Administracinė byla Nr. I-940-764/2013

                            Proceso Nr. 3-61-3-02303-2012-6

Procesinio sprendimo kategorija 12.3.4.; 12.4; 74

(S)

VILNIAUS APYGARDOS ADMINISTRACINIS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2013 m. vasario 22 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Egidijos Puzinskaitės, teisėjų Henriko Sadausko ir Nijolės Žalnieriūnienės, dalyvaujant pareiškėjo atstovui advokatui Raivydui Rukštelei, atsakovo atstovui Steponui Deveikiui, viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi administracinę bylą pagal pareiškėjos uždarosios akcinės bendrovės „Utenos autoservisas“ skundą atsakovei valstybės įmonei Registrų centrui, trečiajam suinteresuotam asmeniui Utenos apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai dėl sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus

nustatė:

pareiškėja uždaroji akcinė bendrovė „Utenos autoservisas“ (toliau - Bendrovė) pateikė teismui skundą (b. l. 1–4), kuriame prašė panaikinti valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos 2012-07-31 sprendimą „Dėl mokestinės vertės“ ir įpareigoti atsakovę pastato, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus                 Nr. (duomenys neskelbtini), mokestinę vertę nustatyti pagal UAB „Kovertas“ parengtą Patikslintą nekilnojamojo turto vertinimo (pastato 4E1b) atskaitą Nr. NTA-12-03-036.

Skunde nurodė, kad atsakovės argumentai dėl vietos pataisos nėra pagrįsti, nes kaip matyti iš ginčijamo sprendimo atsakovei buvo suprantama, jog Patikslintos ataskaitos 13 psl. pateikta kainų analizė atskleidžia santykinius dydžius, kuriais ir nustatoma vietos pataisa. Nustatant santykinius dydžius įtakos neturi, ar vienoje iš ašių nurodyta objekto ar 1 kv. m. kaina. Patikslintos ataskaitos pagrįstumo neįtakoja ir atsakovės argumentai, kad tarp Kauno rajonų pagal grafiko duomenis 2012 m. kovo mėn. kainų skirtumas yra 2,2 karto, tai neatitinka vertinimui naudotos 30 proc. vietos skirtumo pataisos. Taikant atsakovės nurodytą 220 proc. kainų skirtumą turto mokestinė vertė būtų dar labiau sumažinta, be to, turi būti įvertintina Kauno ir Utenos miestų dydžio skirtumai. 30 procentų fizinės būklės pataisos dydis naudotas todėl, kad nerekonstruotos ir nenaudojamos patalpos sudaro 39 procentus viso vertinamo pastato ploto. Taikyti 30 procentų pataisą tik šiam plotui būtų nelogiška, nes sumažėtų viso pastato mokestinė vertė. Atkreipė dėmesį, kad tiek pradinėje, tiek ir patikslintoje ataskaitoje buvo nuryta 14 proc. kapitalizacijos norma. Teikdamas pastabas dėl pradinės ataskaitos, VĮ Registrų centras dėl šios normos pastabų neturėjo. Vertinimas taikant kapitalizacijos normą galutinių vertinimo rezultatų neįtakoja, nes ne visas pastato plotas naudojamas pagal paskirtį, dalis jo nerekonstruota. Be to, Patikslintos ataskaitos 16 psl. esanti lentelė patvirtina, kad taikant 11 proc. kapitalizacijos vertę pastato vertė nesiskirtų nuo vertės nustatytos lyginamosios vertės metodu, ir būtų – 379818 Lt. Masinio vertinimo būdu nustatyta pastato vertė – 1986000 Lt. Patikslintoje ataskaitoje nurodytos iš esmės panašios turto mokestinės vertės, kurios gautos taikant skirtingus vertinimo metodus, tvirtina, kad turto mokestinės vertės vertinimas masiniu būdu nėra objektyvus.

Teismo posėdyje pareiškėjos atstovas prašė skundą tenkinti.

Atsakovė valstybės įmonė Registrų centras atsiliepime į pareiškėjos skundą (b. l. 96–98) prašė jį atmesti kaip nepagrįstą.

