Civilinė byla Nr. e3K-3-114-403/2020

                                                                                                 Teisminio proceso Nr. 2-06-3-13899-2016-0

                                                                                         Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.1.3.6;

                                                                                         2.1.1.3.7; 2.6.8.11.1; 2.6.16.8.1; 3.2.4.11

   (S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. sausio 15 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algirdo Taminsko (pranešėjas), Dalios Vasarienės ir Vinco Versecko (kolegijos pirmininkas),

sekretoriaujant Eglei Berželionytei,

dalyvaujant ieškovės gyvenamųjų namų savininkų bendrijos „Gintaro krantas“ atstovams advokatui Jovitui Elzbergui ir advokatei Danutei Puzirauskienei,

viešame teismo posėdyje kasacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2019 m. vasario 11 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės gyvenamųjų namų savininkų bendrijos „Gintaro krantas“ ieškinį ir ieškinio dalyko pakeitimą atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. spalio 14 d. įsakymo Nr. 13VĮ-509-(14.13.2) „Dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. 21/2004-0260 ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. 21/2008-0095 nutraukimo“ panaikinimo ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos inicijuoto 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. N21/2004-0260 ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. 21/2008-0095 nutraukimo pripažinimo neteisėtu bei įpareigojimo tęsti 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. 21/2004-0260 ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. 21/2008-0095 vykdymą; tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų: Klaipėdos miesto savivaldybės administracija, V. V., P. V., K. K., V. D., K. N., R. T., G. K., V. J. (V. J.), L. T., R. T., J. R., S. G., E. P., T. V., A. V., R. B., I. B., N. L., V. K., A. K., B. P.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, sudarytos išnuomojus žemę ne aukciono būdu, nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal paskirtį, aiškinimo ir taikymo.

2.       Ieškovė 2016 m. spalio 20 d. teismui pateikė ieškinį, kuriuo prašė: panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. spalio 14 d. įsakymą „Dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. N21/2004-0260 ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. N21/2008-0095 nutraukimo“; pripažinti atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos inicijuotą 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti nuomos sutartį nutraukimą neteisėtu ir įpareigoti atsakovę tęsti 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti nuomos sutartį vykdymą; priteisti iš atsakovės ieškovės patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

3.       Ieškovė nurodė, kad 1999 m. birželio 30 d. akcinė bendrovė „Klaipėdos jūrų krovinių kompanija“ sudarė valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, pagal kurią 99 metų terminui iš valstybės išsinuomojo 2,9806 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini) (dabartinis adresas: (duomenys neskelbtini).

4.       Klaipėdos miesto valdybos 2000 m. gruodžio 28 d. nutarimu Nr. 577 patvirtintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detalusis planas.

5.       2002 m. rugsėjo 5 d. gyvenamųjų namų statybos bendrija „Gintaro krantas“ su AB „Klaipėdos jūrų krovinių kompanija“ sudarė subnuomos sutartį, pagal kurią subnuomos pagrindais įgijo galimybę naudotis žemės sklypu (duomenys neskelbtini). 2005 m. pabaigoje faktiškai buvo įrengta visa gyvenamųjų namų kvartalo žemės sklype (duomenys neskelbtini) infrastruktūra.

6.       2004 m. gruodžio 17 d. buvo priimtas Klaipėdos apskrities viršininko įsakymas, kurio pagrindu gyvenamųjų namų statybos bendrija „Gintaro krantas“ 2004 m. gruodžio 22 d. sudarė viso žemės sklypo (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį.

7.       2005 m. vasario 24 d. Klaipėdos miesto savivaldybės taryba priėmė sprendimą Nr. T2-31 „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“, kuriuo buvo patvirtintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detalusis planas (korektūros korektūra). Pagal šio detaliojo plano sprendinius buvo pakoreguotas 2003 m. gegužės 21 d. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-102 „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“ patvirtintas teritorijos detalusis planas ir pakeistas suplanuotoje teritorijoje esančio žemės sklypo A 17 ((duomenys neskelbtini) užstatymo tankumas ir intensyvumas.

8.       Atsižvelgiant į Klaipėdos apskrities viršininko įsakymą, kuriuo buvo pakoreguoti tikslinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini) naudojimo paskirties teritorijų plotai ir patvirtinti 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimai, gyvenamųjų namų statybos bendrija „Gintaro krantas“ 2008 m. gruodžio 3 d. sudarė susitarimą pakeisti nuomos sutartį ir iš valstybės nuomojamo žemės sklypo dalies plotas buvo sumažintas iki 0,5009 ha ir pagal žemės sklypo planą apėmė tik rekreacines, infrastruktūros ir bendrojo naudojimo želdynų paskirties teritorijas.

9.       2012 m. gegužės 24 d. gyvenamųjų namų statybos bendrija „Gintaro krantas“ buvo pertvarkyta į gyvenamųjų namų savininkų bendriją „Gintaro krantas“ (toliau – ir GNSB „Gintaro krantas“).

10.       Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorius 2016 m. liepos 9 d. raštu kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyrių dėl (duomenys neskelbtini) gatvės kadastro matavimų. Atlikus šios gatvės kadastro matavimus, VĮ Registrų centro Klaipėdos filialas atsisakė įregistruoti šią gatvę atsižvelgdamas į tai, kad (duomenys neskelbtini) gatvė eina per ieškovės nuomojamą teritoriją (150 metrų atkarpa nuo (duomenys neskelbtini) g. iki žemės sklypo (duomenys neskelbtini). Klaipėdos miesto savivaldybės administracija, siekdama Nekilnojamojo turto registre įregistruoti inžinerinį statinį – (duomenys neskelbtini) gatvę, atsižvelgdama į teritorijos detaliojo plano sprendinius, pagal kuriuos suformuotų žemės sklypų ribos neatitiko Nekilnojamojo turto registre įregistruoto žemės sklypo ribų, prašė inicijuoti valstybinės žemės sklypo dalies žemės nuomos sutarties, sudarytos su GNSB „Gintaro krantas“, nutraukimą.

