Civilinė byla Nr. 3K-3-72/2007
Procesinio sprendimo kategorijos: 25.3; 42.4 (S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS
VARDU
2007 m. vasario 26 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Juozo Šerkšno
(kolegijos pirmininkas), Teodoros Staugaitienės (pranešėja) ir Janinos
Stripeikienės,
rašytinio proceso tvarka teismo
posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo UAB „Ginta ir partneriai“
kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus
teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje
byloje pagal ieškovės R. J. ieškinį atsakovui UAB „Ginta ir partneriai“ dėl
preliminariosios sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir šios sutarties
pripažinimo pirkimo–pardavimo sutartimi.
Teisėjų
kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Ieškovė prašė
pripažinti, kad šalių 2004 m. rugsėjo 29 d. sudarytą preliminariąją sutartį dėl
būsimos patalpų pirkimo–pardavimo sutarties atsakovas vienašališkai nutraukė
neteisėtai, pripažinti nurodytą sutartį patalpų – 20,39 kv. m ploto kūrybinių
dirbtuvių, Vilniuje, (duomenys neskelbtini), ir 5,47 kv. m ploto
sandėliuko Vilniuje, (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo
sutartimi. Ieškovė nurodė, kad preliminariąja sutartimi atsakovas įsipareigojo
iki 2004 m. gruodžio 31 d. pastatyti, įrengti, inventorizuoti ir parduoti
ieškovei 22,49 kv. m ploto butą su daline apdaila ir 6,03 kv. m ploto rūsį
atsakovo statomame name Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Ieškovė,
vykdydama preliminariąją sutartį, iš anksto sumokėjo atsakovui 9599 Lt įmoką,
atitinkančią buto su rūsiu kainos dalį, tačiau 2005 m. birželio 9 d. iš
pastarojo elektroniniu paštu gavusi pirkimo–pardavimo sutarties projektą,
suprato, kad atsakovas jai siekia parduoti kitos paskirties patalpas, t. y.
kūrybines dirbtuves. Ieškovė 2005 m. birželio 13, 15, 20 dienomis buvo
susitikusi su atsakovo atstovu notarų biure, tačiau pagrindinės sutarties nesudarė;
paaiškėjo, kad nurodyta patalpa negali būti įregistruota kaip gyvenamoji, nes
neatitinka statybos norminių dokumentų reikalavimų dėl ploto; atsakovas žadėjo
pakeisti patalpų teisinę paskirtį, tačiau, jam neįvykdžius šios sutarties
sąlygos, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Ieškovė nurodė, kad ji neatsisakė
sudaryti pagrindinės sutarties, nors tokia teisė nustatyta pirkėjui įstatymo,
apie tai raštu pranešė atsakovui, tačiau šis 2005 m. rugpjūčio 22 d. ieškovę
informavo, kad preliminariosios sutarties neįmanoma įvykdyti dėl nustatyto teisinio
reglamentavimo; jis siūlė ieškovei atsiimti iš anksto šios sumokėtą įmoką,
siekė derėtis dėl nuostolių jai atlyginimo. Kadangi nurodytos patalpos yra
pastatytos, tačiau dėl atsakovo kaltės įregistruota kita jų paskirtis, tai,
šiam atsisakant nurodytas patalpas parduoti, preliminarioji sutartis
pripažintina pirkimo–pardavimo sutartimi; šalys faktiškai vykdė preliminariąją
sutartį, nes ieškovei buvo perduoti raktai nuo patalpų, ji atliko įrengimo
darbus, sumokėjo atsakovui 9599 Lt įmoką, t. y. patalpų kainos dalį, liko
nesumokėta 77 431 Lt.
II.
Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinių sprendimų esmė
Vilniaus
miesto 3–iasis apylinkės teismas 2006 m. gegužės 16 d. sprendimu ieškinį
atmetė. Teismas pripažino nepagrįstu atsakovo argumentą, kad preliminarioji
sutartis neįvykdyta dėl nenugalimos jėgos (force majeure); laikė, kad
atsakovas neįrodė, jog sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių šis negalėjo
protingai numatyti sutarties sudarymo metu (CK 6.212 straipsnis). Pagal CK 6.38
straipsnio 2 dalyje ir 6.256 straipsnio 3 dalyje nustatytus reikalavimus, jeigu
vienai iš šalių prievolės vykdymas kartu yra ir profesinė veikla, ši šalis turi
vykdyti prievolę pagal tai profesinei veiklai taikomus reikalavimus. Teismas
sprendė, kad tokio reglamentavimo prasme atsakovas, prisiėmęs prievolę ieškovei
pastatyti ir iš dalies įrengti gyvenamosios paskirties patalpas, turėjo pareigą
žinoti teisės aktų reikalavimus statybai vykdyti, ir kad, vykdydamas profesinę
veiklą, nebuvo pakankamai apdairus ir rūpestingas – dėl nurodytos priežasties
preliminariosios sutarties dalykas nebuvo sukurtas tinkamai; teismas atmetė
atsakovo argumentą, kad sutarties dalykas nesukurtas visiškai; laikė jį esant
sukurtą su trūkumu, kurio pakeisti teisine prasme atsakovas negali (CK 6.3
straipsnio 4 dalis). Teismo vertinimu, atsakovo neprofesionalus elgesys sukūrė
situaciją, kuri iš esmės pakeitė sutartinės prievolės pusiausvyrą: ieškovei iš
esmės sumažėjo sutarties gaunamas įvykdymas – vietoje gyvenamųjų patalpų jai
siūlomos gamybinės paskirties patalpos (CK 6.204 straipsnis). Ieškovė nėra
prievolę pažeidusi šalis, tačiau teismas atkreipė dėmesį į tai, kad jos
argumentai, jog atsakovas žadėjo pakeisti ginčo patalpų paskirtį, neatitinka CK
6.157 straipsnio reikalavimų. Teismas sprendė, kad pagal CK 6.62 straipsnio 2
dalį ieškovė turėjo teisę pirkti su trūkumu sukurtą sutarties dalyką, t. y.
