Civilinė byla Nr. e3K-3-425-421/2017

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-42695-2015-3

Procesinio sprendimo kategorija: 2.1.1.3.7; 3.1.11.1.

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2017 m. lapkričio 23 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Janinos Januškienės, Rimvydo Norkaus (kolegijos pirmininkas) ir Donato Šerno (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Kos invest“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. vasario 13 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Vilniaus apygardos prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atsakovėms Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos ir uždarajai akcinei bendrovei „Kos invest“, tretieji asmenys asociacija Antakalnio laisvalaikio ir poilsio klubas bei Vilniaus miesto savivaldybės administracija, dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo, restitucijos taikymo ir sprendimo panaikinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje kilo ginčas dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės sklypo naudojimo būdo nustatymą, kai žemės nuomos sutartyje nustatyta pagrindinė tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis – eksploatuoti sporto aikštyną, ir teisėtų lūkesčių principą, bei proceso teisės normų, reglamentuojančių ieškinio dalyką ir bylos esmės atskleidimą, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovas prašė nutraukti 1994 m. gruodžio 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. N01/95-8381 (toliau – ir Sutartis), pakeistą 2013 m. birželio 5 d. susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-182, 2014 m. gruodžio 18 d. susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-453 ir 2015 m. kovo 24 d. susitarimu Nr. 49SŽN-101-(14.49.57) (toliau – ir Susitarimai), įpareigoti atsakovę UAB „Kos invest“ per šešis mėnesius atlaisvinti išnuomotą valstybinės žemės sklypą, nusikeliant jame esantį statinį – sporto aikštyną (lauko teniso aikštelę, tinklinio aikštelę, krepšinio aikštę, futbolo lauką, tvorą, regadolo dangą, regapozo dangą, kiemo aikštelę), o, jeigu tai neįmanoma, šį statinį nugriauti, perduoti nuosavybės teise žemės sklypo savininkui (žemės sklypo savininko ir statinių savininko susitarimu) arba trečiajam asmeniui (žemės sklypo savininko sutikimu).
3. Ieškovas nurodė, kad Vilniaus miesto valdyba Vilniaus futbolo klubui „Žalgiris“ (dabartinis pavadinimas – asociacija Antakalnio laisvalaikio ir poilsio klubas) be aukciono išnuomojo valstybinės žemės sklypą, kurio pagrindinė tikslinė paskirtis – eksploatuoti stadioną. Minėta Sutartis buvo keičiama tris kartus, o Susitarimais, keičiančiais Sutartį, buvo pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas.
4. Ieškovas tvirtino, kad ginčo žemės sklypas buvo išnuomotas sporto aikštynui (stadionui) eksploatuoti, nenustatant galimybės keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį. Naudoti minėto žemės sklypo ne minėtam sporto aikštynui eksploatuoti, o kitai veiklai, negalima, nes tai neatitinka šio sporto aikštyno tiesioginės paskirties.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

5. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. birželio 14 d. sprendimu ieškinį atmetė.
6. Teismas nustatė, kad Vilniaus miesto valdyba 1994 m. gruodžio 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartimi Nr. N01/95-8381 be aukciono Vilniaus futbolo klubui „Žalgiris“, kurio dabartinis pavadinimas – asociacija Antakalnio laisvalaikio ir sporto klubas, iki 2093 m. išnuomojo 2,2584 ha valstybinės žemės sklypą, unikalus Nr. 0101-0034-0044, kadastro Nr. 0101/0034:44, Vilniuje, Žolyno g. 29. Pagrindinė tikslinė šio žemės sklypo naudojimo paskirtis – eksploatuoti stadioną; galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį sutartyje nebuvo nurodyta.
7. Nekilnojamojo turto registre minėtame žemės sklype 1995 m. rugpjūčio 4 d. buvo įregistruotas pastatytas sporto aikštynas, unikalus Nr. 1398-8000-2015, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – kiti inžineriniai statiniai, statybos pabaigos metai – 1988 m., taip pat Vilniaus futbolo klubo „Žalgiris“ nuosavybės teisė į jį.
8. Lietuvos valstybė, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba), ir Vilniaus futbolo klubas „Žalgiris“ 2013 m. birželio 5 d. sudarė susitarimą Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-182 „Dėl 1994-12-02 valstybinės žemės nuomos  ne žemės ūkio veiklai sutarties Nr. N01/95-8381 dalinio pakeitimo“, kuriame susitarė Sutartyje nurodyti galimybę Lietuvos Respublikos įstatymų bei jų lydimųjų aktų nustatyta tvarka keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar pobūdį), nurodant paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, nustatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą.
9. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2014 m. liepos 9 d. sprendimu Nr. 1-1927 „Dėl žemės sklypo Žolyno g. 27 detaliojo plano patvirtinimo“ buvo patvirtintas žemės sklypo detalusis planas, kurio sprendiniais nustatytas žemės sklypo padalijimas į du žemės sklypus: 1,8744 ha ploto žemės sklypą Nr. 1, jo 1,2450 ha ploto dalyje nustatant gyvenamųjų teritorijų G (daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų G2) žemės naudojimo būdą (pobūdį) ir daugiabučių gyvenamųjų namų statybą, o 0,6324 ha dalyje nustatant komercinės paskirties objektų teritorijų K (prekybos paslaugų ir pramogų objektų teritorijų K1) žemės naudojimo būdą (pobūdį) ir modernios futbolo treniruočių aikštės su privaloma infrastruktūra įrengimą; 0,3802 ha žemės sklypą Nr. 2, nustatant atskirųjų želdynų teritorijų E (rekreacinės paskirties želdynų E1) naudojimo būdą (pobūdį).
10. Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 14 d. sprendimu Nr. 49SK-(14.49.109.)-2122 „Dėl žemės sklypo Vilniaus m. sav. Vilniaus m. Žolyno g. 27 kadastro Nr. 0101/0034:44 pertvarkymo padalijimo būdu, servitutų nustatymo ir nustatytų kadastro duomenų patvirtinimo“ 2,2584 ha žemės sklypas padalijimo būdu buvo pertvarkytas į du žemės sklypus – 1,8774 ha ploto žemės sklypą ir 0,3802 ha ploto žemės sklypą.
11. 2014 m. gruodžio 18 d. Lietuvos valstybės, atstovaujamos Nacionalinės žemės tarnybos, ir asociacijos Antakalnio laisvalaikio ir poilsio klubo susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-453 buvo pakeista ir 2,2584 ha ploto valstybinės žemės sklypo Sutartis, nurodant, kad išnuomojamas 1,8774 ha žemės sklypas, taip pat nustatant galimybę keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nurodant paskirtį, būdą, įtvirtintus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ir specialųjį planą.
12. Asociacija Antakalnio laisvalaikio ir poilsio klubas ir atsakovė UAB „Kos invest“ 2015 m. kovo 10 d. sudarė sporto aikštyno pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavė sporto aikštyną. Lietuvos valstybė, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos, ir UAB „Kos invest“ 2015 m. kovo 24 d. susitarimu Nr. 49SŽN-101-(14.49.57) susitarė pakeisti valstybinės žemės sklypo nuomininkę iš asociacijos Antakalnio laisvalaikio ir poilsio klubo į UAB „Kos invest“. Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2015 m. vasario 11 d. įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2.)-142 „Dėl valstybinės žemės sklypo, esančio Vilniaus m. sav. Vilniaus m., kadastrinis Nr. 0101/0034:77, perdavimo neatlygintinai naudotis Vilniaus miesto savivaldybei“ nuspręsta neatlygintinai perduoti naudotis Vilniaus miesto savivaldybei 0,3802 ha žemės sklypą.
13. Teismas nustatė, kad sporto aikštyno statybos teisėtumą patvirtina Nekilnojamojo turto registro duomenys. Byloje taip pat nėra įrodymų, paneigiančių sporto aikštyno naudojimą pagal paskirtį. Kad būtų galima naudoti šį statinį, reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę, o tokio poreikio išnykimą patvirtinančių įrodymų nėra. Sutartis su atsakove UAB „Kos invest“ sudaryta pastarajai esant žemės sklype esančio statinio savininke. Taigi buvo visi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyti pagrindai sudaryti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį ne aukciono tvarka; minėti pagrindai nėra išnykę.
14. Šiuo metu žemės sklype yra tie patys statiniai, kurie buvo sudarant Sutartį 1994 metais, jie yra naudojami, jų plotas, matmenys ir kiti parametrai nėra pakitę. Tuo tarpu atsakovei nuomojamo statiniams naudoti valstybinio žemės sklypo plotas sumažėjo nuo 2,2584,42 ha iki 1,8774 ha. Įrodymų, patvirtinančių, kad visas minėtas sklypas ar jo dalis būtų nereikalingi jame esančiam sporto aikštynui naudoti, byloje nepateikta. Taigi ieškovas neįrodė CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyto pagrindo nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.
15. Teismas pabrėžė, kad ieškovas nei atitinkamų administracinių aktų, nei jų pagrindu atliktų Sutarties pakeitimų teisėtumo neginčijo. Ieškovas pasirinko netinkamą viešojo intereso gynimo būdą, nes su atsakove UAB „Kos invest“ sudarytos Sutarties nutraukimas neturės įtakos administraciniais aktais sudarytų sąlygų ne aukciono tvarka išnuomotą valstybinę žemę naudoti ne valstybinėje žemėje esantiems statiniams, o kitais minėtuose administraciniuose aktuose numatytais tikslais.
16. Vilniaus miesto apylinkės teismas nurodė, kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovė prarado teisę nuomoti valstybinį žemės sklypą. Ieškovas apskritai neįrodinėjo atsakovės veiksmų neteisėtumo, pažeidžiant Sutartį ar ieškinyje nurodytus teisės aktus, o Sutarties pakeitimai buvo atlikti pagal atitinkamų valstybės ir savivaldybės institucijų priimtus administracinius aktus.
17. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2017  m. vasario 13 d. sprendimu Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. birželio 14 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – nutraukti 1994  m. gruodžio 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. N01/95-8381, pakeistą 2013 m. birželio 5 d. susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-182, 2014 m. gruodžio 18 d. susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-453 bei 2015 m. kovo 24 d. susitarimu Nr. 49SŽN-101-(14.49.57.), sudarytą su UAB „Kos invest“; ieškinio dalį dėl teisės naudotis žemės sklypu praradimo pasekmių taikymo grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
18. Teismas pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas neanalizavo atvejų, kada žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta (CK 6.564 straipsnis), ir neatsižvelgė į ieškovo nurodomus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo reikalavimus (9 straipsnio 14 dalis). Kadangi Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2014 m. liepos 9 d. sprendimu ir Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 14  d. sprendimu išnuomotas žemės sklypas buvo padalytas į du žemės sklypus, buvo pakeista pagrindinė išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas, todėl atsirado įstatyme nustatytas pagrindas nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą nuomotojo reikalavimu.
19. Teismas pabrėžė, kad šalys 2013 m. birželio 5 d. bei 2014 m. gruodžio 18 d. susitarimais pakeitė valstybinės žemės nuomos sutarties 8.1 punktą, nustatydamos galimybę keisti išnuomoto žemės sklypo tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
20. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007 m. vasario 14 d. sprendimu Nr. 1-1519  patvirtintą Vilniaus miesto bendrąjį planą atsakovei išnuomotas valstybinės žemės sklypas patenka į Vilniaus miesto bendrojo plano vidutinio užstatymo intensyvumo gyvenamųjų teritorijų funkcinę zoną, kurioje galima žemę naudoti pagal kitos paskirties žemės komercinės paskirties objektų teritorijų žemės naudojimo būdą. Taigi Vilniaus miesto bendrasis planas išnuomotame sklype leidžia naudoti žemę tam, kam išnuomotas žemės sklypas ir turėjo būti naudojamas pagal 1994 m. gruodžio 2 d. nuomos sutartį.
21. Pirmosios instancijos teisme nebuvo nagrinėjama, ar atsakovei įmanoma nukelti išnuomotame žemės sklype esantį aikštyną, taip pat šiam klausimui tinkamai išspręsti nė viena iš bylos šalių nepateikė jokių duomenų. Sutarties 4 punkte buvo nustatyta, kad, pasibaigus nuomos terminui ar nutraukus nuomos sutartį, pastatai, kiti statiniai, inžineriniai įrenginiai bei komunikacijos yra nuomotojo išperkami (ar likviduojami) nuomotojo ar nuomininko atskiru susitarimu. Šis nuomos sutarties punktas nebuvo keičiamas trimis vėlesniais susitarimais. Pirmosios instancijos teismas nesiaiškino sutartyje nurodyto šalių susitarimo dėl statinių išpirkimo ar likvidavimo galimybės.
22. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas neišsiaiškino ir nenustatė esminių aplinkybių, kurios galėtų būti pagrindas parinkti tinkamiausią būdą sprendžiant klausimą dėl teisės naudotis žemės sklypu praradimo pasekmių taikymo, nesuteikė galimybės šalims susitarti dėl aikštyno išpirkimo ar likvidavimo galimybės, nesprendė šalių kaltės dėl nuomos sutarties nutraukimo klausimo, nesiaiškino, kokiam trečiajam asmeniui aikštyno perleidimas nagrinėjamoje byloje būtų galimas. Kadangi šių aplinkybių negalima nustatyti apeliacinės instancijos teisme dėl to, kad reikia laikytis naujų CK bei Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) normų, surinkti naujus įrodymus, todėl, panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimą ir patenkinus ieškinio dalį dėl ginčijamos nuomos sutarties nutraukimo, teisės į žemės sklypą praradimo padarinių taikymo klausimas perduotas nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

