Civilinė byla Nr. e2A-547-924/2023
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-10804-2020-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4;
2.6.11.6; 3.3.1.20
(S)
Kauno apygardos teismas
N u t a r t i s
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. gegužės 16 d.
Kaunas
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Evaldo Burzdiko, Edvardo Palioko (kolegijos pirmininko ir pranešėjo) ir Jurgitos Sujetienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Norvegijos kontaktai“ ir atsakovų J. B. ir A. B. apeliacinius skundus dėl Kauno apylinkės teismo 2022 m. gruodžio 22 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Norvegijos kontaktai“ patikslintą ieškinį atsakovams J. B. ir A. B. dėl skolos priteisimo, tretieji asmenys R. K., S. K., ir atsakovės A. B. patikslintą priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Norvegijos kontaktai“ dėl nuostolių atlyginimo, trečiasis asmuo J. B..
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Norvegijos kontaktai“ (toliau – ir ieškovė) kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, kuriuo prašė priteisti solidariai iš atsakovų J. B. ir A. B. (toliau – ir atsakovai) 10 000 Eur skolą, 5 procentų metines palūkanas už priteistą sumą nuo ieškinio padavimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad ieškovė ir atsakovai 2020 m. vasario 10 d. sudarė Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovai įsipareigojo parduoti jiems priklausančius žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), o ieškovė įsipareigojo nupirkti juos ir sumokėti kainą – 150 000 Eur. Sutarties 2 punkto pagrindu atsakovams buvo sumokėtas 10 000 Eur avansas, kuris, sudarius pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, turėjo būti įskaitytas į pirkimo kainą. Sutarties 3 punktu šalys susitarė, kad pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis bus pasirašyta iki 2020 m. balandžio 30 d. Nei iki 2020 m. balandžio 30 d., nei vėliau pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ir pasirašyta, tačiau atsakovai avansu gautų 10 000 Eur ieškovei negrąžino, nors Sutartyje netesybos nebuvo numatytos. Pagrindinė priežastis, kodėl nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis – atsakovų nuslėpta svarbi aplinkybė, kad atsakovams parengtame detaliajame plane buvo nustatytas išimtinis ribojimas atsakovų sklypuose statyti tik vienbučius gyvenamuosius namus. Jeigu atsakovai būtų iš karto atskleidę šią aplinkybę, ieškovė nebūtų sutikusi pirkti sklypų už bendrą 150 000 Eur sumą. Taigi ieškovė pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį dėl atsakovų kaltės.
3. Atsakovai su ieškovės ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nesutikdama su ieškovės reikalavimais atsakovė pateikė teismui patikslintą priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti, jog 2020 m. vasario 10-14 d. ieškovės atsakovei A. B. grynaisiais pinigais sumokėta 10 000 Eur suma yra atsakovės A. B. nuostoliai dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo dėl ieškovės kaltės bei priteisti iš ieškovės atsakovų patirtas bylinėjimosi išlaidas.
4. Atsakovai nurodė, pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės. Ieškovė atsisakė pirkti ginčo turtą, nes nusprendė, kad žemės sklypai yra netinkami jos pageidaujamoms statyboms. Atsakovė nenuslėpė jokių faktinių aplinkybių, iki preliminariosios sutarties pasirašymo ieškovės atstovams buvo perduoti visi atsakovės turimi turto dokumentai, ieškovės atstovai pasirašė preliminariąją sutartį tik išsamiai susipažinę su turto teisine dokumentacija, be to, žemės sklypų dokumentų kopijos buvo perduotos ieškovės nurodytam architektui, kuris profesionaliai galėjo vertinti potencialių statybų juose galimumą. Ieškovė nebuvo pirminė žemės sklypų pirkėja, kadangi pirminis žemės sklypų pirkėjas buvo R. K., kuris buvo suinteresuotas nupirkti ginčo žemės sklypus savo vardu, jam buvo pateikti visi jo reikalaujami dokumentai, su kuriais R. K. turėjo galimybę nuodugniai susipažinti. Ieškovei buvo žinoma sklypų paskirtis, ji informatyviai yra nurodyta Valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centras pažymėjimuose. Tuo metu, kai buvo tvirtinamas ginčo žemės sklypų detalusis planas, galiojo teisės akto redakcija, kurioje nurodytos tik dvi gyvenamosios kategorijos – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos – žemės sklypai, kuriuose esami arba numatomi statyti vieno ar trijų aukštų gyvenamieji namai ir jų priklausiniai, indeksas G1 ir daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos – žemės sklypai, kuriuose esami arba numatomi statyti gyvenamieji namai didesni nei 3 aukštų, indeksas G2. Iki 2010 m. jokiuose teisės aktuose nebuvo įtvirtintos sąvokos „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“. Statybos techninis reglamentas STR 2.02.09:2005 iki 2010 m. gegužės 21 d. vadinosi vienbučiai gyvenamieji pastatai, jame nebuvo sąvokos dvibučiai, ši sąvoka ir teisinis reglamentavimas atsirado tik 2010 m. gegužės 21 d. patvirtinus naują minėto STR redakciją. Ieškovė negalėjo nesuprasti kokios statybos yra leidžiamos, kokie galimi apribojimai statyboms, kuomet parduodamų žemės sklypų VĮ Registrų centras išraše yra nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas – Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos. Minėtų duomenų buvimas VĮ Registrų centras išraše suteikė visą reikiamą informaciją ieškovei apie žemės sklypų teisinę padėtį. Taigi ieškovė atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį be jokių objektyvių priežasčių.
5. Trečiasis asmuo R. K. pateikė atsiliepimą, kuriuo prašė priteisti jo turėtas bylinėjimosi išlaidas.
6. Trečiasis asmuo S. K. pateikė atsiliepimą, kuriame nurodė, kad sprendimą prašo priimti teismo nuožiūra.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Kauno apylinkės teismas 2022 m. gruodžio 22 d. sprendimu ieškovės UAB „Norvegijos kontaktai“ patikslintą ieškinį ir atsakovės A. B. patikslintą priešieškinį tenkino iš dalies. Teismas priteisė ieškovei solidariai iš atsakovų 5 000 Eur avansą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (5 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. liepos 13 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2 116,88 Eur išlaidas bylinėjimosi išlaidas. Teismas taip pat priteisė atsakovei A. B. iš ieškovės 612,50 Eur bylinėjimosi išlaidas.
