Civilinė byla Nr. e2A-1586-945/2021
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-03163-2021-8
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.2.1; 2.6.8.4; 2.6.8.10; 3.2.4.11; 3.3.1.20
(S)
Kauno apygardos teismas
N u t a r t i s
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. lapkričio 11 d.
Kaunas
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bartninko (kolegijos pirmininkas, pranešėjas), Edvardo Palioko ir Jurgitos Sujetienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Elile“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2021 m. birželio 21 d. galutinio sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Elile“ ieškinį atsakovui J. R. dėl avanso ir netesybų priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė UAB „Elile“ (toliau – ieškovė) prašė teismo dokumentinio proceso tvarka priteisti iš atsakovo J. R. (toliau – atsakovas) 7 000 Eur negrąžintą pradinį įnašą, 7 000 Eur baudą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
2. Ieškovė nurodė, kad 2021 m. sausio 19 d. šalys sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – preliminarioji sutartis), kuria susitarė iki 2021 m. vasario 19 d. sudaryti buto, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – butas), pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Šalys susitarė, kad ieškovė iki 2021 m. sausio 21 d. sumokės atsakovui 7 000 Eur pradinį įnašą (avansą) už parduodamą butą. Minėtą sumą ieškovė atsakovui sumokėjo 2021 m. sausio 19 d. Ieškovei 2021 m. sausio 31 d. elektroniniu laišku buvo pateikta informacija, kad daugiabučiam namui, kuriame yra butas, numatyta atlikti renovaciją, pareigą sumokėti butui tenkančią renovacijos sąnaudų dalį turės buto savininkas. Be to, 2021 m. vasario 1 d. buvo atlikta buto elektros instaliacijos apžiūra, po kurios ieškovė sužinojo, kad buto elektros instaliacija turi esminių trūkumų, kurie yra susiję ne tik su galimais nelaimingais atsitikimais dėl netinkamos elektros instaliacijos, bet ir su papildomomis išlaidomis šalinant nustatytus trūkumus. Ieškovė 2021 m. vasario 8 d. pranešimu paprašė atsakovo pateikti susidariusios situacijos sprendimo būdą. Atsakovas 2021 m. vasario 16 d. atsiuntė elektroninį laišką, kuriame ieškovei buvo nurodyta susisiekti dėl pagrindinės sutarties sudarymo. 2021 m. vasario 18 d. elektroniniu laišku ieškovė nurodė atsakovui, kad yra pasirengusi 2021 m. vasario 19 d. sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį tomis sąlygomis, kurios atitinka preliminariąją sutartį ir faktinę situaciją dėl paaiškėjusių buto trūkumų ir renovacijos išlaidų. Iki 2021 m. vasario 19 d. pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Vadovaujantis preliminariosios sutarties nuostatomis, neįvykus sandoriui dėl pardavėjo (atsakovo) kaltės, pardavėjas ne vėliau kaip per tris dienas nuo sandorio įvykdymo termino pabaigos grąžina pirkėjui (ieškovei) pradinį įnašą (avansą) ir sumoka pradinio įnašo (avanso) dydžio netesybas (baudą). Kadangi pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, jis privalo grąžinti ieškovei už parduodamą butą sumokėtą 7 000 Eur pradinį įnašą ir sumokėti 7 000 Eur baudą.
3. Kauno apylinkės teismas 2021 m. vasario 26 d. preliminariu sprendimu patenkino ieškinį, priteisė ieškovei iš atsakovo 7 000 Eur negrąžintą pradinį įnašą, 7 000 Eur baudą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2021 m. vasario 26 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 158 Eur žyminį mokestį.
4. Atsakovas pateikė prieštaravimus dėl pareikšto ieškinio ir Kauno apylinkės teismo 2021 m. vasario 26 d. preliminaraus sprendimo. Atsakovas nurodė, kad ieškovės pasirinktam notarų biurui elektroniniu paštu pateikė visus pagrindinei buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti reikalingus dokumentus. 2021 m. sausio 31 d. ieškovė pareikalavo pateikti daugiabučio namo, kuriame yra butas, renovacijos sutartį. Atsakovas nurodė, kad šiuo metu nėra sudaryta daugiabučio namo renovacijos sutartis, todėl jokie įsipareigojimai nėra prisiimti, o tiksli darbų apimtis ir kaina paaiškės tik atlikus viešųjų pirkimų procedūrą, darbų sąmatą patvirtinus daugumos daugiabučio namo savininkų balsavimu. 2021 m. vasario 1 d. ieškovė pranešė, kad ketina nutraukti sudarytą preliminariąją sutartį ir reikalauja grąžinti sumokėtą avansą. Tokį sprendimą ieškovė motyvavo tuo, kad jai sąmoningai nebuvo atskleista informacija dėl daugiabučio namo renovacijos. Su ieškove toliau vyko susirašinėjimas elektroniniu paštu, kurio metu atsakovas ne kartą nurodė, kad neatsisako sudaryti pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis. Informacija apie daugiabučio namo renovaciją ieškovei buvo atskleista iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Prieš pasirašydamas preliminariąją sutartį ir sumokėdamas avansą ieškovės vadovas S. T. I. su atsakovu taip pat aptarė elektros instaliacijos būklę. Ieškovė atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, taigi sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės.
