Civilinė byla Nr. e2A-886-480/2022

Teisminio proceso Nr. 2-20-3-00152-2021-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.2; 2.6.16.8; 3.3.1.14; 3.3.1.18.3; 3.3.1.20

 (S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. lapkričio 15 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintauto Koriagino, Albinos Rimdeikaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Egidijaus Tamašausko,

sekretoriaujant Danutei Nekraševičienei,

dalyvaujant ieškovei D. K. ir jos atstovei advokatei A. G., atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Saurida“ atstovui advokatui G. Ž.,  

viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. K. ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Saurida“ apeliacinius skundus dėl Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1817-217/2022 pagal ieškovės D. K. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saurida“ dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo.

Teisėjų kolegija 

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė D. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė: 1) pakeisti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 2 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „2. Žemės sklypas išnuomojamas iki žemė bus grąžinta savininkams.“ ir jį išdėstyti taip „2. Žemės sklypas išnuomojamas 10 metų terminui. Pasibaigus nuomos terminui nuomininkas UAB „Saurida“ turi galimybę nuomos sutartį pratęsti, šalims susitarus dėl naujos žemės sklypo nuomos kainos.“; 2) panaikinti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 9 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „9. Žemės sklypo vertė (indeksuota koef. - 1.6) – 21 799,08 Lt (dvidešimt vienas tūkstantis septyni šimtai devyniasdešimt devyni litai 8 ct) (iš to skaičiaus 14 507,16 Lt vertės priedas dėl inžinerinių įrenginių)“; 3) nuo bylos iškėlimo teisme dienos pakeisti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 10 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „10. Nuompinigiai (užmokestis už žemės nuomą (suma skaičiais ir žodžiais, nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) indeksavimas, įskaitant užmokestį už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus)) – 327,00 Lt (trys šimtai dvidešimt septyni litai 00 ct)“, ir jį išdėstyti taip: „10. Už žemės sklypo nuomą mokamas nuomos mokestis – 650 EUR kas mėnesį.“; 4) pakeisti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 11 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „11. Nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) mokėjimo terminai ir sąlygos – nėra“ ir jį išdėstyti taip: „11. Nuomos mokestis už žemės sklypo nuomą mokamas už einamąjį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 d., pinigus pervedant nuomotojos D. K. banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią AB SEB banke.“; 5) pakeisti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 12 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „12. Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei grąžinimu, pasibaigus nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai – nėra.“, ir jį išdėstyti taip: „12. Pasibaigus nuomos sutarčiai ir / ar ją nutraukus anksčiau termino, nuomininkas UAB „Saurida“ privalo nugriauti statinius ir atlaisvinti žemės sklypą.“; 6) pakeisti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 14 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „14. Atsakomybė už žemės sklypo nuomos sutarties pažeidimus – įstatymų nustatyta tvarka.“, ir jį išdėstyti taip: „14. Jeigu nuomininkas UAB „Saurida“ vėluoja mokėti žemės sklypo nuomos mokestį, jis privalo mokėti nuomotojai D. K. 0,2 % dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą sumokėti dieną nuo vėluojamos sumokėti pinigų sumos. Vėluojant sumokėti nuomos mokestį ilgiau kaip 3 mėnesius, nuomotoja D. K. turi teisę nutraukti nuomos sutartį vienašališku raštišku pranešimu, įspėjus apie nuomos sutarties nutraukimą nuomininką UAB „Saurida“ prieš 15 kalendorinių dienų.“; 7) panaikinti 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 17 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „17. Įstatymų ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka pasikeitus valstybinės žemės nuompinigiams (užmokesčiui už žemės nuomą) bei kitiems reikalavimams, šios sutarties šalys privalo vadovautis priimtais pakeitimais.“; 8) priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškinyje nurodė, kad ieškovei nuosavybės teise po nuosavybės teisių atkūrimo priklauso žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis adresu: (duomenys neskelbtini). Žemės sklypą Lietuvos valstybė buvo išnuomavusi atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „Saurida“ pagal 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N49/01-0151. Žemės sklypo nuomos mokestis pagal nuomos sutartį neatitinka rinkos kainų, įtvirtina esminę šalių nelygybę, kadangi atsakovė, naudodamasi žemės sklypu, generuoja dideles pajamas. Žemės sklypas yra strategiškai geroje vietoje ((duomenys neskelbtini)miestelio centre), atsakovė žemės sklype yra įsirengusi benzino kolonėlę, vykdo joje prekybą tiek kuru, tiek kitomis prekėmis, o ieškovė už žemės sklypo nuomą gauna minimalią naudą (apie 220 Eur per metus). Ieškovė 2020 m. gruodžio 18 d. pateikė atsakovei siūlymą dėl žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo. Atsakymą į siūlymą atsakovė turėjo pateikti ieškovei iki 2020 m. sausio 28 d., tačiau atsakymas nebuvo pateiktas. Nuomos sutartyje yra nebeaktualių sąlygų, trūksta aiškumo dėl nuomos mokesčio mokėjimo terminų ir tvarkos, nėra jokių sankcijų nuomininkui už nuomos mokesčio nemokėjimą, nuomos mokestis šiai dienai neatitinka rinkos kainų, yra neprotingai mažas, neatitinka sutarties lygiateisiškumo principo ir pažeidžia ieškovės teises ir interesus.

3.       Atsiliepime į ieškinį atsakovė UAB „Saurida“ nurodė, kas su ieškiniu nesutinka, ir prašė jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovė savo tariamai pažeistas teises gina vienu konkrečiu būdu, t. y. teigdama, kad tarp sutarties šalių (ieškovės ir atsakovės) yra esminė nelygybė. Ieškinys negali būti tenkintas jau vien dėl to, kad ieškovė neįrodė ir net neįrodinėja, jog esminė šalių nelygybė egzistavo dar sutarties sudarymo metu. Jeigu esminė šalių nelygybė sutartyje būtų egzistavusi jau jos sudarymo metu arba bent ieškovei tapus jos šalimi, tai ieškovė būtų jau anksčiau inicijavusi sutarties pakeitimą. To ieškovei nepadarius net 14 metų, nėra pagrindo teigti, kad esminė šalių nelygybė egzistavo jos sudarymo metu ar bent ieškovei tapus jos šalimi. Dėl to, atsakovo nuomone, ieškinys nagrinėjamoje byloje turėtų būti atmestas jau vien tuo pagrindu. Be to, ieškovės reikalavimas pakeisti sutartį taip, kaip nurodoma ieškinyje, prieštarauja esminės šalių nelygybės institutui, taip pat tam tikriems teisės principams. Kaip nurodo pati ieškovė, sutartis buvo įregistruota viešame registre, taigi jos sąlygos jai buvo žinomos ir jos dar 2006 m. buvo tokios pat, kaip šiai dienai. Tačiau nuosavybės teisės atkurtos būtent į sklypą, dėl ko pats ieškovės (ir jos teisių pirmtakės) elgesys patvirtinta, kad sutarties sąlygos jai buvo priimtinos. Priešingu atveju ieškovė (jos teisių pirmtakė) galėjo imtis Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme (toliau – PNTINTAĮ) numatytų priemonių rinktis kitokį nuosavybės teisių atkūrimo būdą, pavyzdžiui, pinigų sumokėjimą. Vis tik ieškovei (jos teisių pirmtakei) pasirinkus nuosavybės teisių atkūrimo būdą natūra, tuo pačiu buvo išreikštas sutikimas su sutarties sąlygomis, dėl ko esminės šalių nelygybės negali būti. Ieškovė visiškai ignoruoja sutarties prigimtį ir rūšį, t. y. jos buvimą valstybine žemės nuomos sutartimi, kurios sąlygos ir forma yra įtvirtinta Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse. Esminės šalių nelygybės sutartyje nėra, kadangi visos jos sąlygos atitinka teisės aktų reikalavimus.

