Civilinė byla Nr. e2A-609-803/2024
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-23640-2022-0
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.8;
(S)
2.6.8.11.1; 2.6.16.5; 3.3.1.20.
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2024 m. balandžio 16 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Vaclovo Pauliko, Rūtos Petkuvienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos) ir Ingos Staknienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vertybių sauga“ ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „SPV M 31“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gruodžio 12 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vertybių sauga“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „SPV M 31“ dėl depozito grąžinimo ir palūkanų priteisimo ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „SPV M 31“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Vertybių sauga“ dėl baudos ir nuostolių priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė prašė priteisti iš atsakovės 12 748,56 Eur negrąžinto depozito, 100,59 Eur palūkanų ir 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas. Nurodė, kad ieškovė su atsakove 2022 m. sausio 12 d. sudarė Nuomos sutartį Nr. M31-A2-01 (toliau – ir sutartis), pagal kurią atsakovė (nuomotoja) turėjo išnuomoti ieškovei (nuomininkei) 435,85 kv. m ploto patalpas ir 4 automobilių stovėjimo vietas, esančias adresu (duomenys neskelbtini), (toliau – patalpos). Patalpos turėjo būti perduotos ieškovei nuomos pradžios dieną, kuri pagal sutartį turėjo būti 2022 m. birželio 30 d. Pagal sutarties sąlygas atsakovė turėjo teisę vienašališkai nukelti nuomos pradžios terminą iki 3 mėnesių. Ieškovė pagal sutartį turėjo sumokėti ieškovei 10 536,00 Eur ir PVM depozitą. Ieškovė sumokėjo atsakovei 12 748,56 Eur depozito sumą.
2. Ieškovei sutartyje nustatyta nuomos pradžios diena buvo esminė sutarties sąlyga. Ieškovė veiklą vykdė nuosavose patalpose, esančiose skirtingose miesto vietose, todėl siekė vykdyti veiklą vienoje vietoje. Žinodama tikslią patalpų nuomos datą, ieškovė susitarė su potencialiu nuosavų patalpų nuomininku, iš kurio gautomis pajamomis turėjo dengti dalį nuomos kainos, mokėtinos atsakovei. Atsakovė 2022 m. gegužės 9 d. elektroniniu laišku informavo ieškovę, kad nuomos pradžia perkeliama į 2022 m. rugpjūčio 31 d. Atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. el. laišku nurodė, kad siekia sumažinti vėlavimą, tačiau nenurodė nuomos pradžios datos. Atsakovė 2022 m. rugsėjo 3 d. pasiūlė ieškovei pasirašyti susitarimą dėl nuomos pradžios atidėjimo, o 2022 m. rugsėjo 23 d. pasiūlė atidėti nuomos pradžią, tačiau ieškovė nesutiko.
3. Pagal ieškovės užsakymą antstolis 2022 m. spalio 3 d. konstatavo faktines aplinkybes, kad pastato, kuriame yra patalpos, statybos darbai nėra baigti, patalpos nėra paruoštos perduoti. Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruotas tik 9 proc. patalpų baigtumas. Dėl to ieškovė padarė išvadą, kad patalpos greitu laiku nebus perduotos, ir 2022 m. spalio 3 d. pranešimu pranešė atsakovei, kad nutraukianti nuomos sutartį, ir pareikalavo, kad atsakovė per 5 darbo dienas grąžintų ieškovei sumokėtą depozitą. Atsakovė 2022 m. spalio 3 d. pranešė, kad patalpos ieškovei bus perduotos 2022 m. spalio 20 d. 16.00 val. Kadangi nuomos sutartis buvo pasibaigusi, ieškovė į patalpas, kurios buvo vis dar buvo neįrengtos, nenuvyko. Atsakovė pranešė ieškovei, kad 2022 m. spalio 20 d. vienašališkai yra perdavusi patalpas ieškovei, ir išrašė sąskaitą už 2022 m. spalio ir lapkričio mėnesio nuomą, kurią ieškovė grąžino atsakovei 2022 m. lapkričio 7 d. raštu.
4. Ieškovė teisėtai 2022 m. spalio 3 d. nutraukė sutartį, nes atsakovė iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. neperdavusi tinkamų naudoti patalpų, vėlavo jas perduoti 33 dienas, ir tai buvo esminis sutarties pažeidimas. Aplinkybę, kad patalpos nėra tinkamos naudoti, patvirtina ir tai, jos pastato statyba nėra pripažįstama baigta pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo nuostatas. Kadangi atsakovė negrąžino ieškovei depozito per ieškovės suteiktą terminą, kuris baigėsi 2022 m. spalio 10 d., atsakovė turi mokėti 6 proc. dydžio metines palūkanas už laikotarpį nuo 2022 m. spalio 11 d. iki 2022 m. lapkričio 28 d., kurias sudaro 100,59 Eur.
5. Atsakovė nesutiko su ieškiniu, prašė jį atmesti, pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovės 21 072,00 Eur baudą, 3 856,28 Eur išlaidas už įstatytą langą, 145,20 Eur išlaidas už antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, 22 132,32 Eur nuostolių ir 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas, į prašomą priteisti sumą įskaityti ieškovės sumokėtą 12 748,56 Eur depozitą. Bylos nagrinėjimo metu atsakovė atsisakė dalies priešieškinio dėl 2 152,52 Eur nuostolių priteisimo. Nurodė, kad ieškovė neteisėtai nutraukė nuomos sutartį, nes nesilaikė nuomos sutarties sąlygose nurodytos nuomos sutarties nutraukimo tvarkos, pagal kurią ieškovė turėjo prieš 30 dienų pranešti atsakovei apie sutarties nutraukimą, jei atsakovė per protingą terminą nepašalina aplinkybių ar jos neišnyksta.
6. Ieškovė, būdama verslininke, suprato, kad nuomos termino pradžia gali būti atidėta, šios sąlygos buvo aptartos sutartyje. Nuomos sutarties sudarymo dieną pastatas, kuriame yra patalpos, dar tik buvo statomas. Ieškovė nebendradarbiavo su atsakove ir, nepranešusi bei nesilaikydama nuomos sutarties nutraukimo tvarkos, ją neteisėtai nutraukė. Nuomos pradžia buvo atidėta dėl užsitęsusių statybos darbų. Nors atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. el. laiške nenurodė konkretaus termino iki kada nukeliamas patalpų perdavimas, ieškovė prieštaravimų nereiškė. Dėl to atsakovė pagrįstai tikėjosi, kad šalys bendradarbiauja ir ieškovė supranta susiklosčiusią padėtį. Ieškovės pajamos 2022 m. sumažėjo beveik 70 proc. palyginti su 2021 m. Dėl to ieškovei tapo ekonomiškai nebeparanku persikelti į nuomojamas patalpas. Šią aplinkybę patvirtina ieškovės elgesys, siekiant nutraukti sutartį. Pagal sutartį šalys sutarė dėl 5 metų nuomos termino, todėl atsakovės vėlavimas perduoti patalpas yra mažareikšmis.
7. Pagal sutarties sąlygas atsakovė turėjo perduoti ieškovei patalpas iki 2022 m. rugsėjo 30 d. ir dar turėjo 20 dienų terminą iki 2022 m. spalio 20 d. pašalinti trūkumus. Tik iki nurodyto termino patalpų neperdavus, ieškovė būtų įgijusi teisę nutraukti sutartį. Kadangi ieškovė vengė priimti patalpas, pagal atsakovės užsakymą antstolis 2022 m. spalio 25 d. konstatavo faktines aplinkybes, kad perduotų patalpų būklė yra tinkama. Pagal kadastrinių matavimų bylą pastato baigtumas yra 100 proc. Formalus pastato baigtumo neįregistravimas viešame registre netrukdė ieškovei pradėti vykdyti veiklos, prisitaikyti patalpas savo veiklai, įsirengti baldus ir kitus daiktus. Patalpos ieškovei buvo perduotos 2022 m. spalio 20 d. vienašaliu patalpų perdavimo–priėmimo aktu, kurį ieškovė nepagrįsti atsisakė pasirašyti, atsakovei perdavus patalpas.
8. Dėl neteisėto nuomos sutarties nutraukimo pagal sutarties sąlygas ieškovė turi sumokėti 6 mėnesių nuomos mokesčių dydžio baudą, kuri sudaro 21 072,00 Eur (3 512,00 Eur x 6 mėn.). ieškovė taip pat turi atlyginti atsakovei 3 856,28 Eur nuostolius, patirtus dėl lango įstatymo sandėlio patalpose pagal ieškovės užsakymą ir 145,20 Eur sumokėto atlyginimo antstoliui už faktinių aplinkybių konstatavimą. Ieškovė atsakovei turi atlyginti iš viso 22 132,32 Eur nuostolius už laikotarpį, kai nuomos sutartis buvo nepagrįstai nutraukta (nuo 2022 m. spalio 20 d.) iki 2023 m. birželio 13 d., kada atsakovė sudarė naują nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu. Į nuostolius įskaičiuotini: 12 304,97 Eur negautas nuomos mokestis, kurio nepadengia prašoma priteisti bauda, 2 166,62 Eur patalpų eksploatavimo ir administravimo mokesčiai, 20,96 Eur žemės mokestis, 1 766,38 Eur nekilnojamojo turto mokestis, 241,81 Eur išlaidos už apsaugos paslaugas, 153,95 Eur draudimo mokestis, 269,55 Eur buitinių atliekų išvežimo paslaugos, 68,30 Eur bendro naudojimo patalpų elektros sąnaudos, 5 140,08 Eur išlaidos, kurias atsakovė sumokėjo trečiajam asmeniui už tarpininkavimą, surandant naują nuomininką.
