Civilinė byla Nr. e2A-412-934/2024
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01198-2023-1
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.10.2.4.1; 2.6.16.5; 2.6.16.12; 3.3.1.21
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2024 m. spalio 30 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danguolės Martinavičienės, Gintaro Pečiulio ir Žilvino Terebeizos (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės COSMOS CONSTRUCTION, uždarosios akcinės bendrovės, apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2024 m. balandžio 26 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės COSMOS CONSTRUCTION, uždarosios akcinės bendrovės, ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „ALUOTINFRA“ ir uždarajai akcinei bendrovei „ALGESA“ dėl įpareigojimo pašalinti nuomos padarinius ir nuostolių atlyginimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė COSMOS CONSTRUCTION, uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) (toliau – ir ieškovė) kreipėsi į teismą, prašydama:
1.1. įpareigoti atsakovę UAB „ALUOTINFRA“ (toliau – ir Atsakovė 1) per 1 mėnesio laikotarpį nuo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo savo lėšomis ištaisyti:
1.1.1. pastato-gamyklos, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), patalpose, kurios pažymėtos indeksais 1-7 (32,53 kv. m), 1-8 (31,58 kv. m), 1-9 (31,86 kv. m), 1-10 (107,05 kv. m), 1-13a (6,43 kv. m), 1-13 (2 333,13 kv. m), 1-14 (85,85 kv. m), trūkumus / defektus: gamyklos viduje nemažai smulkių šiukšlių, stiklo gabaliukų, putplasčio grūdelių, žemių; kabo įvairios plėvelės, tentai; ant sienų kabo nukarpyti laidai, rozečių likučiai; nukirptas elektros kabelis; neveikia apšvietimas; daugiasluoksnės sienų plokštės sulankstytos, sulaužytos tiek iš vidaus, tiek iš išorės; įvažiavimo vartai sulankstyti; viduje trūksta buvusio betoninio pastato, trūksta kolonų; betono grindys daugelyje vietų suskaldytos;
1.1.2. pastato-cecho, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), patalpų trūkumus / defektus: cecho patalpų viduje daugybė šiukšlių, sulūžusių baldų, padanga, statinė su neaiškios kilmės skysčiu, lentų, medienos, plytgalių ir metalo atliekų;
1.1.3. pastato-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), trūkumus / defektus: administracinio pastato viduje nemažai šiukšlių, baldų;
1.1.4. pastato-garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) trūkumus / defektus: garaže yra smulkių šiukšlių;
1.1.5. kitų inžinerinių statinių-kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), trūkumus ir defektus: teritorijoje daugybė smulkių ir stambių šiukšlių; gruntas užterštas įvairiomis šiukšlėmis, pagrinde statybinėmis; sugadintos žalios dangos; sugadintas kelias – užterštas juodžemiu ir šiukšlėmis; keliose vietose sulaužyta tvora: betoninė ir iš metalinio tinklo; nulaužti ir išversti tvorą laikantys stulpai; tvarkant šiukšles išvartyti medžiai palikti gulėti teritorijoje; sugadinti tiltiniai kranai: 2 vnt. trūksta variklių, kėlimo karietos, reduktoriaus, trūksta laidų; lauke esančioje vandens talpykloje yra betoninių šiukšlių: šulinio rentinys ir t.t.; žemėmis užversti du šuliniai: kanalizacijos ir vandentiekio; stovi betoninis garažas; sugadinta asfaltuoto kelio danga – kasimo vietoje nepaklotas asfaltas, paliktas žvyras;
1.2. įpareigoti atsakovę UAB „ALGESA“ (toliau – ir Atsakovė 2) per 1 mėnesio laikotarpį nuo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo savo lėšomis ištaisyti pastato-sandėlio, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), trūkumus ir defektus: sulaužyti vartai, vartai numesti nuo viršutinio bėgio, vartai neužsidaro; sulaužyti laiptai; angare nemažai smulkių šiukšlių; išversta siena ir dingusios perdangos plokštės; sulaužyta betoninė siena šalia pagrindinio įvažiavimo; sulaužyta elektros spinta; sugadinta elektros instaliacija; įlaužta stogo danga; vidinių pertvarų sienos plytos įstumtos į vidų – siena kabo ore; sugadintas ir neveikiantis telferis;
1.3. įpareigoti atsakoves, ištaisius visus ieškovės ieškinyje nurodytus defektus ir trūkumus, per 3 darbo dienas grąžinti ieškovei nekilnojamo turto objektus: pastato-gamyklos, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), patalpas, pažymėtas indeksais 1-7 (32,53 kv. m), 1-8 (31,58 kv. m), 1-9 (31,86 kv. m), 1-10 (107,05 kv. m), 1-13a (6,43 kv. m), 1-13 (2333,13 kv. m), 1-14 (85,85 kv. m), pastatą-cechą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą-administracinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą-svarstykles, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą-garažą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini);
1.4. priteisti ieškovei solidariai iš atsakovių šioje byloje ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas,
arba (alternatyviai)
1.5. priteisti ieškovei iš Atsakovės 1 ieškovės patirtus 156 330,99 Eur dydžio nuostolius;
1.6. priteisti ieškovei iš Atsakovės 2 ieškovės patirtus 13 297,90 Eur dydžio nuostolius;
1.7. priteisti ieškovei solidariai iš atsakovių ieškovės patirtus 4 840 Eur dydžio nuostolius;
1.8. priteisti ieškovei solidariai iš atsakovių 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo (šio ieškinio priėmimo) teisme dienos iki būsimo teismo sprendimo visiško įvykdymo;
1.9. priteisti ieškovei solidariai iš atsakovių šioje byloje ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad 2019 m. birželio 28 d. Atsakovė 1 ir ieškovė sudarė preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį dėl dalies pastato-gamyklos, unikalus numeris (duomenys neskelbtini) (toliau – Gamykla), pastato-kompresorinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Kompresorinė), pastato-cecho, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Cechas), pastato-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Administracinis pastatas), pastato-svarstyklių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Svarstyklės), pastato-garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Garažas), kitų inžinerinių statinių-kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Inžineriniai statiniai) pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo (toliau – ir Preliminarioji sutartis 1). Be to, 2019 m. birželio 28 d. Atsakovė 2 ir ieškovė sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį dėl pastato-sandėlio, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – Sandėlis; Gamykla, Kompresorinė, Cechas, Administracinis pastatas, Svarstyklės, Garažas, Inžineriniai statiniai ir Sandėlis visi kartu toliau – Pastatai), pirkimo–pardavimo (toliau – ir Preliminarioji sutartis 2; toliau kartu Preliminarioji sutartis 1 ir Preliminarioji sutartis 2 – Preliminariosios sutartys).
3. Ieškovė nurodė, kad 2019 m. rugsėjo 30 d. Atsakovė 1 ir ieškovė sudarė Gamyklos, Kompresorinės, Cecho, Administracinio pastato, Svarstyklių, Garažo ir Inžinerinių tinklų pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pagal Preliminariąją sutartį 1 (toliau – Pirkimo sutartis 1). Analogiškai, 2019 m. rugsėjo 30 d. Atsakovė 2 ir ieškovė sudarė Sandėlio pirkimo–pardavimo sutartį pagal Preliminariąją sutartį 2 (toliau – Pirkimo sutartis 2; toliau kartu Pirkimo sutartis 1 ir Pirkimo sutartis 2 – Pirkimo sutartys). Pagal sudarytas Pirkimo sutartis, ieškovė su atsakovėmis susitarė, kad iki atsiskaitymo už Pastatus atsakovės toliau naudosis Pastatais. Šiuo pagrindu 2019 m. birželio 28 d. ieškovė (kaip nuomotoja) su Atsakove 1 (kaip nuomininke) sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Nuomos Sutartis 1) dėl Gamyklos pirmo aukšto plane pažymėtų patalpų indeksais 1-7 (32,53 kv. m), 1-8 (31,58 kv. m), 1-9 (31,86 kv. m), 1-10 (107,05 kv. m), 1-13a (6,43 kv. m), 1-13 (2 333,13 kv. m), 1-14 (85,85 kv. m), Cecho visų patalpų, Administracinio pastato visų patalpų, Svarstyklių visų patalpų, Garažo visų patalpų nuomos. Taip pat ieškovė (kaip nuomotoja) su Atsakove 2 (kaip nuomininke) sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Nuomos sutartis 2; toliau kartu Nuomos Sutartis 1 ir Nuomos Sutartis 2 – Nuomos sutartys) dėl Sandėlio visų patalpų nuomos. Nuomos sutartimis ieškovė su atsakovėmis papildomai apsibrėžė, kad atsakovės naudosis Lietuvos Respublikai priklausančiu žemės sklypu, kurio bendras plotas yra 3 6024 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) (duomenys neskelbtini) (toliau – Sklypas), tiek, kiek reikalinga patekti į Pastatus. Nuomos sutartimis ieškovė ir atsakovės susitarė, kad: i) nuomos terminas prasideda ieškovei tapus Pastatų savininke ir baigiasi praėjus 48 mėnesiams nuo nuomos pradžios; ii) atsakovės įsipareigoja pasibaigus Nuomos sutarčių galiojimo terminui ne vėliau nei per tris kalendorines dienas grąžinti Pastatus tokios būklės, kokios ieškovės atsakovėms buvo perduotos. Ieškovė Pastatų savininke tapo nuo 2019 m. spalio 1 d. Nuomos sutartys galiojo iki 2023 m. spalio 1 d.
4. Ieškovė paaiškino, kad 2023 m. spalio 9 d. ieškovė kreipėsi į atsakoves dėl Patalpų perdavimo ir Patalpų ir jų aplinkos sutvarkymo, šiukšlių sutvarkymo bei paprašė persiųsti antstolio Dariaus Blizniko faktinių aplinkybių protokolą, kuriuo šis 2023 m. spalio 6 d. užfiksavo Pastatų būklę, susipažinti. Atsakydamos, atsakovės paprašė nurodyti konkrečias Pastatų vietas ir aplinkinės teritorijos vietas, kurias reikia sutvarkyti, ir nurodyti, kuriuos daiktus reikia išvežti iš Patalpų teritorijos. Atsakovės nepateikė antstolio faktinių aplinkybių protokolo ieškovei susipažinti. 2023 m. spalio 9 d. ieškovė persiuntė atsakovėms Patalpų ir teritorijos apžiūros aktą, kuriuo ieškovė fotonuotraukomis nurodė tikslias Pastatų ir jų teritorijos vietas, kurias reikalauja sutvarkyti, pataisyti ir (ar) kitaip grąžinti Pastatus į būklę, kokia ši buvo perduodant Pastatus atsakovėms. 2023 m. spalio 9 d. atsakovės, peržiūrėjusios apžiūros aktą, kreipėsi į ieškovę pastebėdamos, kad pagal apžiūros aktą, ieškovė prašo nugriauti kolonas, esančias Pastatuose. Atitinkamai, atsakovės pareikalavo ieškovės pateikti nuotraukas su pažymėtomis kolonomis, kurias reikia nugriauti ir kurių nebuvo Pastatų nuomos pradžioje. 2023 m. spalio 10 d. ieškovė, atsakydama į atsakovių paklausimą dėl kolonų, informavo, kad pagal aktualią kadastro bylą, ieškovės pažymėtoje vietoje kolonų neturėtų būti. 2023 m. spalio 10 d. atsakovės patikslino, kad ieškovė parodytų ne kadastro bylą, o faktinę situaciją, kuri buvo Pastatuose, kai jos buvo perduotos atsakovėms nuomai. Papildomai atsakovės paprašė sužymėti kolonas, kurios 2019 m. Pastatuose buvo ir kurių nebuvo. 2023 m. spalio 11 d. ieškovė atsakovėms išsiuntė nuotraukas su detalizacijomis dėl 2019 m. perduotuose Pastatuose buvusių kolonų ir dabartinės situacijos Pastatuose, kuriuose kolonų yra daugiau. Ieškovė dar kartą kreipėsi į atsakoves dėl atsakymo dėl Pastatų ir jų aplinkos sutvarkymo, kolonų išmontavimo pagal pateiktas detalizacijas, tačiau atsakymo iš atsakovių nebesulaukė. 2023 m. spalio 11 d. papildomai ieškovė užfiksavo, kad atsakovėms vykdant minėtus iškraustymo ir tvarkymo darbus Pastatai buvo pažeisti, atsiuntė sugadintų Pastatų nuotraukas. 2023 m. spalio 11 d. atsakovėms toliau nevykdant Nuomos sutartyse nustatytų pareigų dėl Pastatų grąžinimo, ieškovė kreipėsi į atsakoves su prašymu perduoti sutvarkytus, iškraustytus Pastatus ieškovei. 2023 m. spalio 13 d. negavus atsakymo, ieškovė pakartojo savo prašymus dėl Pastatų sutvarkymo, iškraustymo ir perdavimo ieškovei. 2023 m. spalio 13 d. atsakovės pranešė, kad Pastatai yra atlaisvinti, šiukšlės jau seniai sutvarkytos ir kad ieškovė gali naudotis Pastatais. Tą pačią dieną ieškovė pateikė atsakymą dėl atsakovių teiginių, pažymėdama, kad: i) Pastatai turi būti grąžinami ieškovei priėmimo–perdavimo akto pagrindu, ii) Pastatus ir jų aplinką būtina apžiūrėti, perduoti ieškovei raktus, užsirašyti skaitliukų rodmenis. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad iki šiol Pastatai nėra perduoti ieškovei, ieškovė neturi Pastatų raktų ir negali jais naudotis bei informavo, kad ketina pasitelkti antstolį dėl juridinių faktų, susijusių su Pastatais, konstatavimo. 2023 m. spalio 17 d. antstolis Irmantas Gaidelis atliko faktinių aplinkybių konstatavimą dėl Pastatų ir jų teritorijos būklės ir surašė faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, kuriame išdėstė visus Pastatų ir jų teritorijos neatitikimus. Ieškovė šiuos neatitikimus išvardijo atsakovėms nusiųstuose Priėmimo–perdavimuose aktuose, kuriuos atsakovės privalėjo ištaisyti perduodant Pastatus ieškovei. Nesulaukęs atsakymo ir atsakovėms nesutvarkius Pastatų ir jų teritorijos defektų, ieškovė pati kreipėsi į įvairius rangovus dėl pasiūlymo defektams pašalinti pateikimo. Remdamasis iš rangovų gautais pasiūlymais, ieškovė suskaičiavo, kad jos nuostoliai dėl atsakovių veiksmais sukeltų Pastatų defektų sudaro iš viso 174 468,89 Eur (su PVM).