4.       Kauno apylinkės teismas 2021 m. gegužės 20 d. sprendimu ieškinį atmetė.

5.       Kauno apygardos teismas 2021 m. spalio 26 d. nutartimi Kauno apylinkės teismo 2021 m. gegužės 20 d. sprendimą panaikino ir bylą perdavė pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Teisėjų kolegija sprendė, kad pirmosios instancijos teismo išvada laikyti žemės nuomos sutartį pasibaigusia neatitinka nei byloje nustatytų faktinių aplinkybių, nei nurodyto teisinio reglamentavimo bei yra teisiškai nepagrįsta, todėl, vadovaudamasis PNTINTAĮ 4 straipsnio 11 dalimi ir atsižvelgdamas į byloje susiklosčiusią konkrečią faktinę padėtį, konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai netaikė Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.481 straipsnio, pagal kurį ginčo žemės sklypo sutartis tapo neterminuota, dėl ko priėmė nepagrįstą ir neteisėtą teismo sprendimą ieškinį atmesti. Teisėjų kolegija nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą, aplinkybių, susijusių su ieškovės nurodoma esmine šalių nelygybe, siekimu didesnio sutarties aiškumo ir kt. (siekiant atsakovės sudrausminimo laiku mokėti nuomos mokestį ir kompensuoti ieškovės patiriamus nuostolius dėl vėlavimo atsiskaityti; apribojimų naudotis žemės sklypu pasibaigus nuomos sutarčiai dėl jame esančių atsakovės statinių pašalinimu), nenagrinėjo ir nevertino, todėl netinkamai nustatė faktines aplinkybes ir pritaikė materialines teisės normas, susijusias su prašomos pakeisti sutarties galiojimu, taigi, neatskleidė bylos esmės dėl sutarties sąlygų pakeitimo.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6.       Kauno apylinkės teismas 2022 m. kovo 14 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies – pakeitė 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 2 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „2. Žemės sklypas išnuomojamas iki žemė bus grąžinta savininkams.“ ir jį išdėstė taip: „2. Žemės sklypas išnuomojamas 10 metų terminui. Pasibaigus nuomos terminui nuomininkas UAB „Saurida“ turi galimybę nuomos sutartį pratęsti, šalims susitarus dėl naujos žemės sklypo nuomos kainos “; pakeitė 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 9 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „9. Žemės sklypo vertė (indeksuota koef. - 1.6) – 21 799,08 Lt (dvidešimt vienas tūkstantis septyni šimtai devyniasdešimt devyni litai 08 ct) (iš to skaičiaus 14 507,16 Lt vertės priedas dėl inžinerinių įrenginių)“, iš dalies, vietoje nurodytos kainos 21 799,08 Lt (6 313,44 Eur) į nurodytą žemės sklypo įvertinimą pagal valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registras centro pažymą dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės 30 400 Eur, papildant, kad kiekvienais metais vidutinė rinkos vertė nustatoma pagal VĮ Registras centro pažymą; nuo bylos iškėlimo teisme dienos pakeitė 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr.  N49/01-0151 10 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „10. Nuompinigiai (užmokestis už žemės nuomą (suma skaičiais ir žodžiais, nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) indeksavimas, įskaitant užmokestį už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus)) – 327,00 Lt (trys šimtai dvidešimt septyni litai 00 ct)“, vietoje ,,327,00 Lt (trys šimtai dvidešimt septyni litai 00 ct)“ žodžiais ,,žemės sklypo nuomą mokamas nuomos mokestis – po 100 Eur kas mėnesį, metams 1 200 Eur“; pakeitė 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 11 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „11. Nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) mokėjimo terminai ir sąlygos – nėra“ ir jį išdėstė taip: „11. Nuomos mokestis už žemės sklypo nuomą mokamas už einamąjį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 d., pinigus pervedant nuomotojos D. K. banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią AB SEB banke.“; atmetė reikalavimą dėl 12 nuomos punkto pakeitimo; paliko galiojančią redakciją dėl 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 12 punkto, kuriame yra nurodyta, kad „12. Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei grąžinimu, pasibaigus nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai – nėra“, pakeičiant žodį ,,nėra“ žodžiais – ,,Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei grąžinimu, pasibaigus nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai pagal galiojančius įstatymus, iškilę ginčai sprendžiami teisme“; pakeitė 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 14 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „14. Atsakomybė už žemės sklypo nuomos sutarties pažeidimus – įstatymų nustatyta tvarka.“, ir jį išdėstė taip: „14. Jeigu nuomininkas UAB „Saurida“ vėluoja mokėti žemės sklypo nuomos mokestį, jis privalo mokėti nuomotojai D. K. 0,03 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą sumokėti dieną nuo vėluojamos sumokėti pinigų sumos. Vėluojant sumokėti nuomos mokestį ilgiau kaip 3 mėnesius, nuomotoja D. K. turi teisę nutraukti nuomos sutartį vienašališku raštišku pranešimu, įspėjus apie nuomos sutarties nutraukimą nuomininką UAB „Saurida“ prieš 15 kalendorinių dienų.“; panaikino 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 17 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „17. Įstatymų ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka pasikeitus valstybinės žemės nuompinigiams (užmokesčiui už žemės nuomą) bei kitiems reikalavimams, šios sutarties šalys privalo vadovautis priimtais pakeitimais“; priteisė iš ieškovės atsakovei 1 250,05 Eur bylinėjimosi išlaidas.

7.       Teismas konstatavo, kad gera valia nesusitarus, ieškinys pareikštas dėl žemės nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, nuomos mokesčio padidinimo 2021 m. vasario 15 d., t. y. nepraleidus CK 1.125 straipsnyje nustatyto senaties termino, kadangi iki pretenzijos pareiškimo ieškovė aktyviais veiksmais neišreiškė valios ir įstatymo nustatyta forma nesiekė, kad būtų pakeistos žemės sklypo nuomos sąlygos.

8.       Teismas sprendė, kad toks (327 Lt per metus, kas eurais sudaro 94,71 Eur) žemės sklypo nuomos mokestis neatitinka šiuolaikinių rinkos diktuojamų kainų, įtvirtina esminę šalių nelygybę, kadangi nuomininkė UAB „Saurida“ naudojasi žemės sklypu strategiškai geroje vietoje ((duomenys neskelbtini) miestelio centre), žemės sklype yra įsirengusi benzino kolonėlę, išvystyta infrastruktūra, vykdo joje prekybą tiek kuru, tiek kitomis prekėmis, o ieškovė už žemės sklypo nuomą gauna minimalią nuomą.

9.       Teismas priėmė išvadą, kad susiklosčiusiomis rinkos sąlygomis žemės sklypo rinkos nuomos kaina 650 Eur per mėnesį arba 7 800 Eur per metus neatitinka šalių interesų pusiausvyros.

10.       Teismas sprendė, kad 0,228 ha žemės sklypo nuomos kaina metams, kuri atitiktų šalių interesų pusiausvyrą, yra 1 200 Eur arba 100 Eur per mėnesį.

11.       Teismas nurodė, kad prašomas nustatyti nuomos sutarties terminas (10 metų) neužkerta atsakovei kelio baigiantis nuomos sutarties galiojimui terminą pratęsti.

12.       Teismas nustatė, kad žemės sklypo vertė sprendimo priėmimo dienai yra 30 400 Eur, o ne 21 799,08 Lt (6 313,44 Eur) kaip, kad yra nurodyta nuomos sutarties 9 punkte, tačiau sprendė, jog nėra pagrindų naikinti nuomos sutarties 9 punkto CK 6.228 straipsnio pagrindu, kadangi šiame punkte nėra įtvirtinta jokios šalių nelygybės, o juo labiau esminės.

13.       Teismas pažymėjo, kad sklypo vertė nuomos sutartyje yra aktuali, kadangi nuo jos yra skaičiuojamas žemės sklypo nuomos mokestis, taigi nuomos sutarties 9 punktas negali būti panaikintas, todėl keistinas dalinai, vietoje nurodytos kainos 21 799,08 Lt (6 313,44 Eur) į nurodytą žemės sklypo įvertinimą pagal VĮ Registrų centro pažymą dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės 30 400 Eur, papildant, kad kiekvienais metais vidutinė rinkos vertė nustatoma pagal VĮ Registrų centro pažymą.

14.       Teismas reikalavimą dėl sutarties 12 punkto pakeitimo atmetė ir nurodė, kad negalima numatyti sąlygų į priekį, tai prieštarautų esminei žemės sklypo nuomos sąlygai, numatytai 4 punkte.

15.       Teismas, atsižvelgęs į tai, kad sprendimo priėmimo metu delspinigių dydis už nesumokėtus ar pavėluotai sumokėtus mokesčius buvo 0,03 proc., delspinigių dydį įtraukė į sutarties 14 punktą vietoje prašomo 0,2 proc.

16.       Teismas tenkino reikalavimą dėl sutarties 17 punkto panaikinimo, kadangi nuomos, nuompinigių, delspinigių klausimai detaliai aptarti sutarties pakeitimo punktuose.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos teisiniai argumentai

17.       Apeliaciniu skundu ieškovė D. K. prašo: 1) pašalinti iš Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo motyvuojamosios dalies šiuos motyvus: „Sklypo vertė nuomos sutartyje yra aktuali (CK 6.550 straipsnio 1 d.), kadangi nuo jos yra skaičiuojamas žemės sklypo nuomos mokestis, ko pasekoje nuomos sutarties 9 punktas negali būti panaikintas <...>.“; 2) Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimą pakeisti toje dalyje, kurioje buvo išspręstas 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 9 punkto pakeitimo klausimas ir sprendimą keičiamoje dalyje išdėstyti taip: „2. Pakeisti 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 9 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „9. Žemės sklypo vertė (indeksuota koef. - 1.6) – 21 799,08 Lt (dvidešimt vienas tūkstantis septyni šimtai devyniasdešimt devyni litai 08 ct) (iš to skaičiaus 14 507,16 Lt vertės priedas dėl inžinerinių įrenginių)“ , ir jį išdėstyti taip: „9. Žemės sklypo vertė – 30 400 EUR. Kiekvienais metais vidutinė rinkos vertė nustatoma pagal VĮ Registras centras pažymą arba individualų žemės sklypo įvertinimą, atliktą turto vertintojo.“; 3) Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimą pakeisti toje dalyje, kurioje buvo išspręstas 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 10 punkto pakeitimo klausimas ir sprendimą keičiamoje dalyje išdėstyti taip: „3. Nuo bylos iškėlimo teisme dienos pakeisti 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 10 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „10. Nuompinigiai (užmokestis už žemės nuomą (suma skaičiais ir žodžiais, nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) indeksavimas, įskaitant užmokestį už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus)) – 327,00 Lt (trys šimtai dvidešimt septyni litai 00 ct)“, ir išdėstyti taip: „10. Už žemės sklypo nuomą mokamas nuomos mokestis – 650 EUR kas mėnesį.“; 4) priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas; 5) prijungti prie bylos rašytinius įrodymus. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

17.1.       Dėl pirmosios instancijos teismo motyvų sprendime, kuriais remiantis buvo atliktas nuomos sutarties 9 punkto pakeitimas, nurodo, kad tokie motyvai prieštarauja CK 6.550 straipsnio 1 dalyje nurodytam teisiniam reglamentavimui, kadangi CK 6.550 straipsnio 1 dalyje nėra nurodyta, kad žemės sklypo vertė privalo būti žemės nuomos sutartyje. Be to, tokių motyvų nepašalinimas kels dviprasmybių, kaip vis dėlto yra skaičiuojamas žemės sklypo nuomos mokestis ir koks jis vis dėlto turi būti. Ieškovė prašė nustatyti ginčo žemės sklypo nuomos mokestį pagal analogiškų sklypų nuomos rinkos kainas. Prašomas nustatyti nuomos mokestis nebuvo susietas su ginčo žemės sklypo rinkos verte. Pagal pirmosios instancijos teismo sprendimą yra visiškai nesvarbu, ar ginčo žemės sklypo vertė yra 30 400 Eur ar 100 000 Eur, vis tiek pirmosios instancijos teismo yra nustatytas fiksuoto dydžio nuomos mokestis – 100 Eur per mėnesį.