9. Ieškovė nesutiko su priešieškiniu, prašė jį atmesti. Nurodė, kad atsakovės teiginys dėl sutarties nutraukimo termino nesilaikymo yra formalus ir nepaneigiantis sutarties nutraukimo teisėtumo. Atsakovė buvo pasinaudojusi teise atidėti nuomos termino pradžią iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. Po to nuomos termino pradžia nebebuvo atidėta. Sutarties sąlygų aiškinimas, pagal kurį atsakovei turėtų būti suteiktas 20 dienų terminas trūkumams pašalinti ir dar 30 dienų įspėjimo terminas apie nutraukimą, yra nesąžiningas. Ieškovei sutartį nutraukus teisėtai, atsakovė neturi teisės reikalauti iš ieškovės sutartinės atsakomybės. Negalima reikalauti baudinių netesybų, tai yra ir netesybų, ir nuostolių kartu. Atsakovė nenurodė, kaip ji apskaičiavo įvairius nuostolių dydžius. Naujo nuomininko suradimo išlaidas atsakovė būtų patyrusi, nepriklausomai nuo to, kada nuomos sutartis su ieškove buvo nutraukta. Ieškovė neturi atlyginti atsakovei lango įrengimo išlaidų, nes sutartyje nebuvo nustatyta, kad atsakovės patalpų pagerinimas bus atliekamas ieškovės sąskaita. Antstolis konstatavo faktines aplinkybes, kurios nėra susijusios su šioje byloje kilusiu ginču dėl patalpų būklės 2022 m. spalio 3 d. Atsakovė nepagrįstai prašo priteisti nuostolius kartu su mokėtinu PVM.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
10. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. gruodžio 12 d. sprendimu priėmė atsakovės UAB „SPV M 31“ atsisakymą nuo priešieškinio reikalavimo dalies dėl 2 152,52 Eur nuostolių priteisimo iš ieškovės UAB „Vertybių sauga“ ir šioje dalyje civilinę bylą nutraukė. Ieškovės UAB „Vertybių sauga“ ieškinį tenkino iš dalies ir priteisė ieškovei UAB „Vertybių sauga“ iš atsakovės UAB „SPV M 31“ 12 748,56 Eur negrąžinto depozito, 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (12 748,56 Eur), skaičiuojamas nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. lapkričio 30 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, 287,10 Eur žyminio mokesčio ir 7 762,39 Eur bylinėjimosi išlaidų dėl advokato teisinės pagalbos apmokėjimo. Likusią ieškinio dalį atmetė. Likusią atsakovės UAB „SPV M 31“ priešieškinio dalį atmetė. Priteisė iš atsakovės UAB „SPV M 31“ į valstybės biudžetą 13,28 Eur dydžio teismo patirtas procesinių dokumentų siuntimo išlaidas.
11. Teismas, įvertinęs Lietuvos Respublikos statybos įstatymo (toliau – SĮ) 27 straipsnio 1 dalies 1 punkto, 28 straipsnio 1 dalies 2 punkto ir 2 dalies, 47 straipsnio 2 dalies ir 59 straipsnio normų turinį, padarė išvadą, kad statinio statybos reikalavimus reglamentuojančios teisės normos, kurių griežtas laikymasis iš esmės yra skirtas apsaugoti konstitucines vertybes – visuomenės narių sveikatą, gyvybę ir turtą, akivaizdžiai laikomos imperatyviomis teisės normomis. Dėl to teismas padarė išvadą, kad atsakovė (nuomotoja) naujai pastatytame statinyje (jo dalyje) įgijo teisę perduoti nuomininkei (išnuomoti) patalpas bei atitinkamai nuomininkė įgijo teisę tokiomis patalpomis pradėti naudotis tik užbaigus statinio (jo dalies, kuriame yra patalpos) statybas SĮ nustatyta tvarka, tai yra surašius statybos užbaigimo aktą, kurio surašymui būtina pateikti Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą.
12. Teismas nustatė, kad atsakovė statinio, kuriame yra nuomojamos patalpos, Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą parengė 2022 m. rugsėjo 30 d. Statinio statybos užbaigimo akto atsakovė teismui nepateikė. Viešo registro išrašai patvirtina, kad pastato baigtumas 2022 m. lapkričio 7 d. vis dar buvo 9 proc., 2023 m. vasario 13 d. – baigtumas yra 100 proc. Statinio baigtumo faktas įregistruotas viešame registre 2022 m. gruodžio 20 d. vadovaujantis 2022 m. gruodžio 16 d. Statybos užbaigimo aktu. Teismas padarė išvadą, kad atsakovė 2022 m. rugsėjo 30 d. buvo pradėjusi statinio statybos užbaigimo procedūras, tačiau statinio statybos pabaigos aktą gavo tik 2022 m. gruodžio 16 d. Taigi pagal imperatyviąsias SĮ normas iki pastarojo termino pradžios patalpos vis dar negalėjo būti naudojamos, taip pat ir pagal nuomos sutartį. Dėl to teismas atmetė kaip nepagrįstus ir prieštaraujančius imperatyvioms įstatymo nuostatoms atsakovės argumentus, kad statinio baigtumą ir tinkamumą naudoti patvirtina sutvarkyta statinio kadastrinių duomenų byla ir (ar) antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas apie nuomojamose patalpose atliktus statybos darbus.
13. Teismas nustatė, kad atsakovė pasinaudojo nuomos sutartyje aiškiai įtvirtinta teise atidėti nuomos sutarties terminą 3 mėnesių laikotarpiui nuo 2022 m. birželio 30 d. iki 2022 m. rugsėjo 30 d. Faktinė aplinkybė, kad atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. pranešime neįvardino konkretaus termino, iki kada dar kartą nukelia nuomos termino pradžią, niekaip nepaneigia fakto, jog ieškovė suprato apie nuomos termino pradžios atidėjimą. Šią išvadą patvirtina ir pačios ieškovės elgesys, nes, gavusi pranešimą 2022 m. rugpjūčio 3 d. apie dar kartą nukeliamą nuomos pradžios terminą, nereiškė atsakovei jokių prieštaravimų dėl nuomotojo naudojimosi nuomos sutartyje įtvirtinta teise ir nekėlė pretenzijų dėl nuomos pradžios termino nesilaikymo.
14. Atsakovė 2022 m. rugsėjo 23 d. išsiuntė ieškovei susitarimą dėl nuomos termino pradžios pakeitimo, į kurį ieškovė nesureagavo, tai yra neišreiškė valios nuomos termino pradžios datą pakeisti. Pagal sutarties nuostatas nuomos pradžios diena turėjo būti vėliausiai 2022 m. rugsėjo 30 d. Dėl to teismas ieškovės argumentus, kad ji (būdama verslininke) nesuvokė, jog atsakovė pasinaudojo nuomos sutartyje atskirai aptarta teise vienašališkai atidėti nuomos sutarties termino pradžią iki 2022 m. rugsėjo 30 d., atmetė kaip nepagrįstus.
15. Statinį užbaigus statyti SĮ nustatyta tvarka tik 2022 m. gruodžio 16 d. (statybos pabaigos akto data), atsakovė neturėjo teisės nei 2022 m. rugsėjo 30 d., nei bet kurią kitą dieną iki 2022 m. gruodžio 16 d., perduoti ieškovei patalpų, todėl nuomos termino pradžios dieną – 2022 m. rugsėjo 30 d. – patalpos ieškovei nuomos sutartyje nustatytu terminu ir tvarka nebuvo perduotos dėl atsakovės kaltės. Dėl to teismas atmetė, kaip nepagrįstus ir prieštaraujančius imperatyvioms SĮ normoms, atsakovės argumentus, kad ji perdavė ieškovei patalpas pagal vienašališkai pasirašytą 2022 m. spalio 20 d. patalpų priėmimo–perdavimo aktą.
16. Pagal sutarties sąlygas ieškovė turėjo teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dviem atvejais: 1) jeigu nuomotojas iš esmės pažeidžia sutartį ir neištaiso pažeidimo per protingą terminą po raštiško nuomininko pranešimo, kuris negali trumpesnis nei 30 kalendorinių dienų, išskyrus atvejus, kai objektyviai yra būtinas ilgesnis terminas (bendrųjų sąlygų 13.4 punktas); 2) raštu informavęs nuomotoją ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų, jeigu nuomotojas per protingą terminą nepašalina vienos iš keturių aplinkybių, numatytų nuomos sutarties bendrųjų sąlygų 13.5.1 – 13.5.4 punktuose arba jos neišnyksta. Viena iš šių aplinkybių nustatyta sutarties bendrųjų sąlygų 13.53 punkte, t. y. kai nuomotojas nepagrįstai atsisako pasirašyti su nuomininku perdavimo aktą arba jo nepasirašo ilgiau kaip 20 kalendorinių dienų nuo nuomos termino pradžios.
17. Teismas padarė išvadą, kad šalims buvo ypatingai aktualus nuomos sutarties pradžios terminas. Nuomos termino pradžia, kada nuomininkui privalo būti perduodamas nuomojamas daiktas – komercinės paskirties patalpos, yra viena esminių sutarties sąlygų, kurios nesilaikymo atveju net įstatymo leidėjas suteikia nuomininkui teisę atsisakyti nuomos sutarties vykdymo (CK 6.484 straipsnis). Be to šalims pasinaudojus sutarties šalių laisvės principu ir sutartyje sutarus dėl nuomininko teisės vienašališkai nutraukti sutartį, atsakovei vėluojant perduoti patalpas daugiau nei 20 dienų nuo nuomos termino pradžios, nebėra aktualu, ar nuomos termino pradžios nesilaikymas daugiau kaip 20 dienų yra esminis sutarties pažeidimas bei atitinkamai nėra aktualios aplinkybės, susijusios su tikrosiomis priežastimis (pavyzdžiui, nuomininko finansiniai sunkumai ir pan.), kodėl nuomininkas nusprendė pasinaudoti nuomos sutartyje įtvirtinta vienašale nuomos sutarties nutraukimo teise.
18. Teismas atmetė, kaip nepagrįstus ir neturinčius įtakos nuomininko teisei pasinaudoti sutartyje įtvirtintu sutarties nutraukimo pagrindu, atsakovės argumentus apie tai, kad nuomos sutarties termino pradžios pažeidimas neturėjo būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu ir argumentus, kad ieškovė nebeturėjo tikslo tęsti sutartinių santykių ne dėl atsakovės atlikto sutarties pažeidimo, o dėl kitų priežasčių (finansinių sunkumų ar kt.). Teismas padarė išvadą, kad atsakovė, kuri neturėjo teisės naudotis patalpomis 2022 m. spalio 20 d. (nes statinys dar nebuvo baigtas statyti SĮ nustatyta tvarka), atitinkamai negalėjo ir šių patalpų perduoti ieškovei pagal nuomos sutartį, todėl atsakovės 2022 m. spalio 20 d. vienašališkai pasirašytas patalpų perdavimo–priėmimo aktas negali būti laikomas teisėtu ir patvirtinančiu nuomotojos įvykdytą pareigą perduoti patalpas nuomininkui per 20 dienų nuo nuomos sutartyje nustatyto nuomos termino pradžios (2022 m. rugsėjo 20 d.).
19. Atsakovei neperdavus ieškovei patalpų daugiau nei 20 dienų nuo nuomos termino pradžios (2022 m. rugsėjo 30 d.), ieškovė nuo 2022 m. spalio 21 d. buvo įgijusi teisę pasinaudoti nuomos sutarties bendrųjų sąlygų 13.5.3 punkte įtvirtintu nuomos sutarties nutraukimo pagrindu (CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Dėl to teismas atmetė, kaip nepagrįstus ir prieštaraujančius sutarties turiniui, ieškovės argumentus, kad ji buvo įgijusi teisę nutraukti sutartį nuo 2022 m. spalio 3 d.
20. Šalys, aptardamos nuomininko teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, jei nuomotojas ilgiau nei 20 dienų neperduoda nuomininkui patalpų nuo nuomos termino pradžios, susitarė, kad nuomininkas turi pranešti apie tai nuomotojui ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų (bendrųjų sąlygų 13.5 ir 13.5.3 punktai).
