Civilinė byla Nr. e2A-157-464/2022

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01275-2020-4

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.2.1; 2.6.8.4; 3.2.4.11

(S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. kovo 17 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Tomo Venckaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Mulberry Trade“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2021 m. kovo 25 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Saulės sprendimai“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Mulberry Trade“ dėl baudos priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, P. G.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Saulės sprendimai“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinusi prašė priteisti iš atsakovės UAB ,,Mulberry Trade“: 1) 40 000 Eur baudą dėl 2020 m. rugpjūčio 14 d. preliminariosios sutarties dėl parkavimo vietų ir sandėliukų neįvykdymo; 2) 27 500 Eur baudą dėl 2020 m. rugpjūčio 14 d. preliminariosios sutarties dėl administracinių patalpų neįvykdymo; 3) patirtas bylinėjimosi išlaidas; 4) grąžinti 712 Eur žyminio mokesčio permoką už pradinį ieškinį.

2.       Nurodė, kad

3.       Ieškovės teigimu, atsakovė preliminariosiose sutartyse aiškiai ir nedviprasmiškai patvirtino, kad į šį turtą tretieji asmenys neturi jokių pretenzijų, kad turtas neareštuotas, jis nėra ikiteisminio ginčo objektas, kad turto savininko teisė disponuoti turtu neatimta ir neapribota, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos būsimojo pirkėjo nuosavybės teisei į turtą, išskyrus turto įkeitimą bankui. Atsakovė taip pat garantavo, kad jai nėra žinomų paslėptų turto trūkumų, dėl kurių jo nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad būsimas pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba visai jo nepirktų, arba mažiau už jį mokėtų. Atsakovė patvirtino, kad nėra trečiųjų asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugotų teisę naudotis turtu pasikeitus jo savininkui. Visgi likus dviem savaitėms iki termino pasirašyti pagrindines sutartis pabaigos atsakovė atsiuntė ieškovei pranešimą, kuriuo informavo, kad rengiant notarinės formos pirkimo–pardavimo sutartį iškilo klausimas dėl administracinės patalpos pardavimo ir galimų jos suvaržymų, kadangi šią patalpą buvo numatoma įrengti kaip nuolatinę poilsio erdvę (biblioteką) pirmame aukšte. Tuo pačiu laišku atsakovė persiuntė ieškovei notarinės sutarties projektą, į kurį sujungė abiejų preliminariųjų sutarčių vykdymą bei įtraukė sąlygas, kurios neatitiko preliminariųjų sutarčių sąlygų. Atsakovė iš esmės pakeitė perkamo daikto statusą, t. y. nurodė, kad kartu su perleidžiamu turtu ieškovė privalo prisiimti trečiųjų asmenų teises į turtą bei visas iš to kylančias rizikas.

4.       Be to, atsakovė į notarinės sutarties projektą įtraukė ir ieškovės pareigą patvirtinti bei garantuoti, kad ji yra informuota ir sutinka, jog pastato pirmame aukšte esanti poilsio erdvė (biblioteka) nuosavybės teise priklauso pardavėjui (jo teisių perėmėjams) ir liks pardavėjo (jo teisių perėmėjų) nuosavybe net ir suteikus teisę naudotis šia erdve pastato savininkams ir (ar) bendrijai.  Į sutarties projektą buvo įtraukta ir tokia sąlyga, kad ieškovei yra žinoma, jog statant pastatą ir vykdant jo pardavimus administracinė negyvenamoji patalpa buvo nurodoma kaip patalpa, suteiktina visų pastate esančių naudotojų bendroms reikmėms. Į projektą įtrauktas ir atsakovės  pareiškimas, kad ji neprisiima jokios atsakomybės už perleidžiamą ieškovei turtą ir bet kokias pretenzijas, susijusias su patalpa ir sutartyje atskleistomis aplinkybėmis, spręs pati ieškovė, o atsakovė neatlygins dėl to susidarančių išlaidų.

5.       Ieškovei tokios sąlygos buvo netikėtos ir ji su ketinamo įsigyti turto apsunkinimu nesutiko. Atsakovės atstovas 2020 m. spalio 2 d. informavo, kad preliminariosios sutartys pasibaigė, nes šalys nesusitarė dėl pagrindinės sutarties sąlygų. Preliminariose sutartyse buvo nustatyta, kad jeigu pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys iki nustatyto termino nebus sudaromos dėl ketinamo parduoti turto savininko kaltės arba ketinamo parduoti turto savininkui atsisakius sudaryti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis preliminariosiose sutartyse aptartomis sąlygomis, tai ketinamo parduoti turto savininkas privalo grąžinti būsimam pirkėjui iš jo gautas avanso sumas bei sumokėti būsimam pirkėjui avanso dydį atitinkančias baudas. Po pradinio ieškinio pateikimo atsakovė ieškovei grąžino sumokėtas avansu sumas, tačiau prievolės sumokėti ir sutartyse nustatytas baudas neįvykdė.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6.       Vilniaus apygardos teismas 2021 m. kovo 25 d. spendimu ieškinį tenkino iš dalies: priteisė iš atsakovės UAB „Mulberry Trade“ 38 500 Eur netesybas ir 1 610,67 Eur bylinėjimosi išlaidas ieškovei UAB „Saulės sprendimai“, taip pat 2 178 Eur bylinėjimosi išlaidas trečiajam asmeniui P. G.; grąžino ieškovei 712 Eur žyminio mokesčio permoką už pradinį ieškinį.

7.       Teismas nustatė, kad administracinės patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), atsakovės užsakymu 2019 m. vasario 19 d. buvo iš dalies perplanuotos ir suformuotas kaip atskiras bendro 70,09 kv. m ploto nekilnojamojo turto objektas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Šios patalpos nuosavybės teise priklausė tik atsakovei. Faktas, kad į šias patalpas kokias nors teises turi ir gyvenamojo namo bendrasavininkai, Nekilnojamojo turto registre nėra registruotas. Tai nustatęs teismas padarė išvadą, kad interneto tinklalapyje nurodytas ginčo patalpų planas nekilnojamojo turto projekte (duomenys neskelbtini), su kuriuo, atsakovės teigimu, galėjo susipažinti bet kas, nėra teisingas.

8.       Teismas taip pat nustatė, kad ieškovė notarine pirkimo–pardavimo 2020 m. sausio 14 d.  sutartimi nuosavybės teise iš atsakovės įsigijo kitas, besiribojančias su ginčo patalpomis, administracines 263,31 kv. m ploto patalpas Nr. 103, esančias (duomenys neskelbtini). Su ieškove sudarytoje sutartyje dėl gretimų patalpų įsigijimo nuosavybės teise buvo nurodyta, kad pirkėja (ieškovė) buvo informuota ir sutinka, kad pastato pirmame aukšte esanti poilsio erdvė (biblioteka) nuosavybės teise priklauso atsakovei ir liks jos (jos teisių perėmėjo) nuosavybe net ir suteikus teisę naudotis šia erdve pastato savininkams ir (ar) bendrijai. Atsakovė ieškovei pasiūlė įsigyti ir greta patalpos Nr. 103 esančias administracines patalpas Nr. 102, turinčias ne interneto svetainėje reklamuojamą 76,87 kv. m, bet 70,09 kv. m plotą.

