Civilinė byla Nr. e2-754-656/2022
Teisminio proceso Nr.2-55-3-00443-2021-1
Procesinio sprendimo kategorija 2.4.2.11.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2022 m. liepos 7 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas Andrius Ignotas, sekretoriaujant Maženai Lichtarovič, dalyvaujant ieškovės atstovei L. N., atsakovės UAB „Placitum“ atstovui advokatui Mariui Brasiūnui, trečiojo asmens atstovui advokatui Linui Blažulioniui,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovui UAB „Placitum“, trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų UAB „MoRolda“, dėl leidimo paimti visuomenės poreikiams žemės sklypą, hipotekos panaikinimo ir atlyginimo už žemės sklypo paėmimą visuomenės poreikiams nustatymo,
Teismas, išnagrinėjęs bylą,
n u s t a t ė:
I. Ginčo esmė
1. Vilniaus apygardos teisme yra iškelta civilinė byla Nr. e2-2136-656/2021 pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovams UAB „Placitum“ ir UAB „MoRolda“, kuriuo prašoma:
1.1. leisti įregistruoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakyme Nr. 1P-49-(1.17E.) nurodytą žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau vadinamas - Žemės sklypu) Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu, bei leisti šią teismo nutartį vykdyti skubiai;
1.2. Nustatyti atlyginimą už žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) paėmimą visuomenės poreikiams, atsižvelgiant į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakyme Nr. 1P-49-(1.17E.) nustatytą vertę -1 060 000 Eur;
1.3. Teismui nustačius, kad teisingas atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą žemės sklypą dydis yra mažesnis, nei Vilniaus miesto savivaldybės į depozitinę sąskaitą sumokėta suma, skirtumą tarp Savivaldybės sumokėtos sumos ir teismo nustatyto atlyginimo dydžio prašo priteisti Vilniaus miesto savivaldybės naudai iš atsakovo UAB „Placitum“.
2. Ieškovas nurodė, kad atsakovui UAB „Placitum” nuosavybės teise priklauso 0,8720 ha ploto Žemės sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – visuomeninės paskirties teritorijos, gyvenamosios teritorijos), esantis adresu (duomenys neskelbtini).
3. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2019 m. sausio 11 d. sprendimu Nr. 1-1875 nusprendė prašyti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos vadovą paimti visuomenės poreikiams Žemės sklypą. Atliktoje paėmimo visuomenės poreikiams sąnaudų ir naudos analizėje padarytos išvados, kad sklypo paėmimas visuomenės poreikiams leistų įgyvendinti vaikų darželio statybos projektą, o tai būtina sąlyga patenkinti esamus visuomenės poreikius, susijusius vietų vaikų darželiuose trūkumu.
4. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2019 m. lapkričio 20 d. įsakymu Nr. 1P-365-(1.17 E.) buvo pradėta ginčo Žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams procedūra. Šiuo įsakymu nustatyta, kad Žemės sklypas yra reikalingas visuomenės poreikiams (ikimokyklinio ugdymo įstaigai (duomenys neskelbtini) kvartale, Vilniuje, statyti). Paėmimo visuomenės poreikiams procedūra pradėta Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 45 straipsnio 1 dalies 5 punkte nurodytam tikslui – socialinei infrastruktūrai plėsti - švietimo ir mokslo <…> objektams statyti (įrengti) ir eksploatuoti.
5. Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė, siekdama sudaryti su visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo savininku sutartį dėl atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemės sklypą atlyginimo būdo ir dydžio, 2020 m. liepos 23 d. kreipėsi į atsakovą, nurodydama apskaičiuotą visuomenės poreikiams paimamo turto vertę – 1 060 000 Eur, bei prašydama raštu informuoti ieškovą apie sutikimą arba nesutikimą sudaryti sutartį.
6. Atsakovas 2020 m. rugpjūčio 19 d. raštu informavo, kad sudaryti sutartį nesutinka dėl mažos kainos. Atsižvelgdama į tai, Vilniaus miesto savivaldybės administracija kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą prie Žemės ūkio ministerijos, prašydama priimti sprendimą paimti ginčo žemės sklypą visuomenės poreikiams. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakymu Nr. 1P-49-(1.17 E.) nuspręsta paimti ginčo Žemės sklypą visuomenės poreikiams, bei nustatytas nuostolių dėl Žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams dydis – 1 060 000 Eur.