Pastaroji sutarties sąlyga apie 30 dienų pranešimą yra aiški, jos turinys suprantamas. Be to, ši sutarties sąlyga iš esmės atitinka įstatyme įtvirtintą pareigą šalies, ketinančios pasinaudoti sutarties nutraukimo teise, pranešti apie numatomą nutraukimą kitai šaliai (CK 6.218 straipsnio 1 dalis). Dėl to teismas atmetė, kaip nepagrįstus ir prieštaraujančius sutarties turiniui, ieškovės argumentus, kad sutarties sąlyga dėl nuomininko pareigos pranešti prieš 30 dienų apie numatomą sutarties nutraukimą yra akivaizdžiai nesąžininga ar (ir) pažeidžianti iš esmės sutarties šalių lygybės principą.
21. Ieškovė nepasinaudojo procesine teise reikšti savarankišką ieškinio reikalavimą dėl konkrečios sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia. Teismas dėl sandorio (sutarties sąlygos) pripažinimo negaliojančia ex officio (savo iniciatyva) sprendžia tik esant akivaizdiems niekinio sandorio negaliojimo pagrindams, kurių nagrinėjamoje byloje nenustatė (CK 1.78 straipsnio 1 dalis). Ieškovė 2022 m. spalio 3 d. pranešė atsakovei apie vienašalį nuomos sutarties nutraukimą dėl nuomos sutarties pradžios termino pažeidimo, tai yra 2022 m. rugsėjo 30 d. neperdavus nuomojamų patalpų. Teismas padarė išvadą, kad ieškovė pažeidė sutartyje ir įstatyme įtvirtintą vienašalio sutarties nutraukimo tvarką.
22. Atsakovė neįrodinėjo, kad, ieškovei suteikus papildomą 30 dienų terminą esminiam nuomos sutarties trūkumui pašalinti, tai yra pabaigti statinio statybos darbus bei patalpas (tinkamas naudojimui) perduoti iki 2022 m. lapkričio 21 d., atsakovė būtų šį sutarties pažeidimą per minėtą terminą pašalinusi. Priešingai, bylos duomenys patvirtina, kad atsakovė užbaigė statinio statybą SĮ nustatyta tvarka ir atitinkamai įgijo teisę perduoti ieškovei patalpas tik 2022 m. gruodžio 16 d., gavusi statinio statybos pabaigos aktą.
23. Aplinkybė, kad ieškovė vienašališkai nutraukė nuomos sutartį sutartyje numatytu atveju, pažeisdama sutartyje nustatytą tvarką, niekaip neįtakojo faktinės aplinkybės, jog sutarties nutraukimo poreikis nebuvo išnykęs ir suėjus sutartyje įtvirtintiems (20 dienų trūkumams ištaisyti ir 30 dienų pranešimui pateikti) terminams. Be to, atsakovė neįrodė, kad ji dėjo papildomas pastangas sutarties nutraukimo pagrindo egzistavimui pašalinti ir dėl šių pastangų patyrė iš esmės didesnius nuostolius nei būtų patyrusi vykdydama sutartį ir jos nenutraukimo atveju. Priešingai, bylos duomenys patvirtina, kad atsakovė privalėjo užbaigti statinio statybas SĮ nustatyta tvarka (nepaisant fakto, ar nuomos sutartis buvo nutraukta). Dėl to teismas padarė išvadą, kad ieškovės padarytas pažeidimas, nesuteikiant atsakovei 20 dienų termino nuomos sutarties pažeidimui pašalinti bei nepranešus atsakovei prieš 30 dienų apie sutarties nutraukimą, nesudaro pagrindo vienašalį nuomos sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu.
24. Teismui nustačius, kad ieškovė teisėtai pasinaudojo savo teise vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl atsakovės atlikto sutarties pažeidimo, abi šalys yra atleidžiamos nuo tolesnio sutarties vykdymo. Tačiau sutarties nutraukimas nepanaikina ieškovės teisės reikalauti iš atsakovės, kaip šalies, kaltos dėl sutarties neįvykdymo, atlyginti nuostolius, o atsakovė, kaip kaltoji šalis dėl sutarties neįvykdymo, praranda teisę reikalauti iš ieškovės nuostolių ar (ir) netesybų atlyginimo (CK 6.221 straipsnio 1-2 dalys). Dėl to teismas patenkino ieškinio reikalavimą dėl 12 748,56 Eur depozito grąžinimo ir priteisė šią sumą ieškovei iš atsakovės. Teismui nustačius, kad dėl sutarties nutraukimo yra kalta atsakovė, priešieškinio reikalavimai dėl sutartinių netesybų ir nuostolių priteisimo iš ieškovės atmetami kaip nepagrįsti (CK 6.221 straipsnio 1-2 dalys).
25. Šalys nuomos sutarties specialiosios dalies 7.3 punkte susitarė, kad pasibaigus nuomos sutarčiai ir nuomininkui tinkamai įvykdžius visus sutartyje numatytus įsipareigojimus, nepanaudotas depozitas turi būti grąžintas nuomininkui per 5 darbo dienas nuo visų jo įsipareigojimų tinkamo įvykdymo. Nustačius, kad ieškovė įgijo teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl atsakovės kaltės nuo 2022 m. lapkričio 21 d., atsakovė įgijo pareigą grąžinti ieškovei depozitą ne vėliau kaip per 5 darbo dienas po minėto termino, tai yra iki 2022 m. lapkričio 28 d. Ieškovė 6 proc. dydžio metines įstatymines palūkanas apskaičiavo už laikotarpį nuo 2022 m. spalio 11 d. iki 2022 m. lapkričio 28 d., kada atsakovė dar nebuvo praleidusi sutartyje nustatyto depozito grąžinimo termino. Dėl to teismas ieškovės reikalavimas dėl 100,59 Eur įstatyminių palūkanų priteisimo atmetė kaip nepagrįstą (CK 6.63 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 6.205 straipsnis, 6.210 straipsnio 2 dalis, Nuomos sutarties Specialiosios dalies 7.3 punktas).
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai
26. Ieškovė UAB „Vertybių sauga“ apeliaciniu skundu prašo pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gruodžio 12 d. sprendimą ir ieškovės ieškinį tenkinti visiškai, priteisiant ieškovei iš atsakovės 100,59 Eur palūkanas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
26.1. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovės reikalavimas priteisti iš atsakovės 100,59 Eur įstatyminių palūkanų yra nepagrįstas. Teismas netinkamai nustatė, kad nuomos pradžia turėjo būti vėliausiai nuo 2022 m. rugsėjo 30 d. Ieškovė neginčijo, kad pagal sutartį atsakovė turėjo teisę vienašališkai iki 3 mėnesių (iki 2022 m. rugsėjo 30 d.) nukelti nuomos termino pradžią, tačiau teigė, kad atsakovė šia teise pasinaudojo iš dalies, nuomos termino pradžią nukeldama ne maksimaliai 3 mėnesiams, o tik 2 mėnesiams. Šalys buvo nustatę tvarką, kaip termino nukėlimas turi būti atliekamas. Nuomos pradžios diena yra viena iš esminių sutarties sąlygų ir ši sąlyga galėjo būti pakeista tik raštu. Byloje nebuvo ginčo dėl aplinkybės, kad atsakovė 2022 m. gegužės 9 d. elektroniniu laišku pranešė ieškovei, kad nuomos pradžios diena nukeliama į 2022 m. rugpjūčio 31 d., nurodant vėlavimo priežastis. Jokių kitų pranešimų iš atsakovės apie nuomos pradžios dienos nukėlimą pagal sutarties 8.2 punktą ieškovei nebuvo pateikta. Dėl to nuomos pradžia yra 2022 m. rugpjūčio 31 d.
26.2. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. elektroniniu laišku nuomos termino pradžią vienašališkai nukėlė maksimaliam terminui iki 2022 m. rugsėjo 30 d. Atsakovės 2022 m. rugpjūčio 3 d. laiškas negali būti pripažįstamas sutartyje nustatyto nuomos pradžios termino nukėlimu. Šis laiškas adresuotas ne konkrečiai ieškovei, o visiems pastato nuomininkams, jame nėra nurodyta data, iki kada yra nukeliamas patalpų perdavimo momentas, nėra jokios nuorodos į sutarties 8.2 punktą. Ieškovė pagrįstai šį laišką vertino kaip informaciją apie pastato statybos darbus, o ne pranešimą apie nuomos termino pradžios nukėlimą. Dėl to ieškovė nereagavo į šį atsakovės raštą.
26.3. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovės elgesys patvirtino, jog ji sutiko su nuomos termino pradžios nukėlimu maksimaliai įmanomam terminui (iki 2022 m. rugsėjo 30 d.). Ieškovė neturėjo jokio pagrindo prieštarauti atsakovės raštui, nes nelaikė jo sutarties sąlygų keitimu. Apie tai, kad atsakovė vėluoja perduoti patalpas pagal sutartį tapo aišku tik 2022 m. rugpjūčio 31 d., kai patalpos ieškovei nebuvo perduotos. Sutarties vykdymo metu atsakovė nebendradarbiavo su ieškove. Atsakovė nepranešė ieškovei apie kilusiais problemas ir jų išsprendimo terminus, apie statybų užbaigimą, patalpų adreso pasikeitimą ir inventorizavimą, susirašinėjimas tarp šalių prasidėjo tik ieškovei pateikus 2022 m. spalio 3 d. pranešimą dėl sutarties nutraukimo. Atsakovė nustatė ieškovei nepagrįstai trumpą terminą patalpų perėmimui. Tokį terminą atsakovė nustatė, vadovaudamasi tik savo interesais.
26.4. Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovė apie sutarties nutraukimą galėjo pranešti tik po 2022 m. spalio 20 d. ir turėjo laikytis 30 dienų termino pranešimui apie sutarties nutraukimą pateikti. Patalpos ieškovei turėjo būti perduotos 2022 m. rugpjūčio 31 d., o sutarties nutraukimo metu patalpas perduoti buvo vėluojama 33 dienas. Dėl to ieškovė negalėjo tikėtis, kad atsakovė artimiausius metu bus pajėgi perduoti patalpas. Ieškovė sutartį teisėtai nutraukė pagal sutarties bendrųjų sąlygų 13.5.3 punktą. Sutarties 8.2 punkte nustatytas maksimalus 3 mėnesių terminas yra papildomas terminas, atsakovei nesuteikta teisė šį terminą dar pratęsti pagal kitas sutarties sąlygas. Nesąžininga ir neprotinga sutarties sąlygas aiškinti taip, kad nuomotojai neperdavus patalpų ir per papildomai nustatytą terminą, nuomininkė neturi teisės nutraukti sutarties dar 50 dienų, kai pačiai nuomotojai nėra nustatyta jokios atsakomybės už pavėluotą patalpų perdavimą.
