Civilinė byla Nr. e2A-1285-555/2019

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-05503-2018-4

Procesinio sprendimo kategorijos:

2.6.11.6; 2.6.11.10; 3.3.1.18.1

(S)

Kauno apygardos teismas

N u t a r t i s

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. rugsėjo 19 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dianos Labokaitės, Mindaugo Šimonio ir Egidijaus Tamašausko (kolegijos pirmininkas, pranešėjas),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės MIESTO NT apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2019 m. balandžio 9 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-133-375/2019 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės MIESTO NT patikslintą ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei dėl išlaidų, reikalingų parduoto turto trūkumams pašalinti, priteisimo, trečiasis asmuo Valstybės įmonė Registrų centras.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.       Ginčo esmė

1.       Ieškovė UAB MIESTO NT kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės 4 505,58 Eur išlaidų, reikalingų parduoto nekilnojamojo turto trūkumams pašalinti, 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė nurodė, kad ji dalyvavo atsakovės organizuotame nekilnojamojo turto aukcione, kurio metu buvo pardavinėjamas butas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 36,08 kv. m., esantis (duomenys neskelbtini). Prisiregistravus dalyvauti aukcione, ieškovei buvo pateiktas išrašas iš Nekilnojamojo turto registro, iš kurio buvo matyti, kad bute yra šios komunikacijos: komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir gamtinės dujos. Ieškovė teigė, kad informacija, esanti oficialiame dokumente – išraše iš Nekilnojamojo turto registro, davė pagrindą tikėti, jog nurodytos komunikacijos bute, kuris buvo pardavinėjamas aukciono metu, tikrai yra. Be to, pagrindą tikėti šia informacija sudarė dar ir tai, kad turtą pardavinėjo valdžios institucija, t. y. Kauno miesto savivaldybė. Ieškovė laimėjo aukcioną ir šalys 2017 m. lapkričio 27 d. dėl minėto buto sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini). Po pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, pradėjus rūpintis įsigyto buto remonto reikalais, paaiškėjo, kad į butą nėra įvestas komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir dujos, nors šios komunikacijos buvo deklaruojamos kaip esamos aukciono vykdymo metu. Atsakovė nenurodė ieškovei, kad išraše iš Nekilnojamojo turto registro esanti informacija apie butą yra klaidinga, kad iš tiesų nėra komunalinio vandentiekio, komunalinio nuotekų šalinimo ir dujų. Ieškovė įrodinėjo, kad, nesant šių komunikacijų, nėra galimybės buto naudoti pagal paskirtį, todėl atsakovei kyla atsakomybė už parduotą netinkamos kokybės daiktą. Iškovė, nusipirkusi butą, pradėjo jo remonto darbus: atvestas komunalinis vandentiekis, parengta Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylą, įvestas komunalinis nuotekų šalinimas, sudaryta geriamojo vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo sutartis, parengta nauja Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byla, kuri pateikta įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Ieškovė nurodė, kad atsivesti visas trūkstamas komunikacijas kainuos 4 505,58 Eur.

3.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. birželio 30 d. sprendimu „Dėl Kauno miesto savivaldybės nuosavybės teise valdomų butų (gyvenamųjų namų, jų dalių) pripažinimo netinkamais (negalimais) naudoti“ Nr. (duomenys neskelbtini) Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantis butas, esantis (duomenys neskelbtini), buvo pripažintas netinkamu (negalimu) naudoti. Šis juridinis faktas buvo įregistruotas Nekilnojamojo turo registro centriniame duomenų banke ir yra viešai žinomas. Minėtas nekilnojamasis turtas Kauno miesto savivaldybės buvo parduotas viešo aukciono būdu, o Kauno miesto 17-tajame notarų biure 2017 m. lapkričio 27 d. tarp pardavėjo, Kauno miesto savivaldybės, ir pirkėjo, UAB MIESTO NT, pasirašyta notariškai pavirtinta Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini). Prieš įsigydama nekilnojamąjį turtą, ieškovė įvertino ginčo buto būklę bei susipažino su ginčo buto dokumentais, t. y. Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byla Nr. (duomenys neskelbtini), kurioje užfiksuoti nekilnojamojo turto buto (patalpos) kadastro duomenys, jog bute yra krosninis šildymas, miesto vandentiekis, miesto kanalizacija, gamtinės dujos, nėra karšto vandens, nėra vonios kambario, buto nusidėvėjimas yra 70 procentų, ir jis yra pripažintas netinkamu gyventi. 2017 m. gruodžio 5 d. tarp Kauno miesto savivaldybės ir ieškovės buvo pasirašytas nekilnojamojo turto perdavimo­–priėmimo aktas, kuriuo ieškovė priėmė ginčo butą ir jokių pretenzijų dėl buto netinkamos kokybės nepareiškė. Ieškovei buvo sudarytos visos sąlygos apžiūrėti įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau ieškovė į iš anksto numatytą turto apžiūrą nesiregistravo, turto apžiūrėti nepageidavo, todėl išimtinai veikė savo rizika. Be to, ieškovė būdama profesionali nekilnojamojo turto rinkos dalyvė galėjo ir turėjo tinkamai įvertinti jai pateikus duomenis, tame tarpe ir Nekilnojamojo turto kadastro ir registro bylą Nr. (duomenys neskelbtini), 2017 m. lapkričio 23 d. patikslinti VĮ Registrų centro Kauno filialo atliktu duomenų sandoriui patikslinimu, užsakymo Nr. (duomenys neskelbtini), ir kurios brėžinyje ieškovės nurodyti objektai nėra pažymėti.

