Civilinė byla Nr. e2A-1517-656/2021

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-19353-2020-4

 Procesinio sprendimo kategorija 2.5.6

(S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. birželio 17 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alvydo Barkausko, Andriaus Ignoto (pirmininkas ir pranešėjas) ir Jelenos Šiškinos,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo (apelianto)  UAB „Turto parkas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. kovo 1  d. galutinio sprendimo civilinėje byloje pagal  pagal ieškovo UAB „Bijola“ ieškinį atsakovui UAB „Turto parkas“ dėl avanso priteisimo ir atsakovo priešieškinį ieškovui dėl žalos atlyginimo.

Teismas

n u s t a t ė:

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovas prašė priteisti iš atsakovo 1 226,54 Eur sumokėtą avansą, 53,00 Eur delspinigius, 6 proc. procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškinį grindė tuo, jog ieškovas nuo 2005 m. birželio 22 d. nuomoja 44,19 kv. m. patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), (toliau vadinamos Patalpomis) savo veiklos vykdymui. Pasikeitus Patalpų savininkui ir juo tapus atsakovui, 2008-06-19 buvo pasirašyta nauja sutartis, o vėliau 2009-02-20 sutartis. 2011-02-24 keičiant sutarties sąlygas buvo pasirašyta nauja sutartis, kuri 2012-02-14, 2017-02-22, 2020-02-27 sudarant susitarimus (toliau vadinamos Sutartimi) buvo pratęsiama ir galiojo iki jos nutraukimo. Ieškovas pagal Sutarties 5.4. punktą atsakovui pervedė 1 226,54 Eur (4235 Lt) avansą įsipareigojimų pagal Sutartį užtikrinimui.

2.       Ieškovas, vadovaujantis sutarties 7.5.4. punktu, nuo 2020-06-10 nutraukė sutartį ir kreipėsi į atsakovą dėl avanso grąžinimo. Atsakovas pagal Sutarties 6.4 punktą įsipareigojo grąžinti avansą per 3 darbo dienas po to, kai patalpos bus grąžintos atsakovui, bet avansas nėra grąžintas.

3.       Ieškovas pareiškė ieškinį dokumentinio proceso tvarka ir teismas 2020 m. liepos 9 d. preliminariu sprendimu visiškai patenkino ieškovo reikalavimus ir priteisė 1 226,54 Eur avansą, 53,00 Eur delspinigius ir procesines palūkanas ieškovo naudai.

4.       Atsakovas teismui pateikė prieštaravimus dėl preliminaraus teismo sprendimo ir prašė panaikinti preliminarų sprendimą, ieškinį atmesti bei priteisti iš ieškovo 8 952,46 Eur žalą, 5 proc. procesines palūkanas.

5.       Atsakovas nurodė, jog, nutraukus Sutartį, 2020 m. birželio 8 d. šalių atstovams surašant Patalpų perdavimo-priėmimo aktą (toliau vadinamas Aktu), įvyko patalpų perdavimas ir jų būklės vertinimas. Akte buvo nurodyta, jog patalpų būklė remontuotina, reikalauja valymo.

6.       2020 m. liepos 1 d. atsakovas pareiškė ieškovui pretenziją dėl patalpų būklės, pasiūlė atlyginti nuostolius iš sumokėto avanso arba pašalinti patalpų trūkumus, tačiau ieškovas nesutiko. Atsakovo užsakymu UAB „Gilės statyba“ pateiktoje sąmatoje nurodoma, jog siekiant atstatyti patalpas į normalią, sutarties nuostatas atitinkančią būklę, remonto ir medžiagų kaina yra 10 179 Eur, kas yra atsakovo nuostoliais.

7.       Atsakovo teigimu, ieškovo neteisėti veiksmais pasireiškė tuo, jog jis turėdamas pareigą grąžinti atsakovui sutarties nuostatas atitinkančios būklės patalpas, šios pareigos neįvykdė. Ieškovas grąžino patalpas pablogintos būklės, su sugadintais, netvarkingais ir neprižiūrėtais patalpų elementais. Patalpų pažeidimai yra mechaniniai pažeidimai (skylės, nuplėšyti tapetai, apsitrynusi grindų danga, grindjuosčių trūkumas, dėmės, atšokusios lubų ir sienų juostos) ir nėra natūraliu nusidėvėjimu. Vidiniai patalpų remonto darbai, kuriais nėra keičiamos statinio laikančios konstrukcijos, yra laikomi paprastu arba einamuoju remontu, todėl juos turi atlikti ieškovas kaip nuomininkas. Atsakovas prašomus priteisti nuostolius apskaičiavo iš sąmatoje nurodytos 10 179 Eur sumos atėmus ieškovo sumokėtą avansą 1 226,54 Eur, todėl prašo priteisti likusią 8 952,46 Eur sumą.