26.5. Byloje nebuvo ginčo dėl aplinkybės, kad sutartis nutraukta 2022 m. spalio 3 d. Ginčas buvo kilęs tik dėl to, ar sutarties nutraukimas buvo teisėtas ir atliktas pagal sutartyje nustatytą tvarką. Dėl to, nutraukus sutartį atsakovė turėjo pareigą grąžinti ieškovės sumokėtą depozitą. Teismas konstatavo, kad ieškovė pagrįstai nutraukė sutartį dėl atsakovės padaryto sutarties pažeidimo. Dėl to momentas, kada atsakovė turėjo grąžinti depozitą, sietinas su faktine sutarties nutraukimo diena (2022 m. spalio 3 d.), o ne nuo 2022 m. lapkričio 21 d. Pagal sutarties 7.3 punktą depozitas turi būti grąžinamas nuomininkei per 5 darbo dienas pasibaigus sutarčiai ir nuomininkei tinkamai įvykdžius visus jos įsipareigojimus. Dėl to atsakovė depozitą turėjo grąžinti iki 2022 m. spalio 10 d. Net ir pripažinus, kad ieškovė apie sutarties nutraukimą turėjo pranešti prieš 30 dienų, ir tik atsakovui vėluojant 20 dienų, depozitas ieškovei turėjo būti grąžintas iki 2022 m. spalio 29 d. Taigi teismas turėjo priteisti ieškovei iš atsakovės 100,59 Eur palūkanų.
26.6. Teismas netinkamai paskirstė bylinėjimosi išlaidas. Teismas, priteisdamas ieškovei tik 99 proc. patirtų išlaidų advokato pagalbai apmokėti, neatsižvelgė į tai, kad byloje buvo nagrinėjamas tiek ieškovės ieškinys, tiek atsakovės priešieškinis. Didžiąją ieškovei suteiktos advokato pagalbos sudarė atsikirtimai į atsakovės priešieškinį. Ieškovės naudai priimtu sprendimu laikytinas ne tik ieškinio patenkinimas 99,22 proc., bet ir atsakovės 47 205,80 Eur priešieškinio reikalavimų atmetimas. Dėl to iš bendros turtinių reikalavimų sumos (60 054,95 Eur) atmestas reikalavimas dėl 100,59 Eur palūkanų sudaro tik 0,17 proc. visų reikalavimų. Kadangi teismas padarė išvadą, kad ieškovė laikytina iš esmės laimėjusia, ieškovei turėjo būti priteistos visos jos išlaidos advokato pagalbai apmokėti.
27. Atsakovė UAB „SPV M 31“ apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gruodžio 12 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti ir tenkinti atsakovės priešieškinį – arba perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
27.1. Teismas netinkamai taikė ir aiškino CK 2.221, 6.217 ir CK 6.218 straipsnius. Po sutarties nutraukimo atsakovė neturėjo toliau jos vykdyti ir perduoti patalpų ieškovei. Teismas, nurodydamas, kad atsakovė toliau turėjo vykdyti sutartį, pažeidė CK 2.221 straipsnyje nustatytą imperatyvią teisės normą, pagal kurią sutarties nutraukimas atleidžia abi šalis nuo sutarties vykdymo. Teismas, vertindamas sutarties nutraukimo teisėtumą, nepagrįstai rėmėsi aplinkybėmis, kurios atsirado jau po sutarties nutraukimo. Aplinkybė, kad pastato baigtumą VĮ „Registrų centras“ registravo tik 2022 m. gruodžio 16 d., nepaneigia sutarties nutraukimo neteisėtumo. Pasibaigus šalių sutartiniams santykiams, atsakovė neturėjo pareigos registruoti pastato baigtumo nei 2022 m. spalio 4 d., nei 2022 m. gruodžio 16 d., nei jokią kitą dieną. Teismo išvada, kad atsakovė turėjo pastato baigtumą įregistruoti iki 2022 m. lapkričio 21 d., nes ši diena buvo laikoma paskutine patalpų perdavimo diena, yra nepagrįsta.
27.2. Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovė neįrodė, jog ji dėjo papildomas pastangas sutarties nutraukimo pagrindo egzistavimui pašalinti. Sutartyje nurodytos vienašalio jos nutraukimo tvarkos nesilaikymas galėtų būti pateisinamas tuo atveju, jei būtų aišku, kad atsakovė neketina vykdyti sutarties ir per įspėjimo laikotarpį. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovei nenutraukus sutarties ir įspėjus atsakovę apie nutraukimą prieš sutartyje sulygtą terminą, atsakovė būtų galėjusi perduoti patalpas. Teismas šių duomenų neįvertino. Sutartis buvo ilgalaikė, o patalpos pagal jos sąlygas turėjo būti perduotos iki 2022 m. lapkričio 21 d. Dėl to aplinkybė, kad patalpos buvo registruotos tik 2022 m. gruodžio 16 d., pripažintina mažareikšme.
27.3. Teismas neįvertino aplinkybės, kad ieškovė buvo vienintelė pastato nuomininkė, kuri kėlė patalpų baigtumo klausimą. Kiti šio pastato nuomininkai perėmė patalpas 2022 m. rugsėjo 14 d. ir 2022 m. spalio 30 d. Taigi kiti nuomininkai pripažino, kad patalpų faktinė būklė buvo tinkama. Teismas neatsakė į atsakovės argumentą, kad sutartimi šalys nebuvo sutarusios dėl jokios konkrečios patalpų būklės ar jų registracijos baigtumo procento. Priešingai, bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė pati turėjo patalpose atlikti tam tikrus įrengimo darbus.
27.4. Teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamos praktikos, pagal kurią sutarties nutraukimo, esant jos neįvykdymui, įskaitant netinkamą įvykdymą ir termino praleidimą, reglamentavimas CK įtvirtina tarptautinėje sutarčių teisėje pripažįstamo favor contractus (prioritetas sutarties vykdymui) principo taikymą nacionalinėje teisėje. Šis principas reiškia, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (paskutinė priemonė). Nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus.
27.5. CK 6.200 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta bendradarbiavimo ir kooperacijos pareiga. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad pareiga bendradarbiauti yra ir viena sąžiningumo principo išraiškų sutarčių teisėje. Sutarties šalių bendradarbiavimo procesas turi vykti sąžiningumo ir geros valios sąlygomis. Tai reiškia, kad sutarties šalies elgesys negali būti priešingas tiems lūkesčiams, kuriuos ji savo veiksmais, atliktais vykdant sutarties sąlygas, suformavo kitai sutarties šaliai. Nagrinėjamoje byloje ieškovė visiškai nebendradarbiavo su atsakove, nepranešusi ir nesilaikydama sutartyje numatytų sąlygų, nutraukė ją. Teismas neįvertino atsakovės argumento, kad ieškovė dėl pablogėjusios finansinės padėties nusprendė nesinuomoti patalpų ir ėmė ieškoti būdų sutarties nutraukimui. Dar iki sutarties nutraukimo ieškovės atstovai neatsiliepė telefonu ir neatsakė į atsakovės laiškus.
27.6. Teismas visiškai nenagrinėjo atsakovės reikalavimų dėl nuostolių atlyginimo, dėl skolos už lango įrengimą priteisimo, dėl nuostolių priteisimo, į juos įskaitant sutartyje numatytą baudą. Apeliacinės instancijos teismui pripažinus, kad ieškovė neteisėtai vienašališkai nutraukė sutartį, turės būti išspręsti ir atsakovės pareikšti priešieškinio reikalavimai, kurių bendra suma sudaro 45 053,28 Eur. Kadangi ieškovė yra sumokėjusi atsakovei depozitą, o atsakovė neturi galimybės atlikti įskaitymo, todėl prašo apeliacinės instancijos teismo ieškovės sumokėtą 12 748,56 Eur depozitą įskaityti į atsakovei priteisiamas sumas. Tuo atveju, jeigu teismas negalėtų priešieškinio reikalavimų nagrinėti iš esmės, šie klausimai turėtų būti grąžinami nagrinėti pirmosios instancijos teismui.
28. Atsiliepimu į atsakovės apeliacinį skundą ieškovė UAB „Vertybių sauga“ nesutinka su skundu, prašo nustatyti atsakovei terminą apeliacinio skundo trūkumams pašalinti, atmesti atsakovės apeliacinį skundą ir patenkinti ieškovės apeliacinį skundą. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
28.1. Atsakovės apeliacinis skundas turi esminių procesinių trūkumų. Atsakovė nepagrįstai prašo panaikinti visą teismo sprendimą, nes sprendimu buvo atmesta ir dalis ieškinio reikalavimų bei priimtas atsakovės atsisakymas nuo dalies priešieškinio reikalavimo. Tokiu būdu atsakovė ginčija ir tą sprendimo dalį, kuri buvo priimta jos naudai ir jos prašymu. Atsakovė už apeliacinį skundą sumokėjo per mažą žyminį mokestį ir neteisingai nurodė, kad ginčijama suma yra 45 053,28 Eur. Kadangi atsakovė prašo atmesti ieškinį ir tenkinti priešieškinį, bendra ginčijama suma sudaro 60 054,95 Eur. Dėl to atsakovė turėjo mokėti 1 423 Eur žyminį mokestį, tačiau sumokėjo tik 1 210 Eur. Atsakovė priešieškiniu prašė priteisti baudą ir nuostolius, tuo tarpu apeliaciniame skunde suformuluotas kitoks reikalavimas – nuostolius priteisti tiek, kiek jų nepadengia bauda. Atsakovė nepagrįstai keičia savo reikalavimus apeliacinės instancijos teisme. Dėl to apeliacinės instancijos teismas turėtų nustatyti atsakovei terminą apeliacinio skundo trūkumams pašalinti.
28.2. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovė nutraukė sutartį, nesant sutartyje nustatyto pagrindo. Ieškovei 2022 m. spalio 3 d. pranešimu nutraukus sutartį, atsakovė vėlavo perduoti ieškovei patalpas 33 dienas. Pagal ieškovės prašymą antstolis 2022 m. spalio 3 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu užfiksavo, kad pastato statybos darbai nėra baigti ir patalpos nėra paruoštos perduoti ieškovei. Šios aplinkybės ir patalpų naudojimas kitiems nei nustatyta sutartyje tikslams nesudarė pagrindo manyti, kad patalpos gali būti greitu laiku pripažintos tinkamomis naudotis ir perduotos ieškovei. Atsakovės pateiktų patalpų perdavimo kitiems nuomininkams aktų turinys patvirtina, kad pastato statybos darbai nebuvo baigti, nes buvo perduodamos tik sandėliavimo patalpos, pripažįstama, kad ne visi statybos darbai yra užbaigti.
