Civilinė byla Nr. e2A-133-777/2023

                                                                            Teisminio proceso Nr. 2-06-3-03271-2021-9

                                                                            Procesinio sprendimo kategorijos: 

        2.6.16.1; 2.6.16.5; 2.6.8.8; 2.6.8.9; 2.6.8.11.1; 3.1.7.6; 3.2.4.11; 3.3.1.15; 3.3.1.18.1

                                                                                (S)

KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. sausio 19 d.

Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Kristinos Domarkienės, Jolantos Gailevičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Mildos Skersienės,  

apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Odingė“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Odingė“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Westerwijk Klaipėda“ dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

1.       Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, juo prašė pripažinti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Westerwijk Klaipėda“ vienašalį 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 nutraukimą neteisėtu; įpareigoti atsakovę vykdyti 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutartį Nr. NS-WK/19-08; įpareigoti atsakovę netrukdyti naudotis 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 pagrindu perduotu turtu; priteisti iš atsakovės visas ieškovės UAB „Odingė“ patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Bylos nagrinėjimo teisme metu ieškovės atstovas advokatas J. P. žodžiu išreiškė atsisakymą nuo dalies ieškinio reikalavimų, nurodydamas, jog ieškovė pasilieka ir reiškia teismui tik vieną reikalavimą ir prašo teismo pripažinti vienašalį 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 nutraukimą neteisėtu ir priteisti iš atsakovės visas ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

3.       Ieškinio pagrindu nurodė aplinkybes, jog:

3.1.                      2019 m. balandžio 2 d. ieškovė ir atsakovė sudarė nuomos sutartį Nr. NS-WK/19-08 dėl prekybos patalpų prekybos centre BIG, (duomenys neskelbtini). Sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte yra įtvirtinta: „Nepažeidžiant kitų sutarties nuostatų, Nuomotojas turi teisę uždaryti visą Prekybos centrą ar bet kurią jo dalį taip pat ir tais atvejais, kai kompetentinga valstybės ir/ar savivaldybės institucija nurodo uždaryti visą Prekybos centro ar atitinkamą jo dalį, o taip pat visais atvejais, kai dėl prekybos centro (ar jo dalies) uždarymo Nuomininkas negali naudotis Patalpomis ilgiau kaip 5 (penkias) dienas, Nuomininkas turi teisę nemokėti Nuomos mokesčio, Rinkodaros mokesčio ir Eksploatavimo mokesčio už visa laikotarpį, viršijantį 5 (penkias) dienas, kurį Nuomininkas negali naudotis Patalpomis.“ Nutarimu Nr. 1226 nustatyta karantino rėžimo trukmė buvo nuolat pratęsiama ir šiuo metu ji 2021 m. balandžio 15 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 229 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimo Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ pakeitimo“ yra pratęsta iki 2021 m. gegužės 31 d. 24.00 val.

3.2.                      Ieškovei, užsiimančiai mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“, nutarimu Nr. 1226 nuo 2020 m. lapkričio 7 d. buvo apribota veikla patalpose, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) ši ieškovės vykdoma veikla buvo uždrausta. Ieškovė teigė, kad veiklos draudimo laikotarpiu negalėjo įgyvendinti nuomos tikslo, įtvirtinto nuomos sutarties specialiosios dalies 3.3.3 punkte, o dėl minėto draudimo negalėjo ne tik vykdyti veiklos, bet ir nuomos sutartyje nurodytu tikslu negalėjo naudotis patalpomis. Pažymėjo, kad atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimto nutarimo Nr. 1226 pakeitimus dėl įvesto draudimo parduotuvėms vykdyti veiklą prekybos ir (arba) pramogų centruose, inter alia,  prekybos centre „Molas“, ieškovė daug ilgiau negu 5 dienas, o būtent 4 mėnesius ir 2 dienas, negalėjo  naudotis  patalpomis,  todėl  jai yra taikoma nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto nuostata, remiantis kuria jai negali būti skaičiuojamas nuomos mokestis ir kiti susiję mokesčiai, t. y. rinkodaros mokestis ir eksploatavimo mokestis.

3.3.                      Atsakovė ignoravo minėtą sutartinę nuostatą, leidžiančią ieškovei nemokėti nuomos mokesčio ir susijusių mokesčių laikotarpiu, kai ieškovė negali vykdyti veiklos. Mano, kad atsakovė, pažeisdama nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto nuostatą, skaičiavo nuomos mokesčio ir kitų susijusių mokesčių sumas ir jas traktavo kaip neva susidariusią ieškovės skolą, be jokio teisėto pagrindo panaudojo ieškovės laiku sumokėtą depozitą padengdama tariamos skolos sumą. Akcentavo, kad 2021 m. balandžio 7 d. atsakovė pateikė ieškovei pranešimą dėl nuomos sutarties nutraukimo, jame nurodė: „Vadovaudamasis Nuomos sutarties Bendrosios dalies 24.3.3, 24.8 punktais Nuomotojas praneša, kad nutraukia Nuomos sutartį nuo šio pranešimo dėl Nuomos sutarties nutraukimo gavimo dienos.“

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4.       Klaipėdos apylinkės teismas 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimu ieškinį atmetė ir priteisė iš ieškovės 7 699,23 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovės naudai.

5.       Pagrindiniai pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvai:

5.1.                      Nurodė, kad ginčo nuomos sutartis sudaryta tarp dviejų verslininkų – ieškovės UAB „Odingė“ ir atsakovės UAB „Westerwijk Klaipėda“. Teigė, kad remiantis viešais duomenimis,  esančiais  rekvizitai.lt,  ieškovės  įmonė  UAB  „Odingė“ veikia daugiau nei 24 metus, joje dirba 15 darbuotojų. Liudytojos V. A. paaiškinimais nustatyta, kad ši įmonė yra viena seniausių prekybos centro nuomininkų, su kuriais sutartys jau yra tęsiamos ne vienerius metus. Padarė išvadą, kad ieškovės veiklos patirtis versle yra ilgametė, įskaitant ir patirtį nuomojantis patalpas prekybos centre. Taip pat pažymėjo, kad aiškindamasis tikruosius šalių ketinimus sutarties sudarymo metu, atsižvelgdamas į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo, teismas negali neatsižvelgti ir į tai, kad ši sutartis buvo sudaryta dar iki pirmojo karantino, t. y. tuomet, kai nė vienas asmuo dar negalėjo ir neturėjo žinoti ar numanyti, jog tokia pandemija išplis po visą pasaulį ir atitinkami Vyriausybės sprendimai turės tiesioginės įtakos verslo sutartiniams santykiams.