Atsakovė pažymėjo, kad Bendrovės pateikta Patikslinta ataskaita neatitinka Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 str. ir Vyriausybės 2005-09-29 nutarimu Nr. 1049 patvirtintų Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių (toliau – Taisyklės) 45 p. nuostatų, todėl laikytina nepagrįsta ir nepatikima. Patikslinta ataskaita neatitinka jai keliamų reikalavimų, nes rinkos konjunktūra ir palyginamieji objektai nėra tinkamai apibūdinti, fizinių charakteristikų skirtumai nepaaiškinti, nepaaiškinti Kauno, Utenos ir Alytaus miestų rinkos skirtumai ir taikytini rinkos pataisos koeficientai. Nėra aišku kodėl nagrinėjami sandėliavimo paskirties pastatų ir patalpų sandėriai, nors vertinamas objektas yra prekybos paskirties. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 ir 9 str. aiškiai atskirta nekilnojamojo turto mokesčio vertės nustatymo metodika pagal turto paskirtį. Vertinant Utenos r. savivaldybėje esantį komercinio naudojimo nekilnojamąjį turtą masiniu būdu, buvo analizuota daugiau rinkos veiksnių nei pareiškėjos pateiktoje vertinimo ataskaitoje, t. y. buvo įvertinti vietos, paskirties, statybos metų, sienų medžiagos, nuotekų šalinimo tinklų, statybos rekonstrukcijos atlikimo, šildymo sistemų veiksniai, patalpų plotas. Masiniu būdu nustatyta vidutinė rinkos vertė pagrįsta rinkos duomenimis ir panašaus turto pardavimo kainomis. Iš Bendrovės pateiktos ataskaitos nėra aišku, kuo remiantis nustatyta tokia mokestinė vertė, t. y. nustatyta vertė nėra tinkamai pagrįsta.

Teismo posėdyje atsakovės atstovas su skundu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą.

Tretysis suinteresuotas asmuo Utenos apskrities valstybinė mokesčių inspekcija atsiliepime į Bendrovės skundą (b. l. 95) su skundu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstą.

Skundas atmestinas kaip nepagrįstas.

Byloje keliamas ginčas dėl pareiškėjos uždarosios akcinės bendrovės „Utenos autoservisas“ teisės, kad pastato, esančio (duomenys neskelbtini), mokestinė vertė būtų nustatyta pagal individualų minėto nekilnojamojo turto mokestinės vertės nustatymą.

Rašytiniai bylos duomenys tvirtina, kad valstybės įmonės Registrų centras 2012-01-31 raštu Nr. RV-61 Bendrovė buvo informuota, kad statinio esančio (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), masinio vertinimo metodu mokestinė vertė yra – 1986000 Lt (b. l. 100).

Bendrovė 2012-03-27 prašymu Nr. 3 kreipėsi į atsakovę, prašydama iš naujo pervertinti ginčo statinio mokestinę vertę ir pateikė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą                                Nr. NTA-123-03-036 (b. l. 99).

Valstybės įmonė Registrų centras 2012-06-01 raštu Nr. (1.1.31.)S-2493 informavo Bendrovę, kad dėl pateiktoje vertinimo ataskaitoje esančių netikslumų ir klaidų joje nustatytos rinkos vertės nėra patikimos ir pakankamai pagrįstos, verčių nustatymas neatitinka Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo (toliau – NTMĮ) 8 str. nuostatų ir Vyriausybės 2005-09-29 nutarimu            Nr. 1049 patvirtintų Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių 45.4, 45.5, 45.6, 45.8, 45.9 punktų reikalavimų, todėl pasiūlė iki 2012-06-18 pateikti išsamesnius paaiškinimus bei vertės skaičiavimo patikslinimus (b. l. 101–102).

Bendrovė 2012-06-14 raštu paprašė pratęsti terminą ataskaitos ir/ar vertės skaičiavimo patikslinimams pateikti iki 2012-07-15 (b. l. 103–104).

Atsakovė valstybės įmonė Registrų centras 2012-06-20 raštu Nr. (1.1.31.)S-2827 pratęsė terminą patikslintai turto vertinimo ataskaitai pateikti iki 2012-07-15, taip pat vieno mėnesio terminui atidėjo sprendimo dėl mokestinės vertės pakeitimo pagal individualų vertinimą priėmimą (b. l. 105).

Bendrovė 2012-07-13 perdavimo aktu pateikė atsakovei patikslintą Nekilnojamojo turto vertinimo atskaitą Nr. NTA-123-03-036 ir priedą prie šios ataskaitos, - nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos patikslinimą (b. l. 106).

