Civilinė byla Nr. e2A-1155-656/2019

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-11508-2016-3

Procesinio sprendimo kategorija 45.1;45.6.

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

                                                                N U T A R T I S

2019 m. spalio 15 d.

                                                         Vilnius

        Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Andriaus Ignoto (pirmininko ir pranešėjo), Ingos Staknienės ir Alvydo Barkausko, apeliacine rašytinio proceso tvarka nagrinėdama atsakovo valstybės įmonės Turto bankas apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. spalio 1 d. sprendimo civilinėje byloje pagal civilinę bylą pagal ieškovų R. M. ir L. M. ieškinį atsakovui Lietuvos Respublikai, atstovaujamai valstybės įmonės Turto bankas (toliau – Turto bankas) dėl parduoto nekilnojamojo turto kainos sumažinimo.

                                                n u s t a t ė :

I.                      Bylos esmė

1.       Ieškovai patikslintu ieškiniu prašo sumažinti nekilnojamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) (toliau vadinamos ir Negyvenamosiomis patalpomis) kainą pagal 2015-09-29 valstybės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį nuo 81 000 Eur iki 80 413,93 Eur ir iš atsakovo priteisti ieškovų naudai 586,07 Eur nuostolių, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

2.       Ieškovai nurodė, kad 2015-09-29 valstybės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi įsigijo Negyvenamąsias patalpas, kurios buvo jiems perduotos 2015-10-07. Negyvenamosios patalpos buvo perduotos su trūkumais - dalyje įsigytų patalpų (V1 ir V7) tinkamai neveikė šildymo sistema. Ieškovai Prieš įsigydami Negyvenamąsias patalpas jas apžiūrėjo, tačiau perkamos patalpos buvo apžiūrimos ne šildymo sezono metu, todėl trūkumo - dalies patalpų nešilimo, neturėjo galimybių pastebėti ir nepastebėjo, jis nebuvo akivaizdus.

3.       Ieškovai prašo sumažinti Negyvenamosios patalpos kainą tokia apimtimi, kokia pirkėjams yra paskirta šildymo sistemos remonto darbų kainos dalis pagal nuosavybės teise turimos patalpos kvadratūrą, t. y. viso 586,07 Eur.

4.       Atsakovas nesutikimą su ieškiniu grindžia aplinkybėmis, kad parduotos Patalpos atitinka įprastus, tokiam daiktui taikomus kokybės reikalavimus; šildymo sistemos sutrikimas turi būti laikomas pastato, bet ne parduotų Patalpų trūkumu; Turto bankas, veikdamas pardavėjo- valstybės vardu, nežinojo ir negalėjo žinoti apie galimus pastato šildymo sistemos gedimus, todėl apie juos negalėjo informuoti ir pirkėjo; ieškovai neįrodė, kad patalpų vertė jų pardavimo metu buvo mažesnė būtent tiek, koks yra reikalaujamų priteisti nuostolių dydis.

                                                             II. Teismo sprendimo esmė

5.       Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino ir nusprendė sumažinti nekilnojamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) kainą pagal 2015-09-29 valstybės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį nuo 81 000 Eur iki 80 413,93 Eur ir iš atsakovo Lietuvos Respublikos, atstovaujamos Valstybės įmonės Turto banko, priteisti ieškovų R. M. ir L. M. naudai 586,07 Eur nuostolių bei 5 % metinių palūkanų už priteistą 586,07 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2016-04-04) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

6.       Teismas nustatė, kad ieškovų nurodytą Patalpų trūkumą- šildymo sistemos neveikimą dalyje įgytų patalpų nulėmė 2012 m. įvykusi šildymo sistemos avarija, kuri iki šiol nėra likviduota, nes tam reikalingas visų butų ir kitų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) pastate, savininkų sutikimas.

7.       Valstybės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 4.6 punktu pirkėjas patvirtino, kad pardavėjas pardavė tinkamos kokybės daiktus, jis turėjo galimybę susipažinti su turto būkle. Dėl turto būklės jokių pretenzijų neturi. Minėtos sutarties 4.7 punkte pirkėjas pareiškė, kad jam yra žinoma, kad, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.333 str. 2 d. pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų parduodamo turto trūkumų, jeigu apie juos pirkėjas žino arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.

