Civilinė byla Nr. 2-20-732/2013

                                                                                            Proceso Nr.2-30-3-00573-2012-8

                                                                                            Procesinio sprendimo kategorijos:

(S)

                                                                                            113.; 113.1.; 113.8; 116.1.

Molėtų rajono apylinkės teismas

SPRENDIMAS

LIETUVOS  RESPUBLIKOS  VARDU

2013 m. vasario 22 d.

Molėtai

               Molėtų rajono apylinkės teismo teisėjas Liudvikas Myško,

sekretoriaujant Sigitai Saugūnienei,

dalyvaujant ieškovo Š. M. atstovei advokatei Ievai Brasiūnienei

dalyvaujant atsakovų K. U. ir M. U. atstovei advokatei Andželikai Meškaitei,

viešame teismo posėdyje, žodinio proceso tvarka, išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Š. M. ieškinį dėl avanso priteisimo pažeidus preliminariosios sutarties sąlygas; atsakovų K. U., M. U. priešieškinį ir,

n u s t a t ė :

               Ieškovas ieškiniu prašė priteisti iš atsakovų K. U. ir M. U. solidariai ieškovo naudai atsakovams sumokėtą 10 000 Lt avansą ir turėtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje ieškovas nurodė, jog 2011-07-12 tarp jo ir atsakovų K. U. ir M. U. buvo pasirašyta preliminari sutartis, pagal kurią jis įsipareigojo sutartyje nustatytu terminu bei tvarka įgyti nuosavybėn žemės sklypus unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) Molėtų r. sav. Maciūniškių k., o atsakovai įsipareigojo atitinkamai šiuos sklypus perduoti jam. Pagal preliminarios sutarties 2.1. p. ieškovas ketino įgyti sklypus nuosavybėn tik su sąlyga, kad sklype unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) bus galima realizuoti ieškovo lūkesčius- vykdyti pastatų statybą. Buvo aptarta abiejų sklypų pardavimo kaina- 440 000 Lt, o atsakovams buvo sumokėta 10 000 Lt kaip išankstinis dalinis apmokėjimas už žemės sklypus Molėtų r. sav. Maciūniškių k. Pasirašydami preliminarią sutartį susitarė (sutarties 3.5. p.), kad galutinė pirkimo-pardavimo sutartis privalės būti pasirašyta ne vėliau kaip iki 2011 m. lapkričio 15 d., o iki to laikotarpio atsakovai gaus atitinkamų įstaigų ir organizacijų leidimą pastatų (statinių) statybai žemės sklype unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), patvirtintą detalųjį planą bei projektavimo sąlygų sąvadą.  Atsakovai K. U. ir M. U. savo įsipareigojimų patys nevykdė. Tai darė pats ieškovas pagal 2011-07-12 atsakovų išduotą įgaliojimą. Visus darbus jis derino su atsakovais. Derindamas su institucijomis dokumentus dėl galimybės statyti nurodytame sklype, paaiškėjo, jog vadovaujantis Gamtinio karkaso nuostatais žemės sklype kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) būtina suformuoti kitos pagrindinės naudojimo paskirties žemės sklypus, kurių vieno naudojimo būdas- atskirtųjų želdynų teritorija, o kito-gyvenamoji teritorija, o gyvenamosios teritorijos užstatymo tankumas ribojamas iki 30% ploto. Tokios sklypo naudojimo galimybės neatitinka ieškovo lūkesčių vykdyti  statinių statybą, o be to,  tokia sklypų kaina akivaizdžiai neatitinka rinkos sąlygų, kadangi sklypuose yra ženkliai apribotos statybos galimybės. Preliminarios pirkimo sutarties 7.3. p. numatyta, kad, jeigu galutinės turto  pirkimo-pardavimo sutarties įvykdymas nebus galimas dėl draudimo statyti pastatus (statinius) žemės sklype unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), tuomet pardavėjai privalės grąžinti gautus 10 000 Lt.

             Ieškovo atstovė advokatė Ieva Brasiūnienė prašė tenkinti ieškovo ieškinį ir priteisti iš atsakovų atsakovams sumokėtą avansą- 10 000 Lt. Priešieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.