Išnagrinėjusi pateiktą Nekilnojamojo turto vertinimo atskaitą Nr. NTA-123-03-036 ir šios ataskaitos priedą, - nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos patikslinimą, valstybės įmonės Registrų centras Nekilnojamojo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisija 2012-07-31 sprendimu „Dėl mokestinės vertės“ pareiškėjos prašymo netenkino ir nusprendė nekeisti nekilnojamojo turto, - pastato, esančio (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), mokestinės vertės pagal pateiktą šio turto individualaus vertinimo ataskaitą                             Nr. NTA-123-03-036 ir jos priedą (b. l. 108–109).

Bendrovė pateikė teismui skundą, kuriame prašė panaikinti atsakovės 2012-07-31 sprendimą ir įpareigoti atsakovę pastato, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), mokestinę vertę nustatyti pagal UAB „Kovertas“ parengtą Patikslintą nekilnojamojo turto vertinimo (pastato 4E1b) atskaitą Nr. NTA-12-03-036 (b. l. 1–4).

Nekilnojamo turto mokesčio įstatymo 8 str. 1 d. 1 p. nustatyta, kad komercinio naudojimo nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė, nustatyta pagal vėliausius Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintus nekilnojamojo turto masinio vertinimo dokumentus. Pagal to paties straipsnio 2 d., nekilnojamojo turto mokestine verte gali būti laikoma nekilnojamojo turto vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, jeigu individualus vertinimas buvo atliktas taikant NTMĮ 9 str. 2 d. nurodytus nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodus, turto vertintojo nustatyta (patvirtinta) nekilnojamojo turto mokestinė vertė daugiau kaip 20 procentų skiriasi nuo šio nekilnojamojo turto vertės, nustatytos atlikus individualų vertinimą, ir nekilnojamojo turto individualaus vertinimo ataskaita atitinka Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytus reikalavimus.

Teismų praktikoje aiškinant NTMĮ 8 str. nuostatas yra pažymėta, kad nekilnojamojo turto vertė gali būti nustatoma ir atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, tačiau tokiu atveju privalo egzistuoti visos NTMĮ 8 str. 2 d. nustatytos sąlygos: 1) nekilnojamojo turto vertė, nustatoma atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą; 2) individualus vertinimas atliktas taikant Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje nurodytus nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodus (lyginamosios vertės (pardavimo kainų analogų) arba naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas, lyginamosios vertės (pardavimo kainų analogų) metodas, atkuriamosios vertės (kaštų) metodas, atkuriamosios vertės (kaštų) metodas (apskaičiuojant fizinio nusidėvėjimo procentą), taikant vietovės pataisos koeficientą, įvertinantį nekilnojamojo turto buvimo vietos įtaką); 3) turto vertintojo nustatyta (patvirtinta) nekilnojamojo turto mokestinė vertė daugiau kaip 20 procentų skiriasi nuo šio nekilnojamojo turto vertės, nustatytos atlikus individualų vertinimą; 4) nekilnojamojo turto individualaus vertinimo ataskaita atitinka Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytus reikalavimus. Nesant vienos iš šių sąlygų, turto vertintojas neturi teisinio pagrindo pripažinti nekilnojamojo turto mokestinės vertės pagal individualų vertinimą.

Teismui pateikta UAB „Kovertas“ parengta pastato, esančio (duomenys neskelbtini), turto vertinimo ataskaita Nr. NTA-12-03-036 (b. l. 28–44) bei šios ataskaitos patikslinimas (b. l. 9–24) tvirtina, kad ginčo objekto individualus vertinimas buvo atliktas taikant NTMĮ 9 str. 2 d. nurodytus nekilnojamojo turto vertinimo metodus, t. y. lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodu ir naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu. Lyginamosios vertės metodu nustatyta nekilnojamojo turto vertė – 363000 Lt, o naudojimo pajamų vertės metodu – 298000 Lt. Turto vertinimo ataskaitoje pažymėta, kad turto vertę objektyviau atspindi vertė paskaičiuota lyginamosios vertės metodu. Atsižvelgiant į tai, pripažintina, kad yra tenkinama viena iš NTRĮ 8 str. 2 d. nurodytų sąlygų, t. y. individualus vertinimas atliktas taikant Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje nurodytus nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodus.