17.2.       Atliktas pirmosios instancijos teismo nuomos sutarties 9 punkto pakeitimas pažeidžia ieškovės teises ir interesus, kadangi pagal jį ieškovei yra eliminuota galimybė žemės sklypo vidutinę rinkos vertę nusistatyti atliktus individualų žemės sklypo įvertinimą. VĮ Registrų centras turto vidutinę rinkos vertę nustato masinio vertinimo būdu, neapžiūrint turto ir nevertinant to turto individualių savybių, ko pasekoje VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė turto rinkos vertė dažniausiai būna 40 proc. mažesnė nei nustatyta individualaus vertinimo būdu. Tai kels problemų ateityje tiek derantis dėl naujo nuomos mokesčio, pasibaigus teismo nustatytam nuomos sutarties terminui, tiek derantis dėl žemės sklypo pardavimo, kadangi vidutine žemės sklypo rinkos verte šalys bus priverstos laikyti tą žemės sklypo rinkos vertę, kurią nustatė VĮ Registrų centras masinio vertinimo būdu.

17.3.       Dėl pirmosios instancijos teismo atlikto nuomos sutarties 10 punkto pakeitimo nurodo, kad pirmosios instancijos teismas, sprendimu nustatydamas ginčo žemės sklypo nuomos mokesčio dydį, nepagrįstai atmetė byloje buvusius įrodymus, kurie patvirtino, jog ginčo žemės sklypo nuomos mokestis į mėnesį turi būti 650 Eur. Teismas, nustatydamas ginčo žemės sklypo nuomos mokesčio dydį, rėmėsi niekuo nepagrįstais atsakovės argumentais, kad prašomas nustatyti nuomos mokestis yra per didelis. Teismas pats nustatė nuomos mokesčio dydį, nors neturėjo tam reikiamos kompetencijos ir kvalifikacijos. Teismas padarė nepagrįstas išvadas, kad ieškovės prašomas nustatyti nuomos mokestis (650 Eur per mėnesį) neatitinka šalių interesų pusiausvyros.

17.4.       Pirmosios instancijos teismas būtų galėjęs nesiremti UAB (duomenys neskelbtini) 2020 m. spalio 18 d. parengta Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės ekspertinio tyrimo konsultacine išvada, jei į bylą būtų buvusi pateikta kita turto vertintojo išvada, kurioje būtų nurodyta, kad UAB (duomenys neskelbtini) konsultacinėje išvadoje pateikta ginčo žemės sklypo rinkos nuomos kaina yra per didelė. Pabrėžtina, jog jokios kitos išvados byloje nebuvo. Ko pasekoje, pirmosios instancijos teismas negalėjo nesivadovauti profesionalaus turto vertintojo surašyta konsultacine išvada, kuri nebuvo paneigta kitu analogiško pobūdžio įrodymu. Pirmosios instancijos teismas pats padarė išvadą, kad teisingas nuomos mokesčio dydis turėtų būti 100 Eur per mėnesį, nors neturėjo tam nei reikiamos kompetencijos, nei kvalifikacijos, nei išsilavinimo, nei patirties. Teismo išvados, jog teisingas nuomos mokestis yra 100 Eur, o ne kitoks, yra absoliučiai nemotyvuotos ir nepagrįstos.

17.5.       Pirmosios instancijos teismo padaryta išvada sprendime, kad ieškovės prašomas nustatyti nuomos mokestis neatitinka šalių interesų pusiausvyros, yra padaryta ignoruojant byloje buvusius įrodymus. Pirmosios instancijos teismo nustatytas nuomos mokestis yra naudingas tik atsakovei, tačiau ne ieškovei, kadangi atsakovė, naudodamasi ieškovės žemės sklypu ir toliau generuos šimtatūkstantinį pelną, o ieškovei mokės tik 100 Eur per mėnesį nuomos mokesčio už jos žemės sklypo nuomą ir prarastą galimybę pačiai ieškovei naudotis šiuo žemės sklypu.

17.6.       Pirmosios instancijos teismas, nustatinėdamas ginčo žemės sklypo nuomos mokestį negalėjo remtis valstybinę nuomą reglamentuojančiais teisės aktais, kadangi nuomojant valstybinę ir privačią žemę yra siekiama skirtingų tikslų. Teismas, spręsdamas klausimą dėl privačios žemės nuomos mokesčio dydžio, negalėjo remtis valstybinės žemės nuomą reglamentuojančiais teisės aktais.

17.7.       Pagal internete esančias rinkos kainas, ieškovė netgi galėtų gauti nuo 676 Eur (26 Eur už arą x 26 arai = 676 Eur) iki 1 671,54 Eur (64,29 Eur už arą x 26 arai = 1 671,54 Eur) nuomos mokesčio į mėnesį, jei nuomotų savo žemės sklypą kitiems asmenims. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovės prašytas nustatyti nuomos mokesčio dydis buvo per didelis, prieštarauja kartu su apeliaciniu skundu teikiamiems įrodymams.

18.       Atsakovė UAB „Saurida“ pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kuriame prašo atsisakyti priimti ieškovės su apeliaciniu skundu pateiktus rašytinius įrodymus, apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimo išlaidas. Nurodo šiuos argumentus:

18.1.       Su ieškovės argumentais sutarties 9 punkto pakeitimo atsakovė nesutinka ir nurodo, kad skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas nepateikė jokios formulės ar kainodaros, lemiančios tai, kad nuomos mokestis tiesiogiai kinta pagal sklypo vertę. Nesant tokių motyvų skundžiamame sprendime, pirmosios instancijos teismo išvada, kad sklypo vertė aktuali sutarčiai, nes nuo jos yra skaičiuojamas nuomos mokestis, turėtų būti suprantama tik kaip bendro pobūdžio teiginiai, jog nuomos kainą, kaip ir įprasta rinkos ekonomikoje, lemia paties nuomojamo daikto kaina. Šios aplinkybės neneigia net pati ieškovė. Tai reiškia, kad pats savaime teiginys, kad sklypo vertė reikšminga nuomos mokesčiui, nėra neteisingas ir nepagrįstas. Skundžiamo sprendimo motyvai, kuriais pakeistas sutarties 9 punktas, yra pagrįsti. Šiuo aspektu pažymėtina, kad pati ieškovė dalies jų – sutarties 9 punkte nėra jokios šalių nelygybės, juolab esminės – net neginčija. Dėl to šioje dalyje skundžiamas sprendimas neturi būti pakeistas.

18.2.       Priešingai nei nurodo ieškovė, atsakovės argumentai dėl per didelio ieškovės prašomo nustatyti nuomos mokesčio už naudojimąsi sklypu buvo kaip tik pagrįsti, t. y. jie buvo pagrįsti teisės normomis, viešai prieinama informacija, pačios ieškovės pateikta ekspertinio tyrimo išvada dėl sklypo nuomos mokesčio. Būtent tai pirmosios instancijos teismas ir vertino, kas atsispindi skundžiamame sprendime. Pažymėtina, kad apeliaciniu skundu tokių atsakovės argumentų, kuriais buvo remtasi priimant skundžiamą sprendimą, ieškovė net neginčija.

18.3.       Pirmosios instancijos teismas, nenukrypdamas nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 218 straipsnio nuostatomis, pateikė konkrečius motyvus, kuriais remiantis pagrindė savo sprendimą, kodėl nesivadovavo ieškovės į bylą pateikta ir UAB (duomenys neskelbtini) parengta konsultacine išvada. Pati ieškovė apeliaciniu skundu nenurodė jokios teisės normos, kuri pagrįstų skunde dėstomus argumentus, kad pirmosios instancijos teismas privalėjo remtis UAB (duomenys neskelbtini) parengta konsultacine išvada, kadangi jokios kitos išvados dėl sklypo nuomos mokesčio byloje nebuvo. Tokie ieškovės argumentai akivaizdžiai prieštarauja CPK 218 straipsnio nuostatoms, nes net teismo paskirto teismo eksperto išvadai teismui nėra privaloma.

18.4.       Ieškovė akcentuoja tik tai, kad visa atsakovės veikla tam tikru laikotarpiu yra pelninga. Remiantis tuo, ieškovė teigia, kad ir jai dėl to turėtų būti mokamas didesnis nuomos mokestis, tačiau tai akivaizdžiai yra nesąžininga, nes ieškovė prašo nustatyti fiksuotą nuomos mokestį, o ne tokį, kuris būtų susijęs su atsakovės veiklos rezultatu, t. y. iš ieškovės pozicijos matyti, kad atsakovei veiklą vykdant nuostolingai, ieškovė neketina nereikalauti nuomos mokesčio arba pati padengti atsakovės nuostolių. Taigi, visiškai nepagrįsta nustatant nuomos mokestį atsižvelgti tik į tai, kad tam tikru periodu tam tikras juridinis asmuo veikė pelningai ir dėl to nustatyti didesnį nuomos mokestį. Nustatant nuomos mokestį už naudojimąsi sklypu, nėra jokio pagrindo atsižvelgti į atsakovės veiklos rezultatus ir nustatyti atitinkamai didesnio nuomos mokesčio.

18.5.       Skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas pagrįstai rėmėsi valstybinę nuomą reglamentuojančiais teisės aktais.

19.       Apeliacinius skundu atsakovė UAB „Saurida“ prašo Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimą dalyje dėl 1, 2, 3, 4, 6, 7 punktų rezoliucinėje dalyje (t. y. dėl sutarties 2, 9, 10, 11, 14, 17 punktų pakeitimo) panaikinti ir joje priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

19.1.       Pirmosios instancijos teismas neįsigilino į atsakovės poziciją dėl ieškinio senaties termino ir ieškinio senaties termino aspektu skundžiamame sprendime pasisakė nepakankamai ir šioje dalyje neatskleidė bylos esmės. Skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas nepateikė visiškai jokių motyvų dėl to, nuo kada šiuo konkrečiu atveju prasidėjo būtent ieškovės ieškinio senaties termino pradžia, kodėl ji nuo tada prasidėjo, kokie teisiniais bei faktiniai argumentai tai pagrindžia.