5.2.                      Nurodė, kad, be kitų reikšmingų faktinių bylos aplinkybių, būtina atsižvelgti į ginčo sutarties sudarymo datą – 2019 m. balandžio mėnuo, be to, į ieškovės kaip verslininkės ilgametę daugiau nei dvidešimt metų trunkančią veiklos patirtį, į tai, kad ginčo sutartis nebuvo naujų teisinių santykių tarp ieškovės ir atsakovės įteisinimas, o būtent jau anksčiau susiklosčiusių nuomos teisinių santykių tąsa. Pažymėjo, kad kaip liudytoja apklausta V. A. teismo posėdžiu metu nurodė, jog prekybos centre yra 88 nuomininkai, iš jų ieškovė yra viena iš seniausiai vykdančių veiklą šiame prekybos centre ir tik ji vienintelė nesutiko su atsakovės siūloma nuolaida antrojo karantino metu. Laikė, kad atsižvelgiant į anksčiau aptartas aplinkybes, ieškovei, kaip verslininkei, yra keliami aukštesni nei vidutiniai atidumo, rūpestingumo, profesionalumo standartai, todėl ieškovės atstovė, nutraukdama mokėjimus nuo 2021 m. sausio mėnesio ir atsisakydama atsakovės siūlomos nuolaidos, privalėjo įvertinti su sutarties sudarymu ir vykdymu susijusias rizikas. Padarė išvadą, jog pripažinti ieškovę silpnesniąja sutarties šalimi ir jos naudai aiškinti nuomos sutarties nuostatas vadovaujantis Contra, proferentem taisykle pagrindo nėra.

5.3.                      Išanalizavęs byloje pateiktų rašytinių įrodymų ir teismo posėdžio metu pateiktų paaiškinimų visumą ir įvertinęs juos remdamasis įrodymų pakankamumo taisykle, teismas padarė išvadą, kad ginčo sutarties sudarymo data, tikrieji sutarties šalių ketinimai, įtraukiant į sutarties tekstą 15.6 punktą, sutarties teksto lingvistinis vertinimas negali būti aiškinami tiek plečiamai, kad apimtų ir infekcijos egzistavimą ir plitimą, karantino įvedimą Lietuvos Respublikos teritorijoje ir su juo susijusius ieškovės veiklos ribojimus bei draudimus. Konstatavo, kad nėra pagrindo teigti, jog sutarties šalys jau 2019 metais numatė paminėtas aplinkybes ir jas siekė aptarti, įtraukti į sutarties nuostatas, sudarydamos ginčo sutartį.  

5.4.                      Pripažino, kad atsakovė pagrįstai atsisakė taikyti ieškovės prašomas ginčo sutarties bendrosios dalies 15.6 nuostatas, kadangi tam nebuvo sutartyje nurodytų sąlygų visumos. Atkreipė dėmesį į tai, jog Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu įvesti draudimai vykdyti parduotuvių veiklą nebuvo susiję su prekybos centro „Molas“ veiklos uždarymu, nes ieškovės veikla buvo uždrausta Vyriausybės nutarimu, o ne dėl aplinkybių, numatytų šalių sudarytos sutarties 15.6 punkte, įgyvendinimo.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

6.       Ieškovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – pripažinti atsakovės vienašalį 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 nutraukimą neteisėtu. Priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

7.       Pagrindiniai apeliacinio skundo argumentai:

7.1.                      Nurodo, jog prekybos centro „Molas“ dalis, kurioje yra apeliantės nuomojamos patalpos, buvo uždaryta, nes buvo draudžiama apeliantės vykdoma veikla, t. y. mažmeninė prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose. Teigia, jog tai patvirtina atsakovės nuomininkams siųstas laiškas, kuriuo atsakovė eksplicitiškai nurodo „uždaryti“ nurodytas prekybos vietas. Teigia, kad šis prekybos centro „Molas“ dalies uždarymas buvo privalomas pagal teisinius reikalavimus (2020 m. gruodžio 14 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 1418 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimo Nr. 1226 ,,Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ pakeitimo“). Pažymėjo, kad dėl šių priežasčių apeliantė negalėjo naudotis patalpomis, esančiomis adresu (duomenys neskelbtini) (nuomos sutarties bendrosios dalies l. l punktas ir nuomos sutarties specialiosios  dalies  3  skyriaus  3.1.2  punktas),  ilgiau nei 5 dienas, o būtent 4 mėnesius ir 2  dienas.  Mano, kad vadovaujantis Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.189 straipsnio l dalimi ir vienu iš pamatinių civilinėje teisėje pripažįstamų principų, t. y. pacta sunt servanda (liet. sutarčių reikia laikytis), ši nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtinta nuostata yra privaloma nuomos sutarties šalims ir turėjo būti visa apimtimi taikoma nagrinėjamoje situacijoje.

7.2.                      Apeliantės nuomone, Klaipėdos apylinkės teismas, analizuodamas bylos medžiagą, atsižvelgė tik į vienos šalies ketinimus, t. y. atsakovės, ir visiškai nepagrįstai atmetė bet kokius apeliantės argumentus. Teigia, kad Klaipėdos apylinkės teismas skundžiamame sprendime pažymėjo, kad tikrieji šalių ketinimai nagrinėjamoje situacijoje yra išreikšti tik atsakovės, o su apeliantės atstovo argumentais nesutiko dėl itin neaiškių priežasčių ir argumentų, t. y. be jokio teisėto pagrindo. Pažymi, kad Klaipėdos apylinkės teismas pasirinko vienintelį sutarties aiškinimo metodą, t. y. lingvistinį, nors, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, nagrinėjamoje situacijoje turėtų būti taikomas objektyvusis sutarties aiškinimo metodas, t. y. turėtų būti atlikta sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė, kadangi praktiškai nėra įmanoma nustatyti tikrųjų nuomos sutarties šalių ketinimų, nes tarp šalių yra ginčas dėl tikrosios sutarties teksto prasmės, o šalys kategoriškai skirtingai aiškina minėtos nuostatos prasmę.

