Civilinė byla Nr. 3K-3-136/2011
Procesinio sprendimo
kategorijos: 42.4; 45.1; 45.8
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2011 m. kovo 28 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Dangutės Ambrasienės, Virgilijaus
Grabinsko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Sigitos Rudėnaitės,
rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės
D. T. kasacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegijos 2010 m. rugsėjo 15 d. nutarties ir Šiaulių miesto apylinkės
teismo 2010 m. balandžio 12 d. sprendimo peržiūrėjimo byloje
pagal ieškovės R. S. ieškinį atsakovams D.
T. ir Gyvenamojo namo statybos bendrijai (duomenys neskelbtini) dėl
sandorio pripažinimo galiojančiu ir nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą
pripažinimo bei atsakovės D. T. priešieškinį ieškovei R. S. dėl preliminariosios sutarties nutraukimo ir
iškeldinimo iš užimamų gyvenamųjų patalpų, tretieji asmenys Šiaulių miesto
savivaldybė ir AB „Swedbank“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Byloje kilo
ginčas dėl šalių sudarytos sutarties, pavadintos preliminariąja buto
pirkimo-pardavimo sutartimi, kvalifikavimo.
2002 m.
gegužės 3 d. ieškovė R. S. ir atsakovė D. T. (M.) sudarė sutartį, pavadintą „Preliminarioji sutartis
dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo (CK 6.165 str.)“. Sutarties
tekste atsakovė įvardyta oferentu, ieškovė – akceptantu, nustatyta, kad oferentas
siūlo akceptantui pirkti butą, esantį (duomenys neskelbtini), nuosavybės
teise priklausantį oferentui, už 46 400 Lt, akceptantas pasiūlymą
priima; šalys įsipareigojo pirkimo-pardavimo sutartį sudaryti iki 2010 m. birželio
1 d. Sutartyje taip pat nustatyta kainos sumokėjimo tvarka: ieškovė
įsipareigojo sumokėti už perkamą butą 24 300 Lt atsakovei dalimis iki
2004 m. spalio 1 d., likusius 22 100 Lt, taip pat palūkanas
bankui už atsakovės gautą lengvatinį kreditą – iki 2010 m. birželio 1 d.
Ieškovė nurodė,
kad iki 2004 m. spalio 12 d., kaip numatyta sutartyje, sumokėjo
atsakovei 24 300 Lt, iki 2008 m. gegužės mėnesio sumokėjo bankui 22
100 Lt suteiktą kreditą ir 6600 Lt palūkanų, nuo 2002 m. birželio 1 d.
gyvena ginčo bute, moka visus mokesčius, t. y. įvykdė visas šalių sutarties
sąlygas, butu nuo jo perdavimo momento naudojosi kaip savo, tačiau atsakovė
atsisakė sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį notarine forma, motyvuodama tuo,
kad pakilo butų kainos, prašė ieškovės sumokėti už butą papildomai iš pradžių 100 000 Lt,
vėliau – 50 000 Lt. Ieškovė prašė pripažinti buto pirkimo-pardavimo
sutartį galiojančia, taip pat nuosavybės teisę į butą.
Nurodžiusi, kad
išaugus nekilnojamojo turto kainoms neketina sudaryti pagrindinės buto
pirkimo-pardavimo sutarties, ieškovė bute gyveno nuomininko teisėmis, butas nebuvo
perduotas jai valdyti, atsakovė priešieškiniu prašė nutraukti 2002 m. gegužės 3
d. preliminariąją sutartį, iškeldinti ieškovę iš atsakovei priklausančio buto.
II. Pirmosios ir
apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė
Šiaulių miesto
apylinkės teismas 2010 m. balandžio 12 d. sprendimu ieškinį tenkino,
priešieškinį atmetė.
