Administracinės byla Nr. eA-307-822/2017
Teisminio proceso Nr. 3-61-3-01440-2015-0
Procesinio sprendimo kategorija 41
(S)
LIETUVOS VYRIAUSIASIS ADMINISTRACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2017 m. liepos 27 d.
Vilnius
Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Irmanto Jarukaičio (kolegijos pirmininkas), Dalios Višinskienės ir Skirgailės Žalimienės (pranešėja),
teismo posėdyje rašytine apeliacinio proceso tvarka išnagrinėjo administracinę bylą pagal atsakovo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos administracinio teismo 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimo administracinėje byloje pagal pareiškėjos I. K. skundą atsakovui Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, trečiasis suinteresuotas asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Krivita“, dėl sprendimo panaikinimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė:
I.
Pareiškėja I. K. pateikė teismui skundą, prašydama panaikinti Turto arba verslo vertintojų garbės teismo (toliau – Garbės teismas) 2015 m. sausio 15 d. sprendimą Nr. GT-2(15)-S (toliau – Sprendimas Nr. GT-2(15)-S).
Pareiškėja taip pat prašė kreiptis į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą (toliau – ir LVAT) prašant patikrinti, ar Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. gegužės 17 d. įsakymu Nr. 1K-192 patvirtinti Turto arba verslo vertintojų garbės teismo nuostatų (toliau – ir Garbės teismo nuostatai) 10, 12, 39, 40, 41 punktuose, jų 1 priede įtvirtintas teisinis reguliavimas dėl Garbės teismo sudėties, reikalavimų šio teismo priimamiems sprendimams priimti ir surašyti, bylų šiame teisme nagrinėjimo tvarkos pareiškėjos nurodyta apimtimi neprieštarauja Lietuvos Respublikos Konstitucijai ir Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui (toliau – ir Įstatymas) ir į Lietuvos Respublikos Konstitucinį Teismą (toliau – ir Konstitucinis Teismas) prašant patikrinti, ar Įstatymas ir jo 10 straipsnio 11 dalis, 22 straipsnio 11 dalies 13 punktas pareiškėjos nurodyta apimtimi neprieštarauja Konstitucijai.
Pareiškėja skunde nurodė, kad Sprendimas Nr. GT-2(15)-S priimtas pažeidus pagrindines jo priėmimo procedūras. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 14-I-042 (toliau – ir Ataskaita) buvo pateikta teisminiam ginčui civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014, todėl drausmės byla turėjo būti nutraukta Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo 14 straipsnio 3 dalies 3 punkto bei teismų formuojamos praktikos pagrindu. Garbės teismas neišsprendė pareiškėjos 2015 m. sausio 5 d. prašymo nurodytais motyvais nutraukti drausmės bylą, neištyrė jame nurodytų aplinkybių, neišsireikalavo netgi teismo sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014. Drausmės byla pareiškėjai iškelta ir nagrinėjama neteisėtai, negavus jos paaiškinimų. Pareiškėjai taip pat nebuvo sudaryta galimybė dalyvauti parengiamajame Garbės teismo posėdyje bei atsisakyta išduoti visą šio posėdžio garso įrašą, o atsakovo atstovai jame dalyvavo. Atsakovo, inicijavusio drausmės bylos iškėlimą, atstovams, kurie nėra Garbės teismo nariai, neteisėtai buvo leidžiama užduoti pareiškėjai klausimus, tuo tarpu užduoti klausimus atsakovo atstovams pareiškėjai buvo uždrausta. Skundžiamo Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.2 ir 1.3 dalyse pareiškėjai formuluojami nauji kaltinimai, kurių nebuvo teikime iškelti drausmės bylą, todėl už juos pareiškėja negalėjo būti baudžiama.
Pareiškėjos nuomone, Sprendimas Nr. GT-2(15)-S yra nepagrįstas iš esmės. Jame teisinis kaltinimo pagrindas dėl dalies pažeidimų apskritai nenurodomas. Nė vienoje iš Garbės teismo nurodomų tariamai pažeistų teisės normų nėra numatyta draudimo nustatinėti rinkos vertę su specialiąja prielaida, specialiųjų prielaidų naudojimo nacionaliniai teisės aktai nereglamentuoja. Nacionalinė teisė daugeliu klausimų nukreipia vadovautis Tarptautiniais ar Europos vertinimo standartais. Sprendimas Nr. GT-2(15)-S priimtas pažeidžiant Viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalies ir 368 straipsnio 4 dalies nuostatas, nes atsakovas rėmėsi bylos nagrinėjimo metu jokiais įrodymais nepagrįsta aplinkybe, kad statybos leidimas Nr. GN/169/05-0117 (toliau – ir Statybos leidimas) yra panaikintas. Kita vertus, drausminė atsakomybė pareiškėjai negalėjo būti taikoma, nesant jos kaltės, nes apie Statybos leidimo panaikinimą ji nežinojo. Jokie įrodymai nepagrindžia sprendimo, jog nustatyta rinkos vertė yra nepagrįsta ar itin didelė.
Paskirta drausmės nuobauda neatitinka proporcingumo principo. Skundžiamame sprendime neatskleista, ar pareiškėjos parengta Ataskaita šiuo konkrečiu atveju sukėlė kokius nors neigiamus padarinius, o jeigu taip, tai kokius. Ataskaita nėra klaidinanti, joje buvo aiškiai aprašyta taikoma specialioji prielaida. Nei iš užsakovo, nei iš trečiųjų asmenų pareiškėja nėra sulaukusi pastabų ar pretenzijų dėl parengtos Ataskaitos galimai sukeltų neigiamų padarinių. Šiuo atveju aplinkybė, kad vertinimo veikla turto vertintojui yra profesinė veikla, negali būti aplinkybė, dėl kurios pareiškėjai turėtų būti taikoma griežtesnė drausminė nuobauda.
Priimdamas Sprendimą Nr. GT-2(15)-S, Garbės teismas peržengė savo kompetencijos ribas, išreikšdamas nuomonę, kad: 1) prielaida, jog gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas, buvo pastatytas 2007 m. liepos 1 d., yra nepagrįsta; 2) vertintoja lyginamąjį metodą taikė netinkamai; 3) vertintojos pasirinkti palyginamieji objektai nėra analogiški vertinamam turtui; 4) vertintoja pateikė klaidingą išvadą, kad Ataskaitoje nustatyta rinkos vertė; 5) vertė yra itin didelė; 6) vertintoja galimai netinkamai palyginamiesiems objektams priskyrė svorio dydžius. Nei Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (toliau – ir Tarnyba), nei Garbės teismas neturi įgaliojimų spręsti, kad ataskaitoje vertintojas nustatė nepagrįstą turto vertę, taip pat spręsti dėl pasirinktų metodų tinkamumo. Teisės aktai nereglamentuoja, kaip reikėtų įvertinti vertinamo objekto ir palyginamųjų objektų panašumą, kokį metodą pasirinkti ir kaip jį taikyti. Nesant teisės aktuose pareiškėjai numatytų pareigų, negalima ir išvada apie jų pažeidimą.
Atsakovas Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (toliau – ir TVPT) atsiliepime prašė skundą atmesti.
Nesutikdamas su skundu nurodė, kad pareiškėjos argumentas, jog Ataskaitos teisėtumas jau buvo vertintas Vilniaus apygardos teismo (toliau – ir VAT) 2014 m. gruodžio 22 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014, neatitinka tikrovės. Šioje civilinėje byloje pateiktas ieškinys dėl nuostolių atlyginimo, o ne dėl Ataskaitos pripažinimo negaliojančia. Šioje byloje Ataskaita buvo pateikta tik kaip įrodymas. Nepagrįstas ir pareiškėjos argumentas, kad jos prašymas nutraukti drausmės bylą nebuvo išnagrinėtas, kadangi šis prašymas buvo perduotas Garbės teismui ir išnagrinėtas bei atmestas 2015 m. sausio 6 d. posėdyje. Drausmės byla pareiškėjai iškelta be jos paaiškinimų, nes pareiškėja paaiškinimų per nustatytą terminą Tarnybai nepateikė. Todėl Tarnyba, vadovaudamasi Tarnybos direktoriaus 2013 m. balandžio 15 d. įsakymu Nr. B1-14 patvirtintų Paklausimų dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitų atitikties Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams nagrinėjimo taisyklių (toliau – ir Paklausimų nagrinėjimo taisyklės) 13 punktu, Ataskaitą vertino ir teikimą Garbės teismui parengė pagal turimą informaciją. Galutinis Garbės teismo sprendimas priimtas, įvertinus pareiškėjos žodžiu ir raštu pateiktus paaiškinimus, taigi pareiškėjos teisė į gynybą nebuvo suvaržyta. Pareiškėjos paaiškinimai, priešingai nei teigia pareiškėja, nepaneigė jos padarytų pažeidimų. Teisės aktais nėra nustatyta pareiga kviesti pareiškėją į parengiamąjį posėdį. Į posėdį buvo pakviesti Tarnybos atstovai, kurie pareiškėjai klausimus uždavė Garbės teismo leidimu, šie klausimai buvo susiję su nagrinėjama Ataskaita. Teisės aktuose nėra nustatytas draudimas kitiems Garbės teismo posėdžio dalyviams užduoti klausimus turto vertintojui. Drausminės bylos dalykas yra vertintojo veiksmų nagrinėjimas, todėl aplinkybė, kad Tarnybos direktorė neatsakė į pareiškėjos klausimą, įtakos sprendimo priėmimui neturėjo. Garbės teismas nekonstatavo daugiau pažeidimų, nei nurodyta Tarnybos išvadoje. Sprendime Nr. GT-2(15)-S tik išsamiau aprašyti pareiškėjos neteisėti veiksmai atsižvelgiant į posėdyje paaiškėjusias aplinkybes, dėl kurių pareiškėja turėjo galimybę pateikti savo poziciją. Be to, Tarnybos teikimas ir išvada neįpareigoja Garbės teismo bausti už Tarnybos išvadoje nurodytus teisės aktų pažeidimus.
Sprendime Nr. GT-2(15)-S aiškiai nurodyta, kad pareiškėja pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto reikalavimą – pateikė nepagrįstą išvadą dėl turto rinkos vertės. Teisės aktai nesuteikia galimybės vertinimą atlikti nepagrįstų, išgalvotų ir akivaizdžiai realybės neatitinkančių specialiųjų prielaidų pagrindu. Ataskaitoje buvo nustatyta galutinė vertinamo objekto vertė, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad vertinamo turto vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.) Statybos leidimas neegzistavo, Garbės teismas konstatavo, jog rėmimasis aplinkybe, kad gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas, buvo pastatytas 2007 m. liepos 1 d., yra nepagrįstas. Iš faktinių aplinkybių visumos matyti, kad pareiškėja turėjo ir galėjo suprasti, kad Statybos leidimas yra negaliojantis. Pareiškėja nepagrįstai nurodo, kad Sprendime Nr. GT-2(15)-S daroma fakto klaida, jog vertinamas objektas yra plytų mūro pastate, kadangi šiame sprendime konstatuota, kad vertinamas monolitinio gelžbetonio ir plytų mūro pastatas yra lyginamas su pastatais, kurie yra arba iš monolitinio gelžbetonio, arba plytų mūro.
Nors Sprendimo Nr. GT-2(15)-S priėmimo metu pareiškėja neturėjo galiojančių nuobaudų, pareiškėjos veiksmai rengiant vertinimo ataskaitas ne kartą buvo nagrinėti Garbės teisme, o tai nepaneigia fakto, kad pareiškėja sistemingai ir tendencingai pažeidžia vertinimą reglamentuojančių teisės aktų nuostatas. Kita vertus, vien tik galiojančių nuobaudų nebuvimas nėra pagrindas skirti švelnesnę drausminę nuobaudą, jeigu yra padaryti ypač grubūs teisės reikalavimų pažeidimai, kaip yra pareiškėjos atveju. Nagrinėjamu atveju pareiškėja vilkino drausmės bylą, delsė teikti paaiškinimus ir informaciją, t. y. nebendradarbiavo. Turto vertinimo metu padarytų pažeidimų pasekmių nereikėtų tapatinti su pasekmėmis, kurias vėliau sukelia parengta vertinimo ataskaita. Vertinimo metu padaryti pažeidimai tiesioginiu priežastiniu ryšiu susiję su parengta vertinimo ataskaita. Tokios pasekmės gali būti dvejopos – vertinimo ataskaita gali būti koreguotina arba nekoreguotina. Pareiškėjos atveju Ataskaita nekoreguotina, taigi jos turinys yra beprasmis. Tai, kad pareiškėja nėra gavusi pretenzijų dėl Ataskaitos, nepaneigia fakto, kad pareiškėja pažeidė turto vertinimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus. Sprendime Nr. GT-2(15)-S nėra konstatuota, kad drausminė atsakomybė yra skirta dėl to, kad pareiškėja pažeidimus padarė vykdydama profesinę veiklą, jame tik nurodyta, kad vertinimo veikla turto vertintojui yra profesinė veikla, reglamentuojama teisės aktuose, kurių imperatyvių reikalavimų turto vertintojas privalo laikytis.
