pastatuose, kuriuose yra patalpos, jai reikėjo užtikrinti tinkamą ir savalaikį darbų, susijusių su eksploatacinėmis paslaugomis, organizavimą, koordinavimą, administravimą ir kitų reikalingų veiksmų atlikimą. Taigi, teismo vertinimu, nagrinėjamo ginčo kontekste ieškovė turi teisę reikalauti netiesioginių nuostolių, kurie apima nuomos mokestį bei jo indeksaciją.

 

81.       Kaip minėta, Sutarčių 6.6. punktuose buvo numatyta, kad pradedant nuo 2017-01-01 nuomos mokestis indeksuojamas kiekvienais metais, dauginant prieš tai ėjusių kalendorinių metų nuomos mokestį iš Statistikos departamento prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės apskaičiuoto ir paskelbto praėjusių metų vidutinio metinio vartotojų kainų indekso (toliau – ir VKI). Vidutinis metinis vartotojų kainų indeksas 2016 metais buvo 101,7, 2017 metais – 103,9, 2018 metais – 101,9, 2019 metais – 102,7, 2020 metais – 100,2, 2021 metais – 110,6. Kadangi nuomos mokesčio PVM sąskaitos faktūros už 2020 m. kovo mėn. išrašytos bendrai tiek nuomos mokesčio, tiek administravimo mokesčio sumai, o teismas ieškovės pagrįstais nuostoliais pripažįsta tik nuomos mokestį bei jo indeksaciją, įvertinus aplinkybę, jog Sutartyje I šalys susitarė, jog Patalpų I nuomos mokestis sutarties sudarymo dieną (2016-05-17) sudaro 15 312,88 Eur be PVM (žr. šio sprendimo 77 punktą), atlikus minėtos nuomos mokesčio sumos indeksaciją kiekvienais metais (15 312,88 x 101,7:100 = 15 573,20; 15 573,20 x 103,9 : 100 = 16 180,55; 16 180,55 x 101,9 : 100 = 16 487,98; 16 487,98 x 102,7 : 100 = 16 933,16; 16 933,16 x 100,2 : 100 = 16 967,03; 16 967,03 x 110,6 : 100 = 18 765,54), teismas sprendžia, jog pagrįsti ieškovės nuostoliai pagal Sutartį I laikotarpiu nuo 2021-01-01 iki 2021-12-31 yra 16 967,03 Eur į mėnesį (203 604,36 Eur), nuo 2022-01-01 iki 2022-09-30 – 18 765,54 Eur į mėnesį (168 889,86 Eur), o nuo 2022-10-01 iki 2022-10-24 (kreipimosi į teismą diena) – 14 528,16 Eur, kas bendroje sumoje pagal Sutartį I sudaro 387 022,38 Eur.

 

82.       Įvertinus aplinkybę, jog Sutartyje II šalys susitarė, jog Patalpų II nuomos mokestis sutarties sudarymo dieną (2016-05-17) sudaro 10 500 Eur be PVM (žr. šio sprendimo 77 punktą), atlikus minėtos nuomos mokesčio sumos indeksaciją kiekvienais metais (10 500 x 101,7:100 = 10 678,50; 10 678,50 x 103,9 : 100 = 11 094,96; 11 094,96 x 101,9 : 100 = 11 305,76; 11 305,76 x 102,7 : 100 = 11 611,02; 11 611,02 x 100,2 : 100 = 11 634,24), teismas sprendžia, jog pagrįsti ieškovės nuostoliai pagal Sutartį II laikotarpiu nuo 2021-01-01 iki 2021-05-31 yra 11 634,24 Eur į mėnesį (58 171,20 Eur), o nuo 2021-06-01 iki 2021-06-19 (Sutarties II pabaigos) – 7 368,35 Eur, kas bendroje sumoje pagal Sutartį II sudaro 65 539,55 Eur. Teismas sprendžia, jog nagrinėjamu atveju dėl neteisėtų atsakovės veiksmų ieškovė patyrė 452 561,93 Eur dydžio nuostolių, taigi, egzistuoja ir antroji civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga.

 

83.       Pagal CK 6.247 straipsnį, atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu. Dėl anksčiau paminėtų aplinkybių konstatuotina, kad jei atsakovė nebūtų nutraukusi sutarčių prieš terminą, ieškovė nebūtų patyrusi nuostolių, taigi, dėl atsakovės veiksmų ieškovė negavo planuotų pajamų už patalpų nuomą. Atsižvelgiant į tai konstatuotina, jog tarp atsakovės atliktų neteisėtų veiksmų ir ieškovės patirtų nuostolių yra priežastinis ryšys, taigi, egzistuoja ir trečia būtina civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlyga.

