Civilinė byla Nr. e2A-180-790/2020
Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00388-2018-6
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.10.2.4 (s)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. kovo 5 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bajoro (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Danutės Gasiūnienės ir Egidijos Tamošiūnienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,GAUSIMA“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2019 m. kovo 15 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Topolis 1“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Gausima“ dėl nuostolių priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Topolis 1“ kreipėsi į teismą, prašydama priteisti iš atsakovės UAB ,,GAUSIMA“ 325 000 Eur vertės nuostolių (žalos) atlyginimą, 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
2. Ieškovė nurodė, kad tarp šalių 2017 m. gegužės 24 d. buvo sudaryta preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovė pirkti pastatą – garažą ir (duomenis neskelbtini) dalis žemės sklypo, esančius (duomenis neskelbtini) (toliau – ir turtas). Šalys susitarė pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – ir pagrindinė sutartis) sudaryti iki 2017 m. gruodžio 29 d. Ieškovė nuo 2017 m. gegužės 30 d. iki 2017 m. lapkričio 24 d. į atsakovės sąskaitą sumokėjo 405 000 Eur (68 proc. visos turto vertės), kurie pagal preliminariąją sutartį turėjo būti įskaičiuoti į parduodamo turto kainą.
3. Ieškovei tapo žinoma, kad atsakovė suklaidino ieškovę ir neketino sudaryti pagrindinės sutarties, o preliminariosios sutarties pasirašymo metu pateikė klaidingas garantijas ir patvirtinimus ieškovės naudai, kadangi nebuvo gavusi visų reikalingų trečiųjų asmenų sutikimų, būtinų pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovė ilgai neinformavo ieškovės apie tai, kad 2017 m. spalio 10 d. UAB „Kauno kasimo darbai“ (žemės sklypo bendraturtė) notarų biure pasirašė atsisakymą dėl pirmumo teisės įsigyti turtą, tačiau 2017 m. spalio 31 d. jį atšaukė. Atsakovė, net ir žinodama apie atsisakymo atšaukimą, neinformavo ieškovės, priešingai, pareikalavo papildomai sumokėti 135 000 Eur dydžio avansą.
4. Ieškovė, atsižvelgdama į preliminariąją sutartį, joje atsakovės pateiktas garantijas ir patvirtinimus, 2017 m. spalio 24 d. sudarė to paties nekilnojamojo turto preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią įsipareigojo minėtą turtą parduoti UAB „Jungtinis dujų centras“ už 700 000 Eur. Dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų ieškovė prarado užtikrintą 100 000 Eur pelną ir pagal 2017 m. spalio 24 d. preliminarią sutartį turi atlyginti UAB „Jungtinis dujų centras“ atsiradusius nuostolius – 225 000 Eur, kurie yra patvirtinti tarp UAB „Jungtinis dujų centras“ ir UAB „Topolis 1“ sudarytoje taikos sutartyje.
5. Atsakovė su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Atsakovė nurodė, kad ieškovė nutylėjo svarbias faktines aplinkybes, susijusias su šalis siejusiais ikisutartiniais santykiais. Buvo parengti trys preliminariosios sutarties projektai, šalys ketino turtą parduoti ne už 600 000 Eur, o už 920 000 Eur. Ieškovei kilo finansavimo problemų, todėl atsakovė sutiko, jog už parduodamą turtą būtų atsiskaityta nekilnojamuoju turtu, išvysčius įsigyjamo turto plėtros projektą.
6. Atsakovė nurodė, kad ji sąžiningai vykdė įsipareigojimus, informavo nekilnojamojo turto bendraturtę UAB „Kauno kasimo darbai“ apie ketinimą sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sandorį. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.79 straipsnio 1 dalis numato, kad pranešime bendraturčiui apie ketinimą sudaryti nekilnojamojo turto sandorį turi būti nurodyta kaina, kuria jis parduodamas. Kadangi ieškovė nebuvo išsprendusi finansavimo problemų, kaina buvo keičiama, taigi atsakovė rašytinio pranešimo bendraturtei neturėjo galimybės išsiųsti. Po to, kai ieškovė nurodė, kad nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties kaina bus 460 000 Eur, atsakovė įstatymų numatyta tvarka apie ketinimą sudaryti sandorį informavo žemės sklypo bendraturtę UAB „Kauno kasimo darbai“, kuri 2017 m. spalio 10 d. notarų biure atsisakė pirmumo teisės. Šalys suderino, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta 2017 m. spalio 11 d. 13 val. 30 min. notarų biure. Tačiau pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad pirkėja nepateikė notarei sandorio sudarymui reikalingų dokumentų. UAB „Kauno kasimo darbai“ duotą sutikimą dėl pirmumo teisės atsisakymo atšaukė tik šalims nepasirašius pagrindinės sutarties.
7. Atsakovės manymu, priešingai nei teigia ieškovė, sutartis nebuvo sudaryta dėl pačios ieškovės kaltės. Ieškovė niekada neminėjo, kad ketina turtą perparduoti. Priešingai, buvo tariamasi dėl nekilnojamojo turto vystymo, buvo užsakyta studija pastato būklės vertinimui ir rekomendacijoms dėl rekonstrukcijos darbų atlikimo parengti.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
8. Kauno apygardos teismas 2019 m. kovo 15 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė ieškovei UAB „Topolis 1“ iš atsakovės UAB „GAUSIMA“ 225 000 Eur nuostolius, procesines palūkanas.
9. Teismas nustatė, kad šalys preliminariojoje nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartyje sulygo, jog parduodamo turto kaina 920 000 Eur, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2017 m. lapkričio 3 d. Vėliau, nekeičiant šios sutarties datos ir sąlygų, sutartyje buvo keičiama perkamo turto kaina – 600 000 Eur, 460 000 Eur.
10. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad ieškovė neįrodė, jog parduodamo turto sutarta kaina buvo 600 000 Eur. Teismas pažymėjo, kad aplinkybę, jog parduodamo turto kaina buvo 920 000 Eur, patvirtino liudytojai R. P. ir R. Š..
11. Teismas nustatė, kad preliminariosios sutarties 3.4 papunktyje atsakovė (turto pardavėja) pareiškė, jog buvo gauti ir yra galiojantys visi šios sutarties teisėtam sudarymui, jos galiojimui ir sutarties sąlygų vykdymui būtini leidimai ir sutikimai. Kadangi UAB „Kauno kasimo darbai“ buvo turto bendraturtė, pardavėja turėjo gauti jos atsisakymą pirmumo teise pirkti turtą. Tokį atsisakymą UAB „Kauno kasimo darbai“ davė 2017 m. spalio 10 d. Teismas sprendė, kad iki nebuvo bendraturtės atsisakymo pirmumo teise pirkti turtą, pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta, ir laikė, kad dėl sandorio nesudarymo iki 2017 m. spalio 10 d. buvo kalta atsakovė, kadangi ji neturėjo bendraturtės sutikimo, nors preliminarioje sutartyje tvirtino, kad visi sutikimai yra gauti ir galiojantys.
12. Teismas nustatė, kad atsakovė pas notarę rezervavo laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti 2017 m. spalio 11 d. 13 val. 30 min. Atsakovė 2017 m. spalio 10 d. 12 val. 30 min. apie pagrindinės sutarties sudarymo vietą ir laiką informavo ieškovę ir nurodė, jog ji turi iki darbo pabaigos pateikti dokumentus. Notarės 2018 m. balandžio 18 d. rašte nurodyta, kad sutartis nebuvo ruošiama, kadangi pirkėjas nepateikė jokių dokumentų. Teismas sprendė, kad 2017 m. spalio 11 d. pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės.
13. Tačiau teismas pažymėjo, kad ieškovė 2017 m. spalio 12 d. dokumentus, reikalingus sandoriui sudaryti, pateikė atsakovei, ieškovė 2017 m. spalio 17 d. teiravosi dėl sandorio sudarymo, o atsakovė bendravimą nutraukė. Be to, UAB „Kauno kasimo darbai“ 2017 m. spalio 31 d. atšaukė sutikimą dėl atsisakymo turtą pirkti pirmumo teise, todėl nuo 2017 m. lapkričio 1 d. nebeliko teisinių prielaidų pagrindinei sutarčiai sudaryti. Teismas vertino, kad UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pirkti pirmumo teise ginčo turtą dėl to, jog atsakovė jai buvo nurodžiusi neteisingą pardavimo kainą, ir būtent dėl to UAB „Kauno kasimo darbai“ nusprendė pati įsigyti ginčo turtą (šį turtą ji įsigijo 2018 m. kovo 16 d.). Iš šių aplinkybių teismas sprendė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės.
14. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovė 2017 m. spalio 27 d. sudarė nekilnojamojo turto preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį su UAB „Jungtinis dujų centras“, kurioje susitarė, jog pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2017 m. gruodžio 29 d.; jeigu pirkimo – pardavimo sutartis nustatytais terminais nesudaroma dėl to, kad pardavėjas (ieškovė) netinkamai vykdė šioje sutartyje numatytus įpareigojimus, taip pat tais atvejais, kai pardavėjas nepagrįstai vengia arba atsisako sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį, pardavėjas įsipareigoja pagal pirmąjį pirkėjo pareikalavimą nedelsdamas grąžinti pirkėjui gautą avansą ir sumokėti 300 000 Eur baudą. Kadangi ieškovė neįvykdė šios sutarties, UAB „Jungtinis dujų centras“ pareikalavo sumokėti baudą. Ieškovė derėjosi, buvo pasirašyta taikos sutartis, pagal kurią ieškovė įsipareigojo sumokėti 225 000 Eur dydžio baudą. Teismo vertinimu, akivaizdu, kad ieškovė 2017 m. spalio 27 d. preliminariosios sutarties įsipareigojimų neįvykdė, nes įsipareigojimų ieškovės atžvilgiu neįvykdė atsakovė. Tarp ieškovės patiriamų nuostolių – baudos – ir preliminariosios sutarties neįvykdymo yra tiesioginis priežastinis ryšys. Atsakovės kaltė pasireiškia tuo, kad ji neįvykdė 2017 m. gegužės 24 d. preliminariosios sutarties. Nuostolių dydis yra baudos suma – 225 000 Eur.
15. Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad ieškovė prašė priteisti iš atsakovės 100 000 Eur negautą pelną. Teismas sprendė, kad sandoris tarp ieškovės ir UAB „Jungtinis dujų centras“ neįvyko, ieškovė neįrodė, kad ginčo turto pardavimo kaina buvo 600 000 Eur, todėl teismas konstatavo, jog ieškovė šios nuostolių dalies neįrodė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
16. Apeliaciniame skunde atsakovė UAB „GAUSIMA“ prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2019 m. kovo 15 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
16.1. Teismas, padaręs išvadą, kad atsakovė buvo kalta dėl to, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iki 2017 m. spalio 10 d., kadangi atsakovė nebuvo gavusi bendraturtės UAB „Kauno kasimo darbai“ atsisakymo nuo pirmumo teisės pirkti turtą, nevertino byloje esančių rašytinių įrodymų bei liudytojų paaiškinimų. Preliminariosios sutarties tarp ieškovės ir atsakovės sudarymo metu bendraturtės sutikimas buvo duotas žodine forma, tai patvirtina tiek UAB „Kauno kasimo darbai“ vadovo 2018 m. gegužės 28 d. pranešimas, tiek teismo posėdžio metu teikti UAB „Kauno kasimo darbai“ atstovo paaiškinimai. Rašytinis bendraturtės sutikimas dėl pirmumo teisės atsisakymo nebuvo gautas dėl pačios ieškovės veiksmų, nes ji neturėjo galimybės sumokėti visą sutarties kainą pinigais ir dalį įsigyjamo turto kainos įsipareigojo padengti nekilnojamuoju turtu, išvysčius įsigyjamo nekilnojamojo turto plėtros projektą. Būtent dėl šios aplinkybės buvo keičiama preliminariojoje sutartyje numatyta turto kaina. Todėl rašytinės formos sutikimas buvo pateiktas tik tuomet, kai buvo galutinai apsispręsta, kokią kainos dalį ieškovė mokės pinigais. Šią aplinkybę patvirtino ir teismo posėdžio metu apklausti liudytojai R. P. bei ieškovės verslo partneris R. Š..
16.2. Teismas nepagrįstai nurodė, kad atsakovė nebendradarbiavo su ieškove, nesiekė, kad preliminarioji sutartis būtų įvykdyta, nors tam turėjo objektyvias galimybes. Liudytojas R. P. teismo posėdyje parodė, kad ieškovė visą laiką buvo raginama sudaryti sutartį, o ieškovė nesikreipė į atsakovę dėl sutarties sudarymo. Iš atsakovės pateiktų elektroninių laiškų ir liudytojų paaiškinimų matyti, kad atsakovė bendradarbiavo su ieškove net ir bendraturtei atšaukus sutikimą dėl pirmumo teisės. Ant atsakovės firminio blanko buvo siunčiami raštų projektai, kokia pirkimo – pardavimo suma turėtų būti nurodyta bendraturtei, juos siuntė ieškovė ar ji konkrečiai nurodydavo, kokią sumą įrašyti.
16.3. Teismas neįvertino esminės priežasties, dėl kurios bendraturtės sutikimas dėl pirmumo teisės atsisakymo buvo atšauktas ir pagrindinė sutartis nesudaryta. Jeigu kaina, kurią ieškovė turėjo sumokėti atsakovei, t. y. 920 000 Eur, nebūtų buvusi keičiama, bendraturtė sutikimo dėl pirmumo teisės atsisakymo nebūtų atšaukusi ir sandoris būtų buvęs sudarytas. Tačiau kaina buvo keičiama ieškovės prašymu dėl atsiskaitymo formos keitimo (kainos dalies, mokamos pinigais, mažinimo ir dalies kainos sumokėjimo nekilnojamuoju turtu išvysčius projektą).
16.4. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl nuostolių pagrįstumo, neįvertino 2017 m. spalio 27 d. preliminariosios sutarties sudarymo aplinkybių, šią sutartį sudariusių šalių veiksmų bei tikrųjų ketinimų. Atsakovės teigimu, preliminarioji sutartis yra apsimestinis sandoris, kuriuo siekiama nesąžiningu būdu įgyti turtinę teisę į atsakovę.
16.5. Ieškovė nekilnojamąjį turtą ketino įsigyti, siekdama jį vystyti, o ne perparduoti. Ieškovės partneris R. Š. 2018 m. rugpjūčio 6 d. teismo posėdžio metu patvirtino, kad ieškovės atstovas R. K. apie ketinimą perparduoti nekilnojamąjį turtą nebuvo užsiminęs. Šias aplinkybes patvirtino ir liudytojas D. Č., nurodęs, kad į jį, kaip architektą, 2017 m. rugpjūčio pradžioje kreipėsi R. Š. kartu su R. K. dėl galimybių studijos ir nekilnojamojo turto vystymo koncesijos parengimo. Ieškovės atstovo R. K. nurodytos aplinkybės, kad nekilnojamojo turto išvystymo projekto jis nusprendė atsisakyti po 2017 m. vasaros pabaigoje atliktos nekilnojamojo turto ekspertizės, vertintinos kritiškai, nes apie tokius ieškovės planus nežinojo ieškovės verslo partneris R. Š., jokių įrodymų, patvirtinančių, kad ieškovė būtų atlikusi nekilnojamojo turto ekspertizę, byloje nebuvo pateikta. Priešingai, šie darbai buvo atliekami 2017 m. spalio 18 d. sutarties su atsakove pagrindu, ir užbaigti tik 2017 m. gruodžio 4 d.
16.6. Tai, kad 2017 m. spalio 27 d. preliminarioji sutartis su UAB „Jungtinis dujų centras“ galbūt yra apsimestinis sandoris, patvirtina prieštaringi ieškovės ir UAB „Jungtinis dujų centras“ atstovų paaiškinimai apie sandorio sudarymo aplinkybes, taip pat neįtikinami ieškovės paaiškinimai, kad komunikacija dėl sutarties sudarymo vyko žodžiu. UAB „Kauno kasimo darbai“ direktorius R. K. 2018 m. rugsėjo 7 d. teismo posėdžio metu parodė, kad ieškovės vadovas R. K. dar 2017 m. lapkričio mėn. siūlė sudaryti tarpusavio susitarimą, kuriuo UAB „Kauno kasimo darbai“ duotų sutikimą dėl pirmumo teisės atsisakymo, o UAB „Topolis 1“, įsigijęs turtą iš UAB „GAUSIMA“, jį už 750 000 Eur parduotų UAB „Kauno kasimo darbai“. Tokio pobūdžio pasiūlymą ieškovė teikė ir 2018 m. sausio mėn., tai patvirtina UAB „Kauno kasimo darbai“ 2018 m. gegužės 28 d. pranešimas. Šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovė siūlė sudaryti sandorį su UAB „Kauno kasimo darbai“ tiek galiojant tariamai preliminariajai sutarčiai su UAB „Jungtinis dujų centras“ (sutartis galiojo iki 2017 m. gruodžio 29 d.), tiek jai pasibaigus. Ieškovė nebūtų galėjusi siūlyti sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties su UAB „Kauno kasimo darbai“, jeigu iš tiesų būtų buvusi sudaryta preliminarioji sutartis su UAB „Jungtinis dujų centras“. Minėtos aplinkybės, atsakovės vertinimu, patvirtina, kad jokie susitarimai su UAB „Jungtinis dujų centras“ iki 2018 m. vasario mėn. ieškovės nesaistė.
16.7. Byloje turi būti įvertintas žalą patyrusio asmens elgesys. Ieškovės atstovas teismo posėdžio metu nurodė, kad UAB „Topolis 1“ užsiima nekilnojamojo turto vystymo bei pardavimo veikla. Visos galimos rizikos, susijusios su nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sandorių sudarymu, vykdymu bei įgyvendinimu ieškovei, kaip savo srities profesionalei, žinomos. Atsižvelgiant į tai, ieškovė, sudarydama 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartį su UAB „Jungtinis dujų centras“, turėjo įvertinti prisiimamas rizikas ir iš to galinčias kilti pasekmes. Sutikimas sumokėti 300 000 Eur baudą yra neadekvatus ir jokia ekonomine logika nepateisinamas įsipareigojimų prisiėmimas.
16.8. Atsakovės vertinimu, preliminarioji sutartis tarp UAB „Topolis 1“ ir UAB „Jungtinis dujų centras“ buvo sudaryta arba atgaline data po to, kai bendraturtė atšaukė pirmumo teisę dėl turto įsigijimo 2017 m. spalio 30 d., arba ieškovei prisiėmus visiškai nepamatuotą ekonominę riziką. Bet kuriuo atveju ieškovės patirtus nuostolius sąlygojo jos pačios veiksmai ir prisiimti įsipareigojimai, kylantys iš 2017 m. spalio 27 d. preliminariosios sutarties su UAB „Jungtinis dujų centras“.
17. Ieškovė UAB „Topolis 1“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašo skundą atmesti ir Kauno apygardos teismo 2019 m. kovo 15 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais atsikirtimais:
17.1. Teismas pagrįstai sprendė, kad atsakovė pažeidė 2017 m. gegužės 24 d. preliminariosios sutarties sąlygas, paraleliai vedė derybas dėl turto pardavimo su UAB „Kauno kasimo darbai“. Būtent dėl atsakovės neteisėtų veiksmų nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Iš 2017 m. spalio 31 d. UAB „Kauno kasimo darbai“ atsakymo matyti, kad ji su atsakove jau buvo susitarusi dėl turto pirkimo. Tuo tarpu ieškovė sąžiningai tarėsi su UAB „Jungtinis dujų centras“ dėl turto pardavimo.
17.2. Atsakovė 2017 m. gegužės 24 d. preliminariosios sutarties 3.4 papunktyje patvirtino, kad buvo gauti ir yra galiojantys visi būtini leidimai ir sutikimai. Tačiau bendraturtės sutikimą atsakovė gavo daugiau nei po 4 mėnesių – 2017 m. spalio 10 d., tačiau ir šis susitikimas buvo atšauktas dėl pačios atsakovės veiksmų. Atsakovė bendraturtei UAB „Kauno kasimo darbai“ pranešime nurodė tokią turto pardavimo kainą, už kurią bendraturtė nurodė pati perkanti turtą.
17.3. Nors atsakovė teigia, kad sandoris neįvyko dėl to, jog ieškovė neatvyko notaro paskirtu laiku sudaryti pagrindinės sutarties, tačiau iš į bylą pateikto 2017 m. spalio 10 d. 12 val. 30 min. siųsto laiško matyti, kad atsakovė į notarą dėl sandorio sudarymo kreipėsi dar 2017 m. spalio 6 d., tačiau atsakovė su ieškove dėl reikalingų dokumentų susisiekė tik paskutinę dokumentų pateikimo dieną. Ieškovė 2017 m. spalio 12 d. surinko prašytą dokumentaciją ir ją persiuntė atsakovei, kuri jokio atsakymo nepateikė ir nenurodė jokio pateiktos informacijos trūkumo. Atsakovė nenurodė, kad informacija pateikta pavėluotai, kad yra praleistas sutarties pasirašymo terminas ir pan.