Teismas
sprendime nurodė, kad atsakovė neginčija šalių sutartyje ieškovei nustatytų
pareigų įvykdymo, pripažįsta, jog ieškovės tikslas buvo pirkti butą
išsimokėtinai, o jos – parduoti, o ne išnuomoti ieškovei iki visų sutartyje
numatytų sąlygų įvykdymo. Spręsdamas, ar atsakovė turėjo teisę parduoti ginčo
butą, teismas nustatė, kad atsakovė, būdama Gyvenamojo namo statybos bendrijos (duomenys
neskelbtini) (toliau – bendrija) narė, baigė mokėti pajų už butą 1995 m.,
1999 m. balandžio 20 d. bendrija išdavė pažymą, kad ginčo butas priklauso
atsakovei, šalių sutarties pasirašymo dieną pirkimo-pardavimo sutarties
objektas (butas) buvo suformuotas, bendrijos paimto kredito grąžinimui užtikrinti
buvo įkeistas namas, o ne atskiri butai, todėl atsakovei nereikėjo banko
sutikimo sudarant buto pirkimo-pardavimo sutartį, taigi ji turėjo subjektinę
teisę sudaryti 2002 m. gegužės 3 d. preliminariąją buto
pirkimo-pardavimo sutartį. Teismas pažymėjo, kad nustatant, ar šalių sutartis
gali būti kvalifikuojama kaip pagrindinė, lemiamą reikšmę turi tikrieji šalių
ketinimai, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę,
tikslą, sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį
po sutarties sudarymo ir kt. (CK 6.193–6.195 straipsniai); remdamasis šalių
paaiškinimais, nustatė, jog ieškovė siekė pirkti trijų kambarių butą Šiauliuose
išsimokėtinai, paskelbdama apie tai laikraštyje; atsakovė, perskaičiusi
skelbimą, pasiūlė ieškovei pirkti savo butą išsimokėtinai; 2002 m. gegužės
2 d. šalys sudarė avansinę sutartį, pagal kurią ieškovė sumokėjo atsakovei
12 000 Lt avansinę įmoką už parduodamą butą, taigi šalis jau siejo
ikisutartiniai santykiai dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, avansinėje
sutartyje išreikšti šalių tikslai 2002 m. birželio 1 d. sudaryti buto
pirkimo-pardavimo sutartį, o ne preliminariąją sutartį. Teismas pažymėjo, kad šalys
ginčo sutartyje susitarė dėl esminių buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų; atsakovė
pateikė ieškovei ofertą (pasiūlymą) pirkti jos butą, ieškovė jį priėmė, ir
šalys pasirašė sutartį, po sutarties sudarymo oferta negali būti atšaukta (CK
6.169 straipsnio 1 dalis), ofertos atšaukimas ir joje nustatytų sąlygų
pakeitimas, sutarties nutraukimas nenumatytas ir šalių pasirašytoje sutartyje. Atsižvelgdamas
į šalių paaiškinimus, 2002 m. gegužės 2 d. pasirašytą avansinę sutartį,
sumokėto avanso įskaitymą į parduodamo buto kainą ginčo sutartyje, ieškovės įmokų
atsakovei už perkamą butą išdėstymą konkrečiomis sumomis ir konkrečiais
terminais bei ieškovei nustatytą pareigą sumokėti perkamam butui tenkančią
kredito dalį ir palūkanas bankui, buto perdavimą ieškovei valdyti, ieškovės atliktas
įmokas už butą atsakovei, kredito dalies ir palūkanų sumokėjimą bankui, teismas
padarė išvadą, kad šalys sudarė pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį. Teismas
nustatė, kad ginčo sutartyje buto pirkimo-pardavimo sutarties įforminimas notarine
forma siejamas labiau ne su konkrečia data, bet su visos kainos už parduodamą
daiktą atsakovei bei kredito ir palūkanų bankui sumokėjimo faktu, todėl sprendė,
jog buvo sudaryta pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartis, nes joje aiškiai
nurodyta daikto kaina ir periodinių įmokų dydis, periodinių įmokų mokėjimo
terminai, ji sudaryta raštu (CK 6.413 straipsnis). Atsakovės argumentus, kad
ieškovė butu naudojosi kaip nuomininkė, teismas atmetė, nes tai prieštarauja
byloje esančių įrodymų visumai bei atsakovės parodymams, kad ji su ieškove
sudarė buto pirkimo-pardavimo, o ne nuomos sutartį. Teismas nurodė, kad ieškovė
sutartyje nustatytas prievoles įvykdė sąžiningai; atsakovė tik ieškovei raštu
pareikalavus sudaryti notarinę sutartį pareiškė, kad keičia sutarties sąlygas,
reikalaudama už butą sumokėti dar 54 000 Lt, nes padidėjo buto kainos;
abi šalys, pasirašydamos sutartį, prisiėmė tam tikrą riziką dėl buto kainos
pokyčių, tačiau atsakovė raštu nepasiūlė ieškovei keisti sutartyje numatytos
buto kainos ir jos sumokėjimo sąlygų iki ieškovė visiškai įvykdė savo
sutartines prievoles; atsisakydama sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį notarine
forma, reikalaudama nutraukti ginčo sutartį ir iškeldinti ieškovę iš ginčo
buto, atsakovė elgiasi nesąžiningai. Pripažinęs, kad šalys sudarė ne preliminariąją,
o pagrindinę ginčo buto pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartį, nustatęs, jog
ieškovė per sutartyje nustatytą terminą sumokėjo ieškovei ir bankui visą sutartyje
nurodytą kainą ir dėl to pripažinęs ieškovei nuosavybės teisę į ginčo butą, teismas
atmetė atsakovės priešieškinį.
Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegija 2010 m. rugsėjo 15 d. nutartimi netenkino atsakovės
apeliacinio skundo, pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.
Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo
argumentais ir išvadomis dėl atsakovės subjektinės teisės sudaryti 2002 m.
gegužės 3 d. preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį buvimo, ginčo
sutarties kvalifikavimo, atsakovės nesąžiningumo. Pažymėjusi, kad CK
6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad
įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui
valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas; ar daiktas perduotas valdyti,
sprendžiama, atsižvelgiant į teisės valdyti daiktą turinį, įstatymų nustatytus
imperatyviuosius reikalavimus, į aplinkybes, kurias šalis nurodo kaip jos
subjektinės teisės valdyti daiktą atsiradimo pagrindą, kolegija nustatė, jog
atsakovė po ginčo sutarties sudarymo perdavė ieškovei buto raktus, ieškovė mokėjo
mokesčius už butą, jį remontavo, dalyvaudavo bendrijos susirinkimuose, elgėsi
kaip buto savininkė, iki ieškovės reikalavimo sudaryti notarinę sutartį
atsakovė jokių pretenzijų dėl buto valdymo nepareiškė. Teisėjų kolegija atkreipė
dėmesį į tai, kad ieškovė sumokėjo atsakovei visą ginčo sutartyje nustatytą
buto kainą sutartais terminais, tačiau preliminariąja sutartimi nė viena iš
šalių neįgyja turtinės naudos, tai būdinga pagrindinei sutarčiai. Nustačiusi,
kad ieškovė nuo 2002 m. birželio 1 d. ne tik visą laiką valdė ginčo
butą, bet ir sumokėjo atsakovei visą sutartą kainą, kolegija pripažino, jog
šalių buvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo, o ne preliminarioji sutartis.
III. Kasacinio skundo
ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu atsakovė D. T. prašo panaikinti Šiaulių
miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 12 d. sprendimą bei Šiaulių
apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo
15 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priešieškinį
tenkinti; priteisti kasatorei iš ieškovės išlaidas advokato pagalbai. Kasacinis
skundas grindžiamas tokiais argumentais:
1.
Dėl preliminariosios (CK 6.165
straipsnis) ir pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties (CK
6.393 straipsnis) atribojimo. Pripažindami,
kad ginčo sutartis yra pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartis, teismai nukrypo
nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2001 m, rugsėjo 12 d. nutartyje civilinėje
byloje V. P. v.
A. R., bylos
Nr. 3K-3-797/2001, esančių išaiškinimų, kad preliminarioji sutartis nesuteikia
teisės reikalauti sudaryti pagrindinę sutartį. Teismai pažeidė CK 6.193
straipsnio 1 dalyje nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles, tarp jų ir
reikalavimą aiškinant sutartį pirmiausia nagrinėti tikruosius sutarties šalių
ketinimus. CK 1.93 straipsnio 4 dalies nuostatą teismai būtų galėję taikyti,
jeigu šalys būtų susitarusios dėl buto pirkimo-pardavimo, bet ne dėl tokios
sutarties sudarymo ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m.
lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje S.
J. v. T. B., D. B., bylos Nr.
3K-3-620/2006). Teismai akivaizdžiai nukrypo nuo esminius preliminariosios ir
pagrindinės sutarčių skirtumus išaiškinusio Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimo
civilinėje byloje V. Š. v. A.
N., A. N., bylos Nr.
3K-P-382/2006, kuriame konstatuota, kad, byloje nustačius, jog išreikšta šalių
valia rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį,
pripažintinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties
sudarymo faktas. Teismai neteisingai vertino šalių valią – ginčo sutartimi buvo
aiškiai išreikštas susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį,
susitarta dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko – buto, jo kainos, nustatytas
terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Apeliacinės instancijos teismas
neteisingai vertino avansinių įmokų mokėjimą pagal preliminariąją sutartį ir taip
nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos dėl įmokų nustatymo
preliminariojoje sutartyje vertinimo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių
bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimu civilinėje
byloje V. Š. v. A. N.,
A. N., bylos Nr.
3K-P-382/2006, nurodė, kad pagal preliminarųjį susitarimą perduodami pinigai
neatliks mokėjimo-atsiskaitymo funkcijos, bet, nepaisant to, perduodami pinigai
gali turėti kitas reikšmes ir atlikti kitas, ne mokėjimo ir atsiskaitymo,
funkcijas; tuo atveju, jeigu preliminarioji sutartis įvykdoma, t. y. sudaroma
pagrindinė sutartis, perduoti pinigai įskaitomi į įmokas pagal pagrindinę
sutartį. Taigi ieškovės įnašus galima traktuoti kaip jos ketinimo ateityje
sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį įrodymą, o ją sudarius visos
įmokos būtų buvusios įskaitytos į buto kainą. Toks susitarimas nedraudžiamas,
nepaisant preliminariosios sutarties sampratos siaurąja jos reikšme, tokiu
atveju perduodamą sumą galima laikyti avansu.
2.
