Civilinė byla Nr. 2A-130-230/2014

Teisminio proceso Nr. 2-34-3-01112-2013-3

Procesinio sprendimo kategorija: 30.10; 42.8; 42.11.5; 50.8; 121.14; 121.21

(S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. vasario 10 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų   Nijolios Indreikienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Algimanto Kukalio, Arūno Rudzinsko apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo V. L. apeliacinį skundą dėl Prienų rajono apylinkės teismo 2014 m. liepos 24 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-62-939/2014 pagal ieškovo V. L. ieškinį atsakovams A. A., Nemuno žemės ūkio bendrovei dėl nuomininko teisų ir pareigų perkėlimo.

Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi apeliacinį skundą ir civilinę bylą,

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

Ieškovas patikslintu ieškiniu pirmosios instancijos teismo prašė perkelti jam 0,86 ha žemės sklypo (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini) nuomininko teises ir pareigas pagal 2013-03-02 tarp A. A. ir Nemuno ŽŪB sudarytą privačios žemės nuomos sutartį ir 10,75 ha žemės sklypo (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)) bei 3,00 ha (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), nuomininko teises ir pareigas pagal 2013-03-07 tarp A. A. ir Nemuno ŽŪB sudarytas privačios žemės nuomos sutartis. Nurodė, kad 2007-02-22 tarp jo ir atsakovo A. A. buvo sudarytos trys žemės nuomos sutartys, pagal kurias jis išsinuomojo atitinkamai 10,75 ha, 0,86 ha ir 3,00 ha žemės sklypus 6 metams. Visą tą laikotarpį jis tinkamai vykdė savo pareigas ir jokių pretenzijų dėl netinkamo nuomos sutarčių vykdymo nėra gavęs. Pasibaigus sutarčių terminui jis toliau naudojosi žemės sklypais, ieškovas tam neprieštaravo, todėl nuomos sutartys tapo neterminuotomis. Išsinuomotais žemės sklypais jis naudojosi iki 2013-08-20, deklaravo pasėlius Nacionalinei mokėjimo agentūrai ir gavo žemės ūkio išmokas. Tačiau 2013-08-20 atvykęs į nuomojamus laukus rado juos suartus ir sužinojo, kad šie žemės sklypai išnuomoti Nemuno ŽŪB. Ieškovas nurodė, kad jis su atsakovu A. A. buvo kalbėjęs dėl sutarties pratęsimo ir net pardavimo, 2013 metų gegužės mėnesį kreipėsi raštu į atsakovą A. A. dėl žemės nuomos, tačiau atsakymo nesulaukė. Nors pagal sutartį nebuvo sutarimo mokėti, tačiau jis mokėjo po 50 Lt už ha nuomos ir žemės mokestį. Ieškovas, remdamasis CK 6.482 str. 4 d., prašė perkelti jam nuomininko teises pagal sudarytas nuomos sutartis.

                                          II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Prienų rajono apylinkės teismas 2014 m. liepos 24 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo po 400 Lt kiekvienam atsakovui bylinėjimosi išlaidas, o valstybei – 45 Lt procesinių dokumentų siuntimo išlaidas.

