Civilinė byla Nr. e2-278-451/2024

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-09597-2023-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.28; 2.6.1.4; 3.1.7.6; 3.2.6.5

(S)

KAUNO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. kovo 13 d.

Kaunas

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų teisėja Giedrė Jakštienė,

sekretoriaujant Gabijai Šalkauskienei, Lolitai Bandzevičiūtei,

dalyvaujant ieškovui E. D.,

atsakovei G. S.,

liudytojui D. B.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo E. D. patikslintą ieškinį atsakovei G. S. dėl negražinto pradinio įnašo.

Teismas

n u s t a t ė :

I.       Šalių reikalavimai ir argumentai, atsikirtimai

1.       Ieškovas E. D. (toliau ir – ieškovas) ieškiniu kreipėsi į teismą, kuriuo prašo priteisti iš atsakovės G. S. (toliau ir – atsakovė) 1 500,00 Eur negrąžintą įmoką ir bylinėjimosi išlaidas (CBP-14151).

2.       Ieškovas ieškinyje nurodė, kad 2023 m. gegužės 8 d. ieškovas su atsakove sudarė preliminarią sutartį dėl sklypo pirkimo. Sutartis sudaryta tarpininkaujant nekilnojamojo turto agentui D. B.. Ieškovas pagal preliminarią sutartį sumokėjo 1 500,00 Eur pradinį įnašą. Kita dalis turėjo būti sumokėta sandorio pasirašymo diena gavus Nacionalinės žemės tarnybos (toliau ir – NŽT) leidimą. Pirkimo-pardavimo pasirašymo dieną (2023 m. liepos 16 d.) NŽT leidimas nebuvo išduotas, todėl sandorio pasirašyti nebuvo įmanoma. Ieškovo teigimu, tokiu atveju, pagal sutartį pardavėjas privalėjo gražinti depozitą/pradinį įnašą pirkėjui per 3 dienas, tačiau pradinis įnašas nėra gražintas iki šiol. Ieškovas telefonu brokerio (nekilnojamojo turto agento D. B.) prašė gražinti įnašą, tačiau brokeris atsisakė. Ieškovas bandė susisiekti su atsakove, tačiau nesėkmingai, todėl nusiuntė oficialią pretenziją. Ieškovas teigia, kad niekuomet nebandė nutraukti sutarties, domėjosi galimybe įsigyti žemės sklypą be NŽT pažymos, stengėsi sudaryti sutartį. Vis dėlto, sutartis nebuvo įvykdyta, dėl neišduotos NŽT pažymos, todėl, ieškovo teigimu, pagal sutartį, G. S. turėjo gražinti pradini įnašą per 3 dienas.

3.       Atsakovė pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti kaip nepagrįstą (DOK-127492).

4.       Atsakovė nurodė, kad preliminarioje sutartyje yra numatyta, jog neįvykus sandoriui dėl pirkėjo kaltės, pardavėjas turi teisę pasilikti iš pirkėjo gautą pirminį įnašą. Atsakovės teigimu, iš brokerio ir ieškovo susirašinėjimo aiškiai matyti, jog ieškovas pats netinkamai ir aplaidžiai vykdė savo pareigas, nerodė savo iniciatyvos ir nepagrįstai delsė atlikti veiksmus reikalingus gauti NŽT pažymą. Ieškinio motyvacinėje dalyje ieškovas nepasisako dėl savo paties veiksmų ir priežasties dėl ko nebuvo gauta NŽT pažyma.

5.       2023 m. gruodžio 12 d. teismo posėdžio metu ieškovas ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti. Nurodė, kad prašymą dėl pažymos gavimo NŽT pateikė 2023 m. gegužės 30 d., tačiau NŽT iš pradžių nematė apmokėjimo už pažymos gavimą, nes mokėjimas buvo atliktas iš užsienio banko sąskaitos. Vėliau ieškovas atliko dar vieną mokėjimą ir NŽT jau pradėjo vykdyti jo prašymą dėl pažymos išdavimo, žadėjo išduoti pažymą 2023 m. liepos 20 d. Teigia, kad gavus pažymą atsakovė nesutiko sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties ir įdėjo naują skelbimą dėl sklypo pardavimo. Ieškovas nurodė, kad jo kaltės dėl sutarties sudarymo nėra, todėl atsakovė turi grąžinti jam preliminarios sutarties pagrindu gautus pinigus.