17.4. Nėra įrodymų, kad ieškovė apskritai žinojo apie konkrečią sandorio sudarymo dieną. Ieškovė 2017 m. spalio 12 d. sumokėjo atsakovei 120 000 Eur avansinį mokėjimą, atsakovė jokio prieštaravimo dėl to nepateikė ir, priimdama avansinį mokėjimą, patvirtino, kad visi veiksmai iš ieškovės pusės atliekami operatyviai, siekiant kuo greitesnio pagrindinės sutarties sudarymo. Ieškovė 2017 m. spalio 17 d. persiuntė atsakovei papildomą informaciją, reikalingą pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovė jokio atsakymo nepateikė ir pretenzijų nereiškė.
17.5. Iš bendraturtės UAB „Kauno kasimo darbai“ pranešimo, kuriuo atšaukiama pirmumo teisė, matyti, kad dar iki pranešimo pasirašymo atsakovė su bendraturte derėjosi dėl turto pardavimo, kadangi pranešime nurodyta, jog UAB „Kauno kasimo darbai“ sutinka pirkti turtą „už mūsų aptartą kainą“, nors jokių derybų pagal 2017 m. gegužės 24 d. preliminariąją sutartį atsakovė negalėjo vesti. Ieškovės teigimu, jeigu atsakovė būtų tinkamai ir laiku informavusi ieškovę apie šias aplinkybes, ieškovė nebūtų sudariusi preliminariosios sutarties su UAB „Jungtinis dujų centras“.
17.6. Veiksmai, atlikti po 2017 m. spalio 31 d., buvo ieškovei padarytos žalos administravimas ir siekis išspręsti atsakovės neteisėtais veiksmais sukeltos žalos atlyginimo klausimą. Tarp ieškovės ir atsakovės vyko tolesnės derybos, ieškoma įvairių situacijos sprendimo variantų. Buvo tariamasi, kad ieškovė didins parduodamo turto kainą, tačiau ieškovės sumokėtas perviršis bus grąžintas ieškovei kaip jos patirta žala. Ieškovė ir atsakovė susitarė, kad turto pardavimo kainą padidins iki 800 000 Eur, tikintis, kad UAB „Kauno kasimo darbai“ nekilnojamąjį turtą nupirks, tačiau atsakovė nusprendė apgauti ieškovę ir pasiliko nuostoliams atlyginti skirtą sumą sau.
17.7. Jau 2017 m. spalio mėn. UAB „Kauno kasimo darbai“ ir atsakovė faktiškai atliko visus reikalingus formalius veiksmus tam, kad 2018 m. kovo 18 d. būtų realiai sudarytas atsakovei naudingesnis sandoris. Pagrindinės sutarties sudarymas atsakovei tapo finansiškai nenaudingu esant pateiktam pelningesniam UAB „Kauno kasimo darbai“ pasiūlymui, todėl atsakovė nutraukė komunikaciją su ieškove, nesiekė įvykdyti 2017 m. gegužės 24 d. preliminariosios sutarties.
17.8. Ieškovės ir UAB „Jungtinis dujų centras“ sudaryta preliminarioji sutartis nėra apsimestinė. V. K. bei A. Š. teismo posėdžių metu paliudijo, kad tiek ieškovė, tiek UAB „Jungtinis dujų centras“ 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartį sudarė investavimo tikslais. UAB „Jungtinis dujų centras“ atstovai domėjosi nekilnojamojo turto perleidimo ieškovei klausimais bei vykdavo į ieškovės ir atsakovės susitikimus. UAB „Jungtinis dujų centras“ investavimo veiksmų ėmėsi nelaukdama ieškovės ir atsakovės sandorio pabaigos atsakovės pateiktų garantijų pagrindu. UAB „Jungtinis dujų centras“, būdama garantuota, kad turtas bus perleistas, laikė esant pagrįsta ir racionalu sudaryti 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartį. Ieškovės ir atsakovės sandoriui neįvykus, ieškovė ir UAB „Jungtinis dujų centras“ pradėjo derybas dėl 2017 m. spalio 27 d. preliminariojoje sutartyje nustatytos baudos, bauda buvo sumažinta iki 225 000 Eur ir sudaryta taikos sutartis, kurią patvirtino teismas. Taikos sutartimi nustatyti mokėjimai yra pilnai ir laiku ieškovės vykdomi ir bus įvykdyti.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
2. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija, nagrinėdama bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).
Dėl naujų įrodymų priėmimo
3. Ieškovė kartu su atsiliepimu į apeliacinį skundą pateikė naujus įrodymus – ieškovės 2019 m. sausio 31 d. mokėjimų nurodymus UAB „Jungtinis dujų centras“ pagal 2018 m. balandžio 17 d. taikos sutartį. Ieškovė atsiliepime į apeliacinį skundą nurodo, kad šiais naujais įrodymais siekia pagrįsti, kad mokėjimai pagal taikos sutartį mokami nepertraukiamai iki atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimo ir kad ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ 2017 m. spalio 27 d. sudaryta preliminarioji sutartis bei 2018 m. balandžio 17 d. taikos sutartis yra realūs sandoriai.
4. CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šią normą, yra konstatavęs, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kiekvieno pateikto naujo įrodymo, turi aiškintis, ar šis konkretus įrodymas galėjo būti pateiktas pirmosios instancijos teismui, ar vėlesnis įrodymo pateikimas užvilkins bylos nagrinėjimą, ir atsižvelgti į prašomo priimti naujo įrodymo įtaką šalių ginčo sprendimui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-217-690/2016).
5. Teisėjų kolegija, įvertinusi aplinkybes, kad ieškovė neturėjo objektyvios galimybės pirmosios instancijos teismui pateikti naujai teikiamų įrodymų, nes tuo metu jie dar neegzistavo, kad jie yra susiję su ieškovės byloje įrodinėjamomis aplinkybėmis dėl patirtų nuostolių, kad jie yra nedidelės apimties, kad analogiško pobūdžio įrodymai buvo teikiami pirmosios instancijos teismui (mokėjimai pagal taikos sutartį už ankstesnius laikotarpius), kad atsakovė iki apeliacinės instancijos teismo posėdžio pradžios turėjo pakankamai laiko su šiais įrodymais susipažinti, priima šiuos naujus įrodymus.
Dėl kilusio ginčo esmės
6. Nagrinėjamoje byloje sprendžiamas ginčas dėl atsakovės civilinės atsakomybės nesudarius 2017 m. gegužės 24 d. sudarytoje preliminariojoje sutartyje numatytos pagrindinės sutarties. Ieškovė byloje įrodinėja, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės klaidingų patvirtinimų ir nesąžiningų veiksmų. Ieškovės teigimu, dėl atsakovės neteisėtų veiksmų ji patyrė nuostolius, nes pagal 2017 m. spalio 24 d. sudarytą preliminariąją sutartį ji ketino turtą perparduoti UAB „Jungtinis dujų centras“, tačiau atsakovei nepardavus turto, ji šio turto negalėjo perparduoti, todėl negavo 100 000 Eur pelno, be to, pagal taikos sutarties sąlygas ji dar turi padengti UAB „Jungtinis dujų centras“ 225 000 Eur nuostolius.
7. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime padarė išvadą, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės ir kyla jos pareiga atlyginti ieškovės patirtus nuostolius – 225 000 Eur baudą, kurią taikos sutartimi ieškovė įsipareigojo sumokėti UAB „Jungtinis dujų centras“. Atsakovė apeliaciniame skunde nesutinka tiek su pirmosios instancijos teismo išvada, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės (atsakovė mano, kad darydamas tokią išvadą pirmosios instancijos teismas neteisingai įvertino byloje surinktus įrodymus), tiek su išvada, kad ieškovė patyrė 225 000 Eur nuostolius (atsakovė mano, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ sudarytos preliminariosios sutarties sudarymo aplinkybes, tikruosius sutartį sudariusių asmenų ketinimus, pačios ieškovės veiksmus). Šalys pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria netenkintas ieškinio reikalavimas dėl 100 000 Eur negauto pelno priteisimo, neskundžia.
8. Teisėjų kolegijos manymu, siekiant įvertinti apskųstos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies pagrįstumą ir teisėtumą, būtina: 1) atskleisti preliminariosios sutarties sampratą, civilinės atsakomybės už jos neįvykdymą prigimtį, 2) nustatyti, dėl kokių pardavimo sąlygų šalys preliminariojoje sutartyje realiai susitarė (į bylą yra pateiktos trys skirtingo turinio preliminariosios sutartys, kuriose nurodyta ta pati jų sudarymo diena), 3) kokios priežastys lėmė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, 4) išanalizuoti, ar ieškovės patirtais nuostoliais gali būti pripažįstami taikos sutartimi prisiimti jos įsipareigojimai sumokėti UAB „Jungtinis dujų centras“ 225 000 Eur baudą.
Dėl preliminariosios sutarties sampratos ir atsakomybės už jos neįvykdymą prigimties
9. Šalims derantis dėl sutarties sudarymo, galioja principas, kad jos turi teisę laisvai derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas susitarimas (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Tačiau ikisutartiniuose santykiuose šalys privalo elgtis sąžiningai, be kita ko, pradėti derybas ir derėtis sąžiningai. Laikoma, kad derybos pradedamos ar deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis apskritai neturi tikslo sudaryti sutartį, taip pat kai atlieka kitus sąžiningumo kriterijų neatitinkančius veiksmus (CK 6.163 straipsnio 3 dalis).
10. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sąžiningumo kriterijų neatitinka atvejai, kai be pakankamos priežasties nutraukiamos toli pažengusios derybos, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). CK 6.163 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius. Minėtame nutarime kasacinis teismas išaiškino, kad šioje normoje įtvirtintas ikisutartinės civilinės atsakomybės atvejis.
11. CK 6.165 straipsnyje įtvirtinta derybų šalių teisė sudaryti preliminariąją sutartį – rašytinį susitarimą, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Taigi preliminariąja sutartimi šalys teisiškai įsipareigoja jų aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį ir tuo būdu užfiksuoja toli pažengusių derybų dėl būsimos sutarties rezultatą.
12. Kasacinio teismo praktikoje (žr. minėtą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutarimą) preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis ikisutartinių santykių etapas; išskiriami tokie preliminariosios sutarties bruožai: aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, šio susitarimo įforminimas rašytine forma.