Tarnyba ir Garbės teismas turi teisę ir pareigą vertinti nustatytos vertės pagrįstumą. Sprendime Nr. GT-2(15)-S dėl vertės dydžio nėra pasisakoma, todėl ginčo dėl to nėra. Šiame sprendime konstatuota, kad Ataskaitoje nustatyta vertė yra nepagrįsta taip, kaip privaloma ją pagrįsti pagal Įstatymą ir Finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintą Turto ir verslo vertinimo metodiką (toliau – ir Metodika). Sprendime Nr. GT-2(15)-S nepasisakyta, kad vertės dydis yra neteisingas. Garbės teismas tik atkreipė dėmesį, kad nustatyta vertė yra itin didelė, o atsižvelgiant į tai, kad vertinimas atliktas teisminiam ginčui, sprendimas, priimtas remiantis Ataskaita, gali turėti reikšmingų pasekmių proceso šalims.
Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB „Krivita“ atsiliepime palaikė pareiškėjos skundo argumentus, prašė panaikinti Sprendimą Nr. GT-2(15)-S.
II.
Vilniaus apygardos administracinis teismas 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimu pareiškėjos I. K. skundą tenkino ir panaikino Turto arba verslo vertintojų garbės teismo 2015 m. sausio 15 d. sprendimą Nr. GT-2(15)-S.
Garbės teismas Sprendime Nr. GT-2(15)-S konstatavo, kad pareiškėja, atlikusi turto vertinimą ir dėl šio vertinimo parengusi Ataskaitą, padarė penkis pažeidimus:
1) nepagrįstai rėmėsi specialiąją prielaida, kad gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (butai ir kitos patalpos), buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d., vadovaujantis Statybos leidimu, Statybų rangos sutartimi, statinio techniniu projektu. Garbės Teismo nuomone, rinkos vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.) leidimas statyti pastatą, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (butai) nebuvo išduotas, todėl pareiškėja atlikdama vertinimą visiškai nepagrįstai rėmėsi aplinkybe, jog Statybos leidimas egzistuoja. Atsižvelgdamas į tai, Garbės teismas padarė išvadą, kad turto rinkos vertės nustatymas tokios prielaidos pagrindu laikytinas nepagrįstu, todėl pažeidžiančiu Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 43.1 ir 43.2 punktus (toliau – ir Pirmasis pažeidimas);
2) netinkamai taikė lyginamąjį metodą. Atlikdama turto (92 butų ir kitų patalpų), kuris rinkos vertės nustatymo dieną neegzistavo, vertinimą (vertinamas turtas nei vertinimo atlikimo metu, nei šiuo metu neegzistuoja), taip pat egzistuojančius butus (palyginamieji objektai) lygindama su nepastatytais (neegzistuojančiais) butais, netinkamai taikė lyginamąjį metodą, kurio esmė yra vertinamą turtą lyginti su analogišku arba panašiu turtu. Atsižvelgdamas į tai, Garbės teismas padarė išvadą, kad pareiškėja pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 31, 57 ir 58.2 punktus (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.2 punktą) (toliau – ir Antrasis pažeidimas);
3) kadangi gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (92 butai stovėjimo aikštelės ir kitos patalpos), nei rinkos vertes nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.), nei Ataskaitos parengimo metu (2014 m. gegužės 12 d.–2014 m. gegužės 20 d.), nei šiuo metu neegzistavo (nebuvo pastatytas), pareiškėja nepagrįstai Ataskaitoje nurodytą vertinamo turto sumą (43 543 000 Lt) įvardino rinkos verte (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.3 punktą) (toliau – ir Trečiasis pažeidimas);
4) pareiškėja Ataskaitoje nepateikė informacijos, pagrindžiančios tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutinė vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą ir taip pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 62.4 punktą (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.4 punktą) (toliau – ir Ketvirtasis pažeidimas);
5) pareiškėja Ataskaitoje neatskleidė lyginamojo metodo esmės, kadangi turto rinkos vertės skaičiavimams parinkti palyginamieji objektai, kurie nėra analogiški vertinamam turtui, tačiau šių objektų skirtumai nebuvo įvertinti, t. y. pasirinkti skirtingų pastato sienų medžiagų, plotų objektai, tokiu būdu pažeidžiant Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 57 ir 58.2 punktus (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.5 punktą) (toliau – ir Penktasis pažeidimas).
Ataskaitos turinį įvertinęs visų byloje surinktų rašytinių įrodymų kontekste, teismas padarė išvadą, kad pagal teisinę prigimtį šis vertinimas atitinka Įstatymo 2 straipsnio 6 dalyje įtvirtinto neprivalomojo turto vertinimo sąvoką, nes jis atliktas bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir BUAB) „Prostinvest“ iniciatyva ir užsakymu pagal susitarimą, įtvirtintą 2014 m. gegužės 9 d. turto vertinimo sutartyje Nr. 13-1-042 (žr. Ataskaitos 1.1 punktą). Įstatymo 20 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad neprivalomasis turto vertinimas atliekamas turto vertinimo sutarčių pagrindu, taikant individualųjį turto arba verslo vertinimą, t. y. turto, atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrą dieną, vertinimą atitinkamu turto vertinimo metodu, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Metodikoje (Įstatymo 2 straipsnio 2 dalis). Įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 4 punkte nustatyta, kad turto vertė gali būti nustatoma, be kita ko, pagal kitus Tarptautiniuose vertinimo standartuose (toliau – ir TVS) ir Europos vertinimo standartuose (toliau – ir EVS) nustatytus turto vertės nustatymo pagrindus, ši Įstatymo nuostata iš esmės atkartota Metodikos 4 punkte. Pažymėtina, kad Įstatyme ir Metodikoje nei eksplicitiškai, nei implicitiškai nėra įtvirtintas draudimas neprivalomąjį turto vertinimą atlikti taikant specialiąją prielaidą. Taigi iš nurodyto Įstatyme ir Metodikoje įtvirtinto teisinio reguliavimo turinio matyti, kad nagrinėjamu atveju pareiškėja, atlikdama turto vertinimą pagal BUAB „Prostinvest“ užsakymą civiliniam ginčui ir rengdama Ataskaitą, galėjo vadovautis turto vertės nustatymo pagrindais, įtvirtintais TVS ir EVS, kuriuose inter alia sureguliuota galimybė turto vertinimą atlikti taikant specialiąsias prielaidas, taip pat tokių specialiųjų prielaidų taikymo tvarka.
TVS (2013) 101-ame TVS „Darbo apimtis“ 2 i) punkte, be kita ko, nustatyta, kad: turi būti nurodytos visos atliekant vertinimą ir rengiant vertinimo ataskaitą daromos specialiosios prielaidos; specialioji prielaida – prielaida grindžiami faktai, kurie skiriasi nuo faktų vertės nustatymo dieną, arba prielaida, kurios tipinis rinkos dalyvis vertės nustatymo dieną nepadarytų; specialiosios prielaidos dažnai daromos norint parodyti galimų pokyčių įtaką turto vertei; pavyzdžiui specialiosios prielaidos gali būti tai, kad siūlomas pastatas vertės nustatymo dieną yra faktiškai baigtas statyti, kad vertės nustatymo dieną galioja konkreti sutartis, kuri faktiškai nėra sudaryta; prielaidos ir specialiosios prielaidos turi būti pagrįstos ir aktualios tam tikslui, dėl kurio atliekamas vertinimas. Pagal 103-iąjį TVS „Vertinimo ataskaita“: siekiant užtikrinti palyginamumą, aktualumą ir patikimumą, vertinimo ataskaitoje pateikiamas aiškus ir tikslus užduoties apimties aprašas, nurodomas vertinimo tikslas, numatoma ataskaitos naudojimo paskirtis, atskleidžiamos visos prielaidos, specialiosios prielaidos, vertinimui turėjusios įtakos svarbios abejonės ir kitos aplinkybės (2 punktas); nurodomos visos darytos prielaidos ir specialiosios prielaidos (5 i) punktas). EVS 5.10.2 punkte „Specialiosios prielaidos“ nustatyta, kad: vertintojas daro specialiąją prielaidą, kai preziumuoja, dažniausiai gavęs nurodymą, tokį faktą arba aplinkybę, kuris skiriasi nuo vertės nustatymo dieną galimų patikrinti faktų ir aplinkybių, o gautas rezultatas laikomas rinkos verte su konkrečia specialiąja prielaida (5.10.2.1 punktas); kai daromos specialiosios prielaidos, tai turi būti pažymėta sutarties sąlygose ir vertinimo ataskaitoje (žr. 5.10.2.4 punktas). Taigi iš nurodyto TVS (2013) ir EVS įtvirtinto teisinio reguliavimo matyti, kad: vertinant turtą su specialiąja prielaida, turto vertinimas grindžiamas faktais arba aplinkybėmis, kurie skiriasi nuo faktų ir aplinkybių, esančių ir galimų patikrinti vertės nustatymo dieną; specialioji prielaida skiriasi nuo paprastųjų prielaidų tuo, kad yra tokia, kurios tipinis rinkos dalyvis vertės nustatymo dieną nepadarytų, todėl turto vertinimai su specialiomis prielaidomis dažniausiai atliekami norint parodyti galimų pokyčių įtaką turto vertei; atlikus vertinimą su specialiąją prielaida gautas rezultatas laikomas rinkos verte su konkrečia specialiąja prielaida; siekiant užtikrinti palyginamumą, aktualumą ir patikimumą, vertinant turtą su specialiąja prielaida, būtina ją aiškiai ir tiksliai nurodyti turto vertinimo ataskaitoje, be kita ko, nurodant tokios ataskaitos naudojimo paskirtį, vertinimui turėjusios įtakos svarbias abejones ir kitas aplinkybes.
Šioje byloje neginčijamai nustatyta, jog Ataskaitoje aiškiai, išsamiai ir nedviprasmiškai nurodyta, kad: vertinimas atliekamas teisminiam ginčui (žr. Ataskaitos 1.4 punktą), nekilnojamojo turto vertės nustatymo data – 2007 m. liepos 1 d. (žr. Ataskaitos 1.6 punktą); Ataskaita parengta BUAB „Prostinvest“ užsakymu (žr. Ataskaitos 1.1 punktą); Ataskaitoje nurodoma papildoma informacija, kad pareiškėja yra teismo ekspertė (Teisingumo ministro 2009 m. gegužės 29 d. įsakymu Nr. 1R-169 „Dėl įrašymo į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą“) (žr. Ataskaitos 1.5 punktą); Ataskaitoje turtas įvertintas darant specialią prielaidą, pagal kurią gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti visi vertinimo objektai, buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d., vadovaujantis Statybos leidimu ir jo reikalavimais, užsakovo pateiktos Statybų rangos sutarties Nr. 06/07/04-1 kopijos duomenimis, laikantis patvirtinto statinio techninio projekto Nr. (duomenys neskelbtini),, tenkino visus įstatymų reikalavimus, nebuvo jokių kitų kliūčių trukdančių įregistruoti nuosavybės teises į vertinamus turto objektus ir jiems būti atviros rinkos objektu, vertinami nekilnojamojo turto objektai buvo nustatyta tvarka įregistruoti valstybės įmonėje (toliau – ir VĮ) Registrų centre, vertinimo dienai vertinamas turtas priklausė užsakovui BUAB „Prostinvest“ (žr. Ataskaitos 1.9 punktą). Todėl teismas padarė išvadą, kad nėra jokio pagrindo teigti, kad pareiškėja pažeidė TVS (2013) ir EVS įtvirtintą reikalavimą aiškiai ir tiksliai specialiąja prielaida nurodyti turto vertinimo ataskaitoje, aiškiai ir tiksliai nurodyti tokios ataskaitos naudojimo paskirtį, vertinimui turėjusios įtakos svarbias abejones ir kitas aplinkybes. Taip pat nėra jokio pagrindo teigti, kad dėl specialiosios prielaidos nenurodymo ar netikslaus jos nurodymo Ataskaitos turinys nesudaro prielaidų užtikrinti vertinamo turto palyginamumą, aktualumą ir patikimumą.
Šioje byloje nustatyta ir tai, kad nagrinėjamu atveju turto vertinimas buvo atliekamas pagal BUAB „Prostinvest“ užsakymą, o Ataskaita buvo teikiama tik konkrečiam VAT civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014 nagrinėjamam civiliniam ginčui pagal ieškovo BUAB „Prostinvest“ (buvęs UAB „Baltijos ąžuolas“) patikslintą ieškinį atsakovams Lietuvos valstybei, kurią, be kita ko, atstovavo Vilniaus miesto savivaldybė, dėl žalos atlyginimo, kurios atsiradimą ieškovas, be kita ko, siejo su Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento neteisėtais veiksmais, išduodant Statybos leidimą, kuris galutine ir neskundžiama LVAT 2007 m. sausio 19 d. nutartimi Nr. A3-64-07 buvo panaikintas (žr. VAT 2014 m. gruodžio 22 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014).