8.       CK 6.334 straipsnio 1 dalyje formuluojama bendroji taisyklė, kad pardavėjas atsako už netinkamą parduoto daikto kokybę, jeigu nenurodė pirkėjui ir su juo neaptarė daikto trūkumų. Iš bylos medžiagos nustatyta, kad ieškovų nurodyto Patalpų trūkumo – šildymo sistemos neveikimo dalyje įgytų Patalpų, jie negalėjo nustatyti apžiūrint ir įvertinant turtą prieš įsigijimą, kadangi Patalpos buvo parduodamos ne šildymo sezono metu. Todėl akivaizdu, kad ieškovų nurodomas trūkumas yra užslėptas, kurio jie negalėjo pastebėti be specialaus tyrimo.

9.       Iš į bylą pateikto Nekilnojamojo turto registro išrašo dėl pastato, kuriame yra ieškovų įgytos Patalpos, nustatyta, kad pastate yra šildymas iš centralizuotų sistemų. Visose ieškovo įgytose Patalpose yra išvedžioti radiatoriai, todėl akivaizdu, kad visos patalpos turi būti šildomos iš centralizuoto šildymo sistemos, nepriklausomai nuo to kokiai paskirčiai jos naudojamos. Ieškovui mokesčiai už šildymą skaičiuojami nuo bendro Patalpų ploto, neišskiriant nešildomų patalpų kvadratūros. CK 6.334 straipsnio 4 dalis nustato, kad sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja, išskyrus atvejus, kai jis pirkėjui atskleidė daikto trūkumus, kurie pardavėjui buvo ar turėjo būti žinomi.

10.       Patalpos nuosavybės teise priklausė valstybei, o valstybės institucija, kuri ankščiau valdė ir naudojosi valstybės turtu buvo aiškiai informuota apie Patalpų trūkumą, todėl nėra pagrindo pripažinti, kad atsakovas nežinojo apie Patalpų trūkumą. Jeigu parduotas daiktas neatitinka jam taikytinų įprastų ar sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų, pirkėjas gali ginti savo pažeistas teises CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytais (specialiaisiais) ir bendraisiais teisių gynimo būdais, iš kurių vienas yra reikalavimas, kad būtų sumažinta pirkimo kaina.

11.       Patalpos buvo įgytos viešo aukciono būdu ir pradinė turto pardavimo kaina buvo 32700 Eur (e.b.l. 113-116). Ieškovas dalyvaudamas aukcione kainą pakėlė ir patalpas įsigijo už 81000 Eur. Ieškovai aiškiai nurodė, kad jie nebūtų mokėję tokios kainos, žinodami, kad dalyje Patalpų neveikia šildymo sistema. Šildymo sistema nefunkcionuoja daugiau kaip trečdalyje ieškovų įgytų patalpų.

                                               III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai

12.       Atsakovas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašė panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą ieškinį atmesti visiškai. Apeliantas nurodė, kad turėjo pareigą pirkėjui perduoti patalpas tokios kokybės, kad jos būtu tinkamos naudoti tam, kam jos paprastai naudojamos, t. y. parduodamas augalų karantino punktas turėjo atitikti tokioms negyvenamosios paskirties patalpoms keliamus techninių standartų, saugaus naudojimo reikalavimus. Jokiu duomenų ir įrodymu, kad Patalpos tokiu reikalavimu neatitinka, byloje nėra. Nėra jokių įrodymų, kad ginčo Patalpos neatitinka tokioms negyvenamosios paskirties patalpoms keliamų techninių standartų ir saugaus naudojimo reikalavimų. Patalpos atitinka įprastus, tokiam daiktui taikomus kokybės reikalavimus. Patalpas galima naudoti tam, kam tokios patalpos - augalu karantino punktas - paprastai naudojamos, todėl Teismas skundžiamame sprendime netinkamai taikė CK 6.327 str. 1 d. ir CK 6,333 str. nuostatas ir padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovas pardavė netinkamos kokybės turtą.