8.       Ieškovas, nesutikdamas su priešieškiniu nurodė, jog jau prieš įsikeliant į Patalpas, jos buvo nudėvėtos, todėl reikėjo jas remontuoti. Dėl šių priežasčių 2005-07-04 tarp šalių buvo sudarytas susitarimas pagal kurį buvo susitarta, jog ieškovai investuos į patalpas 13 500 Lt. 2005 metais patalpos buvo visiškai suremontuotos, pakeistos lubos, sienos, langas, durys. Grindų plytelės ieškovo nebuvo keičiamos ir jos buvo su skylėmis, likusiomis nuo ankstesnio nuomininko veiklos. 2007-12-22 patalpas įgijo atsakovas ir perėmė nuomotojo teises. Vėlesnės sutartys su atsakovu buvo sudarinėjamos formaliai ir netikrinant patalpų būklės, o tik buvo nurodoma gera būklė. Atsakovas neinvestavo į patalpas, o pareikštu priešieškiniu ketina ieškovo sąskaita atlikti kapitalinį remontą. Ieškovas privalėjo patalpas grąžinti tokios būklės, kokias gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, ką ir padarė.

9.       Ieškovas teigė, kad atsakovo pateikta UAB „Sistela“ darbų sąmata nepagrįsta, pateikė paskaičiavimus, pagal kuriuos Patalpų remontas (be grindų plytelių keitimo) kainuotų apie 3500 Eur ir PVM.

II.                      Teismo sprendimo esmė

10.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2021 m. kovo 1  d. galutiniu sprendimu 2020 m. liepos 9 d. preliminarų sprendimą palikti nepakeistą, o atsakovo priešieškinį atmetė.

11.       Teismas sprendime nurodė, jog ieškovas įsipareigojo užtikrinti gerą Patalpų būklę, savo sąskaita atlikinėti remonto darbus ir Patalpas grąžinti atsakovui tokios pat būklės kokią gavo, atsižvelgiant į normalų Patalpų nusidėvėjimą.  Nors nuo 2005 m. birželio 22 d. Sutarties Nr. 1 sudarymo iki Sutarties Nr. 4 su vėlesniais jos pakeitimais keitėsi Patalpų savininkas, tarp šalių buvo sudaromos naujos sutartys arba pasirašomi susitarimai dėl anksčiau sutartų sutarčių sąlygų pakeitimo, tačiau Patalpos nebuvo grąžinamos jų savininkui, nebuvo tikrinama jų būklė ir jos vėl nebuvo perduodamas. Dėl to grąžintų Patalpų būklė bendro atveju turėtų būti vertinama su ta būkle, kuria Patalpos buvo perduotos ieškovui pagal 2005 metais pagal Sutartį Nr. 1.

12.       Teismas nustatė, jog 2005 metais po Sutarties Nr. l sudarymo, Patalpų savininko lėšomis, kurios buvo išskaitytos iš nuomos mokesčio, buvo atliktas Patalpų remontas. Dėl to vertinant atsakovui grąžintų Patalpų būklę, ji turi būti vertinama ne pagal būklę, kuri buvo po Sutarties Nr. 1 sudarymo, o su būkle, kuri buvo po Patalpų savininko lėšomis 2005 metais atlikto remonto.

13.       Šalys sudarydamos Aktą aiškiai neišvardino patalpų būklės trūkumų, o tik abstrakčiai nurodė, jog patalpos remontuotinos, todėl teismas sprendė, jog šalys susitarė, jog Patalpos turėtų būti remontuojamos, bet tai savaime nereiškia, jog ieškovas netinkamai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus, nes pagal Sutarties sąlygas su vėlesniais pakeitimais, jis turėjo Patalpas grąžinti geros būklės atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

14.       Teismas konstatavo, jog ieškovas Patalpomis po remonto atlikimo naudojosi beveik 15 metų, todėl nustatyti koks Protokole užfiksuotas Patalpos trūkumas per pakankamai ilgą 15 metų laikotarpį laikytinas normaliu nusidėvėjimu, o yra vertinamoji sąvoka. Šalys nepateikė jokių įrodymų pagrindžiančių ar paneigiančių koks konkretus užfiksuotas trūkumas pripažintinas ar nepripažintinas normaliu nusidėvėjimu per15 metų laikotarpį, o savo pozicijas grindė tik savo paaiškinimais ir iš esmės subjektyviuoju vertinimu.

15.       Teismas sprendė, jog užfiksuoti Patalpų trūkumai nėra esminiai ir trukdantys Patalpas naudoti pagal jų paskirtį. Šiais trūkumais iš esmės yra pabloginta Patalpos estetinė išvaizda, bet jie nepagrindžia esminių Patalpų elementų sugadinimo. Šie trūkumai teismo vertinimu laikytini normaliu Patalpos nusidėvėjimu per ilgą nuomos laikotarpį.

