Civilinė byla Nr. e2-1092-657/2016

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00877-2015-6

                                                                   Procesinio sprendimo kategorija:

2.5.16.5.; 2.5.35.; 3.2.6.1.; 3.2.6.4.

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. vasario 29 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo teisėja Žibutė Budžienė,

Sekretoriaujant Rasai Juronienei,

Dalyvaujant ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ atstovui advokatui Dariui Sauliūnui, atsakovės Druskininkų savivaldybės atstovams D. R., advokatui Justui Čobotui,

Viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės „Nemuno vaistinė“ ieškinį atsakovei Druskininkų savivaldybei dėl viešo nuomos konkurso sąlygų, pažeidžiančių ieškovės pirmenybės teises atnaujinti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, panaikinimo. Teismas

n u s t a t ė:

Ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ kreipėsi į teismą, prašydama panaikinti atsakovės Druskininkų savivaldybės turto nuomos komisijos 2015 m. spalio 30 d. sprendimu, protokolas Nr. 6, patvirtintas Nuomos konkurso sąlygas kaip pažeidžiančias ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ pirmenybės teisę atnaujinti 2010 m. lapkričio 29 d. tarp ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ ir atsakovės Druskininkų savivaldybės sudarytą Savivaldybės turto nuomos sutartį Nr. 26-10-477 dėl negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos; įpareigoti atsakovę Druskininkų savivaldybę per 15 dienų nuo šio teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos patvirtinti negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) (tiksliau apibrėžtų 2010 m. lapkričio 29 d. Savivaldybės turto nuomos sutartyje Nr. 26-10-477) nuomos konkurso sąlygas, papildytas šia nuostata: „Konkurso laimėtojas turi teisę sudaryti nuomos sutartį su Turto valdytoju tik tuo atveju, jeigu po Turto valdytojo raštu pateikto pasiūlymo UAB „Nemuno vaistinė“ pasinaudoti savo pirmenybės teise atnaujinti 2010 m. lapkričio 29 d. Savivaldybės turto nuomos sutartį Nr. 26-10-477 UAB „Nemuno vaistinė“ tokia teise nepasinaudoja per 10 dienų nuo atitinkamo Turto valdytojo pasiūlymo gavimo dienos“; priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2010 m. lapkričio 29 d. tarp UAB „Nemuno vaistinė“ ir Druskininkų savivaldybės buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 26-10-477, pagal kurią atsakovė penkerių metų laikotarpiui nuo patalpų perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos išnuomojo ieškovei negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Patalpų nuomos sutarties 26 punktas įtvirtino ieškovės, kaip pareigingo nuomininko, pirmenybės teisę atnaujinti sutartį. Ieškovė dar 2015 m. rugpjūčio 7 d. pateikė Druskininkų savivaldybei prašymą „Dėl Savivaldybės turto nuomos sutarties pratęsimo“, tačiau atsakovė paskelbė viešą Patalpų nuomos konkursą. Ieškovė savo pareigas pagal patalpų nuomos sutartį vykdė tvarkingai, todėl įgijo pirmenybės teisę, palyginti su kitais asmenimis, atnaujinti patalpų nuomos sutartį, tačiau atsakovė tokių sąlygų ieškovei nesudarė. Toks atsakovės elgesys yra nesąžiningas ir neteisėtas, pažeidžia Sutarties 26 punktą bei CK 6.482 straipsnio nuostatas.

Atsakovė Druskininkų savivaldybė su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog patalpų nuomos konkursas vykdomas laikantis teisės aktų reikalavimų. Druskininkų savivaldybės tarybos 2013 m. sausio 28 d. sprendimu Nr. Tl-12 „Dėl savivaldybės turto nuomos tvarkos aprašo tvirtinimo“ patvirtintame Apraše bei Nuomos sutarties su ieškove sudarymo dieną galiojusioje Aprašo redakcijoje, patvirtintoje Druskininkų savivaldybės tarybos 2009 m. lapkričio 2 d. sprendimu Nr. T1-243, nebuvo numatytos aplinkybės, dėl kurių patalpos galėtų būti išnuomojamos be konkurso. Sutarties sudarymo metu galiojusios bei šiuo metu galiojančios imperatyvios teisės normos nenumato ieškovei teisės laimėti konkursą ir sudaryti patalpų nuomos sutartį, ieškovei nepateikus konkurso pasiūlymo. Ieškovės nurodomas konkurso teisinių santykių aiškinimas iškreiptų ir paneigtų konkurso, kaip sąžiningo varžymosi, esmę, o patalpų nuoma suinteresuoti asmenys nebūtų suinteresuoti dalyvauti tokiame konkurse. Nei nuomos sutartis, nei imperatyvios teisės normos neatleidžia ieškovės nuo pareigos dalyvauti konkurse, jeigu ji siekia šias patalpas išsinuomoti. Ieškovės pirmumo teisė sudaryti sutartį dėl patalpų nuomos po 2015 m. gruodžio 23 d. galėtų būti ginama tik tuo atveju, jeigu ji sąžiningai dalyvautų viešame konkurse ir pasiūlytų tokią pačią didžiausią kainą, kaip kitas dalyvis, tačiau ieškovė pasiūlymo nepateikė.