19.2.       Vien tai, kad sutarties 2 punkte yra numatytas sutarties terminas, nereiškia, kad jis toks ir yra. Kaip bylos nagrinėjimo metu nurodė pati ieškovės atstovė, sutartis šiai dienai yra neterminuota, niekas jos nelaiko terminuota. Taigi, sutarties 2 punkte nėra jokių sutarties spragų. Atsakovės argumentai visiškai neišnagrinėti, pirmosios instancijos teismas taip ir nepasisakė dėl to, kad CK 6.481 straipsnis yra transformavęs sutarties 2 punktą ir dėl jo pakeitimas nėra reikalingas ieškinio pagrindu, nes ir pati ieškovė pripažįsta, kad sutartis tapo neterminuota.

19.3.       Skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas pasisakė tik tiek, kad delspinigių nustatymas yra reikalingas dėl to, kad atsakovė“ nevykdė pareigos mokėti žemės sklypo nuomos mokestį. Tačiau pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu taip ir neįvertinto, kad pati ieškovė nuo 2006 m., įstojus į sutartį, elgėsi visiškai pasyviai, į atsakovę nesikreipė eilę metų ir taip pat sukūrė sutarties nevykdymo praktiką. Pirmosios instancijos teismas nepasisakė ir dėl to, kodėl kitos priemonės (palūkanos pagal įstatymą, procesinės palūkanos) yra nepakankamos skatinti atsakovę mokėti nuomos mokestį. Pirmosios instancijos teismas nenustatė, kad ieškovė bylose dėl skolos priteisimo būtų prašiusi palūkanų (CK 6.210 straipsnio 1 dalis) priteisimo. Dėl to iš skundžiamo sprendimo lieka neaišku, kodėl vien palūkanos pagal įstatymą negali būti užtikrinančios nuomos mokesčio sumokėjimo.

19.4.       Ieškiniu keltas reikalavimas dėl sutarties 10 punkto pakeitimo turėjo būti atmestas. Dėl su sutarties 10 punkto pakeitimu teiktų atsakovės motyvų pirmosios instancijos teismas nepasisakė. Dėl to atsakovė negali išdėstytų argumentų, paneigiančių pirmosios instancijos išvadą ir taip pasinaudoti apeliacijos teise. Atsakovės nuomone, tai sudaro pagrindą panaikinti skundžiamą sprendimą.

19.5.       Sutarties 9 punkte nėra jokių spragų, kurios trukdytų vykdyti sutartį, todėl atsakovė nesutinka su skundžiamo sprendimo dalimi, kuria buvo pakeistas sutarties 9 punktas.

19.6.       Atsakovė su šia skundžiamo sprendimo dalimi dėl sutarties 11 punkto pakeitimo nesutinka remdamasi tuo, kad sutarties 11 punkte nėra visiškai jokių spragų ir sutartis jau ir šiai dienai numato, kada pagal sutartį turi būti mokamas nuomos mokestis.

19.7.       Sutarties 17 punktas ginčo šalims yra aktualus ir reikšmingas, kadangi nukreipia į teisės aktus, reikalingus sutarčiai vykdyti, pavyzdžiui, Kaišiadorių rajono savivaldybės tarybos 2021 m. gruodžio 23 d. sprendimą Nr. V17E-294 „Dėl 2022 metų valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifo, mokėjimo termino ir lengvatų nustatymo“. Jo pagrindu nustatomas nuomos mokesčio dydis už sklypo nuomą, taip pat nuomos mokesčio sumokėjimo terminas. Dėl to, atsakovės vertinimu, šiuo atveju sutarties 17 punkte yra numatyta ne spraga, o ginčo šalims reikalinga nuostata, kuri būtent ir leidžia vykdyti sutartį tinkamai.

20.       Ieškovė D. K. pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriame prašo atsakovės apeliacinį skundą atmesti, tenkinti ieškovės apeliacinį skundą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos argumentus:

20.1.       Pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai laikė, jog ieškovė nėra praleidusi ieškinio senaties termino reikalavimui dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo pareikšti. Ieškinio senaties termino pradžia ieškovei pareikšti ieškinį dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, prasidėjo pasibaigus terminui atsakovei pateikti atsakymą į ieškovės siūlymą keisti nuomos sutartį ir sužinojus, kad atsakovė nuomos sutartyje nieko keisti nenori, t. y. 2021 m. sausio 28 d. Ieškovės teisių pažeidimas pasireiškė tuo, jog atsakovė nesutiko keisti nuomos sutarties sąlygų.

20.2.       Priešingai nei teigia atsakovė savo apeliaciniame skunde, nuomos sutarties terminas nebuvo aiškus ir buvo būtina atlikti nuomos sutarties 2 punkto pakeitimą. Pirmosios instancijos teismas sprendimu nuomos sutarties 2 punkto pakeitimą atliko visiškai pagrįstai. Sprendime atliktas nuomos sutarties 2 punkto pakeitimas niekaip nepažeidžia atsakovės teisių, kadangi atsakovė galės naudotis ieškovės žemės sklypu 10 metų, o vėliau, pasibaigus nuomos sutarties terminui, galės tartis dėl naujų žemės sklypo nuomos sąlygų.

20.3.       Remiantis teisiniu reglamentavimu ir teismų praktika teismo sprendime nėra būtina pateikti detalių motyvų dėl kiekvieno byloje šalių naudoto argumento, o pakanka padaryti tik apibendrintas išvadas dėl byloje nagrinėtų aplinkybių. Taigi, faktinė aplinkybė, kad sprendime nėra pateikta išvadų dėl visų atsakovės byloje teiktų argumentų, negali būti laikoma absoliučiu sprendimo negaliojimo pagrindu.

20.4.       Pirmosios instancijos teismo atlikti nuomos sutarties 14 punkto pakeitimai yra pagrįsti, kadangi įstatyme nustatytos palūkanos nedrausmina atsakovės ir neatgraso jos nuo nuomos sutarties pažeidimų. Atsakovė gražiuoju nuomos mokesčio ieškovei nemoka. Ieškovė yra priversta nuomos mokestį iš atsakovės prisiteisinėti teismine tvarka. Nuomos sutarties 14 punkto pakeitimas neturės atsakovei neigiamos įtakos, jei jis tvarkingai vykdys savo finansinius įsipareigojimus ieškovei.

20.5.       Pirmosios instancijos teismas priėmė pagrįstą sprendimą keisti nuomos sutarties 10 punktą, kadangi jame nustatytas nuomos mokestis nebeatitiko rinkos kainų ir įtvirtino esminę šalių nelygybę. Pažymėjo, kad teismas nustatė neteisingą nuomos mokesčio dydį nuomos sutarties 10 punkte. Išsamūs argumentai, koks turėjo būti nustatytas teisingas nuomos mokesčio dydis Nuomos sutarties 10 punkte, yra pateikti ieškovės apeliaciniame skunde.

20.6.       Atsakovės argumentai, kad ginčo situacijoje nebuvo pagrindo keisti nuomos sutarties 10 punkto, kadangi nuomos mokestis galėjo būti nustatytas pagal valstybinės žemės nuomą reglamentuojančius teisės aktus, prieštarauja Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimams.

20.7.       Pirmosios instancijos teismas sprendime pagrįstai nusprendė, jog turi būti keičiamas nuomos sutarties 9 punktas, kadangi jame buvo neaktualių sąlygų (nurodyta žemės sklypo vertė, buvusi 2001 m.), tačiau nuomos sutarties 9 punkto pakeitimą atliko ne taip, kaip turėjo tą padaryti. Sprendime atliktas nuomos sutarties 9 punkto pakeitimas niekaip nepažeidžia atsakovės teisių.

20.8.       Pirmosios instancijos teismo sprendimas dalyje dėl nuomos sutarties 11 punkto pakeitimo yra pagrįstas. Buvusi nuomos sutarties 11 punkto redakcija sudarė pagrindus atsakovei spekuliuoti ir nemokėti ieškovei nuomos mokesčio.

20.9.       Pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria buvo nuspręsta panaikinti nuomos sutarties 17 punktą, yra pagrįsta ir teisėta, todėl negali būti panaikinta atsakovės apeliaciniame skunde nurodytų motyvų pagrindu. Ieškovės mamai Z. M. atkūrus nuosavybės teises į ginčo žemės sklypą, o ieškovei šį žemės sklypą paveldėjus, žemės sklypas tapo nebe valstybinė nuosavybė, o privati. Privačią nuosavybę reguliuoja kitokios teisės normos ir principai nei valstybinę nuosavybę. Teisės aktai, reglamentuojantys valstybinę nuosavybę, ginčo situacijoje nebegalėjo būti taikomi.

Teisėjų kolegija 

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai

ir išvados

21.       Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šioje byloje apeliacinės instancijos teismas nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama neperžengiant apeliacinio skundo ribų.

22.       Ieškovė su apeliaciniu skundu pateikė skelbimus iš internetinio puslapio www.aruodas.lt ir prašo prijungti juos prie bylos. Nurodo, kad iš šių skelbimų matyti komercinės paskirties žemės sklypų nuomos kainos, o ieškovės prašomas nustatyti žemės sklypo nuomos mokestis nebuvo per didelis ir atitiko šiandienines rinkos kainas. Būtinybė teikti papildomus į rodymus ieškovei atsirado tik susipažinus su sprendimu, kadangi iki tol ieškovė neturėjo jokių pagrindų įtarti, kad teismas gali nesivadovauti jos pateikta konsultacine išvada, kurią buvo parengęs kvalifikuotas turto vertintojas. Atsakovė su šių įrodymų prijungimu prie bylos nesutinka ir nurodo, kad šie įrodymai galėjo būti pateikti bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu, tačiau nebuvo pateikti dėl ieškovės pasyvumo. Apeliaciniu skundu jie į bylą teikiami tik dėl to, kad ieškovės atžvilgiu priimtas nepalankus sprendimas. Ieškovė pateikia tik skelbimų kopijas, kas nėra objektyvūs duomenys sklypo nuomos kainai nustatyti, kadangi skelbimai atspindi tik nuomotojų norimą gauti nuomos mokestį. Tuo tarpu faktinę nuomos vertę tam tikrų sklypų nuomos kategorijoje atspindi ne skelbimai, o realiai įvykę ir įregistruoti sandoriai, tik kurie atspindi kokio dydžio nuomos mokestį faktiškai įsipareigoja mokėti nuomininkai.