16.       Atsakovas ieškovui nereiškė pretenzijų dėl netinkamo Patalpų naudojimo, jų būklės bloginimo, o reikalavimai buvo pareikšti tik tada, kai ieškovas nutraukė nuomos teisinius santykius ir Patalpos grąžino, nors atsakovo buveinė buvo tame pačiame pastate.

17.       Nustatyta, jog sudarius Sutartį Nr. 1, ieškovas atliko Patalpų remontą, jas pritaikydamas savo veiklos poreikiams. Reikšminga, jog atsakovas versdamasis Patalpų komercine nuoma, bylos nagrinėjimo metu nebuvo atlikęs Patalpų remonto, o reikalavimus grindė tik parengta sąmata apie būsimus darbus ir jų kainą.

III.                      Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai

18.       Atsakovas UAB „Turto parkas“ padavė apeliacinį skundą, kuriuo prašė panaikinti 2021 m. kovo 10 d. galutinį sprendimą ir priimti naują sprendimą - ieškovės UAB „Bijola“ ieškinį atmesti, o UAB „Turto parkas“ priešieškinį tenkinti priteisiant UAB „Turto parkas“ naudai iš UAB „Bijola“ 8 952,46 Eur sumą bei procesines palūkanas.

19.       Apeliantas nurodė, kad pirmosios instancijos teismas klaidingai aiškina sąvoką „būklės pabloginimas“, kurią sieja su esminiais defektais, dėl kurių daikto apskritai nebegalima naudoti pagal paskirtį, arba dėl kurių daikto naudojimas pagal paskirtį dėl jo sugadinimo tampa iš esmės apsunkintu. Vertinant „būklės pabloginimą“ pagal teismo nurodytus kriterijus, reikštų, jog Patalpos ar jos elementai turėtų būti ne sugadinti (apgadinti), o apskirtai išgriauti, sudaužyti, sunaikinti. Priešingu atveju, neaišku, kokia turėtų būti sienų, patalpų, grindų, durų, langų, elektros lizdų būklė, kad jų nebūtų galima naudoti pagal jų paskirtį.

20.       Vadovaujantis kasacinio teismo praktika, akivaizdu, jog, siekiant konstatuoti „būklės pabloginimą“, nėra reikalaujama nustatyti, kad daiktas negali būti naudojamas pagal paskirtį. Pakanka nustatyti daikto vertės sumažėjimą, dėl kurio daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės.

21.       Teismas netinkamai taikė įrodinėjimo naštos paskirstymo taisykles. Nuomotojas (atsakovas) įrodė ir dėl to nekilo ginčo tarp šalių, jog pasibaigus nuomos santykiams, Patalpos nuomotojui buvo grąžintos su antstolio 2020-08-04 faktinių aplinkybių konstatavimo Protokole (toliau- Protokolas) užfiksuotais defektais. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas neginčijo Protokole užfiksuotų defektų egzistavimo, teigiant, kad šie defektai yra priskirtini natūraliam nusidėvėjimui, būtent ieškovui ir tenka tokio teiginio pagrindimo pareiga.

22.       Pirmosios instancijos teismas, konstatuodamas, jog šalys nepateikė įrodymų, koks Protokole užfiksuotas trūkumas yra ar nėra laikomas natūraliu nusidėvėjimu, turėjo prieiti išvados, jog būtent nuomininkas (ieškovas) neįrodė, jog nustatyti defektai nėra natūralus nusidėvėjimas. Tuo tarpu teismas ėmėsi defektų vertinimo savo iniciatyva, kaip pats nurodo, remdamasis išskirtinai tik savo subjektyviu vertinimu.

23.       Vien tai, kad Patalpos buvo išnuomotos 15 metų laikotarpiui niekaip nešalina nuomininko pareigos grąžinti Patalpas be defektų, tokios būklės, kokios Patalpos buvo jas perdavus nuomininkui nuomos santykių pradžioje (po 2005 m. remonto). Tokią nuomininko pareigą numato tiek įstatymo, tiek tarp šalių sudarytos sutarties nuostatos.

24.       Teismas priskirdamas Patalpų defektus natūraliam nusidėvėjimui nukrypo nuo kasacinio teismo ir apeliacinės instancijos teismų praktikos

25.       Ieškovas atsiliepime prašė apeliacinį skundą atmesti ir nurodė, kad, vadovaujantis CK 6.492 str. nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis. Nuo 2005 metų visus remonto darbus atlikinėjo tik ieškovas. Pažymėtina, kad per 15 metų nei karto nebuvo atliktas joks kapitalinis remontas, nors akivaizdu, kad 15 metų dėvimas turtas nusidėvi iš esmės, tačiau dėl atliktų nuolatinių Ieškovo remonto darbų ir priežiūros patalpos išlaikytos pakankamai geros būklės, atsižvelgiant į aplinkybę, kad patalpų savininkas 15 metų jokių investicijų į patalpas nedarė.