13.       Turto banko vykdytame aukcione buvo parduotas ne visas pastatas, esantis (duomenys neskelbtini), o tik dalis šiame pastate esančiu patalpų, kuriose radiatoriai yra sumontuoti, techniškai tvarkingi ir veikiantys, bei šildys, suremontavus neveikiančią namo šildymo sistemos dalį. Organizuojant ir vykdant ginčo Patalpų pardavimą, Turto bankas neturėjo pareigos patikrinti atskirų pastato, kuriame buvo parduodamos Patalpos, inžinerinių sistemų funkcionavimą bei nurodyti potencialiems pirkėjams konkrečius duomenis apie namo inžinerines sistemas, esamus ar galimus jų sutrikimus. Atsakovas taip pat nėra ir negali būti atsakingu už name, kuriame yra parduotos Patalpos, šildymo sistemos veikimo sutrikimą ir/ar jo pašalinimą, nes pagal CK 4.82 . straipsnio 1 dalį ir CK 4.83 straipsnio 3 dalį, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo, mechaninė, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga, tarp-jų ir inžinerinė įranga, todėl pareiga tinkamai prižiūrėti bendrąja nuosavybe turimą, turtą (įskaitant ir namo šildymo sistemą) tenka visiems name esančių butų Ir patalpų savininkams. Tokiu būdu, nėra pagrindo išvadai, kad Turto bankas pažeidė savo pareigą perduoti Pirkėjui tinkamos kokybės Patalpas

14.       Pardavėjas — Lietuvos Respublika, veikdamas per Turto banką, nebuvo atsakingas už name esančios šildymo sistemos veikimo sutrikimą, taip pat Patalpų -pardavimo metu nežinojo ir objektyviai negalėjo žinoti apie nešylančius radiatorius dalyje Patalpų, todėl negalėjo apie tai informuoti ir ieškovų, t y. atskleisti šį tariamą trūkumą (CK 6.333 straipsnio 2 dalis). Be to, atsakovas buvo sąžiningas ir jokios jo turimos informacijos apie parduodamas Patalpas nenuslėpė. Todėl atsakovas nepažeidė CK 6.333 straipsnio 2 dalies nuostatų ir neatliko jokių neteisėtų veiksmų, todėl jam negali kilti atsakomybė už ieškinyje nurodomo, tariamo patalpų trūkumo neatskleidimą ar pareigos užtikrinti daikto kokybę neįvykdymo, o ieškovai neturi teisės reikalauti CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punkte nurodytų pirkėjo teisių gynimo būdo - turto pirkimo kainos sumažinimo.

15.       Ieškovų byloje pateiktas įrodymas - UAB „Energijos servisas“ 2012 metais pateiktas pasiūlymas su medžiagų ir darbų sąmata galėtų būti tinkamu įrodymu,: siekiant nustatyti, kokia 2012 metais galėjo būti konkrečių šilumos sistemos remonto darbų pagal 2012 metais buvusią šilumos sistemos būklę kaina, tačiau šis dokumentas jokiu būdu neįrodo nei to, kad Patalpų vertė jų pardavimo metu buvo mažesnė, nei to, kad ji, kaip teigia ieškovai, buvo mažesnė būtent tiek, koks yra reikalaujamų priteisti nuostolių dydis.

16.       Patalpų pradinė pardavimo kaina buvo nustatyta pagal vertę, nustatytą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka (Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 21 str. 3 d.). Taigi, ieškovai, teikdami reikalavimą sumažinti Patalpų kaina 586.07 Eur. turėjo įrodyti, kad: 1) atliekant Patalpų individualu vertinimą, namo bendros šildymo sistemos laikinas dalinis gedimas turėjo įtakoti Patalpų vertę; 2) nustatant Patalpų vertę, ji (o taip pat ir Patalpų pradinė pardavimo kaina) turėjo būtį nustatyta mažesnė būtent tiek, kokia yra ieškovų reikalaujama priteisti suma, t. y. 586,07 Eur.

17.       Ieškovai atsiliepime prašė apeliacinį skundą atmesti ir nurodė, kad visose Ieškovų įgytose Negyvenamosiose patalpose yra išvedžioti radiatoriai, kuriuos prieš įsigydamas patalpas matė Ieškovas, todėl akivaizdu, kad Pirkėjai tikėjosi, kad jų įgytos Negyvenamosios patalpos bus šildomos. Kiekvienas apdairus ir protingas asmuo pamatęs radiatorius, manytų, jog patalpoje yra veikiantis šildymas. Kadangi patalpos nėra šildomos, teismas pagrįstai sprendė, kad vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 6 dalimi, laikytina, jog Negyvenamosios patalpos neatitinka kokybės reikalavimų, kurių Pirkėjai galėjo protingai tikėtis.