7.3.                      Teigia, kad apeliantei, užsiimančiai mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“, nutarimu Nr. 1226 nuo 2020 m. lapkričio 7 d. buvo apribota veikla patalpose, o  nuo  2020  m.  gruodžio  16  d.  iki  2021  m.  balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226  pakeitimais)  ši  apeliantės  vykdoma  veikla buvo uždrausta. Atkreipė dėmesį, kad 2020 m. gruodžio 15 d. atsakovė išsiuntė nuomininkams, įskaitant apeliantę, pranešimą dėl prekybos centro „Molas“ veiklos, kuriame nurodė, kad „<...> parduotuvės ir prekybos vietos, kurių pagrindinė veikla nėra maisto, veterinarijos, pašarų gyvūnams, vaistinių, optikos prekių ir  ortopedijos  techninių  priemonių  pardavimo  veikla <...> uždaromos  laikotarpiu nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. sausio 31 d <...>“. Mano, kad tai akivaizdžiai parodo, jog apeliantės parduotuvė, kurioje ji vykdė mažmeninę prekybą drabužiais ir aksesuarais, pateko į sąrašą parduotuvių, kurių veikla buvo uždrausta ir kurios turėjo būti uždarytos pagal atsakovės duotą nurodymą. Pažymėjo, kad minėtame pranešime nurodytas laikotarpis, kuriuo apeliantės parduotuvė buvo atsakovės nurodymu uždaryta, buvo tęsiamas, kol buvo draudžiama mažmeninės prekybos parduotuvių (išskyrus prekiaujančias maisto, veterinarijos ir pan. produktais) veikla Vyriausybės nutarimais.

7.4.                      Nurodė, kad nors apeliantė yra verslininkė, turinti ilgametę patirtį mažmeninėje prekyboje drabužiais ir aksesuarais, tai nepakeičia situacijos, jog būtent atsakovė yra sąlygas (nuomos sutarties tekstą) pasiūliusi šalis, o apeliantė yra sąlygas priėmusi šalis, todėl mano, kad, remiantis CK 6.193 straipsnio 4 dalimi, visi nuomos sutarties neaiškumai, įskaitant nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtintas sąlygas, turi būti aiškinami apeliantės naudai.

7.5.                      Nurodė, kad byloje susiklostė tokia situacija, jog apeliantės išnuomotos patalpos tapo netinkamos naudoti pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį (nuomos sutarties specialiosios dalies 3.3.3 punktas), nes būtent pagal šio apeliacinio skundo 24 paragrafe nurodytą paskirtį jas  naudoti  buvo  uždrausta  (Lietuvos  Respublikos  Vyriausybės  nutarimo  Nr.  1418   2.2.2 papunktis). Pažymėjo, kad apeliantė suvokia, jog atsakovė dėl nuo jos nepriklausančių aplinkybių negalėjo užtikrinti, kad patalpas bus galima naudoti pagal nuomos sutartyje įtvirtintą paskirtį, nes, kaip minėta anksčiau, pagal paskirtį jas naudoti buvo draudžiama. 

8.       Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė prašo apeliacinio skundo netenkinti ir Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimą palikti nepakeistą. Taip pat rašo priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

9.       Pagrindiniai atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai:

9.1.                      Nurodė, kad pirmojo draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklą metu atsakovė, suprasdama, kad pandemija paveikė visus verslus, kurių veikla Vyriausybės nutarimais buvo apribota, bendradarbiavo ir solidarizavosi su ieškove ir jai (kaip ir kitiems prekybos centro „Molas“ nuomininkams, kurių fizinių parduotuvių veikla buvo apribota Vyriausybės sprendimu) pasiūlė taikyti nuolaidas. Tačiau atkreipė dėmesį, jog atsakovė aiškiai išdėstė argumentus, kad ieškovė turi prievolę mokėti nuomos mokestį ir kitus mokesčius Vyriausybės draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklą metu.

9.2.                      Pažymėjo, kad nuomos sutarties galiojimo metu apeliantė kreipėsi į UAB „Investicijų ir verslo garantijos“ (toliau – INVEGA) dėl nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio kompensavimo pirmosios COVID-19 bangos metu ir gavo nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio kompensaciją, įskaitant laikotarpį, kai fizinių parduotuvių veikla buvo uždrausta nutarimu Nr. 207 (nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 22 d.). Teigia, kad ieškovė, kreipdamasi dėl nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio kompensavimo, valstybės įgaliotai institucijai patvirtino, jog ji turi pareigą mokėti nuomos mokestį pagal nuomos sutartį Vyriausybės nustatyto draudimo vykdyti parduotuvių veiklą laikotarpiu.

9.3.                      Nurodė, kad, siekiant nedidinti apeliantės skolos, atsakovė kaip alternatyvų sprendimą taip pat siūlė ieškovei nutraukti nuomos sutartį šalių susitarimu (nemokant jokių netesybų). Teigia, kad jokie pasiūlymai ir nuolaidos ieškovei nebuvo priimtini, o savo pasiūlymų ieškovė neteikė (ieškovė bylos nagrinėjimo metu nurodė, kad neva ji prašė atidėti nuomos mokesčio mokėjimą, tačiau mano, kad tokias ieškovės aplinkybes patvirtinančių įrodymų byloje nėra, o byloje apklausta liudytoja prekybos centro „Molas“ valdytoja paneigė tokias ieškovės nurodytas aplinkybes).

9.4.                      Nurodė, kad byloje esantys įrodymai dėl ieškovės veiksmų sutarties vykdymo metu patvirtina, kad, nutarimu uždraudus fizinių parduotuvių veiklą, ieškovė nusprendė tiesiog nemokėti jokių nuomos sutartyje numatytų mokesčių, o byloje ieškovės pateiktas nuomos sutarties 15.6 punkto aiškinimas, siekiant pateisinti savo įsipareigojimų nevykdymą, atsirado tik 2021 m. kovo 9 d., atsakovei pranešus apie galimą nuomos sutarties nutraukimą.

9.5.                      Nurodė, kad prekybos centrų veikla nebuvo draudžiama jokiais nutarimo galiojimo laikotarpiais. Mano, kad, remiantis nuomos sutarties 15.6 punkto tekstu, nagrinėjamu atveju dėl nutarimo 2.2.2 punkte nustatyto draudimo neatsirado pagrindas taikyti nuomos sutarties 15.6 punktą ir ieškovė jokiu būdu neįgijo teisės nemokėti atitinkamų mokesčių nuomos sutarties 15.6 punkto pagrindu, nes: 1) atsakovė nebuvo realizavusi savo teisės uždaryti prekybos centrą „Molas“; 2) prekybos centro „Molas“ uždarymas nebuvo nustatytas nutarime; 3) ieškovės negalėjimo naudotis nuomotomis patalpomis fizinės parduotuvės veiklai priežastis buvo imperatyvūs Vyriausybės draudimai vykdyti fizinių parduotuvių veiklą visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, o ne prekybos centro „Molas“ ar atitinkamos jo dalies uždarymas.