13. Preliminariosios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs (žr. minėtą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutarimą), kad neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007; 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
Dėl preliminariojoje sutartyje sulygtų turto pardavimo sąlygų
14. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad šalys 2017 m. gegužės 24 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią įsipareigojo šioje sutartyje nurodytais terminais sudaryti pastato – garažo bei (duomenis neskelbtini) dalies žemės sklypo, esančių (duomenis neskelbtini), pirkimo pardavimo sutartį. Tačiau šalys į bylą pateikė tris preliminariąsias sutartis dėl tų pačių nekilnojamųjų daiktų pardavimo, kuriose nurodyta ta pati jų sudarymo diena, tačiau skiriasi parduodamo turto kaina, pagrindinės sutarties sudarymo terminas bei sąlygos, susijusios su avansiniais mokėjimais. Todėl pirmosios instancijos teismui buvo būtina nustatyti, kuri sutartis iš tiesų atitinka tikrąją šalių valią. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje ypač svarbu nustatyti, koks buvo tikrasis šalių susitarimas dėl ketinamo parduoti turto kainos, kadangi nuo tokio susitarimo priklauso kitos bylai reikšmingos išvados sprendžiant, dėl kurios šalies kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, ar ieškovės nurodomi nuostoliai yra pagrįsti ir kt.
15. Ieškovė kartu su ieškiniu pateikė 2017 m. gegužės 24 d. sudarytą preliminariąją sutartį, kurios 2 punkte nurodyta, kad parduodamo turto kaina yra 600 000 Eur, o 4 punkte įtvirtintas šalių įsipareigojimas sudaryti pirkimo pardavimo sutartį pardavėjo pasirinktame notarų biure iki 2017 m. gruodžio 29 d. Šios sutarties 6 punkte numatyta, kad pirkėjas įsipareigoja ne vėliau kaip iki 2017 m. gegužės 30 d. sumokėti pardavėjui 45 000 Eur ir iki 2017 m. rugsėjo 29 d. sumokėti pardavėjui 105 000 Eur avansą (1 t., b. l. 7–9).
16. Atsakovė kartu su atsiliepimu į ieškinį pateikė 2017 m. gegužės 24 d. preliminariąją sutartį, kurios 2 punkte nurodyta kita parduodamo turto kaina – 920 000 Eur, o 4 punkte įtvirtintas šalių įsipareigojimas sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį iki 2017 m. lapkričio 3 d. (1 t., b. l. 98–100). Šios sutarties 6 punkte numatytas tik vienas 45 000 Eur dydžio avansinis mokėjimas, kuris turėjo būti atliktas iki 2017 m. gegužės 29 d.
17. Be to, atsakovė kartu su atsiliepimu į ieškinį pateikė ir dar vieną 2017 m. gegužės 24 d. preliminariąją sutartį, kurios 2 punkte nurodyta turto pardavimo kaina – 460 000 Eur, o 4 punkte įtvirtintas šalių įsipareigojimas sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį iki 2017 m. gruodžio 29 d. (1 t., b. l. 101–103). Šios preliminariosios sutarties 6 punkte buvo numatytas pirkėjo įsipareigojimas 45 000 Eur sumokėti iki 2017 m. gegužės 30 d., 105 000 Eur sumokėti iki 2017 m. rugsėjo 29 d. ir 80 000 Eur sumokėti iki 2017 m. spalio 11 d.
18. Atsakovės teigimu, trys preliminariosios sutarties variantai egzistuoja dėl nuo ieškovės priklausančių aplinkybių, kadangi jai kilo finansavimo problemų, todėl ieškovės prašymu buvo sutarta pakeisti atsiskaitymo formą – iš dalies atsiskaityti nekilnojamuoju turtu, išvysčius įsigyjamo nekilnojamojo turto plėtros projektą. Šias aplinkybes pirmosios instancijos teismo 2018 m. rugpjūčio 6 d. posėdyje nurodė ir atsakovės akcininkas R. P., kuris vykdė derybas su ieškove.
19. Ieškovė nurodė kitokias preliminariosios sutarties sudarymo aplinkybes. Ieškovė 2018 m. liepos 5 d. prašyme (2 t., b. l. 1–11) teigė, kad 2017 m. gegužės 24 d. šalims sudarius preliminariąją sutartį, kurioje buvo numatyta 920 000 Eur kaina, buvo atliktas preliminarus ketinamo įsigyti turto techninis įvertinimas, kurio rezultatai lėmė, kad šalys 2017 m. vasaros pabaigoje sulygo mažesnę turto pardavimo kainą – 600 000 Eur. Po šio susitarimo pasirašymo atsakovė prašė dalį turto pirkimo kainos sumokėti šalutinėmis paslaugų sutartimis, todėl buvo sudaryta dar viena preliminarioji sutartis, kurioje buvo nurodyta 460 000 Eur pardavimo kaina. Tačiau, ieškovės teigimu, tikrieji šalių ketinimai buvo turtą parduoti (įsigyti) už 600 000 Eur. Iš esmės tokias pat aplinkybes nurodė ir ieškovės vadovas R. K. 2018 m. rugpjūčio 6 d. pirmosios instancijos teismo posėdžio metu.
20. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime konstatavo, kad parduodamo turto kaina buvo 920 000 Eur. Tokią išvadą pirmosios instancijos teismas padarė iš atsakovės akcininko R. P. ir liudytojo R. Š. parodymų teismo posėdyje, taip pat aplinkybių, kad papildomų (šalutinių) paslaugų sutarčių suma buvo 243 210 Eur, t. y. didesnė, nei skirtumas tarp 600 000 Eur ir 460 000 Eur. Teisėjų kolegija su tokia pirmosios instancijos teismo išvada nesutinka, nes ji padaryta visapusiškai neįvertinus byloje surinktų įrodymų (CPK 185 straipsnis).
21. Byloje iš esmės nekyla ginčo, kad faktiškai šalys pirmiausia sudarė preliminariąją sutartį, kurioje buvo numatyta turto pardavimo kaina 920 000 Eur. Vėliau buvo sudaryta preliminarioji sutartis, kurioje turto pardavimo kaina buvo numatyta 600 000 Eur, o galiausiai, preliminarioji sutartis, kurioje turto pardavimo kaina nurodyta 460 000 Eur. Šias aplinkybes patvirtina tiek šalių paaiškinimai, tiek šiose preliminariosiose sutartyse numatyti skirtingi pagrindinės sutarties sudarymo terminai bei avanso mokėjimo sąlygos. Kaip minėta, pirmojoje sutartyje buvo numatytas pagrindinės sutarties sudarymas iki 2017 m. lapkričio 3 d. ir vieno avansinio mokėjimo atlikimas iki 2017 m. gegužės 29 d., antrojoje sutartyje buvo numatytas vėlesnis pagrindinės sutarties sudarymas (iki 2017 m. gruodžio 29 d.) bei buvo numatyti du avansiniai mokėjimai iki 2017 m. gegužės 30 d. ir 2017 m. rugsėjo 29 d. Tuo tarpu trečiojoje sutartyje buvo įtvirtintas šalių įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį iki 2017 m. gruodžio 29 d. bei trijų avansinių mokėjimų atlikimas iki 2017 m. gegužės 30 d., 2017 m. rugsėjo 29 d. ir 2017 m. spalio 11 d.
22. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovės nurodytos aplinkybės, kad tikroji sutarta turto pardavimo kaina buvo 920 000 Eur, o kitose preliminariosiose sutartyse mažesnė turto pardavimo kaina yra nurodyta dėl to, jog ieškovė, susidūrusi su finansavimo problemomis, prašė pakeisti atsiskaitymo formą ir iš dalies atsiskaityti nekilnojamuoju turtu, išvysčius įsigyjamo nekilnojamojo turto plėtros projektą, neatitinka byloje surinktų įrodymų visumos.
23. Pagrindą nesiremti tokiomis atsakovės nurodomomis preliminariųjų sutarčių sudarymo aplinkybėmis pirmiausia suteikia tai, kad 920 000 Eur turto pardavimo kaina yra nurodyta pačioje pirmojoje šalių sudarytoje sutartyje, tačiau, kaip buvo minėta, kitomis vėliau sudarytomis preliminariosiomis sutartimis ji buvo mažinama. Kitaip tariant, preliminariosios sutarties sąlyga dėl turto pardavimo kainos buvo keičiama. Atsakovė, teigdama, kad tikroji turto pardavimo kaina vis tiek išliko 920 000 Eur, o ji kitose preliminariosiose sutartyse buvo keičiama tik dėl to, jog ieškovė dalį perkamo turto kainos įsipareigojo sumokėti nekilnojamuoju turtu, išvysčius įsigyjamo nekilnojamojo turto plėtros projektą, nepateikia tokį susitarimą užfiksavusio rašytinio dokumento, nors, kaip jau minėta, preliminariosios sutarties sudarymo privaloma forma – rašytinė.
24. Pastebėtina, kad tariamas ieškovės įsipareigojimas dalį kainos padengti nekilnojamuoju turtu nėra užfiksuotas nei viename iš į bylą pateiktų preliminariosios sutarties variantų. Atsakovė nepateikia ir jokių kitų įrodymų, kurie, nors ir netiesiogiai, tačiau galėtų patvirtinti buvus tokį ieškovės įsipareigojimą, pvz., šalių susirašinėjimą, derybas dėl to, kaip įforminti šį ieškovės įsipareigojimą ar pan. Nors atsakovė byloje įrodinėjo, kad ji buvo pasirengusi sudaryti pagrindinę sutartį ir rezervavusi notarų biure laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nėra aišku, kaip susitarimas dalį kainos sumokėti būsimu nekilnojamuoju turtu (jei toks susitarimas iš tiesų egzistavo) turėjo būti įforminamas pagrindinėje pirkimo pardavimo sutartyje. Teisėjų kolegijai neatrodo įtikinama tai, kad, jei toks susitarimas egzistavo, ieškovės įsipareigojimas sumokėti didelę kainos dalį nekilnojamuoju turtu nebuvo niekaip formaliai įformintas, ir netgi neišliko jokių netiesioginių tokį įsipareigojimą patvirtinančių įrodymų.
