Civilinė byla Nr. e2-519-514/2018

Teisminio proceso Nr. 2-33-3-02019-2017-3

Procesinio sprendimo kategorijos:

 (S)

2.6.2.1; 2.6.15.5; 2.6.8.11.1; 2.6.10.5.1

PLUNGĖS APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. gruodžio 11 d.

Plungė

           Plungės apylinkės teismo Plungės rūmų teisėja Aušra Volskytė,

sekretoriaujant Vilmai Grosienei,

dalyvaujant ieškovės A. I. prekybinės firmos „(duomenys neskelbtini)“ atstovams A. I., advokatei J. M.,

atsakovės UAB „(duomenys neskelbtini)“ atstovėms R. R., advokatei Saulenai Gasiūnienei,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. I. prekybinės firmos „(duomenys neskelbtini)“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „(duomenys neskelbtini)“  dėl nuomos sutarties nutraukimo, nuostolių atlyginimo, skolos priteisimo ir pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“ priešieškinį ieškovei A. I. prekybinės firmos „(duomenys neskelbtini)“ dėl nuomos mokesčio ir netesybų priteisimo.

Teismas

n u s t a t ė:

ieškovė ieškiniu prašė pripažinti 2015 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nutraukta 2017 m. rugpjūčio 23 d. dėl atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“ kaltės; 

priteisti iš atsakovės:

18 211,96 Eur nuostolių atlyginimui, iš jų: 13 651,70 Eur tiesioginių nuostolių; 1 010,97 Eur nuostolių už sugadintas prekes; 553,88 Eur nuostolį, išmokėjus darbo užmokestį ir mokesčius; 2 995,41 Eur nuostolių, susijusių su darbuotojų atleidimu;

1 693,36 Eur įsiskolinimo pagal PVM sąskaitą faktūrą Nr. 000137;

6 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;

bylinėjimosi išlaidas.

Nurodė, kad 2015 m. kovo 17 d. ieškovė ir atsakovė sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 01 (toliau - sutartis), kuria atsakovė perdavė ieškovei iki 2025 m. kovo 31 d. valdyti ir naudoti už užmokestį 135,69 kv. m. bendro ploto negyvenamąsias patalpas (parduotuvę), esančias (duomenys neskelbtini), Plungė, (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – patalpos). Ieškovė patalpas išsinuomojo kartu su baldais (stiklinėmis virtinomis, pritaikytomis kosmetikos ir parfumerijos prekybai), kuriuos sutarties 5 punkto pagrindu ieškovė išsipirko iš atsakovės ir patalpose esantys baldai tapo ieškovės nuosavybe. Nors atsakovė nuomos sutarties 9.1 punktu garantavo ieškovei, kad išnuomojamos patalpos bus tinkamos naudoti pagal paskirtį, kuriai jos yra išnuomojamos visą nuomos terminą, tačiau veiklos vykdymas 2017 m. sausio mėnesį dėl prasidėjusių pastato vidaus ir išorės rekonstrukcijos darbų, kurie pardėti be jokio perspėjimo, tapo apsunkintas, o vėliau iš viso neįmanomas.  2017 m. vasario mėnesį dėl pastatytų pastolių aplink pastatą nuomojamos patalpos tapo sunkiai matomos ir prieinamos klientams, dėl ko žymiai sumažėjo klientų srautas patalpose, dėl keliamo triukšmo ir dulkių tapo sudėtinga dirbti.

2017 m. kovo mėnesį, vykdant statybinius darbus, be jokio perspėjimo nuo pastato išorinės sienos buvo pašalintos (nukabintos) patalpas vėdinusios sistemos (kondicionieriai) ir prasidėjus vasarai jos atgal užkabintos nebuvo, todėl nuomojamos patalpos buvo paliktos dar ir visiškai be vėdinimo sistemos. Išsinuomotose patalpose nuo nuomos pradžios temperatūra visą laiką buvo reguliuojama tik kondicionierių pagalba, jokio kito šildymo ar vėdinimo įrangos įrengta nebuvo. Atsakovei neįspėjus ieškovės ir nukabinus kondicionierius, jokia kita patalpų vėdinimo įranga nepasirūpinus, patalpos tapo visiškai nebetinkamos veiklai, ypač vasarą, esant lietingam ir karštam orui. Temperatūra patalpose laikėsi apie 29° C šilumos. 

Atsakovė šias akivaizdžias problemas žinojo, tačiau atstovai aiškino, jog pastato remonto darbus vykdo ne atsakovė, mažinti patalpų nuomos kainos nesutiko. Pavasarį buvo sutarta nutraukti sutartį šalių susitarimu, todėl ieškovas 2017 m. gegužės 23 d. parengė priedą Nr. 5 prie sutarties, kuriame buvo nurodyta, kad sutartis nutraukiama šalių susitarimu 2017 m. birželio 30 d. sutarties 29.2 punkto pagrindu. Tačiau ieškovė 2017 m. gegužės 29 d. gavo atsakovės pranešimą, jog sutartį 29.2 punkto pagrindu nutraukti atsisako, ir, nurodydama sutarties 31 punktą, pareikalavo  sumokėti 3 mėnesių dydžio baudą.

 2017 m. birželio 1 d. nuomojamas patalpos buvo aplietos vandeniu, parduotuvėje dirbusių darbuotojų buvo surašytas sugadintų prekių (dėl apliejimo vandeniu) nurašymo aktas, apie įvykį pranešta atsakovei. Po šio įvykio ieškovė, pasinaudodama sutarties 29.5 punkto pagrindu, 2017 m. birželio 13 d. pranešimu informavo atsakovę, kad šiai atsisakius nutraukti sutartį šalių susitarimu, sutartis dėl netinkamo patalpų naudojimo veiklai bus nutraukta CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkto pagrindu 2017 m. birželio 30 d. Atsakovė 2017 m. birželio 20 d. raštu pripažino, kad žino apie ieškovės nuomojamų patalpų apliejimą vandeniu, nes jose lankėsi, tačiau nutraukti sutartį šalių susitarimu nesutiko.

2017 m. liepos 18 d. dėl vykdomų pastato rekonstrukcijos darbų (įrengimų sukeltos vibracijos) nukrito nuimta nuo pastato išorinės sienos ir patalpų viduje padėta reklaminė šviesdėžė, kuri krisdama sudaužė stiklinę prekių vitriną.

2017 m. rugpjūčio pirmoje pusėje patalpose temperatūra pakilo virš 30 laipsnių šilumos, tokiu būdu sutarties 9.1 punktas buvo galutinai pažeistas, nes prekiaujant kosmetika, pagal gamintojo rekomendacijas, temperatūra patalpose negali būti aukštesnė nei 25 laipsniai šilumos. Dalis patalpose buvę kosmetikos priemonių dėl tokios temperatūros tapo nebetinkamos nei naudojimui, nei pardavimui dėl pasikeitusios savo cheminės sudėties, kita dalis prarado prekinę išvaizdą. Šias priemones ieškovė nedelsiant privalėjo išimti iš apyvartos ir nurašyti.

Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 21 d. patalpose pradėjo savavališkai atlikinėti statybinius darbus – gręžti sienose skyles ir pan., nors patalpomis dar naudojosi ieškovė, o nuomos sutartis dar nebuvo nutraukta. Nurodytos aplinkybės – siurprizinis pastato vidaus patalpų ir išorės rekonstrukcijos pradėjimas, dėl kurio patalpose buvo nuolatinis triukšmas, stipri vibracija, dulkės ir pan., turėjo įtakos ieškovės apyvartos sumažėjimui. Pažeidimai buvo tęstinio pobūdžio, išsinuomotomis patalpomis nebebuvo galima naudotis pagal tikslinę paskirtį, todėl ieškovė, remdamasi CK 6.485 straipsnio 2 dalimi, inicijavo nuomos sutarties nutraukimą ir sutartis nutraukta bei patalpos atsakovei perduotos 2017 m. rugpjūčio 26 d.