7. Atsakovas UAB „Placitum“ pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame sutiko, kad būtų priimta nutartis leisti ginčo žemės sklypą įregistruoti valstybės vardu bei leisti šią nutartį vykdyti skubiai.
8. Žemės įstatymo 47 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, jog prieš kreipdamasi į teismą žemės paėmimu suinteresuota institucija perveda sprendime paimti žemę visuomenės poreikiams nurodytą atlyginimo sumą į notaro, banko ar kitos kredito įstaigos depozitinę sąskaitą. Vykdydama Žemės įstatymo 47 straipsnio 5 dalies nuostatas, Vilniaus miesto savivaldybė 2021-04-21 pervedė Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2021 m. kovo 4 d. įsakyme Nr. 1P-49-(1.17 E.) nurodytą atlyginimo sumą – 1 060 000 Eur į Vilniaus miesto 26-ojo notarų biuro depozitinę sąskaitą bei nepraleisdama įstatymo nustatyto 60 dienų termino kreipėsi į teismą dėl leidimo paimti ginčo žemės sklypą visuomenės poreikiams.
9. Teismas 2021 m. gegužės 21 d. nutartimi nusprendė leisti įregistruoti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakyme Nr. 1P-49-(1.17E.) nurodytą žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu ir pradėti naudoti šį žemės sklypą Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos sprendime paimti žemę visuomenės poreikiams nurodytiems tikslams. Nutartį šioje dalyje leisti vykdyti skubiai. Teismas nustatė, kad UAB „Placitum“ yra 1 060 000 Eur, kurie 2021-04-21 Lėšų pervedimo nurodymais Nr. 11015 ir Nr. 11017 Vilniaus miesto savivaldybės pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakymą Nr. 1P-49-(1.17 E.) pervesti į notarės Rimos Vižinytės depozitinę savininkas.
II. Teismo nustatytos aplinkybės, įrodymų vertinimas ir sprendimo argumentai
10. Įregistravus Žemės sklypą valstybės vardu teismas sprendžia šalių ginčą dėl žemės sklypo rinkos vertės, kuri lemia kompensacijos dydį. Žemės įstatymo 47 straipsnio (Atlyginimas už visuomenės poreikiams paimamą žemę) 1 dalyje nustatyta, kad paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki žymos Nekilnojamojo turto registre apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą padarymo, taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į Vyriausybės nustatytus kriterijus.
11. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugpjūčio 25 d. Nr. 924 patvirtintų Žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių 17 punkte nustatyta, kad „paimamas visuomenės poreikiams žemės sklypas vertinamas lyginamuoju metodu Turto ir verslo vertinimo metodikos (toliau – Turto vertinimo metodika), patvirtintos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“, nustatyta tvarka, vadovaujantis šiais reikalavimais:
17.1. Lyginamųjų žemės sklypų pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas, ūkinės veiklos apribojimai, taip pat išsidėstymas gyvenamųjų teritorijų, rekreacinių objektų, susisiekimo komunikacijų, inžinerinių tinklų ir kitų infrastruktūros objektų atžvilgiu turi atitikti vertinamą žemės sklypą.
17.2. Lyginamieji objektai parenkami iš tos pačios kaip paimamas žemės sklypas žemės verčių zonos, nurodytos žemės verčių zonų žemėlapiuose, parengtuose ir patvirtintuose pagal Masinio žemės vertinimo taisykles. Jeigu atitinkamoje žemės verčių zonoje nepakanka lyginamųjų objektų, lyginamos kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainos. Vertinamojo ir lyginamojo objektų skirtumai įvertinami Turto vertinimo metodikoje nustatyta tvarka.”
12. Ieškovas nurodo, jog Žemės sklypo kompensacija yra apskaičiuota remiantis 2020 m. balandžio 27 d. UAB „STIVVF“ atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita (toliau - Ataskaita), kurioje nustatyta Žemės sklypo rinkos vertė 1060 000 Eur, todėl remiantis Ataskaita, kompensacija už Žemės sklypą yra lygi 1060 000 Eur.
