Civilinė byla Nr. e2-1627-1070/2021

Teisminio proceso Nr.2-69-3-01979-2020-0 

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.11.18; 2.6.16.8.1; 3.2.6.1

 (S)

KAUNO APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. liepos 19 d.

Kaunas

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų teisėja Svetlana Panina,

sekretoriaujant Enrikai Venslauskienei,

dalyvaujant ieškovės atstovams direktoriui V. Č. ir advokatui Atui Moliui,

atsakovės atstovui D. M.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dinaka“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos dėl sprendimų panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus.

Teismas

n u s t a t ė :

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Dinaka“ padavė teismui ieškinį, kuriuo prašo panaikinti atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) 2019 m. lapkričio 20 d. sprendimą, kuriuo atsisakyta panaikinti NŽT Kauno miesto skyriaus 2019 m. rugsėjo 10 d. sprendimą; panaikinti NŽT Kauno miesto skyriaus 2019 m. rugsėjo 10 d. sprendimą; įpareigoti NŽT parengti ir sudaryti su ieškove žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), išpirkimo ne aukciono tvarka sutartį (el. b. l. 1-7).

2.       Ieškinyje nurodyta, kad 2017 m. kovo 6 d. valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu ieškovei 50 metų laikotarpiui buvo išnuomotas 0,4441 ha žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Žemės sklypas, ir ginčo sklypas), kuriame stovi ieškovės pastatas, nenaudojamas dėl kilusio gaisro. Pagrindė pastato netinkamumo naudoti priežastis – 2 kartus aplink pastatą esančiose miškingose teritorijose kilę gaisrai, pasiekę ir ginčo Žemės sklype stovintį ieškovės statinį. Paskutinį kartą gaisras ginčo teritorijoje kilo 2019 m. balandžio mėn. Pastatas ir teritorija yra aptverti ir nuolat prižiūrimi ieškovės, ji, siekdama sutvarkyti Žemės sklype stovintį pastatą ir atstatyti jį tinkamam naudojimui, kreipėsi į NŽT Kauno miesto skyrių dėl Žemės sklypo, esančio po pastatu, išpirkimo. NŽT Kauno miesto skyriuje buvo pradėtos procedūros dėl Žemės sklypo išpirkimo. Ieškovė parengė pastato rekonstrukcijos projektą, buvo atliktas Žemės sklypo vertės nustatymas pagal NŽT darbuotojos L. S. 2019 m. liepos 24 d. nurodymą el. paštu, sumokėtas prašomas 28 Eur mokestis už žemės sklypo rinkos vertės nustatymą. Dėl to ieškovė įgijo pagrindą tikėtis, jog Žemės sklypas bus perleistas jai už Žemės sklypo vertės ataskaitoje nurodytą sumą. Atlikus pirmiau nurodytus paruošiamuosius veiksmus Žemės sklypo išpirkimui, 2019 m. rugsėjo 10 d. NŽT Kauno miesto skyrius be teisinio ir faktinio pagrindo pakeitė poziciją ir priėmė sprendimą, kuriuo atsisakė vykdyti tolimesnius Žemės sklypo išpirkimo veiksmus bei nurodė, jog, atsižvelgiant į tai, kad šiuo metu Žemės sklype esantis ieškovei priklausantis pastatas yra apleistas ir nenaudojamas, Žemės sklypo pirkimo-pardavimo procedūra gali būti tęsiama tik patvirtinus, jog Žemės sklype esantis pastatas – kavinė, yra tinkamas naudoti. Ieškovė neneigia, kad šiuo metu ginčo statinys dėl kilusio gaisro yra nenaudojamas pagal tiesioginę paskirtį, tačiau NŽT neįsigilino į aplinkybes, dėl kurių objektas tapo nenaudojamu, dėl to atsisakymas perleisti Žemės sklypą yra neteisėtas ir naikintinas. Atsakovės sprendime visiškai nepateikta išvadų, kurios būtų pagrįstos objektyviais faktais, duomenimis, teisės aktų normomis. Atsakovės pateiktas atsakymas / sprendimas neatitinka sprendimui (individualiam administraciniam aktui) įstatymiškai keliamų formos reikalavimų. Ieškovei pateiktas formalus, nemotyvuotas sprendimas, kuriame atsakovė formaliai nurodė, jog neturi pagrindo panaikinti Kauno miesto skyriaus 2019 m. rugsėjo 10 d. rašto, kuriuo atsisakyta leisti ieškovei UAB „Dinaka“ įsigyti valstybinės žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Atsakovės sprendimas, kuriame nėra pateikta jokių išvadų, argumentų, pagrįstų objektyviais duomenimis, apriboja ieškovės galimybę žinoti jos 2019 m. rugsėjo 26 d. skundo netenkinimo ir atmetimo motyvus, vertinti ir ginčyti argumentus įstatymų nustatyta tvarka, ginant savo pažeistas teises ir teisėtus interesus. Žemės sklype esančio pastato avarinė būklė yra nulemta išimtinai Žemės sklype kilusių dviejų gaisrų. Šiuo metu ginčo pastatui yra padaryta žala, dėl kurios jis akivaizdžiai negali būti eksploatuojamas pagal paskirtį, tačiau ji atsirado dėl kilusių gaisrų, o ne dėl ieškovės vengimo vienaip ar kitaip prižiūrėti pastatą ar kitokių sąmoningų veiksmų, neatsargumo ar aplaidumo. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (toliau – ir LVAT) yra pasisakęs, jog panašiais atvejais, nepaisant to, jog valstybinėje žemėje stovintis pastatas yra nenaudojamas pagal tikslinę paskirtį, atsižvelgiant į reikšmingas aplinkybes, tokio pastato savininkui valstybės institucijos privalo suteikti teisę ne aukciono būdu nuomotis arba išpirkti valstybinės žemės sklypą, kuriame stovi jam nuosavybės teise priklausantis pastatas. Toje pačioje byloje teismas pasisakė, jog: „šiuo metu ginčo pastatui yra padaryta žala, dėl kurios jis akivaizdžiai negali būti eksploatuojamas pagal paskirtį, tačiau ji atsirado dėl Projekto rengimo metu kilusio gaisro, o byloje nėra duomenų, kad šis gaisras kilo dėl pareiškėjos sąmoningų veiksmų ar neatsargumo, aplaidumo.“ Dėl to, nors bylos nagrinėjimo momentu statiniai buvo nenaudojami pagal paskirtį, teismas pasisakė, jog tai nėra pakankamas pagrindas atsisakyti teisinio santykio subjektams sukurti teises bei pareigas valstybinių žemės sklypų naudojimo srityje, o būtent – fizinio arba juridinio asmens teisę išsinuomoti arba įsigyti nuosavybėn konkretų valstybinės žemės sklypą ir valstybės pareigą šį žemės sklypą šiam asmeniui išnuomoti arba parduoti. Vien aplinkybė, kad žemės sklype esantis pastatas dėl savo būklės negali būti eksploatuojamas, nėra pakankamas pagrindas pripažinti, jog pastato savininkas neturi teisės ne aukciono tvarka įsigyti valstybinio žemės sklypo, kuriame šis statinys stovi. Esminė aplinkybė nustatant, ar asmenys turi teisę išsinuomoti arba įsigyti valstybinės žemės sklypą yra tai, ar ginčo sklype faktiškai yra išlikęs pareiškėjams nuosavybės teise priklausantis pastatas. Ginčo Žemės sklype stovintis pastatas yra išlikęs, registruotas viešajame registre, nepaisant to, kad jis šiuo metu nenaudojamas, nėra duomenų, kad ginčo pastato eksploatacija kokiu nors būdu būtų uždrausta. Šiuo metu statinys nėra naudojamas pagal tiesioginę paskirtį, jis nėra išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro, ieškovė aktyviais veiksmais išreiškė valią jį atstatyti ir ne aukciono būdu išsipirkti suformuotą valstybinės žemės sklypą. NŽT, inicijuodama žemės sklypo išsipirkimo procedūras, o vėliau atsisakydama toliau jas tęsti, įvertino situaciją formaliai, neatsižvelgdama į praktinę situaciją. Dėl to priimant skundžiamus NŽT Kauno miesto skyriaus, bei NŽT sprendimus, prieštaraujančius LVAT formuojamai praktikai, pažeistas teisėtų lūkesčių apsaugos, teisinio tikrumo, bei teisinio apibrėžtumo principai. Vos ieškovei kreipusi į NŽT Kauno miesto skyrių dėl galimo Žemės sklypo išpirkimo, NŽT Kauno miesto skyrius ėmėsi visų reikiamų veiksmų, reikalingų Žemės sklypo išpirkimo procedūrai pradėti: užsakė žemės sklypo rinkos vertės vertinimo ataskaitos parengimą, nurodė konkrečią Žemės sklypo kainą, už kurią ieškovė galėtų įsigyti Žemės sklypą, už atliktas paslaugas nurodė sumokėti 28 Eur įmoką. Taip ieškovei buvo suformuotas pakankamas pagrindas tikėtis, jog nepaisant aplinkybių, kad Žemės sklype esantis pastatas šiuo metu nenaudojamas, Ieškovė turi teisę įsigyti jį, nes ieškovė tam tikslui ir rengė pastato rekonstrukcijos projektą. Skundžiamais sprendimais ieškovei duodama suprasti, jog šiuo metu jai netrukdoma atlikti statinio tvarkymo darbus, o kai pastatas bus tinkamas naudoti, jai neliks kliūčių įsigyti ginčo Žemės sklypą. NŽT Kauno miesto skyrius, iš pradžių suteikdamas pakankamą pagrindą tikėtis, jog ieškovė turi teisę įsigyti ginčo Žemės sklypą, tačiau vėliau nurodydamas, jog tokios teisės ji neturi, akivaizdžiai pažeidė teisėtų lūkesčių apsaugos, teisinio tikrumo principus. 2017 m., kai buvo sudaryta Žemės sklypo nuomos sutartis, NŽT Kauno miesto skyrius pripažino ir sprendė, jog yra pagrindas su ieškove sudaryti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį, tai labiau sustiprino ieškovės tikėjimą, jog išsinuomojus Žemės sklypą, ateityje ji turės galimybę šį žemės sklypą, esantį po ieškovės valdomu pastatu, išpirkti. NŽT Kauno miesto skyrius ir atsakovė iš esmės kliudo ir kelia pagrįstas abejones ieškovei imtis bet kokių veiksmų siekiant atstatyti ginčo statinį į tokią būklę, kad jis vėl taptų tinkamu naudoti pagal paskirtį, ir sukelia pagrindą ieškovei abejoti jog, investavus lėšas į statinio rekonstrukciją, ateityje jai siekiant ne aukciono būdu išsipirkti ginčo Žemės sklypą, pakartotinai bus siekiama užkirsti kelią Ieškovei tai padaryti.