Atsakovė savo veiksmais ir neveikimu esminiai pažeidė sutarties sąlygas, dėl kurių ieškovė patyrė nuostolių. Dėl vykdomos pastato vidaus ir išorės rekonstrukcijos ieškovė negavo pajamų, kurias būtų gavusi, jei atsakovė nebūtų pažeidusi sutarties,  laikotarpyje nuo 2017 m. sausio 1 d. iki 2017 m. rugpjūčio 1 d. ieškovė patyrė 13 651,70 Eur nuostolį, apskaičiuotą pagal išlaikymo sąnaudų ir pajamų skirtumą. Dėl kondicionierių nuėmimo ir apliejimo sugedo kosmetikos priemonės, 2017 m. birželio 1 d. (dėl užpylimo vandeniu) nurašytos 2 produktų grupės – 15 vnt. – 338,92 Eur sumai, 2017 m. rugpjūčio 17 d. (dėl nuimtų kondicionierių patalpose pakilusios temperatūros) nurašyta 17 produktų grupių – 45 vnt. – 672,05 Eur sumai, iš viso prekių už 1 010,97 Eur. Ieškovės darbuotojos savo darbo funkcijas atliko iki 2017 m. rugpjūčio 17 d., t. y. vykdė veiklą pusę mėnesio, o likusį pusę mėnesio darbuotojai nedirbo, nes prekės buvo inventorizuojamos, ruošiamos išvežimui, patalpos ruošiamos perdavimui, todėl ieškovė iš atsakovės reikalauja atlyginti pusę per 2017 m. rugpjūčio mėnesį sumokėtos 1 106,76 Eur sumos, kas sudaro 553,88 Eur (darbuotojų atlyginimai ir VSD mokestis). Ieškovė taip pat patyrė nuostolių neplanuotai atleisdama darbuotojus. Nutraukus nuomos sutartį buvo atleistos darbuotojos, išmokėti atostoginiai, atlyginimai, išeitinės išmokos už 2 mėnesius ir sumokėti visi priklausantys mokesčiai, kas sudaro 2 995,41 Eur. 

Pagal žodinį šalių susitarimą ieškovė, atsakovei pageidaujant, sutiko prekybines lentynas ir langų roletus parleisti atsakovei už bendrą 2 057 Eur sumą. Prekes atsakovės priėmė, pasirašydama ieškovės 2017 m. rugpjūčio 25 d. išrašytoje PVM sąskaitoje Nr. AR000137 ir 2017 m. rugpjūčio 26 d. Įrangos perdavimo priėmimo akte. Atlikus įskaitymą mokėtiną už pertvaros atstatymą, atsakovė liko skolinga ieškovei 1 693,36 Eur.

Atsakovė atsiliepimu į ieškinį su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad pagal 2015 m. kovo 17 d. atsakovės ir ieškovės sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 30 punktą šalys susitarė dėl teisės nutraukti sutartį prieš terminą vienašališkai, nesikreipiant į teismą, raštu įspėjus kitą šalį ne vėliau kaip prieš šešis mėnesius iki planuojamos nutraukimo dienos. Ieškovė šių terminų nesilaikė, 2017 m. gegužės mėnesį nusprendusi nutraukti sutartį ir siekdama išvengti jai kylančių pareigų bei netesybų pagal sutarties 30 bei 31 punktus, atsiuntė 2017 m. gegužės 23 d. pranešimą dėl sutarties nutraukimo abiejų šalių susitarimu nuo 2017 m. birželio 30 d. Su tokiu siūlymu atsakovė nesutiko. Ieškovė pakartotinai 2017 m. birželio 13 d. pranešimu informavo atsakovę apie negalėjimą tinkamai naudotis patalpomis dėl išorinio pastato remonto ir kad neva žodžiu buvo susitarta dėl sutarties nutraukimo, taip pat informavo atsakovę, kad 2017 m. birželio 1 d. patalpos buvo užlietos, nors apie jokias užlietas prekes ar produktus nepranešė, nors pagal sutarties 24.6 punktą apie patalpų užliejimą turėjo pranešti raštu per 24 valandas. Atsakovė laikėsi nuomonės, kad ieškovė nutraukia sutartį vienašališkai ir jokių kitų sutarties nutraukimo pagrindų negali būti. Kadangi atsakovė negavo jokių raštiškų pranešimų apie ieškovės minimus turto sugadinimus ar patiriamus nepatogumus, sutarties nutraukimui CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkto nuostatos negali būti taikomos. Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, o jų tikrumas įrodytas, ieškovė turėjo pateikti įrodymus, patvirtinančius, kad ji apie trūkumus atsakovei pranešė laiku, šie trūkumai buvo esminiai, dėl ko nebuvo galima naudoti patalpų pagal paskirtį. Ieškovės nurodomos aplinkybės, kad patalpose nuo 2017 m. vasario mėnesio dėl keliamo triukšmo ir dulkių buvo sudėtinga dirbti, žymiai sumažėjo klientų, yra deklaratyvaus pobūdžio, nepagrįstos nei ieškovės pranešimais atsakovei, nei kitais įrodymais. Be to, ieškovės nurodomą pastato išorės remontą vykdė ne atsakovė, o tretieji asmenys, ieškovė negali reikšti pretenzijų dėl atliekamų remonto darbų atsakovei, toks ieškovės argumentas nelaikytinas pagrindu nutraukti sutartį dėl atsakovės kaltės. Dėl kondicionieriaus egzistavimo patalpose šalys susitarusios nebuvo, kad kondicionieriaus nuėmimo faktas buvo esminė sutarties sąlyga, ieškovė nepagrindė sutarties nuostatomis. Ieškovė privalėjo savo darbą organizuoti atidžiai ir protingai, o šalių pasirašytoje sutartyje nėra sąlygų dėl tam tikros temperatūros palaikymo nuomojamose patalpose. Dėl temperatūros nuomojamose patalpose ieškovė turėjo pareigą organizuoti savo darbuotojų darbo sąlygas taip, kad nekenktų jiems ir prekėms. Ieškovė neįrodė, kad nuo 2017 m. gegužės 23 d. nuomojamos patalpos negalėjo būti naudojamos pagal paskirtį, atsakovės vertinimu nuomos sutartis buvo nutraukta vienašališkai ieškovės,  todėl reikalavimas pripažinti sutartį nutraukta dėl atsakovės kaltės netenkintinas.

Ieškovė nepateikė įrodymų, kad yra patyrusi 13 651,70 Eur nuostolį dėl atsakovės veiksmų ar kaltės. Sudarant nuomos sutartį, ieškovei buvo perduoti ir prekių likučiai bei tiekėjų sąrašas. Kol ieškovė prekiavo platesnės pasiūlos prekėmis, prekyba vyko pirkėjams įprastomis sąlygomis. Vėliau ieškovė prekiavo paklausos neturinčiomis prekėmis, netaikė marketingo priemonių, neplėtė prekių asortimento, tai lėmė, jog veikla tapo nuostolinga. Tokius argumentus grindė atsakovei priklausančios parduotuvės finansiniais rodikliais, pagal kuriuos ir renovuojant pastatą atsakovė jokio nuostolio nepatyrė. Kritiškai vertino ieškovės pateiktus įrodymus dėl sugadintų prekių, kadangi neaišku, kada darytos fotonuotraukos, dėl kieno kaltės užlietos patalpos, be to, ieškovė iki 2017 m. birželio 13 d. pranešimo apie sugadintas prekes neužsiminė. Pagal 2017 m. rugpjūčio 17 d. nurašymo akte fiksuotus prekių pažeidimus nuostoliai galėjo atsirasti dėl ieškovės kaltės, netinkamai laikant prekes. Ieškovės reikalavimas apmokėti ieškovės darbuotojams išmokėtas išmokas nesusijęs su atsakovės veiksmais. Ieškovė, planuodama sutartį nutraukti 2018 m. gegužės 23 d., galėjo tinkamai organizuoti darbuotojų veiklą, suteikiant atostogas, iš anksto informuojant apie numatomą atleidimą ir pan.

Atsakovė pripažino, kad nėra apmokėjusi PVM sąskaitos - faktūros dėl atsakovės iš ieškovės atpirktų prekybinių lentynų 1 693,36 Eur sumai. Šis mokėjimas sulaikytas, nes ieškovė turi priešpriešinių neapmokėtų sąskaitų atsakovei.  