23. Kasaciniu skundu atsakovė UAB „Kos invest“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. vasario 13 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – Vilniaus apygardos prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Vilniaus apygardos teismas nepagrįstai nurodė, kad atsakovė ar Nacionalinė žemės tarnyba neturėjo teisės nustatyti valstybinės žemės sklypo naudojimo būdo, kuris nebuvo įtvirtintas Sutartyje. Teismas neatsižvelgė į tai, kad nuo Sutarties sudarymo momento iki ieškinio pateikimo teismui dienos pasikeitė teisinis reguliavimas, o ir pati žemės sklypo paskirtis nebuvo keista, tik buvo nustatytas žemės sklypo naudojimo būdas. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai nustatė ir taikė Sutarties pakeitimų (Susitarimų) metu galiojusias teisės normas, netinkamai ištyrė byloje pateiktus įrodymus (detalųjį planą), todėl konstatavo juridinius faktus, kurie neegzistuoja (t. y. sklypo paskirtis nebuvo pakeista). Iki 2013 m. birželio 5 d. susitarimo Nekilnojamojo turto registre buvo nustatyta žemės sklypo naudojimo paskirtis – kita, ši paskirtis liko ir patvirtinus detalųjį planą ir sudarius atitinkamus susitarimus,  o naudojimo būdas (kuris nebuvo nustatytas 1994 m., sudarant nuomos sutartį – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos ir komercinės paskirties teritorijos. Teismai nenustatė, kad detalusis planas būtų buvęs ginčijamas ar patvirtintas neteisėtai, ieškovas su šiuo detaliuoju planu sutiko, dėl jo pretenzijų nereiškė, todėl nagrinėjamoje byloje visiškai nesivadovauti detaliuoju planu nebuvo jokio pagrindo. Nesuprantama teismo išvada, kad detaliuoju planu buvo pakeista pagrindinė išnuomoto valstybinės žemės sklypo paskirtis.
2. Teismas nepagrįstai susiaurino žemės sklypo valdytojo ir naudotojo teisę nustatyti atitinkamą žemės naudojimo būdą, kuris įtvirtintas bendrajame teritorijų planavimo dokumente. Minimoje teritorijoje Vilniaus miesto bendrajame plane nustatyta vidutinio užstatymo intensyvumo gyvenamosios teritorijos. Žemės sklypo teritorijoje vyrauja mišri jos naudojimo paskirtis, dominuoja gyvenamoji veikla (daugiaaukštė, daugiabutė gyvenamoji statyba) kartu su reikalinga socialine, paslaugų ir kita infrastruktūra. Kadangi iki detaliojo plano patvirtinimo ir po to nesikeitė pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, sklype galimi šie žemės sklypo naudojimo būdai: gyvenamosios teritorijos, visuomeninės paskirties teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos, inžinerinės infrastruktūros teritorijos, rekreacinės ir bendrojo naudojimo teritorijos. Vilniaus apygardos teismas netinkamai vadovavosi Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007 m. vasario 14 d. sprendimu Nr. 1-1519 patvirtinto Vilniaus miesto bendrojo plano iki 2015 m. sprendiniais, todėl padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovė UAB „Kos invest“ turi teisę naudoti žemės sklypą tik pagal tą būdą, kuris buvo nustatytas dar 1994 m., neatsižvelgiant į pasikeitusius bendrojo plano sprendinius.
3. Atsakovė turėjo ne tik teisę, bet ir pareigą vadovautis Vilniaus miesto bendrojo plano iki 2015 m. sprendiniais visa apimtimi, t. y. ir ta dalimi, kuria sklype yra leista statyti ir naudoti daugiabučius gyvenamuosius pastatus, bendrabučius, komercinės paskirties pastatus ir kt. objektus, kurių statyba nustatyta detaliuoju planu. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai įvertino pateiktus įrodymus ir dėl to priėmė sprendimą, nepagrįstai suvaržantį valstybinės žemės nuomininko teisę naudoti išsinuomotą sklypą bet kuriuo jo naudojimo būdu, kuris nustatytas galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose.
4. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad valstybinės žemės sklypo naudojimo būdo nustatymas yra laikomas pagrindu panaikinti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį. Padarydamas tokią išvadą, teismas neatsižvelgė į byloje nustatytas aplinkybes, patvirtinančias, kad žemės sklypas yra užstatytas ir naudojamas statiniams eksploatuoti; šių statinių paskirtis ir būdas nėra pasikeitę nuo jų pastatymo 1988 m.
5. Teismas nustatė, kad atsakovė naudojasi žemės sklypu ne pagal paskirtį nepagrįstai, nevertindamas atitinkamų įrodymų. Vilniaus apygardos teismas netinkamai tyrė šioje byloje pateiktus įrodymus, pagrindžiančius nustatytą teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą, taip pat neatsižvelgė į tai, kad atsakovė UAB „Kos invest“ nepertraukiamai nuo 1988 m. žemės sklype valdo jai nuosavybės teise priklausančius statinius ir tam, kad juos  naudotų, egzistuoja poreikis išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono tvarka. Ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad sklypas ar statiniai naudojami ne pagal paskirtį. 
6. Pakeisdamas pirmosios instancijos teismo sprendimą, apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į pirmosios instancijos teismo nustatytas aplinkybes ir dėl jų nepasisakė.  Teismas neužsiminė, kad sklypas buvo išnuomotas ir naudojamas valdant jame esančius statinius, kurių valdymas nuosavybės teise nėra pasibaigęs; panaikino 2015 m. kovo 24 d. Susitarimą, nepripažindamas jo neteisėtumo fakto. Nekilnojamojo turto registro išrašai, detalusis planas ir kt. oficialūs įrodymai Vilniaus apygardos teismo nebuvo nagrinėjami, todėl buvo pažeistas CPK 185 straipsnis.
7. Teismas neanalizavo ginčo Sutarties ir Susitarimų metu galiojusių teisės normų, reguliavusių žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymą. 1994 m. nebuvo tokios teisinės kategorijos kaip žemės naudojimo būdas ir pobūdis, todėl pasikeitus žemės valdymą ir naudojimą reguliuojančių teisės aktų nuostatoms, atsirado teisė nustatyti iki tol nereglamentuotas teisines kategorijas. Sklypo naudojimo būdo nustatymą, inter alia (be kita ko), lėmė objektyvūs veiksniai – nuo 1994 m. gruodžio 12 d. pasikeitęs valstybinės žemės valdymo ir naudojimo teisinius santykius nustatęs reglamentavimas, t. y. Žemės įstatymo, Lietuvos Respublikos teritorijų įstatymo ir juos įgyvendinančių teisės aktų nuostatos. Tai, kad žemės sklype nebuvo nustatyta konkreti žemės naudojimo paskirtis, įvyko dėl to, kad Sutarties sudarymo metu galioję Žemės įstatymas ir Teritorijų planavimo įstatymas nenustatė tokios teisinės kategorijos kaip žemės naudojimo būdas ir pobūdis. Vilniaus apygardos teismas, nustatęs, kad, nesant teisės aktuose įtvirtinto pagrindo, kada gali būti nustatytas atitinkamas valstybinės žemės naudojimo būdas, nenurodė, kokiais pagrindais ir tvarka jis gali būti nustatomas. Teismas neatsižvelgė į egzistavusį objektyvų poreikį nustatyti žemės sklypo naudojimo būdą ir nepagrįstai atsisakė vadovautis nuomos sutarties ir susitarimų sudarymo metu galiojusiomis Žemės įstatymo 2 straipsnio ir 24 straipsnio 2 dalies, Teritorijų planavimo įstatymo 2 straipsnio ir įstatymų įgyvendinamųjų aktų nuostatomis, įtvirtinusiomis teisę nustatyti žemės naudojimo būdą. 
8. Panaikinant Susitarimus buvo pažeistos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 30.8 punkto nuostatos. Nuo 2000 m. Teritorijų planavimo įstatyme įtvirtinus žemės naudojimo būdo teisinę kategoriją, yra laikoma, kad žemės naudojimo būdas galėjo ir turėjo būti nustatytas. Patvirtintas detalusis planas nekeitė žemės sklypo tikslinės naudojimo paskirties, tačiau, be kitų reglamentų, įtvirtino žemės sklypo naudojimo būdo nustatymą; detalusis planas nėra ir nebuvo ginčo objektas ir yra galiojantis, detaliojo plano sprendiniai nebuvo kvestionuojami ir pripažinti atitinkančiais aukštesnės galios teritorijų planavimo dokumentus.
9. Pagal Žemės įstatymo 32 straipsnio 3 dalies 12 punktą, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 2 punktą, Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimo Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“ 841.1.1.1 punkto ir kt. teisės aktų bei detaliojo plano nuostatas, atsakovė UAB „Kos invest“ ir Nacionalinė žemės tarnyba privalėjo sudaryti 2014 m. gruodžio 18 d. susitarimą. Taigi valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimas yra būtinas, jeigu yra keičiamas teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimas, t. y. patvirtinamas teritorijų planavimo dokumentas. Be to, panaikinant Susitarimus buvo nukrypta nuo suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo teismo praktikos tokio pobūdžio bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-346/2010).
10. Teismas neįvertino, kad ieškovas netinkamai nurodė ieškinio dalyką, reikalaudamas nutraukti tik valstybinės žemės nuomos sutartį, tačiau nereikalaudamas panaikinti jos sudarymą lėmusių administracinių aktų. Ieškovas iš esmės ginčijo ne pačią Sutartį, bet santykius, kurie klostėsi tarp atsakovų vėliau, t. y. sudarant ginčo 2013 m. birželio 5 d. susitarimą, kuriuo buvo iš dalies pakeista 1994 m. sudaryta Sutartis. Apeliacinės instancijos teismas nenurodė Sutarties negaliojimo pagrindų (prieštaravimo imperatyvioms teisės normoms), todėl nėra aišku, kodėl teismas nusprendė nutraukti Sutartį, o ne Susitarimus. Kadangi ieškovas nereiškė reikalavimų panaikinti administracinius aktus, kurių pagrindu buvo sudarytos ginčijamos sutartys, laikytina, kad ieškovo reikalavimai nėra pakankami šiems sandoriams nuginčyti.
11. Vilniaus apygardos teismas nenustatė vienos iš pagrindinių aplinkybių – kad atsakovė ir Nacionalinė žemės tarnyba, sudarydamos Sutartį ir vėlesnius Susitarimus, būtų pažeidusios galiojančias teisės normas. Taigi teismas neatskleidė šios bylos esmės, t. y. neatsakė, ar nagrinėjamoje byloje nustatytas Sutarties nutraukimo pagrindas gali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu. Vienas esminių klausimų, kuris buvo keltas šalių, – ar ieškovo nurodytas Sutarties nutraukimo pagrindas laikytinas esminiu pagal CK 6.217, 6.564 straipsnius ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalį. Vilniaus apygardos teismas, skundžiamame sprendime apsiribojo tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalimi, bet neatsižvelgė į CK 6.217 straipsnį.