26.       CK 6.499 str. numato, kad nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės. Ginčo patalpos ieškovui buvo perduotos prastesnės, nei jas ieškovas grąžino apeliantui, todėl ieškovas iš savo pusės jokių sutartinių nuostatų nepažeidė

27.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2015 m. vasario 4 d. nutartyje civilinėje byloje Nr.3K-3-9-706/2015, teismas pasisakė, kad CK 6.500 straipsnyje nustatyta: jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Įstatyme įvardytas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip (CK 6.499 straipsnio 1 dalis). Nurodytais atvejais nuomotojas turi žinoti ir gali iš anksto numatyti išnuomojamo daikto pabloginimą, taigi jis negali pagrįstai tikėtis dėl daikto pabloginimo nuostolių atlyginimo, jeigu jam tokia teisė į nuostolių atlyginimą nesuteikta sutartyje.

28.       Ieškovas nurodė, kad apelianto argumentai dėl įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklių pažeidimo yra nepagrįsti. Remiantis pateiktais ieškovo atliktų remontų dokumentais ir liudytojos parodymais, ieškovas įrodė, jog Apelianto nurodyti patalpų trūkumai yra natūralus nusidėvėjimas.

29.       Visuotinai žinomas faktas, kad bet kurio daikto ilgesnis naudojimas jį nudėvi ir jo vertė mažėja. Akivaizdu, kad natūralus nusidėvėjimas daikto, kuris yra naudojamas metus ir penkiolika metų akivaizdžiai skiriasi, todėl teismas pagrįstai vertino patalpų nusidėvėjimą atsižvelgiant ir į tai, kad patalpos buvo nuomojamos 15 metų, o per 15 metų laikotarpį nuomotojas nedarė jokių patalpų kapitalinių remontų. Dėl šios priežasties natūralu, kad tam tikrose patalpų dalyse (lubos, grindys ir kt.) matosi natūralus daikto nusidėvėjimas, kuris negali būti pripažintas patalpų pabloginimu.

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

30.       Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

31.       Ginčo šalis sieja sutartiniai patalpų nuomos santykiai. Pagal Sutarties, kuri papildomais susitarimais buvo tęsiama iki nutraukimo, sąlygas ieškovas įsipareigojo ne tik mokėti nuomos mokestį, bet ir prižiūrėti Patalpas ir užtikrinti gerą jų būklę (atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą); savo sąskaita ir jėgomis organizuoti ir atlikti Patalpų bei juose esančios įrangos ar kitokios instaliacijos nuolatinę priežiūrą ir tvarkymą, įskaitant, bet neapsiribuojant sugadintų (apgadintų) ar sulaužytų (sunaikintų) Patalpų elementų (durų, langų ar jų rankenų ir pan.) pakeitimą ir (ar) atnaujinimą tokiu būdu, kad Patalpų būklė kiek įmanoma atitiktų tą būklę, kurios Patalpos buvo perduotos ieškovui; savo sąskaita likviduoti Patalpose įvykusias avarijas ar gedimus, ir tokių gedimų ir sutrikimų pasekmes bei atstatyti Patalpų ir jų sistemų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl ieškovo ar su juo susijusių asmenų veikimo ar neveikimo; perduoti patalpas ieškovui tokios pat būklės, kokios jos buvo perduotos ieškovui, atsižvelgiant į normalų patalpų nusidėvėjimą (4.2.3 ir 4.2.4. punktai).

32.       Ieškovas nesutinka su apelianto nurodytais argumentais dėl įrodinėjimo naštos paskirstymo, kad nuomininkas turėjo įrodyti tam tikrų defektų priskyrimą natūraliam nusidėvėjimui.

33.       Atsakovas teigia, kad atsakovas pažeidė sutartinę prievolę perduoti patalpas ieškovui tokios pat būklės, kokios jos buvo perduotos ieškovui, atsižvelgiant į normalų patalpų nusidėvėjimą. Kasacinio teismo jurisprudencijoje nurodyta, kad sutartinės prievolės neįvykdymas ar netinkamas įvykdymas nėra preziumuojamas (CK 6.246, 6.256 straipsniai), todėl ginčo atveju, reikalaudamas nuostolių atlyginimo, jį privalo įrodyti ieškovas, reikalaujantis taikyti sutartinę civilinę atsakomybę, t. y. ieškovas privalo įrodyti sutarties neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą, kaip vieną iš civilinės atsakomybės sąlygų (neteisėtus veiksmus), dėl to patirtus nuostolius bei priežastinį ryšį tarp nuostolių ir sutarties neįvykdymo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 9 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-412/2008, 2010 m. kovo 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010, 2015 m. rugpjūčio 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-472-684/2015, 2017 m. birželio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-225-687/2017).

