Civilinė byla Nr. e2-840-580/2021
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01331-2018-4
Procesinio sprendimo kategorija 3.5.2 (S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
SPRENDIMAS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. vasario 1 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Jūra Marija Strumskienė,
sekretoriaujant Danguolei Dubakienei,
dalyvaujant ieškovo atstovei advokatei I. K.,
atsakovo antstolio V. M. atstovei advokatei R. A.,
atsakovo UAB „KIR1“ atstovui advokato padėjėjui D. L.,
trečiųjų asmenų BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ ir UAB „EDS Invest“ atstovui advokatui R. M.,
trečiojo asmens BUAB „Acumen“ atstovei advokatei J. Ž.,
trečiojo asmens UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atstovui advokatui L. Š.,
ekspertei R. V.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Emilė“ ieškinį atsakovams antstoliui V. M. ir UAB „KIR1“ dėl turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, tretieji asmenys UAB „EDS Invest“, BKU „Vilniaus taupomoji kasa“, atstovaujama nemokumo administratoriaus J. K., UAB „Interbesta“, UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, BUAB „Acumen“, UAB „Giantus vertinimas“ (buv. UAB „Capital vertinimas“), Lloyd‘s of London, AAS BTA „Baltic Insurance Company“ .
Teismas, išnagrinėjęs bylą,
n u s t a t ė :
1. Ieškovas UAB „Emilė“ prašė pripažinti negaliojančiu ab initio 2017-11-02 turto pardavimo iš varžytynių aktą Nr. S-17-240-10099, taikyti restituciją ir grąžinti ieškovui iš atsakovo UAB „KIR1“ administracinio prekybos pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisę, o UAB „KIR1“ panaikinti administracinio prekybos pastato teisinę registraciją viešame registre, atliktą atsakovo UAB „KIR1“ vardu, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
1.1. atsakovas antstolis V. M. vykdo vykdomąsias bylas Nr. 0240/16/01708 ir Nr. 0240/16/01706 pagal trečiojo asmens UAB „Interbesta“ prievoles išieškotojui trečiajam asmeniui BKU „Vilniaus taupomoji kasa“. Antstolis vykdo 2016-06-29 išduotą vykdomąjį įrašą Nr. 5550 dėl hipoteka užtikrinto įsipareigojimo, t. y. 1 242 459,94 Eur skolos ir 6 proc. metinių palūkanų išieškojimo iš UAB „Interbesta“ ir įkeistu turtu subsidiariai atsakingo įkaito davėjo – ieškovo UAB „Emilė“ hipotekos kreditoriaus BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ naudai (hipoteka įkeistas turtas – administracinis prekybos pastatas (toliau – Pastatas)). Taip pat antstolis vykdo 2016-06-29 išduotą vykdomąjį įrašą Nr. 5552 dėl hipoteka užtikrinto įsipareigojimo, t. y. 1 242 463,82 Eur skolos ir 6 proc. metinių palūkanų išieškojimo iš UAB „Interbesta“ ir įkeistu turtu subsidiariai atsakingo įkaito davėjo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ hipotekos kreditoriaus BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ naudai (hipoteka įkeistas turtas – nuosavybės teise Lietuvos Respublikai priklausančio žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – Žemės sklypas), nuomos teisė);
1.2. 2016-09-06 antstolio patvarkymais buvo areštuotas Pastatas ir Žemės sklypo nuomos teisė. Antstolio 2016-09-06 patvarkymu paskirta ekspertizė turto rinkos vertei nustatyti, ją pavedant atlikti UAB „Capital vertinimas“. Ekspertizės aktu nustatyta turto vertė – 1 161 000 Eur: Pastato vertė – 986 850 Eur, Žemės sklypo nuomos teisės vertė – 174 150 Eur. Antstolis 2016-11-25 patvarkymu paskelbė turto varžytynes. Pradinė turto vertė varžytynėse – 928 800 Eur (80 proc.). Pirmosios varžytynės įvyko ir jas laimėjo didžiausią kainą – 1 852 000 Eur, pasiūlęs pirkėjas atsakovas UAB „KIR1“;
1.3. turtas realizuotas, nustačius akivaizdžiai per žemą kainą. Varžytynes laimėjęs atsakovas UAB „KIR1“ pasiūlė pernelyg žemą, rinkos vertės neatitinkančią kainą. To pasėkoje buvo pažeisti ieškovo bei trečiųjų asmenų interesai. Ieškovo užsakymu atliktas UAB „Verslavita“ turto vertinimas ir nustatyta, kad bendra turto vertė sudaro 3 720 000 Eur, iš kurios Pastato vertė sudaro 1 220 000 Eur. Realizuoto turto vertė 4 kartus viršija pradinę turto pardavimo varžytynėse kainą ir daugiau nei 2 kartus viršija kainą, kurią pasiūlė varžytynių laimėtojas. Turto pardavimo iš varžytynių aktas Nr. S-17-240-10099 pripažintinas negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindu;
1.4. 2020-11-18 paaiškinimuose ieškovo atstovė nurodė, kad restitucija turėtų būti vykdoma: ieškovui iš atsakovo UAB „KIR1“ grąžintas Pastatas, o atsakovui solidariai iš antstolio Vytauto Mitkaus ir trečiojo asmens BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ priteista visa jo sumokėta kaina. 2020-01-11 paaiškinimuose ieškovo atstovė nurodė, kad UAB „KIR1“ varžytynėse sumokėta pinigų suma priteistina iš UAB „Emilė“ (turto savininkės, kuriai turtas turi būti grąžintas), o iš antstolio UAB „Emilė“ naudai priteistinos jo priskaičiuotos vykdymo išlaidos. Turtas ieškovui priteistinas su iki varžytynių buvusiais apsunkinimais.
2. Atsakovas antstolis V. M. atsiliepimu prašė civilinę bylą nutraukti CPK 293 straipsnio 3 punkto pagrindu, civilinės bylos nenutraukus – ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
2.1. ieškovas ieškinio sumą nurodė 1 852 000 Eur, t. y. sumą, kuri gauta pardavus ne tik ieškovo turtą Pastatą, bet ir trečiajam asmeniui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ priklausiusią Žemės sklypo nuomos teisę. Trečiasis asmuo nereiškia reikalavimo, todėl ieškovas dalyje reikalavimų laikytinas netinkama šalimi. Civilinė byla turėtų būti nutraukta CPK 293 straipsnio 3 punkto pagrindu;
2.2. 2016-09-06 buvo areštuotas ieškovui priklausęs Pastatas ir paskirta ekspertizė turto rinkos vertei nustatyti. Pastabų dėl eksperto ieškovas nepateikė, areštuoto turto pirkėjo nerado, dėl eksperto nustatytos turto rinkos vertės prieštaravimų nereiškė. Ieškovas turtą 2012-08-31 pats įsigijo už 508 573 Eur, 2018-02-22 masiniu vertinimu nustatyta 558 000 Eur rinkos vertė. Ieškovas 2017-01-12 skundu ieškovas prašė panaikinti antstolio 2016-11-25 patvarkymą dėl pernelyg mažos turto kainos. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017-02-23 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-9213-155/2017 skundą atmetė, nurodydamas, kad turto kaina nustatyta teisingai, varžytynėse dalyvavo net 5 asmenys. Vilniaus apygardos teismas 2017 m. gruodžio 7 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2S-1381-565/2017 pirmosios instancijos teismo nutartį paliko nepakeistą;
2.3. ieškovo pateiktame UAB „Verslavita“ turto vertinime, atliktame ieškovo pageidavimu, Žemės sklypo dalis buvo vertinama ne lyginamuoju metodu, nustatant faktinę rinkos vertę, bet nustatant investicinę vertę, gaunamą investavus papildomas lėšas. UAB „Capital vertinimas“ nustatė areštuoto turto rinkos vertę, naudojant lyginamąjį metodą;
2.4. išieškota suma vykdomosiose bylose Nr. 0240/16/01706 ir Nr. 0240/16/01708 buvo paskirstyta antstolio 2017-11-06 patvarkymu. Gauta 1 852 000 Eur suma, atskaičius vykdymo išlaidas, pervesta: BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ 1 352 516,46 Eur skolai ir palūkanoms vykdomojoje byloje Nr. 0240/16/01708 padengti ir 423 980,61 Eur skolai vykdomojoje byloje Nr. 0240/16/01706 padengti. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017-12-19 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-49608-779/2017 patvarkymą panaikino, tačiau naujas patvarkymas negali būti priimtas, kadangi išieškotojui pervestos lėšos negrąžintos.