4.       Trečiasis asmuo VĮ Registrų centras prašė ieškinio reikalavimus spręsti teismo nuožiūra. Trečiasis asmuo nurodė, kad sutarties sudarymo metu Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruoti 2002 m. vasario 5 d. atliktų buto kadastrinių matavimų metu nustatyti kadastro duomenys, pagal kuriuos bute buvo komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas, gamtinės dujos. Kadastro duomenis užfiksavęs matininkas atsakė už šių duomenų teisingumą. Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui nebuvo suteikta teisė tikrinti, ar matininko užfiksuoti kadastro duomenys atitinka faktinę nekilnojamųjų daiktų būklę, ar kadastrinių matavimų metu užfiksuotais komunaliniais patogumais yra galimybė naudotis. Be to, tik nekilnojamojo daikto savininko valioje yra tai, kada atnaujinti nekilnojamojo daikto kadastro duomenys, todėl įregistruoti kadastriniai matavimai nebūtinai vėliau atitinka faktinę nekilnojamojo daikto būklę, kuri gali kisti. Kaip ir kada keitėsi buto kadastro duomenys po 2002 m. vasario 5 d. atliktų buto kadastrinių matavimų, Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui nebuvo ir nėra žinoma. Tik VĮ Registrų centro Kauno filiale 2018 m. kovo 30 d. buvo gautas ieškovės prašymas pakeisti buto kadastro duomenis, kartu su prašymu buvo pateikta 2018 m. kovo 20 d. kadastro duomenų byla, kurios duomenimis bute yra komunalinis vandentiekis, vietinis nuotekų šalinimas, nėra dujų.

II.       Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Kauno apylinkės teismas 2019 m. balandžio 9 d. sprendimu ieškinį atmetė, iš ieškovės valstybės naudai priteisė 4,17 Eur pašto išlaidų.

6.       Teismas nustatė, kad ginčo buto kadastriniai matavimai buvo atlikti 2002 m. vasario 5 d. ir pagal šių matavimų duomenis ginčo bute buvo komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas, gamtinės dujos. Tokie duomenys užfiksuoti Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byloje, Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke.

7.       Teismas, įvertinęs byloje esančius įrodymus, šalių paaiškinimus, nurodė, kad byloje nėra duomenų apie tai, jog atsakovė turėjo kitokią informaciją apie bute esančius komunalinius įrenginius ir komunalinių paslaugų tiekimą, tačiau jos neatskleidė aukciono dalyviams,  t. y. elgėsi neteisėtai. Tačiau Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nepakeisti arba nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka, todėl atsakovė, organizuodama aukcioną, būtent rėmėsi jai pateiktais bei viešai prieinamais duomenimis, tuo tarpu, ieškovė pati patvirtino, kad jai pačiai trūkumai paaiškėjo tik pradėjus remonto darbus. Teismas sprendė, kad nenustačius vienos iš atsakomybės sąlygų – neteisėtų atsakovės veiksmų – nėra pagrindo tenkinti ieškovės reikalavimo dėl nuostolių priteisimo.