9.       Teismo vertinimu, 2020 m. rugsėjo 14 d. elektroniniu laišku ieškovei persiųstos notarinės pirkimo–pardavimo sutarties projekte buvo numatytas nauja, preliminariojoje sutartyje nenustatyta sąlyga, kad pirkėja (ieškovė) yra informuota ir sutinka, jog pastato pirmame aukšte esanti poilsio erdvė (biblioteka) nuosavybės teise priklauso pardavėjai (jos teisių perėmėjams) ir liks pardavėjo (jo teisių perėmėjų) nuosavybe net ir suteikus teisę naudotis šia erdve pastato savininkams ir (ar) bendrijai. Iš teismo posėdžio metu ieškovės atstovo paaiškinimų teismas sprendė, kad ieškovė numatytose įsigyti iš atsakovės patalpose planavo plėtrą, ir tik sužinojusi apie atsakovės reikalavimus suteikti teisę naudotis įsigyjama patalpa ir kitiems pastato savininkams bei (ar) bendrijai suprato, kad šios patalpos ieškovei yra bevertės, nes ieškovė turėtų pareigą leisti jomis naudotis tretiesiems asmenims – namo gyventojams ir (ar) bendrijai.

10.       Teismas padarė išvadą, kad atsakovė turėjo suprasti, jog ieškovė tik pačiai atsakovei nuosavybės teise priklausiusias patalpas ketina pirkti savo asmeniniams poreikiams. Preliminariosios sutarties 4.2 punkte atsakovė ieškovei, kaip būsimai pirkėjai, patvirtino, kad į ketinamą parduoti turtą tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų. Todėl ieškovė neturėjo pagrindo suprasti, kad ketinamos įsigyti patalpos yra kaip nors apsunkintos. Atsakovė, atsisakiusi parduoti administracines patalpas preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis, t. y. be trečiųjų asmenų teisės naudotis ginčo patalpomis, o ieškovei nesutikus pirkti administracines patalpas su esminiu sutarties pakeitimu, taip pat atsisakė parduoti ir parkavimo vietas bei sandėliukus, dėl kurių pardavimo buvo susitarta kita preliminariąja sutartimi.

11.       Teismas konstatavo, kad pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys buvo nesudarytos dėl atsakovės kaltės, todėl jai atsirado pareiga sumokėti baudas. Šiuo aspektu teismas pažymėjo, kad nuo 110 000 Eur turto vertės šalių sutarta 40 000 Eur bauda sudaro net 44 procentus perkamo daikto (parkavimo vietų ir sandėliukų) kainos, nors administracinių patalpų – tik 10 procentų. Todėl pagal sutartį Nr. 1 nustatytą netesybų dydį pripažino neprotingai dideliu ir sumažino netesybas iki 10 procentų šio turto vertės, t. y. iki 11 000 Eur, iš viso priteisęs ieškovei iš atsakovės 38 500 Eur (27 500 Eur + 11 000 Eur) netesybas.

III.                      Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

12.       Atsakovė UAB ,,Mulberry Trade“ apeliaciniame skunde prašo Vilniaus apygardos teismo 2021 m. kovo 25 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti; likusią civilinės bylos dalį nutraukti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

12.1       Ieškovė 2020 m. sausio 14 d. pirkimo–pardavimo sutartimi iš atsakovės yra įsigijusi patalpas Nr. 103, esančias (duomenys neskelbtini). Ieškovė 2020 m. rugpjūčio 14 d. sudarė preliminarią sutartį ir dėl būsimo kaimyninių patalpų Nr. 102 pirkimo–pardavimo. Dar nuo 2017 m. atsakovė, organizuodama pastate esančių patalpų pardavimą, potencialiems pirkėjams žadėjo, kad pastato pirmame aukšte (t. y. ginčo patalpose) bus įrengta poilsio erdvė (biblioteka), kuri bus suteikta neatlygintinai naudotis patalpas pastate turintiems asmenims. Toks pažadas buvo įtrauktas ir į kai kurias pirkimo–pardavimo sutartis su pastato gyventojais, įskaitant ir tarp šalių 2020 m. sausio 14 pirkimo–pardavimo sutartį dėl patalpų Nr. 103. Taigi, ieškovė žinojo apie šių patalpų bendrą naudojimą.

12.2       Ieškovės vardu dėl preliminarios sutarties sudarymo derėjosi V. G. (V. G.), o ne ieškovės vadovė I. T. Byloje pateiktas susirašinėjimas tarp atsakovės ir V. G., įvykęs tris savaites iki preliminariosios sutarties pasirašymo, patvirtina, kad V. G. (ir ieškovei) buvo žinomi atsakovės pažadai pastato gyventojams. Iki preliminariosios sutarties sudarymo atsakovė ir ieškovė buvo žodžiu susitarusios, kad atsakovė surinks gyventojų parašus, kuriais būtų atsisakoma pretenzijų dėl atsakovės duotų namo gyventojams  pažadų. Tarp V. G. ir atsakovės vadovo O. S. 2020 m. liepos 23 d. vyko susirašinėjimas, kurio metu V. G. paragino atsakovės vadovą O. S. pagaliau pasirašyti preliminarią sutartį, taip pat teiravosi, ar atsakovės vadovui jau pavyko gauti visus namo gyventojų parašus.

12.3       Byloje nebuvo nė vieno įrodymo, kuris pagrįstų, kad būtent I. T. dalyvavo derybose dėl preliminariosios sutarties sudarymo. Nors I. T. yra pasirašiusi preliminariąją sutartį, tačiau jokioje komunikacijoje iki preliminarios sutarties sudarymo ji  neminima ir nefigūruoja, ir nėra jokių įrodymų, kuriuose būtų užfiksuoti I. T. veiksmai ar jos pozicija preliminariosios sutarties derinimo klausimu. Todėl vykusio teismo posėdžio metu ieškovės atstovas klaidino, kad V. G. atliko neva tik techninę sutarties persiuntimo funkciją, nors byloje surinkti įrodymai, kurie teismo nebuvo vertinami, patvirtino, kad būtent V. G. derėjosi dėl preliminarios sutarties.

12.4       Ieškovės atstovas negalėjo paaiškinti nuoseklios, byloje esantiems įrodymams neprieštaraujančios preliminariosios sutarties sudarymo istorijos. Ieškovės atstovas teigė, kad nežinomu laikotarpiu vykusio susitikimo metu buvo iš karto paprašyta atsiųsti preliminariąją sutartį. Tuo pat metu ieškovės atstovas nurodė, kad ieškovės vadovė sutartį pasirašė nedelsdama po to, kai ją gavo, nors susirašinėjimas dėl preliminariosios sutarties vyko dar 2020 m. liepos mėn. Dėl nenuoseklaus ieškovės atstovo pasakojimo buvo siekiama iš pačios ieškovės vadovės I. T. išgirsti paaiškinimus, kas ir kada derėjosi dėl preliminariosios sutarties sudarymo, kada ji pati įsijungė į preliminariosios sutarties derinimą. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas pareiškė prašymą pripažinti I. T. dalyvavimą procese būtinu, tačiau pirmosios instancijos teismas šį prašymą atmetė, taip nepagrįstai atsisakydamas aiškintis ir nagrinėti bylai reikšmingas aplinkybes.

12.5       Atsakovė bylos nagrinėjimo metu įrodinėjo aplinkybę, kad informacija apie tai, jog ginčo patalpos buvo žadamos potencialiems patalpų pastate pirkėjams, buvo prieinama viešai ir todėl buvo žinoma ieškovei. Kaip vieną iš įrodymų, patvirtinantį šios informacijos viešumą, atsakovė pateikė ekrano nuotrauką iš ieškovės internetinio tinklalapio, kurioje matyti, kad pastato pirmame aukšte yra namo gyventojams skirta poilsio erdvė (biblioteka). Pagrindinis teismo argumentas, kuriuo yra grindžiama kitokia teismo nuomonė, yra tai, kad ginčo patalpos tariamai buvo perplanuotos ir naujai suformuotos 2019 m. vasario 19 d., todėl internete prieinamas planas neva nėra teisingas. Teismas iš esmės teigė, kad internete nurodytos patalpos nėra ginčo patalpos. Tačiau iš šių teismo sprendimo argumentų akivaizdu, kad teismas nesuprato ir neatskleidė bylos esmės.