Atsakovė pateikė priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovės atsakovės naudai 10 608,00 Eur skolos, 137,80 Eur delspinigių, 6 procentų dydžio metines palūkanas nuo kreipimosi į teismą dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad pagal šalių 2015 m. kovo 17 d. sudarytos sutarties 11 punktą, patalpos buvo išnuomotos 10 metų laikotarpiui nuo 2015 m. balandžio 1 d. iki 2025 m. kovo 31 d., sutarties 30 punkte buvo nustatytas terminas, per kurį šalys turi pranešti viena kitai apie sprendimą vienašališkai nutraukti sutartį, ir toks susitarimas nustatė šalims teisę nutraukti sutartį be sutarties pažeidimo tik laikantis įspėjimo termino. Ieškovė nesilaikė sutarties 30 punkto sąlygų, nustatančių, kad apie sutarties nutraukimą šalis turi pranešti ne vėliau kaip prieš 6 mėnesius, atsiųsdama 2017 m. gegužės 23 d. pranešimą apie sutarties nutraukimą su nurodyta konkrečia sutarties nutraukimo data ir nuolat keičiama ieškovės apsisprendimu. Atsakovė savo raštuose nuosekliai minėjo apie vienašalio sutarties nutraukimo atveju taikomas sutarties 30 ir 31 punktuose nustatytas netesybas, todėl ieškovei 2017 m. rugpjūčio 28 d. buvo išrašyta PVM sąskaita – faktūra Nr. ALD0000581, kurioje detalizuota, kad pagal sutarties 30 punktą paskaičiuota 4 800 Eur suma, kaip nuomos mokestis už 2017 m. rugsėjo -lapkričio mėnesius bei 4 800 Eur bauda pagal sutarties 31 punktą. Kadangi ieškovė atsisako apmokėti sutartimi sulygtas netesybas ir nuomos mokesčio dalį, atsakovė prašė teismo šias sumas priteisti. Be to, dėl ieškovės veiksmų nutraukiant sutartį, atsakovė turėjo rūpesčių, reikėjo ieškoti kitų nuomininkų, patalpos stovėjo tuščios, dėl ko ji patyrė nuostolius. Atsakovė patalpas išnuomojo tik nuo 2017 m. spalio 1 d., nuomos mokestis tapo 300 Eur mažesnis, nei turėjo mokėti ieškovė, dėl ko reikalavimas priteisti nesumokėtą nuomos mokestį bei netesybas yra teisėtas ir pagrįstas. Kadangi nuomos mokestis mokamas už einamąjį mėnesį per pirmąsias 5 einamojo mėnesio darbo dienas (sutarties 19 punktas), o nemokant mokesčių laiku, skaičiuojami 0,02 procentų dydžio delspinigiai už kiekvieną pradelstą atsiskaityti dieną (sutarties 27 punktas), pagal ieškovei 2017 m. rugpjūčio 28 d. išrašytą PVM sąskaitą – faktūrą Nr. ALD0000581, kuri turėjo būti apmokėta vėliausiai 2017 m. rugsėjo 7 d., ieškovei atsakovė paskaičiavo 137,80 Eur delspinigių sumą po 0,02 procentų dydžio už 65 dienų uždelstą apmokėti sąskaitą laikotarpį (nuo 2017-09-08 iki 2017-12-04) nuo 10 608 Eur sumos.

Ieškovė atsiliepimu į priešieškinį su atsakovės priešieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad 2015 m. kovo 17 d. sudarytoje negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje, kurios pagrindu susiklostė nuomos teisiniai santykiai, šalys aptarė tik sąlygas, kuomet jos gali nutraukti sutartį prieš terminą be priežasties, tai yra savo noru (sutarties 30 punktas), tačiau sutartimi nebuvo nustatytos sąlygos ir aptarti atvejai, kaip nukentėjusioji šalis turi elgtis tuo atveju, jei nuomojamos patalpos tampa netinkamomis naudoti jas pagal paskirtį. Ieškovė pasirinko savo teisių gynybai užtikrinti įstatymo nuostatas, leidžiančias vienašališką sutarties nutraukimą, numatytas CK 6.483 straipsnio 1 dalyje, 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkte, 6.498 straipsnio 1 dalies 2 punkte. Atsakovė kaip patalpų nuomotoja esminiai pažeidė sutarties sąlygas, nes dėl atsakovės veiksmų ieškovės veiklos vykdymas nuomojamose patalpose tapo negalimas, ir ieškovė dėl aplinkybių, kurios nepriklausė nuo jos valios (patalpos tapo netinkamos naudoti) patyrė nuostolių. Atsakovės veiksmai iki sutarties nutraukimo neatitiko CK 6.200 straipsnyje nustatytų sutarties vykdymo principų, t. y. pareigos bendradarbiauti principo, atsakovė savo veiksmais sukūrė situaciją, kurią galima vertinti kaip apsunkinančią ieškovės vykdomą komercinę veiklą, nuomojamos patalpos pasidarė nebetinkamos naudoti nuomos tikslais, ieškovė turėjo pagrįstą teisę vienašališkai nutraukti sutartį vadovaujantis CK 6.498 straipsnio 2 punktu. Ieškovė turėjo kreiptis į teismą dėl vienašališko sutarties nutraukimo pripažinimo, nes atsakovė ir po sutarties nutraukimo reikalavo mokėti už patalpų nuomą. Nuomos sutartimi atsakovė garantavo ieškovei, kad „išnuomojamos patalpos yra ir bus tinkamos naudoti pagal paskirtį, kuriai jos yra išnuomojamos, visą nuomos terminą“. Atsakovė įsipareigojo sudaryti sąlygas ieškovei naudotis patalpomis, tai yra veiklos tinkamam vykdymui pagal sutarties 1.3 punkte nurodytą paskirtį. Atsakovei buvo žinoma, kad ieškovė nuomojamose patalpose vykdys kosmetinių priemonių prekybą (ieškovė iš atsakovės įsigijo prekybinę įrangą, nes pati atsakovė anksčiau vykdė analogišką veiklą), kas reiškia, kad atsakovei buvo žinoma, kad kosmetinių priemonių laikymo sąlygos turi atitikti gamintojo ir higienos normų reikalavimus. Byloje pakanka įrodymų tam, kad atsakovė sutarties sąlygas pažeidė savo veiksmais, tai yra laiku ir tinkamai neįspėjo ieškovės apie planuojamą nuomojamų patalpų pastato fasado remontą (triukšmas, dulkės ir patalpų užliejimas vandeniu), neįspėjusi ieškovės ir nepasirūpinusi nuomojamų patalpų vėdinimo užtikrinimu, nuėmė kondicionierius ir jų veikimo vasaros laikotarpiu neatstatė, o tai esminiai trukdė ieškovei nuomojamas patalpas naudoti pagal paskirtį, nes dėl pakilusios temperatūros ieškovės produkcija prarado prekinę išvaizdą ir sugedo. Patalpoje esanti temperatūra neatitiko higienos normų, taikomų tinkamoms darbo sąlygoms užtikrinti. Kartu egzistavo ir bendras apyvartos sumažėjimas, kurį įtakojo pastato, kuriame buvo ieškovės nuomojamos patalpos, fasado remontas. Ieškovės įsitikinimu, nelogiška, neprotinga ir nuostolinga, ieškovei nesinaudojant patalpomis, už jas mokėti atsakovei visą nuomos mokestį 6 mėnesius, kai dėl sutarties nutraukimo yra kalta pati atsakovė. Nes kaltoji šalis iš nukentėjusiosios gautų naudą, o nukentėjusioji patirtų dvigubus nuostolius, t. y. nesinaudodama patalpomis ir negaudama jokių veiklos pajamų (dėl atsakovės kaltės), turėtų dar papildomai mokėti sutartimi nustatytą nuomos mokestį bei 3 mėnesių nuomos dydžio baudą. Įstatymai nenumato tokių sąlygų, kad nuomininkas, negalintis naudotis patalpomis dėl priežasčių, už kurias neatsako, po jų perdavimo (grąžinimo) nuomotojui, dar mokėtų nuomos mokestį ir baudą, todėl atsakovės priešieškinis yra nepagrįstas. Atsakovės priešieškinis nepagrįstas ir kitais pagrindais – atsakovė nepateikė teismui PVM sąskaitos - faktūros, kurios pagrindu reikalauja skolą priteisti iš ieškovės, motyvuodama tuo, kad ieškovė ją buvo gavusi, nes pateikė teismui. Ieškovė šią PVM sąskaitą (jos originalą) yra grąžinusi atsakovei registruotu paštu. Reikalavimą dėl skolos priteisimo šiuo pagrindu reikalauja atsakovė, o ne ieškovė, todėl jai kyla pareiga pateikti įrodymus, kuriais yra grindžiamas reikalavimas. Ieškovės pasinaudojimas CK 6.498 straipsnio 1 dalies 2 punkte įtvirtinta nuostata vienašališkai nutraukti nuomos sutartį negali būti laikomas neteisėtu, o atsakovė neturi teisės reikalauti nuomos mokesčio už laikotarpį, kai ieškovė patalpomis nesinaudojo, o taip pat ir sutartyje numatytos baudos kaip civilinės atsakomybės formos pagal CK 6.245 straipsnio 1, 3 dalis. Atsakovės prašoma priteisti suma 10 608 Eur susideda iš dviejų skirtingų pagrindų (nuomos mokesčio už tris mėnesius ir baudos už tris mėnesius (sutarties 31 punktas), šių abiejų sumų rezultatas apmokestinamas PVM mokesčiu. Tačiau bauda nėra PVM objektas pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčių įstatymo 3 straipsnį, todėl atsakovės išrašyta PVM sąskaita faktūra neatitinka įstatymo reikalavimų.