3.       Atsiliepime į ieškinį atsakovė prašo netenkinti ieškovės reikalavimų (el. b. l. 23-32). Atsakovė nurodo, kad ieškovė, siekdama įsigyti ginčo žemės sklypą, kreipėsi į atsakovę 2019 m. rugpjūčio 8 d. su prašymu parengti žemės sklypo išpirkimo sutartį, nurodydama, jog pastatas yra nenaudojamas. Atsakovės NŽT nuomone, NŽT Kauno skyrius nuodugniai ištyrė ginčo situaciją, jos teisinį reguliavimą ir priėmė pagrįstą sprendimą, o ieškovė tik abstrakčiai nurodė teisinį reguliavimą, nenurodydama jo taikymo sąlygų. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis Žemės sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos, o jame įregistruoti pastatai: kavinė ir kiti inžineriniai statiniai – kiemo statiniai. Žemės sklypas buvo suformuotas pastatui eksploatuoti. Ieškovė nenaudojo pastato nuo pat jo įsigijimo dienos, ji nesiėmė veiksmų, kad naudotų pastatą, atkurtų jį. Ieškovė siekė išlaikyti teisę į Žemės sklypą, tuo metu siekdama pakeisti Žemės sklypo naudojimo paskirtį iš komercinės į daugiabučių ir bendrabučių objektų teritorijas. Tai atitinka Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas. Ieškovės pasirašytoje valstybinės žemės nuomos sutarties 4.1 papunktyje numatyta galimybė sutvarkyti jos pastatą, kurio eksploatavimui buvo suformuotas Žemės sklypas. Sutvarkius ir pradėjus naudoti pastatą, NŽT spręstų dėl valstybinės žemės sklypo pardavimo ne aukciono būdu. Savarankiškai funkcionuojančio ir teisėtai pastatyto statinio Žemės sklype nėra, todėl negali būti laikomas teisėtu lūkestis, pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas išsinuomoti ar pirkti valstybinės Žemės sklypą ne aukciono tvarka, nesant eksploatuojamo statinio. Negali būti laikomi teisėtu lūkesčiu ieškovės tikėjimasis įsigyti Žemės sklypą ne aukciono tvarka, šiai įsigijus pastatą, tokiu būdu gavus lengvatine tvarka nuomotis žemės sklypą komercinei veiklai, nenaudojant žemės sklypo pagal tikslinę paskirtį, bet siekiant pakeisti pagrindinę Žemės sklypo naudojimo paskirtį iš komercinės paskirties objektų teritorijos į daugiabučių ir bendrabučių teritorijas.