18.       Pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 52 dalį, statinio inžinerinės sistemos – statinio naudojimo ir priežiūros tikslams, statinyje gyvenančių, dirbančių ar jį kitaip naudojančių žmonių poreikiams tenkinti skirtos sistemos: vandentiekio, nuotekų šalinimo, šildymo, vėdinimo, oro kondicionavimo, dujų, elektros, elektroninių ryšių, gaisrinės saugos ir gaisro aptikimo, pranešimo apie jį ir gesinimo, šiukšlių šalinimo, signalizacijos, liftų ir kitos sistemos kartu su jų reguliavimo, valdymo ir automatizavimo įranga.  šildymo Sistema yra bendrosios inžinerinės pastato, adresu (duomenys neskelbtini), sistemos dalis, kuris yra bendrojo naudojimo objektas. Akivaizdu, kad visame Pastate esanti šildymo sistema yra skirta visoms pastato dalims – patalpoms. Ieškovai, įsigiję Negyvenamąsias patalpas, įsigijo ir šioms patalpoms skirtas sistemas, įskaitant ir šildymo sistemą. Avarija, įvykusi pastate, turi įtaką ir pastato dalimis – patalpoms. Pats apeliantas sutinka, kad gedimas yra trūkumas, taigi, apeliantas sutinka ir su Negyvenamųjų patalpų trūkumais. Atsakovas sutinka su faktu, kad šildymas kai kuriose pastato patalpose neveikia, įskaitant ir Ieškovų įsigytose patalpose VI-1 ir VI-7, tačiau pats sau prieštaraudamas pirmiausia nurodo, kad tai nelaikytina trūkumu, o kita vertus – teigia, kad tai laikytina Patalpų trūkumu, nes tai neva yra Pastato trūkumas.

19.       Valstybės institucija, kuri ankščiau valdė ir naudojosi valstybės turtu buvo aiškiai informuota apie Negyvenamųjų patalpų trūkumą. Tai, kad galimai dėl netinkamos valstybės institucijų komunikacijos perleidžiant Negyvenamąsias patalpas, naujasis Atsakovo atstovas VĮ „Turto bankas“ neturėjo informacijos apie gedimą, nepanaikina paties Atsakovo – valstybės, žinojimo apie Negyvenamosiose patalpose esančius gedimus. būtent Atsakovas perėmęs turtą privalo atlikti šio turto priežiūrą, peržiūrėti su juo susijusius dokumentus. Tai, kad atsakovas tik formaliai perėmė valstybės turtą, nesusipažino su visa aktualia dokumentacija, neturi būti vertinama ieškovų nenaudai.

20.       Net tuo atveju, jei Atsakovas nežinojo apie patalpų trūkumą, jam tenka pareiga atsakyti už vėliau paaiškėjusius trūkumus, kurie šiuo atveju nebuvo akivaizdūs. Negyvenamųjų patalpų trūkumai atsirado iki jų perdavimo momento, tačiau paaiškėjo tik po to, kai Negyvenamosios patalpos buvo perduotos Ieškovams. Kadangi Ieškovai nebuvo informuoti apie Negyvenamosiose patalpose esantį trūkumą, jie pasiūlė kainą, kuri jų vertinimu, būtų mokama už kokybišką daiktą, t. y. patalpas, kuriose tinkamai funkcionuoja šildymo sistema. Taigi, jokių aukščiau nurodytų ar kitų pagrindų, kuriais remiantis būtų galima atleisti Atsakovą nuo atsakomybės, nėra.

21.       Akivaizdu, kad Negyvenamųjų patalpų vertė Sutarties sudarymo metu buvo mažesnė negu Pirkėjai už jas sumokėjo. Pirkėjai objektyviai nebegalės parduoti Negyvenamųjų patalpų bent jau panašia kaina į Sutartyje nurodytą.