Teismo posėdžio metu ieškovės atstovai ieškinį palaikė, prašė jį tenkinti, priešieškinį atmesti, palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus. Patikslino, jog nuomos sutarties nutraukimo data turėtų būti laikoma 2017 m. rugpjūčio 26 d.

Teismo posėdžio metu atsakovės atstovai palaikė priešieškinyje išdėstytus reikalavimus, prašė priešieškinį tenkinti, o ieškinį atmesti, remiantis procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais.

        Ieškinys tenkinamas iš dalies, priešieškinis atmetamas.

        Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

        Byloje nustatyta, kad ieškovė A. I. prekybos firma „(duomenys neskelbtini)“ ir atsakovė UAB „(duomenys neskelbtini)“ 2015 m. kovo 17 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 01, kuria atsakovė laikotarpiui iki 2025 m. kovo 31 d. išnuomojo jai priklausančias 135,69 kv. m. bendro ploto patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), Plungė, ieškovei. Patapos buvo išnuomotos  prekybinei veiklai – kosmetikos ir parfumerijos prekybinei veiklai vykdyti (sutarties 4, 7 p.), ieškovė patalpas išsinuomojo kartu su baldais (stiklinėmis vitrinomis, pritaikytomis kosmetikos ir parfumerijos prekybai), kuriuos ieškovė iš atsakovės išsipirko. Ieškovė už naudojimąsi patalpomis įsipareigojo mokėti nuomos mokestį bei kitus sutartyje nurodytus mokėjimus (sutarties 17 p.). Ieškovės iniciatyva nuomos sutartis nutraukta ir nuomojamos patalpos 2017 m. rugpjūčio 26 d. perduotos atsakovei.

            Byloje kyla ginčas dėl ieškovės teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį ir šios sutarties nutraukimo teisinių padarinių, t. y. nuostolių atlyginimo. 

            Dėl nuomininko teisės nutraukti nuomos sutartį prieš terminą

            Nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomininko reikalavimu reglamentuoja CK 6. 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punktas, nustatantis, kad  nuomininkas, jeigu paaiškėja jam išnuomoto daikto trūkumai, gali reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Ieškovė ieškiniu prašydama pripažinti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nutraukta dėl atsakovės kaltės, pažeidus sutarties 9.1 punkto nuostatas, nurodo tęstinio pobūdžio aplinkybes, dėl kurių ieškovė buvo priversta nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, t. y. pastato rekonstrukcijos darbus.

             Vadovaujantis CK 6.483 straipsnio 1 dalimi, nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą; nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Pagrindinė nuomotojo pareiga – perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas prasideda įsigaliojus sutarčiai ir išlieka visą nuomos sutarties terminą. Nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo (CK 6.485 straipsnio 1 dalis).

               Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis buvo sudaryta siekiant ieškovei išsinuomotose patalpose vystyti kosmetikos ir parfumerijos prekių prekybinę veiklą, atsakovei (nuomotojai) šiose patalpose nutraukus analogišką veiklą (sutarties 7 p.). Pasirašydama negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, atsakovė garantavo ieškovei, kad išnuomojamos patalpos bus tinkamos naudoti pagal paskirtį, kuriai jos yra išnuomojamos visą nuomos terminą (sutarties 9.1 p.).  Taigi, pagal šalių sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį atsakovė garantavo, kad išnuomotos patalpos bus tinkamos ieškovės vykdomai veiklai.  Ieškovės pateikti įrodymai pagrindžia, kad atsakovė, kaip patalpų nuomotoja, neužtikrino, kad ieškovei išnuomotos patalpos būtų tinkamos vykdomai veiklai – kosmetikos ir parfumerijos priemonių prekybai.  

             Byloje nustatyta, kad ieškovės nuomojamos negyvenamosios patalpos yra pastate, kuriame be atsakovės valdomų patalpų yra patalpos, priklausančios kitam savininkui – UAB „(duomenys neskelbtini)“. Pagal parengtą projektą buvo atliekamas UAB „(duomenys neskelbtini)“ priklausančių patalpų administracinio pastato rekonstravimas į daugiabutį gyvenamąjį namą su prekybos, paslaugų ir poilsio patalpomis. Pastato rekonstrukcijos darbai prasidėjo 2017 m. sausio mėnesį. Dėl vykdomų statybinių darbų pastato išorėje buvo pastatyti pastoliai. Šias ieškovų atstovų nurodytas aplinkybes patvirtina byloje kartu su ieškiniu pateiktos fotonuotraukos (t.1, l.17-19), kuriose užfiksuota, jog pastato, kurio pirmame aukšte ieškovė nuomojo patalpas, išorėje pastatyti pastoliai per visą pastato aukštį. Ieškovo teigimu dėl šių priežasčių nuomojamos patalpos tapo sunkiai matomos ir prieinamos klientams. Teismas neturi pagrindo sutikti su ieškovės atstovų argumentu, jog dėl pastolių pastatymo patalpos (parduotuvė) tapo sunkiai prieinamos klientams, kadangi iš fotonuotraukų matyti, kad statant pastolius buvo pasirūpinta saugiu praėjimu į parduotuvę, tačiau sutiktina, jog pastolių pastatymas sumažino parduotuvės patrauklumą ir dėl to galėjo sumažėti klientų srautas. Juolab, kad tose pačiose nuotraukose užfiksuota, jog parduotuvės reklaminę iškabą „(duomenys neskelbtini)“ iš dalies dengia informacinis stendas, dėl ko parduotuvė tapo sunkiau matoma. Nors dėl pastolių pastatymo ieškovė galėjo tęsti prekybinę veiklą, tačiau byloje nustatytos aplinkybės, susijusios su pastato rekonstrukcija, leidžia daryti išvadą, kad vis tik ieškovės sąlygos, kuriomis ieškovė turėjo tęsti veiklą išnuomotose patalpose, buvo pablogintos.

Pagal projektuotojo projektinius pasiūlymus UAB „(duomenys neskelbtini)“ (t.2, l.15-30) matyti, kad turimos patalpos iš administracinio pastato turėjo būti rekonstruojamos į daugiabutį gyvenamą namą su prekybos, paslaugų ir poilsio patalpomis. Rekonstrukcijos eigoje buvusios administracinės patalpos (buvusio teismo kabinetai, salės) perplanuojamos, pirmame aukšte įrengiant dvi komercines patalpas, antrame ir trečiame aukšte – formuojant nedidelio ploto gyvenamuosius butus bei po vieną poilsio apartamentą, rekonstrukcijos metu įrengiamas šlaitinis stogas, mansardiniame aukšte – gyvenamieji butai. Pastate buvo projektuojamos ir turėjo būti įrengiamos visos reikalingos pastato eksploatacijai ir technologijai užtikrinti inžinerinės sistemos: vandentiekio, nuotekų šalinimo, šildymo-vėdinimo, elektrotechnikos, elektroninių ryšių ir kt. (UAB „Katedra“ projektiniai pasiūlymai). Šiuose projektiniuose pasiūlymuose numatytos darbų apimtys patvirtina ieškovės atstovų teiginius, jog ieškovės nuomojamose patalpose dėl atliekamų statybinių darbų galėjo būti juntama vibracija, dulkės, triukšmas. Nors keliamo triukšmo lygis nebuvo nustatytas, o projektiniuose pasiūlymuose buvo numatyta, jog statybos metu trečiųjų asmenų darbo ir kitos veiklos sąlygos nebus suvaržomos, projektuojami statiniai eksploatavimo metu nepadidins triukšmo lygio, tačiau savaime suprantama, kad numatyti statybiniai darbai, kurių metu buvo keičiami visi vamzdynai ir inžinerinės komunikacijos, kėlė nuolatinį triukšmą, vibraciją ir dulkes. Šiuos nepatogumus neabejotinai patyrė ieškovė kaip negyvenamųjų patalpų nuomininkė, nes rekonstrukcijos darbai buvo atliekami gretimose patalpose (arba virš jų), kurių pagrindinės konstrukcijos neatskiriamai susietos su UAB „(duomenys neskelbtini)“ priklausančiomis patalpomis. Kartu pastebėtina, kad rekonstrukcijos metu atsakovės pageidavimu (2015 m. birželio 30 d. sutikimas dėl pastato rekonstrukcijos, t. 2, l. 61) buvo atliekami darbai ir nuomojamose patalpose (įvesta miesto šilumos įvado atšaka). Pagal nekilnojamojo turto registro duomenis rekonstrukcijos darbai užbaigti 2017 m. lapkričio 20 d (t. 1, l. 162), rekonstrukcijos darbai tęsėsi nuo 2017 m. sausio mėnesio iki nuomos sutarties nutraukimo, t. y. pakankamai ilgą laikotarpį, per kurį ieškovė patyrė nepatogumų, keliamų atliekamų statybinių darbų.