Pažymėtina, kad valstybės įmonė Registrų centras atsisakė tenkinti Bendrovės prašymą ir ginčo objekto mokestinę vertę nustatyti pagal individualų vertinimą, nes individualaus vertinimo ataskaita neatitiko NTMĮ 8 str. ir Taisyklių 45.4, 45.5, 45.6, 45.8, 45.9 punktų reikalavimų, todėl ji negalėjo būti pripažinta tinkamai pagrįsta ir sudaranti pagrindą turto mokestinę vertę nustatyti pagal individualų vertinimą. 

Taisyklių 45 punkte nustatyta, kad nekilnojamojo turto vertė gali būti nustatoma pagal individualų vertinimą, jei nekilnojamojo turto individualaus vertinimo ataskaita atitinka tokius reikalavimus: vertinimo ataskaitoje nustatyta rinkos vertė atitinka panašaus turto rinkos kainas vertinamo objekto verčių zonoje arba panašiose vertės požiūriu verčių zonose mokestinio laikotarpio, kurį teikiamas prašymas nekilnojamojo turto mokestine verte laikyti nekilnojamojo turto vertę, nustatytą atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, sausio 1 dieną (45.4. p.); individualus vertinimas atliktas ir ataskaita parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius, turinčius įtakos vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei skaičiavimais (45.5. p.); vertinimo metu darant prielaidas, remiamasi analogų palyginimais, statistikos duomenimis, ankstesnės veiklos rezultatais, jos pagrindžiamos skaičiavimais (45.6. p.); skaičiavimai atlikti remiantis įvykusiais rinkos sandoriais (pirkimo-pardavimo, nuomos) ir aktualiais Nekilnojamojo turto registre įregistruotais vertinamo turto kadastro duomenimis (45.8. p.); kapitalizacijos norma apskaičiuota ir pagrįsta tarptautiniuose, Europos ir (ar) šalies vertinimo standartuose nurodytais kapitalizacijos normos nustatymo būdais (45.9. p.).

Taisyklių 5 p. nustatyta, kad nekilnojamojo turto vidutinei rinkos vertei nustatyti lyginamosios vertės metodu arba naudojimo pajamų vertės metodu naudojami Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro duomenys. Vertinimui patikrinti ir nekilnojamajam turtui vertinti, jeigu nėra pakankamai rinkos sandorių duomenų, papildomai naudojama nekilnojamojo turto agentūrų ir nekilnojamojo turto pasiūlos viešai skelbiama informacija.

Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. NTA-12-03-036 sudarymo metu galiojusioje Vyriausybės 1996-02-14 nutarimu Nr. 244 patvirtintoje Turto vertinimo metodikoje (toliau - Metodika) buvo nustatyta, kad palyginamosios vertės metodo esmė yra palyginimas, t. y. nustatant turto vertę rinkoje, palyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamo objekto ir analogų skirtumus. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikomas pakeitimo kitu turtu principas (26 p.). Turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus (27 p.). Nesant pakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus) šioje vietovėje, turi būti išstudijuoti palyginamieji objektai kitose vietovėse ir patikslinti. Norint apskaičiuoti patikslinimų dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi šie pataisos koeficientai: laiko pataisos koeficientas (30.1. p.); vietovės pataisos koeficientas (30.2.); finansavimo sąlygų pataisos koeficientas (30.3. p.); kiti pataisos koeficientai, išreiškiantys vertinamo objekto ir palyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus (30.4.). Pagal Metodikos 33 p., vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų charakteristikos bei skirtumai turi būti aiškiai ir suprantamai apibūdinti. Taikomų koeficientų reikšmių ir kiti skaičiavimai parodomi turto įvertinimo ataskaitoje.