12. Nė vienas iš teismų nenurodė, kad atsakovė UAB „Kos invest“ vykdė Sutartį ir Susitarimus sudarė veikdama išimtinai su valstybinės žemės patikėtinio sutikimu. Vilniaus apygardos teismas nukrypo nuo Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo, taip pat ir Europos Sąjungos Žmogaus Teisių Teismo išaiškinimų dėl teisinio tikrumo ir teisėtų lūkesčių principų taikymo šioje byloje. Valstybė nagrinėjamu atveju veikė aktyviai (tvirtino teritorijų planavimo dokumento sprendinius, atliko Sutarties pakeitimus, netgi pirmosios instancijos teisme), taip prisidėdama prie atsakovės UAB „Kos invest“ teisėtų lūkesčių suformavimo.
24. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą ieškovas prašo atsakovės kasacinį skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. vasario 13 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
1. Byloje nustatyta, kad ginčo valstybinės žemės nuomos sutartyje buvo nurodyta pagrindinė tikslinė išnuomojamos valstybinės žemės naudojimo paskirtis – eksploatuoti ginčo žemės sklype esantį sporto aikštyną, valdomą privačios nuosavybės teise, taigi su pagrindine tiksline žemės naudojimo paskirtimi (eksploatuoti sporto aikštyną) nėra suderinamas kitos paskirties žemės daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdas.
2. Lietuvos Respublikos Vyriausybė yra nustačiusi tik vieną atvejį, kada valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime yra leidžiama nustatyti nuomininko ar nuomotojo teisę keisti išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Šis atvejis įtvirtintas Taisyklių 30.8 punkte, ir tai yra pagal savivaldybės bendrąjį planą ir (ar) jos dalies bendrąjį planą išnuomotame žemės sklype numatytos plėtoti veiklos neatitiktis statinio ar įrenginio, kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas ir išnuomotas, tiesioginei paskirčiai, įrašytai Nekilnojamojo turto kadastre.
3. Privačių sporto aikštynų žemės sklypų naudojimas tokiems sporto aikštynams eksploatuoti atitinka būtent kitos paskirties žemės komercinės paskirties objektų teritorijų žemės naudojimo būdą, todėl apeliacinės instancijos teismas padarė teisingą ir pagrįstą išvadą, kad Vilniaus miesto bendrasis planas ginčo žemės sklype leidžia naudoti žemę esamiems sporto aikštynams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, t.  y. tam, kam ginčo žemės sklypas ir turėjo būti naudojamas pagal ginčo sutartį.
4. Nagrinėjamu atveju nebuvo ir kitos būtinos sąlygos taikyti minėtą išimtį, t. y. formalios galimybės keisti žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą Sutartyje ar Susitarimuose. Nors 2013 m. birželio 5 d. ir buvo sudarytas susitarimas dėl ginčo sutarties pakeitimo, kuriame buvo įrašyta žemės naudojimo paskirties ir būdo pakeitimo galimybė, ji buvo apribota formuluote „LR įstatymų bei jų lydimųjų aktų nustatyta tvarka“. Ši formuluotė reiškia, kad minėtame ginčo sutarties pakeitime nustatyta žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimo galimybė nebuvo besąlyginė ir galiojo tik tai išnuomoto valstybinės žemės sklypo daliai, kurioje pagal bendrąjį planą nurodyta plėtoti veikla neatitiko sklype esančio sporto aikštyno tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre (Taisyklių 30.8.  punktas), t. y. ginčo objektu nesančiam atidalytam 0,3802 ha žemės sklypui.
5. Naujų teisinių sąvokų – žemės naudojimo būdo ir pobūdžio – įtvirtinimas bei apibrėžimas teisės aktuose laikytini pagrindinės žemės naudojimo paskirties teisinio reglamentavimo sukonkretinimo priemonėmis. Tuo metu, kai ginčo žemės sklypui buvo suplanuotas ir įregistruotas daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdas, atitinkamos teisės normos nustatė, kad pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas (būdai) Vyriausybės nustatyta tvarka nurodomi formuojant naujus žemės sklypus tose teritorijose, kuriose nebuvo suformuoti žemės sklypai (Žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalis, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1073 patvirtinto Pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo ir keitimo tvarkos bei sąlygų aprašo 1 ir 2 punktai). Ginčo nuomos sutarties šalių veiksmų visuma rodo, kad nagrinėjamu atveju buvo siekiama būtent pakeisti išnuomoto ginčo žemės sklypo naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, kadangi 2013 m. gegužės 28 d. nuomininkas pateikė prašymą nuomotojui ginčo nuomos sutartyje nustatyti būtent žemės naudojimo paskirties, būdo ir pobūdžio pakeitimo galimybę, todėl 2013 m. birželio 5 d. ginčo sutarties pakeitime buvo įrašyta galimybė pakeisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį teisės aktų nustatyta tvarka. Be to, 2013 m. birželio 6 d. nuomininkas pateikė prašymą nuomotojui dėl pritarimo rengti detalųjį planą.
6. Apie pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo pakeitimą šiuo atveju nebūtų pagrindo kalbėti tik tada, jeigu visam ginčo žemės sklypui būtų nustatytas komercinės paskirties objektų teritorijų žemės naudojimo būdas. Ginčo žemės sklypui nustačius daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijų naudojimo būdą, kad ir įtvirtintą bendrajame plane, valstybinės žemės nuomininkas naudoti ginčo žemės sklypą pagal šį žemės naudojimo būdą galėtų tik pasibaigus lengvatiniams žemės nuomos santykiams, pavyzdžiui, išsinuomojęs ginčo žemės sklypą aukciono būdu arba įgijęs jį savo nuosavybėn.
7. Atsakovė nepagrįstai sutapatina du savarankiškus bei vienas nuo kito nepriklausančius valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pagrindus: nutraukimą dėl išsinuomotos žemės naudojimo ne pagal sutartyje nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei nutraukimą dėl keičiamos pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo. Byloje nėra nagrinėjamas ginčas dėl pirmojo valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindo. Nagrinėjamo ginčo esmę sudaro tai, ar egzistuoja antrasis iš nurodytųjų valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindų. Būtent šiuo pagrindu ginčo sutartis buvo nutraukta apeliacinės instancijos teismo sprendimu.
8. Atsakovės nurodomos aplinkybės (teisėtas statinių turėjimas išsinuomotame žemės sklype, jų teisėto valdymo fakto neginčijimas, naudojimas pagal paskirtį ir pan.) nėra nagrinėjamo ginčo dalykas, todėl atsakovės UAB „Kos invest“ nurodytos aplinkybės vertinant skundžiamo apeliacinės instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą neturi esminės reikšmės.
9. Kasaciniame skunde nepagrįstai nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, suformuotos 2010 m. spalio 6 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-346/2010, kurioje aiškinamas Taisyklių 30.8. punktas. Atsakovė tik cituoja tam tikrus procedūros aspektus, susijusius su Taisyklių 30.8. punkto taikymu, dėl kurio byloje nėra jokio ginčo ir kuris neturi esminės reikšmės nagrinėjamam ginčui. Daugiau jokių argumentų, kaip pasireiškia tariamas nukrypimas nuo kasacinio teismo praktikos, nepateikiama. Tuo tarpu esminis šiai bylai minėtoje kasacinio teismo nutartyje pateikto Taisyklių 30.8 punkte įtvirtintos teisės normos aiškinimo aspektas kasaciniame skunde nutylimas. Taisyklių 30.8 punkte įtvirtinta valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo galimybė, nustatant joje teisę keisti žemės naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį yra siejama su visų minėtoje normoje nustatytų sąlygų buvimu, su veiklos, pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies bendrąjį planą ar specialųjį planą numatytos plėtoti išnuomotame žemės sklype, neatitiktimi statinio ar įrenginio, kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginei paskirčiai, įrašytai Nekilnojamojo turto kadastre.
10. Reikalavimas nutraukti valstybinės žemės nuomos teisinius santykius Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje ir CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkte įtvirtintais pagrindais, ir minėtų kasaciniame skunde nurodytų administracinių aktų ginčijimas siekiant juos pripažinti negaliojančiais (panaikinti) yra du skirtingi ir savarankiški pažeistų teisių gynimo būdai, todėl teisės aktams atskirai įtvirtinant jų abiejų taikymo galimybę, kiekvienas jų gali būti taikomas savarankiškai. Priešingas aiškinimas reikštų Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje įtvirtinto imperatyvaus reikalavimo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį pakeitus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą beprasmiškumą, nes niekada nebūtų galima pasinaudoti šiuo nutraukimo pagrindu, atsižvelgiant į tai, kad pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas visados keičiami administracinių aktų pagrindu (Žemės įstatymo 24 straipsnis), o tokių aktų pripažinimas negaliojančiais (panaikinimas) iš esmės naikina atitinkamą valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindą.
11. Kasaciniame skunde nepagrįstai teigiama, kad, nutraukus ginčo sutartį nenuginčijus ir nepanaikinus minėtų administracinių aktų, buvo nukrypta nuo kasacinio teismo suformuotos praktikos, kurioje nustatyta taisyklė, kad ginčijant administracinių aktų pagrindu sudarytus sandorius yra reikštinas reikalavimas ir dėl šių aktų panaikinimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-355/2011). Atsakovės UAB „Kos invest“ nurodoma taisyklė apskritai nebuvo formuluojama minėtoje kasacinio teismo nutartyje, kuria remiamasi kasaciniame skunde.
12. Atsižvelgiant į kasacinio teismo išaiškinimus 2008 m. gruodžio 1 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008 ir į tai, kad įstatymas imperatyviai įpareigoja nuomotoją nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį tais atvejais, kai yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas (išskyrus prieš tai aptartą išimtį, kurios šioje byloje taikyti nėra pagrindo), darytina išvada, kad atsakovė UAB „Kos invest“ nagrinėjamu atveju negalėjo turėti teisėto lūkesčio toliau tęsti lengvatinius valstybinės žemės nuomos santykius ginčo žemės sklype.
25. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prašo kasacinį skundą atmesti, o Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. vasario 13 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