Dėl netinkamo teisės normų,
reglamentuojančių pirkimą-pardavimą išsimokėtinai (CK 6.411 straipsnis),
taikymo. Teismai netinkamai taikė ir
aiškino materialiąją teisę ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos
praktikos aiškinant CK 6.411 straipsnį. Kadangi CK 6.411 straipsnio 2 dalyje
reikalaujama išviešinti net neregistruojamų daiktų pirkimo-pardavimo
išsimokėtinai sutartis, tai juolab toks reikalavimas taikytinas
registruojamiems daiktams. Tai reiškia, kad registruojamo daikto
pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartis taip pat privalo būti įregistruota
registre, kuriame yra įregistruotas pats daiktas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus 2004 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje L. E.
įmonė v. antstolis A. Bespalovas ir kt., bylos Nr. 3K-3-146/2004). Atsakovė ginčo sutarties
sudarymo momentu nuosavybės teisės į butą įregistravusi nebuvo, ginčo sutarties
šalys neįregistravo viešame registre, nes nelaikė jos daikto pirkimo-pardavimo
išsimokėtinai sutartimi. Kadangi nesilaikyta įstatymo reikalavimo įregistruoti
sutartį viešame registre, kuriame yra įregistruotas daiktas, tai tokią sutartį
teismai nepagrįstai pripažino daikto pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartimi.
3.
Dėl nesąžiningumo bei esminės
šalių nelygybės (CK 6.228 straipsnis). Teismai
ignoravo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą praktiką, kad pagal CK 6.165
straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai
vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai
šaliai padarytus nuostolius. Be to, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių
bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. birželio 28 d. nutartyje
civilinėje byloje UAB „JLA“ v Z. T. K., bylos Nr. 3K-3-295/2010, pasisakė, kad, vertinant
šalies atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, būtina atsižvelgti ir į ekonominę
šalies padėtį. Ieškovė savo rizika atliko avansinių įmokų mokėjimą po
perspėjimo, kad kasatorė buto neparduos, . Teismai nepagrįstai vertino
kasatorės veiksmus kaip nesąžiningus, nes ginčo sutarties įvykdymas,
nepažeidžiant kurios nors šalių interesų, galėjo būti įmanomas tik esant iš
esmės nepakitusiai tiek valstybės ekonominei, tiek nekilnojamojo turto rinkos
situacijai.
4.
Dėl ofertos ir akcepto (CK
6.162, 6.167, 6.173, 6.177 straipsniai) sudarant preliminariąją
pirkimo-pardavimo sutartį. Teismai,
spręsdami, kad, ieškovei, kaip akceptantei, pasiūlymą priėmus, oferta
įsigaliojo ir jos atšaukti kasatorė neturėjo teisės, neteisingai aiškino
materialiąją teisę ir nukrypo nuo praktikos, suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. birželio 22 d. nutartyje civilinėje
byloje Lietuvos ir Vokietijos uždaroji
akcinė bendrovė „Autopunktas“ v. UAB „Daivera“, bylos Nr. 3K-3-288/2010. Sprendžiant atsakomybės, esant
ikisutartiniams santykiams, klausimą, teisiškai reikšminga tai, kad asmuo,
sudarydamas preliminariąją sutartį, turi prisiimti riziką, jog pagrindinė
sutartis gali būti nesudaryta, ir veikti apdairiai, kad būtų išvengta neigiamų
padarinių. Be to, nepaisant to, kaip sutartyje įvardytos šalys, lemiamą reikšmę
turi šalių susitarimas dėl sutarties sąlygų. Ginčo sutartyje šalių susitarimas
rodo, kad jos sudarė preliminariąją sutartį, nes susitarė dėl pagrindinės
pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje.
5.
Dėl nekilnojamojo daikto perdavimo,
sudarius preliminariąją sutartį (CK 6.398 straipsnis). Teismai neteisingai sprendė dėl daikto perdavimo
pirkėjui kriterijų vertinimo, neteisingai vertino valdymo sąvokos civilinėje
teisėje nuostatas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos
praktikos tuo klausimu. Valdymo sąvoka
civilinėje teisėje reiškia, kad daikto savininkas laisvai juo disponuoja
parduodamas, nuomodamas, įkeisdamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas kitam
asmeniui, tačiau ieškovė neturi jokių galimybių netrukdomai disponuoti ginčo
butu – įkeisti, parduoti, dovanoti ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus 2009 m. rugsėjo 23 d. nutartis civilinėje
byloje G. P. v. R. Ž., bylos 3K-3-18/2009), vien šalies apsigyvenimas bute,
rakto turėjimas, mokesčių mokėjimas, remonto darymas nesuteikia jai
nekilnojamojo daikto savininko valdymo teisių. Be to, būsimasis
pirkimo-pardavimo sutarties objektas gali būti perduodamas būsimam pirkėjui
naudoti tam, kad šis įvertintų, ar daiktas yra jam tinkamas ir pan., ir tik po
to šalys gali tartis dėl jo pardavimo. Nagrinėjamoje byloje nepateikta
rašytinių įrodymų apie ginčo buto valdymo teisių perdavimą ieškovei. Kadangi
šalys sudarė preliminariąją sutartį, kuri yra tik organizacinė, priskirtina
ikisutartinių santykių stadijai, tai faktinis asmens apsigyvenimas ginčo bute
nereiškia, kad toks asmuo įgijo ginčo buto savininkui priklausančias valdymo
teises.
Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė R. S. prašo
atmesti kasacinį skundą, priteisti iš kasatorės bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:
1.
Dėl kasatorės teisės sudaryti pagrindinę sutartį. Kasatorė,
išmokėjusi visą pajų, nuo 1995 kovo mėnesio tapo ginčo buto savininke. Toks
nuosavybės į butą atsiradimo pagrindas nurodytas Įstatymo dėl gyvenamųjų namų
statybos kooperatyvų 1 straipsnyje, Vyriausybės 1993 m. balandžio 23 d.
nutarimu Nr. 280 patvirtintų Gyvenamojo namo statybos bendrijos pavyzdinių
įstatų 10.1 punkte ir Gyvenamojo namo statybos bendrijos Neringos g. 1 įstatų
10 punkte. Taigi kasatorė įgijo nuosavybės teisę į butą ir 2002 m. gegužės
3 d. turėjo teisę sudaryti tiek preliminariąją, tiek pagrindinę buto pirkimo-pardavimo
išsimokėtinai sutartį.
2.
Dėl ginčo sutarties kvalifikavimo pagrindine buto
pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartimi. Ginčo sutartį galima
kvalifikuoti kaip pagrindinę buto pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartį, nes
joje įtvirtintas aiškus šalių susitarimas dėl buto pirkimo-pardavimo, nustatyta
ieškovės pareiga iki 2010 m. birželio 1 d. sumokėti kasatorei visą
parduodamo buto kainą, iš karto po sutarties pasirašymo kasatorė perleido butą
ieškovei naudotis ir valdyti, iki 2008 m. gegužės 20 d. ieškovė visiškai
ir tinkamai įvykdė savo pinigines prievoles pagal sutartį, sutartyje nenumatyta
galimybės atsisakyti nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m.
lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje V. Š. v.
A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006; teisėjų kolegijos
2009 m. kovo 16 d. nutartyje civilinėje byloje V. I. v. A. R., bylos Nr. 3K-3-108/2009, išaiškinta, kad, nustatant,
gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne,
esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties
objekto formavimo specifika; kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties
objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai
paprastai leistų teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko
būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai; kai tokiais atvejais
asmuo, įsipareigojęs pirkti ar parduoti daiktą, atsisako sudaryti sutartį
įstatymų nustatyta forma, teismo pripažinimas, kad tokia sutartis sudaryta,
reiškia ne ką kita kaip jos įforminimą.
3.
Dėl šalių sąžiningumo. Kasatorės argumentai, kad ji su
ieškove elgėsi sąžiningai, pateko į sunkesnę ekonominę padėtį, todėl dėl
esminės šalių nelygybės (CK 6.228 straipsnis) turi teisę atsisakyti vykdyti
sutartį, yra nepagrįsti. Priešingai, kasatorė elgėsi savanaudiškai,
nesąžiningai, nekreipdama dėmesio į sutartinius įsipareigojimus, pažeidė ginčo
sutarties 2, 4 punktus, sąžiningumo, teisingumo bei teisėtų lūkesčių principus.
Skunde neteisingai nurodyta, kad kasatorė dar 2004 m. ieškovei pranešė, jog
nebeparduos buto, ir ieškovė nuo 2002 m. iki 2008 m. jokių avansinių
įmokų neatliko. Iki 2008 m. vasaros kasatorė nepareiškė ieškovei jokių
pretenzijų dėl buto valdymo, nepasiūlė keisti sutartyje nustatytos buto kainos
ir jos mokėjimo sąlygų. Sutartyje buto pardavimo kaina buvo fiksuota, nesusieta
su valiutos ar nekilnojamojo turto vertės pokyčiais, abi šalys vienodai
rizikavo. CK 6.414 straipsnyje nustatyta, kad vėlesnis išsimokėtinai parduotų
daiktų kainos pasikeitimas neturi įtakos šalių tarpusavio atsiskaitymui; kai
pirkėjas yra sumokėjęs daugiau kaip pusę daiktų kainos, pardavėjas neturi
teisės reikalauti grąžinti daiktus, jei sutartis nenumato ko kita. Byloje nėra
pagrindo taikyti CK 6.228 straipsnio, nes nenustatyta, kad šalis siejo
pavaldumo santykiai, kasatorė sutarties sudarymo metu turėjo ekonominių
sunkumų, neatidėliotinų poreikių, buvo ekonomiškai silpna, neinformuota,
nepatyrusi. Ginčo buto vertė kito ir dabar kinta ne dėl kasatorės aktyvių
veiksmų, o dėl nekilnojamojo turto rinkos pokyčių bei ieškovės veiksmų
(remontai, sumokėti mokesčiai už komunalinius patarnavimus ir pan.).