28.3. Atsakovė apeliaciniame skunde neginčija teismo išvadų, susijusių su pastato statybų pabaigos registravimu, atsakovės pareiga perduoti užbaigtos statybos pastate esančias patalpas ieškovei pagal nuomos sutartį, nuomos pradžios termino aktualumas šalims. Būtent šių išvadų pagrindu iš esmės ir buvo konstatuota, kad ieškovė sutartį nutraukė teisėtai dėl atsakovės kaltės. Sutarties nutraukimo metu patalpos buvo akivaizdžiai netinkamos naudotis pagal sutarties sąlygas. Tokios būklės jos buvo ir ieškovei pateikus ieškinį teisme. Teismas pagrįstai nurodė, kad statinys tampa civilinės apyvartos objektu ir statinio naudotojas įgyja teisę statiniu naudotis tik nuo statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto surašymo dienos.
28.4. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad sutartimi šalys nebuvo susitarusios dėl jokios konkrečios patalpų būklės ar jų registracijos baigtumo procento. Šalys sudarė komercinių patalpų nuomos sutartį, todėl patalpos turėjo būti perduotos ieškovei naudotis. Kadangi pagal įstatymus draudžiama naudoti pastatą, nustatyta tvarka neužbaigus statybos, todėl ir patalpos ieškovei gali būti perduotos tik užbaigus pastato statybą. Sutartyje nėra jokių sąlygų, pagal kurias ieškovė būtų turėjusi atlikti papildomus patalpų įrengimo darbus, kad pritaikyti patalpas savo veiklai. Nors ruošdamasi sutarties sudarymui ieškovė ir planavo įsirengti papildomą langą ir dušo patalpas, tačiau sutarties pasirašymo metu ieškovė atsisakė tokių ketinimų, o langą įrengė pati atsakovė.
28.5. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad vėlavimas perduoti patalpas ieškovei yra mažareikšmis. Ieškovei buvo svarbi patalpų perdavimo naudotis data. Ieškovė savo veiklą vykdė nuosavose patalpose, kurios buvo skirtingose miesto vietose. Dėl to ieškovė siekė, kad galėtų veiklą vykdyti vienoje vietoje ir pagerintų savo veiklos sąlygas. Taigi, sudariusi sutartį, ieškovė turėjo spręsti dėl tolimesnio nuosavų patalpų panaudojimo. Tik žinodama tikslią atsakovės patalpų perdavimo datą, ieškovė galėjo tartis dėl jai pačiai priklausančių patalpų nuomos. Ieškovės verslas yra paremtas profesionalių plombų ir apsaugos sprendimų įgyvendinimu. Ši veikla yra sertifikuota, todėl jos vykdymas patalpose, kurios yra nebaigtame statyti pastate, yra nesuderinamas su gauto sertifikato sąlygomis.
28.6. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad teismas nukrypo nuo kasacinio teismo formuojamos praktikos, pagal kurią sutarties nutraukimas yra išimtinis pažeistų teisių gynybos būdas (paskutinė priemonė) ir jos taikymui nebuvo pakankamo ir realaus pagrindo. Teismas visiškai teisėtai konstatavo, kad sutartis buvo pagrįstai nutraukta dėl atsakovės kaltės, esant esminiam sutarties pažeidimui. Vienašalis sutarties nutraukimas, kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė, įstatymų leidėjo yra įtvirtinta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu.
28.7. Kai sutartis yra pažeista, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir gali pasinaudoti vienašaliu sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone. Atsakovė iš esmės pažeidė sutartį, nes neperdavė patalpų sutartyje nustatytu terminu, todėl ieškovė turėjo teisę vienašališkai nutraukti sutartį. Teismas pagrįstai konstatavo, kad nustačius, jog dėl sutarties nutraukimo yra kalta atsakovė, priešieškinio reikalavimai dėl sutartinių netesybų ir nuostolių priteisimo iš ieškovės atmetami kaip nepagrįsti. Atsakovė neturi teisės reikalauti iš ieškovės sutartyje nustatytų netesybų, baudos, nuostolių ir kitų sumų priteisimo.
29. Atsiliepimu į ieškovės apeliacinį skundą atsakovė UAB „SPV M 31“ nesutinka su skundu, prašo jį atmesti ir patenkinti atsakovės apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gruodžio 12 d. sprendimo. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
29.1. Ieškovės apeliaciniame skunde iš esmės ginčijami teismo motyvai, tačiau ieškovė nereiškia reikalavimo pakeisti teismo sprendimo motyvų dėl sutarties nutraukimo teisėtumo, bet reikalauja priteisti iš atsakovės palūkanas. Teismas teisingai nustatė, kad atsakovė ieškovei 2022 m. rugpjūčio 3 d. elektroniniu laišku išsiuntė pranešimą, jog planuota 2022 m. rugpjūčio 31 d. termino pradžios data nukeliama, ir 2022 m. rugsėjo 23 d. atsiuntė pasirašyti susitarimą dėl nuomos pradžios atidėjimo. Tačiau ieškovė į šiuos laiškus nereagavo. Atsakovės 2022 m. rugpjūčio 3 d. laiško turinys patvirtina, kad laiškas buvo siunčiamas asmeniškai ieškovės vadovui. Laiške yra aiškiai nurodyta, kad atsakovė patalpų perdavimo datą (2022 m. rugpjūčio 31 d.) yra priversta nukelti, taip pat detalizuotos šio nukėlimo priežastys.
29.2. Pagal sutarties sąlygas atsakovė turėjo galimybę vienašališkai pratęsti patalpų perdavimo terminą 3 mėnesiams, todėl vienašalio pranešimo dėl tokio termino pratęsimo visiškai pakako ir jokio atskiro susitarimo nereikėjo. Prieš sutarties sudarymą šalims buvo aišku, kad patalpos dar tik statomos, todėl ir buvo sutarta dėl galimybės pratęsti perdavimo terminus. Faktinė aplinkybė, kad atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. pranešime nenurodė konkretaus termino, iki kada dar kartą nukeliama nuomos termino pradžia, nepaneigia fakto, jog ieškovė suprato apie nuomos termino pradžios atidėjimą. Tuo tarpu ieškovė vengė bet kokio kontakto su atsakove, t. y. neatsiliepė į skambučius ir į elektroninius laiškus. Ieškovė visiškai nebendradarbiavo su atsakove, nieko nepranešusi ir nesilaikydama sutarties sąlygų, nutraukė sutartį.
29.3. Pačiame pranešime dėl sutarties nutraukimo ieškovė aiškiai nurodė, kad patalpos turėjo būti perduotos iki 2022 m. rugsėjo 30 d. Dėl to teismas padarė pagrįstą išvadą, kad ieškovė, būdama verslininke, suvokė, jog atsakovė pasinaudojo nuomos sutartyje atskirai aptarta teise vienašališkai atidėti nuomos sutarties termino pradžią iki 2022 m. rugsėjo 30 d. Teismas teisingai nustatė, kad sutarties nutraukimas pagal ieškovės nurodytą pagrindą buvo galimas tik 2022 m. spalio 20 d., t. y. patalpas vėluojant perduoti 20 dienų, skaičiuojant nuo 2022 m. rugsėjo 30 d.
29.4. Šalys sutartimi buvo nustačiusios vienašalio sutarties nutraukimo tvarką, kurios ieškovė nesilaikė ir priėmė visiškai neproporcingą esamai situacijai sprendimą – nutraukė sutartį. Ieškovė pagal sutarties 13.5 punktą neinformavo atsakovės prieš 30 kalendorinių dienų apie sutarties nutraukimą ir neprašė per protingą laiką pašalinti padarytų sutarties pažeidimų. Sutartyje numatytas įspėjimo terminas ir įpareigojimas pašalinti sutarties pažeidimus buvo ypač svarbus, nes atsakovė turėjo visas galimybes įvykdyti sutartį. Patalpos buvo visiškai baigtos, buvo likusi tik teisinė jų registracija. Kitiems nuomininkams jos buvo sėkmingai perduotos.
29.5. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad tarp šalių nekilo ginčas dėl to, jog sutartis nutraukta 2022 m. spalio 3 d., todėl teismas privalėjo priteisti palūkanas. Pagal sutarties 7.3 punktą ieškovės sumokėtas depozitas turi būti grąžinamas nuomininkui per 5 darbo dienas pasibaigus sutarčiai ir nuomininkui tinkamai įvykdžius visus jo įsipareigojimus. Nagrinėjamoje byloje ieškovė netinkamai įvykdė savo įsipareigojimus, t. y. už neteisėtai nutrauką sutartį ieškovė turėjo sumokėti sutartyje nustatytas netesybas. Dėl to ieškovė nepagrįstai reikalauja palūkanų priteisimo.
Teisėjų kolegija
konstatuoja :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, argumentai ir išvados
30. Apeliacijos objektu yra teismo sprendimo, kuriuo iš atsakovės ieškovei buvo priteistas 12 748,56 Eur pagal nutrauktą nuomos sutartį sumokėtas depozitas, atmestas ieškovės reikalavimas dėl 100,59 Eur palūkanų priteisimo ir atmestas atsakovės priešieškinis dėl 45 053,28 Eur baudos ir nuostolių priteisimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
31. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad bylos šalys 2022 m. sausio 12 d. sudarė nuomos sutartį Nr. M31-A2-01, pagal kurią atsakovė įsipareigojo išnuomoti ieškovei 171,30 m2 ploto administracines, 261,60 m2 ploto sandėliavimo patalpas ir keturias automobilių stovėjimo vietas nuo 2022 m. birželio 30 d. penkerių metų terminui (el.b., failas 1, l. 16-18; 26-44). Sutarties specialiosios dalies 6.1 punktu šalys susitarė, kad nuomininkės pareigų įvykdymas bus užtikrintas 10 536 Eur su PVM depozitu. Ieškovė 12 748,56 Eur depozito sumą atsakovei sumokėjo 2022 m. sausio 13 d. (el.b., failas 1, l. 45-47). Atsakovė 2022 m. gegužės 9 d. el. laišku ieškovei pranešė, kad pagal sutarties specialiosios dalies 8.2. punktą nuomos pradžios terminas yra nukeliamas į 2022 m. rugpjūčio 31 d. (el.b., failas 1, l. 48).
32. Atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. el. laišku ieškovei pranešė, kad 2022 m. rugpjūčio 31 d. planuotą patalpų perdavimo datą yra priversta atidėti (el.b., failas 1, l. 49). Atsakovė 2022 m. rugsėjo 23 d. el. laišku prašė ieškovės pasirašyti 2022 m. rugsėjo 23 d. susitarimą dėl nuomos pradžios atidėjimo (el.b., failas 1, l. 50). Ieškovė 2022 m. spalio 3 d. registruotu paštu išsiuntė atsakovei pranešimą, kuriame nurodė, kad atsakovei per papildomą sutarties 8.2 punkte nurodytą terminą pastato statybos darbų neužbaigus ir nuomojamų patalpų neperdavus, ieškovė tai laiko esminiu sutarties pažeidimu, ir praneša, kad sutartis, nesant nuomininkės kaltės, pagal sutarties 13.5.3 punktą nutraukiama, nuomotojai nepagrįstai atsisakant perduoti išnuomotas patalpas, taip pat prašo grąžinti sumokėtą 12 748,56 Eur depozitą (el.b., failas 1, l. 63).