              Šalių paaiškinimais, rašytiniu N. A. ir L. V. pranešimu (t. 1, l. 39) nustatyta, kad 2017 m. kovo mėnesį nuo pastato išorinės sienos buvo nuimtas kondicionierius, kurio pagalba nuomojamose patalpose buvo palaikoma reikalinga temperatūra. Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, kad kondicionieriaus nuėmimas nelaikytinas esminiu sutarties pažeidimu, kadangi dėl kondicionieriaus egzistavimo patalpose šalys susitarusios nebuvo, šalių pasirašytoje sutartyje nėra punktų dėl tam tikros temperatūros palaikymo nuomojamose patalpose, todėl ieškovė turėjo pareigą organizuoti savo darbuotojų darbo sąlygas taip, kad nekenktų jiems ir prekėms. Teismas su tokiais atsakovės atstovų argumentais nesutinka. Jeigu kuri nuomos sutarties sąlyga nėra aptarta sutarties tekste, tai nereiškia, kad ši sąlyga neegzistuoja. Iš šalių pasirašytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties matyti, kad ieškovė patalpas išsinuomojo siekdama vystyti kosmetikos ir parfumerijos prekių prekybinę veiklą, atsakovei (nuomotojai) šiose patalpose nutraukus analogišką veiklą (sutarties 7 p.). Nuomojamose patalpose buvo prekiaujama tam tikros paskirties prekėmis, kurių laikymui reikalingos atitinkamos sąlygos, viena iš jų – tam tikros temperatūros palaikymas, ir atsakovei, kaip patalpų nuomotojai, šie reikalavimai buvo žinomi. Kaip nurodė ieškovės atstovas, pagal gamintojų rekomendacijas būtina prekes laikyti neaukštesnėje nei 25 laipsnių temperatūroje. Nėra ginčo dėl to, kad perduodant nuomos sutartimi išnuomotas patalpas ieškovei kondicionierius patalpose buvo, jo pagalba buvo užtikrinama tinkama temperatūra (šildoma arba vėdinama patalpa). Šalys nuomos sutartyje buvo aptarusios, jog ieškovė kiekvieną mėnesį mokės mokesčius už šildymą pagal nuomotojo pateiktą sąskaitą (sutarties 17.3 p.), tačiau faktiškai kito šildymo patalpoje nebuvo, nes tik pastato rekonstrukcijos metu į nuomojamas patalpas įvestas miesto šilumos įvadas. Reikiama temperatūra buvo palaikoma kondicionieriaus pagalba. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. todėl net ir nesant nuomos sutartyje sąlygų dėl atsakovės pareigos užtikrinti atitinkamą patalpų temperatūrą, ne ieškovės, bet atsakovės pareiga buvo užtikrinti, kad išnuomotos patalpos ir toliau būtų tinkamos vykdomai veiklai – kosmetikos ir parfumerijos priemonių prekybai. Ieškovė išsinuomojo patalpas, kuriose buvo galimybės palaikyti reikiamą temperatūrinį režimą, tokios galimybės turėjo būti užtikrintos visą sutarties laiką. Nuėmus kondicionierių, nebuvo pasirūpinta kitomis priemonėmis, kurių pagalba būtų palaikoma atitinkama temperatūra. Ieškovės pateiktose fotonuotraukose fiksuoti termometro rodmenys patvirtina, kad patalpose temperatūra buvo pakilusi virš 30 laipsnių šilumos (t. 1, l. 30-33). Nors šie duomenys fiksuoti 2017 m. rugpjūčio mėnesio pirmojoje pusėje, kai tarp šalių jau buvo prasidėjęs susirašinėjimas dėl nuomos sutarties nutraukimo, šie įrodymai tikėtinai pagrindžia ieškovės atstovų nurodytas aplinkybes, kad kondicionieriaus nuėmimas turėjo įtakos patalpų temperatūrai.

Bylos nagrinėjimo metu ieškovės atstovo A. I. paaiškinimais, kuriuos patvirtina pateiktos fotonuotraukos (t.1, l. 22-23), nustatyta, kad 2017 m. birželio 1 d. nuomojamas patalpos buvo aplietos vandeniu. Kad žino apie ieškovės nuomojamų patalpų apliejimą vandeniu, atsakovė pripažino 2017 m. birželio 20 d. raštu. Taip pat pateiktais įrodymais nustatyta, kad 2017 m. liepos 18 d. dėl vykdomų pastato rekonstrukcijos darbų (įrengimų sukeltos vibracijos) nukrito 2017 m. kovo mėnesį nuimta nuo pastato išorinės sienos ir patalpų viduje padėta reklaminė šviesdėžė, kuri krisdama sudaužė stiklinę prekių vitriną (rašytinis N. A. ir L. V. pranešimas, t. 1, l. 39. fotonuotraukos, t. 1, l. 40, 41); kad atsakovė 2017 m. rugpjūčio 21 d. patalpose pradėjo savavališkai atlikinėti statybinius darbus – gręžti sienose skyles ir pan. (fotonuotraukos, t. 1, l. 42-44), nors patalpomis dar naudojosi ieškovė. Šių aplinkybių atsakovės atstovai neginčijo.

Atsakovės atstovai nurodė, kad šalys susitarė dėl teisės nutraukti sutartį prieš terminą vienašališkai, nesikreipiant į teismą, raštu įspėjus kitą šalį ne vėliau kaip prieš šešis mėnesius iki planuojamos nutraukimo dienos. Ieškovė šių terminų nesilaikė. Ieškovė neinformavo apie patiriamus nepatogumus dėl atliekamų statybinių darbų, atsakovė negavo jokių raštiškų pranešimų apie ieškovės minimus turto sugadinimus ar patiriamus nepatogumus, sutarties nutraukimui CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkto nuostatos negali būti taikomos. 

Vienašalė sutarties šalies iniciatyva nutraukti sutartį ribojama galiojančių įstatymų ir sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo privalomumo. Vienašališkai nutraukti sutartį šalis gali tik įstatyme (CK 6.217 str. 1 dalis, 6.497, 6.498 straipsniai ir kt.) ar sutartyje (CK 6.217 str. 5 d.) numatytais atvejais. Nuomos sutarties 30 punktu šalys sutarė dėl sutarties termino ir dėl vienašališkos sutarties nutraukimo tvarkos, t. y. teisės nutraukti sutartį neteismine tvarka, nenurodant pagrindo įspėjant kitą šalį prieš 6 mėnesius. Šis nuomos sutarties punktas nustato šalims teisę nutraukti sutartį tik laikantis įspėjimo termino be sutarties pažeidimo. Tačiau sutartimi nebuvo nustatytos sąlygos ir aptarti atvejai, kaip nukentėjusioji šalis turi elgtis tuo atveju, jei nuomojamos patalpos tampa netinkamomis naudoti jas pagal paskirtį.

Šalys nuomos sutartyje numatė, kad sutartis pasibaigia pasibaigus jos terminui, nutraukus ją šalių susitarimu ar nuomotojo vienašališku pareiškimu, nuomininkui pažeidus šios sutarties 4 punktą (pažeidus draudimą užsiimti juvelyrinių dirbinių prekyba), nuomininkui nemokant sutartyje numatytų mokėjimų ilgiau kaip du mėnesius, kitais civilinio kodekso nustatytais atvejais. Taigi, šalys numatė, jog nuomos sutartis gali būti nutraukta ne tik sutartyje, bet ir įstatyme nustatyta tvarka. CK 6.485 straipsnio 2 dalis nustato, kad nuomininkas, jeigu paaiškėja jam išnuomoto daikto trūkumai, savo pasirinkimu gali reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų trūkumų pašalinimo išlaidas, jas išskaičiuoti iš nuomos mokesčio, jeigu apie tai iš anksto pranešė nuomotojui; reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. 