8.       Teismas konstatavo, kad ieškovė, įsigydama nekilnojamąjį turtą – butą, turėjo pareigą betarpiškai įsitikinti įsigyjamo daikto kokybe. Teismas nustatė, kad ieškovė nesilaikė nustatytos aukcione parduodamo turto apžiūros tvarkos – į iš karto numatytą apžiūrą nesiregistravo ir kartu su Kauno miesto savivaldybės atsakingais darbuotojais turto neapžiūrėjo. Teismas laikėsi nuomonės, kad, apžiūrint turtą kartu su savivaldybės atsakingais darbuotojais, būtų išvengta teisminių ginčų. Turint duomenis, kad butas labai senos statybos, apleistas, daug metų negyvenamas, vertinant pagal protingo, apdairaus, rūpestingo asmens elgesio kriterijus, vietoje neabejotinai būtų išsiaiškinta įrašytų duomenų apie komunalinių paslaugų teikimą pagrįstumas. Be ieškovės vadovo teiginių apie buto savarankišką apžiūrą, byloje nėra kitų tai pagrindžiančių įrodymų, todėl teismas laikė labiau tikėtina aplinkybę, jog turtas prieš jį įsigyjant ieškovės iš viso nebuvo tinkamai apžiūrėtas.

9.       Teismas taip pat nurodė, kad ieškovės veikla yra vidaus remonto darbai. Įmonė yra ne kartą dalyvavusi savivaldybės organizuojamuose aukcionuose, t. y. jau 7 metai užsiima veikla, kuomet perka apleistą turtą, jį suremontuoja ir parduoda. Nors pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti parduodamo daikto tinkamumą (už parduodamo daikto kokybę atsakingas pardavėjas), tačiau teismas sprendė, kad nagrinėjamos bylos aplinkybių kontekste, ieškovės nerūpestingas elgesys (buto neapžiūrėjimas) yra reikšmingas, sprendžiant parduoto daikto trūkumų įrodytinumo faktą CK 6.327 straipsnio 3 dalies nuostatų kontekste. Ieškovės veiksmai nebuvo tiek racionaliai apgalvoti ir pagrįsti ekonomine logika, kad visiškai pateisintų jai tenkančią riziką dėl tiesioginių nuostolių padidėjimo.

10.       Teismas pažymėjo, kad ginčo butas jau pardavimo metu buvo pripažintas netinkamu / negalimu gyventi dėl 70 procentų nusidėvėjimo ir visa ši informacija jau iki ginčo buto pardavimo buvo išviešinta, todėl ieškovei turėjo būti žinoma. Pirkdama būstą, kuris pripažintas netinkamu gyventi, ieškovė pati sprendė kaip realizuoti savo kaip pirkėjo teisės ir kokius veiksmus pačiai atlikti. Be to, ieškovės įvardinti trūkumai, kaip komunalinio vandentiekio, komunalinių nuotekų šalinimo ir buto dujofikavimo nebuvimas, yra tokie akivaizdūs, kad juos galima buvo nustatyti ir be specialių žinių, jei tik ieškovė būtų ginčo turtą apžiūrėjusi ir pasidomėjusi komunalinių paslaugų butui teikimo galimybėmis. Ieškovė be jokių išlygų ar pastabų 2017 m. gruodžio 5 d. pasirašė ir ginčo buto perdavimo–priėmimo aktą, ko pasėkoje ieškovė vienareikšmiškai patvirtino, kad matė ne tik dokumentuose įrašytą, bet ir realią faktinę padėtį dėl turto būklės, o tuo pačiu ir dėl komunalinių paslaugų tiekimo. Teismas ieškinį atmetė, ieškovei neįrodžius jos teisių pažeidimų ir nustačius, kad ieškovei buvo parduotas sutartį atitinkantis turtas.

III.       Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

11.       Apeliaciniu skundu ieškovė UAB MIESTO NT prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2019 m. balandžio 9 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą ieškovės – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1.1.       Pirmosios instancijos teismo sprendimas sudaro pagrindą formuotis ydingai teismų praktikai, kuria būtų pateisinama pardavėjo apgaulė dėl parduoto netinkamos kokybės daikto, sudaromos sąlygos pardavėjui be jokios atsakomybės parduoti turtą be savybių, kurios, prieš sandorio sudarymą, buvo deklaruojamos kaip esamos. Nesąžiningi turto pardavėjai, remdamiesi tokiu teismo sprendimu, galėtų nebijoti atsakomybės už parduotą netinkamos kokybės daiktą.