               Atsakovai K. U. ir M. U. priešieškiniu prašė ieškinį atmesti. Priešieškinį patenkinti ir pripažinti atsakovams K. U. bei M. U. teisę į netesybas, pagal 2011-07-12 su ieškovų Š. M. sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 7.2. punkto sąlygas. Priteisti atsakovams bylinėjimosi išlaidas. Atsakovai priešieškinėje nurodė, jog  neginčija ieškovo nurodytų faktinių aplinkybių, kad  2011-07-12 su ieškovu  buvo sudaryta preliminarioji nekilnojamojo  turto pirkimo-pardavimo sutartis. Pagal šią preliminarią sutartį ieškovas sumokėjo atsakovams 10 000 Lt avansą ir ketino ateityje nupirkti atsakovams priklausančius sutartyje nurodytus du žemės sklypus. Atsakovai neginčija notaro patvirtintos preliminariosios sutarties sąlygų, dėl kurių buvo sutarta su ieškovu ir tai atitiko visų šalių valią. Atsakovai nesutinka su ieškovo teiginiais, kad pagrindinė žemės sklypų pirkimo- pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl neva atsakovų (pardavėjų) pasyvaus elgesio ir, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė, nes pasibaigė preliminariojoje sutartyje numatytas terminas. Atsakovai laiko ieškinį nepagrįstu, nes atsakovai nepažeidė jokių preliminariosios sutarties sąlygų; atsakovai nenuslėpė jokios reikšmingos informacijos, kurios ieškovas negalėjo žinoti sudarydamas preliminarią sutartį;  atsakovai nėra atsakingi už tai, kad ieškovas, veikdamas pagal įgaliojimą, pats neįvykdė esminių sutarties sąlygų- neparengė detalaus plano ir/ar negavo leidimo statyti statinius nustatytu terminu. Kaip matyti iš preliminarios sutarties sąlygų, pats ieškovas nusistatė sau terminą nuo 2011-07-12 iki 2011-11-15, per kurį jis, vadovaujantis sutarties 4.1.1 ir sutarties 5.1.2 punktais (veikdamas pagal atsakovų įgaliojimą) „gaus iš atitinkamų įstaigų ir organizacijų leidimą pastatų statybai, taip pat parengs ir turės patvirtintą detalųjį planą ir išduotą projektavimo sąlygų sąvadą“. Ieškovas šių sąlygų neįvykdė, todėl laikytina, kad jis nepagrįstai atsisakė pirkti žemės sklypus, dėl kurių buvo sutarta ir  buvo sumokėtas avansas. Kaip matyti iš preliminariosios sutarties sąlygų, už netinkamą sutarties vykdymą šalims buvo numatyta atsakomybė pagal sutarties 7 punktą- jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pardavėjų kaltės, jie moka pirkėjui (ieškovui) 10 000 Lt (avanso dydžio) baudą, o jeigu pagrindinė sutartis nesudaroma dėl pirkėjo kaltės, tai avansas lieka pardavėjams (atsakovams). Pareiga grąžinti avansą numatyta 7.3 punkte su sąlyga, kai  „sutartis nesudaroma dėl trečiųjų asmenų kaltės ar dėl draudimo statyti statinius“. Šiuo atveju ieškovas neįrodė sutarties 7.3 punkto sąlygų, nes prie ieškinio nepridėti įrodymai, kad ketinamuose pirkti žemės sklypuose draudžiama statyti statinius. Iš pateiktų rašytinių įrodymų matyti, kad ieškovas elgiasi nesąžiningai ir savo kaltę dėl sutarties nevykdymo ir atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, siekia perkelti atsakovams. Tokiu būdu atsakovai mano, jog ieškovas siekia išvengti atsakomybės (netesybų sumokėjimo atsakovams), pagal preliminariosios sutarties 7.2 punkto sąlygą. Atsakovai priešieškiniu prašo pripažinti jiems teisę į netesybas (baudą), kuri pagal sutarties sąlygas yra  būtent avanso dydžio- t.y.10 000 Lt, nes pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl paties ieškovo kaltės (netinkamo sutarties 5.1.2 sąlygų vykdymo). Šalis, kuri ginčija savo pareigą mokėti netesybas, turi įrodyti, kad prievolę įvykdė tinkamai. Atsakovai nereikalavo nutraukti sutarties, kai ieškovas nespėjo per nustatytą terminą parengti (jo paties pageidaujamų) dokumentų, jie sutiko laukti, kol bus baigta detaliojo teritorijos planavimo procedūra ir gauti  leidimai statyti pastatus. Tačiau ieškovas savo iniciatyva  nutraukė detalaus plano parengimą ir tolesnius veiksmus, nes akivaizdžiai persigalvojo pirkti iš atsakovų žemės sklypus už sutartą kainą, nes 2012 metų pavasarį siūlė atsakovams tuos pačius sklypus nupirkti už 220 000 Lt, t.y. dvigubai pigiau, nei pats buvo įsipareigojęs.