3. Atsakovas UAB „KIR1“ atsiliepimu prašė atmesti ieškovo ieškinį kaip nepagrįstą, skirti 5 000 Eur baudą, pusę jos skiriant atsakovui UAB „KIR1“, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
3.1. sprendžiant Pastato įvertinimo klausimą, reikia vadovautis prejudiciniais faktais, nustatytais Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017-02-23 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-9213-155/2017 ir Vilniaus apygardos teismo 2017-12-07 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2S-1381-565/2017. Buvo konstatuota, kad pardavimo kaina atitinka realią turto vertę, varžytynėse aktyviai dalyvavo 5 asmenys ir maksimali pasiūlyta kaina (vykstant konkurencijai tarp pirkėjų) buvo 1 852 000 Eur. Ieškovas nurodytoje byloje nepateikė įrodymų, jog turtas galėjo būti parduotas už didesnę sumą. UAB „Verslavita“ turto vertinimo aktas nepaneigia antstolio paskirtos ekspertizės nustatytos turto rinkos vertės, kadangi turto vertinimą atliko ieškovo pasamdytas turto vertintojas, o ne nepriklausomas ekspertas;
3.2. kadangi ieškovas siekia iš naujo nagrinėti jau išspręstą ginčą ir taip panaikinti įsiteisėjusį teismo sprendimą, prašė pripažinti ieškovą piktnaudžiavus jam suteikta teise pareikšti ieškinį ir paskirti CPK 95 straipsnio 2 dalyje nustatytą 5 000 Eur baudą, pusę jos pervedant atsakovui UAB „KIR1“;
3.3. turtas, buvęs pripažinto negaliojančiu sandorio dalyku, negali būti išreikalautas iš jį sąžiningai įgijusio trečiojo asmens, išskyrus CK 4.96 straipsnio 1, 2 ir 3 dalyse numatytus atvejus. Atsakovas nėra pripažintas nesąžiningu subjektu, neteisėtai įsigijusiu Pastatą;
3.4. valstybinės žemės sklypo nuomos teisė negali būti varžytynėse vykdomo pirkimo-pardavimo sandorio objektas, o tuo pačiu ir vertinimo objektas (Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 9 dalis). Nacionalinė žemės tarnyba palaiko poziciją ir remiasi Žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 9 straipsnio 1 dalies 4 punktu, Žemės ūkio ministerija bei Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba tai nurodo savo interneto svetainėje.
4. Trečiasis asmuo BUAB „Acumen“ atsiliepimu prašė ieškinį tenkinti, priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
4.1. byloje pateikti trys dokumentai apie turto vertę, kuriuose vertė ženkliai skiriasi ir kelia pagrįstas abejones, ar turtas buvo įkainotas tinkamai, ar nustatyta ginčo turto vertė atitinka realią turto vertę. Iš UAB „Verslavita“ nustatyta turto vertė – 3 720 000 Eur, UAB „Capital vertinimas“ – 1 161 000 Eur, UAB „CRE pro“ – 3 486 000 Eur. Antstolio naudotame ekspertizės akte buvo nustatyta mažiausia turto vertė, kuri yra net tris kartus mažesnė, nei kituose dviejuose turto vertės dokumentuose. Tokie žymūs turto vertės neatitikimai leidžia daryti išvadą, kad nustatyta turto vertė neatitinka realios turto rinkos kainos, buvo nustatyta per žema pradinė turto pardavimo kaina, kuri įtakoja ir galutinę didžiausią pasiūlytą kainą;
4.2. Turto pardavimo iš varžytynių aktas pripažintinas negaliojančiu taip pat ir kitu pagrindu, t. y. kai juo pažeistos kitų suinteresuotų asmenų teises. Nurodė, kad pagrindinis BUAB „Acumen“ interesas yra atgauti skolą iš ieškovo UAB „Emilė“, kurios ji gali neatgauti, jei ieškovo turtas bus realizuojamas už itin žemą kainą, atsiskaitoma su kitais kreditoriais.
5. Trečiojo asmens UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atstovas prašė ieškinį tenkinti. Pripažino, kad UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB „Emilė“ neįgijo statybą leidžiančio dokumento ir neatliko veiksmų, kurių pagrindu gautų statybos leidimą, tačiau pažymėjo, kad ankstesniame Statybos įstatyme buvo nustatyta kita projektavimo dokumentų viešinimo tvarka. Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 60 punkte buvo reikalaujama informuoti visuomenę, kai neparengti teritorijų planavimo dokumentai. Byloje nagrinėjamu atveju buvo parengtas detalusis planas. Nėra prielaidų negauti statybą leidžiančio dokumento UAB „Grangeras“ parengto projekto įgyvendinimui, kadangi tokio dydžio statinys yra galimas. Panaikinus Turto pardavimo iš varžytynių aktą, gali būti, kad turtas grįžtų į varžytynes, tačiau statinys būtų parduotas už didesnę kainą, todėl ieškovas bei UAB „Interbesta“ nepatirtų nuostolių.
6. Trečiojo asmens UAB „EDS Invest“ ir BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ atstovas prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad:
6.1. BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ reikalavimo teises, su kuriomis susijęs byloje pareikštas ieškinys, 2018-02-08 sutartimi yra perleidusi UAB „EDS Invest“. BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ ir ieškovas 2012-08-16 sudarė paskolos sutartį Nr.12-00294 LTL dėl 3 585 000 Lt paskolos suteikimo 10 metų terminui. Ieškovas 2013-11-26 paprašė skolininko teises perleisti dukterinei įmonei UAB „Interbesta“. Teisės perleistos 2013-12-31 sutartimi. 2014-01-17 unijos veikla sustabdyta, Lietuvos bankui priėmus sprendimą atšaukti licenciją, 2014-02-07 iškelta bankroto byla. Bankroto administratorius inicijavo skolos išieškojimą iš įkeisto turto ir gavo 2016-06-29 vykdomuosius įrašus, kurių vykdymas pavestas antstoliui V. M.;
6.2. BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ atžvilgiu ieškovas reikalavimų nereiškia, todėl taikant restituciją negalima priimti trečiojo asmens teises ir pareigas nustatančio sprendimo. Iki pardavimo turtas buvo įkeistas unijos naudai. Teismas turėtų spręsti dėl įkeitimo BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ naudai atkūrimo, kitu atveju padėtis nebūtų pilnai atkurta;
6.3. ieškovas kitoje Vilniaus apygardos teismo byloje Nr. e2- 3147-614/2020, kurioje atsakovai yra BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ ir antstolis V. M., prašo pripažinti pasibaigusiomis prievoles ir hipoteką ir kaip faktinį reikalavimo pagrindą nurodo, kad antstolis V. M. unijai pervedė šioje byloje ginčijamo varžytynių akto pagrindu iš UAB „KIR1“ gautas lėšas. Šioje byloje ieškovas laiko, kad unija turi lėšas grąžinti. Proceso šalies, kuri piktnaudžiauja procesu ir yra nesąžininga, teisės neturėtų būti ginamos.