 

84.       Kaip minėta, sutartinės civilinės atsakomybės atveju skolininko kaltė, kaip dar viena būtinoji civilinės atsakomybės nustatymo sąlyga, preziumuojama, taigi, nustačius visas civilinės atsakomybės atsakovės atžvilgiu taikymo sąlygas, atsakovė turi atlyginti ieškovei 452 561,93 Eur dydžio nuostolius, kuriuos ji patyrė negaudama suplanuotų patalpų nuomos pajamų.

 

Dėl priešieškinio reikalavimų

 

85.       Atsakovė UAB „Čia Market“ prašė priteisti iš ieškovės UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 51625,78 Eur sumokėto ir negrąžinto depozito sumą, 1 2(duomenys neskelbtini),48 Eur priskaičiuotas kompensacines palūkanas ir 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas. Nurodė, jog jai vienašališkai nutraukus su ieškove sudarytas nuomos sutartis ir pilnai atsiskaičius pagal sutartis su ieškove, ieškovė nėra grąžinusi atsakovei pastarosios pagal nuomos sutartis sumokėto depozito. Konstatavus atsakovės veiksmų vienašališkai nutraukiant patalpų nuomos sutartis neteisėtumą, nėra pagrindo tenkinti priešieškinio reikalavimus plačiau dėl jų nepasisakant, tik įvertinant depozito įskaitymo pagrįstumą.

 

86.       Sutarties I 6.5. punkte šalys numatė, jog nuomininkas taip pat įsipareigoja per 10 dienų nuo perdavimo - priėmimo akto pasirašymo dienos sumokėti į šiame punkte nurodytą nuomotojo sąskaitą 30 625,78 Eur dydžio sumą, kuri bus laikoma depozitu pagal šią sutartį ir galės būti naudojama tokiomis sąlygomis: 6.5.1. depozitas bus naudojamas pradelstiems finansiniams nuomininko įsipareigojimams pagal šią sutartį padengti. Nuomotojui panaudojus visą ar dalį depozito, nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 5 darbo dienas atstatyti depozitą taip, kad jis atitiktų sutarties 6.5. punkte nurodytą dydį; 6.5.2. depozitas bus įskaitomas kaip nuomos mokestis už paskutinius nuomos termino mėnesius. Sutarties II 6.5. punkte šalys numatė, jog nuomininkas taip pat įsipareigoja per 10 dienų nuo perdavimo - priėmimo akto pasirašymo dienos sumokėti į šiame punkte nurodytą nuomotojo sąskaitą 21 000 Eur dydžio sumą, kuri bus laikoma depozitu pagal šią sutartį ir galės būti naudojama tokiomis pačiomis sąlygomis, kurios numatytos anksčiau minėtos Sutarties I 6.5.1. ir 6.5.2. punktuose. Iš prie priešieškinio pateiktų atsakovės banko sąskaitos išrašų nustatyta, jog vykdydama įsipareigojimus ji 2016-05-31 į ieškovės banko sąskaitą pervedė 30 625,78 Eur, o 2016-06-13 - 21 000 Eur, iš viso 51 625,78 Eur.

 

87.       CK 6.130 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad prievolė baigiasi, kai įskaitomas priešpriešinis vienarūšis reikalavimas, kurio terminas suėjęs arba kurio terminas nenurodytas ar apibūdintas pagal pareikalavimo momentą. Iš CK 6.130 straipsnyje įtvirtintų nuostatų matyti, jog tam, kad būtų galima atlikti įskaitymą, turi būti šių sąlygų visuma: pirma, prievolės šalys turi turėti viena kitai abipusių teisių ir pareigų, t. y. skolininkas kartu turi būti ir savo kreditoriaus kreditorius, o kreditorius – ir savo skolininko skolininkas; antra, šalių reikalavimai turi būti priešpriešiniai, t. y. šalys turi turėti reikalavimus viena kitai, o ne trečiajam asmeniui; trečia, šie šalių reikalavimai turi būti vienarūšiai, t. y. abiejų prievolių dalykas turi būti toks pat (pavyzdžiui, šalys viena kitai turi sumokėti pinigus, suteikti viena kitai tam tikras paslaugas ir pan.); ketvirta, abu reikalavimai turi galioti; penkta, abu reikalavimai turi būti vykdytini; šešta, abu reikalavimai turi būti apibrėžti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-375-421/2019 24 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