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo
argumentai ir išaiškinimai
Bylos nagrinėjimo
kasaciniame teisme specifika yra ta, kad kasacinis teismas apskųstus pirmosios
ir apeliacinės instancijų teismų sprendimus ir (ar) nutartis patikrina teisės
taikymo aspektu. Taigi, vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas
vadovaujasi bylą išnagrinėjusių pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų
nustatytomis aplinkybėmis ir pats nenustatinėja bylos faktinių aplinkybių. Savo
ruožtu bylos faktinės aplinkybės yra materialiosios teisės normų taikymo
pagrindas, todėl kasacinis teismas, aiškindamasis, ar teismai teisingai taikė
materialiosios teisės normas, gali analizuoti fakto klausimus įrodinėjimą ir
įrodymų vertinimą reglamentuojančių civilinio proceso teisės normų aiškinimo ir
taikymo aspektu.
Dėl šalių
sudarytos sutarties kvalifikavimo buto pirkimo-pardavimo išsimokėtinai
sutartimi
Civilinėje
teisėje galiojantis sutarties laisvės principas pirmiausia reiškia laisvę
sudaryti sutartį ar jos nesudaryti. Tai reiškia, kad negalima priversti asmens
sudaryti sutartį prieš jo valią, išskyrus atvejus, kai tokia pareiga nustatyta
įstatymo ar vienašalio įsipareigojimo. Sutarčių sudarymo laisvės
principas reiškia ir laisvą jos šalių valios reiškimą, siekiant sudaryti
sutartį. Tai yra teisė savarankiškai, kartu su kontrahentu spręsti sutarties
turinio klausimus, nepažeidžiant imperatyviųjų įstatymo reikalavimų, nevaržant
kitų asmenų teisių ir laisvių. Tam tikrais įstatyme imperatyviai nustatytais
atvejais reikia dar vieno elemento – specialios šalių susitarimo formos.
Tarp šalių gali
kilti tokio pobūdžio ginčas, kada reikia nustatyti, kokios rūšies sutartis
šalių sudaryta, jei pripažįstama, kad kaip derybų rezultatą šalys pasiekė
atitinkamą susitarimą, kurio sąlygas užfiksavo rašytine forma. Kilus ginčui, kokia sutartis buvo sudaryta
(preliminarioji ar pagrindinė), lemiamą reikšmę turi sutartį sudariusių šalių
valios prasmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 4 d.
nutarimas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006; teisėjų kolegijos 2009 m.
sausio 23 d. nutartis civilinėje byloje G. P. v.
R. Ž., bylos Nr. 3K-3-18/2009). Nagrinėjamoje byloje susidarė
būtent tokia teisinė situacija, kada ginčo šalys skirtingai teisiškai
kvalifikuoja derybų rezultatą – ieškovės teigimu, buvo sudaryta buto
pirkimo–pardavimo sutartis, kurią kasatorė atsisako įforminti notarine tvarka, o
kasatorė derybų rezultatą vertina kaip preliminariosios sutarties sudarymą. Dėl
to teisėjų kolegija sprendžia, kad būtina pasisakyti dėl tarp šalių atsiradusių
santykių teisinio kvalifikavimo. Tuo atveju, kai kyla šalių ginčas dėl
konkrečios sutarties sudarymo fakto, o jei pripažįstama, kad ji sudaryta, – dėl
jos sąlygų, turi būti aiškinami tikrieji teisinio santykio dalyvių ketinimai,
atsižvelgiant į tikslą, dėl kurio derybos buvo pradėtos, į šalių derybas dėl
sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Turi būti
kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta derybose dėl
sutarties sudarymo, sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius
įsipareigojimus.
Pagal kasacinio
teismo formuojamą praktiką preliminarioji sutartis yra organizacinė sutartis,
įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai. Šia sutartimi šalys tik
įsipareigoja preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti
kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnis). Taigi tai yra šalių
susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, t. y. sutartis dėl sutarties
(pagrindinės) sudarymo. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios
sutarties sampratą būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių
valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y.
įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties
esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159
straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas;
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės
sesijos 2006 m. lapkričio 4 d. nutarimas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006; teisėjų kolegijos
2007 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje R.
J. v. UAB „Ginta ir partneriai“, bylos Nr. 3K-3-72/2007; 2007 m.
spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje E. Š. v.