7. Trečiasis asmuo Lloyd‘s of London prašė atmesti ieškinį ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad:
7.1. pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina nustatyta vadovaujantis CPK 681 straipsniu (ekspertiniu būdu), o turtas parduotas už didesnę, nei pirminė kaina, todėl varžytynių aktas negali būti pripažintas negaliojančiu pagal CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punktą. Pastatas nuosavybės teise priklausė ieškovui, o Žemės sklypas nuosavybės teise priklausė Lietuvos Respublikai, nuomos teise – UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, todėl ieškovas neturėjo teisių į Žemės sklypą ir turto komplekso, susidedančio iš Pastato ir Žemės sklypo, nebuvo;
7.2. UAB „Capital vertinimas“ nustatė, kad Pastato rinkos vertė yra 986 850 Eur; UAB „Verslavita“ – 1 220 000 Eur, o teismo ekspertė nustatė, kad Pastato vertė buvo tarp 1 069 000 Eur (2016-09-28) ir 1 137 000 Eur (2016-12-27). Turto vertintojai įvertino, kad Pastato kaina galėjo būti tarp 986 850 Eur ir 1 137 000 Eur. Pardavimo kaina (1 852 000 Eur) reiškia, jog Pastatas parduotas už didesnę kainą;
7.3. vertinimo objektu gali būti tik tokios vertybės, kurios gali būti rinkos sandorių objektu. CK 6.551 straipsni, Žemės įstatymo 9 straipsnis ir Vyriausybės 1999-03-09 nutarimas Nr. 260 nenumato valstybinės žemės nuomos teisės pardavimo. Tuo atveju, kai fizinis ar juridinis asmuo įsigyja pastatus, statinius ar įrenginius, stovinčius ant valstybinės žemės, jis įgyja teisę išsinuomoti visą ar dalį to žemės sklypo.
8. Trečiasis asmuo UAB Giantus vertinimas“ (buv. „Capital vertinimas“) prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad UAB ,,Verslavita” Pastato vertinimą atliko kitu laikotarpiu, nei surašytas Ekspertinis aktas. Išvados pagrįstumą patvirtina 2019-01-18 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. DGV190118r, kurioje nustatyta, jog Pastato rinkos vertė, nustatyta 2016-09-28 pajamų metodu sudarė 738 000 Eur, kas reikšmingai skiriasi nuo UAB ,,Verslavita” vertinimo. Trečiasis asmuo, remdamasis jam suformuluota užduotimi vertino Nuomos teisę vertinimo dienai, t. y. 2016-09-28, t. y. kai nebuvo nei tinkamai ir pilna apimtimi parengtas statybos projektas, nei gautas statybos leidimas, nei pastatytas planuojamas statyti pastatas, nei sudaryti šio pastato dalių pardavimo ir/ar nuomos sandoriai.
9. Trečiasis asmuo AAS „BTA Baltic Insurance Company“ prašė bylą spręsti teismo nuožiūra, pažymėjo, jog turto vertintojo veiksmų nelaiko draudžiamuoju įvykiu.
Ieškinys atmestinas.
10. Ginčas byloje kilo dėl turto pardavimo iš varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu, remiantis CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 ir 7 punktais, motyvuojant tuo, kad turtas (administracinis prekybos pastatas ir žemės sklypo nuomos teisė) parduotas už per mažą kainą bei tuo, kad toks pardavimas pažeidė suinteresuotų asmenų teises. CPK 602 straipsnio 1 dalies 6, 7 punktuose nustatyta, kad teismas turto pardavimo iš varžytynių aktus suinteresuotų asmenų reikalavimu gali pripažinti negaliojančiais, jeigu jis parduotas už kainą, mažesnę, negu ji turėjo būti nustatyta šio Kodekso 718 straipsnyje ir 722 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka; jeigu turto pardavimas pažeidė esmines suinteresuotų asmenų teises. Turto pardavimo iš varžytynių aktas negali būti pripažįstami negaliojančiais tik dėl formalių trūkumų, kurie negalėjo turėti įtakos šių veiksmų teisėtumui.
Faktinės aplinkybės
11. Nekilnojamojo turto registre nurodyta, kad žemės sklypas, 1,1372 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), priklauso valstybei, jo naudojimo paskirtis – kita; vidutinė rinkos vertė – 1 420 876 Eur. Žemės sklype esančio Pastato plotas 1 495,46 kv. m, vidutinė rinkos vertė 558 000 Eur. Pastatas registruotas UAB „KIR1“ vardu pagal 2017-11-03 varžytynių aktą.
12. Bylos duomenimis nustatyta, kad antstolis V. M. vykdo vykdomąsias bylas Nr. 0240/16/01708 ir Nr. 0240/16/01706 pagal trečiojo asmens UAB „Interbesta“ prievoles išieškotojui trečiajam asmeniui BKU „Vilniaus taupomoji kasa“. Antstolis vykdo 2016-06-29 išduotą vykdomąjį įrašą Nr. 5550 dėl hipoteka užtikrinto įsipareigojimo, t. y. 1 242 459,94 Eur skolos ir 6 proc. metinių palūkanų išieškojimo iš UAB „Interbesta“ ir įkeistu turtu Pastatu subsidiariai atsakingo įkaito davėjo UAB „Emilė“ hipotekos kreditoriaus BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ naudai. Taip pat antstolis vykdo 2016-06-29 išduotą vykdomąjį įrašą Nr. 5552 dėl hipoteka užtikrinto įsipareigojimo, t. y. 1 242 463,82 Eur skolos ir 6 proc. metinių palūkanų išieškojimo iš UAB „Interbesta“ ir įkeistu turtu – Žemės sklypo nuomos teise, subsidiariai atsakingo įkaito davėjo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ hipotekos kreditoriaus BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ naudai.
13. Antstolio 2016-09-06 Turto arešto aktu 0240/16/01708 areštuotas ieškovui priklausęs Pastatas. Antstolio 2016-09-06 patvarkymais paskirta ekspertizė turto rinkos vertei nustatyti, ją pavedant atlikti UAB „Capital vertinimas“, patvarkymais įpareigojama nustatyti Žemės sklypo nuomos teisės ir pastato rinkos vertę. UAB „Capital vertinimas“ 2016-09-28 ekspertizės aktu Nr. 16-NE09-08-4 nustatė turto vertę – 1 161 000 Eur: Žemės sklypo nuomos teisės vertė sudaro 174 150 Eur, Pastato vertė – 986 850 Eur. Turto vertintojas vertinamą objektą apibūdino, kaip administracinį-prekybos pastatą su žemės sklypo nuomos teise. Turto vertinimas atliktas naudojantis lyginamosios vertės nustatymo metodu.
14. Antstolis 2016-11-25 patvarkymu paskelbė Žemės sklypo nuomos teisės ir Pastato pirmąsias varžytynes už bendrą 928 800 Eur sumą (80 proc. vertės). Atlikdamas vykdymo veiksmus vykdomosiose bylose Nr. 0240/16/01708 ir Nr. 0240/16/01706, antstolis paskelbė hipoteka įkeisto turto: žemės sklypo nuomos teisės su ant jo esančiu pastatu, esančio (duomenys neskelbtini), varžytynes. Varžytynes, vykusias 2016-12-27, laimėjo atsakovas MB „KIR1“ (dabar UAB „KIR1”), pasiūlydamas didžiausią 1 852 000 Eur kainą.