kūrybines dirbtuves, arba sutarties atsisakyti. Nors šalys vedė derybas dėl
dalyko su trūkumu pirkimo, tačiau susitarimo nepasiekė, nes nesusitarė dėl
sutartyje nustatytos kainos sumažinimo, kaip to prašė ieškovė. Teismas sprendė,
kad ieškovė nepagrįstai remiasi CK 6.309 straipsnio 3 dalimi, reikalaudama
patvirtinti sutarties sudarymą; šalims nesusitarus nei dėl pirkimo sandorio
dalyko, nei dėl kainos, nėra pagrindo pripažinti faktinį pirkimo–pardavimo
sutarties sudarymą; aplinkybė, kad ieškovei buvo perduotas patalpų raktas,
teismo vertinimu, taip pat nėra pagrindas teigti, jog ieškovei buvo perduotos
ginčo patalpos. Teismas taip pat pažymėjo, kad preliminarioji sutartis – tai
šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis (CK
6.165 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju šalys sudarė preliminariąją
nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo ne
tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pastatyti preliminariojoje sutartyje
nurodytą būstą. Šalys preliminariojoje sutartyje (5 punkte) nurodė terminą
pagrindinei sutarčiai sudaryti – ne vėliau kaip per 10 dienų po to, kai
atsakovas įvykdys sutarties 4.1 punkte nustatytus įsipareigojimus ir praneš
apie jų įvykdymą ieškovei. Teismas laikė, kad šį įsipareigojimą atsakovas
įvykdė 2005 m. birželio 9 d., tačiau iki 2005 m. birželio 20 d. pagrindinė
sutartis nebuvo sudaryta; pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį tokiu atveju
prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia; dėl nurodytos aplinkybės
teismas nelaikė, kad atsakovas vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį,
kai 2005 m. rugpjūčio 22 d. raštu pasiūlė ieškovei atsiimti iš anksto jos
sumokėtą įmoką. Teismas argumentavo, kad ieškovės iš anksto sumokėta įmoka
atsakovui nėra privaloma preliminariosios sutarties sąlyga; pagal
preliminariąją sutartį neatliekami piniginiai atsiskaitymai ar mokėjimai. Kartu
teismas pažymėjo, kad CK 6.156 straipsnyje įtvirtinti sutarties laisvės
principai nedraudžia šalims sudaryti sutartį, turinčią kelių rūšių sutarčių
elementų; šiuo atveju, teismo vertinimu, šalių sudaryta preliminarioji sutartis
turi rangos sutarčiai būdingų elementų, pagal kurią iš anksto mokėti įmokas
nedraudžiama (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), tačiau vien ši aplinkybė nėra
pagrindas šalių sudarytą preliminariąją sutartį pripažinti pirkimo–pardavimo
sutartimi.
Vilniaus
apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi
civilinę bylą pagal ieškovės apeliacinį skundą, 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimu
Vilniaus miesto 3–iojo apylinkės teismo 2006 m. gegužės 16 d. sprendimą
panaikino ir priėmė naują sprendimą; ieškinį tenkino iš dalies. Kolegija
pripažino 2004 m. rugsėjo 29 d. preliminariosios sutarties vienašališką
nutraukimą neteisėtu, nurodytą preliminariąją sutartį pripažino
pirkimo–pardavimo sutartimi, kuria atsakovas UAB „Ginta ir partneriai“ pardavė,
o ieškovė R. J. nupirko patalpas – 20,39 kv. m ploto kūrybines dirbtuves
Vilniuje, (duomenys neskelbtini), ir 5,47 kv. m ploto sandėliuką
Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Kolegija priteisė atsakovui iš
ieškovės pagal preliminariąją sutartį už patalpas nesumokėtos kainos dalį, t.