11.       Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. spalio 14 d. įsakymu 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimas dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo buvo nutraukti prieš terminą. Sutarties nutraukimas buvo grindžiamas tuo, kad pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis ieškovei priklauso tik nuomojamame žemės sklype (duomenys neskelbtini) pastatyti buitinių atliekų ir kiti inžineriniai statiniai, dėl kurių nuomos sutartys nesudaromos, t. y. išnyko 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti nuomos sutartį sudarymo pagrindas ir sutartis nutrauktina pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytą pagrindą, kai žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

12.       Ieškovė teigia, kad ji iš valstybės išsinuomojo tik tą žemės sklypo (duomenys neskelbtini) dalį, kurią sudarė rekreacinės, infrastruktūros ir bendrojo naudojimo želdynų paskirties teritorijos. Pagrindinė žemės sklypo (duomenys neskelbtini) naudojimo paskirtis yra kita.

13.       Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis atsakovės 2016 m. rugpjūčio 12 d. pranešime nurodytu unikaliu Nr. (duomenys neskelbtini) yra įregistruoti ne inžineriniai buitinių atliekų tinklai, o buitinių nuotekų tinklai (vamzdžiai ir šulinys), kurie nuosavybės teise priklauso E. P. Atsakovės pranešime nurodytoji tvora priklauso ieškovei, tačiau ji nėra pastatyta ieškovės nuomojamoje žemės sklypo dalyje, o juosia visą gyvenamųjų namų kvartalą, išsidėsčiusį žemės sklype (duomenys neskelbtini).

14.       Nuomojamoje žemės sklypo dalyje yra ieškovei priklausantys inžineriniai tinklai – ryšių kanalizacija ir šių inžinerinių tinklų eksploatavimas ieškovės nuomojamoje žemės sklypo dalyje yra šios žemės sklypo dalies naudojimas pagal susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijų paskirtį.

15.       Nuomojamoje žemės sklypo dalyje taip pat yra ieškovei priklausantys inžineriniai tinklai – lauko elektros tinklai, teritorijos apšvietimo tinklai, modulinė transformatorinė. Ieškovės teigimu, nors šių inžinerinių tinklų registracija Nekilnojamojo turto registre nėra užbaigta, tačiau tai nereiškia, kad šių tinklų ieškovės nuomojamoje žemės sklypo dalyje nėra ir (ar) ši žemės sklypo dalis būtų naudojama ne pagal paskirtį.

16.       Ieškovė nuomojamoje žemės sklypo dalyje taip pat yra įrengusi viso gyvenamųjų namų kvartalo kelius ir šaligatvius. Pagal statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ 9 punktą keliai yra priskiriami prie susisiekimo komunikacijų ir šio reglamento 9.1 punkte apibrėžiami kaip inžineriniai statiniai, skirti transporto priemonių ir pėsčiųjų eismui. Nors keliai ir šaligatviai formaliai nėra pripažinti tinkamais naudoti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, tačiau tai nereiškia, kad jų ieškovės nuomojamoje žemė sklypo dalyje nėra ir (ar) ši žemės sklypo dalis būtų naudojama ne pagal paskirtį.

17.       Ieškovė nurodė, kad atsakovė, prieš konstatuodama faktą, jog ieškovės nuomojamoje žemės sklypo dalyje nėra statinių ar įrenginių, kurių buvimas būtų pagrindas tęsti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, nepagrįstai vadovavosi Nekilnojamojo turto registro duomenimis, nebuvo atvykusi į vietą, kad galėtų įsitikinti, kokia yra faktinė padėtis ir kaip iš tikrųjų ieškovė naudoja iš valstybės nuomojamą žemės sklypo dalį.

18.       Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) dalyje nutiesti vandentiekio, nuotekų, elektros ir ryšių tinklai, yra įrengtos gatvės ir šaligatviai, šios inžinerinės komunikacijos yra skirtos aptarnauti šiame sklype pastatytam gyvenamųjų namų kvartalui, t. y. tam tikra prasme šios komunikacijos yra minėtame gyvenamųjų namų kvartale pastatytų gyvenamųjų namų priklausiniai.

19.       Ieškovės teigimu, įvertinus tai, kad žemės sklype (duomenys neskelbtini) yra pastatytas gyvenamųjų namų kvartalas, o ieškovės nuomojamoje žemės sklypo dalyje yra nutiesti vandentiekio, nuotekų, elektros ir ryšių tinklai, yra įrengtos gatvės ir šaligatviai, šios inžinerinės komunikacijos yra skirtos būtent nurodytajam gyvenamųjų namų kvartalui aptarnauti, vargu ar gali atsirasti nors vienas asmuo, kuris galėtų teisėtai išsinuomoti ieškovės nuomojamą žemės sklypo dalį. Jei žemės sklypo dalis, skirta rekreacijai ir inžinerinei infrastruktūrai, nebūtų buvusi išnuomota, tuomet nebūtų buvę galimybės įgyvendinti žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliųjų planų sprendinių, rengti techninių darbo projektų, gauti statybos leidimų ir pan.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

20.       Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2018 m. vasario 9 d. sprendimu ieškinį atmetė.