15. 2017-11-02 Turto pardavimo iš varžytynių aktu Nr. S-17-240-10099 parduotas Pastatas ir Žemės sklypo nuomos teisė, kaina sumokėta 2017-10-31. Antstolis 2017-11-06 patvarkymu paskirstė vykdomosiose bylose Nr. 0240/16/01706 ir Nr. 0240/16/01708 gautą sumą ir pervedė BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ 1 352 516,46 Eur skolai ir palūkanoms vykdomojoje byloje Nr. 0240/16/01708 padengti ir 423 980,61 Eur skolai vykdomojoje byloje Nr. 0240/16/01706 padengti. Gauta 1 852 000 Eur suma, atskaičius vykdymo išlaidas, pervesta: BKU „Vilniaus taupomoji kasa“ 1 352 516,46 Eur skolai ir palūkanoms vykdomojoje byloje Nr. 0240/16/01708 padengti ir 423 980,61 Eur skolai vykdomojoje byloje Nr. 0240/16/01706 padengti. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017-12-19 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-49608-779/2017 patvarkymą panaikino, tačiau išieškotojui pervestos lėšos negrąžintos ir naujas patvarkymas dėl lėšų paskirstymo nepriimtas.
Dėl turto pardavimo iš varžytynių akto negaliojimo pagrindų
16. Ieškinys pareikštas, remiantis CPK 602 straipsnio 6 punktu, įrodinėjant, jog turtas parduotas už kainą, mažesnę, negu ji turėjo būti nustatyta šio Kodekso 718 straipsnyje ir 722 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka. CPK 602 straipsnio 6 punktas, visų pirma, numato formalius reikalavimus turto kainos nustatymui. CPK 718 straipsnis reglamentuoja, kad pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro aštuoniasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos, CPK 722 straipsnis taikomas, nustatant turto kainą antrosiose varžytynėse.
17. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020-04-02 nutartyje Nr. e3K-3-92-469/2020 išaiškinta, kad tam, kad turto pardavimo iš varžytynių aktas galėtų būti pripažintas negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkte įtvirtintu teisiniu pagrindu, nustatytas pažeidimas dėl turto įkainojimo procedūros ir parduodamo turto pradinės kainos nustatymo neturi būti formalus, bet turi turėti tiesioginę reikšmę kainos, kuri būtų iš esmės mažesnė nei rinkos kaina, nustatymui. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pripažįstama, kad, spręsdamas dėl CPK 602 straipsnio 6 punkte nustatyto pagrindo buvimo, teismas turi atsižvelgti į kainų skirtumo dydį, įvertinti pažeidimo esmingumą, gautos už turtą sumos proporcingumą to turto rinkos vertei. Koks konkrečiai kainų skirtumo dydis laikytinas teikiančiu pagrindą konstatuoti CPK 602 straipsnio 6 punkte nustatyto pagrindo egzistavimą ir pripažinti varžytynių aktą negaliojančiu, nėra vienareikšmiškai reglamentuota, tai – vertinamasis kriterijus. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad pagrindas konstatuoti CPK 602 straipsnio 6 punkte nustatyto pagrindo egzistavimą ir pripažinti varžytynių aktą negaliojančiu yra tada, kai turto pardavimo iš varžytynių kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, o gauta už turtą suma yra neproporcinga to turto rinkos vertei ir tokiu būdu neproporcingai apriboja skolininko nuosavybės teises.
Dėl procesinių veiksmų vykdymo procese
18. Ieškovas byloje nėra nurodęs kokių nors antstolio padarytų procesinių pažeidimų, kurie būtų įtakoję turto kainos dydį, teikiant turtą varžytynėms. Nustatyta, kad turtas buvo įvertintas CPK 682 straipsnyje nustatyta tvarka, paskiriant ekspertizę turto vertei nustatyti. Gavęs UAB „Capital vertinimas“ 2016-09-28 ekspertizės aktą Nr. 16-NE09-08-4, antstolis 2016-10-28 pranešimu pranešė suinteresuotiems asmenims apie nustatytą rinkos vertę, pasiūlė susipažinti su ekspertizės aktu ir per 3 darbo dienas pareikšti prieštaravimus dėl ekspertizės išvados bei surasti areštuoto turto pirkėją. Ieškovas prieštaravimų nereiškė, turto pirkėjo nesurado. Antstolis 2016-11-25 patvarkymu paskelbė Žemės sklypo nuomos teisės ir Pastato pirmąsias varžytynes, kurios įvyko 2016-12-27. Ieškovas tik 2017-01-12 pateikė skundą, kuriuo prašė panaikinti 2016-11-25 patvarkymą bei sprendimą tęsti varžytynes dėl pernelyg mažos turto kainos. Ieškovo skundai buvo pripažinti nepagrįstais. Nėra pagrindo nustatyti, jog antstolio veiksmuose buvo padaryti procedūrų pažeidimai ir kad tai galėjo turėti įtakos parduoto turto kainai.
19. Baigiamosiose kalbose ieškovo atstovė papildomai nurodė, jog ieškovas nebuvo tinkamai informuotas apie antstolio vykdytą pasirengimą varžytynėms. Atstovė teigė, jog ieškovas apie turto vertinimą greičiausiai nežinojo, nes ieškovas neturėjo etatinių darbuotojų, įmonės vadovas buvo Bulgarijos pilietis. Aiškino, jog ieškovas veiksmų ėmėsi tada, kai sužinojo apie varžytynes. Šių aplinkybių nepatvirtina bylos duomenys. Kartu su atsiliepimu antstolis pateikė duomenis, jog 2010-09-06 antstolio patvarkymas dėl ekspertizės skyrimo 2019-09-12 buvo įteiktas administratorei J. K. adresu (duomenys neskelbtini) aukštas. Antstolio 2016-10-28 pranešimas suinteresuotiems asmenims apie nustatytą rinkos vertę įteiktas 2020-11-03. Pastebėtina, jog CPK 604 straipsnis nustato formalią antstolio siųstų dokumentų įteikimo tvarką. Nustatyta, kad antstolio siunčiami dokumentai laikomi įteiktais praėjus penkioms dienoms nuo išsiuntimo dienos, išskyrus šio Kodekso 660 straipsnyje nustatytus atvejus. Jokių duomenų apie tai, kad UAB „Emilė“ nevykdė veiklos, neturėjo darbuotojų, negavo antstolio pranešimų nepateikta. Su ieškiniu (3 priedas) ieškovas teikė turimo turto sąrašą, kas patvirtina, jog bendrovė turėjo imtis veiklos didelės apimties nekilnojamojo turto priežiūrai užtikrinti. Pastebėtina ir tai, kad baigiamosiose kalbose nurodyti ieškovo atstovės teiginiai prieštarauja ieškinyje nurodytai pozicijai, jog ieškovas bei trečiasis asmuo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ bendradarbiavo su antstoliu bei jam teikė pretenzijas dėl pernelyg mažos kainos nustatymo, tačiau antstolis toliau vykdė varžytynes. Kita vertus, CPK 253 straipsnio 4 dalis nurodo, jog baigiamųjų kalbų dalyviai neturi teisės savo kalbose remtis aplinkybėmis, kurių teismas netyrė, taip pat įrodymais, kurie nebuvo tiriami teismo posėdyje.
Dėl prejudicinių faktų
20. Tarp šalių kilęs ginčas dėl civilinėje byloje, kurioje buvo nagrinėtas antstolio 2016-11-25 patvarkymo teisėtumas, priimtų teismų sprendimų prejudicinės galios šioje byloje. Atsakovas UAB „KIR1“ teigė, jog byloje reikalinga vadovautis prejudiciniais faktais, nustatytais Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017-02-23 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-9213-155/2017 ir Vilniaus apygardos teismo 2017-12-07 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2S-1381-565/2017. Nustatyta, kad Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017-02-23 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-9213-155/2017 ieškovo skundą panaikinti 2016-11-25 patvarkymą atmetė ir Vilniaus apygardos teismas 2017-12-07 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2S-1381-565/2017 paliko pirmosios instancijos teismo nutartį nepakeistą. Teismas pažymėjo, kad antstolis dėjo visas pastangas, siekdamas nustatyti realią parduodamo iš varžytynių turto vertę, nustatė teisingą ir pagrįstą pradinę turto kainą.