1.2.       Pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.327 straipsnio 3 dalies nuostatas, netinkamai vertino ieškovės vadovo parodymus, kuriais jis teigė, kad butą jis apžiūrėjo, o taip pat klaidingai sprendė, kad komunikacijų nebuvimas buvo akivaizdus trūkumas, kuris galėjo būti lengvai pastebėtas buto apžiūros metu.

1.3.       Priešingai, nei sprendė pirmosios instancijos teismas, pardavėjo nežinojimas apie defektus negali būti sąlyga atleisti pardavėją nuo atsakomybės už parduotą netinkamos kokybės daiktą. Pardavėjui kyla atsakomybė už visus daikto defektus (tiek pardavėjo žinomus, tiek nežinomus), kurie buvo nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momentu. Šiuo atveju defektas – komunikacijų (komunalinio vandentiekio, komunalinio nuotekų šalinimo ir dujų) nebuvimas – egzistavo buto nuosavybės teisės perėjimo ieškovei momentu, todėl už šį defektą atsakovei turėjo kilti atsakomybė, nepaisant to, kad ji teigė, jog apie tai nežinojo. Priešingos pirmosios instancijos teismo išvados prieštarauja CK 6.327 straipsnio 3 daliai bei teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams, taip pat sudaro sąlygas atsakovei išvengti atsakomybės už parduotą netinkamos kokybės daiktą.

1.4.       Atsakovės neteisėti veiksmai pasireiškė būtent tuo, kad prieš parduodama butą, neatnaujino pasenusių jo kadastrinių matavimų, kurie buvo atlikti 2002 m. Atnaujinus šiuos duomenis, atsakovė būtų pastebėjusi, kad buto išraše iš Nekilnojamojo turto registro yra pateikta neteisinga informacija apie egzistuojančias komunikacijas. Be to, ieškovė buvo suklaidinta, pateikus jai išrašą iš Nekilnojamojo turto registro su neteisinga informacija apie butą, teigdama, jog bute yra komunikacijos, nurodytos buto išraše iš Nekilnojamojo turto registro.

1.5.       Ieškovė neturėjo objektyvios galimybės pastebėti, kad bute nėra komunikacijų (komunalinio vandentiekio, komunalinio nuotekų šalinimo, dujų), kurios buvo deklaruojamos kaip esamos atsakovės pateiktame išraše iš Nekilnojamojo turto registro. Praktikoje, perkant turtą, nėra įprasta tikrinti vamzdžius ir žiūrėti iš kur atbėga ir kur subėga nuotekos, dujos, todėl pirmosios instancijos teismas nustatė ieškovei per aukštus atidumo ir rūpestingumo standartus, tuo tarpu atsakovei, kaip turto pardavėjai, paliko itin žemus atidumo ir rūpestingumo standartus. Ieškovė, net ir dalyvaudama buto apžiūroje kartu su savivaldybės atstovais, negalėjo pastebėti egzistuojančių buto defektų, kadangi apie tokius defektus nežinojo net pati savivaldybės atstovė E. J., kuri rūpinosi savivaldybės turto pardavimu.

1.6.       Ieškovė, pirkdama butą, nesitikėjo, kad jis bus tinkamas gyventi, tačiau tikėjosi, jog butas atitiks tas charakteristikas, kurios buvo nurodytos kaip esamos jam pateiktame išraše iš Nekilnojamojo turto registro, t. y., jog bute bus komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas ir dujos. Atsakovė, prieš sudarant sutartį, deklaravo, kad komunikacijos bute yra, tačiau pardavė ji be komunikacijų, todėl jai turėjo būti taikoma atsakomybė už parduotą netinkamos kokybės daiktą.

1.7.       Atsakovė pažeidė ieškovės teises, kadangi pardavė netinkamos kokybės daiktą, kurio trūkumams pašalinti ji patyrė daug išlaidų. Ieškovės išlaidos aukščiau nurodytoms komunikacijoms įsivesti, kurios aukciono metu buvo deklaruojamos kaip esamos, sudaro 4 505,58 Eur. Taigi, ieškovei nebuvo parduotas sutartį atitinkantis turtas, kadangi įsigytame bute nebuvo komunikacijų, kurios buvo deklaruojamos kaip esamos aukciono vykdymo metu ir sutarties sudarymo metu.