4.       Teismo

5.       Ieškovės atstovas advokatas Atas Molis palaikė ieškinio reikalavimus ieškinyje nurodytais motyvais. Papildomai nurodė, kad atsakovei informacija apie pastato ir žemės sklypo nenaudojimą buvo žinoma dar prieš nuomos sutarties sudarymą. Atsakovė, turėdama šią informaciją, visgi inicijavo tokią procedūrą. Ieškovė deda pastangas, siekia pastatyti prekybos-paslaugų pastatą. Šiuo metu yra daug pastato konstrukcijų defektų, todėl nėra ekonomiška atstatyti pastatą. Atstovo nuomone, pastato nenaudojimas, apleidimas nedraudžia sudaryti valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties be aukciono. Atsakovės pateikti šioje byloje galimos sudaryti taikos sutarties projektiniai variantai įrodo, kad yra galimybė parduoti Žemės sklypą ieškovei ne aukciono tvarka. Taikos sutartyje nebuvo kalbama apie galimas kompensacijas, mokėtinas valstybei už imperatyvių teisės normų pažeidimą. Atsakovo atstovo nurodoma kompensacija už imperatyvių įstatymo reikalavimų nesilaikymą yra nurodyta kaip Žemės sklypo išpirkimo kaina. Kadangi atsakovė mato galimybė sudaryti Taikos sutartį, galima išvada, kad nėra įstatymo, draudžiančio nupirkti Žemės sklypą be aukciono, nenaudojant jame esančio pastato.

6.       Atsakovės NŽT atstovas D. M. prašė atmesti ieškinį atsiliepime nurodytais motyvais. Papildomai paaiškino, kad Žemės sklypas yra įtrauktas į nenaudojamų žemės sklypų sąrašą. 2015 m. Žemės sklype kilo pirmas gaisras, praėjus 10 mėnesių kilo antras gaisras, tai patvirtina, kad Žemės sklype nebuvo vykdoma veikla 10 mėn. Pastato savininkė nesirūpino juo bei pastato priešgaisrine sauga. Gaisrai pastate kilo dėl pačios ieškovės neveikimo. Miesto bendras planas numato, kad Žemės sklype gali būti vykdoma komercinė veikla. Ieškovė siekia inicijuoti pastato padidinimą nuo 1000 kv. m. iki 4000 kv. m. Ieškovė bando keisti Žemės sklypo paskirtį, todėl yra prielaidos nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį. Ieškovei pakeitus savo poziciją, valstybinės žemės nuomos sutartis nebuvo nutraukta. NŽT sutiktų parduoti Žemės sklypą už 349 000 Eur, numatydama 70 000 Eur kompensaciją už imperatyvių teisės normų nesilaikymą, pripažindama, kad tokiu atveju tai bus naudingiau valstybei, valstybei būtų ekonomiškai nenaudinga atsisakyti tokių galimų Taikos sutarties sąlygų dėl itin griežto imperatyvių normų laikymosi. Todėl buvo pasiūlytos tokios Taikos sutarties sąlygos. Ieškovė siekia įgyvendinti statytojos teises, išplečiant pastato kvadratūrą. Ieškovei negalėjo susiformuoti teisėtas lūkestis, kai ji neatliko veiksmų, kurie yra teisinis pagrindas parduoti žemės sklypą be aukciono. Jei byloje būtų patvirtinta atsakovės siūloma sudaryti Taikos sutartis, viešas interesas nenukentėtų, nes valstybė gautų kompensaciją. Tai, kad tarp šalių vyko derybos dėl Taikos sutarties sudarymo, nesudaro pagrindo išvadai, jog ieškovei buvo kuriamas teisėtas lūkestis įsigyti ginčo žemės sklypą be aukciono. Taikos sutarties projektui turi pritarti atsakovės direktorius, ji turi būti tvirtinama teismo, todėl negalima išvada, kad atsakovė derėdamasi dėl Taikos sutarties sąlygų sutiko sumažinti Žemės sklypo kainą.

Teismas

k o n s t a t u o j a:

Ieškinys atmetamas.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

7.       Iš atsakovės atsiliepimo nustatyta, kad 2016 m. balandžio 7 d. ieškovė įsigijo kavinę, kiemo aikštelę, baseiną, rūkyklą Kaune, M. R. g. 37. 2016 m. lapkričio 10 d. ieškovė sudarė projektavimo paslaugų sutartį, pagal kurią sutarties vykdytojas įsipareigojo parengti ir pateikti ieškovei komercinės paskirties pastato su gyvenamosiomis patalpomis (duomenys neskelbtini), konceptinį projektą. NŽT Kauno miesto skyriaus 2017 m. sausio 6 d. sprendimu buvo suformuotas 0,4441 ha valstybinės žemės sklypas (duomenys neskelbtini), numatant jo naudojimo būdą – komercinės paskirties objektų teritorija. 2017 m. kovo 6 d. valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu ieškovei buvo išnuomotas ginčo žemės sklypas. Žemės sklypo nuomos sutarties 4.1 punkte numatyta, kad Žemės sklype gali būti statomi ir rekonstruojami tai pačiai veiklai vystyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kurių eksploatavimui išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. 2017 m. gegužės 19 d. ieškovė kreipėsi į atsakovės Kauno skyrių su prašymu pakeisti Žemės sklypo naudojimo būdą į daugiabučių ir bendrabučių pastatų. NŽT Kauno skyrius 2017 m. gegužės 19 d. raštu ieškovei nurodė, kad atsižvelgiant į tai, jog ieškovė neketina ateityje eksploatuoti pastato – kavinės, pagal nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį, nes planuoja įrengti daugiabutį gyvenamąjį namą, prašymas negali būti tenkinamas. 2017 m. rugpjūčio – 2018 m. kovo mėn. laikotarpiu ginčo teritorijoje kilo du gaisrai dėl pašalinio ugnies šaltinio, gaisrų kaltininkas nenustatytas. Šias atsakovės atsiliepime nurodytas aplinkybes ieškovė iš esmės pripažino, todėl teismas laiko jas įrodytomis (CPK 182 straipsnio 5 punktas).

8.       2019 m. rugpjūčio 8 d. prašymu ieškovė kreipėsi į NŽT Kauno miesto skyrių, prašydama parengti žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), išpirkimo sutartį (ieškinio priedas). Šiame prašyme ieškovė nurodė, kad ji, norėdama sutvarkyti nenaudojamą pastatą (duomenys neskelbtini), bei priskirtą 0,44 ha sklypą prie šio pastato, kelis kartus kreipėsi į NŽT Kauno skyrių dėl projekto patvirtinimo ir pritarimo. Prašyme nurodoma, kad pastatas nenaudojamas, tačiau jo priežiūra, eksploatacija kelia vis daugiau rūpesčių, didėja jo išlaikymo išlaidos. Ieškovė nurodė, kad siekia rekonstruoti pastatą, pritaikydama jį komercinei ir gyvenamai veiklai. Prašyme taip pat nurodoma, kad pastate kelis kartus kilo gaisras, kuris persimėtė į ieškovės pastatą, paskutinį kartą pastatas buvo padegtas 2019 m. balandžio mėn.