21. Minimas klausimas dėl prejudicinių faktų buvo išspręstas nagrinėjamoje byloje priimta Lietuvos apeliacinio teismo 2020-02-25 nutartimi, kuria teismas panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą, konstatavęs, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai skundžiamame sprendime Vilniaus miesto apylinkės teismas civilinėje byloje Nr. 2YT-9213-155/2017 ir Vilniaus apygardos teismas civilinėje byloje Nr. 2S-1381-565/2017 nustatytus faktus vertino kaip turinčius prejudicinę galią šioje byloje. Tai reiškia, jog nagrinėjamoje byloje teismas turi naujai įvertinti ieškovo teikiamus argumentus.
Dėl turto vertės nustatymo aktų vertinimo
22. Ieškovas ginčija antstolio paskirtos turto vertinimo ekspertizės išvadas. Byloje atlikti net 6 turto vertinimai, kuriuose buvo nustatytos sekančios turto vertės:
22.1. UAB „Capital vertinimas“ 2016-09-28 ekspertizės aktu Nr. 16-NE09-08-4 nustatė turto vertę – 1 161 000 Eur: Žemės sklypo nuomos teisės vertė sudaro 174 150 Eur, Pastato vertė – 986 850 Eur. Turto vertinimas atliktas naudojantis lyginamosios vertės nustatymo metodu;
22.2. ieškovo užsakymu UAB „Verslavita“ turto vertinimo ataskaita vertino Pastatą bei 0,8675 ha Žemės sklypo dalį. Nustatyta vertė: Pastatas – 1 220 000 Eur, o Žemės sklypo dalis – 2 500 000 Eur. Vertindamas Pastatą turto vertintojas taikė pajamų metodą, nes nenustatė lyginamųjų objektų, o vertindamas Žemės sklypą turto vertintojas nustatė investicinę vertę;
22.3. 2018-10-31 UAB „CRE pro“ konsultacijoje apie galimą rinkos kainą nurodyta, jog pajamų metodu nustatyta administracinių patalpų galima rinkos kaina yra: 1 145 900 Eur; analizuojamo turto (investicinio projekto Žemės sklype) galima rinkos kaina (2016-09-28) yra 2 340 000 Eur. Bendra vertė – 3 486 000 Eur;
22.4. BUAB „Acumen“ pateikta turto vertintojo D. G. parengta 2019-01-18 Nekilnojamojo turto vertės ataskaita Nr. DGV190118r įvertinta Žemės sklypo nuomos teisės ir Pastato vertė 2016-09-28 dienai. Galutinė išvada: Pastato rinkos vertė 2016-09-28 dienai (retrospektyvinė) ir Žemės sklypo dalies 0,8675 ha, investicinė vertė su specialiomis prielaidomis 2016-09-28 dienai, nustatyta lyginamuoju ir liekamosios vertės metodais yra 4 323 000 Eur, iš jų Pastato vertė 2016-09-28 dienai, nustatyta lyginamuoju metodu, yra 1 023 000 Eur; Žemės sklypo dalies investicinė vertė su specialiomis prielaidomis 2016-09-28 dienai, nustatyta liekamosios vertės metodu yra 3 300 000 Eur;
22.5. D. B. 2020-11-18 parengtoje turto vertinimo ataskaitoje patvirtinama, kad turto (Pastato ir jam aptarnauti tenkančio sklypo, darant specialiąją prielaidą, kad sklypo dalis yra valdoma nuosavybės teise ir statyba sklype neprieštarauja galiojantiems teisės aktams) vertė 2016-09-28 yra 1 310 000 Eur ir kad valstybinės žemės sklypo nuomos teisė negali būti vertinama;
22.6. teismo ekspertizę atliko UAB „ideArt“ turto vertintoja teismo ekspertė R. V.. Ekspertė nurodė, kad: Pastato rinkos vertė 2016-09-28 dienai yra 1 069 000 Eur; Žemės sklypo 0,8675 ha dalies nuomos teisės rinkos vertė 2016-09-28 dienai yra 2 670 000 Eur; Pastato, rinkos vertė 2016-12-27 dienai yra 1 137 000 Eur; Žemės sklypo 0,8675 ha dalies nuomos teisės rinkos vertė 2016-12-27 dienai yra 2 750 000 Eur.
23. Sulyginus pateiktų turto vertinimų duomenis, nevertinant konkrečių turto vertinimo ypatybių bei netikslumų, matyti, jog Pastato vertė 2016-09-28 (turto vertės ekspertizės akto surašymo dienai) visuose aktuose nustatyta labai panašiai ir nei vienu atveju nėra didesnė už turto pardavimo varžytynėse kainą (986 850 Eur; 1 220 000 Eur; 1 145 900 Eur; 1 023 000 Eur; 1 310 000 Eur; 1 069 000 Eur). Varžytynėse turtas parduotas už gerokai aukštesnę nei bet kuriame vertinimo akte nustatytą kainą – 1 852 000 Eur. Varžytynėse nebuvo varžomasi atskirai dėl Pastato ir atskirai dėl Žemės sklypo nuomos teisės, atskiros kainos nefiksuotos ir Turto pardavimo iš varžytynių akte. Įvertinus tai, kad varžytynėse kaina buvo pakelta apie 2 kartus, varžėsi 5 varžytynių dalyviai, daroma išvada, jog Pastatas buvo parduotas už rinkoje nustatytą kainą. Pastatas buvo parduodamas kartu su Žemės sklypo nuomos teise, kuri atsiranda įstatymo pagrindu pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą. Kadangi statinį turinčiam asmeniui pagal įstatymą yra suteikiama teisė ne aukciono tvarka išsinuomoti statinio eksploatavimui reikalingą žemės sklypą, tai įsigydamas statinį valstybinės žemės sklype, asmuo įgyja ir teisę pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą. Dėl paminėto negali būti vertinama, jog Pastato pardavimo varžytynėse vertė buvo nustatyta per maža ar nebuvo varžytynėse pakelta iki kainos, kuri nustatyta aptartose turto vertinimo ataskaitose. Žemės sklypo nuomos teisė yra susijusi išimtinai su Pastato eksploatacija, todėl atskirai, be Pastato negali būti nei perleidžiama, nei įgyjama.
24. Turi būti atsižvelgta į tai, kad dalis pateiktų turto vertinimo aktų ta dalimi, kuria yra įvertinta Žemės sklypo nuomos teisė, negali būti naudojami turto vertei varžytynėse nustatyti. CPK 681 straipsnio 1 dalis nurodo, jog areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Turtas varžytynėse turi būti įkainotas rinkos kaina. Kai kuriuose turto vertinimo aktuose nustatyta ne rinkos vertė, o kitokia turto vertė, dėl ko šia verte negalima remtis varžytynėse. UAB „Verslavita“ ataskaitoje nustatoma Pastato rinkos vertė, o Žemės sklypo nuomos teisės vertė nustatoma kaip investicinė vertė, nurodant, kad ši vertė apskaičiuojama pagal užsakovo užduotį maksimaliai išvystyto investicinio projekto vertės nustatymo bei jo pardavimo tikslu, atsižvelgus į planą statyti gyvenamosios-prekybos paskirties pastatą ir remiantis prielaidomis, kad bus gautas statybos leidimas ir kiti reikalingi leidimai, projektas bus įgyvendintas iš savų lėšų per vienerius metus ir rinka išliks stabili. Investicinė vertė apibrėžta pagal Tarptautinius vertinimo standartus, kaip turto vertė savininkui ar būsimam savininkui, siekiančiam individualių investavimo ar kitų veiklos tikslų. Ataskaitoje pažymėta, jog tai yra konfidencialus dokumentas, skirtas pateikti užsakovui investicinės vertės nustatymo tikslu. UAB „Verslavita“ turto vertintojas rėmėsi UAB „Idea In“ parengtu komercinės-gyvenamosios paskirties pastato projektu, dėl kurio įgyvendinimo nėra priimta jokių sprendimų.