23.       CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.

24.       Ieškovės kartu su apeliaciniu skundu pateiktų ir prašomų priimti įrodymų apimtis nėra didelė, su jais atsakovė turėjo galimybę supažinti ir pateikti dėl jų savo nuomonę, jų priėmimas neužvilkins bylos nagrinėjimo. Be to, vertinant juos, o taip pat vėliau pateiktus (2022 m. birželio 21 d. Nr. DOK-16493, 2022 m. liepos 25 d. Nr. DOK-18842), pirmosios instancijos teismo išvadų ir jau byloje esančių įrodymų kontekste, jie turi svarbią reikšmę teisingam ginčo išsprendimui. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, apeliacinės instancijos teismas priėmė ieškovės pateiktus naujus įrodymus ir juos vertina karu su kitais byloje esančiais įrodymais (CPK 314, 185 straipsniai).

25.       Bylos medžiaga nustatyta, kad pagal 2001 m. spalio 2 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N49/01-0151 (toliau – Nuomos sutartis) 0,2642 ha ploto žemės sklypą, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu: (duomenys neskelbtini), Lietuvos valstybė buvo išnuomavusi atsakovei UAB „Saurida“ (toliau – atsakovė). Sklypo nuosavybės teisė 2005 m. birželio 14 d. Kauno apskrities viršininko sprendimu Nr. 9-18667 ir įsakymu Nr. 02-04-6046 perėjo Z. M., jos atžvilgiu atkūrus nuosavybės teises į sklypą. Z. M. mirus, sklypo nuosavybės teisė 2006 m. lapkričio 14 d. paveldėjimo teisės liudijimo Nr. 2-7045 pagrindu perėjo ieškovei D. K. (toliau – ieškovė). Ieškovės vertinimu, Nuomos sutartyje yra nebeaktualių sąlygų, trūksta aiškumo dėl nuomos mokesčio mokėjimo terminų ir tvarkos, nėra jokių sankcijų nuomininkui už nuomos mokesčio nemokėjimą, nuomos mokestis šiai dienai neatitinka rinkos kainų, yra neprotingai mažas, neatitinka sutarties lygiateisiškumo principo ir pažeidžia ieškovės teises ir interesus, todėl ieškovė 2020 m. gruodžio 18 d. pateikė atsakovei siūlymą dėl Nuomos sutarties pakeitimo. Atsakovei nepateikus atsakymo, ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. 2022 m. kovo 14 d. sprendimu Kauno apylinkės teismas ieškovės ieškinį tenkino iš dalies. Su tokiu teismo sprendimu nesutinka abi šalys.

26.       Atsakovė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nurodė, jog ieškinys pareikštas nepraleidus CK 1.125 straipsnyje nustatyto senaties termino, nes iki pretenzijos pareiškimo ieškovė aktyviais veiksmais neišreiškė valios ir įstatymo nustatyta forma nesiekė, kad būtų pakeistos Nuomos sutarties sąlygos. Atsakovės vertinimu, priešingai nei teigė teismas, ieškovė yra praleidusi ieškinio senaties terminą. Ieškovė Nuomos sutartimi domėjosi, buvo aktyvi iš jos kylančių teisinių santykių šalis, pati ieškovė nurodo, kad esminė šalių nelygybė Nuomos sutarties 10 punkto aspektu, esant ženkliai per mažai nuomos kainai, egzistavo jau 2006 m., tačiau savo tariamai pažeistas teises nagrinėjamoje byloje gina netinkamai, kadangi reiškia reikalavimus, kurių atžvilgiu yra suėjęs ieškinio senaties terminas.

27.       Ieškinio senatis – tai įstatymų nustatytas laiko tarpas (terminas), per kurį asmuo gali apginti savo pažeistas teises pareikšdamas ieškinį (CK 1.124 straipsnis). Bendrasis ieškinio senaties terminas yra dešimt metų, tačiau atskirų rūšių reikalavimams CK bei kiti teisės įstatymai gali nustatyti sutrumpintus ieškinio senaties terminus (CK 1.125 straipsnio 1 ir 2 dalys). Pagal CK 1.127 straipsnio 1 dalį, ieškinio senaties terminas prasideda nuo teisės į ieškinį atsiradimo dienos. Teisė į ieškinį atsiranda nuo tos dienos, kurią asmuo sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą. Ieškinio senaties termino pabaiga iki ieškinio pareiškimo yra pagrindas ieškinį atmesti, jeigu kita ginčo šalis reikalauja taikyti ieškinio senatį (CK 1.126 straipsnio 2 dalis, 1.131 straipsnio 1 dalis).  

28.       Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad 2020 m. gruodžio 18 d. ieškovė pateikė pasiūlymą atsakovei dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ir nurodė, kad atsakovė atsakymą į siūlymą pateiktų per 30 dienų nuo pasiūlymo gavimo dienos. Atsakovė atsakymo į ieškovės pasiūlymą per jame nurodytą terminą nepateikė, todėl 2021 m. vasario 15 d. ieškovė pateikė teismui ieškinį dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Šiuo atveju dešimties metų ieškinio senaties termino pradžia laikytina ieškovės sužinojimo, kad atsakovė neketina keisti Nuomos sutarties sąlygų, data, t. y. 2021 m. sausio 28 d., ieškovei teigiant, kad per pasiūlyme nurodytą terminą atsakovė atsakymo nepateikė, o ieškovės atstovei susisiekus su atsakovės atstovu telefonu buvo gautas atsakymas, kad atsakovė Nuomos sutartyje nieko neketina keisti. Šių ieškovės nurodytų aplinkybių atsakovė neginčija, tačiau mano, kad ieškovė apie savo teisių pažeidimą galėjo žinoti jau tuomet, kai įstojo į sutartį, pakeisdama valstybę nuomotojo pusėje, t. y. 2006 m. Tačiau toks atsakovės aiškinimas nesudaro pagrindo ieškinio senatį pradėti skaičiuoti nuo 2006 m., nes ieškovei įgijus nuosavybės teisę į žemę (2006 m.), tuo metu esamos Nuomos sutarties sąlygos nesudarė pagrindo ieškovei nuspręsti, kad jos teisės yra pažeidžiamos. Ieškovės teisių pažeidimas pasireiškė tuo, kad atsakovė nesutiko keisti Nuomos sutarties sąlygų. Būtent nuo tada, kai ieškovė sužinojo, kad atsakovė nesutinka keisti Nuomos sutarties sąlygų, ir prasideda ieškinio senaties termino eiga. Taigi, kaip iš esmės pagrįstai sprendė pirmosios instancijos teismas, ieškinys pareikštas nepraleidus CK 1.125 straipsnyje nustatyto senaties termino, o tokia išvada, kaip rodo skundžiamo sprendimo turinys (sprendimo 6 puslapio 4–5 pastraipos), yra pakankamai motyvuota. Teismo glausti argumentai, kad ieškinio senaties termino ieškovė nepraleido, nes iki pretenzijos pareiškimo aktyviais veiksmais nereiškė valios ir įstatymo nustatyta forma nesiekė, kad būtų pakeistos Nuomos sutarties sąlygos, nėra pagrindas teigti, jog sprendimas aptariamu aspektu visiškai nemotyvuotas.

29.       Ieškovė apeliaciniu skundu yra apskundusi pirmosios instancijos teismo sprendimą dalyje dėl atlikto Nuomos sutarties 9 ir 10 punktų pakeitimo ir prašo juos pakeisti ieškovės nurodytu būdu. Atsakovė apeliaciniu skundu nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimis dėl atlikto Nuomos sutarties 2, 9, 10, 11, 14 ir 17 punktų pakeitimo. Toliau teisėjų kolegija ir pasisako dėl minėtų Nuomos sutarties punktų.

30.       Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo (toliau – Įstatymas) (ginčui aktuali jo nuo 2002 m. birželio 6 d. galiojusi redakcija) 4 straipsnio 11 dalis numato, kad kaimo vietovėje žemė, kuri naudojama arba nuomojama fiziniams ir juridiniams asmenims, personalinėms įmonėms nuosavybės teise turimų pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų), taip pat poilsiaviečių pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų) eksploatacijai ir kuri pagal šio įstatymo 12 straipsnį nepriskirta valstybės išperkamai žemei, grąžinama natūra šio įstatymo nustatyta tvarka ir terminais. Teisės ir pareigos pagal žemės nuomos sutartį pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesusitaria kitaip. CK 6.559 straipsnis, reglamentuojantis žemės nuomos sutarties galiojimą pasikeitus žemės nuomotojui numato, kad kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Pagal CK 6.223 straipsnio 2 dalį, vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad  ši įstatymo norma sistemiškai turi būti taikoma su kitais specialius sutarties pakeitimo atvejus nustatančiais CK straipsniais – 6.204, 6.228 ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo 2009 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2009; kt.). Taigi, CK 6.223 straipsnio 2 dalies 2 punktas nukreipia į specialiuosius įstatymo numatytus sutarčių keitimo atvejus – CK 6.204, 6.228 ir kt. straipsnių nuostatas. Ieškinio turinys rodo, kad ieškovė pasirinko savo, jos vertinimu, pažeistas teises ginti Nuomos sutarties tam tikrų sąlygų pakeitimu, remiantis CK 6.228 straipsniu. Nors teismas nėra saistomas tokios ieškovės nuomonės, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, ieškinyje išdėsčiusi faktinį ieškinio pagrindą, ieškovė nurodė ir tinkamą materialiosios teisės normą.