5. Ieškovė pateikė atsiliepimą į atsakovo prieštaravimus, kuriuo prašė palikti nepakeistą Kauno apylinkės teismo 2021 m. vasario 26 d. preliminarų sprendimą. Ieškovė nurodė, kad atsakovo argumentai nepaneigia fakto, jog egzistuoja bute esančios elektros instaliacijos trūkumai, o pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Atsakovas turėjo pareigą atskleisti ieškovei visus su butu susijusius trūkumus, tarp jų ir bute esančios elektros instaliacijos, taip pat informaciją apie planuojamą renovaciją, kuri susijusi su papildomomis ieškovei, kaip buto pirkėjai, tenkančiomis išlaidomis. Atsakovui šios pareigos neįvykdžius, jam kyla pareiga grąžinti ieškovės sumokėtą 7 000 Eur avansą ir sumokėti 7 000 Eur netesybas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Kauno apylinkės teismas 2021 m. birželio 21 d. galutiniu sprendimu panaikino Kauno apylinkės teismo 2021 m. vasario 26 d. preliminarų sprendimą, atmetė ieškinį, priteisė atsakovui iš ieškovės 610 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
7. Teismas sprendė, kad ginčo šalys, pasirašydamos preliminariąją sutartį, joje susitarė dėl netesybų (baudos) taikymo tuo atveju, jeigu viena iš jos šalių nepagrįstai atsisakytų iki nustatyto termino sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Teismas konstatavo, kad ieškovės vadovo 2021 m. vasario 1 d. elektroninis laiškas, rašytas atsakovui, neginčijamai patvirtina, jog būtent ieškovė (pirkėja) atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis. Teismas, atsižvelgęs į civilinės bylos faktinių duomenų visetą, konstatavo, kad ieškovės argumentai dėl pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo yra nepagrįsti.
8. Teismas pažymėjo, kad skelbime apie parduodamą butą buvo aiškiai nurodyta, jog šiais metais (2021 m.), planuojama namo renovacija (jau nuspręsta, gyventojų pasirašyta, rengiamas projektas), taigi informacija apie daugiabučio namo, kuriame yra ginčo butas, renovaciją buvo išviešinta pačiame pirminiame ginčo turto pardavimo etape. Teismas vertino, kad ši informacija ieškovei neabejotinai turėjo būti žinoma dar prieš atvykstant apžiūrėti buto, aplinkybė, jog daugiabučio namo renovacija yra susijusi su papildomomis išlaidomis visų be išimties butų (ar kitų patalpų, esančių daugiabučiame name) savininkams, pripažintina visuotinai žinoma. Atsakovas ir liudytoju apklaustas nekilnojamojo turto pardavimo brokeris Š. D. teismo posėdžio metu patvirtino, kad, ieškovės vadovui atvykus apžiūrėti buto, buvo nemažai kalbėta apie daugiabučio namo renovaciją, jam buvo nurodyti pagrindiniai renovacijos proceso aspektai, pažymėta, kokia yra preliminari renovacijos kaštų suma (apie 10 000 Eur – 15 000 Eur) teks ginčo butui, kokio dydžio bus valstybės parama. Šią faktinę aplinkybę iš esmės pripažino ir ieškovės vadovas, teismo posėdžio metu patvirtinęs, kad, susitikus su atsakovu bute, šis buvo užsiminęs apie daugiabučio namo renovaciją. Nors ieškovės atstovas teigė, kad atsakovas jį patikino, jog jau yra pasirašęs renovacijos sutartį (dėl ko jis suprato, kad visus renovacijos kaštus prisiims atsakovas), tačiau be subjektyvių ieškovės vadovo paaiškinimų, šios faktinės aplinkybės civilinėje byloje nepatvirtina jokie faktiniai duomenys. Teismas nurodė, kad, kaip nekilnojamojo turto srityje veikianti verslininkė profesionalė, ieškovė pirmiausiai privalėjo įsitikinti atsakovo galimai išsakytų teiginių pagrįstumu, o tik po to prisiimti įsipareigojimus, pasirašydama preliminariąją sutartį. Neatlikus nurodytų veiksmų, būtent ieškovei tenka tokio nerūpestingo, neatsargaus ir neatidaus elgesio, kuris neatitinka Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintų principų, rizika ir galimos neigiamos pasekmės.