25. 2018-10-31 UAB „CRE pro“ konsultacijoje apie galimą rinkos kainą vertintas hipotetinis investicinis projektas Žemės sklype. Nei tokio projekto, nei sprendimų dėl jo įgyvendinimo nėra, todėl toks vertinimas nelaikytinas rinkos vertės nustatymu. D. G. parengta 2019-01-18 Nekilnojamojo turto vertės ataskaita Nr. DGV190118r įvertinta Žemės sklypo dalies investicinė vertė su specialiomis prielaidomis 2016-09-28 dienai. Teismo ekspertė, vertindama Žemės sklypo nuomos teisę, vadovavosi tuo, kad bus įgyvendinamas parengtas prekybos paskirties pastato su gyvenamosiomis patalpomis projektas. Ekspertė skaičiavo liekamąją vertę, kurią apibūdino, kaip komercinės paskirties patalpų, butų ir požeminių parkavimo vietų vertės, nustatytos lyginamuoju metodu, pardavimo kainos ir pastato statybos kaštų skirtumą. Ekspertė savo nuožiūra rėmėsi UAB „Grangeras“ parengtu projektu. Teismo posėdžio metu teismo ekspertė negalėjo paaiškinti tokio sprendimo pagrįstumo, nenurodė teritorijų planavimą bei statybos vykdymą reglamentuojančių teisės aktų, kuriais vadovaujantis projektas galėtų būti vykdomas, aiškino, jog ji konsultavosi su nenurodytais žemėtvarkos bei statybų specialistais, teigė, jog reikia pasitikėti projektą padariusiu architektu, kad jis turėjo žinoti, ką projektuoja, aiškino, jog statybos leidimą įprasta gauti.
26. Visi paminėti turto vertinimo aktai, kuriuose vertinta Žemės sklypo nuomos teisės investicinė vertė bei kitu būdu vertinant atsižvelgta į galimo hipotetinio ar UAB „Grangeras“ projekto vystymą, neatitinka CPK 681 straipsnio reikalavimų ir negali būti taikomi turto vertei prieš varžytynes nustatyti. Tokiu būdu byloje lieka tik vienas UAB „Capital vertinimas“ parengtas turto vertinimo aktas, kuriame yra nustatyta Žemės sklypo nuomos teisės rinkos vertė. Šiuo aktu remdamasis antstolis ir pradėjo ginčijamas varžytynes.
Dėl ieškovo suinteresuotumo ir jo teisių į Žemės sklypo dalį
27. Ieškinio argumentas dėl per mažos turto pardavimo kainos iš esmės remiamas tuo, kad buvo nustatyta per maža ne ieškovo nuosavybės teise turėto Pastato, o ieškovo vardu neįregistruotos Žemės sklypo nuomos teisės vertė, nors teismo sprendimu yra konstatuota, jog Žemės sklypo nuomos teisė jos pardavimo metu priklausė ne ieškovui, o trečiajam asmeniui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“, kuris dėl turtinės teisės vertės ginčo nekelia.
28. Pastebėtina tai, kad ieškovas kelia ginčą dėl turto dalies, kuri įsiteisėjusiu teismo sprendimu buvo pripažinta niekada jam nepriklausiusia ir kuri buvo parduota kaip trečiojo asmens UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ turtas. Ieškovas notaro patvirtinta 2012-08-31 pirkimo-pardavimo sutartimi, bei įstatyminiu pagrindu – Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, yra įgijęs teisę sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį Pastatui eksploatuoti. 2012-08-31 pirkimo-pardavimo sutarties 3.3 punktu UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškovui perleidžia taip pat ir nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, kuri kyla iš 2020-07-13 Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-(14.49.57)-206. Pažymėta, jog pardavėjas perleidžia nuomos teisę į tą žemės sklypo dalį, būtiną pastatui eksploatuoti pagal paskirtį. Prieš pasirašant sutartį gautas Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus žemėtvarkos skyriaus 2012-08-31 sutikimas dėl pastato bei žemės nuomos teisės perleidimo. Atskira kaina už valstybinės žemės nuomos teisę sutartyje nėra numatyta.
29. Ieškovas niekada Nekilnojamojo turto registre neregistravo nuomos teisės savo vardu, nors tokią galimybę turėjo pagal ankstesniame sprendimo punkte aptartus dokumentus. Žemės sklypo nuomos teisė varžytynių metu buvo parduota kaip trečiojo asmens UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ turtinė teisė ir tai patvirtinta teismo sprendimu. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017-02-01 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-5819-862/2017 buvo išnagrinėtas ir atmestas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundas dėl antstolio veiksmų. Trečiasis asmuo toje byloje argumentavo, kad elektroninėje varžytynių sistemoje nurodoma, jog nuomos teisės savininkas yra pareiškėjas, tačiau tai neatitinka tikrovės. Pareiškėjas ir UAB „Emilė“ 2012-08-31 sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, kuria pareiškėjas pardavė, o UAB „Emilė“ nuosavybės teise įsigijo pastatą, esantį (duomenys neskelbtini), bei visus įsipareigojimus, atsiradusius iš 2012-07-13 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-(14.49.57)-206. Teismas 2017-02-01 nutartimi nustatė, jog CK 6.478 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Iš vykdomojoje byloje esančio VĮ „Registrų centras“ išrašo apie nekilnojamąjį turtą matyti, kad žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, o nuomos teisė priklauso UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“. Šalys, sudariusios valstybinės žemės nuomos teisės pardavimo sandorį, turėjo apie įvykusį sandorį informuoti viešąjį registrą, tačiau tai nebuvo padaryta ir antstolis privalėjo vadovautis viešais VĮ „Registrų centras“ duomenimis.
30. Kadangi ieškovas negalėjo prieš trečiuosius asmenis naudoti nuomos teisės, tai jo teisės į Žemės sklypo nuomą turi būti ieškovo ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ tarpusavio ginčų, o ne ginčų su trečiaisiais asmenimis dalykas. Šioje byloje ieškovo teisės gali būti nagrinėjamos ir ginamos tik ta apimtimi, kiek tai liečia Pastato pardavimo varžytynėse kainos nustatymą.
Dėl statytojo teisių
31. Byloje yra pateiktas UAB „Grangeras“ parengtas naujo statinio projektas, kuris buvo vertinamas kai kuriuose turto vertinimo aktuose. Taip pat nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybė 2012-10-24 išdavė Specialiuosius architektūros reikalavimus bei buvo išduotos prisijungimo prie infrastruktūros tinklų sąlygos.
