Civilinė byla Nr.3K-3-549/2008 Procesinio sprendimo kategorijos: 30.9.1; 128.11 (S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2008 m. lapkričio 4 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Prano Žeimio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Dangutės Ambrasienės ir Antano Simniškio,
rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjo UAB „Marginalas“ kasacinį skundą dėl Mažeikių rajono apylinkės teismo 2008 m. sausio 15 d. nutarties ir Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 10 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal pareiškėjo UAB „Marginalas“ ieškinį dėl Mažeikių rajono 1-ojo notarų biuro notarės R. R. veiksmų.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Pareiškėjas UAB „Marginalas“ jo ir Telšių apskrities VMI 2007 m. kovo 21 d. pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu yra buto, esančio (duomenys neskelbtini), savininkas. 2007 m. birželio 11 d. pareiškėjas, ketindamas parduoti šį butą, kreipėsi į Mažeikių rajono 1-ojo notarų biuro notarę R. R. Butas, esantis (duomenys neskelbtini), priklausė T. G.. Butų Nr. 70M ir Nr. 70D savininkai kartu yra ir šiems butams priklausančių bendrojo naudojimo patalpų, pažymėtų indeksais 70-1 (koridorius) ir 70-2 (tualetas), bendraturčiai. Butai Nr. 70M ir Nr. 70D yra bendrabučio tipo patalpos. Kadangi pareiškėjas nepranešė tuomečiam gretimo buto Nr. 70D savininkui apie ketinimą parduoti butą Nr. 70M, tai notarė atsisakė tvirtinti buto pirkimo-pardavimo sandorį. Laikydamas, kad jo ketintas parduoti butas nėra bendrosios dalinės nuosavybės objektas ir tokio pranešimo tuomečiam buto Nr. 70D savininkui jis neprivalėjo pateikti, pareiškėjas prašė teismo pripažinti notarės R. R. atsisakymą atlikti notarinį veiksmą – 2007 m. birželio 11 d. patvirtinti 12,09 kv. m ploto buto su bendrojo naudojimo patalpomis, plane pažymėtomis indeksais 70-1 (1,40 kv. m koridorius) ir 70-2 (0,63 kv. m tualetas), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį – neteisėtu ir įpareigoti notarę atlikti šį notarinį veiksmą.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nutarčių esmė
Mažeikių rajono apylinkės teismas 2008 m. sausio 15 d. nutartimi pareiškėjo skundą dėl notaro veiksmų atmetė.
Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2008 m. birželio 10 d. nutartimi pareiškėjo atskirąjį skundą atmetė ir Mažeikių rajono apylinkės teismo 2008 m. sausio 15 d. nutartį paliko nepakeistą.
Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad 2007 m. kovo 21 d. pareiškėjas UAB „Marginalas“ nupirko iš Telšių apskrities VMI šios iš viešųjų varžytynių parduodamą butą su bendrojo naudojimo patalpomis (duomenys neskelbtini). Buto, esančio (duomenys neskelbtini), savininkas atsisakymo atlikti notarinį veiksmą metu buvo T. G. Dalį kiekvieno iš šių butų sudaro bendrojo naudojimo patalpos, kurių bendraturčiai buvo butų Nr. 70M ir Nr. 70D savininkai – UAB „Marginalas“ ir T. G. Butuose taip pat yra kiekvienam iš bendraturčių asmeninės nuosavybės teise priklausančios patalpos. 2007 m. birželio 11 d. pareiškėjas, ketindamas parduoti butą Nr. 70M, kreipėsi į notarę R. R., kuri atsisakė patvirtinti sandorį, nes pareiškėjas apie ketinimą parduoti butą nepranešė tuomečiam butų Nr. 70M ir Nr. 70D bendrojo naudojimo patalpų bendraturčiui T. G. Šiuo metu tiek butas Nr. 70M, tiek butas Nr. 70D priklauso pareiškėjui UAB „Marginalas“.