12.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo jį atmesti ir Kauno apylinkės teismo 2019 m. balandžio 9 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

2.1.       Ieškovės prašomos atlyginti išlaidos, turto trūkumams pašalinti (4 505,58 Eur), iš esmės yra lygios įsigyto turto vertei (5 840,00 Eur). Ieškovė piktnaudžiauja savo, kaip pirkėjos, teise, už minimalią kainą įsigydama būstą, kuris yra pripažintas netinkamu gyventi, ir reikalaudama iš pardavėjos atlyginti neva jos patirtas išlaidas būstui gerinti. Atsakovė, parduodama būstą, neįsipareigojo pirkėjai nei atlikti jo remonto, nei kitų pagerinimo darbų, todėl visa atsakomybė dėl išlaidų, susijusių su buto remontu ir jo būklės gerinimu, pritaikant jį gyventi, tenka pačiai ieškovei.

2.2.       Ieškovė yra profesionali nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo rinkos dalyvė, nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo rinkoje vykdanti ūkinę komercinę veiklą, gaunanti pelną, žinanti šios veiklos specifiką ir galimas rizikas, komercine veikla užsiima profesionaliai ir nuolatinai, todėl neabejotinai turėjo įvertinti savo veiksmų pasekmes ir galimą riziką. Ieškovė akivaizdžiai piktnaudžiauja savo profesine etika bei procesinėmis teisėmis, siekia kuo pigiau įsigyti nusidėvėjusį nekilnojamąjį turtą ir jį suremontavus pelningai parduoti. Ieškovė nepateikia jokių įrodymų, jog jai nebuvo žinoma apie perkamo turto būklę, bet, priešingai, byloje esantys įrodymai patvirtina, jog ji veikė savo rizika, o įsigydama ginčo butą pardavėjui jokių pretenzijų neturėjo.

2.3.       Ieškovės įvardinti trūkumai, kaip komunalinio vandentiekio, komunalinių nuotekų šalinimo ir dujų nebuvimas, yra tokie akivaizdūs, jog juos galima pastebėti net be specialių žinių, t. y. turtą apžiūrėjus ir pasidomėjus komunalinių paslaugų butui teikimo galimybėmis. Taigi, nepagrįsti ir profesine prasme nesuvokiami profesionalaus rinkos dalyvio – ieškovės direktoriaus, teiginiai, esą butą jis apžiūrėjo nesiregistravęs – savarankiškai, ir jam nekilo abejonių dėl buto komunikacijų. Vien tik iš matymo yra neįmanoma įsitikinti komunalinių paslaugų butui teikimo galimybėmis, jas reikia patikrinti. Be to, neginčytina, kad ieškovės nurodyti trūkumai neatsirado remonto eigoje, kaip paslėpti defektai, kurių pirkėjas realiai negalėjo įvertinti pirkimo­–pardavimo sandorio sudarymo metu, ir dėl to patyrė nenumatytų remonto išlaidų. Priešingai, ieškovė nuo pat turto įsigijimo momento žinojo apie jo trūkumus, kurie ir sąlygojo mažą jo kainą.

2.4.       Ieškovei buvo sudarytos visos sąlygos apžiūrėti įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau ieškovė į iš anksto numatytą apžiūrą neatvyko ir ginčo objekto kartu su pardavėju apžiūrėti nepageidavo, todėl ieškovė išimtinai veikė savo rizika. Prieš įsigydama butą, ieškovė visiškai įvertino jo būklę bei susipažino su jo dokumentais, t. y. Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byla ir, kad jis yra pripažintas netinkamu gyventi. Be to, kaip nurodyta sutarties 2.2 punkte, nekilnojamojo turto registro duomenys, charakterizuojantys butą, nurodyti vadovaujantis VĮ Registrų centro Kauno filialo 2017 m. lapkričio 23 d. atliktu duomenų sandoriui patikslinimu, užsakymo Nr. (duomenys neskelbtini), kurio brėžinyje ieškovės nurodyti objektai nėra pažymėti. Ieškovė, pasirašydama turto perdavimo–­priėmimo aktą, atsakovei jokių pretenzijų taip pat nereiškė.