12.6       Aplinkybė, ar viešai internete prieinamas ginčo patalpų planas yra visiškai teisingas, neturi reikšmės nagrinėjamai bylai. Šio įrodymo teikimo į bylą tikslas buvo ne pateikti kadastrinius ir preciziškus patalpų išmatavimus, bet pademonstruoti, kad buvo viešai atskleista informacija, jog pastate yra gyventojų poreikiams žadama poilsio erdvė,  ir ieškovė žinojo, ką ketina įsigyti. Kadangi viešai paskelbtas brėžinys buvo parengtas marketingo tikslais, jis buvo paskelbtas anksčiau, dar neatlikus kadastrinių ginčo patalpų matavimų. Atlikus ginčo patalpų kadastrinius matavimus, patalpų plotas buvo nustatytas tiksliai, todėl brėžiniuose patalpų plotai nereikšmingai skiriasi. Taigi akivaizdu, kad teismas darė neteisingą išvadą, jog ieškovei buvo pasiūlytos kitos patalpos, nei nurodomos internete. Ieškovė negalėjo manyti, kad jai yra siūlomos kitos, nei internete nurodytos patalpos, nes kitų patalpų paprasčiausiai nebuvo.

12.7       Netinkamą bylos išnagrinėjimą, bylos esmės neatskleidimą ir nepagrįsto bei neteisėto sprendimo priėmimą, be kita ko, lėmė ir netinkamai organizuotas teismo procesas bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu. Nors tiek ieškovė, tiek atsakovė buvo atstovaujamos advokatų, teismas neskyrė pasirengimo bylos nagrinėjimui paruošiamųjų dokumentų būdu. Toks chaotiškas bylos nagrinėjimo organizavimas – neįpareigojant šalių pateikti dubliko ir tripliko, tai rengiant, tai nerengiant parengiamojo posėdžio, pasitarnavo būtent ieškovei, kurios strategija nuo pat pradžių buvo nutylėti didžiąją dalį ginčui svarbių aplinkybių ir byloje nagrinėti tik kelis tokių aplinkybių fragmentus. Atsakovei bandant įrodinėti ginčui svarbias aplinkybes, prašant pripažinti ieškovės vadovės dalyvavimą būtinu, prašant išreikalauti iš ieškovės įrodymus, prašant įpareigoti šalis pateikti procesinius dokumentus, šie prašymai būdavo atmetami arba net nesprendžiami.

12.8       Preliminariosiose sutartyje šalys susitarė tik dėl esminių būsimų sutarties sąlygų – dėl objekto, kainos, nuosavybės perėjimo momento. Preliminariosiose sutartyse nebuvo aptarta, kaip šalys turės sureguliuoti santykius su kitų patalpų pastate savininkais, kiek tai susiję su atsakovės pažadais suteikti jiems ginčo patalpas naudotis neatlygintinai. Todėl, vadovaujantis preliminariųjų sutarčių 2.2 punktu, ieškovė ir atsakovė dėl šio klausimo turėjo susitarti pagrindinėje sutartyje. Tai, kad atsakovė pageidavo įtraukti punktą, sureguliuojantį šį klausimą, o ieškovė su tuo nesutiko, nereiškia, kad atsakovės parengtas projektas prieštaravo preliminariųjų sutarčių sąlygoms. Šalims tiesiog nepavyko rasti susitarimo dėl pagrindinės sutarties sąlygų, todėl nėra ir pagrindo atsakovės atsakomybei kilti, o preliminarioji sutartis pasibaigė pasibaigus jos terminui.

12.9       Nors atsakovės prekybiniai pažadai buvo pateikti potencialiems pirkėjams ir galiausiai patalpas pastate įsigijusiems asmenims, tačiau šie pažadai niekada netapo ginčo patalpų apsunkinimais. Skaidrumo tikslais atsakovė pirmosios instancijos teismui taip pat buvo pateikusi informaciją, kad pažadas ateityje naudotis ginčo patalpomis buvo įtrauktas ir į tris notarines sutartis su namo gyventojais. Kadangi ginčo patalpos niekada nebuvo perduotos naudotis nei namo gyventojams, nei namo bendrijai, panaudos sutartis dėl jų niekada ir nebuvo sudaryta, atitinkamai, ginčo patalpos niekada ir netapo apsunkintos.

12.10       Skundžiamu sprendimu ieškovei priteistos neprotingai didelės netesybos. Vienintelis argumentas, kuriuo rėmėsi ieškovė, įrodinėdama tariamai patirtus nuostolius, buvo neva suplanuota veiklos plėtra, atsiradęs papildomų patalpų poreikis ir pakeista veiklos vykdymo vieta. Tačiau ieškovė niekaip nepagrindė, o teismas nenustatė, kaip ieškovės veiklos išplėtimas ir papildomų patalpų nuoma ar įsigijimas gali būti laikomi ieškovės nuostoliais. Neįsigydama ginčo patalpų, ieškovė tik sutaupė jų įsigijimo kainą.

12.11       Ieškovė patikslintu ieškiniu dalies reikalavimų atsisakė, t. y. visiškai atsisakė ieškinio pagrindo ir dalyko, susijusio su avansų pagal preliminariąsias sutartis sumokėjimu ir grąžinimu, taip sumažindama reikalaujamą priteisti sumą. Ieškovei atsisakius ieškinio dalies, turėjo būti priimta teismo nutartis šią bylos dalį nutraukti, o šalių bylinėjimosi išlaidos turėjo būti skaičiuojamas proporcingai pagal patenkintų pradinio ieškinio reikalavimų sumą. Teismas į tai neatsižvelgė, todėl netinkamai paskirstė šalių bylinėjimosi išlaidas.

13.       Ieškovė UAB „Saulės sprendimai“ atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti ir pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

13.1       Bylos duomenys patvirtina, kad visų derybų metu atsakovei buvo žinoma ir ji aiškiai suprato, kas yra pirkėja ir kas ją atstovauja t. y. ieškovės vadovė I. T. Atsakovė per savo atstovus bendravo elektroniniu paštu išimtinai su I. T., o ne su jokiais kitais asmenimis ir tada, kai derino pagrindinės (notarinės) sutarties pasirašymą.

13.2       Atsakovės poziciją visiškai paneigia pačių preliminariųjų sutarčių turinys, kuriose pateikti jos patvirtinimai dėl trečiųjų asmenų pretenzijų į ginčo patalpas nebuvimo. Taigi atsakovė ne tik nenurodė jokių apribojimų naudoti patalpas, bet dar ir raštu patvirtino, kad parduodamas turtas yra be jokių apribojimų, į jas jokie tretieji asmenys neturi jokių pretenzijų. Preliminariosios sutartys sudarytos vėliau nei atsakovės pateikiamas susirašinėjimas, todėl jos detaliai ir aiškiai išdėsto šalių ketinimus, kuriais pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir vadovavosi.

13.3       Vien preliminariosios sutarties objekto apibūdinimas (administracinės patalpos) pagrindžia, kad tai nėra kultūrinės (bibliotekos) ar poilsio paskirties patalpos. Todėl ieškovė turėjo pagrįstą lūkestį, kad savo verslui perka administracinės paskirties patalpas,  neapsunkintas jokiais ribojimais naudoti jas pagal paskirtį (administruoti savo verslą). Be to, civilinėje byloje esantis susirašinėjimas atskleidžia, kad pagrindinis klausimas, kurį prieš pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymą šalys sprendė, buvo būtent notarinės sutarties nuostatų dėl ginčo patalpų statuso priimtinumas. Tai patvirtina, kad ieškovė, susipažinusi su notarinės sutarties projektu, joje nustatė visiškai nepriimtinas sąlygas, kurios paneigia atsakovės teiginius, jog ieškovei buvo žinomas patalpų statusas.