5. Ieškovė nurodė, kad ieškiniu reikalauja, kad jai būtų atkurta iki subjektinės nuosavybės teisės pažeidimo buvusi padėtis, t. y. ieškovė reikalauja, kad nuosavybės teise valdomi Pastatai būtų grąžinti į padėtį, kokios Pastatai buvo prieš perduodant juos atsakovėms. Taigi, ieškovė reiškia negatorinį ieškinį. Ieškovės nuomone, egzistuoja pirmoji negatorinio ieškinio sąlyga: ieškiniu pateikti įrodymai pagrindžia, kad ieškovė yra Pastatų savininkė. Taip pat egzistuoja ir antroji sąlyga – atsakovės laikytinos pažeidusios iš Nuomos sutarčių kylančias prievoles, tai reiškia, kad ieškovės teisės yra pažeistos: nuo Nuomos sutartyse įtvirtinto Pastatų grąžinimo ieškovei termino (iki 2023 m. spalio 4 d. imtinai) ieškinio pateikimo dienai yra praėję daugiau nei 20 d.; ieškovė atsakovėms pagal Nuomos sutartis perdavė tvarkingus Pastatus be ieškinyje nurodytų defektų; antstolis yra užfiksavęs visus defektus ir atsakovės su protokolu yra susipažinusios; atsakovės pagal Nuomos sutartis įsipareigojo ieškovei perduoti Pastatus tokios būklės, kokios Pastatai buvo perduoti atsakovėms; reikalavimų ištaisyti visus defektus atsakovės nevykdo visiškai atsainiai – ignoruodamos ne vieną raštišką ieškovės reikalavimą (su defektų detalizacijomis) tinkamai grąžinti Pastatus pagal Nuomos sutartis; ieškinio padavimo dienai yra suėję bet kokie racionalūs ir protingi terminai iš Nuomos sutarčių kylantiems įsipareigojimams geranoriškai įvykdyti. Taigi, egzistuoja negatorinio ieškinio privalomų sąlygų visetas ir visos sąlygos įpareigoti atsakoves ištaisyti Pastatų nuomos padarinius – defektus.
6. Ieškovės nuomone, egzistuoja visos aplinkybės (sąlygos), suteikiančios pagrindą taikyti atsakovėms civilinę atsakomybę už ieškovės patirtus nuostolius. Pirma, atsakovės atliko neteisėtus veiksmus, nes pasibaigus Nuomos sutartims per 3 dienas negrąžino Pastatų tokios būklės, kokios Pastatai buvo perduoti pagal Nuomos sutarčių 4.4 papunktį. Antra, dėl atsakovių neteisėtų veiksmų ir neištaisomų Pastatų defektų ieškovė patyrė 174 468,89 Eur žalą. Trečia, egzistuoja priežastinis ryšys tarp atsakovių neteisėtų veiksmų ir ieškovės patirtų nuostolių.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Vilniaus apygardos teismas 2024 m. balandžio 26 d. sprendimu ieškovės COSMOS CONSTRUCTION, UAB, ieškinį tenkino iš dalies. Priteisė ieškovės naudai iš atsakovės UAB „ALUOTINFRA“ 1 016,62 Eur nuostolių atlyginimą ir 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2023 m. lapkričio 3 d.) iki būsimo teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 43,47 Eur bylinėjimosi išlaidas. Kitoje dalyje ieškinį atmetė. Taip pat priteisė ieškovės naudai iš UAB „ALUOTINFRA“ 3 789,39 Eur, o iš UAB „ALGESA“ – 544,50 Eur bylinėjimosi išlaidų.
8. Teismas, įvertinęs tarp šalių susidariusius teisinius santykius, nusprendė, jog ieškinyje išdėstytų šalių santykių prigimtis yra prievolinio pobūdžio, todėl sprendžiant ginčą, turi būti taikomos nuomos prievolės vykdymą reglamentuojančios teisės normos. Ieškovės dėstomos faktinės aplinkybės yra grindžiamos prievolinės teisės pažeidimu. Teismo nuomone, kadangi ieškinyje nepateikiamas daiktinės teisės instituto taikymo šiame ginče pagrindimas, dėl to pateikiamas negatoriniam ieškiniui taikomos teismų praktikos citavimas ieškinyje nėra vertinamas kaip atskiras ieškinio pagrindas.
9. Teismas nurodė, kad nagrinėjamoje byloje ieškovė turi pateikti įrodymus, kad dėl atsakovių kaltės išnuomoto turto būklė yra pablogėjusi (sumažėjusi vertė ar netekta dalis daikto funkcionalumo) lyginant su būkle, buvusia daiktų perdavimo metu. Teismas paaiškino, kad įrodinėjant daiktų būklės pasikeitimą, turi būti pateikti įrodymai apie būklę nuomos sutarties pradžios metu bei nuomos sutarties pabaigos metu ir pagrįsta, dėl kokių priežasčių ieškovė laiko, jog būklė yra pablogėjusi.
10. Teismas nusprendė, kad nėra pagrindo laikyti, jog Nuomos sutartimi 1 buvo išnuomotas visas iki Pirkimo sutarties 1 sudarymo Atsakovei 1 priklausęs turtas. Teismas, įvertinęs tai, jog Nuomos 1 sutartyje yra detaliai išvardintas nuomos dalykas, nusprendė, jog daiktai, kurie nenurodyti Nuomos sutarties 1 1.1 papunktyje, nebuvo išnuomoti, o iš karto po Pirkimo sutarties 1 perėjo ieškovės valdymui. Teismas konstatavo, kad neišnuomotų daiktų trūkumų taisymas ar kompensacijos mokėjimas nėra susiję su iš Nuomos sutarčių kylančių prievolių vykdymu. Nenustačius, kad tiltiniai kranai buvo išnuomoti, jie neturėjo būti perduoti Nuomos sutarčiai 1 pasibaigus, todėl galimi tiltinių kranų sugadinimai nėra šios bylos dalykas.
11. Teismas nustatė, kad tarp šalių yra kilęs ginčas dėl tiltinių kranų pardavimo Pardavimo sutartimi 1. Atsakovė 1 nesutinka su tuo, kad ieškovė Pardavimo sutarties 1 pagrindu įsigijo ne tik nekilnojamąjį turtą, bet ir kilnojamuosius daiktus – tiltinius kranus, kuriuos laiko priklausiniais. Teismas atkreipė dėmesį, kad nagrinėdamas ieškinį dėl Nuomos sutarties 1 vykdymo, vertinamas Nuomos sutarties 1 turinys ir nesprendžiamas šalių ginčas dėl Pardavimo sutarties 1. Nustačius, kad Nuomos sutartimi 1 nebuvo sutarta dėl tiltinių kranų nuomos, teismas nusprendė, kad nėra reikšminga vertinti tiltinių kranų priklausomybės. Teismas nurodė, kad šių įrenginių perdavimo aplinkybės ir daikto trūkumai vertintini pagal pirkimo–pardavimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, tačiau toks reikalavimas byloje nėra pareikštas.
12. Teismas nurodė, kad Nuomos sutarčių 3.1 papunktyje numatytas nuomotojo įsipareigojimas perduoti pastatą, šalims sudarant ir pasirašant pastato perdavimo–priėmimo aktą, jame fiksuojant realią pastato būklę bei pastato perdavimo nuomininkui pradžios datą. Preliminariosios sutartys buvo sudarytos 2019 m. birželio 28 d., tą pačią dieną sudarytos ir Nuomos sutartys, pagal kurias nuomos terminas prasidėjo ieškovei tapus savininke. Pardavimo sutartys sudarytos 2019 m. rugsėjo 30 d., ieškovės nuosavybės teisė į turtą registruota 2019 m. spalio 1 d. Atsižvelgęs į nurodytas aplinkybes, teismas nusprendė, kad Nuomos sutarčių terminas prasidėjo nuo 2019 m. spalio 1 d., t. y. praėjus apie 3 mėnesiams nuo Nuomos sutarčių sudarymo. Taigi, Nuomos sutartimis perduoto turto būklė vertintina 2019 m. spalio 1 d.
13. Teismas vadovavosi ieškovės 2024 m. vasario 14 d. paaiškinimu ir joje pateikta lentele (toliau – Lentelė), kurioje susisteminti duomenys dėl atskiriems objektams nustatytų trūkumų, apibrėžti defektai ir defektų nustatymo priemonės. Teismas nurodė, kad iš ieškinyje pateiktos Lentelės negalima suprasti, kokiais duomenimis remiantis buvo nustatyti 25 punkte pateiktoje Lentelėje nurodyti trūkumai.
14. Nors ieškovė nurodė, kad Gamyklos pastate yra padaryti Lentelės 1 punkte nustatyti defektai (Gamyklos viduje nemažai smulkių šiukšlių, stiklo gabaliukų ir kt.), tačiau teismas vertino, kad: pagal patalpų būklę bei paskirtį, nėra pagrindo nuspręsti, kad patalpos būklė yra pablogėjusi; nėra duomenų, kurie įrodytų, jog nuomos pradžios metu patalpose esantys laidai ir rozetės buvo tvarkingi, duomenų apie kabančias plėveles bei tentus iš pateiktų nuotraukų negalima nustatyti. Teismas šioje dalyje ieškovės reikalavimus pripažino nepagrįstais.
15. Teismas nustatė, kad ieškovė Lentelės 2 pozicijoje užfiksuota, kad Gamyklos pastate daugiasluoksnės sienų plokštės sulankstytos, sulaužytos – tiek iš vidaus, tiek iš išorės (nuotraukas N79, N84, N87, N88). Atsakovės pripažino, kad visose nurodytose nuotraukose, kuriomis grindžiami pastato fasado pažeidimai (nuotraukos N79, N84, N87, N88), yra matyti nežymūs fasado įlenkimai ar nubraukimai ir sutiko sutvarkyti realaus pažeidimo plotą – 18 kv. m (3 plokštės po 6 kv. m). Kadangi ieškovė neleido sutvarkyti fasado, atsakovė sutiko atlyginti plokščių keitimo išlaidas, kurios pagal pateiktos sąmatos įkainius sudarytų 990 Eur (18 kv. m × 25 Eur (darbai) + 18 kv. m × 30 (plokštės ir kt.)) plius PVM. Esant nustatytoms aplinkybėms, teismas šioje dalyje ieškinį tenkino, priteisiant 990 Eur.
16. Teismas nurodė, kad Lentelės 3 pozicijoje ieškovė nurodė, kad Gamyklos pastate sulankstyti įvažiavimo vartai (nuotrauka N83), kad įvažiavimo vartų keitimas į naujus kainuos 5 251,72 Eur. Teismas nustatė, kad ieškovės pateiktoje nuotraukoje N83 matyti įlenkimas vartų apačioje. Kadangi byloje nėra pateikta duomenų, kad nuomos pradžioje tokio įlenkimo nebuvo, teismas sprendė, kad nėra pagrindo teigti, kad šis įlenkimas atsirado nuomos santykių metu. Be to, nėra aišku, kaip paskaičiuota 5 251,72 Eur suma.
17. Teismas nustatė, kad ieškovės pateiktos Lentelės 4 pozicijoje nurodyta, kad Gamyklos pastate betono grindys daugelyje vietų suskaldytos, pateiktos nuotraukos N91, N92, N95. Atsakovės nurodė, kad šie pažeidimai kilo dėl kolonų, kurios nebuvo įrengtos nuomos metu, pašalinimo, Atsakovei 1 ieškovės reikalavimu demontuojant kolonas. Teismas, įvertinęs tai, kad ieškovė nepateikė duomenų dėl faktinio kolonų buvimo Gamyklos pastate nuomos pradžioje, kad ieškovė davė nurodymus nugriauti kai kurias kolonas, o Atsakovė 1 įspėjo ieškovę dėl galimo grindų pažeidimo, nusprendė, kad šiuo atveju reikalavimas šalinti kolonas nebuvo susijęs su siekiu grąžinti Gamyklos pastatą į ankstesnę būklę iki nuomos santykių pradžios. Tai yra, teismas nevertino betoninių grindų sužalojimą griaunant kolonas kaip netinkamai įvykdytą nuomininko pareigą perduoti tos pačios būklės išnuomotą turtą. Be to, teismas nurodė, kad byloje nėra duomenų, kurie pagrįstų ieškovės nurodytą grindų pažeidimo plotą (800 kv. m.) ir trūkumų šalinimo darbų kainą (37 433,64 Eur).