31.       CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta sutarties šalies galimybė atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, nustatančios esminę sutarties šalių nelygybę. Įstatymų leidėjas esminę sutarties šalių nelygybę apibrėžia kaip situaciją, kai sutarties sudarymo metu sutartis ar jos sąlyga nepagrįstai suteikia kitai šaliai perdėtą pranašumą. Tam, kad būtų išsiaiškintas ir nustatytas pastarosios aplinkybės egzistavimas, įstatymas orientuoja, į ką turi būti atsižvelgiama, t. y. įtvirtina sąrašą įstatyme įvardytų aplinkybių, iš kurių nagrinėjamos bylos kontekste aktuali – būtinumas atsižvelgti į šalių sudarytos sutarties prigimtį ir tikslą. Be to, teismas, spręsdamas sutarties ar atitinkamos jos sąlygos pakeitimo klausimą, privalo įvertinti, kad pakeista sutartis ar atitinkama jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus. Bendrasis sąžiningumo principas įtvirtintas CK 1.5 straipsnyje, kuriame nustatyta, jog civilinių teisinių santykių subjektai, šalių susitarimu įstatymo numatytais atvejais nustatydami tarpusavio teises ir pareigas, privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais. Sąžiningumo principas yra fundamentalus privatinės teisės principas, kurio turinys teismų praktikoje atskleidžiamas nagrinėjant kiekvieną konkretų atvejį, vertinant konkrečios bylos aplinkybes, ginčo šalių elgesį. Sąžiningumo ir sąžiningos verslo praktikos principas taip pat įtvirtintas UNIDROIT patvirtintų tarptautinių komercinių sutarčių 1.7 straipsnyje – kiekviena sutarties šalis privalo laikytis sąžiningumo ir sąžiningos praktikos reikalavimų (Lietuvos Aukščiausiojo 2009 m. birželio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2009; kt.).

32.       Pirmosios instancijos teismas pakeitė Nuomos sutarties sąlygą, nustatančią, kad žemės sklypas išnuomojamas iki žemė bus grąžinta savininkams ir nustatė, kad žemės sklypas išnuomojamas 10 metų terminui; pasibaigus nuomos terminui nuomininkas UAB „Saurida“ turi galimybę nuomos sutartį pratęsti, šalims susitarus dėl naujos žemės sklypo nuomos kainos. Teisėjų kolegija šiuo klausimu pritaria atsakovės pozicijai, kad CK 6.481 straipsnis yra transformavęs Nuomos sutarties 2 punktą ir dėl to jo pakeitimas nėra reikalingas ieškinio pagrindu, nes ir pati ieškovė pripažįsta, kad Nuomos sutartis tapo neterminuota. CK 6.481 straipsnyje, reglamentuojančiame tolesnį naudojimąsi daiktu pasibaigus nuomos sutarčiai, įtvirtinta, kad, jeigu pasibaigus sutarties terminui, nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, jog sutartis tapo neterminuota. Nagrinėjamos bylos duomenimis nustatyta ir tai yra konstatavęs Kauno apygardos teismas 2021 m. spalio 26 d. byloje priimtoje nutartyje, kad Nuomos sutartis yra tapusi neterminuota, nes suėjus jos terminui šalys tęsė nuomos santykius ir nei viena iš jų tam neprieštaravo. Nors Nuomos sutarties 2 punkte yra numatytas Nuomos sutarties terminas, dėl CK 6.481 straipsnyje įtvirtinto teisinio reguliavimo ir faktinių bylos aplinkybių, kai ir pačios šalys šiai dienai Nuomos sutarties nelaiko terminuota, jis (numatytas terminas) netrukdo vykdyti Nuomos sutarties. Kaip nustatyta byloje, atsakovei nemokant nuomos mokesčio, ieškovė jį prisiteisia. Taigi, Nuomos sutarties 2 punkte nėra jokių spragų bet kuriai jos šaliai trukdančių tinkamai vykdyti Nuomos sutartį. Be to, ieškovės teikti procesiniai dokumentai ir paaiškinimai bylos nagrinėjimo metu rodo, kad ieškovė net ir neįrodinėjo, jog galiojantis Nuomos sutarties 2 punktas kaip nors trukdo vykdyti sutartį. Dėl to šiuo atveju nėra poreikio pildyti (tikslinti) Nuomos sutarties 2 punkto, pasinaudojant spragų pildymo institutu (CK 6.195 straipsnis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. kovo 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-66-313/2022).

33.       Kita vertus, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį ir į tai, kad pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, nekilnojamojo turto (šiuo atveju – žemės sklypo) nuomos terminas gali būti nustatomas pagal nuomininko tame žemės sklype turimų nuosavybės teisės objektų (pastatų) gyvavimo trukmę, numatytą aplinkos ministro 2002 m. spalio 30 d. įsakymu Nr. 565 patvirtintame Statybos techniniame reglamente STR 1.12.06:2002 „Statinio naudojimo paskirtis ir gyvavimo trukmė“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-124/2012). Tačiau nagrinėjamu atveju šia aplinkybe nei viena iš šalių byloje nesirėmė, todėl teisėjų kolegija plačiau šiuo aspektu nepasisako. Ieškovė net nenurodė ir neįrodinėjo aplinkybių dėl Nuomos sutarties 2 punkto pakeitimo, nustatant 10 m. žemės nuomos terminą, neužkertant atsakovei kelio jį pratęsti. Taigi, objektyvaus pagrindo keisti Nuomos sutarties 2 punktą byloje nenustatyta.

34.       Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė pakeisti Nuomos sutarties 2 punktą, todėl skundžiamas sprendimas šioje dalyje naikintinas ir priimtinas naujas sprendimas – atmesti ieškinį dalyje dėl Nuomos sutarties 2 punkto pakeitimo (CPK 185 straipsnis, 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).

35.       Pirmosios instancijos teismas nusprendė pakeisti Nuomos sutarties 9 punktą dalinai ir vietoje nurodytos kainos 21 799,08 Lt (6 313,44 Eur) į nurodytą žemės sklypo įvertinimą pagal VĮ Registras centro  pažymą dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės 30 400 Eur, papildant, kad kiekvienais metais vidutinė rinkos vertė nustatoma pagal VĮ Registras centras pažymą. Su tokiu teismo sprendimu šioje dalyje nesutinka abi šalys. Pažymėtina, kad ieškiniu ieškovė prašė šį punktą panaikinti. Apeliaciniame skunde nurodė, kad atliktas pirmosios instancijos teismo Nuomos sutarties 9 punkto pakeitimas pažeidžia ieškovės teises ir interesus, kadangi pagal jį ieškovei yra eliminuota galimybė žemės sklypo vidutinę rinkos vertę nusistatyti atliktus individualų žemės sklypo įvertinimą. Atsakovė apeliaciniame skunde teigia, kad šiuo atveju Nuomos sutarties 9 punkte nėra jokių spragų ir niekaip netrukdo vykdyti sutarties; be to, ir pati ieškovė prašė šią sutarties nuostatą panaikinti.

36.       Pagal CK 6.551 straipsnio 2 dalį, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Valstybinės žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka (CK 6.552 straipsnis).

37.       Nagrinėjamu atveju sudarant Nuomos sutartį jos šalis siejo valstybinės žemės nuomos teisiniai santykiai. Žemės sklypo vidutinė rinkos vertė buvo naudojama apskaičiuojant valstybės valdomo turto (nagrinėjamu atveju – žemės sklypo) nuomos kainą (nuomos mokestį) (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 12 punktas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ patvirtintų Taisyklių 38.11 punktas), o nuomos mokesčio dydį apskaičiuodavo valstybinės žemės nuomotojas (Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. lapkričio 19 d. nutarimo Nr. 1798 1.5 punktas). Tačiau vėliau, pasikeitus žemės sklypo savininkui ir žemės sklypą įgijus privačion nuosavybėn, neliko nuomininkui pareigos mokėti teisės aktų nustatyta tvarka apskaičiuoto nuomos mokesčio, kurio, kaip minėta, apskaičiavimui buvo naudojama žemės sklypo vertė (CK 6.551, 6.552 straipsniai, Žemės įstatymo 9 straipsnis) ir dėl kurio kilo ginčas (apie tai teisėjų kolegija pasisakys vėliau), nes privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu (CK 6.552 straipsnio 1 dalis).

38.       Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškovės reikalavimo panaikinti Nuomos sutarties 9 punktą, negalėjo remtis valstybinės žemės nuomą reglamentuojančiais teisės aktais ir jų pagrindu daryti išvados, kad sklypo vertė nuomos sutartyje yra aktuali, kadangi nuo jos yra skaičiuojamas žemės sklypo nuomos mokestis. Kita vertus, ieškovė apeliaciniame skunde negali kelti reikalavimų, papildant reikalavimą dėl individualaus žemės sklypo įvertinimo, kurių nenagrinėjo pirmosios instancijos teismas (CPK 312 straipsnis). Nors šiuo atveju Nuomos sutarties 9 punktas yra praradęs prasmę, ieškovės argumentai, kad teisingas žemės sklypo rinkos vertės nustatymas nekels problemų ateityje tiek derantis dėl naujo nuomos mokesčio, tiek derantis dėl žemės sklypo pardavimo, nesusiję su tinkamu šios sutarties vykdymu, o taip pat nepatenka nei į CK 6.195 straipsnio, nei į CK 6.228 straipsnio reguliavimo sritį. Pažymėtina, kad apeliaciniu skundu ieškovė šio Nuomos sutarties punkto panaikinti neprašo. Taigi, teisėjų kolegijos vertinimu, yra pagrindas panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą dalyje dėl Nuomos sutarties 9 punkto pakeitimo ir priimti šioje dalyje naują sprendimą – atmesti ieškinį dalyje dėl Nuomos sutarties 9 punkto panaikinimo (CPK 185 straipsnis, 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Be to, teisėjų kolegija pažymi, kad aukščiau išdėstytais argumentais panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimą dalyje dėl Nuomos sutarties 9 punkto pakeitimo, nėra pagrindo šalinti iš skundžiamo sprendimo motyvų dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio apskaičiavimo.