13.4       Ieškovė ginčo patalpas ketino pirkti savo verslo reikmėms – joje būtų įrengtas ieškovės biuras, jame dirbtų ieškovės darbuotojai. Biuro patalpose ieškovė būtų įrengusi darbuotojų darbo vietas, jose būtų buvę laikomi ieškovės kompiuteriai, serveriai, telefonai, kita techninė įranga, dokumentai su konfidencialia informacija, taip pat ir pačių darbuotojų asmeniniai daiktai, baldai. Todėl suprantama, kad ieškovė niekada nebūtų sutikusi pirkti šių patalpų, jeigu būtų žinojusi, jog jomis galės bet kada naudotis pašaliniai asmenys.

13.5       Atsakovės pateiktos notarinės sutarties 4.3.6 bei 4.6 punktai ieškovei buvo nepriimtini, nes iš esmės skyrėsi nuo šalių pasirašytos sutarties Nr. 2 sąlygų. Atsakovė pakeitė šios preliminarios sutarties esmę, notarinėje sutartyje įtvirtindama tokias nuostatas, kurios visiškai neatitiko preliminariojoje sutartyje nurodytų atsakovės patvirtinimų. Todėl  atsakovė elgėsi nesąžiningai ir dėl jos nesąžiningumo nebuvo sudaryta notarinė sutartis.

13.6       Preliminariųjų sutarčių 4.2–4.3 punktuose atsakovė pateikė aiškius ir nedviprasmiškus patvirtinimus, kad jokie tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų į ieškovės įsigyjamą turtą, kad turto savininko teisė disponuoti turtu neatimta ir neapribota. Tuo tarpu pagrindinės sutarties 4.3.6 ir 4.6 punktais atsakovė įtvirtino absoliučiai priešingas preliminariosioms sutartims aplinkybes, kuriomis iš esmės teigiama, kad ieškovės perkamos ginčo patalpos lieka pardavėjos (atsakovės) nuosavybe, o ieškovei tik suteikiama teisė ginčo patalpomis naudotis, be to, kad šios patalpos bus naudojamos bendroms reikmėms ir tai įsipareigoja užtikrinti ieškovė. Dar daugiau, notarinėje sutartyje ieškovei buvo numatyta pareiga savo sąskaita spręsti visas pretenzijas dėl ginčo patalpų.

13.7       Ginčo patalpas ieškovė ketino įsigyti savo nuosavybėn, o pagrindinėje sutartyje atsakovė įtvirtino, kad ginčo patalpos liks jos nuosavybe. Taigi, atsakovė į pagrindinę sutartį įrašė nuostatą, kuri kardinaliai keitė preliminariosios sutarties esmę – ieškovė būtų sumokėjusi už ginčo patalpas jų rinkos kainą, tačiau į jas net nebūtų įgijusi jokių nuosavybės teisių.

13.8       Atsakovė teigia, kad jos pažadai asmenims, turintiems kitas patalpas šiame pastate, neturi jokios teisinės galios. Tačiau vadovaujantis tokia logika atsakovė neturėjo jokio pagrindo į notarinę sutartį įtraukti 4.3.6 bei 4.6 punktų, kuriais ji nusprendė ieškovei perkelti atsakomybę už tokių savo įsipareigojimų nevykdymą. Kadangi ankstesniems pirkėjams buvo pateikiami aiškūs ir nedviprasmiški įsipareigojimai, todėl jie nepagrįstai įvardyti tik pažadais.

13.9       Pagal į bylą pateiktus įrodymus pati atsakovė savo praktikoje tardavosi dėl baudų, kurių dydžiai gerokai viršydavo ginčo preliminariosiose sutartyse numatytas netesybas. Be to, šiuo atveju netesybų dydis buvo numatytas pačios atsakovės, veikiančios kaip savo srities profesionalė, o netesybos buvo vienodos abiem preliminariųjų sutarčių šalims. Galiausiai atsakovė nepagrįstai tapatina netesybas su nuostoliais. Ieškovė neprivalėjo įrodinėti šių netesybų dydžio pagrįstumo, nes dėl jų, kaip minimalių nuostolių, susitarta preliminariosiose sutartyse.

13.10       Teismui yra suteikta diskrecijos teisė nuspręsti, kokiu būdu – parengiamajame teismo posėdyje ar paruošiamųjų dokumentų būdu – pasirengti nagrinėti bylą teisme. Ginčo atveju teismas sprendė, kad pasirengimas bylos nagrinėjimui vyks parengiamajame teismo posėdyje, todėl bylos nagrinėjimui buvo pasirengta tinkamai. Ieškovė buvo atstovaujama advokato, kuris rengė procesinius dokumentus, dalyvavo teismo posėdžiuose, paaiškino bylai aktualias aplinkybes, todėl ieškovės direktorės dalyvavimas byloje būtų buvęs perteklinis, bylos nagrinėjimas būtų nepagrįstai vilkinimas, būtų toliau didinamos šalių išlaidos, kai procesui ieškovės direktorės dalyvavimas esminės reikšmės nebūtų turėjęs.

14.       Trečiasis asmuo P. G. prašo atsakovės apeliacinio skundo pagrįstumo klausimą spręsti teismo nuožiūra. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

14.1       Ieškovės ir atsakovės tarpusavio ginčas negali turėti jokių teisinių pasekmių trečiajam asmeniui, kuris šioje byloje dalyvauja prieš savo valią. Pati atsakovė pripažino, kad jokių sutartinių santykių tarp trečiojo asmens ir jos nebuvo, pateikusi tik tokius rašytinius įrodymus, kad kažkada atsakovę ir UAB „Immo Luxury“, kurioje trečiasis asmuo dirba ir yra vienas iš šios bendrovės savininkų, siejo sutartiniai tarpininkavimo paslaugų santykiai, tačiau jie nutrūko dar iki ieškovei ir atsakovei pasirašant preliminariąsias sutartis.

14.2       Nei trečiasis asmuo, nei UAB „Immo Luxury“ neatstovavo atsakovei jai parduodant preliminariųjų sutarčių objektus ieškovei. Vien aplinkybė, kad atsakovė, pasinaudojusi UAB „Immo Luxury“ preliminariųjų sutarčių šablonais, tokias sutartis parengė ir pasirašė su ieškove, neįrodo trečiojo asmens suinteresuotumo nagrinėjama byla. Byloje nėra įrodymų, kurie pagrįstų, kad trečiasis asmuo buvo atsakingas už šių sutarčių parengimą.

14.3       Dėl trečiojo asmens patirtų bylinėjimosi išlaidų yra atsakinga būtent atsakovė, dėl kurios trečiasis asmuo yra priverstas dalyvauti šioje byloje prieš savo valią. Atsakovės išgalvotų aplinkybių pagrindu jokio teisinio suinteresuotumo neturintis trečiasis asmuo buvo priverstinai įtrauktas į šią bylą dalyvauti, o vėliau ir nepagrįstai nepašalintas iš šios bylos nagrinėjimo.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl naujų įrodymų priėmimo

15.       Apeliantė kartu su apeliaciniu skundu pateikė naujus rašytinius įrodymus – ekrano nuotraukas, kuriose atvaizduotas susirašinėjimas tarp apeliantės vadovo O. S. ir V. G.

16.       Įstatymų leidėjo valia naujų įrodymų priėmimas apeliacinės instancijos teisme yra itin ribojamas. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 314 straipsnyje nurodyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo ir turėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė juos priimti arba kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Todėl asmuo, siekdamas pasinaudoti tokia išimtimi, apeliacinės instancijos teismui turi pateikti ir atitinkamą prašymą bei jį pagrįsti svariais argumentais, dėl ko jam taikytina išimtis iš bendrosios taisyklės.