21.       Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad byloje buvo iš esmės sprendžiamas klausimas dėl gyvenamųjų namų savininkų (bendrijos narių) teisėtų lūkesčių ir visuomenės viešojo intereso naudotis (duomenys neskelbtini) gatve, konstatavo, kad suformuotame žemės sklype patvirtinus detalųjį planą nėra nustatyta servitutų, tai nesuteikia teisės gyvenamųjų namų savininkų bendrijos gyventojams užtverti šią gatvę. (duomenys neskelbtini) gatvė yra vietinės reikšmės kelias ir priklauso savivaldybei nuosavybės teise, ji kaip teisėta gatvės savininkė turi teisę šią gatvę įregistruoti įstatymų nustatyta tvarka.

22.       Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad byloje sprendžiamas klausimas dėl gyvenamųjų namų savininkų (bendrijos narių) teisėtų lūkesčių ir visuomenės viešojo intereso naudotis (duomenys neskelbtini) gatve. Visuomenės viešasis interesas nusveria GNSB „Gintaro krantas“ narių, t. y. asmenų, nusipirkusių gyvenamuosius namus bei po jais esančius žemės sklypus (duomenys neskelbtini) interesą naudotis (duomenys neskelbtini) gatve ją užtvėrus ir išimtinai aptvertos teritorijos gyventojų poreikiams. Turi būti atsižvelgiama į visuomeninę naudą ir priimamas toks sprendimas, kuris labiausiai tenkina visuomenės interesus. Eismo nutraukimas ar ribojimas yra neteisėtas. Vien tai, kad atitinkama gatvė (nagrinėjamu atveju (duomenys neskelbtini) gatvė) pakeitus detalųjį planą buvo nurodyta kaip nuraminto eismo ar kad suformuotame žemės sklype patvirtinus detalųjį planą nenustatyta servitutų, nesuteikia teisės gyvenamųjų namų savininkų bendrijos gyventojams užtverti šią gatvę.

23.       Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. spalio 14 d. įsakymas nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo buvo pakankamai motyvuotas, leido ieškovei suprasti jos teisių ir pareigų pasikeitimą, šio pasikeitimo pagrindus ir apimtį ir nebuvo kliūtis ieškovei įstatymų nustatyta tvarka veiksmingai įgyvendinti teisę į, jos manymu, pažeistų teisių ir teisėtų interesų gynybą.

24.       Pirmosios instancijos teismas iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko nustatė, kad ieškovei priklauso tik nuomojamame žemės sklype (duomenys neskelbtini) pastatyti inžineriniai tinklai – ryšių kanalizacija, tvora. Į viešą registrą įrašyti duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Ieškovės nurodyti nuomojamoje valstybinės žemės dalyje esantys jai priklausantys inžineriniai tinklai – lauko elektros tinklai, teritorijos apšvietimo tinklai, modulinė transformatorinė – nėra įregistruoti ieškovės vardu Nekilnojamojo turto registre. Todėl ieškovė žemės sklype (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise neturi įregistravusi nuolatinių statinių ar įrenginių, turinčių apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, kuris suteiktų bendrijai (ieškovei) teisę vadovaujantis CK 6.551 straipsnio 2 dalimi ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu ne aukciono būdu nuomotis valstybinę žemę.

25.       Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovės apeliacinį skundą, 2019 m. vasario 11 d. sprendimu panaikino Klaipėdos apylinkės teismo 2018 m. vasario 9 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį tenkino: pripažino Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos inicijuotą 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti nuomos sutartį nutraukimą neteisėtu; panaikino Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. spalio 14 d. įsakymą „Dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. N21/2004-0260 ir 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. N21/2008-0095 nutraukimo“.

26.       Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje surinktų įrodymų visumą, sprendė, kad nebuvo pagrindo pripažinti, jog išnyko teisinis pagrindas ieškovei nuomotis ne aukciono tvarka valstybinės žemės sklypą.

27.       Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi ieškovei išnuomotas žemės sklypas, kurio pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis buvo teritorija gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti, komercinės paskirties ir smulkiojo verslo objektų teritorija komerciniams objektams statyti ir eksploatuoti, rekreacinė teritorija poilsio, sporto kompleksams statyti ir eksploatuoti, infrastruktūros teritorija jos gatvių ir kelių tinklui įrengti ir eksploatuoti.

28.       Ieškovė užbaigė statybas, jos nariai nuosavybės teise įgijo atitinkamas žemės sklypo (duomenys neskelbtini) dalis ir šio žemės sklypo priklausinius – pastatus, ir kt. Ieškovė turi teisę ir toliau nuomotis ne aukciono tvarka valstybinę žemę, nes jai iš valstybės nuomojamas žemės sklypas yra būtinas GNSB „Gintaro krantas“ nariams nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų namų, esančių žemės sklype (duomenys neskelbtini) eksploatavimui užtikrinti.

29.       Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, ginčo teritorijos užtvėrimo ir eismo joje ribojimo teisėtumas, gyvenamųjų namų savininkų (bendrijos narių) teisėti lūkesčiai ir visuomenės viešasis interesas naudotis (duomenys neskelbtini) gatve nebuvo šios bylos nagrinėjimo dalykas, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vertino šias aplinkybes ir padarė neteisingą išvadą, jog ieškovei nesuteikta teisė užtverti (duomenys neskelbtini) gatvę. (duomenys neskelbtini) gatvė yra vietinės reikšmės kelias ir priklauso savivaldybei nuosavybės teise, ji, kaip teisėta gatvės savininkė, turi teisę šią gatvę įregistruoti įstatymų nustatyta tvarka.