S. U., bylos Nr. 3K-3-412/2007; 2008 m. rugsėjo
30 d. nutartis civilinėje byloje D. B. v. B. P., bylos Nr. 3K-3-434/2008; 2009 m. gegužės
5 d. nutartis civilinėje byloje Ž. K. v. R. R., bylos Nr. 3K-3-201/2009). Kiekvienu konkrečiu
atveju, sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties kvalifikavimo
preliminariąja ar pagrindine sutartimi, esminę reikšmę turi šalių atlikti
veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika.
Pavyzdžiui, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti
kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leistų
teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos
veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio
4 d. nutarimas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr.
3K-P-382/2006). Kai šalys susitaria dėl visos pardavimo kainos sumokėjimo, tai
gali būti pagrindas pripažinti, kad ikisutartiniai santykiai modifikavosi į
sutartinius pirkimo-pardavimo santykius. Dažniausiai tai santykiai, kurių
teisinius padarinius nustato CK 6.309 straipsnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 3 d.
nutartis civilinėje byloje A. S. v. UAB ,,Pajūrio
viešbučiai“, bylos Nr. 3K-3-126/2009).
Teisėjų kolegija
konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai pagrįstai kvalifikavo šalių 2002 m.
gegužės 3 d. sudarytą sutartį daikto pirkimo-pardavimo išsimokėtinai
sutartimi, nes savo esminiais požymiais atitinka būtent šią sutarties rūšį. Byloje
nustatyta, kad sutarties sudarymo metu butas, buvęs pirkimo–pardavimo sutarties
dalyku, buvo suformuotas kaip civilinių daiktinių teisių objektas, galintis
būti civilinės apyvartos dalyku, ir nuosavybės teise priklausė kasatorei, todėl
ji galėjo laisvai įgyvendinti turimą nuosavybės teisę, t. y. butą
perleisti ir kitų asmenų nuosavybėn (CK 1.97, 4.1, 4.37 straipsniai).
Akivaizdu, kad sudaryta sutartimi šalys susitarė ne ateityje sudaryti buto
pirkimo–pardavimo sutartį, o ją sudarė, nes sutartyje įtvirtino visas
pirkimo–pardavimo sutarties būtinas sąlygas bei nustatė jų įgyvendinimo tvarką:
sutartyje įvardijo sandorio dalyką, kainą, sandorio įvykdymo terminą, visiško atsiskaitymo
pagal sandorį terminus ir tvarką (CK 6.306, 6.309, 6.313, 6.396, 6.397
straipsniai). Teismų nustatyta ir užfiksuota procesiniuose dokumentuose, kad 2002 m.
gegužės 3 d. sutarties sudarymo metu kasatorės valia buvo parduoti butą (vėliau
valia pasikeitė dėl nepalankių turto pardavėjui kainų pokyčių nekilnojamojo
turto rinkoje), ieškovės – butą pirkti; sudarius sutartį ieškovė bute
apsigyveno, šį turtą valdė ir juo naudojosi kaip savo, o kasatorė daugiau kaip
šešerius metus nereiškė ieškovei pretenzijų. Sutartyje įtvirtinta šalių valia
buvo įgyvendinta sutartyje nustatytais terminais ir tvarka – ieškovė įvykdė
visas sutartyje nustatytas sąlygas, sumokėjo sutartyje nurodytas pinigų sumas kasatorės
naudai. Esant nustatytų aplinkybių visumai buvo pagrindas konstatuoti, kad, kasatorei
įsipareigojus parduoti daiktą (butą) ir perdavus jį pirkėjai (ieškovei), buvo
sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis (CK 6.309 straipsnio 1
dalis). Kadangi šioje sutartyje nustatyta buto kainos sumokėjimo tvarka dalimis
per tam tikrą terminą, tai ji atitinka CK 6.411 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus
pirkimo-pardavimo išsimokėtinai požymius ir pagrįstai teismų buvo tokia
kvalifikuota. Kai asmuo, įsipareigojęs pirkti ar parduoti daiktą, atsisako
sudaryti sutartį įstatymų nustatyta forma, teismo pripažinimas, kad tokia sutartis
sudaryta, reiškia ne ką kita kaip jos įforminimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio
4 d. nutarimas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr.
3K-P-382/2006). Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija
konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai nepažeidė materialiosios teisės normų,
pripažinę šalių 2002 m. gegužės 3 d. sudarytą sutartį daikto
pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutartimi.