Teismas nustatė, kad ieškovas su atsakovu A. A. 2007-02-22 šešerių metų laikotarpiui sudarė 10,75 ha, 0,86 ha,  3,00 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis šešerių metų laikotarpiui žemės ūkio veiklai. Atsakovai A. A. ir Nemuno ŽŪB 2013-03-02 sudarė sutartį dėl 0,86 ha žemės nuomos, nustatant 170 Lt ir 15 proc. mokestį už hektarą; 2013-03-07 sudarė sutartis dėl 10,75 ha ir dėl 3,00 ha žemės nuomos, nustatant 170 Lt ir 15 proc. mokestį už hektarą. Ieškovas 2013-05-02 ir 2013-05-22 raštais kreipėsi į atsakovą A. A. reikalaudamas perleisti jam naujojo žemės sklypų nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytas sutartis. Su nuomininku Nemuno ŽŪB sudarytos žemės sklypų nuomos sutartys įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Teismas iš ieškovo pateikto sąskaitos išrašo nustatė, kad jis atsakovui A. A. yra sumokėjęs už naudojimąsi žeme: už 2007 metus – 750 Lt, už 2008 m. – 906 Lt, už 2009 m. – 750 Lt, už 2010 m. – 906 Lt, už 2011 m. – 1 000 Lt, už 2012 m. – 900 Lt,  2013-12-23 – 3 000 Lt. Teismas nurodė, kad pagal tarp ieškovo ir atsakovo A. A. 2007-02-22 sudarytų žemės sklypų nuomos sutarčių 4 p., nuomos mokestis už žemės sklypų nuomą nebuvo numatytas. Sutarties 12.2 p. buvo numatyta nuomotojo pareiga įspėti nuomininką apie sutarties nutraukimą raštu prieš tris mėnesius, bet ne anksčiau, negu bet kurių metų spalio 1 d. Sutarties 16 p. šalys sutarė, kad susitarimu gali daryti šios sutarties pakeitimus bei papildymus, tačiau jie turi būti abiejų šalių pasirašyti. Sutarties 17 p. buvo numatyta nuomininko pareiga, nusprendus parduoti žemės sklypą, apie tai pranešti ir pirmumo teisę jį įsigyti suteikti nuomotojui.

             Teismas nustatė, kad visos žemės sklypų nuomos sutartys, sudarytos tarp ieškovo ir atsakovo A. A., pasibaigė 2013-02-22 suėjus nuomos terminui ir toliau sutartys nesitęsė. Teismas nenustatė, kad pasibaigus žemės nuomos sutartims, ieškovas daugiau kaip 10 dienų būtų vykdęs žemės ūkio veiklą, o atsakovas tam neprieštaravęs. Teismas sprendė, jog ieškovas nepateikė duomenų, kad jis per 10 dienų po sutarties pasibaigimo toliau naudojosi žeme vykdydamas žemės ūkio veiklą. Ieškovas žinodamas, kad žemės nuomos sutartys baigiasi 2013-02-22, tačiau nebūdamas įsitikinęs, kad atsakovas su juo sudarys ar pratęs žemės nuomos sutartis, 2012 metų rudenį apdirbo išnuomotus žemės sklypus ir apsėjo žieminiais kviečiais. Tačiau teismas nelaikė, kad ieškovas tokiais veiksmais pratęsė žemės nuomos sutartis neterminuotai ir nurodė, kad šalys sudarė rašytinės formos sutartis, kurios 16 p. nurodė CK 6.183 str. 1 d. reglamentuotą išlygą, įtvirtindamos, kad galioja tik rašytine forma atlikti sutarčių pakeitimai ir papildymai. CK 6.183 str. 2 d. įtvirtinta nuostata leidžia šalims nepaisyti sutarties sąlygos, reikalaujančios rašytinės formos, tais atvejais, kai iš šalių konkliudentinių veiksmų galima pagrįstai spręsti, kad tos sąlygos šalys yra atsisakiusios, tačiau teismas nenustatė, kad šalys būtų atsisakiusios sutarties pakeitimo rašytinės formos. Teismas taip pat nustatė, kad atsakovas A. A. nepažeidė sutarčių sąlygų, nenutraukė žemės nuomos sutarčių prieš terminą, jam nuosavybės teise priklausančių žemių nepardavė, todėl nepažeidė pareigos, numatytos sutarties 17 p. Teismas sprendė, kad atsakovas A. A., kaip ginčo žemių savininkas, sudarydamas žemės nuomos sutartis su Nemuno ŽŪB, nepažeidė imperatyvių teisės aktų nuostatų. Teismas sprendė, kad ginčo santykiams netaikytinos CK 6.482 straipsnio, reglamentuojančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, nuostatos, o taikytinos CK 6.566 straipsnio, reglamentuojančio žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, nuostatos. Nors pagal ieškovo sudarytas sutartis nuomos mokestis nebuvo sutartas, tačiau teismas bylos duomenimis nustatęs, kad ieškovas atsakovui A. A. yra pervedęs į sąskaitą atitinkamai už 2007 metus – 750 Lt, už 2008 m. – 906 Lt, už 2009 m. – 750 Lt, už 2010 m. – 906 Lt, už 2011 m. – 1 000 Lt, už 2012 m. – 900 L, o atsakovas šias sumas priimdavo, sprendė, kad tarp ieškovo ir atsakovo susiklostė atlygintiniai sutartiniai santykiai, t. y. buvo mokamas nuomos mokestis. Atsakovai, sudarydami naujas nuomos sutartis, jose sutarė konkretų nuomos mokestį, numatė nuomos mokesčio mokėjimo terminą, todėl teismas laikė, kad naujai sudarytos sutartys yra sudarytos kitomis sąlygomis, kurios atsakovui A. A. yra naudingesnės ne tik finansiškai, nes sutartyje yra numatytas tikslus nuomos mokestis, bet ir sutartas laikas, iki kurio mokestis turi būti sumokėtas. Nors teismas pripažino, kad ieškovas kiekvienais metais mokėjo žemės nuomos mokestį, tačiau sutartyse nebuvo sutartas nuomos mokesčio dydis, nebuvo nustatytas mokėjimo terminas, todėl sprendė, kad atsakovas A. A. neturėjo teisinio pagrindo reikalauti nuomos mokesčio, o nuomos mokesčio mokėjimas priklausė išimtinai nuo ieškovo geros valios.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