13. Atsakovo ir trečiojo asmens vertinimu, Ataskaita neatspindi realios Žemės sklypo vertės, todėl ieškovo siūlomas kompensacijos dydis yra nepagrįstas. Vertintojas sąmoningai selektyviai išsirinko lyginti žemesnės vertės objektus, jog nebūtų nustatyta tikroji, žymiai didesnė Žemės sklypo vertė.
14. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. rugsėjo 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-328-611/2018 41 punkte išaiškinta, kad, nustatant žemės sklypo vertę sprendimo jį paimti visuomenės poreikiams priėmimo dieną, kartu turi būti atsižvelgiama į kainų pokytį per laikotarpį nuo sprendimo paimti žemės sklypą visuomenės poreikiams priėmimo dienos iki teismo sprendimo nustatyti žemės sklypo vertę priėmimo dienos. Nurodytas kasacinio teismo išaiškinimas skirtas tam, kad, priimant teismo sprendimą dėl atlyginimo už paimamą žemės sklypą nustatymo, būtina įvertinti kainų pokyčius tuo tikslu, kad savininkui būtų sudaryta galimybė įsigyti analogišką paimtajam žemės sklypą.
15. Teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad šios kategorijos bylose turto vertinimo ataskaita ar turto vertės nustatymo ekspertizės aktas yra pagrindinis įrodymas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-180-684/2016, Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. liepos 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-473-943/2017).
16. Tarp šalių kilo ginčas dėl Žemės sklypo rinkos vertės, todėl byloje buvo paskirta teismo ekspertizė ginčo sklypo rinkos vertei nustatyti. Kaip minėta, nustatant žemės sklypo vertę sprendimo jį paimti visuomenės poreikiams priėmimo dieną, kartu turi būti atsižvelgiama į kainų pokytį per laikotarpį nuo sprendimo paimti žemės sklypą visuomenės poreikiams priėmimo dienos iki teismo sprendimo nustatyti žemės sklypo vertę priėmimo dienos. 2021-05-21 priimta teismo nutartis leisti įregistruoti Žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre valstybės vardu, tačiau Žemės sklypo rinkos vertė (pervestos kompensacijos suma) yra apskaičiuota remiantis 2020 m. balandžio 27 d. UAB „STIVVF“ atlikta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, t.y. vertinimas atliktas daugiau kaip prieš metus, todėl teismas skyrė turto vertės 2021-05-21 vertinimo datai nustatymo ekspertizę.
17. 2022-01-03 pateiktas teismo ekspertės I. Krikščiūnienės surašytas teismo paskirtos ekspertizės aktas (toliau – Ekspertizės aktas Nr. 1), kuriame nustatyta 1058000 Eur dydžio sklypo rinkos vertė 2021-05-21 vertinimo datai.
18. Teismas 2022-04-01 nutartimi paskyrė šioje byloje pakartotinę ekspertizę bei pavedė kitam ekspertui T. Monstavičiui atsakyti į tą patį klausimą: kokia buvo žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 2021 m. gegužės 21 d. Ekspertas T. Monstavičius 2022-05-17 pateikė teismui ekspertizės aktą (toliau – Ekspertizės aktas Nr. 2), kuriame padaryta išvada, jog ginčo sklypo rinkos vertė 2021-05-21 vertinimo datai buvo 1253000 Eur.
19. Ieškovas teigė, kad Ekspertizės akte Nr.2 lyginamųjų sandorių pasirinkimas iš verčių zonų, esančių ne tik ne toje pačioje kaip vertinamas sklypas, bet netgi su vertinamo sklypo vieta nesiribojančiose kitose verčių zonose, neatspindi tikrosios (objektyvios) ginčo sklypo rinkos vertės.