9. Teismas pažymėjo, kad ieškovės vadovas teismo posėdžio metu nurodė, jog apžiūrėdamas butą matė netvarkingą elektros laidų paskirstymo skydelį, neizoliuotus laidus vonioje, to nevertino kaip rimtų trūkumų, buvo įsitikinęs, kad juos galima pataisyti ne itin dideliais kaštais. Atsakovas su prieštaravimais pateikė UAB „Elektra jums LT“ parengtą sąmatą, kuri liudija, kad elektros instaliacijos trūkumų bute ištaisymui reikalinga 454,04 Eur suma. Elektros instaliacijos trūkumų šalinimo sąmatą pateikė ir ieškovė, kurios suma, nors ir didesnė (1 305,03 Eur), tačiau leidžia daryti išvadą, kad bute esantys elektros instaliacijos trūkumai yra mažareikšmiai ir pašalinami nedidelėmis sąnaudomis (lyginant su bendra sandorio verte). Esmine aplinkybe teismas pripažino tai, kad ieškovės vadovo 2021 m. vasario 1 d. elektroniniame laiške, išsiųstame atsakovui, kuriuo buvo pareikalauta grąžinti sumokėtą avansą ir nutraukti sandorį, buto elektros instaliacijos trūkumai neįvardijami nei kaip pagrindinė, nei kaip šalutinė priežastis nepasirašyti pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties, šis argumentas buvo suformuluotas tik ieškovės atstovo advokato Nerijaus Katiliaus 2021 m. vasario 8 d. parengtame pranešime. Dėl to teismas ją pripažino papildoma, dirbtinai sumanyta pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties nepasirašymo priežastimi. Teismas konstatavo, kad nežymūs ir nesunkiai (nedideliais kaštais) pašalinami buto elektros instaliacijos trūkumai, buvę jau ieškovės vadovui apžiūrint butą 2021 m. sausio 19 d., negali būti pripažįstami pagrįsta priežastimi atsisakyti pasirašyti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį.
10. Vadovaudamasis nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis ir išdėstytais teisiniais argumentais, teismas sprendė, kad ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovas niekada nevengė minėtą sutartį pasirašyti preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis, todėl atsakovui neatsirado pareiga grąžinti ieškovei avansu sumokėtą 7 000 Eur sumą ir sumokėti ieškovei tokio pat dydžio netesybas (baudą).
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
11. Apeliaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2021 m. birželio 21 d. galutinį sprendimą ir priimti naują sprendimą – palikti galioti Kauno apylinkės teismo 2021 m. vasario 26 d. preliminarų sprendimą, priteisti ieškovei iš atsakovo bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1.1. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad pateiktas skelbimas apie parduodamą butą ir jo turinys, toks koks pateiktas byloje, buvo atskleistas ieškovei. Skelbimas patvirtina, kad jis į www.aruodas.lt portalą buvo įkeltas 2021 m. sausio 18 d., redaguotas 2021 m. sausio 19 d. Tai reiškia, kad informacija apie daugiabučio namo, kuriame yra ginčo butas, būsimą renovaciją galėjo būti pateikta tik skelbimą redagavus 2021 m. sausio 19 d., t. y. po to, kai buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Net ir vertinant, kad skelbimo turinys buvo paviešintas ieškovei iki preliminariosios sutarties sudarymo, tokia informacija buvo abstrakti, neįvardijant renovacijos apimčių ir būsimam buto pirkėjui tenkančių išlaidų. Susirašinėjimas tarp šalių įrodo, kad atsakovas buto apžiūros metu nurodė ieškovei ne tai, jog renovacijos projektas dar tik bus įgyvendinamas, o tai, kad jis jau yra įgyvendinamas ir atsakovas pats yra prisiėmęs renovacijos išlaidas, sudaręs renovacijos sutartį.
1.2. Atsakovo ir nekilnojamojo turto brokerio Š. D. parodymų pagrindu padarydamas išvadą, jog atsakovas ieškovei atskleidė visą esminę informaciją apie renovacijos procesus ir jai teksiančias išlaidas, teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles. Brokeris Š. D. veikė kaip atsakovo turto pardavimo agentas, todėl tokio liudytojo parodymai turi būti vertinami jų patikimumo kontekste, atsižvelgiant į įrodymų visumą. Byloje esančių objektyvių rašytinių įrodymų ir žodinių paaiškinimų visuma atskleidžia daug prieštaravimų tarp atsakovo ir liudytojo paaiškinimų, todėl teismas negalėjo vadovautis tokiais paaiškinimais. Be to, atsakovas ir liudytojas iš esmės patvirtino, kad informacija apie renovaciją turi esminę reikšmę ir ji būna nurodoma notarui, rengiančiam pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau atsakovas tokios informacijos notarui nepateikė. Tai patvirtina, kad atsakovas, siekdamas parduoti butą, nutylėjo esminę reikšmę turinčią informaciją apie renovacijos apimtis ir būsimus su tuo susijusius ieškovės įsipareigojimus.
1.3. Byloje nėra įrodymų, kad ieškovė yra nekilnojamojo turto srityje veikiantis juridinis asmuo, t. y. savo srities profesionalė, priešingai, ieškovės vadovas, teikdamas paaiškinimus teismui, nurodė, jog ieškovė neužsiima butų prekyba. Kita vertus, atsakovas paliudijo, kad nuosavybės teise turi 3 butus ir juose negyvena. Taigi atsakovas verčiasi ar ketina verstis prekyba butais, dirba šioje srityje.