39.       Pirmosios instancijos nusprendė pakeisti Nuomos sutarties 10 punktą ir vietoje 327 Lt užmokesčio už žemės nuomą nustatyti už žemės sklypo nuomą mokamą nuomos mokestį po 100 Eur kas mėnesį, metams 1 200 Eur. Ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas padarė nepagrįstas išvadas, jog jos prašomas nustatyti nuomos mokestis – 650 Eur į mėnesį, neatitinka šalių interesų pusiausvyros; teismas pats nustatė nuomos mokesčio dydį, nors neturėjo tam reikiamos kompetencijos ir kvalifikacijos. Atsakovė savo apeliaciniame skunde argumentuoja, kad ieškovei Nuomos sutarties 10 punktas yra privalomas ir vien tai, kad Nuomos sutartyje pasikeitė nuomotojas, nėra pagrindas revizuoti sutarties nuostatų, teigti, kad Nuomos sutarties 10 punktas įtvirtina šalių, tuo labiau – esminę, nelygybę.

40.       Minėta, 2001 m. spalio 2 d. buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis. Nuomos sutarties 3 punkte aiškiai ir nedviprasmiškai nurodyta, kad išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas – kita – komercinė veikla. Komercinės sutarties tikslas – pelno gavimas, šiuo atveju būdingas ne tik nuomininkui, siekiančiam jam tinkamomis sąlygomis išsinuomoti žemės sklypą ir juo naudotis nustatyta tvarka, tačiau ir ieškovei – žemės sklypo savininkei, siekiančiai ekonomiškai naudingų jai priklausančio žemės sklypo nuomos sąlygų, tenkinančių savininko interesus. Protingi sąžiningos verslo praktikos reikalavimai suponuoja išvadą, kad šiuo atveju sudaryta Nuomos sutartis turi atitikti abiejų sutarties šalių interesus. Bylos duomenimis, komerciškai vertingo komercinės paskirties žemės sklypo (ginčo žemės sklype yra benzino kolonėlė, tepalų sandėlis ir kiti inžineriniai statiniai; iš savo benzino kolonėlių, kurių viena iš jų yra pastatyta ginčo žemės sklype, atsakovė generuoja šimtatūkstantinį pelną; kaip parodė UAB (duomenys neskelbtini) turto vertintojas G. J. B. teismo posėdyje (išklausytas 2022 m. vasario 23 d. teismo posėdžio garso įrašas) ieškovė galėtų lengvai išnuomoti savo žemės sklypą kitiems nuomininkams už 650 Eur nuomos kainą per mėnesį, jei jame nebūtų atsakovės statinių) metinė nuomos kaina pagal Nuomos sutarties 10 punktą – tik 327 Lt (arba 94,71 Eur) metams. Telšių apylinkės teismas, išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovės D. K. ieškinį atsakovei UAB „Saurida“ dėl nuomos mokesčio skolos bei palūkanų priteisimo, 2021 m. sausio 4 d. galutiniame sprendime konstatavo, kad iš viso atsakovė UAB „Saurida“ Nuomos sutarties pagrindu už laikotarpį nuo 2010 m. iki 2019 m. (įskaitytinai) turėjo ieškovei D. K. sumokėti 1 074 Eur nuomos mokestį; atsakovė pretenzijų dėl išnuomoto Žemės sklypo ieškovei nereiškė, todėl jai atsirado pareiga sumokėti Nuomos sutarties pagrindu paskaičiuotą nuomos mokestį; iš bylos duomenų matyti, kad atsakovė laiku nuomos mokesčio nemokėjo ir ieškinio padavimo dieną ieškovei buvo skolinga 1 074 Eur (Teismų informacinės sistemos „Liteko“ duomenys, Telšių apylinkės teismo civilinė byla Nr. e2-527-344/2021, CPK 179 straipsnio 3 dalis). Taigi, pastarųjų aplinkybių nustatytos ir teisinis vertinimas atitinka esminės šalių nelygybės sampratą. Tai konstatavus, yra pagrindas pakeisti ginčijamas Nuomos sutarties 10 punkto sąlygą dėl nuomos mokesčio dydžio kaip prieštaraujančias sąžiningumo ir protingiems sąžiningos verslo praktikos reikalavimams, vadovaujantis CK 6.228 straipsnio pagrindu. 

41.       Nagrinėjamu atveju ieškovei nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo vertė buvo nustatyta atlikus turto vertinimą. Iš byloje esančios UAB (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto specialisto, įtraukto į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą G. J. B., Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės ekspertinio tyrimo konsultacinės išvados matyti, kad žemės sklypo rinkos nuomos kaina apžiūros dieną – 2020 m. spalio 18 d., yra 650 Eur per mėnesį, arba 7 800 Eur metams. Būtent tokį nuomos mokestį ir prašė nustatyti ieškovė nuo bylos iškėlimo teisme dienos, pakeičiant Nuomos sutarties 10 punktą. Pirmosios instancijos teismas, nustatydamas už žemės sklypo nuomą mokamą nuomos mokestį po 100 Eur kas mėnesį, metams 1 200 Eur, tokio savo sprendimo objektyviais duomenimis nepagrindė ir nepagrįstai atmetė aukščiau minėtus įrodymus, kad žemės sklypo nuomos mokestis per mėnesį yra teisingas ir nepažeidžiantis esminės šalių nelygybės sampratos. Atsakovė nepateikė įrodymų, neteikė prašymo dėl ekspertizės paskyrimo turto nuomos rinkos vertei nustatyti, kurie galėtų paneigti turto nuomos rinkos vertės tyrimo konsultacinę išvadą, o savo poziciją tiek nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, tiek ir apeliacinėje instancijoje grindžia tik savo nuomone. Be to, šalims pasiūlius pateikti papildomus įrodymus, ieškovė byloje pateikė dar vieną konsultacinę išvadą – Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės tyrimo konsultacinę išvadą, parengtą nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo teismo eksperto, pagal kurią žemės sklypo, bendro 0,2642 ha ploto, apskaičiuota rinkos nuomos vertė per mėnesį yra 927 Eur. Taigi, teisėjų kolegijai konstatavus, kad atsakovė nepateikė jokių kitokių nuompinigių dydį nulemiančių įrodymų, remiantis tuo, kas išdėstyta, yra pagrindas pripažinti, kad ieškovės prašomas nustatyti eksperto apskaičiuotas 650 Eur per mėnesį, arba 7 800 Eur metams nuomos mokestis, atitinka Nuomos sutarties šalių komercinius lūkesčius ir protingumo bei sąžiningos verslo praktikos principus.

42.       Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė pakeisti Nuomos sutarties 10 punktą, nustatant už žemės sklypo nuomą mokamą nuomos mokestį po 100 Eur kas mėnesį, metams 1 200 Eur, todėl skundžiamas sprendimas šioje dalyje keistinas, padidinant mokamą 100 Eur kas mėnesį mokamą nuomos mokesčio sumą iki 650 Eur, o metams – nuo 1 200 Eur iki 7 800 Eur sumos, dėl aiškumo, šį pakeitimą sprendimo rezoliucinėje dalyje išdėstant nauja redakcija, ir atsižvelgiant į vėliau aptariamą 11 punktą, nenurodant už visus metus mokamos sumos (CPK 185 straipsnis, 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

43.       Skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas pakeitė Nuomos sutarties 11 punktą, kuriame nurodyta, kad „nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) mokėjimo terminai ir sąlygos – nėra“, jį išdėstant taip: „11. Nuomos mokestis už žemės sklypo nuomą mokamas už einamąjį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 d., pinigus pervedant nuomotojos D. K. banko sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią AB SEB banke. Atsakovė su šia skundžiamo sprendimo dalimi nesutinka remdamasi tuo, kad Nuomos sutarties 11 punkte nėra jokių spragų ir sutartis jau šiai dienai numato, kad pagal Nuomos sutartį turi būti mokamas nuomos mokestis. Teisėjų kolegija šiuos ir juos detalizuojančius atsakovės argumentus atmeta kaip nepagrįstus.

44.       Kaip teisingai pažymėjo ieškovė atsiliepime į atsakovės apeliacinį skundą, atsakovės apeliacinio skundo argumentai, kad Nuomos sutarties 11 punkto pakeitimas nėra reikalingas, nes Nuomos sutartis ir šiai dienai numato, kada pagal Nuomos sutartį turi būti mokamas nuomos mokestis, pagrindas tam yra Nuomos sutarties 17 punktas, kuriame nustatyta, kad įstatymų ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka pasikeitus valstybinės žemės nuompinigiams bei kitiems reikalavimams, šios sutarties šalys privalo vadovautis priimtais pakeitimais, prieštarauja pačios atsakovės pozicijai kitoje byloje (Teismų informacinės sistemos „Liteko“ duomenys, Telšių apylinkės teismo civilinė byla Nr. e2-527-344/2021, CPK 179 straipsnio 3 dalis), atsakovei argumentuojant, kad nuomos mokesčio nemokėjo, nes nežinojo, kiek ir kur reikia sumokėti. Teisėjų kolegijos vertinimu, Nuomos sutarties 11 punkto pakeitimas užpildo spragą Nuomos sutartyje ir įneša aiškumą į sutartį, nustatant aiškiai apibrėžtą nuomos mokesčio mokėjimo terminą ir konkrečią sąskaitą, į kurią jis turi būti sumokėtas (CPK 185 straipsnis).