20. Ieškovas nurodė, kad Ekspertizės aktas Nr. 1 yra tinkamiausias ir teisinį reglamentavimą (imperatyvą dėl sandorių palyginimo tik iš tos pačios verčių zonos 57.46) geriausiai atitinkantis įrodymas atlyginimui už paėmimą visuomenės poreikiams nustatyti. Palyginamaisiais objektais buvo parinkti žemės sklypai, esantys toje pačioje turto verčių zonoje 57.46 , kaip ir ginčo žemės sklypas, atitinkantys ginčo žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą (visuomeninės paskirties teritorijos arba daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos), atitinkantys laiko sąlygą (ne daugiau nei 36 mėn. iki vertinimo datos), taip pat atsižvelgiant į sandorių datos ir palyginamųjų žemės sklypų ploto skirtumus nuo vertinamojo objekto, buvo pritaikyti laiko ir ploto pataisos koeficientai, t. y. ekspertė visiškai laikėsi teisės aktuose įtvirtintų reikalavimų ir principų dėl žemės sklypo vertinimo. Ieškovės vertinimu, reikalavimas, kad Palyginamaisiais objektais turi būti parinkti žemės sklypai, esantys toje pačioje turto verčių zonoje 57.46, yra imperatyvus.
21. Atsakovas nurodė, kad Ekspertizės aktą Nr. 1 surašiusi ekspertė, atlikusi palyginamųjų sandorių atranką, nustatė, kad atitinkamoje verčių zonoje 57.46, kurioje yra vertinamas Žemės sklypas, naujų palyginamųjų sandorių nuo prieš tai atlikto vertinimo neįvyko. Iš Ekspertizės akto matyti, kad nustatant Žemės sklypo rinkos vertę 2021-05-21 buvo parinkti iš esmės tie patys palyginamieji objektai, kurių sandorių datos yra 2019-11 ir 2019-10 arba pusantrų metų senumo, 2018-10 arba 2,5 metų senumo. Šiuo atveju ekspertė turėjo pagrindą konstatuoti, kad kadangi nėra nei vieno naujo sandorio nuo 2019 m. lapkričio mėn. atitinkamoje verčių zonoje, vadinasi nėra pakankamai palyginamųjų objektų atitinkamoje verčių zonoje, kad būtų galima nustatyti Žemės sklypo vertės pokytį nuo 2020-04-24 iki 2021-05-21. Nesant pakankamai sandorių, ekspertė privalėjo lyginti kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainas, tačiau kaip pati nurodė - to nedarė.
22. Tečiasis asmuo UAB „MoRolda“ iš esmės palaikė atsakovo poziciją.
23. Kalbant apie byloje esančių ekspertinių išvadų įrodomąją reikšmę, pažymėtina, kad teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone – eksperto išvada (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 216 straipsnis). Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis. Tačiau eksperto išvadai, kaip įrodymų šaltiniui, CPK nenustatyta išankstinės galios, teismui ji nėra privaloma ir turi būti vertinama pagal vidinį teismo įsitikinimą kartu su kitais byloje esančiais įrodymais (CPK 218 straipsnis). Vidinis teismo įsitikinimas dėl eksperto išvados turi susiformuoti visapusiškai, išsamiai ir objektyviai ištyrus visus byloje esančius įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016). Konkretūs faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, gali būti atmesti kaip įrodymas (kritiškai įvertinti), jei manoma, kad jie nepagrįsti, nepatikimi ar turi kitokių trūkumų. Kritiškai vertinti eksperto išvadą ar jos dalį galima tada, kai ekspertizės turinys prieštaringas, kai išvados neišplaukia iš tyrimo eigos, kai išvada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neišsamiai, ir kitais panašiais atvejais, kai kyla pagrįstų abejonių dėl ekspertinio tyrimo eigos ir rezultatų; taip pat faktų, keliančių abejonių dėl eksperto nešališkumo, kvalifikacijos ar kompetencijos, paaiškėjimas ir kt. Taip pat ekspertizės duomenys gali būti atmetami tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016; 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017).
24. Kertinis lyginamojo metodo principas, įtvirtintas Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos 2012 m. balandžio 27 d. Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu Nr. 1K-159, (toliau – ir metodika) 57 punkte, vertinamas turtas lyginamas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Taikant lyginamąjį metodą surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, prioriteto tvarka naudojant artimiausius vertinimo datai įvykusius sandorius (metodikos 58.1 punktas); įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu (metodikos 58.2 punktas).