Ieškovas apeliaciniu skundu prašo panaikinti Prienų rajono apylinkės teismo 2014 m. liepos 24 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Nurodo, jog sprendimas nepagrįstas, kadangi teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, netinkamai vertino įrodymus, nukrypo nuo teismų formuojamos praktikos. Nurodo šiuos skundo argumentus:

1) Nepagrįsta teismo išvada, kad suėjus žemės sklypų nuomos sutarčių terminui sutartys nesitęsė. Ieškovas tinkamai vykdė sutartyse numatytas nuomininko pareigas, besibaigiant nuomos sutarčių terminui kreipėsi į atsakovą, prašydamas jas atnaujinti, ir su juo buvo kalbama dėl sutarčių pratęsimo ar netgi žemės sklypų įsigijimo, tačiau jokio rašytinio atsakymo iš atsakovo nėra gavęs. Kadangi atsakovas neprieštaravo sutarčių pratęsimui, pasibaigus numatytam šešerių metų terminui, ieškovas toliau naudojosi žemės sklypais: 2012 metų rudenį išdirbo laukus, pasėjo žieminius kviečius, juos prižiūrėjo laikotarpiu nuo 2012 metų rudens iki 2013 m. rudens, juos nuėmė ir ruošė dirvą kitai sėjai. Jokių pretenzijų dėl naudojimosi žemės sklypais pasibaigus nuomos sutartims atsakovas nepareiškė ir dėl to neprieštaravo, todėl vadovaujantis LR CK 6.481 str. laikytina, kad nuomos sutartys tapo neterminuotos. CK 6.481 straipsnyje nenustatyta, kokia konkrečia valios išreiškimo forma nuomotojas privalo pareikšti prieštaravimą dėl nuomininko naudojimosi turtu pasibaigus terminuotai nuomos sutarčiai. Tokiu būdu, atsižvelgiant į kasacinio teismo praktiką, pasibaigus žemės sklypų nuomos sutartims ir nuomininkui toliau jais naudojantis, o nuomotojui  neprieštaraujant dėl to, žemės nuomos sutartys tapo neterminuotos. Pasėjus žieminius kviečius nei rudenį po jų sėjos, nei žiemą žemės dirbimo darbai neatliekami, kadangi tuo metu žieminiai kviečiai dygsta ir atėjus žiemai jie žiemoja. Pavasarį toliau tęsiami žemės dirbimo darbai: tręšimas, purškimas nuo piktžolių ir kt. darbai, todėl nepagrįsta teismo išvada, kad pasibaigus nuomos terminui nebuvo toliau naudojamasi žemės sklypais ir juose nebuvo vykdoma žemės ūkio veikla. Aplinkybę, kad buvo naudojamasi žemės sklypais, patvirtino ir atsakovės Nemuno ŽŪB atstovas, nurodydamas, jog ieškovas 2012 m. rudenį pasėjo žieminius kviečius, o 2013 m. rudenį derlių nusipjovė, bei byloje esantys rašytiniai įrodymai – žemės deklaracijos Nacionalinei mokėjimo agentūrai prie ŽŪM išmokoms gauti.