33. Atsakovė 2022 m. spalio 12 d. raštu ieškovei atsakė, kad nesutinka su pranešimu, nes pagal sutarties specialiosios dalies 4.1 ir 8.2 punktus nuomotoja patalpas turėjo perduoti iki 2022 m. rugsėjo 30 d., o pagal sutarties bendrosios dalies 13.5.2 punktą, jeigu patalpos nebus perduotos iki 2022 m. spalio 20 d., tai galės būti laikoma esminiu sutarties pažeidimu ir pagrindu nuomininkui nutraukti sutartį, ir informavo, kad iki 2022 m. spalio 20 d. perduos patalpas (el.b., failas 1, l. 64-66). Atsakovė 2022 m. spalio 17 d. pranešimu kvietė ieškovę 2022 m. spalio 20 d., 16:00 val., atvykti į patalpas ir pasirašyti patalpų perdavimo–priėmimo aktą, informavo, kad nepasirašius akto, bus laikoma, kad patalpos nuomininkei buvo tinkamai perduotos 2022 m. spalio 20 d. (el.b., failas 1, l. 67). Ieškovė 2022 m. spalio 19 d. raštu atsakovei atsakė, kad sutartis yra nutraukta 2022 m. spalio 3 d. raštu, todėl pasibaigus nuomos santykiams patalpų perdavimas yra negalimas ir ieškovės atstovai į patalpas nurodytu laiku neatvyks. Taip pat ieškovė šiame rašte nurodė, kad pagal nekilnojamojo turto registro duomenis pastatų statyba yra neužbaigta (el.b. failas 1, l. 73).
34. Atsakovė 2022 m. spalio 21 d. ieškovei el. laišku pranešė, kad ieškovės atstovui nurodytu laiku neatvykus, laikoma, kad pagal sutarties bendrosios dalies 2.9 punktą patalpos ieškovei yra perduotos nuo 2022 m. spalio 20 d., ir persiuntė ieškovei patalpų perdavimo aktą (el.b., failas 1, l. 75). Atsakovės atstovas 2022 m. spalio 20 d. patalpų perdavimo–priėmimo aktą pasirašė vienašališkai (el.b., failas 1, l. 76-77). Ieškovė 2022 m. spalio 24 d. raštu atsakovei nurodė, kad siunčiamo patalpų perdavimo–priėmimo akto nepripažįsta ir nepriima, pažymėjo, kad viešuosiuose registruose nėra duomenų, jog pastatų statyba būtų užbaigta ir pastatus su nuomojamomis patalpomis galima būtų naudoti pagal paskirtį (el.b., failas 1, l. 91).
35. Atsakovė 2022 m. spalio 28 d. raštu informavo ieškovę, kad nesutinka su sutarties nutraukimu, nes visi patalpų statybos darbai yra baigti, todėl ragina ieškovę vykdyti sutartį. (el.b., failas 1, l. 92-93). Ieškovė 2022 m. spalio 31 d. raštu atsakovei pakartojo informaciją apie sutarties nutraukimą, duomenų apie statybos užbaigimą nebuvimą ir ragino grąžinti depozitą (el.b., failas 1, l. 94). Atsakovė 2022 m. lapkričio 3 d. išrašė ieškovei sąskaitą dėl nuomos mokesčio sumokėjimo, kurios ieškovė nepriėmė ir grąžino atsakovei (el.b., failas 1, l. 95-97). Dėl to ieškovė pateikė teismui ieškinį, prašydama priteisti iš atsakovės 12 748,56 Eur depozitą ir 100,59 Eur palūkanas, tuo tarpu atsakovė priešieškiniu prašė priteisti iš ieškovės baudą, nuostolius ir patirtas išlaidas dėl neteisėto nuomos sutarties nutraukimo.
Dėl atsakovės apeliacinio skundo trūkumų
36. Pagal CPK 115 straipsnio 4 dalį klaidingas procesinio dokumento pavadinimo nurodymas, teismo pavadinimo nenurodymas, atsiskaitomosios sąskaitos numerio ar kredito įstaigos rekvizitų nenurodymas, procesinio dokumento surašymo datos nenurodymas arba kiti netikslumai, kurie nesudaro esminių kliūčių tolesnei proceso eigai, nėra kliūtis atlikti procesinius veiksmus, kurių yra prašoma pateiktame procesiniame dokumente, ir nėra pagrindas nustatyti terminą procesinio dokumento trūkumų šalinimui.
37. Iš dalies sutiktina su ieškovės atsiliepimo į atsakovės apeliacinį skundą argumentu, kad atsakovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti visą pirmosios instancijos teismo sprendimą, neatsižvelgdama į tai, kad šiuo sprendimu dalis bylos buvo nutraukta, atsakovei atsisakius dalies reikalavimų. Tačiau paties apeliacinio skundo turinys ir detalizuoti atsakovės reikalavimai patvirtina, kad atsakovė ginčija tik tą teismo sprendimo dalį, kuria šalių ginčas buvo išspręstas iš esmės.
38. Pagal CPK 80 straipsnio 4 dalį už apeliacinius, kasacinius skundus ir prašymus dėl proceso atnaujinimo mokamas tokio paties dydžio žyminis mokestis, koks mokėtinas pareiškiant ieškinį (pareiškimą ypatingosios teisenos bylose). Turtiniuose ginčuose už apeliacinius, kasacinius skundus ir prašymus dėl proceso atnaujinimo šio straipsnio 1 dalies 1 punkte nurodyti žyminio mokesčio dydžiai skaičiuojami nuo ginčijamos sumos.
39. Atsakovė priešieškiniu reikalauja priteisti iš ieškovės 45 053,28 Eur sumą, nuo kurios yra sumokėjusi žyminį mokestį. Pažymėtina, kad nors atsakovė apeliaciniu skundu prašo atmesti ieškovės ieškinį, tačiau faktiškai pripažįsta ieškovės sumokėtą depozito sumą, kurią prašo įskaityti į priteisiamas sumas. Taigi faktiškai atsakovės priešieškiniu reikalaujama priteisti suma yra 32 303,72 Eur (45 053,28 - 12 748,56). Pripažintina, kad atsakovė sumokėjo tinkamo dydžio žyminį mokestį nuo visos ginčo sumos (už ginčijamą ieškovės ieškinį ir už prašomą patenkinti savo priešieškinį). Dėl to ieškovė atsiliepimu į atsakovės apeliacinį skundą nepagrįstai teigia, kad teismas turėtų nustatyti atsakovei terminą apeliacinio skundo trūkumams pašalinti.
Dėl esminio nuomos sutarties pažeidimo ir nuomininkės teisės vienašališkai nutraukti sutartį
40. Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Kai sutarties įvykdymo terminas praleistas, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą (CK 6.217 straipsnio 3 dalis). CK 6.217 straipsnyje numatytais pagrindais nukentėjusi šalis gali sutartį nutraukti vienašališkai, nesikreipdama į teismą. Apie sutarties nutraukimą privaloma iš anksto pranešti kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas, – prieš trisdešimt dienų (CK 6.218 straipsnio 1 dalis).
41. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso dėl prievolės egzistavimo praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti. Penkta, vertintina, ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2018 m. liepos 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018, 59 punktas, kt.).
42. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad sutarties nutraukimo, esant jos neįvykdymui, įskaitant netinkamą įvykdymą ir termino praleidimą, reglamentavimas CK įtvirtina tarptautinėje sutarčių teisėje pripažįstamo favor contractus (prioritetas sutarties vykdymui) principo taikymą nacionalinėje teisėje. Šis principas reiškia, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (kraštutinė priemonė). Viešasis interesas užtikrinti civilinių santykių stabilumą ir teisėtų lūkesčių apsaugą riboja sutarties šalies vienašalę iniciatyvą nutraukti sutartį, todėl nutraukiant sutartį turi būti atsižvelgiama ir į sutartį pažeidusios šalies interesus, taip užtikrinant šalių teisėtų interesų pusiausvyrą. Nukentėjusi šalis negali tik formaliai remtis CK 6.217 straipsnio 2 dalies ir sutartyje nustatytais vienašalio sutarties nutraukimo pagrindais kaip pretekstu nutraukti sutartį. Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-386-378/2018; 2023 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-232-684/2023). Tačiau tai nesuteikia teismui teisės suabsoliutinti favor contractus principo reikšmės sutartiniuose santykiuose, taip paneigiant vienos iš sutarties šalių teisėtų interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349/2013; 2021 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021).
43. Minėta, nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kai atskirai buvo susitarta dėl patalpų perdavimo.
44. Pagal CK 6.477 straipsnio 1 dalį pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
45. CK 6.483 straipsnio 1 dalyje numatyta, jog nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Pagal CK 6.484 straipsnį, jeigu nuomotojas neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis, tai šis turi teisę išreikalauti iš nuomotojo tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsiradusius nuostolius arba atsisakyti sutarties ir išieškoti dėl sutarties neįvykdymo atsiradusius nuostolius.
46. Aptartos teisės normos patvirtina, kad tinkamo naudoti pagal paskirtį daikto perdavimas sutartyje nustatytu terminu yra esminė tiek nuomos sutarties sąlyga, tiek nuomotojo pareiga, kurios netinkamas vykdymas suteikia teisę nuomininkui atsisakyti sutarties. Pagal šalių sudarytos nuomos sutarties specialiosios dalies 4.1 punktą numatyta nuomos pradžios diena buvo 2022 m. birželio 30 d., pagal 8.2 punktą šalys susitarė, kad užsitęsus (duomenys neskelbtini) statybos darbams, nuomotojas turi teisę vienašališkai nukelti nuomos pradžios dieną iki 3 mėnesių. Taigi pagal sutarties sąlygas išnuomotos patalpos ieškovei turėjo būti perduotos 2022 m. rugsėjo 30 d., jos turėjo būti tinkamos naudoti pagal paskirtį. Šių sąlygų neįvykdymas pagrįstai pripažintinas esminiu sutarties pažeidimu.