30.       Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, jog ieškovė sudarė valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį ne tik gyvenamiesiems namams, komerciniams objektams statyti, teritorijos gatvių ir kelių tinklui įrengti, bet ir eksploatuoti. Ieškovė užbaigė statybas, jos nariai nuosavybės teise įgijo atitinkamas žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) dalis ir šio žemės sklypo priklausinius – pastatus, ir kt. Ieškovė iš statybos bendrijos tapo gyvenamųjų namų savininkų bendrija, įgyvendinančia šios bendrijos bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka bendrijai priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Ieškovė turi teisę ir toliau nuomotis ne aukciono tvarka valstybinę žemę, nes šis iš valstybės nuomojamas žemės sklypas yra būtinas jos nariams nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų namų, esančių žemės sklype (duomenys neskelbtini) eksploatavimui užtikrinti. Priešingas teismo sprendimas prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams, paneigtų ieškovės įstatų tikslus, juolab kad ieškovės nuomojamas iš valstybės žemės sklypas yra neatidalyta dalis žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini).

31.       2008 m. gruodžio 3 d. sudarant susitarimą dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo, Lietuvos Respublikos valstybės buvo pripažinta, kad ieškovė turi teisę ir toliau nuomotis ne aukciono tvarka valstybinę žemę, nes ieškovės iš valstybės nuomojamas žemės sklypas yra būtinas jos nariams nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų namų eksploatavimui užtikrinti. Minėtu susitarimu dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo papildomi įpareigojimai GNSB „Gintaro krantas“ nebuvo duoti, nors bendrija vykdomas statybas jau buvo užbaigusi.

32.       GNSB „Gintaro krantas“ ir E. A. projektavimo firma 2016 m. gegužės 10 d. sudarė projektavimo darbų sutartį, kurios objektas – bendruomenės namų statybos (duomenys neskelbtini) projekto parengimas. Bendruomenės centro projektas (konsultacijų lygio) yra tik vizija, leidimas neišduotas, tačiau tai yra dar vienas pakankamas pagrindas konstatuoti, jog GNSB „Gintaro krantas“ iš valstybės nuomojamas žemės sklypas naudojamas pagal paskirtį.

33.       Atsakovės inicijuoto valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties ir susitarimo pakeisti šią sutartį nutraukimo pripažinimas neteisėtu, įsakymo dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties ir susitarimo pakeisti šią sutartį panaikinimas yra pakankamas pagrindas toliau tęsti valstybinės žemės sklypo nuomos ir susitarimo pakeisti šią sutartį vykdymą, todėl nėra teisinio pagrindo atskirai įpareigoti atsakovę tęsti valstybinės žemės sklypo nuomos ir susitarimo pakeisti šią sutartį su ieškove vykdymą.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

34.       Kasaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. vasario 11 d. sprendimą ir palikti galioti Klaipėdos apylinkės teismo 2018 m. vasario 9 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

34.1.                      Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis nutraukta pagrįstai, nes pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis ginčo žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), nėra statinių, nuosavybės teise priklausančių GNSB „Gintaro krantas“. Taigi dėl (duomenys neskelbtini) gatvės atkarpos yra sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis su GNSB „Gintaro krantas“, kuri nei nuomos ar panaudos teise minėtame žemės sklype neturi pastatų ar statinių. Aplinkybė, kad nuomojamame valstybinės žemės sklype nėra statinių, yra valstybinės nuomos sutarties pažeidimas, leidžiantis nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį su GNSB „Gintaro krantas“ vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu ir 14 dalimi, t. y. nuomotojo teisė nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas; taip pat remiantis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, jog žemės nuomos sutartis nuomotojo nutraukiama prieš terminą, jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista: žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).

34.2.                      Pagrindinė valstybinės žemės sklypo nuomos be aukciono sąlyga yra pastatų buvimas žemės sklype, o žemės naudojimas pagal pirmiau nurodytą tikslinę paskirtį siejamas su būtinumu eksploatuoti šiuos statinius, t. y. žemės sklypo nuomininkas išsinuomotame sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kurios plėtra neįmanoma be atitinkamų statinių eksploatavimo. Jeigu asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, netenka nuosavybės teisės į pastatus arba šių pastatų skaičius sumažėja tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t. y. nebelieka faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, tai yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-180/2008; 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008).

34.3.                      Atsakovės teigimu, pagrindas nutraukti nuomos sutartį prieš terminą yra ir tai, kad nuosavybės teise valdomiems inžineriniams tinklams ir kitiems įrenginiams eksploatuoti negali būti sudaroma valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 9 dalį inžineriniai statiniai – susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai, kanalai, taip pat visi kiti statiniai, kurie nėra pastatai, t. y. žemės sklypams, kuriuose yra įrengti inžineriniai tinklai, negali būti formuojamas atskiras sklypas, nes tai prieštarautų imperatyvioms teisės normoms.

34.4.                      Valstybės (savivaldybių) žemės perleidimo sandoriai, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą, kai valstybės (savivaldybių) turtas įgytas kitaip, negu nustatyta imperatyviuoju reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes), yra niekiniai. Valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik griežtai laikantis imperatyvių teisės normų nuostatų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-461/2013, 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2014).

35.       Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą ieškovė GNSB „Gintaro krantas“ prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti nepakeistą apeliacinės instancijos teismo sprendimą, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

35.1.                      2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje yra nurodyta pagrindinė tikslinė išnuomojamo žemės sklypo paskirtis – kitos paskirties žemė, žemės naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti, komercinės paskirties ir smulkiojo verslo objektų teritorija komerciniams objektams statyti ir eksploatuoti, rekreacinė teritorija poilsio, sporto kompleksams statyti ir eksploatuoti, infrastruktūros teritorija jos gatvių ir kelių tinklui įrengti ir eksploatuoti, t. y. ieškovei buvo išnuomotas sklypas turint tikslą pastatyti gyvenamuosius namus, įrengti gatves, privažiavimo kelius į suformuotas valdas ir kt. infrastruktūrą ir ją valdyti.