18. Teismas nustatė, kad Lentelės 5 pozicijoje ieškovė nurodė, kad Cecho patalpų viduje daugybė šiukšlių, sulūžusių baldų, padanga, statinė su neaiškios kilmės skysčiu, lentų, medienos, plytgalių ir metalo atliekų, pateikė tai patvirtinančias nuotraukos N96-N107, N108-N113, N114. Teismas taip pat nustatė, kad Lentelės 6 pozicijoje nurodyta, kad Administracinio pastato viduje nemažai šiukšlių, baldų, pateiktos nuotraukos N134, N135. Teismas nusprendė, kad ieškovė nepateikė duomenų, kad nuomos pradžios metu tiek Cecho, tiek Administracinio pastato patalpos buvo naudojamos, kad nuotraukose yra matomi laiko poveikio veiksniai, o patalpos neatrodo, kaip ką tik paliktos, pasibaigus nuomos santykiams (2023 m. spalio 1 d.). Teismas, atsižvelgęs į nustatytas aplinkybes, įvertino, kad labiausiai tikėtina, kad ieškovė tokios patalpas įsigijo ir išnuomojo. Kadangi tarp šalių nebuvo susitarimų dėl patalpų būklės pagerinimo ir sutvarkymo, todėl teismas šiuos ieškovės reikalavimus netenkino.
19. Teismas nurodė, kad Lentelės 7 pozicijoje užfiksuota, kad teritorijoje daugybė smulkių ir stambių šiukšlių, gruntas užterštas įvairiomis šiukšlėmis, pagrinde statybinėmis; tvarkant šiukšles, išvartyti medžiai, palikti gulėti teritorijoje, pateiktos nuotraukos N13–N21, N25–N52, N54–N58, N63–N82, N85, N89. Pirkimo sutarties1 5.9 papunkčiu Atsakovė 1 įsipareigojo savo jėgomis ir lėšomis surinkti ir išgabenti iš žemės sklypo dalies, sutarties 7 priede pažymėtos raudonu kontūru, joje esančias šiukšles, pažymėtas juodu kontūru 8 priede. Pirkimo sutarties 2 5.9 papunkčiu Atsakovė 2, kartu su Atsakove 1 įsipareigojo surinkti ir išgabenti iš žemės sklypo dalies joje esančias šiukšles. Pirkimo sutartyse numatyta, kad šios pareigos neįvykdžius, ieškovė turi teisę šiukšles pašalinti pati, o atsakovės tokiu atveju įsipareigoja padengti visas dokumentais pagrįstas ieškovės patirtas išlaidas šiukšlių išvežimui ir sutvarkymui. Teismas nustatė, kad 2024 m. vasario 14 d. paaiškinimų 3 priede nurodyta, kad laikotarpiu nuo 2023 m. gruodžio 20 d. iki 2024 m. vasario 1 d. buvo atliekami šiukšlių tvarkymo darbai, kurie įvertinti 4 439,49 Eur. 2024 m. vasario 14 d. paaiškinimų 4 priedu pateiktos 3 PVM sąskaitos faktūros 212,96 Eur, 81,92 Eur ir 151,25 Eur sumoms bei šių sąskaitų apmokėjimo dokumentai, be to teikiami apmokėjimo dokumentai be sąskaitų 871,20 Eur ir 41,28 Eur sumai. Atsižvelgęs į minėtas aplinkybes, teismas konstatavo, kad ieškovės atliktų ir pagal sąskaitas apmokėtų darbų kaina yra tik 446,13 Eur, kas iš esmės neatitinka Lentelės 6 pozicijoje nurodytos darbų vertes, o tuo labiau bendros šiukšlių tvarkymo kainos, nurodytos taip pat ir kitose Lentelės pozicijose. Teismas nustatė, kad išvirtęs medis, matomas nuotraukoje N13, nebuvo nulaužtas šiukšlių vežimo metu. Medis nuotraukose yra su lapais, kas reikštų, jog medis galėjo būti išverstas nuomos laikotarpiu, tačiau nesant duomenų apie medžio išvirtimo laiką ir aplinkybes, ieškovei nepateikus duomenų apie medžio tvarkymo darbų kainą, reikalavimą dėl medžio sutvarkymo teismas pripažino neįrodytu. Teismas, įvertinęs byloje pateiktas nuotraukas, nusprendė, kad teritorija yra sutvarkyta pagal įprastą senos gamybinės teritorijos būklę. Teismas nurodė, kad kaip šiukšlės yra palikta viena sena padanga ir nedidelė lentų krūva (nuotraukos N15 ir N41), tačiau tokio masto šiukšlių tvarkymas vertintinas kaip nedidelės apimties. Teismas taip pat sprendė, kad atsakovės neturėjo jokios pareigos pašalinti betoninį garažą ir išvežti gelžbetoninius blokus.
20. Teismas nurodė, kad nors Lentelės 8 pozicijoje numatyta, kad sugadinta žalioji danga (nuotraukos N13, N15, N16, N21, N28, N32, N36-N43, N50-N52, N54-N58, N68-N78), tačiau nei Nuomos, nei kitomis sutartimis atsakovės nėra įsipareigojusios įrengti vejos. Be to, byloje nepateikta duomenų, kad nuomos pradžioje teritorijoje buvo pasėta veja, o atsakovės būtų sudarkę ar išvežę augalinį gruntą ir teritorijoje sunaikinę veją. Kadangi reikalavimas atkurti veją yra neįrodytas ir nepagrįstas, todėl teismas jo netenkino. Teismas nevertino Lentelės 9 pozicijos, kadangi neįrodyta, kad tiltiniai kranai buvo išnuomoti.
21. Teismas nustatė, kad Lentelės 10 pozicijoje ieškovė nurodė, kad lauke esančioje vandens talpykloje yra betoninių šiukšlių: šulinio rentinys ir kita (nuotraukos N59–62), be to, žemėmis užversti kanalizacijos ir vandentiekio šuliniai. Teismas vertino, kad nuotraukoje N58 yra matyti žemėmis užneštas šulinio dangtis, kurį būtų galima nušluoti, kitose nuotraukose – kiemo danga.
22. Teismas nustatė, kad Lentelės 11 pozicijoje ieškovė nurodė, kad sugadinta asfaltuoto kelio danga – kasimo vietoje nepaklotas asfaltas, paliktas žvyras (nuotraukos N59–62). Teismas nurodė, kad ieškovė nepateikė jokių konkrečių brėžinių bei skaičiavimų, pagal kuriuos būtų galima aiškiai nustatyti darbų vietą ir plotą. Ieškovei neįrodžius, kad asfaltas buvo sugadintas nuomos laikotarpiu, kad asfalto sugadinimo vieta buvo priskirta Atsakovės 1 naudojamai sklypo daliai, taip pat neneigiant, jog asfalto būklė yra ir ieškovės veiksmų pasekmė; nenurodžius sugadinimo ploto bei nepagrindus reikalingų darbų ir jų kainos, teismas nusprendė, kad ši reikalavimo dalis yra neįrodyta ir nepagrįsta.
23. Teismas nurodė, kad Lentelės 12 pozicijoje numatyta, kad Sandėlyje yra nemažai šiukšlių (nuotraukos N2-11). Teismas vertino, kad pateiktos nuotraukos nepatvirtina fakto dėl nemažo kiekio šiukšlių buvimo, Sandėlio patalpos, atsižvelgiant į jų paskirtį, yra tvarkingos – ant Sandėlio grindų matyti ne šiukšlės ar atskiri besimėtantys daiktai, o nešluotos sandėlio grindys. Byloje nepateikta duomenų, kad Sandėlis nuomos pradžioje buvo švariai išvalytas ir tvarkingas. Juolab kad Atsakovės 2 pateiktoje Rinkos vertės nustatymo ataskaitoje pažymėta, kad Sandėlyje sukrautas statybinis laužas, kad patalpų būklė patenkinama ir kt. Teismas, atsižvelgęs į nurodytas aplinkybes, nusprendė, kad ieškovė neįrodė, kad nuomos laikotarpiu atsakovės Sandėlio angare supylė šiukšles, kurias šalinant nuomos padarinius reikia išvežti.
24. Teismas nurodė, kad Lentelės 13–14 pozicijose ieškovė nurodė, kad Sandėlio vartai sulaužyti, numesti nuo viršutinio bėgio ir neužsidaro, sulaužyti laiptai (nuotraukos N1, N4, N5). Kadangi Atsakovės 2 pateiktoje Rinkos vertės nustatymo ataskaitoje esančios nuotraukos patvirtina, kad nuomos pradžioje prie Sandėlio vartų yra supilta didžiulė šiukšlių krūva, matoma vartų dalis yra deformuota ir surūdijusi, teismas nusprendė, kad nėra objektyvios galimybės spręsti, kad Sandėlio vartai nuomos pradžioje buvo tinkamos būklės, kuri atsakovių veiksmais buvo pabloginta šiukšlių vežimo metu.
25. Teismas nustatė, kad Lentelės 15–16 pozicijose ieškovė nurodė, kad išversta Sandėlio siena ir dingusios perdangos plokštės, sulaužyta betoninė siena šalia pagrindinio įvažiavimo (nuotraukos N6–11), sugadinta stogo danga (nuotrauka N3). Kadangi byloje nėra pateikta duomenų, kokios būklės Sandėlio sienos ar stogas buvo nuomos pradžioje, teismas nurodė, kad nėra pagrindo spręsti dėl Sandėlio sienos ar stogo remonto darbų reikalingumo ir būklės pasikeitimo nuomos laikotarpiu.
26. Teismas nurodė, kad Lentelės 17 pozicijoje teigiama, kad Sandėlio vidinių pertvarų sienos plytos įstumtos į vidų – siena kabo ore (nuotrauka N2). Teismas vertino, kad nuotraukoje N2 matyti ne vidinė, o išorinė Sandėlio siena prie įvažiavimo į Sandėlį, be to, matyti, kad yra pasislinkęs apatinis gelžbetoninis blokas. Kadangi Sandėlio vartai buvo užpilti šiukšlėmis, todėl nesant kitų įrodymų, nėra pagrindo daryti išvadą, kad po šiukšlėmis buvęs įvažiavimas į Sandėlį buvo geresnės būklės.
27. Teismas ieškovės prašymą priteisti 4 840 Eur sumą už visų darbų organizavimui samdomo Projektų vadovo paslaugas atmetė. Teismas, įvertinęs nustatytų taisytinų trūkumų apimtį – trijų plokščių pakeitimas bei 1 kub. m šiukšlių išvežimas, konstatavo, kad darbų vadovo paslaugos šių darbų organizavimui nereikalingos.
28. Teismas pažymėjo, kad ieškovė, keldama reikalavimą dėl grąžinto išnuomoto daikto trūkumų, negali reikalauti grąžinti geresnės būklės pastatus ar teritoriją, negu yra perdavusi atsakovėms. Šalys buvo susitarę tik dėl šiukšlių išvežimo, o ir šis susitarimas buvo numatytas Preliminariosiose ir Pardavimo, o ne Nuomos sutartyse. Teismas vertino, kad ieškovė pati nevykdė Nuomos sutarčių 3.1 papunktyje numatyto nuomotojo įsipareigojimo perduoti pastatą, šalims sudarant ir pasirašant pastato perdavimo–priėmimo aktą. Dėl šios pareigos nevykdymo negalima nustatyti faktų dėl nuomoto turto būklės pasikeitimo.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
29. Ieškovė COSMOS CONSTRUCTION, UAB apeliaciniame skunde prašo:
29.1. Iš dalies panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2024 m. balandžio 26 d. sprendimą ir išspręsti klausimą iš esmės – tenkinti ieškovės COSMOS CONSTRUCTION, UAB, ieškinio reikalavimus:
29.1.1. įpareigoti UAB „ALUOTINFRA“ per 1 mėn. laikotarpį nuo sprendimo įsiteisėjimo šioje byloje savo lėšomis ištaisyti i) pastato-gamyklos, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), patalpose, pažymėtose indeksais 1-7 (32,53 kv. m), 1-8 (31,58 kv. m), 1-9 (31,86 kv. m), 1-10 (107,05 kv. m), 1-13a (6,43 kv. m), 1-13 (2 333,13 kv. m), 1-14 (85.85 kv. m), trūkumus / defektus: gamyklos viduje nemažai smulkių šiukšlių, stiklo gabaliukų, putplasčio grūdelių, žemių; kabo įvairios plėvelės, tentai; ant sienų kabo nukarpyti laidai, rozečių likučiai; nukirptas elektros kabelis; daugiasluoksnės sienų plokštės sulankstytos, sulaužytos tiek iš vidaus, tiek iš išorės; betono grindys daugelyje vietų suskaldytos; ii) pastato-cecho, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), patalpų trūkumus / defektus: cecho patalpų viduje daugybė šiukšlių, sulūžusių baldų, padanga, statinė su neaiškios kilmės skysčiu, lentų, medienos, plytgalių ir metalo atliekų; iii) pastato-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), trūkumus / defektus: administracinio pastato viduje nemažai šiukšlių, baldų; iv) pastato-garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), trūkumus / defektus: garaže yra smulkių šiukšlių; v) kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), trūkumus ir defektus: teritorijoje daugybė smulkių ir stambių šiukšlių; gruntas užterštas įvairiomis šiukšlėmis, pagrinde statybinėmis; sugadintas kelias – užterštas juodžemiu ir šiukšlėmis; tvarkant šiukšles išvartyti medžiai palikti gulėti teritorijoje; sugadinti tiltiniai kranai: 2 vnt. trūksta variklių, kėlimo karietos, reduktoriaus, trūksta laidų; sugadinta asfaltuoto kelio danga – kasimo vietoje nepaklotas asfaltas, paliktas žvyras;
29.1.2. įpareigoti UAB „ALGESA“ per 1 mėn. laikotarpį nuo sprendimo įsiteisėjimo šioje byloje savo lėšomis ištaisyti pastato-sandėlio, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), trūkumus ir defektus: angare nemažai smulkių šiukšlių;
29.1.3. įpareigoti atsakoves UAB „ALUOTINFRA“ ir UAB „ALGESA“ ištaisius visus ieškovės ieškinyje nurodytus defektus ir trūkumus, per 3 darbo dienas grąžinti ieškovei nekilnojamo turto objektus: pastato-gamyklos, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), patalpas pažymėtas indeksais 1-7 (32,53 kv. m), 1-8 (31,58 kv. m), 1-9 (31,86 kv. m), 1-10 (107,05 kv. m), 1-13a (6,43 kv. m), 1-13 (2 333,13 kv. m), 1-14 (85,85 kv. m), pastatą-cechą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą-administracinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); pastatą-garažą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius-kiemo statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini);
29.1.4. priteisti ieškovei solidariai iš atsakovių pirmosios instancijos byloje ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurias patvirtinantys įrodymai buvo pateikti į bylą;
arba (alternatyviai)
29.1.5. priteisti ieškovei iš atsakovės UAB „ALUOTINFRA“ ieškovės patirtus 143 286,60 Eur dydžio nuostolius;
29.1.6. priteisti ieškovui iš atsakovės UAB „ALGESA“ ieškovės patirtus 834,90 Eur dydžio nuostolius;
29.1.7. priteisti ieškovei solidariai iš atsakovių 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo (šio ieškinio priėmimo) teisme dienos iki būsimo teismo sprendimo visiško įvykdymo ir šioje byloje ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.