9.       Kauno miesto savivaldybės administracijos darbuotojas, patikrinęs statinio naudotojo atliekamą priežiūrą, 2019 m. rugpjūčio 22 d. Statinio techninės priežiūros patikrinimo akte (el. b. l. 34, 35) užfiksavo, kad kavinės pastatas (duomenys neskelbtini), kurio paskirtis – prekybos, apleistas, neeksploatuojamas; statinyje statybos darbai nevykdomi, stogo danga galimai pažeista, dalyje fasado atšokęs, nutrupėjęs tinkas, galimi savaiminiai tinko kritimai; sienose, cokolyje matomi įtrūkimai; apskardinimas pažeistas, vietomis nėra, likęs paveiktas korozijos; dalies išorės laiptų pakopų nėra; dalies kraštai nutrupėję, atsivėrusi armatūra, nėra dalies turėklų; stogeliai virš įėjimų pažeisti, nutrupėję; nuogrindos netvarkingos, įgriuvę; pastato langų stiklai išdaužyti, neužsandarinti; pagrindinės durys uždengtos medžių plokšte, kitos angos atviros, leidžiančios netrukdomai patekti į pastato vidų; buvusio gaisro padariniai nelikviduoti, mėtosi langų rėmų nuolaužos. Inžinerinių sistemų būklės patikrinti nėra galimybių. Pastato būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ir aplinkai. Atlikus tvarkymo darbus pastatas gali būti naudojamas pagal tikslinę paskirtį

10.       Po pirmiau nurodyto Kauno miesto savivaldybės administracijos patikrinimo NŽT Kauno miesto skyrius, atsakydamas į 2019 m. rugpjūčio 8 d. ieškovės prašymą 2019 m. rugsėjo 10 d. raštu Nr. 8SD-(14.8.125E), pranešė, kad sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ar savivaldybės turtu, nustatytais atvejais ir būdais (Žemės įstatymas, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Vyriausybės nutarimu). Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis žemės sklypo (duomenys neskelbtini), naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorija, jame įregistruotas pastatas – kavinė, ir kiti inžineriniai statiniai- kiemo statiniai. Kauno miesto skyrius gavo Žemės sklypo 2019 m. birželio 27 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, iš kurios nuotraukų matyti, kad valstybinės Žemės sklype esantis pastatas – kavinė, neprižiūrimas, vietomis apaugęs savaiminiais želdiniais. Galiojantis teisinis reglamentavimas nesuteikia teisės be aukciono nuomotis (pirkti) valstybinės žemės sklypus, kurie yra užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais neturinčiais aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniais, todėl žemės sklypuose esantys apgriuvę, apleisti, nefunkcionuojantys, neeksploatuojami ir nenaudojami (pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį) statiniai laikytini neturinčiais aiškios funkcinės paskirties statiniais, atitinkamai jų savininkams žemės sklypas negali būti nuomojamas (parduodamas) ne aukciono tvarka arba suteikiama teisė juo naudotis kitais pagrindais, o sunykę, apgriuvę, apleisti, nefunkcionuojantys, neeksploatuojami ir nenaudojami (pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį) statiniai turi būti pašalinti ir išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro. NŽT Kauno skyriaus rašte konstatuojama, kad įvertinus, jog sklype esantis statinys nenaudojamas, tačiau atlikus tvarkymo darbus gali būti naudojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį, žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo procedūra bus tęsiama, kai bus patvirtinta, jog pastatas – kavinė, yra tinkamas naudoti.

11.       Ieškovė apskundė šį NŽT Kauno miesto skyriaus sprendimą 2019 m. rugsėjo 25 d. skundu NŽT, prašydama panaikinti NŽT Kauno miesto skyriaus 2019 m. rugsėjo 10 d. raštą, įpareigoti NŽT Kauno miesto skyrių skubiai parengti ir sudaryti su ieškove žemės sklypo(duomenys neskelbtini) , išpirkimo ne aukciono tvarka sutartį (ieškinio priedas). Skunde buvo nurodoma, kad pareiškėja neneigia, jog šiuo metu ginčo statinys dėl kilusio gaisro yra nenaudojamas pagal tiesioginę paskirtį, tačiau atkreipia dėmesį, kad NŽT Kauno miesto skyrius neįsigilino į aplinkybes, dėl kurių objektas tapo nenaudojamu, dėl to atsisakymas perleisti Žemės sklypą yra neteisėtas, todėl naikintinas. Pareiškėja neneigia, jog šiuo metu ginčo pastatui yra padaryta žala, dėl kurios jis šiuo metu akivaizdžiai negali būti eksploatuojamas pagal paskirtį, tačiau ji atsirado dėl kilusių gaisrų, o ne dėl pareiškėjos vengimo prižiūrėti pastatą ar kitokių sąmoningų veiksmų, neatsargumo ar aplaidumo. Ši aplinkybė svarbi vertinant tai, kad LVAT yra pasisakęs, jog panašiais atvejais, nepaisant to, jog valstybinėje žemėje stovintis pastatas yra nenaudojamas pagal tikslinę paskirtį, atsižvelgiant į reikšmingas aplinkybes, tokio pastato savininkui valstybės institucijos privalo suteikti teisę ne aukciono būdu nuomotis arba išpirkti valstybinės žemės sklypą, kuriame stovi jam nuosavybės teise priklausantis pastatas. Žemės sklype stovintis pastatas yra išlikęs, registruotas viešajame registre, nepaisant to, kad jame esantis statinys šiuo metu yra nenaudojamas, nėra jokių duomenų, jog ginčo pastato eksploatacija kokiu nors būdu būtų uždrausta. Būtina pažymėti, jog šiuo metu statinys nėra naudojamas pagal tiesioginę paskirtį, jis nėra išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro, tuo labiau, pareiškėja aktyviais veiksmais yra išreiškusi valią jį atstatyti, atitinkamai ir ne aukciono būdu išsipirkti suformuotą valstybinės žemės sklypą. NŽT Kauno miesto skyrius, inicijuodamas žemės sklypo išsipirkimo procedūras, o vėliau atsisakydamas jas toliau tęsti - parduoti pareiškėjai Žemės sklypą, situaciją įvertino vien formaliai, neatsižvelgiant į praktinę situaciją, dėl to priimant skundžiamą raštą, prieštaraujantį LVAT formuojamai praktikai, pažeidė teisėtų lūkesčių apsaugos, teisinio tikrumo, bei teisinio apibrėžtumo principus. Vos pareiškėjai pasikreipus į NŽT Kauno miesto skyrių dėl galimo Žemės sklypo išpirkimo, NŽT Kauno miesto skyrius ėmėsi visų reikiamų veiksmų, reikalingų Žemės sklypo išpirkimo procedūrai pradėti, užsakė žemės sklypo rinkos vertės vertinimo ataskaitos parengimą, nurodė konkrečią Žemės sklypo kainą, už kurią Pareiškėja galėtų įsigyti Žemės sklypą, už atliktas paslaugas nurodė sumokėti 28 Eur įmoką. Pareiškėjai neabejotinai buvo suformuotas pakankamas pagrindas tikėtis, jog nepaisant aplinkybių, kad Žemės sklype esantis pastatas šiuo metu nenaudojamas, Pareiškėja turi teisę įsigyti ginčo Žemės sklypą, nes ji tam tikslui ir rengė pastato rekonstrukcijos projektą. NŽT Kauno miesto skyrius, iš pradžių suteikdamas pakankamą pagrindą tikėtis, jog pareiškėja turi teisę įsigyti ginčo Žemės sklypą, tačiau vėliau nurodydama, jog tokios teisės pareiškėjas neturi, akivaizdžiai pažeidė teisėtų lūkesčių apsaugos, teisinio tikrumo principus. Žemės sklypo nuomos sutartis su pareiškėja sudaryta 2017 m., t. y. NŽT Kauno miesto skyrius pripažino ir sprendė, jog yra pagrindas su Pareiškėja sudaryti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį. Tai labiau sustiprino Pareiškėjos tikėjimą, jog išsinuomojus Žemės sklypą ateityje pareiškėja turės galimybę šį žemės sklypą, esantį po jai nuosavybės teise valdomu pastatu, išpirkti.