25. Nagrinėjamoje byloje skiriant ekspertizę buvo siekiama įvertinti Žemės sklypo kainą naujai datai – 2021-05-21. Vienas iš tikslų, kodėl buvo paskirta ekspertizė – nustatyti, ar Žemės sklypo rinkos kaina pakito per metus ir ar savininkui bus tinkamai atlyginti už paimamą Žemės sklypą. Ekspertė, atlikusi palyginamųjų sandorių atranką, nustatė, kad atitinkamoje verčių zonoje, kaip vertinamas Žemės sklypas, naujų palyginamųjų sandorių nuo prieš tai atlikto vertinimo neįvyko. Iš Ekspertizės akto Nr.1 matyti, kad nustatant Žemės sklypo rinkos vertę 2021-05-21 buvo parinkti iš esmės tie patys palyginamieji objektai, kurių sandorių datos yra 2019 m. lapkričio ir 2019 m. spalio mėnesio arba pusantrų metų senumo, arba 2,5 metų senumo.
26. Teismas sutinka su atsakovo argumentais, kad ekspertė, surašiusi Ekspertizės aktą Nr.1 turėjo pagrindą konstatuoti, kad kadangi nėra nei vieno naujo sandorio nuo 2019 m. lapkričio mėn. atitinkamoje verčių zonoje, vadinasi nėra pakankamai palyginamųjų objektų atitinkamoje verčių zonoje, kad būtų galima nustatyti Žemės sklypo vertės pokytį nuo 2020-04-24 iki 2021-05-21. Nesant pakankamai sandorių, ekspertė privalėjo lyginti kitų tokių pat ar panašių ir artimiausiai vertinamo objekto esančių objektų sandorių kainas, tačiau to nedarė. Tačiau ekspertė tik formaliai vadovavosi Žemės paėmimo visuomenės poreikiams taisyklių 17.2. punkto nuostata, kad lyginamieji objektai parenkami iš tos pačios kaip paimamas žemės sklypas žemės verčių zonos, nurodytos žemės verčių zonų žemėlapiuose, parengtuose ir p atvirtintuose pagal Masinio žemės vertinimo taisykles, tačiau nesivadovavo Turto ir verslo vertinimo metodikos 57 ir 58 punktuose išdėstytomis taisyklėmis.
27. Būtent sklypo vieta ir jo savybės, o ne formalus priklausymas konkrečiai verčių zonai ir lemia sklypo kainą. Šią išvadą patvirtina ir ekspertės papildomai teismui pateikti atrankos objektai, kurie parodo didelį kainų skirtumą tarp tos paties žemės naudojimo būdo sklypų, esančių toje pačioje verčių zonoje: kai kurių sklypų aro kaina yra kiek daugiau nei 1 000 Eur/a, kai kitų - viršija 18 000 Eur/. Tai parodo, kad konkreti sklypo vieta, dydis, kitos savybės yra labai reikšmingos sklypo kainai.
28. Kaip matyti iš www.regia.lt paskelbto verčių zonų žemėlapio, verčių zona 57.46 apima ne tik (duomenys neskelbtini) mikrorajono dalį, tačiau ir (duomenys neskelbtini) bei dalį Vilniaus miesto pakraščio. Iš pateikto žemėlapio matyti, kad Žemės sklypo vietą ir kainą žymiai geriau atspindi kitose verčių zonose esantys sklypai: 57.52, 57.51, 57.45, nes jie yra Vilniaus miesto miegamuosiuose rajonuose, arčiau centro, kuriuose yra gerai išvystytos visos komunikacijos ir viešasis transportas.
29. Pagal Žemės įstatymo 47 str. 1 d. paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą. Ginčo Žemės sklypo naudojimo būdas yra: visuomeninės paskirties teritorijos; daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos; vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.
30. Norėdama teisingai ir tinkamai taikyti laiko pataisos koeficientą ir nustatyti, kiek tokie arba panašūs žemės sklypai, kaip ginčo Žemės sklypas, pabrango Vilniaus mieste nuo 2019 m. lapkričio mėn. iki 2021-05-21, ekspertė turėjo remtis būtent analogiškų sklypų (pagal naudojimo būdą) kainos dinamika, tačiau to nepadarė.