Nagrinėto civilinio ginčo turinio kontekste įvertinęs pareiškėjos veiksmus, Ataskaitos turinį, teismas padarė išvadą, kad pareiškėjos nagrinėjamu atveju padaryta specialioji prielaida yra pagrįsta, logiškai išplaukianti iš užsakymo atlikti neprivalomąjį vertinimą konkrečiam civiliniam ginčui turinio, tiksliai atitinkanti civilinio ginčo esmę. Todėl nėra jokio pagrindo teigti, kad specialioji prielaida yra nepagrįsta, išgalvota ar akivaizdžiai neatitinka realybės. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad pareiškėja galėjo atlikti vertinimo dieną faktiškai neegzistavusio turto vertinimą pagal BUAB „Prostinvest“ užsakymą civiliniam ginčui, kuris buvo nagrinėjamas VAT civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014, ir parengti Ataskaitą nustačiusi tokio pobūdžio, kokia buvo nustatyta, specialiąją prielaidą. Todėl Garbės teismas skundžiamame sprendime nepagrįstai tokią prielaidą įvertino kaip nepagrįstą (negaliojančią) ir konstatavo, kad pareiškėja padarė pirmus tris skundžiamame sprendime nurodytus pažeidimus. Taip pat Garbės teismas nepagrįstai nurodė, kad Ataskaita, kurioje dėl specialiosios prielaidos įvertintas turtas, kuris iš esmės dėl pareiškėjos padarytos specialiosios prielaidos pobūdžio vertės nustatymo dienai faktiškai neegzistavo (ir negalėjo egzistuoti) neatitinka Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto, Metodikos 43.1, 43.2, 31, 57, 58.2 punktų.
Kartu teismas konstatavo ir tai, kad nagrinėjamu atveju turto vertinimą atlikus su pagrįsta ir galiojančia specialiąją prielaida, gautas rezultatas laikomas rinkos verte su konkrečia specialiąja prielaida, todėl Garbės teismas skundžiamame sprendime nepagrįstai konstatavo, kad pareiškėja nepagrįstai Ataskaitoje nurodytą vertinamo turto sumą (43 543 000 Lt) įvardino rinkos verte (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.3 punktą). Teismo nuomone, tai, kad Ataskaitoje naudojamas terminas „rinkos vertė“, o ne „rinkos vertė su konkrečia specialiąja prielaida“ nelaikytina pažeidimu, nes iš Ataskaitos visumos akivaizdu, kad vertinamo turto, įskaitant Ataskaitoje nurodytą vertinamo turto sumą (43 543 000 Lt), rinkos vertė paskaičiuota su šioje Ataskaitoje padaryta konkrečia specialiąją prielaida; kitoks aiškinimas, teismo nuomone, prasilenktų su protingumo principo reikalavimais.
Garbės teismas Sprendime Nr. GT-2(15)-S, be kita ko, pripažino, kad pareiškėja Ataskaitoje nepateikė informacijos, pagrindžiančios tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutinė vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą ir taip pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 62.4 punktą (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.4 punktą). Pagal Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą turto vertinimo ataskaitoje, be kita ko, turi būti nurodytas turto vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto vertės skaičiavimus, o pagal Metodikos 62.4 punktą turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje nurodo taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus. Taigi, pagal nurodytą teisinį reguliavimą, Ataskaitoje turi būti nurodytos taikytos formulės ir atliktų skaičiavimų sekos bei rezultatai. Iš Ataskaitos 3.1 punkto turinio matyti, kad, skaičiuojant svertinį vidurkį, kiekvienam lyginamajam objektui suteikiamas svoris priklauso nuo pataisų dydžio (žr., pvz., Ataskaitos 28, 32, 37, 43), pateikiami suprantami argumentai, kuriais remiantis nustatomi pataisų dydžiai (žr., pvz., Ataskaitos 24–27, 30–31, 34–37, 39–41,44–45), o skaičiavimai atliekami remiantis konkrečiomis formulėmis (žr., pvz., Ataskaitos 23, 27, 28, 31, 32, 37, 38, 42, 43, 45 psl.). Teismas konstatavo, kad iš Ataskaitos turinio, ją vertinant visų byloje surinktų įrodymų kontekste, matyti, kad Ataskaitoje yra nurodytos taikytos formulės, atliktų skaičiavimų sekos bei rezultatai. Todėl teismas nesutiko su Garbės teismo Sprendime Nr. GT-2(15)-S padaryta išvada, kad pareiškėja Ataskaitoje nepateikė informacijos, pagrindžiančios tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutine vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą ir taip pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 62.4 punktą.
Garbės teismas Sprendime Nr. GT-2(15)-S, be kita ko, pripažino, kad pareiškėja Ataskaitoje neatskleidė lyginamojo metodo esmės, nes turto rinkos vertės skaičiavimams parinkti palyginamieji objektai, kurie nėra analogiški vertinamam turtui, tačiau šių objektų skirtumai nebuvo įvertinti, t. y. pasirinkti skirtingų pastato sienų medžiagų, plotų objektai, tokiu būdu pažeidžiant Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 57, 58.2 punktus (žr. Sprendimo Nr. GT-2(15)-S 1.5 punktą). Pagal Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą turto vertinimo ataskaitoje, be kita ko, turi būti nurodytas turto vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto vertės skaičiavimus. Pagal 57 punktą lyginamojo metodo esmė – vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui, o pagal 58.2 punktą taikant lyginamąjį metodą įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Taigi, pagal nurodytą teisinį reguliavimą, Ataskaitoje vertinamas turtas turėjo būti lyginamas su analogišku arba panašiu turtu, vertinami skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Įvertinęs Ataskaitos turinį visų byloje surinktų įrodymų kontekste, teismas iš dalies sutiko su Sprendime Nr. GT-2(15)-S padaryta išvada, kad turto rinkos vertės skaičiavimams parinkti palyginamieji objektai nėra visiškai analogiški vertinamam turtui, tai matyti, pvz., iš Ataskaitos 3–12 lentelių turinio. Tačiau teismas nesutiko su Garbės teismo teiginiais, kad Ataskaitoje nebuvo vertinami (įvertinti) šių objektų skirtumai, nes šie teiginiai prieštarauja Ataskaitos turiniui (žr., pvz., Ataskaitos 24–27, 30–31, 34–37, 39–41,44–45). Taip pat teismas nesutiko su Garbės teismo Sprendime Nr. GT-2(15)-S padaryta išvada, kad pareiškėja pasirinkdama lyginamuosius objektus nevertino jų skirtumo ir todėl neatskleidė lyginamojo metodo esmės, tokiu būdu pažeisdama Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 57 ir 58.2 punktus.
Atsižvelgdamas į nurodytus argumentus, teismas konstatavo, kad Sprendime Nr. GT-2(15)-S Garbės teismas nepagrįstai konstatavo, jog pareiškėja padarė šiame sprendime nurodytus pažeidimus, t. y. kad ji nepagrįstai rėmėsi specialiąjąa prielaida, pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 31, 43.1, 43.2, 57, 58.2, 62.4 punktus. Todėl Sprendimas Nr. GT-2(15)-S teismo panaikintas kaip neteisėtas iš esmės.
Teismas pažymėjo, kad pareiškėja skunde išdėsto daugiau argumentų, susijusių su Sprendimo Nr. GT-2(15)-S priėmimo procedūromis, skirtos drausminės nuobaudos proporcingumu, tačiau konstatavęs, kad Sprendimas Nr. GT-2(15)-S yra neteisėtas iš esmės, dėl šių argumentų teismas nepasisakė, nes tai niekaip nepakeistų šiame sprendime jau padarytos išvados dėl to, kad yra pagrindas Sprendimą Nr. GT-2(15)-S panaikinti. Remdamasis tais pačiais argumentais, teismas netenkino ir pareiškėjos prašymų kreiptis į LVAT dėl Garbės teismo nuostatuose įtvirtinto teisinio reguliavimo atitikties Įstatymui ir į Konstitucinį Teismą dėl Įstatyme įtvirtinto teisinio reguliavimo atitikties Konstitucijai.
III.
Atsakovas Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos su Vilniaus apygardos administracinio teismo (toliau – ir VAAT) 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimu nesutinka, prašo šį sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – pareiškėjos skundą atmesti. Apeliaciniame skunde nurodo šiuos argumentus:
1. Dėl vertinimo remiantis specialiąja prielaida nurodo, kad reikalavimai vertinimo ataskaitai nustatyti Įstatyme, o Tarptautiniai vertinimo standartai (2013) ir Europos vertinimo standartai (2012) taikomi ribota apimtimi, t. y. tiek, kiek numatyta Įstatyme ir Metodikoje. Pagal Įstatymo 23 straipsnio 1 dalį turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Tarnyba nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme.
TVS ir EVS yra nustatyti vertinimo atvejai ir metodai, tačiau TVS ir EVS nuostatos, susijusios su reikalavimais vertinimo ataskaitos formai ir turiniui, nėra taikomos turto vertinimui Lietuvos Respublikoje. Pažymėtina, kad TVS ir EVS yra reglamentuojami 3 vertinimo metodai – lyginamasis, pajamų ir išlaidų. Specialioji prielaida nėra vertinimo metodas ar atvejis. Todėl tiek VAAT sprendime, tiek pareiškėjos skunde minimos TVS nuostatos apie specialiąsias prielaidas, negali būti aiškinamos taip, kad vertintojas gali nesilaikyti imperatyvių nacionalinės teisės normų, nustatančių reikalavimus vertinimo ataskaitos formai ir turiniui bei vertinimo procedūrai.
Kartu pažymėtina, kad Garbės teismas sprendime nenustatė, jog pareiškėja, rengdama Ataskaitą ir nepateikdama Ataskaitoje vertės nustatymo pagrindimo, nesilaikė TVS ar EVS, o priešingai, konstatavo, kad aptariamu atveju buvo nesilaikyta Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkte ir Metodikoje nustatytų reikalavimų. Garbės teismas atsižvelgė į tai, kad nei nacionaliniai teisės aktai, nei TVS ar EVS nesuteikia galimybės vertinimą atlikti nepagristų, išsigalvotų ir akivaizdžiai realybės neatitinkančių duomenų (prielaidų, skaičiavimų) pagrindu. Net ir pačiuose TVS (101-asis TVS „Darbo apimtis“ 51 dalis) numatyta, kad prielaidos ir specialiosios prielaidos turi būti pagrįstos.
Šiuo atveju vertintoja visiškai neatsižvelgė į aplinkybę, jog prielaida, kurios pagrindu atliko vertinimą, yra nepagrįsta. Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktas nustato reikalavimą pagrįsti vertės nustatymą. Tai reiškia, kad vertinimas turi būti atliekamas pagrįstų, objektyvių skaičiavimų (duomenų, prielaidų) pagrindu. Jokių išlygų, išimčių, leidžiančių tam tikrais atvejais vertę nustatyti remiantis niekuo nepagrįstomis, išgalvotomis, akivaizdžiai realybės neatitinkančiomis prielaidomis teisės aktai, reglamentuojantys turto vertinimą, nenumato. Todėl tai, kad vertintoja vertę nustatė remdamasi specialiąja prielaida, neatleidžia jos nuo pareigos Ataskaitoje pateikti vertės nustatymo pagrindimą, t. y. vertę nustatyti remiantis pagrįstais skaičiavimais (duomenimis, prielaidomis).
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, Garbės teismas sprendime pagrįstai konstatavo, kad pareiškėja, nustatydama vertės nustatymo dieną neegzistavusio (taip pat nei Ataskaitos rengimo metu, nei šiuo metu neegzistuojančio) turto (gyvenamajame name turėjusių būti 92 butų, stovėjimo aikštelių ir kitų patalpų) rinkos vertę, remdamasi specialiąja prielaida, kad rinkos vertės nustatymo dieną gyvenamasis namas su 92 butais ir kitomis patalpomis yra pastatytas (vadovaujantis išduotu Statybos leidimu), nors nei rinkos vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.), nei iki rinkos vertės nustatymo dienos minėta aplinkybė neegzistavo (ir šiuo metu neegzistuoja), pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, reikalaujantį pagrįsti vertės nustatymą.
VAAT sprendime minimas Įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 4 punktas, pagal kurį turto vertė gali būti nustatoma pagal kitus TVS ir EVS nustatytus turto vertės nustatymo pagrindus, yra neaktualus nagrinėjamai administracinei bylai – specialioji prielaida nėra vertės nustatymo pagrindas Įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 4 punkto prasme, kadangi TVS ir EVS aiškiai nurodo, jog vertės nustatymo pagrindai yra rinkos vertė, investicinė vertė, ypatingoji vertė, sąveikos vertė, tikroji vertė, įkeitimo vertė, draudiminė vertė.