29.2. priteisti ieškovei apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas, kurias patvirtinantys dokumentai bus pateikti Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) nustatyta tvarka.
30. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
30.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atmetė ieškovės reikalavimus, kylančius iš Pirkimo sutarčių, remdamasis prielaidomis, kad visas bylos ginčas vyko tik dėl Nuomos sutarčių. Sudarytos Nuomos sutartys ir Pirkimo sutartys yra kylančios iš to paties bendro susitarimo tarp ieškovės ir atsakovių dėl Pastatų įsigijimo. Byloje susiklostė aplinkybės, kuriomis ieškovė iš atsakovių įsigijo Pastatus, o pilnas atsiskaitymas už šiuos buvo atidėtas 48 mėn. laikotarpiui. Pagal bendrą susitarimą, šiuo 48 mėn. laikotarpiu ieškovė įsipareigojo išnuomoti dalį Pastatų atsakovėms (dėl dalies išnuomotų Pastatų ir kilo ginčas byloje). Taigi, ieškovė, vykdydama Preliminariųjų / Pirkimo sutarčių įsipareigojimus, su atsakovėmis sudarė dalies Pastatų Nuomos sutartis. Nuomos sutartys buvo sudarytos Preliminariųjų / Pirkimo sutarčių įsipareigojimų apimtyje. Būtent Nuomos sutartys ir Preliminarios / Pirkimo sutartys yra neatskiriamai susijusios tarpusavyje. Tai lemia, kad Nuomos, Preliminarios ir Pirkimo sutartys turi būti vertinamos kartu, kaip kompleksinis susitarimas tarp ieškovės ir atsakovių.
30.2. Ieškovės vertinimu, byloje sprendžiant klausimus dėl atsakovių neteisėtų veiksmų nevykdant kompleksinio Pirkimo sutarčių / Nuomos sutarčių įsipareigojimų, teismas nepagrįstai išvis nevertino atsakovių atsakomybės dėl nesurinktų ir neišvežtų šiukšlių pagal Pirkimo sutarčių 5.9. papunktį apimties. Pagal Pirkimo sutarčių 5.9 papunktį, atsakovės įsipareigojo išimtinai savo jėgomis ir lėšomis ne vėliau nei per 48 mėnesius (per tokį patį laikotarpį, kurį galiojo Nuomos sutartys) nuo Pirkimo sutarčių pasirašymo momento surinkti ir išgabenti iš Pastatų žemės sklypo dalies, pažymėtos raudonu ir juodu kontūrais, esančias šiukšles. Pagal byloje ieškovės pateiktą vietovės žemėlapį su nuorodomis į antstolio padarytų nuotraukų lokacijas, t. y. antstolio faktinių aplinkybių nuotraukas – N28–N59 (juodu kontūru pažymėta vietovė Pirkimo sutartyse), N1–N27 ir N73–N78 (raudonu kontūru pažymėta vietovė Pirkimo sutartyse) – matoma, kad iki antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo dienos (2023 m. spalio 17 d.) nurodytos vietovės nėra sutvarkytos – nėra surinktos ir išvežtos visos teritorijoje esančios šiukšlės. Taigi, atsakovės iki šios dienos jau praėjus 48 mėn. terminui (ir pasibaigus Nuomos sutartims) neįvykdė įsipareigojimų pagal Pirkimo sutarčių 5.9 papunktį.
30.3. Teismas nepagrįstai sprendė, kad dėl atsakovių bylos metu pripažinto padaryto pažeidimo Gamyklos daugiasluoksnės sienos plokštėje ieškovei yra priteistina tik 1 016,62 Eur žala (nuostoliai). Ieškovės vertinimu, teismas nepagrįstai pats, nesant byloje įrodymų, nustatė žalos (nuostolių) dydį ir daugiasluoksnės sienos plokštės pažeidimo apimtį. Ieškovė į bylą teikė įrodymus, t. y. iš atitinkamo užsakovo pateiktus pasiūlymus įskaitant ir užsakymą, kuris pagrindė, kiek kainuotų sutvarkyti atsakovių neteisėtais veiksmai pažeistą daugiasluoksnę sienų plokštę – 2 831,40 Eur. Atsakovės iš pradžių byloje laikėsi pozicijos, kad dėl šių pažeidimų šie yra neatsakingi, tačiau bylos nagrinėjimo pabaigoje (teikiant baigiamąsias kalbas) atsakovių pusė sutiko, kad dėl nurodytų pažeidimų atsakingos yra atsakovės. Šios baigiamosios kalbos metu atsakovių atstovė deklaratyviai nurodė, kad, jų subjektyviu vertinimu, pažeidimas yra padarytas tik 18 kv. m plote. Remdamasis šiais tik baigiamojoje kalboje paminėtais teiginiais, teismas, neturėdamas įrodymų apie tikrąjį pažeidimo mastą (išskyrus įrodymus, kuriuos pateikė ieškovė), nusprendė priteisti žalą iš atsakovių tik iš esmės 18 kv. m. ploto apimtyje. Tokia jokiais įrodymais neįrodyta sprendimo išvada yra nepagrįsta.
30.4. Teismas nepagrįstai byloje sprendė, kad, pasibaigus Nuomos sutartims, atsakovėms negali kilti atsakomybė dėl Pastatuose paliktų padarinių, jei apie šiuos padarinius atsakovė informavo ieškovę. Atsakovių pateikti pranešimai apie galimai atsirandančius defektus dėl pačių atsakovių Pastatuose atliktų pakeitimų niekaip neatleidžia atsakovių nuo atsakomybės. Jei atsakovės nurodė tokius defektus, šiuos defektus ir turėjo sutvarkyti, kad Patalpos būtų perduotos tokios būklės, kokios buvo perduotos Nuomos pradžioje.
30.5. Teismas nepagrįstai teigia, kad atsakovės Pirkimo / Nuomos sutartimis neįsipareigojo pašalinti Pastatų viduje / aplinkoje esančių daiktų – šiukšlių. Taip pat teismas nepagrįstai vertino atsakovių įsipareigojimus pagal Nuomos sutartis ir jose nurodytus įsipareigojimus dėl švaros / tvarkos palaikymo bei savalaikio išsikraustymo, t. y. viso savo turto pašalinimo iš Pastatų. Pirma, atsakovės Nuomos sutartimis įsipareigojo palaikyti švarą ir tvarką visuose išnuomotuose Pastatuose, išskyrus Pirkimo sutarčių raudonais ir juodais kontūrais pažymėtose teritorijose. Tačiau teismas nepagrįstai vertina, kad Nuomos sutarčių nuostata dėl švaros ir tvarkos iš esmės nesukuria jokios teisinės reikšmės atiduodant Pastatus ieškovei. Antra, atsakovės Nuomos sutartimis įsipareigojo per 3 kalendorines dienas išsikraustyti iš Pastatų, t. y. pašalinti visus daiktus, kurie priklauso jiems. Kaip matyti iš byloje nagrinėtų įrodymų (antstolio protokolo ir nuotraukų) antstolio faktinių aplinkybių fiksavimo dieną Pastatuose yra ypač didelis kiekis įvairaus pobūdžio daiktų. Šių daiktų iki pat išsikraustymo termino suėjimo atsakovės neišgabeno ir tiesiog paliko šiuos Pastatuose. Teismas nepagrįstai vertino, kad atsakovės pagal Nuomos sutartis neturi įsipareigojimų sutvarkyti paliktus Pastatus, t. y. išgabenti iš Pastatų paliktus savo daiktus.
30.6. Teismo sprendimu nepagrįstai nevertinama atsakovių padaryta žala (nuostoliai) ieškovei priklausantiems tiltiniams kranams ir asfaltuotai kelio dangai. Atsakovės Nuomos sutarčių galiojimo laikotarpiu iš esmės pakeitė ieškovei priklausančių tiltinių kranų buvimo vietą. Perkeliant šiuos tiltinius kranus, įrenginiai buvo sugadinti dėl ko ieškovė ir prašo byloje atlyginti šiam žalą (nuostolius). Teismas, nevertindamas reikalaujamo žalos dydžio, atsakovių neteisėtų veiksmų perkeliant tiltinius kranus bei pažeidžiant asfalto dangą, sprendė nenagrinėti klausimo dėl tiltinių kranų ir asfalto dangos žalos. Sprendimu pateikiama nepagrįsta motyvacija, kad tiltinių kranų, asfalto dangai padarytų defektų klausimas negali būti nagrinėjamas byloje, nes byloje buvo nagrinėjamas neva tik ginčas pagal Nuomos sutartis. Nuomos sutartys ir Pirkimo sutartys yra neatskiriamai susijusios tarpusavyje ir bylos ginčo perspektyvoje turėtų būti vertinamos kartu.
31. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovės UAB „ALUOTINFRA“ ir UAB „ALGESA“ prašo: Vilniaus apygardos teismo 2024 m. balandžio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti iš ieškovės COSMOS CONSTRUCTION, UAB, atsakovių naudai jų patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas tokiais argumentais:
31.1. Teismas, nustatęs, kad 2019 m. birželio 28 d. ieškovė su atsakovėmis sudarė Nuomos sutartis, pagrįstai konstatavo, kad ginčas byloje kilo dėl atsakovių pareigos pašalinti nuomos padarinius arba atlyginti nuomotojo nuostolius dėl netinkamos būklės nuomoto turto grąžinimo. Teismas įvertino ieškinyje ieškovės nurodomas faktines aplinkybes bei reikalavimų pobūdį ir padarė visiškai pagrįstą išvadą, jog ieškinyje išdėstytų šalių santykių prigimtis yra prievolinio pobūdžio, todėl sprendžiant ginčą turi būti taikomos nuomos prievolės vykdymą reglamentuojančios teisės normos.
31.2. Kadangi ieškinio reikalavimai buvo kildinami iš nuomos teisinių santykių, todėl reiškiant reikalavimą atlyginti dėl nuomos padarytą žalą (nuostolius), ieškovei nepakanka deklaratyviai nurodyti, kad ji atsakovėms pagal Nuomos sutartis perdavė neva tvarkingus pastatus be visų ieškinyje nurodytų defektų – ji privalo pateikti įrodymus, kokios būklės pastatai buvo perduoti nuomininkėms ir kokie defektai yra atsiradę patalpų nuomos laikotarpiu dėl nuomininkių kaltės. Ieškovei nepateikus esminių įrodymų savo įrodinėjamoms aplinkybėms pagrįsti, vien ši aplinkybė sudarė teismui pagrindą ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Todėl teismas pagrįstai konstatavo, kad ieškovė, keldama reikalavimą dėl grąžinto išnuomoto daikto trūkumų, negali reikalauti grąžinti geresnės būklės pastatus ar teritoriją, negu yra perdavęs atsakovams. Be to, šalys buvo susitarę tik dėl šiukšlių išvežimo, o ir šis susitarimas buvo numatytas Preliminariosiose ir Pardavimo, o ne Nuomos sutartyse. Ieškovė pati nevykdė Nuomos sutarčių 3.1 papunktyje numatyto nuomotojo įsipareigojimo perduoti pastatą, šalims sudarant ir pasirašant pastato perdavimo–priėmimo aktą. Vien ieškovės įsitikinimas, kad jos teisė buvo pažeista, nėra pakankama aplinkybė pripažinti ieškinio reikalavimus pagrįstais.
31.3. Nepagrįsti apeliacinio skundo argumentai, kuriais teigiama, kad teismas netinkamai įvertino ieškinio pagrindą, neišsprendė ieškovės reikalavimų, kylančių iš Pirkimo sutarčių, t. y. dėl šiukšlių sutvarkymo iš žemės sklypo dalių, nurodytų Pirkimo sutarties 1 priede Nr. 8 bei tokio paties turinio Pirkimo sutarties 2 priede Nr. 3. Atsakovių įsipareigojimai dėl šiukšlių išvežimo buvo aptarti Preliminariosiose sutartyse ir Pirkimo sutartyse. Nuomos sutarčių 4.2.1 papunkčiuose buvo nustatytos nuomininkių pareigos, tame tarpe užtikrinti švarą ir tvarką Patalpose / Pastate ir teritorijoje (žemės sklypo dalyje) aplink juos, konkrečiai nurodant, kad ši sąlyga netaikoma Preliminariosios sutarties 8 priede juodu kontūru pažymėtų šiukšlių buvimo vietų atžvilgiu (t. y. UAB „Švarus kiemas“ paliktoms šiukšlėms). Priešingai, nei teigia ieškovė, teismas neapsiribojo vien tik Nuomos sutarčių sąlygų vertinimu, tačiau įvertino ir Pirkimo sutarčių sąlygas bei jomis prisiimtus šalių įsipareigojimus ir jų įtaką nuomos teisiniams santykiams. Teismas papunkčiui išanalizavo su ieškovės 2024 m. vasario 14 d. rašytiniais paaiškinimais pateiktą Lentelę, kurioje ieškovė, pateikdama nuotraukas, detalizavo visus objektus, kuriems, jos nuomone, yra padaryta žala.