6.       2023 m. gruodžio 12 d. teismo posėdžio metu atsakovė su ieškiniu nesutiko ir prašė atmesti jį kaip nepagrįstą. Teigia, kad ieškovas elgėsi neatsakingai, nekomunikavo ir nebendradarbiavo su nekilnojamojo turto agentu, kuris vis domėjosi NŽT pažyma. Nurodė, kad ieškovas neturėdamas NŽT pažymos dingo, nebandė kreiptis dėl preliminarios sutarties pratęsimo ir vėliau 2023 m. rugpjūčio mėnesį kreipėsi su pretenzija, o vėliau ir pateikė ieškinį teismui. Pretenzijoje ieškovas neišreiškė noro pirkti žemės sklypą. Atsakovė nurodė, kad pasiūlė ieškovui pirkti sklypą jei gaus NŽT pažymą ir po termino, tačiau įdeda skelbimą ir ieškos naujo pirkėjo.

7.       2024 m. vasario 19 d. teismo posėdžio metu liudytojas D. B. nurodė, kad atstovavo atsakovę kaip nekilnojamojo turto agentas ieškovui ir atsakovei sudarant preliminarią žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Paaiškino, kad pirkėjas atsirado pagal skelbimą, visas bendravimas vyko telefonu bei elektroniniu paštu. Nurodė, kad ieškovas turėjo gauti leidimą iš NŽT dėl žemės sklypo pirkimo. D. B. kelis kartus (2023 m. gegužės 30 d., 2023 m. liepos 10 d.) teiravosi ar ieškovas yra gavęs NŽT leidimą, tačiau telefonu susisiekti su ieškovu nepavykdavo. Laikas pas notarą nebudo rezervuotas, nes ieškovas nepranešė, kad gavo NŽT pažymą. Pasibaigus terminui sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, buvo atnaujintas skelbimas dėl žemės sklypo pardavimo. Ieškovas po mėnesio laiko pateikė pretenziją dėl pinigų grąžinimo. Sklypas šiuo metu nėra parduotas, jis nėra pardavinėjamas.

Teismas

konstatuoja:

           Patikslintas ieškinys atmestinas.

II. Teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados.

8.       Iš bylos medžiagos nustatyta, kad ieškovas ir atsakovė 2023 m. gegužės 8 d. sudarė preliminarią sutartį, kuria šalys įsipareigojo iki 2023 m. liepos 16 d. sudaryti žemės sklypo (duomenys neskelbtini), pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį. Preliminarioje žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje ieškovas įsipareigojo per vieną darbo dieną pervesti ieškovei pirminį 1 500,00 Eur įnašą. Ieškovas dviem bankiniais pavedimais (2023 m. gegužės 8 d. ir 2023 m. gegužės 12 d.) šią sumą pervedė atsakovei. Byloje ginčo dėl pinigų perdavimo nėra. Nei 2023 m. liepos 16 d. nei po šio termino pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis tarp ieškovo ir atsakovės nebuvo sudaryta, ieškovui negavus NŽT leidimo (pažymos).

9.       Byloje kilo ginčas dėl atsakovės pareigos grąžinti preliminarios sutarties pagrindu gautą 1 500,00 Eur pradinį įnašą (avansą).

10.       Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariajai sutarčiai, be kita ko, yra būdinga tai, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai jokių neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Be to, preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta ir netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Kitaip tariant, preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ne tik nuostolių, bet ir netesybų kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

11.       Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pavyzdžiui, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kita vertus, tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, be kita ko, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).

12.       Ieškovas teigia, kad jo teisė atgauti 1 500,00 Eur avansą (pradinį įnašą) negavus NŽT pažymos yra numatyta preliminarioje sutartyje. Atsakovė su tokia pozicija nesutiko.