17.       Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliaciniame skunde nurodyti argumentai šiuo atveju nesudaro pagrindo taikyti CPK 314 straipsnyje nurodytą išimtį. Apeliantės naujai teikiami įrodymai egzistavo bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu, todėl apeliantė turėjo galimybę juos pateikti šiam teismui. Aplinkybė, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas, apeliantės vertinimu, nesurengė parengiamojo teismo posėdžio ir (ar) atmetė apeliantės prašymą liudytoja byloje apklausti ieškovės vadovę I. T., priešingai nei teigia apeliantė, objektyviai negalėjo būti kliūtimi savalaikiam šių įrodymų pateikimui pirmosios instancijos teisme. Kaip matyti, apeliantė aktyviai naudojosi savo procesine teise teikti įrodymus teismui ir tokio paties pobūdžio įrodymus, tačiau skirtingo turinio (ekrano nuotraukas, kuriose taip pat atvaizduoti susirašinėjamai tarp O. S. ir V. G.), į bylą pateikė kartu su savo 2021 m. kovo 10 d. rašytiniais paaiškinimais. Todėl nauji įrodymai nepriimami.

Dėl netesybų pagal preliminariąsias sutartis taikymo

18.       Byloje kilo ginčas dėl civilinės atsakomybės taikymo preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį. Apeliantė kvestionuoja pirmosios instancijos teismo išvadas, kuriose konstatuota jos kaltė dėl pagrindinės nekilnojamojo turto (administracinės patalpos, parkavimo vietų bei sandėliukų) pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo su ieškove.

19.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kita ko, yra būdinga tai,  kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

20.       Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai jokių neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Be to, preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta ir netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Kitaip tariant, preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ne tik nuostolių, bet ir netesybų kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

21.       Ginčo atveju 2020 m. rugpjūčio 14 d. sudarytų preliminariųjų sutarčių 3.3 ir 6.1 punktuose šalys susitarė dėl apeliantės mokėtinų netesybų. Minėtuose punktuose nurodyta, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis iki sutarties 2.1 punkte nustatyto termino nebus sudaryta dėl ketinamo parduoti turto savininkės (t. y. apeliantės) kaltės arba ketinamo parduoti turto savininkei atsisakius sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį preliminarioje sutartyje aptartomis sąlygomis, tai ketinamo parduoti turto savininkė privalo grąžinti būsimai pirkėjai (t. y. ieškovei) iš jos gautą avanso sumą bei sumokėti būsimai pirkėjai baudą (sutarties Nr. 1 atveju 40 000 Eur, o sutarties Nr. 2 atveju – 27 500 Eur) už ketinamo parduoti turto savininkės prievolių pagal šią sutartį neįvykdymą. Bauda netaikoma tik tuo atveju, jeigu sandoris negali įvykti dėl trečiųjų asmenų valios (bankas, teismas ar pan.).

22.       Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Svarbu tai, kad nurodytos sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka vien nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. balandžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021).

23.       Taigi, civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį (vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį), bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo. Tokią pačią išvadą leidžia daryti ir ginčo šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių 3.3 ir 6.1 punktų nuostatos, pagal kurias apeliantės pareiga mokėti netesybas (baudas) ieškovei kyla tik dėl nepagrįsto (kalto) vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

24.       Pažymėtina, kad įrodinėjimo civiliniame procese pareiga bendriausia prasme tenka tai bylos šaliai, kuri teigia, kad egzistuoja viena ar kita faktinė aplinkybė (jų daugetas), sudaranti jos reikalavimų ar atsikirtimų pagrindą (CPK 12 ir 178 straipsniai). Tiek, kiek susiję su faktinių aplinkybių, sudarančių civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį pagrindą, įrodinėjimo naštos paskirstymu, preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti sutartį, siekdama išvengti atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

25.       Apeliacinės instancijos teismas, vertindamas bylos faktines aplinkybes, susijusias su sutarties Nr. 2 neįvykdymu, neturi pagrindo sutikti su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad ieškovė įrodė, jog pagrindinė administracinės paskirties patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančios (duomenys neskelbtini), pirkimo–padavimo sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl apeliantės (turto pardavėjos) kaltės. Nagrinėjamu atveju pritartina apeliacinio skundo argumentams, kad šios preliminariosios sutarties neįvykdymą iš esmės lėmė šalių nesusitarimas dėl visų pagrindinės sutarties sąlygų, o ne aplinkybė, jog apeliantė savo iniciatyva pakeitė preliminarioje sutartyje šalių aptartas būsimos pagrindinės sutarties sąlygas ir, atitinkamai, parduodamo daikto teisinį statusą.

26.       Šalių į bylą pateikti įrodymai patvirtina, kad ieškovei apie tai, jog administracinės patalpos,  kurias ji siekė įgyti nuosavybės teise sudarydama sutartį Nr. 2, yra suprojektuotos ir paskirtos visų name esančių butų ir patalpų savininkų bendram naudojimui, buvo žinoma dar iki preliminariosios sutarties sudarymo. Kaip matyti, ieškovei iš apeliantės įsigyjant kitas tame pačiame pastate esančias ir su ginčo patalpomis besiribojančias administracines patalpas ((duomenys neskelbtini)), dėl jų sudarytos 2020 m. sausio 14 d. pirkimo–pardavimo sutarties 4.3.6 punkte buvo aiškiai nurodyta, kad pirkėja (ieškovė) yra informuota ir sutinka, kad pastato pirmame aukšte esanti poilsio erdvė (biblioteka) nuosavybės teise priklauso pardavėjai (jos teisių perėmėjams) ir liks pardavėjos (jos teisių perėmėjų) nuosavybėje net ir suteikus teisę naudotis šia erdve pastato savininkams ir (ar) bendrijai. Faktas apie apeliantei priklausiusių ginčo patalpų būsimą naudojimo paskirtį taip pat buvo išviešintas ir skelbiamas ieškovės internetiniame tinklapyje (duomenys neskelbtini), kuriame buvo reklamuojamos ginčo pastate parduodamos patalpos ir butai. Vienas iš pagrindinių nekilnojamojo turto projekto (duomenys neskelbtini) išskirtinumų, kurį viešai pabrėžė apeliantė, buvo išimtinai namo gyventojų ir biurų darbuotojų poreikiams pritaikyta poilsio erdvė (biblioteka), skirta reprezentaciniams susitikimams, šeimos šventėms bei susibūrimams.

27.       Šiame kontekste stokoja pagrįstumo pirmosios instancijos teismo argumentai, kad ginčo administracinių patalpų planas, kuris buvo viešai skelbiamas internetinėje svetainėje, negali būti laikomas teisingu, t. y. apeliantės internetiniame tinklapyje reklamuotos kaip viešos paskirties (bibliotekos) patalpos nebuvo tos pačios patalpos, kurias apeliantė sutartimi Nr. 2 įsipareigojo parduoti ieškovei. Vien tai, kad internetiniame tinklapyje nurodytų bendro naudojimo paskirties (bibliotekos) patalpų ploto skaitmeninė išraiška tiksliai neatitiko tos, kuri buvo nurodyta preliminarioje sutartyje, tokios išvados, kurią darė pirmosios instancijos teismas, nesuponuoja. Kaip paaiškino apeliantė ir kaip matyti iš bylos duomenų, ginčo patalpos ploto neatitikimus internetiniame tinklapyje ir sutartyje Nr. 2 lėmė skirtingi šaltiniai, kurių pagrindu tokie duomenys buvo nurodyti. Pirmuoju atveju patalpos plotas buvo nurodytas tik apytiksliai (reklaminiais tikslais) ir, priešingai nei antruoju atveju, nesiremiant kadastro bylos duomenimis. Tačiau abiem atvejais planai, juos vertinant tiek vizualiai, tiek techniškai (pagal patalpų ir jose esančių objektų išsidėstymą), buvo vienodi.