32. UAB „Grangeras“ projektas negali būti siejamas su statytojo teisių įgyvendinimu. Šio projekto įgyvendinimas nėra pradėtas, statybos leidimas nėra gautas ir nėra jokių aplinkybių, kurios leistų teigti, kad projekto įgyvendinimo galimybė yra reali. Pačiame projekte nurodyta, kad statinys projektuojamas statybos sklype, kurio plotas 1,1372 ha. Projektuojamas pastatas sklypo pietinėje dalyje, statmenai sklype esantiems pastatams. Kaip matyti iš projekto aiškinamojo rašto ir esamų brėžinių, projekte nėra vadovaujamasi Žemės sklypo dalimi, kuri išnuomota pagal 2020-07-13 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 49SŽN-(14.49.57)-206, o naujas statinys projektuojamas visame valstybinės žemės sklype. Byloje nėra pateikta jokių argumentų, kokiu būdu UAB „Grangeras“ projektas galėtų būti įgyvendinamas valstybinės žemės sklype, taip pat ir toje dalyje, kurioje neapima 2020-07-13 Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 49SŽN-(14.49.57)-206.
33. Teismui pateikta 2012-09-04 Jungtinės veiklos sutartimi ieškovas ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ tarėsi ne dėl naujo pastato statybos, bet dėl esamo pastato, esančio adresu (duomenys neskelbtini), praplėtimo. Tai, kad šalys planavo ne naujo pastato statybą, o esamo rekonstrukciją, rodo, jog ieškoma galimybių pasinaudoti teise į Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą, Jungtinės veiklos sutartyje nėra nurodyta duomenų, kurie galėtų būtų svarstomi ryšium su statytojo teisių įgyvendinimu.
34. Svarbu tai, kad valstybinės žemės nuomos teisė gali būti įgyvendinama tik esant įstatyme numatytoms sąlygoms. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte numatyta, jog valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais. Žemės sklype nėra planuojama rekonstrukcija, kuria dengiantis būtų galima pretenduoti į Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte numatytų teisių įgyvendinimą pagal detaliojo plano sprendinius, o numatoma nauja statyba, kaip tai pažymėta pateiktame UAB „Grangeras“ projekte. Naujai statybai valstybinės žemės sklypai be aukciono nėra nuomojami, kadangi Žemės įstatyme toks pagrindas nenustatytas. Laikantis viešųjų interesų bei visuomenės gerovės užtikrinimo principų, Nacionalinė žemės tarnyba, nustačiusi, jog Pastato eksploatacijai paskirtas per didelis sklypas, imdamasi veiksmų dėl detaliojo plano sprendinių įgyvendinimo, gali spręsti dėl Pastato eksploatacijai skirto Žemės sklypo nuomos teisės apimties apribojimo, naujai statybai naudotino naujo sklypo formavimo bei jo pardavimo aukciono tvarka, už aukcione parduotą žemės sklypą gautas lėšas naudojant viešųjų interesų tenkinimui.
35. Kadangi byloje nėra pateikta jokių duomenų dėl galimybės statyti pagal UAB „Grangeras“ projektą ar kurį nors kitą projektą, tai tokių projektų vertinimas nėra susijęs su rinkos vertės nustatymu pagal CPK 681 straipsnį.
36. Byloje nustatyta, kad 2012-08-31 pirkimo-pardavimo sutartimi pardavėjas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ perleido statytojo teises, kurias pirminis pardavėjas UAB „Šiaurės miestelis“ įgijo pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2011-03-16 sprendimu Nr. 1-2026 patvirtintą detalųjį planą. Pardavėjas statytojo teises yra įgijęs pagal 2012-01-30 nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį. Statytojo teisės yra įgyjamas pagal Statybos įstatymą, sutarties sudarymo metu galiojusios redakcijos Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalis nustatė, jog statytojo teisė įgyvendinama, kai: 1) statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas Aplinkos ministerijos nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.); 2) statytojas turi statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas); 3) statytojas statinį (jo dalį) valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais įstatymų nustatytais pagrindais – statinio rekonstravimo, remonto ir griovimo atvejais. UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ niekada neturėjo statytojo teisių, kadangi tokios teisės negali atsirasti savivaldybės tarybos patvirtinto detaliojo plano pagrindu, todėl šių teisių negalėjo perleisti ieškovui.
Dėl valstybinės žemės nuomos teisių pardavimo
37. Esminis ginčas yra kilęs dėl ieškovo teisių į Žemės sklypo nuomą bei antstolio teisės parduoti valstybinės žemės nuomos teisę. Nekilnojamojo turto registre nurodoma, jog Žemės sklypas priklauso valstybei ir dėl to jokio ginčo nėra. Turtą ieškovas įsigijo 2012-08-31 sutartimi ieškovas iš trečiojo asmens UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ įsigijo Pastatą už 883 630, 68 Eur (3 051 000 Lt), iš kurių 508 572,75 Eur (1 756 000 Lt) už Pastatą ir 367 063,49 Eur (1 295 000 Lt) infrastruktūros, inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų mokestis. Sutartyje pažymėta, kad Pastatas yra Žemės sklype ir yra gautas Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus žemėtvarkos skyriaus 2012-08-31 sutikimas dėl Žemės sklypo nuomos teisės perleidimo. Sutartimi pardavėjas perleido pirkėjui Žemės sklypo nuomos teisę pagal 2012-07-13 Valstybinės žemės nuomos sutartį. Pažymėta, jog turtas yra įkeistas BKU „Vilniaus taupomoji kasa“.
38. Sutiktina su pozicija, jog valstybinės žemės sklypo nuomos teisės pardavimas prieštarauja imperatyvioms teisės normoms. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, teisė ją nuomoti ar pirkti yra įstatymuose nustatyta teisė (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnyje, Civilinio kodekso XXIX skyriuje, Žemės įstatyme, kituose specialiuosiuose įstatymuose). Taip pat įstatymuose (Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalyje) išvardinti asmenys, kurie turi teisę priimti sprendimus dėl žemės nuomos. Tarpusavio susitarimai tarp privačių asmenų dėl valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo, taip pat ir dalyvaujant antstoliui, nėra numatyti įstatyme. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte numatyta, jog valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui); žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pastato eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę; savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008, 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014).
39. Turto pardavimo iš varžytynių aktu pardavus Pastatą, pirkėjas UAB „KIR1“ įgijo ir teisę pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą. Tai reiškia, jog pirkėjas iš esmės įgijo tai, kas nurodyta Turto pardavimo iš varžytynių akte. Pastato bei Žemės sklypo nuomos teisės pardavimo kaina nustatyta bendrai, neišskiriant atskirų turto vienetų. Nepriklausomai nuo to, ar nuomos teisė būtų nurodyta, kaip parduodamas objektas, ar nebūtų pirkėjas teisę į nuomą įgytų pagal įstatymą. Atsakovas UAB „KIR1“ jokių pretenzijų dėl nuomos teisės pardavimo nereiškia, ginčo dėl varžytynėse parduoto dalyko nekelia. Sprendžiama, jog nėra pagrindo Turto pardavimo iš varžytynių aktą pripažinti imperatyvioms teisės normoms prieštaraujančiu sandoriu, kadangi valstybinės žemės nuomos teisė buvo parduodama kartu su statiniu, dėl ko įgijėjas įgijo nuomos teisę pagal įstatymą. Nenurodžius kainų už atskirus objektus, nėra pagrindo daryti išvadą, kad už valstybinės žemės nuomos teisę buvo sumokėta kitam privačiam asmeniui.