31.4. Nors ieškovė teigia, kad teismas nepagrįstai priteisė tik 1 016,62 Eur žalos atlyginimo už Gamyklos daugiasluoksnių sienos plokščių pažeidimus, tačiau byloje nėra pateikta įrodymų, kurie pagrįstų, kaip prieš prasidedant nuomos teisiniams santykiams atrodė išnuomota Gamyklos pastato dalis. Grindžiant šią ieškinio dalį pateiktos nuotraukos yra darytos iš toli, todėl įvertinti, kokio masto šie pažeidimai buvo yra neįmanoma. Atsakovės sąžiningai pripažino, kad tam tikri daugiasluoksnių sienos plokščių pažeidimai yra atsiradę dėl jų veiksmų, tačiau negalėjo sutikti su ieškovės nurodytu pažeidimų plotu, kuris net pagal ieškovės pateiktas nuotraukas akivaizdžiai neatitinka ploto, kuris nurodytas MB „Darninga“ pateiktoje darbų kainos paskaičiavimo sąmatoje. Atsakovių nuomone, vertindamos sumą, reikalingą atlyginti už realų ir gerokai mažesnį daugiasluoksnių sienos plokščių pažeidimą, atsakovės rėmėsi būtent ieškovės nurodytais įkainiais.
31.5. Atmestini ieškovės argumentai, jog teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovėms nekyla atsakomybė pašalinti po nuomos likusius Gamyklos betono grindinio defektus, nes atsakovės pranešė apie galinčius kilti defektus. Sprendžiant reikalavimą atlyginti nuostolius ir teigiant, kad buvo grąžintos prastesnės būklės patalpos negu buvo išnuomotos, turi būti įvertintas patalpų būklės pablogėjimas. Tą padaryti galima tik lyginant, kokios patalpos buvo perduotos nuomininkui ir grąžintos nuomotojui. Nagrinėjamu atveju įrodymų, kurie patvirtintų Gamyklos patalpų grindų būklę ir kolonų buvimo faktą perduodant patalpas nuomininkui, nėra. Ieškovės pateiktos palyginimui nuotraukos, nurodant, kad jos darytos 2019 m., neįrodo jomis grindžiamos aplinkybės, nes konkreti šių nuotraukų padarymo data neaiški, o nuomos santykiai prasidėjo tik 2019 m. spalio 1 d. Todėl nėra įrodymų, kad pateiktos 2019 m. nuotraukos pagrindžia patalpų būklę nuomos santykių pradžioje. Ieškovės reikalavimas nugriauti kolonas remiantis ne faktine situacija nuomos santykių pradžioje, o vien kadastrine byla, yra neteisėtas ir nelogiškas. Įstatyme nėra įtvirtinta reikalavimo, jog nuomininkui perduodamos patalpos atitiktų kadastro bylą, atitinkamai nuomininkui paprastai nėra perduodami ir kadastrinės bylos duomenys. Todėl šis dokumentas negali būti įrodymu, patvirtinančiu patalpų būklę nuomos santykių pradžioje, nes jo duomenys nebūtinai sutampa su realia faktine situacija. Teismas visiškai pagrįstai nurodė, jog ieškovė nepateikė duomenų dėl faktinio kolonų buvimo Gamyklos pastate nuomos pradžioje. Vykdydama ieškovės reikalavimą nugriauti kolonas taip, kaip yra nurodyta kadastro byloje, Atsakovė 1 būtent tai ir atliko. Kadangi siekis nugriauti kolonas nebuvo susijęs su tinkamu nuomos teisinių santykių įgyvendinimu bei Gamyklos patalpų atstatymu į būklę, kuri buvo nuomos pradžioje, Atsakovei 1 įspėjus ieškovę dėl galimo betono grindų pažeidimo nugriovus kolonas, Atsakovė 1 negali būti laikoma atsakinga už šių grindų sutvarkymą. Dėl to teismas pagrįstai atsižvelgė į šias aplinkybes ir teisingai konstatavo, jog betoninių grindų pažeidimas griaunant kolonas nevertintinas kaip netinkamai įvykdyta nuomininko pareiga perduoti tos pačios būklės išsinuomotą turtą.
31.6. Ieškovė apeliaciniame skunde nepagrįstai nurodo, jog teismas netinkamai įvertino atsakovių įsipareigojimus dėl švaros / tvarkos palaikymo bei savo turto pašalinimo iš pastatų. Ieškovė apeliacinio skundo argumentus grindžia ne konkrečiomis netinkamomis teismo padarytomis išvadomis, bet abstrakčiais teiginiais. Iš nuomininkų negalima reikalauti grąžinti geresnės būklės daiktą, nei kad buvo perduotas nuomos teisinių santykių pradžioje. Nepaisant deklaratyvių ieškovės teiginių apie paliktą netvarką, daiktus, byloje pateikti įrodymai – nuotraukos pagrindžia, kad nuomoti pastatai ir jais naudotis skirti žemės sklypai, buvo palikti tvarkingi, kiek tai atitinka tokios paskirties ir tokios būklės objektus.
31.7. Atmestini ieškovės teiginiai, kad sprendimu nebuvo vertinama žala, padaryta tiltiniams kranams ir asfaltuotai kelio dangai. Atsakovė nepagrįstai remiasi tuo, kad neva tokie jos reikalavimai buvo reikšti alternatyviame reikalavime dėl žalos (nuostolių) atlyginimo. Alternatyvūs reikalavimai turi būti lygiaverčiai ir vienas kitą pakeičiantys, o ne reiškiami skirtingais teisiniais pagrindais. Ieškinys yra pareikštas dėl reikalavimų, kylančių iš nuomos teisinių santykių, bet ne dėl netinkamo sutarčių vykdymo ar deliktinės žalos. Būtent tokį ginčo nagrinėjimo dalyką suformavo ir įrodinėjo pati ieškovė. Kilus ginčui, ar išnuomoti daiktai buvo grąžinti tokios būklės, kokios buvo perduoti, teismas visiškai teisingai pirmiausia sprendė, ar šie daiktai apskirtai buvo išnuomoti Nuomos sutartimis. Įvertinęs tai, jog Nuomos sutartyje 1 yra detaliai išvardintas nuomos dalykas, teismas padarė iš to sekančią pagrįstą išvadą, jog yra išnuomota mažesnė nei įsigyta Gamyklos patalpų dalis, apie tiltinių kranų nuomą nėra nurodyta, taip pat nėra nurodyta, jog Nuomos sutartimi 1 yra išnuomoti inžineriniai įrenginiai. Teismas taip pat visapusiškai įvertino ir byloje pareikštą reikalavimą dėl asfalto dangos sugadinimo. Atsižvelgęs į tai, jog byloje nėra duomenų, kad Atsakovė 1 šiuo žemės sklypu naudojosi pagal Nuomos sutartį 1, o juo labiau, kad sugadino asfalto dangą, ir priešingai, pačiai ieškovei pripažįstant, jog Pirkimo sutartimis įsigijusi pastatus ir žemės sklypą, vykdė darbus šioje žemės sklypo dalyje, teismas pagrįstai sprendė, jog ši reikalavimo dalis yra neįrodyta ir dėl to nepagrįsta.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
32. CPK 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
33. Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą, nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje numatytų absoliučių šio sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindo peržengti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį ribas.
34. Nagrinėjamoje byloje sprendžiami pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo iš dalies patenkintas ieškovės ieškinys dėl įpareigojimo pašalinti nuomos padarinius arba nuostolių atlyginimo, teisėtumo ir pagrįstumo klausimai.
Dėl esminių bylos faktinių aplinkybių
35. 2019 m. birželio 28 d. Atsakovė 1 ir ieškovė sudarė Preliminariąją sutartį 1, kuria įsipareigojo sutartyje nustatytais terminais ir sąlygomis sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėja (Atsakovė 1) parduos, o pirkėja (ieškovė) nupirks pirkėjos nuosavybėn sutarties 1.1 papunktyje nurodytą nekilnojamąjį turtą (1 t., b. l. 18–27).
36. 2019 m. birželio 28 d. Atsakovė 1 ir ieškovė sudarė Nuomos sutartį 1 dėl Gamyklos pirmo aukšto plane pažymėtų patalpų indeksais 1-7 (32,53 kv. m), 1-8 (31,58 kv. m), 1-9 (31,86 kv. m), 1-10 (107,05 kv. m), 1-13a (6,43 kv. m), 1-13 (2 333,13 kv. m), 1-14 (85,85 kv. m), Cecho visų patalpų, Administracinio pastato visų patalpų, Svarstyklių visų patalpų, Garažo visų patalpų nuomos. Minėta Nuomos sutartimi 1 šalys susitarė, kad: Patalpų nuosavybė pereis pirkėjai (ieškovei) nuo pagrindinės (notarinės) Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo momento; už Patalpas pirkėja (ieškovė) su pardavėja (Atsakove 1) galutinai atsiskaitys, t. y. sumokės visą Patalpų kainą nurodytą Preliminariojoje sutartyje 1 per 48 mėnesius nuo pagrindinės Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos arba anksčiau, Preliminariojoje sutartyje 1 nustatyta tvarka; atsiskaitymo už Patalpas užtikrinimui, pirkėja (ieškovė) įkeistų Patalpas pardavėjai (Atsakovei 1), taip pat 48 mėnesius nuo pagrindinės Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos leis pardavėjai (Atsakovei 1) naudotis Patalpomis, išnuomodama jas (1 t., b. l. 68–72).
37. 2019 m. birželio 28 d. Atsakovė 2 ir ieškovė sudarė Preliminariąją sutartį 2, kuria įsipareigojo sutartyje nustatytais terminais ir sąlygomis sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėja (Atsakovė 2) parduos, o pirkėja (ieškovė) nupirks pirkėjos nuosavybėn sutarties 1.1 papunktyje nurodytą nekilnojamąjį turtą (1 t., b. l. 28–35).
38. 2019 m. birželio 28 d. Atsakovė 2 ir ieškovė sudarė Nuomos sutartį 2 dėl Sandėlio visų patalpų nuomos. Minėta Nuomos sutartimi 2 šalys susitarė, kad: Pastato nuosavybė pereis pirkėjai (nuomotojai) (šiuo atveju – ieškovei) nuo pagrindinės (notarinės) Pastato pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo momento; už Pastatą pirkėja (ieškovė) su pardavėja (Atsakove 2) galutinai atsiskaitys, t. y. sumokės visą Pastato kainą, nurodytą Preliminariojoje sutartyje 2 per 48 mėnesius nuo pagrindinės Pastato pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos arba anksčiau Preliminariojoje sutartyje 2 nustatyta tvarka; atsiskaitymo už Pastatą užtikrinimui, pirkėja (ieškovė) įkeist pastatą pardavėjai (Atsakovei 2), taip pat 48 mėnesius nuo pagrindinės Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos leis pardavėjai (Atsakovei 2) naudotis Pastatu, išnuomodama jį (1 t., b. l. 74–77).
39. 2019 m. rugsėjo 30 d. Atsakovė 1 ir ieškovė sudarė Pirkimo sutartį 1, pagal kurią pardavėja (Atsakovė 2) pardavė pirkėjai (ieškovei), o pirkėja nupirko savo nuosavybėn nekilnojamąjį turtą – Kompresorinę, Cechą, Administracinį pastatą, Svarstykles, Garažą ir Inžinerinius tinklus (1 t., b. l. 48–65). 2019 m. rugsėjo 30 d. Susitarimu prie pirkimo–pardavimo sutarties, šalys susitarė, kad pirkėja (ieškovė) įsipareigojo 48 mėnesius nuo šio Susitarimo pasirašymo ir patvirtinimo dienos leisti ir sudaryti visas sąlygas pardavėjai (Atsakovei 1) naudotis ir eksploatuoti pardavėjai (Atsakovei 1) priklausančią dujinę katilinę su visa jai priklausančia įranga (1 t., b. l. 66–67).
40. 2019 m. rugsėjo 30 d. Atsakovė 2 ir ieškovė sudarė Pirkimo sutartį 2, pagal kurią pardavėja (Atsakovė 2) pardavė pirkėjai (ieškovei), o pirkėja nupirko savo nuosavybėn nekilnojamąjį turtą – Sandėlį, esantį (duomenys neskelbtini) (1 t., b. l. 36–47).
41. 2023 m. spalio 9 d. surašytas Patalpų ir teritorijos apžiūros aktas, atspindintis faktinę teritorijos ir patalpų situaciją (1 t., b. l. 83–141).
42. 2023 m. spalio 17 d. surašytas antstolio Irmanto Gaidelio Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kuriame fiksuota teritorijos, esančios (duomenys neskelbtini) ir pastatų būklės faktinė situacija (1 t., b. l. 170–240).
43. 2023 m. spalio 17 d. surašytas Negyvenamųjų patalpų priėmimo–perdavimo aktas, kuriame nurodyta, kad šio akto sudarymo dieną Atsakovė 1 (nuomininkė) grąžino nuomotojai (ieškovei) patalpas ir teritoriją su trūkumais ir defektais, kurie išvardinti šio akto 3, 6, 14, 18 punktuose. Aktas pasirašytas vienašališkai tik ieškovės atstovo (1 t., b. l. 241–243).