28.       Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose bei suformuotos kasacinio teismo praktikoje. Esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, todėl būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-128/2010; 2011 m. liepos 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-318/2011; 2015 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015). 

29.       Šiuo atveju nustačius esminę reikšmę turinčią aplinkybe, kad ieškovei dar iki preliminariųjų sutarčių sudarymo buvo žinoma (išviešinta su ja sudarytoje kitoje sutartyje, žinoma dėl besiribojančių kitų patalpų įsigijimo ir naudojimo) tai, jog administracinės patalpos, kurias ji siekė įgyti, buvo suprojektuotos ir iš pat pradžių skirtos visų pastato bendrasavininkų bendram naudojimui, sutarties Nr. 2 nuostatos (žr. šios nutarties 3 punktą), kurias, ieškovės vertinimu, apeliantė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projekte iš esmės pakeitė, negali būti aiškinamos taip, kad šalių tikroji valia buvo susitarimas dėl apeliantės pateikiamų garantijų, jog į ginčo patalpas negali egzistuoti bet kokio pobūdžio trečiųjų asmenų pretenzijos. Sutarties šalims neabejotinai žinant ir suprantant, kad apeliantė tiek viešai, tiek asmeniškai tretiesiems asmenims – kitiems butų ir patalpų pirkėjams (įskaitant ir pačią ieškovę) yra suteikusi leidimą naudotis ginčo patalpomis, tokio pobūdžio garantijos objektyviai negalėjo būti suteiktos. Visa tai patvirtina ir šalių interesais veikiančių asmenų susirašinėjimas.

30.       Iš apeliantės kartu su jos 2021 m. kovo 10 d. rašytiniais paaiškinimais į bylą pateikto 2020 m. liepos 23 d. susirašinėjimo tarp apeliantės vadovo O. S. ir V. G. matyti, kad šie asmenys dar iki sutarties Nr. 2 pasirašymo iš esmės ir sprendė klausimą, kokiu būdu galėtų būti panaikintas gyventojams suteiktas leidimas naudotis ginčo patalpomis, paminint būtinybę tuo tikslu surinkti visų gyventojų parašus. Pažymėtina, kad apeliantė į nagrinėjamą bylą pateikė rašytinius įrodymus, kad V. G. yra su ieškove susijusių užsienio bendrovių „iSun“ ir „GlobalPass“ darbuotojas (priklausantis vadovų komandai), šios užsienio bendrovės savo atstovybes Lietuvoje yra nurodžiusios tuo pačiu adresu, kuriame registruota ir ieškovės buveinė. Ieškovė, neigdama, kad V. G. buvo jos atstovas ir (ar) darbuotojas, turėjęs teisę derėtis dėl preliminariosios sutarties sąlygų, jokių įtikinamų argumentų tokioms aplinkybėms pagrįsti nenurodė. Priešingai nei tvirtina ieškovė, byloje nėra duomenų, kad tuometinė ieškovės vadovė I. T. derėjosi dėl preliminariųjų sutarčių sąlygų. Į bylą yra pateiktas tik apeliantės atstovų ir I. T. susirašinėjimas, kuris vyko jau po to, kai preliminariosios sutartys buvo pasirašytos.

31.       Šiame kontekste pažymėtina ir tai, kad apeliantė juridiškai nebuvo apsunkinusi administracinių patalpų ir neturėjo disponavimo jomis apribojimų. Byloje esantis aktualus Nekilnojamojo turto registro išrašas leidžia įsitikinti, kad į administracines patalpas ginčo laikotarpiu nebuvo įregistruotos jokios trečiųjų asmenų teisės ir jokie draudimai (juridiniai faktai). Todėl apeliantės preliminarioje sutartyje suteiktos garantijos, kad į nekilnojamąjį turtą tretieji asmenys neturi jokių pretenzijų, kad turtas neareštuotas, jis nėra ikiteisminio ginčo objektas, kad turto savininko teisė disponuoti turtu neatimta ir neapribota, parengus ir pateikus ieškovei susipažinti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projektą, iš esmės ir nebuvo pakeistos. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantė, į pagrindinės sutarties projekto 4.6 punktą įtraukdama nuostatą, kad ieškovei su perkamomis ginčo patalpomis pereina ir visos atsakomybės, susijusios su suteiktu leidimu jomis naudotis namo gyventojams (žr. šios nutarties 5 punktą), nustatė tik sąlygas dėl aplinkybių, kurios pasirašant preliminariąsias sutartis šalims buvo žinomas, tik atskirai neaptartos (nedetalizuotos).  Be to, vykstant šalių deryboms dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projektų sąlygų, apeliantė pakeitė ir jos 4.3.6 punktą, kuriame buvo palikusi šabloninę kitų asmenų, pirkusių iš apeliantės pastate esančius butus ir kitas patalpas, atžvilgiu taikytą nuostatą, kad pastato pirmame aukšte esanti poilsio erdvė (biblioteka), t. y. ginčo patalpos, nuosavybės teise net ir po pardavimo lieka pardavėjo (jo teisių perėmėjų) nuosavybe. Apeliantės atstovo 2020 m. rugsėjo 29 d. ieškovei siųstos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projekto 4.3.6 punktas buvo pakoreguotas, nurodant, kad pirkėja yra informuota ir sutinka, kad pastato pirmame aukšte esanti poilsio erdvė (biblioteka) nuosavybės teise priklauso pardavėjai (jos teisių perėmėjams) ir turėjo išlikti pardavėjos (jo teisių perėmėjų) nuosavybe net ir suteikus teisę naudotis šia erdve pastato savininkams ir (ar) bendrijai, bet yra sudaromas šis sandoris, dėl ko pirkėja supranta ir prisiima rizikas, kaip nurodyta 4.6 punkte.

32.       Taigi, įvertinus šias aplinkybes, t. y. byloje neįrodžius apeliantės kaltės dėl pagrindinės administracinių patalpų pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, kitaip tariant, jos nepagrįsto atsisakymo parduoti ginčo administracines patalpas, apeliantės sutartinė civilinė atsakomybė, priešingai nei nusprendė pirmosios instancijos teismas, pagal sutarties Nr. 2 nuostatas nėra galima (preliminariosios sutarties 3.3 ir 6.1 punktai, CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tikėtina, kad šalys galbūt siekė išspręsti viešai ir su kitais namo patalpų bendraturčiais sudarytose sutartyse apeliantės duotus pažadus dėl šių asmenų teisės naudotis tuo metu jai priklausiusiomis ginčo patalpomis, tačiau iki termino pagrindinei sutarčiai pasirašyti to padaryti nepavyko. Visgi jokių patikimų ir leistinų įrodymų, kad tokius klausimus išspręsti turėjo būtent pardavėja (apeliantė), byloje nėra. Todėl pirmiau jau konstatavus ieškovės neabejotiną žinojimą apie tokius apeliantės  pažadus, neatsiranda pagrindo vertinimui, kad pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta atsisakius tai padaryti apeliantei. Sutiktina su apeliantės apeliacinio skundo argumentais, kad pasirašyti pirkimo–pardavimo sutarties dėl ginčo patalpų šalims nepavyko nesusitarus dėl kitų neįtrauktų į preliminariąją sutartį Nr. 2 sąlygų. 