22.       Negyvenamųjų patalpų trūkumus lėmė 2012 m. įvykusi šildymo sistemos avarija, kuri iki šiol nėra likviduota, nes tam reikalingas visų butų ir kitų patalpų, esančių Pastate, savininkų sutikimas. Tų pačių metų lapkričio 15 d. UAB „Energijos servisas“ Negyvenamųjų patalpų valdytojui pateikė pasiūlymą Nr. 12/11/15-01, kuriame apskaičiavo reikalingų avarijos likvidavimui skirtų medžiagų ir darbų sąmatą. Remiantis šiuo pasiūlymu, buvusiam Negyvenamųjų patalpų savininkui pagal nuosavybės teise turimą plotą (77,50 m2) buvo priskirta 2 023,60 Lt (586,07 EUR) suma. Pasiūlymas buvo pateiktas tais pačiais metais, todėl atsakovas nepagrįstai teigia, kad Pasiūlymas neįrodo, kokia darbų kaina būtų buvusi 2012 metais.

                IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai                                         argumentai ir išvados.

23.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų teismas nenustatė.

24.       Atsakovas apeliaciniame skunde nesutikimą su sprendimu grindžia šiais aspektais: (i) atsakovo teigimu, perduotos Negyvenamosios patalpos yra kokybiškos ir be trūkumų; (ii) teismas padarė neteisingas išvadas dėl atsakovo neteisėtų veiksmų (pareigos dėl patalpų kokybės atskleidimo pažeidimo), todėl šiuo atveju neegzistuoja visos privalomos civilinės atsakomybės sąlygos; (iii) ieškovai neįrodė, kad Negyvenamųjų patalpų pardavimo metu jų vertė buvo mažesnė būtent tiek, koks yra reikalaujamas priteisti nuostolių dydis – 586,07 EUR.

25.       Apeliantas nurodo, kad Negyvenamosios patalpos, kurios buvo naudojamos augalų karantino punkto paskirčiai, atitinka tokiai patalpai keliamus reikalavimus. Konkrečiai, kokie reikalavimai keliami augalų karantino punktui atsakovas nenurodo, tačiau teismas padarė pagrįstą išvadą, jog nepriklausomai nuo to kokiai paskirčiai Negyvenamosios patalpos yra naudojamos, jos neatitinka kokybės reikalavimų, nes ieškovai pagrįstai tikėjosi, jog patalpos turi būti šildomos iš centralizuoto šildymo sistemos. Duomenų, kad atsakovas, skelbdamas apie Negyvenamųjų patalpų pardavimo aukcioną, atskleidė aplinkybę apie dalies patalpų atjungimą nuo centralizuoto šildymo, nėra. Daikto trūkumai siejami ne tik su jo negalėjimu naudoti pagal tikslinę paskirtį, bet ir su daikto naudingumo sumažėjimu (CK 6.333 straipsnio 2 dalis).

26.       Nustatyta, kad dvi patalpos, o būtent, patalpa VI-1 (plotas 14,89 m2) ir VI-7 (plotas 10,55 m2), esančios Negyvenamosiose patalpose nešyla dėl pastato šildymo sistemos techninių gedimų yra grindžiamas įrodymais. Tai patvirtina UAB „Pastatų priežiūros paslaugos“ 2012 m. kovo 2 d. pranešimas, kuriuo Pardavėjo atstovas – Valstybinė augalininkystės tarnyba, buvo informuota apie tai, kad Pastate įvyko avarija ir nors ji buvo lokalizuota, tam, kad ji būtų iki galo likviduota, reikalingas visų butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas. Kadangi sutikimas nebuvo gautas, šildymo sistema niekada nebuvo iki galo sutvarkyta, dėl to iki šios dienos (duomenys neskelbtini) esančiose patalpose atjungtos kai kurios šildymo sistemos atšakos. Taip pat į bylą buvo pateiktas ir 2015 m. lapkričio 2 d. pastatą aptarnaujančios įmonės UAB „Energijos servisas“ kreipimasis į AB „Kauno energija“, kuriame nurodyta, kad Pastate vis dar atjungta šildymo sistemos atšaka, dėl to nešyla konkrečios butų ir kitų patalpų savininkų patalpos .

27.       Tai, kad patalpos turi būti šildomos patvirtina į bylą pateiktas Nekilnojamojo turto registro išrašas dėl pastato, kuriame yra ieškovų įgytos Negyvenamosios patalpos. Išraše konkrečiai nurodyta, kad pastate yra šildymas iš centralizuotų sistemų. Negyvenamosiose patalpose yra matoma įrengta centrinės šildymo sistemos radiatoriai, kuriuos prieš įsigydamas patalpas matė ieškovai, todėl akivaizdu, kad pirkėjai tikėjosi, kad jų įgytos Negyvenamosios patalpos bus šildomos. Kiekvienas apdairus ir protingas asmuo pamatęs radiatorius, manytų, jog patalpoje yra veikiantis šildymas. Kadangi patalpos nėra šildomos, teismas pagrįstai sprendė, kad vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 6 dalimi, laikytina, jog Negyvenamosios patalpos neatitinka kokybės reikalavimų, kurių pirkėjai galėjo protingai tikėtis.