Nagrinėjamu atveju ieškovė pasirinko savo teisių gynybos būdą – nuomos sutarties prieš terminą nutraukimą. Kiekviena terminuotos nuomos sutarties šalis gali remtis aplinkybėmis, sudarančiomis nuomos sutarties pagrindą, ir dėl tokių aplinkybių suinteresuota nuomos sutarties nutraukimu šalis gali įgyvendinti jai suteiktą teisę vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą. Tokią sutarties šalis galimybę nutraukti sutartį vienašališkai lemia įstatymo leidėjo pripažinimas nukentėjusiajai šaliai galimybės operatyviai ginti savo pažeistas teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004). Ieškovė prašo taikyti CK 6.485 straipsnio 2 dalį, pagal kurią leidžiama nuomininkui nutraukti sutartį, kai daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti, todėl ieškovė neturi pareigos laikytis sutartyje numatyto įspėjimo termino. Atsakovės nurodytų terminų laikymasis nutraukiant sutartį dėl išnuomoto daikto trūkumų neatitiktų protingumo kriterijų.

Atsakovės nurodomos aplinkybės, jog ieškovė pirminiu raštu (2017-05-23) neįspėjo atsakovės apie sutarties pažeidimą, nereiškia, jog atsakovė apie sutarties sąlygų pažeidimą nežinojo. Kaip nustatyta ieškovės atstovo A. I. paaiškinimais, prasidėjus pastato rekonstrukcijos darbams, kreipėsi į atsakovės atsakingą asmenį, su kuriuo buvo sutarta nutraukti nuomos sutartį šalių susitarimu. Tuo tikslu buvo parengtas 2017 m. gegužės 23 d. sutarties priedas, kuriame buvo nurodyta, kad sutartis nutraukiama šalių susitarimu nuo 2017 m. birželio 30 d. pagal sutarties 29.2 punktą, tačiau su šiuo pasiūlymu atsakovės atstovai nebesutiko. Ieškovė 2017 m. birželio 13 d. pranešime dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo nurodė nuomos sutarties nutraukimo priežastis, susijusias su atliekamais pastato remonto darbais. Informavo atsakovę, kad šiai atsisakius nutraukti sutartį šalių susitarimu, sutartis dėl netinkamo patalpų naudojimo veiklai bus nutraukta CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkto pagrindu 2017 m. birželio 30 d. Iš 2017 m. birželio 30 d. atsakymo ieškovei matyti, kad atsakovei apie ieškovės negalėjimą naudotis nuomojamomis patalpomis buvo žinoma, tačiau atsakovė pastato remonto ir patalpų apliejimo vandeniu nelaikė priežastimis, trukdančiomis patalpas naudoti pagal paskirtį. Kaip pateiktais dokumentais nustatyta, atsakovė apie planuojamą pastato rekonstrukciją, statybinių darbų apimtis, žinojo jau 2015 m. birželio 30 d., tačiau ieškovės apie numatomus statybinius darbus, jų mastą, trukmę neinformavo ir nepasirūpino, jog, prasidėjus pastato rekonstrukcijos darbams, ieškovė galėtų tęsti nuomos sutartyje numatytą veiklą tomis pačiomis sąlygomis.

Kaip minėta, CK 6.485 straipsnio 1 dalis įtvirtina nuomotojo atsakomybę už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį. Nuomotojas, kaip negyvenamųjų patalpų savininkas, turi būti rūpestingas ir atidus, imtis reikiamų priemonių užtikrinti nekilnojamojo turto priežiūrą ir rūpintis jo tinkama būkle (CK 6.498 straipsnis). Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Pagal suformuotą teismų praktiką tarp išnuomoto daikto trūkumų ir nuomininko galimybės be kliūčių naudoti tinkamos kokybės daiktą pagal paskirtį bei sutartyje numatytas naudojimosi sąlygas turi egzistuoti priežastinis ryšys, t. y. išnuomoto daikto trūkumas (būklės pablogėjimas) turi lemti visišką ar dalinį negalėjimą naudotis šiuo daiktu.

Byloje nustatytos aplinkybės – kondicionieriaus nuėmimas, patalpų apliejimas, reklaminių iškabų pašalinimas, besitęsiantys statybiniai pastato vidaus ir išorės darbai, jų keliamas triukšmas, vibracija ir dulkės – leidžia daryti išvadą, kad šie trukdžiai neleido naudotis patalpomis pakankamai patogiai, kaip to tikėjosi nuomininkas, kad ieškovės veiklos vykdymas dėl intensyviai vykdomų statybinių darbų tapo apsunkintas, buvo trikdoma įprastinė parduotuvės veikla. Komercinėmis sąlygomis sudaromomis gyvenamosios patalpos nuomos sutartimis visuomet siekiama gauti pelno (CK 6.577 straipsnio 2 dalis). Byloje pateikti ieškovės dokumentai patvirtina, kad ieškovė prasidėjus statybiniams remonto darbams ne tik kad negavo pelno, bet ir patyrė nuostolių. Teismo vertinimu, ieškovė įrodė, kad jai perduotos išnuomotos patalpos dėl tęstinių pažeidimų pasidarė netinkamos naudoti pagal paskirtį, pripažintina, kad ieškovė turi teisinį pagrindą nutraukti nuomos sutartį dėl atsakovės kaltės, pažeidus nuomos sutarties 9.1 punkto nuostatas, todėl reikalavimas pripažinti nuomos sutartį nutraukta dėl atsakovės kaltės tenkinamas.  

Dėl nuostolių atlyginimo

Ieškovė ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės 18 211,96 Eur nuostolių atlyginimui, iš jų: 13 651,70 Eur tiesioginių nuostolių; 1 010,97 Eur nuostolių už sugadintas prekes; 553,88 Eur nuostolį, išmokėjus darbo užmokestį ir mokesčius; 2 995,41 Eur nuostolių, susijusių su darbuotojų atleidimu.

CK 6.249 straipsnyje reglamentuota žalos ir nuostolių samprata, t. y. vadovaujantis minėta teisės norma žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos. Civilinė atsakomybė galima dviem atvejais, t. y. dėl sutarties nevykdymo ir dėl delikto. Ieškovė, prašydama priteisti nuostolius, atsakovės pareigą kildina iš nuomos sutarties.

Kasacinis teismas savo praktikoje yra pažymėjęs, kad nuomotojo prievolė suteikti turtą nuomininkui, kad šis juo galėtų naudotis pagal paskirtį ir daikto būklė atitiktų šią paskirtį, nepasibaigia daikto perdavimu nuomininkui, o išlieka visą nuomos sutarties terminą (CK 6.483 straipsnio 1 dalis), todėl ši prievolė turi garantinį pobūdį ir lemia nuomotojo atsakomybės už šios prievolės nevykdymą ypatumus. Tinkamos kokybės daikto perdavimas reiškia, kad perduotas daiktas turi būti be trūkumų, kurie trukdytų visiškai ar iš dalies naudotis daiktu pagal paskirtį. Nuomotojo atsakomybė gali atsirasti ir už mažiausius nuomojamo daikto trūkumus, jeigu jie trukdo nuomininkui naudotis daiktu pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-16/2008). 

Byloje nustatyta, kad nuomos sutartis nutraukta dėl atsakovės kaltės, todėl atsakovei atsiranda sutartinė civilinė atsakomybė dėl to, kad netinkamai įvykdė sutartinę prievolę (CK 6.256 straipsnis).

Prašydama priteisti 13 651,70 Eur tiesioginių nuostolių ieškovė nurodė, kad dėl vykdomos pastato vidaus ir išorės rekonstrukcijos ieškovė negaudama pajamų, kurias būtų gavusi, jei atsakovė nebūtų pažeidusi sutarties,  laikotarpyje nuo 2017 m. sausio 1 d. iki 2017 m. rugpjūčio 1 d. ieškovė patyrė 13 651,70 Eur nuostolį, apskaičiuotą pagal išlaikymo sąnaudų ir pajamų skirtumą.