TVS „Struktūriniai pagrindai“ 27 dalyje nustatyta, kad vertės nustatymo pagrindas gali būti trijų pagrindinių kategorijų: pirmajai kategorijai priskiriama rinkos vertė, antrajai – investicinė ir ypatingoji vertė, trečiajai – tikimoji vertė. Ataskaitos 8 psl. pareiškėja nurodo, kad vertinimas atliktas pagal TVS pirmąją kategoriją, kuriai priskiriama rinkos vertė. TVS „Struktūriniai pagrindai“ 29–35 dalyse, apibūdinančiose rinkos vertės nustatymo pagrindą, specialiosios prielaidos, kaip vertės nustatymo pagrindas, neminimos. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nors TVS ir EVS numato galimybę nustatyti rinkos vertę su specialiąja prielaida, tačiau tiek TVS, tiek EVS specialiąsias prielaidas, kai vertės nustatymo pagrindas (kaip nagrinėjamu atveju) yra rinkos vertė, sieja tik su priverstiniu turto pardavimu, kai vertinimas atliekamas kreditorių reikalavimams užtikrinti (TVS „Struktūriniai pagrindai“ 53 dalis, 310-iojo TVS „Nekilnojamojo turto ir teisių į jį vertinimas kreditorių reikalavimams užtikrinti“ 4–5 dalys, 7 dalies e punktas, N12 punktas, EVS 1 „Rinkos vertė“ 5.10.2.2, 5.10.4.3 dalys, EVA 2 „Vertinimas esant įkeitimui“ 6.3 dalis). Taip pat pažymėtina, kad TVS ir EVS numato galimybę taikyti specialiąsias prielaidas, tačiau kitais, nei rinkos vertė, nustatymo pagrindais, pavyzdžiui, nustatant investicinę vertę (antroji TVS vertės nustatymo pagrindų kategorija) (233-iojo TVS „Nebaigtas statyti investicinis turtas“ K10-K11 dalys), ypatingąją vertę (EVS 2 „Kiti nei rinkos vertė vertinimo pagrindai“ 5.2.2 dalis). Be to, EVS nurodyta, kad specialiosios prielaidos taikomos dažniausiai tada, kai vertinama turto apmokestinimo ar priverstinio pirkimo tikslais (EVS 1 „Rinkos vertė“ 5.10.2.3 dalis).
Taigi nors TVS ir EVS numato galimybę vertinimą atlikti remiantis specialiosiomis prielaidomis, tačiau tai nereiškia, kad vertė su specialiąja prielaida gali būti nustatyta vertinimą atliekant bet kokiu TVS ir EVS numatytu vertės nustatymo pagrindu. Nagrinėjamu atveju turto vertės nustatymo pagrindas buvo rinkos vertė (TVS pirmoji kategorija). Pažymėtina, kad TVS „Struktūriniai pagrindai“ 29–35 dalys, apibūdinančios rinkos vertės nustatymo pagrindą, specialiųjų prielaidų nemini. Kaip minėta, TVS specialiąsias prielaidas, kai vertės nustatymo pagrindas yra rinkos vertė, sieja tik su priverstiniu turto pardavimu, kai vertinimas atliekamas kreditorių reikalavimams užtikrinti, taip pat numato galimybę remtis specialiosiomis prielaidomis kitais, nei rinkos vertė, nustatymo pagrindais. Pagal Įstatymą TVS ir EVS taikomi tiek, kiek numatyta Įstatyme ir Metodikoje. Vadinasi, nagrinėjamu atveju, nustatant turto rinkos vertę, vertinimas turėjo būti atliktas vadovaujantis visų pirma Įstatymo reikalavimais, numatančiais, be kita ko, vertinimą atlikti pagrįstų, objektyvių skaičiavimų (duomenų, prielaidų) pagrindu.
Tarnyba neteigia, jog vertinimas jokiais atvejais negali būti atliekamas remiantis specialiąja prielaida, tačiau visais atvejais specialiosios prielaidos turi būti pagrįstos (turėti teisinį pagrindą ir bent minimalią tikimybę būti išpildytomis).
TVS „Struktūriniai pagrindai“ 32 dalyje, reglamentuojančioje rinkos vertės nustatymo pagrindą, nurodyta, kad turto rinkos vertė rodo turto vertę esant geriausiam šio turto panaudojimui. Turto geriausias panaudojimas reiškia efektyviausią jo panaudojimą, kuris yra įmanomas, teisiškai leidžiamas ir finansiškai įvykdomas. TVS „Struktūriniai pagrindai“ 34 dalyje nurodyta, kad nustatant geriausią turto panaudojimą, be kita ko, nustatoma, ar toks panaudojimas yra teisiškai leidžiamas, ar atsižvelgiama į bet kokius turto naudojimui taikomus apribojimus, pavyzdžiui, teritorijos planavimo sprendinius. EVS 1A dalyje „Europos vertinimo standartai“ pažymėta, kad geriausias turto panaudojimas aiškinamas kaip iš esmės toks naudojimas, kuris leidžiamas vertinimo dieną ir kuris užtikrina didžiausią vertę remiantis pagrįstais lūkesčiais. Nuostata dėl maksimalaus ir geriausio turto panaudojimo įtvirtinta ir Metodikos 77 punkte, pagal kurį maksimalus ir geriausias turto panaudojimas turi būti teisiškai galimas ir finansiškai įmanomas. Atsižvelgiant į tai, pažymėtina, kad turto vertintojas gali daryti išvadą dėl vertinamo turto maksimalaus ir geriausio panaudojimo tik įvertinęs teisines, finansines ir fizines tokio panaudojimo galimybes.
Pareiškėja Ataskaitoje (22 psl. 2.5. skyriaus antroje pastraipoje) daro išvadą, jog gyvenamajame name, kuris turėjo būti pastatytas 2007 m. liepos 1 d., turėję būti 92 butai, kitos patalpos ir stovėjimo aikštelės ((duomenys neskelbtini), Vilniuje), remiantis specialiąja prielaida, kad minėtas gyvenamasis namas buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d., vadovaujantis Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2005 m. kovo 1 d. išduotu statybos leidimu, atitiko geriausią vertinamo turto panaudojimą. Tačiau pažymėtina, kad nei Ataskaitoje, nei pareiškėjos paaiškinimuose, teiktuose Tarnybai ir Garbės teismui, nei Pareiškėjos skunde pateikiama informacija nepatvirtina Ataskaitoje nurodytos specialiosios prielaidos dėl geriausio turto panaudojimo remiantis specialiąja prielaida, kad Statybos leidimas yra išduotas, teisinio pagrįstumo. Priešingai, Ataskaitoje pateikiama informacija patvirtina, kad vertinimo dieną (taip pat nei Ataskaitos parengimo metu, nei šiuo metu) nebuvo išduoti statybą leidžiantys dokumentai. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento 2005 m. kovo 1 d. išduotas statybos leidimas Nr. (duomenys neskelbtini),, kuriuo rėmėsi vertintoja rengdama Ataskaitą, LVAT 2007 m. sausio 19 d. nutartimi Nr. A3-64-07 buvo panaikintas. Taigi rinkos vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.) leidimas statyti pastatą, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (butai), nebuvo išduotas, todėl Ataskaitoje daroma prielaida, kad vertinimo dieną minėtas Statybos leidimas egzistuoja, nėra teisiškai pagrįsta. Įvertinus tai, kad vertinamo turto vertės nustatymo dieną uždrausta statyti vertinamą turtą (Statybos leidimas teismo nutartimi panaikintas), prielaida, kad vertinamas turtas buvo baigtas statyti vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.), vadovaujantis išduotu Statybos leidimu, nelaikytina atitinkančia geriausio panaudojimo teisinio leistinumo kriterijų.
Apibendrinant, pažymėtina, kad Ataskaitoje nurodyta specialioji prielaida, jog vertinamas turtas buvo baigtas statyti vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.), vadovaujantis išduotu Statybos leidimu, yra nepagrįsta, t, y. neatitinka geriausio panaudojimo teisinio leistinumo kriterijaus, todėl Garbės teismas pagrįstai sprendime konstatavo, kad vertės nustatymas tokios (nepagrįstos) prielaidos pagrindu laikytinas nepagrįstu, todėl pažeidžiančiu Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto reikalavimą pateikti vertės nustatymo pagrindimą.
2. Dėl vertinamo turto rinkos vertės atsakovas pažymi, kad prielaidos visais atvejais turi būti leistinos teisiniu požiūriu vertės nustatymo dieną, o ne ateityje. Kaip minėta, Ataskaitoje formuluojama specialioji prielaida nelaikytina atitinkančia geriausio turto panaudojimo teisinio leistinumo kriterijaus vertinimo dieną. Atsižvelgiant į tai, nustatyta vertinamo turto vertė nelaikytina rinkos verte tokio turto su nurodytomis savybėmis (gyvenamojo namo su 92 butais ir kitomis patalpomis) vertinimo atlikimo metu rinkoje nebuvo (buvo tik pamatai ir dalis cokolinio aukšto), todėl Ataskaitoje vertinamas objektas negalėjo būti perduotas vertinimo dieną (2007 m. liepos 1 d.).
Įstatymo 2 straipsnio 10 dalyje yra pateikiama turto rinkos vertės sąvoka, pagal kurią turto rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas jo vertinimo diena, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų. Pažymėtina, kad turto vertintojas gali nustatyti rinkos vertę tik tokio turto, kuris vertės nustatymo dieną egzistuoja rinkoje. Nagrinėjamu atveju gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (92 butai, stovėjimo aikštelės ir kitos patalpos), nei rinkos vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.), nei Ataskaitos parengimo metu (2014 m. gegužės 12 d. – 2014 m. gegužės 20 d.), nei šiuo metu neegzistuoja (nėra pastatytas). Atsižvelgdamas į tai, Garbės teismas sprendime pagrįstai konstatavo, kad Ataskaitoje nurodyta vertinamo turto suma (43 543 000 Lt) nelaikytina rinkos verte.
3. Dėl svorio dydžių nustatymo, atsakovo nuomone, VAAT sprendime nepagrįstai konstatavo, kad nustatant svorių dydžius Ataskaitoje pateikiamos taikytos formulės, atliktų skaičiavimų sekos bei rezultatai – Ataskaitoje yra nurodytos taikytos formulės, atliktų skaičiavimų sekos bei rezultatai nustatant 61–80 kv. m butų 1 kv. m kainą, kurios nustatymo pagrindimo Garbės teismas nekvestionuoja. Tačiau konkrečių svorių dydžių, kurių pagrindu nustatyta 1 kv. m kaina ir galutinė vertinamo turto vertė, nustatymas Ataskaitoje nepagrįstas.
Pažymėtina, kad kiekvieno skaičiaus (pataisos, svorio, koeficiento ir pan.), tiesiogiai naudojamo vertės skaičiavimuose, nustatymas turi būti pagrįstas vertinimo ataskaitoje, taip pat vertinimo ataskaitoje turi būti aiškiai ir konkrečiai nurodyta, kaip buvo prieita prie galutinės išvados. Tokios pozicijos laikosi ir administraciniai teismai (LVAT 2014 m. gruodžio 3 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A624-1876/2014, 2015 m. gegužės 18 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-80-624/2015 ir kt.). Nagrinėjamu atveju nepagrįstas konkrečių svorių dydžių, kurių pagrindu nustatyta galutinė vertinamo turto vertė, nustatymas. Ataskaitoje pateikiama informacija, nepagrindžia, kodėl palyginamiesiems objektams suteikiami konkretūs svorių dydžiai (2 ir 1), t. y. Ataskaitoje nepateikiamos formulės ir skaičiavimų sekos ar kita patikrinama informacija, parodanti, kaip buvo nustatyti būtent 1 ir 2 svorių dydžiai, taikyti palyginamiesiems objektams Nr. 1 ir 2, kurių pagrindu nustatyta galutinė vertinamo turto vertė.