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad atsakovė Druskininkų savivaldybė su ieškove UAB „Nemuno vaistinė“ 2010 m. lapkričio 29 d. sudarė 60,72 m2 bendro ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį Nr. 26-10-477 penkerių metų laikotarpiui nuo patalpų perdavimo – priėmimo akto pasirašymo dienos. Patalpų perdavimo – priėmimo aktas tarp šalių pasirašytas 2010 m. gruodžio 23 d. Sutarties 26 punkte nustatyta, jog nuomininkas, tvarkingai vykdęs visas sutarties sąlygas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį (sudaryti nuomos sutartį naujam terminui).

2015 m. rugpjūčio 7 d. raštu Nr. 1630 ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ kreipėsi į atsakovę Druskininkų savivaldybę dėl nuomos sutarties pratęsimo. Druskininkų savivaldybės tarybos 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimu Nr. T1-102 Dėl savivaldybės turto nuomos konkurso buvo nutarta išnuomoti 60,72 kv.m bendro ploto ginčo patalpas vaistinės veiklai penkerių metų laikotarpiui viešo konkurso būdu, nustatant pradinį nuompinigių dydį 62,00 Eur už 1 kv.m nuomojamojo ploto be PVM.

Byloje kilo ginčas, ar atsakovė Druskininkų savivaldybė privalo į konkurso sąlygas įtraukti sąlygą apie buvusio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį.  

Neabejotinai valstybės ir savivaldybės ilgalaikis materialus turtas išnuomojamas viešo konkurso būdu (Valstybės ir savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 14 str.). Šio įstatymo 81 straipsnyje nustatyta, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis ne tik visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo principais, bet ir viešosios teisės principu, kuris reiškia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Viešą konkursą, jo paskelbimą, reikalavimus konkurso sąlygoms, jų pakeitimą, konkurso atšaukimą taip pat reglamentuoja CK 6.947 – 6.948 straipsniai.

Atsižvelgiant į viešo konkurso tikslus, jo organizatorius privalo įsitikinti, kad tiekėjas yra kompetentingas, patikimas ir pajėgus įvykdyti konkurso sąlygas. Tuo tikslu viešą konkursą vykdanti organizacija turi teisę pasirinkti, kokias nustatyti konkurso sąlygas, konkurso sąlygose nustatyti minimalius kvalifikacinius reikalavimus dalyviams bei šios teisės ribojimus, t.y. kad nustatomi dalyviams kvalifikaciniai reikalavimai turi būti tokie, kad nepažeistų konkurso principų (lygiateisiškumo, dalyvių nediskriminavimo, skaidrumo, dalyvių konkurencijos), kad nesukliudytų siekti konkurso tikslų.

Pažymėtina ir tai, kad CK 6.482 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį – t.y. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Toks teisinis reglamentavimas suponuoja išvadą, kad nuomininko pirmumo teisė yra siejama su trimis pagrindinėmis sąlygomis – 1) nuomos sutarties termino pasibaigimu, 2) kitų asmenų pretendavimu išsinuomoti turtą (šiuo atveju negyvenamąsias patalpas vaistinės veiklai) ir 3) nuomininko pareiga tvarkingai vykdyti įsipareigojimus pagal nuomos sutartį.

Nuomos sutarties termino pasibaigimas yra viena iš lengviausiai nustatomų aplinkybių. Iš šalių paaiškinimų ir byloje pateiktos nuomos sutarties akivaizdu, jog tarp ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ ir atsakovės Druskininkų savivaldybės sudarytos 60,72 kv.m bendro ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis buvo terminuota ir jos terminas baigėsi 2015 m. gruodžio 23 d.

Sprendžiant dėl kitų dviejų sąlygų reikšminga yra ne tik faktinių aplinkybių nustatymas ir vertinimas, bet ir sutarčių teisės nuostatų aiškinimas.