44. 2023 m. spalio 17 d. surašytas Negyvenamųjų patalpų priėmimo–perdavimo aktas, kuriame nurodyta, kad šio akto sudarymo dieną Atsakovė 2 (nuomininkė) grąžino nuomotojai (ieškovei) patalpas ir teritoriją su trūkumais ir defektais, kurie išvardinti šio akto 3 punkte. Aktas pasirašytas vienašališkai tik ieškovės atstovo (1 t., b. l. 244–245).
45. 2023 m. spalio 20 d. ieškovė pateikė pranešimą Atsakovei 1 dėl patalpų atlaisvinimo ir perdavimo (3 t., b. l. 115–116).
Dėl atsakovių įsipareigojimų apimties
46. Apeliantė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atmetė ieškovės reikalavimus, kylančius iš Pirkimo sutarčių, remdamasis prielaidomis, jog visas bylos ginčas vyko tik dėl Nuomos sutarčių. Apeliantės teigimu, sudarytos Nuomos sutartys ir Pirkimo sutartys yra kylančios iš to paties bendro susitarimo tarp ieškovės ir atsakovių dėl Pastatų įsigijimo. Būtent Nuomos sutartys ir Preliminariosios / Pirkimo sutartys yra neatskiriamai susijusios tarpusavyje, todėl jos turi būti vertinamos kartu, kaip kompleksinis susitarimas. Pirmosios instancijos teismas, nevertindamas Pirkimo sutartimis prisiimtų įsipareigojimų, neišnagrinėjo byloje ieškovės reikalavimo, kylančio iš Pirkimo sutarčių 5.9 papunkčio dėl šiukšlių sutvarkymo iš Pastatų sklypo dalies, pažymėtos raudonu ir juodu kontūrais.
47. Bylos duomenimis nustatyta, kad 2019 m. birželio 28 d. ieškovė ir Atsakovė 1 sudarė Preliminariąją sutartį 1 dėl dalies Gamyklos (4 681,12 m2 ploto gamybinių patalpų kartu su jose esančiais tiltiniais kranais, administracinių patalpų) ir kitų statinių (Kompresorinės, Cecho, Administracinio pastato, Svarstyklių, Garažo, Inžinerinių statinių), esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo. Be to, 2019 m. birželio 28 d. ieškovė ir Atsakovė 2 sudarė Preliminariąją sutartį 2 dėl Sandėlio, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo. Kadangi Preliminariosiose sutartyse šalys susitarė, kad nekilnojamojo turto nuosavybė pereis ieškovei (pirkėjai) nuo pagrindinės (notarinės) pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo momento, kad už nekilnojamąjį turtą pirkėja (ieškovė) su pardavėja galutinai atsiskaitys, t. y. sumokės visą kainą per 48 mėn. nuo pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo arba anksčiau Preliminariosiose sutartyse nustatyta tvarka, kad atsiskaitymo už nekilnojamąjį turtą užtikrinimui, pirkėja (ieškovė) įkeis nekilnojamąjį turtą pardavėjai, taip pat 48 mėn. nuo pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos leis pardavėjai naudotis nekilnojamuoju turtu, išnuomodama jas, todėl šalys 2019 m. birželio 28 d. sudarė Nuomos sutartis dėl Preliminariosiose sutartyse nurodyto nekilnojamojo turto nuomos. Nuomos sutartimis ieškovė su atsakovėmis papildomai apsibrėžė, kad atsakovės naudosis Lietuvos Respublikai priklausančiu žemės sklypu tiek, kiek tai reikalinga patekti į Pastatus. Nuomos sutartimis ieškovė ir atsakovės susitarė, kad: i) nuomos terminas prasideda ieškovei tapus Pastatų savininke ir baigiasi praėjus 48 mėnesiams nuo nuomos pradžios; ii) atsakovės įsipareigoja pasibaigus Nuomos sutarčių galiojimo terminui ne vėliau nei per tris kalendorines dienas grąžinti Pastatus tokios būklės, kokios ieškovės atsakovėms buvo perduotos. 2019 m. rugsėjo 30 d. buvo sudarytos pagrindinės Pastatų pirkimo–pardavimo sutartys: i) tarp ieškovės ir Atsakovės 1 buvo sudaryta Pirkimo sutartis 1 dėl Gamyklos, Kompresorinės, Cecho, Administracinio pastato, Svarstyklių, Garažo ir Inžinerinių tinklų pirkimo–pardavimo; ii) tarp ieškovės ir Atsakovės 2 buvo sudaryta Pirkimo sutartis 2 dėl Sandėlio pirkimo–pardavimo. Ieškovė byloje pareiškė ieškinį, kuriuo reikalavo, kad atsakovės pašalintų nuomos padarinius arba atlygintų nuostolius, susidariusius dėl netinkamos būklės nuomoto turto grąžinimo.
48. Teisėjų kolegijos vertinimu, kadangi ieškovės nurodomi padariniai bei žala, atsižvelgiant į situacijos kontekstą, atsirado būtent iš nuomos teisinio santykio, jis pagrįstai laikytas vyraujančiu nagrinėjamo ginčo prasme ir taikytos būtent šį santykį reglamentuojančios teisės normos. Vis dėl to, nėra pagrindo nesutikti su apeliacinio skundo argumentais, kad nagrinėjamu atveju tiek Nuomos sutartys, tiek Preliminariosios / Pirkimo sutartys yra neatskiriamai susijusios, todėl vertinant atsakovių argumentus dėl atsakovių pareigos pašalinti nuomos padarinius arba atlyginti nuostolius dėl netinkamos būklės nuomoto turto grąžinimo, yra būtina atsižvelgti ir į Preliminariųjų / Pirkimo sutarčių nuostatas.
49. Pritartina apeliacinio skundo argumentams, kad atsakovių įsipareigojimai, susiję su šiukšlių sutvarkymu, bendra tvarka ir švara (tiek Patalpose, tiek Žemės sklypo dalyse) buvo aptarti tiek Preliminariosiose, tiek Pirkimo, tiek Nuomos sutartyse:
49.1. Preliminariųjų sutarčių 4.6 papunkčiais pardavėjos (atsakovės) įsipareigojo išimtinai savo jėgomis ir lėšomis ne vėliau nei per 48 mėnesius nuo pagrindinės sutarties sudarymo surinkti ir išgabenti iš Žemės sklypo dalies esančias šiukšles. Preliminariosios sutarties 1 atveju – iš Žemės sklypo, Preliminariosios sutarties 1 7 priede pažymėto raudonu kontūru esančias šiukšles, pažymėtas juodu kontūru (8 priedas). Preliminariosios sutarties 2 atveju – iš Žemės sklypo esančias šiukšles, pažymėtas Preliminariosios sutarties 2 3 priede (1 t., b. l. 18–27; 28–35).
49.2. Pirkimo sutarčių 5.9 papunkčiuose buvo numatyta pardavėjos pareiga savo jėgomis ir lėšomis ne vėliau nei per 48 mėnesius nuo sutarties pasirašymo ir patvirtinimo dienos surinkti ir išgabenti iš Žemės sklypo dalies joje esančias šiukšles, pažymėtas Pirkimo sutarčių prieduose (1 t., b. l. 36–46; 48–65). Be to, Susitarimo prie Pirkimo sutarties 1 1.2 papunkčiu Atsakovė 1 ir ieškovė susitarė, kad pardavėja (Atsakovė 1) užtikrina, jog teritorijoje, Pirkimo sutarties 1 7 priede pažymėtoje raudonu kontūru, per 14 kalendorinių dienų nuo Pirkimo sutarties 1 pasirašymo dienos neliks jokio pardavėjai (Atsakovei 1) ar tretiesiems asmenims priklausančio nekilnojamojo ar kilnojamojo turto, kuris nebuvo perleistas pirkėjai (ieškovei), išskyrus šiukšles, priklausančias UAB „Švarus kiemas“ ir išskyrus dujinę katilinę su visa jai priklausančia įranga, įskaitant ant parduodamo turto sumontuotus ir su dujine katiline sujungtus kaminus, priklausančius pardavėjai (Atsakovei 1), kurie bus pašalinti ne vėliau kaip per 48 mėnesius nuo Pirkimo sutarties 1 pasirašymo ir patvirtinimo dienos (1 t., b. l. 66–67).
49.3. Nuomos sutarčių 4.2.1 papunkčiu atsakovės įsipareigojo užtikrinti švarą ir tvarką Patalpose bei teritorijoje (Žemės sklypo dalyje) aplink jas (išskyrus Nuomos sutartyse nurodytas teritorijas). Taip pat Nuomos sutarčių 4.4 papunktyje nurodyta, kad pasibaigus Nuomos sutarties galiojimo terminui, ne vėliau kaip per 3 kalendorines dienas, atsakovės turi grąžinti Patalpas tokios būklės, kokios nuomotojo atsakovėms buvo perduotos, atsižvelgiant į normalų jų nusidėvėjimą, tai fiksuojant Patalpų perdavimo–priėmimo akte (1 t., b. l. 68–72; 74–77).
50. Aptartų sutarčių nuostatų pagrindu (žr. šios nutarties 49 punktą) atsakovės iš esmės įsipareigojo pasibaigus Nuomos sutarties galiojimo terminui (t. y. praėjus 48 mėnesiams nuo pagrindinės sutarties sudarymo): i) grąžinti išsinuomotas Patalpas tokios būklės, kokios jos nuomotojos buvo perduotos, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą; ii) surinkti ir išgabenti iš Žemės sklypo dalies esančias šiukšles, pažymėtas Pirkimų sutarčių prieduose.
51. Nors apeliantė apeliaciniame skunde teigia, kad teismas, vertindamas ieškinio reikalavimus, apsiribojo tik Nuomos sutarčių sąlygų vertinimu ir nevertino Pirkimo sutartyse (Pirkimo sutarčių 5.9 papunktyje) nustatytų atsakovių įsipareigojimų, susijusių su Žemės sklypo dalies sutvarkymu, tačiau šie apeliantės argumentai nepagrįsti. Priešingai nei teigia apeliantė, pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl atsakovių įsipareigojimų, susijusių su Patalpų ir Žemės sklypo sutvarkymu, įvertino ir Preliminariosiomis sutartimis bei Pirkimo sutartimis prisiimtus įsipareigojimus. Kaip matyti iš skundžiamo sprendimo turinio, pirmosios instancijos teismas, vertindamas išnuomotam turtui padarytą žalą, vadovavosi ieškovės byloje pateiktu 2024 m. vasario 14 d. paaiškinimu ir jame pateikta Lentele, kurioje ieškovė išdėstė atskirų nuomos objektų trūkumus (5 t., b. l. 12–17). Teismas, pasisakydamas dėl kiekvieno iš Lentelėje nurodyto trūkumo, be kita ko, pasisakė ir dėl Lentelės 7 pozicijoje nurodyto trūkumo (teritorijoje daugybė smulkių ir stambių šiukšlių, gruntas užterštas įvairiomis šiukšlėmis, pagrinde statybinėmis; tvarkant šiukšles, išvartyti medžiai, palikti gulėti teritorijoje), tame tarpe ir dėl Preliminariųjų sutarčių 4.6 papunktyje bei Pirkimo sutarčių 5.9 papunktyje nurodytų nuostatų vertinimo (žr. skundžiamo sprendimo 35–42 punktus). Vertindamas Lentelės 7 pozicijoje nurodytus trūkumus , teismas taip pat įvertino byloje pateiktas nuotraukas (juose užfiksuotus objektus), jas lygindamas su byloje esančiomis ankstesnėmis teritorijos nuotraukomis ir išsamiai pasisakė dėl kiekvieno ieškovės nurodomo objekto: dėl teritorijoje esančių smulkių ir stambių šiukšlių, dėl išvartytų medžių, dėl gelžbetoninių blokų ir kt. Todėl nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo sutikti su apeliacinio skundo argumentais, kad teismas Nuomos sutarčių aktualias nuostatas vertino atsietai nuo Pirkimo sutarčių ar, kad teismas nevertino atsakovių atsakomybės dėl nesurinktų ir neišvežtų šiukšlių pagal Pirkimo sutarčių 5.9 papunktį apimties. Apeliantės subjektyvus situacijos vertinimas savaime nepaneigia pirmosios instancijos teismo išvadų pagrįstumo, teisingumo bei įrodinėjimo taisyklių nepažeidimo (CPK 185 straipsnis).
52. Be to, apeliantė apeliaciniame skunde nurodo, kad tai, kad atsakovės neįvykdė įsipareigojimų pagal Pirkimo sutarčių 5.9 papunktį ir iki 2023 m. spalio 17 d. nebuvo surinktos, ir išvežtos teritorijoje esančios šiukšlės, įrodo antstolio faktinių aplinkybių protokole užfiksuotos nuotraukos (N28–N59, N1–N27 ir N73–N78). Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs ieškovės nurodytų argumentų visumą, konstatavo, kad teritorija yra sutvarkyta pagal įprastą senos gamybinės teritorijos būklę (žr. skundžiamo sprendimo 40 punktą). Objektyvių duomenų, kurie paneigtų minėtą pirmosios instancijos teismo išvadą, apeliantė nepateikė, o ir teisėjų kolegija nenustatė. Vien deklaratyvūs teiginiai, kad teritorija nėra sutvarkyta, joje daugybė smulkių ir stambių šiukšlių, gruntas užterštas įvairiomis šiukšlėmis, išvartyti medžiai ir kt., nesudaro pagrindo aptariamą situaciją vertinti kitaip, nei ji buvo įvertinta pirmosios instancijos teismo (CPK 185 straipsnis). Atitinkamai, pirmosios instancijos teismas, nusprendęs, kad atsakovai tinkamai sutvarkė ir išgabeno iš Žemės sklypo dalies joje esančias šiukšles, pažymėtas Pirkimo sutarčių prieduose, pagrįstai nesprendė iš to kylančios žalos (nuostolių) atlyginimo klausimo.