8. Teismas, įvertinęs šalių paaiškinimus, pateiktus rašytinius įrodymus, sprendė, kad ieškovė teigdama, kad atsakovai neatskleidė jai esminės aplinkybės, kad ketinamuose pirkti sklypuose negalima dvibučių statyba, neįrodė aplinkybės, kad atsakovei buvo žinomas ieškovės siekis įsigyti žemės sklypus, kuriuose būtų galima būtent dvibučių namų statyba. Atsakovė paaiškino, kad dėl sklypų pirkimo derėjosi su trečiuoju asmeniu R. K.. Tik vėliau preliminarioji sutartis buvo perrašyta ieškovės vardu. Teismo vertinimu, toks ieškovės, kuri yra statybų srities profesionalė, elgesys vertintinas kaip nepakankamai apdairus ir rūpestingas. Ieškovė siekdama vystyti dvibučių namų statybas, turėjo apie tai informuoti atsakovę prieš sudarant preliminariąją sutartį ir sumokant avansą, išsiaiškinti kokios statybos yra galimos, ar žemės sklypai atitinka jos lūkesčius. Teismas pažymėjo, kad nurodytų aplinkybių visuma leidžia konstatuoti, jog būtent ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį sutartomis sąlygomis. Teismas darė išvadą, kad atitinkamai ieškovei kyla sutartinė atsakomybė nuostolių atlyginimo forma.
9. Teismas nurodė, kad byloje esantys duomenys patvirtina, kad atsakovė su S. K. ir M. A. K. 2020 m. vasario 25 d. sudarė Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią sutarties šalys įsipareigojo iki 2020 m. gegužės 25 d. sudaryti 2,4831 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį. Sudarydama minėtą sutartį atsakovė sumokėjo pardavėjams 10 000 Eur avansą, kurio jie jai negrąžino, nes nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Šią sumą atsakovė laiko nuostoliais, atsiradusiais dėl ieškovės kaltės, šiai nesudarius su ja pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties. Teismo vertinimu, į bylą pateikti įrodymai patvirtina apie atsakovės patirtus 10 000 Eur nuostolius dėl ieškovės kaltės.
10. Vis dėl to, įvertinęs preliminarios sutarties specifiškumą, o būtent tai, kad šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 5 dalis), teismas sprendė, kad atsakovė tuoj po vienos preliminariosios sutarties sudarymo, sudarydama kitą preliminariąją sutartį, elgėsi nepakankamai apdairiai, nes žinojo, kad nepaisant jau sudarytos preliminariosios sutarties, pagrindinė sutartis gali būti ir nesudaryta. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas patikslintą ieškinį ir patikslintą priešieškinį tenkino iš dalies, ieškovei iš atsakovų solidariai priteisė 5 000 Eur sumą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (5 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. liepos 13 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2 116,88 Eur bylinėjimosi išlaidas, atsakovei iš ieškovės priteisė 612,50 Eur bylinėjimosi išlaidas.
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos teisiniai argumentai
11. Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „Norvegijos kontaktai“ prašo pakeisti Kauno apylinkės teismo 2022 m. gruodžio 22 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – patikslintą ieškinį tenkinti visiškai, patikslintą priešieškinį atmesti bei priteisti solidariai iš atsakovų ieškovei bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
11.1. Atsakovams iki preliminariosios sutarties sudarymo buvo žinoma apie ieškovės ketinimus statyti jų sklypuose kotedžus (dvibučius gyvenamuosius namus). Apie šią aplinkybę buvo kalbama derybų metu. Atsakovai žinojo, kad sklypus pirks statyba užsiimanti bendrovė. Be to, ši aplinkybė buvo akivaizdi – kitoje gatvės pusėje jau buvo keli ieškovės pastatyti dvibučiai gyvenamieji namai.
11.2. Ieškovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad iki preliminariosios sutarties sudarymo ji privalėjo atskleisti savo ketinimus dėl namų statybos atsakovų sklypuose. Nei vienas įstatymas nenustato pirkėjo pareigos patvirtinti ar deklaruoti savo ketinimus, susijusius su ketinamu įsigyti daiktu. Be to, tokios informacijos atskleidimas negali būti įpareigojantis, nes daikto pirkėjas negali būti verčiamas naudoti įsigytą daiktą tik pagal iš anksto deklaruotą paskirtį.
11.3. Nuosavybės teisės turinys apima ir visus apribojimus, kurie mažina savininko (atsakovų) galimybes daryti pageidaujamą poveikį įsigytam daiktui, pavyzdžiui, statyti pageidaujamo dydžio statinius sklype. CK 6.321 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nekilnojamojo daikto pardavėjas privalo patvirtinti pirkėjui, kad nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tą daiktą. Tai reiškia, kad esant kokiems nors nuosavybės teisės į tą daiktą ribojimams, atsakovai privalėjo informuoti apie juos ieškovę, tame tarpe ir apie visus detalaus plano ribojimus, nustatytus formuojant visus atsakovų sklypus.
11.4. CK 6.321 str. 6 d. nustatyta, kad pardavėjui pažeidus šio straipsnio 4 dalyje nurodytas savo pareigas, pirkėjas turi teisę reikalauti sumažinti kainą arba nutraukti sutartį, jeigu pardavėjas neįrodo, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises į daiktus ar šių teisių suvaržymą. Ši teisės norma nustato atitinkamą įrodinėjimo naštos paskirstymą – būtent atsakovai turėjo įrodyti aplinkybę, kad ieškovė buvo informuota apie detalaus plano sprendinius, jog atsakovų sklypuose leidžiama statyti tik vienbučius namus, tačiau vis tiek sudarė sutartį. Atsakovai nevykdė pareigos atskleisti administracinių teisės aktų nustatytus ribojimus, susijusius su statyba atsakovų sklypuose.
11.5. Teismo konstatuota aplinkybė, kad ieškovė yra statybų srities profesionalė, nemažina atsakovų atsakomybės pažeidus pardavėjo pareigas ir neatskleidus pirkėjui svarbios informacijos, susijusios su parduodamais sklypais. Ieškovė neturėjo galimybės prieš sudarant preliminariąją sutartį išsiaiškinti, kokios statybos yra galimos ir ar žemės sklypai atitinka jos lūkesčius, nes atsakovai daugiau nei mėnesį delsė pateikti sklypų suformavimo detalųjį planą. Detalusis planas nebuvo įregistruotas Teritorijų planavimo dokumentų registre. Niekas negalėjo susipažinti su detaliojo plano sprendiniais be atsakovų valios. Bylos nagrinėjimo metu atsakovai nepateikė jokių įrodymų, kad būtų pateikę ieškovei sklypų detalųjį planą iki preliminariosios sutarties sudarymo.