2) Teismas nepagrįstai sprendė, kad ieškovas, kaip žemės nuomininkas, neatliko veiksmų, kuriais pratęsė žemės nuomos sutartis neterminuotai, ir darė nepagrįstą išvadą dėl sutarties pakeitimo rašytinės formos nesilaikymo. Pagal LR CK 6.482 str. 1 d. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę lyginant su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Atsakovas nedavė atsakymo dėl žemės sklypų nuomos sutarčių atnaujinimo, todėl pasibaigus sutarčių terminui, ieškovui toliau naudojantis žemės sklypais, o atsakovui dėl to neprieštaraujant, tai vertintina kaip sutikimas atnaujinti nuomos sutartį, ir nuomos sutartys tapo neterminuotos. Todėl atsakovas, sudarydamas naujas žemės nuomos sutartis, pažeidė nuomos sutarčių 8 punktą, kuriuo nuomotojas įsipareigojo nenuomoti žemės sklypo kitam nuomininkui.

3) Atsakovas sudarė žemės sklypų, kuriais naudojosi ieškovas, nuomos sutartis su atsakovu Nemuno ŽŪB ir ieškovui apie tai nepranešė, todėl darytina išvada, kad tokiu būdu atsakovas atsisakė ieškovui išnuomoti žemės sklypus. Todėl ieškovui tinkamai naudojantis žemės sklypais per visą nuomos laikotarpį, ieškovas turėjo pirmumo teisę išsinuomoti žemės sklypus vadovaujantis CK 6.566 straipsniu, nustatančiu, kad kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Todėl pirmos instancijos teismas nepagrįstai netaikė CK 6.566 straipsnio bei CK 6.482 straipsnio 4 dalies, nustatančios, kad jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas A. A. prašo jį atmesti, pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliacinio skundo argumentai nepagrįsti ir prieštarauja byloje surinktiems įrodymams. Žemės nuomos sutartis reglamentuoja LR Civilinio kodekso 6.545–6.566 straipsniai ir kiti teisės aktai. Specialioji LR CK 6.562 str. norma reglamentuoja žemės nuomos sutarčių santykius ir nurodo, kad sutartis baigiasi, kai sueina nuomos terminas, šiuo atveju apelianto nurodoma bendroji CK 6.481 str. teisės norma, kurioje nustatyta, kad nuomos sutartis tampa neterminuota, jei pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, netaikytina. Pagal 6.562 straipsnio 1 dalies 1 punktą žemės nuomos sutartis baigiasi, kai sueina nuomos terminas. Pagal kasacinio teismo praktiką, pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, o po žemės nuomos sutarties termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos. CK 6.158 straipsnyje įtvirtina šalių pareiga laikytis ne tik bendrų elgesio standartų, bet ir specifinių elgesio standartų, susiklosčiusių tam tikroje verslo srityje. Tarp subjektų, vykdančių žemės ūkio veiklą išsinuomotuose žemės sklypuose, yra susiklosčiusi praktika, kad jokie žemės ūkio darbai neatliekami nuo spalio 1 d., jeigu žemės nuomos terminas baigiasi sekančių metų pradžioje. Todėl ieškovas, žinodamas, kad žemės nuomos sutarčių terminai baigiasi 2013-02-22, neturėjo jokios teisės apsėti išsinuomotų sklypų žieminiais kviečiais, žinodamas, kad jų derlių jis nuims tik sekančiais metais, kai jau bus pasibaigę sutarčių galiojimo terminai. Be to, ieškovas dar iki termino pabaigos 2013-02-22 turėjo kreiptis su pasiūlymu pratęsti jam nuomos sutarties terminą ar sudaryti naujas, tačiau ieškovas kreipėsi tik 2013 m. gegužės mėnesį. Atsakovas nurodo, kad sudarant žemės sklypų nuomos sutartis su Nemuno ŽŪB jam nebuvo žinoma, kad ieškovas be jo sutikimo, likus keliems mėnesiams iki sutarčių