35.2.                      Pagal teismų praktiką būtina sąlyga valstybinės žemės sklypo nuomai ne aukciono tvarka yra ta, kad valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui eksploatuoti ir naudoti pagal jo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-684/2006; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008). Apeliacinės instancijos teismas teisingai pažymėjo, kad ginčo valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis buvo sudaryta ne tik statiniams statyti, bet ir jiems eksploatuoti.

35.3.                      Ieškovė ir atsakovė 2008 m. gruodžio 3 d. sudarė susitarimą pakeisti buvusią valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį ir šiuo pakeitimu valstybės nuomojamo žemės sklypo dalies plotas apėmė tik rekreacines, infrastruktūros ir bendrojo naudojimo želdynų paskirties teritorijas. Taigi ši aplinkybė pagrindžia, kad pati atsakovė buvo numačiusi konkrečią ir aiškią nuomos sutarties vykdymo tvarką, tai patvirtina, kad 0,5009 ha ploto ginčo žemės sklypas yra išnuomotas ne gyvenamiesiems namams statyti, o jiems aptarnauti. Be to, ginčo žemės sklypo detaliuoju planu buvo nustatytas 2,9806 ha teritorijos (kvartalo) valdymo ir naudojimo režimas, todėl atitinkamos nuomos sutarties sudarymas visiškai atitiko detaliojo plano tikslus. Nors Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. spalio 14 d. įsakyme nurodyta, kad jis priimtas, vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, tačiau jame nėra detalizuota, kaip ieškovė nevykdė valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sąlygų. Siekiant išsiaiškinti, ar valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis išvis buvo pažeista, atsakovė turėjo pareigą įrodyti, kad ginčo sklypo dalis buvo naudojama pagal kitą paskirtį nei rekreacinės, infrastruktūros ir bendrojo naudojimo želdynų. Taigi nagrinėjamoje byloje vienas esminių klausimų buvo tas, ar atsakovės nurodytas ginčo nuomos sutarties nutraukimo pagrindas laikytinas esminiu pagal CK 6.217 straipsnį, tačiau atsakovė kasaciniame skunde šio argumento visiškai nemotyvavo, tik formaliai rėmėsi materialiosios teisės normomis, reglamentuojančiomis vienašališko sutarties nutraukimo instituto taikymą. Siekiant nustatyti, ar žemės sklypo nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis ir CK 6.217 straipsniu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010).

35.4.                      Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai vertino, kokia veikla vykdoma ginčo žemės sklype, kokius veiksmus atliko ieškovė po nuomos sutarties sudarymo, ir ištyrė visus su tuo susijusius įrodymus. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad ieškovė tinkamai naudojo išnuomotą žemės sklypą tiek pagal detalųjį planą, tiek pagal sudarytą nuomos sutartį, t. y. ieškovės užsakymu 2003 m. pabaigoje – 2004 m. pradžioje atlikti kvartalo dalies inžinerinės infrastruktūros įrengimo darbai, 2003 m. rugpjūčio mėn. – 2004 m. gegužės mėn. – žemės sklypo aptvėrimo darbai, 2004 m. gruodžio mėn. – ryšių kanalizacijos, magistralinio kompiuterių tinklo, telefono ir apsaugos monitoringo įrengimo darbai, 2004 m. pabaigoje – lauko elektros ir apšvietimo tinklų žemės sklype įrengimo darbai, nuo 2004 m. pabaigos iki 2005 m. pabaigos – likusios kvartalo dalies inžinerinės infrastruktūros įrengimo darbai, 2005 m. – vejos įrengimo ir užsėjimo darbai. Vien ta aplinkybė, kad ginčo nuomos sutartimi nuomojamoje žemės sklypo dalyje nėra ieškovei priklausančių statinių, atsižvelgiant į žemės paskirtį, negali lemti išvados, kad ieškovė šią žemę naudoja ne pagal sutartį ar detaliajame plane nurodytą paskirtį. Nors ieškovei priklausantys inžineriniai tinklai, teritorijos apšvietimo tinklai, transformatorinė nėra įregistruoti viešame registre, tačiau ši aplinkybė neturi jokios įtakos, vertinant objektyvų sklypo naudojimo pobūdį.

36.       Ieškovė GNSB „Gintaro krantas“ pateikė prašymą sustabdyti šios civilinės bylos nagrinėjimą, kol nėra išnagrinėta administracinė byla Nr. eI-108-386/2019. Prašyme nurodė, kad administracinėje byloje ginčijant ginčo žemė sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), kadastrinius matavimus taip pat yra sprendžiamas ir (duomenys neskelbtini) gatvės tęsinio registravimo klausimas. Be kitų subjektų, dalyvaujančių administracinėje byloje, dalyvauja ir GNSB „Gintaro krantas“, Klaipėdos miesto savivaldybės administracija ir kiti ginčo žemės sklypo valdytojai. Administracinėje byloje nustačius, kad UAB „Geosmart“ parengta žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro duomenų byla yra neteisėta, o jos nustatytas ginčo žemės sklypo dalies priskyrimas (duomenys neskelbtini) gatvės tęsiniui ir įregistravimui Klaipėdos miesto savivaldybės vardu yra negalimas, šioje kasacinėje byloje būtų paneigtas atsakovės kasacinio skundo argumentas dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo tikslingumo.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, sudarytos išnuomojus žemę ne aukciono būdu, nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal paskirtį, aiškinimo ir taikymo.

37.       Žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu reglamentuoja CK 6.564 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

38.       CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytas teisinis reglamentavimas, kai sprendžiama dėl valstybinės žemės nuomos sutarties, sudarytos išnuomojus žemę ne aukciono būdu, nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal paskirtį, teisėtumo, turi būti aiškinamas sistemiškai su teisiniu reglamentavimu, įtvirtintu CK 6.551 straipsnio 2 dalyje, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte.