33.       Tačiau tokia pati išvada negali būti daroma dėl sutarties Nr. 1 neįvykdymo. Iš bylos duomenų matyti, kad šios sutarties atveju neegzistavo jokios objektyvios aplinkybės, kurios neleistų šalims sudaryti pagrindinės parkavimo vietų 9, 10, 11 bei sandėliukų R-6A ir R-6B, esančių (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutarties tokiomis sąlygomis, kurios šalių buvo sulygtos preliminarioje sutartyje. Atkreiptinas dėmesys, kad sutarties Nr. 1 įvykdymas nebuvo siejamas su sutarties Nr. 2 įvykdymu, nei vienoje iš šių sutarčių nėra tokios sąlygos, kad dėl abiejų sutarčių objektų turės būti pasirašyta viena pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis. Byloje taip pat nėra jokių kitų duomenų, kad šalys būtų susitarusios administracines patalpas ir parkavimo vietas bei sandėliukus perleisti (įgyti) kartu viena pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, juo labiau kad preliminariosios sutartys turėjo ne tik iš dalies skirtingas sąlygas, bet ir skirtingus įvykdymo terminus. Kaip matyti, net ir esant šalių nesutarimui dėl administracinių patalpų pardavimo sąlygų, ieškovė išreiškė pageidavimą įsigyti parkavimo vietas ir sandėliukus. Ieškovės atstovo 2020 m. spalio 2 d. laiške, kuriame buvo išdėstyta ieškovės pozicija dėl jos netenkinančių administracinių patalpų pardavimo sąlygų, atskirai pažymėta, kad 2020 m. rugpjūčio 14 d. preliminarioji sutartis gali būti sudaroma ir ieškovė yra pasiruošusi ją pasirašyti, kadangi jokios kliūtys, jos vertinimu, tam neegzistuoja. 

34.       Apeliantė vien dėl tos priežasties, kad šalys nesutarė dėl visų administracinių patalpų pardavimo sąlygų, atsisakė perleisti ieškovei nuosavybės teisę ir į parkavimo vietas bei sandėliukus, t. y. CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme pažeidė sutartį Nr. 1. Todėl pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad dėl sutarties Nr. 1 pažeidimo (nepagrįsto atsisakymo parduoti daiktą)  apeliantei taikytina sutartinė civilinė atsakomybė, priteisiant ieškovei šioje preliminarioje sutartyje sulygtas netesybas (baudą).

35.       Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas sutartyje Nr. 1 šalių sutartos baudos sumą laikė neprotingai didele ir ją sumažino nuo 40 000 Eur iki 11 000 Eur. Nurodytos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies ieškovė apeliacine tvarka neginčijo, o apeliantės apeliacinio skundo argumentai dėl pirmosios instancijos teismo, jos vertinimu, priteistų per didelių netesybų apima tik tas netesybas, kurias pirmosios instancijos teismas iš apeliantės priteisė pagal sutartį Nr. 2. Dėl šių priežasčių apeliacinės instancijos teismas atskirai nepasisako dėl pirmosios instancijos teismo pagal sutartį Nr. 1 nustatyto netesybų dydžio (CPK 320 straipsnis).

36.       Apibendrinant konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias civilinės atsakomybės taikymą preliminariosios sutarties šaliai, taip pat neįvertino visų bylos teisingam išnagrinėjimui reikšmingų faktinių aplinkybių, todėl iš apeliantės buvo priteista per didelė netesybų suma. Šios aplinkybės sudaro pagrindą pirmosios instancijos teismo sprendimą pakeisti (CPK 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).

Dėl apeliantės nurodytų procesinių pažeidimų

37.       Pagal CPK 329 straipsnio 1 dalį pagrindas panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą yra ne bet koks proceso teisės normų pažeidimas, o tik toks, dėl kurio galėjo būti neteisingai išspręsta byla. Neteisingas bylos išsprendimas gali apimti tiek materialiai neteisingą bylos rezultatą, tiek esminį byloje dalyvaujančių asmenų procesinių teisių suvaržymą, dėl kurio lieka neatskleista bylos esmė, jei toks pažeidimas negali būti ištaisytas apeliacinės instancijos teisme (CPK 327 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-74-469/2019; 2022 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-50-313/2022).

38.       Kasacinis teismas, aiškindamas šias CPK nuostatas, yra nurodęs, kad apeliacinės instancijos teismas, būdamas kompetentingas spręsti byloje tiek fakto, tiek teisės klausimus, turi pats ištaisyti pirmosios instancijos teisme bylos nagrinėjimo metu padarytus pažeidimus. Apeliacinės instancijos teismas turi pats pašalinti tiek bylos faktinių aplinkybių nustatymo klaidas, tiek nustatytus materialiosios ir proceso teisės normų taikymo ir aiškinimo trūkumus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-74-421/2015).

39.       Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismas nepakankamai atidžiai taikė proceso teisės normas, nustatančias pasiruošimą teisminiam bylos nagrinėjimui. Iš Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų (CPK 179 straipsnio 3 dalis) ir bylos medžiagos matyti, kad egzistuojant visoms CPK 227 straipsnio 1 dalies sąlygoms, kurioms esant teismas turėtų paskirti pasirengimo nagrinėti bylą teisme paruošiamaisiais dokumentais būdą,  pirmosios instancijos teismas 2021 m. sausio 15 d. nutartimi paskyrė bylos nagrinėjimą žodinio proceso tvarka 2021 m. vasario 10 d. 10 val. teismo posėdyje, taip sudarydamas prielaidas praleisti pasiruošimo civilinės bylos nagrinėjimui stadiją. Juolab Vilniaus apygardos teismo 2021 m. sausio 15 d. nutarties turinys ir bylos šalių procesiniuose dokumentuose nurodyti prašymai neleidžia konstatuoti, kad pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą manyti, kad papildomi pasirengimo nagrinėti bylą veiksmai šiuo atveju yra nereikalingi, todėl bylą galima skirti iš karto nagrinėti teismo posėdyje, kaip tai numato CPK 225 straipsnio 7 punktas.

40.       Kita vertus, pirmosios instancijos teismo padaryta proceso teisės normų aiškinimo ir taikymo klaida nėra esminė ir nelemia išvados, kad dėl to ši proceso stadija (pasirengimas nagrinėti bylą iš esmės) turi būti pakartota. Aplinkybė, kad bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas nesurengė parengiamojo teismo posėdžio, savaime nereiškia, kad tokiu būdu buvo suvaržytos kurios nors apeliantės procesinės teisės (žr. ir šios nutarties 17 punktą). Bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme žodinio proceso tvarka tiek apeliantei, tiek kitiems byloje dalyvaujantiems asmenims buvo suteikta galimybė reikšti įvairius procesinius prašymus, teikti bylos aplinkybėms pagrįsti reikšmingus įrodymus, t. y. buvo sudarytos galimybės naudotis procesinėmis teisėmis, kurios numatytos ir pasiruošimo teisminiam bylos nagrinėjimui stadijoje.

41.       Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti ir su tokiais apeliacinio skundo argumentais, kad ieškovei pateikus patikslintą ieškinį ir tokiu būdu sumažinus pradinio ieškinio reikalavimų bendrą sumą, dalis civilinės bylos turėjo būti nutraukta. Pagal CPK 141 straipsnio 1 dalį iki nutarties skirti bylą nagrinėti teismo posėdyje priėmimo ieškovas turi teisę pakeisti ieškinio dalyką arba ieškinio pagrindą; vėlesnis ieškinio dalyko arba ieškinio pagrindo pakeitimas yra galimas tik tuo atveju, jeigu tokio pakeitimo būtinumas iškilo vėliau arba jeigu yra gautas priešingos šalies sutikimas, arba jeigu teismas mano, kad tai neužvilkins bylos nagrinėjimo. Nagrinėjamu atveju būtent tokia teise ieškovė ir pasinaudojo. Kaip matyti, pradinis ieškinys teismui buvo pateiktas 2020 m. spalio 15 d., o patikslintas – 2020 m. spalio 29 d. Tuo tarpu pirmosios instancijos teismo nutartis skirti bylą nagrinėti teismo posėdyje buvo priimta tik vėliau – 2021 m. sausio 15 d.  Be to, ieškinio atsisakymas (CPK 140 straipsnis) ir ieškinio dalyko pakeitimas (CPK 141 straipsnis) yra skirtingi procesiniai veiksmai. Nepateikus prašymo dėl atsisakymo nuo reikalavimų (jų dalies), teismas negalėjo savo iniciatyva nutraukti ir bylos dalies.