1.4. Ieškovės vadovo paaiškinimai patvirtina, kad atsakovas žadėjo renovacijos išlaidas prisiimti sau, todėl teismas nepagrįstai padarė išvadą, jog ieškovė turėjo tikėtis, kad jai teks padengti namo renovacijos išlaidas. Esant prieštaravimams tarp proceso dalyvių parodymų, teismas, nustatydamas pirkėjui iki preliminariosios sutarties pateiktos informacijos apimtį, turėjo remtis kitais objektyviais įrodymais, t. y. pačios preliminariosios sutarties ir tarp šalių suderintos pirkimo–pardavimo sutarties tekstais, kuriuose nėra užsiminta apie namo renovaciją, tuo labiau, kad ieškovė turės prisiimti renovacijos kaštus.
1.5. Nepagrįsta teismo išvada, kad ieškovė, sudarydama preliminariąją sutartį, buvo nerūpestinga ir neatsargi. Byloje yra pateiktas 2021 m. kovo 28 d. ieškovės elektroninio pašto pranešimas, kuriuo ieškovės vadovas po preliminariosios sutarties pasirašymo reikalauja iš atsakovo pateikti renovacijos sutartį, taip pat nustatyta faktinė aplinkybė, kad po preliminariosios sutarties pasirašymo ieškovė samdė specialistą, kuris įvertino bute esančios elektros instaliacijos būklę.
1.6. Teismo išvada, kad ieškovės vadovas apžiūros metu matė elektros instaliacijos trūkumus, tačiau jų nenevertino kaip rimtų trūkumų, padaryta pažeidžiant įrodymų vertinimo taisykles, netinkamai įvertinus byloje surinktus įrodymus ir šalių paaiškinimus. Atsakovas patvirtino, kad skelbime buvo pateikta neteisinga informacija apie naują elektros instaliaciją, iš tiesų bute elektros instaliacija nebuvo nauja. Nors teismo posėdžio metu ieškovės vadovas patvirtino, kad matė netvarkingą elektros laidų paskirstymo skydelį ir neizoliuotus laidus vonioje, po apžiūros paaiškėjo daug trūkumų, kurie nėra matomi plika akimi, t. y. ir trūkumai, susiję su sienoje esančiais laidais, kurie turi turėti trečią įžeminimo laidą, tačiau jo neturi. Atsakovas, kaip buto pardavėjas, turėjo pareigą atskleisti ieškovei visus bute esančius trūkumus, tarp jų ir trūkumus, susijusius su netinkamai įrengta elektros instaliacija, tačiau atsakovas pažeidė šią savo pareigą.
1.7. Teismas, nuspręsdamas, kad trūkumų šalinimo išlaidų suma yra mažareikšmė, lyginant su sandorio verte, padarė išvadą, kuri prieštarauja kasacinio teismo praktikai, kadangi teismas turėjo atsižvelgti ne į trūkumų šalinimo išlaidų sumą, o vertinti aplinkybę, ar minėti trūkumai buvo paslėpti. Be to, ieškovė yra pateikusi UAB „EDS projektai“ parengtą komercinį pasiūlymą, kuriame pažymėta, kad dalies elektros instaliacijos apžiūros akte pateiktų trūkumų šalinimas kainuoja 1 305,03 Eur, tačiau taip pat yra nurodyta, jog šie darbai neapima bute esančios elektros instaliacijos keitimo iš dvigyslės į trigyslę darbų, kurie dar labiau padidintų bute esančios elektros instaliacijos trūkumų šalinimo kaštus.
1.8. Pozicija dėl elektros instaliacijos trūkumų buvo suformuluota ne dirbtinai, o tuomet, kada buvo gautas elektros instaliacijos apžiūros aktas, dėl ko teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad nustatyti elektros instaliacijos trūkumai negali būti pripažinti pagrįsta priežastimi atsisakyti pasirašyti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį (elektros instaliacijos apžiūros aktas surašytas 2021 m. vasario 1 d., apie trūkumus ieškovė pranešė 2021 m. vasario 4 d. elektroniniu laišku, ieškovės atstovas pranešimą parengė 2021 m. vasario 8 d.).
12. Atsakovas atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, priteisti atsakovui iš ieškovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
2.1. Byloje yra pakankamai įrodymų, kurie pagrindžia aplinkybę, kad iki preliminariosios sutarties sudarymo ieškovei buvo suteikta informacija apie daugiabučio gyvenamojo namo renovaciją. Paties ieškovės vadovo nenuosekli pozicija dėl šios informacijos jam suteikimo/nesuteikimo, leidžia abejoti ieškovės vadovo paaiškinimų patikimumu, kadangi aplinkybės dėl renovacijos nėra mažareikšmės, kurių jis negalėtų atsiminti, skirtingai vertinti ar dėl jų suklysti. Be to, kaip teismo posėdžio metu paaiškino ieškovės vadovas, iki preliminariosios sutarties sudarymo su atsakovu buvo aptarti trys esminiai klausimai: 1) dėl gyvenamąją vietą deklaravusių asmenų; 2) dėl elektros defektų; 3) dėl renovacijos.