25.1. Įvertinus Taisyklių 30.8 punktą bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimus, darytina išvada, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje įtvirtinti galimybę keisti išnuomojamo žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį galima tik vienu atveju, t. y. kai pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies (miesto, miestelio) bendrąjį ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatoma plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio tiesioginės paskirties. Keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą galima tik tada, kai tos teritorijos bendrasis planas neleidžia vykdyti tos veiklos, kuriai buvo išnuomotas žemės sklypas. Nagrinėjamu atveju nebuvo sąlygų įrašyti Sutartyje galimybę keisti nuomojamo valstybinio žemės sklypo naudojimo būdą.

25.2. Valstybinės žemės nuomos sutartyje galima įrašyti galimybę keisti pagrindinę žemės sklypo paskirtį ar būdą tik tada, kai bendrajame plane nėra nustatyta veikla, atitinkanti statinio tiesioginę paskirtį, įrašytą Nekilnojamojo turto kadastre. Nagrinėjamu atveju matyti, kad Vilniaus miesto bendrajame plane, be kitų, buvo nurodyta komercinės paskirties objektų teritorijos, dėl ko statiniai, kuriems ir buvo išnuomotas žemės sklypas, galėjo būti eksploatuojami pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį. Todėl darytina išvada, kad 2013 m. birželio 5 d. susitarimas buvo sudarytas, pažeidžiant imperatyviuosius teisės aktų reikalavimus. Tam, kad būtų pagrindas keisti valstybinės žemės nuomos sutartį, pagal savivaldybės bendrąjį planą ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatoma plėtoti veikla turi neatitikti statinio ar įrenginio tiesioginės paskirties. Nagrinėjamu atveju nebuvo sąlygos, leidžiančios sudaryti 2013 m. birželio 5 d. susitarimą.

25.3. Įstatymų leidėjas įtvirtino galimybę keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ar būdą tik išimtiniais atvejais – kai bendrajame plane nebenustatyta galimybė vykdyti veiklą, kuriai išnuomotas žemės sklypas. Priešingu atveju, jeigu būtų leidžiama visais atvejais keisti pagrindinę žemės sklypo naudojimo paskirtį ar naudojimo būdą, būtų susiduriama su sąžiningos konkurencijos pažeidimu ir tokia situacija būtų nesuderinama su Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje įtvirtintu reguliavimu, pagal kurį valstybinės žemės sklypai be aukciono išnuomojami tik esamiems statiniams eksploatuoti. Sutartis buvo sudaryta teisėtai, tačiau ją vykdant atsirado aplinkybių, leidžiančių nutraukti ją prieš terminą.

26. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. vasario 13 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

26.1. Nagrinėjamu atveju nėra reikšmingos aplinkybės, kad bendrasis planas nustato kelis galimus ginčo žemės sklypo naudojimo būdus, o svarbus yra klausimas, ar valstybinės žemės sklypo nuomininkas, išsinuomojęs valstybinę žemę lengvatine tvarka turimiems statiniams eksploatuoti, gali šį žemės sklypą naudoti kitais būdais pagal tą pačią valstybinės žemės nuomos sutartį. Atsakovės UAB „Kos invest“ motyvas, kad nagrinėjamu atveju Sutarties nutraukimas nebuvo galimas nenuginčijus ir nepanaikinus administracinių aktų, kuriais ginčo sklypo naudojimo paskirties ir (ar) būdo pakeitimas buvo įgyvendintas, nepagrįstas. Prokuroras, ginantis viešąjį interesą, nustatė viešojo intereso ir teisės aktų pažeidimą kitu aspektu, t. y. prokuroras laikosi pozicijos, jog ginčo teritorijos detaliojo plano sprendiniai iš esmės atitinka Vilniaus miesto bendrąjį planą ir šių aplinkybių bylos šalys neginčijo. Tačiau byla nagrinėjama dėl Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalies, įtvirtinančios nuomotojo pareigą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį tais atvejais, kai keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir nėra pagrindo taikyti pirmiau aptartą išimtį.