9.6.                      Pažymėjo, kad vadovaujantis ieškovės argumentacija byloje, kad, nutarimu uždraudus parduotuvių veiklą, tam tikra prekybos centro „Molas“ dalis hipotetiškai turėjo būti uždaryta, ieškovė pati ieškinyje pripažino, kad (pagal jos logiką) prekybos centro „Molas“ dalis tokiu atveju būtų laikoma uždaryta, nes pirmiausiai „buvo draudžiama Ieškovo vykdoma veikla“ (ieškinio 48 punkto i papunktis). Mano, kad ieškovė ieškinyje pripažino, jog negalėjo patalpose vykdyti fizinės parduotuvės veiklos dėl visuotinai Lietuvos Respublikoje taikyto draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklą, o ne dėl prekybos centro „Molas“ uždarymo / neuždarymo.

9.7.                      Atsakovė teigia, kad nebuvo realizavusi savo teisės uždaryti prekybos centro „Molas“ ar jo dalies, nutarimu nebuvo numatytas prekybos centro „Molas“ uždarymas, ieškovės negalėjimo naudotis patalpomis fizinės parduotuvės veiklai priežastis yra Vyriausybės nustatyti draudimai, o ne prekybos centro „Molas“ uždarymas. Mano, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog, nesant visų nuomos sutarties 15.6 punkto sąlygų viseto, ieškovei teisė nemokėti šiame nuomos sutarties punkte nustatytų mokesčių neatsirado.

9.8.                      Akcentavo, kad nutarimu nustatyto draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklą laikotarpiu buvo galima nutarimu leidžiama kita veikla (el. prekybos, prekių atsiėmimo punktų veikla), kurią sėkmingai vykdė kiti prekybos centro nuomininkai, kurių fizinių parduotuvių veikla taip pat buvo apribota nutarimu. Teigia, kad ieškovės aiškinimas, jog nuomojamose patalpose ji neva galėjo vykdyti tik mažmeninės prekybos aksesuarais ir drabužiais veiklą, bet negalėjo vykdyti nutarimu neuždraustos veiklos, visų pirma prieštarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems principams. Antra, toks aiškinimas neatitinka prekybos centro „Molas“ nuomininkų praktikos.  

9.9.                      Nurodė, kad nei nutarimu, nei kitais teisės aktais atsakovei (kaip ir kitiems patalpų savininkams) nebuvo uždrausta nuomoti patalpas. Priešingai, valstybė pirmosios COVID-19 bangos metu mokėjo nuomos mokesčio kompensacijas nuomininkams, jei nuomotojai suteikė ne mažesnę kaip 30 proc. nuolaidą nuomos mokesčiui, tai, atsakovės nuomone, akivaizdžiai paneigia ieškovės teiginius dėl atsakovės negalėjimo nuomoti patalpas. Teigia, kad nuomos teisinių santykių (įskaitant patalpų nuomą prekybos centruose ir konkrečiai prekybos centre „Molas“) praktika tiek pirmosios, tiek antrosios COVID-19 bangos metu paneigia ieškovės teiginius dėl CK 6.62 straipsnio taikymo Vyriausybės draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklą metu.

Teisėjų kolegija        

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo išaiškinimai ir argumentai

Apeliacinis skundas netenkintinas.

10.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja  viešasis  interesas  (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK)  320 straipsnio 1, 2 dalys). Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje.

Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka

11.       CPK 321 straipsnio 1 dalis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK straipsnyje nurodytas išimtis. CPK 322 straipsnis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundą arba pareiškime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotą prašymą nagrinėti skundą žodinio proceso tvarka, tačiau šis prašymas teismui nėra privalomas. Toks teisinis reguliavimas reiškia, kad įstatymu nustatyta teismo diskrecijos teisė tiek savo, tiek šalių iniciatyva nuspręsti dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka, tačiau ši teisė ribojama, nurodant, kad toks sprendimas galimas išimtiniais atvejais.

12.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad šalys, teikdamos prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, turi jį pagrįsti, nurodydamos išimtines aplinkybes (pavyzdžiui, būtina apklausti specialistą, ekspertą, liudytojus ir pan.), dėl kurių būtinas žodinis bylos nagrinėjimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2012). Nagrinėjamu atveju apeliantė savo prašymą nagrinėti bylą apeliacinėje instancijoje žodinio proceso tvarka motyvuoja tuo, kad žodinis bylos nagrinėjimas padėtų geriau atskleisti bei visapusiškai ištirti šiai bylai reikšmingas aplinkybes, atsižvelgiant į tai, kad, kaip nurodoma šiame apeliaciniame skunde, pirmosios instancijos teismas tinkamai neišnagrinėjo ir neįvertino visų bylai reikšmingų aplinkybių. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kad bylą nagrinėjant žodinio proceso tvarka pirmosios instancijos teisme dalyvavo šalių atstovai, apeliaciniu skundu jokie prašymai dėl liudytojų ekspertų ar kitų asmenų apklausų nėra pareikšti, taip pat nėra prašoma atlikti kitus veiksmus, kuriuos būtų galima atlikti tik žodinio proceso tvarka, mano, jog pakartotinai bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka nėra pagrindo, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą. Atsižvelgiant į tai, kas nustatyta, darytina išvada, jog apeliantės prašymas dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka netenkintinas.