34.        Taigi, nagrinėjamoje byloje atsakovui (nuomotojui) teko pareiga įrodyti visas atsakovės sutartinės civilinės atsakomybės sąlygas, o ieškovui (nuomininkui) – įrodyti, kad ji tinkamai įvykdė sutartį – grąžino tinkamos kokybės patalpas. Spręstinas klausimas, ar atsakovas (ieškovas pagal priešieškinį) įrodė nuostolių faktą ir dydį.

35.       Šalys nepateikė įrodymų, kokios būklės Patalpos buvo nuomos santykių pradžioje 2005 metais, tačiau, atsižvelgus į ilgą 15 metų trukusios nuomos laikotarpį, spręstina, kad patalpos atitiko nuomininko (ieškovo) lūkesčius. Byloje taip pat nustatyta, kad ieškovas, suderinęs su atsakovu, atliko eilę einamojo paprastojo remonto sąvoką atitinkančių darbų (Statybos įstatymo 2 straipsnio 58 dalis).

36.       Sutiktina, kad nutraukus Sutartį ir grąžinant patalpas atsakovui šalių surašytas 2020 m. birželio 8 d. Aktas taip pat nėra pakankamai informatyvus ir tik patvirtina aplinkybę, kad reikalingas remontas ir valymas, tačiau nepatvirtina, kad remontas reikalingas nusidėvėjimui, kuris viršija įprastą nusidėvėjimą, aptariamą CK 6.499 str. nuostatose, sutvarkyti.

37.       Patalpų apgadinimo faktą ieškovas įrodinėja antstolio 2020 m. rugpjūčio 20 d. faktinių aplinkybių konstatavimo Protokole fiksuotomis aplinkybėmis, t. y.: 1) apgadintos sienos ir lubos (sienų išdaužymai, sienų kampų apdaužymai, dėmės, kurios negali būti nuvalytos); 2) grindų sugadinimai kelių rūšių: mechaniniai išdaužymai ir mechaniniai išraižymai; labai intensyvus išsidėvėjimas, nutrintas visas viršutinis plytelių sluoksnis; skylės, padarytos gręžimo būdu; 3) nesutvarkyti elektros laidai, rozetės; 4) radiatoriuose matomos išdaužymo vietos, kurios reikalauja perdažymo; 5) apgadinta medinio lango palangė ir rėmai; 6) apgadintos durys į tualeto patalpą (durų ir jų apvadų apgadinimai) ir lauko durys (apvadai ir lauko durų vyriai). Teisėjų kolegija taip pat susipažino ir vertino byloje esančias Patalpų nuotraukas.

38.       Patalpų remonto darbų kaina įrodinėjama atsakovo pateikta UAB „Gilės statyba“ sudaryta Patalpų remonto sąmata 10179 Eur sumai, kuri paruošta naudojantis UAB „Sistela“ statybos sąmatų skaičiavimo programa, atitinkančia statybos techninį reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ 6 priedo reikalavimus. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad skaičiuojant atskirtų darbų kainą yra pagrįsta vadovautis atsakovo pateikta UAB „Gilės statyba“ sudaryta Patalpų remonto sąmata. Tuo tarpu ieškovo pateikti darbų kainų skaičiavimai visiškai neatitinka statybos darbų sąmatų sudarymui keliamų reikalavimų.

39.       Teisėjų kolegija sutinka, kad patalpų normalus nusidėvėjimas, yra formaliai neapibrėžta vertinamoji sąvoka. Todėl ne bet koks antstolio 2020 m. rugpjūčio 20 d. faktinių aplinkybių konstatavimo Protokole fiksuotas trūkumas vertinamas kaip viršijantis normalų nusidėvėjimą.

40.       Pirmos instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad „byloje nėra pateikta įrodymų pagrindžiančių, jog iki patalpų perdavimo ieškovui 2005 metais atlikto remonto metu buvo suremontuotos Patalpų grindys. Byloje apklausta liudytoja patvirtino, jog grindys nebuvo remontuotos ir nuo nuomos pradžios jos buvo perduotos su 2 skylėmis, t.y. jau dalinai nusidėvėjusios Sutiktina, kad atsiradęs grindų plytelių dangos nusitrynimas, galimos papildomos skylės, kurių kiekis nėra labai didelis ir juo nesugadinta visa grindų dalis ar jos didelė dalis, leidžia teismui spręsti, jog šie grindų trūkumai atsirado dėl normalaus jų nusidėvėjimo per beveik 15 metų laikotarpį naudojantis Patalpomis parduotuvės veiklai vykdyti.“ Teisėjų kolegijos vertinimu, Patalpų naudojimas viešai parduotuvės veiklai lemia natūralų intensyvų grindų dangos nusidėvėjimą.