termino pasibaigimo, savavališkai atliko žemės ūkio darbus, todėl jis neturėjo galimybės prieštarauti ieškovo vykdomai veiklai. Be to, tam, kad sutartis taptų neterminuota CK 6.481 straipsnio pagrindu, būtinas tolimesnis naudojimasis daiktu ir nuomotojo sutikimas, o nesant vieno iš šių elementų negalimas ir terminuotos nuomos sutarties tapimas neterminuota. Byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, kad su ieškovu vyko bendravimas dėl sutarčių pratęsimo ar kad ieškovas būtų kažkokiu būdu išreiškęs pageidavimą tęsti žemės sklypų nuomos santykius. Ieškovo reikalavimas taikyti CK 6.481 straipsnyje nustatytą taisyklę dėl terminuotos nuomos sutarties pasikeitimo į neterminuotą prieštarauja sutarties laisvės principui, savininko teisei disponuoti savo nuosavybe. Taip pat nepagrįsti skundo argumentai, kad sudarant nuomos sutartis su atsakove Nemuno ŽŪB buvo pažeistas nuomos sutarčių 8 punktas, nes nuomos sutartys buvo pasibaigusios. Pagal sutarties 16 punktą bet koks naujas šalių susitarimas, tame tarpe ir dėl termino pratęsimo, privalėjo būti rašytinis. Pirmosios instancijos teismas teisingai aiškino šią sutartį ir pagrįstai konstatavo, kad šalys neatsisakė sutarties pakeitimo rašytinės formos. Kadangi ieškovas sutartimi neturėjo pareigos mokėti nuomos mokesčio, todėl atsakovas turėjo teisę pasibaigus nuomos sutarčių terminui išnuomoti sklypus visiškai naujomis sąlygomis, todėl CK 6.566 straipsnis netaikytinas.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė Nemuno ŽŪB prašo jį atmesti, pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas teisingai aiškino ir taikė teisės normas, reglamentuojančias žemės nuomos santykius, visapusiškai ir objektyviai ištyrė byloje esančius įrodymus, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurio panaikinti apeliaciniame skunde nurodytais argumentais nėra teisinio pagrindo. Atsakovo nuomone, bendroji CK 6.481 straipsnio norma šiuo atveju netaikytina, kadangi turi būti taikomos specialiosios teisės normos, reglamentuojančios žemės nuomos santykius. Nesutinka su apeliacinio skundo argumentu, kad ieškovas, remiantis CK 6.566 str., turėjo pirmumo teisę išsinuomoti žemės sklypą, kai į jį pretenduoja ir kiti asmenys. Nemuno ŽŪB žemės sklypus išsinuomojo visiškai kitomis sąlygomis, nes įsipareigojo mokėti žemės sklypų savininkui žemės nuomos mokestį ir PVM, o ieškovas žemės sklypus nuomojo nemokamai, todėl tvirtinti, kad Nemuno ŽŪB žemės sklypus išsinuomojo tokiomis pačiomis sąlygomis nėra teisinio pagrindo. Be to, sudarant nuomos sutartis atsakovas A. A. kategoriškai patvirtino, kad ieškovas į jį dėl žemės nuomos sutarčių pratęsimo ar atnaujinimo nesikreipė, o ieškovas į bylą nepateikė jokių duomenų, patvirtinančių, kad jis iki žemės sklypų nuomos sutarčių termino pasibaigimo būtų bendravęs su A. A. bei išreiškęs savo pageidavimą sudaryti naujas sutartis ar jas pratęsti. Atsakovas taip pat nurodo, kad nėra tokios įstatymo normos, kuri įpareigotų žemės sklypo savininką pranešti nuomininkui, kad jis ketina sudaryti nuomos sutartį su kitu asmeniu

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą tik apskųstoje dalyje ir tik analizuodamas apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis), kurios nagrinėjamoje byloje nenustatytos. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas taip pat nenustatė (CPK 329 straipsnis).