26.2. Sutiktina su ieškovo pozicija, kad statiniais užstatytų valstybinės žemės sklypų lengvatinė (be aukciono) nuoma minėtų statinių savininkams galima tik tada, kai tokie valstybinės žemės sklypai reikalingi esamiems statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, o nuoma ne šių statinių eksploatacijai pagal jų tiesioginę paskirtį galima nebent tik bendra tvarka, t. y. aukciono būdu.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl valstybinės žemės nuomos santykių reglamentavimo ypatumų

Kasacinio teismo praktikoje sprendžiant materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą, aiškinimo ir taikymo klausimus, yra pažymėta, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Jis riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina imperatyviosios įstatymų nuostatos (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 5 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-313/2016 30 punktą; 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640-611/2015; 2013 m. liepos 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013).

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą, valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui); žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

Kasacinis teismas savo praktikoje yra pasisakęs, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu žemės sklypas yra užstatytas jiems nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploataciją (Žemės įstatymo 9 straipsnis, CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Sistemiškai aiškindamas šias teisės normas kasacinis teismas yra konstatavęs, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype ir žemės sklypo naudojimas jiems eksploatuoti yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sąlyga (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640/2015 ir joje nurodytą ankstesnę kasacinio teismo praktiką).

Kasacinio teismo praktikoje taip pat yra pasisakyta ir dėl statiniams eksploatuoti būtino valstybinės žemės sklypo naudojimo pobūdžio: pažymėta, kad teisiniu reguliavimu (nurodytu šios nutarties 29 punkte) siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Tai reiškia, kad asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam konkrečiam tikslui – turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007; 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640/2015). Ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui naudoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę; savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014).

Šią bylą nagrinėję teismai nustatė, kad Vilniaus miesto valdyba 1994 m. gruodžio 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartimi Nr. N01/95-8381 be aukciono iki 2093 m. išnuomojo Vilniaus futbolo klubui „Žalgiris“ (dabartinis pavadinimas – asociacija Antakalnio laisvalaikio ir sporto klubas) 22 584 kv. m ploto valstybinės žemės sklypą; pagal sutarties 8.1 punktą pagrindinė tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis – eksploatuoti stadioną; galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį sutartyje nenurodyta; Nekilnojamojo turto registre 1995 m. rugpjūčio 4 d. buvo įregistruotas minėtame žemės sklype pastatytas sporto aikštynas, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – kiti inžineriniai statiniai, statybos pabaigos metai – 1988 m., taip pat Vilniaus futbolo klubo „Žalgiris“ nuosavybės teisė į jį. Dėl šių aplinkybių ginčo nėra.

Taigi byloje yra nustatyta, kad ginčo žemės sklypas, nuosavybės teise priklausantis valstybei, 1994 m. gruodžio 2 d. sudaryta valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartimi ne aukciono būdu buvo išnuomotas tuometiniam sporto aikštyno savininkui Vilniaus futbolo klubui „Žalgiris“, siekiant sudaryti jam sąlygas tinkamai eksploatuoti šį inžinerinį statinį. Todėl išnuomotas sklypas turi būti naudojamas būtent tokiai paskirčiai ir tokios sutarties vykdymas, pakeitimai bei nutraukimas turi būti atliekami tik griežtai laikantis imperatyviųjų valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuojančių teisės normų nuostatų.

Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindo

33. Žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu reglamentuoja CK 6.654 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Taigi CK 6.654 straipsnyje įtvirtintas pagrindų nutraukti nuomos sutartį sąrašas nėra baigtinis, tokius pagrindus gali įtvirtinti ir kiti įstatymai. Būtent CK 6.654 straipsnio 1 dalies 3 punkte įtvirtintu pagrindu, kaip teisiniu pagrindu pareikštojo ieškinio nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, kartu su Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje nurodytu pagrindu ieškovas ir grindė savo ieškinio reikalavimą.
34. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio, reglamentuojančio valstybinės žemės išnuomojimą,  14 dalį, valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ar pobūdis, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį.
35. Taigi specialioji norma, reglamentuojanti valstybinės žemės nuomos teisinius santykius, nustato imperatyvų pagrindą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, kurį sudaro ne tik žemės naudojimo ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį faktas, bet ir pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio keitimo faktas, išskyrus vienintelę išimtį: toks pagrindas nutraukti sutartį netaikomas, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį.
36. Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuomos teisiniai santykiai detalizuoti Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse. Taisyklių 30.8 punkto 2 dalyje įtvirtinta, kad kai pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies (miesto, miestelio) bendrąjį ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, tačiau sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje nenumatyta galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, valstybinės žemės nuomos sutartis pakeičiama šalių susitarimu (nuomininko ar nuomotojo prašymu), numatant nuomininko ar nuomotojo teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį.
37. Taigi, pagal šios nutarties 36 punkte nurodytą Taisyklių nuostatą, šalių susitarimu valstybinė žemės nuomos sutartis gali būti keičiama, nustatant nuomininko ar nuomotojo teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį (kai sudarytoje sutartyje tokia galimybė nenumatyta) tik tuo atveju, kai pagal savivaldybės teritorijos ar jos dalies bendrąjį ar specialųjį planą išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre. Kitų pagrindų tokiam žemės nuomos sutarties keitimui, numatant teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, Vyriausybės nustatyta tvarka (Taisyklėse) nėra nustatyta. Taigi, atsižvelgiant į valstybinės žemės nuomos teisinių santykių reglamentavimo ypatumus, žemės naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio keitimas kitais atvejais nėra galimas, o tokio keitimo  faktas sudaro imperatyvų pagrindą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (žr. šios nutarties 34, 35 punktus).
38. Šios nutarties 31 punkte minėta, kad Nekilnojamojo turto registre 1995 m. rugpjūčio 4 d. buvo įregistruotas ginčo žemės sklype pastatytas sporto aikštynas, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – kiti inžineriniai statiniai.
39. Bylą nagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007 m. vasario 14 d. sprendimu Nr. 1-1519  patvirtintą Vilniaus miesto bendrąjį planą atsakovei išnuomotas valstybinės žemės sklypas patenka į Vilniaus miesto bendrojo plano vidutinio užstatymo intensyvumo gyvenamųjų teritorijų funkcinę zoną, kurioje yra galimas žemės naudojimas pagal kitos paskirties žemės komercinės paskirties objektų teritorijų žemės naudojimo būdą; Vilniaus miesto bendrasis planas išnuomotame sklype leidžia naudoti žemę esamiems sporto aikštynams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, tai yra tam, kam išnuomotas žemės sklypas. Dėl šių aplinkybių ginčo nėra.
40. Šios nutarties 38 ir 39 punktuose nurodytos aplinkybės bei 34–37 punktuose išdėstytas teisinis reglamentavimas teikia pagrindą daryti išvadą, kad pagrindo keisti ginčijamą valstybinės žemės nuomos sutartį, numatant nuomininko ar nuomotojo teisę keisti išnuomoto žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, taip pat pakeisti žemės sklypo paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, nebuvo, ir tokio pakeitimo faktas sudaro savarankišką ir imperatyvų pagrindą nutraukti sutartį.
41. Atsakovė teigia, kad Vilniaus apygardos teismas netinkamai vadovavosi Vilniaus miesto bendrojo plano sprendiniais, todėl padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovė turi teisę naudoti žemės sklypą tik pagal tą būdą, kuris buvo nustatytas dar 1994 m., neatsižvelgiant į pasikeitusius bendrojo plano sprendinius. Kasacinis teismas pažymi, kad šis atsakovės teiginys neatitinka skundžiamo sprendimo argumentų esmės: teismas nustatė, kad Vilniaus miesto bendrasis planas išnuomotame sklype leidžia naudoti žemę esamiems sporto aikštynams eksploatuoti, t. y. tam, kam išnuomotas žemės sklypas ir turėjo būti naudojamas pagal 1994 m. gruodžio 2 d. nuomos sutartį, bet teismas nenurodė, kad šis planas leidžia naudoti sklypą tik pagal šią paskirtį ar būdą. Taigi, apeliacinės instancijos teismo sprendimu padarytos išvados esmė yra ta, kad būtent pagal valstybinės žemės nuomos sutartį ginčo sklypas buvo išnuomotas ir turėjo būti naudojamas esamiems sporto aikštynams eksploatuoti, todėl nebuvo pagrindo keisti jo paskirties ar naudojimo būdo.