Iš ginčijamo sprendimo turinio matyti, kad atsakovė pripažino, jog vertinant nekilnojamojo turto vertės nustatymą lyginamuoju vertės nustatymo metodu, buvo netinkamai nustatytas vietos pataisos ir fizinės būklės pataisos koeficientas. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos              Nr. NTA-12-03-036 priede, - turto vertinimo ataskaitos patikslinime, nurodyta, kad turto mokestinei vertei nustatyti buvo vertinami tokie nekilnojamojo turto – analogų pirkimo-pardavimo sandoriai: 1) prekybos patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (sandorio data – 2011-10; suma – 72200 Lt, plotas – 63,58 kv. m.); 2 ) parduotuvės, esančios (duomenys neskelbtini) (sandorio data – 2011-06; suma – 40000 Lt, plotas – 40,95 kv. m.); 3) parduotuvės patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (sandorio data – 2011-05; suma – 20000 Lt, plotas – 36,2 kv. m.). Nurodoma, kad vietos pataisos koeficientas yra 30 procentų, kuris apskaičiuotas atsižvelgiant į vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų skirtumus. Kadangi antras lyginamasis objektas yra netoli nuo vertinamojo, vertintojas laikė, kad vieta yra analogiška. Kiti du lyginamieji objektai lokalizuoti centrinėje miesto dalyje. Išanalizavęs Panevėžio, Vilniaus, Kauno ir kitų didesnių miestų nekilnojamojo turto pardavimo sandorius pagal Registrų centro duomenis, taip pat duomenis pateikiamus www.aruodas.lt, konstatavo, kad pagal paskirtį panašių objektų kainos kiekvienoje nuo miesto centro esančioje zonoje mažėja 30 procentų. Šią išvadą pagrindė pateikdamas Kauno miesto Vytėnų ir Šilainių sklypų kainų dinamiką (Ataskaitos 13 psl., b. l. 21).

Atsižvelgusi į ataskaitoje pateiktą vietos pataisos koeficiento apskaičiavimą, atsakovė ginčijamame sprendime konstatavo, kad vietos skirtumų įtakos pardavimo kainai nustatymui pateiktame grafike, 13 psl., nėra X ir Y ašių paaiškinimų, todėl nėra aišku, ar analizuojama objekto, ar 1 kv. m. kaina; tarp nurodytų Kauno rajonų pagal grafiko duomenis 2012 m. kovo mėn. kainų skirtumas yra apie 2.2 kartus (27500 Lt/12500 Lt), tai neatitinka vertinimui naudotos 30 procentų vietos skirtumo pataisos ir jos aprašymo ataskaitoje; nekilnojamojo turto kainų pokyčiai dėl vietos skirtumų Kauno mieste nėra naudotini Utenos miestui, kadangi skiriasi miestų dydžiai, jų ekonominė-socialinė aplinka; ataskaitos 13 psl. dydžio įtakos pataisos aprašyme nurodyta, kad pastaruoju metu įvyko nemažai didelio ploto patalpų paradavimo sandorių Alytaus m., tačiau pataisų nustatytumui šio miesto rinkos duomenys nenaudoti (b. l. 108–109). Teismo vertinimu, atsakovė tokius vietos pataisos koeficiento apskaičiavimo trūkumus pagrįstai vertino, kaip sudarančius pagrindą paneigti lyginamuoju vertės metodu apskaičiuotos turto mokestinės vertės patikimumą. Teismas visų pirma pažymi, kad, pagal Metodikos 33 p., ataskaitoje turi būti nurodyti taikomų koeficientų reikšmių skaičiavimai. Skaičiavimai, turi būti tikslūs ir aiškus, kad siekiant nustatyti, ar teisingai buvo apskaičiuotas vietos pataisos koeficientas, galima būtų patikrinti duomenis, kurių pagrindu skaičiavimai atlikti. Ataskaitoje nurodoma, kad dėl Utenos miesto dydžio, turto vertintojas negalėjo atlikti analizės kaip kinta panašios paskirties turto kaina priklausomai nuo turto vietos, todėl vertino Panevėžio, Vilniaus, Kauno ir kituose didesniuose miestuose panašių pagal paskirtį objektų pirkimo-pardavimo sandorius. Išvadą pagrindė pateikdamas Kauno miesto Vytėnų ir Šilainių sklypų kainų dinamiką. Pagal Metodikos 30.2. p., vietovės pataisos koeficientas apskaičiuojamas kai palyginamieji vertinamo objekto analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos kitokios negu vertinamo objekto vietovėje. Šis koeficientas parodo vietovių rinkos skirtumus. Teismo vertinimu, nustatant vietos pataisos koeficientą turi būti vertinami tos pačios arba panašios paskirties vertinamojo objekto analogai, esantys kitoje vietoje. Byloje sprendžiamas klausimas dėl prekybos pastato, esančio (duomenys neskelbtini), mokestinės vertės nustatymo, todėl nustatant vietos pataisos koeficientą turėjo būti vertinama ne kitoje vietoje esančių sklypų kainų, bet tos pačios arba panašios paskirties kaip vertinamasis objektas analogų kainų dinamika. Teismas taip pat pažymi, jog visiškai pagrįsti atsakovės argumentai, kad Ataskaitos 13 psl. esančioje lentelėje nepateikus X ir Y ašių paaiškinimų, negalima nustatyti, kad 30 procentų vietos pataisos koeficientas apskaičiuotas tinkamai. Pareiškėja nepagrįstai teigia, kad šiam koeficientui nustatyti įtakos neturi, ar kainų analizės lentelėje pateikiama 1 kv. m. ar viso objekto kaina. Atsakovė pagrįstai nustatė, kad palyginamų sandorių vertės 2012 metų kovo mėn. skyrėsi daugiau nei 2 kartus. Vadinasi, negali būti daroma išvada, kad centrinėje zonoje ir kitose zonose esančių nekilnojamojo turto objektų vertė atitinkamai skiriasi 30 procentų. Pažymėtina ir tai, kad ataskaitoje nurodoma, jog vietos pataisos koeficientas nustatytas atlikus Panevėžyje, Vilniuje, Kaune ir kituose didesniuose miestuose atliktų sandorių analizę, tačiau nėra motyvuojama, kodėl vietos pataisos koeficientas apskaičiuotas remiantis duomenimis surinktais išanalizavus sandorius atliktus Kauno mieste. Ataskaitoje nurodoma, kad vertinant dydžio įtaką buvo vadovaujamasi Alytaus mieste vykdytų sandorių duomenimis, nes būtent ten pastaruoju metu buvo įvykdyta nemažai didelio ploto patalpų pardavimo sandorių. Duomenų, kodėl šie duomenys negalėjo būti įvertinti nustatant vietos pataisos koeficientą, ataskaitoje nepateikiama. Teismo vertinimu, nustatant vietos pataisos koeficientą, turėjo būti vadovaujamasi ne Kauno mieste įvykdytų sklypų pardavimo sandorių kainų analize, o būtent Alytaus mieste vykdytų tos pačios ar panašios paskirties statinių pardavimo kainų analize.