41.       Byloje nustatyta, ir to neneigia pats atsakovas, kad nuo 2005 metų, t. y. iki nuomos santykių pradžios, grindų plytelės nebuvo pakeistos naujomis. Nepaneigta, jog jau 2005 metais grindys buvo pakankamai nudėvėtos ir su skylėmis. Pagal sąmatą nustatyta, kad viso patalpų 44 kv. m. ploto grindų keitimas sudaro didžiausią dalį apelianto reiškiamo reikalavimo (UAB „Gilės statyba“ sąmatos 1-7 punktai) – 2944 Eur neskaitant kitų pridėtinių išlaidų ir pridėtinės vertės mokesčio.

42.       Teisėjų kolegija taip pat sutinka su atsakovu, kad UAB „Gilės statyba“ paruoštos sąmatos 16-17 punktuose nurodyti lubų remonto darbai (viso lubų ploto glaistymas ir dažymas) nėra būdingi einamajam patalpų remontui (atnaujinimui), numatytam Sutarties 4.2.3 punkte, nes remontuojamų lubų paviršiaus plotas (43 kv.m. lubų), apima visas patalpas, o ne konkrečias apgadintas vietas. Tai yra iš esmės visų lubų (o ne apgadintų vietų) remontas. Dėl to šalinama 752 Eur lubų glaistymo, dažymo ir taisymo bei medžiagų išlaidų suma.

43.       Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nepriteisė UAB „Gilės statyba“ paruoštos sąmatos 25 punkte numatytų 100 Eur šiukšlių išvežimo išlaidų (2 vnt.), nes didelis šiukšlių kiekis, labiau tikėtina, būtų nulemtas grindų plytelių keitimo darbų.

44.       Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad tam tikrų rozečių nebuvimas, ištempti laidai iš jų, pagrindžia, jog Patalpos buvo naudojamos laidus pajungiant tiesiogiai prie laidų be rozečių ir šis trūkumas buvo jau nuo 2005 metų perduodant patalpas ieškovui. Byloje nėra pateikta įrodymų pagrindžiančių, jog rozetės buvo sumontuotos po 2005 metais atlikto remonto. Įvertinus tai, jog 2005 metai atliktas remontas buvo kai ieškovui buvo perduotos Patalpos, ir remontą atliko ieškovas atsakovo sąskaita, teismas nusprendė, jog remontuojant Patalpas ir pritaikant Patalpas prie ieškovo įrangos, rozetės galėjo būti nemontuojamos. Liudytoja S.S. patvirtino aplinkybę, kad rozečių nebuvo jau 2005 metais, o šaldytuvai ir kiti įrenginiai buvo prijungti tiesiogiai į lizdą ir nejudinami, todėl teismas pagrįstai rozečių nebuvimą laikė ne natūraliu nusidėvėjimu, o neįrodytu trūkumo faktu. Teismas pagrįstai nepriteisė „Gilės statyba“ paruoštos sąmatos 8 punkte nurodytų darbų 60 Eur išlaidų elektros tinklų tvarkymui.

45.       Teisėjų kolegija sprendžia, kad priešieškinys dalyje dėl 3856,50 Eur neskaitant pridėtinių išlaidų ir PVM (2944 Eur + 752,50 Eur + 100 Eur + 60 Eur) priteisimo nepagrįstas.

46.       Tačiau apeliacinės instancijos teismas nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad priešieškinys nepagrįstas ir dėl visų likusių sumų. CK 6.943 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. CK 6.499 straipsnio 1 dalis numato, jog nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės.

47.       Kaip jau minėta, Sutarties 4.2.3 punktu Nuomininkė įsipareigojo visą Sutarties galiojimo laikotarpį savo sąskaita ir jėgomis organizuoti ir atlikti Patalpų bei juose esančios įrangos ar kitokios instaliacijos nuolatinę priežiūrą ir tvarkymą, įskaitant, bet neapsiribojant sugadintų (apgadintų) ar sulaužytų (sunaikintų) Patalpų elementų durų, langų ar jų rankenų ir pan.) pakeitimą ir (ar) atnaujinimą tokiu būdu, kad Patalpų būklė kiek įmanoma atitiktų tą būklę, kurios Patalpos buvo perduotos Nuomininkei. Tai gi, šalys buvo susitarusios dėl atsakovo pareigos atlikti einamąjį Patalpų remontą ir nuomininko (ieškovo) pareiga atlikti einamąjį Patalpų remontą egzistavo visu nuomos laikotarpiu. Kaip nustatyta, reikšmingesnius Patalpų remontus nuomininkas savo sąskaita atliko 2007 ir 2013 metais. 2017 metais buvo atliktas kosmetinis padažymas. Taigi, nuo 2013 iki 2020 metų nuomininkas iš esmės neremontavo Patalpų ir nevykdė Sutarties 4.2.3 punkte numatyto einamojo remonto.