Faktinės bylos aplinkybės

13.       Byloje esančiais įrodymais bei šalių paaiškinimais nustatyta, kad ieškovė UAB „Odingė“ ir atsakovė UAB „Westerwijk Klaipėda“ 2019 m. balandžio 2 d. sudarė nuomos sutartį Nr. NS‑WK/19-08, pagal kurią ieškovei buvo išnuomotos prekybos patalpos, esančios prekybos centre „Molas“, (duomenys neskelbtini). 2020 m. lapkričio 4 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimą Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“, kuriuo buvo nustatytas karantino režimas ir jo trukmė buvo tęsiama iki 2021 m. gegužės 31 d. Minėtu nutarimu visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, be kitų ribojimų, buvo nustatyti ribojimai asmenims, užsiimantiems mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose, t. y. nuo 2020 m. lapkričio 7 d. prekyba buvo apribota, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) veikla buvo uždrausta. Akcentuotina, jog byloje nėra ginčo dėl to, kad ieškovė nuo 2021 m. sausio mėnesio  nemokėjo  nuomos  ir  kitų  pagal  sutartį  jai tenkančių mokesčių. Ieškovės atstovas J.  P.  bylos  nagrinėjimo teisme metu patikslino, jog paskutinį mokėjimą ieškovė atliko dar 2020 metų gruodžio mėnesio pabaigoje, sumokėjusi 900 Eur sumą, nors visa sąskaitos suma buvo  1 748,36  Eur.  2021  m.  vasario 21 d. ieškovės skola pagal nuomos sutartį sudarė 5 167,40 Eur. 2021 m. kovo 5 d. raštu Nr. S-WK/21-35 atsakovė pakartotinai pareikalavo iš ieškovės sumokėti susidariusią skolą ir informavo, kad, nesumokėjus skolos, nuomos sutartis bus nutraukta. 2021 m. kovo 9 d. ieškovė pateikė atsakovei raštą, kuriame nurodė, jog mano, kad ieškovė nėra skolinga atsakovei pagal nuomos sutartį, nes naudojasi jai nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte suteikta teise nemokėti nuomos mokesčio. 2021 m. kovo 12 d. atsakovė  raštu informavo ieškovę, kad padengė dalį skolos iš ieškovės sumokėto depozito. 2021 m. balandžio 7 d. raštu atsakovė informavo ieškovę, kad vienašališkai nutraukia nuomos sutartį nuo pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą gavimo dienos.

14.       Akcentuotina, jog byla pagal apeliacinį skundą buvo išnagrinėta Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. kovo 31 d. nutartimi, kuria Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. galutinis sprendimas buvo panaikintas ir byla grąžinta pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Minėta nutartimi teismas konstatavo, jog šiuo atveju taip pat atsižvelgiant į aktualią šiuo klausimu suformuluotą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką dėl pandemijos suvaldymui priimtų ribojimų įtakos komercinių sutarčių esminiam suvaržymui, priimtą po skundžiamo teismo sprendimo (nutarties 20 punktas), ginčo dalyką, atsižvelgiant į tai, jog šiuo atveju reikalavimas dėl CK 6.62 straipsnio pagrindų taikymo nebuvo tinkamai įvertintas, teismo vertinimu, byloje būtina nustatyti ir ištirti naujas aplinkybes, nurodytas nutarties 20 punkte, siekiant išspręsti ieškovės reikalavimų pagrįstumo klausimą CK 6.62 straipsnio ir esminio sutarties suvaržymo (frustracijos) taikymo kontekste.

15.       Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. kovo 31 d. nutartis buvo apskųsta kasaciniu skundu, jį išnagrinėjęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. gruodžio 15 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-286-403/2022 nutarė Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2022 m. kovo 31 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti Klaipėdos apygardos teismui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad tarp šalių kilusį esminį ginčą nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas išsprendė. Atsakovė kasaciniame skunde teisingai nurodė, kad apeliacinės instancijos teismo išvada, jog ieškovės reikalavimų pagrįstumo klausimas turi būti nagrinėjamas taikant frustraciją, padaryta peržengiant nagrinėjamos bylos ribas. Nors iš kasacinio skundo argumentų galima suprasti, jog atsakovė teigia, kad apeliacinės instancijos teismas skundžiamoje nutartyje nurodė, kad ieškovės reikalavimų pagrįstumo klausimas turi būti nagrinėjamas atsižvelgiant į nenugalimos jėgos aplinkybes, toks atsakovės pateikiamas vertinimas nėra teisingas. Kasacinis teismas taip pat akcentavo, jog apeliacinės instancijos teismas nemotyvavo, kodėl laikytina, kad bylos esmė yra neatskleista, nenurodė, kokie svarbiausi teisiniai ar faktiniai klausimai yra nagrinėjamos bylos esmė, o tuo labiau kad šių klausimų išsprendimas pagal byloje pateiktus įrodymus negalimas apeliacinės instancijos teisme, nenurodė jokių papildomų įrodymų, kuriuos reikėtų surinkti ir kurie negali būti gauti nagrinėjant bylą apeliacinės instancijos teisme, nevertino byloje nustatytos ir šalių neginčijamos faktinės aplinkybės, kad nepaisant to, jog ieškovė paminėjo CK 6.62 straipsnį ieškinyje, jis niekaip nesusijęs su faktinėmis nuomos sutarties nutraukimo metu egzistavusiomis aplinkybėmis, kuriomis rėmėsi šalys.

Dėl apeliacinio skundo argumentų

16.       Byloje kilo ginčas dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo netenkintas ieškovės reikalavimas pripažinti vienašalį nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, teisėtumo ir pagrįstumo.

17.       Akcentuotina, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje nustatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Vienos šalies pareiga vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos šalies reikalavimo teisę, kuri yra ginama įstatymo, nes už sutartinių prievolių nevykdymą  arba  netinkamą  vykdymą  gali  būti   taikoma   sutartinė   atsakomybė   (CK   6.256 straipsnio 1 dalis). Sutarčių privalomumo šalims principas reikalauja sutartį vykdyti ir vienos iš šalių atsisakymas nuo sutarties negalimas, išskyrus įstatyme išvardytus atvejus, kai šaliai suteikiama teisė pačiai nutraukti sutartį vienašališkai arba inicijuoti sutarties nutraukimą teismine tvarka.

18.       CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos reglamentuoja nuomos santykius. Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007). Neterminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį šalys gali nutraukti bet kada, nenurodydamos pagrindo, prieš nustatytą terminą įspėjusios viena kitą (CK 6.480 straipsnis). Terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes tuo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas, todėl terminuotos sutarties atveju šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra ribojama. Įprastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 straipsnyje), sutartis gali būti vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukta esant šiems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rūšių pažeidimai, kaip šių sutarčių vienašalio nutraukimo pagrindai, pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytą protingą terminą (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); trečia, šalių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali nebūti siejami su esminiais sutarties pažeidimais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004). Taigi sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais.