2.5.       Atsakovė nesielgė nerūpestingai ir neapdairiai, jai nebuvo žinoma jokių objektyvių priežasčių kadastrinių duomenų atnaujinimui, kadangi namas, kuriame yra ginčo butas pastatytas dar 1922 m., jis buvo neeksploatuojamas daugelį metų, Kauno miesto savivaldybėje nėra jokios informacijos apie jo išnuomojimą ar apgyvendinimą kitais pagrindais, apie jame atliktus remonto darbus ar rekonstrukcijas. Kauno miesto savivaldybės tarybos 2016 m. birželio 30 d. sprendimu ginčo butas buvo pripažintas netinkamu (negalimu) naudotis dėl 70 procentų nusidėvėjimo, kas reiškia, kad jo būklė buvo netinkama gyventi, dėl ko jis ir buvo parduodamas viešo aukciono būdu, kaip netinkamas / nereikalingas savivaldybės funkcijoms atlikti ir įtakojo šio turto nedidelės kainos nustatymą. Byloje nėra duomenų apie tai, kad atsakovė turėjo kitokią informaciją apie bute esančius komunalinius įrenginius ir komunalinių paslaugų tiekimą, tačiau jos tyčia neatskleidė aukciono dalyviams, t. y. elgėsi neteisėtai.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.       Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

13.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka pagal apeliaciniame skunde nurodytas faktines ir teisines aplinkybes, kurių pagrindu prašoma panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, nenustatė absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų bei nenustatė aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).

14.       Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas kilo iš pirkimo–padavimo teisinių santykių dėl parduoto daikto kokybės. Pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis).

15.       Perduodamo daikto kokybės reikalavimai reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Reikalavimai dėl daikto kokybės apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui (CK 6.333 straipsnio 1, 4, 6 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2010; 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010; kt.).

16.       Parduotų daiktų trūkumų faktą, t. y. kad daiktai neatitinka sutartyje numatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 1 dalis), turi įrodyti pirkėjas. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010; 2016 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-360-969/2016, 25 punktas, 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 20 punktas; kt.).

17.       Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovė (apeliantė) UAB MIESTO NT, tapusi Kauno miesto savivaldybės organizuoto Nekilnojamojo turto: buto, esančio (duomenys neskelbtini), aukciono, vykdyto pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. spalio 28 d. nutarimu Nr. 1178 patvirtintą Valstybės ir savivaldybės nekilnojamųjų daiktų pardavimo viešo aukciono būdu tvarkos aprašą, laimėtoja, su atsakove 2017 m. lapkričio 27 d. sudarė ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį.

18.       Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė reiškė reikalavimą priteisti trūkumų šalinimo išlaidų atlyginimą iš atsakovės, nurodydama, kad iš atsakovės įgytame bute nėra komunalinio vandentiekio, komunalinio nuotekų šalinimo ir gamtinių dujų. Ieškovė taip pat nurodė, kad buto pirkimo procedūrų metu VĮ Registrų centro išraše ir Nekilnojamojo turto kadastro bei registro byloje buvo įregistruoti klaidingi duomenys apie bute esančias (įrengtas) komunikacijas. Ieškovės teigimu, perkant turtą nėra įprasta tikrinti vamzdžius ir žiūrėti, iš kur atbėga ir kur subėga nuotekos, dujos, todėl pirmosios instancijos teismas, ieškovės vertinimu, nustatė jai per aukštus atidumo ir rūpestingumo standartus.

19.       Pažymėtina, kad byloje nėra ginčijama aplinkybė, jog atsakovės vykdomo aukciono metu buvo pateikti buto Nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenys fiksuoti 2002 m. vasario 5 d., kuriuose išviešinta, kad ginčo bute įrengtas komunalinis vandentiekis, komunalinis nuotekų šalinimas bei gamtinės dujos. Kadangi butas yra gyvenamojo būsto rūšis, paprastai skirta gyventi vienai šeimai ar vienišam asmeniui, todėl deklaruotų komunikacijų ginčo bute neįrengimas, kolegijos vertinimu, gali būti pripažįstamas kaip trūkumas naudoti daiktą-butą pagal paskirtį. Atsakovė, atsikirsdama į ieškinio reikalavimus, teigė, kad 2002 metais bute buvo įrengtos registro pažymėjimo įvardintos komunikacijos, kurios buto pirkimo sutarties sudarymo metu nefunkcionavo. Atsakovė nurodė, kad ieškovės atstovas prieš įsigyjant butą jį apžiūrėjo, įvertino, matė jo fizinę būklę, buto netinkamumas naudojimui buvo išviešintas ir akivaizdžiai matomas, o buto būklei įvertinti nebuvo būtinybės pasitelkti specialistus, todėl pardavėja (atsakovė) nėra atsakinga už nustatytus trūkumus.