25. Kita vertus, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovė į bylą pateikė pakankamai įrodymų, paneigiančių būtinybę dalį pardavimo kainos mokėti nekilnojamuoju turtu. Ieškovė pateikė į bylą duomenis, kad ji 2015 m. rugsėjo 28 d. sutartimi, sudaryta su UAB „Norfos mažmena“, įsipareigojo pastatyti ir perduoti naudotis prekybos paskirties pastatą Alytaus mieste UAB „Vita Activa“ priklausančiame žemės sklype (2 t., b. l. 15–28), pastaroji bendrovė, pardavusi pastatytą pastatą, 2017 m. rugpjūčio 2 d. iš UAB „Rivona“ gavo 701 800 Eur pajamų (2 t., b. l. 74). Kaip matoma iš Juridinių asmenų registro duomenų, tiek ieškovės, tiek UAB „Vita Activa“ vieninteliu akcininku yra R. K., todėl manytina, kad ieškovė iš susijusios įmonės turėjo galimybę gauti finansavimą turtui įsigyti. Ieškovės finansines galimybes įsigyti turtą patvirtina ir faktiniai mokėjimai atsakovei pagal preliminariąją sutartį. Ieškovė įvykdė visus preliminariojoje sutartyje numatytus mokėjimus joje nustatytais terminais, t. y. 2017 m. gegužės 29 d. sumokėjo atsakovei 45 000 Eur, 2017 m. rugsėjo 29 d. – 105 000 Eur, 2017 m. spalio 12 d. – 80 000 Eur (1 t., b. l. 63). Be to, ieškovė atliko ir kitus, preliminariojoje sutartyje neaptartus, mokėjimus atsakovei už perkamą turtą, t. y. 2017 m. spalio 12 d. sumokėjo 40 000 Eur (2 t., b. l. 64), 2017 m. lapkričio 24 d. sumokėjo atsakovei 135 000 Eur (1 t., b. l. 69) pagal atsakovės 2017 m. lapkričio 23 d. prašymą (1 t., b. l. 31). Iš šių duomenų matyti, kad ieškovė buvo finansiškai pajėgi sumokėti turto pardavimo kainą ir didelę jos dalį jau buvo faktiškai sumokėjusi, tuo patvirtindama ketinimų įsigyti turtą rimtumą. Teisėjų kolegijos vertinimu, visos šios aplinkybės paneigia atsakovės nurodomas aplinkybes, kad ieškovė dėl kilusių finansavimo problemų prašė pakeisti atsiskaitymo formą ir iš dalies atsiskaityti nekilnojamuoju turtu.
26. Be to, aplinkybę, kad tikroji šalių sutarta turto pardavimo kaina buvo ne 920 000 Eur, bet 600 000 Eur, patvirtina ir kiti byloje surinkti įrodymai. Parduodamo žemės sklypo bendraturčio UAB „Kauno kasimo darbai“ vadovas liudytojas R. K. 2017 m. rugsėjo 7 d. pirmosios instancijos teismo posėdyje paaiškino, kad atsakovės atstovas jam paskambino ir paprašė pasirašyti atsisakymą pirmumo teise pirkti parduodamą turtą. Tuo metu jis nežinojo parduodamo turto kainos, tačiau manė, kad turtas parduodamas už 800 000 Eur. Tačiau liudytojas nurodė, kad notarų biure, pasirašydamas atsisakymą pirmumo teise pirkti turtą, jis pamatė, jog turto pardavimo kaina yra mažesnė ir sudaro 460 000 Eur sumą, todėl ėmė svarstyti apie turto įsigijimą, paklausė notarės, ar galės atšaukti atsisakymą ir rezervavo laiką tokiam atšaukimui įforminti, po to rūpinosi finansavimu turtui įsigyti. Liudytojas paaiškino, kad kai bankas informavo, jog gali suteikti finansavimą, jis (liudytojas) kreipėsi į atsakovės akcininką R. P., teigdamas, kad pasinaudos pirmumo teise ir pirks turtą. Tačiau, liudytojo teigimu, R. P. tuomet nurodė, kad 460 000 Eur nėra tikroji turto pardavimo kaina, o turtas gali būti parduotas už 650 000 Eur. Šios liudytojo nurodytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovė neturėjo su ieškove sudariusi susitarimo, pagal kurį ieškovė būtų įsipareigojusi turtą įsigyti už 920 000 Eur sumą, priešingu atveju atsakovė nebūtų siūliusi bendraturčiui turto įsigyti už gerokai mažesnę 650 000 Eur sumą.
27. Aplinkybę, kad ieškovė nebuvo įsipareigojusi įsigyti turto už 920 000 Eur, patvirtina ir šalių bei UAB „Kauno kasimo darbai“ susirašinėjimas po to, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė savo atsisakymą pirkti turtą už 460 000 Eur. Antai, 2017 m. gruodžio 11 d. UAB „Kauno kasimo darbai“ prašė atsakovės pateikti ieškovės pasiūlymą pirkti turtą už 710 000 Eur (2 t., b. l. 58), 2017 m. gruodžio 20 d. ieškovė išsiuntė atsakovei atsakovės vardu surašyto rašto UAB „Kauno kasimo darbai“ projektą, kuriame nurodoma, jog ieškovė yra pateikusi atsakovei pasiūlymą turtą pirkti už 710 000 Eur (1 t., b. l. 114–115), 2017 m. gruodžio 21 d. ieškovė prašė atsakovės šio rašto dar nesiųsti UAB „Kauno kasimo darbai“ (1 t., b. l. 116), 2018 m. sausio 4 d. UAB „Kauno kasimo darbai“ teiravosi atsakovės apie jos numatomus veiksmus dėl turto (2 t., b. l. 60), 2018 m. sausio 9 d. ieškovė išsiuntė atsakovei jos vardu surašyto rašto, adresuoto UAB „Kauno kasimo darbai“, projektą, kuriame nurodoma, jog atsakovė gavo ieškovės pasiūlymą pirkti turtą už 750 000 Eur ir prašoma pateikti poziciją dėl pirmumo teisės (1 t., b. l. 118), 2018 m. sausio 22 d. UAB „Kauno kasimo darbai“ prašė atsakovę pateikti ieškovės pasiūlymą pirkti turtą už 750 000 Eur (2 t., b. l. 62), 2018 m. vasario 20 d. atsakovė rašė ieškovei, kad nesulaukia pasiūlymo, dėl kurio buvo susitikę teisininkai (2 t., b. l. 63–64), 2018 m. vasario 22 d. atsakovė rašė ieškovei, kad nesulaukia ieškovės pasiūlymo (2 t., b. l. 65–66). Iš šio susirašinėjimo matyti, kad po to, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pirkti turtą už 460 000 Eur, ieškovė atsakovei teikė pasiūlymus pirkti turtą už 710 000 Eur, vėliau už 750 000 Eur, o atsakovė apie tokius ieškovės pasiūlymus informavo bendraturtį UAB „Kauno kasimo darbai“. Akivaizdu, kad ieškovė nebūtų teikusi tokių pasiūlymų, o atsakovė jų priėmusi ir persiuntusi bendraturtei, jeigu būtų galiojęs šalių susitarimas turtą perleisti už 920 000 Eur. Kaip matyti iš liudytojo R. K. parodymų, kuriuos patvirtina ir duomenys iš Nekilnojamojo turto registro, atsakovė turtą galiausiai pardavė bendraturtei UAB „Kauno kasimo darbai“ už 800 000 Eur.
28. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje surinkti įrodymai patvirtina ieškovės nurodytas aplinkybes, kad šalys trečiojoje preliminariojoje sutartyje susitarė sumažinti turto pardavimo kainą nuo 600 000 Eur iki 460 000 Eur dėl to, jog atsakovė prašė dalį turto pirkimo kainos sumokėti šalutinėmis paslaugų sutartimis. Tokias ieškovės nurodytas aplinkybes patvirtina į bylą pateiktos sutartys – 2017 m. rugpjūčio 25 d. ieškovės su UAB „Verdigo“ sudaryta sutartis, pagal kurią ieškovė įsipareigojo įsigyti rangos darbus perkamame objekte ir iki 2017 m. spalio 11 d. sumokėti 80 000 Eur avansą, bei 2017 m. rugpjūčio 31 d. ieškovės su UAB „Tavira“ sudaryta sutartis, pagal kurią ieškovė įsipareigojo įsigyti rangos darbus perkamame objekte ir iki 2017 m. spalio 30 d. sumokėti 70 000 Eur avansą (2 t., b. l. 145–148). Ieškovė pagal šias sutartis įsipareigojo sumokėti tokio dydžio avansą, kuris artimas turto pardavimo kainos sumažinimui preliminariojoje sutartyje nuo 600 000 Eur iki 460 000 Eur. Nėra ginčo, kad bendrovės, su kuriomis ieškovė sudarė tokias sutartis, yra susijusios su atsakove (jos akcininku R. P.), tai, be kita ko, matoma ir iš aplinkybės, kad sutartį UAB „Tavira“ vardu sudarė šios bendrovės direktorius V. P..
29. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad šalys preliminariąją sutartį, kurioje nurodyta turto pardavimo kaina 460 000 Eur, sudarė dar iki to momento, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ 2017 m. spalio 10 d. atsisakė pirmumo teise įsigyti turtą už 460 000 Eur (kitaip tokia pardavimo kaina šiame atsisakyme nefigūruotų). Todėl vėliau, t. y. 2017 m. spalio 18 d., šalių sudaryta sutartis, pagal kurią ieškovė užsakė iš atsakovės atlikti perkamo turto būklės vertinimą ir analizę bei įsipareigojo iki 2017 m. lapkričio 23 d. sumokėti 51 000 Eur avansą, negali būti vertinama kaip šalutinė paslaugų sutartis, dėl kurios buvo sumažinta turto pardavimo kaina nuo 600 000 Eur iki 460 000 Eur. Todėl pirmosios instancijos teismas, į papildomų sutarčių vertę įskaičiuodamas ir šioje sutartyje nustatytą kainą, padarė nepagrįstą išvadą, kad papildomų sutarčių suma buvo didesnė, nei skirtumas tarp 600 000 Eur ir 460 000 Eur, ir šiuo pagrindu nepagrįstai atmetė ieškovės nurodytas aplinkybes kaip neįrodytas.
30. Nesutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad liudytojo R. Š. parodymai patvirtina, jog parduodamo turto kaina buvo 920 000 Eur. Tokią išvadą pirmosios instancijos teismas padarė neteisingai įvertinęs šio liudytojo parodymus. Kaip matyti iš R. Š. parodymų, duotų 2018 m. rugpjūčio 6 d. pirmosios instancijos teismo posėdyje, parduodant turtą jis buvo tarpininku tarp ieškovės ir atsakovės. Nors jis nurodė žinantis, kad pradinė turto pardavimo kaina buvo 920 000 Eur, tačiau, kaip seka iš jo parodymų, jis apie kitas preliminariąsias sutartis jokių aplinkybių nežino, dalyvavo tik pradiniuose šalių susitikimuose. Taigi, teisėjų kolegijos vertinimu, šio liudytojo parodymai sprendžiant, koks buvo tikrasis šalių susitarimas, nėra pakankamai informatyvūs.