28.       CK 4.82 straipsnio 1 dalyje ir CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nurodyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo, mechaninė, sanitarinė-techninė ir kito įranga, tarp jų – inžinerinė įranga, todėl pareiga prižiūrėti bendrąja nuosavybe turimą turtą (įskaitant ir namo šildymo sistemą) priklauso visiems name esančių butų ir patalpų savininkams. Tokios nuostatos tik patvirtina, kad šildymo Sistema yra bendrosios inžinerinės pastato, adresu (duomenys neskelbtini), sistemos dalis, kuris yra bendrojo naudojimo objektas. Akivaizdu, kad visame Pastate esanti šildymo sistema yra skirta visoms pastato dalims – patalpoms. Ieškovai, įsigiję Negyvenamąsias patalpas, įsigijo ir šioms patalpoms skirtas sistemas, įskaitant ir šildymo sistemą. Avarija, įvykusi pastate, turi įtaką ir pastato dalimis – patalpoms. Pats apeliantas sutinka, kad gedimas yra trūkumas, taigi, apeliantas sutinka ir su Negyvenamųjų patalpų trūkumais.

29.       Atsakovo atstovui VĮ „Turto bankas“ vykdė patalpų perėmimą iš Valstybinės augalininkystės tarnybos. Byloje esantis UAB „Pastatų priežiūros paslaugos“ 2012 m. kovo 2 d. pranešimas pagrindžia, kad atsakovo atstovas – Valstybinė augalininkystės tarnyba buvo informuota apie tai, kad Pastate įvyko avarija. Taip pat atsakovo atstovui buvo nurodyta, jog nors avarija, įvykusi Pastate, lokalizuota, tačiau tam, kad ji būtų iki galo likviduota, reikalingas visų butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas. Taigi, valstybės institucija, kuri ankščiau valdė ir naudojosi valstybės turtu buvo aiškiai informuota apie Negyvenamųjų patalpų trūkumą. Tai, kad galimai dėl netinkamos valstybės institucijų komunikacijos perleidžiant Negyvenamąsias patalpas, naujasis atsakovo atstovas VĮ „Turto bankas“ neturėjo informacijos apie gedimą, nepaneigia išvados, kad atsakovas buvo informuotas apie Negyvenamosiose patalpose esančius gedimus. Atsakovas, atstovaujamas VĮ „Turto bankas“, atsižvelgiant į jo funkcijas, perėmęs turtą privalo atlikti šio turto priežiūrą, peržiūrėti su juo susijusius dokumentus, todėl trūkumai ieškovams buvo tinkamai neatskleisti dėl atsakovo kaltės. Ši išvada sudaro pagrindą taikyti atsakovui sutartinę atsakomybę.

30.       Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010). Taigi, net tuo atveju, jei atsakovo atstovas nežinojo apie patalpų trūkumą, jam tenka pareiga atsakyti už vėliau paaiškėjusius trūkumus, kurie šiuo atveju nebuvo akivaizdūs.

31.       Pardavėjo atsakomybė už perduotą netinkamos kokybės daiktą netaikoma tik toliau išvardintais, įstatyme aiškiai  apibrėžtais atvejais – a) pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ar saugojimo taisykles; b) trūkumai atsirado dėl trečiųjų asmenų kaltės; c) trūkumai atsirado dėl nenugalimos jėgos. Nagrinėjamu atveju, Negyvenamųjų patalpų trūkumai atsirado iki jų perdavimo momento, tačiau paaiškėjo tik po to, kai Negyvenamosios patalpos buvo perduotos ieškovams. Kadangi ieškovai nebuvo informuoti apie Negyvenamosiose patalpose esantį trūkumą, jie pasiūlė kainą, kuri jų vertinimu, būtų mokama už kokybišką daiktą, t. y. patalpas, kuriose tinkamai funkcionuoja šildymo sistema.