39.       CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (įstatymo redakcija, galiojusi nuo 2008 m. lapkričio 25 d. iki 2009 m. birželio 29 d.) nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

40.       Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.551 straipsnio 2 dalyje, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte įtvirtintą teisinį reguliavimą, nuosekliai laikosi pozicijos, kad teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018, 25 punktas; 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018, 58 punktas).

41.       Vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įtvirtintų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje, yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Dėl to bendra valstybinės žemės sklypo nuomos taisyklė, įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 1 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje, yra nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Taip siekiama kuo didesnės finansinės naudos iš išnuomoto turto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018, 60 punktas).

42.       Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje įtvirtintas ir valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo visuomeninės naudos principas, kuris reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą.

43.       Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nors valstybė dėl jai, kaip savininkei, būdingo subjektiškumo nuosavybės teises, siekdama užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą, įgyvendina per atitinkamas institucijas, kurių veiklą reglamentuoja viešosios teisės normos, pagal CK 2.36 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą valstybė ir jos institucijos civiliniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais su kitais šių santykių dalyviais. Tai reiškia, kad valstybės, kaip savininkės, įgyvendinančios nuosavybės teises siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą, santykiai su kitais savininkais grindžiami bendraisiais civilinių santykių subjektų lygiateisiškumo, nuosavybės neliečiamumo, proporcingumo principais, kurie, inter alia (be kita ko), reiškia, kad šiuose santykiuose turi būti užtikrinta teisinga visuomenės interesų ir savininko teisių pusiausvyra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-403/2019, 25 punktas).

44.       Vadinasi, viena vertus, turi būti užtikrinta, kad, valstybei įgyvendinant savo, kaip žemės savininkės, teises taip, kad būtų gauta maksimalios naudos visuomenei, nebūtų paneigta tokioje žemėje esančių statinių savininkų nuosavybės teisė. Kita vertus, negali būti sudarytos prielaidos valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams įgyvendinti nuosavybės teises taip, kad būtų paneigtas vienas iš valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, t. y. efektyvumo principas, kuris reiškia, kad įgyvendinant valstybės nuosavybės teises į žemę turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, kas reiškia ir veikimą visuomenės interesais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-403/2019, 26 punktas).

45.       Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte reglamentuojamą žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, yra nurodęs, kad teisės normos, reglamentuojančios (valstybinės) žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą nuomotojo reikalavimu, patvirtina, kad tiek nuomininko aktyvūs veiksmai (veikimas), tiek nuomininko pasyvūs veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti (valstybinės) žemės sklypo nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-113-611/2018, 24 punktas). Taip šios nuostatos yra aiškinamos ir ankstesnėje kasacinio teismo praktikoje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010; 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015).

46.       Nagrinėjamoje byloje valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, kuri buvo sudaryta išnuomojus žemę ne aukciono būdu, atsakovė prieš terminą nutraukė pranešime apie tai, kad nuomos sutartis bus nutraukta, nurodydama, kad ieškovė išnuomotame valstybinės žemės sklype nuosavybės teise turi tik tokius statinius, dėl kurių pagal teisės aktų nuostatas nuomos sutartys nesudaromos. Byloje nustatyta, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą prašė inicijuoti Klaipėdos miesto savivaldybės administracija, nes dėl su ieškove sudarytos žemės sklypo nuomos sutarties ji neturi galimybės įregistruoti nuosavybės teisės į (duomenys neskelbtini) gatvę, kaip vietinės reikšmės kelią. Byloje taip pat nustatyta, kad ieškovė yra užtvėrusi (duomenys neskelbtini) gatvę, kuri eina per ieškovės nuomojamą teritoriją (150 metrų atkarpa nuo (duomenys neskelbtini) g. iki žemės sklypo (duomenys neskelbtini), dėl to kiti visuomenės nariai, išskyrus ieškovės narius, negali ja naudotis susisiekimo tikslais.

47.       Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal Lietuvos Respublikos kelių įstatymo 17 straipsnio 1, 2 dalyse įtvirtintą teisinį reguliavimą, vadovaujantis Civiliniu kodeksu, šiuo Įstatymu ir kitais teisės aktais, teisę naudotis keliais turi visi juridiniai ir fiziniai asmenys, o teisę naudotis keliais, nuosavybės teise priklausančiais privatiems juridiniams ir (ar) fiziniams asmenims, reglamentuoja Civilinis kodeksas.

48.       Įvertinusi tai, kas išdėstyta šios nutarties 42–44, 46–47 punktuose, teisėjų kolegija prieina prie išvados, kad ieškovė, užtverdama per savo nuomojamą teritoriją einančią (duomenys neskelbtini) gatvės dalį, sudarė galimybę tik savo nariams naudotis šia gatve, paneigdama kitų visuomenės narių teisę naudotis (duomenys neskelbtini) gatve susisiekimo tikslais, taip pažeidė teisės aktuose įtvirtintą reikalavimą naudotis ne aukciono būdu išnuomotu valstybinės žemės sklypu užtikrinant teisingą visuomenės interesų ir nuomininko teisių pusiausvyrą ir tokiais aktyviais veiksmais sudarė pagrindą nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties dalį dėl nuomojamo valstybinės žemės sklypo dalies, kuri būtina siekiant užtikrinti galimybę visiems visuomenės nariams naudotis (duomenys neskelbtini) gatvės dalimi nuo (duomenys neskelbtini) iki žemės sklypo (duomenys neskelbtini) susisiekimo tikslais. Dėl to tokia apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalis pripažintina neteisėta ir naikintina.