 

88.       Kaip minėta, sutarčių 6.5.1. punktais šalys susitarė, jog depozitas bus naudojamas pradelstiems finansiniams nuomininko įsipareigojimams pagal šią sutartį padengti. Kadangi atsakovė vienašališkai nutraukė sutartis, kurių nutraukimo ieškovė nepripažino, ir atsakovei nebemokant nuomos mokesčio depozito suma buvo įskaityta pradelstiems atsakovės įsipareigojimams dengti, darytina išvada, jog įskaitymas atliktas pagrįstai, vadovaujantis sutarčių nuostatomis. 

 

89.       Tačiau tiek procesiniuose dokumentuose, tiek teismo posėdžio metu ieškovės atstovas nurodė, jog atsakovės pagal sutartis sumokėtas depozitas buvo panaudotas dengiant atsakovės įsipareigojimus nuo 2021-01-01 iki 2021-02-28, tačiau jis nebuvo atimtas iš bendros ieškiniu prašomos priteisti sumos (kaip minėta, civilinė byla pagal atsakovės priešieškinį buvo išskirta iš civilinės bylos Nr. e2-190/357/2023 ir prijungta prie šios nagrinėjamos civilinės bylos), todėl, remiantis sutarčių 6.5. punktų nuostatomis, depozitą ieškovei panaudojus neįvykdytiems atsakovės įsipareigojimams padengti tuo laikotarpiu, kuris patenka į šios bylos ginčo laikotarpį, iš šiuo sprendimu priteistinos nuostolių sumos, t. y. 452 561,93 Eur, išskaičiuojama atsakovės sumokėto depozito suma, t. y. 51625,78 Eur, priteisiant ieškovei iš atsakovės 400 936,15 Eur dydžio nuostolius.

 

Dėl procesinių palūkanų

 

90.       Ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ prašo priteisti iš atsakovės 6 procentų dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą, skaičiuojant nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo įvykdymo.

 

91.       Pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį, skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Tai yra procesinės palūkanos ir skaičiuojamos tuo atveju, jei byloje yra pareikštas reikalavimas tokias palūkanas skaičiuoti. Pastarųjų palūkanų paskirtis - skatinti skolininką kuo greičiau įvykdyti prievolę, ieškoti būdų atsiskaityti su kreditoriumi dar iki šio kreipimosi į teismą ir taip išvengti prievolės jas mokėti. Procesinės palūkanos skaičiuojamos nuo teismo priteistos sumos (CK 6.37 straipsnio 2 dalis), kurią sudaro piniginės lėšos, kurias kreditorius įgyja teisę reikalauti (pagrindinis įsiskolinimas kreditoriui ir (arba) kreditoriaus patirti nuostoliai, ir (arba) palūkanos už piniginės prievolės įvykdymo termino praleidimą ir (arba) netesybos) po bylos iškėlimo.

 

92.       Atsižvelgiant į tai, jog tiek ieškovė, tiek atsakovė yra ūkio subjektai, dėl ko atsakovės ieškovei mokėtinos palūkanos sudaro 6 procentus už visą priteistą sumą (CK 6.210 straipsnio 2 dalis), ir tokio dydžio procesines palūkanas ieškovė ir prašo priteisti, tenkinant reikalavimą, iš atsakovės ieškovei priteisiamos 6 procentų dydžio procesinės palūkanos už priteistą 400 936,15 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2022 m. spalio 26 d. iki teismo sprendimo įvykdymo.

 

93.       Kiti šalių procesiniuose dokumentuose išdėstyti argumentai teisinės reikšmės galutinio teismo sprendimo priėmimui neturi, todėl dėl jų plačiau nepasisakoma.

 

IV.                      Bylinėjimosi išlaidų paskirstymas

 

94.       Ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikė duomenis, jog patyrė 9 317 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti. Byloje pateikti šias išlaidas patvirtinantys įrodymai.

 

95.       Atsakovė UAB „Čia Market“ patyrė 18 103,37 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas: 1 018 Eur žyminio mokesčio už priešieškinį bei 17 085,37 Eur advokato teisinės pagalbos išlaidų. Pateikti šias išlaidas patvirtinantys įrodymai.

 

96.       Trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“ duomenų apie byloje patirtas bylinėjimosi išlaidas nepateikė ir jų priteisti neprašė (pateiktas bendras prašymas su atsakove priteisti bylinėjimosi išlaidas, tačiau atsakovės naudai).