VAAT sprendime nurodomi argumentai, kad iš Ataskaitos matyti, jog skaičiuojant svertinį vidurkį, kiekvienam palyginamajam objektui suteikiamas svoris priklauso nuo pataisų dydžio, pateikiami suprantami argumentai, kuriais remiantis nustatomi pataisų dydžiai, o skaičiavimai atliekami remiantis konkrečiomis formulėmis, yra nepagrįsti – Garbės teismo sprendime nekonstatuota, kad Ataskaitoje nepateiktos formulės, ar kad pataisų nustatymas yra nepagrįstas. Be to, aplinkybė, jog Ataskaitoje nurodyta, kad palyginamajam objektui suteikiamas svoris priklauso nuo pataisų dydžio, nepaneigia fakto, kad konkrečių Ataskaitos 32 psl. lentelėje nurodytų svorių nustatymas Ataskaitoje nepagrįstas. Be to, VAAT sprendime pateikdamas argumentus, kodėl, teismo nuomone, Ataskaitoje, priešingai nei nurodyta Garbės teismo sprendime, yra pateiktas tam tikrų svorio dydžių nustatymo pagrindimas, remiasi Ataskaitos 23, 27, 28, 37, 43, 24–27, 34–37, 38, 39–41, 42, 43, 44–45 psl. pateikta informacija. Pažymėtina, jog Garbės teismo sprendime konstatuota, kad nustatant 61–80 kv. m butų vertę, Ataskaitoje nepateikta informacija, pagrindžianti tam tikrų svorio dydžių nustatymą. Taigi nagrinėjamu atveju aktualūs tik VAAT sprendime minimi 30–32 psl., kuriuose aptariamas 61–80 kv. m butų vertės nustatymas. Tačiau ir minimuose Ataskaitos 30–32 psl. taikytų svorio dydžių nustatymo pagrindimas nepateiktas. Informacija apie 61–80 kv. m butų vertinimą pateikiama Ataskaitos 29–32 psl. Atkreiptinas dėmesys, kad Ataskaitos 29 psl. pateiktos charakteristikos, į kurias pareiškėja atsižvelgė pasirinkdama palyginamuosius objektus, bet ne nustatydama palyginamiesiems objektams suteikiamų svorių dydžius. Ataskaitos 30–31 psl. aptariamas pataisų, kurių nustatymo Garbės teismas nekvestionuoja, taikymas. Tuo tarpu palyginamųjų objektų 1 kv. m kainoms, nustatytoms įvertinus objektų charakteristikų skirtumus, suteikiamų svorių dydžių nustatymas aptariamas Ataskaitos 32 psl. Šiame Ataskaitos puslapyje pažymima, kad svorio dydis priklauso nuo palyginamiesiems objektams taikytų pataisų dydžio. Svoris „3“ suteikiamas labiausiai panašiam į vertinamą turtą objektui, „1“ – labiausiai nepanašiam. Palyginamojo objekto Nr. 3 bendra pataisų suma sudaro 1, todėl suteikiamas svoris – 3. Tuo tarpu Ataskaitoje nurodyta palyginamųjų objektų Nr. 1 ir Nr. 2 bendra pataisų suma yra vienoda – 1,02, tačiau suteikiami svoriai – skirtingi, atitinkamai 2 ir 1. Taigi, nors minėtiems palyginamiesiems objektams taikytų pataisų bendra suma yra tokia pati, tačiau Ataskaitoje nepateikta informacija, kokių kriterijų ir (arba) skaičiavimų pagrindu palyginamiesiems objektams buvo suteiktas konkretus svorio dydis, t. y. kokios savybės nulėmė skirtingo svorio priskyrimą vienodą bendrą pataisų sumą turintiems palyginamiesiems objektams. Garbės teismo posėdžio metu vertintoja paaiškino, kad šiuo atveju svorio koeficiento 2 palyginamajam objektui Nr. 1 nustatymą lėmė vietos kriterijus – šis objektas yra arčiau vertinamo turto. Tačiau tokio pobūdžio informacija, pagrindžianti svorių dydžių nustatymą, Ataskaitoje nepateikta. Vertės nustatymo pagrindimas ir koeficientų skaičiavimai privalo būti pateikiami būtent vertinimo ataskaitoje. Įstatymo 22 straipsnio 4 dalis ir šios dalies 13 punktas numato, kad turto vertinimo ataskaitoje turi būti turto vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant vertės skaičiavimus. Todėl nuoseklūs skaičiavimai, kurie atlikti nustatant taikytus svorio koeficientus, kurių pagrindu nustatyta galutinė vertinamo turto rinkos vertė, turėjo būti pateikti Ataskaitoje. Tokios pozicijos laikosi ir administraciniai teismai (LVAT 2014 m. spalio 14 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. A552-1589/2014).
Be to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad reikšmingos palyginamųjų objektų charakteristikos, taip pat ir vietos kriterijus, Ataskaitoje jau buvo įvertintos nustatant lyginamųjų objektų pataisas. Pareiškėja, vieną kartą įvertinusi, jog vietos kriterijus yra nereikšmingas (vietos pataisos palyginamiesiems objektams netaikomos), antrą kartą (nustatydama svorių dydžius) vietos kriterijų tų pačių palyginamųjų objektų ir vertinamo turto atžvilgiu vertina kaip reikšmingiausią charakteristiką. Toks pareiškėjos vertinimas yra visiškai nenuoseklus, neobjektyvus ir prieštaringas. Vadinasi, Garbės teismas, įvertinęs aplinkybę, kad Ataskaitoje nepateikta informacija, pagrindžianti tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutinė vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą, pagrįstai konstatavo, kad pareiškėja pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą ir Metodikos 62.4 papunktį.
4. Dėl palyginamųjų objektų skirtumų įvertinimo ir lyginamojo metodo esmės atsakovas nurodo, kad pareiškėja vertės skaičiavimams parinko palyginamuosius objektus, kurie nėra analogiški vertinamam turtui, tam pritarta ir VAAT sprendime, todėl Garbės teismas sprendime pagrįstai konstatavo, kad atliekant turto vertinimą, lyginamojo metodo esmė neatskleista. Tai, kad pareiškėja Ataskaitos 3–12 lentelėse aprašė vertinamo turto ir palyginamųjų objektų savybes, nereiškia, kad ji įvertino minėtų objektų skirtumus, kadangi nors pareiškėja Ataskaitoje nurodė, kad pataisų dėl neanalogiškų objektų savybių skirtumų taikyti nebūtina, tačiau nepagrindė, kodėl, jos nuomone, minėti skirtumai neturi įtakos vertės nustatymo pagrindimui.
Pažymėtina, kad, atsižvelgiant į lyginamojo metodo esmę, šis metodas negali būti naudojamas pasitelkiant visiškai nepanašius objektus arba nepagrindžiant atitinkamų pataisų koeficientų netaikymo. Metodikos 57 punkte ir 58.2 papunktyje įtvirtintas reikalavimas vertinamą turtą lyginti tik su analogišku arba panašiu turtu, įvertinant jų skirtumus. Šiems skirtumams įvertinti skirtos Metodikos 58.2 papunkčio nuostatos, leidžiančios pataisų koeficientais atsižvelgti į vertinamo turto ir pasirinktų lyginamųjų objektų skirtumus, tačiau vertinimo ataskaitoje privalo būti pateikti šių koeficientų skaičiavimai. Be to, tuo atveju, kai vertintojas nustato, jog tam tikri objektų skirtumai neturi įtakos vertės nustatymui, vertinimo ataskaitoje būtina pateikti informaciją (skaičiavimus, dokumentus ar kt.), pagrindžiančią tokią poziciją. Nagrinėjamu atveju vertintoja parinko visiškai neanalogiškus ir net nepanašius lyginamuosius objektus (objektai, kurių plotas skiriasi 2,5 ar 3 kartus, taip pat monolitinio gelžbetonio pastatas ir plytų mūro pastatas nelaikytini panašiu turtu, nes jų savybės skiriasi iš esmės), be to, Ataskaitoje apskritai netaikė pataisų koeficientų, tokiu būdu pažeisdama pareigą atsižvelgti i vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų skirtumus. Ataskaitoje net nepagrįsdama, kodėl, jos nuomone, minėti skirtumai neturi įtakos vertės nustatymo pagrindimui. VAAT sprendime nurodomas argumentas, jog nepaisant to, kad minėti objektai yra neanalogiški, iš Ataskaitos turinio matyti, kad vertintoja įvertino šių neanalogiškų objektų skirtumus, yra visiškai nepagrįstas, kadangi vertintoja nei Garbės teismo posėdžio metu, nei Ataskaitoje nepaaiškino, kuo remdamasi (kokiais skaičiavimais, dokumentais ar pan.) nustatė, kad minėti skirtumai nedaro įtakos rinkos vertės nustatymui. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pačios vertintojos pozicija dėl minėtų objektų skirtumų įtakos vertės nustatymui yra dviprasmiška, t. y. Ataskaitoje vertintoja nurodė, jog pastatų sienų medžiagų charakteristikų skirtumai ir aptariamų objektų plotų skirtumai nedaro įtakos objektų pardavimo kainai. Tarnybai pateiktuose paaiškinimuose vertintoja nurodė, kad sienų medžiagų skirtumai daro nežymią įtaką pardavimo kainai, o Garbės teismo posėdžio metu vertintoja paaiškino, kad minėti pastato sienų medžiagų skirtumai neturi įtakos pardavimo kainai. Nurodytos aplinkybės tik patvirtina Ataskaitoje vertintojos pateikiamų išvadų nepagrįstumą. Be to, vertintojos užimama gynybinė pozicija, kad skirtingų konstrukcijų ir ploto (kuris skiriasi 3 kartus) objektai yra analogiški ir į šiuos skirtumus net nėra būtina atsižvelgti, kelia pagrįstų abejonių vertintojos kompetencija. Apibendrinant, Garbės teismas sprendime pagrįstai konstatavo, jog pareiškėja, vertės skaičiavimams parinkdama palyginamuosius objektus, kurie nėra analogiški vertinamam turtui, neįvertindama šių objektų sienų medžiagų skirtumų (Ataskaitoje nepagrįsdama, kodėl, jos nuomone, minėti skirtumai neturi įtakos vertės nustatymo pagrindimui), pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą bei Metodikos 57 ir 58.2 papunkčius.
Pareiškėja I. K. atsiliepime į atsakovo apeliacinį skundą prašo jį atmesti kaip nepagrįstą. Pareiškėja taip pat palaiko savo 2015 m. spalio 30 d. prašymą kreiptis į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą dėl norminio teisės akto teisėtumo bei prašymą kreiptis į Lietuvos Respublikos Konstitucinį Teismą. Atsikirsdama į apeliacinio skundo argumentus, nurodo, kad:
1. Atsakovas apeliaciniame skunde pripažįsta, jog pareiškėjai drausminė nuobauda buvo skirta ne dėl TVS ir EVS reikalavimų. Kadangi nacionalinė teisė rinkos vertės su specialiąja prielaida nustatymo visiškai nereglamentuoja, ir tuo pačiu ir nedraudžia (todėl negalima ir išvada apie tai, kad pareiškėja pažeidė kokius nors nacionalinės teisės reikalavimus), darytina išvada, kad pareiškėja buvo nubausta nesant tam jokio teisinio pagrindo, skundžiamame Garbės teismo sprendime nenurodžius, kokius TVS ir EVS reikalavimus pareiškėjos veiksmai galimai pažeidė. Tai sudaro savarankišką pagrindą skundžiamo Garbės teismo sprendimo panaikinimui. TVPT tik apeliaciniame skunde pateikti argumentai, kaip reikėtų interpretuoti TVS ir EVS reikalavimus, nenagrinėtini iš esmės kaip nauji ir išeinantys už ginčo ribų, pažeidžiantys pareiškėjos teisę laiku ir tinkamai į juos atsikirsti, taip pat įgyvendinti teisę į apeliaciją. Pareiškėja, sąžiningai elgdamasi, dar bylą nagrinėjant Garbės teisme, bandė užduoti TVPT klausimus ir išsiaiškinti, kokios nuostatos draudė nagrinėjamu atveju nustatyti rinkos vertę su specialiąja prielaida, tačiau užduoti klausimus ir išsiaiškinti reiškiamų kaltinimų teisinį pagrindą pareiškėjai buvo uždrausta.
Bet kuriuo atveju, atsakovo argumentai dėl vertinimo remiantis specialiąja prielaida nepagrįsti. TVPT sutinka, kad TVS ir EVS taikomi parenkant vertinimo metodiką, o nagrinėjamu atveju kaip tik ir yra keliamas klausimas dėl pareiškėjos parinktų vertinimo metodų (ar pareiškėja galėjo nustatinėti turto rinkos vertę su specialiąja prielaida), o ne dėl TVS ar EVS nuostatų, susijusių su reikalavimais ataskaitos formai ir turiniui. Todėl vertintina, kad TVS ir EVS taikymo apimties klausimas nagrinėjamoje byloje net nekyla.
Nacionaliniu lygmeniu yra tik įgyvendinamos TVS ir EVS nuostatos dėl juose nustatytų vertinimo metodų taikymo. Būtent TVS ir EVS yra vertinimo metodų šaltinis, o Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika – įgyvendinamasis teisės aktas. Įstatymas ir Metodika apskritai nereglamentuoja rinkos vertės su specialiąja prielaida nustatymo, o palieka tai daryti TVS ir EVS, todėl nelogiška teigti, kad nagrinėjamu atveju taikytini tik Įstatymo ar Metodikos reikalavimai, kadangi jokių reikalavimų rinkos vertės su specialiąja prielaida nustatymui jie nepateikia.
TVPT kompetencija apsiriboja tik ataskaitos formos reikalavimų patikrinimu, kaip tą numato Įstatymo 23 straipsnio 1 dalis. Garbės teismas peržengė savo kompetencijos ribas, imdamasis spręsti tuos klausimus, kurie priskirti išimtinei turto vertintojo diskrecijai, įskaitant vertinimo metodų parinkimą. Objektų vertei apskaičiuoti pasirinktų vertinimo metodų pagrįstumo vertinimas prilygsta ginčo dėl nustatytos vertės nagrinėjimui, o Įstatymo 23 straipsnio 2 dalis tokių ginčų nagrinėjimą priskiria teismo kompetencijai.
Atsakovas net negalėjo įvardinti, kokiu būdu nagrinėjamoje situacijoje, esant vertinimo ataskaitos užsakovo poreikiui pagrįsti teismui negautų pajamų reikalavimą, vertintoja turėjo atlikti vertinimą.
TVPT teigia, kad pareiškėjai neva jau vertinimo atlikimo metu buvo žinomas faktas, kad Statybos leidimas, kuriuo remiantis atliktas vertinimas, Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2007 m. sausio 19 d. nutartimi administracinėje byloje Nr. A3-64/2007 buvo panaikintas. Pareiškėjai šis faktas nebuvo žinomas ir byloje nėra jokių tą paneigti galinčių duomenų. Atsakovas neteisėtai preziumuoja pareiškėjos kaltę, nors būtent jis ir turėjo ją įrodyti.
Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, Įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 4 punktas numato, jog Turto arba verslo vertė gali būti nustatoma pagal kitus Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytus turto arba verslo vertės nustatymo pagrindus. Priešingai nei nurodo apeliantas, ši nuostata yra aktuali nagrinėjamam ginčui. TVS Struktūrinių pagrindų 26 (d) punktas numato, kad vertės nustatymo pagrindas turi būti susietas inter alia su papildomomis prielaidomis ar specialiosiomis prielaidomis, kurios tam tikromis aplinkybėmis pakeičia pagrindines prielaidas. Be to, kadangi kaip vertės nustatymo pagrindas yra ir rinkos vertė, akivaizdu, kad ji taip pat gali būti nustatoma su specialiąja prielaida (nepriklausomai nuo vertinimo atvejo).
TVS ir EVS, turintys Lietuvoje privalomą teisinę galią (Įstatymo 6 str. 1 d., 21 str. 8 d., 29 str. 1 d.), expressis verbis numato galimybę nustatyti rinkos vertę su specialiąja prielaida ir leidžia nustatyti ją visais vertinimo atvejais. EVS 1 „Rinkos vertė“ 5.10.2.2 ir 5.10.2.3 punktai tam tikrus vertinimo atvejus pateikia kaip pavyzdžius, kada nustatoma rinkos vertė su specialiąja prielaida, o ne baigtinį jų sąrašą – tai akivaizdu vien iš gramatinio nurodytų nuostatų aiškinimo. Visi įmanomi vertinimo atvejai, kada galimas rinkos vertės su specialiąja prielaida nustatymas, objektyviai negalėtų būti pateikti baigtiniu sąrašu jau vien dėl skirtingose valstybėse egzistuojančio skirtingo teisinio reguliavimo bei dinamiškai besikeičiančių visuomeninių santykių. TVS Struktūriniai pagrindai taip pat nesieja specialiųjų prielaidų, kaip klaidingai nurodo apeliantas, vien su priverstiniu turto pardavimu ir kai vertinimas atliekamas kreditorių reikalavimams užtikrinti. Pavyzdžiui, TVS Struktūrinių pagrindų 50 punktas specialiųjų prielaidų konkrečių naudojimo atvejų neįvardija, o galimybę formuluoti specialiąsias prielaidas nurodo abstrakčiai.
Apeliantas 205 m. lapkričio 17 d. teismo posėdyje iš esmės pripažino turto vertintojos veiksmų teisėtumą, nes turto vertintoja yra teismo ekspertė, o turto vertinimo ataskaitą parengė teisminiam ginčui. Šios išvados nepaneigia ir tai, kad vertinimas pavadintas turto vertinimo ataskaita, o ne teismo ekspertize, ir kad vertinimas atliktas ne pagal teismo nutartį, o užsakovo nurodymu.
Apelianto pateikiamas specialiosioms prielaidoms keliamo pagrįstumo reikalavimo aiškinimas iškraipo pačią specialiųjų prielaidų esmę. 1-ojo EVS 5.10.2.1 punkte duodami specialiųjų prielaidų pavyzdžiai, vienas iš jų – kad konkrečiam panaudojimui gauti planavimo ar statybos leidimai. 101-ojo TVS 2(i) punkte pateikiamas vienas iš specialiųjų prielaidų pavyzdžių – kad siūlomas pastatas vertės nustatymo dieną yra faktiškai baigtas statyti. Akivaizdu, jeigu pastatas būtų baigtas statyti, apskritai nebūtų prasmės formuluoti specialiąją prielaidą. Specialiosios prielaidos pagrįstumas aiškintinas ne kaip reiškiantis pareigą įsitikinti, kad daroma specialioji prielaida konkrečioje situacijoje yra faktiškai egzistuojanti, o tik tai, kad daromos prielaidos turi būti aktualios vertinimo atvejui. Pareiškėja turto vertinimo ataskaitoje aiškiai pažymėjo, jog rinkos vertė nustatoma su specialiąja prielaida, padarytos specialiosios prielaidos buvo aktualios vertinimo atvejui, todėl nėra pagrindo jas vertinti kaip neatitinkančias TVS ir EVS keliamo prielaidų pagrįstumo reikalavimo.
TVPT akcentuoja, kad vertinamas turtas neegzistavo ir šiuo metu neegzistuoja, tačiau nenurodo šios aplinkybės teisinės reikšmės. Kadangi nagrinėjamu atveju turto rinkos vertė buvo nustatyta su specialiąja prielaida, norint suprasti atliktą vertinimą, šis faktas turi būti priimtas be išlygų, kaip nurodo 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 2 (i) punktas. Specialiosios prielaidos kaip tik ir daromos tam, kad būtų galima preziumuoti faktus, kurie skiriasi nuo faktų vertės nustatymo dieną (tai įtvirtinta TVS pateiktame specialiųjų prielaidų apibrėžime). Tai matyti ir iš 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 2 (i) punkte pateiktų specialiųjų prielaidų pavyzdžių.
Itin svarbu įvertinti, kokiu tikslu nagrinėjamu atveju užsakovas kreipėsi į turto vertintoją. Kadangi Garbės teismas šių aplinkybių nesiaiškino, padarė nepagrįstas išvadas. Užsakovo BUAB „Prostinvest“ nurodymu, ataskaita buvo parengta teisminiam ginčui, siekiant nustatyti, kokias pajamas iš butų ir kitų patalpų pardavimo būtų gavęs statytojas (ataskaitos užsakovas), jeigu užsakovo nurodytą vertės nustatymo dieną gyvenamojo namo statyba būtų buvusi užbaigta, t. y. pateikti įrodymus teismui, kurių pagrindu jis galėtų nustatyti dėl statybos leidimo panaikinimo statytojo patirtus netiesioginius nuostolius, t. y. negautas pajamas. Sutikus su apelianto vertinimu, negautų pajamų nustatymas taptų apskritai neįmanomas ir ieškovui civilinėje byloje dėl nuostolių atlyginimo būtų atimtos galimybės įrodyti savo reikalavimus.
Apeliantas visiškai nepagrįstai apeliaciniame skunde formuluoja naujus kaltinimo pareiškėjai pagrindus, teigdamas, jog pareiškėja galėjo nustatinėti rinkos vertę, tik jeigu geriausias turto panaudojimas būtų įmanomas, teisiškai leidžiamas ir finansiškai įvykdomas. Garbės teismo sprendime drausminės nuobaudos teisiniu pagrindu nebuvo nei TVS ar EVS, nei apelianto nurodomas Metodikos 77 punktas, pagal kurį maksimalus ir geriausias turto panaudojimas turi būti teisiškai galimas ir finansiškai įmanomas. Todėl vien dėl to šie apelianto argumentai nevertintini, kaip peržengiantys pareiškėjai reikšto kaltinimo ribas. Bet kuriuo atveju, nurodytas Metodikos 77 punktas nagrinėjam atvejui nėra aktualus, nes buvo nustatinėjama ne rinkos vertė, o, kaip aiškiai nurodyta ir pačioje Ataskaitoje, rinkos vertė su specialiąja prielaida. Ataskaitoje padarytos specialiosios prielaidos buvo teisiškai leistinos, nes atitiko tikslą, kuriuo Ataskaita buvo parengta.
2. Remiantis specialiąja prielaida, turtas rinkoje egzistavo – vertintoja tokią specialiąją prielaidą numatė ir aiškiai suformulavo turto vertinimo ataskaitoje, todėl jeigu apeliantas vertintų turto vertinimo ataskaitą kartu su specialiąja prielaida, taptų akivaizdu, kad turtas, darant specialiąją prielaidą, kad jis buvo užbaigtas statyti, galėjo būti perduodamas vertinimo dieną, taigi ir galėjo būti nustatoma jo rinkos vertė su specialiąja prielaida.
Pažymėtina, kad apeliantas, remdamasis turto rinkos vertės apibrėžime pateikta „turto perdavimo“ sąvoka, iškreipia jos tikrąją prasmę. Apibrėžime kalbama ne apie fizinį turto perdavimą, o apie turto vertę, kuri nėra iš anksto nustatyta, bet yra apskaičiuota suma. Tą aiškiai įtvirtina ir 230-ojo TVS „Nekilnojamasis turtas ir teisės į jį“ K3 komentaras, numatantis, jog vertė yra susijusi su teisėmis į turtą, o ne su fizine žeme ar pastatais; kadangi žemė ir pastatai yra nekilnojami, sudarant sandorį perduodama teisė, o ne fizinė žemė ar pastatai.
3. Apeliantas klaidina teismą, teigdamas, jog konkrečių svorių dydžių, kurių pagrindu nustatyta 61–80 kv. m butų 1 kv. m kaina ir galutinė vertinamo turto vertė, nustatymas Ataskaitoje nepateiktas.
4. Apeliantas, teigdamas, kad vertintoja parinko tariamai visiškai neanalogiškus ir nepanašius lyginamuosius objektus, peržengia savo kompetencijos ribas.
Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB „Krivita“ su apeliaciniu skundu nesutinka ir prašo jį atmesti kaip nepagrįstą. Palaiko savo atsiliepime į pareiškėjos skundą ir pareiškėjos atsiliepime į apeliacinį skundą išdėstytą poziciją bei skunde pateiktą prašymą kreiptis į LVAT dėl norminio teisės akto teisėtumo bei į Lietuvos Respublikos Konstitucinį Teismą.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a:
IV.
Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl Turto arba verslo vertintojų garbės teismo 2015 m. sausio 15 d. sprendimo Nr. GT-2(15)-S teisėtumo ir pagrįstumo.
Pažymėtina, kad ši byla apeliacine tvarka nagrinėjama vadovaujantis Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo (1999 m. sausio 14 d. įstatymo Nr. VIII-1029 redakcija) (toliau – ir ABTĮ) normomis, galiojusiomis iki 2016 m. liepos 1 d., nes byla apeliacine tvarka pradėta nagrinėti iki įsigaliojo Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo Nr. VIII-1029 pakeitimo įstatymas (Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo Nr. VIII-1029 pakeitimo įstatymo 7 straipsnio 1 dalis, 8 straipsnio 2 dalis).
Pagal bylos aplinkybes nustatyta, jog pareiškėja I. K. 2014 m. gegužės 19 d. apžiūrėjusi nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini), Vilniuje, 2014 m. gegužės 12–20 d. parengė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. 14-I-042, kurioje, be kita ko, nurodė, kad: vertinimas atliekamas teisminiam ginčui; nekilnojamojo turto vertės nustatymo data – 2007 m. liepos 1 d.; Ataskaita parengta BUAB „Prostinvest“ užsakymu; Ataskaitoje nurodoma papildoma informacija, kad pareiškėja yra teismo ekspertė; Ataskaitoje turtas įvertintas darant specialią prielaidą, pagal kurią gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti visi vertinimo objektai, buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d., vadovaujantis Statybos leidimu ir jo reikalavimais, užsakovo pateiktos Statybų rangos sutarties Nr. 06/07/04-1 kopijos duomenimis, laikantis patvirtinto statinio techninio projekto Nr. (duomenys neskelbtini), tenkino visus įstatymų reikalavimus, nebuvo jokių kitų kliūčių, trukdančių įregistruoti nuosavybės teises į vertinamus turto objektus ir jiems būti atviros rinkos objektu, vertinami nekilnojamojo turto objektai buvo nustatyta tvarka įregistruoti VĮ Registrų centre, vertinimo dienai vertinamas turtas priklausė užsakovui BUAB „Prostinvest“; naudojant lyginamąjį metodą Ataskaitoje nustatyta vertinamo turto vertė – 43 543 000 Lt. Ataskaita buvo pateikta į civilinę bylą Nr. 2-223-262/2014, kurioje buvo nagrinėjamas civilinis ginčas pagal ieškovo BUAB „Prostinvest“ (buvęs UAB „Baltijos ąžuolas“) patikslintą ieškinį atsakovams Lietuvos valstybei, kurią, be kita ko, atstovavo Vilniaus miesto savivaldybė, dėl žalos atlyginimo, kurios atsiradimą ieškovas, be kita ko, siejo su Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento neteisėtais veiksmais, išduodant Statybos leidimą, kuris galutine ir neskundžiama LVAT 2007 m. sausio 19 d. nutartimi Nr. A3-64-07 buvo panaikintas. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2014 m. liepos 29 d. raštu Nr. A51-613301-14(3.11.1-TD3) kreipėsi į Tarnybą, prašė įvertinti Ataskaitos atitiktį Įstatymo reikalavimams.
Tarnyba 2014 m. gruodžio 16 d. Garbės teismui surašė išvadą Nr. GT-41(14)-I „Dėl turto vertintojos I. K. veiksmų rengiant Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. 14-I-042“. Tarnyboje 2014 m. gruodžio 22 d. gauti UAB „Krivita“ ir I. K. 2014 m. gruodžio 16 d. raštu teikti paaiškinimai dėl Ataskaitos parengimo.
Garbės teismas 2015 m. sausio 15 d. vykusiame posėdyje priėmė skundžiamą Sprendimą Nr. GT-2(15)-S ir nutarė pareiškėjai skirti drausminę nuobaudą – kvalifikacijos pažymėjimo galiojimo sustabdymą ir kvalifikacijos patikrinimą.