2.2. Į bylą buvo pateiktas 2021 m. sausio 18 d. į www.aruodas.lt įkeltas buto skelbimas. Skelbimo tekstas niekada nebuvo keistas, papildytas ar kitaip redaguotas. 2021 m. sausio 19 d. jis buvo anuliuotas kaip neaktualus, nes su ieškove buvo sudaryta preliminarioji sutartis.
2.3. Nors atsakovas neturėjo informacijos apie tai, kokia bus tiksli renovacijos kaina, kokia konkreti renovacijos kainos dalis tenka butui, atsakovas buto apžiūros metu ieškovės vadovui pateikė visą jam žinomą informaciją apie preliminarią renovacijos kainos dalį, tenkančią butui, procentinę dalį, kurią turėtų kompensuoti savivaldybė, todėl tinkamai įvykdė CK 6.163 straipsnio 4 dalyje numatytą pareigą atskleisti jam žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti.
2.4. Atsakovas niekada nebuvo nurodęs ieškovės vadovui, kad jau yra sudaręs renovacijos sutartį, nes tokios sutarties nebuvo sudaręs. Ieškovė į bylą nepateikė įrodymų, kurie patvirtintų ieškovės versiją.
2.5. Ieškovė klaidingai supranta renovacijos išlaidų paskirstymą tarp buvusių ir naujų buto savininkų. Jeigu buto nuosavybės teisė yra perleidžiama kitam asmeniui, kartu su ja perleidžiama likusi neišmokėta kredito dalis. Šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovės vadovo teiginiai, jog jis galvojo, kad būtent atsakovas jau yra prisiėmęs renovacijos išlaidas, yra paties ieškovo vadovo sukurti, siekiant pagrįsti savo versiją dėl atsisakytos sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Tuo atveju, jeigu iš tikrųjų būtų egzistavęs susitarimas tarp ginčo šalių, kad pardavėjas sumoka visas daugiabučio gyvenamojo namo renovacijos išlaidas, ieškovės vadovas galėjo pasiūlyti įtraukti šį susitarimą tiek į preliminariąją sutartį, tiek į savo išsirinkto notaro parengtą sutarties projektą.
2.6. Nekilnojamojo turto pardavimo brokeris Š. D. nėra suinteresuotas bylos baigtimi asmuo. Jo ir atsakovo liudijimuose nėra esminių neatitikimų, kurie sudarytų pagrindą abejoti šių asmenų liudijimais, o viena ar kita skirtingais žodžiais atpasakota aplinkybė nedaro šių liudijimų prieštaringų.
2.7. Ieškovės vadovo liudijimai apie ieškovės daug metų vykdomą veiklą nekilnojamojo turto srityje patvirtina, kad ieškovė yra savo srities profesionalė. Ieškovės vadovas iš esmės patvirtino, kad ginčo butas buvo perkamas įmonės veiklai vykdyti.
2.8. Atsakovas atskleidė visą jam žinomą informaciją, nuo ieškovės vadovo nenuslėpė jokių aplinkybių apie daugiabučio namo renovaciją, dėl ko nėra pagrindo informaciją apie renovaciją pripažinti paslėptais parduodamo objekto trūkumais ar neatitikimais. Be to, buto apžiūros metu ieškovės vadovui pateikus informaciją apie daugiabučio gyvenamojo namo renovaciją, ieškovės vadovas neprašė jokios papildomos informacijos.
2.9. Ieškovės vadovui visi bute užfiksuoti elektros instaliacijos trūkumai buvo vizualiai matomi, be to, jie buvo įvertinti ir elektros srities specialistų, tačiau šių trūkumų ieškovės vadovas nevertino kaip esminių, dėl kurių nenorėtų sudaryti pagrindinės sutarties. Ieškovė į bylą nepateikė duomenų, kodėl dvigyslė elektros instaliacija turėtų būti pripažįstama esminiu trūkumu. Tai, kad trigyslė elektros instaliacija turi daugiau privalumų, nereiškia, jog dvigyslė elektros instaliacija yra nenaudotina ir yra su trūkumais. Be to, dvigyslė elektros instaliacija yra tipinė elektros instaliacijos rūšis senos statybos namuose. Atsakovas ieškovės vadovui buto apžiūros metu yra pateikęs visą informaciją apie tai, kas bute buvo remontuota, kas pakeista, kas bute yra naujai sumontuota.
2.10. Buto apžiūroje kartu su elektros srities specialistais dalyvavo atsakovas ir ieškovės vadovas, todėl jau buto apžiūros metu ieškovės vadovui buvo žinoma, kokie defektai buvo nustatyti bute, jie buvo aptarti su elektros specialistais ir atsakovu. Šie duomenys paneigia ieškovės poziciją, kad tuo metu, kada išsiuntė elektroninį laišką atsakovui, ieškovės vadovas dar nežinojo apie bute fiksuotus elektros instaliacijos trūkumus.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
13. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.