CK 6.482 straipsnyje nuomininkui suteikta pirmumo teisė atnaujinti sutartį yra ne pati jo subjektinė teisė sudaryti sutartį, o vienas iš šios teisės įgyvendinimo ypatumų, kuris atsiranda tik subjektui įgyvendinant šią teisę, todėl kiekvienu atveju vertinant nuomininko pirmumo teisės atnaujinti nuomos sutartį sąlygas turi būti laikomasi privalomų sutarčių teisės principų.

Pagal CK 6.482 straipsnio 2 dalyje numatytą sąlygą ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“  turėjo pranešti atsakovei Druskininkų savivaldybei apie šio pirmumo teisę, numatytą CK 6.482 straipsnyje sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, ir kuri buvo įrašyta šalių pasirašytos sutarties 26 punkte. Kaip jau minėta UAB „Nemuno vaistinė“, pasinaudodama pirmenybės teise, kreipėsi į nuomotoją dėl nuomos sutarties atnaujinimo. Tuo tarpu nuomotoja atsakovė Druskininkų savivaldybė neatsakė į ieškovės siūlymą dėl tolesnio nuomos santykių tęsimo, o 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimu Nr. T1-102 paskelbė viešą nuomos konkursą.

Byloje nustatyta, kad konkursas vykdytas pagal Druskininkų savivaldybės turto nuomos komisijos sprendimu (protokolas Nr. 6) patvirtintą Druskininkų savivaldybės negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini), nuomos viešo konkurso dokumentus (b.l. 79-83). Patvirtintose patalpų viešo nuomos konkurso sąlygose nėra įtvirtinta sąlyga dėl buvusio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį, jeigu jis atitiks kitas konkurso sąlygas. Atkreiptinas dėmesys, jog viena iš nuomininko pirmumo teisės taikymo sąlygų yra kitų asmenų pretendavimas išsinuomoti turtą.

CK 6.482 straipsnio 3 dalyje numatyta, jog sudarant nuomos sutartį naujam laikotarpiui, jos sąlygos šalių susitarimu gali būti pakeistos. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę patalpų savininkui (valdytojui) ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Todėl viešo konkurso patalpų nuomai paskelbimas ne tik neprieštarauja Valstybės ir savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo nuostatoms, bet būtent ir užtikrina, jog konkurse dalyvautų ir kiti asmenys pretenduojantys išsinuomoti turtą kartu su buvusiu nuomininku, jei jis dalyvautų konkurse, nes konkurencija – tai procesas, kurio metu vyksta varžymasis dėl ekonominės naudos, nors ekonominė nauda ne visada gali būti susijusi tik su didesnio pelno gavimu. Visų pirma kiti asmenys turi siekti išsinuomoti patalpas tokiomis pačiomis, kaip pasibaigusios nuomos sutarties, sąlygomis, tačiau jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nuomotojas ketina siūlyti keisti nuomos sąlygas, jis, visų pirma turėtų numatyti galimybę sudaryti sutartį su esamu nuomininku, t.y. sutarties šalys turi bendradarbiauti, o varžymasis turi vykti sąžiningai, nepažeidžiant nei nuomotojo, nei nuomininko, nei potencialių konkurso dalyvių interesų. Tokiu būdu atmestini atsakovės argumentai, jog tokiu atveju konkurse nedalyvautų kiti asmenys, nes tokios sąlygos dėl nuomojamų patalpų nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį viešo konkurso sąlygose buvimas nepažeistų kitų konkurso dalyvių interesų.

Trečioji sąlyga įtvirtinta CK 6.482 straipsnio 1 dalyje, kuriai esant nuomininkas įgyja pirmumo teisę išsinuomoti turtą (pratęsti sutartį) yra susijusi su nuomininko pareiga tvarkingai vykdyti įsipareigojimus pagal nuomos sutartį. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t.y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. Taigi visų pirma sutarties šalys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių. Tam tikri sutarties vykdymo trūkumai, nepažeidžiantys pirmiau išvardytų principų, neturėtų būti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita šalis laiku nepareiškia prieštaravimų. Vadinasi, nuomos sutartis neatleidžia nuomojamo daikto savininko nuo pareigos domėtis savo daiktu ir jo naudojimu. Nagrinėjamu atveju atsakovė nepateikė į bylą įrodymų, kad patalpų nuomininkė UAB „Nemuno vaistinė“ būtų netinkamai vykdžiusi nuomos sutartį ir dėl to jai negalėtų būti taikoma galimybė pirmumo teise atnaujinti nuomos sutartį.