Garbės teismas Sprendime Nr. GT-2(15)-S konstatavo, kad pareiškėja, atlikusi turto vertinimą ir dėl šio vertinimo parengusi Ataskaitą, padarė penkis pažeidimus:
1) nepagrįstai rėmėsi specialiąją prielaida, kad gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (butai ir kitos patalpos), buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d., vadovaujantis Statybos leidimu, Statybų rangos sutartimi, statinio techniniu projektu. Garbės Teismo nuomone, rinkos vertės nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.) leidimas statyti pastatą, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (butai) nebuvo išduotas, todėl pareiškėja, atlikdama vertinimą, visiškai nepagrįstai rėmėsi aplinkybe, jog Statybos leidimas egzistuoja. Atsižvelgdamas į tai, Garbės teismas padarė išvadą, kad turto rinkos vertės nustatymas tokios prielaidos pagrindu laikytinas nepagrįstu, todėl pažeidžiančiu Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 43.1 ir 43.2 punktus;
2) netinkamai taikė lyginamąjį metodą. Atlikdama turto (92 butų ir kitų patalpų), kuris rinkos vertės nustatymo dieną neegzistavo, vertinimą (vertinamas turtas nei vertinimo atlikimo metu, nei šiuo metu neegzistuoja), taip pat egzistuojančius butus (palyginamieji objektai) lygindama su nepastatytais (neegzistuojančiais) butais, netinkamai taikė lyginamąjį metodą, kurio esmė yra vertinamą turtą lyginti su analogišku arba panašiu turtu. Atsižvelgdamas į tai, Garbės teismas padarė išvadą, kad pareiškėja pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 31, 57 ir 58.2 punktus;
3) kadangi gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti vertinamas objektas (92 butai stovėjimo aikštelės ir kitos patalpos), nei rinkos vertes nustatymo dieną (2007 m. liepos 1 d.), nei Ataskaitos parengimo metu (2014 m. gegužės 12 d. – 2014 m. gegužės 20 d.), nei tuo metu neegzistavo (nebuvo pastatytas), pareiškėja nepagrįstai Ataskaitoje nurodytą vertinamo turto sumą (43 543 000 Lt) įvardino rinkos verte;
4) pareiškėja Ataskaitoje nepateikė informacijos, pagrindžiančios tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutinė vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą ir taip pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 62.4 punktą;
5) pareiškėja Ataskaitoje neatskleidė lyginamojo metodo esmės, kadangi turto rinkos vertės skaičiavimams parinkti palyginamieji objektai, kurie nėra analogiški vertinamam turtui, tačiau šių objektų skirtumai nebuvo įvertinti, t. y. pasirinkti skirtingų pastato sienų medžiagų, plotų objektai, tokiu būdu pažeidžiant Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą, Metodikos 57 ir 58.2 punktus.
V.
Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (2011 m. birželio 22 d. įstatymo Nr. XI-149723 redakcija, toliau bus remiamasi šia Įstatymo redakcija, išskyrus specialiai aptartus atvejus) 29 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad už šio įstatymo, Tarptautinių vertinimo standartų, Europos vertinimo standartų, Turto ir verslo vertinimo metodikos, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso pažeidimus Turto arba verslo vertintojų garbės teismas turto arba verslo vertintojui skiria vieną iš šio straipsnio 4 dalyje nurodytų drausminių nuobaudų.
Garbės teismas Sprendime padarė išvadą, kad pareiškėja Ataskaitą parengė nesilaikydama Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos (2012 m. balandžio 27 d. įsakymo Nr. 1K-159 redakcija) 43.1, 43.2, 31, 57, 58.2, 62.4, 57 ir 58.2 punktų reikalavimų.
Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkte numatyta, jog turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto arba verslo vertės skaičiavimus. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas yra pažymėjęs, jog Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkte nurodyti skaičiavimai turi būti pakankami, kad tiek turto vertinimo užsakovas, tiek tretieji asmenys galėtų įsitikinti turto vertės nustatymo pagrįstumu. Vertinimo ataskaitoje turi būti nurodytas vertinamo objekto vertės nustatymo pagrindimas, kartu ataskaitoje nurodant ir pritaikytas formules, atliktų skaičiavimų seką bei galutinius rezultatus (žr., pvz., 2014 m. spalio 14 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A552-1589/2014). Vertinimo ataskaitoje pateiktas vertės nustatymo pagrindimas turi būti aiškus ne tik pačiam turto vertintojui, bet jis ir objektyviai turi atitikti tikslumo, išsamumo reikalavimus, turi būti pateikti tikslūs ir aiškūs skaičiavimai, o išsamaus turto vertės nustatymo pagrindimo nepateikimas leidžia abejoti pateiktų duomenų pagrįstumu ir objektyvumu (žr., pvz., Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2014 m. gruodžio 3 d. nutartį administracinėje byloje Nr. A624-1876/2014).
Garbės teismas nustatė penkis pažeidimus, iš kurių dauguma susiję su aspektu, jog vertinimas buvo daromas su specialiąja prielaida, pagal kurią gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti visi vertinimo objektai, buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d. Garbės teismas laikė, jog pareiškėja tokios prielaidos negalėjo padaryti, nes Statybos leidimas buvo panaikintas, negalėjo vertinti neegzistuojančio nekilnojamojo turto objekto ir jo lyginti su jau egzistuojančiais nekilnojamojo turto objektais, negalėjo ginčo pastato vertinti rinkos verte. Kadangi aptarti trys pažeidimai siejasi su aplinkybe, jog vertinamas buvo pastatas, kuris nebuvo pastatytas, bet daroma prielaida, jog statybos baigtos 2007 m. liepos 1 d., šiuo atveju pirmiausia būtina įvertinti šį aspektą ir pasisakyti dėl galimybės remtis minėta specialiąja prielaida atliekant turto vertinimą.
Pirmiausia pažymėtina, jog Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas specialiųjų prielaidų taikymo nereglamentuoja, jų taikymas neapibrėžtas ir Metodikoje. Įstatymo 4 straipsnyje apibrėžti 3 turto arba verslo vertinimo atvejai ir įtvirtinta, jog turtas arba verslas vertinamas: 1) įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais atvejais (privalomas turto arba verslo vertinimas); 2) vidaus reikmėms; 3) kitais atvejais, kai to pageidauja užsakovas. Įstatymo 5 straipsnio 3 dalies 4 punkte numatyta, jog turto arba verslo vertė gali būti nustatoma, be kita ko, pagal kitus Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytus turto arba verslo vertės nustatymo pagrindus. Pagal Įstatymo 6 straipsnio 1 dalį turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais. Pagal Metodikos 8 punktą vertinama šiais tikslais: 1) finansinių ataskaitų sudarymo; 2) apmokestinimo; 3) draudimo, nuostolių nustatymo; 4) įkeitimo; 5) nuosavybės teisės perleidimo; 6) kitais tikslais. Metodikoje detalizuoti visi minėti tikslai, išskyrus atvejį, kai vertinimas atliekamas kitais tikslais.
Metodikos 4 punkte apibrėžta, jog turto arba verslo vertintojas savo veikloje vadovaujasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Tarptautiniais vertinimo standartais ir Europos vertinimo standartais, privalomą vertinimą reglamentuojančiais teisės aktais, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodeksu, šia Metodika ir kitais teisės aktais, susijusiais su vertinimu, tiek, kiek jie neprieštarauja Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams, Europos vertinimo standartams ir šiai Metodikai. Pagal Įstatymo 29 straipsnio 1 dalį už šio įstatymo, Tarptautinių vertinimo standartų, Europos vertinimo standartų, Turto ir verslo vertinimo metodikos, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso pažeidimus Turto arba verslo vertintojų garbės teismas turto arba verslo vertintojui skiria vieną iš šio straipsnio 4 dalyje nurodytų drausminių nuobaudų. Taigi, nors Įstatyme ir metodikoje TVS ir EVS teisinė galia nėra aiškiai apibrėžta, minėtos teisės aktų nuostatos leidžia daryti išvadą, jog turto vertintojui TVS ir EVS yra privalomi taikyti, o už jų nesilaikymą turto vertintojui gali būti taikoma drausminė atsakomybė.
Tarptautinių vertinimo standartų (2013) „TVS struktūriniai pagrindai“ specialiąją prielaidą apibrėžia kaip prielaidą, pagal kurią yra pripažįstami faktai, besiskiriantys nuo vertės nustatymo dieną esamų faktų, arba kurios tipinis rinkos dalyvis vertės nustatymo dieną nepadarytų. Pagal TVS struktūrinių pagrindų 26 punktą vertės nustatymo pagrindas apima pagrindines prielaidas (pvz., hipotetinio sandorio pobūdis, sandorio šalių tarpusavio santykiai ir motyvai ir kaip turtas yra pateiktas rinkai), kuriomis remiantis nustatoma vertė. Vertės nustatymo pagrindas priklauso nuo vertinimo tikslo. Vertės nustatymo pagrindas turi būti susietas su: a) vertei nustatyti taikomu metodu ar skaičiavimo būdu; b) vertinamo turto tipu; c) faktine ar menama turto būkle vertinimo metu; d) papildomomis prielaidomis ar specialiosiomis prielaidomis, kurios tam tikromis aplinkybėmis pakeičia pagrindines prielaidas. Pagal TVS struktūrinių pagrindų 50 punktą, jeigu daroma prielaida dėl faktų, kurie skiriasi nuo tų, kurie yra vertės nustatymo dieną, tokia prielaida tampa specialiąja prielaida (101-asis TVS Darbo apimtis). Specialiosios prielaidos dažnai daromos norint parodyti galimų pokyčių įtaką turto vertei. Jomis siekiama parodyti vertinimo paslaugos vartotojui, kad vertinimo išvada priklauso nuo aplinkybių pasikeitimo arba požiūrį, kurio rinkos dalyviai apskritai vertės nustatymo dieną nesilaikytų. TVS struktūrinių pagrindų 51 punkte numatyta, jog prielaidos ir specialiosios prielaidos turi būti pagrįstos ir aktualios tam tikslui, dėl kurio atliekamas vertinimas.
101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 2 dalies i punkte, be kita ko, numatyta, jog turi būti nurodytos visos atliekant vertinimą ir rengiant vertinimo ataskaitą daromos prielaidos ir specialiosios prielaidos. Prielaidos yra tam tikri dalykai, kurie atliekant vertinimą gali būti pagrįstai priimti kaip atskirai netirti ir netikrinti faktai. Siekiant suprasti atliktą vertinimą arba kitą suteiktą konsultaciją, tokie dalykai turi būti priimti be išlygų. Specialiosios prielaidos dažnai daromos norint parodyti galimų pokyčių įtaką turto vertei. Minėtame punkte taip pat pateikiami specialiųjų prielaidų pavyzdžiai, vienas iš kurių – siūlomas pastatas vertės nustatymo dieną yra faktiškai baigtas statyti.
EVS (2012) 5.10.2.1 punkte numatyta, kad skirtingai nuo prielaidos, kurią vertintojas turi padaryti, kad pradėtų vertinimo užduotį, vertintojas daro specialiąją prielaidą, kai preziumuoja, dažniausiai gavęs nurodymą, tokį faktą arba aplinkybę, kuris skiriasi nuo vertės nustatymo dieną galimų patikrinti faktų ir aplinkybių. Gautas rezultatas laikomas rinkos verte su konkrečia specialiąja prielaida. Pagal EVS 5.10.2.2 punktą dažnai tokios prielaidos daromos tam, kad klientas būtų informuotas apie pasikeitusių aplinkybių poveikį vertinimui. Prielaidų pavyzdžiai apima situacijas, kai nustatant turto vertę vertintojui nurodoma padaryti specialiąsias prielaidas: 1) kad turtas yra laisvas, kai iš tiesų jis išnuomotas; 2) kad konkrečiam panaudojimui gauti planavimo ar statybos leidimai. Pagal EVS 5.10.2.4 punktą, kai daromos specialiosios prielaidos, tai turi būti pažymėta sutarties sąlygose ir vertinimo ataskaitoje.
Apibendrinant aptartas TVS (2013) ir EVS (2012) įtvirtintas nuostatas, galima konstatuoti, jog specialioji prielaida yra prielaida, pagal kurią yra pripažįstami faktai, besiskiriantys nuo vertės nustatymo dieną esamų faktų, arba kurios tipinis rinkos dalyvis vertės nustatymo dieną nepadarytų. Tokiu atveju turto vertintojas preziumuoja, dažniausiai gavęs nurodymą, tokį faktą arba aplinkybę, kuris skiriasi nuo vertės nustatymo dieną galimų patikrinti faktų ir aplinkybių. Nuo paprastųjų prielaidų specialiosios skiriasi tuo, kad tipinis rinkos dalyvis vertės nustatymo dieną jos nepadarytų, todėl turto vertinimai su specialiomis prielaidomis dažniausiai atliekami norint parodyti galimų pokyčių įtaką turto vertei. Jomis siekiama parodyti vertinimo paslaugos vartotojui, kad vertinimo išvada priklauso nuo aplinkybių pasikeitimo arba požiūrį, kurio rinkos dalyviai apskritai vertės nustatymo dieną nesilaikytų. Kai daromos specialiosios prielaidos, tai turi būti pažymėta sutarties sąlygose ir vertinimo ataskaitoje. Specialiosios prielaidos turi būti pagrįstos ir aktualios tam tikslui, dėl kurio atliekamas vertinimas.