11.6. Atsakovai klaidino teismą teigdami, kad iki 2010 m. spalio 1 d. jokiuose teisės aktuose nebuvo įtvirtintos sąvokos „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“. Aktualiu laikotarpiu galiojęs Aplinkos ministro 2003 m. gruodžio 24 d. įsakymu Nr. 705 patvirtintas Statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „GYVENAMIEJI PASTATAI“ (1.2.1. ir 1.2.2. punktai) nustatė gyvenamojo pastato ir jo sklypo projekto sprendinių reikalavimų sistemą, taikomą projektuojant ir įvertinant visų tipų gyvenamuosius pastatus, tame tarpe vienbučius ir dvibučius namus kaimo ir urbanizuotose vietovėse. Tame pačiame reglamente vienbučiai ir/ar dvibučiai namai minimi daugelyje kitų punktų (15, 148, 181, 187, 198, 259.5.6., 261 punktai).
11.7. Atsakovams priklausiusio žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), detalusis planas, patvirtintas Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2006 m. spalio 23 d. įsakymu Nr. A-4156, niekada anksčiau ieškovei nebuvo pateiktas ir ji neturėjo galimybės susipažinti su jo sprendiniais. Tuo tarpu 2017 metais vykusio ginčo tarp ieškovės ir atsakovės A. B. metu buvo nagrinėjamas tik ieškovei priklausiusio žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), detalusis planas.
11.8. Nustačius, kad atsakovai neinformavo ieškovės apie esminius detalaus plano nustatytus ribojimus iki preliminariosios sutarties sudarymo bei tai, kad atsakovų sklypų suformavimo detalusis planas nebuvo įregistruotas Teritorijų planavimo dokumentų registre, konstatuotina, kad ieškovės atsisakymas sudaryti sklypų pirkimo–pardavimo sutartį buvo pagrįstas.
11.9. Pirmosios instancijos teismas neišnagrinėjo atsakovės priešieškinio, neįvertino ieškovės pateiktų argumentų, neištyrė susijusių įrodymų ir nenustatė būtinųjų civilinės atsakomybės sąlygų. Tam, kad atsakovės priešieškinio reikalavimas pripažinti 10 000 Eur sumą jos patirtais nuostoliais dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo dėl ieškovės kaltės, būtų patenkintas, atsakovė privalėjo įrodyti ieškovės civilinės atsakomybės sąlygas.
11.10. Atsakovė nepatyrė jokios žalos, nes savo sprendimu ir valia nepasinaudojo galimybe atsiimti trečiajam asmeniui S. K. sumokėtą avansą, kurį jis neteisėtai pasisavino. Teismui pateikta atsakovės ir S. K. 2020 m. vasario 25 d. sudaryta preliminarioji sutartis nepasirašyta M. A. K., todėl nelaikytina, kad sutartis galėjo jai sukelti kokias nors teisines pasekmes. Byloje nėra jokių duomenų, kad sklypo bendraturtė M. A. K. būtų įgaliojusi S. K. parduoti jai priklausančią sklypo dalį. Taip pat byloje nėra jokių duomenų, kad M. A. K. būtų davusi notarinį sutikimą, kad S. K. parduotų jam priklausančią sklypo dalį. Šioje byloje nėra išsiaiškinta, ar M. A. K. žinojo apie jai priklausančios sklypo dalies pardavinėjimą. S. K. negalėjo parduoti atsakovei preliminariojoje sutartyje nurodyto sklypo sutartu terminu iki 2020 m. gegužės 25 d. dėl savo kaltės ir turėjo atsakovei grąžinti jos avansą.
11.11. Ieškovės į bylą pateiktas Nacionalinės žemės tarnybos 2022 m. sausio 21 d. raštas Nr. 9SD-256-(14.9.137 E.) patvirtina, kad 2019 ir 2020 metais žemės savininkai S. K. ir/ar M. A. K., ar jų pasirinktas notaras, nesikreipė į Nacionalinę žemės tarnybą dėl pažymos žemės ūkio paskirties žemės sklypo, registro Nr. (duomenys neskelbtini), pardavimui išdavimo. Be šios pažymos S. K. ir M. A. K. niekam negalėjo parduoti jiems priklausančio sklypo, todėl pagal Preliminariosios sutarties 3.3. punktą, S. K. privalėjo grąžinti atsakovei jos sumokėtą avansą ir dar sumokėti 10 000 Eur baudą.
12. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovai A. B. ir J. B. prašo ieškovės UAB „Norvegijos kontaktai“ apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
12.1. Ieškovės teiginiai apie tai, jog atsakovai žinojo ieškovės ketinimus statyti žemės sklypuose būtent dvibučius gyvenamuosius namus, nėra paremti jokia civilinės bylos medžiaga, t. y. neįrodyti. Atsakovė dėl sklypų pirkimo derėjosi su trečiuoju asmeniu R. K., tik vėliau preliminarioji sutartis buvo perrašyta ieškovės vardu, todėl nepagrįstas ieškovės teiginys neva derybų metu atsakovai buvo informuoti apie ieškovės statybų tikslus.
12.2. 2020 m. vasario 25 d. Preliminariosios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties šalimis (pardavėjais) buvo nurodyti S. K. ir bendrasavininkė M. A. K.. Nors pačią sutartį pasirašė tik S. K., tačiau jis yra M. A. K. sūnus, turėjęs įgaliojimus veikti jos vardu (CK 2.133 straipsnio 1 dalis).
12.3. Tarp ieškovės ir atsakovų pagrindinė žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2020 m. balandžio 30 d. Jau minėtą dieną buvo aišku, kad atsakovai žemės sklypų neparduos ir neturės pajamų, kurias galėtų panaudoti 2020 m. vasario 25 d. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties vykdymui, todėl S. K. ir M. A. K. nebebuvo jokio tikslo inicijuoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo procedūrų. Tokia situacija, kad dėl parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo kreipiamasi likus maždaug mėnesiui iki sandorio sudarymo yra pakankamai įprasta dėl kainų svyravimo, siekiant, kad pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą nepasinaudotų gretimų žemės sklypų savininkai. Atsižvelgiant į tai, akivaizdu, jog ieškovės įtarinėjimai dėl 2020 m. vasario 25 d. Preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties fiktyvumo yra nepagrįsti ir atmestini.