31. Teisėjų kolegija, apibendrindama nurodytus argumentus, prieina prie išvados, kad nors pirminė preliminariojoje sutartyje šalių sulygta turto pardavimo kaina buvo 920 000 Eur, tačiau šalys vėliau ją pakeitė ir, sudarydami kitą preliminariąją sutartį, susitarė, jog ieškovė turtą pirks, o atsakovė parduos, už 600 000 Eur kainą. Šiuo aspektu apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvai koreguotini.
Dėl priežasčių, lėmusių pagrindinės sutarties nesudarymą
32. Atsakovė apeliaciniame skunde nesutinka su apskųstos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies išvada, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl jos kaltės. Atsakovė mano, kad darydamas tokią išvadą pirmosios instancijos teismas neteisingai įvertino byloje surinktus įrodymus. Apeliaciniame skunde atsakovė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino, jog ji turėjo žodinį bendraturtės UAB „Kauno kasimo darbai“ sutikimą perleisti turtą, o tuomet, kai ieškovė identifikavo, jog turto kaina bus 460 000 Eur, atsakovė gavo bendraturtės UAB „Kauno kasimo darbai“ rašytinį atsisakymą pirkti turtą, notarų biure užsakė laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti (2017 m. spalio 11 d.), tačiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, nes ji nepateikė notarei sandoriui sudaryti būtinų dokumentų. Atsakovės tvirtinimu, po 2017 m. spalio 11 d. taip pat buvo galimybė sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau ieškovė nesiekė sudaryti sandorio. Be to, atsakovė nurodo, kad ji su ieškove bendravo ir po to, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pirkti turtą, ragino ieškovę sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau ji nebuvo sudaryta dėl ieškovės veiksmų. Atsakovės manymu, pirmosios instancijos teismas neįvertino esminės priežasties, dėl kurios pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, t. y. aplinkybės, kad ieškovės interesais buvo keičiama turto pardavimo kaina. Atsakovės nuomone, jeigu turto pardavimo kaina nebūtų keičiama, bendraturtė atsisakymo nebūtų atšaukusi, o sandoris būtų sudarytas.
33. Teisėjų kolegija nesutinka su atsakove, kad esminė priežastis, dėl kurios pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, buvo ta, jog ieškovės interesais preliminariojoje sutartyje buvo keičiama turto pardavimo kaina. Byloje nustatytos aplinkybės, kaip jau buvo išsamiai pagrįsta šioje nutartyje, paneigia atsakovės teiginius, kad turto pardavimo kaina buvo keičiama ieškovės interesais, t. y. dėl tos priežasties, jog ieškovė neturėjo pakankamo finansavimo turtui įsigyti.
34. Teisėjų kolegija mano, kad atsakovės nurodomos aplinkybės, jog ji gavo UAB „Kauno kasimo darbai“ rašytinį atsisakymą pirkti turtą už 460 000 Eur, notarų biure buvo užsakiusi laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, nes ieškovė nepateikė notarei sandoriui sudaryti būtinų dokumentų, taip pat nepagrindžia ieškovės kaltės dėl sandorio nesudarymo. Byloje yra duomenys, kad atsakovė 2017 m. spalio 6 d. notarų biure rezervavo laiką (2017 m. spalio 11 d.) pagrindinei sutarčiai sudaryti. Tačiau iš šalių susirašinėjimo elektroniniu paštu matyti, kad atsakovė apie tai, kokius dokumentus reikia pateikti notarei, ieškovę informavo tik 2017 m. spalio 10 d., 12 val. 30 min. (2 t., b. l .48), kai ieškovei buvo likęs itin trumpas laikas parengti dokumentus. Todėl vien ta aplinkybė, kad numatytą dieną (2017 m. spalio 11 d.) sandoris nebuvo sudarytas, nes notarei nebuvo pateikti ieškovės dokumentai, negali būti vertinama kaip ieškovės netinkamas elgesys, lėmęs sandorio nesudarymą. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad dalį sandoriui sudaryti reikalingų dokumentų ieškovė pateikė jau 2017 m. spalio 12 d. (2 t., b. l. 49), o likusią dalį – 2017 m. spalio 17 d. (2 t., b. l. 54), tačiau atsakovė aktyviais veiksmais nesiekė sudaryti sandorio, nepranešė ieškovei, kad dokumentai netinkami, notarų biure nerezervavo kito laiko sandorio sudarymui. Tuo tarpu ieškovė po 2017 m. spalio 11 d., priešingai nei atsakovė, vykdė aktyvius veiksmus, siekdama sudaryti sandorį – ne tik pateikė sandorio įforminimui reikalingus dokumentus, bet ir 2017 m. spalio 12 d. atliko 120 000 Eur avansinį mokėjimą.
35. Aptartos faktinės aplinkybės teisėjų kolegijai leidžia konstatuoti, kad priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino, jog iki 2017 m. spalio 31 d., kai bendraturtis atšaukė atsisakymą pirmumo teise pirkti turtą, sandoris nebuvo sudarytas dėl atsakovės pasyvaus elgesio. Papildomai pastebėtina, kad, kaip seka iš liudytojo R. K. parodymų, tokį atsakovės elgesį galėjo įtakoti pasikeitusi bendraturčio pozicija dėl turto įsigijimo (bendraturčiui apsisprendus turtą atsakovės pasiūlytomis sąlygomis pirkti) bei tai, kad atsakovė bendraturčiui pasiūlė turtą įsigyti už didesnę 650 000 Eur kainą, nei buvo susitarusi su ieškove. Kad atsakovė su UAB „Kauno kasimo darbai“ vykdė derybas dėl turto įsigijimo, patvirtina ir UAB „Kauno kasimo darbai“ 2017 m. spalio 31 d. pareiškimo dėl pirmumo teisės atsisakymo atšaukimo turinys, nes jame yra nurodyta, jog bendraturtis sutinka turtą pirkti „už mūsų aptartą kainą“ (2 t., b. l. 72).
36. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad bendraturčiui UAB „Kauno kasimo darbai“ 2017 m. spalio 31 d. atšaukus atsisakymą pirmumo teise pirkti turtą, sandoris preliminariojoje sutartyje sulygtomis sąlygomis nebegalėjo būti sudaromas dėl teisinių kliūčių (bendraturčio atsisakymo pirkti turtą neturėjimo). Teisėjų kolegijos vertinimu, būtent ši aplinkybė buvo viena iš pagrindinių priežasčių, dėl kurių nebuvo sudaryta pagrindinė turto pardavimo sutartis šalių sutartomis sąlygomis. Atsakovė, preliminariąja sutartimi įsipareigojusi turtą ieškovei parduoti už 600 000 Eur kainą, neužsitikrino parduodamo žemės sklypo bendraturtės UAB „Kauno kasimo darbai“ atsisakymo įsigyti turtą. Iš UAB „Kauno kasimo darbai“ vadovo liudytojo R. K. parodymų galima spręsti, kad bendraturčiui apskritai nebuvo žinomas atsakovės ketinimas turtą parduoti už mažesnę, nei 800 000 Eur kainą, ir būtent tai lėmė bendraturčio pozicijos dėl turto įsigijimo pasikeitimą. Kaip patvirtino liudytojas, tik po to, kai jis sužinojo apie mažesnę parduodamo turto kainą (tai įvyko notarų biure jam pasirašant atsisakymą turtą pirkti už 460 000 Eur), jis pats ėmė siekti įsigyti parduodamą turtą, kreipėsi į banką dėl finansavimo gavimo ir, galiausiai, atšaukė duotą atsisakymą. Taigi iš šių liudytojo parodymų galima daryti išvadą, kad atsakovė iš anksto, prieš sudarydama preliminariąją sutartį su ieškove ir įsipareigodama parduoti turtą ieškovei už 600 000 Eur, nebuvo suderinusi turto pardavimo sąlygų su bendraturčiu, o tai vėliau lėmė teisines kliūtis parduoti turtą ieškovei preliminariojoje sutartyje numatytomis sąlygomis.
37. Teisėjų kolegijos manymu, ta aplinkybė, kad po to, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise įsigyti turtą, ieškovė teikė atsakovei pasiūlymus turtą įsigyti už didesnę kainą, nei buvo sutarta preliminariojoje sutartyje, rodo ieškovės siekį rasti išeitį iš susidariusios situacijos ir įsigyti turtą. Ta aplinkybė, kad ieškovė teikė atsakovei pasiūlymus turtą įsigyti už didesnę, nei šalys buvo sutarę, kainą, lėmė, jog bendraturtė UAB „Kauno kasimo darbai“, siekdama įsigyti tą patį turtą, buvo priversta sutikti su ieškovės siūlomomis turto įsigijimo sąlygomis, o tai galiausiai sukūrė atsakovei naudą, nes ji turtą pardavė bendraturtei už didesnę kainą, nei šalys buvo sutarę preliminariojoje sutartyje.
38. Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus ir padarė pagrįstą išvadą, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Kaip jau minėta, byloje surinkti įrodymai patvirtina, kad pagrindinės sutarties nesudarymą lėmė aplinkybės, jog atsakovė iki 2017 m. spalio 31 d. (galiojant bendraturčio rašytiniam atsisakymui pirkti turtą už 460 000 Eur) nesiėmė aktyvių veiksmų sandoriui sudaryti, bendraturčiui pasiūlė turtą įsigyti už didesnę kainą, nei buvo susitarusi su ieškove, o po 2017 m. spalio 31 d., kai bendraturtis atšaukė atsisakymą, neužtikrino preliminariojoje sutartyje ieškovei duotos garantijos, jog ji (atsakovė) turi preliminariosios sutarties sąlygų įvykdymui būtinus sutikimus ir leidimus (preliminariosios sutarties 3.4 papunktis). Atsakovės elgesys ikisutartiniuose santykiuose, kai ji teisiškai įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį, neturėdama tokios sutarties sudarymui reikalingo bendraturtės atsisakymo pasinaudoti pirmumo teise, nors ieškovei garantavo jį turinti, be to, vedė derybas su bendraturčiu dėl turto pardavimo palankesnėmis sąlygomis, neatitinka sąžiningumo kriterijų.
Dėl ieškovės patirtų nuostolių atlyginimo
39. Kadangi pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės nesąžiningų veiksmų, teismui buvo privalu spręsti dėl tokiais veiksmais ieškovei padarytų nuostolių atlyginimo.