31. Ekspertė rėmėsi Registrų centro skelbiamais duomenimis apie „Kitos paskirties“ žemės sklypų kainos pokyčius Vilniaus mieste. Tačiau Kitos paskirties žemės sklypų naudojimo būdai yra įvairūs, jie nurodyti LR Žemės ūkio ir LR Aplinkos ministrų 2005 m. sausio 20 d. įsakyme Nr. 3D-37/D1-40 „Dėl Pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės naudojimo būdų turinio, žemės sklypų naudojimo pobūdžių sąrašo ir jų turinio patvirtinimo (Dėl Žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo)“ (Žin., 2005, Nr. 14-450; 2013, Nr. 128-6536):
Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos, Daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos, Visuomeninės paskirties teritorijos, Pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, Komercinės paskirties objektų teritorijos, Susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos, Susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos, Rekreacinės teritorijos ir kitokia.
Ši aplinkybė ir lemia didelį kainų skirtumą, nes „Kitos paskirties“ žemės sklypų naudojimosi būdai skiriasi.
32. Pagrįstas atsakovo argumentas, kad skirtingi žemės sklypo naudojimo būdai lemia ir skirtingą kainą, paklausą bei patrauklumą. Tą patvirtina ir ekspertizės akto Nr.1 3 lentelė (ekspertizės akto Nr.1 29 psl.), kurioje visų sklypų kainos vidurkis svyruoja nuo 5 500 Eur/a iki 6 000 Eur/a, kai ginčo sklypo ar panašių sklypų aro kaina yra apie 12 000 - 17 000 Eur/a. Ekspertės parinkti masinio vertinimo subendrinti duomenys neparodo realių rinkos pokyčių.
33. Teismo vertinimu, aplinkybė, kad žemės sklypų rinka Vilniaus mieste 2020 m. bei 2021 m. buvo rekordiškai aktyvi ir žemės sklypai brango, yra visuotinai pripažinta (CPK 182 straipsnio 2 punktas).
34. Teismas pripažįsta, kad Ekspertizės aktas Nr. 2, kuriame buvo remiamasi palyginamaisiais panašių sklypų sandoriais ir iš kaimyninių verčių zonų, padaryta išvada, jog ginčo sklypo rinkos vertė 2021-05-21 vertinimo datai buvo 1253000 Eur, yra patikimesnė ir nustatant kompensacijos sumą vadovaujasi šia išvada nustatant kompensacijos sumą.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
35. Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų UAB „MoRolda“ pateikė duomenis, kad patyrė 5626,50 EUR išlaidų teisinei pagalbai. Atsakovas pateikė duomenis, kad patyrė 7694,35 EUR išlaidų teisinei pagalbai ir 2500 EUR išlaidų atlyginant už atsakovo prašymu skirtą teismo ekspertizę.
36. Pradiniame ieškinyje teismui ieškovas buvo pareiškęs reikalavimus dėl leidimo registruoti Žemės sklypą valstybės vardu, hipotekos ginčo žemės sklypui panaikinimo bei atlyginimo už paėmimą visuomenės poreikiams nustatymo, bei atitinkamai ieškinyje buvo nurodyti atsakovai, į kuriuos buvo nukreipti pirmiau nurodyti reikalavimai, t. y. Žemės sklypo savininkas UAB „Placitum“ bei ginčo žemės sklypo hipotekos kreditorius UAB „Morolda“. Priverstine hipoteka buvo užtikrintas žemės sklypo savininko UAB „Placitum“ įsiskolinimo už Žemės sklypą pardavėjui kreditoriui UAB „Morolda“ grąžinimas, tačiau priverstinė hipoteka panaikinta UAB „Placitum“ ir UAB „Morolda“ sudarius taikos sutartį dėl įsiskolinimo grąžinimo. Ieškovė dublike nebepalaikė reikalavimo dėl priverstinės hipotekos panaikinimo.