Iš pateiktų ieškovės dokumentų (t. 2, l. 131-135) matyti, kad ieškovė nuo 2017 m. sausio 1 d. iki 2017 m. rugpjūčio 1 d. vykdydama veiklą turėjo 23 624,59 Eur sąnaudų, skirtumas tarp parduotų prekių savikainos ir gautų pajamų sudarė 9 972,89 Eur, todėl patyrė 13 65,70 Eur veiklos nuostolį. Byloje pateikta A. I. prekybinės firmos „(duomenys neskelbtini)“ pažyma apie įmonės pajamas iš pardavimų parduotuvėje, es. (duomenys neskelbtini), Plungės m. Pagal pateiktus duomenis 2015 m. balandžio – liepos mėnesiais buvo gauta 19 474,56 Eur pajamų, per tą patį laikotarpį 2016 m. gauta 15 121,61 Eur pajamų, o atitinkamai 2017 m. – 8 757,75 Eur pajamų. Šie duomenys įrodo, kad ieškovės pajamos iš veiklos nuomojamose patalpose 2017 m. sumažėjo. Iš dalies sutiktina su ieškovės atstovų argumentais, kad vykdomi pastato rekonstrukcijos darbai galėjo turėti neigiamos įtakos klientų pritraukimui, kad dėl pastato išorės darbų parduotuvė galėjo atrodyti nepatraukliai ir dėl to mažėjo klientų srautas, vis tik teismas sprendžia, kad ieškovės nurodyti nuostoliai priežastiniu ryšiu sietini ne tik su atsakovės neteisėtais veiksmais, bet su kitais aspektais.

Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad sudarant nuomos sutartį, ieškovei buvo perduoti ir prekių, kuriomis prekiavo atsakovė, likučiai, prekių vertė 20 478,66 Eur (sutarties 4 priedas, t. 2, l. 168-170), todėl prekių, kuriomis ieškovė prekiavo tik sudariusi nuomos sutartį 2015 metais ir 2017 metais, asortimentas skyrėsi. Kaip nustatyta atsakovės atstovų paaiškinimais, ieškovei buvo perduotos platesnės pasiūlos prekės. Pagal ieškovės pateiktus dokumentus, pagal ieškovės atstovų paaiškinimus bei viešą informaciją apie parduodamus įmonės produktus galima spręsti, kad ieškovė prekiauja profesionaliomis kosmetikos priemonėmis (ieškovės 2018-04-24 rašytiniame paaiškinime įvardijamos kaip „prabangos“, t. 2, l. 78), kurios nėra kasdienės paklausos prekės. Teismas pritaria atsakovės atstovų argumentams, kad būtent pasikeitęs prekių asortimentas iš esmės lėmė apyvartos sumažėjimą ieškovės nuomojamose patalpose veikusioje parduotuvėje. Pagal ieškovės pateiktus duomenis dalis prekių (savikaina 7869,58 Eur, pardavimo kaina 16 085,67 Eur)) iš parduotuvės Plungėje buvo perduota į kitas įmonei priklausančias parduotuves (t.2, l. 136-138), kaip buvo atnaujintas prekių asortimentas, ar realiai ieškovė galėjo gauti siekiamas pajamas, kokių organizacinių priemonių ėmėsi, kad prekių pasiūla atitiktų pirkėjų poreikius, ieškovė nepateikė. Ne tik ieškovė vertėsi prekybine veikla, šia veikla užsiima ir atsakovė, prekiaudama juvelyriniais dirbiniais parduotuvėje, esančioje gretimame pastate, kuris taip pat buvo renovuojamas. Nors atsakovė prekiauja kt. grupės prekėmis, tačiau šios prekės taip pat nėra kasdienės paklausos prekės, atsakovės pateikti finansiniai duomenys rodo, kad apyvarta ir pastato remonto laikotarpiu nepasikeitė, atsakovė jokio nuostolio nepatyrė (tomas 3, 8-19).  Pastebėtina, kad ieškovė, nutraukusi nuomos sutartį, savo veiklos Plungės mieste nebetęsė, kitų patalpų vystomai veiklai neieškojo, kas iš dalies patvirtina buvus ieškovo veiklą nuostolinga ne tik dėl nuomojamų patalpų trūkumų. Teismo vertinimu ieškovės pajamų mažėjimą lėmė ne tik atsakovės veiksmai, bet ir kitos priežastys (prekių pasiūla, pirkėjų mokumas ir pan.).  

Apibendrinant kas išdėstyta, atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutartis buvo nutraukta atsakovei neįvykdžius nuomos sutartyje numatytos pareigos užtikrinti nuomojamų patalpų tinkamumo naudoti pagal paskirtį, teismas sprendžia, kad atsakovė turėtų atlyginti 30 procentų ieškovės reikalaujamų nuostolių, ieškovės ieškinio reikalavimas dėl 13 651,70 Eur nuostolių atlyginimo tenkinamas iš dalies, atsakovė įpareigotina atlyginti 4 095.51 Eur, likusioje dalyje ieškovės reikalavimas dėl šios grupės nuostolių netenkinamas (CPK 178 straipsnis).

Ieškovė ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės 1 010,97 Eur už sugadintas prekes.

Ieškovės pateiktas sugadintų produktų 2017 m. rugpjūčio 17 d. nurašymo aktas (t.1, l. 24) įrodo, kad 2017 m. birželio 1 d. (dėl užpylimo vandeniu) nurašytos 2 produktų grupės  (15 vnt.), kurių vertė 338,92 Eur, 2017 m. rugpjūčio 17 d. (t. 1, l. 34) (dėl nuimtų kondicionierių patalpose pakilusios temperatūros) nurašyta 17  pavadinimų prekių (45 vnt.) už 672,05 Eur,  iš viso prekių už 1 010,97 Eur.

Byloje nustatyta, kad patalpose nuėmus kondicionierių nebuvo užtikrinama reikiama temperatūra (buvo aukštesnė nei rekomenduojama, t. 1, l. 30-33)), todėl tikėtina ieškovės atstovų aiškinimu, kad netinkamas temperatūrinis režimas patalpose turėjo įtakos prekių, jų pakuočių pažeidimui, dėl ko prekės nebegalėjo būti realizuojamos, todėl buvo išimtos iš apyvartos bei nurašytos. Teismas atmeta atsakovės atstovės argumentą, jog prekės galėjo būti sugadintos ir dėl netinkamo jų eksponavimo. Toks ieškovės elgesys nebūtų suderinamas su vykdoma veikla, būtų nelogiška, kad ieškovė didintų nuostolį, neapsaugodama prekių nuo tiesioginių saulės spindulių ar kitaip jas netinkamai eksponuodama.

Nėra ginčo dėl to, kad prekės buvo aplietos vandeniu, tačiau atsakovė nurodo, kad darbus vykdė rangovas, todėl atsakovė nėra atsakinga dėl šių nuostolių. Be to, ieškovė pažeidė pareigą informuoti apie bet kokius vandens tiekimo ar kitus perduotų patalpų pablogėjimus nedelsiant, bet ne vėliau kaip prieš 24 valandas nuo minėtų aplinkybių atsiradimo (sutarties 24.6 p.). Šalių pasirašytoje sutartyje tokią pareigą ieškovė turėjo, apie aplietas prekes informavo atsakovę pažeisdama šią sutarties nuostatą (informavo tik 2017 m. birželio 13d.), tačiau šios pareigos nevykdymas nepaneigia ieškovės teisės į nuostolių atlyginimą. Patalpos aplietos galimai dėl UAB „(duomenys neskelbtini)“ priklausančių patalpų remonto, tačiau atsakovė nuomos sutartimi garantavo patalpų tinkamumą naudoti visą sutarties laiką, todėl teismo vertinimu atsakovė, neužtikrinusi šių patalpų tinkamo naudojimo, yra atsakinga už nuostolius, už šių prekių sugadinimą. Juolab, kad apie numatomus rekonstrukcijos darbus ieškovės neinformavo, o kaip nustatyta bylos duomenimis, rekonstrukcijos darbai buvo atliekami ir atsakovės interesais (šiltinamas pastatas, tvarkoma pastato išorė, įvedamas šilumos įvadas).  

Teismas sprendžia, jog ieškovės reikalavimas dėl 1 010,97 Eur nuostolių dėl prekių sugadinimo pagrįstas, ši suma išieškotina iš atsakovės.