               Atsakovų K. U. ir M. U. atstovė advokatė Anželika Meškaitė atsakovų priešieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti, o ieškovo ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.

               Iš byloje esančių rašytinių įrodymų- teismas daro šias išvadas.

Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma.

Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas).

               Tarp ieškovo ir atsakovų 2011-07-12 sudaryta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, nes: iš jos turinio aiškiai matyti šalių susitarimas ateityje sudaryti įvardytų sutartyje žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartį, šiame susitarime jų iš anksto aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); joje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (iki 2011 m. lapkričio 15 d.) (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Byloje nustatyta, kad iki ginčo sutartyje nurodyto termino šalių įvardytų žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Teismas konstatuoja, jog po prievolės pasibaigimo šalys ir toliau tarėsi dėl minėtų sklypų pirkimo-pardavimo. Tai patvirtina ir atsakovų priešieškinėje nurodyta aplinkybė, jog ieškovas 2012 m. pavasarį siūlė atsakovams už 220 000 Lt nupirkti sutartyje minėtus sklypus.

               Ieškovo argumentai, jog jis nežinojo, kad parduodamas sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) patenka į Gamtinio karkaso teritoriją, yra nepagrįsti.  Preliminariosios sutarties 1.2. ir 1.3. punktuose nurodyti parduodamų žemės sklypų unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) (b.l.9-13). Taigi sudarant preliminariąją sutartį ieškovas žinojo, jog atsakovai nurodytus sklypus pagal Valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, 2000 07 05, Nr.P (duomenys neskelbtini), Valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, 2007 05 23, Nr.3398, Apskrities viršininko įsakymą, 2008 02 04, Nr. 14-146, įsigijo savo nuosavybėn (b.l.9). Ieškovas ketindamas įgyti nurodytus sklypus galėjo pasidomėti jų statusu ir sužinoti, jog jie patenka į Gamtinio karkaso teritoriją. Beje Gamtinio karkaso nuostatai nedraudžia sklypuose, kurie patenka į Gamtinio karkaso teritoriją, statyti statinius. Gamtinio karkaso nuostatų 10 ir 11 punktai tik apriboja žemės sklypuose, kurie patenka į Gamtinio karkaso teritoriją, gyvenamosios teritorijos užstatymo tankumą iki 30%. Todėl 2011-07-12 preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 7.3. punkto sąlygos negali būti taikomos atsakovams, nes žemės sklype unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) nedraudžiama statyti pastatus ir statinius. Šiame sklype pagal Gamtinio karkaso nuostatų 11 p. nustatytas sklypo užstatymo tankumas- 30%. Šiame sklype galima statyba, tik užstatymo tankumas yra ribotas. Ieškovas neįrodė, jog atsakovai atsisakė vykdyti preliminarios pirkimo pardavimo sutarties sąlygas. Ieškovas pagal sutarties 5.1.2. punktą įsipareigojo tinkamai vykdyti kiek tai reikalaujama iš protingo ir apdairaus žmogaus gautus pavedimus, vadovaujantis Pirkėjų 2011-07-12 išduotu įgaliojimu Reg. Nr.6794, patvirtintu Kauno m. 6-ojo NB notarės J. R.. Jeigu bus pasirašyta Galutinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis pirkėjas nereikalaus iš pardavėjų išlaidų, susijusių su įgaliojimo vykdymu, padengimo (b.l.10). 2011-07-12 įgaliojimu K. U. ir M. U. įgaliojo Š. M. atstovauti juos ir tvarkyti dokumentus visuose įstaigose, įmonėse, organizacijose, bendrovėse, bendrijose, tame tarpe visuose valstybinėse įstaigose tvarkant reikalus, susijusius su jiems priklausančiais žemės sklypais (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir/arba Nr. (duomenys neskelbtini), esančiais Molėtų r.sav., Maciūniškių k. (b.l.15). Šis įgaliojimas minimas sutartyje ir reiškia, jog buvo pasirašytas ankščiau nei pati sutartis. Todėl ieškovo teiginys, jog atsakovai nevykdė savo įsipareigojimų ir dėl šios priežasties turi grąžinti jiems sumokėtus pinigus, neatitinka byloje pateiktų įrodymų. Atsakovai pardavinėjo žemės ūkio paskirties žemės sklypus. Ieškovas gi viename iš sklypų ketino statyti statinius, todėl pagal jam išduotą įgaliojimą jis pats prisiėmė sutvarkyti visus statybai reikalingus dokumentus. Beje, ieškovas atsiliepimu į priešieškinį teismui pateikė įrodymus, iš kurių matyti, jog ir po 2011-11-15 d. jis atsakovų vardu tvarkė visus dokumentus dėl žemės sklypų detaliojo plano rengimo (b.l.74-102). 2011-12-30 Planavimo užduotyje nurodyta, jog planavimą organizavo Š. M.. Šioje užduotyje nurodyta, jog žemės sklypų kadastro Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini) planavimo tikslas: žemės sklypų apjungimas, pagrindinės žemės naudojimo paskirties keitimas iš žemės ūkio paskirties žemės į kitą paskirtį, sklypų formavimas gyvenamosioms teritorijoms (vienbučių ir dvisučių gyvenamųjų pastatų statybai) bei atskirtiesiems želdynams (b.l.102). Taigi, iš šios planavimo užduoties matyti, jog preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis buvo vykdoma ir po jos pasibaigimo, bet procedūra nebuvo baigta ne dėl atsakovų kaltės, bet dėl ieškovo atsisakymo pirkti minėtus žemės sklypus.