12.       NŽT 2019 m. spalio 20 d. raštu (ieškinio priedas) nurodė ieškovei, kad 2019 m. rugsėjo 10 d. NŽT Kauno miesto skyriaus rašte ieškovei išsamiai ir aiškiai nurodyti teisės aktai, reglamentuojantys valstybinės žemės pardavimą be aukciono, bei teismų suformuota praktika, aiškinant teisės aktų nuostatas. NŽT Kauno miesto skyrius neatsisako parduoti ieškovei Žemės sklypą, tačiau siūloma atlikti tvarkymo darbus ir juos atlikus, vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punktu, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu, 2.4 papunkčiu, Kauno miesto skyrius tęstų Žemės sklypo pirkimo-pardavimo procedūrą. NŽT padarė išvadą, kad nėra teisinio pagrindo naikinti 2019 m. rugsėjo 10 d. rašto bei įpareigoti NŽT Kauno miesto skyrių skubiai parengti ir sudaryti su ieškove Žemės sklypo (duomenys neskelbtini), išpirkimo ne aukciono tvarka sutartį.

13.       Iš 2019 m. projektuotojos UAB „Architektas“ projektinių siūlymų (el. b. l. 36-54) nustatyta, kad ginčo žemės sklypo naudojimo būdas, registruotas Nekilnojamojo turto registre, yra komercinės paskirties objektų teritorija; sklypo plotas – 4441 kv. m. Žemės sklypo teritorija apleista, yra susikaupusių šiukšlių. Šiame žemės sklype yra 1 aukšto negyvenamosios / prekybos paskirties pastatas, kurio bendras plotas – 1286,13 kv. m. Projektiniuose siūlymuose užfiksuota, kad rekonstravus minėtą pastatą į paslaugų paskirties pastatą ketinama sukurti 2365,23 kv. m. bendro ploto pastatą, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – negyvenamas/paslaugų. Numatoma perplanuoti esamą pusrūsį ir pirmąjį aukštą, numatant paslaugų ir sporto paskirties patalpas ir suprojektuoti antrąjį ir trečiąjį pastato aukštus, numatant gyvenamąją paskirtį – butus, bei dalį ploto skirti negyvenamai paskirčiai, įrengiant numerius, skirtus svečių namams. Projektuojama 12 negyvenamosios paskirties patalpų (1253,22 kv. m.) ir 12 butų (695,88 kv. m.).

14.       2020 m. balandžio 16 d. sutikimu rekonstruoti statinį žemės sklype, besiribojančiame su valstybinės žemės sklypu (el. b. l. 70, 71), NŽT Kauno miesto skyrius nurodė, kad neprieštarauja dėl prekybos paskirties pastato (duomenys neskelbtini), rekonstrukcijos žemės sklype, neišlaikant norminiuose teisės aktuose nustatytų atstumų iki sklypo ribos, jei atsižvelgiant į savivaldybės administracijos rašte nurodytas sąlygas, bus gautas statinio autorių sutikimas bei projekto sprendiniai, suderinti su (duomenys neskelbtini) techninio projekto sprendiniais.

15.       2020 m. gegužės 21 d. raštu (el. b. l. 83, 84) Kauno miesto savivaldybės administracijos Miesto planavimo ir architektūros skyrius pranešė ieškovei, kad jos pateikta projektinių pasiūlymų rengimo užduotis neprieštarauja Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu patvirtinto bendrojo plano sprendiniams, todėl savivaldybė pritaria prekybos paskirties – kavinės (duomenys neskelbtini)rekonstravimo projekto į paslaugų paskirties pastatą projektinių pasiūlymų rengimo užduočiai su pastabomis. Šiame rašte nurodyta, kokius veiksmus turi atlikti ieškovė, tarp jų - patikslinti paslaugų statinio paskirtį: paslaugų paskirties pastatai skirti paslaugoms teikti (tarp jų buities) ir buitiniam aptarnavimui. Rašte nurodoma, kad pritarti pastato projektiniams pasiūlymams savivaldybė turės galimybę tuomet, kai pasiūlymų sprendiniai bus papildyti pagal teisės aktų reikalavimus.

16.       2020 m. birželio 10 d. Statinio techninės būklės tyrimo akte (2021-06-02 prašymo priedas) konstatuota, kad kavinės (duomenys neskelbtini), konstrukcijos turi eilę neleistinų konstrukcinių defektų, išvardintų akto 6-ame punkte, netenkina Reglamento (ES) Nr. 305/2011 nustatytų esminio statinio reikalavimo STR 2.01.01(1):2005 „Mechaninis atsparumas ir pastovumas“. Pastato rekonstrukcija pagal parengtus UAB „Architektas“ projektinius pasiūlymus, laikantis šiame akte ir jo prieduose pateiktų nurodymų, yra galima. Tačiau rekonstruojant pastatą, vienaukštės pastato dalies pamatų atlaikymo galia nepakankama, todėl užstatant antrą ir trečią aukštus ant vienaukštės pastato dalies reikės stiprinti pamatus ir šio akto 6-me punkte nurodytus konstrukcinius elementus.

17.       Šalys vedė derybas dėl galimos Taikos sutarties sąlygų šioje byloje nuo 2020 m. rugpjūčio 19 d. (2021-06-02 prašymo priedai). Joms nepavyko sudaryti Taikos sutarties bylos nagrinėjimo metu, nors NŽT teisės departamento Teisinio atstovavimo skyriaus vedėjas 2021 m. birželio 28 d. elektroniniame laiške patvirtino, kad tarp šalių gali būti sudaryta Taikos sutartis už jos sudarymo metu aktualią žemės sklypo rinkos kainą, t. y. 269 000 Eur, išdėstant mokėjimą 3 metams (2021-06-29 prašymo priedai).