19.       Vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai reglamentuojami CK 6.217 straipsnyje. Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo, ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nurodyto straipsnio 2 dalyje įtvirtinti kriterijai, kuriais vadovaujantis sutarties pažeidimas kvalifikuojamas kaip esminis. CK 6.217 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje nurodytais atvejais.

20.       Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad jeigu šalys susitarė, kad tam tikros sutarties sąlygos pažeidimas yra pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, tai nebūtina, kad jos būtų susitarusios šį pažeidimą vertinti kaip esminį. Sutartyje ir įstatyme išvardytų vienašališko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobūdžiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalies kriterijus. Tačiau sutartyje nurodytas nutraukimo pagrindas yra sutarties sąlyga, todėl teismo vertinamas ir kontroliuojamas sutarties sąlygų teisėtumo ir sąžiningumo aspektais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-596-313/2015).

21.       Be to, nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu reglamentuoja ir CK 6.497 straipsnis, kurio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu, kaip nurodyta šios dalies 3 punkte, nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. Pagal CK 6.497 straipsnio 3 dalį nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.

22.       Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad atsakovė pretenzijas apeliantei dėl nuomos mokesčio pateikė 2021 m. vasario 8 d., reikalaudama sumokėti nuomos mokesčio įsiskolinimą. Apeliantei nesumokant nuomos mokesčio, atsakovė pakartotinai 2021 m. vasario 19 d. paragino apeliantę sumokėti įsiskolinimą, įspėjo dėl vienašališko sutarties nutraukimo. Apeliantei nesumokant įsiskolinimo, atsakovė 2021 m. kovo 5 d. raštu pakartotinai įspėjo apeliantę sumokėti skolą per tris dienas ir nurodė, kad, skolos nesumokėjus, nuomos sutartis vienašališkai nutraukiama nuo 2021 m. kovo 10 d. 2021 m. balandžio 7 d. pranešimu dėl nuomos sutarties nutraukimo atsakovė informavo  apeliantę:  „Vadovaudamasis   Nuomos   sutarties   Bendrosios   dalies   24.3.3,   24.8 punktais Nuomotojas praneša, kad nutraukia Nuomos sutartį nuo šio pranešimo dėl Nuomos sutarties nutraukimo gavimo dienos.“

23.       Akcentuotina, jog šalys nuomos sutarties 24.3.3 punktu susitarė: „Nuomotojas, vadovaudamasis Bendrosios dalies 24.8 punkto nuostatomis, turi teisę, nesikreipdamas į teismą, ar kitą ginčus nagrinėjančią instituciją, vienašališkai nutraukti Sutartį, jei Nuomininkas ilgiau nei 15 (penkiolika) dienų vėluoja sumokėti nuomos mokesčius (ar bet kurį iš jų). Komunalinius mokesčius. Eksploatavimo mokestį. Rinkodaros mokestį ir/ar kitus Sutartyje numatytus mokėjimus.“ Teisėjų kolegija pažymi, jog byloje nėra ginčo dėl to, kad apeliantė nevykdė savo sutartinio įsipareigojimo mokėti šalių sutartą nuomos mokestį, tačiau, apeliantės teigimu, sutartis nutraukta neteisėtai, kadangi nuomos sutarties 15.6 punkto pagrindu apeliantė neprivalėjo mokėti nuomos mokesčio.

24.       Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, iš esmės nurodo, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatas, nepagrįstai prioritetą suteikdamas pažodiniam sutarties aiškinimui. Teisėjų kolegija nesutinka su šiais skundo argumentais. Pažymėtina, kad, aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatyme įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus

25.       Bendrosios sutarčių aiškinimo taisyklės įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Aiškinant sutartį, pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinant subjektyvųjį sutarties aiškinimo principą su jos teksto lingvistine analize. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje sutarčių aiškinimo taisykles reglamentuojančių teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikoje pažymėta, kad jei šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvųjį sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, taip pat atsižvelgtina į tai, kokią prasmę sutarčiai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys, į šalių elgesį sutarties sudarymo metu ir po sutarties sudarymo (Lietuvos  Aukščiausiojo  Teismo  2010  m.  birželio  22  d.  nutartis  civilinėje   byloje   Nr.   3K-3-288/2010; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2012). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-18-378/2015).

26.       Ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punktu šalys susitarė: „Nepažeidžiant kitų Sutarties nuostatų, Nuomotojas turi teisę uždaryti visą Prekybos centrą ar bet kurią jo dalį taip pat ir tais atvejais, kai kompetentinga valstybės ir/ar savivaldybės institucija nurodo uždaryti visą Prekybos centro ar atitinkamą jo dalį, o taip pat visais atvejais, kai dėl prekybos centro (ar jo dalies) uždarymo Nuomininkas negali naudotis Patalpomis ilgiau kaip 5 (penkias) dienas, Nuomininkas turi teisę nemokėti Nuomos mokesčių, Rinkodaros mokesčio ir Eksploatavimo mokesčio už visą laikotarpį, viršijantį 5 (penkias) dienas, kurį Nuomininkas negali naudotis Patalpomis.“ 

27.       Analizuojant šias ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto sąlygas CK 6.193 straipsnio nuostatų kontekste nustatyta, kad šalys įtvirtino nuomininko teisę nemokėti nuomos mokesčio, jei būtent prekybos centrą valdančiam asmeniui duodamas kompetentingos valstybės ir (ar) savivaldybės institucijos nurodymas uždaryti visą prekybos centrą ar atitinkamą jo dalį ir dėl šios priežasties nuomininkas negali naudotis patalpomis ilgiau nei 5 dienas. Tai reiškia, kad minėta nuomininko teisė kildinama ne iš įpareigojimų atskiriems prekybos centre veiklą vykdantiems subjektams, tačiau iš paties prekybos centro ar jo dalies uždarymo, dėl ko nuomininkas nebetenka galimybės naudotis patalpomis. Be to, vertinant šalių ketinimus, svarbu akcentuoti ir tai, kad ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15 skyriuje (nuo 15.1 punkto iki 15.7 punkto imtinai) aptariamos būtent prekybos centro „Molas“ veiklos bei  laikinų  uždarymų  sąlygos,  kas  reiškia,  jog  ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte nurodyta teisė nemokėti nuomos mokesčio yra siejama su įpareigojimais, nustatytais prekybos centrui „Molas“ kaip atskiram subjektui, dėl kurių nuomininkė negalėtų naudotis išsinuomota patalpa (pvz., Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos įpareigojimas atsakovei uždaryti visą prekybos centrą ar bet kurią jo dalį, nustačius, kad prekybos centras ar jo dalis yra avarinės būklės ir nesaugūs eksploatuoti).