13. Apeliaciniu skundu atsakovai A. B. ir J. B. prašo pakeisti Kauno apylinkės teismo 2022 m. gruodžio 22 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės UAB „Norvegijos kontaktai“ patikslintą ieškinį atmesti, atsakovės A. B. patikslintą priešieškinį tenkinti bei priteisti iš ieškovės atsakovams apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
13.1. Ieškovė žinojo informaciją apie žemės sklypų statybų ribojimus, tačiau minėtą argumentą teismui pateikė tik siekdama pateisinti savo atsisakymą sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Juolab, kad teiginys neva ieškovė stato išskirtinai tik kotedžų tipo dvibučius ir daugiabučius gyvenamuosius namus neatitinka tikrovės. Byloje yra pateikta internetiniame tinklapyje www.statybukonkursai.lt esanti informacija, kuri patvirtina, kad 2018 m. balandžio 10 d. ieškovei išduoti statybos leidimai gyvenamųjų vienbučių namų statybai (duomenys neskelbtini), 2018 m. balandžio 3 d. ieškovei išduoti statybos leidimai gyvenamųjų vienbučių namų statybai (duomenys neskelbtini). Šias aplinkybes taip pat patvirtina socialiniame tinklapyje Facebook ieškovės profilyje paskelbti skelbimai apie vykdomą vienbučių namų statybą bei pardavimą vystant projektą „Pievų gėlės“.
13.2. Ieškovė 2010 m. rugsėjo 29 d. įgijo 0,4999 ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris tiesiogiai ribojosi su atsakovės ir trečiojo asmens nuosavybės teise valdomais žemės sklypais (ginčo žemės sklypais). 2013 m. gegužės 27 d. rengiant detaliojo plano procedūras minėtas ieškovei priklausęs žemės sklypas buvo padalintas į 5 žemės sklypus (detalizuota Regia ištraukoje su aprašymu, RC išrašuose): 4 žemės sklypai buvo perleisti tretiesiems asmenims ir pastatyti gyvenamieji namai, vienas iš keturių žemės sklypų ir jame stovintys statiniai nuosavybės teise priklauso trečiajam asmeniui R. K.. Iki šiol ieškovei nuosavybės teise priklauso 0,1247 ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris tiesiogiai ribojasi su atsakovei ir trečiajam asmeniui priklausančiais žemės sklypais. Pažymėtina, kad dar 2017 metais tarp ieškovės ir atsakovės vyko derybos dėl servituto suteikimo. Atsakovė prašė ieškovės leisti įregistruoti servitutą ieškovės 0,1247 ha žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), suteikiantį teisę atsakovei patekti į atsakovams priklausančius ginčo žemės sklypus. Vykstant deryboms ir ginčams dėl servituto įregistravimo buvo analizuojami tiek ieškovės, tiek atsakovės turimi dokumentai, todėl jau 2017 metais (ir anksčiau) ieškovei buvo žinomi visi atsakovams priklausančių žemės sklypų ribojimai.
13.3. Atsakovai, sudarydami Preliminariąją sutartį su ilgametę patirtį turinčiu juridiniu asmeniu, kurio pagrindinė veikla – gyvenamųjų namų statyba, turėjo pagrįstą lūkestį, kad pirkėja savo sutartinius įsipareigojimus įvykdys ir nevengs sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, todėl gautą avansą investavo sudarydami preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį dėl kito nekilnojamojo turto įgijimo. Tokia praktika yra pakankamai įprasta ir dėl tokio ieškovės nesąžiningumo atsakovai neturėtų patirti neigiamų finansinių pasekmių. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų būti pakeistas, atmetant ieškovės patikslintą ieškinį ir iš atsakovų nepriteisiant jokios jiems sumokėto avanso dalies, pripažinus, kad visa 10 000 Eur suma yra atsakovų patirti nuostoliai, neatgavus minėtų lėšų kitos preliminariosios sutarties pagrindu.
14. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovė UAB „Norvegijos kontaktai“ prašo atsakovų A. B. ir J. B. apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
14.1. Ieškovė neturėjo įstatyminės pareigos atskleisti savo ketinimų perkamų sklypų atžvilgiu. Atsakovai privalėjo pateikti ieškovei visą su sklypais susijusią informaciją. Jeigu atsakovai būtų pateikę visą informaciją (nors, iš esmės, būtų pakakę pateikti sklypų padalijimo detalųjį planą), ieškovė būtų galėjusi tinkamai įvertinti ją ir atsisakyti sudaryti preliminariąją sutartį arba derėtis dėl atitinkamai mažesnės sklypų kainos. Atsakovai bylos nagrinėjimo metu, taip pat ir savo apeliaciniame skunde, pripažino, kad neatskleidė ieškovei esminės informacijos apie tai, jog jų sklypuose yra galima tik vienbučių gyvenamųjų namų statyba.
14.2. Nekilnojamojo turto registro išraše pateikiama informacija neleidžia daryti išvados apie galimybes ar draudimus statyti atsakovų sklypuose vienbučius ar dvibučius gyvenamuosius namus. Atsakovai savo apeliaciniame skunde nurodo, kad Nekilnojamojo turto registro išrašuose nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas – Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, reiškia, kad atsakovų sklypuose gali būti statomi tik vienbučiai gyvenamieji namai. Atsakovai teigia, kad ieškovė, kaip profesionalė ir verslininkė, nuo pat pradžių tai turėjo suprasti. Pažymėtina, kad atsakovai preliminariosios sutarties sudarymo metu išrašuose nurodytai informacijai suteikė kitą prasmę. 2020 m. kovo 26 d. paaiškėjus detaliojo plano nustatytoms sąlygoms ir draudimams, atsakovė A. B. elektroniniu paštu siuntė ieškovės direktoriui J. A. Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos išaiškinimą bei įtikinėjo, kad „Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos“ reiškia, kad gali būti statomi taip pat dvibučiai ar tribučiai gyvenamieji namai, o teritorijų planavimo dokumentai ir kiti teisės aktai leidžia tai daryti.