47. Atsakovė apeliaciniu skundu neginčija pirmosios instancijos teismo argumentų, kad pagal Statybos įstatymo nuostatas atsakovė (nuomotoja) naujai pastatytame statinyje (jo dalyje) įgijo teisę perduoti ieškovei patalpas tik užbaigusi statinio statybas SĮ nustatyta tvarka, tai yra tik gavusi statybos užbaigimo aktą, kuris buvo parengtas 2022 m. gruodžio 16 d. Taigi tik nuo 2022 m. gruodžio 16 d. atsakovė galėjo perduoti ieškovei patalpas naudotis. Tuo tarpu pagal sutarties sąlygas atsakovė turėjo patalpas ieškovei perduoti 2022 m. rugsėjo 30 d. Taip pat pagal sutartyje nustatytą tvarką vienašališkai nutraukti sutartį dėl atsakovės kaltės ieškovė turėjo teisę nuo 2022 m. lapkričio 21 d. Pripažintina, kad atsakovė neįvykdė esminės nuomos sutarties sąlygos – neperdavė ieškovei tinkamų naudotis patalpų.
48. Atsakovė nepagrįstai apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė CK 6.221 straipsnio 1 dalies nuostatą, pagal kurią sutarties nutraukimas atleidžia abi šalis nuo sutarties vykdymo. Atsakovės apeliacinio skundo argumentas, kad po 2022 m. spalio 3 d. ieškovei vienašališkai nutraukus sutartį, šalių sutartiniai santykiai pasibaigė ir atsakovė nebeturėjo pareigos toliau vykdyti sutarties ir registruoti pastato baigtumo, prieštarauja jos pačios veiksmams po 2022 m. spalio 3 d., taip pat ir kitiems jos apeliacinio skundo motyvams.
49. Pati atsakovė 2022 m. spalio 12 d. raštu nesutiko su ieškovės atliktu vienašaliu sutarties nutraukimu, informavo, kad iki 2022 m. spalio 20 d. perduos patalpas (el.b., failas 1, l. 64-66), 2022 m. spalio 17 d. pranešimu atsakovė kvietė ieškovę 2022 m. spalio 20 d. , 16:00 val., atvykti į patalpas ir pasirašyti patalpų perdavimo–priėmimo aktą (el.b., failas 1, l. 67), 2022 m. spalio 21 d. atsakovė pranešė ieškovei, kad pagal sutarties bendrosios dalies 2.9 punktą patalpos ieškovei yra perduotos nuo 2022 m. spalio 20 d., teikė duomenis apie pastato tinkamumą naudotis ir jo baigtumą pagal kadastrinių matavimų bylą (el.b., failas 1, l. 75). Taip pat atsakovės atstovas 2022 m. spalio 20 d. patalpų ieškovei perdavimo–priėmimo aktą pasirašė vienašališkai (el.b., failas 1, l. 76-77), atsakovė 2022 m. spalio 28 d. raštu ragino ieškovę vykdyti sutartį (el.b., failas 1, l. 92-93), o 2022 m. lapkričio 3 d. išrašė ieškovei sąskaitą dėl nuomos mokesčio sumokėjimo (el.b., failas 1, l. 95-97).
50. Aptartos aplinkybės patvirtina, kad atsakovė nepripažino ieškovės vienašališko sutarties nutraukimo ir toliau iš ieškovės reikalavo šios sutarties tęsimo bei sąlygų vykdymo. Dėl to pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino atsakovės veiksmus, susijusius su esminės nuomos sutarties sąlygos – tinkamų naudoti patalpų sutartyje nustatytu terminu perdavimu ieškovei – vykdymu.
51. Kartu aptarti atsakovės veiksmai, kuriais ji ragino ieškovę vykdyti sutartį po jos vienašališko nutraukimo 2022 m. spalio 3 d., prieštarauja jos apeliacinio skundo argumentams, kad, ieškovei neįspėjus atsakovės, bet iš karto nutraukus sutartį, atsakovė neskubėjo registruoti pastato baigtumo. Ieškovės 2022 m. spalio 3 d. pranešime dėl vienašališko sutarties nutraukimo ir 2022 m. spalio 19 d. rašte atsakovei aiškiai nurodė, kad sutarties nutraukimo priežastis yra statybų neužbaigimas, kad pagal nekilnojamojo turto registro duomenis pastatų statyba yra neužbaigta (el.b. failas 1, l. 73). Taigi atsakovė, nesutikdama su ieškovės vienašališku sutarties nutraukimu bei teikdama ieškovei pasirašyti 2022 m. spalio 20 d. patalpų perdavimo–priėmimo aktą, tikrai turėjo suprasti, kad ji turinti kuo greičiau įvykdyti pastato statybų užbaigimo ir įregistravimo viešajame registre procedūrą.
52. Nagrinėjamoje byloje abi šalys pateikė antstolių faktinių aplinkybių konstatavimo protokolus. Pagal ieškovės prašymą antstolis 2022 m. spalio 3 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nustatė, kad 2022 m. rugsėjo 30 d. ties administraciniu (sandėlio) pastatu dirba darbininkai, ties pastatu, ant trinkelėmis išgrįsto kelio matosi komunikacinis išvadas (nepajungtas), nepritvirtinti fasado bei konstrukciniai segmentai, atviri laidai (nepajungti), patalpose matosi iš grindų komunikaciniai išvadai, laidai (nepajunti), atvira laidų pakopa, atvira ertmė lubų perdangoje ties išilgine pastato siena, priešingoje, nei konstatuotos patalpos pusėje, yra sandėliavimo patalpos, greta stovi įrenginys, sandėlio patalpose sukrauti maišai bei supakuotos eglutės (el. b., failas 1, l. 54-62).
53. Pagal atsakovės prašymą antstolis 2022 m. spalio 25 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole nustatė, kad 2022 m. spalio 20 d. apžiūrėtos perduodamos nuomai patalpos, įsitikinta, kad veikia elektra, elektros prietaisai (kondicionieriai), santechnikos įrenginiai, užfiksuoti elektros ir vandens skaitiklių rodmenys, pridėtos patalpų nuotraukos (el.b., failas 1, l. 127-159). Prie protokolo pateiktose nuotraukose užfiksuotų pastato patalpų būklė yra geresnė, negu nuotraukose, esančiose pagal ieškovės prašymą sudarytame protokole, bet vis dar matyti daug įrengimo nebaigtumo žymių.
54. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovė buvo vienintelė, kuri kėlė pastato baigtumo klausimą, nes kiti nuomininkai pasirašė patalpų priėmimo–perdavimo aktus. Pažymėtina, kad byloje esančiuose kitų nuomininkų pasirašytuose 2022 m. rugsėjo 8 d. ir 2022 m. spalio 19 d. patalpų perdavimo–priėmimo akto sąlygose numatyta, kad: šiuo aktu nuomininkui perduodamos tik sandėliavimo patalpos; iki perdavimo akto, kuriuo bus perduota nuomininkui administracinės patalpos, pasirašymo, nuomininkas atleidžiamas nuo komunalinių ir eksploatavimo mokesčių; nuomininkas patvirtino, kad jam yra žinoma ir suprantama, kad perdavimo akto pasirašymo dieną nėra užbaigti visi patalpų statybos darbai ir nuomotojas bei jo pavedimu tretieji asmenys turės nevaržomą galimybę patekti į patalpas (el.b., failas 2, l. 100-103).
55. Šalių sudarytos sutarties specialiosios dalies 3.1-3.4 punktuose nurodyta, kad ieškovei išnuomojamos patalpos, kurias sudaro 171,30 m2 ploto administracinės patalpos, 261,60 m2 ploto sandėliavimo patalpos ir keturios automobilių stovėjimo vietos, nuomininkės veikla – apsauginių plombavimo sistemų gamyba ir prekyba (el.b., failas 1, l. 16-18). Ieškovei 2022 m. spalio 16 d. buvo išduotas sertifikatas vykdyti apsauginių plombavimo priemonių gamybą ir prekybą, susijusias konsultavimo paslaugas ir techninius sprendimus (el.b., failas 2, l. 40). Šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovei pagal jos numatytą patalpose vykdyti veiklą turėjo būti esminės ne tik sandėliavimo, bet ir administracinės patalpos, kurios kitiems nuomininkams iš karto perdavimo– priėmimo aktais nebuvo perduotos. Taip pat, atsižvelgiant į ieškovės veiklą, jai turėjo būti aktualu, kad jos veiklos vykdymo metu patalpose nebūtų trečiųjų asmenų.
56. Ieškovė 2022 m. spalio 18 d. gavo išrašą iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės, kuris patvirtina, kad tuo metu patalpų baigtumas tuo metu buvo 9 proc. (el.b., failas 1, l. 68-72). Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2022 m. lapkričio 27 d. išrašas patvirtina, kad tuo metu patalpų baigtumas taip pat buvo tik 9 proc. (el.b., failas 1, l. 98-102). Aptartos aplinkybės patvirtina, kad nuo 2022 m. rugsėjo 30 d., kada patalpos pagal sutartį turėjo būti perduotos, iki pat 2022 m. lapkričio 21 d., kada pagal sutartyje numatytą tvarką ieškovė galėjo vienašališkai nutraukti sutartį, pagal sutartį išnuomotinų patalpų būklė neleido ieškovei tikėtis, kad ji galės jose tinkamai vykdyti savo veiklą.
57. Atsakovės apeliacinio skundo argumentas, kad sutartyje nebuvo susitarta dėl konkrečios patalpų būklės ar jų registracijos baigtumo procento, yra nepagrįstas, nes pati nuomos sutarties esmė ir CK 6.483 straipsnio 1 dalies nuostatos įtvirtina būtiną reikalavimą nuomotojui perduoti tinkamas pagal paskirtį naudotis patalpas. Nuomos sutarties sąlygose taip pat nėra numatyta jokios nuomininkės pareigos dėl išsinuomotų patalpų įrengimo savo lėšomis.
58. Atsakovė 2022 m. gruodžio 5 d. pretenzijoje taip pat reiškė ieškovei reikalavimą atlyginti 3 856,28 Eur už lango keitimą (el.b., failas 1, l. 175-178). Atsakovė 2022 m. lapkričio 24 d. išrašė ieškovei PVM sąskaitą faktūrą, pagal kurią ieškovė turėjo sumokėti 3 856,28 Eur už lango montavimo darbus (el.b., failas 1, l. 179). Tačiau atsakovės pateiktas šalių susirašinėjimas vyko dar iki sutarties sudarymo, šio susirašinėjimo turinys neatskleidžia, tarp kurių šalių atstovų vyko tarimasis dėl lango įrengimo, nėra aišku, ar langas turėjo būti įrengtas patalpose, norint tinkamai jas naudoti pagal paskirtį, ar jo pageidavo tik ieškovė (el.b., failas 2, l. 96-99; failas 3, l. 17-18). Dėl to negalima daryti išvados, kad langas buvo įrengtas ieškovės pageidavimo ir ji turėtų už tai atlyginti atsakovei.
59. Byloje esantys duomenys nepatvirtina, kad ieškovė būtų nebendradarbiavusi su atsakove. Vien tik aplinkybės, kad ieškovė neatsakė į 2022 m. rugpjūčio 3 d. el. laišką dėl patalpų perdavimo terminų ir neatsiliepė 2022 m. rugsėjo 22 d. telefonu, nereiškia, kad ieškovė visą sutarties galiojimo laikotarpį nebendravo su atsakove. Pažymėtina, kad byloje esantys duomenys patvirtina, kad į visus kitus atsakovės raštus ieškovė visada atsakydavo ir nurodydavo savo argumentus.
60. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad ieškovė, nors ir nesilaikydama tikslios sutartyje nustatytos sutarties nutraukimo tvarkos, turėjo pagrindą sutartį vienašališkai nutraukti, nes pastatas, kuriame yra išnuomotos patalpos, nebuvo baigtas statyti pagal SĮ nuostatas, todėl atsakovė negalėjo sutartyje nustatytu terminu perduoti ieškovei patalpų, kurios negalėjo būti naudojamos pagal paskirtį. Atsakovė apeliaciniame skunde teigdama, kad pirmosios instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos praktikos, nenurodė konkrečių teismo išvadų, kurios prieštarautų kasacinio teismo nustatytoms CK 6.217-6.218 straipsnių aiškinimo taisyklėms.
Dėl nuomos sutarties sąlygų aiškinimo ir nuomos sutarties nutraukimo tvarkos
61. Pagal sutarties specialiųjų sąlygų 4.1 punktą numatyta nuomos pradžios diena buvo 2022 m. birželio 30 d., bet sutarties 8.2 punktu šalys susitarė, kad užsitęsus (duomenys neskelbtini) centro statybos darbams, nuomotojas turi teisę vienašališkai nukelti nuomos pradžios dieną iki 3 mėnesių. Taigi pagal sutartį atsakovė turėjo teisę nukelti patalpų perdavimą iki 2022 m. rugsėjo 30 d. Pagal sutarties bendrosios dalies 19.1 punktą visa informacija, įspėjimai, pranešimai, susirašinėjimas ar reikalavimai tarp šalių, susiję su sutartimi, privalo būti rašytiniai.
62. Atsakovė 2022 m. gegužės 9 d. elektroniniu laišku informavo ieškovę, kad pagal sutarties 8.2. punktą nuomos pradžios terminas yra nukeliamas į 2022 m. rugpjūčio 31 d. (el.b., failas 1, l. 48). Atsakovė 2022 m. rugpjūčio 3 d. el. laišku pranešė ieškovei, kad planuotą patalpų perdavimo datą (2022 m. rugpjūčio 31 d.) yra priversta nukelti (el.b., failas 1, l. 49). Nors 2022 m. rugpjūčio 3 d. pranešime atsakovė nenurodė, kokiam terminui yra atidedamas patalpų perdavimas, tačiau ši aplinkybė nepakeitė 8.2 punkto nuostatos ir nepaneigė atsakovės teisės atidėti patalpų perdavimą maksimaliam sutartyje nustatytam 3 mėnesių terminui.
63. Pažymėtina, kad tiek 2022 m. gegužės 9 d., tiek 2022 m. rugpjūčio 3 d. atsakovės el. laiškas buvo išsiųstas ieškovės vadovui, todėl aplinkybė, kad 2022 m. rugpjūčio 3 d. laiško pradžioje atsakovė kreipiasi į visus pastato patalpų nuomininkus, nereiškia, kad šis laiškas neatitinka sutarties bendrosios dalies 19.1 punkte nustatytos pranešimo tvarkos. Be to, 2022 m. rugpjūčio 3 d. laiške yra paaiškintos pagrindinės statybų užbaigimo kliūtys: pakeistas prijungimo prie vandens tinklų terminas, neatlikti priešgaisrinių sistemų ir kitos įrangos testavimo darbai, taip pat nurodyta, kad nuomininkai, turėdami klausimų, gali kreiptis. Atsakovė 2022 m. rugsėjo 23 d. išsiuntė ieškovės vadovui prašymą pasirašyti 2022 m. rugsėjo 23 d. susitarimą dėl nuomos pradžios atidėjimo (el.b., failas 1, l. 50). Dėl to sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovė turėjo suprasti, jog pagal sutarties 8.2 punkto sąlygas ir atsakovės ieškovei išsiųstų laiškų turinį paskutinė patalpų perdavimo diena turi būti pripažįstama 2022 m. rugsėjo 30 d.
64. Pagal sutarties bendrųjų sąlygų 13.4. punktą nuomininkas neturi teisės nutraukti sutarties iki nuomos termino pabaigos, išskyrus tuo atveju, jeigu nuomotojas iš esmės pažeidžia sutartį ir neištaiso pažeidimo per protingą terminą po raštiško nuomininko pranešimo, kuris negali būti trumpesnis nei 30 kalendorinių dienų, išskyrus atvejus, kai objektyviai yra būtinas ilgesnis terminas. Pagal sutarties bendrųjų sąlygų 13.5.3 punktą nuomininkas, raštu informavęs nuomotoją ne vėliau kaip prieš 30 kalendorinių dienų, turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį prieš terminą, nesikreipdamas į teismą, jeigu nuomotojas nepagrįstai atsisako pasirašyti su nuomininku perdavimo aktą ar jo nepasirašo ilgiau kaip 20 dienų nuo perdavimo termino pabaigos.
65. Pripažintina, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino aptartas sutarties bendrosios dalies 13.4 ir 13.5.3 punktų sąlygas, pagal kurias, atsakovei 2022 m. rugsėjo 30 d. neperdavus tinkamų naudoti patalpų, ieškovė turėjo teisę, praėjus 20 dienų, t. y. nuo 2022 m. spalio 21 d. įspėti atsakovę apie vienašališką sutarties nutraukimą po 30 dienų, t. y. nuo 2022 m. lapkričio 21 d. Nors ieškovė teigia, kad šios sutarties sąlygos yra nesąžiningos nuomininkės atžvilgiu, tačiau pirmosios instancijos teismas sprendime pagrįstai nurodė, jog ieškovei nepasinaudojus procesine teise reikšti reikalavimą dėl konkrečios sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia, teismas dėl sandorio (sutarties sąlygos) pripažinimo negaliojančia ex officio (savo iniciatyva) sprendžia tik esant akivaizdiems niekinio sandorio negaliojimo pagrindams, kurių nagrinėjamoje teismas byloje nenustatė.
66. Ieškovė nepagrįstai apeliaciniame skunde remiasi aplinkybe, kad sutartis buvo pasirašyta iš esmės pagal atsakovės paruoštas standartines sutarties sąlygas. Pažymėtina, kad nuomos sutarties specialiosios dalies 7 punkte šalys susitarė dėl tam tikrų bendrosios dalies sąlygų pakeitimo. Taigi tarp šalių vyko derybos ir atsakovė sutiko su tam tikrais sąlygų pakeitimais. Aplinkybių, kad ieškovė derėjosi dėl sutarties nutraukimo sąlygų pakeitimo, o atsakovė jas keisti atsisakė, ar, kad šios sąlygos ieškovei būtų buvusios siurprizinės, ieškovė nenurodė. Dėl to nėra pagrindo nagrinėjamoje byloje netaikyti lygiaverčių sutarties šalių sudarytos sutarties sąlygų.
67. Pripažinus, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad nuomos sutartis pagal jos sąlygas tinkamai galėjo būti nutraukta tik 2022 m. lapkričio 21 d., sutiktina, kad pagal sutarties specialiosios dalies 7.3 punkto sąlygą 5 darbo dienų terminas, per kurį atsakovė turi grąžinti ieškovei depozitą, baigėsi 2022 m. lapkričio 28 d. Dėl to pirmosios instancijos teismas pagrįstai nepriteisė ieškovei 100,59 Eur palūkanų, apskaičiuotų už laikotarpį nuo 2022 m. spalio 11 d. iki 2022 m. lapkričio 28 d.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
68. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).
69. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovės ieškinys buvo patenkintas iš dalies, patenkinant 99 proc. ieškovės reikalavimų, o atsakovės priešieškinis visiškai atmestas, todėl priteisė ieškovei iš atsakovės 99 proc. jos patirtų bylinėjimosi išlaidų, tuo tarpu atsakovei iš ieškovės bylinėjimosi išlaidų nepriteisė. Taigi pirmosios instancijos teismas atsižvelgė į tai, kad buvo nagrinėjami abiejų procesinių šalių pareikšti reikalavimai, t. y. ieškinys ir priešieškinis, ir tinkamai pagal CPK 93 straipsnio 2 dalies nuostatas paskirstė šalių bylinėjimosi išlaidas. Dalis ieškovės reikalavimų buvo atmesta. Dėl to ieškovė apeliaciniame skunde nepagrįstai teigia, kad jai turėjo būti atlyginta 100 proc. jos patirtų bylinėjimosi išlaidų.
Dėl procesinės bylos baigties
70. Apibendrindama nurodytus argumentus ir padarytas išvadas dėl skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo, įvertinusi apeliacinių skundų argumentus, materialiosios bei proceso teisės nuostatas, teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje, priešingai nei teigia apeliantės, tinkamai pagal įstatymo reikalavimus tyrė ir teisingai įvertino byloje pateiktus įrodymus, nepažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso taisyklių ir tinkamai jas taikė, išaiškino ir teisingai nustatė bylos aplinkybes, atskleidė bylos esmę, teisingai aiškino ir taikė materialinės teisės normas bei procesinės teisės normas ir priėmė teisėtą, pagrįstą sprendimą, kurio keisti ar naikinti, atsižvelgiant į apeliacinių skundų argumentus, nėra jokio teisinio ar faktinio pagrindo. Tai, kad apeliantai nesutinka su teismo išvadomis ir kitaip vertina teismo išanalizuotus įrodymus, nėra pagrindo pripažinti teismo išvadas nepagrįstomis. Dėl nurodytų motyvų teisėjų kolegija apeliacinius skundus atmeta, o skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą palieka nepakeistą (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
71. CPK 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Pagal CPK 320 straipsnio 2 dalį apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai; apie ketinimą peržengti apeliacinio skundo ribas teismas praneša dalyvaujantiems byloje asmenims. Byloje nenustatyta CPK 320 straipsnio pažeidimo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
72. CPK 93 straipsnio 1 dalies nuostatos numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį, jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
73. Kadangi abiejų šalių apeliaciniai skundai atmesti, šalims jų bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliaciniame procese, nepriteistinos.
74. Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) apeliacinės instancijos teisme išlaidos sudaro mažesnę nei 8,00 Eur sumą, todėl pagal CPK 92 straipsnio, 96 straipsnio 6 dalį, Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymą Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“ (aktuali redakcija, galiojanti nuo 2024 m. sausio 1 d.), valstybei šios bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos.
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsnio 2 dalimi, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu, Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija,
n u t a r i a:
netenkinti ieškovės UAB „Vertybių sauga“ ir atsakovės UAB „APV M 31“ apeliacinių skundų.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gruodžio 12 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Vaclovas Paulikas
Rūta Petkuvienė
Inga Staknienė