Dėl ginčo sklypo naudojimo paskirties ir būdo

42. Ginčo žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo metu galiojusio Žemės įstatymo 5 straipsnio 3 dalyje buvo nustatyta, kad pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį Lietuvos Respublikos žemės fondą sudaro: 1) žemės ūkio paskirties žemė; 2) miškų ūkio paskirties žemė; 3) konservacinės paskirties žemė ir 4) kitos paskirties žemė, tačiau teisinis reglamentavimas nenumatė tokių sąvokų, kaip žemės sklypo naudojimo būdas ar pobūdis, taip pat nebuvo įtvirtinta ir pagrindinės žemės naudojimo paskirties sąvoka; Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punkte buvo įtvirtinta žemės naudotojų pareiga naudoti žemę pagal pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį.
43. Šios nutarties 31 punkte minėta, kad 1994 m. gruodžio 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties 8.1 punkte nurodyta pagrindinė tikslinė išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtis – eksploatuoti stadioną ir galimybė keisti šią išnuomoto žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį nenurodyta. Nustačius, kad ginčo nuomos sutarties galiojimo metu, t. y. 2007 m. vasario 14 d. sprendimu Nr. 1-1519 patvirtintas Vilniaus miesto bendrasis planas išnuomotame sklype leidžia naudoti žemę esamiems sporto aikštynams eksploatuoti pagal šią tiesioginę paskirtį, tai yra tam, kam buvo išnuomotas žemės sklypas, teisinio pagrindo keisti Vyriausybės numatytais atvejais ir tvarka pagal šią sutartį nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį neatsirado.
44. Atsakovės teigimu, nuo sutarties sudarymo momento iki ieškinio pateikimo teismui dienos pasikeitė teisinis reguliavimas, o ir pati žemės sklypo paskirtis nebuvo keista, tik buvo nustatytas žemės sklypo naudojimo būdas.
45. Po ginčijamos žemės nuomos sutarties sudarymo pakeitus Žemės įstatymo nuostatas, šio įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje buvo įtvirtinta pagrindinės žemės naudojimo paskirties sąvoka, pagal kurią pagrindinė žemės naudojimo paskirtis buvo apibrėžiama kaip teritorijos gamtinių ypatumų, tradicinės žmonių veiklos, socialinės ir ekonominės plėtros poreikio nulemta pagrindinio žemės naudojimo kryptis, numatyta teritorijų planavimo dokumente, nuo kurios priklauso šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygos (2010 m. birželio 18 d. įstatymo Nr. XI-912 redakcija). Pagal vėlesnę šios normos redakciją (2013 m. birželio 27 d. įstatymo Nr. XII-411 redakcija) pagrindinė žemės naudojimo paskirtis buvo apibrėžta kaip teritorijos gamtinių ypatumų, tradicinės žmonių veiklos, socialinės ir ekonominės plėtros poreikio nulemta pagrindinio žemės naudojimo kryptis, numatyta teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte, nuo kurios priklauso šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygos. Taigi pagal įtvirtintą pagrindinės žemės naudojimo paskirties sąvoką ji yra suprantama kaip pagrindinio žemės naudojimo kryptis, nurodyta teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte.
46. Byloje nėra nustatyta, kad, sudarant ginčijamą nuomos sutartį, joje nustatyta išnuomoto žemės sklypo pagrindinio naudojimo kryptis – eksploatuoti stadioną – neatitiko nurodytos teritorijų planavimo dokumente, o bylą nagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas, kaip minėta, nustatė, kad ir šiuo metu galiojantis teritorijų planavimo dokumentas – Vilniaus miesto bendrasis planas – išnuomotame žemės sklype leidžia naudoti žemę pagal minėtą paskirtį. Nustačius žemės naudojimo paskirtį ir būdą – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos – faktiškai buvo sudarytos teisinės prielaidos žemės sklypą naudoti pagal kitą jo paskirtį, negu ta, kuriai jis buvo išnuomotas. Tai, kad nagrinėjamu atveju buvo siekiama pakeisti būtent išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, patvirtina ir byloje nustatyta aplinkybė, kad nuomininko 2013 m. gegužės 28 d. prašymo pagrindu 2013 m. birželio 5 d. nuomos sutarties pakeitime buvo nustatyta būtent žemės naudojimo paskirties, būdo ir pobūdžio pakeitimo galimybė, o sutarties 2014 m. gruodžio 18 d. pakeitime nuomos sutarties 3 punktas, kuriuo buvo nurodyta sklypą naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį eksploatuojant stadioną, buvo išdėstytas taip: ,,išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas: kitos paskirties žemė, daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos“. Taigi sudaryta nuomos sutartimi pagrindinio žemės naudojimo kryptis vietoj stadiono eksploatavimo iš esmės buvo pakeista į daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos naudojimo kryptį. Todėl nepagrįstas atsakovės teiginys, kad žemės sklypo paskirtis nebuvo keista, tik buvo nustatytas žemės sklypo naudojimo būdas.
47. Atsakovės teigimu, teismas nepagrįstai susiaurino žemės sklypo valdytojo ir naudotojo teisę nustatyti atitinkamą žemės naudojimo būdą, kuris įtvirtintas bendrajame teritorijų planavimo dokumente; atsakovė turėjo ne tik teisę, bet ir pareigą vadovautis Vilniaus miesto bendrojo plano iki 2015 m. sprendiniais visa apimtimi, t. y. ir ta dalimi, kuria sklype yra leista statyti ir naudoti daugiabučius gyvenamuosius pastatus, bendrabučius, komercinės paskirties pastatus ir kitus objektus, kurių statyba nustatyta detaliuoju planu.
48. Kasacinis teismas pažymi, kad, pagal Žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalies nuostatą, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas (būdai) Vyriausybės nustatyta tvarka nustatomi formuojant naujus žemės sklypus. Taigi pareigos nustatyti ar keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą atsakovė neturėjo, o jos teisę tai daryti ribojo ginčijama nuomos sutartimi nustatyta pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis bei šioje nutartyje aptartas valstybinės žemės nuomos teisinių santykių reglamentavimas. Pažymėtina ir tai, kad naujų teisinių sąvokų – žemės naudojimo būdo ir pobūdžio – įtvirtinimas bei apibrėžimas teisės aktuose iš esmės yra tik pagrindinės žemės naudojimo paskirties teisinio reglamentavimo sukonkretinimo priemonės, kurios esminės reikšmės nagrinėjamam ginčui neturi.