Baigiamosios nuostatos
40. Kaip jau buvo minėta anksčiau nurodytoje teismų praktikoje, Turto pardavimo iš varžytynių aktas CPK 602 straipsnio 6 punkto pagrindu gali būti pripažįstamas negaliojančiu tik tada, kai pardavimo kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, o gauta už turtą suma yra neproporcinga to turto rinkos vertei. Kaip jau buvo apibendrinta anksčiau, visuose turto vertinimo aktuose nurodyta Pastato vertė yra mažesnė už pardavimo varžytynėse kainą. Svarstant parduoto turto kainą, yra aktualu tai, kad turtas prieš maždaug 4 metus, t. y. laikotarpį, kuris nepasižymi ypatingu kainos pokyčiu, buvo įsigytas už gerokai mažesnę vertę, sudarančią apie trečdalį pardavimo varžytynėse kainos. 2012-08-31 sutartimi ieškovas iš trečiojo asmens UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ įsigijo Pastatą už 883 630, 68 Eur (3 051 000 Lt), iš kurių 508 572,75 Eur (1 756 000 Lt) už Pastatą ir 367 063,49 Eur (1 295 000 Lt) infrastruktūros, inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų mokestis. Taip pat gerokai mažesnė kaina nurodyta ir vertinant registro duomenimis. Nekilnojamojo turto registre nurodyta, kad žemės sklypas, 1,1372 ha ploto, priklauso valstybei, jo vidutinė rinkos vertė – 1 420 876 Eur. Žemės sklype esančio Pastato vidutinė rinkos vertė 558 000 Eur.
41. Byloje nebuvo įrodyta, kad pardavimo kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, o gauta už turtą suma yra neproporcinga to turto rinkos vertei, todėl ieškinys pripažįstamas nepagrįstu ir atmetamas. Kadangi trečiųjų asmenų teisių pažeidimas buvo susietas su per maža pardavimo kaina, tai ir šioje dalyje teisių pažeidimas neįrodytas.
42. Atsakovas antstolis V. M. prašė civilinę bylą nutraukti remiantis CPK 293 straipsnio 3 punktu pagrindu, nustatančiu, kad teismas nutraukia bylą, jeigu yra įsiteisėjęs teismo sprendimas, priimtas dėl ginčo tarp tų pačių šalių, dėl to paties dalyko ir tuo pačiu pagrindu, arba teismo nutartis priimti ieškovo ieškinio atsisakymą ar patvirtinti šalių taikos sutartį. Jau buvo pasisakyta dėl prejudicinių faktų byloje vertinimo. Byla dėl antstolio veiksmų ir byla dėl Turto pardavimo iš varžytynių akto teisėtumo negali būti laikomos tapačiomis.
43. Atsakovas UAB „KIR1“ prašė spręsti klausimą dėl baudos ieškovui paskyrimo už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis pareiškiant ieškinį. CPK 95 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog dalyvaujantis byloje asmuo, kuris nesąžiningai pareiškė nepagrįstą ieškinį (apeliacinį ar kasacinį skundą, prašymą atnaujinti procesą, pateikė kitą procesinį dokumentą) arba sąmoningai veikė prieš teisingą ir greitą bylos išnagrinėjimą ir išsprendimą, gali būti teismo įpareigotas atlyginti kitam dalyvaujančiam byloje asmeniui šio patirtus nuostolius. Pagal CPK 95 straipsnio nuostatas baudai dėl piktnaudžiavimo procesinėmis teisėmis paskirti būtinos sąlygos: šalies nesąžiningumas ir ieškinio (skundo) nepagrįstumas jį pateikiant teismui arba sąmoningas veikimas prieš teisingą ir greitą bylos išnagrinėjimą ir išsprendimą. Įstatyme nustatytos teisės įgyvendinimas gali būti laikomas piktnaudžiavimu tik išimtiniais atvejais, kai tokia teise akivaizdžiai naudojamasi ne pagal jos paskirtį. Nėra pagrindo konstatuoti, jog ieškovas piktnaudžiavo savo procesinėmis teisėmis kreipiantis į teismą su ieškiniu, todėl nėra pagrindo skirti baudos.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
44. Ieškinį atmetus, remiantis CPK 93 straipsniu, iš ieškovo UAB „Emilė“ atsakovų antstolio V. M. ir UAB „KIR1“ ir jų pusėje buvusių trečiųjų asmenų: BKU „Vilniaus taupomoji kasa“, UAB „EDS Invest“, Lloyd`s of London, atstovaujamo UADBB „Colemont draudimo brokeris“, naudai priteisiamos jų turėtos bylinėjimosi išlaidos advokato pagalbai apmokėti.
45. Byloje susiklostė situacija, kad Vilniaus apygardos teismas 2019-0314 papildomu sprendimu buvo priteistos bylinėjimosi išlaidos. V. M. naudai priteista 1 936 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų apmokant advokato pagalbą. Lietuvos apeliaciniam teismui 2020-02-25 nutartimi grąžinus bylą nagrinėti iš naujo, papildomo sprendimo galiojimo klausimu nebuvo pasisakyta. Kadangi šiuo sprendimu padarytos tokios pat išvados ieškinio tenkinimo klausimu, tai bylinėjimosi išlaidos priteisiamos tik ta dalimi, kuria nepasisakyta papildomame sprendime. Antstolio V. M. advokatas A. S. 2020-07-08 prašymu papildomai prašė priteisti 121 Eur už atsiliepimą į atskirąjį skundą, 181,50 Eur už atstovavimą teismo posėdyje ir 242 Eur už nuomonės dėl ekspertizės parengimą, viso 544,50 Eur. Advokatė R. A. 2020-01-12 prašymu prašė priteisti 1 560,9 Eur teisinės pagalbos išlaidų, tačiau pateikė dokumentus dėl 423,50 Eur apmokėjimo. Antstoliui papildomai priteistina suma sudaro 968 Eur.
46. Atsakovas UAB „KIR1“ 2019-02-14 prašymu prašė priteisti 1 936 Eur bylinėjimosi išlaidų.
47. Trečiasis asmuo UAB „EDS Invest“ 2020-02-03 prašymu prašė priteisti 1 500 Eur bylinėjimosi išlaidų.
48. Trečiasis asmuo Lloyd`s of London, atstovaujama UADBB „Colemont draudimo brokeris“, 2020-11-23 pateikė prašymą dėl 2 300 Eur bylinėjimosi išlaidų. Kartu su prašymu buvo pateikta PVM sąskaita faktūra ir paslaugų suteikimo aktas.
49. Vilniaus apygardos teismo 2018-08-16 nutartimi ieškovui iki teismo sprendimo priėmimo buvo atidėtas 10 288 Eur dydžio žyminio mokesčio už ieškinį sumokėjimas, ieškovas sumokėjo 1 000 Eur. Ieškinį atmetus, žyminis mokestis priteisiamas valstybei iš ieškovo (CPK 96 straipsnis).
Vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso 259 – 270 straipsniais, teismas
n u s p r e n d ž i a :
Ieškinį atmesti.
Netenkinti prašymo dėl baudos ieškovui paskyrimo už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis pareiškiant ieškinį.
Priteisti iš ieškovo UAB „Emilė“ atsakovo antstolio V. M. naudai 968 Eur (devynis šimtus šešiasdešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų, turėtų apmokant advokato pagalbą.
Priteisti iš ieškovo UAB „Emilė“ atsakovo UAB „KIR1“ naudai 1 936 Eur (tūkstantį devynis šimtus trisdešimt šešis eurus) bylinėjimosi išlaidų, turėtų apmokant advokato pagalbą.
Priteisti iš ieškovo UAB „Emilė“ trečiojo asmens Lloyd`s of London, atstovaujamo UADBB „Colemont draudimo brokeris“, naudai 2 300 Eur (du tūkstančius tris šimtus) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti iš ieškovo UAB „Emilė“ trečiojo asmens UAB „EDS Invest“ naudai 1 500 Eur (tūkstantį penkis šimtus) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti valstybės naudai iš ieškovo UAB „Emilė“ 10 288 Eur (dešimt tūkstančių du šimtus aštuoniasdešimt aštuonis eurus) žyminio mokesčio į valstybės pajamas.
Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėja Jūra Marija Strumskienė