13.       Atsižvelgiant į tai, teismas visų pirma vertina, ar pačioje preliminariojoje sutartyje yra numatyta ieškovo teisė atgauti pradinį įnašą negavus NŽT pažymos.

14.       Teismas nustatė, kad preliminaria sutartimi šalys susitarė, kad „Neįvykus sandoriui dėl Pirkėjo kaltės, Pardavėjas turi teisę pasilikti iš Pirkėjo gautą pirminį įnašą. Neįvykus sandoriui dėl Pardavėjo kaltės, Pardavėjas ne vėliau kaip per tris dienas nuo sandorio įvykdymo termino pabaigos grąžina Pirkėjui pirminį įnašą ir sumoka pirminio įnašo dydžio baudą. Bauda nemokama tuo atveju, jei objektas parduodamas gretimo sklypo savininkui ar nėra gaunamas leidimas iš NŽT.“

15.       Pacituotoje preliminarios sutarties nuostatoje šalys susitarė dėl dviejų aspektų: 1) pradinio įnašo grąžinimo; 2) baudos. Ieškovo nurodyta sąlyga (negavus NŽT pažymos) preliminarioje sutartyje yra aiškiai ir nedviprasmiškai siejama tik su baudos nemokėjimu. Šalys sudarydamos preliminarią sutartį, pradinio įnašo grąžinimo nesusiejo su NŽT pažymos gavimu/negavimu. Atsižvelgiant į tai, atmesti kaip nepagrįsti ieškovo argumentai, kad atsakovės pareiga grąžinti pradinį įnašą negavus NŽT pažymos buvo nustatyta preliminarioje sutartyje.

16.       Preliminarioje sutartyje šalys susitarė, kad pradinis įnašas yra grąžinamas pirkėjui (ieškovui) arba lieka pardavėjai (atsakovei) priklausomai nuo to, kas yra kaltas dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Tiek aukščiau nurodytas teisinis reguliavimas ir jį aiškinanti aktuali kasacinio teismo praktika, tiek preliminariosios sutarties nuostatos leidžia daryti išvadą, kad pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygas ieškovo sumokėtas 1 500,00 Eur avansas atliko ne tik mokėjimo bei atsiskaitymo, bet ir prievolės įvykdymo užtikrinimo, t. y. pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimo, funkciją.

17.       Nagrinėjamoje byloje tam, kad būtų sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutarties, ieškovas turėjo gauti NŽT leidimą. Byloje nėra ginčo, kad ieškovas šios savo pareigos iki preliminarioje sutartyje numatyto termino (2023 m. liepos 16 d.) neįvykdė.

18.       Pažymėtina, kad sprendžiant klausimą, kiek kuri sutarties šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, turi būti vertinama ne tik tai, kokias tarpusavio teises ir pareigas pagal pasiektą susitarimą ir taikytiną teisinį reguliavimą sutartis sukuria jos šalims, bet ir jų elgesys vykdant sutartį, sutarties vykdymo principų, įtvirtintų CK 6.200 straipsnyje (bendradarbiavimo, kooperavimosi, ekonomiškumo ir kt.), laikymasis bei kitos reikšmingos aplinkybės. Įstatymas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi (CK 6.38 ir 6.200 straipsniai). Pažymėtina ir tai, jog pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida.