45.       Pirmosios instancijos teismas, pakeisdamas nuomos sutarties 14 punktą, nustatė, kad „jeigu nuomininkas UAB „Saurida“ vėluoja mokėti žemės sklypo nuomos mokestį, jis privalo mokėti nuomotojai D. K. 0,03 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą sumokėti dieną nuo vėluojamos sumokėti pinigų sumos. Vėluojant sumokėti nuomos mokestį ilgiau kaip 3 mėnesius, nuomotoja D. K. turi teisę nutraukti nuomos sutartį vienašališku raštišku pranešimu, įspėjus apie nuomos sutarties nutraukimą nuomininką UAB „Saurida“ prieš 15 kalendorinių dienų“. Atsakovė su tokiu Nuomos sutarties 14 punkto pakeitimu nesutinka, argumentuodama, kad sutarties sąlygos, skatinančios vieną iš šalių vykdyti sutartį, nėra sąlygos, kvalifikuotinos sutarties spragomis, nes ir nesant jų sutartis gali būti vykdoma. Netesybos, kaip vienas iš prievolių įvykdymo užtikrinimo būdu, yra kaip galima, o ne privaloma sutarties sąlyga.

46.       Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl Nuomos sutarties 14 punkto pakeitimo yra teisėta ir naikinti jos atsakovės apeliacinio skundo argumentų pagrindu nėra teisinga. Toks pakeitimas negali būti vertinamas kaip įtvirtinantis esminę šalių nelygybę sutartyje. Atsakovei tinkamai vykdant Nuomos sutartį, jos 14 punkto pakeitimas neturės jokios neigiamos įtakos. Priešingai, netesybų nebuvimas Nuomos sutartyje sudaro sąlygas atsakovei be jokių neigiamų pasekmių nevykdyti savo piniginių įsipareigojimų ieškovei, t. y. nemokėti ieškovei nuomos mokesčio už žemės sklypą, kuriuo atsakovė naudojasi ir iš to gauna pelną, o tai atitinka esminės šalių nelygybės sampratą. Tuo pačiu šis pakeitimas užpildo ir sutarties spragą, užtikrinant galimus ieškovės nuostolius dėl nesavalaikio atsakovės atsiskaitymo už žemės sklypo nuomą.

47.       Apeliaciniame skunde atsakovė argumentuoja, kad Nuomos sutarties 17 punktas neturėjo būti naikinamas, nes jame nebuvo jokios spragos, o priešingai – ginčo šalims yra aktualus ir reikšmingas, kadangi nukreipia į teisės aktus, reikalingus sutarčiai vykdyti. Šiuos ir juos detalizuojančius argumentus teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus.

48.       Nuomos sutarties 17 punkte buvo įtvirtintos nuostatos, kad šalys turi vadovautis teisės aktais, reglamentuojančiais valstybinės žemės nuomą. Kaip jau aukščiau teisėjų kolegija yra pasisakiusi (nutarties 36–38 pastraipos), bylos nagrinėjimo metu ginčo žemės sklypas yra ne valstybinė nuosavybė, o privati ieškovės nuosavybė. Privačiam asmeniui nuomojant savo turtą, yra svarbu gauti sutartyje numatytą rinkos kainą atitinkantį nuomos mokestį (CK 6.552 straipsnio 1 dalis), o teisės aktai, reglamentuojantys valstybinės žemės nuompinigius, nagrinėjamoje situacijoje negali būti taikomi. Todėl sprendimo dalis dėl Nuomos sutarties 17 punkto panaikinimo yra pagrįsta ir teisėta.

49.       Teisėjų kolegija nepasisako dėl kitų apeliacinių skundų argumentų, nes jie yra išvestiniai iš pirmiau aptartų ir nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį (atskirąjį) skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010; kt.).

50.       CPK 93 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį, jeigu apeliacinės instancijos teismas pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą. Apeliacinį skundą tenkinus iš dalies ir dalyje keičiant pirmosios instancijos teismo sprendimą, laikytina, jog buvo patenkinta 43 proc. ieškovės reikalavimų, t. y. tenkinti 3 iš 7 ieškinio reikalavimų, todėl perskaičiuotinos pirmosios instancijos teismo sprendimu tarp šalių paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, ieškovei iš atsakovės priteisiant 1 297,53 Eur (3 017,50 Eur x 43 proc.), o atsakovei iš ieškovės – 3 145,03 Eur (5 517,60 Eur x 57 proc.). Atlikus priteistų išlaidų užskaitymą (3 145,03 Eur – 1 297,53 Eur), iš ieškovės atsakovei priteistina – 1 847,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme.

51.       Ieškovė apeliacinės instancijos teisme patyrė 2 600 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 150 Eur žyminis mokestis už apeliacinį skundą, 1 650 Eur išlaidos advokato teisinei pagalbai apmokėti, 800 Eur už konsultacinę išvadą, atsakovė – 2 424,80 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 150 Eur žyminis mokestis už apeliacinį skundą, 2 274,80 Eur išlaidos advokato teisinei pagalbai apmokėti.

52.       Pagal Lietuvos apeliacinio teismo formuojamą praktiką, dalyvaujančio byloje asmens patirtos išlaidos už susipažinimą su bylos medžiaga, už teisės aktų, teismų praktikos analizes, už pasirengimus teismo posėdžiams, susitikimus su klientais ir pan. pagal Rekomendacijoje nustatytas taisykles atskirai neatlyginamos, o jos paprastai padengiamos priteisiant iš bylą pralaimėjusios šalies sumas už procesinių dokumentų rengimą ir dalyvavimą teismo posėdžiuose (Lietuvos apeliacinio teismo 2012 m. balandžio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2-1030/2012; 2015 m. rugpjūčio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-480-157/2015; 2022 m. sausio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-397-450/2022). Atsižvelgiant į tai, laikytina, jog atsakovės prašoma priteisti išlaidų advokato pagalbai apmokėti 580,80 Eur suma už pasirengimą ir atstovavimą 2022 m. spalio 18 d. teismo posėdyje (su kelionės išlaidomis) neatitinka Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (akto redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) (toliau – Rekomendacijos) nuostatų, todėl, įvertinus tai, jog 2022 m. spalio 18 d. vykęs teismo posėdis truko 1 val. 6 min., bei vadovaujantis Rekomendacijų 8.19, 9 punktais, 580,80 Eur suma mažintina iki 178,05 Eur.

53.       Apeliacinės instancijos teismui tenkinus vieną iš dviejų ieškovės apeliacinio skundo reikalavimų, t. y. ieškovės apeliacinis skundas tenkinamas 50 proc., bei tenkinus vieną iš septynių atsakovės apeliacinio skundo reikalavimų, t. y. atsakovės apeliacinis skundas tenkinamas 14 proc., taip pat atsižvelgiant į šios nutarties 51–52 pastraipose nustatytas aplinkybes bei priimtas išvadas, ieškovei iš atsakovės priteistina 1 300 Eur (2 600 Eur x 50 proc.) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme, atsakovei iš ieškovės – 283,09 Eur ((2 424,80 Eur – 402,75 Eur) x 14 proc.). Atlikus priteistų išlaidų užskaitymą (1 300 Eur – 283,09 Eur), iš atsakovės ieškovei priteistina – 1 016,91 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme (CPK 88 straipsnio 1 dalies 1, 6 punktais, 93 straipsnio 2 dalimi, 98 straipsnis).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktais, 331 straipsniu,

n u s p r e n d ž i a :

Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo dalį, kuria teismas nusprendė pakeisti 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 2 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „2. Žemės sklypas išnuomojamas iki žemė bus grąžinta savininkams.“ ir jį išdėstyti taip: „2. Žemės sklypas išnuomojamas 10 metų terminui. Pasibaigus nuomos terminui nuomininkas UAB „Saurida“ turi galimybę nuomos sutartį pratęsti, šalims susitarus dėl naujos žemės sklypo nuomos kainos “, panaikinti ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – atmesti ieškinį dalyje dėl 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 2 punkto pakeitimo.

Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo dalį, kuria teismas nusprendė pakeisti 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 9 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „9. Žemės sklypo vertė (indeksuota koef. - 1.6) – 21 799,08 Lt (dvidešimt vienas tūkstantis septyni šimtai devyniasdešimt devyni litai 08 ct) (iš to skaičiaus 14 507,16 Lt vertės priedas dėl inžinerinių įrenginių)“ , todėl keistinas dalinai, vietoje nurodytos kainos 21 799,08 Lt (6 313,44 Eur) į nurodytą žemės sklypo įvertinimą pagal VĮ Registras centras pažymą dėl žemės sklypo vidutinės rinkos vertės 30 400 Eur, papildant, kad kiekvienais metais vidutinė rinkos vertė nustatoma pagal VĮ Registras centras pažymą, panaikinti ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – atmesti ieškinį dalyje dėl 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49/01-0151 2 punkto panaikinimo.

Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo dalį, kuria teismas nuo bylos iškėlimo teisme dienos nusprendė pakeisti 2001 m. spalio 2 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr.  N49/01-0151 10 punktą, kuriame yra nurodyta, kad „10. Nuompinigiai (užmokestis už žemės nuomą (suma skaičiais ir žodžiais, nuompinigių (užmokesčio už žemės nuomą) indeksavimas, įskaitant užmokestį už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus)) – 327,00 Lt (trys šimtai dvidešimt septyni litai 00 ct)“, vietoje ,,327,00 Lt (trys šimtai dvidešimt septyni litai 00 ct) žodžiais ,,žemės sklypo nuomą mokamas nuomos mokestis – po 100 Eur kas mėnesį, metams 1 200 Eur“, pakeisti, jį išdėstant taip: „10. Nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021 m. vasario 19 d.) už žemės sklypo nuomą mokamas nuomos mokestis po 650,00 Eur kas mėnesį“.

Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo dalį, kuria teismas priteisė iš ieškovės D. K. atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saurida“ 1 250,05 Eur bylinėjimosi išlaidas, pakeisti, ją išdėstant taip: „Priteisti iš ieškovės D. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Saurida“, juridinio asmens kodas 266916280, 1 847,50 (vieną tūkstantį aštuonis šimtus keturiasdešimt septynis eurus 50 ct) bylinėjimosi išlaidų“.

Kitas Kauno apylinkės teismo 2022 m. kovo 14 d. sprendimo dalis palikti nepakeistas.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Saurida“, juridinio asmens kodas 266916280, ieškovei D. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 1 016,91 (vieną tūkstantį šešiolika eurų 91 ct) Eur bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.

Šis Kauno apygardos teismo sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.