18.       Susipažinus su šalių procesiniuose dokumentuose nurodytais argumentais, konstatuojama, kad byloje turi būti atsakyta į šiuos esminius klausimus: ar NŽT sprendimas netenkinti ieškovės 2019 m. rugsėjo 25 d. skundo yra motyvuotas; ar išnuomotas valstybinės žemės sklypas gali būti parduotas nuomininkei (ieškovei) ne aukciono tvarka, nustačius, kad nuomininkė nebuvo naudojusi sklypo ir jame esančio pastato pagal jų tiesioginę paskirtį nuo pat statinių įsigijimo; ar ieškovei galėjo susiformuoti teisėtas lūkestis dėl ginčo žemės sklypo pirkimo-pardavimo ne aukciono tvarka sutarties sudarymo ir toliau nenaudojant ginčo žemės sklypo ir jame esančių statinių pagal jų tiesioginę paskirtį.

Dėl atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos sprendimo teisėtumo

19.       Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje (įstatymo redakcija, galiojusi nuo 2020 m. rugsėjo 1 d. iki 2020 m. lapkričio 1 d.) nurodyta, kad, individualus administracinis aktas turi būti pagrįstas objektyviais duomenimis (faktais) ir teisės aktų normomis, o taikomos poveikio priemonės (licencijos ar leidimo galiojimo panaikinimas, laikinas uždraudimas verstis tam tikra veikla ar teikti paslaugas, bauda ir kt.) turi būti motyvuotos.

20.       Viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio nuostatos reiškia, jog akte turi būti nurodomi pagrindiniai faktai, argumentai ir įrodymai, pateikiamas teisinis pagrindas, kuriuo viešojo administravimo subjektas rėmėsi priimdamas administracinį aktą; motyvų išdėstymas turi būti adekvatus, aiškus ir pakankamas; administracinio sprendimo priėmimo faktinis pagrindas ir individuali argumentacija turi būti žinomi ne tik viešojo administravimo subjektui, priimančiam sprendimą, bet ir asmeniui, dėl kurio šis sprendimas priimamas; viešojo administravimo subjektas, priėmęs negatyvias pasekmes sukeliantį sprendimą, turi pareigą jį pagrįsti tiek teisiniais, tiek faktiniais argumentais, t. y. nurodyti priežastis, lėmusias neigiamo sprendimo priėmimą (žr., pvz., Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2018 m. lapkričio 15 d. sprendimo administracinėje byloje Nr. A-1268-662/2018 31 punktą ir jame nurodytą Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktiką).

21.       Viešojo administravimo subjektas, kurio priimtas aktas (sprendimas) ginčijamas teisme, procese negali pateikti naujų (papildomų) tokio sprendimo priėmimo argumentų ir motyvų, jo pildyti, o teismas, vertindamas administracinio akto teisėtumą, negali remtis tokiais papildomais motyvais, jeigu jų buvo pateikta šalių procesiniuose dokumentuose. Teismas, nustatęs, kad administracinis aktas yra nepakankamai motyvuotas ir dėl to – nepagrįstas, tokį aktą turėtų panaikinti ir klausimą, dėl kurio buvo priimtas ginčijamas aktas, palikti spręsti atitinkamam viešojo administravimo subjektui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-483-701/2018, 28 punktas).

22.       Susipažinus su ieškovės ginčijamu atsakovės NŽT sprendimu (žr. šio sprendimo 12 punktą), nustatyta, kad atsakovė iš esmės pritarė jos skyriaus priimtame sprendime nurodytiems motyvams, pabrėždama, kad valstybinio žemės sklypo pardavimo procedūros yra reglamentuojamos imperatyviomis teisės aktų nuostatomis (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“). Atsakovės sprendime atskirai nepasisakyta dėl ieškovės skunde nurodytos LVAT praktikos taikymo bei ieškovės nurodytų teisėtų lūkesčių susiformavimo (sprendimo 11 punktas). Esant šioms aplinkybėms, galima išvada, kad ginčijamas NŽT sprendimas iš dalies yra nemotyvuotas.

23.       Pirmiau nurodyta aplinkybė dėl nepakankamo NŽT sprendimo motyvavimo nagrinėjamu atveju savaime negali būti pagrindu panaikinti ginčijamus atsakovės sprendimus. Šioje byloje ieškovė reiškia savarankišką materialinį reikalavimą įpareigoti atsakovę sudaryti su ja valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad tokiu atveju atsakovės atsisakymo sudaryti valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo ne aukciono tvarka sutartį argumentai turi būti nagrinėjami ne skundžiamų administracinių aktų priėmimo kontekste, tačiau civilinio ginčo, nagrinėjamo civilinio proceso tvarka, kontekste (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-483-701/2018, 31 punktas).

24.       Nustačius, kad atsakovės 2020 m. spalio 20 d. priimtas sprendimas dėl jos skyriaus 2020 m. rugsėjo 10 d. sprendimo teisėtumo nėra pakankamai motyvuotas, toliau sprendžiamas klausimas dėl ieškovės ieškinio reikalavimo įpareigoti atsakovę sudaryti su ja Žemės sklypo pirkimo-pardavimo ne aukciono tvarka sutartį pagrįstumo.

Dėl ieškovei išnuomoto valstybinės žemės sklypo pardavimo ne aukciono tvarka, ieškovei nenaudojus jame esančių bei jai priklausančių statinių

25.       Valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalyje nurodytais atvejais, tarp jų - jeigu jie užstatyti juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais, išskyrus žemės sklypus, kuriuose yra pastatyti laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui (Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punktas).

26.       Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalimi, valstybinės žemės sklypų pardavimo be aukciono tvarką nustato Vyriausybė. Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ patvirtino Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles (toliau – ir Taisyklės).

27.       Taisyklių 2.4 punkte nurodyta analogiška Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtintai nuostata. Taisyklių 3 punkte numatyta, kad prie nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių žemės sklypai parduodami Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo nustatyta tvarka parengtuose ir patvirtintuose detaliuosiuose planuose arba Lietuvos Respublikos žemės įstatymo ir Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo nustatyta tvarka parengtuose ir patvirtintuose žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas esamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

28.       Būtinos sąlygos atsirasti Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtintai asmens teisei be aukciono įsigyti nuosavybėn valstybinės žemės sklypą yra tokios: žemės sklypas turi būti užstatytas šiam asmeniui priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir jis turi būti naudojamas šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-483-701/2018, 41 punktas).

29.       Lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla, susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-134-823/2021, 26 punktas).