37. Atsižvelgdamas į tokio pobūdžio bylose formuojamą teismų praktiką, pagal kurią pareiga tinkamai nustatyti atlyginamo už visuomenės poreikiams paimtą turtą dydį tenka ieškovui, o su ekspertizių atlikimu susijusių išlaidų atsiradimą lemia nepagrįstas pradinio atlyginimo dydžio nurodymas (ypač kai taikytinas atlyginimo dydis nustatomas tik teisminio nagrinėjimo metu paskyrus ekspertizę), dėl ko įpareigojimas atlyginti visas ar bent dalį ekspertizės išlaidų lemtų asmens teisės į teisingą atlygį už paimamą žemės sklypą pažeidimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-111-686/2017, 2017 m. kovo 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-112-690/2017, Lietuvos apeliacinio teismo 2018 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-389-407/2018, Lietuvos apeliacinio teismo 2021 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2-387-464/2021), vadovaudamasis CPK 93 straipsnio 4 dalimi, 96 straipsnio 5 dalimi, teismas atsakovui priteisia jo prašyme nurodytos ekspertizės išlaidos 2500 EUR.
38. Sprendžiant kitų (išlaidų advokato pagalbai apmokėti), nesusijusių su teismo ekspertizių išlaidų paskirstymu šalims klausimą, taikytina CPK 93 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta bendroji taisyklė, pagal kurią bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Taip pat teismas sprendžia, kad nėra pagrindo priteisti iš atsakovų žyminį mokestį (nuo kurio ieškovė atleista) bei bylinėjimosi išlaidas susijusias su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 96 str. 5 d.) (Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. kovo 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-141-178/2017). Pasisakydamas dėl proporcijų nustatymo Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. gegužės 6 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2-387-464/2021, nurodė, kad proporcija nustatytina pagal ieškovės siūlyto atlyginimo atsakovei sumą ir teismo nustatytą paimamos žemės rinkos vertę (šių verčių skirtumas). Ieškovo pasiūlė 1 060 000 EUR kompensacija, tačiau teismas nusprendžia, kad Žemės sklypo rinkos vertė ir kompensacijos suma yra 1253000 Eur. Taigi, teismo priteisiama kompensacijos suma sudaro 118.2 proc. ieškovo siūlytos kompensacijos. Atsižvelgiant į minėtą proporciją, atsakovui ir trečiajam asmeniui priteistina 18,2 proc. jų patirtų teisinės pagalbos išlaidų.
39. Be to, UAB „Morolda“ prašė sustabdyti nagrinėjamą bylą iki įsiteisės teismo sprendimas Vilniaus apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-2047-661/2021, kurioje sprendžiamas ginčas dėl UAB „MoRolda“ ir UAB „Placitum“ tarpusavio sutartinių santykių pažeidimo, UAB „MoRolda“ ieškiniu prašant nutraukti tarp UAB „MoRolda“ ir UAB „Placitum“ sudarytą ginčo nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį bei taikyti restituciją. Nurodytoje byloje UAB „MoRolda“ pateikęs patikslintą ieškinį (kurio priėmimo klausimas dar nėra išspręstas) dėl alternatyvaus ieškinio reikalavimo, prašant priteisti iš UAB „MoRolda“ naudai iš UAB „Placitum“ 805 000 Eur skolą bei netesybas tuo pagrindu, kad UAB „Placitum“ netinkamai įvykdęs šalių sutarties sąlygas dėl atsiskaitymo su UAB „MoRolda“. Ieškovas ir atsakovas teikė atsiliepimus, kuriuose prašė atmesti prašymą dėl bylos sustabdymo. Teismas atmetė prašymą dėl bylos sustabdymo.
40. Trečiasis asmuo UAB „MoRolda“ nagrinėjamoje prašė taikyti laikinąsias apsaugos priemones: Areštuoti Vilniaus miesto savivaldybės į notarės Rimos Vižinytės depozitinę sąskaitą sumokėtas pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakymą Nr. 1P-49-(1.17 E.) lėšas (1 060 000 Eur) už Žemės sklypą, netenkinus pirmojo prašymo, uždrausti notarei Rimai Vižainytei išmokėti atsakovui ir/ar tretiesiems asmenims Vilniaus miesto savivaldybės į notarės Rimos Vižinytės depozitinę sąskaitą sumokėtas pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakymą Nr. 1P-49-(1.17 E.) lėšas (1 060 000 Eur) už Žemės sklypą
41. Teismas 2021 m. gegužės 21 d. nutartyje nurodė, kad byloje taikytinos laikinosios apsaugos priemonės neturi būti skirtos atsakovo nurodytoje Vilniaus apygardos teismo civilinėje byloje Nr e2-2047-661/2021 pareikšto ieškinio reikalavimams užtikrinti, nes tai prieštarautų CPK 144 straipsnyje nustatytiems tikslams. Nurodytoje byloje pareikšti reikalavimai dėl UAB „MoRolda“ ir UAB „Placitum“ sudarytos ginčo nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo.