48.       Kaip patvirtino liudytoja V. S., dalis defektų egzistavo jau ilgą laiką, tačiau užuot juos suremontavus, Nuomininkės darbuotojai defektus tiesiog paslėpdavo. Pavyzdžiui, dėl apgadintos palangės V. S. paaiškino: „kad taip baisiai neatrodytų, tai mes buvom uždėję tokią ne tai kad staltiesėlę, tokią medžiagytę, pastatę šituos stovėlius ir ant tų stovėlių sudėdavome torto muliažus, kad ta palangė jau atrodytų gražiau“.

49.       Atsižvelgiant į aukščiau nurodytas nuostatas, akivaizdu, jog Nuomininkas (ieškovas) turėjo pareigą visą nuomos laikotarpį (visus 15 metų) nuolat rūpintis Patalpų būkle, jas prižiūrėti ir remontuoti. Dėl šios priežasties, nėra pagrindo teigti, jog ilgas nuomos laikotarpis, atleidžia nuomininką nuo įstatymo ir Sutarties reikalavimų vykdymo ar leidžia Nuomininkei taikyti žemesnius standartus. Tokį vertinimą patvirtina ir kasacinio teismo praktika. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. vasario 4 d. nutartimi c. b. Nr. 3K-3-9-706/2015 kasacine tvarka išnagrinėjo bylą, kurioje buvo vertinama patalpų, kurių nuoma tęsėsi apie dešimt metų, būklę. Sąlyginai ilgas nuomos terminas neturėjo jokios reikšmės sprendžiant, ar nuomotojui grąžintų patalpų pabloginimai yra laikytini natūraliu nusidėvėjimu. Teismas pripažino, jog patalpų pabloginimai, analogiški aptariamiems nagrinėjamoje byloje, nėra priskirtini natūraliam nusidėvėjimui, nepaisant to, kad patalpos buvo nuomojamos apie dešimt metų.

50.       Atsakovas pagrįstai rėmėsi kasacinio teismo praktika, nurodydamas, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartimi c. b. Nr. 3K-3-430/2008 paliko nepakeistą Šiaulių apygardos teismo 2008 m. kovo 4 d. sprendimą c. b. Nr. 2A-70- 71/2008, kuriuo defektai, analogiški užfiksuotiems Protokole, nebuvo laikomi natūraliu nusidėvėjimu. Natūraliu nusidėvėjimu nebuvo pripažinta: išardyta durų rankena, sienose išgręžtos skylutės, vienos sienos kampas supelijęs, nukritęs tinkas ir glaistas, lubose paliktos buvusių elektros prietaisų angos, palikta netvarkinga elektros instaliacija, paliktas buvęs parduotuvės inventorius, prie įėjimo į parduotuvę kabanti iškaba). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. vasario 4 d. nutartimi c. b. Nr. 3K-3-9-706/2015 pripažino, jog žemesnės instancijos teismai pagrįstai nepriskyrė defektų, analogiškų užfiksuotiems Protokole, natūraliam nusidėvėjimui. Natūraliu nusidėvėjimu nebuvo pripažinta: skylės, kuriose buvo atvirų, neizoliuotų laidų; purvinos, dėmėtos, sienos; tai, jog nebuvo apšvietimo, neveikė radiatorius, lubos buvo įtrūkusios, kiliminė danga purvina, nusitrynusi; palangės sienoje buvo įtrūkimų, sienoje paliktas kyšantis plastikinio vandentiekio vamzdžio galas; laukinių kiemo durų apačia buvo apgadinta; nudaužyti sienų kampai ir pan.

51.       Teisėjų kolegijos vertinimu, sienų išdaužymai, sienų kampų apdaužymai, dėmės, kurios negali būti nuvalytos, radiatoriaus ir palangės dažų nutrupėjimas, medinio lango perdažymo, durų vyrių keitimo ir reguliavimo, durų apvadų keitimo ir varčios bei staktos perdažymo darbai yra nulemti ilgo patalpų eksploatavimo laikotarpio, kai patalpos buvo valdomos ieškovo. Taip pat ir radiatoriaus bei palangės dažų nutrupėjimas pagrįstai įvertintas kaip įvykęs dėl mechaninio poveikio, o ne dėl natūralaus nusidėvėjimo naudojantis Patalpa. Nurodytų trūkumų remontas apima Sutarties 4.2.3 punkte aptariamus Patalpų atnaujinimo darbus, kuriuos Sutartimi įsipareigojo atlikti ieškovas.