14.3. Ieškovė nesutinka su atsakovų apeliacinio skundo argumentais, kad iki 2010 m. spalio 1 d. mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos (G1) žemės sklypuose negalėjo būti statomi dvibučiai gyvenamieji namai. Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos kategorija nustatė aukštingumą, bet nereguliavo butų skaičiaus name. Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos sklypuose galėjo būti statomi ne tik vienbučiai, bet ir dvibučiai ar daugiabučiai gyvenamieji namai. Butų skaičius name galėjo būti ribojamas detaliuoju planu ir šis ribojimas neatsispindėjo VĮ Registrų centras viešai teikiamoje informacijoje.
14.4. Preliminariosios sutarties sudarymo metu (2020 m. vasario 10 d.) atsakovai neatskleidė ieškovei informacijos, kad jų sklypuose galima statyti tik vienbučius namus, nes patys klaidingai buvo įsitikinę, jog dvibučių statyba yra galima. Pastatų statybos galimybės ir ribojimai atsakovų sklypuose paaiškėjo tik po 2020 m. kovo 20 d., atsakovei A. B. pateikus sklypų detalųjį planą ieškovei. Iki tol ieškovė apie detaliojo plano nustatytus ribojimus neturėjo jokių galimybių sužinoti savarankiškai, nes atsakovų sklypų suformavimo detalusis planas nebuvo įregistruotas Teritorijų planavimo dokumentų registre.
14.5. 2017 metais vykusio ginčo tarp ieškovės ir atsakovės A. B. metu buvo nagrinėjamas tik ieškovei priklausiusio žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), detalusis planas. Tuo tarpu atsakovams priklausiusio žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), detalusis planas, patvirtintas Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2006 m. spalio 23 d. įsakymu Nr. A-4156, niekada anksčiau ieškovei nebuvo pateiktas ir ji neturėjo galimybės susipažinti su jo sprendiniais.
14.6. Derybos tarp šalių dėl sklypų pirkimo vyko tol, kol atsakovė A. B. pateikė sklypų suformavimo detalųjį planą, iš kurio paaiškėjo, kad atsakovų sklypuose galima statyti tik vienbučius gyvenamuosius namus. Atsakovė pateikė ieškovei detalųjį planą tik praėjus 1,5 mėnesio nuo preliminariosios sutarties sudarymo dienos. Iki detaliojo plano pateikimo dienos ieškovė negalėjo nustatyti ir įvertinti svarbių sandorio sąlygų. Atsakovai, nepateikę ieškovei su jų parduodamais sklypais susijusio detaliojo plano, neturėjo pagrindo tikėtis, kad ieškovė ar bet kuris kitas asmuo sumokės už sklypus atsakovų pageidaujamą kainą, nepaisant paaiškėjusios esminės aplinkybės, kad sklypuose galima statyti tik vienbučius gyvenamuosius namus.
14.7. Ieškovės sumokėtą 10 000 Eur avansą atsakovė A. B. investavo 2020 m. vasario 25 d., sudarydama preliminariąją sutartį su trečiuoju asmeniu S. K.. Parduodamų sklypų detalųjį planą atsakovė pateikė ieškovei tik po 2020 m. kovo 20 d. 2020 m. kovo 26 d. tarp atsakovės A. B. ir ieškovės direktoriaus J. A. kilo ginčas, kurio metu atsakovė bandė įtikinti ieškovės direktorių, kad atsakovų sklypuose galima statyti bet kokius gyvenamuosius namus, tame tarpe ir dvibučius. Atsakovai, sudarę preliminariąją sutartį ir paėmę avansą, dar vykstant deryboms su ieškove dėl sklypų pardavimo, neatskleidę esminės aplinkybės, susijusios su statybų ribojimais sklypuose, nepateikę savo sklypų suformavimo detaliojo plano, neturėjo teisės disponuoti avanso pinigais, o jei disponavo, tai darė savo rizika.
14.8. Byloje esantys duomenys leidžia daryti prielaidas, kad atsakovų pajamos ir turtinė padėtis buvo pakankama, kad įvykdyti savo įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį su trečiuoju asmeniu S. K.. Atsakovė A. B. yra (duomenys neskelbtini) vienintelė akcininkė ir bendrovės vadovė. Teismui pateikti (duomenys neskelbtini) 2018 metų finansinės atskaitomybės dokumentai patvirtina aplinkybę, kad (duomenys neskelbtini) 2018 metais turėjo 617 464 Eur pardavimo pajamų ir 2 057 Eur grynojo pelno. Tai reiškia, kad atsakovė ir toje įmonėje dirbantis jos sutuoktinis atsakovas J. B. nuolatos gaudavo dideles pajamas, kurios jiems leido sumokėti S. K. visą kainą už ketintą įsigyti žemės sklypą ir šiai prievolei įvykdyti nebuvo būtina gauti ieškovei ketintų parduoti žemės sklypų kainos.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
15. CPK 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šioje civilinėje byloje absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo teisiškai reikšmingus argumentus tikrina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą.
Dėl bylai reikšmingų faktinių aplinkybių ir ginčo esmės
16. Byloje nustatyta, kad žemės sklypai, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso atsakovams. Žemės sklypų naudojimo būdas nurodytas „Mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos“, statusas – „suformuotas padalijus daiktą“, daikto registravimo ir kadastro žymos – nurodyta „paskirties keitimas (daikto registravimas), pagrindas 2007 m. gegužės 15 d. Apskrities viršininko įsakymu Nr. 02-01-5078.
17. Iš byloje esančio žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), detaliojo plano, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2006 m. spalio 23 d. įsakymu Nr. A-4156, matyti, kad šiuo planu buvo pakeista žemės naudojimo paskirtis, suformuoti šeši sklypai, nustatyti žemės naudojimo ir statybos reglamentai. Detalaus plano paaiškinimuose yra nurodyta, kad tai yra mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos teritorija (žemės sklypai, kuriuose yra esami arba numatomi statyti 1–3 a. gyvenamieji namai) šiuo atveju vienbučiai namai.