Byloje nustatyta, kad ieškovas su atsakovu A. A. 2007-02-22 šešerių metų laikotarpiui sudarė 10,75 ha, 0,86 ha, 3,00 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos sutartis šešerių metų laikotarpiui žemės ūkio veiklai. Atsakovai A. A. ir Nemuno ŽŪB 2013-03-02 sudarė sutartį dėl 0,86 ha žemės nuomos, o 2013-03-07 sudarė sutartis dėl 10,75 ha ir dėl 3,00 ha žemės nuomos, nustatant 170 Lt  ir 15 proc. mokestį už hektarą. Ieškovas prašė perkelti nuomininko teises ir pareigas pagal Nemuno ŽŪB sudarytas naujas žemės sklypų nuomos sutartis. Tokiu būdu byloje tarp šalių yra kilęs ginčas dėl žemės sklypo nuomininko pirmumo teisės išsinuomoti žemės sklypą po to, kai baigėsi žemės sklypo nuomos sutarties terminas.

Dėl CK 6.481straipsnio taikymo ir nuomos sutarties pripažinimo tapus neterminuota

CK 6.481 straipsnis numatyta, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota. Tokiu būdu ši teisės norma reglamentuoja terminuotos nuomos sutarties tapimo neterminuota sąlygas. Tačiau CK XXIX skyriuje yra  reglamentuojami specifinio nuomos objekto – žemės nuomos santykiai. Kodekso XXIX skyriaus CK 6.562 straipsnyje nustatyti pagrindai, kuriems esant žemės nuomos sutartis baigiasi, tarp jų numatytas ir šios sutarties pasibaigimo pagrindas, kai sueina nuomos terminas, o nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį, kai žemės nuomos terminas pasibaigęs, įtvirtinta CK 6.566 straipsnyje. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad suėjus ieškovo su atsakovu A. A. sudarytų trijų terminuotų žemės nuomos sutarčių nuomos terminui, sutartys toliau nesitęsė, kadangi ieškovas nepateikė duomenų, kad jis per 10 dienų po sutarčių termino pasibaigimo toliau naudojosi žeme, vystydamas žemės ūkio veiklą, t. y. apylinkės teismas pripažino CK 6.481 straipsnio nuostatas taikytinomis ir žemės nuomos teisiniams santykiams. CK XXIX skyrius, reglamentuojantis žemės nuomos santykius, numatydamas žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, šiame skyriuje nenumato konkrečių žemės nuomos sutarties atnaujinimo būdų. Todėl tokiu atveju, kai šio klausimo nereglamentuoja specialiosios teisės normos (CK XXIX skyrius), taikytina bendroji teisės norma, nustatanti tolesnį naudojimąsi daiktu pasibaigus sutarties terminui (CK 6.481 straipsnis). Toks nurodytų teisės normų (CK 6.481 ir 6.562 straipsnių) aiškinimas yra įtvirtintas ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (pvz. Lietuvos Aukščiausiojo teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. balandžio 2 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Z. Č., L. Č., S. Č. ir I. Č. v. B. M., bylos Nr. 3K-3-115/2007). Tačiau pirmosios instancijos teismas, ginčo santykiams taikydamas CK 6.481 straipsnį, tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes, susijusias su tolesniu faktiniu išnuomotų žemės sklypų naudojimusi. Pagal byloje nustatytas aplinkybes žemės nuomos sutartys baigėsi pasibaigus jų terminui 2013-02-22, t. y. žiemos metu, kai žemės ūkio darbai neatliekami. Ieškovas teigdamas, kad