Pirmosios instancijos teismo vertinimu, kadangi dalį pareiškėjo ketinto parduoti buto sudarė bendrojo naudojimo patalpos, kurios taip pat priklausė bendrosios dalinės nuosavybės teise gretimo buto savininkui, tai šiam turtui turėjo būti taikomas bendrosios nuosavybės teisinis režimas. Teismo nuomone, bendrabučio tipo patalpų specifika bei savininkų teisės ir teisėti interesai lemia tai, kad, sudarant su ginčo turtu sandorius, turėjo būti vadovaujamasi CK 4.79, 4.82 straipsnių nuostatomis bei teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais (CK 1.5 straipsnis), todėl apie ketinimą parduoti butą pareiškėjas turėjo pranešti bendrojo naudojimo patalpų bendraturčiui T. G. ir suteikti galimybę jam pasinaudoti pirmenybės teise įsigyti butą. Į bylą pateiktų duomenų pagrindu teismas nustatė, kad šiuo metu pareiškėjas UAB „Marginalas“ yra abiejų butų Nr. 70M ir Nr. 70D, esančių (duomenys neskelbtini), savininkas, ir šiuo pagrindu konstatavo, kad bendrojo turto režimas šiuo atveju nebetaikytinas, tačiau nurodė, jog vertina situaciją, kuri egzistavo atsisakymo atlikti notarinį veiksmą metu, ir, remdamasi tuo, kas išdėstyta pirmiau, sprendė, jog notarė R. R. pagrįstai atsisakė atlikti notarinį veiksmą patvirtinti buto-pirkimo pardavimo sutartį, nes pardavėjas UAB „Marginalas“ nepranešė apie buto, esančio (duomenys neskelbtini), pardavimą šio buto ir buto Nr. 70D bendrojo naudojimo patalpų bendraturčiui T. G., kuris turėjo pirmenybės teisę pirkti šį butą. Kartu teismas pažymėjo, kad pareiškėjas, norėdamas atlikti šį veiksmą, turi pakartotinai kreiptis į notarą, nes šiuo metu yra išnykusios aplinkybės, trukdžiusios sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį.
Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymėjo, kad asmenys, valdantys bendrai kokias nors patalpas ar jų dalis, yra bendraturčiai, nepriklausomai nuo to, kad kiekvienas iš jų valdo nuosavybės teise dar ir tam tikras atskiras patalpas. Dėl to, teisėjų kolegijos nuomone, nagrinėjamu atveju visiškai neturi reikšmės aplinkybė, kad pareiškėjas ir buto Nr. 70D savininkas nuosavybės teise valdo atskirus buto kambarius, nes konstatuojant jų, kaip bendraturčių, statusą, svarbu nustatyti, kad yra patalpų, kurias jie valdo kartu. Atsižvelgdama į tai, kad pareiškėjas ir T. G. atsisakymo atlikti notarinį veiksmą metu bendrai valdė buto bendrojo naudojimo patalpas, teisėjų kolegija sprendė, jog jie buvo bendraturčiai, todėl T. G. turėjo būti pranešta ir pasiūlyta jam pirmenybės teise pirkti pareiškėjo parduodamą butą (CK 4.79 straipsnio 1 dalis), o, to nepadarius, notarės atsisakymas atlikti notarinį veiksmą – patvirtinti šio buto pirkimo-pardavimo sandorį – yra teisėtas ir pagrįstas.