Atsakovė taip pat nustatė, kad fizinės būklės pataisa 30 procentų yra vertinamo pastato nerekonstruotas plotas, todėl tik jam, o ne visam statinio plotui, būtina pataisa (b. l. 108–109). Kaip minėta anksčiau, turto vertinimo ataskaitoje turi būti pateikiamas taikomo koeficiento apskaičiavimas. Nagrinėjamu atveju ataskaitoje nurodyti duomenys, nesudaro pagrindo nustatyti, kuo remiantis buvo nustatytas 30 procentų fizinės būklės pataisos koeficientas. Taip pat pažymėtina, kad pačioje ataskaitoje nurodyta, kad koeficientas apskaičiuotas ne remiantis objektyviais duomenimis, o preliminariai įvertinus patalpų būklę. Atsakovė pagrįstai nurodė, kad fizinės būklės pataisa turi būti taikoma ne visam pastatui, o tik nerekonstruotai jo daliai. Teismo vertinimu, Ataskaitoje nėra tinkamai pagrįstas fizinės būklės pataisos apskaičiavimas, todėl pripažintina, kad mokestinė turto vertė taikant ir šį kriterijų apskaičiuota neteisingai.

Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje Nr. NTA-12-03-036 ginčo objektas taip pat buvo vertinamas remiantis naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodu. Atsakovė nustatė, kad ataskaitoje 11 procentų kapitalizacijos norma yra padidinta 3 procentais, tačiau ji nėra pagrįsta skaičiavimais ar informacijos šaltiniais, kapitalizacijos normos padidinimas 3 procentais, turto vertę sumažina 27 procentais, o tai neatitinka realios rinkos kainų pokyčių (b. l. 108–109). Iš pareiškėjos skundo turinio spręstina, kad Bendrovė iš esmės siekė, kad ginčo objekto mokestine verte būtų laikoma vertė nustatyta taikant lyginamosios vertės metodą. Skunde, be kita ko, nurodoma, kad turto vertinimas taikant naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodą, realią turto mokestinę vertę atspindėtų tik tuo atveju, jei visas pastato plotas būtų naudojamas pagal paskirtį. Kadangi 36 procentai pastato patalpų nebuvo rekonstruota, šis metodas gali būti vertinamas tik kaip iliustracinis. Paaiškino, kad net ir nustačius 11 procentų kapitalizacijos normą, turto mokestinė vertė būtų – 379818 Lt, t. y. labai panaši į lyginamuoju vertės metodu nustatytai verčiai. Atsižvelgęs į šiuos pareiškėjos argumentus, teismas nevertins ginčo objekto mokestinės vertės nustatymo pagal naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo) metodą pagrįstumo. Kita vertus pažymėtina, kad pareiškėjos argumentai, jog nustačius 11 procentų kapitalizacijos normą, mokestinė vertė būtų labai panaši į turto vertę nustatytą lyginamuoju vertės metodu, yra nepagrįsti. Teismas nustatė, kad skaičiuojant mokestinę vertę lyginamuoju vertės metodu, nebuvo tinkamai apskaičiuoti vietos pataisos ir fizinės būklės pataisos koeficientai, todėl negali būti pripažinta, kad šiuo metodu nustatyta turto vertė yra pagrįsta.