Dėl nagrinėjamoje byloje pareikšto ieškinio dalyko ir pagrindo bei kitų kasacinio skundo argumentų

49. Šioje byloje pareikštu ieškiniu ieškovas prašė nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį CK 6.654 straipsnio 1 dalies 3 punkte ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje įtvirtintu pagrindu, nurodydamas, kad buvo pakeistas išnuomoto valstybinės žemės sklypo naudojimo būdas, kai tam nebuvo faktinio bei teisinio pagrindo, t. y. pagal teritorijos bendrąjį planą joje numatyta plėtoti veikla atitiko žemės sklype esančių statinių tiesioginę paskirtį, įrašytą nekilnojamojo turto registre. Taigi pareikštojo ieškinio dalyką sudarė reikalavimas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, o ieškinio pagrindą sudarė išnuomoto valstybinės žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimo faktas ir valstybinės žemės nuomą reglamentuojančioje imperatyvioje teisės normoje įtvirtintas reikalavimas tokią sutartį nutraukti, nustačius tokį faktą. Todėl atsakovės teiginys, kad teismas, netaikydamas CK 6.217 straipsnio, neatsakė į klausimą, ar nagrinėjamoje byloje nustatytas sutarties nutraukimo pagrindas gali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, ir taip neatskleidė bylos esmės, yra nepagrįstas.
50. Atsakovė taip pat teigia, kad ieškovui nepareiškus reikalavimų panaikinti priimtų administracinių aktų, lėmusių ginčijamų sutarčių sudarymą, ieškovo reikalavimai nepakankami sandoriams nuginčyti. Atsakovės teigimu, suformuotoje kasacinio teismo praktikoje nustatyta universali taisyklė, kad, ginčijant administracinių aktų pagrindu sudarytus sandorius, yra reikštinas ir reikalavimas dėl šių sandorių nuginčijimo. Anot atsakovės, apeliacinės instancijos teismas, panaikindamas nuomos sutartį ir susitarimus, nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos.   
51. Kasacinis teismas pažymi, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkte nustatytas reikalavimas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje įtvirtintu pagrindu ir kasaciniame skunde nurodytų administracinių aktų ginčijimas, siekiant juos panaikinti, yra du skirtingi ir savarankiški pažeistų teisių gynimo būdai ir kiekvienas jų gali būti taikomas savarankiškai. Nagrinėjamoje byloje, kaip minėta, reikalavimo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį pagrindas yra išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirties ir (ar) būdo pakeitimo faktas, todėl toks reikalavimas gali būti reiškiamas savarankiškai, nenuginčijus žemės sklypo paskirties ir (ar) naudojimo būdo keitimo procedūrų metu priimtų administracinių aktų.
52. Kasacinio teismo praktikoje ne sykį yra pažymėta, kad precedentais reikia remtis itin apdairiai, jų, kaip teisės šaltinių, negalima suabsoliutinti. Precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo sukurti analogiškose bylose, kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į faktines aplinkybes bylose, kuriose buvo sukurtas precedentas ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė, kaip byloms, kuriose buvo sukurtas precedentas. Vertinant, ar precedentas tinkamas, taip pat būtina atsižvelgti ir į kitas reikšmingas aplinkybes, tarp jų – precedento sukūrimo laiką; į tai, ar precedentas atspindi jau susiformavusią teismų praktiką, ar yra pavienis atvejis; į precedento argumentacijos įtikinamumą ir kita (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 25 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-234-248/2016 15 punktą ir  kasacinio teismo praktiką).
53. Atsakovės nurodyta kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-355/2011 ir 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010) nelaikytina tinkamu precedentu nagrinėjamoje byloje, nes šios bylos ir atsakovės minimų bylų faktinės aplinkybės yra skirtingos. Atsakovės minimose bylose buvo sprendžiami klausimai dėl žemės nuomos sutarties pažeidimo iš esmės, jeigu žemės sklypas naudojamas ne pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010) bei disponavimo valstybine žeme teisėtumo, ginčijant valstybinės žemės pardavimą. Todėl atsakovės teiginys, kad apeliacinės instancijos teismas, panaikindamas nuomos sutartį ir susitarimus, nukrypo nuo minėtose nutartyse suformuotos kasacinio teismo praktikos, neturi teisinio pagrindo.   
54. Atsakovės argumentai dėl ginčo žemės sklypo naudojimo pagal sudarytoje nuomos sutartyje nustatytą paskirtį bei jame esančių statinių nuosavybės teisės ir jų naudojimo yra nesusiję su byloje pareikšto ieškinio pagrindu, todėl reikšmės skundžiamo apeliacinės instancijos teismo sprendimui neturi.
55. Apeliacinės instancijos teismas, tenkindamas ieškinį ir nutraukdamas valstybinės žemės nuomos sutartį, nurodė, kad nutraukiama 1994 m. gruodžio 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartis, pakeista 2013 m. birželio 5 d. susitarimu, 2014 m. gruodžio 18 d. susitarimu bei 2015 m. kovo 24 d. susitarimu. Nustačius pagrindą nutraukti nuomos sutartį ir ją nutraukus, nustoja galioti ir ją pakeitę susitarimai, todėl šių susitarimų teisėtumo klausimas atskirai neturi būti sprendžiamas. Dėl šios priežasties atsakovės argumentai, kad teismas panaikino 2015 m. kovo 24 d. susitarimą, nepripažindamas jo neteisėtumo fakto, skundžiamo sprendimo teisėtumui neturi reikšmės.
56. Teisėjų kolegija pažymi, kad šioje byloje iš esmės yra ginamas viešasis interesas užtikrinti valstybinės žemės naudojimą pagal Vyriausybės nutarimais, kitais teisės aktais nustatytą paskirtį. Šioje byloje ginamo viešojo intereso reikšmingas aspektas yra ir tai, kad šis interesas turi būti ginamas, nepažeidžiant teisėtų statinių savininkės interesų ar kaip galima mažiau juos pažeidžiant. Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad viena iš teisėtų lūkesčių apsaugos principo taikymo sąlygų – kad asmuo būtų teisėtai pagal galiojančius teisės aktus įgijęs civilines teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. vasario 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-156/2013). Šioje nutartyje minėta, kad įstatymas imperatyviai įpareigoja nuomotoją nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį tais atvejais, kai yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas (išskyrus aptartą išimtį, kurios šioje byloje taikyti nėra pagrindo), todėl darytina išvada, kad atsakovė nagrinėjamu atveju negalėjo turėti teisėto lūkesčio toliau tęsti lengvatinius valstybinės žemės nuomos santykius ginčo žemės sklype.
57. Kiti kasaciniame skunde išdėstyti argumentai reikšmės skundžiamo sprendimo teisėtumui neturi, todėl kasacinis teismas dėl jų atskirai nepasisako.
58. Šioje nutartyje išdėstytų argumentų pagrindu kasacinis teismas konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes, tinkamai aiškino ir taikė valstybinės žemės nuomos teisinius santykius reglamentuojančias materialiosios teisės normas bei padarė teisėtą išvadą dėl imperatyvaus pagrindo nutraukti ne konkurso būdu sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį egzistavimo. Kasacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo panaikinti apeliacinės instancijos teismo nutartį.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

59. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 23 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 3,96 Eur tokių išlaidų. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovės UAB „Kos invest“ kasacinis skundas atmestinas, šios išlaidos iš jos priteistinos valstybei (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnio 2 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017  m. vasario 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti valstybei iš atsakovės UAB „Kos invest“, j. a. k. 3030474781, 3,96 Eur (tris Eur 96 ct) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų kasaciniame teisme įteikimu, atlyginimo. Ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai              Janina Januškienė

              Rimvydas Norkus

              Donatas Šernas