30.       Teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono perleisti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Vien teorinė galimybė eksploatuoti nebaigtą statyti statinį nėra pakankama, kad valstybinės žemės sklypas, ant kurio yra toks statinys, būtų parduodamas lengvatine tvarka. Galiojančio teisinio reglamentavimo tikslų akivaizdžiai neatitiktų situacija, kai valstybinės žemės sklypas lengvatine tvarka įgyjamas ketinant ne pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį eksploatuoti pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu esančius statinius, o šių statinių vietoje statyti naujus statinius ar vykdyti tik kitą, su esamų statinių eksploatavimu nesusijusią, žemės sklype leidžiamą veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-134-823/2021, 31 punktas).

31.       Valstybės žemės perleidimo santykių reglamentavimas yra grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Valstybės (savivaldybių) žemės perleidimo sandoriai, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą – kai valstybės (savivaldybių) turtas įgytas kitaip negu nustatyta imperatyviu reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes), yra niekiniai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 20 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-31-219/2020 30 punktas).

32.       Byloje nustatyta, kad ieškovė, įsigijusi ginčo statinius 2016 m., nenaudojo jų nei iki 2017 m. kovo 6 d. valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, nei po to. Ieškovė atliko tam tikrus biurokratinius (dokumentų tvarkymo) veiksmus, susijusius su ginčo Žemės sklypo formavimu, statinių rekonstrukcijos projekto parengimu, Žemės sklypo įvertinimu, projektinių sąlygų išreikalavimu. Šie veiksmai patvirtina, kad ieškovė ketino ir ketina naudoti ginčo statinius bei Žemės sklypą, tačiau taip ir nepradėjo naudoti bei nenaudoja jų apie 5 metus (žr. sprendimo 7-9 punktus).

33.       Aplinkybė, kad ieškovė tam tikru laikotarpiu atliko Žemės sklypo priežiūros veiksmus (aptvėrė teritoriją, šienavo Žemės sklypą, mokėjo nuomos mokestį), nesudaro pagrindo prilyginti šiuos veiksmus Žemės sklypo naudojimui. Ieškovės nurodytos priežastys, dėl kurių kavinės statinys ir ginčo sklypas nebuvo naudojami (daugkartiniai gaisrai dėl pašalinio ugnies šaltinio) šiuo atveju nesukuria ieškovei teisės pirkti Žemės sklypą lengvatine tvarka, bet paneigia ją, patvirtindamos atsakovės nurodomą aplinkybę, jog statiniai nenaudojami, apleisti ir neprižiūrimi.

34.       Nustatytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad nors ginčo žemės sklype yra ieškovei priklausantys statiniai, tačiau nevykdant šiuose objektuose jokios veiklos, susijusios su statinių naudojimu (jo naudingų savybių eksploatavimu), negalima išvada, jog egzistuoja įstatyme nustatytos sąlygos ginčo žemės sklypui parduoti ne aukciono tvarka (sprendimo 28 punktas).

35.       Bylos įrodymai patvirtina, kad ieškovė ketina naudoti ginčo žemės sklypą ateityje planuojamai veiklai ir būsimam pastatui eksploatuoti. Tačiau tokios aplinkybės negali būti pagrindu parduoti ieškovei Žemės sklypą ne aukciono tvarka, kadangi byloje yra ir duomenų, jog pardavus ginčo Žemės sklypą ieškovei ne aukciono tvarka, ji vykdys kitą, su esamų statinių eksploatavimu nesusijusią veiklą, arba statys vietoje senų statinių – naujus (vietoje komercinės paskirties – gyvenamosios paskirties patalpas). Šias aplinkybes patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymai apie ieškovės siekį pakeisti Žemės sklypo paskirtį, rekonstrukcijos projektas (šio sprendimo 7, 13 punktai), bei paties ieškovo vadovo teiginiai, kad jis įsigijo ginčo statinį, siekdamas įrengti jame gyvenamąsias patalpas, o pritaikyti šiuos statinius komercinei veiklai šiuo metu yra neekonomiška.

36.       Teismui nustačius, kad ginčijamų atsakovės sprendimų priėmimo metu, t. y. 2019 m. rugsėjo, spalio mėn., nebuvo įstatyme nustatytų sąlygų parduoti Žemės sklypą ne aukciono tvarka, konstatuojama, kad atsakovės Kauno skyrius turėjo teisėtą pagrindą nesudaryti tuo momentu Žemės sklypo pirkimo-pardavimo ne aukciono tvarka sutarties. Tokių sąlygų nėra ir šiuo metu, nes ieškovės atstovai patvirtino, kas statinys, esantis ginčo sklype, nenaudojamas ir neeksploatuojamas pagal jo paskirtį. Byloje yra duomenų, kad 2019 m. statinio rekonstrukcijos projektas yra derinamas, tačiau su tam tikromis viešų institucijų išlygomis (žr. sprendimo 14, 15 punktus). Nėra duomenų, kad ieškovei jau išduotas statybos leidimas statinio rekonstrukcijai pagal pateiktą projektą, įrodantis ieškovės projektuojamos rekonstrukcijos galimumą ir realumą.

37.       Ieškovės atstovai teigia, kad atsakovė priėmė neteisėtus sprendimus, nes LVAT praktikoje (Lietuvos Vyriausiojo A. T. 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis administracinėje byloje Nr. eA-1837-502/2018) numatyta galimybė išnuomoti ir parduoti valstybinės žemės sklypus ne aukciono tvarka net tuomet, kai juose esantys statiniai nėra eksploatuojami pagal jų paskirtį.

38.       Teismas atmeta pirmiau nurodytą ieškovų atstovų argumentą. Ieškovės atstovo cituojamoje LVAT praktikoje buvo sprendžiami klausimai ne dėl valstybinės žemės sklypo pardavimo ne aukciono tvarka, bet dėl valstybinės žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto derinimo. Tai yra dvi skirtingos procedūros, kurioms taikomos skirtingos teisės normos, ir, pripažinus subjektui teisę atlikti vieną procedūrą, automatiškai nėra suteikiama teisė atlikti kitą procedūrą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutarties Nr. e3K-3-483-701/2018, 44-46 punktus).

39.       Aplinkybė, kad teismas pasiūlė šalims užbaigti šį ginčą taikos sutartimi ir sudarė joms sąlygas derėtis dėl taikos sutarties, savaime nereiškia, kad ginčo žemės sklypas gali būti parduotas nukrypstant nuo imperatyvių teisės aktų reikalavimų. Teismo nuomone, byloje galima buvo suderinti tokias Taikos sutarties sąlygas, pagal kurias nebūtų pažeistos imperatyvios įstatymo nuostatos. Atsakovė kategoriškai nebuvo atsisakiusi parduoti Žemės sklypą ne aukciono tvarka bei nutraukusi nuomos sutartį, esant nenaudojamam ginčo statiniui. Tai, kad galima Taikos sutartis, ieškovės nuomone, jai būtų neekonomiška, nepatogi ar nepriimtina dėl kitų priežasčių, negali būti vertinama kaip taikaus ginčo išsprendimo alternatyvos nebuvimas.