y. 77 431 Lt; iš atsakovo ieškovei 400 Lt žyminio mokesčio ir 1000 Lt išlaidų
advokato pagalbai apmokėti; taip pat 2322,93 Lt žyminio mokesčio į valstybės
biudžetą. Kolegija argumentavo, kad preliminariąja sutartimi (7.1 ir 7.2
punktai) nustatyta galimybė abiem šalims sutartį nutraukti (jos atsisakyti),
esant skirtingiems pagrindams; būsimojo pirkėjo teisė atsisakyti sutarties yra
nustatyta ir CK 6.401 straipsnyje, tuo tarpu būsimam pardavėjui tokia teisė
nėra nustatyta. Kolegija, sistemiškai aiškindama CK 6.165 straipsnio normas su
CK 6.401 straipsnio 2 dalies 1 punktu, nurodė, kad bendrosios normos dėl
preliminariosios sutarties turi būti taikomos tiek, kiek jos neprieštarauja
specialiosioms teisės normoms dėl konkrečios sutarties ir šalių sudarytos
sutarties esmei. Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 1 punktą preliminariojoje
nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje tik pirkėjas turi teisę per 10
dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties;
kartu kolegija laikė, kad toks aiškinimas nėra pagrindas teigti, jog būsimas
pardavėjas pagal preliminariąją sutartį negali jos nutraukti; sutarties laisvės
principas reiškia, kad šalys gali susitarti dėl sutarties nutraukimo sąlygų ir
tvarkos, išskyrus kai tam tikras sutarties nutraukimo sąlygas ir reikalavimus
nustato imperatyviosios teisės normos. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta,
kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties nevykdo arba
netinkamai vykdo, ir tai yra esminis sutarties pažeidimas; nurodyto straipsnio
2 dalyje nustatyti kriterijai dėl sutarties esminio pažeidimo; CK 6.217
straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta
joje nustatytais atvejais. Taigi nurodytų teisės normų analizė suponuoja
išvadą, kad įstatymo suteikta teisė šalims susitarti dėl galimybės
vienašališkai nutraukti sutartį net ir tais atvejais, kai sutarties pažeidimas
nėra esminis. Dėl to kolegija pripažino nepagrįstais apeliacinio skundo
argumentus, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai taikė CK 6.165
straipsnio normas, kaip prieštaraujančias CK 6.401 straipsnyje įtvirtintoms
specialiosioms, klausimui dėl pardavėjo teisės nutraukti sutartį išnagrinėti.
Pirmosios instancijos teismo išvadą, kad atsakovas, 2005 m. birželio 9 d.
pranešęs ieškovei apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį, tinkamai įvykdė
sutarties 4.1 punkte jam nustatytą įpareigojimą, ir kad nuo šios datos
skaičiuojamas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, kolegija pripažino
neatitinkančia nustatytų aplinkybių, todėl nepagrįsta; atsakovo pranešimas
ieškovei apie tai, kad pastatytas ne butas su rūsiu, kaip susitarė šalys, bet
gamybinės paskirties dirbtuvės, kolegijos vertinimu, nėra tinkamas sutartinių
įsipareigojimų įvykdymas; taip buvo pažeisti ieškovės teisėti lūkesčiai;
atsakovas, vykdydamas profesinę veiklą ir prisiėmęs įsipareigojimą pastatyti
gyvenamosios paskirties patalpas, nebuvo pakankamai apdairus ir rūpestingas,
sutartyje šalių sulygtą dalyką sukūrė su trūkumais, todėl netinkamai įvykdė
sutarties 4.1 punkte nustatytus įpareigojimus. Nuo 2005 m. birželio 9 d. iki
2005 m. rugpjūčio 29 d., kai vyko šalių derybos dėl pagrindinės sutarties
sąlygų, pagaliau ieškovės sutikimas pirkti ginčo patalpas pasikeitus sutarties
dalykui, kolegijos vertinimu, rodė, jog atsakovas atsisakė sudaryti sutartį
neteisėtai, be to, nustatyta tvarka nepranešęs ieškovei apie sutarties
nutraukimą (CK 6.218 straipsnio 1 dalis). Kadangi atsakovas nesilaikė CK ir
sutarties reikalavimų sutarčiai nutraukti, tai kolegija pripažino, kad jis
neteisėtai vienašališkai sutartį nutraukė. Kolegija laikė, kad šalių sudaryta
sutartis atitinka nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutarties sampratą (CK
6.401 straipsnis); šalių valia buvo nukreipta ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti
pirkimo–pardavimo sandorį. Atsakovo veiksmus, vienašališkai nutraukiant
preliminariąją sutartį, kolegija vertino kaip vengimą įforminti
pirkimo–pardavimo sandorį notarine forma; pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį toks
sandoris teismo gali būti pripažintas galiojančiu. Aplinkybė, kad ieškovė
nesumokėjo visos sutartyje nustatytos kainos, kolegijos vertinimu, nėra
pagrindas nepripažinti ginčo sutarties pirkimo–pardavimo sutartimi.
III.
Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
Kasaciniu
skundu atsakovas prašo Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegijos 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti
Vilniaus miesto 3–iojo apylinkės teismo 2006 m. gegužės 16 d. sprendimą,
priteisti iš ieškovės atsakovui išlaidas advokato pagalbai apmokėti, taip pat
kitas bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais;
1. Apeliacinės
instancijos teismas neteisingai aiškino ir taikė CK 1.93 straipsnio 4 dalį,
6.165 straipsnį, nepagrįstai netaikė CK 6.305 straipsnio 1 dalies ir 6.398
straipsnio, todėl nepagrįstai ginčo sutartį pripažino pirkimo–pardavimo
sutartimi. Teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos dėl
sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklių. Kolegija
padarė neteisingą išvadą, kad aplinkybė, jog ieškovė sumokėjo
įmoką, gavo patalpų raktus ir pradėjo vykdyti kai kuriuos darbus, rodė šalių
valią ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti pirkimo–pardavimo sutartį. Tokia išvada
neišplaukia iš preliminariosios sutarties turinio, joje nustatytų sąlygų,
sutarties esmės, tikslų bei sudarymo aplinkybių, kurių kolegija netyrė ir
nevertino. Tuo tarpu preliminariojoje sutartyje išspręsti tik
organizaciniai ir parengiamieji klausimai pagrindinei sutarčiai sudaryti;
teismui nebuvo pagrindo konstatuoti, kad šalys ginčo sutartimi susitarė dėl
esminių jos sąlygų, nors viena iš šalių sutartį įvykdė ar pradėjo vykdyti, o
antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, kaip tai nustatyta CK
1.93 straipsnio 4 dalyje. Tai, kad ieškovė sumokėjo iš anksto tam tikrą įmoką,
nėra pagrindas pripažinti pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą patvirtinančia
aplinkybe, argumentuojant, jog pagal preliminariąją sutartį piniginiai
atsiskaitymai nevykdomi. Šis kolegijos argumentas prieštarauja Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo precedentams konkrečiose bylose dėl CK 6.165 straipsnio
normų aiškinimo ir taikymo; juose pažymima, kad įstatymas nedraudžia
preliminariojoje sutartyje aptarti mokėjimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje
byloje J. P. prieš G. J. ir kt., bylos Nr. 3K-3-124/2006). Raktai ieškovei
perduoti kitu, nei nustatė apeliacinės instancijos teismas, tikslu, t. y. tam,
kad ieškovė parengtų apdailos projektą ir atliktų apdailos darbus. Atsakovas,
perduodamas raktus, nesiekė perduoti patalpas ieškovei nuosavybėn; šios
aplinkybės neįrodinėjo ir ieškovė. Nuosavybės teisių į nekilnojamuosius daiktus
atsiradimą reglamentuoja specialiosios normos (CK 6.393 straipsnio 4 dalis,
6.398 straipsnis); apeliacinės instancijos teismas šių normų netaikė ir dėl jų
nepasisakė.
2. Apeliacinės
instancijos teismas pažeidė CPK 176, 185 straipsnius dėl įrodinėjimo ir įrodymų
vertinimo, taip pat nukrypo nuo teismų praktikos šiuo klausimu (Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo
29 d. nutartis civilinėje byloje V. D. prieš T. E., bylos Nr.
3K-3-516/2004). Pažeisdamas nurodytas procesinės teisės normas apeliacinės
instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovas vienašališkai
nutraukė preliminariąją sutartį; šiai išvadai pagrįsti kolegija rėmėsi atsakovo
2005 m. rugpjūčio 22 d. raštu ieškovei. Kolegija neištyrė nurodyto rašto ir
neįvertino, kad jame atsakovas aiškino ieškovei, kodėl negali įvykdyti
sutarties sąlygos pastatyti butą, kartu jame siūlė ieškovei įsigyti kitos
paskirties patalpas. Kadangi ieškovė atsisakė pirkti patalpas preliminariojoje
sutartyje nustatytomis sąlygomis, t. y. už pasiūlytą kainą, tai išvada, kad
šiuo raštu atsakovas vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį, negali būti
pripažinta teisinga. Bylos duomenys patvirtina atsakovo nuoseklią poziciją dėl
preliminariosios sutarties vykdymo; jis pranešė ieškovei apie pastatytą kitos,
bet ne gyvenamosios, paskirties patalpą; tris kartus kvietė ieškovę pas notarą
sudaryti pagrindinės sutarties, bet ši atsisakė, t. y. šiais veiksmais ji
nutraukė preliminariąją sutartį; žinodama, kad atsakovas negali įvykdyti
preliminariosios sutarties, ieškovė reikalavo jos įvykdymo, vėliau pateikė
alternatyvų reikalavimą – sumažinti patalpų kainą, šis reikalavimas tapo
vieninteliu. Tai įrodo, kad ieškovė nesutiko pasirašyti sutarties pagal
preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Dėl išdėstytų aplinkybių darytina
išvada, kad teismas neteisingai įvertino byloje esančius įrodymus, nepagrįstai
sprendė, jog atsakovas, bet ne ieškovė, nutraukė preliminariąją sutartį.
Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovas, pastatęs
kitos paskirties patalpas, netinkamai įvykdė sutarties 4.1 punktą, todėl
neatsirado pagrindas skaičiuoti 10 dienų termino pagrindinei sutarčiai
sudaryti. Teismas neatsižvelgė į tai, kad atsakovas negalėjo tinkamai įvykdyti
prievolės (CK 6.3 straipsnio 4 dalis); tuo tarpu preliminarioji sutartis negali
saistyti šalių neterminuotai (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Dėl to
įsipareigojimai, kuriuos atsakovas galėjo įvykdyti pagal preliminariąją
sutartį, buvo įvykdyti, šalys turėjo sudaryti pagrindinę sutartį iki 2005 m.
birželio 20 d.