42.       Pažymėtina, kad šalys ir kiti proceso dalyviai, laikydamiesi CPK nuostatų, turi teisę laisvai disponuoti joms priklausančiomis procesinėmis teisėmis (CPK 13 straipsnis). Todėl apeliantei po bylos iškėlimo grąžinus ieškovei šios pagal sutartis sumokėtas avanso sumas, ieškovė turėjo teisę savo nuožiūra spręsti, ar tokių pradinio ieškinio reikalavimų atsisakyti, ar pakeisti ieškinio dalyką ir pagrindą, ką šiuo atveju ieškovė ir padarė, sumažinusi piniginio reikalavimo sumą, ar nesiimti jokių procesinių veiksmų ir bylą vesti pagal pradinį ieškinį, pačiai apeliantei įvertinus, kad kiekvienu atveju jai gali kilti skirtingos teisinės pasekmės.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

43.       Jeigu apeliacinės instancijos teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia pirmosios instancijos teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju dėl pirmiau aptarto ieškovės procesinio elgesio yra pagrindas nukrypti nuo bendrųjų bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, paskirstymo taisyklių (CPK 93 straipsnio 4 dalis).

44.       Nors ieškovė procesiškai pagrįstai pasinaudojo teise pakeisti ieškinio dalyką ir pagrindą, tačiau pradinio ieškinio pateikimas, juo prašant priteisti, be kita ko, ir pagal preliminariąsias sutartis sumokėtas avanso sumas iš apeliantės, kai dėl šių sumų grąžinimo ginčo tarp šalių niekada nebuvo, o apeliantė buvo pateikusi rašytinius patvirtinimus, kad šios sumos nedelsiant bus grąžintos į ieškovės nurodytą banko sąskaitą, sudaro pagrindą priteistiną ieškovei sumą už pirmosios instancijos teisme advokato suteiktas teisines paslaugas skaičiuoti nuo pusės visų tokių jos patirtų išlaidų.

45.       Ieškovė prašo priteisti iš viso 2 823,73 Eur teisinės pagalbos išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, kurių atitikimas rekomenduojamiems dydžiams apeliacine tvarka nekvestionuojamas. Ieškovei pagal patenkintų patikslinto ieškinio reikalavimų proporciją (16,30 proc.) priteistinos 230,13 Eur (2 823,73 Eur / 2 x 16,3 proc.) bylinėjimosi išlaidos iš apeliantės. Taip pat ieškovei už pradinį ieškinį jau yra grąžinta 712 Eur žyminio mokesčio permoka ir ši skundžiamo teismo sprendimo dalis nekeistina. Atitinkamai, iš apeliantės ieškovei priteisiamos 214,18 Eur ((2 026 Eur – 712 Eur) x 16,3 proc.) žyminio mokesčio, sumokėto pirmosios instancijos teisme, išlaidos.

46.       Bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme apeliantė patyrė 2 519,82 Eur teisinės pagalbos išlaidų už atsiliepimo į ieškinį parengimą. Šios išlaidos neviršija Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą maksimalaus dydžio, patvirtintose Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (toliau – Rekomendacijos), numatytų maksimalių dydžių, todėl, atsižvelgiant į atmestų patikslinto ieškinio reikalavimų proporciją (83,70 proc.), apeliantei kompensuotina 1 807,77 Eur (2 159,82 Eur x 83,70 proc.) šių išlaidų dalis. Atlikus kiekvienai šaliai priteistinų bylinėjimosi išlaidų įskaitymą (1 807,77 Eur - 230,13 Eur - 214,18 Eur), apeliantei iš ieškovės priteistinos 1 363,46 Eur bylinėjimosi išlaidos pirmosios instancijos teisme.

47.       Iš apeliantės, vadovaujantis priežasties teorija, priteisiamos visos trečiojo asmens pirmosios instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos, kadangi šio asmens, bylos nagrinėjimo metu nedalyvaujančio nei vienos iš ginčo šalių pusėje, įtraukimą į civilinę bylą lėmė būtent apeliantės procesinio prašymo patenkinimas, su kuriuo ieškovė iš esmės nesutiko. Pirmosios instancijos teismui konstatavus, kad trečiojo asmens 2 178 Eur patirtų bylinėjimosi išlaidų nėra teisinio pagrindo mažinti ir apeliacinėje instancijoje nesant dėl to ginčo, nurodytos bylinėjimosi išlaidos trečiajam asmeniui yra kompensuojamos visiškai.

48.       Bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, ieškovė patyrė 3 290,60 Eur teisinės pagalbos išlaidų, susijusių su atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimu, o apeliantė sumokėjo 803 Eur žyminį mokestį už apeliacinį skundą ir patyrė 3 291,20 Eur advokato išlaidų jo parengimui. 

49.       Ieškovės patirtos 3 290,60 Eur bylinėjimosi išlaidos viršija Rekomendacijų 8.11 punkte numatytus maksimalius dydžius, todėl pagrįsta pripažintina tik 1 981,46 Eur šių ieškovės išlaidų dalis (1 524,20 Eur x 1,3). Apeliantės patirtos 3 291,20 Eur bylinėjimosi išlaidos už procesinio dokumento parengimą, be kita ko, įvertinus ir aplinkybę, kad tas pats advokatas apeliantei atstovavo tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teisme, taip pat neatitinka rekomenduojamų dydžių (Rekomendacijų 8.10 punktas), todėl pagrįstomis pripažintinos jos 2 662,88 Eur išlaidos (1 566,40 Eur x 1,7).

50.       Kadangi buvo patenkinta 71,43 proc. ir atmesta 28,57 proc. apeliacinio skundo reikalavimų, apeliantei kompensuotinos 1 902,10 Eur (2 662,88 Eur x 71,43 proc.) teisinės pagalbos išlaidos ir 573,58 Eur žyminio mokesčio išlaidos (803 Eur x 71,43 proc.). Ieškovei kompensuotinos 566,10 Eur (1 981,46 Eur x 28,57 proc.) advokato teisinės pagalbos išlaidos. Įskaičius nurodytas sumas, apeliantei iš ieškovės priteisiamos 1 909,58 Eur (1 902,10 Eur + 573,58 Eur - 566,10 Eur) bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2021 m. kovo 25 d. sprendimą pakeisti ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Saulės sprendimai“, juridinio asmens kodas 305142686, iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Mulberry Trade“, juridinio asmens kodas 302998700, 11 000 Eur (vienuolikos tūkstančių eurų) baudą.

Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Mulberry Trade“, juridinio asmens kodas 302998700, iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Saulės sprendimai“, juridinio asmens kodas 305142686, 1 363,46 Eur (vieno tūkstančio trijų šimtų šešiasdešimt trijų eurų 46 ct) bylinėjimosi išlaidas.

Likusią ieškinio dalį atmesti.

Priteisti trečiajam asmeniui P. G., gimimo data (duomenys neskelbtini), iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Mulberry Trade“, juridinio asmens kodas 302998700, 2 178 Eur (dviejų tūkstančių vieno šimto septyniasdešimt aštuonių eurų) bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Saulės sprendimai“, juridinio asmens kodas 305142686, grąžinti 712 Eur (septynių šimtų dvylikos eurų) žyminio mokesčio permoką.“

Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Mulberry Trade“, juridinio asmens kodas 302998700, iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Saulės sprendimai“, juridinio asmens kodas 305142686, 1 909,58 Eur (vieno tūkstančio devynių šimtų devynių eurų 58 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai                                        Dalia Kačinskienė

                                                Gintaras Pečiulis

                                                Tomas Venckus