19.       Nors ieškovas teigia, kad pažymos laiku negavo ne dėl savo kaltės, nes mokestį už leidimo (pažymos) išdavimą mokėjo iš užsienyje esančios sąskaitos, teismas su tokiai ieškovo argumentais nesutinka. Iš preliminarios sutarties nustatyta, kad būtent ieškovas buvo atsakingas už pažymos iš NŽT gavimą. Tai, kad pirminis mokėjimas už NŽT pažymos išdavimą nebuvo tinkamai apskaitytas nepašalina ieškovo kaltės dėl laiku negautos pažymos. Mokėjimą atliko pats ieškovas, būtent jis turėjo pareigą nurodyti mokėjimui būtinus duomenis. Teismo vertinimu ieškovo pareiga gauti pažymą apima ir jo pareigą tinkamai apmokėti paslaugą, domėtis šios paslaugos teikimo eiga iki bus gauta reikiama pažyma. Nors ieškovas ir atsakovė skirtingai aiškino šalių bendradarbiavimą po preliminarios sutarties pasirašymo, iš byloje pateiktų duomenų matyti (ieškovo ir nekilnojamojo turto agento susirašinėjimo DOK-127492), kad būtent atsakovė, atstovaujama nekilnojamojo turto agento, domėjosi pažymos gavimu ir buvo aktyvi. Iš byloje pateikto susirašinėjimo matyti, kad D. B. kreipėsi į ieškovą teiraudamasis ar jis (ieškovas) jau kreipėsi į NŽT dėl pažymos gavimo. 2023 m. gegužės 30 d. ieškovas nurodė, kad dar nesikreipė, nes yra išvykęs. 2023 m. birželio 14 d. D. B. kreipėsi į ieškovą teiraudamasis ar jis (ieškovas) gavo NŽT pažymą (leidimą). Ieškovas tik 2023 m. liepos 13 d. atsakė, kad pažymos neturi, tačiau turi gauti „ant dienų“. Po preliminarioje sutartyje numatyto termino, t. y. 2023 m. liepos 17 d., ieškovas parašė D. B., kad NŽT pažymos negavo. Taigi, pagal byloje pateiktus duomenis, negalima teigti, kad ieškovas dėjo reikiamas pastangas pažymai gauti, o kilus neaiškumų ar ši pažyma bus gauta laiku, nesiėmė reikiamų priemonių preliminarios sutarties pratęsimui, nebendradarbiavo su atsakove ir nebandė spręsti kilusios problemos dėl NŽT pažymos gavimo.

20.       Teismų praktikoje pripažįstama šalių teisė pratęsti preliminariojoje sutartyje nustatytą pagrindinės sutarties sudarymo terminą. Taigi, nėra teisinio pagrindo teigti, kad pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti šios sutarties šalys jokiomis aplinkybėmis nebegali tokios sutarties vykdyti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-312-82 3/2019, 36 pastraipa).

21.       Ieškovas nurodė, kad NŽT pažymą gavo kelios dienos po preliminarios sutarties termino (2023 m. liepos 16 d.), tačiau į bylą nepateikė tai patvirtinančių įrodymų. Įrodymų, patvirtinančių, kad ieškovas kreipėsi dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo gavęs NŽT pažymą, byloje nėra. Tai, kad atsakovė nurodė, jog įdeda naują žemės sklypo pardavimo skelbimą, tačiau parduotų sklypą ir ieškovui, jei šis gautų pažymą, laikytina bendru pasiūlymu, tačiau ne preliminariosios sutarties pratęsimu (byloje nėra ieškovo sutikimo ar prašymo pratęsti preliminarios sutarties terminą). Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė ją sudaryti pasibaigia. Taigi ieškovui laiku negavus NŽT pažymos, pasibaigė ir prievolė sudaryti pagrindinę žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Teismui nustačius, kad NŽT pažymos gavimas priklausė išimtinai nuo ieškovo veiksmų, tačiau ieškovas šios pažymos negavo per sutartyje numatytą protingą terminą, laiko, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės (ieškovui laiku negavus NŽT pažymos) ir atsakovė įgijo preliminarioje sutartyje numatytą teisę pasilikti ieškovo sumokėtą avansą.

22.       Atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes, teisinį reglamentavimą ir teismų praktiką, ieškovo ieškinys atmestinas kaip nepagrįstas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

23.       Patikslintą ieškinį atmetus ieškovo patirtos bylinėjimosi išlaidos nėra priteisiamos. Atsakovė nepateikė prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo, todėl šis klausimas nėra sprendžiamas.

24.       Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos valstybei nepriteisiamos, kadangi jų dydis mažesnis už minimalią 8,00 Eur valstybei priteisiamą bylinėjimosi išlaidų sumą, nustatytą Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2020 m. sausio 13 d. įsakyme Nr. 1R-19/1K-2 (CPK 96 straipsnio 6 dalis).