jis dar iki žemės nuomos sutarčių termino pasibaigimo kreipėsi į nuomotoją (A. A.) dėl sutarčių atnaujinimo, tačiau atsakovui A. A. tai kategoriškai neigiant, nurodomai aplinkybei pagrįsti nepateikė jokių įrodymų (CPK 178 straipsnio tvarka), todėl ši aplinkybė pripažintina neįrodyta. Byloje pateikti duomenys patvirtina, kad ieškovas raštu į žemės sklypų savininką A. A. kreipėsi tik 2013-05-02 (t. 1, b. l. 63–64), t. y., kai žemės sklypų nuomos sutartys jau buvo pasibaigę.  Kadangi ieškovo ir atsakovo A. A. sudarytomis žemės sklypų nuomos sutartimis šalys susitarė, kad sutarčių pakeitimai ir papildymai turi būti abiejų šalių pasirašyti (sutarčių 16 p.), todėl tik raštu sudarytas ir abiejų šalių pasirašytas susitarimas dėl sutarčių termino pratęsimo ar jų atnaujinimo būtų tinkamas ir leistinas įrodymas patvirtinti tokį susitarimą buvus. CK 6.183 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad rašytinė sutartis, kurioje yra išlyga, kad sutartį pakeisti ar papildyti arba ją nutraukti galima tik raštu, negali būti pakeista, papildyta ar nutraukta kitokiu būdu.  Kaip jau nurodyta, toks susitarimas raštu nebuvo sudarytas ir abiejų šalių nėra pasirašytas. Kadangi sutarčių atnaujinimas, jų pratęsimas buvo galimas tik šalims susitarus raštu ir tokį susitarimą pasirašius, netenka teisinės ir įrodomosios reikšmės ir kitos ieškovo nurodytos aplinkybės, jog jis dar 2012 m. rudenį išdirbo laukus ir juos apsėjo žieminiais kviečiais, kuriuos nuėmė 2013 m., o atsakovas A. A. neva tam nepareiškė jokių prieštaravimų. Ieškovas, neįforminęs susitarimo dėl sutarčių atnaujinimo sutartyse numatyta forma, negalėjo atlikti nurodytų veiksmų, kurių rezultatas turėjo atsirasti po sutarčių termino pasibaigimo, o tai atlikęs be tinkamo sutartinių santykių įforminimo veikė savo nuožiūra ir rizika ir toks faktiškai neteisėtas be nuomotojo aiškiai raštu išreikšto sutikimo atnaujinti žemės sklypų nuomos sutartis faktinis žemės sklypų naudojimas negali būti pagrindu pripažinti žemės nuomos sutartis sudarytomis neterminuotai, remiantis CK 6.481 straipsniu. Atsakovo A. A. neprieštaravimas sutarčių tęsimui, jo atnaujinimui turėjo būti išreikštas ne konkliudentiniais veiksmais, kurie beje taip pat nenustatyti, bet pasirašant šalių susitarimą. Pažymėtina, kad įstatymai nenumato žemės sklypo nuomotojo pareigos pranešti nuomininkui apie ketinimą, pasibaigus nuomos terminui, sudaryti nuomos sutartį su kitu nuomininku. CK 6.560 straipsnyje tik numatyta, kad prieš parduodamas ar kitaip perleisdamas nuomojamą žemės sklypą arba jį įkeisdamas ar kitaip teises į jį suvaržydamas, nuomotojas privalo pranešti žemės sklypo įgijėjui ir būsimam įkaito turėtojui apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą. Tokiu būdu įstatymas numato nuomotojo pareigą pranešti nuomininkui tik tuomet, kai ketina perleisti žemės sklypus, o šalys pasirašytose nuomos sutartyse taip pat nenumatė nuomotojo pareigos pranešti nuomininkui apie ketinimą, pasibaigus nuomos sutarčių terminui, išnuomoti žemės sklypus kitam asmeniui.  