Dėl Gamyklos sienų plokščių sugadinimo apimties
53. Byloje kilo ginčas dėl atsakovių veiksmais sukeltos žalos Gamyklos daugiasluoksnėms sienų plokštėms dydžio.
54. Bendrosios nuomos teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos nustato, kad nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.499 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 6.500 straipsnį nuomininkui, pabloginusiam jam išnuomotą daiktą, kyla pareiga atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.
55. Žalos fakto ir dydžio įrodinėjimo našta tenka ieškovui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-112/2008; 2020 m. gruodžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-345-248/2020, 46 punktas). Tuo atveju, kai šalis nuostolių dydžio negali tiksliai įrodyti, tai jų dydį nustato teismas. Kasacinio teismo išaiškinta, kad ši nuostata negali būti aiškinama kaip įpareigojanti teismą visais atvejais savo iniciatyva rinkti įrodymus priteistinų nuostolių dydžiui nustatyti. Teismas, taikydamas CK 6.249 straipsnio 1 dalį, turi paisyti rungimosi civiliniame procese principo (CPK 12 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-270-915/2018 28 punktą; 2020 m. gruodžio 16 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-345-248/2020 44–45 punktus). Žalos dydis gali būti įrodinėjamas visomis CPK leistinomis įrodinėjimo priemonėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-240-1075/2019).
56. Lietuvos civiliniame procese yra taikomas pagrįsto įsitikinimo standartas, kuris reikalauja, kad teisėjas būtų pagrįstai ir asmeniškai įsitikinęs dėl bylos faktinių aplinkybių. Pagrįstas įsitikinimas formuoja teisėjo vidinį tikrumą dėl bylos faktų. Šis standartas nereikalauja pašalinti visas abejones dėl bylos faktinių aplinkybių – teisėjas privalo turėti tokio laipsnio tikrumą, kuris tik pašalina esmines abejones, abejonių visiškai nepanaikindamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-9-1075/2024).
57. Taigi, žalos fakto ir dydžio įrodinėjimo našta tenka ieškovui, todėl, siekdamas pagrįsti išlaidas, atsiradusias nuomininkei sugadinus jai perduotą nuomojamą turtą, nuomotojas (šiuo atveju ieškovė) gali remtis visais jam prieinamais tokias aplinkybes pagrindžiančiais įrodymais, o teismo pareiga nustatyti žalos dydį kyla tik ieškovui įrodžius žalos faktą ir aplinkybę, kad žalos dydžio negalima tiksliai įrodyti.
58. Ieškovė nurodė, kad yra sulankstytos ir sulaužytos tiek iš vidaus, tiek ir iš išorės Gamyklos daugiasluoksnės sienų plokštės. Šių defektų pašalinimui (senų plokščių demontavimo-montavimo darbams, daugiasluoksnės sieninės plokštės, užpildo, pagalbinių medžiagų ir kt. įsigijimui, lankstinių gamybai ir jų montavimo darbams, transporto išlaidoms ir kt.) numatyta 6 906,68 Eur kaina (Lentelės 2 punktas). Atsakovės bylos nagrinėjimo metu pripažino, kad visose nurodytose nuotraukose, kuriomis grindžiami pastato fasado pažeidimai (N79, N84, N87, N88) yra matyti nežymūs fasado įlenkimai ar nubraukimai ir geranoriškai sutiko sutvarkyti realaus pažeidimo plotą, t. y. 18 kv. m (3 plokštes po 6 kv. m). Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovė trūkumų šalinimo išlaidas skaičiuoja remdamasi MB „Darninga“ sąmata, kurioje nurodyta, kad skaičiuojamas plotas apima 78 kv. m. Tačiau teismas, įvertinęs, kad plokščių pažeidimai matyti trijose nuotraukose (N79, N84 ir N87), o pateiktoje sąmatoje nenurodyta, kokios reikalingos papildomos medžiagos, nusprendė, jog keičiant tris plokštes, nurodyti darbai, tokie kaip lankstinių gamyba, lankstinių montavimas, nėra reikalingi. Atsižvelgęs į tai, teismas pripažino, kad dėl Gamyklos daugiasluoksnių sienų plokščių sugadinimo ieškovė patyrė 990 Eur plius PVM žalą. Apeliantė teigia, kad teismas, neturėdamas duomenų ir pasikliaudamas išimtinai tik atsakovių teiginiais, nepagrįstai nusprendė, kad pažeidimas padarytas tik 18 kv. m plote.
59. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad ieškovė neįrodė, jog daugiasluoksnes sienų plokštes reikia keisti 78 kv. m plote. Aplinkybė, kad atitinkamas tiekėjas pateikė pasiūlymą dėl 78 kv. m ploto daugiasluoksnių plokščių pakeitimo, nesudaro pagrindo pagrįstai įsitikinti, kad būtent toks plotas buvo pažeistas (CPK 176 straipsnis) (žr. šios nutarties 56 punktą), o kitų objektyvių duomenų, kurie pagrįstų nurodytas aplinkybes, apeliantė nepateikė, nors būtent jai teko jų įrodinėjimo našta (žr. šios nutarties 55, 57 punktą).
60. Ieškovei nepateikus pagrįstų duomenų apie iki nuomos santykių buvusią šią Gamyklos sienų būklę, pirmosios instancijos teismas, įvertinęs Gamyklos pastato nuotraukas (DOK-5970), taip pat tai, kad bylos nagrinėjimo metu pati Atsakovė 1 pripažino, jog išsikraustant iš Gamyklos, buvo pažeistos (sugadintos) daugiasluoksnės sienos plokštės, kurių apimtis galėtų siekti 18 kv. m, vadovaudamasis MB „Darninga“ sąmatoje nurodyta plokštės kaina, teisingai nusprendė priteisti 990 Eur (be PVM). Remiantis apeliantės nurodytais argumentais, nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo nustatyti kitokią sienos plokštės pažeidimo apimtį, nei ją nustatė pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į atsakovių nurodytas aplinkybes.
Dėl pareigos sutvarkyti Gamyklos betonines grindis
61. Sutarties laisvės principas užtikrina sutarties šalims teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos (CK 6.156 straipsnio 4 dalis). Pagal CK 6.499 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą reguliavimą, nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės.
62. Nuomos sutarčių 4.4 papunktyje numatyta, kad pasibaigus Nuomos sutarčių galiojimo terminui, atsakovės įsipareigojo ne vėliau nei per tris kalendorines dienas grąžinti Patalpas tokios būklės, kokios nuomotojo nuomininkui buvo perduotos, atsižvelgiant į normalų jų nusidėvėjimą, tai fiksuojant Patalpų perdavimo–priėmimo akte.
63. Ieškovė, be kita ko, prašė įpareigoti Atsakovę 1 per 1 mėn. laikotarpį nuo sprendimo byloje įsiteisėjimo savo lėšomis sutvarkyti Gamyklos betonines grindis. Ieškovė nurodė, kad Gamyklos pastate betono grindys daugelyje vietų suskaldytos ir tokių trūkumų pašalinimas (betoninių grindų ardymas, betono atliekų išvežimas, grindų betonavimas) kainuotų 37 433,64 Eur. Atsakovės tvirtino, kad pažeidimas kilo dėl kolonų pašalinimo, kolonos nebuvo įrengtos nuomos metu ir aiškino, kad Gamyklos betoninės grindys buvo pažeistos, nes ieškovė reikalavo demontuoti Gamyklos pastate esančias kolonas.
64. Nagrinėjamu atveju ieškovė, teigdama, jog išnuomotų patalpų būklė pablogėjo dėl atsakovių kaltės, turėjo pateikti tai patvirtinančius įrodymus, o atsakovėms atitinkamai teko procesinė našta įrodinėti, kad jos tinkamai vykdė nuomos sutartis ir grąžino ieškovei nepablogintus išsinuomotus daiktus (CPK 178 straipsnis). Minėta, Lietuvos civiliniame procese yra taikomas pagrįsto įsitikinimo standartas, kuris reikalauja, kad teisėjas būtų pagrįstai ir asmeniškai įsitikinęs dėl bylos faktinių aplinkybių (žr. šios nutarties 56 punktą).
65. Pirmosios instancijos teismas minėtą ieškovės reikalavimą sutvarkyti Gamyklos betonines grindis arba kompensuoti tokių trūkumų pašalinimą atmetė, nurodydamas, kad ieškovė nepateikė duomenų dėl faktinio kolonų buvimo Gamyklos pastate nuomos pradžioje, o be to, pati ieškovė įpareigojo Atsakovę 1 nugriauti kai kurias kolonas, nors buvo įspėta dėl galimo grindų pažeidimo. Teismas betoninių grindų sužalojimą, griaunant kolonas nevertino kaip netinkamai įvykdytą nuomininko pareigą perduoti tos pačios būklės išnuomotą turtą. Be to, teismas nusprendė, kad byloje nėra jokių įrodymų, jog nuomos laikotarpiu atsakovai sugadino Gamyklos pastato grindis 800 kv. m plote.
66. Apeliantė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai patvirtino, jog atsakovės atleidžiamos nuo atsakomybės sutvarkyti Gamyklos betono grindis / atlyginti nuostolius už tokius trūkumus atsakovėms įspėjus apie Gamyklos betono grindų galimus trūkumus pašalinus pačių atsakovių savavališkai įmontuotas kolonas.
67. Byloje esantis šalių susirašinėjimas patvirtina, kad Gamyklos pastato grindys buvo suskaldytos ieškovės reikalavimu Atsakovei 1 demontuojant kolonas (1 t., b. l. 142–148). Prieš šalindama kolonas, Atsakovė 1 įspėjo ieškovę, kad vietose, kuriose buvo demontuotos kolonos, gali likti grindų paviršiaus nelygumai. Ieškovė su tuo sutiko, reikalaudama vis tiek nugriauti kolonas (3 t., b. l. 115–116).
68. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad ieškovė nepateikė į bylą patikimų duomenų, kurie pagrįstų Gamyklos betoninių grindų būklę ir kolonų buvimo faktą Nuomos sutarčių ir Patalpų perdavimo metu bei duomenų, kad būtent atsakovės atliko pakeitimus (įmontavo kolonas). Apeliantės argumentai, kad Gamyklos kadastro dokumentai įrodo, jog prieš Nuomos sutarčių sudarymą, joje nebuvo įrengtos tam tikros kolonos, nesudaro pagrindo daryti priešingą išvadą, kadangi kadastro duomenys buvo sudaryti 1995 m. Todėl jų pagrindu negalima daryti patikimos išvados, jog Gamyklos betono grindų trūkumai atsirado būtent Nuomos sutarčių vykdymo ar perdavimo metu. Gamyklos foto nuotraukų (2019 m.) pagrindu teisėjų kolegija taip pat negali pagrįstai įsitikinti fakto buvimu ar nebuvimu (CPK 176 straipsnio 1 dalis), kadangi nėra įrodyta jų padarymo data, t. y., ar nuotraukos padarytos iki Nuomos sutarčių sudarymo, ar po jų. Taigi, nesant objektyvių duomenų, kad Atsakovė 1 Nuomos sutarties 1 vykdymo metu būtų pastačiusi kolonas ar jas savo iniciatyva demontavusi, nėra pagrindo, vadovaujantis Nuomos sutarčių 4.4 papunkčiu, teigti, kad Atsakovė 1 turi prisiimti dėl to atsiradusias pasekmes. Be to, sutiktina su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad reikalavimas šalinti kolonas nebuvo susijęs su siekiu grąžinti Gamyklos pastatą į būklę (žr. šios nutarties 67 punktą), buvusią iki nuomos santykių pradžios, t. y. jų griovimas nevertintinas kaip netinkamai įvykdyta nuomininkės pareiga perduoti tos pačios būklės išnuomotą turtą. Todėl atmestini kaip nepagrįsti apeliantės argumentai dėl būtinybės pašalinti kolonos demontavimo padarinius.
69. Be to, ieškovė kėlė klausimą dėl būtinybės sutvarkyti 800 kv. m grindų plotą, tačiau objektyvių duomenų, kurie pagrįstų tokio grindų ploto sutvarkymo poreikį, nepateikė (CPK 178 straipsnis). Be to, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad ieškovė nepagrindė nurodytos 37 433,64 Eur trūkumų šalinimo darbų kainos, juolab kad UAB „Vilniaus BDT“ pasiūlyme darbų atlikimo kaina nurodyta 6 640,80 Eur (1 t., b. l. 271). Taigi, remiantis ieškovės argumentais, nėra pagrindo daryti patikimų išvadų dėl fakto buvimo, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovės reikalavimus dėl pareigos sutvarkyti Gamyklos betonines grindis ir žalos atlyginimo.
Dėl pareigos iš Pastatų pašalinti šiukšles
70. Apeliantė apeliaciniame skunde kvestionuoja pirmosios instancijos teismo teiginius, kad atsakovės Pirkimo / Nuomos sutartimis neįpareigojo pašalinti Pastatų viduje / aplinkoje esančių daiktų – šiukšlių. Apeliantės nuomone, atsakovės Nuomos sutartimis įsipareigojo palaikyti švarą ir tvarką visuose išnuomotuose Pastatuose, išskyrus Pirkimo sutartyse nurodytose, raudonais ir juodais kontūrais pažymėtose, teritorijose. Tai reiškia, kad įsipareigojimas palaikyti Pastatus švarius ir tvarkingus turėtų apimti atsakovių įsipareigojimus surinkti ir išnešti visas šiukšles iš Pastatų.