14. Nagrinėjamoje byloje nėra ginčo, kad 2021 m. sausio 19 d. šalys sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kuria susitarė iki 2021 m. vasario 19 d. sudaryti buto, esančio (duomenys neskelbtini), pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė atsakovui 2021 m. sausio 19 d. sumokėjo 7 000 Eur pradinį įnašą (avansą) už parduodamą butą. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad, neįvykus sandoriui dėl pirkėjo kaltės, pardavėjas turi teisę pasilikti iš pirkėjo gautą pirminį įnašą (avansą), neįvykus sandoriui dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas ne vėliau kaip per tris dienas nuo sandorio įvykdymo termino pabaigos, grąžina pirkėjui pradinį įnašą ir sumoka pradinio įnašo dydžio baudą. Pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Ieškovė kreipėsi į pirmosios instancijos teismą su ieškiniu, prašydama, vadovaujantis preliminariosios sutarties sąlygomis, priteisti iš atsakovo 7 000 Eur negrąžintą pradinį įnašą, 7 000 Eur baudą, procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, kadangi, ieškovės teigimu, pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškinį konstatavęs, kad pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį atsisakė sudaryti ieškovė, o ne atsakovas. Ieškovė apeliaciniame skunde nurodo nesutinkanti su pirmosios instancijos teismo sprendimu.
15. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, turėtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020).
16. Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo priežasčių vertinimo preliminariosios sutarties nuostatų kontekste, t. y. dėl vienos iš civilinės atsakomybės taikymo sąlygų – kaltės nustatymo.
17. Ieškovė ieškinio reikalavimus grindė tuo, kad ji buvo pasirengusi 2021 m. vasario 19 d. sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį tomis sąlygomis, kurios atitinka preliminariąją sutartį ir faktinę situaciją dėl paaiškėjusių buto trūkumų ir renovacijos išlaidų, tačiau dėl atsakovo kaltės pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Šias aplinkybes ieškovė įrodinėjo šalių susirašinėjimu, paaiškinimais, elektros instaliacijos apžiūros aktu. Atsakovas teigė, kad ieškovės pasirinktam notarų biurui elektroniniu paštu pateikė visus pagrindinei buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti reikalingus dokumentus, o informacija apie daugiabučio namo renovaciją ieškovei buvo atskleista iki preliminariosios sutarties pasirašymo, prieš pasirašydamas preliminariąją sutartį ir sumokėdamas avansą, ieškovės vadovas su atsakovu aptarė ir elektros instaliacijos būklę, tačiau ieškovė atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį.
18. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad byloje nustatytos aplinkybės suponuoja išvadą, jog ieškovė, prieš sudarydama preliminariąją sutartį, buvo informuota apie būsimą renovaciją, taip pat žinojo elektros instaliacijos būklę, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad būtent ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis.
19. Ieškovė teigė, kad po preliminariosios sutarties sudarymo jai buvo pateikta informacija, jog daugiabučiam namui, kuriame yra butas, numatyta atlikti renovaciją, pareigą sumokėti butui tenkančią renovacijos sąnaudų dalį turės buto savininkas, be to, po atliktos buto elektros instaliacijos apžiūros paaiškėjo, kad buto elektros instaliacija turi esminių trūkumų, todėl bus reikalingos papildomos išlaidos jiems pašalinti. Dėl to ieškovė reikalavo sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį atsižvelgiant į paaiškėjusius buto trūkumus ir būsimas renovacijos išlaidas. Atsakovas į bylą pateikė buto pardavimo skelbimą, iš kurio matyti, kad informacija apie planuojamą renovaciją buvo nurodyta skelbime. Nors ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad informacija apie daugiabučio namo, kuriame yra ginčo butas, būsimą renovaciją galėjo būti pateikta tik skelbimą redagavus 2021 m. sausio 19 d., t. y. po to, kai buvo sudaryta preliminarioji sutartis, tačiau nepateikia jokių tokius teiginius patvirtinančių įrodymų, todėl šį apeliacinio skundo argumentą teisėjų kolegija vertina kaip nepagrįstą ir sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog informacija apie daugiabučio namo, kuriame yra ginčo butas, renovaciją ieškovei neabejotinai turėjo būti žinoma dar prieš atvykstant apžiūrėti buto. Ieškovė apeliaciniame skunde taip pat teigia, kad atsakovas buto apžiūros metu nurodė ieškovei, jog renovacijos projektas jau yra įgyvendinamas ir atsakovas yra prisiėmęs renovacijos išlaidas, sudaręs renovacijos sutartį. Teisėjų kolegija pagrįstu pripažįsta pirmosios instancijos teismo motyvą, kad be subjektyvių ieškovės vadovo paaiškinimų šios faktinės aplinkybės civilinėje byloje nepatvirtina jokie faktiniai duomenys. Taigi, ieškovės vadovui žinant, kad daugiabutis namas, kuriame yra ginčo butas, bus renovuojamas, jo subjektyvus įsitikinimas, jog šias išlaidas turi apmokėti atsakovas, negali būti vertinamas kaip objektyvi priežastis atsisakyti pasirašyti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, nesant įrodymų, kad buvo pagrindas tokiam įsitikinimui susiformuoti. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos aiškinimui, kad šiuo atveju pati ieškovė privalėjo įsitikinti atsakovo išsakytų teiginių apie renovacijos išlaidų apmokėjimą pagrįstumu, jeigu tokie buvo išsakyti, ir tik po to prisiimti įsipareigojimus, pasirašydama preliminariąją sutartį. Nors ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad byloje yra ieškovės elektroninio pašto pranešimas, kuriuo ieškovės vadovas po preliminariosios sutarties pasirašymo reikalauja iš atsakovo pateikti renovacijos sutartį, todėl ši aplinkybė, ieškovės manymu, įrodo jos rūpestingumą ir atsargumą, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, rūpestinga ir atsargi ieškovė turėjo būti iki preliminariosios sutarties sudarymo, kadangi, kaip nustatė pirmosios instancijos teismas, preliminarioji sutartis buvo pasirašyta vos vieną kartą apžiūrėjus ginčo butą, iš karto po jo apžiūros.