Teismui pateiktame skunde pareiškėja nurodė, kad sprendžiant dėl atsakovės sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo, turi būti vertinama, kokie turto vertės nustatymo metodai buvo naudojami atliekant masinį turto vertinimą, kuo skiriasi taikyti būdai ir jų pagrindimas. Teismas pažymi, kad nagrinėjamo ginčo dalykas nėra statinio, esančio (duomenys neskelbtini), vertinimo masiniu būdu ataskaita ir valstybės įmonės Registrų centro nustatyta turto mokestinė vertė. Pagal kilusio ginčo pobūdį, teismas turi nustatyti, ar valstybės įmonė Registrų centras pagrįstai ir teisėtai pripažino, kad pareiškėjos pateikta Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita NTA-12-03-036 nėra pakankamai pagrįsta, kad turto mokestinė vertė galėtų būti nustatyta pagal atliktą individualų vertinimą.

Teismas taip pat pažymi, kad teisminio bylos nagrinėjimo metu Turto vertinimo priežiūros tarnyba atliko Nekilnojamojo turto vertinimo atskaitos Nr. NTA-123-03-036 ir šios ataskaitos priedo, - nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos patikslinimo, atitikties Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatoms vertinimą. Nors Tarnyba nustatė, kad pateikta ataskaita neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 str. 2 d. 7 p., 23 str. 2 d. 10 p., Metodikos 82 ir 83 punkto nuostatų, t. y. faktiškai nustatė, kad ji negali būti laikoma turinčia juridinę galią, teismas šių aplinkybių nevertins, nes jos nebuvo nustatytos valstybės įmonei Registrų centras nagrinėjant pareiškėjos prašymą dėl mokestinės vertės pakeitimo pagal individualų vertinimą. Priešingu atveju būtų paneigta Bendrovės teisė į tinkamą savo teisių gynybą.

Apibendrinus tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad valstybės įmonė Registrų centras pagrįstai konstatavo, kad Bendrovės pateiktas prašymas dėl mokestinės turto vertės pakeitimo pagal individualų vertinimą negali būti tenkinamas, nes pateiktoje Nekilnojamojo turto ataskaitoje             Nr. NTA-123-03-036 ir šios ataskaitos priede, - nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos patikslinime, nustatyta mokestinė vertė nėra pagrįsta išsamiais duomenimis, leidžiančiais individualaus vertinimo metu nustatytą turto vertę laikyti pagrįsta ir patikima. Teismo vertinimu, pagrindo tenkinti Bendrovės skundą jame išdėstytais argumentais nėra, todėl jis atmestinas, o valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos 2012-07-31 sprendimas „Dėl mokestinės vertės“ paliktinas nepakeistas (ABTĮ 88 str. 1 p.).

Vadovaudamasi Administracinių bylų teisenos įstatymo 85-87 str., 88 str. 1 p., 127 str. ir 129 str. teisėjų kolegija

nusprendė:

pareiškėjos uždarosios akcinės bendrovės „Utenos autoservisas“ skundą atmesti kaip nepagrįstą.

Sprendimas per 14 dienų nuo jo paskelbimo dienos apeliacine tvarka gali būti skundžiamas Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui, paduodant apeliacinį skundą tiesiogiai šiam teismui arba per Vilniaus apygardos administracinį teismą.

Kolegijos pirmininkė ir pranešėja                                                                          Egidija Puzinskaitė

Teisėjai                                                                                                                   Henrikas Sadauskas

Nijolė Žalnieriūnienė