40. Ieškovė kaip nuostolius vertina 2018 m. balandžio 17 d. su UAB „Jungtinis dujų centras“ sudaryta taikos sutartimi (1 t., b. l. 32–34) prisiimtą įsipareigojimą sumokėti 225 000 Eur baudą dėl to, jog ji neįvykdė 2017 m. spalio 27 d. preliminariosios sutarties sąlygų ir nepardavė šiai bendrovei to paties turto, kurį ketino įsigyti iš atsakovės. Pirmosios instancijos teismas skundžiama sprendimo dalimi tenkino šį ieškinio reikalavimą, pripažinęs, kad tarp ieškovės patiriamų nuostolių ir preliminariosios sutarties su atsakove neįvykdymo yra tiesioginis priežastinis ryšys. Atsakovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu, teigdama, kad teismas netinkamai įvertino ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ sudarytos preliminariosios sutarties sudarymo aplinkybes ir tikruosius sutartį sudariusių asmenų ketinimus. Atsakovės teigimu, 2017 m. spalio 27 d. preliminarioji sutartis yra apsimestinis sandoris, kuriuo siekiama nesąžiningu būdu įgyti turtinę teisę į atsakovę. Teisėjų kolegija nesutinka su tokiais atsakovės argumentais.
41. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ 2017 m. spalio 27 d. sudaryta preliminarioji sutartis negali būti laikoma apsimestiniu sandoriu todėl, kad iš bylos medžiagos matomi realūs UAB „Jungtinis dujų centras“ ketinimai įsigyti turtą. Ieškovė į bylą pateikė įrodymus, kad UAB „Jungtinis dujų centras“ įvykdė preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir 2017 m. lapkričio 6 d. atliko ieškovei pakankamai reikšmingo dydžio (300 000 Eur) avansinį mokėjimą už perkamą turtą (2 t., b. l. 164), tuo patvirtindama realius ketinimus įsigyti turtą. UAB „Jungtinis dujų centras“ ketinimus įsigyti turtą patvirtino ir pirmosios instancijos teismo posėdžiuose liudytojais apklausti bendrovės atstovai V. K. bei A. Š..
42. Ieškovė preliminariąją sutartį su UAB „Jungtinis dujų centras“ sudarė 2017 m. spalio 27 d., kai dar nebuvo informuota apie tai, kad UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pirmumo teise pirkti turtą ir kad atsakovė sustabdo preliminariosios sutarties vykdymą. Būsimos sutarties šalys joms priimtina forma turi teisę derėtis dėl sutarties sąlygų ir pasiekti priimtiną susitarimą, todėl tai, kad šiuo atveju ieškovė su UAB „Jungtinis dujų centras“ dėl preliminariosios sutarties sąlygų derėjosi žodžiu, savaime šios sutarties realumo nepaneigia. Šiuo atveju kitos minėtos aplinkybės (tiek preliminariosios sutarties sudarymas, tiek jos vykdymas) patvirtina aptariamos sutarties realumą.
43. Nors byloje yra duomenys, kad po to, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise, ieškovė pastarajai bendrovei teikė pasiūlymus atsisakyti pirmumo teisės ir vėliau iš ieškovės įsigyti turtą geresnėmis sąlygomis, nei iš atsakovės (liudytojo R. K. teigimu, tai įvyko 2017 m. lapkričio mėn.), ši aplinkybė taip pat nėra pakankama konstatuoti ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ 2017 m. spalio 27 d. sudarytos preliminariosios sutarties apsimestinio pobūdžio. Iš šioje nutartyje jau minėtų aplinkybių matyti, kad UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukus atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise, ieškovė toliau siekė įsigyti turtą, teikė atsakovei pasiūlymus turtą įsigyti už didesnę kainą. Ta aplinkybė, kad ieškovė 2017 m. lapkričio mėn. UAB „Kauno kasimo darbai“ siūlė atsisakyti pirmumo teisės ir vėliau iš ieškovės įsigyti turtą, patvirtina, jog ieškovė tokiu būdu siekė pašalinti atsiradusią kliūtį sandorio sudarymui. Vis dėlto, tokia aplinkybė negali būti vertinama kaip realus ieškovės ketinimas įsigytą turtą iš tiesų perleisti UAB „Kauno kasimo darbai“ (neatmestina, kad ieškovė tokio siūlymo faktiškai nebūtų įgyvendinusi). Todėl nesutiktina su atsakovės apeliacinio skundo argumentais, kad ieškovė nebūtų galėjusi siūlyti sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties su UAB „Kauno kasimo darbai“, jeigu iš tiesų būtų buvusi sudaryta preliminarioji sutartis su UAB „Jungtinis dujų centras“.
44. Sutiktina su atsakove, kad byloje surinkti įrodymai patvirtina, jog ieškovė nekilnojamąjį turtą iš pradžių ketino įsigyti, siekdama jį vystyti. Šią aplinkybę patvirtina tiek šalių paaiškinimai, tiek liudytojų parodymai, tiek kita bylos medžiaga. Vis dėlto, ieškovės atstovas R. K. teismo posėdžio metu paaiškino, kad jis pakeitė savo sprendimą ir nutarė ketinamą įsigyti turtą perparduoti UAB „Jungtinis dujų centras“. Nors nėra duomenų, kad atsakovė ar tarpininkas R. Š. buvo informuoti apie pasikeitusius ieškovės planus dėl perkamo turto panaudojimo, ši aplinkybė taip pat nevertintina kaip pakankama pagrįsti ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ sudarytos preliminariosios sutarties apsimestinį pobūdį.
45. Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai nesirėmė ieškovės teiginiais, jog ieškovės su UAB „Jungtinis dujų centras“ 2017 m. spalio 27 d. sudaryta preliminarioji sutartis yra apsimestinis sandoris, kuriuo siekiama nesąžiningu būdu įgyti turtinę teisę į atsakovę.
46. Atsakovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu dėl nuostolių priteisimo ir tuo pagrindu, kad teismas netinkamai įvertino pačios ieškovės veiksmus. Atsakovė nurodo, kad ieškovė, sudarydama 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartį su UAB „Jungtinis dujų centras“, turėjo įvertinti prisiimamą riziką ir galinčias kilti pasekmes. Atsakovės manymu, sutikimas sumokėti 300 000 Eur baudą yra neadekvatus, ekonomine logika nepateisinamas įsipareigojimų prisiėmimas. Su tokiais atsakovės argumentais teisėjų kolegija iš esmės sutinka.
47. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad kiekvienu atveju, kai civilinė atsakomybė reiškia nuostolių atlyginimą, ypač svarbią reikšmę turi teisingas vienos iš atsakomybės sąlygų, t. y. priežastinio ryšio (CK 6.247 straipsnis), nustatymas. Gali būti atlyginami tik tie nuostoliai, kurie pagal tų nuostolių, taip pat civilinės atsakomybės prigimtį yra prievolę pažeidusio asmens veiksmų ar neveikimo padarinys, t. y. kurių atsiradimo konkrečiu atveju pakankama priežastis buvo būtent šio asmens elgesys. Taigi turi būti nustatyti kaltė bei priežastinis ryšys tarp asmens veiksmų ir tokių veiksmų padarinių. Be to, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimas pasekmes, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Kaip yra nurodęs kasacinis teismas, kiekvienu atveju labai svarbu įvertinti konkrečios preliminariosios sutarties šalių sąžiningumą, jų apdairumą ir rūpestingumą. Taigi teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų (jau minėtas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
48. Kadangi preliminarioji sutartis sudaroma baigiamajame derybų dėl pagrindinės sutarties etape ir šalims suteikia pakankamą apibrėžtumą, jog pagrindinė sutartis bus sudaryta, preliminariosios sutarties šalims nėra draudžiama dar nesudarius pagrindinės sutarties prisiimti naujus įsipareigojimus, susijusius su būsimos sutarties dalyku. Vis dėlto, preliminariosios sutarties šalys, prisiimdamos tokius įsipareigojimus prieš trečiuosius asmenis, turi būti pakankamai atidžios ir rūpestingos, atsižvelgti į susidariusios situacijos individualias aplinkybes bei protingai numatomą riziką, jog pagrindinė sutartis dėl tam tikrų priežasčių (net ir tokių, kurios priskirtinos kitos šalies rizikai), gali būti nesudaryta. Pareiga tokiais atvejais elgtis atidžiai ir rūpestingai kyla iš preliminariosios sutarties specifiškumo, t. y. tokia sutartis sudaroma dar esant ikisutartiniams santykiams, paprastai egzistuojant tam tikroms aplinkybėms ar kliūtims, neleidžiančioms iš karto sudaryti pagrindinės sutarties, be to, preliminariosios sutarties šalys neturi galimybės reikalauti preliminariąją sutartį įvykdyti natūra.
49. Teisėjų kolegija, įvertinusi nagrinėjamoje byloje susiklosčiusią situaciją, konstatuoja, kad ieškovė, sudarydama 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartį su UAB „Jungtinis dujų centras“, neatsižvelgė į protingai numatomą riziką, jog pagrindinė sutartis gali būti nesudaryta, ir prisiėmė pernelyg didelius įsipareigojimus šios bendrovės atžvilgiu. Pagal 2017 m. spalio 27 d. preliminariosios sutarties su UAB „Jungtinis dujų centras“ sąlygas ieškovė įsipareigojo sumokėti itin didelę 300 000 Eur dydžio baudą, artimą pusei parduodamo turto kainos, tuo atveju, jeigu dėl jos kaltės nebus sudaryta pagrindinė sutartis. Tokio įsipareigojimo prisiėmimas, teisėjų kolegijos vertinimu, galėtų būti pateisinamas, jei ieškovė nuosavybės teise jau būtų valdžiusi parduodamą turtą, tačiau šiuo atveju ieškovė turto įsigijimą buvo užsitikrinusi tik preliminariąja sutartimi su atsakove, be to, pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes ieškovė turėjo suvokti, kad yra rizika, jog pagrindinė sutartis gali būti nesudaryta.