3. Apeliacinės
instancijos teismas pažeidė CPK 2 straipsnyje įtvirtintą civilinio proceso
tikslą ginti asmenų, kurių materialinės subjektinės teisės ar įstatymų saugomi
interesai pažeisti ar ginčijami, interesus. Teismo sprendimas pripažinti
preliminariąją sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi sukelia prievolės šalims
civilines teises ir pareigas. Atsakovas įgijo teisę reikalauti iš ieškovės
sumokėti likusią patalpų kainos dalį, o šiai – ją sumokėti. Teisė reikalauti iš
ieškovės prievolės įvykdymo priklauso tik atsakovui, kuris šia teise gali
naudotis savo nuožiūra. Teismas, priteisęs atsakovo naudai nesumokėtą patalpų
kainos dalį, priėmė sprendimą dėl atsakovo teisių gynimo, nesant jo
reikalavimo; teismas pažeidė CPK 320 straipsnį, nes išėjo už bylos nagrinėjimo
apeliacine tvarka ribų; civilines teises gynė, viršydamas savo kompetenciją (CK
1.138 straipsnis).
Atsiliepime į
atsakovo kasacinį skundą ieškovė prašo jį atmesti, apeliacinės instancijos
teismo sprendimą palikti galioti ir nurodo, kad šio teismo išvada, jog šalių
sudaryta sutartis savo turiniu atitinka būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties
požymius, turi visus tokiai sutarčiai būtinus CK 6.401 straipsnyje nustatytus
reikalavimus, yra teisinga. CK 6.401 straipsnyje reglamentuota preliminarioji
nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios
sutarties rūšis; joje nustatytos šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės,
nei sudarytos pagal CK 6.165 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Nuostatos,
kurios turi būti reglamentuotos pagal CK 6.401 straipsnyje nustatytus
reikalavimus, yra įtrauktos į šalių sudarytą sutartį, todėl nepagrįstai
kasaciniame skunde teigiama, jog pagal CK 6.165 straipsnį tai yra tik
parengiamoji, organizacinė sutartis. Kasatoriaus argumentai dėl CK 1.93
straipsnio 4 dalies netinkamo taikymo pripažintini taip pat nepagrįstais.
Vykdydama sutartį, ieškovė sumokėjo atsakovui iš anksto dalį patalpų kainos (CK
6.309 straipsnio 2 dalis, 6.401 straipsnio 5 dalis), o atsakovas perdavė
ieškovei patalpų raktus tam, kad ji galėtų įrengti patalpas, atlikti apdailos
darbus, kuriuos ji faktiškai vykdė, o tai reiškia, jog elgėsi kaip patalpų
savininkė. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai atsakovo veiksmus ieškovės
atžvilgiu vertino kaip šio vengimą įforminti pirkimo–pardavimo sutartį notarine
forma. Ieškovė nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas nepažeidė procesinės
teisės normų dėl įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo, padarė pagrįstą išvadą, jog
atsakovui tinkamai neįvykdžius įsipareigojimų pagal sutartį, negalima teigti,
kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigė 2005 m. birželio 21 d.,
ir kad atsakovo atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra teisėtas. CK 6.401
straipsnyje nenustatyta, kad, nesudarius sutarties per būsimo buto
pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytą terminą, ji netenka galios; šalys turi
teisę susitarti dėl sutarties sąlygų, kurių nereglamentuoja imperatyviosios
teisės normos. Ieškovė taip pat laiko nepagrįstu kasacinio skundo argumentą dėl
nesumokėtos patalpų kainos atsakovui priteisimo; teismui pripažinus ginčo
sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi, ieškovė pagal sutartyje nustatytą perkamų
patalpų plotą ir jų įkainius, liko skolinga atsakovui 77 431 Lt; dalį kainos,
t. y. 9599 Lt, ji atsakovui sumokėjo iš anksto. Ieškovė nesutinka ir su kitais
kasacinio skundo argumentais.
Teisėjų
kolegija
k o n s t a t u o j a:
IV.
Teismų byloje nustatytos aplinkybės
Šalių 2004 m.
rugsėjo 24 d. sudaryta preliminariąja sutartimi atsakovas įsipareigojo ne
vėliau kaip iki 2004 m. gruodžio 31 d. pastatyti 22,49 kv. m butą su daline
apdaila ir 6,03 kv. m ploto rūsį, juos parengti pardavimui ir parduoti
ieškovei. Atsakovas pastatė ne gyvenamosios, bet kitos paskirties patalpą,
todėl pirkimo–pardavimo sutartis negali būti sudaryta. Dėl prievolės neįvykdymo
kilusiam ginčui spręsti ieškovė pasirinko atsakovo pasiūlytą būdą – pirkti
kitos paskirties patalpą. Šalys derėjosi dėl kainos, vyko pas notarą sudaryti
pirkimo–pardavimo sutarties, tačiau sutarties nesudarė, ieškovė kreipėsi į
teismą.
V.
Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Kasacinis
teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, remdamasis sprendime ir (ar)
nutartyje nustatytomis aplinkybėmis, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis
teisės taikymo aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis).
Dėl preliminariosios sutarties pripažinimo
pirkimo-pardavimo sutartimi
CK 6.165
straipsnyje nuostata, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl
kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis, reiškia, jog civilinių
santykių dalyviai dėl įvairių priežasčių gali nuspręsti nesudaryti iš karto
pagrindinės sutarties, o sutarti, kad ją sudarys ateityje (tokiomis
priežastimis gali būti, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo, subjektinės
teisės į daiktą neturėjimas, nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan.).