20. Vadovaujantis CK 6.163 straipsnio 1 dalimi, preliminariąja sutartimi pripažįstamas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Tai reiškia, kad preliminarioji sutartis yra šalių tarpusavio suderintos valios išraiška dėl kitos sutarties sudarymo ateityje aptartomis sąlygomis. Iš šalių sudarytos preliminariosios sutarties matyti, kad joje nėra jokių sąlygų dėl atsakovo įsipareigojimų, susijusių su būsimos renovacijos, apie kurią ieškovei buvo žinoma prieš sudarant preliminariąją sutartį, išlaidų kompensavimu. Byloje taip pat nėra duomenų, kad šalys susitarė dėl kokių nors preliminariosios sutarties pakeitimų, ieškovė teismine tvarka ginčijo konkrečias preliminariosios sutarties sąlygas. Dėl to preliminarioji sutartis yra privaloma vykdyti visa apimtimi abiem šalims, o ne su išimtimis ir papildomomis sąlygomis, kaip to siekė ieškovė.
21. Teisėjų kolegija pažymi, kad būtent ieškovės diskrecija yra pasirinkti teisių gynimo būdą ir suformuluoti ieškinio dalyką (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pagal civiliniame procese galiojantį dispozityvumo principą teisminio nagrinėjimo dalyko nustatymas yra ginčo šalių, o ne teismo pareiga; teismas nagrinėja ginčą neperžengdamas ginčo šalių nustatytų ribų. Taigi teisminio nagrinėjimo dalykas nustatomas atsižvelgiant į pareikšto ieškinio dalyką ir faktinį pagrindą, taip pat į atsakovo atsikirtimų pagrindu nurodytas aplinkybes. CPK 135 straipsnio 1 dalyje, reglamentuojančioje ieškinio turinio reikalavimus, be kita ko, nustatyta, kad ieškinyje turi būti nurodoma: aplinkybės, kuriomis ieškovas grindžia savo reikalavimą (faktinis ieškinio pagrindas), ir ieškovo reikalavimas (ieškinio dalykas) (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai), be to, ieškinyje turi būti nurodyti įrodymai, patvirtinantys ieškovo išdėstytas aplinkybes (CPK 135 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 2 dalis). Aiškindamas ir taikydamas šias teisės normas, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad ieškinio dalykas – tai materialinis teisinis reikalavimas, ieškovo pasirinktas pažeistų ar ginčijamų teisių gynimo būdas. Ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą, nes būtent ieškinio dalyko (ir pagrindo) tinkamas suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-282-686/2015). Nagrinėjamu atveju ieškovė nereiškė reikalavimo dėl preliminariosios sutarties ar jos dalies pripažinimo negaliojančia, pasirinko kitą savo teisių gynimo būdą – reikalauti iš atsakovo netesybų pagal preliminariosios sutarties nuostatas.