28.       Vertinant aplinkybes, ar nagrinėjamu atveju susiklosčiusi situacija patenka į ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto apimtį, pažymėtina, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, be kitų ribojimų, nustatė draudimus asmenims verstis mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose (t. y. nuo 2020 m. lapkričio 7 d. prekyba buvo apribota, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) veikla buvo uždrausta). Draudimo teikti negyvenamųjų patalpų nuomos paslaugas nustatyta nebuvo. Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodytos aplinkybės suponuoja išvadą, jog minėtu Vyriausybės nutarimu buvo nustatytas draudimas ne atsakovei, kaip prekybos centrui, o pačiai apeliantei kaip subjektui, kuris ir užsiima nutarimu draudžiama veikla, t. y. mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“. Atsižvelgdama į tai, kas nustatyta, teisėjų kolegija konstatuoja, jog, apeliantei negalint vykdyti mažmeninės prekybos drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“ dėl būtent pačiai apeliantei taikomų ribojimų, šiuo konkrečiu atveju ginčo nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatos negali būti taikomos. 

29.       Nurodytos aplinkybės suponuoja išvadą, kad, vertinant ginčo sutarties nuostatas, laikytina, jog sutarties 15.6 nuostata turėtų būti aiškinama kaip situacija, kai atsakovė kompetentingos valstybės ar savivaldybės institucijos nurodymu (norminiu teisės aktu) privalėtų uždaryti visą prekybos centrą ar jo dalį, tačiau tokia situacija nagrinėjamoje byloje nesusiklostė – Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtu nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ apribota ne prekybos centro „Molas“, o apeliantės veikla parduotuvės patalpose. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, ginčo nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatos yra aiškiai išdėstytos ir jokių dviprasmybių ar prieštaravimų nekelia, atitinka nuomos sutarties 15 skyriuje aptariamas sąlygas, t. y. prekybos centro „Molas“ kaip subjekto, kurio teritorijoje yra apeliantės nuomojamos patalpos, laikino uždarymo sąlygas, todėl laikytina, kad apeliantė netinkamai vertino minėtą sutarties sąlygą, o tai lėmė netinkamų išvadų padarymą. 

30.       Nors apeliaciniu skundu teigiama, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ buvo uždaryta prekybos centro „Molas“ dalis, kurioje yra apeliantės nuomojamos patalpos, o tai patvirtina atsakovės nuomininkams išsiųstas laiškas, kuriuo atsakovė eksplicitiškai nurodo „uždaryti“ nurodytas prekybos vietas, tačiau apeliacinės instancijos teismas tokius skundo argumentus atmeta kaip nepagrįstus. Akcentuotina, jog atsakovės apeliantei (ir kitiems prekybos centro „Molas“ nuomininkams) išsiųstas pranešimas yra informacinio pobūdžio, juo prekybos centro „Molas“ nuomininkai supažindinti su Vyriausybės nutarimu, t. y. pranešime nurodyta, jog, Vyriausybei visoje Lietuvos Respublikoje teritorijoje paskelbus karantiną, laikotarpiu nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. sausio 31 d. draudžiama nutarime nurodytų parduotuvių veikla. Be to, apeliacinės instancijos teismas dar kartą pažymi, jog Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ jokių ribojimų prekybos centrui, kaip subjektui nuomojančiam patalpas, nustatyta nebuvo, todėl nėra pagrindo teigti, kad apeliantė veiklos vykdyti negalėjo dėl uždarytos prekybos centro „Molas“ dalies, kurioje yra apeliantės nuomojamos patalpos.

31.       Atmestini kaip nepagrįsti ir apeliacinio skundo argumentai, kad, remiantis CK 6.193 straipsnio 4 dalimi, visi nuomos sutarties neaiškumai, įskaitant nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtintas sąlygas, turi būti aiškinami apeliantės naudai. Akcentuotina, jog CK 6.193 straipsnio 4 dalis numato, jog kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. Tai reiškia, jog minėtos įstatymo nuostatos gali būti taikomos tik tuo atveju, kai kyla abejonių dėl sutarties sąlygų, tačiau, kaip konstatuota šios nutarties 29 punkte, ginčo nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatos yra aiškiai išdėstytos ir jokių dviprasmybių nekyla. Iš apeliacinio skundo turinio matyti, kad nors apeliantė tinkamai nustato faktines aplinkybes, jog jos vykdoma mažmeninė prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“ uždrausta Vyriausybės nutarimu Nr. 1226, tačiau daro nepagrįstą išvadą, kad ji negali naudotis patalpomis dėl prekybos centro uždarymo, o ne dėl pačios apeliantės vykdomos veiklos draudimo.

32.       Atkreiptinas dėmesys į tai, kad, kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, atsižvelgtina ir į tai, jog ginčo nuomos sutartis sudaryta tarp dviejų verslininkų – ieškovės UAB „Odingė“ ir atsakovės UAB Westerwijk Klaipėda“. Remiantis viešais duomenimis, esančiais interneto portale www.rekvizitai.lt, ieškovės įmonė UAB „Odingė“ veikia daugiau nei 24 metus, joje dirba 15 darbuotojų. Liudytojos V. A. paaiškinimais nustatyta, kad ši įmonė yra viena seniausių prekybos centro nuomininkų, su kuriais sutartys jau yra tęsiamos ne vienerius metus. Taigi apeliacinės instancijos teismas sutinka ir su išvadomis, kad ieškovės veiklos patirtis versle yra ilgametė, įskaitant ir patirtį nuomojantis patalpas prekybos centre, todėl apeliantė šiuo konkrečiu atveju nelaikytina silpnesniąja sandorio šalimi.

33.       Be to, sutiktina su atsiliepime į apeliacinį skundą dėstomais argumentais, kad apeliantė ne tik kad turėjo galimybę naudotis nuomojamomis patalpomis, tačiau jomis ir naudojosi. Byloje nėra ginčo dėl to, jog iki sutarties nutraukimo apeliantė iš nuomojamų patalpų nebuvo išsikėlusi ir minėtomis patalpomis iš esmės naudojosi kaip sandėliu. Taip pat sutiktina su atsakovės argumentais, kad nors ir buvo nustatytas draudimas vykdyti fizinę parduotuvių veiklą, tačiau nutarimu nebuvo draudžiama kita veikla (el. prekybos, prekių atsiėmimo punktų veikla). Tai, kad apeliantė nepersikvalifikavo bei nesiėmė jokios kitos nedraudžiamos veiklos, nereiškia, kad tokios galimybės ji neturėjo.