20.       Šios nutarties 16 punkto motyvuose minėta, kad pardavėjas atleidžiamas nuo atsakomybės už pareigą perduoti tinkamą prekę nevykdymo, jeigu įrodo, kad sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tai, jog daiktai neatitinka sutarties ar įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 2 dalis). Paprastai ši teisės norma, sudaranti pagrindą atleisti pardavėją nuo atsakomybės, taikoma, kai nustatomas didelis pirkėjo nerūpestingumas (neatsargumas), t. y. kai daikto trūkumai yra akivaizdūs ir pastebimi. Tačiau konkretaus sandorio aplinkybės gali leisti pripažinti pirkėjo elgesį nerūpestingu (neatsargiu) ir tais atvejais, kai daikto trūkumai nėra labai akivaizdžiai pastebimi, tačiau dėl daikto specifiškumo galėjo būti nustatyti prieš sudarant pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016). Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegijos vertinimu, tarp šalių iškilus ginčui dėl parduoto daikto kokybės, pirmosios instancijos teismas pagrįstai svarstė, ar nustatyti trūkumai, ieškovei aukciono būdu įsigyjant butą, buvo akivaizdūs, ir pirkėja negalėjo nežinoti apie tai, jog butas neatitinka įprastų jam keliamų reikalavimų. 

21.       Jau minėta, kad butas iki ginčo sandorio sudarymo nuosavybės teise priklausė Kauno miesto savivaldybei. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 1, 7 ir 8 punktai nurodo, kad ilgalaikis materialusis turtas pripažįstamas nereikalingu arba netinkamu (negalimu) naudoti, kai jis fiziškai nusidėvi, trukdo statyti naujus statinius, yra nereikalingas savivaldybės funkcijoms įgyvendinti ir nelieka, kur jį pritaikyti. Pagal šio įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punktą, nekilnojamąjį daiktą pripažinus nereikalingu ar netinkamu naudoti, pardavėja remdamasi Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 16 straipsnio 2 dalies 26 punkte nustatyta išimtine savivaldybės tarybos kompetencija priimti sprendimus dėl disponavimo savivaldybei nuosavybės teise priklausančiu turtu, nusprendė netinkamą naudoti turtą-butą parduoti viešame aukcione.

22.       Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad aplinkybės, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali būti nustatomos ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės. Bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas nustatė, kad pardavėja prieš sudarydama pirkimo–pardavimo sutartį išviešino ir atskleidė informaciją, kad aukcione parduodamas turtas pripažintas netinkamu (negalimu) naudoti. Minėta, kad buto pardavimo procedūros buvo vykdomos įstatymų reglamentuojama tvarka, byloje nėra ginčijama aplinkybė, jog prieš sudarant pirkimo–pardavimo sutartį apeliantei buvo sudarytos galimybės apžiūrėti aukcione parduodamą turtą bei įvertinti jo būklę.

23.       Apeliantė yra juridinis asmuo, kurio pagrindinė veikla susijusi su statybos darbais. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo ne kartą pažymėta, kad juridiniam asmeniui keliami didesni atidumo, rūpestingumo jo veikloje reikalavimai (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje N. P. v. UAB „Moduva ir Ko“, bylos Nr. 3K-3-112/2008; 2010 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Transgesta Servis“ v. K. B., P. B., N. K. ir kt., bylos Nr. 3K-3-69/2010; kt.). Bylos nagrinėjimo metu ieškovė atskleidė, kad buto įsigijimo tikslas – netinkamą naudojimui daiktą suremontuoti bei parduodant gauti pelną. Akivaizdu, kad ieškovė šiuo požiūriu turi specialių žinių ir galėjo įvertinti atsakovės parduoto objekto atitikimą deklaruotiems duomenims apie bute esančias komunikacijas bei jų būklę, o taip pat, disponuodama išviešinta informacija apie buto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, įvertinti daikto trūkumų apimtį.