Dėl ieškovo pirmenybės atnaujinti nuomos sutartį pagal CK 6.482 straipsnio ir CK 6.566 straipsnio nuostatas

Apelianto teigimu, jis turi pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, remiantis CK 6.482 straipsniu, kurio 2 dalyje numatyta nuomotojo pareiga per nuomos sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jeigu toks terminas nenumatytas, – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Tačiau šiuo atveju buvo išnuomoti žemės sklypai, o žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį numato specialioji žemės nuomos santykius reglamentuojanti teisės norma – CK 6.566 straipsnis, kuris ir taikytinas sprendžiant šalių ginčą. Todėl pirmosios instancijos teismo išvada, jog esant žemės nuomos santykiams taikytinos šiuos santykius reglamentuojančios teisės normos, tarp jų CK 6.566 straipsnis, ir netaikytini CK 6.482 straipsnio reikalavimai, yra pagrįsta. CK 6.566 straipsnyje numatyta, kad kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Kadangi ieškovas sutartyje numatytu būdu, t. y. pasirašant šalių susitarimą nepretendavo atnaujinti žemės sklypų nuomos sutarčių, todėl pasibaigus nuomos sutartims pasibaigė ir šalis sieję žemės nuomos santykiai. Be to, esant įtvirtintam sutarties laisvės principui (CK 6.156 straipsnis), konstituciniam nuosavybės neliečiamumo principui (Konstitucijos 23 straipsnis) ir draudimui riboti savininko nuosavybės teisę, išskyrus paties savininko valia, įstatymų arba teismo sprendimu (CK 4.39 straipsnio 1 dalis), ir pasibaigus šalis siejusiems nuomos santykiams negalima teigti, jog atsakovas A. A. neturėjo teisės sudaryti naujas žemės sklypų nuomos sutartis su kitu nuomininku ir ypač, kai žemės sklypai buvo išnuomoti ne tokiomis pačiomis, kaip buvo išnuomota ieškovui, bet visiškai kitomis nuomos mokesčio sąlygomis (su ieškovu sudarytose sutartyse nebuvo numatytas nuomos mokestis, o su atsakovu Nemuno ŽŪB sudarytose sutartis numatytas 170 Lt ir 15 procentų mokestis už hektarą). Žemės sklypų nuomos sutartimis, sudarytomis sklypų savininko su ieškovu, numatytas nuomotojo įsipareigojimas nenuomoti žemės sklypo kitam nuomininkui (sutarčių 8 p.) galiojo tik sutarčių galiojimo laikotarpiu, o joms pasibaigus dėl nuomos termino pasibaigimo reiškia ir šio įsipareigojimo pasibaigimą. Ši sąlyga jokiu būdu negali būti aiškinama, kaip nuomotojo įsipareigojimas ir ateityje nenuomoti žemės sklypo kitam nuomininkui. Šalių sudaryta sutartimi nebuvo numatytos sutarties atnaujinimo ar jos pratęsimo sąlygos, todėl šalių ginčo santykiai vertintini, vadovaujantis nurodytomis teisės normomis, reglamentuojančiomis žemės nuomos sutarties atnaujinimą.

Įvertinusi apeliacinio skundo argumentus, kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas  tinkamai aiškino ir taikė materialines teisės normas, nepažeidė sutarčių aiškinimo taisyklių, tinkamai įvertino byloje pateiktus įrodymus, todėl sprendimas nekeistinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas), o apeliacinis skundas netenkintinas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Atmetus ieškovo apeliacinį skundą, atsakovams priteistinos jų patirtos atstovavimo išlaidos apeliacinės instancijos teisme (CPK 98 straipsnio 1 ir 3 dalys). Atsakovai pateikė duomenis, kad kiekvienas jų patyrė po 500 Lt (144,81 Eur) atstovavimo išlaidų (t. 2, b. l. 22–24, 30–32), kurios ir priteistinos iš ieškovo.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

              Prienų rajono apylinkės teismo 2014 m. liepos 24 d. sprendimą palikti nepakeistą.

              Priteisti iš ieškovo V. L. (a. k. (duomenys neskelbtini) atsakovui A. A. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir Nemuno žemės ūkio bendrovei (įmonės kodas 170665185) po 144,81 Eur atstovavimo išlaidas kiekvienam atsakovui.

Teisėjai                                                                                                                               Nijolia Indreikienė

                                                                                                                                            Algimantas Kukalis

                                                                                                                                          Arūnas Rudzinskas