Nagrinėjamu atveju nustatyta, jog turto vertinimas buvo atliekamas pagal BUAB „Prostinvest“ užsakymą, Ataskaita buvo teikiama VAT civilinėje byloje Nr. 2-223-262/2014 nagrinėjamam civiliniam ginčui pagal ieškovo BUAB „Prostinvest“ patikslintą ieškinį atsakovams Lietuvos valstybei, kurią, be kita ko, atstovavo Vilniaus miesto savivaldybė, dėl žalos atlyginimo, kurios atsiradimą ieškovas siejo su Vilniaus miesto savivaldybės administracijos neteisėtais veiksmais, išduodant Statybos leidimą, kuris vėliau teismo buvo panaikintas. Taigi turto vertinimo tikslas buvo nustatyti ginčo turto rinkos vertę, jei pastatas būtų pastatytas, kad užsakovas galėtų įrodyti patirtą žalą (negautas pajamas) civilinėje byloje. Nors pareiškėjos parengtoje Ataskaitoje minėtas tikslas nebuvo labai tiksliai suformuluotas, tai laikytina mažareikšmiu trūkumu, nes Ataskaitoje nurodyta, jog vertinimas atliekamas teisminiam ginčui, kad Ataskaita parengta BUAB „Prostinvest“ užsakymu, Ataskaitoje turtas įvertintas darant specialią prielaidą, pagal kurią gyvenamasis namas, kuriame turėjo būti visi vertinimo objektai, buvo baigtas statyti 2007 m. liepos 1 d., vadovaujantis Statybos leidimu ir jo reikalavimais, užsakovo pateiktos Statybų rangos sutarties Nr. 06/07/04-1 kopijos duomenimis, laikantis patvirtinto statinio techninio projekto Nr. (duomenys neskelbtini), tenkino visus įstatymų reikalavimus, nebuvo jokių kitų kliūčių trukdančių įregistruoti nuosavybės teises į vertinamus turto objektus ir jiems būti atviros rinkos objektu, vertinami nekilnojamojo turto objektai buvo nustatyta tvarka įregistruoti VĮ Registrų centre, vertinimo dienai vertinamas turtas priklausė užsakovui BUAB „Prostinvest“.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad pareiškėja turtą vertino remdamasi specialiąja prielaida, kad ginčo pastatas yra pastatytas. Nors minėtas atvejis Lietuvos Respublikos teisės aktuose nėra reglamentuotas, galimybė vertinti turtą darant specialiąją prielaidą yra įtvirtinta TVS (2013) ir EVS (2012) tiek nurodant tokią galimybę, tiek aptariant tokio vertinimo tvarkos bendrus aspektus. Atsižvelgiant į tai ir įvertinus aptartą teisinį reguliavimą, darytina išvada, jog Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas nedraudžia atlikti tokio turto vertinimo, tačiau jo atlikimo tiesiogiai nenumato. Taigi šiuo atveju turėjo būti atsižvelgiama į TVS (2013) ir EVS (2012) nuostatas, apibrėžiančias specialiąsias prielaidas ir turto vertinimo darant specialiąsias prielaidas tvarką ir vertinama, ar pareiškėjos atliktas vertinimas atitiko minėtuose aktuose išdėstytus reikalavimus.
Pažymėtina, kad ir atsakovas apeliaciniame skunde neteigia, jog vertinimas jokiais atvejais negali būti atliekamas remiantis specialiąja prielaida, tačiau pabrėžia, jog visais atvejais specialiosios prielaidos turi būti pagrįstos. Tai atspindi, kad atsakovo pozicija nėra nuosekli. Kaip minėta, skundžiamame sprendime pareiškėjos padarytos specialiosios prielaidos ir jos pagrįstumo vertinimas TVS ir EVS kontekste nebuvo atliktas, buvo konstatuoti tik Įstatymo normos ir Metodikos tam tikrų punktų pažeidimai, nors Lietuvos teisės aktai specialiųjų prielaidų taikymo net nereglamentuoja. Taigi pripažindamas, jog specialioji prielaida tam tikrais atvejais yra galima, atsakovas ir turėjo, remdamasis atitinkamomis TVS ir EVS normomis, pasisakyti, ar šiuo atveju ji galėjo būti padaryta. Kadangi pareiškėjos atlikto turto vertinimo teisėtumas TVS ir EVS kontekste nebuvo atliekamas ir pareiškėja jokiais iš šių aktų kildintinais pažeidimais nebuvo kaltinama, atsakovo apeliacinio skundo argumentai, susiję su specialiosios prielaidos taikymo aplinkybėmis ir geriausio panaudojimo teisinio reikalavimo kriterijumi, nevertintini kaip neaktualūs nagrinėjamos administracinės bylos kontekste.
Apeliaciniame skunde atsakovas teigia, kad pareiškėja neatsižvelgė į aplinkybę, jog prielaida, kurios pagrindu atliko vertinimą, yra nepagrįsta, nes Statybos leidimas, atliekant turto vertinimą, jau buvo panaikintas teismo. Teisėjų kolegija su minėtu vertinimu nesutinka. Pirmiausia pabrėžtina, kad pagal bylos aplinkybes nustatyta, jog vertintoja šito fakto, atlikdama vertinimą, nežinojo. Tačiau net jeigu minėtas faktas būtų aiškus, teisėjų kolegijos vertinimu, tai nebūtų kliūtis atlikti turto vertinimą. Kaip minėta, nagrinėjamu atveju turto vertinimas buvo atliekamas siekiant pateikti Ataskaitą civilinėje byloje, kurioje ieškovas siekė nuostolių dėl panaikinto Statybos leidimo atlyginimo. Taigi laikant, jog panaikinus Statybos leidimą, turto vertinimas negali būti atliekamas, susidarytų situacija, kai asmuo, manantis, jog dėl Statybos leidimo, kuris vėliau teismo panaikinamas, išdavimo patyrė nuostolių, jų niekaip negalėtų pagrįsti pateikdamas turto vertintojo parengtą turto vertinimo ataskaitą. Todėl vien faktas, jog Statybos leidimas buvo panaikintas, netrukdė vertintojai atlikti turto vertinimą, nes tai buvo neprivalomas turto vertinimas, atliekamas susitarimo pagrindu ir jo tikslas būtent ir buvo pateikti duomenis apie pastato rinkos vertę tuo atveju, jei Statybos leidimas nebūtų panaikintas ir pastatas būtų baigtas statyti. Šiuo atveju vertinimas atliktas užsakovo iniciatyva, jis suformulavo, kokiu tikslu siekia atlikti turto vertinimą ir kokią specialiąją prielaidą padaryti. Pabrėžtina, jog Įstatymas to nedraudžia, o spręsti, jog padaryta prielaida nėra pagrįsta ir aktuali tam tikslui, dėl kurio atliekamas vertinimas, nėra jokio pagrindo, nes Statybos leidimas pareiškėjui buvo realiai išduotas ir tik vėliau panaikintas, o civilinėje byloje būtent dėl to buvo siekiama prisiteisti nuostolių atlyginimą.
Pažymėtina ir tai, kad konstatavus, jog pareiškėja turto vertinimą galėjo atlikti su specialiąją prielaida, pritaikius lyginamąją metodą gautas rezultatas gali būti laikomas rinkos verte su konkrečia specialiąja prielaida, todėl visiškai nepagrįstas atsakovo teiginys, kuris įtvirtintas ir skundžiamame Sprendime Nr. GT-2(15)-S, kad pareiškėja nepagrįstai Ataskaitoje nurodytą vertinamo turto sumą įvardijo rinkos verte.
Įvertinus tai, kas išdėstyta, darytina išvada, jog atsakovo Sprendime suformuluoti argumentai, kad aptartos specialiosios prielaidos pareiškėja negalėjo padaryti, nes Statybos leidimas buvo panaikintas, negalėjo vertinti neegzistuojančio nekilnojamojo turto objekto ir jo lyginti su jau egzistuojančiais nekilnojamojo turto objektais, negalėjo ginčo pastato vertinti rinkos verte, kaip ir juos atitinkantys Garbės teismo konstatuoti pažeidimai (Pirmasis, Antrasis ir Trečiasis pažeidimai), yra nepagrįsti. Šiuo atveju negalima laikyti, jog pareiškėjos parengta Ataskaita šiuo aspektu neatitiko Įstatymo 22 straipsnio reikalavimų.
Sprendime Nr. GT-2(15)-S Garbės teismas taip pat nurodė, kad pareiškėja Ataskaitoje nepateikė informacijos, pagrindžiančios tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutinė vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą. Šis pažeidimas taip pat buvo siejamas su Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktu, t. y. su tinkamu Ataskaitoje pateiktų paskaičiavimų pagrindimu. Ataskaitoje nurodyta, kad, skaičiuojant svertinį vidurkį, kiekvienam lyginamajam objektui suteikiamas svoris priklauso nuo pataisų dydžio (Ataskaitos 3.1 p.). Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad Ataskaitoje pateikiami suprantami argumentai, kuriais remiantis nustatomi pataisų dydžiai, o skaičiavimai atliekami remiantis konkrečiomis formulėmis. Palyginamiesiems objektams suteikti skirtingi svoriai, nes buvo įvertinta, kurio lyginamojo objekto charakteristikos pagal prioritetiškumą labiau sutampa su vertinamo objekto charakteristikomis. Todėl nėra jokio pagrindo teigti, jog Ataskaitoje nėra nurodytos taikytos formulės, atliktų skaičiavimų sekos bei rezultatai. Atsižvelgiant į tai, Sprendime Nr. GT-2(15)-S nepagrįstai padaryta išvada, kad pareiškėja Ataskaitoje nepateikė informacijos, pagrindžiančios tam tikrų svorio dydžių, kurių pagrindu apskaičiuota galutine vertinamo turto rinkos vertė, nustatymą (Ketvirtasis pažeidimas).
Pareiškėja buvo kaltinama ir tuo, kad Ataskaitoje neatskleidė lyginamojo metodo esmės, nes turto rinkos vertės skaičiavimams parinkti palyginamieji objektai, kurie nėra analogiški vertinamam turtui, tačiau šių objektų skirtumai nebuvo įvertinti. Lyginamojo metodo taikymas apibrėžtas Metodikos 58.2 punkte, kuriame numatyta, kad taikant lyginamąjį metodą įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Nors iš byloje surinktų įrodymų ir pateiktos Ataskaitos turinio matyti, kad palyginamieji objektai, kurie buvo pasirinkti, nėra visiškai tapatūs vertinamam turtui, tačiau Garbės teismas nepagrįstai teigia, kad Ataskaitoje nebuvo įvertinti šių objektų skirtumai. Pirmiausia patalpos buvo suskirstytos į kelias ploto kategorijas: 40–60 kv. m, 61–80 kv. m., 81 kv. m ir didesnio ploto butus, paslaugų patalpas, automobilio parkavimo vietas. Ataskaitos 24, 29, 34 ir 44 puslapiuose nurodytos charakteristikos (be kita ko, pastato sienų medžiaga ir plotas) ir jų prioritetinė tvarka, remiantis jais apskaičiuoti pataisos koeficientai. Ataskaitos 26, 30, 31, 36, 41 ir 45 puslapiuose nurodoma, jog buvo apskaičiuotas pastato sienų medžiagos koeficientas, kuris parodo pastato sienų medžiagos įtaką vertinamo turto pardavimo kainai, taip pat įsigyto bendro ploto koeficientas, kuris parodo turto ploto įtaką bendrai objekto vertei. Vien tai, kad minėti kriterijai įvertinti pataisos koeficientu 1, nereiškia, jog nebuvo atsižvelgta į palyginamųjų objektų skirtumus. Minėtuose Ataskaitos puslapiuose atskleidžiama, kokie nustatyti skirtumai, pateikiami skaičiavimai, kaip nustatytas pataisos koeficientas. Atsižvelgiant į tai, nesutiktina su Garbės teismo padaryta išvada, kad pareiškėja, pasirinkdama lyginamuosius objektus, nevertino jų skirtumų ir todėl neatskleidė lyginamojo metodo esmės (Penktasis pažeidimas).
Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad Garbės teismas nepagrįstai konstatavo, jog pareiškėja padarė Sprendime nurodytus pažeidimus, t. y. kad ji nepagrįstai rėmėsi specialiąją prielaida, pažeidė Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punktą ir Metodikos 31, 43.1, 43.2, 57, 58.2, 62.4 punktus. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai Sprendimą Nr. GT-2(15)-S panaikino kaip neteisėtą iš esmės.
Atsižvelgiant į teismo šioje byloje priimtą procesinį sprendimą – pareiškėjos skundą tenkinti – prašymų kreiptis į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą ir į Konstitucinį Teismą vertinimas, teisėjų kolegijos nuomone, nėra tikslingas.
Pirmosios instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą, tinkamai patikrino viešojo administravimo subjekto priimto sprendimo teisėtumą, teisingai sprendė dėl viešojo administravimo subjekto taikytų materialinės teisės normų, teismas proceso teisės normų pažeidimų nepadarė, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Remiantis tuo, pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas, o atsakovo apeliacinis skundas atmestinas.
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 140 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
n u t a r i a:
Atsakovo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos apeliacinį skundą atmesti.
Vilniaus apygardos administracinio teismo 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Nutartis neskundžiama.
Teisėjai Irmantas Jarukaitis
Dalia Višinskienė
Skirgailė Žalimienė