49.       2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi ieškovei išnuomotas žemės sklypas, kurio pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas, pobūdis – kitos paskirties žemė, gyvenamoji teritorija gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti, komercinės paskirties ir smulkiojo verslo objektų teritorija komerciniams objektams statyti ir eksploatuoti, rekreacinė teritorija poilsio, sporto kompleksams statyti ir eksploatuoti, infrastruktūros teritorija jos gatvių ir kelių tinklui įrengti ir eksploatuoti. 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimu dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo buvo susitarta dėl mažesnio žemės sklypo ploto nuomos, jo vertės bei nuomos mokesčio dydžio. Kiti 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties punktai, inter alia, trečiasis punktas, kuriuo buvo nustatyta nuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas bei pobūdis, nebuvo pakeisti.

50.       Vadinasi, po 2008 m. gruodžio 3 d. susitarimo dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo išnuomotas mažesnio dydžio valstybinės žemės sklypas turėjo būti naudojamas ne tik esamiems statiniams eksploatuoti, bet ir statyti statiniams, kurie pagal detalųjį planą turėjo būti, bet nebuvo pastatyti.

51.       Tiek pagal 2003 m. gegužės 21 d. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-102 „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“, tiek pagal 2005 m. vasario 24 d. Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T2-31 „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“ patvirtintus teritorijos detaliuosius planus žemės sklypo dalyje, planuose pažymėtoje indeksu (duomenys neskelbtini), turėjo būti pastatyti statiniai.

52.       Apeliacinės instancijos teismas sprendime nurodė, jog, 2008 m. gruodžio 3 d. sudarant susitarimą dėl 2004 m. gruodžio 22 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo, ieškovė vykdomas statybas jau buvo užbaigusi.

53.       Byloje nustatyta, kad iki 2016 m. spalio 14 d., kada atsakovė įsakymu nutraukė nuomos sutartį, nuomoto valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalyje, plane pažymėtoje indeksu (duomenys neskelbtini), nebuvo jokių statinių. 2012 m. gegužės 24 d. ieškovė iš gyvenamųjų namų statybos bendrijos buvo pertvarkyta į gyvenamųjų namų savininkų bendriją, kurios veikla sietina su bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka bendrijai priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu, bet ne su naujų statinių statyba.

54.       Apeliacinės instancijos teismas sprendime nurodė ir tai, kad ieškovė ir E. A. projektavimo firma 2016 m. gegužės 10 d. sudarė projektavimo darbų sutartį, kurios objektas – bendruomenės namų statybos (duomenys neskelbtini) projekto parengimas. Bendruomenės centro projektas (konsultacijų lygio) yra tik vizija, leidimas neišduotas.

55.       Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tai, kad žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalis, plane pažymėta indeksu (duomenys neskelbtini), nėra užstatyta, o ieškovė ir E. A. projektavimo firma 2016 m. gegužės 10 d. sudarė projektavimo darbų sutartį, kurios objektas – bendruomenės namų statybos (duomenys neskelbtini) projekto parengimas, kad bendruomenės centro projektas (konsultacijų lygio) yra tik vizija, leidimas neišduotas, yra pagrindas konstatuoti, jog ieškovės iš valstybės nuomojamas žemės sklypas yra naudojamas pagal paskirtį.

56.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad būtinųjų valstybinės žemės sklypo nuomos ne aukciono būdu sąlygų turi būti laikomasi ir nuomos sutarties galiojimo metu, kitaip būtų paneigta lengvatinio nuomos mokesčio paskirtis. Dėl to, jeigu nuomininkas statinį ir valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo faktiškai nenaudoja, nebaigto statinio valdytojas nepateisinamai ilgai negauna statybos leidimo ir nepradeda statybos darbų ar statinys (nebaigtas statinys) sunyksta ir negali būti naudojamas pagal paskirtį arba per statybos leidimo galiojimo terminą be pateisinamų priežasčių nepradeda statybos darbų, jų neužbaigia, valstybės įgaliota institucija privalo svarstyti dėl valstybinės žemės sklypo nuomos ne aukciono būdu (lengvatinėmis sąlygomis) sutarties nutraukimo (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 9 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018 25 punktą).

57.       Minėta, kad pagal kasacinio teismo praktiką žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą pagrindą sudaro ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas.

58.       Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, sąlygojamas sudarytoje žemės sklypo nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties (pvz., žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimo, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimo ir kt.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015). Pagal kasacinio teismo praktiką vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010; kt.).

59.       Taigi, vertinant, ar valstybinės žemės nuomininko veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti nuomos sutartį pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, teisiškai reikšminga aplinkybė yra ne tik laiko tarpas, kai žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir priežastys, dėl kurių nuomininkas nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį. Bylą nagrinėję teismai nenustatė, dėl kokių priežasčių ieškovė iki 2016 m. spalio 14 d., kada atsakovė įsakymu nutraukė nuomos sutartį, nuomoto valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalyje, plane pažymėtoje indeksu (duomenys neskelbtini), nebuvo pastačiusi patvirtintuose teritorijos detaliuosiuose planuose nurodytų pastatyti statinių. Ši bylą nagrinėjusių teismų nenustatyta faktinė aplinkybė reikšminga sprendžiant, ar buvo pagrindas nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį dėl nuomoto valstybinės žemės sklypo dalies, plane pažymėtos indeksu (duomenys neskelbtini).

60.       Kaip matyti iš bylos medžiagos, žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso ieškovės nariams, kurie yra ir jiems priklausančiose sklypo dalyse esančių gyvenamųjų namų ir kitų statinių savininkai.