Pagal įstatyme įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, pagrindinis šios
sutarties bruožas – aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą –
pagrindinę sutartį; preliminariojoje sutartyje turi būti įvardytas būsimos
pagrindinės sutarties dalykas bei aptartos esminės pagrindinės sutarties
sąlygos. Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo
pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą
reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime,
priimtame civilinėje byloje V. Š. prieš A. N. ir kt.,
bylos Nr. 3K-P-382/2006, kategorijos: 42.4; 45.1; 45.6, pateikė išaiškinimus,
pagal kokius kitus kriterijus konkreti sutartis, kilus ginčui, turėtų būti
kvalifikuojama preliminariąja ar kita sutartimi. Plenarinė sesija pažymėjo, kad
iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmens veiksmai,
kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį; tuo tarpu pagrindinėje sutartyje
prievolės dalykas yra veiksmai, kurie patys turi vertybės reikšmę (pavyzdžiui,
atlygintinų profesionalių paslaugų teikimas), arba veiksmai, kuriais tam tikra
vertybė perduodama kitai šaliai (parduodama, mainoma ir pan.). Taigi
preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip turtinės
vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tokia sutartimi nė viena
šalis neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims.
Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tam tikros sutarties
sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės
sutarties ir reikalauti įvykdyti ją natūra. Plenarinė sesija taip pat pasisakė
dėl piniginių mokėjimų pagal preliminariąją sutartį reikšmės; nutarime ji
pažymėjo, kad preliminariąja sutartimi nesukuriama piniginė prievolė, t. y.
tokia prievolė, kurioje pinigai atlieka mokėjimo–atsiskaitymo funkciją;
susitarimas dėl pinigų perdavimo kitai šaliai bus už preliminariosios sutarties
ribų CK 6.165 straipsnio 1 dalyje pateikiama siaurąja jos sampratos reikšme,
tačiau nereikš prieštaravimo teisės normose nustatytiems imperatyvams,
įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį. Plenarinės sesijos nutarime aptarta,
kokią reikšmę gali turėti pinigų perdavimas pagal preliminariąją sutartį ir
kokias funkcijas (ne mokėjimo ir atsiskaitymo) gali atlikti.
Preliminariosios
sutarties specifinė rūšis yra CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama
preliminarioji būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis.
Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad atsakovas, 2004 m. rugsėjo 29 d. su
ieškove sudaryta tokia preliminariąja sutartimi įsipareigojęs ne vėliau kaip
iki 2004 m. gruodžio 31 d. pastatyti 22,49 kv. m butą su daline apdaila, jį
parengti pardavimui ir parduoti ieškovei, sukūrė nekilnojamąjį daiktą su
trūkumu, kurio teisine prasme negalima pašalinti. Atsakovo pastatyta patalpa
neatitiko poįstatyminio teisės akto reikalavimo dėl gyvenamosios patalpos
minimalaus ploto, todėl negalėjo būti teisiškai registruota gyvenamoji patalpa,
Nekilnojamojo turto registre ji įregistruota kaip gamybos paskirties patalpa –
kūrybinės dirbtuvės. Dėl šios priežasties negalima įvykdyti iš preliminariosios
sutarties kilusios prievolės – sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį.
Pirmosios instancijos teismas, vertindamas ieškovės pareikšto reikalavimo
pripažinti preliminariąją sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi pagrįstumą,
tinkamai aiškino CK 6.165 ir 6.401 straipsnių normas, sprendime teisingai
motyvavo, kad avanso sumokėjimas sudarant preliminariąją buto pirkimo–pardavimo
sutartį ir kitų ieškovės nurodytų veiksmų atlikimas nėra pagrindas pripažinti,
jog šalys 2004 m. rugsėjo 29 d. sudarė ne preliminariąją, o atsakovo vėliau
pastatytų kūrybinių dirbtuvių pirkimo–pardavimo sutartį. Tačiau tai nereiškia,
kad teisus yra kasatorius, teigdamas, jog turėtų būti paliktas galioti
pirmosios instancijos teismo sprendimas. Teisėjų kolegija sutinka su
apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, kad, teismui
pripažinus ieškovę nukentėjusia prievolinio santykio šalimi, jos ieškinys
atmestas nepagrįstai. Apeliacinės instancijos teismas sprendime konstatavo, kad
2004 m. rugsėjo 29 d. šalių sudaryta sutartis yra preliminarioji būsimo buto
pirkimo–pardavimo sutartis. Preliminarusis susitarimas grindžiamas šalių gerais
ketinimais ir įsipareigojimu juos vykdyti geruoju, preliminarioji sutartis
negali būti įgyvendinta priverstinai; per sutartyje nustatytą terminą
nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK
6.165 straipsnio 5 dalis). Teismo argumentai apie tai, kad nurodyta sutartis vis
dėlto laikytina pirkimo–pardavimo sutartimi, yra nenuoseklūs ir neteisingi CK
6.165 ir 6.401 straipsniuose nustatytų normų aiškinimo ir taikymo požiūriu.