Pažymėtina, kad, esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą ji gali būti ginama teisme pagrindu

perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius.  

Atmestini atsakovės argumentai, jog nėra galimybės konkurso sąlygose nurodyti nuomininko pirmumo teisės, nes to nenumato Druskininkų savivaldybės turto nuomos tvarkos aprašas, patvirtintas Druskininkų savivaldybės tarybos 2013 m. sausio 28 d. sprendimu Nr. T1-12. Šio aprašo 5.2 punkte nurodyta, jog atsakovės sudaryta turto nuomos komisija parengia turto nuomos viešo konkurso dokumentus ir viešai paskelbia informaciją apie konkursą, tame tarpe ir pagrindines nuomos sutarties sąlygas (investicijų apimtis, naujai steigiamų darbo vietų skaičių, sankcijas už sutarties nevykdymą ir kt. (Aprašo 5.2.2 p.). Kaip matyti iš pateikto aprašo jame nėra nustatyta baigtinio sąrašo dėl nuomos sutarties sąlygų, todėl darytina išvada, jog konkurso komisija atsižvelgdama į pačios atsakovės prisiimtus įsipareigojimus pagal 2010 m. lapkričio 29 d. pasirašytą sutartį su ieškove, CK 6.482 straipsnio įtvirtintą nuomininko pirmenybės teisę, gali nustatyti konkurso sąlygas neprieštaraujančias įstatymų reikalavimams ir nepažeidžiančias tiek ieškovės, tiek ir galimai kitų būsimų nuomininkų teisių.

Nors atsakovės atstovas teigė, jog atsakovė laikytųsi įstatymų reikalavimų, ir ieškovei dalyvaujant konkurse ir pasiūlius lygiai vienodą kainą su kitu dalyviu, kuris taip pat gali būti pripažintas laimėtoju, ji turėtų pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, tačiau teismo nuomone, toks argumentavimas nesuteikia pagrindo spręsti, jog taip būtų užtikrintos visų dalyvių teisės, nes tokiu atveju jie iš anksto, nuo pat konkurso paskelbimo momento, nebūtų informuoti apie tokios sąlygos egzistavimą, o konkurso sąlygos negali būti siurprizinės ir privalo būti tikslios ir aiškios.

Esant nurodytoms aplinkybėms, atsakovė įpareigotina nustatyti tokias – dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo – sąlygas. 

Nagrinėjamu atveju teismas sprendžia, jog nėra pagrindo tenkinti ieškovės reikalavimo dėl atsakovės Druskininkų savivaldybės turto nuomos komisijos 2015 m. spalio 30 d. sprendimu, protokolas Nr. 6, patvirtintų Nuomos konkurso sąlygų panaikinimo, nes ieškovė neįrodė, jog patvirtintos sąlygos yra ydingos ar pažeidžia jos teises, juolab, kad papildžius šias sąlygas sąlyga dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo, ieškovės teisės ir teisėti interesai būtų apginti įstatymų nustatyta tvarka (CK 1.138 str.). 

Teismo nuomone, atsakovei pažeidus Viešųjų pirkimo įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus nediskriminavimo ir lygiateisiškumo principus, bei CK 6.482 straipsnyje įtvirtintos nuomininko pirmumo teisės principus, atsakovė Druskininkų savivaldybė įpareigotina įstatymų nustatyta tvarka papildyti negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos konkurso sąlygas, nustatant aiškias sąlygas dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo. 

Dėl bylinėjimosi išlaidų. Remiantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ieškovė nurodė, kad patyrė 2.248,19 Eur bylinėjimosi išlaidų, tame tarpe 114,00 Eur sumokėto žyminio mokesčio ir 2.134,19 Eur už advokato paslaugas, ir pateikė šias išlaidas patvirtinančius. Atsakovė pateikė įrodymus, kad patyrė 2.032,58 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato paslaugas. Kadangi ieškinys patenkintas iš dalies, todėl šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos (CPK 96 str. 2 d.).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 straipsniu, 263-270 straipsniais, teismas

n u s p r e n d ž i a:

Ieškinį tenkinti iš dalies.

Įpareigoti atsakovę Druskininkų savivaldybę (juridinio asmens kodas 188776264) įstatymų nustatyta tvarka papildyti Negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos konkurso sąlygas, nustatant aiškias sąlygas dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo. 

Likusioje dalyje ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.

Teisėja                                                                                                        Žibutė Budžienė