50. Iš nagrinėjamoje byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad nors tarp šalių preliminarioji sutartis buvo sudaryta dar 2017 m. gegužės 24 d., tačiau šalys toliau, pakankamai ilgą laikotarpį, derėjosi dėl būsimos pagrindinės sutarties sąlygų, ne kartą jas keitė. Paskutiniuoju preliminariosios sutarties pakeitimu šalys sutarė, kad dalis kainos už turtą bus sumokėta ne pinigais, bet atlyginimo už atliekamus darbus pagal sudarytas papildomas (šalutines) sutartis forma. Taigi šalių derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo vyko pakankamai sudėtingai, šią aplinkybę patvirtino ir liudytoju apklaustas UAB „Jungtinis dujų centras“ atstovas A. Š., nurodęs, kad ieškovės vadovas liudytojui teigė, jog derybos su atsakove yra labai komplikuotos. Ieškovei sudarant 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartį su UAB „Jungtinis dujų centras“, atsakovė nebuvo pateikusi jokio atsakymo dėl ieškovės sandoriui įforminti pateiktų dokumentų tinkamumo, nebuvo užsakiusi laiko notarų biure pagrindinei sutarčiai sudaryti. Priešingai, kaip minėta, atsakovė po 2017 m. spalio 11 d., kai šalims notarų biure nepavyko sudaryti pagrindinės sutarties, elgėsi pasyviai, neatliko jokių aktyvių veiksmų, kurie ieškovei būtų leidę manyti, kad pagrindinė sutartis neabejotinai bus sudaryta. Ieškovės atstovas R. K. 2018 m. rugpjūčio 6 d. pirmosios instancijos teismo posėdžio metu nurodė, kad 2017 m. spalio 17 d. užklausė atsakovės informacijos dėl sandorio, tačiau informacijos negavo. Taigi pagal tokias faktines aplinkybes ieškovė turėjo galimybę protingai numatyti pagrindinės sutarties nesudarymo riziką, todėl 2017 m. spalio 27 d. preliminariąją sutartimi su UAB „Jungtinis dujų centras“ prisiimdama įsipareigojimą sumokėti itin didelę 300 000 Eur baudą, artimą pusei parduodamo turto kainos, nesielgė pakankamai atidžiai ir rūpestingai.
51. Be to, negalima spręsti, kad ieškovė ėmėsi visų veiksmų tam, kad susidariusioje situacijoje sumažintų patiriamus nuostolius. Apie tai, kad UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pirmumo teise pirkti turtą ir atsakovė sustabdo preliminariosios sutarties vykdymą, ieškovė buvo informuota 2017 m. lapkričio 6 d. (2 t., b. l. 73), t. y. tą pačią dieną, kurią UAB „Jungtinis dujų centras“ pervedė ieškovei 300 000 Eur dydžio avansą už perkamą turtą. Iš UAB „Jungtinis dujų centras“ atstovų, byloje apklaustų liudytojais, parodymų nėra matyti, kad ieškovė apie šią kliūtį sandorio sudarymui bendrovę būtų nedelsdama informavusi, prašiusi spręsti dėl preliminariosios sutarties nutraukimo, avanso grąžinimo ar kitokio situacijos sprendimo tam, kad būtų sumažinti galimi nuostoliai. Priešingai, iš UAB „Jungtinis dujų centras“ atstovo V. K. parodymų, duotų 2018 m. rugpjūčio 6 d. pirmosios instancijos teismo posėdyje, matyti, kad ieškovės vadovas apie keblumus informavo liudytoją tik 2017 m. lapkričio mėn. pabaigoje – gruodžio mėn. pradžioje.
52. Vadovaujantis CK 6.71 straipsnio 1 dalimi, netesybos – tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų skirta tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-247-248/2015). Vis dėlto, netesybos negali būti priemone nepagrįstai praturtėti, dėl to įstatymas nustato teismo pareigą kontroliuoti jų dydį ir sumažinti netesybas, kai jos yra neprotingai didelės arba kad prievolė yra iš dalies įvykdyta (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką, mažindamas netesybas teismas taiko esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais – nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugpjūčio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2008).
53. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamoje byloje reikia atsižvelgti į tai, kad ieškovė nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių, jog 2014 m. balandžio 17 d. taikos sutartimi prisiimdama įsipareigojimą UAB „Jungtinis dujų centras“ sumokėti 225 000 Eur baudą, siekė įsitikinti, kokio pobūdžio ir apimties nuostolius dėl turto nepardavimo patyrė UAB „Jungtinis dujų centras“, ar taikos sutartimi sulygta sumokėti bauda nėra pernelyg didelė, neprotingo dydžio. Iš 2018 m. rugpjūčio 6 d. pirmosios instancijos teismo posėdyje apklausto liudytojo UAB „Jungtinis dujų centras“ atstovo V. K. parodymų seka, kad patirtus nuostolius bendrovė sieja su tuo, jog ji negalėjo naudotis ieškovei pervestais pinigais ir vykdyti kitų projektų. Tačiau pažymėtina, kad tokie teiginiai yra abstraktaus pobūdžio ir patys savaime nepakankami pagrįsti, jog tarp netesybų ir nuostolių esantis santykis yra protingo dydžio.
54. Teisėjų kolegijos vertinimu, visi šie argumentai pirmosios instancijos teismui turėjo sudaryti pagrindą konstatuoti, kad ieškovės veiksmai prisidėjo prie kilusių nuostolių, todėl tai sudaro pagrindą juos sumažinti (CK 6.259 straipsnis). Tačiau teisėjų kolegija mano, kad ieškovės veiksmai atsakovės nuo civilinės atsakomybės visiškai neatleidžia. Atsakovė, atlikusi nesąžiningus veiksmus (įsipareigojusi parduoti turtą, neturėdama bendraturtės pirmumo teisės atsisakymo, vedusi derybas su bendraturčiu), turi prisiimti civilinę atsakomybę už tokiais veiksmais patirtus ieškovės nuostolius. Šiuo aspektu ypač svarbu, kad minėti atsakovės nesąžiningi veiksmai sukūrė jai naudą, nes po to, kai UAB „Kauno kasimo darbai“ atšaukė atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise, ieškovė teikė atsakovei pasiūlymus turtą įsigyti už didesnę kainą, nei buvo sutarta preliminariojoje sutartyje, bendraturtė UAB „Kauno kasimo darbai“, siekdama įsigyti turtą, buvo priversta sutikti su ieškovės siūlomomis turto įsigijimo sąlygomis, o tai galiausiai padidino atsakovės pajamas iš turto pardavimo, turtas buvo parduotas ne už šalių sutartą 600 000 Eur kainą, bet už 800 000 Eur. Kita vertus, prie tokios situacijos prisidėjo ir pačios ieškovės veiksmai, nes ji, nepaisydama kilusių kliūčių sandoriui sudaryti, sutiko už parduodamą turtą mokėti didesnę, nei šalių buvo sulygta, kainą, teikė atitinkamus pasiūlymus atsakovei, siekdama, kad būtent jai, ieškovei, būtų parduotas turtas.
55. Teisėjų kolegija, įvertinusi preliminariosios sutarties šalių elgesio atitikimą sąžiningumo, apdairumo, rūpestingumo standartams, individualios situacijos ypatumus, sprendžia, kad teisingumo, sąžiningumo, protingumo kriterijus geriausiai atitiks ieškovės reikalaujamų nuostolių sumažinimas ½ dalimi CK 6.259 straipsnio pagrindu. Teisėjų kolegijos manymu, toks kilusių neigiamų pasekmių paskirstymas tarp šalių geriausiai užtikrins jų interesų balansą, nesuteiks nei vienai iš šalių galimybės kitos šalies sąskaita praturtėti dėl nesąžiningų ar nepakankamai atidžių veiksmų.
Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų
56. Nors pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė tikrąją šalių valią dėl parduodamo turto kainos, tačiau tinkamai įvertino įrodymus ir padarė pagrįstą išvadą dėl atsakovės neteisėtų veiksmų bei jos pareigos atlyginti ieškovės patirtus nuostolius. Tačiau kadangi pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į aplinkybes, patvirtinančias, kad nuostolių atsiradimą įtakojo ir pačios ieškovės atlikti veiksmai, apskųstas pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas, ieškovei iš atsakovės priteistų nuostolių sumą sumažinant iki 112 500 Eur (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
57. Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, perskirstomos šalių pirmosios instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Ieškovė ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės 325 000 Eur nuostolių atlyginimą. Šia nutartimi pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, ieškovei priteisiamas 112 500 Eur nuostolių atlyginimas. Tokia suma sudaro 34,62 proc. nuo visos ieškinio reikalavimų sumos. Ieškovė patyrė 1 815 Eur išlaidas advokato pagalbai pirmosios instancijos teisme apmokėti, už ieškinį sumokėjo 3 413 Eur žyminį mokestį, todėl ieškovei iš atsakovės proporcingai patenkintų ieškinio reikalavimų daliai priteistina 1 809,93 Eur bylinėjimosi išlaidų suma. Atsakovė pirmosios instancijos teisme patyrė 2 178 Eur bylinėjimosi išlaidų, todėl atsakovei proporcingai atmestų ieškinio reikalavimų daliai iš ieškovės priteistina 1 423,98 Eur bylinėjimosi išlaidų suma. Įskaičius šalių priešpriešinius vienarūšius reikalavimus dėl bylinėjimosi išlaidų, ieškovei iš atsakovės priteistina 385,95 Eur bylinėjimosi išlaidų suma. Proporcingai patenkintų ieškinio reikalavimų daliai iš ieškovės priteistina 10 Eur, o iš atsakovės 5,29 Eur valstybės patirtų išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
58. Šia nutartimi tenkinama ½ dalis apeliacinio skundo reikalavimų, todėl atsakovei iš ieškovės priteistina ½ dalis apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų. Atsakovė už apeliacinį skundą sumokėjo 2 690 Eur žyminį mokestį, patyrė 1 250 Eur išlaidas advokato teisinei pagalbai rengiant apeliacinį skundą apmokėti, todėl priteistina ½ šių išlaidų dalis sudaro 1 970 Eur sumą. Ieškovė duomenų apie apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas nepateikė.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,
n u t a r i a :
Kauno apygardos teismo 2019 m. kovo 15 d. sprendimą pakeisti, jo rezoliucinę dalį išdėstant taip:
„ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Topolis 1“ ieškinį patenkinti iš dalies.
Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Topolis 1“ (juridinio asmens kodas 301835675) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Gausima“ (juridinio asmens kodas 303493359) 112 500 Eur (vieną šimtą dvylika tūkstančių penkis šimtus eurų) nuostolių atlyginimo, 6 procentų metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2018 m. gegužės 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 385,95 Eur (tris šimtus aštuoniasdešimt penkis eurus 95 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, atlyginimo.
Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priteisti valstybei iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Topolis 1“ (juridinio asmens kodas 301835675) 10 Eur (dešimt eurų) ir iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Gausima“ (juridinio asmens kodas 303493359) 5,29 Eur (penkis eurus 29 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.“.
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Gausima“ (juridinio asmens kodas 303493359) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Topolis 1“ (juridinio asmens kodas 301835675) 1 970 Eur (vieną tūkstantį devynis šimtus septyniasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo.
Teisėjai Marius Bajoras
Danutė Gasiūnienė
Egidija Tamošiūnienė