32.       Ieškovai konkrečiai nurodė, kad jie nebūtų mokėję tokios kainos (81 000 EUR), jei būtų žinoję, kad dalyje Negyvenamųjų patalpų neveikia šildymo sistema. Kaip nurodė ieškovai, atsakovo nustatyta pradinė kaina buvo 32 700 EUR, taigi patys ieškovai aukciono metu padidino Negyvenamųjų patalų kainą, tačiau, jei jie būtų žinoję, jie nebūtų mokėję visos kainos. Taikant vidutiniškai protingas asmens  standartą pagrįsta manyti, kad pirkėjas aukcione dėl negyvenamųjų patalpų pirkimo metu žinantis apie daikto trūkumus – dalies patalpų nešilimą siūlytų mažesnę kainą. 

33.       Atsakovas nepateikė įrodymų, kad nustatinėjat turto vertę, buvo atsižvelgiama į Patalpų trūkumus. Ieškovams nebuvo atskleistas daikto trūkumas, kas būtų lėmęs ieškovų apsisprendimą dėl Negyvenamųjų patalpų pirkimo. Kaip nurodė ieškovai, jei ieškovams būtų nurodyta tai, kad Negyvenamosiose patalpose neveikia šildymas, jie Negyvenamųjų patalpų už tokią kainą (net ir nustatytą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindu įstatymo nustatyta tvarka) nebūtų pirkę. Todėl ieškovai pagrįstai naudojasi savo teise kreiptis į pardavėją dėl kainos sumažinimo.

34.       Negyvenamųjų patalpų trūkumus lėmė 2012 m. įvykusi šildymo sistemos avarija, kuri iki šiol nėra likviduota, nes tam reikalingas visų butų ir kitų patalpų, esančių Pastate, savininkų sutikimas. Tų pačių metų lapkričio 15 d. UAB „Energijos servisas“ Negyvenamųjų patalpų valdytojui pateikė pasiūlymą Nr. 12/11/15-01 (toliau – Pasiūlymas), kuriame apskaičiavo reikalingų avarijos likvidavimui skirtų medžiagų ir darbų sąmatą. Remiantis šiuo pasiūlymu, buvusiam Negyvenamųjų patalpų savininkui pagal nuosavybės teise turimą plotą (77,50 m2) buvo priskirta 2 023,60 Lt (586,07 EUR) suma. Pasiūlymas buvo pateiktas tais pačiais metais, todėl Atsakovas nepagrįstai teigia, kad Pasiūlymas neįrodo, kokia darbų kaina būtų buvusi 2012 metais.

35.       Atsižvelgdami į tai, kad techninis šildymo sistemos gedimas apima ne tik pirkėjų, bet ir kitas (duomenys neskelbtini) esančias patalpas, be to daiktą iš dalies galima naudoti pagal paskirtį nepašalinus gedimo, ieškovai iš atsakovo nereikalavo, kad jis daikto trūkumus pašalintų pats arba atlygintų šių trūkumų pašalinimo išlaidas, neatsisakė nuo Sutarties, tačiau prašė atitinkamai sumažinti daikto kainą, tokia apimtimi, kokia ieškovams yra paskirta šildymo sistemos remonto darbų kainos dalis, pagal nuosavybės teise turimos patalpos kvadratūrą, viso 586,07 EUR.

36.       CK 6.334 straipsnyje numatytos netinkamos kokybės daiktą nusipirkusio pirkėjo teisės Jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų: 1) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės; 2) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;  3) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti. Taigi ieškovai teisėtai pasisirinko vieną iš trijų įstatyme numatytų netinkamos kokybės daiktą nusipirkusio pirkėjo teisių gynimo būdų.

37.       Pirmosios instancijos teismas tinkamai vertino įrodymus ir taikė teisės normas, todėl apeliacinis skundas atmetamas.

27.  Ieškovė L. M. patyrė 665,50 EUR bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų, apmokėdama advokatui už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą, kurios, atmetus apeliacinį skundą, priteisiamos iš ieškovo.

        Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 337 str. 1 d. 1 p.,

                                                n u t a r i a :

        Apeliacinį skundą atmesti.

        Priteisti ieškovei L. M. iš atsakovo Lietuvos Respublikos, atstovaujamos valstybės įmonės Turto bankas 665,50 EUR bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų.

Teisėjai Andrius Ignotas

                                                                                Inga Staknienė 

                                                                                Alvydas Barkauskas