Teisėjų kolegija
pripažįsta teisiškai nepagrįstais kasacinio skundo argumentus ir nuorodą į
atitinkamas kasacinio teismo nutartis akcentuojant CK 6.398 straipsnyje
nustatytos sąlygos, kad nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi
būti įformintas šalių pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu, nevykdymą, kaip
kliūtį konstatuoti CK 6.309 straipsniui taikyti reikšmingą daikto perdavimą. CK
6.393 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį
daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo, kuris turi būti įformintas CK
6.398 straipsnio nustatyta tvarka. Teisėjų kolegija pažymi, kad sudarius
pirkimo–pardavimo išsimokėtinai sutartį dar nebuvo prielaidų nuosavybės teisėms
į daiktą perleisti, nes tokio pobūdžio sutarties pagrindu nuosavybės teisė
pirkėjui pereina sumokėjus visą sutartyje numatytą kainą (CK 6.411 straipsnio 1
dalis). Nagrinėjamos bylos atveju iš karto po sutarties sudarymo ieškovei buvo
perduotos ne nuosavybės teisės, kurių perdavimas turi būti įforminamas minėtu
aktu, bet naudojimosi daiktu ir jo valdymo teisės, kurios transformuojasi į
nuosavybės teisę pirkėjui įvykdžius sutartį, t. y. sumokėjus visą perkamo
daikto kainą. Minėta, kad byloje nustatyta, jog ieškovė sutartyje nustatytais
terminais sumokėjo visą sutartyje nustatytą ginčo buto kainą, taigi, nesant neįvykdytų
sąlygų, kurios trukdytų konstatuoti nuosavybės teisių į daiktą (butą) turėtojo
pasikeitimą, bylą nagrinėję teismai tinkamai taikė materialiosios teisės
normas, reglamentuojančias nekilnojamojo daikto pirkimą-pardavimą išsimokėtinai
(CK 6.393, 6.411 straipsniai) ir pagrįstai pripažino ieškovei nuosavybės teisę
į ginčo butą.
Taip pat nepagrįsti kasacinio
skundo argumentai, kad bylą nagrinėję teismai, nesuteikę teisinės reikšmės
reikalavimo pirkimo–pardavimo išsimokėtinai sutartį įregistruoti viešame registre
(CK 6.411 straipsnio 2 dalis) nesilaikymui, nukrypo nuo kasacinio teismo
praktikos. Sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims (CK 6.154, 6.189
straipsniai). Kasaciniame skunde nurodytoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003
m. sausio 31 d. nutartyje civilinėje byloje L. E. įmonė v. antstolis A. Bespalovas,
bylos Nr. 3K-3146/2004, išaiškinta, kad, jeigu pardavėjo nuosavybės teisė ar
sutartis, numatanti sąlygą, jog pardavėjas nuosavybės teisę išsaugos tam tikrą
laiką ir po daikto perdavimo pirkėjui, nebuvo išviešinta, šalys negali
panaudoti jos prieš sąžiningus trečiuosius asmenis. Taigi teisėjų kolegija
konstatuoja, kad nagrinėjamos bylos atveju sutarties neįregistravimo faktas
lėmė tik tai, kad ji negalėtų būti naudojama prieš trečiuosius asmenis, tačiau šis
faktas negali turėti teisinės įtakos sutartyje įtvirtintoms šalių teisėms ir
pareigoms ar sutarties galiojimui.
Apibendrindama
išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija daro išvadą, kad bylą nagrinėję teismai
tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios,
nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo, taip pat pirkimo-pardavimo
išsimokėtinai sutarčių sąlygas, jų sudarymą ir vykdymą, todėl kasacinis skundas
atmestinas, apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina nepakeista (CPK
359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl
bylinėjimosi išlaidų
Pagal Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 28 d. pažymą apie išlaidas,
susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, šioje byloje kasaciniame teisme
patirta 74,95 Lt išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu (CPK 88 straipsnio
1 dalies 3, 8 punktai) kurios, atmetus kasacinį skundą, priteistinos iš kasatorės
į valstybės biudžetą. Ieškovė pateikė dokumentus, patvirtinančius jos patirtas
250 Lt išlaidas už atsiliepimo į kasacinį skundą surašymą. Atmetus
kasacinį skundą, šios išlaidos priteistinos ieškovei iš kasatorės (CPK 98
straipsnis).
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos
Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362
straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegijos 2010 m. rugsėjo 15 d. nutartį palikti nepakeistą.
Priteisti iš D. T. (duomenys neskelbtini) 74,95
Lt (septyniasdešimt keturis litus 95 ct) išlaidų, susijusių su bylos
nagrinėjimu kasaciniame teisme, į valstybės biudžetą (išieškotojas – Valstybinė
mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752), biudžeto pajamų
surenkamoji sąskaita LT24 7300 0101 1239 4300, įmokos kodas 5660).
Priteisti iš D. T. (duomenys neskelbtini) 250
(du šimtus penkiasdešimt) Lt išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme
apmokėti R. S. (duomenys neskelbtini).
Ši Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo
priėmimo dienos.
Teisėjai Dangutė
Ambrasienė
Virgilijus
Grabinskas
Sigita
Rudėnaitė