Teismas, laikydamas, kad prievolinio santykio šalies teisė ar teisėtas
interesas yra pažeisti ir turi būti ginami civilinės teisės nustatytomis
priemonėmis, privalo tinkamai taikyti teisę ir atsisakyti taikyti ieškovo
nurodytą teisių gynimo būdą, jeigu tai nesiderina su to teisės instituto
prigimtimi, ypatumais ir kt. Apeliacinės instancijos teismas neteisingai taikė
preliminariosios sutarties teisės instituto teisės normas. Esminė nurodytų
materialinės teisės normų taikymo klaida yra ta, kad preliminariąją sutartį,
kurioje šalys sulygo ateityje sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį, teismas
pripažino teisės požiūriu visiškai kito dalyko (kūrybinių dirbtuvių)
pirkimo–pardavimo sutartimi. Teismas byloje nustatytų aplinkybių ir ieškovės
siekiamo materialiojo rezultato teisiškai nekvalifikavo pasitelkdamas kitą
teisių gynimo būdą (CK 1.138 straipsnis). Ginčo santykių teisinis
kvalifikavimas yra teisės klausimas; teisėjų kolegija, atsižvelgdama į
kasacinio skundo argumentus dėl netinkamo materialinės teisės normų taikymo
priimant apeliacinės instancijos teismo sprendimą, pasisako šiuo klausimu.
Dėl ginčo šalių teisinio
santykio padarinių
Preliminariąja
sutartimi sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio prasme. Prievolės
šalys privalo elgtis sąžiningai, protingai ir teisingai tiek prievolės
atsiradimo ir egzistavimo, tiek ir jos vykdymo ar pasibaigimo metu (CK 6.4
straipsnis). Teisingumas, protingumas, sąžiningumas yra teisės principai,
būdingi tiek visai civilinei teisei, tiek konkretiems jos institutams (CK 1.5,
6.38, 6.200 straipsniai); jie galioja be išlygų visais prievolinių santykių
raidos etapais, gali kisti nebent jų turinys. Prievolės vykdymas yra prievolės
šalių tikslų įgyvendinimas. Sąžiningumo prievoliniuose santykiuose reikalavimas
reiškia pareigą vykdant prievolę būti pakankamai apdairiam ir rūpestingam, kad
būtų pasiektas tikslas – prievolė tinkamai įvykdyta. Nurodytų universaliųjų
civilinės teisės principų turinys gali priklausyti ir nuo prievolės rūšies;
pavyzdžiui, prievolėms, atsirandančioms iš vartojimo sutarčių, keliami didesni
sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai (CK 6.188 straipsnis). Byloje nustatyta,
kad atsakovas pažeidė teisinę pareigą elgtis prievoliniuose santykiuose
sąžiningai. Vykdydamas savo profesinę veiklą ir prisiimdamas prievolę
pastatyti, iš dalies įrengti ir parduoti ieškovei gyvenamąją patalpą, jis
turėjo žinoti būsto statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus ir jų
paisyti. Atsakovas pastatė patalpą, kuri neatitiko teisės aktų reikalavimų dėl
gyvenamosios patalpos minimalaus ploto ir buvo teisiškai įregistruota kaip
gamybos paskirties patalpa; dėl to negalėjo būti sudaryta preliminariojoje
sutartyje nurodytos gyvenamosios patalpos pirkimo–pardavimo sutartis. Prievolės
dalyku negali būti tai, kas neįvykdoma (CK 6.3 straipsnio 4 dalis). Prievolės
pažeidimas (neįvykdymas, netinkamas vykdymas) yra pagrindas taikyti skolininkui
civilinę atsakomybę (CK 6.256 straipsnis). Kreditorius, atsižvelgiant į
prievolės rūšį ir įstatymo bei sutarties nustatytas sąlygas, turi tam tikrą
galimybę rinktis jo pažeistų teisių ar teisėto intereso gauti prievolės
įvykdymą natūra pažeidimo gynimo būdą (CK 1.138 straipsnis).
Bylą
nagrinėję teismai pripažino, kad dėl atsakovo kaltės buvo pažeistas teisėtų
lūkesčių principas, suvaržytos ieškovės teisės; abiejų instancijų teismai
konstatavo, kad ieškovės teisės turi būti ginamos, tik klydo, teisiškai
kvalifikuodami prievolės šalių santykius atsakovui neįvykdžius preliminariosios
sutarties. Pažymėtina, kad kasaciniame skunde atsakovas pripažįsta teismų
nustatytą aplinkybę, jog, neįvykdęs preliminariosios sutarties, jis pasiūlė
ieškovei įsigyti jo statomame daugiabučiame name kitos paskirties patalpą.
Byloje taip pat nustatyta, kad susidariusioje ieškovei nepalankioje situacijoje
ji pasirinko šį atsakovo pasiūlytą jos pažeistų teisių gynybos būdą, šalys
derėjosi dėl kainos, vyko pas notarą sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties.