52.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo arba nutarties motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Nagrinėjamu atveju, kadangi iš esmės apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendime padarytomis išvadomis, nėra tikslinga pasisakyti dėl kitų apeliacinio skundo argumentų, kurie teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui, pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui bei pagrįstumui.

Dėl procesinės bylos baigties

53.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje, iš dalies netinkamai vertino įrodymus, todėl apeliacinis skundas tenkinamas iš dalies, pirmosios instancijos teismo sprendimas pakeičiamas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

54.       Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad priešieškinys dėl 1361,20 Eur sumos, kurią sudaro sąmatos 9-15, 18-24 bei 26 punktuose nurodyti darbai, priteisimo pagrįstas ir tenkinamas (26 procentai UAB „Gilės statyba“ sudarytos Patalpų remonto sąmatos bendros vertės).

55.       Atsakovo pateikta sąmata su visomis papildomomis išlaidomis sudaro iš viso 10179 Eur, todėl atsakovo pretenzijos dėl 2646,54 Eur (10179 x 26 proc.) išlaidų pagrįstos.

56.       Atsakovui iš ieškovo priteisiama suma mažinama 1 226,54 Eur sumokėta avanso suma, iš viso atsakovui iš ieškovo priteisiant 1420 Eur (2646,54 Eur - 1 226,54 Eur) ir atsakovo prašomas 5 procentų dydžio procesines palūkanas (CK 6.499 straipsnio 1 dalis, CK 6.256 straipsnio 2 dalis, CK 6.210 straipsnis). 

Dėl bylinėjimosi išlaidų

57.       Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, perskirstomos šalims priteistų bylinėjimosi išlaidų sumos. Įvertinęs šalių tarpusavio pretenzijų balansą, teismas konstatuoja, kad atsakovo priešieškinys pagrįstas dėl 26 procentų dalies.

58.       Ieškovas pirmosios instancijos teisme patyrė 1464 Eur bylinėjimosi išlaidų: sumokėjo 14 Eur žyminį mokestį, sumokėjo advokatei 1450 Eur atlyginimą už paslaugas

59.       Atsakovas pirmosios instancijos teisme sumokėjo 201 Eur žyminį mokestį už priešieškinį, patyrė 3308,10 Eur advokato ir antstolio paslaugų atlyginimo išlaidų – iš viso 3509,10 Eur.

60.       Atsakovas už apeliacinį skundą sumokėjo 229 Eur žyminį mokestį ir sumokėjo 726 Eur atlyginimą už advokato paslaugas surašant apeliacinį skundą – iš viso 955 Eur.

61.       Ieškovas apeliacinėje instancijoje patyrė 1000 Eur advokato pagalbos išlaidų.

62.       Apeliacinės instancijos teismas pripažįsta 74 procentus atsakovo reikalavimų sumos nepagrįstais, todėl ieškovui iš atsakovo priteisia 1083,36 Eur (1464 Eur x 74 proc.) bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme išlaidų, atsakovui iš ieškovo 912,34 Eur (3509,10 Eur x 26 proc.). Įskaičius priešpriešinius reikalavimus, atsakovui iš ieškovo priteisiama 171,02 Eur bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme išlaidų.

63.       Atitinkamai, ieškovui priteisiama 740 Eur išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atsakovui – 248,30 Eur. Įskaičius priešpriešinius reikalavimus ieškovui iš atsakovo priteisiama 491,70 Eur bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 337 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

                                        n u t a r i a :

Apeliacinį skundą patenkinti iš dalies.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. kovo 1  d. galutinį sprendimo rezoliucinę  dalį pakeisti ir išdėstyti taip:

„Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. liepos 9 d. preliminarų sprendimą pakeisti ir ieškovo UAB ,,Bijola” ieškinį atmesti ir atsakovo UAB ,,Turto parkas“ priešieškinį tenkinti iš dalies atsakovui UAB ,,Turto parkas” iš ieškovo UAB ,,Bijola” priteisti 1420 Eur žalos bei 6 proc. metines palūkanas už priteistą sumą (1420 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. liepos 9 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Priteisti ieškovui UAB „Bijola“ iš atsakovo UAB ,,Turto parkas” 171 Eur bylinėjimosi pirmosios instancijos teisme išlaidas.“

Priteisti ieškovui UAB ,,Bijola” iš atsakovo UAB ,,Turto parkas” 491,70 Eur bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų.

Kolegijos teisėjai                                                                   Jelena Šiškina

Andrius Ignotas

                                                                                            Alvydas Barkauskas