18. Ieškovė (toliau – ir pirkėja) ir atsakovai (toliau – ir pardavėjai) 2020 m. vasario 10 d. sudarė Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 2020/02/10, pagal kurią atsakovai įsipareigojo parduoti jiems priklausančius žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), o ieškovė įsipareigojo nupirkti juos ir sumokėti kainą – 150 000 Eur. Pirkėjai, pagal Sutarties 2 punktą, sumokėjo pardavėjams 10 000 Eur dydžio avansą.
19. Sutarties 3 punktu šalys susitarė, kad pirkimo–pardavimo sutartis turi būti pasirašyta iki 2020 m. balandžio 30 d. Kauno m. 6-ajame notarų biure. Pardavėjai įsipareigojo paruošti visus dokumentus, reikalingus šio turto pirkimo–pardavimo sandoriui įforminti (Sutarties 10 punktas). Šalys taip pat susitarė, kad pardavėjai sutinka, jog pirkėja gautų projektavimo sąlygų sąvadus pastatų/statinių, inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų projektams rengti, ruoštų projektavimo dokumentus, gautų projektavimo sąlygas, specialiuosius architektūros reikalavimus, topografines nuotraukas, užsakytų ir gautų reikalingą projektinę medžiagą, techninę dokumentaciją, derintų projektų sprendinius su atitinkamomis institucijomis, gautų statybą leidžiančius dokumentus pastatų/statinių, inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų tiesimui, tvarkytų dokumentus elektros, dujų, vandentiekio, lietaus ir fekalinės kanalizacijos įvadų įrengimui ir tinklų prijungimui, gautų, pateiktų ir pasirašytų reikiamus dokumentus, tame tarpe projektus, planus, pažymas, leidimus (Sutarties 13 punktas).
20. 2020 m. birželio 1 d. ieškovė pareikalavo iš atsakovų grąžinti sumokėtą 10 000 Eur dydžio avansą, kadangi pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.
21. 2020 m. vasario 25 d. S. K. ir M. A. K. (pardavėjai) bei A. B. (pirkėja) sudarė Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kurios pagrindu sutarties šalys įsipareigojo iki 2020 m. gegužės 25 d. sudaryti 2,4831 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį (žemės sklypo kaina – 40 000 Eur). Sudarydama minėtą sutartį atsakovė A. B. sumokėjo pardavėjams 10 000 Eur avansą.
Sutartyje šalys susitarė, kad jeigu iki nurodyto termino pirkimo–pardavimo sutartis nebus sudaryta dėl pirkėjos kaltės, sumokėtas avansas lieka pardavėjams kaip bauda už prievolės neįvykdymą (Sutarties 3.2 punktas). 2020 m. gegužės 28 d. pranešimu S. K. informavo atsakovę A. B., kad atsižvelgiant į tai, jog atsakovė iki 2020 m. gegužės 25 d. savo prievolės neįvykdė ir pirkimo–pardavimo sutarties nesudarė, atsakovės sumokėtas 10 000 Eur avansas lieka pardavėjams kaip bauda ir nebus grąžinamas.
22. Byloje kilo ginčas dėl ieškovės sumokėto 10 000 Eur avanso grąžinimo (pagal ieškovės ieškinį) ir 10 000 Eur nuostolių dėl nesudarytos pagrindinės sutarties atsakovei atlyginimo (pagal atsakovės priešieškinį). Ieškovė byloje įrodinėjo, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, nes atsakovai nuslėpė esminę reikšmę ieškovei turėjusią aplinkybę, t. y. kad atsakovų sklypuose galima statyti tik vienbučius gyvenamuosius namus. Atsakovai su tokia ieškovės pozicija nesutiko, teigdami, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, nes patys nusprendė, kad žemės sklypai yra netinkami jos pageidaujamoms statyboms. Be to, atsakovė įrodinėjo, jog dėl to, jog nebuvo sudaryta pagrindinė žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis patyrė 10 000,00 Eur nuostolių, nes ieškovei atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovai neturėjo finansinių galimybių sudaryti pagrindinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pirkimo sutarties ir prarado sumokėtą 10 000 Eur avansą (trečiajam asmeniui S. K. liko kaip netesybos).
23. Pirmosios instancijos teismas tiek ieškovės, tiek atsakovės reikalavimus tenkino iš dalies, t. y. ieškovei iš atsakovų solidariai priteisė 5 000 Eur sumą. Teismas sprendė, jog būtent ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį sutartomis sąlygomis, todėl jai kyla sutartinė civilinė atsakomybė nuostolių atlyginimo forma. Taip pat teismas sprendė, jog atsakovė įrodė dėl ieškovės kaltės patirtus 10 000 Eur nuostolius, tačiau atsižvelgęs į tai, kad atsakovė tuoj pat po vienos preliminarios sutarties sudarymo, sudarydama kitą preliminarią sutartį, elgėsi nepakankamai apdairiai, ieškovės atsakomybę sumažino 50 proc. ir ieškovei iš atsakovų solidariai priteisė 5 000 Eur (10 000 Eur ieškovės sumokėtas avansas - 5 000 Eur atsakovės nuostoliai).
24. Tiek ieškovė, tiek atsakovai pateikė apeliacinius skundus, kuriais prašo pakeisti Kauno apylinkės teismo 2022 m. gruodžio 22 d. sprendimą, visiškai tenkinant jų reikalavimus ir atmetant priešingos šalies pareikštus reikalavimus. Ginčo esmė, ar yra pagrindas atlyginti atsakovei nuostolius dėl to, jog nebuvo sudaryta pagrindinė žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis.
25. Taigi, apeliacijos objektas – pirmosios instancijos teismo sprendimas, kuriuo iš dalies (50 proc.) tenkinti šalių (patikslinto ieškinio/patikslinto priešieškinio) reikalavimai, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
Dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir dėl to atsakingo asmens
26. Ieškovė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi, kuria buvo konstatuota, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl jų kaltės ir atitinkamai iš ieškovės atsakovei nuspręsta atlyginti 5 000 Eur nuostolių. Apeliantės vertinimu, dėl to, kad nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, yra kalti atsakovai, nes jie neįvykdė savo pareigos iki preliminariosios sutarties sudarymo informuoti ieškovę apie esminius detalaus plano nustatytus ribojimus, o būtent, kad žemės sklypuose nėra galima statyti dvibučių namų (tik vienbučiai).
27. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021, 25 punktas).
28. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kita ko, yra būdinga tai, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).
29. Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai jokių neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Be to, preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta ir netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Kitaip tariant, preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ne tik nuostolių, bet ir netesybų kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020). Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, kad jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021).
30. Nagrinėjamu atveju byloje nekilo ginčo, kad pagal 2020 m. vasario 10 d. sudarytą preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį šalys nesusitarė, jog ieškovės atsakovams sumokėta avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Taigi, spręstina, jog, jog nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sumokėtas avansas turėtų būti grąžintas. Tačiau, atsakovai nesutinka ieškovei grąžinti gauto avanso, įrodinėdami, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės (atsisakant sudaryti sutartį), todėl ji privalo atlyginti kitai šaliai (atsakovei (-ams)) padarytus nuostolius.
31. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).
32. Kasacinis teismas, aiškindamas įrodinėjimo naštos paskirstymo klausimą bylose, kuriose sprendžiami civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį klausimai, yra nurodęs, kad preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23 punktas).
33. Nagrinėjamu atveju, šalys 2020 m. vasario 10 d. preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartimi susitarė, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta iki 2020 m. balandžio 30 d. Jokie kiti susitarimai dėl pirkimo dalyko, t. y., kad būtų kokios nors kliūtys ar neaiškumai prieš pasirašant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, kuriuos turėtų pašalinti pardavėjai, sudaryti nebuvo. Byloje nekilo ginčo, kad būtent ieškovė atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Taigi, ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį (šiuo atveju ieškovė), siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turėjo įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas.
34. Ieškovė įrodinėjo, kad ji atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį dėl to, jog atsakovai iki preliminariosios sutarties sudarymo neatskleidė, jog ketintuose pirkti žemės sklypuose galima tik vienbučių gyvenamųjų namų statyba. Ieškovės teigimu, ji tikėjosi, jog juose bus galima statyti ir dvibučius namus.
35. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismui, jog nėra pagrindo pripažinti ieškovės atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį pagrįstu. Visų pirma, ieškovė byloje neįrodė, kad atsakovams buvo žinomas ieškovės siekis įsigyti žemės sklypus, kuriuose būtų galima ne tik vienbučių, bet ir dvibučių namų statyba. Antra, ieškovė ginčo teisiniuose santykiuose veikė kaip verslininkė ir statybų srities profesionalė, kuriai numatyta padidinta atidumo ir profesinio rūpestingumo pareiga, todėl, kaip pagrįstai nurodė pirmosios instancijos teismas, ieškovė siekdama vykdyti dvibučių namų statybas, prieš sudarant preliminariąją sutartį turėjo apie tai informuoti atsakovę ir išsiaiškinti kokios statybos yra galimos bei/ar preliminarioje sutartyje tai aptarti. Tai, kad kitoje gatvės pusėje jau buvo keli ieškovės pastatyti dvibučiai gyvenamieji namai, nėra pakankama daryti išvadą, jog atsakovai akivaizdžiai turėjo suprasti apie ieškovės lūkestį perkamuose sklypuose taip pat statyti dvibučius namus. Nepagrįsti ieškovės teiginiai, jog ji negalėjo susipažinti su detaliojo plano sprendiniais, nes byloje nėra objektyvių duomenų, kad ji iki preliminarios pirkimo–pardavimo sutarties siekė tai padaryti. Teisėjų kolegijos vertinimu, tokie ieškovės teiginiai vertinti kaip deklaratyvūs bei nepaneigia teismo nustatytų išvadų. Kita vertus, kaip jau buvo minėta, galima daryti išvadą, jog ieškovė elgėsi neatsakingai, tuo prisiimdama pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo riziką.
36. Taigi, teisėjų kolegija, vadovaudamasi pirmiau šioje nutartyje išdėstytais argumentais, sprendžia, kad, priešingai nei tvirtina apeliantė (ieškovė), pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės, todėl ji turi atlyginti atsakovei (-ams) šios patirtus nuostolius.
Dėl nuostolių atlyginimo
37. Pirmosios instancijos teismas iš esmės konstatavo, kad ieškovei pažeidus preliminariąją sutartį ir be pagrįstos priežasties atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovė dėl piniginių lėšų trūkumo negalėjo sudaryti su trečiuoju asmeniu S. K. (ir M. A. K.) pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, dėl ko neteko 10 000 Eur (kaip netesybų), sumokėtų pagal 2020 m. vasario 25 d. sudarytą preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį. Pirmosios instancijos teismas vertino, kad atsakovė įrodė 10 000 Eur dėl ieškovės kaltės patirtus nuostolius, tačiau atsižvelgęs ir į atsakovės nepakankamai apdairų elgesį, t. y., kad tuoj pat po vienos preliminarios sutarties sudarymo sudarė kitą preliminarią sutartį, ieškovės atsakomybę sumažino 50 proc. (CK 6.259 straipsnis).
38. Ieškovės teigimu, atsakovė nepatyrė jokios žalos, nes nepasinaudojo galimybe atsiimti trečiajam asmeniui S. K. sumokėto avanso, kurį jis neteisėtai pasisavino. Ieškovės vertinimu, atsakovės ir trečiojo asmens S. K. 2020 m. vasario 25 d. sudaryta preliminarioji sutartis nepasirašyta bendraturtės M. A. K., todėl laikytina, kad S. K. negalėjo parduoti atsakovei preliminariojoje sutartyje nurodyto sklypo sutartu terminu (iki 2020 m. gegužės 25 d.) dėl savo kaltės ir turėjo atsakovei grąžinti jos avansą. Be to, apeliantės vertinimu, žemės savininkai S. K. ir/ar M. A. K., ar jų pasirinktas notaras, nesikreipė į Nacionalinę žemės tarnybą dėl pažymos žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimui išdavimo, be kurios negalėjo parduoti jiems priklausančio sklypo, todėl pagal Preliminariosios sutarties 3.3. punktą, S. K. privalėjo grąžinti atsakovei jos sumokėtą avansą ir dar sumokėti 10 000 Eur baudą. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nurodyti apeliacinio skundo argumentai nepagrįsti dėl tokių toliau nurodytų priežasčių.
39. CK 6.247
straipsnyje įtvirtinta, kad atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu. Dėl to priežastinio ryšio taikymas atitinka civilinės atsakomybės tikslą kompensuoti padarytus nuostolius, kurių atsiradimas yra susijęs su veikimu ar neveikimu, dėl kurio šie nuostoliai atsirado (žr., pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2013).