34.       Apeliaciniu skundu, be kita ko, nurodoma, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nepasisakė dėl CK 6.62 straipsnio taikymo. Mano, kad susiklosčius situacijai, jog apeliantės išnuomotos patalpos tapo netinkamos naudoti pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį, atsakovė, remdamasi CK 6.62 straipsnio nuostatomis, negalėjo reikalauti, kad apeliantė vykdytų nuomos sutartį, t. y. mokėtų nuomos mokestį. Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su šiais skundo argumentais. CK 6.62 straipsnio 1 dalis nustato, jog jeigu viena šalis nebegali įvykdyti prievolės pagal dvišalę sutartį dėl tokios aplinkybės, už kurią neatsako nė viena iš šalių, o kitko nenumato įstatymai ar sutartis, tai nė viena iš šalių neturi teisės reikalauti, kad kita šalis įvykdytų sutartį. Šiuo atveju abi šalys turi teisę reikalauti grąžinti visa, ką jos įvykdė be atitinkamo priešpriešinio įvykdymo.

35.       Byloje nėra duomenų, jog atsakovė savo prievoles pagal nuomos sutartį būtų vykdžiusi netinkamai. Todėl konstatuotina, jog atsakovė nėra pažeidusi CK 6.483 straipsnio 1 dalyje reglamentuotos pareigos garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nutarimo draudimas nagrinėjamu atveju nukreiptas į veiklos draudimą, o ne į negalėjimą naudotis patalpomis. Ginčo atveju ne patalpos buvo netinkamos naudoti fizinės parduotuvės veiklai, o buvo draudžiama tam tikrų prekių fizinių parduotuvių veikla, visiškai nepriklausomai nuo parduotuvės fizinės vietos Lietuvos Respublikoje, parduotuvės būklės, parduotuvės patalpų tinkamumo / netinkamumo. Taip pat nuomos sutartimi išnuomotos patalpos buvo tinkamos naudoti pagal paskirtį (patalpos nebuvo areštuotos, atitiko visus statybos teisės aktų, higienos, sanitarijos ir kitus reikalavimus) visą nuomos terminą, o ieškovei buvo draudžiama vykdyti parduotuvės veiklą visa apimtimi ne todėl, kad atsakovė neįvykdė CK 6.483 straipsnio 1 dalyje reglamentuotos prievolės, o todėl, kad fizinių parduotuvių veikla buvo uždrausta nutarimu, t. y. CK 6.62 straipsnis nagrinėjamu atveju negali būti taikomas. Nurodytos aplinkybės suponuoja išvadą, kad nagrinėjamu atveju nėra  pagrindo  taikyti  CK   6.62 straipsnio  1  dalį,  todėl  apeliantės  argumentai  dėl  CK   6.62 straipsnio 1 dalies taikymo atmestini kaip nepagrįsti.

36.       Be to, kaip nurodė Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, išnagrinėjęs atsakovės kasacinį skundą, iš šioje byloje pareikšto ieškinio reikalavimų ir juos pagrindžiančių faktinių aplinkybių matyti, kad esminis ginčas tarp bylos šalių yra kilęs dėl ieškovės, kaip atsakovei priklausančių patalpų nuomininkės, teisės, remiantis šalių sudarytos nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punktu, nemokėti nuomos mokesčio ir kitų šiame sutarties punkte nurodytų mokesčių laikotarpiu, kai Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2020 m. lapkričio 7 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje veikiančioms bendrovėms, užsiimančioms mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose, be kita ko, ir ieškovei, uždraudė veiklą. Ieškovė teisę nemokėti minėtu laikotarpiu  nuomos mokesčio grindė ieškinyje papildomai nurodydama ir CK 6.62 straipsnio 1 dalį. Nagrinėjamoje byloje ieškovė, įrodinėdama savo teisę nemokėti nuomos mokesčio, ne tik nesirėmė frustracija (sutarties tikslo žlugimu), bet ir negalėjo ja remtis, kadangi nesiekė nuomos sutarties nutraukimo. Atvirkščiai, ji siekė išsaugoti sutartinius nuomos santykius, nemokėdama nuomos mokesčio. Tai reiškia, kad pirmosios instancijos teismas tarp šalių kilusį esminį ginčą nagrinėjamoje byloje išsprendė tinkamai, todėl panaikinti sprendimo nėra teisinio pagrindo.

37.       Įvertinusi visus apeliacinio skundo argumentus, teisėjų kolegija daro išvadą, jog kiti skundo argumentai teisinės reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui neturi. Pažymėtina, jog teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr.3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010; ir kt.). Atmesdamas skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo motyvams. Tokia teismo sprendimo motyvavimo pareigos tinkamo įvykdymo samprata pateikiama ne vien kasacinio teismo, bet ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-219/2009; Van de Hurk v. the Netherlands, judgement of 19 April 1994, par. 61).

38.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nustatė visas bylai reikšmingas aplinkybes, visapusiškai ir nuodugniai ištyrė byloje pateiktus įrodymus, tinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas bei formuojamą teismų praktiką, todėl skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės ir kasacinės instancijos teismuose

39.       Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

40.       Rašytinė bylos medžiaga patvirtina, kad atsakovė už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą turėjo 1 524,60 Eur išlaidas advokato pagalbai apmokėti, už kasacinį skundą sumokėjo 88 Eur žyminį mokestį, už kasacinio skundo parengimą turėjo 1 851,30 Eur išlaidas advokato pagalbai apmokėti, iš viso atsakovė turėjo 3 463,90 Eur išlaidų apeliacinės ir kasacinės instancijos teismuose. Apeliacinį skundą atmetus iš ieškovės atsakovei priteistinas 3 463,90 Eur turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas.

41.       Apeliacinio skundo netenkinus, ieškovės (apeliantės) patirtos bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos.

Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija

n u t a r i a :

Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Odingė“ atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Westerwijk Klaipėda“ priteisti 3 463,90 Eur turėtų bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės ir kasacinės instancijos teismuose, atlyginimą.

Teisėjos                                  Kristina Domarkienė

        Jolanta Gailevičienė

         Milda Skersienė