III. Kasacinio skundo dalykas ir pagrindas, atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai
Kasaciniu skundu pareiškėjas UAB „Marginalas“ prašo panaikinti Mažeikių rajono apylinkės teismo 2008 m. sausio 15 d. nutartį bei Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 10 d. nutartį ir išspręsti klausimą iš esmės. Kasacinis skundas grindžiamas tuo, kad bylą nagrinėję teismai tinkamai neišanalizavo bylos duomenų, ir tai lėmė netinkamą bendrosios nuosavybės teisės institutą reglamentuojančių materialinės teisės normų (CK 4.79 straipsnio, 4.82 straipsnio 2 dalies) taikymą ginčo atvejui. Nekilnojamojo turto registro įstatymo 20 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, kai registruojama bendroji dalinė nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, nekilnojamojo turto registre nurodomi visi bendraturčiai ir jų nuosavybės teisės dalys. Pagal šio įstatymo 4 straipsnį visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymuose nustatyta tvarka. Byloje esančio VĮ Registrų centro Mažeikių filialo 2007 m. kovo 30 d. išduoto pažymėjimo apie nekilnojamojo daikto ir teisių į jį įregistravimą nekilnojamojo turto registre duomenimis, butas, esantis (duomenys neskelbtini), asmeninės nuosavybės teise priklauso UAB „Marginalas“, buto Nr. 70D savininkas neįvardytas kaip bendraturtis. Dėl to, kasatoriaus teigimu, nagrinėjamu atveju gretimų butų, kurie yra suformuoti kaip atskiri nuosavybės teisės objektai, savininkai nelaikytini bendraturčiais, nes kiekvienam jų asmeninės nuosavybės teise priklauso butai Nr. 70M ir Nr. 70D, ir tik bendrojo naudojimo patalpos, plane pažymėtos indeksais 70-1 ir 70-2, taip pat kitos namo bendrojo naudojimo patalpos (koridorius, laiptinė, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė ir kita įranga) priklauso jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise. Tokiomis aplinkybėmis CK 4.79 straipsnis šioje byloje netaikytinas.
Atsiliepimu į kasacinį skundą Mažeikių rajono 1-ojo notarų biuro notarė R. R. prašo skundžiamus teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus. Atsiliepime notarė nurodo, kad butai Nr. 70M ir Nr. 70D, kurie iš esmės yra kambariai, yra greta vienas kito: nekilnojamojo turto registre įregistruotas kambarys, pažymėtas raide D, reiškia didesnį kambarį, o kambarys, pažymėtas raide M, – mažesnį kambarį. Šiuos abu butus vienija tas pats Nr. 70. Bendrojo naudojimo patalpos yra koridorius ir tualetas, kurie valdomi bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kai butai yra su bendrojo naudojimo patalpomis, VĮ Registrų centro išduodamų pažymėjimų išrašuose, aprašant butus, nurodoma, kad butas yra su bendrojo naudojimo patalpomis. Šiuo konkrečiu atveju tai yra patalpos, plane pažymėtos indeksais 70-1 ir 70-2. Tokiomis aplinkybėmis teismai pagrįstai šioje byloje taikė CK 4.79 straipsnio nuostatas.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Kasacinis teismas, neperžengdamas šioje byloje pateikto kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus teismų procesinius sprendimus teisės taikymo apsektu, remdamasis pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nustatytomis aplinkybėmis (CPK 353 straipsnio 1 dalis).
Kasaciniame skunde ir atsiliepime į jį teisės taikymo aspektu keliami teisės normų, reglamentuojančių bendraturčio pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamų patalpų dalį (CK 4.79, 4.82 straipsniai), aiškinimo ir taikymo klausimai, dėl kurių teisėjų kolegija pasisako.