24.       Teisėjų kolegijos vertinimu, vien tai, kad sandorio sudarymo metu pateiktuose buto 2002 m. vasario 5 d. Nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenyse išviešintas faktas apie bute įrengtas komunikacijas, nepaneigia pirkėjui atskleistos informacijos apie buto būklę sandorio sudarymo metu apimties ir neįgalina spręsti, kad atsakovė atliko neteisėtus veiksmus ar suklaidino atsakovę (apeliantę). Ginčo pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta, jog butas pripažintas netinkamu (negalimu) naudoti pagal paskirtį (Sutarties 2.2 punktas), o taip pat nustatytos aplinkybės, kad ginčo pirkimo–pardavimo sutartyje pirkėjas (apeliantė) pareiškė, jog jis atliko visus veiksmus, būtinus sutarties tinkamam sudarymui, įvykdymui ir savo teisių ir teisėtų interesų apsaugojimui (Sutarties 5.2. punktas) bei patvirtino, kad su Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentais susipažino, jokių pretenzijų dėl jų neturi (Sutarties 5.3.punktas), o taip pat, kad jis turėjo galimybę susipažinti su Nekilnojamojo turto būkle, dėl jos jokių pretenzijų neturi (Sutarties 5.5.punktas). Šios nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą spręsti, jog pardavėja (atsakovė) atskleidė pirkėjui žinomą informaciją apie buto būklę, o pirkėjas, esant informacijai, kad 2016 m. birželio 3 d. butas yra pripažintas netinkamu naudoti, kaip profesionalus šių objektų rinkos dalyvis, galėjo patikrinti ir įvertinti įsigyjamo turto būklės pokyčius nuo jo duomenų įregistravimo 2002 metais iki šio turto pardavimo procedūrų.

25.       Teisėjų kolegija daro išvadą, kad apeliantės nurodyti ginčo buto trūkumai jį naudoti pagal paskirtį buvo akivaizdūs ir buto pardavimo metu jai kaip pirkėjai turėjo būti žinomi. Apeliantė butą įsigijo kaip verslą vykdantis asmuo, kuris užsiima nereikalingo savivaldybei turto įsigijimu ir, pagerinus būklę, tokio turto realizavimu. Teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliantė turi specialiųjų žinių įvertinti įsigyjamo turto būklę disponuodama informacija, kad butas nėra tinkamas naudojimui, todėl ji be jokio specialaus tyrimo, kaip atidi, profesionali pirkėja galėjo trūkumus nustatyti ir pastebėti. Taigi, darytina išvada, kad atsakovė įrodė aplinkybes, kurios paneigia jos kaip pardavėjos, atsakomybę dėl netinkamo naudoti buto pardavimo, byloje nenustatyta, kad ji buvo nesąžininga ar nepateikė apeliantei (pirkėjai) visos turimos svarbios sutarčiai sudaryti informacijos.  

26.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju apeliantė (pirkėja) turėjo informaciją apie parduodamo daikto būklę, jo tinkamumą naudojimui, jai, teisėjų kolegijos vertinimu, iš parduodamo turto kainos (butas Kauno mieste įgytas už 5 840 Eur) ir šio turto pardavimo procedūros turėjo būti žinoma, kad aukcione parduodamas savivaldybei  nereikalingas ir netinkamas naudoti pagal paskirtį nekilnojamasis turtas. Teisėjų kolegija, nustačiusi, kad pirmosios instancijos teismas šioje byloje ištyrė ir įvertino įrodymus nepažeisdamas įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių teisės normų, o taip pat, kad tinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias pardavėjo atsakomybę už parduodamo daikto kokybę, sprendžia, jog naikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą-remiantis apeliacinio skundo argumentais, nėra pagrindo. Atsižvelgus į išdėstytą, apeliantės UAB MIESTO NT apeliacinis skundas atmetamas, o Kauno apylinkės teismo 2019 m. balandžio 9 d. sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

27.       Atmetus apeliantės UAB MIESTO NT apeliacinį skundą, jai apeliacinės instancijos teisme turėtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos, tuo tarpu atsakovė Kauno miesto savivaldybė įgijo teisę į apeliacinės instancijos teisme turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Kadangi atsakovė bylinėjimosi išlaidas patvirtinančių dokumentų neteikė ir prašymo jas atlyginti nereiškė, dėl jų atlyginimo nespręstina.

28.       Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) apeliacinės instancijos teisme išlaidos sudaro mažiau nei 3,00 Eur sumą, todėl vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (keistu 2014 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 1R-298/1K-290, CPK 92 straipsnio ir CPK 96 straipsnio nuostatomis, šios išlaidos valstybės naudai nepriteisiamos.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

n u t a r i a :        

Kauno apylinkės teismo 2019 m. balandžio 9 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai                                        Diana Labokaitė

Mindaugas Šimonis

Egidijus Tamašauskas