            Kadangi žemės sklypo pirkimo-pardavimo   sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovų kaltės, derybose jie elgėsi sąžiningai todėl bauda nepriteistina iš atsakovų. Sutinkamai su preliminariosios sutarties 7.2.pirkėjui atsisakius sutartyje numatytais terminais ir suma įforminti galutinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu pardavėjai įvykdo visus įsipareigojimus, jo sumokėti 10 000 Lt negrąžinami, paliekami pardavėjams ir pirkėjas praranda teisę reikalauti jo turėtų išlaidų padengimą, vykdant pardavėjų 2011-07-12 įgaliojimą reg. Nr.6794, patvirtintą Kauno m. 6-ojo NB notarės J. R. (b.l.11). Todėl atsakovams paliktina 10 000 litų sumą kaip bauda už ieškovo įsipareigojimų nevykdymą (LR CK 6.71 str.). Ieškovas neįrodė, jog jis prievolę įvykdė tinkamai, kaip tai reikalauja LR CK 6.75 str. Todėl atsakovams pripažintina teisė į netesybas.

               Ieškinys atmestinas. Priešieškinys tenkintinas.

               Sutinkamai su LR CPK 98 str. iš ieškovo Š. M. atsakovams K. U. ir M. U. priteisiamos atsakovų išlaidos advokato pagalbai apmokėti- 2000 Lt (b.l.104), žyminis mokestis už priešieškinio pateikimą – 143 Lt (b.l.58) ir sutinkamai su LR CPK 96 str. iš ieškovo į valstybės biudžetą priteisiamos 30,65 litų teismo turėtų pašto išlaidų (b.l.2).

               Teismas , vadovaudamasis LR CPK 3 str., 185 str., 269, 270 str.,

n u t a r ė :

               ieškinį atmesti, priešieškinį tenkinti. Pripažinti atsakovams K. U. ir M. U. teisę į netesybas pagal 2011-07-12 sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 7.2. punkto sąlygas.

               Priteisti iš ieškovo Š. M., a.k.(duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini), K. U., a.k. (duomenys neskelbtini) ir M. U., a.k. (duomenys neskelbtini), 2000 Lt, sumokėtų advokatei Andželikai Meškaitei ir 143 Lt sumokėto žyminio mokesčio už priešieškinio pateikimą teismui. Viso 2143 Lt.

               Priteisti iš ieškovo Š. M., a.k.(duomenys neskelbtini), 30,65 Lt į valstybės pajamas teismo turėtų pašto išlaidų. Pašto išlaidas sumokėti į VMI atsiskaitomąją sąskaitą Nr.LT247300010112394300, įmokos kodas5660. Kvitą pateikti į teismo raštinę, kab.Nr.2.

               Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti apskųstas Panevėžio apygardos teismui per Molėtų rajono apylinkės teismą.

Teisėjas                                                                                                Liudvikas Myško