Ieškovė taip pat prašo priteisti iš atsakovės nuostolius, susijusius su darbuotojų atleidimu – 2 995,41 Eur ir 553,88 Eur, išmokėtų kaip darbo užmokesčio už 2017 m. rugpjūčio mėnesį. Ieškovė nurodė, kad darbuotojos savo darbo funkcijas atliko iki 2017 m. rugpjūčio 17 d., t. y. vykdė veiklą pusę mėnesio, o likusį pusę mėnesio darbuotojai nedirbo, nes prekės buvo inventorizuojamos, ruošiamos išvežimui, patalpos ruošiamos perdavimui, todėl ieškovė iš atsakovės reikalauja atlyginti pusę visos patirtos per 2017 m. rugpjūčio mėnesį sumokėtos 1 106,76 Eur sumos, kas sudaro 553,88 Eur (darbuotojų atlyginimai ir VSD mokestis).

Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad nuomos sutartis buvo nutraukta 2018 m. rugpjūčio 26 d., ieškovei perduodant nuomotas patalpas atsakovei. Savaime suprantama. jog prieš nutraukinat veiklą buvo reikalinga inventorizuoti prekes, atlaisvinti patalpas perdavimui, todėl sutiktina su ieškovės atstovų pozicija, kad ieškovei realiai neturint galimybės vykdyti veiklos, darbuotojos dalį darbo laiko darbuotojos skyrė ne pagrindinei veiklai, bet kt. funkcijoms, už šį darbą darbuotojoms buvo apmokėta. Kadangi darbuotojos darbo funkcijas atliko tik iki 2017 m. rugpjūčio 17 d., ieškovė teisėtai iš atsakovės reikalauja atlyginti pusę visos per 2017 m. rugpjūčio mėnesį sumokėtos 1 106,76 Eur sumos, kas sudaro 553,88 Eur (darbuotojų atlyginimai ir VSD mokestis). Ši suma išieškotina iš atsakovės ieškovės daliniam nuostolių atlyginimui.

Tačiau kitas ieškovės reikalavimas atlyginti nuostolius, kuriuos patyrė neplanuotai atleisdama darbuotojus, tenkinamas iš dalies. Ieškovė apie ketinimą nutraukti nuomos sutartį informavo atsakovę 2017 m. gegužės 23 d., todėl nuo šios datos galėjo įspėti darbuotojus apie numatomą darbo sutarčių nutraukimą ar spręsti verslo veiklos vietos pakeitimo klausimus ir taip sumažinti galimai kilsiančius nuostolius. Šiuo atveju atsakovė nesiėmė operatyvių veiksmų, todėl prisiėmė galimą nuostolių kilimo ar didėjimo riziką (CK 6.253 straipsnio 5 dalis). Nutraukus nuomos sutartį buvo atleistos 3 darbuotojos, išmokėti atostoginiai, atlyginimai, išeitinės išmokos už 2 mėnesius ir sumokėti visi priklausantys mokesčiai, kas ieškovės paskaičiavimu sudaro 2 995,41 Eur. Tačiau atlyginimo ir priklausančių kompensacijų už nepanaudotas atostogas mokėjimas yra tiesioginė darbdavio (ieškovės) pareiga (Darbo kodekso 127 straipsnio 6 dalis, 32 straipsnis), todėl nelaikytinas ieškovo nuostoliais CK 6.249 straipsnio prasme, nes nurodytų išmokų mokėjimas nesusijęs su atsakovų netinkamai vykdyta sutartimi. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės ieškinys dėl pusės darbo užmokesčio, išmokėto rugpjūčio mėnesį tenkinamas, teismas sprendžia, kad ieškovės nuostoliais dėl darbuotojų atleidimo gali būti pripažintos tik darbuotojoms priskaitytos ir išmokėtos išeitinės išmokos (išeitinė pašalpa), kurių įprastinėmis sąlygomis ieškovė nebūtų turėjusi išmokėti, t. y. 1 380,05 Eur (priskaitymų-atskaitymų suvestinė pagal darbuotojus, t. 1, l. 69) ir nuo jų mokėtinos soc. draudimo įmokos iš įmonės lėšų 430,30 Eur (1 380,05x31,18?, Valstybinio socialinio draudimo įstatymo 12 straipsnio 1 dalis), viso 1 810,35 Eur. Likusioje dalyje dėl šios nuostolių grupės ieškinys netenkinamas (CPK 178 straipsnis).

Tokiu būdu bendra ieškovės iš atsakovės priteistina nuostolių suma 7 470,71 (4 095,51 +1 010,97+ 553,88+1 810,35).

Dėl neapmokėtos sąskaitos už įrangą

Ieškovės pateiktas įrangos perdavimo-priėmimo aktas patvirtina, kad ieškovė 2017 m. rugpjūčio 26 d. perdavė atsakovei įrangą, nurodytą PVM sąskaitoje faktūroje. Nr. AR 000137 (tomas 3, l. 52, 53 ). Pagal minimą sąskaitą faktūrą perduotos įrangos vertė 2 057.00 Eur. Kad atsakovė yra skolinga už perduotą įrangą neginčijo, todėl įpareigotina sumokėti įsiskolinimą už įrangą. Šalys tarpusavyje susitarė, jog ieškovė sumokės už pertvaros atstatymą 363,64 Eur, tokiu būdu atsakovė skolinga ieškovei 1 693,36 Eur, reikalavimas dėl šios sumos tenkinamas.

Dėl procesinių palūkanų

Atsakovė taip pat privalo mokėti palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis). Kadangi ginčo šalys yra verslo subjektai, iš atsakovės priteistinos 6,00 procentų dydžio procesinės palūkanos nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

        Dėl priešieškinio

Atsakovė priešieškiniu prašė priteisti iš ieškovės atsakovės naudai 4 800 Eur nuomos mokesčio už 2017 m. rugsėjo -lapkričio mėnesius bei 4 800 Eur baudą pagal sutarties 31 punktą, 137,80 Eur delspinigių, 6 procentų dydžio metines palūkanas nuo kreipimosi į teismą dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. 

        Kadangi patalpų nuomos sutartis nutraukta dėl atsakovės kaltės CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkto pagrindu, atsakovė neturi teisinio pagrindo reikalauti iš ieškovės už teisėtą nuomos sutarties nutraukimą sutartyje numatytos baudos. Ieškovė nuomos mokestį iki nuomos sutarties nutraukimo yra sumokėjusi, ginčo dėl šių aplinkybių nėra, nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo 2017 m. rugpjūčio 26 d., todėl ieškovė nebeturi pareigos mokėti nuomos mokesčio. Dėl šių priežasčių atsakovės reikalavimas atmetamas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Pagal CPK 93 str. 1 d. šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. CPK 93 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Bylinėjimosi išlaidos paskirstytinos proporcingai patenkintiems ir atmestiems reikalavimams, atsižvelgiant į bylos išnagrinėjimo rezultatą, taip pat į Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintas Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo.

Ieškovės išlaidos teisinei pagalbai sudaro 1 550 Eur. Atsakovė pateikė įrodymus apie patirtas 800 Eur bylinėjimosi išlaidas. Ieškinys tenkinamas iš dalies, priešieškinis atmetamas, atsižvelgiant į bendrą ginčo sumą, laikytina, kad atsakovė turėtų atlyginti 65 procentus ieškovės patirtų išlaidų, ieškovė atsakovei turėtų atlyginti 35 procentus teisinės pagalbos išlaidų, tai atitinkami sudarytų 1008 Eur ir 280 Eur.   Įskaičius mokėtinas sumas,  iš atsakovės ieškovės naudai išieškotina 728 Eur.

Atsakovė taip pat įpareigotina sumokėti Eur 206 Eur žyminio mokesčio išlaidas ieškovei (CPK 98 str.).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263, 265, 268, 270 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a:

ieškovės A. I. firmos „(duomenys neskelbtini)“ ieškinį tenkinti iš dalies, atsakovės UAB „(duomenys neskelbtini)“ priešieškinį atmesti.

Pripažinti 2015 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nutraukta 2017 m. rugpjūčio 26 d. dėl atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“ kaltės. 

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“ 7 470,71 Eur (septynis tūkstančius keturis šimtus septyniasdešimt Eur 71 ct) nuostolių atlyginimui, 1 693, 36 Eur (vieno tūkstančio šešių šimtų devyniasdešimt trijų Eur 36 ct) įsiskolinimą, 6 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 934 Eur (devynis šimtus trisdešimt keturis Eur) bylinėjimosi išlaidų ieškovei A. I. firmai „(duomenys neskelbtini)“.

Likusioje dalyje ieškovės A. I. firmos „(duomenys neskelbtini)“ ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Plungės apylinkės teismo Plungės rūmus.

Teisėja Aušra Volskytė