42. Nagrinėjamoje byloje teismas taikė laikinąją apsaugos priemonė - draudimą notarei Rimai Vižainytei iki įsiteisės teismo sprendimas šioje byloje išmokėti atsakovui UAB „Placitum“ ir/ar tretiesiems asmenims iš notarės Rimos Vižinytės depozitinės sąskaitos Vilniaus miesto savivaldybės įmokos pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakymą Nr. 1P-49-(1.17 E.) už Žemės sklypą dalį - 805 000 Eur sumą (CPK 144 straipsnis). Likusioje įmokos dalyje (255 000 Eur) draudimas nėra taikomas.
43. Teismas sprendžia, kad ¼ atsakovo ir trečiojo asmens bylinėjimosi išlaidų susidarė teikiant teisinę pagalbą klausimais dėl atsakovo ir trečiojo asmens tarpusavio ginčo, susijusių su įsiskolinimu pagal Žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartį (bylos stabdymo ir laikinųjų apsaugos priemonių taikymo). Nors teismas pripažino atsakovo ir trečiojo asmens poziciją dėl didesnės kompensacijos sumos pagrįsta, tačiau vadovaudamasis CPK 93 straipsnio 4 dalies taisykle, mažina trečiajam asmeniui ir atsakovui iš ieškovo priteisimas išlaidas teisinei pagalbai ¼ dalimi. Teismo vertinimu, iš ieškovo trečiajam asmeniui UAB „MoRolda“ priteistina 4219,88 EUR išlaidų teisinei pagalbai, atsakovui - 5770,76 EUR. Taikant 41 punkte nurodytą 18,2 proc. proporciją, teismas atsakovui priteisia 1050,14 EUR išlaidų teisinei pagalbai ir 2500 EUR išlaidų ekspertizei, trečiajam asmeniui priteisia 768,04 EUR išlaidų teisinei pagalbai.
Teismas vadovaudamasis Žemės įstatymo 47 straipsnio 8 dalimi, CPK 93 str. 1 d., 270 str.,
n u s p r e n d ž i a:
Nustatyti, kad atsakovui UAB „Placitum” nuosavybės teise priklausiusio 0,8720 ha ploto žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – visuomeninės paskirties teritorijos, gyvenamosios teritorijos), esančio adresu (duomenys neskelbtini), rinkos vertė yra 1253000 Eur.
Įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę (kodas: 111109233) išmokėti UAB „Placitum“ (kodas: 126375738) 1253000 Eur (vieno milijono dviejų šimtų penkiasdešimt trijų tūkstančių eurų) kompensaciją už žemės sklypo paėmimą visuomenės poreikiams.
Panaikinti teismo 2021 m. gegužės 21 d. nutartimi nustatytą laikinąją apsaugos priemonę – draudimą notarei Rimai Vižainytei iki įsiteisės teismo sprendimas šioje byloje išmokėti atsakovui UAB „Placitum“ ir/ar tretiesiems asmenims iš notarės Rimos Vižinytės (Vilniaus m. 26-asis notarų biuras) depozitinės sąskaitos (duomenys neskelbtini) Vilniaus miesto savivaldybės įmokos pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2021 m. kovo 4 d. įsakymą Nr. 1P-49-(1.17 E.) už žemės sklypą unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), dalį - 805 000 Eur sumą.
Priteisti atsakovui UAB „Placitum“ iš ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės 3550 EUR (tris tūkstančius penkis šimtus penkiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti trečiajam asmeniui UAB „MoRolda“ iš ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės 768 EUR (septynis šimtus šešiasdešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų.
Sprendimas skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per 30 dienų apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėjas Andrius Ignotas