71. Pagal Nuomos sutarties 1 4.2.1 papunkčio nuostatas Atsakovė 1 nuomos laikotarpiu įsipareigojo užtikrinti švarą ir tvarką Patalpose bei teritorijoje (Žemės sklypo dalyje) aplink jas (sąlyga netaikoma Preliminariosios sutarties 8 priede juodu kontūru pažymėtų šiukšlių buvimo vietų atžvilgiu). Pagal Preliminariosios sutarties 1 4.6 papunktį, pardavėja (Atsakovė 1) atskirai įsipareigojo išimtinai savo jėgomis ir lėšomis ne vėliau nei per 48 mėnesius nuo Pagrindinės sutarties sudarymo surinkti ir išgabenti iš Žemės sklypo dalies, 7 priede pažymėtos raudonu kontūru, joje esančias šiukšles, pažymėtas juodu kontūru 8 priede. Pardavėja (Atsakovė 1) taip pat įsipareigojo solidariai su Atsakove 2 ne vėliau kaip per 48 mėnesius nuo Pagrindinės sutarties sudarymo pašalinti šiukšles iš teritorijų, 8 priede pažymėtų juodu kontūru. Analogiškas Atsakovės 1 įsipareigojimas numatytas ir Pirkimo sutarties 1 5.9 papunktyje. Pagal Nuomos sutarties 2 4.2.1 papunkčio nuostatas, Atsakovė 2 nuomos laikotarpiu įsipareigojo užtikrinti švarą ir tvarką Pastate bei teritorijoje (Žemės sklypo dalyje) aplink jį (sąlyga netaikoma UAB „Švarus kiemas“). Pagal Preliminariosios sutarties 2 4.6 papunkčio nuostatas, pardavėja (Atsakovė 2) kartu su Atsakove 1 įsipareigojo išimtinai savo jėgomis ir lėšomis ne vėliau nei per 48 mėnesius nuo Pagrindinės sutarties sudarymo surinkti ir išgabenti iš Žemės sklypo dalies joje esančias šiukšles. Iš esmės analogiškas Atsakovės 2 įsipareigojimas numatytas ir Pirkimo sutarties 2 5.9 papunktyje.
72. Taigi, atsakovės Nuomos sutarčių laikotarpiu Pastatuose bei teritorijoje (Žemės sklypo dalyje) aplink juos, išskyrus sutarčių sąlygose nurodytas tam tikras teritorijas, turėjo užtikrinti švarą ir tvarką, buvusią turto perdavimo momentu, o pasibaigus Nuomos sutarčių terminui, grąžinti Pastatus tokios būklės, kokios jie buvo perduoti nuomininkėms, atsižvelgus į normalų jų nusidėvėjimą.
73. Nagrinėjamu atveju, viena vertus, ieškovė nepateikė objektyvių duomenų (pvz., patalpų perdavimo–priėmimo akto, faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo ir pan.), patvirtinančių Pastatų ir aplinkos švaros ir tvarkos būklę iki jų perdavimo, todėl nėra pagrindo daryti patikimą išvadą, kad atsakovių grąžintas turtas yra netvarkingas (neatitinka Nuomos sutarčių sudarymo metu buvusią padėtį) ar Patalpose paliktas turtas priklauso būtent atsakovėms. Byloje pateikta Rinkos vertės nustatymo ataskaita, sudaryta iki nuomos santykių pradžios (2019 m. birželio 18 d.), pateiktos fotonuotraukos (4 t., b. l. 40–85; 123–152), neįrodo, jog grąžinto turto tvarka ir švara iš esmės neatitiko jo būklės, buvusios ataskaitos sudarymo dieną, be to, vien ta aplinkybė, kad joje užfiksuoti duomenys ne sutarčių sudarymo dieną, neleidžia daryti patikimų išvadų dėl fakto buvimo ar nebuvimo (CPK 185 straipsnis) (žr. šios nutarties 56 punktą).
74. Kita vertus, įsipareigojimas užtikrinti švarą ir tvarką, vertinant jį aptartų sutarčių nuostatų kontekste, negali būti suprantamas kaip prievolė sutvarkyti Pastatus didesne apimtimi, nei jų būklė buvo nuomos pradžios metu (žr. šios nutarties 54, 62 punktus). Duomenų, kad atsakovės būtų įsipareigoję sutvarkyti / pagerinti patalpas taip, kad šios būtų geresnės būklės (aptariant konkrečius darbus, jų apimtis ir pan.), nei, kad buvo pateikti atsakovėms Nuomos sutarčių pagrindu, byloje nenustatyta.
75. Nustatytų faktinių aplinkybių pagrindu teisėjų kolegija konstatuotina, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino aplinkybes dėl švaros / tvarkos palaikymo Pastatuose bei daiktų pašalinimo bei teisingai nusprendė, kad Nuomos sutartimis nebuvo susitarta dėl Pastatų būklės (švaros ir tvarkos) pagerinimo. Vien tai, kad apeliantė nesutinka su teismo atliktu įrodymų vertinimu, juos interpretuoja kitaip, nesutinka su teismo išvadomis, nesudaro pagrindo konstatuoti įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų pažeidimą.
Dėl žalos tiltiniams kranams ir asfaltuotai kelio dangai
76. Ieškovė byloje kėlė klausimą dėl sugadintų lauko tiltinių kranų bei asfaltuotos kelio dangos defektų. Ieškovė nurodė, kad Nuomos sutarčių vykdymo metu buvo sugadinti tiltiniai kranai (trūksta variklių, kėlimo karietos, reduktoriaus, laidų) bei sugadinta asfaltuota kelio danga, t. y. kasimo vietoje nepaklotas asfaltas, paliktas žvyras.
77. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs Preliminariosios sutarties 1 ir Nuomos sutarties 1 nuostatas, nusprendė, kad galimi tiltinių kranų sugadinimai nėra nagrinėjamos bylos dalykas, nes jie nebuvo išnuomoti Atsakovei 1 Nuomos sutarties 1 pagrindu, taigi, neturėjo būti perduoti ir Nuomos sutarčiai 1 pasibaigus.
78. Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškovės argumentus dėl asfaltuotos kelio dangos defektų. Teismas nusprendė, kad ši ieškovės reikalavimo dalis yra neįrodyta ir nepagrįsta, nes ieškovė: i) neįrodė, jog asfaltas buvo sugadintas nuomos laikotarpiu ir asfalto sugadinimo vieta buvo priskirta Atsakovės 1 naudojamai sklypo daliai; ii) nepaneigė, jog asfalto būklė yra ir jos veiksmų pasekmė; iii) nenurodė sugadinto kelio dangos ploto bei nepagrindė reikalingų darbų ir jų kainos.
79. Apeliantė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, visiškai nevertino žalos, padarytos jai nuosavybės teise turimam turtui – tiltiniams kranams ir asfaltuotai kelio dangai, juolab kad tokie jos reikalavimai buvo pareikšti ir alternatyviame reikalavime dėl žalos (nuostolių) atlyginimo. Apeliantė nurodė, kad: i) Nuomos sutarčių galiojimo laikotarpiu atsakovės iš esmės pakeitė ieškovei priklausančių tiltinių kranų buvimo vietą, dėl ko įrenginiai buvo sugadinti; ii) atsakovės asfalto dangą pažeidė ir šių pažeidimų neištaisė jau sudarius Preliminariąsias sutartis. Teisėjų kolegija nesutinka su šiais apeliantės argumentais.
80. Pirma, nors ieškovė, reikšdama reikalavimą dėl tiltinių kranų defektų pašalinimo rėmėsi tiek 2023 m. spalio 9 d. Patalpų ir teritorijos apžiūros aktu (1 t., b. l. 83–141), tiek 2023 m. spalio 17 d. antstolio Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu (1 t., b. l. 170–240; 5 t., b. l. 11, DOK-5972), tiek pačios ieškovės vienasmeniškai surašytu Pastatų perdavimo–priėmimo aktu, kuris nepasirašytas Atsakovės 1 (1 t., b. l. 241–243), tačiau šie duomenys atspindi Pastatų būklę Nuomos sutarčių pabaigos laikotarpiu, o objektyvių duomenų apie tai, kokia jų (tame tarpe ir tiltinių kranų) būklė buvo sutarčių sudarymo metu, apeliantė nepateikė (CPK 178 straipsnis). Taigi, ieškovės teiginiai, kad buvo sugadinti tiltiniai kranai, paremti tik subjektyviu situacijos vertinimu, kurio pagrindu teismas negali daryti išvados, jog būtent Nuomos sutarčių vykdymo eigoje tiltiniai kranai buvo pažeisti ar iš viso buvo pažeisti. Todėl pirmosios instancijos teismas neturėjo nei faktinio, nei teisinio pagrindo spręsti dėl žalos atlyginimo.
81. Apeliantei neįrodžius tiltinių kranų sugadinimo (pažeidimo) fakto, apeliantės nurodomi argumentai, susiję su pirmosios instancijos teismo atliktu vertinimu dėl lauko tiltinių kranų neišnuomavimo, nelemia padarytų išvadų pagrįstumo.
82. Antra, atmestini kaip nepagrįsti ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad atsakovės sugadino asfalto dangą (kasimo vietoje nepaklotas asfaltas, paliktas žvyras) ir jų trūkumų neištaisė. Atsakovės 1 pateikto 2020 m. balandžio 17 d. atsakymo į ieškovės 2020 m. balandžio 10 d. pretenziją duomenimis nustatyta, kad asfalto kasimo darbai buvo atlikti dar iki Nuomos sutarčių sudarymo, darbai buvo baigti dar iki parduodant turtą ir ieškovė turto priėmimo–perdavimo metu jokių pretenzijų dėl asfalto nepareiškė; pati ieškovė 2020 m. vasario mėn. iškasė pravažiavimą prie pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (5 t., b. l. 21–25). Apeliantė šių aplinkybių nei bylą nagrinėjant pirmosios, nei apeliacinės instancijų teismuose, nepaneigė.
83. Taigi, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad ieškovei neįrodžius, jog asfaltas buvo sugadintas nuomos laikotarpiu, jo sugadinimo vieta buvo priskirta Atsakovės 1 naudojamai sklypo daliai, nepaneigus, jog asfalto būklė yra ir ieškovės veiksmų pasekmė, nenurodžius sugadinimo ploto, nepagrindus reikalingų darbų ir jų kainos, nėra pagrindo spręsti, kad Atsakovė 1 yra atsakinga už atsiradusius trūkumus ir privalo ieškovei atlyginti žalą. Be to, nei Nuomos, nei Preliminarioji, nei Pardavimo sutartis nenumatė pareigos suremontuoti asfaltą, esantį žemės sklype (duomenys neskelbtini) ir nebuvo reikalingas patekti į Atsakovei 1 priskirtas nuomojamas patalpas pagal Nuomos sutarties 1 1.2 papunktį ir nepateko į tvarkytinos teritorijos plotą.
Dėl procesinės bylos baigties
84. Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje nustatytų aplinkybių visumą bei apeliacinio skundo argumentus, nusprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino Nuomos sutarčių, Preliminariosios / Pirkimo sutarčių bei teisės aktų nuostatas bei priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo panaikinti arba pakeisti skundžiamą teismo sprendimą, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas, o apeliacinis skundas atmetamas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
85. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie neturi įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Pažymėtina, kad tiek Europos Žmogaus Teisių Teismas, tiek kasacinis teismas savo praktikoje laikosi pozicijos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. gruodžio 9 d. sprendimas byloje Ruiz Torija prieš Ispaniją, peticijos Nr. 18390/91; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018; 2022 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-403/2022).
Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, paskirstymo
86. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
87. Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) 2 punkte numatyta, kad, nustatant priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, rekomenduojama atsižvelgti ne tik į maksimalius dydžius, bet taip pat ir į bylos sudėtingumą, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, advokato darbo laiko sąnaudas bei kitas svarbias aplinkybes. Rekomendacijų 7 punkte nustatyta, kad rekomenduojami priteisti užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento (dabar – Valstybinė duomenų agentūra) skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių).
88. Tiek ieškovė, tiek atsakovės pateikė teismui prašymus priteisti bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme. Apeliantės (ieškovės) apeliacinį skundą atmetus, atsakovės įgijo teisę į bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimą.
89. Atsakovės pateikė teismui įrodymus, kad bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme patyrė 1 815 Eur bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro užmokestis už advokato teikiamas teisines paslaugas, rengiant atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą.
90. Kadangi už advokato suteiktą teisinę pagalbą (atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą) atsakovės sumokėjo 2024 m. liepos 11 d. mokėjimo nurodymu, todėl laikytina, kad atsakovių prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos (1 815 Eur) neviršija Rekomendacijų 8.11 papunktyje nustatyto rekomenduojamo priteisti maksimalaus užmokesčio dydžio (2 161 Eur × 1,3 = 2 809,30 Eur) už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą.
91. Teisėjų kolegija, įvertinusi nurodytas aplinkybes, daro išvadą, kad yra pagrindas atsakovėms iš ieškovės lygiomis dalimis priteisti 1 815 Eur (po 907,50 Eur) bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2024 m. balandžio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovės COSMOS CONSTRUCTION, uždarosios akcinės bendrovės, juridinio asmens kodas 301635856, atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „ALUOTINFRA“, juridinio asmens kodas 273105940, ir uždarajai akcinei bendrovei „ALGESA“, juridinio asmens kodas 186109471, lygiomis dalimis 1 815 Eur (vieno tūkstančio aštuonių šimtų penkiolikos eurų) (po 907,50 Eur) bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Danguolė Martinavičienė
Gintaras Pečiulis
Žilvinas Terebeiza