61.       Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad ieškovė turi teisę ir toliau nuomotis ne aukciono tvarka valstybinę žemę, nes jai iš valstybės nuomojamas žemės sklypas yra būtinas GNSB „Gintaro krantas“ nariams nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų namų, esančių žemės sklype (duomenys neskelbtini) eksploatavimui užtikrinti.

62.       Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinės instancijos teismas priėjo prie išvados, jog ieškovė turi teisę ir toliau nuomotis ne aukciono tvarka valstybinę žemę, nes jai iš valstybės nuomojamas žemės sklypas yra būtinas GNSB „Gintaro krantas“ nariams nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų namų, esančių žemės sklype (duomenys neskelbtini), eksploatavimui užtikrinti, net nenurodęs, kokie ieškovei nuosavybės teise ar jos nariams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys statiniai, kuriems pagal galiojančius teisės aktus turi būti suformuojami ir ne aukciono būdu išnuomojami naudoti pagal paskirtį būtini žemės sklypai, yra valstybinės žemės sklype, kurio nuomos sutartis buvo nutraukta atsakovės 2016 m. spalio 14 d. įsakymu. Ši faktinė aplinkybė reikšminga sprendžiant, ar buvo pagrindas nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį dėl likusios (kitos nei nurodytos šios nutarties 48 ir 59 punktuose) nuomoto valstybinės žemės sklypo dalies.

63.       Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į ieškovės teiginius, kad ji savo (narių) lėšomis žemės sklype, kurio nuomos sutartis buvo nutraukta atsakovės 2016 m. spalio 14 d. įsakymu, yra sukūrusi statinius, nors jie ir nėra įregistruoti viešame registre, ir kaip jų savininkė turi teisę nuomoti valstybinės žemės sklypą, pažymi, kad kasacinis teismas yra nurodęs, jog naujo statinio statytoju gali būti pripažįstamas tik toks asmuo, kuris ne tik investuoja lėšas į statybą ir kartu įgyvendina užsakovo teises, bet taip pat turi statybą leidžiantį dokumentą ir žemės sklypą, kuriame ketina vykdyti statybas, valdo teisėtu pagrindu. Tik minėtus reikalavimus atitinkantis asmuo gali būti laikomas statytoju, jam gali būti pripažinta nuosavybės teisė į pastatytą naują statinį ir tokio asmens nuosavybės teisės yra saugomos ir ginamos Lietuvos Respublikos Konstitucijos ir kitų įstatymų (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 27 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015). Kad asmuo statybos būdu įgytų nuosavybės teises į nekilnojamąjį daiktą su įstatyme nustatyta nuosavybės apsauga, jis turi nekilnojamojo daikto statybą atlikti laikydamasis įstatymų reikalavimų, turėti teisę į žemės sklypą, būtiną nuosavybės teisei į tame sklype pastatytą statinį įgyti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 28 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-26-701/2018 81 punktą).

64.       Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką, prieš savo sąskaita statydamas statinį kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype ir formuodamas savo lūkesčius įgyti į tą statinį nuosavybės teises, apdairus ir rūpestingas asmuo turėtų išsiaiškinti, kokias teises jis įgis tokioje žemėje pastatęs statinį. Dėl to, prieš siekdamas įgyti nuosavybės teises į statybos būdu sukurtą nekilnojamąjį daiktą, statytojas turėjo įsitikinti, ar turi reikiamas teises į žemę, kurioje yra toks daiktas, kokia tų teisių apimtis. Statytojas, prieš statydamas statinį kitam asmeniui priklausančioje žemėje, privalo susitarti dėl žemės naudojimo statiniams statyti su jos savininku ne tik dėl to, kad to reikalauja Statybos įstatymo ir kitos viešosios teisės normos. To reikalauja ir civilinius santykius reglamentuojančios teisės normos, įpareigojančios įgyvendinant savo teises nepažeisti kitų asmenų teisių, įskaitant nuosavybės teisę (CK 1.137 straipsnio 2–5 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 28 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-26-701/2018 75 punktas).

 Dėl bylos procesinės baigties ir prašymo sustabdyti šios civilinės bylos nagrinėjimą, kol bus išspręsta kita susijusi byla

65.       Apibendrindama nurodytus argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad teisingam šios bylos išsprendimui būtina nustatyti šios nutarties 59 ir 62 punktuose nurodytas faktines aplinkybes, o tuo atveju, jeigu būtų nuspręsta, kad atsakovės 2016 m. spalio 14 d. įsakymu valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis dėl kitų nuomoto valstybinės žemės sklypo dalių, išskyrus šios nutarties 48 punkte nurodytą žemės sklypo dalį, buvo nutraukta neteisėtai, būtina nustatyti, koks yra žemės sklypo plotas, dėl kurio nuomos valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis atsakovės 2016 m. spalio 14 d. įsakymu buvo nutraukta teisėtai, kaip tai nurodyta šios nutarties 48 punkte. Atsižvelgiant į tai, kad kasacinis teismas faktų nenustatinėja, skundžiamas apeliacinės instancijos teismo sprendimas naikinamas ir byla perduodama iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui (CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas).

66.       Bylą perdavus iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui, šis teismas turėtų išspręsti ir ieškovės prašymą sustabdyti šios civilinės bylos nagrinėjimą, kol bus išspręsta ieškovės nurodoma byla, nagrinėjama administracine tvarka.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

67.       Kadangi byla grąžintina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, šalių turėtų bylinėjimosi išlaidų, taip pat išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo klausimas paliktinas spręsti šiam teismui kartu su kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymu (CPK 93, 96 straipsniai). Pažymėtina, kad kasaciniame teisme pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, nebuvo rengiama.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. vasario 11 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacine tvarka Klaipėdos apygardos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai        Algirdas Taminskas

        Dalia Vasarienė

        Vincas Verseckas