40.       Ieškovės nuomone, atsakovės priimti sprendimai turi būti panaikinti ir dėl to, kad atsakovė pažeidė ieškovės teisėtus lūkesčius. Todėl teismas toliau pasisako dėl ieškovės lūkesčių įsigyti ginčo Žemės sklypą ne aukciono tvarka pobūdžio bei šių lūkesčių vertinimo kaip pagrindo įpareigoti atsakovę sudaryti ginčo žemės sklypo pirkimo-pardavimo ne aukciono tvarka sutartį.

Dėl ieškovės teisėtų lūkesčių įsigyti ginčo žemės sklypą ne aukciono tvarka susiformavimo

41.       Teismų praktikoje pripažįstama, kad teisėti lūkesčiai paprastai grindžiami pagrįstu tikėjimu teisės aktu, turinčiu tvirtą teisinį pagrindą ir įtaką nuosavybės teisėms (pvz., 2004 m. rugsėjo 28 d. Didžiosios kolegijos sprendimas byloje Kopecky prieš Slovakiją, peticijos Nr. 44912/98, par. 47; 2013 m. lapkričio 12 d. sprendimas byloje Pyrantienė prieš Lietuvą, peticijos Nr. 45092/07, par. 61). Pagal Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos (toliau – ir Konvencija) protokolo Nr. 1 1 straipsnį (nuosavybės apsauga) saugotinas teisėtas lūkestis, o ne tik paprasta viltis ar paprastas lūkestis (kurie nesaugotini); teisėtam lūkesčiui konstatuoti gali būti svarbios įvairios aplinkybės, duodančios pagrindą jam susiformuoti – teisinis reguliavimas per se (savaime), nuosekli teismų praktika, galutinis administracinis aktas, su valdžios institucijomis sudaromos civilinės sutartys, ilgalaikis valstybės susidariusios situacijos toleravimas, kalbant apie statinius – ar jie buvo pastatyti turint kokių nors teisių į sklypą, kokia jų paskirtis ir pan. Kiekvienu atveju reikia ištirti, ar pagal bylos aplinkybes, nagrinėjamas kaip visuma, pareiškėjas turėjo teisę į materialinį (realiai egzistuojantį) interesą, saugomą pagal Konvencijos protokolo Nr. 1 1 straipsnį (2010 m. kovo 29 d. Didžiosios kolegijos sprendimas byloje Depalle prieš Prancūziją, peticijos Nr. 34044/02, par. 62; 2004 m. lapkričio 30 d. Didžiosios kolegijos sprendimas byloje Öneryildiz prieš Turkiją, peticijos Nr. 48939/99, par. 124).

42.       Vertinant ieškovės paaiškinimus dėl jos teisėtų lūkesčių įsigyti ginčo Žemės sklypą ne aukciono tvarka, reikšminga tai, kad ginčijamais sprendimais atsakovė kategoriškai neatsisakė parduoti ieškovei ginčo Žemės sklypą ne aukciono tvarka. Ginčijamuose sprendimuose konstatuota, kad Žemės sklypo pirkimo-pardavimo procedūros bus tęsiamos tuomet, kai ieškovei priklausantis statinys bus naudojamas pagal jo paskirtį.

43.       Šiuo atveju tai, kad atsakovė išnuomojo ieškovei Žemės sklypą 2017 m. kovo 6 d., esant nenaudojamam ieškovės statiniui, įsigytam 2016 m. balandžio 7 d., negali būti vertinama kaip pagrindas susiformuoti teisėtam lūkesčiui įsigyti Žemės sklypą ne aukciono tvarka ir toliau nenaudojant ginčo statinio. Atsakovė, priimdama sprendimą išnuomoti ieškovei Žemės sklypą, iš esmės sudarė sąlygas naudoti ieškovei priklausančius statinius, esančius ginčo sklype, suformuodama komercinės paskirties žemės sklypą 2017 m. sausio 6 d.

44.       Ieškovė, suformavus komercinės paskirties žemės sklypą, taip ir nepradėjo faktiškai naudoti jame esančius statinius pagal jų paskirtį ir nenaudojo jų apie tris metus iki ginčijamų sprendimų priėmimo. Esant tokioms aplinkybėms, galiojant Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkto, Taisyklių 3 punkto sąlygoms, teismų praktikai, kurioje nurodyta, kad valstybinės žemės sklypo pardavimui ne aukciono tvarką didelę reikšmę turi faktinis statinių, esančių valstybiniame žemės sklype, naudojimas (žr. Lietuvos Vyriausiojo A. T. 2013 m. vasario 21 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A438-228/2013; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018; 2021 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-134-823/2021), ieškovei negalėjo susiformuoti teisėtas lūkestis įsigyti Žemės sklypą ne aukciono tvarka, sumokėjus 28 Eur mokestį, mokant nuomos mokesčius, bei atsakovei parengus žemės sklypo rinkos vertės vertinimo ataskaitą. Tai, kad NŽT toleravo statinių nenaudojimą apie tris metus negali būti laikoma ieškovės teisėtus lūkesčius formuojančia aplinkybe, nes ieškovė atliko ir atlieka parengiamuosius biurokratinius veiksmus statinio eksploatavimui, leidžiančius daryti išvadą, kad ateityje ji naudos statinius. Tačiau šie biurokratiniai veiksmai nėra pakankami tam, kad būtų konstatuota, jog statinys ir ginčo žemės sklypas bus naudojami pagal jų tikslinę paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registre. Ypač turint omenyje tai, kad ieškovė siekė pakeisti Žemės sklypo paskirtį, o rekonstrukcijos projektas nėra suderintas su viešomis institucijomis iki galo.  

45.       Teismo

46.       Teismas, apibendrindamas tai, kas pasakyta pirmiau, konstatuoja, kad ieškinio reikalavimas įpareigoti ieškovę sudaryti valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį ne aukciono tvarka atmetamas, nesant įstatyme bei poįstatyminiame akte nurodytų sąlygų šiam įpareigojimui (sprendimo 28-31 punktai). Atsakovė neatliko veiksmų, formuojančių ieškovės teisėtus lūkesčius įsigyti Žemės sklypą ne aukciono tvarka. Todėl nors ir atsakovės NŽT 2020 m. rugsėjo 10 d. sprendimas netenkinti ieškovės skundo dėl NŽT Kauno skyriaus 2020 m. spalio 20 d. sprendimo nebuvo pakankamai motyvuotas, tai nesudaro pagrindo panaikinti šiuos sprendimus ir tenkinti ieškinį.

47.       Atmetus ieškinį, ieškovės turėtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 268-270 straipsniais, 279 straipsniu,

n u s p r e n d ž i a :

atmesti ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dinaka“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui, skundą paduodant per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.

Teisėja                                                   Svetlana Panina