40. Nagrinėjamojoje byloje nustatyta, kad atsakovei žalingi padariniai kilo iš ieškovės neteisėtų veiksmų, t. y. žalingų padarinių nebūtų atsiradę, jeigu nebūtų buvę ieškovės neteisėtų veiksmų. Jeigu ieškovė nebūtų atlikusi neteisėtų veiksmų, t. y. nebūtų pažeidusi sutarties ir būtų nupirkusi iš atsakovų žemės sklypus, labiau tikėtina būtų sudaryta pagrindinė namų valdos žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis už kuriuos atsakovai būtų gavę šalių sutartą kainą (150 000 Eur) ir už kuriuos iš trečiųjų asmenų S. K. (ir M. A. K.) būtų galėję įsigyti 2,4831 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), kurio kaina pagal 2020 m. vasario 25 d. preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį buvo 40 000 Eur bei atsakovė (-ai) nebūtų praradusi sumokėto 10 000 Eur avanso. Byloje nustatyta, kad atsakovės prievolė prieš trečiuosius asmenis pagal preliminarią sutartį buvo užtikrinta netesybomis (10 000 Eur), kuriuos tretieji asmenys pasiliko kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies (atsakovės) nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo. Taigi, teisėjų kolegija, įvertinusi byloje nustatytų aplinkybių visumą, nesutinka su ieškovės (apeliantės) pozicija dėl priežastinio ieškovės neteisėtų veiksmų ir atsakovės patirtos žalos ryšio nebuvimo bei atsakovės įrodinėtų nuostolių nerealumo. Ieškovė byloje nepaneigė atsakovės įrodinėjamos aplinkybės, jog ji su trečiaisiais asmenimis nesudarė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties būtent dėl finansų, kuriuos pagrįstai tikėjosi gauti iš ieškovės, neturėjimo, o ne dėl ieškovės nurodomų abejonių (dėl 2020 m. vasario 25 d. preliminariosios sutarties vieno iš bendraturčių nepasirašymo ar NŽT pažymos neturėjimo). Taip pat byloje nėra pakankamo pagrindo spręsti, jog 2020 m. vasario 25 d. preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis sudaryta tik dėl akių (neketinant sukurti teisinių pasekmių).
41. Ieškovė atsiliepime į atsakovų apeliacinį skundą papildomai nurodė, jog atsakovų pajamos ir turtinė padėtis buvo pakankama, kad įvykdyti savo įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį su trečiuoju asmeniu S. K.. Tačiau pažymėtina, kad bylos nagrinėjimas apeliacinės instancijos teisme vyksta pagal specialias taisykles ir jis nėra identiškas procesui pirmosios instancijos teisme. Viena iš tokių specialiųjų apeliaciniam procesui būdingų taisyklių yra įtvirtinta CPK 323 straipsnyje, kuri draudžia, pasibaigus apeliacinio skundo padavimo terminui, keisti arba papildyti apeliacinį skundą naujais argumentais. Apeliantė (ieškovė) teisę į apeliaciją įgyvendino pateikdama apeliacinį skundą, jame išdėstė visus nesutikimo su pirmosios instancijos teismo sprendimu argumentus, o atsiliepime į atsakovų apeliacinį skundą nurodė naujus/papildomus argumentus, todėl šie argumentai, kuriais ieškovė iš esmės papildo savo apeliacinio skundo turinį, tokiu būdu pažeisdami CPK 323 straipsnyje įtvirtintą draudimą, teisėjų kolegijos nėra vertinami.
42. Atsakovai (apeliantai) nesutikimą su pirmosios instancijos teismo sprendimu, t. y. nuostolių sumažinimą nuo 10 000 Eur iki 5 000 Eur, grindžia tuo, kad yra neteisinga, jog dėl ieškovės nesąžiningumo atsakovai patirs neigiamas finansines pasekmes. Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su šiuo argumentu.
43. Visų pirma, pažymėtina, kad tokie apeliantų (atsakovų) teiginiai yra abstraktaus pobūdžio ir patys savaime nepakankami pagrįsti, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sumažino ieškovės atsakomybę. Antra, pirmosios instancijos teismas ieškovės atsakomybę sumažino 50 proc. atsižvelgęs į tai, kad atsakovė tuoj pat po vienos preliminarios sutarties sudarymo, sudarydama kitą preliminarią sutartį, elgėsi nepakankamai apdairiai, nes galėjo numatyti galimus padarinius, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Teisėjų kolegijos vertinimu, įvertinus preliminariosios sutarties šalių elgesio atitikimą sąžiningumo, apdairumo, rūpestingumo standartams, individualios situacijos ypatumus, sprendžia, kad teisingumo, sąžiningumo, protingumo kriterijus geriausiai atitinka atsakovės reikalaujamų nuostolių sumažinimas ½ dalimi CK 6.259 straipsnio pagrindu. Teisėjų kolegijos manymu, toks kilusių neigiamų pasekmių paskirstymas tarp šalių geriausiai užtikrins jų interesų balansą, nesuteiks nei vienai iš šalių galimybės kitos šalies sąskaita praturtėti dėl nesąžiningų ar nepakankamai atidžių viena kitos veiksmų.
44. Į esminius apeliacinių skundų argumentus atsakyta, dėl kitų skundų argumentų, kaip neįtakojančių skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo, teisėjų kolegija nepasisako. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinius skundus, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-536/2010, 2020 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-239-378/2020 ir kt.).
Dėl bylos procesinės baigties
45. Apibendrindamas nurodytas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino kilusiam ginčui aktualias materialiosios teisės ir procesinės teisės normas, teisingai vertino byloje surinktus įrodymus, nustatė faktines aplinkybes, reikšmingas sprendžiant klausimą dėl avanso grąžinimo bei dėl nuostolių atlyginimo nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, bei priėmė teisingą ir pagrįstą sprendimą, kurio naikinti (ar pakeisti) apeliacinių skundų argumentais nėra pagrindo, todėl jis paliktinas nepakeistas (CPK 265 straipsnis, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
46. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Atmetus tiek ieškovės, tiek atsakovų apeliacinius skundus, jų patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a :
Kauno apylinkės teismo 2022 m. gruodžio 22 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.
Teisėjai Evaldas Burzdikas
Edvardas Paliokas
Jurgita Sujetienė