Teisiškai vertinant šalių santykius, susidariusius dėl preliminariosios
sutarties neįvykdymo, svarbu yra tai, kad atsakovui tai – profesinės veiklos
vykdymas; atsakovas dėl savo patirties, ekonominės padėties yra akivaizdžiai
stipresnė prievolės šalis. Be to, CK 6.401 straipsnyje reglamentuojami būsimo
gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo santykiai pagal subjektinę sudėtį ir
tikslą, kurio siekiama, yra artimi iš vartojimo sutarčių atsiradusiems
santykiams; minėta, kad prievolėms, kylančioms iš tokių santykių, keliami
didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės
aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies naudai (CK 6.188 straipsnis, 6.193
straipsnio 4 dalis). Šį byloje reikšmingą teisinį aspektą pagrįstai pažymėjo
sprendime apeliacinės instancijos teismas. Dėl išdėstytų argumentų, remiantis
CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo
principais, pripažintinas iš esmės pagrįstu skundžiamas teismo sprendimas,
pagal kurį ieškovei kaip kompensacija už jos teisių suvaržymą ir teisėto
intereso gauti prievolės įvykdymą natūra pažeidimą atlygintinai atitenka
atsakovo pasiūlyta patalpa, o atsakovas už šią patalpą gauna jo paties
nustatytą pinigų sumą. Toks ieškovės pasirinktas jos teisių gynimo būdas
neprieštarauja CK 1.138 straipsniui ir nepažeidžia už prievolės neįvykdymą
atsakingo atsakovo teisių. Apeliacinės instancijos teismas neteisingai
kvalifikavo preliminariosios sutarties neįvykdymo padarinius, kasacinio skundo
argumentai šiuo požiūriu yra pagrįsti. Atsižvelgiant į kasacinio teismo
nutartyje išdėstytus argumentus, skundžiamas sprendimas turi būti pakeistas, jo
rezoliucinėje dalyje nurodant, kad ieškovei priteistinos patalpos, o atsakovui
– jų kaina pinigais; atitinkamai taisytinos su tuo susijusios kitos teismo
nuostatos.
Konstatavusi,
kad sprendimą dėl šalių prievolinio pobūdžio ginčo lemia civilinę atsakomybę
reglamentuojančių materialinės teisės normų taikymas, teisėjų kolegija
pripažįsta neaktualiais kasacinio skundo argumentus dėl neteisingo aiškinimo ir
taikymo materialinės teisės normų, reglamentuojančių sutarčių sudarymą, jų
pripažinimą galiojančiomis, vykdymą (CK 1.93 straipsnio 4 dalis, 6.305
straipsnio 1 dalis, 6.398 straipsnis). Dėl tos pačios priežasties, kad kasacinis
teismas kitaip, nei skundžiamame apeliacinės instancijos teismo sprendime,
kvalifikavo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius,
pripažintini atmestinais kasacinio skundo argumentai dėl įrodymų vertinimo
taisyklių, nustatytų CPK 176, 185 straipsniuose pažeidimo. Teismui pripažinus,
kad ieškovės teisė reikalauti, jog prievolės pažeidimas būtų kompensuotas jai
atlygintinai perduodant daiktą natūra, neprieštarauja CK 1.138 straipsniui,
logiška ir teisinga priteisti atsakovui ieškovės dar nesumokėtą jos nuosavybėn
perduotinų patalpų kainos dalį, tai nėra išėjimas už nagrinėjamos bylos ribų,
kasacinio skundo argumentas dėl CPK 320 straipsnio pažeidimo taip pat
atmestinas. Ieškovei sumokėjus atsakovui teismo sprendime nurodytą pinigų sumą,
šis privalo perduoti ieškovei priteistas patalpas (CK 6.398 straipsnis).
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi
CPK 359 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Vilniaus
apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 26
d. sprendimą pakeisti ir jį išdėstyti taip:
„Vilniaus
miesto 3–iojo apylinkės teismo 2006 m. gegužės 16 d. sprendimą panaikinti ir
priimti naują sprendimą.
R. J., a. k. (duomenys
neskelbtini), ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti R. J.,
a. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovo UAB „Ginta ir partneriai“, j.
a. k. (duomenys neskelbtini), buveinė Vilniuje, Užupio g. 23, jo vardu
VĮ Registrų centre įregistruotą 20,39 kv. m bendro ploto patalpą–kūrybines
dirbtuves, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Vilniuje, (duomenys
neskelbtini), ir sandėliuką, 5,47 kv. m ploto, unikalus Nr. (duomenys
neskelbtini), Vilniuje, (duomenys neskelbtini).
Nurodytas
patalpas perduoti R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), natūra po to, kai
R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), sumokės UAB „Ginta ir partneriai“,
j. a. k. (duomenys neskelbtini), šiuo teismo sprendimu priteistą pinigų
sumą.
Priteisti iš R.
J., a. k. (duomenys neskelbtini), atsakovo UAB „Ginta ir partneriai“, j.
a. k. (duomenys neskelbtini), naudai 77 431 (septyniasdešimt septynis
tūkstančius keturis šimtus trisdešimt vieną) Lt.
Priteisti iš
UAB „Ginta ir partneriai“, j. a. k. (duomenys neskelbtini), buveinė
Vilniuje, Užupio g. 23, R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), naudai jos
turėtas bylinėjimosi išlaidas: 400 (keturis šimtus) Lt žyminio mokesčio ir 1000
(vieną tūkstantį) Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
Priteisti iš
UAB „Ginta ir partneriai“ “, j. a. k. (duomenys neskelbtini), buveinė
Vilniuje, Užupio g. 23, į valstybės biudžetą 2322,93 (du tūkstančius tris
šimtus dvidešimt du litus devyniasdešimt tris centus) Lt žyminio mokesčio“.
Ši Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo
priėmimo dienos.
Teisėjai Juozas
Šerkšnas
Teodora
Staugaitienė
Janina
Stripeikienė