22. Ieškovė apeliaciniame skunde, be kita ko, nurodo, kad atsakovas, kaip buto pardavėjas, turėjo pareigą atskleisti ieškovei visus bute esančius trūkumus, tarp jų ir trūkumus, susijusius su netinkamai įrengta elektros instaliacija, tačiau atsakovas pažeidė šią savo pareigą. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad nežymūs ir nesunkiai (nedideliais kaštais) pašalinami buto elektros instaliacijos trūkumai, buvę ieškovės vadovui apžiūrint butą 2021 m. sausio 19 d., negali būti pripažįstami pagrįsta priežastimi atsisakyti pasirašyti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė apeliaciniame skunde pripažįsta, kad teismo posėdžio metu ieškovės vadovas patvirtino, jog matė netvarkingą elektros laidų paskirstymo skydelį ir neizoliuotus laidus vonioje, tačiau, ieškovės teigimu, po apžiūros paaiškėjo daug trūkumų, kurie nėra matomi plika akimi, t. y. ir trūkumai, susiję su sienoje esančiais laidais, kurie turi turėti trečią įžeminimo laidą, tačiau jo neturi. Taigi ieškovė pripažino, kad jos vadovas matė tam tikrus elektros instaliacijos trūkumus ir jų buvimas nesudarė pagrindo jam su atsakovu nesudaryti preliminariosios sutarties. Teisėjų kolegijos vertinimu, trečio įžeminimo laido nebuvimas negali būti pripažįstamas trūkumu, kadangi tokia informacija buto pardavimo skelbime nebuvo nurodyta, byloje nėra įrodymų, kad ieškovės vadovas, apžiūrėdamas butą, kėlė trečio įžeminimo laido buvimo klausimą, akcentavo, jog ši aplinkybė yra esminė preliminariajai sutarčiai sudaryti. Teisėjų kolegijos vertinimu, skelbime nurodyta informacija apie naują elektros instaliaciją nebūtinai reiškia trečio įžeminimo laido buvimą, todėl, ieškovei esant suinteresuotai tokio objekto ginčo bute buvimu, jos vadovas turėjo būti rūpestingas ir atsargus bei šią aplinkybę išsiaiškinti iki preliminariosios sutarties sudarymo.
23. Teisėjų kolegija sprendžia, kad, šalims nepadarius preliminariosios sutarties pakeitimų, atsakovas turėjo teisėtą ir pagrįstą lūkestį sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį su ieškove preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis. Pažymėtina, kad sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt.; draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Sutarties laisvės principas taikomas ir nuosavybės teisės objektų savininkams sudarant sutartis dėl šių objektų naudojimo, valdymo ir disponavimo. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nors atsakovui ieškovė siūlė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį kitomis nei numatytos preliminarioje sutartyje sąlygomis, šalims nesusitarus dėl preliminariosios sutarties sąlygų pakeitimo, atsakovas tokios pareigos neturėjo. Daikto savininkas turi teisę nuspręsti jam priklausančio daikto likimą, pasirinkti, kokiomis sąlygomis parduoti jam nuosavybės priklausantį daiktą. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamoje byloje nenustatytos aplinkybės, jog atsakovas nebendradarbiavo ir elgėsi nesąžiningai, nedėjo pastangų, kad butas būtų parduotas preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis. Tą patvirtina šalių pateikti įrodymai – susirašinėjimas elektroniniais laiškais.
24. Nustatytų aplinkybių visuma suponuoja išvadą, kad atsakovas savo pareigas pagal preliminariąją sutartį vykdė tinkamai, o ieškovė apsigalvojo dėl buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis, tą ji nurodė ir ieškinyje, pažymėjusi, jog ieškovė buvo pasirengusi 2021 m. vasario 19 d. sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį tomis sąlygomis, kurios atitinka preliminariąją sutartį ir faktinę situaciją dėl paaiškėjusių buto trūkumų ir renovacijos išlaidų, t. y. sąlygomis, nenumatytomis preliminarioje sutartyje, su kuriomis atsakovas laisva valia turėjo teisę nesutikti. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl priežasčių, kurios priklausė nuo ieškovės valios, kadangi jau sudarydama preliminariąją sutartį ieškovė žinojo apie būsimą daugiabučio namo, kuriame yra ginčo butas, renovaciją ir buto elektros instaliacijos trūkumus, prisiėmė galimą papildomų išlaidų riziką.
25. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias civilinės atsakomybės netesybų forma taikymą dėl preliminariosios sutarties pažeidimo, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, todėl naikinti ar keisti pirmosios instancijos teismo galutinį sprendimą apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
26. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Kadangi ieškovės apeliacinis skundas yra atmetamas, tenkinamas atsakovo prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą atlyginimą. Atsakovo turėtos 1 568,16 Eur išlaidos neviršija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (redakcija nuo 2015 m. kovo 20 d.) patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 8.11 punkte nurodyto dydžio (1 517,4 Eur * 1,3 = 1 972,62 Eur), todėl atsakovui iš ieškovės priteisiamas 1 568,16 Eur bylinėjimosi išlaidų apeliaciniame procese atlyginimas.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a :
Kauno apylinkės teismo 2021 m. birželio 21 d. galutinį sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Elile“, juridinio asmens kodas 302312560, atsakovui J. R., gimusiam (duomenys neskelbtini), 1 568,16 Eur (vieno tūkstančio penkių šimtų šešiasdešimt aštuonių eurų 16 ct) bylinėjimosi išlaidų apeliaciniame procese atlyginimą.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.
Teisėjai Marius Bartninkas
Edvardas Paliokas
Jurgita Sujetienė