 

97.       Pagal CPK 93 straipsnio 2 dalį, jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų ieškinio reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimo daliai.

 

98.       Ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškiniu reiškė du reikalavimus, kurie apmokestinami žyminiu mokesčiu, t. y. dėl sutarčių modifikavimo (pakeitimo, nutraukimo ir kt.) bei nuostolių priteisimo. Pirmasis reikalavimas tenkintas 100 procentų, antrasis – 66,39 procentais, o priešieškinio reikalavimai atmesti. Taigi, vertintina, jog ieškovės reikalavimai patenkinti 75 procentais.

 

99.       Teismas, spręsdamas dėl išlaidų advokato pagalbai apmokėti dydžio, turi vadovautis CPK 98 straipsnio 2 dalimi ir atsižvelgti į Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) nurodytus kriterijus, bylos sudėtingumą, advokato darbo ir laiko sąnaudas. Nors Rekomendacijos nuostatose neribojama šalių teisė susitarti dėl advokato atlyginimo, tačiau šalys visada turi atsižvelgti į įstatymo nuostatą, kad teismas negalės bylą laimėjusiai šaliai priteisti daugiau, negu įtvirtinta Rekomendacijose, išskyrus išimtinius atvejus, kai, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes ir vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais, teisinė pagalba teikiama itin sudėtingoje byloje arba byla nagrinėjama ne vienerius metus ar kitais panašiais atvejais.

 

100.       Šalims pateikus bylinėjimosi išlaidų dydį patvirtinančius įrodymus ir teismui nustačius, jog šias išlaidas sudaro teisinių paslaugų išlaidos, kurios išsamiai detalizuotos, teismo vertinimu, atsižvelgiant į bylos specifiką, į jos nagrinėjimo trukmę, į keliamų reikalavimų sudėtingumą, į išlaidų dydį, prašomos priteisti išlaidos advokato pagalbai apmokėti nėra per didelės, jos taip pat skirstomos atsižvelgiant į šio sprendimo 98 punkto motyvus.

 

101.       Taigi, iš atsakovės ieškovei priteisiama 6 987,75 Eur ieškovės patirtų bylinėjimosi išlaidų, proporcingai patenkintų ieškinio reikalavimų daliai, o iš ieškovės atsakovei priteisiamos 4 525,84 Eur patirtos bylinėjimosi išlaidos, proporcingai atmestų (25 procentais) ieškinio reikalavimų daliai. Įskaičius iš atsakovės ieškovei priteistą bylinėjimosi išlaidų sumą, iš atsakovės UAB „Čia Market“ ieškovei BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas priteisiama 2 461,91 Eur ieškovės patirtų bylinėjimosi išlaidų.

 

102.       Ieškovė atleista nuo žyminio mokesčio ir kitų bylinėjimosi išlaidų mokėjimo pagal įstatymą (CPK 83 straipsnio 1 dalies 8 punktas, 96 straipsnis), todėl, ieškinį tenkinus iš dalies, žyminis mokestis, proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, t. y. 219 Eur už sutarčių modifikavimą ir 4 772 Eur už reikalavimą priteisti nuostolius, iš viso 4991 Eur, priteisiamas iš atsakovės UAB „Čia Market“ valstybei.

 

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 263 straipsniu, 265 straipsniu, 268–270 straipsniais, 279 straipsniu,

 

n u s p r e n d ž i a:

 

ieškinį tenkinti iš dalies, priešieškinio netenkinti.

Pripažinti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ vienašališką 2016 m. gegužės 17 d. negyvenamųjų patalpų, esančių adresu: (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini), nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d. neteisėtu.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“, juridinio asmens kodas 141354683, ieškovei bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto valdymas“, juridinio asmens kodas 300145575, 400 936,15 Eur (keturis šimtus tūkstančių devynis šimtus trisdešimt šešis eurus 15 centų) nuostolių, 6 (šešių) procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos 2022 m. spalio 26 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 2 461,91 Eur (du tūkstančius keturis šimtus šešiasdešimt vieną eurą 91 centą) bylinėjimosi išlaidų.

Kitoje dalyje ieškinį atmesti.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“, juridinio asmens kodas 141354683, 4 991 Eur (keturis tūkstančius devynis šimtus devyniasdešimt vieną eurą) žyminio mokesčio valstybei.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant Šiaulių apygardos teismui.

 

 

Teisėja Jurga Kramanauskaitė-Butkuvienė