Butų privatizavimo įstatyme buvo įtvirtinta bendrabučio gyvenamųjų patalpų (kambarių) nuomininkų teisė įsigyti nuosavybėn nuomojamus kambarius ir pagalbines patalpas (Įstatymo 2 straipsnio 1993 m. liepos 15 d. įstatymo Nr. I-224 redakcija). Bendrabučio patalpų nuomininkai, privatizuodami konkrečius kambarius ir pagalbines patalpas, tokiu būdu minimaliai išsprendė jiems labai svarbų apsirūpinimo gyvenamuoju būstu klausimą. Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė, kad buvusiame bendrabučio bokse yra du izoliuoti gyvenamieji kambariai, kurie asmeninės nuosavybės teise priklauso atskiriems savininkams, o bendrojo naudojimo patalpos – koridorius ir tualetas – kambarių savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Du izoliuoti kambariai ir bendrojo naudojimo patalpos tarpusavyje yra neatskiriamai susijusios, ginčo patalpos yra izoliuotos nuo kitų name esančių patalpų ir jos atitinka universalius butui keliamus reikalavimus. Teisėjų kolegija sprendžia, kad asmenys, valdantys bendrai kokias nors patalpas ar jų dalis, yra bendraturčiai. Šiuo atveju yra visiškai nesvarbu, kad ginčo kilimo metu tiek pareiškėjas, tiek T. G. buvo atskirų kambarių savininkai, nes, nustatant jų, kaip bendraturčių statusą, reikia nustatyti esminę aplinkybę, ar buvo patalpų, kurias jie valdė kartu. Teismams nustačius, kad kambarių savininkai valdė ir buto bendrojo naudojimo patalpas, jie be jokios abejonės buvo bendraturčiai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, pasisakydamas dėl bendraturčio pirmenybės teisės pirkti bute bendrojo naudojimo patalpų dalį, nutartyse yra konstatavęs, kad jeigu parduodama dalis bendrosios nuosavybės teise turimo daikto, kuris yra ar gali būti naudojamas tenkinant ne viso namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių patalpų savininkų (pvz., virtuvės ir kitų bendrojo naudojimo patalpų savininkų) poreikius, tai apie dalies, turimos bendrosios nuosavybės teise, pardavimą turi būti pranešta toje namo dalyje (šiuo atveju – ginčo bute) esančių patalpų savininkams ir tik jiems leidžiama pasinaudoti pirmenybės teise jas pirkti (CK 4.82 straipsnio 4 dalis). Taigi bendrojo naudojimo patalpų bendraturtis turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią ir kito bendraturčio parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, kaip tai nustatyta CK 4.79 straipsnyje. Bendraturčio pirmenybės teisės tinkamu įgyvendinimu sudaroma galimybė sumažinti bendraturčių skaičių ir pakeisti nuosavybės teisės rūšį. Dviejų ar daugiau bendraturčių teisė valdyti vieną daiktą yra apsunkinta, todėl kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį kitam bendraturčiui, daiktas tampa vientisas, o jo valdymas vienam savininkui tampa efektyvesnis ir patogesnis. CK 4.79 straipsnio 1 dalyje nurodyta tik viena išimtis, kada bendraturčiai neturi pirmenybės teisės pirkti bendrąja nuosavybe esančių parduodamų dalių, t. y. tada, kada bendraturčių turtas parduodamas iš viešųjų varžytynių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. birželio 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. F. su Vilniaus apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-310/2004; 2006 m. birželio 21 d. nutartis, priimta civilinėje byloje K. L. su D. R. ir kt., bylos Nr. 3K-3-417/2006; ir kt.).
Nagrinėjamu atveju kasacinis teismas sprendžia, kad pareiškėjas UAB „Marginalas“ (pardavėjas), būdamas ginčo buto kambario savininkas ir bendrojo naudojimo patalpų bendraturtis, apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui turėjo informuoti raštu per notarą kitą bendraturtį T. G., ir tik šiam atsisakius pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti, turėjo teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui (CK 4.79 straipsnio 2 dalis). Pareiškėjui neįvykdžius šio įstatyme nustatyto reikalavimo, bylą nagrinėję teismai padarė pagrįstą išvadą, kad notarės atsisakymas atlikti notarinį veiksmą – patvirtinti buto dalies pirkimo-pardavimo sutartį ne su bendraturčiu, o su kitu asmeniu – yra teisėtas.
Dėl išdėstytų teisinių argumentų kasacinio skundo motyvai dėl netinkamo materialinės teisės normų (CK 4.79, 4.82 straipsnių) aiškinimo ir taikymo atmestini kaip teisiškai nepagrįsti.
Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą, konstatuoja, kad kasaciniame skunde nurodytais argumentais nėra pagrindo naikinti skundžiamą apeliacinės instancijos teismo nutartį (CPK 346 straipsnio 2 dalis).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 10 d. nutartį palikti nepakeistą.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Pranas Žeimys
Dangutė Ambrasienė
Antanas Simniškis